Premières en affaires - Juin 2012 by Premières en affaires Magazine

JUIN-JUILLET 2012

une révoLution dans Le

coMMerce de détaiL ? LeS aMéricaineS DéBARQUENT ! DOUG STEPHENS Le prophète dU coMMerce de détaiL Les IncontournabLes DE L’IMMOBILIER COMMERCIAL PreMIereSenAFFAIreS.COM Suivez-nous sur :

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La tornade blonde

VICE-PRÉSIdENTE IMMOBILIER ET PLANIfICATION dES MAGASINS LE GROUPE ALdO INC.

Près de 50 avocats en droit immobilier au Canada dont plus d’une vingtaine au Québec.

Heenan Blaikie H e e n a n B l a i k i e s . e . n . c . r . l . , s r l • A v o c a t s | A g e n t s d e b r e v e t s e t d e m a r q u e s d e c o m m e r c e • M o n t r é a l To r o n t o V a n c o u v e r Q u é b e c C a l g a r y S h e r b r o o k e O t t a w a Tr o i s - R i v i è r e s V i c t o r i a P a r i s S i n g a p o u r • h e e n a n b l a i k i e . c o m

Premières en affaires inc. 2015, rue Drummond - bureau 914 Montréal (Québec) H3G 1W7

MAGAZINE : ÉDITRICE : Margarita Lafontaine ÉDITRICE JEUNES PREMIERS : Sara Lafontaine Leblanc RÉDACTRICE EN CHEF : Michèle Bazin RÉDACTRICE EN CHEF ADJOINTE : Marine Thomas DIRECTEUR, OPÉRATIONS ET MARKETING : Damien Meunier RÉVISEURE-CORRECTRICE : France Bouchard DESIGN : Java Communications PHOTOGRAPHE : Bénédicte Brocard / Photo@Work CHRONIQUEURS : Maxime Boilard Nathalie Francisci Sylvie Mercier JOURNALISTES : Michèle Boisvert Émilie Bourget Véronique Chagnon Mariève K. Desjardins Guillaume C. Lemée Xavier Morand Bock Rollande Parent

PUBLICITÉ : Pour vos espaces publicitaires, communiquez avec : Catherine Lefoll Directrice, comptes clients 514 876 1335 catherine@premieresenaffaires.com

SERVICE ABONNEMENT : Pour toutes questions relatives aux abonnements/événements communiquez avec : Juliette Jannin - 514 876 0014 juliette@premieresenaffaires.com Impression : 13 000 copies Postes Canada Convention 41502021 Copyright 2012 - Le contenu du magazine ne peut être reproduit sans autorisation écrite.

L’éditorial de

Margarita Lafontaine

’ai rencontré Marie-Andrée Boutin l’année dernière, lorsque nous l’avons présentée comme « Incontournable » du secteur immobilier. Elle m’a suffisamment impressionnée pour que je décide immédiatement qu’elle serait sur la couverture du numéro de cette année. Elle est une professionnelle vraiment talentueuse qui a réussi à garder les pieds sur terre, être généreuse et féminine, malgré son emploi du temps incroyablement rempli et exigeant. Marie-Andrée travaille en immobilier dans le secteur du commerce de détail, une industrie fascinante à bien des égards. Je me souviens il y a plus de vingt ans, lorsque le sujet majeur dans l’industrie était qu’il y avait trop d’espace de vente au détail à Montréal. Pourtant, avec les hauts et les bas de l’économie, c’est un secteur qui a continué à croître et à prospérer. La géographie a changé de même que les changements démographiques et les modes de vie, mais il demeure en croissance par rapport au secteur du bureau qui est stagnant depuis longtemps ou le secteur industriel qui a évolué, mais aussi ralenti de manière significative. Il s’agit d’un secteur qui me stupéfie : avec tant de problèmes avec l’économie et l’emploi, où les gens trouvent-ils donc l’argent pour garder tous ces détaillants heureux ? Plus que toute autre industrie, le secteur du détail est intrinsèquement lié à la qualité de son patrimoine immobilier où l’emplacement est roi. En raison de ce facteur, les femmes dans ce créneau du marché immobilier sont d’autant plus impliquées dans la croissance stratégique des entreprises pour lesquelles elles travaillent. Elles sont passionnées par ce qu’elles font et n’échangeraient pas leurs carrières pour aucune autre. Je vous invite à découvrir quelques-unes des joueuses les plus talentueuses dans ce domaine. Alors que la planète semble être plus en plus petite et les entreprises toujours plus grandes et plus globales, les grands détaillants internationaux sont en expansion dans notre marché local ce qui rajoute un défi supplémentaire à nos détaillants maisons. Non, ce n’est pas un phénomène nouveau, la concurrence est juste d’autant plus intense. C’est un secteur avec beaucoup de particularités et je vous invite à lire le coin des « experts » et apprécier quelques-uns des enjeux à surveiller. J’adorerais voir les femmes jouer un rôle plus important comme entrepreneures dans le développement immobilier. Nous avons cherché dans le monde et j’ai trouvé l’histoire parfaite à partager avec vous : Zhang Xin en Chine est une self-made milliardaire avec une famille de deux garçons et une histoire intéressante à raconter. Oui les risques sont énormes, tout comme le sont les avantages pour ceux qui réussissent. J’espère que vous apprécierez ce numéro.

ISSN 1919-4870

Margarita

Crédit photo : Bénédicte Brocard / photoatwork.com

Bonne lecture ! Dépôt légal - Bibliothèques nationale du Québec.

FAIRE GRANDIR LE RÊVE Le Mouvement Desjardins est aux premières loges du Cirque du Soleil ® depuis sa création. Au fil des ans, le Cirque du Soleil a pu faire grandir le rêve, révéler des artistes, rayonner et inspirer partout dans le monde. Desjardins – Fier commanditaire principal des spectacles de tournées du Cirque du Soleil au Canada.

Cirque du Soleil et Logo Soleil sont des marques détenues par Cirque du Soleil et employées sous licence.

sommaire JUIN-JUILLET 2012

VOLUME 5, NUMÉRO 5

MARIE-ANDRÉE BOUTIN

Vice-présidente, Immobilier et planification des magasins LE GROUPE ALDO INC. La tornade blonde

CHRONIQUES Confidence d’un patron : Un leader et son péché 7

8 Secrets de champion En quête de sensations… 10

DOSSIER IMMOBILIER COMMERCIAL Une révolution dans le commerce de détail ? 12 Les Américaines débarquent ! 18 Doug Stephens, le prophète du commerce de détail 21 Zhang Xin : parcours d’une entrepreneure chinoise 24

CONSEILS D’EXPERTS DROIT La copropriété : majeure et vaccinée ? Stein monast 49 Développements intéressants en matière environnementale : des bonnes nouvelles pour les promoteurs immobiliers ! Cabinet juridique Sodavex 50 Le bail écologique davies Ward Phillips & Vineberg 51

Portrait de 8 femmes qui s’illustrent dans l’immobilier commercial

L’ambiguïté des clauses d’exclusivité Lavery

FAMILLE

La loi sur l’intérêt cesse d’être une embûche à la mise en place de prêts commerciaux à long terme ! Fasken martineau 55

Gouvernance en mouvement Oui à la tension créatrice !

Les IncontournabLes

FINANCE L’analyse de marché : un outil de base en matière de développement immobilier Raymond Chabot Grant thornton

Oser vivre ses rêves

JEUNES PREMIERS Isabelle Durand : savoir saisir les opportunités 72 Si jeunesse savait 73

56 Gérer soi-même ses placements, une solution avantageuse pour les investisseurs en quête d’autonomie banque nationale 57 Magasin de détail : quel rôle pour demain ? PwC 58 Médias sociaux : l’immobilier n’y échappe pas deloitte 60 Secteur de l’assurance au Canada : les consommateurs éprouvent un besoin de changement ernst & young

Portrait de jeunes premiers 74 Top 10 de Kinan Khatib 75

VOYAGES D’AFFAIRES Russie, ébranlée, mais pleine de potentiel 76

DESIGN L’importance du design dans l’immobilier commercial 78

UN HOMME ET SON TABLEAU

Fiscalité : la documentation, c’est la clé, même en immobilier ! RSm Richter Chamberland

Richard Hylands « Le succès est dans le détail » 80

62 IMMOBILIER Négociation d’un bail commercial, pas une simple affaire ! Lunetterie new Look 64 Le futur Éco-campus Hubert Reeves : un projet unique au Canada technoparc montréal

CULTURE

Les coups de cœurs de Michèle Bazin

Margarita Lafontaine et Stéphanie Leblanc reçoivent le prix Inspiration de l’AFFQ pour la création de Premières en affaires.

Crédit photo : Bénédicte Brocard / photoatwork.com

L’association des femmes en finance du Québec (AFFQ) a célébré le 19 avril dernier, des femmes de mérite œuvrant dans le monde de la finance ainsi que trois étudiantes en finance, lors de son Gala annuel de la finance, sous la présidence d’honneur de madame Julie Miville-Dechêne, présidente du Conseil du statut de la femme.

Le prix « Inspiration » a été décerné à mesdames Margarita Lafontaine, éditrice et cofondatrice du magazine Premières en affaires, et Stéphanie Leblanc, cofondatrice du magazine et associée déléguée, Conseils et Transactions chez PwC, pour leur contribution à la création du média Premières en affaires.

Le prix leur a été remis par madame Josée Dixon, vice-présidente régionale, Développement des affaires, Est du Canada, Garanties collectives et régimes collectifs de retraite, Financière Sun Life et madame Nathalie Tessier, Associée, Certification de Samson Bélair/Deloitte & Touche.

confidenceS d’Un patron

Chronique

Un Leader et Son

péché

tous les leaders ont leurs petits travers. Certains pêchent par orgueil ou colère, d’autres par gourmandise. Oui, vous avez bien lu : gourmandise. Quel est le rapport avec le monde professionnel ? La tentation et l’incapacité de dire non. tous les projets, les opportunités ou les demandes (justifiées ou non) qui se présentent au leader gourmand sont irrésistibles. « Une offre que je ne pouvais refuser », « Je ne pouvais dire non à untel, car je l’aime bien », « Ce mandat va propulser ma carrière ». Vous êtes-vous reconnu ? Plus vous êtes performant et reconnu dans votre milieu de travail, plus vous serez sujet à la tentation. par nathaLie franciSci, crha iaS.a RECRUTEUR, CONFéRENCIèRE SUR LE LEADERSHIP

’est souvent vers les mêmes personnes que les opportunités se dirigent. D’ailleurs, on dit souvent que les gens les plus occupés sont les plus disponibles. N’empêche que savoir choisir les bons projets requiert de les prioriser et parfois de les décliner ; il en va de votre équilibre et de votre crédibilité. À long terme, quand on en prend trop sur ses épaules, on risque de tout perdre, réputation avec. Voici l’histoire de Josée, victime de gourmandise. Josée est une gestionnaire talentueuse, reconnue et admirée par tous et donc inévitablement très sollicitée. Elle ne l’avouera jamais, mais elle aime ça au point de vouloir rayonner encore plus. Elle a un appétit insatiable pour faire grandir sa division, doubler les revenus, augmenter la taille de ses équipes, occuper plus d’espace dans les bureaux et étendre son pouvoir et sa visibilité. Le succès appelle le succès et le goût de la réussite peut devenir une dépendance. Josée se dope à l’ambition et carbure au défi. Chaque nouvelle proposition lui semble si excitante ou stimulante qu’elle est incapable d’y résister. Du coup, elle fait de la place dans son agenda déjà trop rempli jusqu’au jour où ça coince. De super performante, elle est taxée de superficialité, de manque de profondeur et de girouette. En réalité, Josée a peur de manquer quelque chose et elle n’aime pas déplaire. Voilà son problème. Mais décliner un projet ou une nouvelle responsabilité: est-ce vraiment déplaire? Josée se croirait-elle indispensable? Est-ce un

excès de générosité ou encore la peur de devoir se justifier? Dans le cas de Josée, non seulement elle est victime de ses travers, mais en plus elle s’expose à se faire manipuler par les autres qui se déchargent de leurs travaux sur elle en flattant son ego. C’est ce que l’on appelle le principe de la délégation ascendante. Les ultra-performants en sont parfois les victimes. Comme elle aime être sollicitée, elle tombe dans le panneau les deux pieds dedans! Comment résister en cinq étapes: 1 Ne jamais céder à l’impulsion. Donnezvous toujours quelques jours pour décider et parlez-en avec vos proches. 2 Évaluez la réelle valeur ajoutée de ce projet sur votre avancement de carrière. Bonne nouvelle: le fait d’être un brin calculateur ne fait pas partie des sept péchés capitaux. 3 Demandez à l’autre: «Pourquoi moi?». Ignorez la réponse facile: «Vous êtes le meilleur!» Ne succombez pas à la flatterie et faites taire votre orgueil. 4 Donnez au suivant! Déléguez une autre personne de votre équipe ou recommandez quelqu’un de votre réseau de contacts.

Conférencière et chroniqueuse depuis plus de 10 ans, entrepreneure et experte en gestion des talents, Nathalie Francisci met au service des dirigeants et des administrateurs vingt ans expérience qui lui ont valu de devenir une des références au Québec.Finaliste au Concours des Mercuriades en 2001, elle a reçu le Prix « Nouvelle Entrepreneure du Québec » en 2001, celui d’« Entrepreneure – petite entreprise » en 2007 décerné par le RFAQ et elle a remporté le Prix Arista en 2008. Nathalie Francisci est une femme d’affaires engagée qui siège au sein de plusieurs conseils d’administration, dont l’Institut des administrateurs de sociétés, dont elle assume la présidence depuis 2011.

Le succès appelle le succès et le goût de la réussite peut devenir une dépendance. josée se dope à l’ambition et carbure au déﬁ. Chaque nouvelle proposition lui semble si excitante ou stimulante qu’elle est incapable d’y résister.

5 Restez maître de votre agenda et commencez le projet quand vous serez prêt, quitte à laisser passer une opportunité. Croyez-moi, la modération a bien meilleur goût!

PREMIèRES EN AffAIRES

Chronique

goUvernance en MoUveMent

oUi À La tenSion

créatrice !

Les scandales financiers des dernières années ont levé le voile sur certaines carences à la saine gouvernance des organisations, sur l’attention insuffisante accordée aux risques et même sur la difficulté des conseils d’administration à sortir de leur pensée de groupe pour aborder les discussions sous de nouvelles perspectives. Pas étonnant que la gouvernance se soit hissée au rang des sujets les plus discourus et les plus suivis.

par SyLvie Mercier, STRATèGE, éCONOMISTE, ADMINISTRATEUR DE SOCIéTé CERTIFIéE (ASC) Passionnée de développement dans un esprit gagnant-gagnant, elle accompagne dirigeants et administrateurs dans la conduite de grands projets de transformation personnel, corporatif et de gouvernance. Reconnue pour sa contribution au développement stratégique du grand Montréal et du Québec, plusieurs fois conférencière, incluant au programme de certification de l’Institut canadien des administrateurs de société, elle maintient un engagement bien ancré dans la communauté. Jusqu’à récemment présidente du Conseil d’administration du Y des femmes de Montréal, elle siège aujourd’hui à ceux de Femmessor Montréal, de l’Hôpital Maisonneuve-Rosemont et de Katimavik.

Ce dont on parle beaucoup moins, c’est du coût intangible de cette véritable révolution culturelle et, particulièrement de son eﬀet marqué sur la relation entre les administrateurs et la direction des organisations.

es conseils sont désormais exposés à une pléthore d’encadrements et de pressions, à la fois des législateurs, des corps réglementaires et des acteurs influents. Si le rôle et les responsabilités d’intendance et de surveillance se sont généreusement enrichis, il en est de même pour ceux du stratège qui veille, interroge, évalue et crée de la valeur. Cette professionnalisation de la fonction impose à l’administrateur d’être formé à la complexité, au fait des attentes comme de l’impact de son action et préparé à la plus grande transparence. Au cours des derniers mois, j’ai participé à des forums d’administrateurs de sociétés, échangé avec nombre d’entre eux et consulté plusieurs études nord-américaines et européennes des 10 dernières années. C’est avec force détails que les analyses réalisées par de grandes agences mondiales illustrent les retombées positives et multidimensionnelles de ce resserrement des modalités de composition et de fonctionnement des CA. Des constats mesurés qui se reconfirment d’année en année. Ce dont on parle beaucoup moins, c’est du coût intangible de cette véritable révolution culturelle et, particulièrement de son effet marqué sur la relation entre les administrateurs et la direction des organisations. Si l’administrateur moderne a besoin de clarté, de cohérence et de compréhension pour exercer son rôle avec compétence, le chef d’entreprise, reconnu pour son leadership, son autonomie et sa crédibilité, cherche à garder ses coudées franches et à demeurer en contrôle sous toutes circonstances. Paradoxal? Certainement

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pas, mais à aborder avec ouverture et nuance. D’ailleurs, plusieurs président(e)s de conseil nous ont confiées en toute complicité, s’investir à réinventer cette relation, entre administrateur et dirigeant, devenue trop souvent fébrile. Entre les exigences pour des tableaux de bord, les travaux des nombreux comités, les huis clos des indépendants et plus encore, les objets possibles de tension se multiplient. S’il faut maintenir une tension créatrice, préserver le climat de travail du conseil doit s’exercer dans les règles de l’art. Tout d’abord, on s’aligne sur la même mission. Et l’on circonscrit, avec une certaine souplesse, les rôles et responsabilités bien encadrés de processus et de pratiques efficaces. On arrive enfin à la dimension humaine si capitale. La considération réciproque, une relation de proximité non personnelle ainsi que des communications ouvertes et fréquentes en face à face, sont autant de principes qui favorisent une relation saine. Administrateurs et dirigeants nous le confirment, ces usages favorisent que chacun ait un sens clair de sa valeur et de son implication. L’arrivée des femmes en gouvernance se fait donc dans un climat de mouvance générale tant au plan fonctionnel, stratégique que relationnel. Cette complexité invite à manœuvrer avec rigueur et souplesse, écoute et détermination. Voilà un argument additionnel pour multiplier le nombre de femmes autour des tables décisionnelles puisqu’on leur reconnaît d’emblée un style de leadership généralement interactif, coopératif et transformationnel. Quoi de mieux pour inspirer, pour promouvoir et protéger la sérénité du conseil?

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PREMIèRES EN AffAIRES

Chronique

SecretS de chaMpion

en QUête de

SenSationS… Dans le monde sportif, on dit souvent que le côté psychologique joue un rôle énorme dans la performance physique. Loin de contredire cette idée, je pense que son contraire mérite plus d’attention qu’il n’en reçoit : comment partir du mouvement (physique) pour faire évoluer le comportement (psychologique) dans les organisations ?

MaxiMe boiLard, PRéSIDENT-FONDATEUR, CANU L’ExCELLENCE À BORD L’olympien Maxime Boilard a fondé CANU L’Excellence à Bord en 2007 pour transformer son expérience sportive en un modèle accessible à ceux qui visent l’excellence. Diplômé de HEC Montréal, il se définit comme un vulgarisateur des dynamiques humaines en contexte de performance. Maxime agit à titre de conférencier-coach en leadership pour ses clients, de même qu’à titre d’analyste à la télévision pendant les Jeux olympiques. Il demeure engagé dans le monde du sport par le mentorat d’athlètes actifs et en transition de carrière.

Combien de fois partons-nous avec une idée géniale sur papier pour saisir l’ampleur du travail à faire une fois que nous la collons au contexte d’entreprise ? il n’est plus question de raisonnement objectif, mais bien d’applications subjectives, l’équipier dans le sport ou en entreprise devenant le sujet. C’est lui qui doit faire les liens…

e m’adresse aux agents de changements en entreprise, ceux qui voient au développement des personnes. Je propose un regard sportif sur le fonctionnement du système nerveux au cœur des décisions et des actions que nous prenons au quotidien. C’est bien connu, on ne développe pas un champion avec une bonne séance d’entraînement, mais bien grâce à un programme constitué de plusieurs séances d’entraînement! Pourquoi sommes-nous si nombreux à nous attendre à un changement de comportement immédiat suite à un entretien en entreprise ? En canoë, présenter la technique du coup de pagaie à un néophyte demande environ une heure à l’entraîneur expérimenté. Amener ce même néophyte à sentir le mouvement tel un athlète olympique prendra entre 8 et 12 ans. S’il ne s’agit pas d’un néophyte, mais bien d’un champion, une modification technique prendra des mois de travail. Pourquoi? La réponse est simple: comprendre intellectuellement les fondements d’un concept et les intégrer dans l’action sont deux choses complètement différentes. Pour valider la compréhension de l’athlète, l’entraîneur lui demande de répéter le concept dans d’autres mots. Puisqu’il s’agit d’un raisonnement et que cela s’explique souvent par des données considérées objectives, l’exercice se fait simplement. Par contre, tester la capacité de l’athlète à mettre en action l’idée proposée requiert un minimum de connaissances du système nerveux. Combien de fois partons-nous avec une idée géniale sur papier pour saisir l’ampleur du travail à faire une fois que

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nous la collons au contexte d’entreprise? Il n’est plus question de raisonnement objectif, mais bien d’applications subjectives, l’équipier dans le sport ou en entreprise devenant le sujet. C’est lui qui doit faire les liens… La proprioception est un terme utilisé dans le sport pour expliquer le travail du système nerveux au cœur du changement. L’origine du mot dit l’essentiel: proprius en latin et perception. L’individu est propriétaire de ses perceptions. Ainsi, l’athlète capte de l’information avec ses neurones (il sent le mouvement), analyse cette information (fait le lien avec l’environnement) et réagit en ajustant la position des différentes parties de son corps (développe de nouvelles sensations). Cette reprogrammation neuronale s’effectue en temps réel, que l’on en soit conscient ou non. L’avantage d’en être conscient se trouve dans la possibilité de créer un environnement propice à la reprogrammation. Ne sommes-nous pas tous des champions à la recherche de sensations? Avec la proprioception, vous comprenez maintenant que les sensations nous permettent de nous construire des repères sur lesquels nous prenons toutes nos décisions. Maintenant que vous comprenez le concept, il vous faut en tester les applications. Comment soutiendrez-vous vos équipiers pour leur permettre de sentir vos idées dans l’action? Et finalement, la réussite pour vous réside-t-elle dans une belle présentation de votre idée ou dans le fait que vos équipiers, vos clients et vos collègues puissent faire quelque chose de concret avec vos idées?

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Premières en affaires

Immobilier

Une révolution dans le commerce de détail ? 12

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Immobilier

À l’heure où les coûts de l’énergie grimpent en même temps que la valeur foncière, il est difficile pour un détaillant qui doit payer et entretenir ses locaux de concurrencer les prix des géants du Web, voire impossible. Pourtant, tout n’est pas perdu. En réaction à la concurrence, l’offre de places commerciales se diversifie et se précise pour le plus grand bonheur des commerçants. Par Véronique Chagnon

es rues impeccables du Quartier Dix30 de Brossard sont presque désertes en ce bel avant-midi du mois d’avril. Alignés le long des larges avenues, les 185 commerces à l’architecture épurée attendent les premiers clients de la journée pendant que les haut-parleurs dissimulés en hauteur crachotent les succès du moment. Le complexe, que plusieurs qualifient de centre d’achat le plus achevé du Québec, se mettra à grouiller en fin de journée, quand les restos et les bars s’animeront au retour des travailleurs. Des grues pointent au-dessus du lot, comme pour narguer ceux qui croient qu’Internet sonne le glas des places commerciales. À l’heure où les coûts de l’énergie grimpent en même temps que la valeur foncière, il est difficile pour un détaillant qui doit payer et entretenir ses locaux

de concurrencer les prix des géants du Web, voire impossible. Même Walmart est menacée dans son royaume américain, où, d’après un récent article du magazine Time, les accros du prix le plus bas ont fini par lui préférer Amazon.com. Pourtant, tout n’est pas perdu. En réaction à la concurrence, l’offre de places commerciales se diversifie et se précise pour le plus grand bonheur des commerçants. « Il y a de nouvelles opportunités pour les détaillants de se réimplanter en fonction de leur positionnement », croit Gaston Lafleur, PDG du Conseil québécois du commerce de détail (CQCD). C’est le moment pour les détaillants de brique et de mortier (de l’expression anglaise brick-and-mortar) de réaffirmer leur pertinence et de profiter de la multiplication des concepts pour choisir celui qui leur permettra de rentabiliser les pieds carrés.

Premières en affaires

Immobilier

« Ce sont les grands centres commerciaux qui génèrent le plus grand volume de ventes au pied carré »

De l’artère principale au centre lifestyle Il est loin le temps où la rue principale ou le magasin général du village étaient les seules options pour les habitants qui cherchaient surtout à combler des besoins quotidiens. « Le premier centre commercial du Québec ouvre à SainteFoy dans les années 50, dans l’idée d’offrir plusieurs commerces sous un même toit, rappelle Jean Provencher, historien, qui s’est notamment intéressé à l’évolution du commerce de détail au Québec. À partir de là, le ton est donné, et depuis, on ne fait que raffiner le concept de centre commercial. » Entre l’artère commerciale, le centre d’achat de quartier ou régional, le mégacentre et le centre lifestyle, le cœur du consommateur moderne balance. Tout comme celui du détaillant. « Il faut d’abord bien regarder son positionnement : quel type de bien, spécialisé ou non, pour quel client, et ce client-là va-t-il se déplacer pour venir jusque chez nous ou non », résume JoAnne Labrecque, professeure agrégée de marketing chez HEC. Il faut aussi évaluer le potentiel des différents emplacements en tenant compte des coûts d’exploitation qui varient fortement d’un endroit à l’autre. « Si j’ai besoin de 3 millions de dollars en vente pour être rentable et qu’on évalue le potentiel de marché à 2,5 millions, ça ne me donne rien d’aller là », tranche la professeure. Pour le moment, le champion de la rentabilité au pied carré reste le centre commercial régional de haut niveau, comme le Carrefour Laval. André Daigle, vice-président des magasins Blü le confirme : « Ce sont nos boutiques qui sont les plus rentables. Notre boutique du Dix30 les suit pas très loin derrière. » Même si les grands centres commerciaux ont aussi les loyers les plus prohibitifs, l’achalandage et les ventes sont au rendez-vous. Jean-François Grenier de la firme de recherche marketing Altus est catégorique : « Ce sont les grands centres commerciaux qui génèrent le plus grand volume de ventes au pied carré ». Blü, le détaillant québécois qui vend des vêtements haut de gamme pour enfants dans divers emplacements de la province, a choisi le complexe niché entre les autoroutes 10 et 30 pour bâtir son premier commerce avec pignon sur rue. Pas pour flirter avec une nouvelle clientèle, mais pour participer à ce qu’il sentait devenir la place d’affaire du futur. C’est l’offre dans les commerces dédiés au divertissement qui a achevé de séduire Blü. « Il y a des

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restaurants, un cinéma, des bars, une salle de spectacle, et cela crée un achalandage différent des centres commerciaux traditionnels. Les gens viennent passer du temps au centre lifestyle en dehors des heures d’ouverture des magasins, ils voient vos vitrines. Forcément, ça donne de la visibilité », explique André Daigle. Quel créneau pour les centres-villes ? Pendant que les centres lifestyle comme le Quartier Dix30 exploitent les atouts des centres-villes pour attirer les clients, la traditionnelle artère principale résiste tant bien que mal aux assauts des centres d’achat. Dans une classe à part, il y a la rue Sainte-Catherine, à Montréal, où les loyers dépassent même ceux des centres commerciaux les plus cotés. La faune urbaine est au rendez-vous, sacs plastiques des plus grandes marques en mains, ambiance électrique en prime entre les gratte-ciel de l’unique métropole québécoise. Mais toutes les artères commerciales n’ont pas su tirer leur épingle du jeu après que le centre commercial en ait redéfini les règles. « Depuis les années 80 que j’entends qu’on doit sauver les rues principales », s’étonne Paul Lewis, professeur titulaire à l’Institut d’urbanisme de l’Université de Montréal qui n’hésite pas à nommer les centres-villes de Hull et de Trois-Rivières au nombre de ceux qui souffrent de l’exode de la clientèle. « Ça n’a plus rien à voir avec ce que c’était il y a 30, 40, 50 ans. » Depuis la Deuxième Guerre mondiale, la vie de banlieue attire. « Les gens ont commencé à avoir de l’argent pour acheter une auto, ils sont partis s’installer en périphérie pour la tranquillité », résume Jean Provencher. Dès lors, les commerçants suivent la clientèle et vont offrir en banlieue des produits jusque-là seulement disponibles en ville. Aujourd’hui, l’offre commerciale des banlieues n’a plus rien à envier à l’offre du centre-ville, et dans plusieurs cas, elle la surpasse même. À la rescousse des villes inquiètes de la dévitalisation de leur centre-ville, la Fondation Rues principales développe des projets de revitalisation des centres-villes depuis 1985 déjà. « Ça réussit toujours bien dans les municipalités qui ont réussi à mettre en valeur leurs particularités, dans celles qui ont une offre plus ludique », observe Virgil Lautier, responsable de la recherche et du développement. La présence des commerces de détail est l’un des éléments centraux dans la réussite

La rue Sainte-Catherine, à Montréal, où les loyers dépassent même ceux des centres commerciaux les plus cotés.

des projets de la Fondation. L’atout majeur des rues principales : l’ambiance qui émane naturellement de l’activité qu’il y a autour et de la particularité des commerces qui ont pignon sur rue. Mais c’est un atout à double tranchant. « Ce qui fait le succès du Dix30, c’est que l’offre est planifiée et soigneusement contrôlée, rappelle JeanFrançois Grenier, du Groupe Altus. Sur les artères, ce sont des propriétaires qui louent local par local à des commerçants. Ça donne parfois un écart entre l’offre que souhaiterait voir le consommateur et ce qui est vraiment disponible sur la rue principale. » L’urbaniste Paul Lewis jette un œil par la fenêtre du café où il a donné rendez-vous à Premières en affaires dans le centre lifestyle créé de toutes pièces par la firme Devimco. « Personne ne va venir vous vendre L’Itinéraire au coin de la rue ici », échappe-t-il, un sourire en coin, conscient que ce qu’il vient de dire en choquera plus d’un. Reste que les artères commerciales conservent un pouvoir d’attraction qui peut s’avérer assez intéressant pour

convaincre les promoteurs immobiliers. « Pour obtenir un achalandage intéressant au Québec, ça vous prend soit une forte densité de gens qui habitent à distance de marche, soit un très grand stationnement », lance l’urbaniste Paul Lewis qui rappelle que la masse de gens qui habite autour de la rue principale a aussi besoin de commerces de proximité pour répondre à ses besoins. Pour s’assurer que son projet ait toutes les chances de réussir, la Fondation Rues principales inclut les promoteurs dès le début de la concertation avec les acteurs locaux. Élus, commerçants du coin, regroupements de citoyens : tout le monde discute de ce qui servirait le mieux l’artère commerciale. « C’est clair qu’à partir du moment où tous les acteurs autour de la table s’entendent sur ce qui attirerait le plus de gens sur la rue principale en question, c’est déjà de bon augure pour le promoteur qui veut un potentiel de marché intéressant », explique Virgil Lautier. Malgré tout, il est parfois difficile de convaincre les magnats de l’immobilier

Premières en affaires

« Pour obtenir un achalandage intéressant au Québec, ça vous prend soit une forte densité de gens qui habitent à distance de marche, soit un très grand stationnement »

d’implanter leur projet au centre-ville. Leurs réticences concernent le plus souvent l’espace qui manque pour les moyennes et grandes surfaces. En plus de l’obligation d’intégrer son projet aux bâtiments avoisinants. « Mais on obtient de bons résultats quand on est en concertation avec le promoteur, assure M. Lautier. À Saint-Raymond, par exemple, Provigo voulait agrandir, mais elle devait pour cela détruire un immeuble patrimonial. En négociant avec eux, on a obtenu que, si la démolition était en effet inévitable, ils pouvaient au moins avancer le commerce au niveau de la rue et mettre le stationnement derrière, utiliser de la brique et ajouter des fenêtres, pour que ça s’intègre mieux. » Reste la bête noire des rues principales : l’accessibilité. À l’extérieur des grandes villes, les détaillants ne peuvent pas compter sur le transport en commun pour déverser à leur porte des clients sereins qui n’ont pas eu à se casser la tête pour garer la voiture. Une forte densité, ou un très grand stationnement, disait-on.

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« L’expérience sensorielle complète d’une séance de magasinage est ce qui fait toute la différence entre le Web et le magasin traditionnel »

La brique et le mortier contre-attaquent Un adulte québécois sur deux a effectué des achats en ligne en 2011, contre seulement un peu plus d’un sur trois en 2010. Mais, collé aux tendances sociétales comme la génération Y à son iPhone, le commerce de détail a su diversifier son offre de place commerciale pour continuer de jouer un rôle central dans le parcours du consommateur. Car la brique et le mortier ont un avantage capital sur le Web : la possibilité de faire vivre au consommateur une expérience sensorielle complète. « On est encore loin de pouvoir sentir un parfum à travers notre écran avant de l’acheter en ligne », rappelle Gaston Lafleur, du CQCD. « L’expérience sensorielle complète d’une séance de magasinage est ce qui fait toute la différence entre le Web et le magasin traditionnel », remarque JoAnne Labrecque, de HEC, qui est persuadée que c’est ce sur quoi les commerçants doivent jouer pour continuer de croître en dépit de la montée en flèche des transactions en ligne au Québec. C’est pour pousser l’expérience du magasinage à son paroxysme que la tendance est aussi à l’intégration des fonctions de divertissement sur les places commerciales. « On risque de voir apparaître dans les centres commerciaux traditionnels un peu de ce que le Dix30 a intégré dès le début : des bars, des restaurants, des lieux de divertissement, croit Jean-François Grenier de chez Altus. On n’a pas de forte croissance démographique, la population vieillit, et elle a besoin d’autres types de services. La notion de “se faire servir” va prendre de plus en plus d’importance. » Le retour du petit commerce de proximité ? À l’opposé de la frénésie du magasinage virtuel, certains détaillants flairent un retour de l’engouement pour le magasin petit format au service irréprochable. Best Buy, Walmart, Bureau en gros : même

les géants parmi les géants ont lancé des concepts de proximité dans les dernières années aux États-Unis. Le prochain à emboîter le pas à la tendance au Canada est le géant de la quincaillerie Rona. L’entreprise a décidé de fermer quelques dizaines de ses Rona l’entrepôt à travers le Canada pour ouvrir des surfaces réduites à proximité des agglomérations, le tout jumelé à une refonte en profondeur de leur site Web. L’idée ? Le consommateur doit être « à un clic, ou à un maximum de dix minutes d’un magasin Rona ». L’entreprise a testé le concept avec des résultats plus que probants : les magasins de moyenne taille ont une rentabilité supérieure de 30 % aux magasins entrepôts. Pour continuer de grossir, les détaillants doivent rapetisser et développer des concepts qui s’intègrent plus facilement dans différents espaces commerciaux. « Le concept du big box est rendu à maturité », confirme Jean-François Grenier. Et quand la rentabilité plafonne, les détaillants coupent dans le gras. « En général, c’est entre 15 et 20 % des ventes qui partent en fumée juste pour payer le loyer d’un commerce de détail, ajoute le directeur sénior du Groupe Altus. Et c’est un coût relativement facile à diminuer quand les baux viennent à terme : soit on renégocie, soit on rapetisse. » Et si Internet avait finalement permis le retour du petit commerce au service personnalisé ? Les observateurs le disent, c’est le service qui fera désormais la différence pour les commerces de brique et de mortier. « Est-ce que dans le futur les gens vont aller en magasin pour voir les produits et parler à un représentant pour passer finalement la commande en ligne ? Est-ce qu’il y aura de gros entrepôts hors des centres et des magasins réduits pour vivre l’expérience sensorielle à son maximum ? Tout ça est possible », conclut JoAnne Labrecque, persuadée que les détaillants sauront, encore une fois, accompagner leurs clients où qu’ils aillent, même propulsés par le Web.

Certains détaillants flairent un retour de l’engouement pour le magasin petit format au service irréprochable.

Les colosses du Web font le saut dans les magasins Internet ne peut pas (du moins, pas encore) remplacer une expérience de magasinage concrète. Et il semble que même les enfants du Web l’aient compris. Les fondateurs du détaillant de lunettes en ligne Warby Parker ont eux aussi fait le saut dans les magasins physiques en 2011, avec notamment un pignon sur rue temporaire à New York pendant les Fêtes. Pourquoi une compagnie qui a battu ses prévisions annuelles en trois semaines début 2011 sent-elle le besoin de se lancer dans la brique et le mortier ? « Nos clients nous le demandaient constamment », se souviennent Neil Blumenthal et Dave Gilboa. Dans une lettre publiée dans la Harvard Business Review, les hommes d’affaires expliquent qu’ils ont maintenant un contact privilégié avec leur clientèle qui leur sert à peaufiner leur offre en ligne. Et même les géants sentent le besoin de couler des fondations. La rumeur rapportée notamment par Bloomberg Businessweek veut qu’Amazon ouvre un petit magasin-test à Seattle en 2012.

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Les américaines débarQUent ! Le Canada apparaît comme une terre promise pour les grands détaillants américains dont le niveau des ventes a diminué au cours des dernières années en raison des difficultés économiques de 2008 et, dans une moindre mesure, de 2011. Avec un pouvoir d’achat dix fois plus important que celui des détaillants canadiens, ils arrivent en vainqueurs dans un marché de 34 millions de consommateurs, dont 80 pour cent sont anglophones. Ils s’installent principalement en Alberta, en Colombie-britannique de même qu’en Ontario où les revenus moyens sont les plus élevés. par roLLande parent

es données des 12 derniers mois de l’International Council of Shopping Centers indiquent que les ventes au pied carré dans les centres commerciaux régionaux s’établissent en moyenne en Alberta à 704 $, en Colombie-Britannique à 668 $, en Ontario à 628 $ et au Québec, à 494 $. Ces chiffres sont éloquents. Ils expliquent probablement pourquoi, à l’heure actuelle, certaines bannières ne se déploient pas au Québec. C’est le cas, entre autres pour Bed, Bath & Beyond, pour Bass Pro Shops, et pour les détaillants de vêtements Aeropostale et Gymboree. Ces deux dernières entreprises comptent pourtant respectivement 44 et 37 magasins ailleurs au Canada.

facteUrS cULtUreL et LingUiStiQUe Outre le pouvoir d’achat moindre des Québécois et une plus faible densité de la population, les facteurs culturel et linguistique jouent également un certain rôle, croit Frédéric Labrie, directeur de recherche chez Altus, groupe reconnu pour ses recherches sur le marché du détail. Plus particulièrement, dans le secteur des vêtements les Québécois sont reconnus pour s’habiller davantage « mode ». Il s’agit là d’une différence marquée par rapport aux habitudes vestimentaires plus conservatrices (« beige ») observées au Canada anglais. Si bien que des détaillants américains pourtant fort appréciés dans les provinces anglophones susciteront un moindre

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intérêt sur le marché québécois. Il se trouve des gens prêts à attribuer la réticence de détaillants américains à venir faire commerce au Québec en partie à cause de la législation linguistique qui fait du français la langue officielle. Ainsi, la loi 101 force les commerçants à procéder à de nombreux ajustements. Elle oblige le commerçant à arborer le français en priorité dans l’affichage et à faire en sorte que tout produit, contenant, emballage ainsi que tout document comme le mode d’emploi et le certificat de garantie soient offerts en français. De la même façon, si une inscription est affichée dans une autre langue, en aucun temps sa dimension ne doit être supérieure à la portion affichée en français. « Pour les détaillants américains qui

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« IL y A EU WALMART EN 1992 qUI A AChETÉ WOOLCO ET IL y A EU TARGET EN 2011 qUI A AChETÉ LES BAUx dE ZELLERS. dEUx OCCASIONS EN OR POUR CES dÉTAILLANTS AMÉRICAINS qUI BÉNÉfICIENT dE PRIx AVANTAGEUx ET à TRèS LONG TERME »

lorgnent du côté nord de la frontière, venir au Québec, y faire le saut, constitue une barrière additionnelle », reconnaît Frédéric Labrie. Mais pour sa part, Jean de Repentigny chez Cadillac Fairview, prévoit qu’éventuellement, au-delà du risque, les détaillants étrangers américains présents au Canada anglais vont faire « l’effort supplémentaire en énergie requise par le fait français » pour établir leurs activités commerciales au Québec. D’autre part, la différence québécoise peut aussi séduire. Ainsi, certains détaillants européens ont choisi d’établir leur commerce d’abord au Québec, fait remarquer Frédéric Labrie. On pense à la société espagnole de vêtements mode, Zara, qui a choisi de s’installer Place Montréal Trust. Présente dans plusieurs pays européens, elle a su composer favorablement avec la barrière de la langue, étant habituée à mener ses activités commerciales en italien, en allemand et autres. rareté deS grandS eSpaceS Les détaillants étrangers font face à d’autres défis, notamment en ce qui a trait à l’intégration de leurs activités dans des espaces commerciaux. Là aussi, les stratégies varient selon la nature du commerce. « Chaque détaillant a son plan de match. Par exemple, la bannière américaine de café Starbucks requiert quelque 500 pieds carrés pour établir son commerce », indique Me Richard Burgos. Ainsi, dès qu’un local répondant à cette exigence se libère, de préférence en bordure d’une rue à forte affluence, le commerçant s’y installe avantageusement. À Montréal, d’emblée il s’établira rue Sherbrooke, rue

Sainte-Catherine ou encore à Westmount. S’il considère qu’il a intérêt à avoir pignon sur rue dans d’autres secteurs, il poursuivra sa quête pour mettre la main sur d’autres locaux. D’autres détaillants recherchent de très grandes superficies et peuvent préférer racheter d’autres entreprises pour bénéficier d’un réseau déjà solidement implanté. « Il y a eu Walmart en 1992 qui a acheté Woolco et il y a eu Target en 2011 qui a acheté les baux de Zellers. Deux occasions en or pour ces détaillants américains qui bénéficient de prix avantageux et à très long terme », explique le directeur principal de la location chez Cadillac Fairview pour l’est du Canada, Jean de Repentigny. Le 20 avril dernier, Cadillac Fairwiew versait à Sears la somme de 170 millions $ pour prendre possession de trois de ses magasins situés dans les centres commerciaux les plus performants au Canada : le Centre Rideau à Ottawa, le Centre Chinook à Calgary et le Centre Pacific à Vancouver. Selon Frédéric Labrie, « il est fort probable que l’intention soit d’y accommoder un locataire majeur américain. » La venue prochaine de Target au Québec ne manquera pas d’affecter les activités commerciales des 27 Sears en place dont les ventes sont en baisse découlant notamment de services qui ont été abandonnés et des mises à pied effectuées récemment. D’où l’idée que d’autres baux pourraient être repris par Cadillac Fairview. iMpact SUr LeS pLUS petitS Fait à considérer, l’implantation d’un Walmart ou d’un autre détaillant important peut aussi constituer un

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avantage indéniable pour les plus petits commerçants situés à proximité. À la condition toutefois qu’ils offrent des produits différents, spécialisés ou complémentaires. Ceux-là profiteront avantageusement de l’achalandage du géant. De toute façon, les petits détaillants, justement parce qu’ils sont petits, doivent constamment repenser leur offre et leurs services à la clientèle, parce qu’il y a des Zara, des Forever 21, des H&M qui arrivent et qui occupent 25 000 pieds carrés comparativement à 2 000 pieds carrés. À titre d’exemple, proposé par Jean de Repentigny, le petit marchand de jouets Tambourin qui est au Carrefour Laval et aux Promenades Saint-Bruno, là où il y a des Walmart, conserve un très bon chiffre d’affaires « parce qu’il se spécialise dans des produits plutôt haut de gamme. » Gaston Lafleur du Conseil québécois du commerce de détail considère également que les commerces tels Walmart et Costco exercent un pouvoir d’attraction très important qui va bénéficier aux petits commerçants avoisinants qui sauront s’adapter en réaménageant leur plan d’affaires et en développant une niche spécialisée ou complémentaire. Tandis que, « pour les autres, ça peut constituer une concurrence féroce. » Ainsi, les commerçants à distance plus éloignée géographiquement des détaillants importants risquent de subir une baisse marquée de clientèle. Ces plus petits commerçants sauront s’adapter, à leur tour, s’ils se joignent à des groupes d’achats ou encore obtiennent que leurs élus municipaux contribuent à la revitalisation de leurs commerces. Beaucoup d’énergies sont requises, reconnaît M. Lafleur.

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doug stephens Le prophète dU coMMerce de détaiL Il est l’un des seuls futurologues du monde de l’industrie de la vente au détail. Sa vision a influencé les plus grandes marques d’Amérique du nord dont Home Depot, Hudson’s bay Company, Disney ou Loblaw. Fondateur du cabinet de conseil the retail Prophet, Doug Stephens analyse les grandes tendances démographique, économique, technologique et médiatique pour mieux prédire les grands bouleversements dans le commerce de détail. Il nous livre ici sa prophétie.

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LeS feMMeS ont Une forte infLUence SUr LeS déciSionS d’achat deS MénageS et gagnent À préSent pLUS d’argent QUe jaMaiS. QU’eSt-ce QUe ceLa change poUr LeS entrepriSeS de La vente aU détaiL ?

Les femmes réalisent des gains sans précédent dans le monde de l’entreprise. Pour la première fois, elles représentent la majorité des propriétaires et des gestionnaires et obtiennent leur diplôme d’études collégiales et universitaires à un taux beaucoup plus élevé que les hommes. Non seulement elles influencent le plus la consommation dans le ménage, elles gagnent aussi les dollars qui sont dépensés et possèdent les maisons dans lesquelles ils sont dépensés. Les détaillants sont tenus de respecter le fait que, dans une mesure croissante, les femmes prennent les décisions d’achat sans qu’un homme fasse partie de l’équation. Ils ont besoin de mieux adapter le processus d’achat à la façon dont les femmes

achètent. Toutefois, ce que je considère comme le plus intéressant est l’évolution correspondante du rôle masculin dans le ménage. Les hommes prennent de plus en plus de responsabilités pour le magasinage et les jeunes hommes de 18 à 34 ans sont beaucoup plus ouverts au sujet de la jouissance de leurs achats. Cela représente une opportunité nouvelle et très profitable pour les détaillants. QUeLLeS Sont LeS grandeS opportUnitéS poUr LeS coMMerceS de détaiL danS Un proche avenir ?

Pour la grande majorité des détaillants, la possibilité de traduire leurs marques correctement sur la plate-forme mobile. Cela ne signifie pas toujours le développement d’une application, mais se concentrer sur un site Web optimisé pour le mobile. Un site qui contient exactement la bonne information pour

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le consommateur mobile, structurée de sorte qu’il soit aisément navigable lorsqu’on est en déplacement. Il est étonnant de constater que si peu de détaillants ont seulement franchi cette étape pourtant très élémentaire vers le mobile. La recherche démontre que les ventes, résultant de la recherche via le mobile, sont élevées et immédiates; voilà donc une opportunité que les détaillants ne devraient pas ignorer. De manière plus générale, l’autre possibilité pour les détaillants est de passer à la vitesse supérieure. La vérité est que 80% de tous les commerces de détail sont ennuyeux, sans intérêt et ne se différencient pas de leur concurrence. Il n’y a rien du tout de remarquable à ce sujet. Il est maintenant temps pour les détaillants de parfaire leurs forces distinctes et se démarquer de l’ensemble.

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Comment la technologie va-t-elle

Park Ji-Hwan / AFP

changer la façon dont nous magasinons ?

Un magasin poster Tesco en Corée du sud

Au fur et à mesure que l’omniprésence des téléphones intelligents s’étend, très peu d’achats se feront sans une certaine forme d’interaction via un appareil mobile.

À l’heure actuelle, la technologie, et particulièrement le mobile, influence de plus en plus les décisions d’achat. La plupart du temps, cela vient sous la forme de l’utilisation mobile du Web, pour trouver des concurrents, des critiques ou des renseignements sur les prix. Mais, nous n’en sommes encore qu’au stade des balbutiements. Au fur et à mesure que l’omniprésence des téléphones intelligents s’étend, très peu d’achats se feront sans une certaine forme d’interaction via un appareil mobile. Qu’il s’agisse de la numérisation des codes à barres pour vérifier le prix, en utilisant les codes QR pour obtenir de plus amples renseignements, lire des critiques ou des commentaires sociaux et même l’utilisation de son mobile comme caisse libre-service et pour le paiement, le mobile fera partie intégrante de chaque virée de shopping. Cependant, nous devons d’abord remédier aux problèmes de durée de vie de la batterie de l’appareil avant que le mobile puisse devenir un dispositif de paiement véritablement fiable. Des solutions possibles résident dans des zones de rechargement ou le rechargement via le Wi-Fi. À long terme, nous nous dirigeons vers un avenir où le shopping devient largement contextuel alors que ma position géographique, mes préférences, mon historique d’achats, mon graphisme social, le calendrier et d’autres informations seront perpétuellement analysés pour anticiper mes besoins et me proposer des produits ou des services pour les satisfaire. Avec les progrès du machine learning, nos appareils deviendront toujours plus intelligents à l’égard de nos préférences uniques et proposeront à chaque fois de meilleures suggestions et recommandations. Je crois aussi que dans les cinq prochaines années, nous allons voir les appareils électroménagers commencer à prendre un rôle plus important dans le réassortiment d’achats pour les ménages. En d’autres termes, lorsque vous n’aurez plus de détergent à lessive, votre laveuse en commandera. Lorsque le lait arrivera à expiration, le réfrigérateur en commandera.

Les mobiles, les appareils intelligents,

les magasins virtuels... Est-ce la fin des magasins physiques ?

Je ne prévois pas la disparition des magasins physiques. En fait, nous voyons même des sociétés comme eBay,

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Google et Amazon s’aventurer dans la construction de lieux physiques pour leurs marques. La justification pour les magasins physiques (brick and mortar) est double. D’abord, le shopping est, et demeurera sans doute au moins en partie, une activité sociale. Plusieurs y voient là une forme de loisir. Ensuite, il peut être important pour les clients d’avoir une expérience physique avec une marque. Apple a fait un excellent travail en laissant les consommateurs jouer avec ses produits en magasin et dès lors s’engager physiquement avec sa marque. Amazon n’a pas été en mesure de faire la même chose avec le Kindle Fire, d’où son intérêt à déployer un magasin physique.

Les magasins ne vont pas disparaître, mais

ils seront probablement différents de ce qu’ils sont aujourd’hui. À quoi ressemblera le magasin du futur ?

Notre définition de ce qu’est un magasin évoluera considérablement. Les magasins prendront de nombreuses formes : kiosques, magasins virtuels, distributeurs, catalogues interactifs sophistiqués et d’autres formats innovants deviendront monnaie courante. Lorsqu’un détaillant conservera ses magasins physiques, l’accent sera davantage mis sur la conception et l’intégration technologique aux fins de rehausser l’expérience et la satisfaction des consommateurs avec la marque. À moins qu’ils vendent quelque chose que l’on ne pourra obtenir nulle part ailleurs, les magasins physiques devront être un « wow » pour justifier leur existence. Au cours des dix prochaines années, quelles seront les nouvelles tendances en matière de vente au détail ?

Le but stratégique de magasins physiques aura une transition tout à fait significative. Tandis que les consommateurs deviendront de plus en plus à l’aise d’acheter via des plates-formes telles que la téléphonie mobile, Internet, un kiosque ou la télévision connectée, notre dépendance aux magasins comme points de distributions va diminuer. Par conséquent, l’objectif de la boutique physique sera de vendre une expérience de marque puissante qui anime l’engagement des consommateurs en aval à travers des canaux multiples. Les magasins commenceront à se comporter davantage comme des points médias (théâtre) pour la marque. Les magasins de détail deviendront également beaucoup moins permanents. Des boutiques pop-up, des magasins

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posters (comme le magasin coréen Tesco), des installations de réalité augmentée et des kiosques optimisés pour le Web, permettront aux détaillants d’être beaucoup plus opportuns et stratégiques pour l’emplacement de leurs magasins. Nous verrons également une polarisation continue entre les types d’expériences qui dominent le marché. Des propositions de super-haute commodité qui s’appuieront largement sur la technologie pour offrir des facilités multi-canaux intégrées 24/7, se porteront bien, principalement pour les produits de base au jour le jour. À l’autre extrémité du spectre, des expériences qui utilisent la technologie pour offrir des niveaux personnels de conciergerie, de service et d’expérience en magasin se porteront bien également. Les consommateurs seront de plus en plus en droit d’attendre l’un ou l’autre de ce type d’expérience. Les détaillants qui souffriront le plus seront ceux qui ne sauront pas emboîter le pas.

Quel impact auront ces changements

sur l’immobilier commercial ?

Le concept de magasins de très grandes surfaces va disparaître au profit de magasins de plus en plus petits. Walmart, Target et d’autres grandes surfaces se concentreront presque exclusivement sur les principales régions métropolitaines pour leurs nouveaux magasins.Les baux, en général, seront sur un plus court terme et seulement les endroits les plus incontournables seront loués sur des périodes prolongées. Les magasins finiront par être loués d’une manière similaire à la façon dont l’espace publicitaire est acheté. Et le courtier immobilier commercial de l’avenir devra comprendre les tactiques de marketing de guérilla numérique. Il devra avoir une solide connaissance des endroits stratégiques pour les emplacements temporaires pour leurs marchés ainsi que les espaces conventionnels disponibles. Parlez-nous du concept de « partage sans friction » et le rôle que Facebook pourrait jouer dans la façon dont nous ferons nos courses demain.

En 2011, lors de la Conférence F8, Mark Zuckerberg a introduit la notion de partage sans friction (frictionless sharing). Cela signifie simplement que chaque fois que vous consommez du contenu sur Facebook en utilisant une application sociale - l’application affichera ce que vous avez lu, regardé ou écouté sous la forme d’une mise à jour sur votre babillard – vous n’aurez pas besoin d’appuyer

sur le bouton « J’aime » ou de partager consciemment l’information avec vos amis. Par exemple, lorsque je lis un article de nouvelles en utilisant l’application sociale du journal The Guardian, il partage automatiquement ce que je lis avec mon réseau social. La réalité est que si nous réussissons pendant un instant à regarder au-delà des inquiétudes concernant notre vie privée, et que nous nous ouvrons aux possibilités que ce genre d’applications sociales représente, nous ne pouvons pas nous empêcher de voir leur énorme potentiel. Non seulement l’argent à gagner pour les marques et les détaillants, mais aussi pour les consommateurs qui pourraient profiter d’offres marketing beaucoup plus pertinentes. À l’origine, le partage sans friction a suscité une certaine panique chez beaucoup de gens, en particulier ceux qui s’inquiètent de la confidentialité de leurs données. Mais tout comme la technologie elle-même, nos croyances et nos comportements dans la sphère sociale changent. Ainsi, selon ce qui est venu à être connu comme la loi de Zuckerberg, malgré nos plaintes et protestations, nous partageons 100 % de renseignements personnels supplémentaires en ligne chaque année. Aujourd’hui, les « produits » partagés par le biais de ces applications sont largement du contenu numérique (livres, presse, musique, films etc.), mais ce n’est manifestement que la pointe visible de l’iceberg. C’est une quasi-certitude que Facebook va effectuer une transition vers une plate-forme pour les biens et services non numériques. La seule question, à mon avis, c’est quand ? Au fur et à mesure que d’autres applications adoptent les platesformes sans friction, on peut s’attendre à voir bientôt les mises à jour de statut de ses amis nous permettant de facilement acheter les mêmes expériences, services ou produits qu’ils partagent avec nous. Cela peut être la salle de gym à laquelle ils viennent de s’abonner, l’hôtel où ils ont séjourné ou l’entreprise d’entretien paysager qu’ils ont tout juste embauchée. Quel que soit le cas, les mises à jour de statut ne seront plus simplement une occasion de partager socialement, mais aussi d’acheter. En substance, Facebook a le potentiel d’être non seulement le plus grand réseau social du monde, mais aussi le plus grand marché dans l’histoire.

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« En substance, Facebook a le potentiel d’être non seulement le plus grand réseau social du monde, mais aussi le plus grand marché dans l’histoire. »

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Zhang Xin parcours d’une entrepreneure chinoise La biographie de cette self-made woman de Chine a des airs de conte de Cendrillon à la chinoise, la magie en moins, mais l’initiative, le flair, ainsi que l’investissement de temps et d’argent en plus.

Crédit photo : Olivier Chouchana / Getty Images

Par Émilie Bourget

ien ne prédisposait la jeune fille issue des quartiers ouvriers de la banlieue de Beijing à accéder au statut de 48e femme la plus puissante au monde selon le magazine Forbes, juste devant la Reine Élizabeth II. Née dans les années 1970, Zhang Xin est la fille d’une traductrice des discours officiels de Deng Xiaoping et de Zhou Enlai. La politique de réformes et d’ouverture, qui s’amorce sous l’influence de ces derniers à la fin des années 70, sera ce qui favorisera, en partie, l’essor de plusieurs Chinois d’origine modeste, dont Zhang Xin. Adolescente, Zhang Xin devient ouvrière à Hong Kong, colonie britannique qui n’a été rétrocédée à la République populaire de Chine qu’en 1997. Elle y travaille d’arrache-pied dans l’espoir d’économiser. Si la banlieue terne de Beijing où elle a grandi n’avait rien de prospère, les usines de Hong Kong ne lui sont pas plus engageantes. « Les gens étaient prêts à passer d’une usine à l’autre pour un dollar de plus », explique-t-elle.

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D’un continent à l’autre À 20 ans, elle acquiert le passeport de Hong Kong et assez d’argent pour s’exiler en Grande-Bretagne. Aidée par des bourses universitaires, elle se taille une place d’abord à Sussex. Puis, elle va user les bancs d’école de Cambridge où elle termine sa maîtrise en développement économique. Après l’obtention de son diplôme, elle déniche son premier emploi sur Wall Street, à la banque d’investissement Goldman Sachs. En 1994, elle retourne en Chine, et profite des opportunités que permettent la politique d’ouverture et les zones économiques spéciales. Un ami lui suggère de tenter sa chance dans le marché de l’immobilier, où elle fait la rencontre de celui qui deviendra son mari, Pan Shiyi. Il la demande rapidement en mariage, l’année même de leur rencontre. En 1995, ils fondent ensemble SOHO China, dont le nom est l’acronyme de « Small Office, Home Office ». Le couple a ciblé un créneau particulièrement prometteur de l’ère post-maoïste en

Immobilier

« Moins de 20 ans après avoir fondé SOHO China, Zhang Xin compte parmi les plus riches self-made women, non seulement de Chine, mais aussi du monde. » matière immobilière. En Chine, SOHO est devenue un précurseur en matière de conceptions de designs fonctionnels et novateurs. La conception de leurs infrastructures a pour mot d’ordre la conservation de la luminosité. Ces bâtiments destinés aux nouvelles classes aisées de la bourgeoisie chinoise émergente, qui a vu le jour après la mise en place de la politique d’ouverture et de réformes, bénéficient d’un aménagement spacieux. Small Office deviendra grand Au départ, Zhang Xin et son époux peinent à régler les factures et les salaires de la compagnie, et s’imposent certains sacrifices et un contrôle strict du budget afin de la maintenir à flots. Toutefois, cette situation ne perdure pas. Graduellement, la compagnie engrange de plus en plus de profits. En 1999, le gouvernement chinois promulgue une nouvelle loi sur les hypothèques pour relancer l’activité économique ralentie par la crise financière asiatique. SOHO était alors en train de commercialiser son premier grand projet, SOHO Modern Town, dont la construction a été achevée en 2001. La nouvelle loi incite la population à contracter des hypothèques, et les gens se bousculent pour acheter des appartements du complexe Modern Town, dont les deux mille unités résidentielles se sont vendues en un rien de temps. Les projets de SOHO China se sont multipliés avec l’acquisition de terrains à usage commercial dans divers quartiers de Beijing. L’un des plus importants est Jianwai Soho construit sur l’emplacement d’une ancienne usine de l’ère maoïste : l’usine n° 1 de machines-outils de Pékin, qui servait d’exemple lors de la Révolution culturelle. SOHO China a également entrepris différents projets prestigieux dans des emplacements prisés, comme la Commune au pied de la Grande Muraille. Leur succès illustre bien la fièvre immobilière qui a marqué les années 90 en Chine. Leur capacité à allier un choix judicieux des terrains, une architecture innovante et un marketing adapté a toutefois été garante de la réussite

de SOHO China. Zhang Xin et son conjoint doivent aussi leur succès à de bonnes connexions dans le milieu qui leur ont permis d’acquérir des terrains de choix pour leur projet. Ils conservent pourtant une aura d’intégrité, tout en évoluant dans un milieu connu pour sa corruption en Chine, ce qui contribue à la célébrité du couple et à l’engouement qu’il suscite. Au fil des ans, le couple a su convertir la petite entreprise qu’ils ont fondée en une compagnie évaluée à 1,65 milliard de dollars au moment de son entrée à la bourse de Hong Kong, en 2007. La femme de 2,7 milliards Zhang Xin est une fille d’immigrants chinois de troisième génération de Birmanie, revenus en Chine dans les années 50, appelés par le rêve proposé par la Chine communiste. Née dans la seconde moitié de la Révolution culturelle chinoise, cette femme d’affaires de 46 ans a été incitée à revenir en Chine par un rêve chinois bien différent de celui qui avait motivé ses ancêtres. Mais pour eux comme pour Zhang Xin, la Chine se voulait une terre d’opportunités qui pouvait leur offrir un avenir prometteur grâce à un nouveau contexte. Moins de 20 ans après avoir fondé SOHO China, Zhang Xin compte parmi les plus riches self-made women, non seulement de Chine, mais aussi du monde. Elle a été désignée par le magazine Forbes pour être parmi les 10 femmes milliardaires qui ont acquis leur fortune d’elles-mêmes et comme la dix-huitième fortune chinoise. Avec une fortune personnelle évaluée à 2,7 milliards de dollars, son pécule n’égale peut-être pas celui de nombre des plus grands hommes d’affaires, mais elle est toutefois cinq fois plus riche que la souveraine du pays où elle a fait ses études universitaires, le Royaume-Uni. Aujourd’hui, Zhang Xin et son conjoint occupent un duplex au 32e étage d’une tour du complexe résidentiel Jianwai Soho, l’un des gigantesques développements immobiliers qu’ils ont construits en plein cœur de Beijing. En 2008, malgré la crise, leur fortune était

Premières en affaires

encore classée par Forbes au dix-neuvième rang des fortunes chinoises. Cependant, malgré son statut de milliardaire, Zhang Xin ne se couvre pas de luxe ostentatoire. Elle refuse, par exemple, de prendre l’avion en première classe. « Ce n’est pas une question de moyens, mais une question de conscience. Quand je regarde les prix d’un vol en première classe, je me souviens du salaire de ma gardienne et je me dis « Oh ! mon Dieu. La classe affaires est bien assez confortable », soutient cette mère de deux fils en entrevue avec un journaliste du Telegraph. Il est difficile pour elle de composer avec son statut et sa fortune. « Je trouve difficile d’être classée dans la catégorie des ‘’superriches’’, car j’ai grandi avec peu. L’idée que la richesse apporte le prestige est un nouveau phénomène. Et je n’ai certainement pas grandi avec cette valeur ». Elle accorde d’ailleurs une grande importance à son rôle de mère. Hors de question pour elle de sacrifier ses soirées et ses fins de semaine en famille pour le travail. Zhang Xin s’inquiète à propos de la Chine qui sera léguée à ses enfants. Si elle croit qu’il y aura toujours des possibilités pour les entrepreneurs comme elle, elle s’inquiète de l’évolution de la société chinoise. « Les problèmes que doit affronter le gouvernement chinois se multiplient, et les valeurs de la population ont changé », explique-t-elle. La croissance économique, mot d’ordre du gouvernement chinois, ne serait plus à même de satisfaire les ambitions croissantes de la population. Convertie à la foi bahá’íe, elle estime que la religion pourrait permettre de combler le gouffre entre le développement économique rapide et le développement spirituel laissé derrière. Si elle ne regrette pas le maoïsme, elle note toutefois que l’intervention de Mao en Chine a permis la libération des femmes Chinoises, devenues sous le régime communiste chinois égales aux hommes. La Chine d’aujourd’hui, réformée, semble à tout le moins offrir aux femmes Chinoises, en particulier les entrepreneures, un avenir plus brillant.

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Marie-Andrée Boutin Vice-Présidente, Immobilier et planification des magasins LE GROUPE ALDO INC.

La tornade blonde The Blonde Dynamo « Je suis une négociatrice qui aime beaucoup les gens, qui est très déterminée, qui a beaucoup de focus sur ce que je veux aller chercher, mais qui est prête à un peu de conciliation. J’ai une vision qu’une relation est rarement pour une seule fois. » “I am a negotiator who loves people. I am very determined and always focused on the end game, but I also leave some room for conciliation. I consider that relationships are rarely one-time experiences.”

Par Michèle Boisvert

Crédits Photos : Bénédicte Brocard / photoatwork.com ; Assistante photo : Josée Lecompte ; Maquillage/Coiffure : Amélie Bertrand ; Traduction : Tina Verni

Premières en affaires

« J’aurais beaucoup de difficulté à travailler dans une entreprise où il n’y a pas de défis quotidiens auxquels il faut faire face. »

«A

ldo est une compagnie qui ne se satisfait jamais du résultat. It is never enough, ça c’est Aldo. Pour être en mesure de travailler dans une telle entreprise, ça demande une personne qui est toujours capable de se pousser plus loin, sans que personne ait à lui demander. » Cette citation est sans doute la meilleure définition d’elle-même que pouvait nous donner Marie-Andrée Boutin. En charge du développement immobilier chez Aldo depuis 17 ans, cette femme est une véritable dynamo : l’énergie qu’elle dégage est contagieuse et son contact électrisant ! À 50 ans, Marie-Andrée Boutin est en pleine possession de ses moyens. Peu de personnes peuvent se targuer d’avoir une expérience aussi vaste que la sienne au Canada. Sûre d’elle, sans être arrogante, celle que l’on a déjà surnommée la tornade blonde adore son métier. « L’immobilier m’a toujours intéressée, en fait je suis née dans ça. Mon père a développé une grande partie de Pointe-aux-Trembles. Il a déménagé 13 000 familles de Montréal vers Pointe-aux-Trembles en développant des terrains, des maisons, des centres commerciaux. Alors, depuis que je suis toute petite que j’entends parler de développement immobilier. Ça m’a toujours donné envie de faire ça. »

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“A

ldo is a company that is never satisfied with results: It is never enough, that’s Aldo. It takes a certain kind of person to work in that kind of company; someone who will always push themselves harder without anyone asking.” Marie-Andrée Boutin has just described herself perfectly. This veritable dynamo of a woman has been in charge of real estate development at Aldo for 17 years; her energy is contagious and her presence is electrifying. At 50 years of age, Marie-Andrée Boutin is at the top of her game. Few others in Canada can boast of her vast experience. Confident without being arrogant, the person nicknamed “the blonde dynamo” loves what she does. “Real estate has always interested me. In fact, I was born into it. My father developed a large part of Pointe-aux-Trembles. He moved 13,000 families from Montreal to Pointe-auxTrembles by developing land, housing and shopping malls. So, from a very early age, I was exposed to real estate development. It became a dream of mine from as far back as I can remember.”

« Depuis que je suis toute petite, j’entends parler de développement immobilier. Ça m’a toujours donné envie de faire ça. »

Prendre sa place Marie-Andrée Boutin transformera cette envie en réalité. Bac en administration en poche, la jeune femme décroche son premier emploi dans le secteur auprès de la chaîne de détaillants Dylex. Pressée et ambitieuse, elle s’aperçoit très vite que pour accéder à des postes de direction, elle a besoin d’un MBA. Bien qu’elle soit déjà mère d’un premier enfant, MarieAndrée Boutin plonge et s’inscrit à la maîtrise en administration des affaires de l’Université Concordia. Elle fera son MBA tout en étant enceinte de son fils. Rien n’est à son épreuve. À 24 ans, mère de deux enfants, un de trois ans et l’autre d’un an, notre diplômée est embauchée chez Provigo, dans le service du développement immobilier, où elle est responsable des bannières Maxi et Héritage. Elle doit notamment faire de l’assemblage de terrains et s’occuper du dézonage pour être capable d’implanter ces grandes surfaces. « Ça demandait beaucoup de négociation parce qu’il y avait plusieurs personnes qui n’étaient pas à l’aise avec l’arrivée des supermarchés. Il fallait réussir à comprendre les enjeux de tout le monde et les amener sur la même page, comme on dit. À l’époque, c’était un milieu très dynamique. Provigo était alors dirigée par Pierre Lortie, un leader charismatique qui essayait de diversifier l’entreprise. On était dans un mode de développement très actif. J’aurais beaucoup de difficulté

A dream becomes reality Marie-Andrée Boutin will eventually transform this dream into reality. Armed with a B.A. in Administration, the young woman lands her first job in the sector with the retail chain Dylex. Impatient and highly ambitious, she soon realizes that if she wants to apply for a management position, she needs an M.B.A. Even though she now has her first child, Marie-Andrée Boutin signs up for the Masters in Business Administration program at Concordia University. She rises to the challenge and completes her M.B.A. while pregnant with her son. At age 24, with 2 children - a three-year old and a one-year old - the freshlyminted graduate is hired by Provigo in their real estate development division, where she is responsible for the Maxi and Héritage brands. She is put in charge of land assembly and re-zoning for the construction of these large surface facilities. “It required a lot of negotiation because there were a lot of people who were not comfortable with the advent of supermarkets. You had to really understand what was at stake for everyone and get them all on the same page, so to speak. At that time, it was a very dynamic milieu. Provigo was headed by Pierre Lortie, a charismatic leader who was trying to diversify the organization. It was a period of rapid change. I would have a lot of difficulty working in an organization

Premières en affaires

« J’avais une confiance aveugle en moi et en ce que j’étais capable de faire. Je pense que lorsqu’on a ça, ça nous aide à livrer les résultats. Et quand on livre les résultats, on pourrait être un homme, une femme, blanche, noire, mauve, on est reconnu pour ce qu’on fait. »

à travailler dans une entreprise où il n’y a pas de défis quotidiens auxquels il faut faire face. » C’est beau d’aimer les défis, il n’en demeure pas moins que notre jeune maman s’en met beaucoup sur les épaules. Comment réussit-elle à concilier sa vie de mère et de professionnelle dans un domaine alors essentiellement masculin ? « Quand j’ai commencé ma carrière, le fait d’être une femme n’était pas un handicap à mes yeux. J’ai été très encouragée par mon père à faire ma place, ça m’a donné une énorme confiance en partant. J’avais une confiance aveugle en moi et en ce que j’étais capable de faire. Je pense que lorsqu’on a ça, ça nous aide à livrer les résultats. Et quand on livre les résultats, on pourrait être un homme, une femme, blanche, noire, mauve, on est reconnu pour ce qu’on fait. » Marie-Andrée Boutin admet cependant qu’on ne lui a pas toujours rendu la vie facile. Certains auraient bien aimé la voir trébucher. « J’ai fait face à des choses difficiles ; particulièrement chez Provigo où j’ai dû faire face à une culture un peu machiste. J’ai eu des hommes qui savaient pertinemment que j’avais de jeunes enfants et qui organisaient exprès des meetings à 7 h 30 le matin. » Marie-Andrée Boutin ne se laisse pas démonter pour autant. Face à de telles mesquineries, elle prend le taureau par les cornes et recrute une femme qui l’épaulera dans son rôle de mère. Une femme qui travaillera durant 15 ans pour elle et qui s’occupera de ses enfants quand sa carrière ne lui permettra pas de le faire. « Je voulais démontrer très vite aux hommes que j’étais décidée à réussir dans ce milieu-là. Moi, je n’aurais pas été heureuse si je n’avais pas eu la possibilité de m’épanouir tant au niveau de ma carrière qu’à la maison. Je dois avouer que mes enfants n’ont pas toujours trouvé ça facile. Il n’y avait pas beaucoup de mamans à l’époque qui travaillaient dans un poste de cadre et travaillaient autant d’heures. Un jour qu’il était grippé, mon fils m’a reproché de ne pas être une vraie mère! Cela dit, nous sommes très proches aujourd’hui. »

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where I wasn’t constantly challenged.” Undaunted, the young mother nevertheless has a lot on her shoulders. How to balance her family and professional lives in a domain that is predominantly masculine? “When I started my career, being a woman was not, in my view, a handicap. My father strongly encouraged me to carve a place for myself in the world, and that gave me enormous confidence from the beginning. I had an unshakeable confidence in myself and my abilities. I think that when you have that, it’s easier to deliver results. And when you deliver results, you can be a man, a woman, white, black, or purple! You will be recognized for what you do.” Still, she admits, it hasn’t always been easy. There were those who would have liked to see her stumble. “There were some difficult times, particularly at Provigo when I came up against a somewhat macho culture. There were guys there who knew perfectly well that I had young children and who would deliberately organize meetings at 7:30 in the morning.” Marie-Andrée Boutin doesn’t let the petty politics get to her. Instead, she takes the bull by the horns and hires a woman to help out at home; a woman who will work for her for 15 years and who will look after her children when her career did not allow her to do it. “I wanted to waste no time proving to those men that I was going to succeed in this milieu. I would not have been happy if I hadn’t been able to pursue my dreams at work and at home. I have to admit that it wasn’t always easy for my children. At that time, there weren’t a lot of mothers in executive positions working such long hours. One day when he had a really bad cold, my son accused me of not being a real mom! That being said, we’re very close today.”

De Steinberg à Cadillac Fairview Avec une telle détermination, MarieAndrée Boutin ne tarde pas à se faire un nom dans le secteur immobilier. Trois ans après son entrée chez Provigo, voilà que Steinberg lui fait un appel du pied. L’entreprise traverse une période trouble et veut se départir de sa bannière Miracle Mart. C’est le mandat que l’on confie à la nouvelle arrivée. « Je me suis retrouvée dans un rôle de rationalisation d’actifs.

From Steinberg to Cadillac Fairview Her steely determination quickly earns her a reputation in the real estate industry. Three years after joining Provigo, Steinberg approaches her. The company is going through tough times. Upon her arrival, she is handed the mandate to divest Steinberg of its Miracle Mart brand. “I found myself in the role of asset rationalization. For the Miracle Mart properties that were

« Il faut toujours être vigilant. Je pense que dans n’importe quelle transaction, immobilière ou autre, il est primordial d’avoir un plan B. »

Je devais prendre les baux de Miracle Mart qui étaient à l’intérieur de centres d’achat et les négocier avec les propriétaires des centres pour trouver à quel montant d’argent on était prêt à leur remettre l’espace en question. Je passais ainsi du développement à la rationalisation. L’immobilier c’est très large, les gens ne se rendent pas compte. » Malgré les efforts déployés et l’arrivée de Michel Gaucher à la tête de Steinberg, à la suite de l’acquisition des actifs immobiliers par la Caisse de dépôt et placement du Québec, l’entreprise devra se résoudre à la faillite. En tant que responsable de la rationalisation d’actifs, Marie-Andrée Boutin a vécu cette chute jusqu’à la fin. Une expérience qui l’a profondément marquée et dont elle a tiré de précieuses leçons. « On n’est jamais trop gros pour prendre de mauvaises décisions. Il faut toujours être vigilant. Je pense que dans n’importe quelle transaction, immobilière ou autre, il est primordial d’avoir un plan B. » Notre star montante n’aura pas beaucoup de temps pour digérer l’effondrement de Steinberg. Elle est rapidement appelée par le géant de l’immobilier Cadillac Fairview. Marie-Andrée Boutin passe ainsi du côté des propriétaires pour la première fois. On lui confie l’expansion des Promenades Saint-Bruno, du Carrefour Laval et de la Place Montréal Trust. Déjà costauds, ces mandats seront encore plus difficiles à réaliser en raison de la conjoncture économique. « Je suis arrivée en 1991, en pleine récession. Le travail n’était vraiment pas facile. Les détaillants avaient les pieds sur les freins. Il fallait être très créatif pour

located in shopping centres, my job was to negotiate with the property owners to buy out the leases and vacate the various premises. I went from development to rationalization. People do not realize what a huge field real estate is.” Despite these efforts, and the arrival of Michel Gaucher as the new head of Steinberg, following the acquisition of the real estate assets by the Caisse de depot et placement du Québec, the company files for bankruptcy. Since she was responsible for asset rationalization, Marie-Andrée Boutin stayed with the company right to the end. It was an experience that affected her deeply and taught her some important lessons. “You’re never too big to make bad decisions. You always have to be vigilant. I think that in any transaction, real estate or otherwise, you always need to have a plan B.” The blonde trailblazer will not have a lot of time to dwell on the demise of Steinberg. She is soon approached by real estate giant Cadillac Fairview and moves over to the property owner side for the first time. She is entrusted with the expansion of Promenades St-Bruno, Carrefour Laval and Place Montreal Trust. The economic conditions make a demanding job even more challenging. “I arrived in 1991 at the height of the recession. The work was not easy. Retailers had their feet on the brakes. You had to be very creative to rent space. Place Montreal Trust was particularly difficult.” Rather than regret the difficult challenges that she confronted, the real estate expert considers herself fortunate to have lived through those times. She believes you learn more during times of

Premières en affaires

louer les espaces. La Place Montréal Trust était particulièrement problématique. » Plutôt que de s’apitoyer sur son sort, notre experte en immobilier s’estime chanceuse d’avoir eu à traverser de telles embûches. On apprend davantage dans l’adversité dira-t-elle et les liens créés lors de négociations ardues demeurent serrés, longtemps après. Vous l’aurez deviné, Marie-Andrée Boutin adore négocier. « Je suis une négociatrice qui aime beaucoup les gens, qui est très déterminée, qui a beaucoup de focus sur ce que je veux aller chercher, mais qui est prête à un peu de conciliation. J’ai une vision qu’une relation est rarement pour une seule fois. » Les difficultés des débuts ne l’empêchent pas de prendre goût à son rôle chez Cadillac Fairview. Elle aime chercher quel détaillant est le plus performant pour un espace donné, identifier la catégorie à favoriser pour combler les lacunes à l’intérieur du mail et déterminer le montant optimal du loyer pour maximiser les revenus à long terme. « Équilibrer un centre commercial, c’est fascinant. On bâtit notre plan de marchandisage, comme on bâtit un casse-tête. Une fois le plan terminé, on le présente à la direction pour obtenir leur feu vert. Il s’agit ensuite d’exécuter ce qu’on a développé. »

adversity, and that the connections you make during tough negotiations remain strong for a long time afterwards. This attitude speaks volubly of Marie-Andrée Boutin’s passion for negotiation. “I am a negotiator who loves people. I am very determined and always focused on the end game, but I also leave some room for conciliation. I consider that relationships are rarely one-time experiences.” The early challenges she encounters serve only to heighten her enthusiasm for her role at Cadillac Fairview. She loves to seek out retailers who will perform the strongest in a given location, define the preferred tenant mix in a shopping centre, and determine the optimal lease pricing to maximize revenues in the long term. “Finding the perfect balance in a shopping centre is fascinating work. Building a marketing plan is like putting together a jigsaw puzzle. Once the plan is finished, you present it to Management and when you get the green light, you have to execute what you have developed.”

L’expérience Aldo Le changement frappera à sa porte à nouveau en 1996. Cette fois, c’est le détaillant de chaussures Aldo qui s’intéresse à son expertise. L’entreprise amorce son expansion aux États-Unis et a besoin de quelqu’un pour s’occuper du développement canadien. C’est David, le fils du fondateur de l’entreprise montréalaise, qui fait les premières approches. La conversation ne durera qu’une quinzaine de minutes. C’est après qu’elle rencontrera Aldo Bensadoun, celui qui est l’origine de ce qui est aujourd’hui un véritable empire, sans doute l’un des plus importants designers et détaillants de chaussures au monde. « Nous avons parlé environ une heure. Curieux de savoir si j’avais des enfants, mais sans oser s’en enquérir directement, il m’a demandé pour combien de personnes je cuisinais. J’avais très bien compris le sens de sa question et je lui ai répondu du tac au tac que j’étais très bien organisée. J’ai commencé à travailler chez Aldo une semaine plus tard. Cela fait 17 ans de ça et les défis n’ont jamais cessé. » Au développement du marché canadien se sont rapidement ajoutés le portefeuille américain et ensuite celui du reste du monde. L’expansion immobilière d’Aldo est passée, sous la gouverne de Marie-Andrée Boutin, de 400 à 1 000 magasins au Canada, aux États-Unis, en Angleterre, en Irlande et en Norvège.

The Aldo experience Opportunity will knock on her door once again in 1996, this time in the form of shoe retailer Aldo. Her expertise is of particular interest to the company as it focuses its efforts on expansion in the United States and requires an individual who will look after its real estate development in Canada. David, the son of the company’s founder, initially approaches her. The conversation lasts about 15 minutes. Afterwards, she meets Aldo Bensadoun, the person behind the name of the footwear empire and probably one of the most influential shoe designers and retailers in the world today. “We spoke for about an hour. He wanted to know if I had children, but didn’t want to ask directly, so instead he asked how many people I prepared meals for. I knew precisely where his question was leading, and I told him, without a blink, that I was extremely organized. I started working at Aldo one week later. It’s been 17 years, and the challenges just keep coming.” The original mandate to develop the Canadian market eventually expands to include the US portfolio and the rest of the world follows. Under Marie-Andrée Boutin’s direction, Aldo grows from 400 to 1,000 stores in Canada, the United States, England, Ireland and Norway. Marie-Andrée Boutin explains that no matter where in the world you negotiate, the financial mechanism is the same. But you need to adjust to different regulations

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Notre spécialiste nous explique que peu importe l’endroit où l’on négocie dans le monde, la mécanique financière est la même. Il faut cependant s’ajuster à des lois et des marchés différents. « Aux États-Unis, il y a plusieurs clauses pour protéger le détaillant, mais qui n’existent pas au Canada. En Angleterre, c’est une autre histoire. Il faut prendre le temps de bien comprendre les mentalités. Les propriétaires là-bas le sont depuis 500 à 600 ans. Il faut s’ajuster, on ne les fera pas changer. » Comme le rythme de développement des magasins corporatifs s’est atténué avec le temps, Marie-Andrée Boutin a accepté sans hésiter l’offre de développer le portefeuille immobilier qui appartient à la famille Bensadoun. Un nouveau défi qui suscite chez elle beaucoup d’enthousiasme. « J’ai beaucoup d’énergie, je me sens à l’aise dans des milieux où je dois me surpasser. » Aujourd’hui grand-mère de deux petitsenfants, Marie-Andrée Boutin convient qu’il faut se ressourcer. Les voyages en famille sont pour elle une véritable oasis. Cela dit, il semble difficile de l’arrêter complètement. « Même en vacances, j’ai plein d’idées, mon cerveau tourne tout le temps. Je prends des notes au bord de la plage. Je me repose du stress quotidien, mais j’ai la tête qui foisonne d’idées. » Sans surprise, notre hyperactive ne voit pas le moment où elle va ralentir. Elle trouve cependant du temps pour lire. Une façon pour elle de s’évader. La sociologue Élisabeth Badinter, l’économiste Jacques Attali, la poète Erica Young sont parmi ses auteurs préférés. Elle aime aussi se plonger dans les biographies de personnages plus grands que nature. Des gens inspirants qui, comme Gandhi ou Nelson Mandela, ont contribué à changer le cours de l’histoire. Sans bien sûr la comparer à ces monstres sacrés, Marie-Andrée Boutin est aussi une femme exceptionnelle. Son parcours est époustouflant. Elle respire l’assurance des gens conscients de leur potentiel. On imagine évidemment que celui qui l’a initiée toute jeune à l’immobilier doit être immensément fier. L’évocation de son père l’ébranle. Ce n’était pas l’effet recherché. Les yeux voilés de larmes, Marie-Andrée Boutin nous dit que l’auteur de ses jours est mort, il y a une dizaine d’années. Elle peut se consoler en se disant qu’il a eu le temps de voir éclore l’immense talent de sa fille. Un talent dont la source n’est pas à la veille de se tarir.

and markets. “In the US, there are several clauses that protect the retailer, but in Canada, that doesn’t exist. In England, that’s another story. You have to take the time to understand the mentality. Owners there have been doing it for 500 to 600 years. You’re not going to make them change – you need to adjust.” The pace of corporate store development has diminished over time, and Marie-Andrée Boutin has accepted the offer to develop the real estate portfolio of the Bensadoun family. It is a challenge that sparks her enthusiasm. “I have a lot of energy. I feel at ease in any setting where I have to push myself further.” Today, the grandmother of two admits that you need to take time to re-charge. Family vacations are a veritable oasis for her. But it’s hard to unplug completely. “Even when I’m on vacation, my mind is working all the time. I write notes when I’m on the beach. I get away from the stress of everyday life, but my mind is buzzing with new ideas.” No surprise that it is difficult for this dynamo to envision a time when she will slow down. She does, however, find time in her busy life to read. Sociologist Elisabeth Badinter, economist Jacques Attali and poetess Erica Young are among her favorite authors. She also draws inspiration from the biographies of largerthan-life characters who have changed the course of history, notably Gandhi and Nelson Mandela. While it would be presumptuous to compare her to these legendary figures, Marie-Andrée Boutin is, on all accounts, an exceptional woman. The path she has chosen has been remarkable in its achievements. She breathes the confidence of people who are sure of their potential. We can only imagine that the person who initiated her at an early age to the world of real estate must be immensely proud. Mention of her father moves her. Eyes filled with tears, Marie-Andrée Boutin tells us that her father passed away ten years ago. She can console herself with the fact that he had the time to see the immense talent of his daughter blossom. It is a deep well of talent that shows no sign of running dry.

« Équilibrer un centre commercial, c’est fascinant. On bâtit notre plan de marchandisage, comme on bâtit un casse-tête. »

Événements

Première en entrevue Un événement PRÉSENTÉ par

Le 11 avril dernier, le magazine organisait l’événement Première en entrevue, à l’occasion de la sortie de son numéro d’Avril – Mai 2012 sur la Santé. Un cinq à sept avec la présence exceptionnelle du Ministre de la Santé et des Services sociaux, Dr Yves Bolduc, qui a souhaité féliciter et rendre hommage aux nombreuses femmes œuvrant dans le domaine de la santé. Présentées par Bell, les huit femmes incontournables de la Santé ont été présentées et récompensées. Le public a pu assister à une entrevue toute particulière avec le Dre Edith Hamel, qui enseigne en neurologie et neurochirurgie à l’Université McGill et est chercheuse à l’Institut neurologique de Montréal (Le Neuro). Femme inspirée et inspirante, elle nous a parlé du Dre Brenda Milner qui faisait la couverture de ce numéro, retraçant son parcours et sa carrière extraordinaire, mais aussi de sa passion et son acharnement pour la recherche et la science. Pour en savoir plus sur nos prochains événements, rendez-vous sur PREMIERESENAFFAIRES.COM

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Événements

15 1 De gauche à droite : Margarita Lafontaine, éditrice de Premières en affaires accompagnée du Dr Yves Bolduc, Ministre de la Santé et des Services sociaux. 2 Lyne Jacques, directrice générale ventes, Bell Marchés Affaires présente les 8 femmes Incontournables de la Santé. 3 Discours du Dr Yves Bolduc, Ministre de la Santé et des Services sociaux. 4 Caroline Cooper, vice-présidente Ventes, Aventis, l’Incontournable Line provencher, associée, Raymond Chabot Grant Thornton et Chantal Talbot, directrice des ressources humaines, Centre jeunesse de Lanaudière. 5 Stéphanie Leblanc, cofondatrice du magazine et associée déléguée, Conseils et Transactions chez PwC présente l’entrevue devant public qui va suivre. 6 Marie-France Courtemanche, directrice Medisys One concierge médical et Services de Santé Medisys S.E.C. et Christiane Legault, gestionnaire Principale, Comptes Corporatifs Services de Santé Medisys S.E.C.

7 L’incontournable Michèle Savoie, directrice générale de Montréal Invivo. 8 L’incontournable Diane Coté, vice-présidente Québec, MEDEC. 9 Dre Edith Hamel de l’Institut et hôpital neurologiques de Montréal – Université Mc Gill. 10 Sylvie Poissant, directrice de la prévention, Société canadienne du cancer, Jean-Luc Blais, associé, Consilio Manuque Inc, Nicole Savoie, Coach conférencière et formatrice, Éclosion et Denis Lalonde, directeur du développement, Société canadienne du cancer, Division du Québec. 11 L’incontournable Sylvie Bertrand, directrice générale Canada de BSN Médical entourée de ses collaborateurs et amis.

14 Nathalie Francisci, recruteur, conférencière, et chroniqueuse Premières en affaires et Stéphanie Daigneault, directrice de comptes, Instar OnDemand. 15 L’Incontournable Patricia O’Connor, directrice des soins infirmiers, Centre universitaire de santé McGill (CUSM) accompagnée de ses collaborateurs. 16 L’incontournable Geneviève Biron, présidente et chef de la direction, Imagix. 17 Anita Kar, adjointe aux communications, Le Neuro, Anna Liachenko, directrice Strategic Marketing Services, Précision, et présidente du Healthcare Businesswoman’s Association of Canada et Sandra McPherson, responsable communications, Le Neuro.

12 L’incontournable Anne Lemay, directrice de la performance et de la qualité, AQESSS 13 L’incontournable Dre Nada Jabado, hématologue – oncologue de l’hôpital pour enfants du centre universitaire de Santé Mc Gill, entourée de ses collaborateurs.

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JUIN — JUILLET 2012

Portrait de 8 femmes Ces femmes dynamiques développent des stratégies de locations, dirigent des opérations et conseillent les plus grandes sociétés d’immobilier. Fines négociatrices, elles participent au redéveloppement et au repositionnement des propriétés à vocation commerciale pour que nous puissions profiter d’infrastructures, de détaillants et de services de qualité. Voici ces incontournables de l’immobilier commercial que vous voudrez absolument connaître. A Portrait of 8 women These dynamic women develop rental strategies, manage operations and advise the largest real estate companies. They are shrewd negotiators who participate in the redevelopment and repositioning of commercial properties so that we benefit from the best infrastructure, retailers and services. We are proud to present the who’s who of commercial real estate, women you will absolutely want to know. Crédits : Photos : Bénédicte Brocard / photoatwork.com ; Assitant photo : David Simard ; Maquillage/Coiffure : Virginie Vandelac ; Textes : Marine Thomas ; Traduction : Tina Verni

Premières en affaires

LeS InCOntOUrnAbLeS De PreMIÈreS en AFFAIreS PRéSENTéES PAR

Me CHANTAL SYLVESTRE Associée / partner hEENAN BLAIkIE

Cette avocate ambitieuse cumule plus de quinze ans d’expérience en développement et financement immobilier ainsi que dans l’acquisition et la disposition de propriétés commerciales, à bureaux, multi résidentielles et industrielles. Elle se dit comblée professionnellement, tant par l’envergure des dossiers qu’elle pilote et l’équipe avec laquelle elle travaille que par les développeurs visionnaires qu’elle a côtoyés au fil du temps. Pour elle le droit immobilier est un domaine de pratique des plus stimulants : « Pratiquer en droit immobilier, c’est participer activement au développement économique d’une région en trouvant des solutions juridiques afin que nous puissions tous profiter d’infrastructures, de logement et de services de qualité ».

This ambitious lawyer has over fifteen years’ experience in real estate development and financing, as well as in the acquisition and sale of commercial, office, multi-residential and industrial properties. She acknowledges that her career has been immensely satisfying, and attributes her professional fulfilment to the wide-ranging scope of the files that she manages, the team that she works with, and the visionary developers with whom she has crossed paths over time. For her, real estate law is a very stimulating area of practice. “When you practice real estate law, you are actively participating in a region’s economic development by finding legal solutions that allow everyone to benefit from the best infrastructure, housing and services available.”.”

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DEBRA SCHNEIDER

Vice-présidente, Centres commerciaux / vice-president, Retail operations GESTION SANdALWOOd / sandalwood manaGemenT

Cette énergique Américaine originaire de Chicago a commencé comme consultante stratégique dans les opérations, la technologie et la finance. En 2008, elle est embauchée par Sandalwood à Austin et découvre l’industrie du détail. Sans avoir peur de relever de nouveaux défis, elle décide d’apprendre le français et de venir vivre à Montréal puisqu’une grande partie du portefeuille de l’entreprise est au Québec. Elle dirige maintenant les opérations de trente centres commerciaux à travers la province. « Le plus grand défi est de rester en contact avec toutes les différentes dynamiques qui entrent en compte dans un centre commercial. Vous devez connaître vos locataires et connaître le marché. »

This energetic American from Chicago started as a strategic consultant in operations, technology and finance. In 2008, she was hired by Sandalwood in Austin and discovers the retail industry. Undaunted by Not afraid of new challenges, she decides to learn French and moves to Montreal since as a large portion of the company’s portfolio is based in Quebec. She now runs the operations of thirty shopping centers across the province. “The biggest challenge is keeping current with keeping in touch with all the different dynamics that go into within a retail center. You have to know your tenants and know the market”.

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JUDY TAYLOR

Vice-présidente de la location / vice-president, leasing CROfTON MOORE

Dotée d’un esprit stratégique et d’une approche axée sur des résultats tangibles, Judy Taylor contribue avec succès au redéveloppement et au repositionnement des propriétés à vocation commerciale dont elle a la responsabilité. Forte d’une expertise de plus 20 ans acquise auprès de sociétés immobilières d’envergure, elle dirige aujourd’hui de main de maître un portefeuille de 2,5 millions de pieds carrés d’espace locatif et demeure la preuve que l’industrie immobilière présente d’excellentes perspectives de carrière pour les femmes. « Dans le secteur commercial et surtout du commerce de détail, on a vraiment le sentiment de créer quelque chose de plus grand que soi-même. C’est extrêmement satisfaisant. »

Her strategic mind and results-based approach have afforded Judy Taylor much success in the redevelopment and repositioning of the commercial properties for which she is responsible. With over 20 years experience gained in major real estate companies, she now masterfully manages a portfolio of 2.5 million square feet of rental space and is proof that the real estate industry has excellent career opportunities for women. “In the commercial real estate sector, especially retail, there is a sense of creating something greater than oneself. It is extremely satisfying.”

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JULIE MARTINEAU

Vice-présidente, Location-Région de l’Est / vice president, leasing – eastern Region IVANhOÉ CAMBRIdGE

En vingt ans de carrière, cette femme dynamique a su diversifier les domaines d’expertises : courtier en immobilier commercial bureau chez Colliers, repositionnement d’immeubles industriels et vice-présidente location - Québec pour SmartCentres. En février 2012, elle joint les rangs d’Ivanhoé Cambridge, l’une des dix plus grandes sociétés immobilières au monde. Rassembleuse, celle qui aime travailler en équipe n’accepte pas le statu quo et veut amener le changement. « J’aime l’aspect très dynamique de l’immobilier commercial, c’est un secteur continuellement en évolution ». Dans ses nouvelles fonctions à titre de viceprésidente, Location – Région de l’Est, elle se dit prête à relever encore un nouveau défi.

In her twenty-year career, this dynamic woman has diversified her areas of expertise: commercial real estate broker at Colliers, and repositioning of industrial buildings and Vice President, Leasing - Quebec for SmartCentres. In February 2012, she joined Ivanhoé Cambridge, one of the ten largest real estate companies in the world. She is a unifying force and a strong team player. She is also someone who challenges the status quo and wants to bring about change. “I like the vibrant aspect of commercial real estate; it is a constantly evolving sector.” In her new role as Vice-President, Leasing - Eastern Region, she is ready to face yet another challenge.

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JULIE ROY

Vice-présidente exécutive / executive vice-president GROUPE SMR

Après deux ans en finance corporative, elle intègre l’entreprise familiale qui offre des services complets d’entretien d’immeubles. Soucieuse de la croissance et de la pérennité de l’entreprise créée par son grand-père en 1954, dont elle se considère « la gardienne des valeurs », cette chef d’entreprise généreuse a su mobiliser ses 1 500 employés pour faire un virage vert qui lui a valu de nombreux prix. « Le développement durable, ce n’est pas juste utiliser des produits écologiques. Ça repose aussi sur une gestion éthique permettant d’être économiquement viable tout en étant responsable socialement ». Très engagée dans la communauté, elle est notamment co-présidente du comité d’organisation du Triathlon d’hiver de Sainte-Justine.

After two years in corporate finance, she joins the family business, which provides comprehensive building maintenance services. Concerned about the growth and sustainability of the company founded by her grandfather in 1954 and where she considers herself “the guardian of its values,” this generous entrepreneur mobilized her 1,500 employees to go green, for which she has earned numerous awards. “Sustainable development is not just about using green products. It is also about responsible management that balances economic viability with respect for the individual.” Very active in the community, she is the co-chair of the organizing committee of the Sainte-Justine Winter Triathlon.

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LOUISE BOUTIN

Associée / partner LANGLOIS kRONSTRÖM dESJARdINS, SENCRL Présidente / President CREW MONTRÉAL / CRew monTReal

Après une expérience en gestion immobilière, elle s’oriente vers le droit immobilier et municipal. Vingt-quatre ans après, cette avocate combative se dit « fière d’être toujours en pratique privée ». Récemment élue présidente du chapitre montréalais du réseau de Commercial Real Estate Women, elle estime que « les femmes doivent encore apprendre à prendre leur place. » Pendant son mandat, elle veut les encourager à se mettre davantage de l’avant. « Une femme va penser qu’il lui est suffisant de bien faire son travail, mais ce n’est pas vrai : il lui faut aussi s’assurer que les autres le voient. Si tu veux quelque chose, il faut prendre les moyens pour aller le chercher. »

After working in property management, she turns to real estate and municipal law. Twenty-four years later, this combative lawyer is “proud to still be in private practice.” Recently elected President of the Montreal chapter of the Network of Commercial Real Estate Women, she believes that “women must learn to take their place.” During her mandate, she wants to encourage them to be better self-promoters. “A woman will think that doing her job right is enough, but that’s not true: she must also make sure that others recognize it, too. If you want something, you have to do what it takes to get it.”

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SYLVIE PLOURDE

Directrice principale de la location / senior director of leasing PORTEfEUILLE dE L’EST dU CANAdA / easTeRn Canada PoRTfolIo LA CORPORATION CAdILLAC fAIRVIEW LIMITÉE / THe CadIllaC faIRVIew CoRPoRaTIon lImITed

Depuis 1991, elle occupe différentes fonctions en location de bureaux et centres commerciaux. Cette femme déterminée est responsable de plusieurs grands projets de repositionnement et de redéveloppement dont l’agrandissement du Carrefour Laval et la relocalisation de la foire alimentaire. Fine négociatrice, elle sait créer des relations privilégiées avec des détaillants internationaux pour les convaincre de s’implanter au Québec. « J’aime développer des stratégies de location et établir des grilles marchandes susceptibles de créer des synergies entre détaillants de diverses catégories. Il faut être à l’affût des tendances du marché, mettre tout en œuvre pour se différencier et avoir une vision à long terme. Un heureux mélange entre l’art et la science. »

Since 1991, she has held various positions in office and shopping center rentals. This determined woman is responsible for several major repositioning and redevelopment projects, including the expansion of Carrefour Laval and the relocation of its food court. A keen negotiator, she knows how to build special relationships with international retailers with a view to convincing them to settle in Quebec. “I like to develop leasing strategies and build commercial grids that create cross-category synergies. You have to be on the lookout for market trends, make every effort to differentiate yourself and have a long-term vision. It’s a delicate blend of art and science. “

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SONIA RAINVILLE Associée / partner fASkEN MARTINEAU

À la sortie de l’université, cette notaire décidée ouvre son propre cabinet dont elle gère les multiples aspects pendant huit ans. En se joignant à un grand cabinet de juristes, elle décide de concentrer sa pratique en droit immobilier commercial. « C’est extrêmement stimulant, les règles applicables sont nombreuses, les clients très sophistiqués et les transactions plus complexes ». Associée depuis quatre ans, elle conseille ses clients en matière de financement et de développement de propriétés à vocation mixte. Elle siège au comité « Unies pour la SP » et au comité du Centre du Cancer Segal, visant l’organisation d’une marche de 60 km en soutien au combat contre les cancers féminins.

Upon leaving university, this determined notary opens her own firm and manages all aspects of the business for eight years. She then joins a large law firm, where she decides to focus her practice in the area of commercial real estate. “It’s very stimulating work; there are a lot of rules, clients are very sophisticated, and transactions are more complex.” A partner for four years, she advises clients on the financing and development of mixed-use properties. She sits on the Women Against Multiple Sclerosis committee and the Segal Cancer Centre committee, which organizes a 60km walk in support of the fight against women’s cancers.

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PREMIèRES EN AffAIRES

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JUIN — JUILLET 2012

Droit

LA COPROPRIÉTÉ

MAJEURE ET VACCINÉE ? La réforme du Code civil du Québec vient tout juste de fêter ses 18 ans ; légalement, elle entre dans sa majorité, mais est-elle réellement plus mature, notamment au niveau de la copropriété ? Par Me Daniel Morin notaire Stein Monast

algré sa popularité grandissante, tant pour le segment résidentiel que commercial, la copropriété a toujours vogué sur des eaux troubles en raison de son concept même impliquant à la fois intérêt privé et intérêts collectifs (copropriétaires, promoteur, assureur, gestionnaire, créanciers, etc.). Cet entretissage d’intérêts a d’ailleurs suscité de nombreux débats, publics et judiciaires. Fort de son rôle de parent, le législateur a constitué, le 19 février 2012, un comité consultatif visant à assurer la pérennité du parc immobilier québécois et la protection du public. Un resserrement de certaines dispositions est à prévoir…

adéquatement les acquéreurs, de sous-estimer la valeur assurable de l’immeuble et des contributions au fonds de prévoyance et de ne pas assurer une gestion provisoire adéquate. ASSUREURS La loi prévoit que l’immeuble doit être assuré pour « valeur à neuf ». Or, les produits d’assurances sur le marché ne permettent pas d’atteindre cette valeur, ce qui est une incongruité. Les couvertures présentement offertes ne couvrent pas certains coûts et honoraires nécessaires à la reconstruction de l’immeuble en cas de sinistre (notamment ceux reliés à l’arpentage et à la reconstitution du cadastre). Une concertation avec le Bureau d’assurance du Canada et l’Autorité des marchés financiers est notamment suggérée.

COPROPRIÉTAIRES L’idée préconçue voulant que le copropriétaire bénéficie d’un droit absolu de propriété sans avoir à lever le petit doigt, tout en maintenant les frais communs au minimum, est clairement dans la mire du comité consultatif. À cet égard, on pourra s’inspirer de l’État français qui a récemment dû démolir des complexes immobiliers tombant en ruine suite à un manque flagrant d’entretien.

GESTIONNAIRE La gestion de la copropriété est un exercice laborieux qui requiert une expertise étendue. Le gestionnaire doit gérer des sommes d’argent considérables, donnant ouverture à de possibles détournements de fonds. L’intérêt public milite en faveur d’un meilleur encadrement des gestionnaires, possiblement par un ordre professionnel.

PROMOTEUR La position d’autorité du promoteur au début du projet sera assurément remise en question. Il est essentiellement reproché au promoteur de ne pas informer

RÉGIE ? L’idée de mettre en place une régie de la copropriété (tribunal spécialisé), pouvant renseigner le public, favoriser le désengorgement du système judiciaire

Premières en affaires

tout en fournissant une expertise approfondie, pourrait s’avérer une avenue prometteuse. CRÉANCIERS LAISSÉS POUR COMPTE ? Les bailleurs de fonds n’ont pas été invités à se prononcer lors des consultations publiques du 15 mars au 13 avril 2012. C’est surprenant puisque le financement est généralement la pierre angulaire de tout projet immobilier. Espérons que cet oubli sera corrigé avant le dépôt du projet de loi prévu pour l’automne 2012 ! La majorité, quelle période mouvementée ! Une chose est certaine : d’une façon ou d’une autre, les enfants doivent quitter le nid un jour ou l’autre ! Reste à savoir s’ils seront aptes à voler de leurs propres ailes !

Droit

Développements intéressants en matière environnementale

De bonnes nouvelles pour les promoteurs immobiliers!

Par Me Christine Duchaine Présidente Cabinet Juridique Sodavex et Me Marie Desaunettes Avocate Cabinet Juridique Sodavex

La dernière décennie a donné lieu à une panoplie d’initiatives environnementales qui ont eu des impacts importants sur la faisabilité de projets de développements immobiliers, qu’il s’agisse des obligations relatives aux sols contaminés, des programmes de subventions applicables ou des restrictions concernant les milieux humides. 2012 commence en lion à ce chapitre avec des changements majeurs qui pourraient se traduire en un allègement des coûts de développements immobiliers dans certains cas.

Des coûts de décontamination moins élevés epuis 2003, les propriétaires d’immeubles zonés mixtes (résidentiel et commercial ou industriel) ayant supporté des activités désignées et qui souhaitaient en changer l’usage devaient décontaminer leur terrain selon les critères sévères propres au résidentiel, même si le terrain n’était utilisé que pour des fins commerciales ou industrielles. Or, par une modification réglementaire entrée en vigueur en janvier, la notion de « zonage » a été délaissée au profit de celle de « l’usage effectif » d’un terrain. Cette nouvelle législation a pour effet bénéfique d’autoriser la décontamination des immeubles utilisés uniquement pour des fins commerciales ou industrielles selon les critères applicables à cet usage, sans égard au zonage. Dorénavant, seuls les propriétaires dont les terrains sont aménagés avec des bâtiments de type résidentiel, scolaire, hébergement ou hospitalier seront assujettis aux valeurs sévères de décontamination propres au résidentiel. L’allègement des normes devrait se traduire par une diminution des coûts de réhabilitation des terrains et, par voie de conséquence, du projet immobilier envisagé.

Pour les autres terrains, le Ministère du Développement durable, de l’Environnement et des Parcs (MDDEP) est en voie d’adopter un Plan d’action 2012-2016 et procédera sous peu à une réforme majeure de sa Politique de protection des sols et de réhabilitation des terrains contaminés, ainsi qu’à une refonte des règlements sur cette question, ce qui aura probablement des impacts sur les projets de développements futurs. Des changements pour les milieux humides En février, le MDDEP a rendu public un guide décrivant les critères applicables à l’obtention d’un certificat d’autorisation de construction en zone humide. Ce guide rendait enfin accessible la directive non publiée, mais largement appliquée depuis novembre 2006 en vertu de laquelle le MDDEP exigeait d’un promoteur qu’il cède au gouvernement un terrain écologiquement intéressant faisant partie de son portefeuille immobilier en échange de l’autorisation de construire à proximité d’un cours d’eau, d’un lac, d’un étang, d’un marais, d’un marécage ou d’une tourbière. Les promoteurs seront heureux d’apprendre que la Cour supérieure, dans un jugement rendu en mars, a déclaré cette directive illégale. Le droit d’exiger aléatoirement la cession d’un terrain en

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échange d’une autorisation de développer un terrain « humide » a été considéré par la Cour supérieure comme portant atteinte au droit fondamental de propriété prévu à la Charte des droits et libertés de la personne. Le Procureur général a fait appel de cette décision, tandis que le MDDEP a retiré son guide de son site Internet, sous prétexte qu’il analyse les impacts de la décision.

Force est de conclure que ce secteur continue d’être en constante évolution, tant en ce qui a trait aux technologies disponibles qu’aux obligations légales qui s’appliquent. Les promoteurs ont donc tout intérêt à se tenir informés puisque ces changements peuvent avoir un impact majeur sur la faisabilité d’un projet de développement.

Droit

Le baiL écoLogiQUe par rita Lc de SantiS ASSOCIéE DAVIES WARD PHILLIPS & VINEBERG et fotini gagaoUdakiS AVOCATE DAVIES WARD PHILLIPS & VINEBERG

Pendant toute la durée de leur cycle de vie, les bâtiments écologiques utiliseront moins de ressources et produiront moins de déchets tout en améliorant la qualité de l’air intérieur. La conception, la construction, l’entretien, la rénovation et même la démolition de ceux-ci sont pensés afin d’atteindre cet objectif. Les propriétaires et les locataires de tels immeubles sont donc tenus d’agir de façon responsable sur le plan environnemental et d’utiliser efficacement les matériaux et les ressources. Le respect des normes d’accréditation des bâtiments écologiques est associé à la valeur d’une marque de qualité supérieure. Au Canada, les bâtiments écologiques sont ainsi généralement accrédités LeeD (Leadership in Energy and Environmental Design : Chef de ﬁle en énergie et en conception environnementale) ou bOMA Go Green Plus (Building Owners and Managers Association : Association des propriétaires et des administrateurs d’immeubles).

raditionnellement, les baux n’établissent pas d’objectifs environnementaux communs ou unilatéraux. À titre d’exemple :

- ils n’imposent pas de limite sur la production de déchets par les locataires, ni d’obligation quant au recyclage ou au traitement des crédits de carbone; - ils exigent des locataires qu’ils utilisent seulement de « nouveaux matériaux » dans l’aménagement initial ou les modifications (alors que les bâtiments écologiques permettent les matériaux recyclés) ; - ils n’exigent pas qu’une norme environnementale soit respectée lors de travaux d’amélioration, de réparation ou d’entretien. Si les baux traditionnels permettent parfois au propriétaire d’entreprendre des rénovations visant l’économie d’énergie à titre de coût en capital autorisé pouvant être réclamé au locataire, peu lient ces

rénovations visant l’amélioration de la performance environnementale à des frais d’exploitation pouvant être réclamés. C’est entre autres ce qui distingue un bail écologique. Le bail écologique stipule que le propriétaire prendra des mesures raisonnables pour faire en sorte que les locataires exercent leurs activités et occupent leurs locaux conformément aux objectifs de performance environnementale. Un plan de gestion de l’environnement peut être joint au bail écologique et prévoir que chaque partie convienne d’exercer ses activités de manière à minimiser la consommation directe et indirecte d’énergie, l’émission de gaz à effet de serre, la consommation d’eau, les déchets et les incidences négatives sur la qualité de l’air intérieur. Les bâtiments écologiques peuvent généralement être plus coûteux. Toutefois, ce coût excédentaire sera souvent compensé par les gains économiques à long terme, incluant la réduction des frais d’exploitation et des coûts d’assurance, de même qu’une augmentation de la productivité et de la valeur des immeubles. Malheureusement, l’utilisation d’un bail

PREMIèRES EN AffAIRES

hors coûts des services ne permet pas au propriétaire de bénéficier de la réduction des frais d’exploitation. Il serait donc souhaitable de revoir l’utilisation des baux tous frais compris pour faire en sorte que ceux-ci soient convenablement rédigés et qu’ils comportent des clauses de révision de prix appropriées qui offriront aux propriétaires et aux gestionnaires d’immeubles un incitatif financier à l’économie d’énergie. Présentement, la pénétration du marché des espaces locatifs écologiques est très faible; néanmoins, selon une étude récemment menée auprès des dirigeants de sociétés des États-Unis, près de 50 % s’attendent à ce que le gouvernement rende un jour les bâtiments écologiques obligatoires. L’Australie a déjà adopté une politique de consommation efficace d’énergie dans les activités gouvernementales. Il ne tient donc qu’à nous d’être des chefs de file en cette matière!

Solide comme le roc. Reconnue pour sa détermination inébranlable et sa force de caractère, Manon Morin est une fonceuse pour qui les intérêts de ses clients passent avant tout. Associée au sein de notre service de Certification et Services-conseils, Manon possède plus de 25 années d’expérience en audit et en consultation dans le secteur immobilier. Elle participe à plusieurs missions d’audit d’entreprises publiant des états financiers à la juste valeur. Au service de clients qui rayonnent mondialement, Manon a développé une précieuse expertise dans la coordination de missions d’audit à l’échelle internationale. Aucun obstacle n’arrête ce pilier de notre organisation, dont l’immobilier est la passion et le principal champ d’activité depuis de nombreuses années. Accordant une importance cruciale à ses clients, Manon a toujours comme objectif de leur apporter valeur et conseil stratégique. Les transactions d’entreprises d’envergure, notamment les transactions de titrisation et les fusions et acquisitions n’ont plus de secrets pour elle! Manon Morin, associée chez Deloitte

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Droit

L’AMBIGUÏTÉ DES CLAUSES D’EXCLUSIVITÉ

Par Me Chantal Joubert associée Lavery

La Cour d’appel a récemment rendu une décision1 portant sur la clause d’exclusivité contenue dans le bail d’Indigo au Quartier DIX30. Plus particulièrement, l’exclusivité consentie à Indigo prévoyait que le bailleur ne pouvait louer d’espace à aucun autre locataire « whose principal use is the sale of books ». Or, trois ans après avoir conclu le bail avec Indigo, le bailleur entamait des négociations avec Archambault en vue de son implantation dans une nouvelle phase du complexe commercial également visée par la clause d’exclusivité.

n apprenant l’intention du bailleur d’introduire un magasin Archambault dans le complexe commercial, Indigo a présenté une demande d’injonction afin d’empêcher le bailleur de conclure un tel bail, injonction qui lui a été accordée par la Cour supérieure et confirmée en Cour d’appel. La principale question en litige consistait à déterminer si l’expression « principal use » était claire ou ambiguë. Le juge de première instance est d’avis qu’il peut y avoir plusieurs façons d’évaluer l’activité commerciale : en fonction de la superficie consacrée à la vente de livres ; en fonction du volume de vente de livres ; en fonction du pourcentage des profits que représente la vente de livres ; en évaluant soit uniquement les livres francophones ou tous les livres vendus ; en utilisant plusieurs critères ou un seul, etc., bref, pour conclure que le sens de « principal use » est ambigu et qu’il y a lieu de se reporter aux négociations des parties pour comprendre quel sens elles ont voulu donner à l’expresson « principal use ». En fait, le juge n’a pas eu à se prononcer sur le sens de cette expression : il est ressorti qu’au cours des négociations avec le bailleur, Indigo avait exprimé clairement et à plusieurs reprises son refus de cohabiter avec Archambault dans le complexe du Quartier DIX30, le bailleur entretenant également à l’époque des pourparlers avec Archambault, qui ont 1

été abandonnés par la suite en raison de la position d’Indigo. Donc, indépendamment du sens à donner à cette expression ou de la façon de l’évaluer, il était clair qu’Archambault était visé par la clause. D’ailleurs, dans le cadre de ses nouvelles négociations avec Archambault, le bailleur avait déjà négocié une clause par laquelle Archambault s’engageait à limiter son inventaire de livres en magasin et ses revenus bruts provenant de la vente de livres à 25 %. Or, cette limite de 25 % donne plutôt à penser que le bailleur savait qu’Archambault représentait un concurrent pour Indigo. Ce que l’on peut donc retenir en matière de clause d’exclusivité, c’est que l’expression « usage principal », utilisée sans autres paramètres permettant d’évaluer ce qu’est un usage principal, est jugée ambiguë et qu’en cas d’ambiguïté, les négociations antérieures permettent de définir la portée que les parties ont

voulu lui donner. De plus, certains paramètres, tels que la limitation à un pourcentage des ventes ou de l’inventaire, demeurent des restrictions essentiellement variables puisqu’elles dépendent de la superficie occupée par le concurrent ; de plus, on peut se demander quel concurrent accepterait de fournir ses données comptables pour faire la démonstration qu’il n’enfreint pas la clause d’exclusivité dont bénéficie un autre locataire. Enfin, on illustrerait davantage ce que l’on conçoit par « usage principal » en nommant simplement les concurrents que l’on entend viser par la clause d’exclusivité, même s’il s’agit d’une liste non exhaustive. S’il avait été expressément prévu dans le formulé du bail d’Indigo qu’Archambault était un exemple de locataire « whose principal use is the sale of books », on aurait sans doute évité un débat judiciaire.

Immeubles Régime XV inc. et al c. Indigo Books & Music Inc., Cour d’appel, 6 février 2012.

Premières en affaires

Le Grand Bal Masqué 2012 Grand Salon, Hôtel Fairmont Le Reine Élizabeth Jeudi 6 septembre 2012 Billets : Julie Smith (514) 939-1250 Sous la présidence d’honneur de

Daniel Fournier

Premier vice-président, Immobilier Caisse de dépôt et placement du Québec Président du conseil et chef de la direction Ivanhoé Cambridge Président du conseil, Otéra Capital

Grand Bal Bénéfice - 3 juin 2010

« Construire l’avenir avec les jeunes » Le Grand Bal de la Fondation est un événement de prestige réunissant tous les intervenants de l’industrie immobilière sensibles aux réalités de la jeunesse défavorisée montréalaise. Ce grand rassemblement qui se tient à tous les deux ou trois ans permet d’accrocher des centaines de sourires à ces enfants dans le besoin. La Fondation immobilière de Montréal pour les jeunes, créée en collaboration avec BOMA Québec (Association des propriétaires et des administrateurs d'immeubles) et l’IDU (Institut de développement urbain du Québec), vient en aide aux jeunes des milieux défavorisés et aux enfants malades ou vivant avec un handicap dans la grande région de Montréal.

www.fimj.org

Droit

La Loi sur l’intérêt

cesse d’être une embûche à la mise en place de prêts commerciaux à long terme !

Les nombreuses pressions du milieu portent leurs fruits : le gouvernement fédéral a récemment adopté un règlement ayant pour effet de mettre à jour la Loi sur l’intérêt et de l’adapter aux réalités du monde contemporain des affaires. Par Sonia Rainville associée Fasken Martineau

NOUVELLES EXCLUSIONS RELATIVES AUX DROITS DE PAIEMENTS ANTICIPÉS epuis le 1er janvier 2012, le règlement modifie de façon importante l’article 10 de la Loi. Celui-ci ajoute les sociétés en commandite, les fiducies créées à des fins commerciales ou d’affaires et certaines sociétés à responsabilité illimitée, au même titre que les personnes morales et les sociétés par actions, aux entités ne pouvant rembourser avant l’échéance leur prêt garanti par hypothèque sur bien immobilier à long terme (cinq ans et plus), sans payer toute la pénalité prévue à la convention de prêt (et non seulement trois mois d’intérêts).

CONTEXTE HISTORIQUE Adopté en 1880 afin de protéger les fermiers contraints de conclure des hypothèques à long terme à des taux d’intérêt exorbitants, l’article 10 de la Loi permettait aux emprunteurs non constitués en personne morale de rembourser, après cinq ans, l’intégralité du capital et des intérêts exigibles (plus une pénalité correspondant à trois mois d’intérêts), peu importe les modalités du contrat hypothécaire. En 1890, la Loi fut modifiée pour soustraire les compagnies par actions et les personnes morales de ses bénéfices initiaux de la Loi. APPLICATION ambiguë AU QUÉBEC La version française du paragraphe 10(2) de la Loi ne permettait pas aux emprunteurs - « compagnie par actions ou personne morale » - ayant contracté un

prêt garanti par une hypothèque sur biens immobiliers, de bénéficier d’un droit de paiements anticipés après cinq ans. Ainsi, les fiducies et les sociétés en commandite créées en vertu du Code civil du Québec ne pouvaient bénéficier des conditions souvent avantageuses associées à un prêt dont l’échéance excède cinq ans, l’effet de la Loi étant alors de leur permettre de rembourser leur prêt avant échéance, en capital et intérêt ainsi que par le versement de trois mois d’intérêts en guise de seule pénalité. De ce fait, de nombreuses sociétés en commandite et fiducies, telles les fiducies de placements immobiliers, effectuant des emprunts au Québec, devaient recourir à des structures juridiques complexes afin de rassurer les prêteurs quant au respect du remboursement de leur prêt selon l’échéance convenue. INCERTITUDES EN PRATIQUE Une pratique courante dans les provinces de common law, dont l’Ontario, avait en quelque sorte reconnu aux prêteurs la possibilité de se référer à la seule identité de l’entité inscrite aux titres de propriété de l’immeuble donné en garantie comme emprunteur (bien que le prêteur puisse avoir connaissance du fait que cette

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entité n’agissait qu’à titre de mandataire/ prête-nom pour le compte du réel propriétaire). Ainsi, les fiducies et sociétés en commandite devaient recourir à de tels mandataires/prête-noms constitués en sociétés par actions en vue d’acquérir leurs biens immobiliers ou alternativement recourir à des structures de financement plus complexes. À cet effet, l’émission de débentures dont le paiement est garanti par une hypothèque immobilière demeure un véhicule disponible, mais devrait vraisemblablement être dorénavant peu utilisée. LA NOUVELLE RÉGLEMENTATION La nouvelle réglementation harmonise finalement la Loi avec les pratiques commerciales actuelles en matière de prêts. Les fiducies et les sociétés en commandite, couramment utilisées par les emprunteurs en raison des avantages fiscaux découlant de leur forme juridique, ont maintenant la possibilité de négocier librement les conditions de prêts à long terme garantis par hypothèques sur des biens immobiliers sans complications inutiles. Cette modification, attendue depuis longtemps, est accueillie favorablement par l’industrie des prêts hypothécaires commerciaux.

Finance

L’ANALYSE DE MARCHé

Un oUtiL de baSe en Matière de déveLoppeMent iMMobiLier

Les projets immobiliers se multiplient dans le paysage urbain, mais est-ce un signe que le développement immobilier est garant d’un bon rendement ? par andréanne LavaLLée DIRECTRICE PRINCIPALE CONSEIL IMMOBILIER RAYMOND CHABOT GRANT THORNTON

l faut savoir que les risques financiers, inhérents à un tel projet, sont considérables et que le succès repose en grande partie sur une fine connaissance de son produit et du marché dans lequel le promoteur tente de l’insérer. L’étude de marché est un incontournable pour tout nouveau développement, car elle permet de prendre un peu de recul et de se poser cinq questions fondamentales liées au projet à l’étude : 1. eSt-ce Le bon prodUit ? Certains marchés ont atteint un point de saturation avec différentes catégories de projets résidentiels. Si l’inventaire est supérieur à la demande, inutile d’ajouter une offre additionnelle… 2. L’endroit eSt-iL porteUr poUr Le projet ? Le site doit répondre aux besoins de la clientèle visée par le projet. Par exemple, un projet de construction de logements pour personnes retraitées devrait être situé aux abords des services généralement recherchés par cette clientèle. Un site peut être très bucolique et plaire en ce sens

aux résidents, mais, s’il est éloigné des services, son succès est loin d’être assuré. 3. La cLientèLe eSt-eLLe bien cibLée? Car l’espace doit correspondre à ses besoins. Ainsi, si le profil sociodémographique d’un secteur dresse un portrait d’une population qui tend à vivre seule ou en couple, le produit offert doit cibler des besoins d’espace plus limités et éviter de surpondérer les unités de trois et quatre chambres à coucher. 4. LeS prix de vente Sont-iLS adaptéS aU prodUit et À La cLientèLe ? Si un produit s’adresse à une clientèle de premiers acheteurs, le prix de vente doit refléter ses capacités financières. Un produit de luxe dans un secteur moins fortuné risque de prendre beaucoup plus de temps à se vendre qu’un produit plus abordable. 5. Le caLendrier de réaLiSation eSt-iL réaLiSte ? Le rythme des ventes n’est pas toujours le même et peut fluctuer dans le

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temps, particulièrement avec des projets comptant plusieurs phases. Les projections financières doivent tenir compte de cette réalité et prendre en considération à quel moment du cycle immobilier se situe le projet à construire. Avant d’accepter de participer au financement d’un projet immobilier, les institutions financières exigeront souvent une expertise indépendante. L’analyste de marché est à la base une personne très curieuse qui sait tout ce qui se passe dans son marché et dans la cour du voisin. Son rôle n’est pas de prendre la décision de construire ou non, mais plutôt d’offrir une opinion indépendante et motivée sur les chances de succès du projet. Les bons analystes poseront un œil très critique sur le projet et se doivent de formuler des recommandations qui, parfois, peuvent exiger de revoir le projet en tout ou en partie. Avant de l’embaucher, il faut lui demander si les conclusions de ses études sont toujours positives. Quels sont les projets sur lesquels le cabinet a travaillé ? A-t-il une liste de clients qu’il peut divulguer ? Le coût d’une étude de marché vaut son pesant d’or quand on contemple un projet de plusieurs millions de dollars et que l’on souhaite être conseillé et guidé vers de bons choix. N’oubliez jamais que l’ordre logique des choses est : « À vos marques, prêts, partez ! » Et non « À vos marques, partez, prêts… ». Rappelez-vous-le lorsque vous songerez au développement immobilier.

Finance

Gérer soi-même ses placements Une solution avantageuse pour les investisseurs en quête d’autonomie Un nombre croissant d’investisseurs – et, particulièrement, de femmes – considèrent maintenant qu’on n’est jamais si bien servi que par soi-même et décident de prendre en main la gestion de leurs placements. Vous y songez ? Voici un petit guide pratique qui vous aidera à déterminer si cette avenue peut vous convenir. Par Nancy Paquet Présidente, Courtage direct Banque Nationale

Qu’est-ce que l’autogestion des placements ? éservée aux professionnels de l’industrie jusqu’aux années 80, la gestion des finances personnelles a connu tout un mouvement de démocratisation au cours des dernières décennies. Également connue sous le nom de courtage à escompte ou de courtage direct, celle-ci consiste à assumer soi-même l’ensemble des activités reliées à la gestion de ses avoirs, tant en ce qui a trait à l’élaboration d’une stratégie qu’à la réalisation des transactions.

Suis-je un bon candidat ? D’abord et avant tout, comme il se passe de l’assistance continue d’un expert, l’investisseur autonome doit être compétent en matière de finances personnelles – ou avoir l’intention de le devenir prochainement. Prendre les bonnes décisions nécessite de comprendre le fonctionnement des différents véhicules de placement, les mécanismes de fluctuation des marchés… et d’être suffisamment discipliné face à ses émotions pour garder le cap sur sa stratégie même en période d’incertitude. L’investisseur autonome doit également être suffisamment à l’aise avec la navigation Internet et l’utilisation de plateformes virtuelles pour pouvoir effectuer la recherche d’informations et les opérations de courtage nécessaires au déploiement de sa stratégie.

Enfin, vous l’aurez sans doute deviné, gérer soi-même ses placements demande du temps. Vous avez du mal à libérer une plage dans votre horaire chargé pour aller rencontrer un conseiller ? L’investissement autonome n’est peut-être pas pour vous ! Quels en sont les avantages ? Faire soi-même la gestion de ses placements comporte plusieurs avantages. Le premier qui vient à l’esprit est sans doute la grande latitude que ce mode de fonctionnement confère. Vous réalisez un grand nombre de transactions ? Vous aimez réagir rapidement aux signaux des marchés de plus en plus volatils ? Faire vos transactions vous-même vous permettra de gagner en flexibilité.

de même que des publications qui faciliteront grandement la tâche de l’investisseur. Gardez également en tête qu’il est toujours possible d’opter pour une solution hybride, qui consisterait à utiliser les services d’un professionnel pour une portion de vos avoirs, ou pour des séances ponctuelles de consultation. En conclusion, l’autogestion des placements constitue une avenue très intéressante pour les investisseurs compétents, en quête d’une plus grande autonomie. Il y a d’ailleurs fort à parier que cette option, combinant flexibilité et abondance d’informations, continuera de séduire de plus en plus d’investisseurs au cours des prochaines années.

Autre aspect à considérer, le courtage direct permet habituellement de réaliser des économies substantielles quant aux commissions à verser. Par où commencer ? Vous êtes décidé ? Vous êtes prêt à vous lancer ? Informez-vous d’abord sur les différents services qui s’offrent à vous. S’il est toujours possible d’effectuer des opérations par téléphone, l’utilisation d’Internet, notamment par l’intermédiaire d’un téléphone intelligent, a indéniablement la cote. Sans compter que les sites de courtage à escompte donnent habituellement accès à une foule de renseignements extrêmement pertinents pour l’investisseur autonome. On y offre par exemple des calculateurs, des outils d’analyse divers, des séminaires

Premières en affaires

Finance

Magasin de détail

quel rôle pour demain ?

Par Alain Michaud associé, leader canadien, Commerce de détail et produits de consommation PwC

e scénario le plus probable est que les magasins serviront à deux fins distinctes. La première serait celle d’une salle d’exposition où les clients viennent s’inspirer, tester et interagir physiquement avec les produits. La seconde, appelée « click and collect » (cliquer et récupérer) serait davantage un point de transaction pratique, combiné à un centre de service à la clientèle, où les clients viendraient finaliser leur achat débuté sur le Web, ou encore chercher des conseils pour les produits achetés, indépendamment du canal d’achat utilisé. Dans ce second cas, les consommateurs entrent dans le magasin en sachant ce qu’ils veulent et quel prix ils s’attendent à payer. Ils utilisent le magasin comme un simple véhicule pour effectuer la transaction et obtenir le service nécessaire qu’ils ne peuvent trouver sur le Web.

À l’heure du magasinage multicanal, les habitudes de consommation changent. Les cyberconsommateurs chinois, par exemple, se tournent vers les achats en ligne plus rapidement que les consommateurs occidentaux, remettant du coup en question la nécessité de points de vente physiques. L’une des questions-clés pour les détaillants qui possèdent un grand nombre de succursales est de déterminer le rôle que ces magasins devraient jouer, peu importe le pays. Seront-ils des « flagships », ces magasins vitrines qui soutiennent la marque ? Une combinaison parfaite entre le « flagship » et la technologie, à l’image des magasins Apple ? Ou encore des salles d’exposition pour la présentation de produits ?

Ces deux rôles distincts du magasin obligeront de nombreux détaillants à revoir la segmentation de leurs propriétés. Il y aura quelques magasins phares axés sur la fonction d’exposition et, très probablement, un plus grand nombre de points de vente de plus petite surface stratégiquement placés. La mesure dans laquelle cette nouvelle dynamique s’implantera dépendra également de plusieurs facteurs, dont le marché géographique et culturel. Ce changement de format du commerce de détail traditionnel aura des incidences importantes pour les détaillants, entre autres, sur l’ensemble de la fonction de marchandisage, les systèmes, l’entreposage et la distribution. Par exemple, cette transformation pourra se traduire par moins d’inventaires en magasin, soutenu par de plus grands entrepôts avec des systèmes d’allocation

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des produits à la fine pointe de la technologie. Il est important pour les détaillants de s’adapter aux nouvelles habitudes de consommation et d’être agiles face à la technologie numérique d’aujourd’hui. Au nombre de leurs défis : se doter de structures organisationnelles qui soutiennent les ventes multicanales, offrir une expérience de magasinage propre à la marque et transparente, peu importe le canal utilisé, et bien sûr, considérer cette nouvelle réalité dans l’analyse de leur portefeuille immobilier. Les habitudes de consommation changent, le paysage immobilier aussi. Et vous, êtes-vous prêt pour le magasinage nouvelle génération ?

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PREMIèRES EN AffAIRES

Finance

Médias sociaux

l’immobilier n’y échappe pas Par Brigitte Chartier Associée déléguée, Certification et Services-conseils Deloitte

Qui n’a pas déjà consulté les médiaux sociaux pour obtenir des commentaires sur le nouveau gadget électronique disponible, pour trouver un hôtel pour les prochaines vacances ou encore pour obtenir l’horaire du dernier film à l’affiche ?

a croissance des médias sociaux est indéniable et elle est là pour rester. Ne pas penser à développer une stratégie relative aux médias sociaux pour demeurer concurrentiel serait fort probablement une grande erreur. Les consommateurs du secteur immobilier, autant dans les secteurs résidentiels que commerciaux, veulent obtenir de l’information avant d’entreprendre des démarches supplémentaires. Le temps étant la denrée la plus précieuse à l’ère où tout va à la vitesse grand V, les consommateurs veulent en savoir plus avant d’entreprendre des démarches plus sérieuses, et la première source d’information est souvent Internet. Grâce à une simple recherche à l’aide du moteur de recherche Google, il est possible d’obtenir une multitude de renseignements sur les promoteurs, les agents ou les emplacements. Il est donc fort probable que, lorsqu’un locataire ou un investisseur entre en contact avec un propriétaire, il ait déjà en main beaucoup d’information. Évidemment, les médias numériques présentent de nombreux avantages, mais ils comportent également des inconvénients, et l’ère numérique multiplie la vitesse à laquelle les nouvelles se propagent. Les commentaires négatifs et leurs conséquences sont souvent difficiles à renverser. Si le bouche-àoreille a longtemps constitué la meilleure

publicité, les médias sociaux viennent assurément de le remplacer. Pour cette raison, chaque gestionnaire d’immeubles ou chaque propriétaire devrait surveiller étroitement la perception de son profil en ligne. Une stratégie à ce sujet est donc nécessaire. Mais qu’en est-il de l’avenir ? La prochaine étape semble être liée aux applications mobiles. Les propriétaires du secteur immobilier devront définir, en collaboration avec leurs locataires, les besoins de ces derniers. Toutes ces technologies changent la façon dont les propriétaires répondent aux demandes des locataires. Pour ceux qui ont encore des doutes, les ventes de téléphones intelligents ont surpassé les ventes d’ordinateurs portatifs en 2011. Et il ne faut surtout pas penser que les médias sociaux attirent seulement les jeunes ou les accros d’Internet ! Les données disponibles à ce sujet démontrent le contraire. Certains secteurs sont déjà très bien équipés quant aux applications mobiles. Pensons par exemple au secteur bancaire, aux sports et aux services de santé. Les avantages sont également nombreux pour les consommateurs du secteur immobilier : trouver une place de stationnement rapidement dans un centre commercial, obtenir les horaires des centres commerciaux en une fraction de seconde, obtenir un accès rapide aux promotions des détaillants, etc. Toutefois, les avantages ne sont

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pas uniquement réservés aux consommateurs. Les gestionnaires d’immeubles, qui veillent à l’entretien et au bon fonctionnement de propriétés immobilières, peuvent aussi en tirer des avantages. Que dire d’une application mobile qui donnerait des conseils pratiques pour réparer une fenêtre brisée grâce au simple envoi d’une photo prise avec un téléphone intelligent et grâce à l’ajout de quelques spécifications appropriées ? Ainsi, les gestionnaires pourraient mieux planifier leurs travaux et les locataires n’en seraient que plus heureux. Les technologies mobiles représentent l’efficacité opérationnelle et le type d’applications n’est pas simplement limité à la technologie disponible. Ces applications peuvent cerner les besoins auxquels un utilisateur souhaite répondre, sont utiles pour trouver ce qui pourrait plaire à un consommateur ou à un investisseur, ou peuvent encore améliorer la productivité d’une personne, quel que soit le domaine concerné. Il est donc essentiel de réfléchir aux applications qui pourraient être profitables pour votre entreprise et d’évaluer si cette technologie a déjà été développée. Dans le pire des scénarios, il faudra peut-être la créer !

Finance

Secteur de l’assurance au Canada

Les consommateurs éprouvent un besoin de changement

Par Esther Gaulin associée, Fiscalité Ernst & Young

Le secteur de l’assurance est-il à la remorque d’autres secteurs en ce qui a trait à l’innovation par la technologie et le service à la clientèle ? Une chose est certaine, la mise en œuvre d’actions concrètes pour en apprendre davantage sur l’évolution des tendances des consommateurs aidera les assureurs à demeurer concurrentiels.

n 2012, nous assistons à une explosion des attentes des consommateurs et à une accessibilité accrue aux technologies, de sorte que le secteur de l’assurance traite avec des clients plus exigeants que jamais. Selon un nouveau rapport publié par Ernst & Young intitulé Voice of the customer : Time for insurers to rethink their relationships, les consommateurs affirment attendre davantage des sociétés d’assurance avec lesquelles ils font affaire. Bien que la plupart des consommateurs souhaitent toujours avoir la possibilité de s’entretenir avec un représentant lorsqu’ils achètent des produits d’assurance, une minorité grandissante privilégie plutôt l’autonomie et souhaite utiliser des ressources en ligne pour pouvoir effectuer leurs propres recherches sur les produits d’assurance. Pourtant, à l’heure actuelle, les ressources en ligne sont encore très limitées, les consommateurs attendant avec impatience de pouvoir bénéficier d’un meilleur accès.

Secteur de l’assurance vie Pour les sociétés du secteur de l’assurance vie, adopter Internet signifie se doter de plusieurs avantages liés à la visibilité de la marque, l’atteinte de nouveaux publics et la possibilité de tisser des liens plus serrés avec les consommateurs à l’aide d’applications comme les médias sociaux.

La technologie peut également permettre d’améliorer la gestion des risques, par exemple en effectuant des analyses de données pour mieux comprendre les comportements des consommateurs et les scénarios de risque. Secteur de l’assurance de dommages Les sociétés du secteur de l’assurance de dommages pourraient aussi tirer davantage profit de la technologie pour s’adapter aux attentes des consommateurs. L’élaboration de plans marketing composés de stratégies multiréseaux pour rejoindre les consommateurs, y compris les canaux en ligne et hors ligne, illustre bien le virage d’entreprise permettant de faire un grand pas pour répondre aux attentes des consommateurs. Une meilleure utilisation de la technologie favoriserait également une veille stratégique accrue. En effet, au moyen d’analyses de pointe, de l’informatique en nuage et des réseaux sociaux, les sociétés d’assurance de dommages pourraient améliorer leurs flux de trésorerie et renforcer leur efficience opérationnelle.

contexte de faibles taux d’intérêt, à des marchés d’actions imprévisibles et à des exigences réglementaires plus sévères. Le secteur de l’assurance de dommages subit le même sort. La volatilité des marchés des capitaux et l’accroissement de la réglementation pourraient influer grandement sur les programmes de gestion des risques et des capitaux des assureurs. Malgré ce contexte difficile et la faiblesse relative de l’économie, les assureurs qui se concentrent sur l’innovation et qui s’adaptent au nouveau profil des consommateurs peuvent tout de même tirer leur épingle du jeu. L’utilisation accrue de la technologie et d’Internet s’avère sans contredit l’une des tendances émergentes, et cette tendance croissante devrait se poursuivre. Des investissements en ce sens sont donc nécessaires. Les temps s’annoncent exigeants pour les sociétés d’assurance, mais elles remporteront du succès si elles prennent les mesures appropriées dès maintenant.

Un secteur prometteur malgré une conjoncture difficile Les entreprises d’assurance vie au Canada font face à des pressions exercées par la concurrence nationale et américaine, à un

Premières en affaires

Finance

FISCALITé

La docUMentation, c’eSt La cLé, MêMe en iMMobiLier!

par chriStiane MaUrice, LL. b., LL. M. fiSc. DIRECTRICE, FISCALITé RSM RICHTER CHAMBERLAND

poUrQUoi La docUMentation eSt-eLLe iMportante aUx finS fiScaLeS ? es récents budgets des gouvernements fédéral et provincial misent sur la réduction de la dette et le retour à l’équilibre budgétaire. Depuis quelques années, le Québec a donc mis l’accent sur la lutte à l’évasion fiscale en y consacrant des ressources croissantes, notamment dans le domaine immobilier. Ainsi, depuis 2002, Revenu Québec a intensifié les vérifications fiscales et a développé des méthodologies de sélection innovatrices incluant le croisement de données maintenant accumulées centralement. Ce contrôle accru a pour objectif de voir à ce que chacun paie sa juste part d’impôt et de taxes, et que ce paiement soit effectué de façon volontaire. Le gouvernement fédéral bénéficie de l’amélioration des comportements des contribuables du Québec sans devoir intensifier ses propres pratiques de contrôle.

tenUe de La docUMentation La tenue d’une documentation adéquate est requise, afin notamment : - d’appuyer votre décision de percevoir ou non la TPS/TVH ou la TVQ à l’égard des transactions immobilières ; 1

Lors de récentes vérifications, nous avons noté que revenu Québec révise de façon détaillée les pièces justificatives accumulées par les contribuables. La tenue d’une documentation adéquate devient donc essentielle pour justifier le traitement fiscal de vos transactions immobilières. Une documentation qui respecte les exigences fiscales favorisera une vérification fiscale courte et simplifiée.

- d’appuyer votre décision concernant le traitement aux fins de l’impôt sur le revenu à l’égard des transactions immobilières ; - de justifier ou non l’autocotisation de la TPS/TVH ou de la TVQ par l’acquéreur d’un immeuble ; - de contenir les renseignements exigés pour réclamer les crédits de taxe sur les intrants/remboursements de taxes sur les intrants (CTI/RTI), ou d’effectuer une déduction du revenu imposable ; - d’appuyer les choix fiscaux. exigenceS docUMentaireS Les exigences documentaires relatives aux déductions de dépenses aux fins de l’impôt sont différentes de celles relatives à la demande de CTI/RTI, qui sont généralement plus détaillées. Ainsi, les renseignements suivants sont obligatoires pour les transactions supérieures ou égales à 150 $ : - le nom du fournisseur ou sa raison sociale ; - la date de facturation (ou la date de la transaction) ; - le montant total de la facture ; - le montant de taxe applicable ; - les numéros d’inscription aux fichiers de la TPS et de la TVQ du fournisseur ; - le nom de l’acheteur ou de son entreprise ;

REVENU QUéBEC, In-203 – v – guide sur les renseignements généraux sur la tvQ et la tps/tvH, page 17.

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- les modalités de paiement ; - une description permettant de reconnaître le bien ou le service 1. Notons que l’exactitude de ces renseignements doit également être confirmée, particulièrement à l’égard de la validité des numéros d’inscription des fournisseurs et de leur dénomination sociale. Le défaut d’obtenir tous les renseignements nécessaires et valides peut entraîner le refus de CTI/RTI. Un diagnoStic de conforMité en Matière docUMentaire peUt être Un précieUx aLLié Devant l’augmentation des vérifications fiscales et le fait que les montants cotisés peuvent totaliser des sommes importantes, il pourrait s’avérer utile d’effectuer un diagnostic de votre conformité en matière documentaire. À la suite de cet état de la situation volontaire, vous pourrez mettre en place, si nécessaire, des protocoles visant à assurer une documentation adéquate de vos transactions immobilières, et éviter des vérifications qui s’étirent et des obligations fiscales imprévues.

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PREMIèRES EN AffAIRES

Immobilier

Négociation d’un bail commercial

pas une simple affaire ! Certaines clauses doivent être comprises et bien négociées. Hormis les clauses de nature financière se retrouvant dans un bail commercial, parfois les clauses les plus contentieuses sont celles liées à l’exploitation du commerce au cours du bail. Par Claire Boulanger Vice-présidente, Immobilier et développement Lunetterie New Look

La clause d’usage : Précise le type de commerce exploité dans les lieux loués. Le locataire cherchera à ne pas être restreint par une définition qui lui enlève toute souplesse au niveau de son offre commerciale. Le bailleur de son côté, tentera de rédiger une clause la plus étroite possible afin d’éviter les duplications de l’offre dans son centre commercial et lui permettre une plus grande variété de types de locataires. Par exemple : « le locataire utilisera les lieux loués uniquement pour la vente de produits et services d’optique ». Dans ce cas et pour la durée du bail, le locataire ne pourrait se servir des lieux loués pour d’autres fins et serait empêché de faire croître son offre de services pour y inclure par exemple, des services pour l’audition. Par contre, la même clause rédigée comme suit : « le locataire pourra utiliser les lieux loués pour la vente de services et produits d’optique ou pour toute autre fin commerciale non prohibée par la loi » ne restreindrait pas l’intégration de nouveaux produits dans son offre commerciale, ni la possibilité d’une sous-location éventuelle à un autre type de locataire. La clause d’exploitation continue : Selon la nature du centre commercial, le bailleur désire assurer un assortiment de commerces pour attirer la clientèle, surtout si les loyers payables comprennent des loyers à pourcentage basés sur les ventes. Cette clause inclura des obligations pour le locataire d’exploiter son commerce continuellement pour la durée du bail selon les heures et les jours prescrits par le bailleur. S’il contrevient à ces conditions, il sera en défaut de son bail. Ce type de clause peut être très coûteux si

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l’achalandage ne génère pas les ventes suffisantes pour couvrir les salaires et les coûts liés à l’exploitation. Les droits de cesser d’exploiter : Dans certaines circonstances il peut être souhaitable pour un locataire de cesser d’exploiter son commerce dans un local loué avant la fin du terme (go dark). Un exemple de ce type de clause : « En tout temps pendant le terme du bail et moyennant un avis adressé au bailleur, le locataire peut cesser d’exercer ses activités commerciales dans les lieux loués et libérer ces derniers à la condition qu’il continue de se conformer à ses engagements et obligations aux termes du présent bail, incluant le paiement du loyer ». Dans ce contexte le locataire sera tenu de respecter les termes du bail mais pourrait fermer ses portes. Il pourrait y avoir des délais de préavis, des pertes de droits tels que des exclusivités d’usage et des frais à débourser. Les droits de reprise : Dans le cas où le locataire choisit de se prévaloir de son droit de cesser ses activités avant la fin de son bail, le bailleur peut avoir négocié de son côté un droit de reprendre les lieux loués et de terminer le bail avec un certain préavis. Il se donne donc le droit de relouer le local à un locataire de son choix et de retirer certaines obligations contenues dans le bail du locataire tel que des exclusivités d’usage, des droits de premier refus, des restrictions de stationnement ou zone de construction. Il se pourrait aussi que le locataire doive payer des sommes au bailleur en remboursement de frais assumés qu’il aurait défrayées lors de l’aménagement.

Immobilier

Le futur Éco-campus Hubert Reeves un projet unique au Canada Le réputé scientifique et écologiste Hubert Reeves prêtera son nom à un site unique au Canada dédié aux entreprises innovantes du secteur des technologies propres. Ce site réunira la communauté scientifique internationale à Montréal en plein cœur d’un habitat naturel préservant la biodiversité et offrant un lieu de travail des plus novateurs en matière d’écoconstruction. Par Annie Gravier Directrice, Affaires publiques et communications Technoparc Montréal

e futur Éco-campus Hubert Reeves se trouve au sud du parc scientifique du Campus Saint-Laurent de Technoparc Montréal, aux abords de l’aéroport international de Montréal. Près de 70 000 m2 d’espace à bureaux et d’ateliers seront répartis dans six à huit bâtiments. Une vaste zone de conservation, un pavillon d’accueil multifonctionnel, ainsi qu’une place civique centrale sont également des éléments clés de la programmation. Les technologies avantgardistes utilisées dans la construction des bâtiments serviront de modèles dans les années à venir. Les bâtiments écoconçus seront planifiés et construits dans le plus haut respect de l’environnement et dans une perspective de développement durable.

Vitrine technologique mondiale La mise en place des ingrédients nécessaires à la création d’une vitrine technologique mondiale consacrée aux technologies propres passe par un engagement formel envers l’intégrité du territoire et la protection de l’environnement. Le projet propose un milieu urbain en harmonie avec la nature. Situé aux abords d’un futur parc régional, ce territoire d’une superficie de plus de 20 hectares est considéré comme le premier site de ce type au Canada. Il se trouve dans l’un des dix écoterritoires de l’île de Montréal, soit le corridor écoforestier de la coulée verte du ruisseau Bertrand. La conservation des milieux naturels sur la propriété, ainsi que la présence d’un lien vert avec les milieux voisins sont essentielles à la préservation de la

biodiversité sur l’île de Montréal. Cinq différents types de milieux humides sont situés sur la propriété à l’étude. Trois de ces milieux sont considérés d’une importante valeur écologique. L’approche préconisée du design urbain pour l’aménagement de l’Éco-campus Hubert Reeves est issue des plus récents courants d’urbanisme et de développement durable. Inspiré de ce qui se fait à l’étranger et imprégné du génie du lieu, le concept exprime clairement la volonté d’un campus rassembleur et identitaire, mettant de l’avant un milieu de travail de qualité exceptionnelle. Dans le respect des objectifs municipaux, tout est mis en œuvre pour protéger et bonifier l’écosystème du site. Le projet permet de maintenir et de favoriser la croissance d’une biodiversité exemplaire par l’intégration de stratégies qui visent à minimiser l’impact du développement sur les milieux sensibles.

Premières en affaires

En harmonie avec la nature L’Éco-campus Hubert Reeves met en forme un développement qui transforme le rapport traditionnel des sites urbains industriels avec l’environnement. Le plan directeur dicte l’aménagement et l’implantation d’une économie innovante et prospère, écologiquement et socialement responsable. Souhaitant accueillir des entreprises œuvrant à la recherche de technologies propres, l’Éco-campus Hubert Reeves s’engage à conserver et à faire découvrir un site de valeur écologique importante sur l’île de Montréal. À l’image de l’astrophysicien et écologiste qui lui prête son nom, ce lieu unique participe à l’intégrité de l’environnement, à la santé et à la préservation des écosystèmes qui entretiennent la vie.

Elle compte pour nous. Marie-Claude Frigon, CA – Associée Certification et Groupe de services conseils en commerce de détail Marie-Claude Frigon assume d’importantes responsabilités au sein de notre groupe dédié au commerce de détail. Reconnue pour sa capacité à offrir des solutions concrètes aux dirigeants d’entreprises, elle est régulièrement citée par les médias comme une spécialiste de ce secteur d’activité. Chez RSM Richter Chamberland, soutenir l’ascension des femmes d’affaires constitue bien plus qu’une simple stratégie de progrès. C’est une valeur établie sur laquelle toutes peuvent compter.

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PREMIèRES EN AffAIRES

Famille

R E S O VIVRE SeS S e v rê Crédit photo : Nathalie Laforest

par charLine-ève piLon

l y a de ces gens qui occupent une profession dans laquelle ils ne se plaisent pas. Et pour toutes sortes de raisons, ils y restent. Nathalie Laforest et son conjoint, Jean-Pierre Lauzier ont longtemps fait partie de ceux-là. Mais ils ont fini par oser. Ils ont quitté de bons emplois pour démarrer leur entreprise. En suivant leur cœur, ils ont voulu transmettre leur passion à leurs fils et voir à ce qu’à leur tour, ils poursuivent leurs rêves. « Jamais je ne retournerais en arrière », lance Mme Laforest, qui, après avoir occupé un poste important chez une grande entreprise en informatique, a décidé d’emboîter le pas de son mari. Ce dernier a démarré JPL Communications au début des années 2000, une compagnie qui se spécialise en service de conférences et de coaching d’affaires. Il rêvait d’être son propre patron.

paSSionnéS, de parentS en fiLS Depuis que ses enfants sont nés, et plus particulièrement depuis cet épisode professionnel qui a changé sa vie, Mme Laforest désire léguer à Jean-François, 17 ans, et Nicolas, 14 ans, l’importance de toucher à ses rêves. « Je veux que mes fils fassent quelque chose qu’ils aiment, c’est tout ce qui compte. À l’époque, à notre entrée sur le marché du travail, mon conjoint et moi avions été poussés dans une certaine direction, précise-t-elle. Oui, nous gagnions bien notre vie mais nous n’étions pas nécessairement plus heureux. Maintenant nous le sommes. » Les enfants de Nathalie ont bien saisi le message, et ils l’appliquent dans leur vie. Son plus vieux, Jean-François, est un passionné de golf depuis près de cinq ans. À l’époque, ses parents l’avaient inscrit dans un camp où il apprenait les rudiments du sport. Ça a tout de suite

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cliqué. Dorénavant, il joue une soixantaine de fois par année en plus de faire partie de l’équipe à son école secondaire. Aussi, il a eu la chance inouïe d’être parrainé par un club renommé de la Vallée-du-Richelieu. « J’adore ce sport, indique le golfeur en herbe, pour les défis et les objectifs à atteindre. » Très bientôt, il prévoit suivre son cours professionnel en plus de s’inscrire au cégep en commerce, question d’avoir plusieurs cordes à son arc. Par ailleurs, il préfère garder la tête froide quant à son avenir et à ses chances de percer dans le milieu. « Devenir joueur professionnel, c’est comme un joueur de hockey qui tente sa chance dans la LNH, c’est assez difficile. C’est certain que ça serait vraiment bien, mais je reste tout de même réaliste. » Le jeune Nicolas a lui aussi un nouveau dada qui lui décroche des sourires : le surf. L’été passé, il tournait un peu en rond.

Famille

Sa mère a décidé de l’inscrire dans une activité. « Comme il restait trois semaines avant le début des classes, je ne voulais pas qu’il fasse du sur place tout ce temps ! » Après avoir essayé le tennis et la planche à voile, deux sports qui ne l’ont pas vraiment emballé, le jeune de 14 ans s’est initié au surf au centre d’activités nautiques KSF à LaSalle. Ça a été une véritable révélation. Depuis ce temps, il en mange. Son moniteur a rapidement vu son potentiel et l’a même embauché pour travailler durant l’été à temps partiel au centre d’activités. Ses parents, voulant encourager cette passion naissante, lui ont acheté une planche de surf à Noël qu’il a pu mettre à l’épreuve lors d’un récent voyage en Floride. Et dès le retour du temps chaud, il suivra une formation pour devenir aidemoniteur. « J’aime beaucoup la sensation d’être sur l’eau, indique-t-il. J’aime

les sports qui font vivre de nouvelles expériences. J’aimerais plus tard avoir une entreprise de surf. » Le rôLe parentaL Nathalie Laforest est fière de ses enfants. Ce qu’elle souhaite par-dessus tout, c’est qu’ils se réalisent dans ce qu’ils font. Et aussi, que son conjoint et elle puissent être des modèles de persévérance aux yeux de leurs garçons. « Les enfants ont besoin de sentir qu’on croit en leurs projets. En même temps, nous ne sommes pas le genre à trop les pousser. Il faut que l’intérêt vienne de leur côté. De temps en temps, je revalide avec eux pour être certaine qu’ils soient heureux dans ce qu’ils font. C’est très important pour nous. »

PREMIèRES EN AffAIRES

S’investir peut mener loin : la banQUe LaUrentienne salue ces parents qui rendent possibles les rêves de leurs enfants.

Hommage à

Pamela Mullins, une femme Incontournable Crédit photo : Michel Rémy / Le pied carré

’ai rencontré Pamela voilà presque dix ans. Elle est l’une des femmes merveilleuses que j’ai connues grâce à notre engagement mutuel dans CREW Montréal. Je l’avais rencontrée brièvement dans un cadre professionnel alors qu’elle était responsable du marketing à la Cité du commerce électronique, mais j’ai vraiment appris à la connaître, quand nous étions en même temps sur le Conseil de CREW. Je l’ai toujours aimé. Plus que cela, elle m’a toujours fascinée. Elle était une travailleuse acharnée avec quatre enfants et une perspective positive sur la vie compulsive. J’ai toujours été un peu intriguée par son optimisme et son énergie incroyable. J’ai entendu dire qu’elle gardé cet optimisme jusqu’à la fin. Pamela est décédée en décembre dernier, à l’âge de 43 ans d’un cancer du pancréas. Si elle avait été encore parmi nous, je l’aurais choisie comme l’une des Incontournables du secteur de l’immobilier commercial. Entre autres choses, Pamela était responsable du réaménagement de la promenade commerciale de la Place Ville-Marie avec l’arrivée de The Keg, Renaud Bray et d’autres locataires majeurs, il y a quelques années. Nous ne l’avons pas oubliée, elle était l’une de nous, une femme de l’immobilier commercial.

Margarita Lafontaine

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met Pamela almost ten years ago, one of the wonderful women I got to know through our mutual involvement in CREW Montreal. I had met her briefly professionally when she was responsible for marketing at the Cité du Commerce Électronique but I really got to know her when we were both on the Board of Crew. I always liked her. More than that, she always fascinated me. She was a hard worker with four children and a compulsive positive outlook on life. I was always somewhat perplexed by her optimism and her incredible energy. I hear she kept that optimism until the end. Pamela passed away last December at 43 years old from pancreatic cancer. Had she been alive I would have featured her as one of the ‘Incontournables’ of the commercial real estate sector. Among other things Pamela was responsible for the redevelopment of the retail promenade at Place Ville Marie with the arrival of The KEG, Renaud Bray and other major tenants a few years ago. We have not forgotten her, she was one of us commercial real estate women.

Jeunes premiers

Isabelle Durand Savoir saisir les opportunités

Crédit photo : Isabelle Durand

L’avocate Isabelle Durand n’a jamais été de ceux qui, dans la vie, ont déjà une voie toute tracée devant eux. La pratique du droit n’était pas non plus une vocation pour la jeune femme de 33 ans, née d’un père médecin et d’une mère nutritionniste et l’aînée d’une famille qui compte dix enfants. C’est plutôt en saisissant les bonnes occasions se présentant à elle qu’elle a tracé son chemin. « C’est vraiment une histoire de belles coïncidences. J’ai croisé des gens très intéressants sur mon parcours », explique-t-elle.

par Mariève K. Desjardins

es rencontres ont d’abord eu lieu au cabinet Fasken Martineau où elle a commencé sa carrière d’avocate exceptionnellement jeune, soit à l’âge de 22 ans. Isabelle se rappelle avoir fait partie d’une équipe merveilleuse qui l’a initiée au droit immobilier, une spécialisation du droit qu’elle n’avait alors jamais envisagée pratiquer. Le fait qu’elle concerne des champs d’application tangibles a été une révélation. « En immobilier, tu peux faire le tour de la bâtisse », illustre-t-elle simplement. Sa transition vers la SITQ, une filiale immobilière de la Caisse de dépôt et placement du Québec, six ans plus tard, a été motivée par cet intérêt grandissant pour l’immobilier, mais également par l’appel de l’international. L’entreprise cherchait quelqu’un pour suivre son portefeuille européen à partir de Montréal et Isabelle y a tout de suite vu un compromis idéal : celui d’être installée ici tout en bénéficiant d’opportunités de voyager. Embauchée par la société à titre de conseillère principale, Affaires juridiques, c’est ainsi qu’elle a pu profiter de déplacements d’affaires en Angleterre, en Allemagne, en Belgique, au Luxembourg et en France, mais également en Inde, en plus de travailler avec des intervenants locaux de différents marchés émergents. Pour la jeune femme, ces

expériences à l’étranger constituent de belles occasions de découvrir de nouvelles dynamiques de travail et des manières de faire variées. « Dans la pratique privée, cet aspect est assez limité puisque, forcément, l’expertise est locale. Quand t’es avocat en immobilier à Montréal, tu t’occupes généralement de l’immobilier à Montréal », explique-t-elle.

« En immobilier, tu peux faire le tour de la bâtisse » Depuis 2011, la SITQ a été regroupée avec Ivanhoé Cambridge pour former la nouvelle Ivanhoé Cambridge, dont le siège social est situé à Montréal. Cette dernière, avec quelque 1 600 employés, se classe aujourd’hui parmi les dix plus grandes sociétés immobilières mondiales et détient des actifs dans plus de vingt pays. Elle possède un portefeuille immobilier varié de plus de trente milliards de dollars, constitué essentiellement de tours à bureaux et de centres commerciaux, mais également d’immeubles multi-résidentiels

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dont, ici à Montréal, la Place Ville-Marie, le Centre Eaton et les appartements Rockhill. Isabelle constate que dans une entreprise comme Ivanhoé Cambridge, les avocats représentent un service interne, alors qu’en pratique privée, dans un cabinet, ils constituent plutôt le cœur et le moteur de l’entreprise. Si cette différence dans la perception de leur rôle pouvait en déranger certains, elle n’importune pas outre mesure la jeune femme, qui y voit plutôt des avantages. Selon elle, il n’y a pas d’endroit qui, comme Ivanhoé Cambridge, pourrait lui permettre d’être en contact de si près avec un éventail aussi large d’expertises disponibles, qui concernent tant le génie que la finance ou la gestion. Il s’agit, selon elle, d’une bonne école qui lui permet de comprendre toute la mécanique et le raisonnement d’affaires qui sous-tendent les transactions immobilières en suivant toutes leurs étapes, de la prise en charge d’un dossier à la conclusion du deal. Elle en profite ainsi pour apprendre de ses collègues aux différentes spécialisations. « Tu peux toujours demander à quelqu’un quelque chose d’extrêmement pointu et il y a toujours quelqu’un sur place qui sait le faire. » Ces échanges, desquels elle tire de nombreux avantages, constituent un véritable privilège pour elle et lui permettent d’évoluer dans sa profession. Parallèlement, la jeune femme a développé, au cours des années, un

Jeunes premiers

Si jeunesse savait… intérêt pour les arts. En début de pratique, un collègue l’a mise en contact avec la Fonderie Darling, un centre de production et de diffusion en arts visuels. Isabelle a contribué au développement de l’organisme en tant que soutien technique, notamment au niveau de la préparation de dossiers de financement. Cela lui a permis de constater que des opérations qui peuvent sembler routinières pour elle peuvent s’avérer complexes pour d’autres. D’où l’importance, selon elle, d’encourager les échanges entre le monde des affaires et celui des arts, qui ont beaucoup à s’apporter mutuellement. Isabelle poursuit actuellement son engagement dans les arts à titre de présidente du conseil d’administration du Centre de diffusion 3D, qui produit la publication « Espace », la seule revue spécialisée sur la sculpture au Canada et qui publiera son 100e numéro en juin prochain. « Ça me change les idées, ça fait du bien de changer de milieu et de voir les préoccupations d’autres gens et l’expertise, la profondeur et la passion qu’ils ont pour leur domaine. » Pour l’heure, l’avocate, qui est en outre maman d’un petit garçon de deux ans, souhaite aussi continuer à évoluer au sein d’Ivanhoé Cambridge. Nul doute qu’à l’avenir, Isabelle saura saisir d’autres opportunités professionnelles intéressantes au sein de cette société immobilière dont la reconnaissance mondiale de son expertise lui procure une certaine fierté. « C’est un des beaux emplois que tu peux avoir en immobilier à Montréal. Je ne pourrais pas demander mieux. ».

Pour réussir une carrière, pour réussir une vie, il faut de la discipline, de l’effort, du talent et un peu de chance. En fait, il faut être prêt à faire tout ce qui se doit d’être fait pour atteindre son objectif. D’ailleurs, les règles de la réussite d’une vie, ce qui inclut la réussite d’une carrière, me semblent fort simples. Règle no 1 : faire ce que l’on aime et ce qui nous passionne; rien ne va avancer si vous partez à reculons le matin. Règle no 2 : se fixer des objectifs clairs, mais agressifs qui font que vous sentez toujours le besoin d’apprendre et de vous dépasser. Règle no 3 : croire en ce que l’on fait et amener les gens à se rallier à notre point de vue. Règle no 4 : ne pas abandonner, mais avoir la sagesse de reconnaître quand il faut reculer afin de sauter plus loin. Règle no 5 : s’entourer de gens forts qui ont des forces que nous n’avons pas et gagner leur respect. Règle no 6 : s’arranger pour être heureux dans la vie. C’est un gage d’énergie et de radiations positives qui vont supporter vos plans. Donc ça, c’est ma recette, mais elle peut se prêter à plein de variations. Il s’agit de trouver la vôtre ! Bonne chance ! Oh, j’oubliais ce que j’aurais voulu pratiquer et comprendre à 25 ans, mais que je sais maintenant à 50 : il faut beaucoup plus d’ouverture aux idées et aux différentes approches. C’est tellement enrichissant ! Je suis également devenue très sereine. Mes meilleurs moments se passent auprès des miens, mais rien ne bat l’adrénaline d’une négociation et d’une transaction réussie, et il y en aura beaucoup d’autres ! Marie-Andrée Boutin

des gens

de résultats HALIFAX ¦ MONTRÉAL ¦ OTTAWA ¦ QUÉBEC ¦ SEPT-ÎLES ¦ SAINT-GEORGES ¦ SAINT JOHN (N.-B.) ¦ TORONTO RBQ_2743-1162-70 ISO_9001-2008 WWW.POMERLEAU.CA

Premières en affaires

Jeunes premiers

PoRtRaIt de jeUneS PReMieRS par xavier Morand bock

La face cachée de L’iMMobiLier Lizanne Brunelle Gestionnaire de transactions de location chez fonds de placement immobilier Allied

L’héritage faMiLiaL Juliana Lulelaru Courtière agréée en immobilier et responsable des communications chez Expansion Immo

La fibre entrepreneUriaLe frédéric Godbout fondateur et président, Les Propriétés Atwater inc.

Après avoir obtenu son baccalauréat en droit civil et son baccalauréat en common law de l’Université McGill en 2003, Lizanne Brunelle est admise au Barreau du Québec en 2004. Cette travaillante dans l’âme a œuvré auprès de propriétaires et de gestionnaires immobiliers montréalais ainsi que pour d’importants locataires avant de finalement se joindre à l’équipe d’Allied Properties.

Juliana Lulelaru était, en quelque sorte, prédestinée à un avenir dans l’immobilier. Ses parents, comme son frère, œuvrent tous au sein de l’agence immobilière familiale, Expansion Immo. Après des études, notamment en gestion et en communication, elle a pris la place qui lui revenait au sein de l’entreprise, acceptant du même coup le lot de défis que cela incluait.

Frédéric Godbout savait très bien quel chemin il empruntait lorsqu’il s’est engagé dans un baccalauréat en finance et économie à l’Université McGill, en 2004. Après ses études, il a œuvré pendant huit ans au sein d’institutions immobilières avant de fonder sa propre entreprise, Les Propriétés Atwater, dont la principale mission est d’entrer en partenariat avec différents investisseurs pour l’acquisition et le repositionnement de diverses propriétés.

ton entrée danS L’entrepriSe faMiLiaLe coMMent eS-tU arrivée chez allied ?

Mon intérêt pour l’immobilier remonte au début de ma pratique d’avocate. L’un de mes premiers mandats fut de réviser des baux dans le cadre de vérifications diligentes préalablement à des ventes/ acquisitions d’immeubles. Après cette expérience des plus enrichissantes, j’ai décidé de consacrer ma pratique à l’immobilier, autant auprès de bailleurs que des locataires. Mon arrivée chez Allied résulte d’un concours de circonstances, à un moment de ma carrière où j’étais prête pour un nouveau défi et pour un retour dans le milieu de l’immobilier montréalais. de QUeLS apprentiSSageS antérieUrS bénéficieS-tU Le pLUS aUjoUrd’hUi ?

Dès le début de ma pratique, mes mentors m’ont appris l’organisation, la précision, la clarté et la concision. Bien que je n’étais alors pas en mesure de comprendre tout à fait l’importance de ces apprentissages, ceux-ci sont sans contredit devenus mes meilleurs outils et alliés dans ma pratique aujourd’hui! L’écoute et une bonne communication – verbale et écrite – sont aussi importantes. aS-tU Un conSeiL À donner aUx jeUneS

a-t-eLLe été aUSSi évidente QU’on poUrrait coMMent en eS-tU arrivé À fonder LeS

Le croire ?

Absolument pas. À l’école, j’avais de la facilité dans tout. On m’avait souvent prédit une carrière de courtière en immobilier, mais j’avais fait fi de ces recommandations. Puis, mes parents ont décidé de devenir courtiers en immobilier. Ainsi, ils ont fondé Expansion Immo, une petite agence immobilière à l’image de notre famille : simple, honnête, efficace et avec une éthique irréprochable. J’étais alors encore à la maîtrise et ma mère me demandait sans cesse de suivre un cours d’agent immobilier afin que je puisse les aider à temps partiel. J’ai finalement accepté, pour ne plus en ressortir ! QUeLLeS expérienceS te profitent-eLLeS Le pLUS aUjoUrd’hUi ?

Ma courte expérience en enseignement me permet d’expliquer plus facilement des situations complexes à mes clients et aux courtiers avec qui je collabore. Je dis souvent aux clients, à la fin de notre transaction, qu’ils en sauront presque autant que moi sur l’immobilier. J’adore faire ce transfert des connaissances. aS-tU Un conSeiL À donner aUx jeUneS

en affaireS ?

Soyez ouverts et attentifs aux gens qui vous entourent. Ils sont une source incommensurable de connaissance, d’expérience et de motivation. Leurs conseils et leurs enseignements vous seront tôt ou tard d’une grande aide. J’ai encore aujourd’hui la chance d’être entourée de professionnels chevronnés.

Le bonheur et la réalisation de soi se trouvent parfois sur d’autres chemins que ceux planifiés initialement. Le conseil : garder l’œil ouvert sur la route de la vie et non seulement sur le chemin planifié initialement sur la carte.

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propriétéS atwater ?

Je viens d’une famille très entrepreneuriale, mes parents ayant tous deux fondé leur propre entreprise. Plus jeune, j’ai beaucoup évolué au sein de l’entreprise de mon père, à la gestion d’un portefeuille d’immeubles commerciaux et multi-résidentiels. J’ai donc rapidement développé une certaine expertise dans cette industrie en plus d’acquérir un goût et une admiration prononcés pour l’entrepreneuriat. Parallèlement, j’entretenais depuis toujours le rêve de démarrer ma propre entreprise. QUeLLe force te perMet d’ajoUter de La vaLeUr danS teS réaLiSationS ?

Il est évident que la polyvalence est une force primordiale pour démarrer une entreprise. En plus de maîtriser l’expertise nécessaire à son domaine, il devient également important de pouvoir réaliser toutes les autres activités de l’entreprise : la gestion du personnel, le développement des affaires, les affaires légales, etc. aS-tU Un conSeiL À donner aUx jeUneS en affaireS ?

Le danger qui est commun aux dirigeants de toutes les entreprises est celui de se faire submerger par la tâche quotidienne et de perdre la vision globale, de voir l’arbre et non la forêt. Je crois qu’il est donc important pour de jeunes entrepreneurs de se fixer des buts concrets à court et à moyen terme de même que des objectifs précis pour les atteindre.

Jeunes premiers

top

kINAN khATIB ARCHITECTE, PRéSIDENT DE STIMULE

en coLLaboration avec Maya azzi

’aussi loin que sa mémoire lui permet de se rappeler, Kinan Khatib a toujours tracé des lignes. Depuis sa jeunesse, il entretient le rêve de devenir architecte, un rêve soutenu par des parents attentionnés et une sœur plus âgée qui a complété cet appui avec grand succès. Sur sa route comprenant son lot de hauts et de bas qui l’ont mené à l’architecture, il a su rallier tous les autres appuis imaginables, notamment ceux de nombreux professeurs qu’il a eu la chance d’impressionner par son talent exceptionnel. Kinan Khatib a ensuite obtenu son baccalauréat en architecture de l’Université McGill avec un impressionnant nombre d’appréciations, notamment le prix Student Award of Excellence au niveau canadien de la revue Canadian Architect, le prix ARCOP/ALCAN, et une place dans le 2005 RAIC Honour Roll de l’Institut royal d’architecture du Canada. Après ses études, dans le but de diversifier son expérience, il a travaillé durant quatre ans à Montréal dans une petite firme menée par deux grands architectes pour ensuite intégrer un des plus grands bureaux multidisciplinaires du monde, WS Atkins & Partners Overseas, à Dubaï. Il a alors patienté jusqu’à l’atteinte du niveau de confiance nécessaire afin de concrétiser son rêve : se lancer et établir son propre bureau d’architecte et son studio de design et de développement à Montréal, qu’il a appelé Stimule. Son premier succès fut le projet Akramal sur l’avenue du Parc, au centre-ville, un bâtiment à usages multiples, résidentiel et commercial, et la concrétisation d’un développement durable bien mené. L’Akramal est une démonstration de la rentabilité à construire des projets hautement environnementaux dans le marché actuel, et une tentative de pousser la limite de l’efficacité spatiale, sans opposer les attentes du public en matière de fonctionnalité, de générosité d’espace, et de confort. Il nous confie ici ses règles d’or qui ont contribué à faire de lui un véritable « starchitecte » montréalais.

» te C Ite CH r tA «S

AIS AL É r nt O M

Ne jamais supposer l’ignorance de quelqu’un.

Planifier annuellement sa carrière. Pour six mois, pour cinq ans, et pour 10 ans.

Écrire des notes fréquemment, car le cerveau semble être plus créatif s’il n’est pas mandaté à se rappeler des détails.

Tout mandat ou devoir, aussi simple qu’il soit, doit être le fruit d’une réﬂexion rigoureuse, et induit par la motivation d’innover.

Tolérer les problèmes et les diﬃcultés, car ce sont les véhicules de l’innovation.

Il n’y a pas de compromis à faire sur l’ambition professionnelle. Tout est accessible, il faut simplement trouver le bon chemin.

être ouvert et curieux face aux cultures humaines et les utiliser comme source d’inspiration.

Connaître ses habiletés et ne jamais s’aventurer là où l’on manque de confiance.

dessiner. C’est une méthode de relaxation sans égal.

Il n’y a pas de projets trop complexes, simplement un peu plus de travail et d’apprentissage pour s’y ajuster.

PREMIèRES EN AffAIRES

Voyage d’affaires

Russie ébranlée, mais pleine de potentiel

Elle a une population de 142 millions d’habitants dont 15 % se situe sous le seuil de la pauvreté, mais elle compte aussi le plus haut taux de doctorats universitaires au monde. La Russie intrigue par ses paradoxes, son ancienneté, sa force et sa fragilité. Suite à la perestroïka de Gorbatchev qui a mis fin à l’URSS en 1991, l’économie russe traverse son désert en sept ans et commence à remonter tranquillement la pente en 1998. Après une croissance économique annuelle d’environ 12 % en moyenne au cours des années 2000, exception faite des effets de la seconde crise financière qui ont été temporaires (-58 % en 2009 et + 112 % en 2010 selon l’Institut de statistique du Québec), la Russie est en croissance constante depuis une quinzaine d’années.

Par GUILLAUME C. LEMÉE

uinzième client en importance du Québec, nous y exportions pour environ 426 millions de dollars en 2008 dont 43 millions de dollars seulement en viande porcine. Généralement, les affaires en Russie se brassent dans l’importation. Les secteurs comme celui des équipements et services pétroliers, gaziers, miniers et agricoles sont actuellement en pleine expansion; ainsi, les Russes ont besoin de nos produits et de nos expertises. La même constatation pourrait être avancée pour les produits agro-alimentaires, les équipements forestiers, le transport de même que les technologies de l’information et des communications. En somme, le Québec possède ces produits et expertises et entretient actuellement

avec la Russie de bonnes relations commerciales. En plus d’être relativement bon marché, la main-d’œuvre russe est reconnue par les investisseurs pour sa vaillance, son habileté et la richesse de son éducation. En Russie, l’étiquette comporte quelques étrangetés qui pourraient faire sourciller les néophytes d’ici. Notamment, il est important de ne jamais serrer une main gantée : en Russie, on enlève ses gants pour serrer la main, même par – 30 degrés Celsius. Aussi, dans la liste de ce qui est considéré comme impoli, notons : refuser un verre d’alcool sans raison valable, pointer du doigt, faire le signe OK avec son pouce en l’air et surtout appeler quelqu’un de la main d’un geste qui dit « viens ici ». Aussi, siffler en Russie ne peut qu’exprimer un désaccord. Les

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Russes ont un tempérament méfiant. Une première rencontre ne servira qu’à mettre à l’épreuve sa crédibilité. Être à l’heure aux rendez-vous, même si votre interlocuteur est plusieurs minutes voire plusieurs heures en retard, est un signe d’intérêt et de respect. Le niveau de ponctualité de son partenaire russe va, au fil du temps, témoigner de l’intérêt qu’il porte à faire des affaires avec vous. Votre homologue russe n’a que faire de vos présentations PowerPoint colorées et de vos belles images. Il veut tout d’abord vous connaître, habituellement autour d’un repas. Ensuite, il veut des offres et des demandes franches ainsi que des explications claires. Lors d’une négociation, il n’est pas rare qu’il se fâche, tape du poing, menace de couper les liens d’affaires qui vous unissent…

Voyage d’affaires

En plus d’être relativement bon marché, la main-d’œuvre russe est reconnue par les investisseurs pour sa vaillance, son habileté et la richesse de son éducation. Cela fait partie du jeu, rassurez-vous. Toujours en négociant, faire un compromis est vu comme une preuve de faiblesse; n’en faites jamais sans exiger une compensation équivalente. Céder trop rapidement à une demande est aussi vu comme de la faiblesse : hésitez, souffrez puis concédez, mais jamais sans gain. Les valeurs les plus importantes pour les gens d’affaires russes, celles qu’ils chercheront à tous les coups chez un éventuel partenaire étranger, sont les connaissances, l’expertise et le professionnalisme. UN PAYS DE FEMMES FIÈRES Le statut de la femme en Russie a toujours été exemplaire. Considérées comme essentielles depuis plus de cent ans à la richesse et à la prospérité russe, les femmes

y ont obtenu le droit à l’avortement en 1917, le droit de vote en 1918 et en 1919 le « Code de la famille » faisait déjà l’éloge de l’émancipation féminine. Même Lénine avait garni ses troupes militaires de plus de 800 000 femmes « droites et fières ». Toutefois, certains observateurs soutiennent que le parti libéral en place dans les années 1990 a contribué à faire régresser le statut de la femme russe, notamment en ce qui a trait à l’équité salariale. Qu’à cela ne tienne, la femme d’affaires qui se tourne vers la Russie trouvera de multiples mains masculines tendues, prêtes à serrer la sienne avec chaleur et égalité. L’homme russe respecte et admire la femme dans l’action. UN PAYS CORROMPU ET DANGEREUX… Ombre au tableau : tout semble indiquer

que la Russie est dangereuse pour les gens d’affaires. Selon certaines sources (dont le guide canadien Comment faire des affaires en Russie) dans près de 80 % des cas, il vous faudra verser des pots-devin à des fonctionnaires si vous voulez que votre projet évolue. Très présente, la mafia russe se fait craindre et n’hésite pas à régler ses comptes à coup de fusil, dans la rue. Récemment, Shabtaï Kalmanovich (promoteur qui avait notamment organisé la tournée russe de Michael Jackson) a été abattu d’une balle à bout portant en pleine rue. Même le célèbre Rupert Murdoch n’y va pas avec le dos de la cuillère en déclarant aux médias : « Plus je m’informe sur la Russie, moins j’apprécie la tournure que prend le climat d’investissement dans ce pays. » La prudence et les conseils d’un spécialiste sont donc à prescrire.

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L’IMPORTANCE DU DESIGN DANS L’IMMOBILIER COMMERCIAL

Par GINA IAQUINTA Vice-présidente, Développement des affaires Aménagement corporatif ædifica

L’immeuble dans lequel le siège social d’ALDO est situé dans l’arrondissement Saint-Laurent de Montréal, avec son centre de distribution atomisé de pointe de 500 000 p2, parle en lui-même. En outre, les superficies de plancher pour le siège social sont d’environ 67 000 p2, pour un total de 210 000 p2. Aldo est actuellement dans le processus d’ajouter 35 000 p2 supplémentaires d’espace à bureaux. The real-estate in which ALDO’s head office is located in St Laurent, Montreal along with its leading edge atomized distributive center, of 500,000 square feet, speaks for itself. In addition, the floor plates for the head office is approximately 67,0000 square feet, for a total of 210,000 square feet. Aldo is presently adding another 35,000 square feet of office space.

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Design

a taille de même que la configuration unique sont mises à profit aux fins de créer un espace de travail hautement productif et synergique, et ceci en dépit de ses défis connexes, tel que l’accès à la lumière naturelle. La luminosité était un élément clé et grâce à une bonne planification et des solutions innovantes telles que l’élimination de quelques-uns des bureaux fermés et l’introduction de l’atrium, l’objectif a été atteint. L’atrium est au cœur de l’organisation, il divise et conquiert l’espace. L’espace permet la cohabitation de grandes équipes sur les mêmes étages et la possibilité d’une meilleure collaboration. Cela créé la sensation d’être sur un campus parsemé de salons. Le bâtiment a été conçu afin d’intégrer des espaces de soutien tels que les salles d’exposition, des prototypes de magasins et des salles de développement de produits en parfaite proximité avec les employés. Les décisions immobilières ont un impact sur la productivité, le bien-être et la réussite d’une organisation.

he size and particular configuration of the floors are leveraged to produce a highly productive and synergic workspace despite its related challenges, such as access to natural daylight and way-finding The luminosity was a key element and through proper planning and progressive solutions such as the elimination of some of the closed offices and the introduction of the atrium, the goal was achieved. The atrium is the heart of the organization, divides and conquers the space. The space allows the ability to have large teams coexist on same floors and share collaborative spaces, creating a campus feel sprinkled with lounges The building was conceived for the ability to have support spaces such as showrooms, store prototypes and product development rooms in perfect adjacencies to the workforce. Real-estate decisions impact the productivity, well being and success of an organization. Crédit photo : Atrium - Michel Tremblay / Aedificia, autres photos : Daniel Koudish / Aedificia

NOTRE ÉQUIPE AU FÉMININ : Geneviève Allen Lise Bergeron, Ad. E. Marie-Hélène Bétournay Émilie Bilodeau Catherine Cloutier Geneviève Cotnam Andrée-Anne Daigle Karine Dionne Sylvie Drouin Vicky Drouin Dominique E. Gagné Marie-Paule Gagnon Hon. Paule Gauthier Rady Khuong Catherine Langlois Anne-Julie Lapointe Sophie Martin Maud Rivard Odette St-Laurent

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Premières en affaires

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Un homme et son tableau

Crédit photo : Bénédicte Brocard / photoatwork.com

Richard Hylands

« Le succès est dans le détail » Créée en 1997, la Corporation immobilière Kevric compte aujourd’hui 60 employés et possède un portefeuille de plus de 3,5 millions de pieds carrés au pays. À sa tête, son président et fondateur Richard Hylands, un homme d’affaires audacieux qui a su mener à bien des projets majeurs de redéveloppement. Avec l’annonce récente de la construction d’une tour de 35 étages dans le cœur du Quartier international de Montréal, il démontre encore une fois sa volonté de dynamiser le paysage montréalais. Portait de cet homme d’exception dont le tableau préféré n’est nul autre qu’un panorama d’immeubles, « Centre-Ville » d’Armand Tatossian. Par Marine Thomas

u fil de sa carrière, Richard Hylands s’est taillé la réputation d’un négociateur direct, parfois dur en affaires, mais aussi de visionnaire brillant qui n’a pas froid aux yeux. Diplômé de la Faculté de commerce de l’Université McGill en finance immobilière, cet homme ambitieux part travailler à Toronto en 1980. S’il commence dans le secteur des prêts immobiliers, il préfère rapidement « plus d’action » et se joint à la société Cadillac Fairview à titre d’analyste financier et agent de développement. Là, il participe au réaménagement du Pacific Center à Vancouver et de la Place du Centre à Hull, et négocie d’importants baux immobiliers, notamment ceux d’IBM au centre TD et du magasin Eaton au Centre Eaton de Toronto. En 1986, il est nommé vice-président au développement chez Westcliff et revient vivre dans la métropole québécoise. La ville qu’il avait quittée en raison de son manque d’activités a depuis bien changé. « Un dynamisme s’est créé. Je pense qu’il y a eu une véritable évolution quand Montréal a perdu son centre financier et est devenu davantage une

ville de services. C’est certain qu’il n’y a pas une très grande croissance à Montréal sauf qu’il y a une qualité de vie qui en fait une ville très attrayante », déclare-t-il. Un dynamisme qui devrait perdurer dans les vingt prochaines années selon lui, à condition que le Québec s’ouvre à l’immigration. « L’immobilier est directement relié à la croissance de l’économie et de la population. Si on regarde des projets qu’on fait à Montréal, notamment dans les ventes de condos, ce sont des gens de première génération qui achètent. C’est sûr que le plus de monde on reçoit, le plus il y a de contribution à l’économie et plus il y aura un impact sur la demande de maisons ou d’écoles ». Une situation démographique qu’il compare à Toronto : « C’est exactement ce qui s’est passé là-bas, à une échelle absolument incroyable. On n’a pas nécessairement besoin d’aller au même rythme, mais il faut absolument avoir une ouverture. »

immobiliers. « Chaque réalisation a ses propres défis, mais la satisfaction est toujours là. L’important, c’est d’aimer ce qu’on fait et d’être passionné. » Et passionné, il l’est! Il faut voir la façon dont cet homme électrique s’anime lorsqu’il parle des accomplissements passés. À titre d’exemple, la réalisation en 1996 de bureaux pour l’Organisation de l’aviation civile internationale, un immense chantier qui a requis quelque mille travailleurs par année pendant deux ans. « C’était un projet complexe car à l’origine, ce n’était pas simplement une tour à bureaux mais aussi un centre de conférence internationale d’un organisme des Nations Unies. À la fin, on en a fait une salle plénière de mille personnes et des salles de Conseil de sécurité comme celle à New York et nous devions y intégrer la traduction simultanée en six langues. C’était vraiment hors de l’ordinaire par rapport à ce que j’avais fait dans le passé. »

Projets Si Richard Hylands garde un œil attentif sur la croissance économique, c’est qu’il a de grandes ambitions pour la ville où lui-même a su réussir de grands projets

Place Bonaventure En 1997, il fonde la Corporation immobilière Kevric, même s’il gardera ses fonctions de vice-président principal de Westcliff jusqu’à l’été 2005. Là, il peut

JUIN — JUILLET 2012

Un homme et son tableau

« Si on y croit, il faut persévérer et aller jusqu’au bout »

Centre-Ville Armand Tatossian s’atteler à faire ce qu’il aime le plus à savoir créer de la valeur immobilière. L’un des exemples les plus emblématiques est sans aucun doute le redéveloppement de la Place Bonaventure dont aujourd’hui Kevric gère l’administration ainsi que la gestion et la location des espaces commerciaux. « Quand on a acquis la Place Bonaventure, c’était un immeuble qui était un peu à l’abandon et dont personne ne voulait, mais nous voulions essayer de lui donner une nouvelle vie. » Pari tenu! Avec une transformation en profondeur, dont l’installation de nombreuses fenêtres dans l’ancienne « forteresse », il réussit à en faire un pôle attractif qui réunit bureaux, activités commerciales et divertissement sur trois millions de pieds carrés. « Ce qui nous intéresse, c’est de revoir les choses. Pas nécessairement de la manière dont elles ont toujours été faites, mais de voir comment on peut les faire autrement. Et souvent avec de l’imagination, on est capable de non seulement créer un projet intéressant, mais aussi un projet qui est rentable. » Fort de ce succès, Richard Hylands n’a pas hésité à reproduire la démarche dans la région de la Capitale-Nationale et actuellement à Toronto, où son entreprise a ouvert un bureau en 2007. Il a réussi le tour de force de faire d’un immense immeuble vacant le prochain flagship store canadien de la marque de luxe Louis Vuitton. « Le côté créatif me passionne. Je ne suis pas un architecte, je n’ai pas de talents en dessin, mais j’ai quand même une imagination qui me permet de diriger du monde pour réaliser des projets intéressants ». Tour Altoria Et ce qui l’intéresse justement, c’est de sortir des sentiers battus. Visionnaire, il a entrepris la construction d’une tour

en plein cœur du Quartier international, la Tour Altoria qui a notamment pour vocation de répondre à une future pénurie de grands espaces à bureaux. « C’est un projet qui était un peu audacieux. Au moment où on l’a entrepris, il ne se passait rien à Montréal. Lorsqu’on a annoncé qu’on allait construire une tour de 35 étages, le monde n’y croyait pas. » Nécessitant un investissement de plus de cent millions de dollars, la tour comptera dix étages d’espaces à bureaux de classe A et 25 étages résidentiels. « Disons qu’on a trouvé une façon créative de construire un immeuble à vocation mixte et partager le risque entre du résidentiel et du bureau. Ça a permis de lancer le projet quand le monde ne croyait pas que ce serait possible de le faire. » Les nombreux défis rencontrés en cours de chemin ne découragent pas cet homme qui aime les risques calculés. « Il faut essayer d’imaginer que monter un projet immobilier, c’est un peu comme rentrer dans une salle où il y aurait dix chats et tenter de les mettre tous sur la même table en même temps. Chaque fois que tu penses avoir quasiment fini, il y en a un qui saute en bas de la table. Ce sont comme les embûches que tu vois arriver pendant tout le parcours d’un grand projet : il y a toujours des complications, que ce soit des embûches financières, de zonage, de location ou d’approbations. Ce n’est jamais fini jusqu’à que ce soit… fini. Monter un projet, c’est long et ardu, mais habituellement le résultat en vaut la peine. » La patience et la persévérance sont deux vertus qu’il croit essentielles pour réussir dans ce secteur. « Si on y croit, il faut persévérer et aller jusqu’au bout. Le succès est dans le détail. Il faut être très méticuleux, car peu importe à quel point un projet est intéressant, on peut aussi se casser la gueule si on ne s’occupe pas des détails. »

Premières en affaires

« Centre-Ville » Avec un tel amour de l’immobilier, il était tout naturel que son œuvre préférée soit une vue de Montréal. « Centre-Ville » est une œuvre d’Armand Tatossian, un artiste de renommée mondiale qui a longtemps vécu au Québec. Après le 11 septembre, cet artiste fait une série de grandes toiles sur la ville de New York. Devant leurs popularités, il décide de faire une série de toiles sur Montréal. « Ce sont des scènes qui sont très colorées. Quand on voit la façon dont M. Tatossian peinture avec des spatules, c’est assez incroyable de voir l’image qu’il peut en sortir ». Grand amateur de son travail, Richard Hylands décide d’acquérir ce tableau, qui est en réalité une maquette d’une toile gigantesque. « C’est vraiment Montréal pour moi, c’est la vue de Montréal quand on la regarde de l’île Sainte-Hélène. De cette vue, il ne manque rien : l’eau, le Vieux-Montréal, le centre-ville en arrière, la montagne. Cela rattache tout le contexte urbain du centre-ville et pour moi c’est très représentatif. » Devant la vue de tous ses gratte-ciel, comment ne pas penser à ces tours que Kevric compte inscrire durablement dans le paysage montréalais ? « On est une entreprise qui veut réaliser des projets avec du respect pour la ville. L’idée, c’est de faire des choses qui s’y intègrent. Il y en a d’autres qui sont passés avant nous et qui ont fait des immeubles assez intéressants qu’on peut apercevoir dans ce tableau-là. Cet artiste est très malade aujourd’hui, mais cela aurait été bien, si un jour, un de nos immeubles avait pu faire partie d’une toile qui elle aussi aurait fait le tour du monde. » Après tout, construire des immeubles, c’est aussi la volonté de « faire une contribution à la ville. »

Culture

Les

COUPS dE CœUR de michèLe baZin

Crédit photo : Sarah Scott

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V Juste pour rire

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P « Sur un air de samba », Jean-Claude Poitras

oleK À La gaLerie nUedge rocheteuse de guérilla d’origine polonaise, Olek prendra Montréal en tricotage ! L’artiste new-yorkaise viendra investir les lieux de la galerie NuEdge de Montréal. Pendant sa résidence, elle crochètera un enveloppement pour habiller une pièce monumentale située à l’extérieur de la galerie. Du 6 au 15 juin.

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JUIN — JUILLET 2012

Question de valeurs

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