Premières en affaires - Avril 2013 by Premières en affaires Magazine

FINANCEMENT : les conditions se resserrent pour les constructeurs

AVRIL - MAI 2013

La [co] propriété du futur l’avenue

50 étages de distinction Portraits de 8 Femmes

INCONTOURNABLES de l’Immobilier commercial Une fin de semaine À MIAMI

LINE PAYETTE

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Financer le paysage urbain Directeur Exécutif et Chef d’équipe Groupe Financement Immobilier, Est du Canada, CIBC

Les leaders en affaires font confiance aux experts de Desjardins.

C’est tout Desjardins qui appuie les entreprises. desjardins.com/entreprises Bell est une marque de commerce de Bell Canada. Cirque du Soleil est une marque détenue par Cirque du Soleil et employée sous licence.

MAGAZINE : ÉDITRICE : Margarita Lafontaine Éditrice INSPIRO : Sara Leblanc RÉDACTRICE EN CHEF : Michèle Bazin RÉDACTRICE EN CHEF ADJOINTE : Marine Thomas DIRECTEUR, OPÉRATIONS ET MARKETING : Damien Meunier DIRECTRICE ÉVÉNEMENTS ET ABONNEMENTS Jessy Guesnon RÉVISEURE-CORRECTRICE : France Bouchard DESIGN : Java Communications PHOTOGRAPHES : Bénédicte Brocard CHRONIQUEURS : Maxime Boilard Nathalie Francisci Sylvie Mercier JOURNALISTES : Véronique Chagnon Nathalie Côté Mariève K. Desjardins Carine Elkouby Julie Falcoz Daphnée Hacker-B Charline-Ève Pilon Martine Turenne IMPRESSION : Impart Litho Imprimeur DISTRIBUTEUR : Les messageries de Presse Benjamin inc.

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Margarita Lafontaine

mpossible de parler immobilier commercial sans parler des multiples grues érigées dans tous les secteurs de la ville et de nos banlieues. Est-ce un signe de prospérité économique ? Car en parallèle, on ne voit pas la construction de nouvelles tours à bureaux, ces espaces de travail dans lesquels se créent justement la richesse pour pouvoir acheter ces nouveaux condos. Kevric est la seule à s’aventurer dans de nouveaux bureaux avec son projet Altoria, mais afin d’assurer la rentabilité, elle a choisi de faire plusieurs étages de condominiums. C’est intéressant aussi de voir que les promoteurs traditionnellement commerciaux se lancent maintenant dans le condo. Fini d’attendre le retour des sièges sociaux ! Vaut mieux se lancer dans le multirésidentiel. Et avec la concurrence que se livrent les divers projets, le consommateur risque de se trouver gagnant. Je soupçonne que la qualité de construction va en profiter; ce sont des professionnels qui excellent dans la construction à long terme plutôt que pour une vente rapide. Pour ceux qui songent à se lancer dans un nouveau projet, vous trouverez plein d’informations pertinentes dans notre section Conseils d’experts. Je vous encourage à faire appel à ces ressources afin de vous aider à mener votre projet à bon port. Et n’oubliez pas d’appeler Line Payette et son équipe lorsque vous serez rendu à l’étape du financement ! Félicitations à toutes nos Incontournables, vous êtes des exemples de réussites !

Bonne lecture, Margarita

sommaire avril-mai 2013 | Volume 6, numéro 4

financement :

les conditions se resserrent pour les constructeurs

- dossier CHRONIQUES

immobilier COMMERCIAL

Conseils d’experts DROIT Immeubles multirésidentiels 6 vérifications avant d’acheter Blakes 46

Faites vos mises, jouez éthique ! Sylvie Mercier 7

Le leader en 4 dimensions Nathalie Francisci 9

Le moment de vérité Maxime Boilard 11

La [co] propriété du futur 12

Daniel Peritz : « Le centre-ville de Montréal est rendu à maturité » 17

Fin d’une polémique pour les sociétés en commandite et les fiducies détenant des immeubles Lavery 47 Terrains contaminés : y a-t-il une limitation temporelle pour les recours en vices cachés ? Cabinet juridique Sodavex 48 Votre comportement parle : il peut prolonger un délai Stein Monast 49

Linda Alvarado : commencer petit, mais voir grand 21

L’audit de l’évaluation municipale Langlois Kronström Desjardins 50

Line payette

24 34

Financer le paysage urbain

p. Vêtements : BCBGMAXAZRIA

Les Incontournables Portrait de 8 femmes de l’Immobilier commercial

+ La Loi sur le patrimoine culturel Comment faire du neuf avec du vieux ! Heenan Blaikie 51

Édifices à bureau : « Vert » de nouvelles tendances PwC 56

La protection des paysages culturels en vertu de la Loi sur le patrimoine culturel Fasken Martineau 52

Sachez prospérer malgré les fluctuations de l’économie ! Ernst & Young 57

FINANCE Une petite révolution est en marche ! Contrats de location pour les sociétés ouvertes canadiennes Richter 53 Fiscalité : l’importance de choisir le bon mode de détention Deloitte 54 Hausse des taux d’intérêt ? Pourquoi les investisseurs doivent-ils se soucier de la situation ? BMO - Nesbitt Burns 55

VOYAGES Une fin de semaine de rêve à Miami 62

Le multirésidentiel locatif : un secteur de choix au sein d’un portefeuille immobilier diversifié Ivanhoé Cambridge 58 Le courtage au féminin Banque Nationale Courtage direct 59

UN homme et son tableau 50 étages de distinction 64

IMMOBILIER Investir dans le développement durable, c’est rentable ! Le Groupe SMR Inc. 61

culture Les coups de cœur de Michèle Bazin 66

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gouvernance en mouvement

Chronique

Faites vos mises, Jouez éthique ! Sylvie MERCIER Stratège, Économiste et Administrateur de société certifiée (ASC) sylvie@premieresenaffaires.com

Passionnée de développement dans un esprit gagnant-gagnant, elle accompagne dirigeants et administrateurs dans la conduite de grands projets de transformation personnels, corporatifs et de gouvernance. Elle siège aujourd’hui aux conseils d’administration de Femmessor Montréal, de l’Hôpital MaisonneuveRosemont et de la Commission de la construction du Québec.

Le Conseil d’administration, responsable de l’alignement stratégique de bout en bout, se voit imparti du rôle premier en matière d’éthique.

Aborder le sujet de l’éthique en lien avec la bonne gouvernance m’apparaît incontournable devant les ratées éloquentes des années récentes, car elles mettent en cause la confiance du public envers les instances décisionnelles. Force est d’admettre qu’elles auront tout de même eu le mérite de faire émerger des standards mieux définis en matière d’éthique et de favoriser l’implantation de bons processus rappelant qu’être administrateur exige d’abord et avant tout, d’agir dans l’intérêt supérieur de l’organisation. MAIS D’ABORD, QU’EST-CE QUE L’ÉTHIQUE ? Il existe de multiples définitions, certaines plus techniques et élaborées que d’autres. Ce que j’en retiens toutefois, c’est que l’éthique se réfère à l’application de nos valeurs — d’organisation et personnelles — en regard de nos actions et de notre prise de décision. Elle constitue une forme d’autorégulation qui dépasse le cadre juridique dans lequel la bonne gouvernance est enchâssée et qui reconnaît l’évolution sociétale. On comprend donc que l’éthique s’installe dans cette zone grise entre le tolérable et le non tolérable, une position qui convie à une résolution agile préservant en tout temps la confiance des parties prenantes et la réputation de l’organisation. Le Conseil d’administration, responsable de l’alignement stratégique de bout en bout, se voit imparti du rôle premier en matière d’éthique. Il donne le ton. Il établit la « tonalité éthique », celle qui doit percoler à tous les niveaux de l’organisation, dans l’ensemble de ses pratiques et processus, voire même, à ses partenaires et fournisseurs. Il exerce ainsi une influence nette sur la qualité des jugements qui seront portés, en créant une culture de l’intégrité. Son rôle en matière d’éthique s’exerce à tout moment : en amont, en situation et en aval des dilemmes éthiques. RÔLE FIDUCIAIRE DU CONSEIL Le Conseil d’administration clarifie les valeurs de l’organisation et les inscrit dans un cadre de référence. Au-delà de nommer ces valeurs, il s’assure d’en communiquer explicitement l’intention en regard des attitudes et des comportements acceptables dans l’organisation. Si le Code d’éthique encadre cette vision, l’adhésion formelle des acteurs de l’organisation à celui-ci, s’établit comme une meilleure pratique,

Premières en affaires

puisqu’elle favorise grandement de vivre selon son code d’éthique. Le Conseil exerce une surveillance soutenue en regard de l’éthique, un devoir amorcé par la caractérisation d’un acte répréhensible, l’analyse des risques liés à ces possibles actes ainsi que l’établissement de mécanismes de dénonciation, pénalités, stratégies assorties de gestion et de communication le cas échéant. Tout bon conseil s’offrira en rétrospective, dans une optique d’amélioration continue, un temps de réflexion pour en tirer les meilleurs enseignements pour l’organisation et ses décideurs. AGIR AVEC ÉTHIQUE POUR LE CONSEIL ET L’ADMINISTRATEUR Le fonctionnement du Conseil témoigne lui-même de son alignement aux valeurs d’intégrité, de diversité, de diligence et de vigilance qu’appelle l’éthique. Qu’il s’agisse de la composition du Conseil, la sélection et l’évaluation des administrateurs, le climat d’échange ou le processus de prise de décision, l’approche éthique impose des pratiques exemplaires tant pour le Conseil que pour ses membres. Ainsi à l’autre bout du spectrum, le comportement éthique de l’administrateur lui-même, face à ses responsabilités, l’amène à s’investir de la mission de l’organisation, à comprendre ses enjeux et son environnement, à préparer sa participation active aux assemblées du Conseil et à accepter d’aborder courageusement les délibérations et les questions difficiles. Un Conseil d’administration est un noyau dur au sein d’un écosystème complexe. Il trouve sa pleine légitimité dans l’équilibre délicat entre faire preuve d’ouverture et d’adaptation versus ne pas savoir et vouloir découvrir. Au cœur de ce parcours, l’éthique nous sert de boussole. À vous de jouer éthique !

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* Bureau associé

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Confidences d’un patron

Chronique

Le leader en NATHALIE FRANCISCI, CRHA IAS.a recruteur, conférencière sur le leadership nathalie@premieresenaffaires.com

Conférencière et chroniqueuse depuis plus de 10 ans, entrepreneure et experte en gestion des talents, Nathalie Francisci met au service des dirigeants et des administrateurs vingt ans expérience qui lui ont valu de devenir une des références au Québec.

4 dimensions J’ai toujours été fascinée par l’architecture des immeubles, ce sont pour moi les totems emblématiques d’une culture et d’un pays. Les leaders d’une organisation sont en quelque sorte ces totems qui incarnent la culture et la font rayonner tout comme l’architecture et les édifices sont le reflet d’une société et d’une époque.

N S’il est bon de progresser verticalement, il faut toutefois s’assurer que les bases sont assez solides pour ne pas se brûler les ailes.

ous sommes aujourd’hui dans un tournant important où les entreprises prennent conscience de leur impact sur la société et les individus. Le concept « d’entreprise citoyenne » se développe au-delà de l’effet de mode et de l’intérêt marketing à se présenter comme un « bon employeur », soucieux de son empreinte à la fois écologique, humaine et économique. L’authenticité et la transparence sont des qualités et des comportements de plus en plus recherchés autant au niveau corporatif qu’individuel. Les édifices mythiques se reconnaissent autant à leur design, leur hauteur que par leur rayonnement, un peu comme nos grands leaders finalement. Prenons le célèbre et iconique édifice de l’Empire State Building de New York, symbole par excellence du « rêve américain ». Construit pendant la grande récession, l’Empire State Building envoie le message que « tout est possible ». Aujourd’hui, bien qu’il ne soit plus le plus haut au monde (la tour Burj Khalifa de Dubai est deux fois plus haute avec ses 828 mètres), il fait encore partie aujourd’hui du Top 10 des gratte-ciel. Au-delà des dimensions de hauteur, largueur et profondeur, la dimension temporelle est donc toute aussi essentielle. C’est ce qui m’a inspiré les quatre dimensions du leader. La largeur : C’est la base de l’expertise. La fondation. Avant d’être un leader, il faut savoir de quoi on parle. Il faut maîtriser le sujet et en comprendre les enjeux.

Premières en affaires

Aucun leader ne peut être crédible bien longtemps s’il n’a pas les compétences ou les connaissances de base de son secteur, de son industrie ou de son métier. La hauteur : C’est la trajectoire de la carrière. Son évolution, mais aussi sa visibilité. C’est à travers les choix que l’on fait et les gestes que l’on pose que l’on reconnaît la grandeur d’un leader. S’il est bon de progresser verticalement, il faut toutefois s’assurer que les bases sont assez solides pour ne pas se brûler les ailes. Plus haute est l’ascension, plus dure est la chute. La profondeur : C’est l’attitude et le comportement. La profondeur d’une intervention repose sur la valeur ajoutée que l’on crée pour l’organisation et pour les autres (collègues, employés, pairs et partenaires). C’est l’authenticité avec laquelle on accomplit son rôle. Un leader doit inspirer, entraîner et guider ses équipes en cultivant des valeurs fortes qui donnent le ton à toute l’entreprise. C’est en donnant l’exemple que le leader offre un modèle qui assoit sa crédibilité. Le temps : Rome ne s’est pas construite en un jour. Le leadership se construit et se développe avec le temps. Cela prend de consistance et de la cohérence dans les paroles et les actes. C’est exactement ici que la force de la quatrième dimension agit. La détermination et la persévérance se mesurent dans la durée autant qu’un édifice dans sa capacité à résister au facteur temps. Alors, dites-moi, si vous étiez un édifice, vous seriez lequel ?

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La clé de la réussite de vos projets Mon boulot : Je conseille mes clients en matière d’audit et de certication et je les fais bénécier de mon expérience diversiée dans les secteurs immobilier et nancier. Leader du secteur immobilier à Montréal, je détermine quelles sont les ressources les mieux adaptées à leurs besoins au sein du réseau mondial de PwC.

Deborah Dumoulin Mes spécialités : l’audit et la certication deborah.dumoulin@ca.pwc.com

Une équipe aussi diversifiée que vos besoins, aussi unique que vous. ProfessionnELLES PwC – Une stratégie d’affaires, donc l’affaire de tous. © PricewaterhouseCoopers LLP/s.r.l./s.e.n.c.r.l., une société à responsabilité limitée de l’Ontario, 2013. Tous droits réservés.

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AVRIL — MAI 2013

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Secrets de champion

Chronique

Le moment Maxime Boilard Président-Fondateur, CANU L’Excellence à Bord maxime@premieresenaffaires.com

L’olympien Maxime Boilard a fondé CANU L’Excellence à Bord en 2007 pour transformer son expérience sportive en un modèle accessible à ceux qui visent l’excellence. Il se définit comme un vulgarisateur des dynamiques humaines en contexte de performance.

de vérité Dans le cadre d’une conférence l’automne dernier, j’ai été invité à prononcer un discours devant les membres de l’Équipe du Québec de canoë-kayak de vitesse. À nouveau, j’étais parmi des jeunes qui rêvent d’olympisme. Ils sont remplis de questions, de doutes et d’espoirs. Un vrai contexte organisationnel à une exception près : on paie pour travailler au lieu d’être payés ! Dans le fond, est-ce que ça change vraiment quelque chose ?

Q Moins de 10 % des athlètes sur l’équipe provinciale se voient un jour dans l’élite mondiale. Êtes-vous dans le 10 % ou le 90 % ?

uelques semaines après la conférence, j’ai reçu l’appel d’un jeune de 17 ans. Ce dernier voulait provoquer un changement au sein du groupe d’entraînement de son club local. Il me disait : Ce que tu as dit pendant la conférence est venu me chercher profondément. Je suis habité par la certitude que j’irai aux Jeux olympiques. Par contre, il en va autrement de la majorité des membres de mon groupe d’entraînement… Comment les amener à s’entraîner plus fort ? Je vous disais que je me retrouvais parmi des jeunes qui rêvent des plus hauts sommets. Une affirmation qui doit être nuancée : je dirais que moins de 10 % des athlètes sur l’équipe provinciale se voient un jour dans l’élite mondiale. L’autre 90 % est dans le bateau à un autre niveau. Le feu dans les yeux et le cœur au ventre ; j’ai compris que j’étais en présence d’un leader. Je lui ai donc expliqué que son intention avait des répercussions politiques. Son entraîneur devait être mis au courant puisque c’est lui qui est responsable du groupe. Il fallait donc rallier son entraîneur d’abord et ensuite valider son sentiment auprès d’autres équipiers d’influence pour mener son geste à exécution et obtenir l’effet recherché. Voilà que j’avais un mandat typique. Êtes-vous dans le 10 % ou le 90 % ? Quel est votre rapport avec les membres de l’autre groupe ?

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L’athlète exprimait le besoin dans les termes suivants : Mes collègues ne donnent pas leur maximum. Certains vont bousiller des entraînements parce qu’ils ont l’impression que l’effort ne sert à rien. D’autres viennent me voir moi plutôt que l’entraîneur. De son côté, le coach disait que son groupe était inégal : J’en ai qui doivent être pris par la main alors que d’autres se prennent en charge. Des fois, j’ai l’impression de diriger un camp de vacances. Dans ce temps-là je me demande quelle est la conséquence sur mes hauts potentiels. C’est alors que j’ai posé la question : Les gars, voulez-vous que le groupe rame plus fort ou qu’on se « bullshit » moins fort ? La réponse est venue rapidement : Moins de « bullshit » svp ! On veut plus de « vrai » dans notre groupe. On a l’impression de se mentir à nous-mêmes quand on s’influence les uns les autres à ne pas adopter des comportements dignes de qui nous sommes vraiment. Il semble que pousser plus fort ne soit pas la réponse recherchée par ces athlètes de 17 et 18 ans. L’exercice proposé a plutôt tourné autour du développement de la conscience de chacun : Qu’est-ce que je fais ici et maintenant ? Qu’est-ce que j’ai d’unique à offrir à ce groupe auquel j’ai choisi d’appartenir ? Quelle place faites-vous à la vérité au sein de votre organisation ?

Immobilier

« Le condo est le mode de propriété du futur. Mais le condo durable devra tenir compte à la fois des questions sociales et économiques, dont l’abordabilité et le vivre ensemble. » Lovasoa Ramboarisata Professeure à l’École des sciences de la gestion de l’UQAM et membre de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier

AVRIL — MAI 2013

Immobilier

La [co] propriété du futur Le rêve américain a la vie dure. Devant la hausse du prix des terrains, le fantasme de la maison unifamiliale assortie d’une cour arrière verdie pour les enfants s’effrite. La raréfaction incite les promoteurs à faire pousser les condominiums à un rythme qui commence à alarmer les économistes. Pourtant, le condo pourrait être le mode de propriété tout désigné pour les enjeux socio-économiques qui modèlent l’habitation de demain. par Véronique Chagnon

es bureaux de vente de Griffintown sont presque déserts en cet après-midi de semaine où les jeunes professionnels qui font office de clientèle cible sont occupés à gagner leur prochain « chez eux ». Mais détrompez-vous. Malgré les avertissements que lancent les analystes du marché immobilier, les bureaux vides qui pourraient donner des sueurs froides aux nombreux promoteurs n’annoncent pas le début de la fin des condos. « Le condo est le mode de propriété du futur, confirme Lovasoa Ramboarisata, professeure à l’École des sciences de la gestion de l’UQAM et membre de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier. Dans le contexte qui prévaut dans les grands centres, il est et restera le mode privilégié. Mais le condo durable devra tenir compte à la fois des questions sociales et économiques, dont l’abordabilité et le vivre ensemble. Et ça, le marché commence à le capter. » La Communauté du Montréal métropolitain a enfoncé un autre clou dans le cercueil de l’étalement urbain avec l’adoption du Plan métropolitain d’aménagement et de développement (PMAD) en avril 2011 : le dézonage qui permettait la construction de nouvelles résidences sur des terrains zonés verts est sous moratoire pour une période de cinq ans. Le message est lancé : densifiez ! « Les terrains qui restent coûtent donc

très, très chers, constate Gilles Ouellet, président de Groupe Solutions, Marketing immobilier, qui a à son actif une centaine d’études de marché pour des projets de condominiums. À 30 $ ou 35 $ le pied carré, ça fait très vite 350 000 $ pour le terrain seulement ! » Impossible dans ce contexte pour le ménage moyen de songer à acheter une maison unifamiliale. Les promoteurs immobiliers attrapent la balle au rebond ; les condos ont constitué, au sommet de leur popularité en 2011, 70 % des mises en chantiers dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal. Dix ans auparavant, la proportion n’atteignait pas 30 %. « Le mode condo permet de rentabiliser un terrain à son plein potentiel. La croissance exponentielle des projets de copropriété est le résultat direct de l’augmentation du coût des terrains au pied carré », résume Laurent Lussier, chercheur en urbanisme pour la firmeconseil Avenue 8. Avec en plus le retard à rattraper pour les ménages québécois côté accès à la propriété (60,1 % de propriétaires en 2006 contre une moyenne canadienne de 68,7 %), le condo apparaît comme l’habitation tout faite pour le marché immobilier du futur. Martin Provencher, auteur et investisseur aguerri, cite d’ailleurs le condominium parmi les dix « segments de marché d’avenir » dans son livre L’immobilier en 2025.

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« Les gens se magasinent un style de vie en même temps qu’un condo. Les projets moyen ou haut de gamme qui réussissent sont ceux qui arrivent à proposer une vision » Gilles Ouellet Analyste

Ajuster l’offre Encouragés par ces prévisions, les acteurs du marché immobilier misent gros sur la copropriété, et l’offre grandissante laisse présager un écrémage. « Ce ne sont pas tous les projets qui trouveront preneur », croit Gilles Ouellet. La solution miracle à la raréfaction des terrains a du plomb dans l’aile. D’abord, le gouvernement fédéral a resserré en juin 2012 les règles hypothécaires en fixant la période d’amortissement maximale pour le remboursement d’un prêt hypothécaire à 25 ans, plutôt que 30. « Ces nouvelles règles affectent surtout les premiers acheteurs, et les ménages qui ont un budget plus restreint à accorder aux paiements mensuels et à la mise de fonds », précise Lovasoa Ramboarisata. Résultat, les ventes de condos — prisés par ce type d’acheteurs — ont chuté depuis la mi-2012, dans des proportions atteignant des nombres à deux chiffres durant certains mois. En décembre, les ventes de copropriétés plongeaient de 29 % à Montréal alors que celles des maisons unifamiliales perdaient 13 %. À Québec, c’était 41 % contre 32 %.

Les économistes de Desjardins brandissent maintenant l’épouvantail de la surconstruction, et prévoient un surplus dans certaines gammes de prix. « On dit qu’on atteint un point d’équilibre lorsqu’il y a entre 8 et 10 vendeurs par acheteur, explique Hélène Bégin, économiste principale chez Desjardins. Or, pour la région métropolitaine de recensement (RMR) de Québec, mis à part la catégorie des 200 000 $ et moins où on est à 7,9, tout le reste est en surplus. À Montréal, on a des problèmes semblables, mais cela varie beaucoup selon les zones. Dans Ville-Marie, c’est le même scénario qu’à Québec : tout est en surplus sauf la gamme de 200 000 $ et moins. Il y a encore de très bonnes affaires à faire dans le condo pour les promoteurs, mais ils devront tenir compte des conditions que dicte le marché. Pour le moment, il cherche apparemment l’abordabilité. » Rentable, l’abordable ? Le condo est installé au Québec pour de bon. Tellement, que la Société d’habitation et de développement de Montréal (SHDM) en a fait sa carte maîtresse pour l’accès à la propriété. Le programme Accès Condos, en

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vigueur depuis 2005, vise à permettre aux ménages d’acheter un condominium en leur fournissant la mise de fonds nécessaire, moyennant une contribution de 1000 $. « On s’est rendu compte que beaucoup de gens avaient des revenus intéressants, mais n’arrivaient pas à accumuler de mise de fonds pour devenir propriétaires, et ils restaient éternellement locataires », raconte Johanne Mallette, directrice du développement immobilier à la SHDM. Avec Accès Condos, les promoteurs soumettent leurs projets dans le cadre d’appels de propositions, et l’organisme évalue ensuite, selon des critères qui visent notamment le développement de quartiers dévitalisés, lequel convient le mieux. Par la suite, le promoteur prend en charge la construction, alors qu’Accès Condos se charge de la vente. S’ils n’arrivent pas à vendre toutes les unités, l’organisme paramunicipal s’engage à les racheter. Le condominium s’est avéré la meilleure formule pour offrir des habitations abordables. « La construction dense de condos permet au promoteur de rentabiliser le terrain et de vendre les unités à des prix qui sont sous la moyenne du marché [265 000 $ dans la RMR de

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Montréal] », précise Mme Mallette. Évidemment, pour réussir à engendrer des profits malgré tout moins élevés que dans les gammes plus luxueuses, ces projets escamotent le « chalet urbain », ou de terrasse avec piscine sur le toit. Et, même si sacrifier une part de sa marge de profit pour permettre aux ménages d’accéder à la propriété est bien vertueux, ce n’est pas toujours une solution viable. « À Montréal, il y a des parcelles qui sont tellement chères que le promoteur n’a pas le choix de construire du moyen ou du haut de gamme pour rentrer dans son argent. Si c’est plus rentable de faire un stationnement avec le lot, on ne se donnera pas la peine de construire des condos », illustre Hélène Bégin, de Desjardins. À ce jour, Accès Condos compte 26 projets à son actif, mené de front avec 16 différents promoteurs. Conscient que le critère d’abordabilité peut rebuter quelques promoteurs qui cherchent une saine rentabilité, l’organisme accepte de faire quelques compromis. « On comprend que le promoteur doit faire des profits. Alors dans certains projets, par exemple la phase deux de la Cité l’Acadie, on a accepté que quelques étages soient privés, que le promoteur fixe les prix qui lui plaisent et se charge lui-même de la vente. » Il n’en reste pas moins que le marché est fixé par des lois simplissimes, mais impitoyables : l’offre et la demande. « Peutêtre que la marge de profit est moins importante dans l’abordable, mais, en fin de compte, et selon le contexte qui se profile à l’horizon, le promoteur est peut-être mieux de camper son projet dans une gamme de prix qui se vendra bien. D’autant plus que ces gens d’affaires font souvent leur profit sur les dernières unités vendues, et que c’est avec elles qu’ils risquent de rester pris », avance Hélène Bégin. Luxueux... mais flexibles « Montréal est la ville nord-américaine qui, après New York, a la plus grande concentration de bureaux au centreville. Or, l’offre d’habitations à proximité restait très réduite jusqu’à récemment. C’est donc normal qu’il y ait un certain rattrapage dans les unités destinées aux professionnels », rappelle Laurent Lussier. Il faut beaucoup d’imagination pour visualiser son condo à 500 $ le pied carré dans le quartier Griffintown en chantier. Premières en affaires s’y promène par un après-midi pluvieux, dans des rues parfois dépourvues de trottoirs, avec l’urbaniste Laurent Lussier. Le bureau de vente du projet des Bassins du Havre, des promoteurs Prével et Rachel Julien, tourne au ralenti. Au centre de la grande salle d’exposition où ont été reconstituées deux unités trônent des maquettes des différentes phases du projet. Le représentant Robert Rosenberg répond sans détour

aux questions qu’on lui pose, le regard franc, dans le verbe assuré d’un vendeur d’expérience. « C’est un projet orienté haut de gamme, oui. N’empêche, on s’est rendu compte en jasant avec les clients intéressés par la phase I qu’il nous manquait des solutions un peu plus raisonnables pour les familles. La première partie du projet a été développée en focus group. Dans la deuxième partie, on a intégré des demandes qui revenaient parmi les clients potentiels. On a inclus des surfaces de 1100 pieds carrés divisées de telle sorte qu’il puisse y avoir deux ou trois chambres, capables de loger une famille pour environ 500 000 $, contrairement aux unités plus grandes — et donc plus chères — de la phase I. Ça ne nous fait jamais plaisir de voir que des gens voudraient habiter ici, mais ne trouvent pas ce qu’ils cherchent, ou sont capables de se permettre. » Malgré les temps hypothécaires plus durs, les concepts comme celui de Prével ou encore comme le District Griffin de Devimco continuent de séduire les acheteurs. À preuve, la vente spectaculaire des 48 étages de condos de la tour des Canadiens, à laquelle le promoteur (Canderel) a finalement ajouté deux étages. « Les gens se magasinent un style de vie en même temps qu’un condo. Les projets moyen ou haut de gamme qui réussissent sont ceux qui arrivent à proposer une vision, une raison pour les gens d’aller vivre là, plutôt qu’à côté », croit l’analyste Gilles Ouellet. Habitations multiples Là où les propriétaires d’autrefois achetaient une maison pour ne la quitter que pour la résidence pour personnes âgées, les proprios d’aujourd’hui changent de format d’appartement comme leur vie change de peau. Et le condo fait parfois encore office d’habitation temporaire. Une forme d’habitation Kleenex ? « Oui, je dirais un peu ça. Surtout quand il s’agit de condominium style loft. C’est beau, bien sexy, mais pour une période précise de la vie. Quand on veut fonder une famille, on se met à chercher quelque chose de plus pratique », concède Gilles Ouellet. Pascal Lévesque, 36 ans, a déjà possédé deux condos avant de se choisir une unifamiliale dans l’arrondissement de Mercier, à Montréal. Son premier condo, il l’a habité avec sa blonde, Karine, et leur fils... jusqu’à ce qu’ils apprennent que Karine, de nouveau enceinte, attendait des jumelles ! Ils ont alors acheté un condo à trois chambres, qui respectait le budget familial. « Puis, j’ai changé d’emploi. On avait déjà fait pas mal de sous avec la vente du condo précédent (69 000 $), et ça nous permettait de regarder pour quelque chose d’un peu plus cher », explique Pascal. Avec les trois enfants qui grandissaient,

Premières en affaires

et les jumelles qui avaient bientôt deux ans, un élément crucial venait s’ajouter aux critères : la cour. « Si on avait trouvé un condo avec une cour arrière dans nos prix, peut-être que c’est ce qu’on aurait choisi, avance Pascal. Mais, en même temps, on savait ce que c’était d’être propriétaire d’un condo. J’ai été président du syndicat deux fois... » Moderniser le rêve américain Même si les enjeux modernes de développement durable et les forces démographiques à l’œuvre militent pour la copropriété, le mythe — pas si exagéré — de la bagarre pour la couleur des portes est tenace. À la racine du mot condominium, il y a dominium, ou souveraineté, en latin. La copropriété sous-entend que les propriétaires partagent la souveraineté sur les aires de leur domicile, mais qui sont communes à tous, ce qui ne manque pas de déplaire à la part de l’Homme qui aime être maître chez lui. « Le condo souffre un peu de son histoire. Entre les expropriations des locataires dans les années 70 et les projets bas de gamme à l’architecture douteuse des années 80-90, l’image du condo demeure assez ambiguë dans l’esprit des gens, soulève Laurent Lussier. Au fait, c’est la seule habitation qu’on appelle par son mode de propriété. Un condo reste un condo. On n’appelle pas ça la maison. » Et c’est justement le critère que Joannie Barbeau envisagera quand il sera temps de déménager dans des quartiers plus grands pour élever une famille. Propriétaire d’un appartement dans Ahuntsic depuis juin 2012, elle a d’ailleurs préféré une petite unité de cinq copropriétaires aux grandes tours style de vie. « Moi, me sentir à l’hôtel 365 jours par année, ça ne me dit rien. J’ai besoin d’avoir une porte qui donne sur l’extérieur. Et même si tout se passe bien au sein de mon syndicat de copropriété, je n’ose pas imaginer ce que c’est quand t’es 100... Ici, je me sens chez moi. » Pour la majorité, le Saint-Graal de l’habitation reste donc la maison unifamiliale, ou ce qui s’en rapproche le plus. « Pour le moment, la densification est une idée propulsée surtout par les universitaires, ou les leaders socioéconomiques. La question va être d’en mousser l’acceptabilité sociale. Mais le mouvement est entamé pour remettre en question la propriété unifamiliale comme idéal », croit cependant Lovasoa Ramboarisata. Une fois que le condo aura fait tomber les dernières réticences des acheteurs, les simplissimes mais impitoyables lois du marché immobilier feront encore une fois leur œuvre; les demandeurs demanderont des condos fins prêts à relever les défis sociaux et environnementaux du 21e siècle, et les offreurs leur offriront ce qu’ils désirent.

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ENTREVUE AVEC

Daniel Peritz vice-président principal pour Montréal et Ottawa chez Canderel

« Le centre-ville de Montréal est rendu à maturité » Depuis une dizaine d’années, le cœur de Montréal est en pleine mutation. La municipalité a assoupli ses règlements concernant la construction de projets en hauteur, ce qui permet aux promoteurs de rentabiliser au mieux l’exploitation des terrains. Certains acteurs du secteur commercial voient dans cette évolution une opportunité à saisir. Propos recueillis par Carine Elkouby

Comment se traduit l’évolution du marché résidentiel dans vos projets ? Disons, que depuis 5 à 10 ans, l’immobilier résidentiel a pris une part plus importante de notre activité, variant de 30 % à 50 % suivant les années, notamment avec l’explosion du marché des condos au centre-ville qui correspond au développement de l’activité du centre-ville et à la volonté d’une génération d’actifs de vivre au centre-ville, près des services et des divertissements, avec un bon réseau de transport en commun. Cette tendance a démarré à Toronto puis s’est étendue à Montréal créant des opportunités intéressantes pour des promoteurs comme nous. Canderel se spécialise dans les projets « High Rise », nous nous concentrons sur la ville et en particulier sur le centre-ville et saisissons les opportunités liées à son développement, au développement des activités. Comment se développe aujourd’hui le secteur de l’immobilier résidentiel à Montréal ? Montréal connaît ce que Toronto a connu il y a quelques années. Le centre-ville est rendu à maturité. On y trouve désormais les bureaux de grandes entreprises et

donc une disponibilité d’emplois et une gamme de services variés qui offrent une qualité de vie qu’on n’avait pas il y a encore quelques années. Aujourd’hui, on peut vivre, travailler et se divertir au centre-ville de Montréal. Ce qui est formidable, c’est qu’il y a encore beaucoup de terrains disponibles au cœur de Montréal et donc, il y a un potentiel résidentiel. Les terrains sont plus chers qu’à l’extérieur de la ville, c’est certain, mais cela nous pousse à travailler sur la densité des projets. Comment voyez-vous l’avenir de l’immobilier résidentiel à Montréal ? Les observateurs et acteurs de l’immobilier, relayés dans les journaux, soutiennent depuis quelque temps que le marché va s’affaiblir. Moi, je crois que les bons projets trouveront toujours preneur. Le centre-ville va continuer à créer de nouveaux attraits pour les actifs qui recherchent une vie en ville et c’est une opportunité pour nous promoteurs. Je pense notamment à cette génération qui travaille dans des compagnies de pointe, dans les secteurs du jeu vidéo ou de l’industrie audiovisuelle. Ils ne veulent plus du modèle de vie en banlieue. Eux circulent en vélo ou en transport en commun et ne veulent pas perdre de

Premières en affaires

temps dans le trafic. Quelle empreinte voulez-vous laisser dans la ville avec vos projets résidentiels ? Quand on s’engage dans un projet, on le pense avec un design qui s’inscrira encore dans la ville dans 20 ans. Construire des tours, c’est une façon intelligente d’utiliser et d’optimiser le terrain disponible. Je pense qu’il faut prôner la hauteur et non pas l’étalement. Il faut arrêter l’étalement de la ville de Montréal pour préserver la nature qui entoure cette ville. Et en densifiant notre centre-ville, on va soutenir la vie qui y règne. La ville de Montréal nous soutient de plus en plus dans cette approche. C’est certain qu’il y a toujours des contraintes à respecter quand on construit en hauteur, comme la vue sur la montagne par exemple. Mais depuis plusieurs années, 5 à 10 ans je dirais, la ville s’adapte à la réalité du développement du centre-ville qu’il faut encourager. En plus la ville de Montréal veut promouvoir l’utilisation des transports en commun aussi, construire en centre-ville est le moyen idéal pour réduire la circulation automobile. Le seul problème qui demeure, c’est que les procédures d’acquisition de terrain et de réalisation de projet restent longues et soumises à des groupes d’intérêt.

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financement : les conditions se resserrent pour les constructeurs La patience est le nouveau mot d’ordre des constructeurs d’immeubles à condominiums. Après des années d’effervescence, quelques nuages commencent à assombrir les perspectives dans ce secteur. Les institutions financières hésitent donc davantage avant de financer de nouveaux projets.

par nathalie côté

«P

Québec et est du Canada chez Otera Capital. Toutefois, selon les statistiques, 64 % des condominiums en chantier au cours des cinq prochaines années sont prévendus ou réservés. Ce n’est donc pas si inquiétant. »

L’accès à la propriété plus difficile Plusieurs éléments sont à l’origine de cette situation. Au cours des dernières années, les immeubles en copropriétés ont poussé comme des champignons, dont plusieurs très gros projets à Montréal. L’offre est grande, mais les unités trouvent preneurs moins rapidement. « Il y a eu beaucoup d’annonces en même temps. Cela a créé une certaine insécurité dans le marché, souligne Martine Gaudreault, vice-présidente financement immobilier

De plus, l’an dernier, le gouvernement canadien a changé les règles du jeu en matière d’hypothèques pour limiter l’endettement des ménages. Il a notamment ramené la durée maximale des prêts garantis par la SCHL de 30 à 25 ans. La hausse des prix rend également l’achat d’un condo plus difficile. À la fin de 2012, le prix moyen était de 255 424 $ au Québec et de 275 365 $ dans la région métropolitaine de Montréal, selon la Fédération des chambres immobilières du Québec. Compte tenu de tous ces éléments, les institutions financières craignent que les condominiums ne se vendent pas aussi

our les projets en hauteur, de plus de cinq ou six étages, le financement est plus difficile à obtenir en ce moment, constate Richard LaHaye, président de Capital RLH courtier immobilier agréé. C’est plus aisé pour les petits projets à basse densité. »

AVRIL — MAI 2013

bien qu’avant. D’ailleurs, tant à Montréal que dans le reste la province, les ventes de copropriétés ont chuté de 2 % l’an dernier et d’environ 20 % au quatrième trimestre ! Financement resserré Les institutions financières font donc preuve de prudence avant d’accorder du financement pour de nouveaux projets, notamment dans les endroits connaissant une grande effervescence. « On retrouve trop de joueurs dans certains quartiers, constate Michel Durand, président de Multi-Prêt Commercial. Les prêteurs cherchent à répartir le risque, donc ils peuvent favoriser davantage des projets dans d’autres secteurs. » De plus, l’ère des prêts accordés avec une prévente des unités de 50 % et moins semble bel et bien révolue. « C’est vraiment du passé. La tendance est plutôt à 60 %, note François Bernier,

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« Selon les statistiques, 64 % des condominiums en chantier au cours des cinq prochaines années sont prévendus ou réservés. Ce n’est donc pas si inquiétant. » Martine Gaudreault Vice-présidente financement immobilier Québec et est du Canada chez Otera Capital

directeur au service économique et affaires publiques de l’Association provinciale des constructeurs d’habitation du Québec (APCHQ). Cela dit, les conditions de financement dépendent non seulement du projet, mais aussi de la relation d’affaires avec l’entrepreneur, de ses moyens et de ses garanties. » La mise de fonds exigée de la part des constructeurs est aussi plus importante qu’auparavant. « Il y a quelques années, les constructeurs pouvaient emprunter jusqu’à 90 % des coûts de construction, mentionne Richard LaHaye. Actuellement, c’est plutôt de l’ordre de 75 % à 80 %. Au départ, il faut donc un investissement plus important du promoteur. » Tout pour attirer les acheteurs L’augmentation des exigences de prévente et le ralentissement du

secteur immobilier créent une pression financière sur les entrepreneurs. Certains déploient donc beaucoup d’efforts de marketing. Ils organisent notamment des soirées de lancement hautes en couleur afin d’attirer l’attention d’éventuels acheteurs. D’autres choisissent aussi d’en donner davantage aux consommateurs pour le même prix, quitte à sensiblement réduire leurs profits. Enfin, certains proposent des unités plus petites, afin qu’elles demeurent abordables. Des solutions de rechange Les institutions financières traditionnelles répondent bien aux besoins des gros promoteurs bien établis, selon Michel Durand. « Les constructeurs moins connus ayant des projets de moins de vingt unités se tournent plutôt vers des prêteurs

Premières en affaires

semi-institutionnels, constate-t-il. Ceux-ci demandent moins de prévente. En contrepartie, ils encadrent davantage l’entrepreneur. Par exemple, ils peuvent payer directement les fournisseurs plutôt que de verser l’argent au promoteur. » Les taux d’intérêt sont aussi généralement plus élevés. Certains constructeurs peuvent également obtenir un prêt mezzanine pour compléter leur financement. Il s’agit d’un prêt de second rang contracté auprès d’un prêteur spécialisé. Cela permet au promoteur de réduire d’autant le montant de sa mise de fonds. « Le taux d’intérêt est plus élevé, soit autour de 15 % annuellement, note Michel Durand. C’est toutefois moins dispendieux que l’option de partager la moitié de ses bénéfices avec un partenaire. »

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Linda Alvarado PDG d’Alvarado Construction Inc. et copropriétaire des Rockies du Colorado

Commencer petit, mais voir grand Linda Alvarado, fille d’immigrés mexicains, élevée à Albuquerque, au Nouveau-Mexique, parmi cinq frères, a su gravir tous les échelons et fait aujourd’hui partie des femmes les plus influentes de l’immobilier commercial aux États-Unis. par Martine Turenne

inda Alvarado a été élevée par une maman qui voyait grand pour son unique fille. Ce qui ne l’empêchait pas d’être très lucide : « Autour de toi, il y aura toujours des gens plus grands, plus beaux, qui auront fréquenté de meilleures écoles… Et certains te rappelleront que tu es hispanique, et que tu es une femme. Mais ne te cherche pas d’excuses. Trouvetoi plutôt des raisons pour réussir. » Et à 61 ans, elle a trouvé toutes sortes de raisons pour réussir. Elle est devenue l’une des entrepreneures la plus en vue du Colorado. Et sa réputation dépasse l’État où elle a établi son entreprise, Alvarado Construction Inc., qui conçoit, construit et rénove des gratte-ciel, centres commerciaux ou sportifs, aéroports et musées. L’entreprise compte des centaines d’employés, des bureaux aux États-Unis et en Amérique latine et gère plus d’une soixantaine de projets multimillionnaires dans le monde. Aujourd’hui, Linda Alvarado occupe une place parmi les

Fortune 500. La copropriétaire de l’équipe des Rockies du Colorado est aussi présidente de Palo Alto Inc., qui possède et exploite plusieurs restaurants dans différents États (notamment YUM !) et elle siège aux conseils d’administration de 3M, Pepsi et Qwest Communications. Lauréate du Prix Horatio Alger (destiné à des leaders qui s’impliquent dans leur communauté), elle figure parmi les 100 personnalités hispaniques les plus influentes des États-Unis et en plus de bien d’autres reconnaissances, elle a également été nommée Femme de l’année par la Fondation mexicano-américaine. Dire qu’elle a brisé le plafond de verre est un euphémisme. Elle a véritablement su s’imposer dans des domaines éminemment masculins : la construction et le sport. « Le travail est un investissement dans ton caractère, pas dans ton compte en banque », lui a aussi dit sa mère, un jour. Et il lui en a fallu beaucoup.

Premières en affaires

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« Autant je ne m’étais pas imaginée, plus jeune, à la tête d’une méga entreprise de construction, autant je ne m’étais jamais vue propriétaire d’une franchise du baseball majeur. Je crois que j’ai brisé là pas mal de stéréotypes ! » Linda Alvarado

« Commence petit, mais vois grand… » Les premiers pas de Linda Alavarado sur les chantiers de construction ont provoqué moult malentendus. Fraîchement diplômée du Pomona College, à Claremont, en Californie, elle avait déjà vaincu plusieurs préjugés, soit celui d’entreprendre des études postsecondaires à une époque, a-t-elle confié à l’émission Makers, produite par PBS, où ce n’était pas courant pour les filles. « Leurs parcours ressemblaient à ceci : tu te mariais, tu avais des enfants. Et tu restais autour de la maison. » Alors se retrouver dans le milieu de la construction dépasse, faut-il le souligner, ses attentes. Les remarques, les regards… À un point où elle songe à quitter le milieu, dans lequel elle avait commencé à se frayer un chemin grâce à son emploi d’étudiante chez un paysagiste. « Qu’estce qu’une jolie fille comme toi fait dans un endroit pareil ? » a demandé un jour un architecte à la menue brunette aux yeux bleus qui déambulait sur un chantier. « Mais bizarrement, cette remarque m’a donné le goût d’élaborer un plan d’affaires », dit-elle, en se remémorant les heures à plancher sur la table de cuisine de son petit appartement. En 1974, à l’âge de 23 ans, elle emprunte 2500 $ à ses parents et fonde officiellement Alvarado Construction. « Au début, je pensais que je ne réaliserais que de petits projets. » Elle commence par couler du béton pour les trottoirs et ériger des abris-bus. « Puis je me suis mise à m’imaginer en train de bâtir de plus gros projets… » « Commence petit, mais vois grand », lui avait dit sa mère. Elle se met à prendre plus de risques, à s’investir dans des projets de plus grande envergure, à embaucher. Et puis, elle décide de participer à un appel d’offres pour la restauration d’un hôtel très en vue de Denver. « Ç’a été le fer de lance, dit-elle. C’était gros. Beaucoup croyaient qu’on allait se casser la gueule. Mais le projet a été tellement publicisé que cela a joué en notre faveur. C’est devenu notre référence, le projet que tout le monde pouvait voir. Et qu’une femme soit à la tête de l’entreprise qui avait fait ça… wow ! »

AVRIL — MAI 2013

Le langage du baseball En 1990, Linda Alvarado, 39 ans, entre dans l’histoire. Elle devient copropriétaire des Rockies du Colorado, ce qui fait d’elle non seulement la première femme, mais aussi la première Hispanique à devenir propriétaire d’une franchise de la Major League Baseball. « Autant je ne m’étais pas imaginée, plus jeune, à la tête d’une méga entreprise de construction, autant je ne m’étais jamais vue propriétaire d’une franchise du baseball majeur. Je crois que j’ai brisé là pas mal de stéréotypes ! » Le baseball a changé sa vie, dit-elle. « On doit apprendre à parler ce langage, celui, universel parmi les hommes, du sport. Pour communiquer avec de futurs clients, ou des partenaires, inutile de parler de taux boursiers ou d’inflation. Mieux vaut connaître ses statistiques de baseball et qui va jouer demain. » Ce qu’elle aime le plus dans le fait de posséder une équipe de baseball, c’est de pouvoir inviter des jeunes à venir assister à un match, principalement des jeunes filles, à qui elle veut montrer que le milieu regorge de possibilités pour elles, aussi. Car le mentorat fait partie de ses nombreuses activités philanthropiques. « On ne fait pas que regarder le match. J’en profite pour amener les jeunes filles voir comment fonctionne l’équipe de télévision, celle de la médecine sportive, ou rencontrer le vice-président marketing, qui est une femme. » Elle leur conseille une chose : « Si les autres manquent de vision, il ne faut pas que cela t’aveugle. » On pourrait même dire qu’elle a renversé les stéréotypes, comme en fait foi cette anecdote qu’elle raconte dans Makers. « J’étais invitée dans la classe de maternelle de mon fils, c’était la journée carrière. À la fin de la rencontre, l’enseignante demande à mon fils : “Rob, quand tu seras grand, aimerais-tu être un entrepreneur en construction, comme ta maman ? “ Mon fils a hésité, puis il a répondu : “ Non. “ Étonnée, l’enseignante poursuit : ‘Comment ? Tu ne veux pas bâtir des gratte-ciel, des écoles, des stades ? “ Il a répondu : “ Non… C’est un travail pour les femmes ! “ »

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Premières en affaires

AVRIL — MAI 2013

Line Payette Directeur Exécutif et Chef d’équipe Groupe Financement Immobilier, Est du Canada, CIBC

Financer le paysage urbain Financing the urban landscape « Avec l’immobilier, c’est la première fois que je me suis sentie compétente dans ma vie. J’ai vu la réaction de mes clients, j’ai vu qu’ils revenaient tout le temps avec moi. Ils se fiaient à moi. » “With real estate, for the first time in my life, I really felt confident about my skills. I saw how clients responded, how they turned to me and returned to me. They relied on me.”

Par Marine Thomas

Crédits : Photos : Bénédicte Brocard / photoatwork.com ; Assistant photo : Phil Bernard Direction artistique : Java Communications Maquillage/Coiffure : Amélie Bertrand Styliste : Nandya Massa Pinto Traduction : Tina Verni Remerciements au Brooklyn, Café - Atelier - Showroom, brooklyn-mtl.com de nous avoir accueillis pour l’entrevue.

Premières en affaires

« Je ne me suis jamais sentie incapable d’attaquer de nouveaux défis dans ma vie. »

ette native de Saint-Jeansur-Richelieu est la deuxième d’une famille de cinq enfants. Son père, issu d’une famille d’entrepreneurs, a longtemps travaillé dans la construction, puis dans une entreprise de portes et fenêtres, mais après quelques difficultés financières, il se joint à Molson en tant que représentant des ventes. Dès son plus jeune âge, Line Payette est une enfant très gaie, vive et qui aime suivre son père un peu partout. Lorsque les hommes se réunissent dans le salon, et les femmes dans la cuisine, elle a choisi son camp sans hésitation. « D’aussi loin que je me souvienne, j’étais toujours plus à l’aise de parler affaires avec les hommes ». Sa nature compétitive la pousse à être toujours la première à l’école, puis vouloir aller à l’université. Elle sera la première et la seule dans sa famille à s’y rendre. « Mes parents m’ont toujours donné confiance en moi. J’ai toujours senti leur admiration, et je ne me suis jamais sentie incapable d’attaquer de nouveaux défis dans ma vie. » La jeune femme rêvait de faire des études en droit, mais devant payer ses études seule, elle choisit de faire des études plus courtes et se dirige plutôt en administration à Sherbrooke. « Ma mère était très découragée que je parte trois ans aussi loin », se rappelle-t-elle en riant. Elle doit faire face à l’incompréhension de ses parents qui ne comprennent pas la nécessité d’aller à l’université. « Mais je l’ai fait pour moi. Je voulais avoir des choix

AVRIL — MAI 2013

his native of Saint-Jean-surRichelieu is the second child in a family of five. Her father came from a line of entrepreneurs and worked in construction for many years followed by a stint in a windows and doors company and finally, after some financial difficulties, ended up working in sales with Molson. From a tender age, Line Payette was a happy and lively girl who loved to follow her father everywhere. When the men would gather in the living room and the women in the kitchen, she chose sides without hesitation, “As far back as I can remember, I was always more comfortable talking business with the men.” Her competitive nature drove her to excel in school and to go on to university, the first and only member of her family to do so. “It’s thanks to the self-confidence that my parents instilled in me. I always felt their admiration for me so I’ve never felt incapable of taking on new challenges.” The young woman dreamed of going into law but couldn’t afford to pay her way through school, so she opted for a degree in Administration at the Université de Sherbrooke. “My mother was very sad about my going so far away for three long years,” she recalls laughing. “But I did it for me, I wanted to make life choices that would enrich me, I wanted to be part of a community and meet people.” After graduating, she got hired as an intern, head of administration at the Royal Bank in Saint-Léonard, for one year. “The women who had been working at the

dans la vie, faire partie d’un certain milieu de vie et pouvoir rencontrer des gens. » Son diplôme en poche, elle rentre comme stagiaire au poste de chef de l’administration à la Banque Royale à SaintLéonard, pour un an. « Les femmes qui travaillaient dans les succursales depuis vingt ans en avaient vu d’autres passer. Je n’avais même pas vingt-trois ans, je me faisais mener par le bout du nez par plein d’employés. Et comme c’était plus facile de faire le travail que de leur demander, je travaillais des heures pas possibles ».

branches for twenty-some odd years had seen so many others come and go. I was barely twenty-three, and they had me wrapped around their finger! And since it was easier to work than to ask questions, I worked very long hours.”

Évoluer dans différents postes Malheureuse, elle finit par démissionner et demande à être transférée vers le secteur du crédit. Elle obtient un poste de représentante, avant de devenir responsable de l’équipe des prêts personnels de la succursale à Saint-Jean-sur-Richelieu. Mais son but, c’est de faire du crédit commercial. Après son premier congé maternité, elle renonce à son poste et devient la première femme directrice de comptes à SaintJean-sur-Richelieu. C’était en 1988, une époque de restructuration pour la banque et Line Payette reçoit l’ordre d’annuler toutes les petites marges de crédit. « J’étais dans ma ville et c’était souvent les parents de mes amis, des petits commerces qui étaient là depuis longtemps. J’ai trouvé ça très difficile, car j’étais trop attachée ». Après son deuxième congé maternité, elle renonce de nouveau à son poste pour aller travailler à Montréal. « C’est sûr que là, je pouvais coucher mes enfants et revenir travailler le soir, mais j’ai préféré m’imposer le voyagement. Je ne voulais pas m’embarquer dans une petite routine dont je ne serai jamais capable de me défaire. » Elle devient responsable de la formation des stagiaires au poste de préposés au prêt et anime des cours de communication et de leadership. Au fil de sa carrière, elle aura l’occasion de découvrir d’autres secteurs, les ventes, la trésorerie, l’électronique avant de retourner au crédit commercial. « J’ai toujours essayé de faire des choix pour évoluer ». Mais suite à une restructuration, elle se retrouve dans une impasse et sans poste. Pleines de ressources, elle décide d’aller voir son mentor, Claude Sabourin, vice-président crédit pour le Québec à la banque, et lui demande de faire un stage à la gestion des risques pour s’exposer à des dossiers. Ce dernier lui propose plutôt un poste. « Je lui ai dit que je n’étais pas une fille de gestion des risques ! Je ne voulais pas être dans un bureau à remplir du papier tous les jours. Moi j’aime aller vers les clients, j’étais dans la vente depuis toujours ». Mais elle finit par accepter et aura adoré son expérience. Deux ans plus tard, la banque décide de rapatrier l’équipe à Toronto. « C’est là qu’on m’a parlé d’immobilier. Moi je ne connaissais pas ça et ça ne me tentait pas vraiment ».

Evolving in different positions Unhappy, she resigned from the job and asked to be transferred to the credit department. She got a job as a representative before becoming team manager for personal loans at the SaintJean-sur-Richelieu branch. Her real goal though was to go into commercial lending. After returning from maternity leave, she changed position to become the first woman account manager in Saint-Jean-sur-Richelieu. It was 1988, a time when the bank was undergoing major restructuring. Line Payette was ordered to cancel small lines of credit and it was devastating. “This was my hometown, where friends of my parents, small business owners had had lines of credit with the bank for so many years. It was tough for me, these were people I knew and I was very emotionally involved.” So after her second child, she decided to resign once again and headed for Montreal. “Here, I was be able to put my kids to bed and go back to work in the evening, but I decided to commute instead. I didn’t want to get into a routine I’d never be able to get out of.” She was put in charge of training interns in the loans department and started teaching communications and leadership skills. She was given the opportunity to work with other departments, sales, treasury, e-banking before returning to commercial lending. “I wanted to make choices that would help me grow.” But after a restructuring, she ends up out of a job. Resourceful, she decides to go see her mentor, Claude Sabourin, Vice-President of Credit for Quebec and asked to do an internship in risk management, where she could learn the files. The latter offered her a job instead. “I told him that I was not a Risk Management girl! I didn’t want to be pushing paper all day in an office, I need to meet with clients, I loved sales.” But finally she agreed and grew to love it. Two years later, the bank decided to move the team to Toronto. “That’s when, they approached me about real estate. I didn’t know anything about it and frankly, I wasn’t too keen.”

Premières en affaires

« J’ai toujours essayé de faire des choix pour évoluer. »

« Je suis très intuitive et je fais confiance à mon instinct. Déjà, il faut que je comprenne la transaction, que ce soit clair et simple au départ. »

Financer les projets de construction En 2000, elle fait ses premiers pas dans ce secteur en s’occupant du dossier des résidences de personnes âgées. « En ayant financé toute ma vie des inventaires ou des comptes à recevoir, financer un immeuble, j’ai trouvé ça très sécurisant ». La plupart des gens dans l’immobilier sont là depuis le début de leur carrière, pas Line Payette. Loin d’être un désavantage, cette dernière arrive avec une vision et des idées neuves, au moment même où le boom immobilier commence. « Je n’avais pas d’idées préconçues. Quand on me parlait, j’écoutais. Je n’avais pas le choix, il fallait que j’apprenne. Et je n’avais pas peur de dire que je ne comprenais pas ». Heureusement, Line Payette a une courbe d’apprentissage assez rapide. « Ce sont des chantiers de construction, ce n’est pas long pour savoir si un deal est bon ou pas. Je suis très intuitive et je fais confiance à mon instinct. Déjà, il faut que je comprenne la transaction, que ce soit clair et simple au départ. Puis, je regarde l’emplacement du projet. Ensuite, il y a la capacité d’exécution de mon client. Il faut se poser la question : est-ce qu’il est capable de livrer ? Est-ce qu’il va réussir à aller au bout de la construction ? Par exemple, s’il construit 300 condos, réussira-t-il à les vendre ? » Un cas sera particulièrement déterminant, après avoir réussi à obtenir un dossier d’un important groupe dans le secteur des résidences de personnes âgées qu’elle courtisait depuis longtemps. « Mon client était tellement satisfait qu’il est arrivé tout de suite après avec deux autres dossiers. En six semaines, j’ai fait cent millions de business avec ce client-là, d’une shot. » D’avoir réussi à convaincre la gestion des risques de miser aussi gros

AVRIL — MAI 2013

Financing construction projects Nonetheless, she tested the waters some time later when, in 2000, she began working on retirement homes. “After working with inventory and accounts receivable, I felt very confident trying my hand at real estate.” Many start out in the industry, but she was a fresh face with new ideas and as luck would have it, the real estate boom was just beginning. “I didn’t have any preconceived notions about this or that, I listened to people and learned. And when I didn’t understand something, I didn’t shy away from asking questions.” Fortunately for Line Payette, her learning curve is short. “When it comes to construction sites, it doesn’t take too long to figure out whether a deal is good or not. I’m very intuitive and I trust my instincts. First I need to understand the transaction, it has to be clear and simple from the get-go. I look at the project site, then at my

sur un nouveau client pour financer trois projets, en se fondant seulement sur sa crédibilité, permet à Line Payette de se construire assez rapidement une belle réputation. « Dès le départ, le bouche à oreille a fonctionné. Les gens se disaient entre eux, va voir Line Payette, elle est bonne, elle livre la marchandise. » La confiance mutuelle se bâtit, les clients la réfèrent. Elle devient ainsi rapidement la spécialiste dans les résidences de personnes âgées, avec des clients majeurs. « Avec l’immobilier, c’est la première fois que je me suis sentie compétente dans ma vie. J’ai vu la réaction de mes clients, j’ai vu qu’ils revenaient tout le temps avec moi, qu’ils m’appelaient pour me demander quoi faire. Ils se fiaient à moi ». Bâtir la confiance Pendant les huit années qui suivent à la Banque Royale, elle s’impose rapidement comme une référence au niveau du crédit immobilier de construction à Montréal, notamment grâce à son engagement dans les dossiers, sa disponibilité et sa capacité de retenir ses clients. « Dans l’immobilier, surtout dans les projets de construction, chaque projet est une nouvelle compagnie. Donc à chaque projet, les clients magasinent, tu vas aller chercher des demandes de soumission à toutes les banques alors que ce n’est pas le cas pour une entreprise commerciale ». Lorsqu’on lui demande d’expliquer un tel succès en seulement quelques années, Line Payette prend le temps de réfléchir. « Premièrement, il y a beaucoup d’hommes là-dedans et les hommes ne se sentent pas menacés avec moi. Il n’y a pas de game d’ego, je ne veux pas me mettre en lumière dans une transaction. Je veux simplement que la transaction fonctionne et que le client atteigne ses objectifs. Les prêts doivent avant tout servir à ce que mon client s’enrichisse ». Son souci de satisfaire le client est tel que lorsque la CIBC recherche quelqu’un pour prendre la tête de sa division, c’est un client qui la recommande. Après trente ans de carrière à la Banque Royale, Line Payette fait le saut et accepte l’offre de la CIBC. « Il y avait moins d’opportunités à la Royale. Or, j’aimais ce que je faisais et je voulais continuer en immobilier. C’était un risque, mais je ne regrette pas de l’avoir pris ». Avec aujourd’hui davantage de responsabilités et de visibilité, Line Payette se dit fière d’avoir contribué à des projets importants, comme le quartier DIX30 ou le projet Altoria. Mais aussi d’avoir fait de la CIBC un incontournable dans le financement de nombreux projets de condos à Griffintown alors qu’auparavant la CIBC n’était pas présente dans ce marché. Une nouvelle manière pour Line Payette de laisser sa marque de manière durable dans le paysage montréalais.

client’s ability to do the job. Is he able to deliver? Is he going to follow through with the whole construction project? And, if he’s building 300 condos, will he be able to sell them all?” A particularly decisive case involved a major developer in the seniors housing sector, a project she had long been pursuing. “My client was so pleased he came back right away with two more projects. Within weeks, I had a deal worth a hundred million with this client in one shot.” Having convinced the risk management department to bet big on a new client and finance three major construction projects, based solely on her credibility, earned Line Payette an impressive reputation. She soon became a high-profile player in the retirement home industry, “Word of mouth spread quickly. People were saying, ‘go see Line Payette, she’ll deliver the goods’.” She built relationships based on mutual trust with major clients in the field. “With real estate, for the first time in my life, I really felt confident about my skills. I saw how clients responded, how they turned to me and returned to me. They relied on me.” Building trust In the eight years that follow, Line Payette positions herself as a leading figure in property development financing at the Royal Bank. A fierce commitment to each file, an approachable and skilful business partner, she builds a strong and loyal client base. “Every development project is like starting a new company. Clients shop around and you look for proposal submissions at all the banks, which you don’t get to do when you work for a company.” When asked to explain such success in so few years, Line Payette pauses a moment to ponder, “There are many men in this industry, and they don’t feel threatened by me. It’s not a game of conflicting egos. I don’t seek the spotlight; I just want a successful deal where the client gets what he needs. Loans should primarily serve to benefit my client.” Such is the respect she earned that, when CIBC was looking for someone to head its division, it was a client who recommended her. After a thirty-year career at the Royal Bank, Line Payette made a bold move and accepted CIBC’s offer. “There were fewer growth opportunities at the Royal. But I loved what I was doing and I wanted to stay in real estate. It was a risk I don’t regret taking.” Today with more responsibility and visibility, Line Payette says she is proud to have contributed to major projects such as the DIX30 or the Altoria project. But also for making CIBC a key player in the financing of many projects condos in Griffintown when before it was not present in this market. It is yet another way for Line Payette to permanently leave her mark in the Montreal landscape.

Premières en affaires

« Les prêts doivent avant tout servir à ce que mon client s’enrichisse. »

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Elle nous dirige vers l’excellence Paule Bouchard, FCPA, FCA, IAS.A. Richter est fier d’annoncer la nomination de Mme Paule Bouchard à titre de présidente de son conseil d’administration. Riche d’une expérience de plus de 25 ans, cette femme d’affaires est l’une des administratrices de sociétés les plus sollicitées, siégeant notamment aux conseils d’administration d’entreprises telles que Loto-Québec. Sa connaissance exhaustive des normes comptables canadiennes, américaines et internationales (IFRS) lui valent sa renommée au Québec. C’est sous la direction éclairée de Mme Bouchard que Richter poursuit son évolution.

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Evolution of ExcEllEncE

AVRIL — MAI 2013

Événements

57 Le

de l’éditrice Plus de photos et des vidéos sur > premieresenaffaires.com

e 6 février dernier, lors du lancement de son numéro de Février-Mars 2013, Premières en affaires organisait « La Grande soirée de l’entrepreneuriat ». Un véritable succès avec cet événement qui s’est déroulé à guichet fermé ! Présentées par Bell Canada, les 8 femmes Incontournables de l’entrepreneuriat ont été récompensées et applaudies par la communauté d’affaires. Devant plus de 300 personnes, Caroline Néron s’est confiée à Françoise Guénette sur ses débuts en affaires et sur la magie de l’entrepreneuriat. Nos invités ont pu se rencontrer, échanger et réseauter durant le traditionnel cocktail dînatoire qui a suivi l’entrevue.

Pour participer à nos prochains événements, consultez le calendrier des événements sur premieresenaffaires.com. 3

9 1 De gauche à droite : Françoise Guenette, animatrice de l’entrevue devant public, Caroline Néron, présidente, Bijoux Caroline Néron et Margarita Lafontaine, éditrice de Premières en affaires. 2 L’entrevue devant public avec Caroline Néron, présidente, Bijoux Caroline Néron, animée par Françoise Guenette. 3 Lucie Dutil, vice-présidente, ressources humaines, Bell Canada annonce les 8 incontournables de l’entrepreunariat. 4 Les 8 Incontournables de l’entrepreneuriat 2013.

10 5 L’Incontournable Nathaly Riverin, directrice générale de l’École d’Entrepreneurship de Beauce en famille. 6 Au centre l’Incontournable Viviane Gravel, présidente, Metix inc. 7 L’Incontournable Sylvie Charbonneau, présidente et associée fondatrice, Brio Conseils. 8 Au centre l’Incontournable Danielle Danault, fondatrice, présidente, Cardio Plein Air. 9 L’Incontournable Pascale Pageau, présidente, Delegatus.

10 L’Incontournable Hélène Demers, directrice générale, Scène Éthique, accompagnée de Dominique Simard, directrice générale et administrative, Encore Spectacles et Télévision, nommée Incontournable du Divertissement dans le numéro de Février 2012. 11 Au centre, l’Incontournable Sylvie Chalifour, présidente de Marie-Lou Évolution. 12 Françoise Guenette accompagnée de l’Incontournable Liliane Laverdière, vice-présidente Développement des affaires, Est du Québec, Mouvement Desjardins.

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Premières en affaires

Les Incontournables d e

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Portrait de 8 femmes Que ce soit en commercialisation, en évaluation ou en gestion d’immeubles résidentiels et commerciaux, ces femmes s’adaptent à une clientèle composée d’investisseurs, de promoteurs, de locataires et de propriétaires, aux besoins bien spécifiques. Elles posent un regard critique sur les enjeux d’un marché concurrentiel et offrent leur expertise dans le traitement de l’ensemble des complexités de ce secteur en pleine évolution. Voici ces incontournables de l’immobilier commercial que vous voudrez absolument connaître. A Portrait of 8 women Whether they are marketing gurus, evaluation experts or real estate pros, these women deal with a clientele as diverse as their talents. Investors, developers, tenants and owners count on them to get a bird’s eye view on the challenges of this competitive market and to wade through the complexities of an evolving industry. These women are the who’s who of commercial real estate that you absolutely should know.

Découvrez les entrevues exclusive des incontournables sur LA WEB TV > premieresenaffaires.com

Photos : Bénédicte Brocard/photoatwork.com Assistant photo : Phil Bernard Maquillage/Coiffure : Amélie Bertrand, Sophie Manzerolle Textes des Incontournables : Charline-Ève Pilon Traduction : Tina Verni

Premières en affaires

LES INCONTOURNABLES DE PREMIÈRES EN AFFAIRES PRÉSENTÉES PAR

Annie Giraudou

Vice-présidente, Vérification interne Vice-president, Internal Auditing IVANOHÉ Cambridge

Son engagement envers le secteur de l’immobilier ainsi que ses aptitudes en relations interpersonnelles sont ses forces. Diplômée en comptabilité en 1991, elle a œuvré en vérification externe et en fiscalité chez PricewaterhouseCoopers pour ensuite se joindre à Canadien Pacifique Limitée en vérification interne. C’est en faisant le saut aux services financiers chez Sun Life qu’elle a été initiée au financement immobilier puis à l’immobilier chez Standard Life et au Groupe immobilier de la CDPQ. En 2011, elle a consolidé la vérification interne chez Ivanhoé Cambridge, une société immobilière mondiale. « En vérification interne, il faut saisir rapidement les enjeux de chaque processus vérifié et proposer une valeur ajoutée. » Cette femme de grande écoute est reconnue pour sa détermination et sa ténacité au travail.

A commitment to real estate and well-honed interpersonal skills are her greatest strengths. Annie Giraudou completed a degree in accounting in 1991 and went on to work in external auditing and taxation at PricewaterhouseCoopers before joining Canadian Pacific Limited in internal auditing. The leap to financial services at Sun Life gave way to a career in real estate financing and then real estate at Standard Life Real Estate and at the real estate arm of the Caisse de dépôt et placement du Québec (CPDQ). In 2011, she consolidated internal auditing at Ivanhoé Cambridge, a global real estate company and subsidiary of the CPDQ. “Internal auditors must grasp the issues of each audited process and provide added value,” says this open-minded professional, known at work for her determination and tenacity.

LES INCONTOURNABLES DE PREMIÈRES EN AFFAIRES PRÉSENTÉES PAR

Julie Salvail

Directrice, Affaires juridiques Director, Legal Affaires Magil Laurentienne

Julie Salvail est membre du Barreau depuis 1998. Elle possède plus de douze années d’expérience dans le secteur de l’immobilier au Québec, en Ontario ainsi qu’en Europe. Depuis trois ans, elle dirige les services juridiques chez Magil Laurentienne, une société qui se spécialise en gestion d’actifs et gestion immobilière. « C’est un milieu très diversifié. J’aime rencontrer les gens et concilier les affaires avec le droit. » Cette passionnée de voyage et de lecture poursuit un diplôme d’études supérieures spécialisées en gestion, afin d’ajouter un volet supplémentaire à sa profession. En 2011, cette juriste chevronnée a été une des trois finalistes du prix « Rising Star » remis par CREW Montréal, un organisme qui soutient le succès des femmes dans le secteur de l’immobilier.

Julie Salvail, a member of the Bar since 1998, has acquired more than a decade of real estate experience in Quebec, Ontario and Europe. For the past three years, she has been managing legal services at Magil Laurentian, a company specializing in asset and property management. “This is a very diverse environment. I love meeting people and I get to combine law with the business. ”With a passion for travel and reading, she pursued a graduate degree in management to add another dimension to her profession. In 2011, this seasoned lawyer was one of the three finalists chosen for the Rising Star Award by CREW Montreal, an organization that supports women’s success in the field of real estate.

LES INCONTOURNABLES DE PREMIÈRES EN AFFAIRES PRÉSENTÉES PAR

Sylvie Dionne

Notaire - Directrice, Opérations et souscription et agent en assurance de dommages Notary - Director, Property and Casualty Insurance, Operations and Underwriting Assurance titres résidentielle - FCT - Residential Title Insurance

Sylvie Dionne, notaire depuis une vingtaine d’années, a toujours été attirée par le droit immobilier. Elle en a d’ailleurs fait son domaine de prédilection. En 2003, elle a rejoint la compagnie FCT, un chef de file en matière d’assurance titres et autres produits liés au secteur de l’immobilier, d’abord comme conseillère juridique en droit immobilier, puis directrice, Opérations et souscription, après avoir obtenu son permis en assurance de dommages. Cette femme d’équipe, faisant preuve d’une grande polyvalence et d’un dynamisme contagieux, œuvre dans le développement de projets et met à profit ses connaissances juridiques. « Je crois beaucoup au produit de l’assurance titres. J’utilise mes compétences et je suis sollicitée à tous les niveaux, à l’interne comme à l’externe. J’adore ce que je fais ! »

As a notary for more than 20 years, Sylvie Dionne has always had a penchant for real estate law, making this her area of expertise. In 2003, she joined FCT, a leading provider of title insurance and other real estate-related products, first as legal advisor, then as Director Operations and Underwriting, after obtaining her Property and Casualty Insurance license. A versatile team player with a contagious energy, she is involved in project development where her knowledge of the law is a valuable asset. “I strongly believe in the title insurance product. My skills are sought at every level, both inside and outside the organization. I love what I do!”

LES INCONTOURNABLES DE PREMIÈRES EN AFFAIRES PRÉSENTÉES PAR

Annie Gagnon-Larocque

Associée Partner McCarthy Tétrault

Déterminée et optimiste de nature, Annie Gagnon-Larocque évolue dans le domaine du droit immobilier depuis près de dix ans au cabinet McCarthy Tétrault. Financement, location, acquisition et développement sont ses domaines de pratique. Elle agit pour le compte d’institutions financières et d’entreprises publiques et privées dans des transactions de divers secteurs dont le commerce de détail, l’énergie et l’industrie hôtelière. L’aspect pratique et le contact humain inhérents au domaine immobilier représentent un attrait pour cette mère de famille, car « c’est un travail concret où les clients sont au cœur de tout. » Présidente du conseil d’administration de CREW Montréal pour 2013, elle agit comme mentore chez McCarthy Tétrault où elle a été nommée mentore de l’année en 2009.

An optimist, and inquisitive by nature, Annie Gagnon-Larocque has built a solid career in real estate law spanning nearly ten years at McCarthy Tétrault. Her areas of practice include financing, leasing, acquisition and development. She represents financial institutions and private and public companies in the retail, energy and hospitality industries. The practical aspect and the human touch inherent to real estate are what most appeals to this working mother, because “it is tangible work where the client is at the heart of everything I do. ”President of the CREW Montreal board of directors for 2013, she is also a mentor at McCarthy Tétrault, where she was named Mentor of the Year in 2009.

LES INCONTOURNABLES DE PREMIÈRES EN AFFAIRES PRÉSENTÉES PAR

Mylène Forest, B.Sc. et M.Sc.

Présidente du CA, Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) Directrice générale - Les Appartements Rockhill inc. Chair of the Board, Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) General Manager - Les Appartements Rockhill Inc. Cogir Management Corporation

Mylène Forest cumule une grande expérience en gestion immobilière ainsi qu’en gestion d’organisation. Son parcours est marqué par plusieurs années en gestion privée, notamment pour Gestion Forest-Morency. Elle a aussi occupé le poste de vice-présidente pour Cogir puis de Directrice Québec, chez Timbercreek Asset Management inc. Récemment, Cogir est revenue la chercher pour prendre la direction de Rockhill, acquise par Ivanhoé Cambridge. Cette femme de rigueur et de leadership est impliquée auprès de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) depuis plusieurs années et est devenue la présidente du conseil d’administration en 2011. Pour cette professionnelle, l’immobilier est un domaine stimulant qui évolue constamment. « Il faut régulièrement trouver de nouvelles façons de faire pour se démarquer et innover. »

Mylène Forest has extensive experience in property and organizational management. Her well-marked career path includes several years in private management, namely at Gestion Forest-Morency. She also served as Vice-President for Cogir, and Director for Quebec at Timbercreek Asset Management. More recently, Cogir Management sought her out once again to manage the Rockhill, purchased by Ivanhoé Cambridge. A disciplined leader, she has been involved in CORPIQ, the largest association of landlords in Quebec, for many years and was named chair of its board of directors in 2011. Real estate is an exciting field for this professional, one that is constantly evolving, “We are constantly seeking new ways to stand out and to innovate.”

LES INCONTOURNABLES DE PREMIÈRES EN AFFAIRES PRÉSENTÉES PAR

Nathalie Forest

Directrice Québec - Gestion immobilière Property Management Director, Quebec Timbercreek Asset Management

Dans le domaine de la gestion immobilière depuis plus de deux décennies, Nathalie Forest cumule les expériences dans la gestion des opérations, le développement des affaires et la gestion d’actifs. Détentrice d’un baccalauréat en administration et d’un MBA, elle a fondé sa propre entreprise avant de s’associer à Gestion Forest-Morency pour en assurer la présidence au moment de sa vente, 18 ans plus tard à Cogir. Elle est alors devenue vice-présidente au développement des affaires. Depuis l’automne 2011, elle œuvre à titre de directrice Québec, Gestion immobilière, chez Timbercreek. Cette femme passionnée qui carbure aux défis apprécie la dimension humaine dans son travail et l’unicité de chacun des immeubles qu’elle chapeaute. « Ils sont tous distincts et possèdent leur propre potentiel. »

Operating in the field of property management for over two decades, Nathalie Forest has gained experience in operations management, business development and asset management. With a Bachelor of Administration and an MBA under her belt, she founded her own company before joining in Gestion Forest-Morency, where she was president at the time of its sale to Cogir, some 18 years later. She then became vice president of business development at the new firm. In the fall of 2011, she joined Timbercreek as property management director for Quebec. A passionate woman who thrives on challenges, she appreciates the human aspect of her job as well as the distinctiveness of each property she oversees. “They are all different and have their own potential.”

LES INCONTOURNABLES DE PREMIÈRES EN AFFAIRES PRÉSENTÉES PAR

Chantal Arguin

Présidente President Arguin et Associés, arpenteurs-géomètres

L’innovation a toujours passionné Chantal Arguin. Arpenteuregéomètre depuis 1991 et première femme de l’histoire à occuper la présidence de l’Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec en l’an 2000, cette professionnelle a travaillé sur le terrain durant plusieurs années en touchant à différents projets cartographiques. En 2002, elle a fondé une entreprise en géomatique, le Groupe Trifide, puis en 2010, elle a ajouté un volet en arpentage foncier avec Arguin et associés. Elle offre entre autres le service de certificat de localisation informant sur la situation et les conditions légales actuelles d’une propriété. Cette femme d’affaires impliquée et inspirante siège à plus d’une vingtaine de comités et de conseils d’administration. « L’équilibre est important. J’essaie tous les jours de faire des choses qui me rendent heureuse. »

Innovation is her passion and Chantal Arguin is nothing if not innovative. A land surveyor since the early nineties, she became the first woman ever to be named President of the Quebec Association of Surveyors in 2000. After working on mapping projects for several years, she founded Groupe Trifide, a geomatics company in 2002, and added the land surveying component with Arguin et associés eight years later. Her service offering includes location certificates, providing information on the legal condition of properties. This engaged and inspiring businesswoman sits on more than twenty committees and boards. “Balance is important. Every day, I try to do something for me, something that makes me happy.”

LES INCONTOURNABLES DE PREMIÈRES EN AFFAIRES PRÉSENTÉES PAR

Sophie Lymburner Présidente et fondatrice Founder and CEO Blue Communications

Cette femme, aussi bien artistique que cartésienne, dirige depuis 15 ans Blue Communications, une agence interactive qui se spécialise en développement Web, création de contenu et applications mobiles. Celle qui a travaillé auprès de grandes agences de publicité s’est démarquée à plusieurs reprises à des concours internationaux, notamment avec Evolo, un important projet résidentiel, pour lequel la firme a mérité le grand prix dans la catégorie immobilier, en plus d’être en lice parmi les dix meilleurs sites Web de l’année à l’Interactive Media Awards en 2011. Travailler avec les gens du secteur immobilier, l’un de ses principaux créneaux, anime particulièrement cette femme d’idées. « Les promoteurs sont des visionnaires, des rêveurs. On travaille en amont avec eux pour faire vivre leur projet sur Internet. »

At once creative and analytical, she has spent the past 15 years at the helm of Blue Communications, a digital agency specializing in web development, content creation and mobile applications. Throughout her career in the advertising world, her talents have repeatedly earned her top honours at international competitions. Among the many accolades, a major residential project called Evolo won her company the grand prize in the real estate category, and was ranked one of the top ten websites at the 2011 Interactive Media Awards. Working with people in real estate is especially rewarding for this woman of ideas, “Developers are visionaries, dreamers. We work with them from the onset to bolster their project on the Internet.”

« J’ai la chance d’évoluer dans une profession qui stimule à la fois mon amour du beau, de la science et des rapports humains. » Anik Shooner, associée Premières en affaires, printemps 2011

1134, rue Sainte-Catherine Ouest, Bureau 1100, Montréal (Québec) H3B 1H4 Tél (514) 866 7291 Fax (514) 866 8539 msdl@msdl.ca

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Mars 2013

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Droit

Immeubles MULTIRÉSIDENTIELS

6 vérifications avant d’acheter Les transactions relatives aux immeubles multirésidentiels diffèrent quelque peu de celles portant sur un immeuble commercial ordinaire ou une copropriété divise. Penchons-nous plus particulièrement sur l’acquisition de la totalité d’un immeuble multirésidentiel : quelles sont les vérifications qui s’imposent avant de conclure un achat ?

Par Vivianne Lapointe AVOCATE BLAKES vivianne.lapointe@blakes.com

À propos des actifs multirésidentiels Un immeuble multirésidentiel est essentiellement une propriété composée de plusieurs logements qui forment un bien immobilier unique du point de vue juridique. On le conçoit comme un tout indissociable représenté le plus souvent par un seul lot, avec comme corollaire que les appartements d’un complexe multirésidentiel ne peuvent pas être vendus séparément ou à l’unité comme c’est le cas pour les condominiums (ou copropriétés divises). Un investisseur immobilier devra donc acheter la totalité de l’immeuble ou user de certaines astuces juridiques pour détenir seulement certains droits en lien avec un appartement donné. Ce qu’il faut savoir avant d’acheter Outre les contrôles usuels en matière d’immobilier commercial (inspections physiques, titre, certificat de localisation, rapports environnementaux, etc.), il faudra examiner de plus près les six éléments clés suivants : (i) le bail standard (ii) les règlements de l’immeuble (iii) les causes pendantes devant la Régie du logement (iv) le contrat de gestion du complexe (v) la classification comme ensemble

immobilier et (vi) les questions liées à la sécurité des personnes. Sans prétendre que cette liste de contrôle soit exhaustive, elle constitue néanmoins un bon point de départ pour l’acheteur potentiel. L’examen du bail standard et des déviations à celui-ci donnera entre autres une idée des loyers qui pourront être perçus et, avec la vérification des règlements de l’immeuble, servira à tracer une vue d’ensemble des liens propriétaire-locataire. L’acheteur potentiel pourra aussi consulter les dossiers des locataires et les causes pendantes devant la Régie du logement pour ainsi identifier les locataires à problèmes et l’historique de contestation des hausses de loyer. Ces recherches permettront par surcroît de mieux estimer les coûts de gestion pour l’immeuble. Quant au contrat de gestion, il faudra vérifier s’il est adéquat et s’il est visé par une convention collective. À ce sujet, une demande de renseignements peut être effectuée auprès du ministère du Travail. Par ailleurs, il faut que l’acheteur sache si l’immeuble convoité forme partie d’un ensemble immobilier au sens de la Loi sur la Régie du logement. Cet aspect pourra être confirmé par un arpenteur-géomètre dans son certificat de localisation. En fait, si la vente porte sur un seul des immeubles d’un ensemble

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immobilier et non sur l’ensemble immobilier au complet, une autorisation de vente devra être obtenue au préalable auprès de la Régie du logement, sous réserve de certaines exceptions. Finalement, bien que les considérations de sécurité des personnes doivent aussi être scrutées dans le cas d’un immeuble à baux commerciaux, il faut redoubler de prudence dans le cas de logements locatifs. Outre ces vérifications, il est essentiel de garder à l’esprit que la location de logements a également sa part de spécificités. Les droits des locataires en matière de bail résidentiel sont plus larges que les droits des locataires dans un bail commercial et les mécanismes de réclamation et de contrôle varient. Une section entière du Code civil du Québec est consacrée aux droits des locataires de logements et certaines autres lois comme la Loi sur la Régie du logement ou la Loi sur le mode de paiement des services d’électricité et de gaz dans certains immeubles sont aussi à prendre en compte. Il est donc important de bien s’informer et de s’entourer de professionnels qui connaissent bien les ramifications du secteur des immeubles multirésidentiels avant de finaliser un achat.

Droit

FIN D’UNE POLÉMIQUE

POUR LES SOCIÉTÉS EN COMMANDITE ET LES FIDUCIES DÉTENANT DES IMMEUBLES Plusieurs arguments juridiques justifient la pratique qui s’est développée au Québec et dans les provinces de common law de publier au nom d’une corporation le titre de propriété d’un immeuble acquis par une société en commandite (« SOCOM ») ou par une fiducie de placement immobilier (« FPI »).

Par Me Dominique Bélisle associée Lavery dbelisle@lavery.ca

n de ces arguments est fondé sur le fait que les sociétés de personnes et les fiducies constituées en vertu du Code civil du Québec ne bénéficient pas de la personnalité morale. Ce long débat ne sera pas traité ici, mais il subsiste encore à ce jour. Cependant, un autre de ces arguments ne peut plus être invoqué depuis l’entrée en vigueur, le 1er janvier 2012, du Règlement prévoyant les entités et les catégories d’hypothèque (DORS/2011-230) adopté en vertu de l’article 10 de la Loi sur l’intérêt (Canada). En effet, la polémique créée par cet article a longtemps justifié l’utilisation d’un prête-nom. Rappelons que l’article 10 s’applique en matière de financement hypothécaire garanti par bien immeuble lorsque le prêt et le taux d’intérêt applicable sont consentis pour un terme dit « fermé » excédant cinq ans. Cette loi est redevenue d’actualité depuis la chute des taux d’intérêt hypothécaires. Ce maintien de taux bas pendant plusieurs années a donné lieu à des financements hypothécaires commerciaux consentis pour des termes pouvant parfois atteindre 30 ans. Dans ces cas, le prêteur ayant lui-même fixé son coût d’emprunt pour une période de 10, 15 ou 30 ans, des pénalités importantes (parfois appelées « make-whole amount ») sont donc contractuellement prévues afin de dédommager le prêteur lorsque l’emprunteur rembourse avant terme. Cette disposition légale prévoit une restriction au principe général de liberté contractuelle établi par le Code civil du Québec en permettant un droit de remboursement par anticipation après

Premières en affaires

cinq ans sans avoir à payer de pénalité autre qu’une somme équivalant à trois mois d’intérêt. Dans ces cas, adieu le « make-whole amount ». De 1880 jusqu’en 2008, il existait deux exceptions à ce droit, soit : (i) lorsque l’hypothèque était consentie par une compagnie par actions ou autre personne morale, ou (ii) lorsque l’hypothèque garantissait le paiement d’une débenture émise par une telle personne morale. Les règles fiscales et commerciales du 20e siècle ont cependant contribué à la détention d’immeubles par l’intermédiaire de SOCOM ou de FPI, non couvertes par ces exceptions. Des structures de détention par prêtenom et des émissions de débentures ont été utilisées à plusieurs occasions afin de se conformer au cadre restrictif de ces exceptions. Toutefois, réalité commerciale oblige, certains prêteurs se sont montrés réticents à offrir du financement à une SOCOM ou une FPI pour une période supérieure à cinq ans étant donné les divergences de points de vue entre les divers intervenants du milieu juridique. En 2008, pour pallier cette incertitude et après plusieurs pressions du milieu juridique, le Parlement du Canada a élargi l’exception à toute autre « entité visée par règlement ». Ce règlement s’est cependant fait attendre et n’est entré en vigueur que le 1er janvier 2012. Les « entités visées » sont les sociétés de personnes, les fiducies établies pour affaires et diverses entités à responsabilité illimitée créées en vertu des lois de l’Alberta, de la ColombieBritannique et de la Nouvelle-Écosse. Précisons que cette modification ne s’applique qu’aux hypothèques constituées après le 1er janvier 2012.

Droit

Terrains contaminés :

y a-t-il une limitation temporelle pour les recours en vices cachés ? La prescription impose un délai maximal pour faire valoir ses droits devant les tribunaux. Pourtant, les cas de recours en vices cachés invoquant une contamination historique pullulent. Est-ce à dire que ce délai ne s’applique pas en pareil cas ?

Par Christine Duchaine Présidente Cabinet juridique Sodavex cduchaine@sodavex.com eT Marie Desaunettes avocate Cabinet juridique Sodavex mdesaunettes@sodavex.com

a particularité réside dans le fait que le délai de prescription commence à courir lors de la découverte du vice. Le vendeur d’un terrain contaminé peut donc être poursuivi longtemps après la vente.

Qu’est-ce que la garantie de qualité ? Le Code civil prévoit que le vendeur est tenu de garantir que le bien est exempt de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui en diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné un si haut prix, s’il les avait connus. Dans ce régime de garantie, il incombe au vendeur de se porter garant du défaut, et ce, qu’il ait eu connaissance ou non de l’existence du vice. Toutefois, la garantie du vendeur innocent est limitée au prix de vente. Elle s’applique autant à l’acheteur du vendeur qu’aux acheteurs subséquents. Qu’est-ce qu’un vice caché ? Le vice est visé s’il est grave, antérieur à la vente et caché. Le vendeur n’est pas tenu de garantir le vice apparent ou connu de l’acheteur, soit celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. Les tribunaux reconnaissent que la contamination d’un terrain peut constituer un vice caché. Mais aborder la notion de

terrain contaminé pose la question de sa définition. Cette notion étant évolutive, elle a subi des modifications drastiques au fil des années. Ce qui était acceptable hier ne l’est souvent plus aujourd’hui. Inconnue avant 1972, la notion de contaminant s’est précisée et fait l’objet de normes et de restrictions d’usage. L’étendue de la garantie liée à une vente doit cependant être analysée en fonction des normes applicables au moment de la vente initiale et non au moment de la découverte de la contamination ou de la vente subséquente, faisant ainsi échec à plusieurs recours en vices cachés. La preuve de l’antériorité constitue souvent un écueil à ce genre de recours. Celle de la gravité pose un autre défi lorsque le terrain a été utilisé pendant plusieurs années malgré sa contamination. Le caractère caché soulève aussi de nombreux débats : les vérifications d’usage de l’époque ont-elles été faites? Ces difficultés rendent précaire le résultat de toute poursuite. Quels sont les recours ? Les options qui s’offrent à l’acheteur d’un terrain contaminé sont la réduction du prix de vente et la résolution de la vente. Dans le premier cas, la réclamation est limitée en fonction du prix de vente initial, tandis que le deuxième cas requiert la restitution du prix payé et du terrain vendu. Des dommages-intérêts ne

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peuvent être réclamés qu’à l’encontre du vendeur qui connaissait ou est présumé connaître le vice. Ces recours sont assujettis à l’obligation de dénoncer par écrit l’existence du vice dans les six mois de sa découverte. Peut-on limiter la garantie ? Pour se soustraire de cette garantie, il faut déclarer à l’acheteur l’existence de la contamination, notamment en fournissant les avis de contamination, les évaluations environnementales qu’il possède et la description des activités passées. Le vendeur peut également vendre le terrain aux risques et périls de l’acheteur. Cette exclusion ne s’applique toutefois pas aux vendeurs professionnels. Que conclure ? Les tares environnementales héritées des activités passées constituent un véritable problème dans toute transaction immobilière, puisqu’elles s’avèrent source de responsabilité et de restrictions importantes. Il est prudent de se prémunir en procédant à des vérifications diligentes minutieuses et en divulguant toute l’information relative à un terrain et à ses usages passés. Il convient de documenter le tout et de conserver ces informations très longtemps. Il importe surtout d’être conseillé par un juriste chevronné pour vous assurer d’être protégés adéquatement.

Droit

Votre comportement parle : il peut prolonger un délai Si un promettant-acquéreur ou promettant-vendeur fait défaut de donner suite à une promesse d’achat, la Cour pourra le forcer à le faire. Encore faudra-t-il démontrer l’existence d’une promesse d’achat valide. Parfois les délais impartis ne sont pas respectés par l’une ou l’autre des parties, entraînant des situations litigieuses quant à l’existence même d’une entente. Par Me Karine Dionne associée Stein Monast S.E.N.C.R.L. AVOCATS karine.dionne@steinmonast.ca en collaboration avec Me Sophie Vachon-Therrien avocate Stein Monast S.E.N.C.R.L. AVOCATS sophie.vachon-therrien@steinmonast.ca

’est ainsi que dans l’affaire Investissements Olymbec inc. c. Investissements Henry Avrith inc.1, la Cour supérieure a eu à se prononcer sur la validité d’une promesse d’achat acceptée après le délai stipulé dans la promesse. Le 22 mars 2006, Olymbec fait une offre d’achat d’un immeuble appartenant à Avrith, valide jusqu’au 24 mars 2006. Le délai n’est pas clairement stipulé être de rigueur. Ce n’est que le 3 avril 2006 qu’Avrith accepte la promesse d’achat et en avise Olymbec, ajoutant une note manuscrite laissant à Olymbec un délai de dix jours pour signer l’acte de vente. Cette date pour signer l’acte de vente est ensuite reportée par les parties, pour diverses raisons, dont notamment la découverte d’une servitude. Ce n’est que plusieurs mois plus tard que le litige éclate, le vendeur refusant alors de vendre au prix prévu à la promesse. Le vendeur a prétendu ne pas être lié par la promesse puisque celle-ci n’avait pas été acceptée avant l’expiration du délai imparti. L’acheteur a alors poursuivi le vendeur pour le forcer à lui vendre la propriété en litige. La Cour a écrit : « [25] Comme l’enseigne la Cour d’appel, il faut s’en remettre à la formulation utilisée par les parties et leur comportement pour déterminer si l’irrespect d’un délai de signature emporte caducité de l’offre. On retient aussi que ce délai est de rigueur que lorsqu’il est clairement dit être tel, et que les parties ont entendu être libérées de leurs obligations respectives par le seul écoulement du temps si l’acte n’est pas signé. » La Cour conclut que les parties « ne se sont pas souciées des délais comme étant

Premières en affaires

une condition essentielle de l’offre tant pour son acceptation que pour la date de clôture. » La Cour a donc ordonné au vendeur de donner suite à la promesse d’achat au prix initialement convenu. Il faut en retenir que la rigueur s’impose. En effet, non seulement devriez-vous stipuler clairement des délais d’acceptation, de réalisation de conditions et de signature d’acte de vente, mais vous devriez également stipuler que tous les délais prévus à la promesse d’achat sont de rigueur (c’est-à-dire qu’ils doivent être respectés, sans prolongation tacite possible). Vous devrez être rigoureux dans l’application de ces délais. Ne laissez pas votre comportement jeter un doute sur l’interprétation des délais impartis à votre promesse d’achat. Si un délai ne peut être respecté et que les parties sont d’accord pour le prolonger, cette prolongation doit être documentée par écrit, idéalement dans une convention signée par les parties ou, à tout le moins, dans un document signé par une partie et transmis à l’autre de manière contemporaine à la prolongation. Si un délai de rigueur est expiré sans qu’une entente pour le prolonger intervienne, avisez sans délai votre cocontractant que l’entente (ou la promesse) n’est plus valide du fait du nonrespect du délai que vous avez stipulé être de rigueur. Évidemment, chaque cas a ses propres particularités. N’hésitez donc pas à soumettre le vôtre à votre avocat qui pourra vous conseiller de manière plus précise en fonction des faits pertinents à votre dossier. 1

2012 QCCS. 2357; en appel 500-09-022814-123.

Droit

L’audit de l’évaluation municipale Une fois passé le choc d’avoir reçu à nouveau un compte de taxes, le propriétaire ou gestionnaire avisé doit se poser une seule question : l’évaluation de l’immeuble est-elle appropriée ? Il faut aller au-delà de la simple comparaison de la variation du montant de taxes entre 2012 et 2013 ou du pourcentage de variation de l’évaluation entre 2010 et 2013. Prenez quelques minutes pour analyser la base de vos taxes foncières et scolaires. Par Louise Boutin Associée Langlois Kronström Desjardins SENCRL Louise.Boutin@lkd.ca

Le rôle triennal 2013 Lorsqu’on reçoit son compte de taxes (ou avis d’évaluation transmis pour certains à l’automne dernier), des démarches exploratoires doivent être entreprises la première année d’un rôle triennal. Pour plusieurs municipalités telles que Laval, Longueuil, Québec, Sherbrooke, Granby et Trois-Rivières, 2013 est le début d’un nouveau cycle. Il suffit de regarder attentivement son compte de taxes ou le site Web de la municipalité pour le déterminer. Ce n’est qu’à la première année d’un rôle triennal que le contribuable peut contester l’évaluation de l’immeuble. Il y a quelques autres occasions lorsqu’un certificat de modification est émis; par exemple, lors d’une démolition ou rénovation partielle de l’immeuble. L’évaluation doit refléter la valeur marchande de l’immeuble au 1er juillet 2011. Ainsi, le contribuable doit déterminer si objectivement son immeuble vaut le montant de l’évaluation à cette date de référence. Avant de déposer une demande de révision, on peut, par ses propres moyens, faire quelques vérifications. Les revenus nets Dans le cas de propriétés à revenus, tels que centres commerciaux, immeubles à bureaux, conciergeries ou immeubles industriels susceptibles d’être loués, on peut analyser sommairement les

revenus générés, déduction faite des dépenses d’exploitation. Ne seront pas déduits, par contre, les coûts de financement hypothécaire ou les écritures d’amortissement. À ces revenus nets est appliqué un taux de rendement marchand particulier à cette catégorie d’immeubles. C’est la valeur marchande. Si le bail en place est trop âgé, il faut déterminer le niveau de loyer qui aurait pu être négocié en juillet 2011. Le gestionnaire de portefeuille est en mesure de repérer cette information. Les comparables Une autre piste d’analyse se trouve du côté des ventes. Que ce soit au niveau commercial, industriel ou multirésidentiel, les ventes de propriétés comparables autour de juillet 2011 donnent une bonne indication préliminaire. Les recours Si l’évaluation semble erronée, une demande de révision peut être déposée auprès de l’organisme responsable de l’évaluation. Le compte de taxes fournit l’information nécessaire : le coût d’une demande de révision (non remboursable) et l’adresse où la déposer. La demande de révision doit être transmise sur le formulaire au plus tard le 30 avril 2013. L’évaluateur municipal doit répondre au plus tard le 1er septembre à moins que le délai soit prolongé. Il peut

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alors modifier l’évaluation ou la maintenir. Si vous n’êtes pas d’accord avec sa décision de maintenir ou avec la modification proposée, vous pouvez passer à la deuxième étape et déposer une requête introductive d’un recours devant le Tribunal administratif du Québec. Il y a à nouveau des frais et un autre formulaire à compléter. Les délais pour déposer une requête peuvent varier grandement selon le moment pour recevoir les réponses et la réception d’une réponse. Un suivi très serré doit être exercé pour ne pas passer outre une échéance, ce qui pourrait être fatal. Une société devra être représentée par un avocat à cette étape. Bien que la demande de révision puisse être déposée par une personne dûment mandatée par le conseil d’administration (résolution à l’appui), il faut être prudent. La requête introductive d’un recours doit faire état de motifs qui ont déjà été mentionnés dans la demande de révision. Il serait judicieux de s’assurer dès la première démarche que tous les motifs de contestation sont annoncés. Vous pouvez maintenant regarder d’un œil plus critique ce compte de taxes. Si votre analyse sommaire vous incite à pousser plus à fond les démarches, deux recours successifs sont possibles. Il ne s’agit que de s’en prévaloir !

Droit

La Loi sur le patrimoine culturel

comment faire du neuf avec du vieux !

Par Chantal Sylvestre associée Heenan Blaikie csylvestre@heenan.ca ET Virginie Fortin avocate Heenan Blaikie vfortin@heenan.ca

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Attention terrain glissant : les propriétaires d’immeubles patrimoniaux sont désormais assujettis à des règles beaucoup plus strictes notamment quant à la préservation de la valeur patrimoniale de leurs immeubles. En effet, à l’automne 2012, une nouvelle loi est venue moderniser le cadre législatif entourant le patrimoine culturel au Québec. La Loi sur le patrimoine culturel, qui remplace la Loi sur les biens culturels, permet au ministre de la Culture et des Communications d’intervenir auprès des propriétaires avec beaucoup plus de force !

ans un effort de rajeunissement, des nouveautés ont été intégrées à la législation. Dorénavant, tout propriétaire d’un immeuble patrimonial classé devra prendre les mesures nécessaires pour assurer la préservation de la valeur patrimoniale de cet immeuble. Le propriétaire se voit donc désormais imposer une obligation de maintien en état de son immeuble et conséquemment, il ne peut plus le laisser se dégrader. À défaut, le ministre de la Culture et des Communications peut obtenir une ordonnance de la Cour supérieure pour faire exécuter les travaux nécessaires afin d’assurer la préservation de la valeur patrimoniale de l’immeuble. Si le propriétaire n’obtempère pas, la Cour peut autoriser le ministre à procéder auxdits travaux, et les coûts qui en découlent sont alors garantis par une hypothèque légale sur l’immeuble1. En vertu de la Loi sur le patrimoine culturel2, l’avis préalable de vente est toujours obligatoire. En effet, nul ne peut vendre un immeuble patrimonial classé ou un immeuble situé dans un site patrimonial classé sans avoir donné au ministre un avis écrit préalable d’au moins 60 jours. Cet avis permet au ministre d’exercer son droit de préemption, c’est-àdire d’acquérir l’immeuble de préférence à tout autre acheteur. Si le ministre exerce son droit de préemption, il doit acquérir l’immeuble au prix offert par l’acheteur potentiel et non pas au prix exigé par le vendeur. Si le ministre n’exerce pas son droit de préemption, l’immeuble peut alors être vendu à la personne identifiée

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dans l’avis préalable de vente. Promoteurs et investisseurs, soyez avisés que toute vente faite en violation de ces dispositions est nulle de nullité absolue, quel que soit le temps écoulé depuis la vente. Il est également toujours obligatoire d’obtenir une autorisation du ministre avant de procéder à certains travaux, notamment avant d’altérer, de restaurer, de réparer, de modifier, ou de démolir, en tout ou en partie, un immeuble patrimonial classé3. La nouvelle loi a beaucoup plus de mordant ! En effet, les promoteurs et propriétaires récalcitrants devront faire preuve de prudence, car les amendes sont beaucoup plus salées. Commet une infraction et peut faire l’objet d’une amende allant de 2 000 $ à 190 000 $ pour un particulier, et de 6 000 $ à 1 140 000 $ pour une personne morale qui, par exemple : - Ne prend pas les mesures nécessaires pour assurer la préservation de la valeur patrimoniale ; - Vend un immeuble patrimonial sans avoir donné au ministre l’avis préalable de vente de 60 jours ; ou - Effectue, sans autorisation, des travaux. Enfin, le Répertoire du patrimoine culturel que l’on trouve à l’adresse www.patrimoine-culturel.gouv.qc.ca, devrait être consulté systématiquement par tout acquéreur potentiel dans le cadre d’une vérification digilente. 1 2 3

Art. 26 et 195 de la Loi sur le patrimoine culturel, LRQ, c. P-9.002. Op. cit., art. 54 à 57, 194 et 198. Op. cit., art. 48.

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La protection des paysages culturels

en vertu de la Loi sur le patrimoine culturel Les paysages culturels du Québec peuvent désormais être désignés en vertu de la nouvelle Loi sur le patrimoine culturel. Mais qu’est ce qu’un paysage culturel et quel sera le processus pour désigner un tel paysage en vertu de la nouvelle loi ?

Par Élise Béland Avocate Fasken Martineau ebeland@fasken.com

e 19 octobre 2012, la Loi sur le patrimoine culturel1 (la « Loi ») entrait en vigueur, remplaçant la Loi sur les biens culturels2. La Loi se distingue de l’ancien régime à plusieurs égards, notamment en permettant la protection de paysages culturels patrimoniaux. Le paysage culturel patrimonial est défini comme « tout territoire reconnu par une collectivité pour ses caractéristiques paysagères remarquables résultant de l’interrelation de facteurs naturels et humains qui méritent d’être conservées et, le cas échéant, mises en valeur en raison de leur intérêt historique, emblématique ou identitaire »3. Ainsi, les paysages visés sont ceux dont l’intérêt est non seulement esthétique, mais qui témoignent également d’une interaction entre l’homme et la nature, par exemple un paysage de villages à flanc de montagne. Le processus de désignation de paysage culturel patrimonial relève surtout du niveau local. Ainsi, l’ensemble des municipalités dont le territoire comprend tout ou partie du paysage visé doivent formuler une demande conjointe auprès du gouvernement provincial, après avoir mené des consultations auprès des citoyens et des divers acteurs du milieu (entreprises,

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associations, etc.)4. Cette obligation de consulter illustre le rôle que s’est donné le gouvernement provincial, soit de reconnaître l’importance qu’accorde une collectivité à son propre paysage. Les municipalités requérantes accompagnent leur demande d’une délimitation du territoire visé, d’un diagnostic paysager, c’est-à-dire une description du paysage et des motifs justifiant sa désignation en vertu de la Loi, et d’une charte du paysage5. Cette charte peut suivre divers modèles, comme en témoignent la Charte des paysages naturels et bâtis des Laurentides6 et la Charte des paysages estriens7. En effet, alors que la première prend la forme d’un énoncé général de principes, la seconde est plus détaillée et adopte un langage plus normatif. Les municipalités dont la demande est acceptée doivent ensuite produire un plan de conservation8, qui se veut un énoncé plus contraignant des mesures qui seront prises afin de préserver le paysage9 et dont le non-respect entraînera des sanctions. Le nonrespect par un citoyen donnera lieu à des sanctions par les municipalités, qui auront intégré à leurs règlements des principes de protection, qu’il s’agisse de zonage, de plans d’implantation et d’intégration architecturale, etc., alors que le non-respect du plan par les

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municipalités mêmes pourra donner lieu à la révocation de la désignation par le gouvernement provincial10. Il sera intéressant de constater la popularité de la désignation de paysage culturel patrimonial. En date de la soumission du présent texte, aucun n’avait encore été désigné11. Parallèlement, il sera intéressant d’étudier le type de paysages qui feront l’objet de demandes. Bien que rien dans la Loi n’exclue la désignation d’un milieu urbain comme paysage culturel patrimonial, il n’est pas certain que les municipalités en feront la demande en raison du caractère mouvant du paysage urbain et le nombre élevé de propriétaires et d’acteurs qui seraient touchés par un tel encadrement. Il est plus probable que le milieu urbain continuera de faire l’objet de déclarations de sites patrimoniaux, qui visent des espaces géographiques plus restreints. LRQ, c P-9.002.

LRQ, c B-4.

Art. 2 de la Loi.

Art. 18 de la Loi.

Ibid.

www.lespaysdenhaut.com/DATA/DOCUMENT/Charte_MRCPDH.pdf

www.paysagesestriens.qc.ca/documents/charte_specimen.pdf

Art. 19 de la Loi.

Art. 20 de la Loi.

Art. 25 de la Loi.

Répertoire du patrimoine culturel du Québec, disponible en ligne au : www.patrimoine-culturel.gouv.qc.ca/rpcq/accueil. do?methode=afficher

Finance

Une petite révolution est en marche ! Contrats de location pour les sociétés ouvertes canadiennes

PAR Katell Burot Première Directrice ServiceS-conseils en présentation de l’information financière RICHTER kburot@richter.ca

D’

un point de vue comptable, le changement est indéniable. Pour les preneurs, tous les contrats de location devront être présentés au bilan via la comptabilisation d’un actif et d’une dette. La distinction traditionnelle entre contrat de locationfinancement et contrat de location simple vole en éclat. Ces changements auront évidemment des répercussions sur les décisions d’affaires des preneurs et sur le marché des contrats de location, en particulier dans le secteur immobilier. Acheter ou louer ? Il est facile d’imaginer les incidences de ce changement de modèle. Par exemple, pour un détaillant qui gère un grand nombre de contrats de location d’espaces commerciaux, chaque location se traduira par la comptabilisation d’un actif en plus d’une dette correspondante. Soudain, la règle du jeu change : l’objectif est désormais de réduire le poids de la dette. Selon son profil, une entreprise pourrait modifier sa décision ultime d’acheter ou de louer. Une étude américaine a démontré que certains facteurs pourraient amener des changements dans la stratégie immobilière des entreprises : leur portefeuille immobilier, l’attrait de la comptabilisation hors bilan et, enfin, leur

L’International Accounting Standards Board (IASB), responsable de l’élaboration des Normes internationales d’information financière (IFRS), travaille depuis plusieurs mois sur un projet de réforme de la comptabilisation des contrats de location, et ce, conjointement avec son homologue américain, le Financial Accounting Standards Board (FASB). D’ici à 2016, les sociétés ouvertes canadiennes auront à mettre en œuvre un nouveau modèle de comptabilisation, qui annonce une petite révolution. Découvrez la vidéo de cette experte sur LA WEB TV > premieresenaffaires.com

sensibilité à la présentation de leurs états financiers et à une variation de leurs ratios financiers1. En commerce de détail, un changement radical de stratégie est peu probable, afin de ne pas déstabiliser le compromis difficile entre coût financier et flexibilité opérationnelle. Pour d’autres, la nécessité de préserver les ratios et la situation financière pourrait l’emporter sur la logique d’affaires, en particulier lorsque le nombre de baux immobiliers en question est restreint ou que l’entreprise est le seul occupant de l’espace immobilier. Heureusement, l’avantage de la comptabilisation hors bilan n’est pas le seul facteur à l’origine de la décision de conclure un contrat de location, en particulier lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier. Le contrat de location a encore de beaux jours devant lui. Toutefois, les bailleurs doivent se préparer et anticiper les nouveaux besoins du marché. Un marché en devenir À quoi doivent s’attendre les propriétaires immobiliers ? À ce que les locataires d’espaces immobiliers cherchent à réduire la durée de leurs obligations. De même, puisque les paiements variables basés sur des indicateurs de performance ne seront pas inclus dans l’estimation du passif, on peut envisager que les entreprises soient tentées de faire déplacer le curseur en

Premières en affaires

faveur de ce type de mécanisme. Par relation de cause à effet, tous ces changements auront une incidence sur la juste valeur des immeubles de placement détenus par les bailleurs qui appliquent les IFRS. La dynamique commerciale du marché des contrats de location devient donc l’enjeu premier pour les bailleurs. Ces derniers doivent repenser leur modèle d’affaires en s’interrogeant sur la forme future des contrats de location (durée, occasions d’offrir des services complémentaires, répartition des marges entre loyers et prestations additionnelles, répartition des revenus entre loyers fixes et loyers variables). L’application de ce projet de norme est attendue pour 2016. Toutefois, nous encourageons les propriétaires d’immeubles locatifs à envisager dès maintenant les effets potentiels du nouveau modèle. Les locataires vont tenir compte de l’incidence de ces changements comptables sur les contrats de location qu’ils négocieront aujourd’hui. Ce projet constitue un vrai changement de mode de pensée. Le débat sur des normes comptables pour les entreprises à capital fermé est-il envisageable ? Impossible de le dire à ce stade-ci.

The Future of Lease Accounting and its Impact on Corporate Real Estate Decision, CANON, Timothy Robert, et Christina Anne FENBERT, MIT Center for Real Estate.

Finance

Fiscalité

L’importance de choisir le bon mode de détention Au cours de la dernière décennie, le placement dans l’immobilier résidentiel a été très populaire, aussi de nombreux immeubles multirésidentiels ont changé de propriétaires. Il existe différents modes de détention pour un immeuble locatif, chacun comportant des avantages et des inconvénients sur le plan fiscal. Voici une brève description de chacun d’eux afin de vous aider à choisir le mode de détention le plus approprié. PAR Gaétan Bisson, CPA, CA, M. Fisc. Associé au sein de la Fiscalité chez Deloitte gbisson@deloitte.ca

Particulier Un particulier peut être directement détenteur d’un immeuble locatif, soit à titre de propriétaire unique ou en copropriété. Le calcul du revenu ou de la perte de location de chaque copropriétaire se fait sur une base individuelle. De cette façon, chacun d’eux peut déduire un montant différent d’amortissement dans le calcul de son revenu de location, selon ses besoins. Malgré ces avantages, les particuliers sont assujettis à l’impôt minimum. Cet impôt pourrait être exigible même si le revenu net est nul, ou si le particulier subit une perte découlant des déductions demandées au titre des intérêts payés ou de la déduction pour amortissement dont il s’est prévalu. Société de personnes La société de personnes est un deuxième mode de détention possible. La caractéristique principale d’une société de personnes tient à ce qu’elle n’est pas assujettie à l’impôt. En effet, les revenus locatifs sont directement attribués aux associés, aux fins du calcul de l’impôt. Toutefois, comme le revenu est calculé au niveau de la société, les associés doivent au préalable s’entendre sur

les choix à effectuer relativement aux différentes déductions prévues par la législation fiscale, notamment quant à la déduction pour amortissement. La société de personnes constitue une option particulièrement intéressante si des pertes sont prévues dans les premières années et si un ou plusieurs associés ne paient pas d’impôt, soit parce qu’ils ont des pertes à reporter, soit parce qu’ils sont exonérés d’impôt. Société On peut également détenir un immeuble locatif par l’intermédiaire d’une société par actions. Aux fins de l’impôt, la société constitue une entité imposable distincte. En outre, ce mode de détention pourrait permettre de se prévaloir de la déduction accordée aux petites entreprises et, par conséquent, de bénéficier d’un taux d’imposition de 19 % plutôt que de 30 % sur la première tranche de 500 000 $ du bénéfice imposable admissible que la société a gagné au Québec. Un autre avantage lié à ce mode de détention a trait à la déduction pour gains en capital de 750 000 $, laquelle n’est permise que pour des actions d’une société exploitant une petite entreprise et qui sont détenues par un particulier.

AVRIL — MAI 2013

Fiducie Aux fins de l’impôt, une fiducie non testamentaire est considérée comme une entité distincte des bénéficiaires. Elle est imposée au taux maximal des particuliers, soit environ 50 %, mais il est possible d’éviter l’impôt en attribuant la totalité du revenu aux bénéficiaires. Parmi les inconvénients que comporte ce mode de détention, notons la disposition réputée de tous les biens de la fiducie à leur juste valeur marchande, qui survient habituellement tous les 21 ans et qui peut entraîner un montant d’impôt important. De plus, la fiducie est assujettie à l’impôt minimum et à un impôt additionnel de 36 % sur certains revenus lorsque certains bénéficiaires de la fiducie sont non-résidents. Toutefois, ces inconvénients ne s’appliquent pas aux fiducies publiques générant du revenu provenant de biens immobiliers et qui respectent certaines conditions appelées communément « fiducie de placement immobilier » (FPI) (REIT – Real Estate Investment Trust en anglais). En conclusion, il est primordial, aux fins de l’impôt, de choisir le mode de détention le plus avantageux dans les circonstances. Cette décision est cependant tributaire, entre autres, des conséquences d’ordre légal.

Finance

Hausse des taux d’intérêts ?

Pourquoi les investisseurs doivent-ils se soucier de la situation ?

Plusieurs estiment que les taux d’intérêt sont appelés à monter en 2013 et en 2014. Ce pourrait être le facteur le plus déterminant dans la planification de votre stratégie d’investissement au cours des prochaines années. En général, les Canadiens ont constitué leur patrimoine en accumulant leur épargne dans des biens immobiliers, des comptes de placements enregistrés et non enregistrés. À cette heure, devrait-on se demander : l’immobilier ou la bourse ? PAR Anastasia Rawicz Conseillère en placement BMO Nesbitt Burns Anastasia.Rawicz@nbpcd.com

raditionnellement, l’investisseur considérera que ses investissements obligataires et liquides ainsi que ses actifs immobiliers sont des valeurs sûres - la partie « risquée » de ses avoirs étant investie dans des actions. Or, une hausse des taux d’intérêt aurait des conséquences profondes sur le rendement de ses obligations et sur sa capacité à maintenir et à profiter de ses actifs immobiliers. À titre indicatif, si les taux d’intérêt augmentaient de 1 %, les obligations du Canada à 10 ans perdraient approximativement 10 % de leur valeur – ce qui n’est certes pas souhaitable pour une catégorie d’actifs que la plupart des investisseurs jugent « sûre ». Concernant les actifs immobiliers, toute augmentation d’un point de pourcentage des taux hypothécaires fait augmenter le paiement hypothécaire de 7 % (voir le tableau ci-contre). Par exemple, si le taux passait de 4 à 6 %, le paiement hypothécaire augmenterait d’environ 14 %. Cela signifie que le revenu disponible du ménage baisserait de 14 % jusqu’à ce que le prêt ait été remboursé. Ces risques auront un impact direct sur votre qualité de vie et révèlent l’importance de songer dès maintenant à vous positionner pour faire partie de ceux qui bénéficieront d’une hausse des taux d’intérêt. Tout est une question d’équilibre. Nul doute qu’il vous faut un plan afin de réduire le fardeau de votre dette tout en maximisant le rendement et les revenus sur vos placements.

Effet de l’augmentation des taux d’intérêt sur les paiements hypothécaires1 Taux d’intérêt

4 %

5 %

6 %

7 %

8 %

Montant des versements mensuels

1 257 $

1 344 $

1 434 $

1 528 $

1 624 $

Augmentation des versements

7 %

14 %

21 %

28 %

Le calcul utilise les conditions d’un prêt hypothécaire (ouvert) à taux variable de 3 ans et suppose qu’en moyenne la période d’amortissement restante pour les propriétaires de maison ou de condo est de 15 ans2 et que le capital du prêt hypothécaire à rembourser est de 170 000 $3.

Une hausse des taux d’intérêt accompagne souvent un renforcement de l’économie et des pressions inflationnistes. Il faut s’attendre à ce que le rendement potentiel des liquidités et des obligations d’État, déduction faite de l’inflation, soit négatif sur les quelques prochaines années. Les obligations à long terme n’offrant aucun attrait, les portefeuilles obligataires devront être échelonnés de façon à raccourcir leur duration. Par ailleurs, une hausse des taux d’intérêt nuit généralement au rendement des secteurs défensifs à croissance plus faible comme les secteurs publics, les télécommunications et les fonds de placement immobilier (connus sous l’acronyme : REIT). Il est cependant essentiel de se rappeler que les marchés boursiers ont tendance à devancer de plusieurs mois de tels mouvements, ce qui confère aux actions un attrait

Premières en affaires

particulièrement marqué, notamment pour des actions d’entreprises de qualité qui tirent avantage de la hausse des taux d’intérêt et qui versent des dividendes. Finalement, la question n’est pas l’immobilier ou la bourse mais plutôt : est-ce que ma stratégie actuelle me permettra de réaliser mes objectifs si les taux d’intérêt augmentaient ? Déni et limite de responsabilité– Articles de presse type Les opinions exprimées sont celles de l’auteur et ne reflètent pas nécessairement la position de BMO Nesbitt Burns. Les renseignements et opinions proviennent de sources considérées comme fiables, mais nous ne pouvons en garantir, expressément ou implicitement, la précision ou l’exhaustivité. BMO Nesbitt Burns Inc. est une filiale indirecte de la Banque de Montréal. Membre-Fonds canadien de protection des épargnants.

Calculateur hypothécaire BMO – http://www.bmo.com/ calculators/mortgagecalculator/index.jsp?lang=fr

Rapport sur les propriétaires de maisons et de condo, BMO Groupe financier, Léger Marketing, mars 2012.

« Confiance envers le marché hypothécaire canadien », Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités, par Will Dunning , mai 2012.

Finance

Édifices à bureau : « Vert » de nouvelles tendances Dans son édition de 2013, le rapport de prévisions Emerging Trends in Real Estate1, fait état d’une nouvelle tendance en matière d’immeubles à bureaux : les bâtiments « verts ». Les locataires du monde des affaires recherchent des installations plus petites, mais plus respectueuses de l’environnement, moins énergivores et au fonctionnement efficace. D’où vient cette tendance et comment se traduit-elle dans nos bureaux ? PAR Deborah Dumoulin associée, leader des services au secteur immobilier à Montréal Pwc deborah.dumoulin@ca.pwc.com

u Canada, les bâtiments consomment environ un tiers de toute l’énergie utilisée, deux tiers de toute l’électricité utilisée et un huitième des toutes les ressources en eau utilisées. La certification LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) est un système nord-américain de standardisation de bâtiments de haute qualité environnementale qui évalue, pour chaque bâtiment, l’efficacité de l’énergie, de la consommation d’eau et du chauffage, l’utilisation de matériaux de provenance locale et la réutilisation de surplus. - Moins d’espace, mieux pensé : Les locataires d’immeubles à bureaux ont tendance à choisir de diminuer leurs besoins d’espace et recherchent des surfaces à louer plus petites (moins d’espace par personne, ce qui favorise la pratique de l’« hotelling »), moins luxueuses, mais bien agencées, adaptables et plus agréables, sous forme d’espaces ouverts baignés de lumière naturelle. Ce sont là autant de caractéristiques qu’offrent les édifices certifiés LEED. Cette certification rend en effet ces édifices plus efficaces et vise à offrir un environnement optimal aux occupants du bâtiment, entre autres quant à la qualité de l’eau, de l’air, ou encore quant à l’ergonomie de l’espace.

- Un avantage concurrentiel certain : L’espace rendu plus convivial est

pensé pour favoriser une meilleure productivité des travailleurs. Il les sensibilise aux problèmes environnementaux en plus de prouver l’intérêt de leur employeur pour ces questions. En cela, la certification LEED des bâtiments représente aujourd’hui un avantage concurrentiel certain et une valeur ajoutée intrinsèque au bâtiment, ce qui constitue un autre moyen d’attirer les talents de la jeune génération, très sensibles à ces questions. Quelles sont les tendances en matière d’édifices « verts » ? - Chez les locataires, une demande croissante au centre-ville : Les locataires recherchent des espaces mieux dessinés et auront tendance à quitter les bâtiments anciens pour de plus récents, au fonctionnement avantageux et situés au cœur des services. - Pour les promoteurs immobiliers, une nécessité de suivre cette demande : Pour rester concurrentiels, favoriser leur croissance et s’assurer d’accueillir les meilleurs locataires, les promoteurs n’auront d’autre choix que de satisfaire cette nouvelle demande de leurs clients. Plusieurs nous disent même que la certification LEED est devenue une nécessité quand il s’agit de nouvelle construction.

AVRIL — MAI 2013

- Pour les investisseurs, un gage de profitabilité : La forte demande des locataires euxmêmes pour des édifices « verts » assure aux investisseurs un important retour sur le capital investi, favorisant aussi le développement de ces édifices. - Pour les bâtiments des anciennes générations, un risque accru d’obsolescence : Dans la mesure où les nouveaux bâtiments s’affichent « verts » de manière plus ou moins évidente, ceux qui datent de plus d’une dizaine d’années pourraient connaître des difficultés dans la réalisation de rénovations qui leur permettraient de répondre aux normes LEED et d’ainsi soutenir la comparaison avec leurs concurrents de la nouvelle génération. Le développement d’immeubles à bureaux « verts » et la forte demande qui l’accompagne représentent bien plus qu’une tendance ou une mode : ils traduisent une réelle volonté de prendre en compte l’environnement et une prise de conscience collective de la nécessité de considérer les notions de développement durable et de responsabilité sociale au moment de concrétiser de nouveaux projets, sans en négliger les répercussions économiques.

1 Disponible sur le site Internet de PwC : www.pwc.com/ca/fr/real-estate/

Finance

« Croissance » n’est pas un mot magique :

sachez prospérer malgré les fluctuations de l’économie ! Quatre caractéristiques clés qualifient l’environnement des affaires depuis les dernières années : fluctuations du marché, volatilité accrue, intensification des pressions sur les coûts et grande incertitude. Or, malgré les contraintes commerciales grandissantes, force est de constater que, dans tous les pays, tous les secteurs et tous les segments de marché, des entreprises sont parvenues à se développer et à profiter d’une réussite durable. Par Martine Quintal associée, Certification Ernst & Young martine.quintal@ca.ey.com

e n’est pas à la chance que les entreprises hautement performantes doivent leur réussite, mais plutôt aux gens qui ont su prendre de bonnes décisions à la lumière des conditions avec lesquelles ils ont dû composer. En effet, la crise économique a ébranlé une foule de vieux postulats et provoqué la remise en question de convictions et de pratiques. Même si les pratiques bien établies ne sont pas toutes forcément mauvaises, elles doivent être remises en question à la lumière de la nouvelle économie et être potentiellement équilibrées en fonction d’un ensemble de nouveaux impératifs, dont un bon nombre sont encore méconnus.

lequel évoluent les entreprises, en multipliant aussi bien leurs risques que les possibilités offertes.

L’agilité des entrepreneurs leur offre une longueur d’avance. Dans une conjoncture hautement incertaine, on peut assurément alléguer que les entrepreneurs bénéficient d’un avantage important par rapport aux multinationales plus traditionnelles, qui, pour des raisons liées à la gouvernance, à leur processus décisionnel et aux relations avec leurs parties prenantes, ont du mal à réagir rapidement aux nouveaux stimuli externes. De plus, il ne fait nul doute que la mondialisation est un facteur très positif pour les entrepreneurs. En permettant la libre circulation des capitaux, de la main-d’œuvre, des marchandises et des données au-delà des frontières, elle a favorisé une croissance exponentielle des occasions commerciales. En revanche, elle a aussi entraîné une complexification considérable de l’environnement dans

- Accès à la clientèle – Les entreprises hautement performantes sont plus tournées vers l’extérieur et orientées vers le marché.

Des facteurs précis favorisent le maintien de la prospérité des entreprises. Un récent rapport d’étude intitulé Growing Beyond, how high performers are accelerating ahead, se penche sur les façons de faire particulières des entreprises hautement performantes et sur les leçons que les autres entreprises doivent en tirer. On y apprend que les entreprises qui affichent une croissance supérieure à celle de leurs concurrents ont su apporter des améliorations sur les plans suivants :

- Souplesse opérationnelle – Les entreprises hautement performantes réagissent intelligemment au changement et, surtout, elles s’y adaptent rapidement. - Compétitivité des coûts – Les entreprises hautement performantes connaissent leurs inducteurs de coûts et de valeur. - Confiance des parties prenantes – Les entreprises hautement performantes sont plus engagées que les autres auprès des parties prenantes et elles savent mieux que les autres tirer parti de leurs talents.

Premières en affaires

Ainsi, pour déterminer si une entreprise est prête ou non à passer à la prochaine phase de croissance, les pistes de réflexion suivantes sont pertinentes : - La priorité a-t-elle été accordée à l’orientation de l’entreprise vers le marché externe ? - La composition des gammes de produits ou de services est-elle bonne ? - Sommes-nous assez rapides ? - Sommes-nous assez souples ? - La politique d’établissement des prix est-elle efficace ? - Notre gestion des coûts est-elle stratégique ou tactique ? - Communiquons-nous efficacement aux parties prenantes externes la valeur générée ? - Sommes-nous engagés suffisamment auprès de nos gens de talent ? Bref, le mot « croissance » n’est pas un mot magique. Bien qu’aucune société ne soit à l’abri des fluctuations de l’économie ou du marché, certaines entreprises ont continué de se développer, voire prospérer, en dépit de la conjoncture particulièrement difficile des dernières années. L’adoption d’une nouvelle façon de s’engager auprès du marché représente sans doute le principal défi que les entreprises ont à relever.

Finance

Le multirésidentiel locatif Un secteur de choix au sein d’un portefeuille immobilier diversifié

Depuis quelques années, l’incertitude économique qui prévaut à l’échelle mondiale fait ressortir les qualités intrinsèques d’une catégorie d’actif qui se démarque par la stabilité de sa performance : le multirésidentiel locatif international.

PAR Martine Philibert Vice-présidente, Gestion d’actifs, Résidentiel et Hôtels Ivanhoé Cambridge martine.philibert@ivanhoecambridge.com

ontre vents et marées, ce secteur affiche une faible volatilité et grande solidité. Peu cyclique, il a l’avantage de générer des revenus constants, même en période de récession. Ainsi, ce profil rendementrisque, différent de celui des autres catégories d’actifs, s’inscrit bien dans un portefeuille immobilier diversifié. En notant, bien sûr, que l’on privilégie quelques critères clés qui contribueront à en faire une stratégie gagnante ! Parmi les éléments pouvant optimiser les chances de succès d’une stratégie en immobilier multirésidentiel, le choix des actifs vient en tête de liste. Cela implique autant la sélection des marchés géographiques ciblés sur l’échiquier mondial que des propriétés visées. Dans le premier cas, on aura intérêt à privilégier des villes importantes, où le marché de l’emploi s’avère peu cyclique, que ce soit en raison de la diversité de l’activité économique ou, au contraire, de la renommée bâtie autour d’un domaine précis. On pourra aussi miser sur des marchés où la location est généralement un choix plutôt qu’une obligation, en raison des coûts élevés reliés à l’acquisition d’une maison, ou encore sur ceux où le nombre de logements est assez restreint. Pour la sélection des propriétés, l’emplacement représente un élément fondamental. Les sites faciles d’accès, bien desservis par le transport en commun et où la construction résidentielle est limitée par la rareté des terrains disponibles sont des cibles privilégiées. Bien sûr, d’autres facteurs peuvent avoir des effets favorables, dont

AVRIL — MAI 2013

le choix d’un gestionnaire d’immeubles fiable et expérimenté. À cela s’ajoute l’expertise pour créer de la valeur, un atout qui peut s’avérer fort avantageux, d’autant qu’il permet de cibler des propriétés moins recherchées par la majorité des investisseurs. La création de valeur par la rénovation et le repositionnement Pour un investisseur qui possède le savoir-faire nécessaire ou qui peut travailler conjointement avec des experts en la matière, la rénovation et le repositionnement sont pris en compte pour accroître la valeur d’un immeuble multirésidentiel de façon significative. Pour optimiser les sommes investies dans le cadre de tels travaux, plusieurs facteurs doivent toutefois être considérés. Avant de rénover et rajeunir les logements et les aires communes, il importe d’abord de connaître le profil des locataires actuels et d’identifier le type d’occupants que l’on souhaite attirer. Il sera ainsi possible de réaliser des travaux qui permettront non seulement d’augmenter l’évaluation de l’immeuble sur le marché, mais également de maximiser son taux d’occupation et ses revenus à long terme. Les avantages que procurent les actifs multirésidentiels locatifs internationaux au sein d’un portefeuille s’en trouveront alors multipliés.

Finance

Le courtage au féminin

Il n’y a pas si longtemps, les hommes formaient la grande majorité du monde des affaires. Ils étaient également les principaux gestionnaires des finances de la maison. En fait, ce n’est qu’en 1954, il y a moins de 60 ans, que les femmes ont obtenu le droit d’ouvrir leur propre compte bancaire, sans le consentement du mari1 !

PAR Nancy Paquet Présidente Banque Nationale Courtage direct nancyp.paquet@bnc.ca

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ais les temps ont bien changé et aujourd’hui, non seulement les femmes ont-elles pris en mains la gestion de leurs finances personnelles –, sans parler du nombre grandissant de femmes à la tête des finances d’entreprise et de provinces –, mais elles se retrouvent désormais comme participantes actives dans les marchés des capitaux. En effet, depuis quelques années, le nombre de femmes effectuant la gestion de leurs propres portefeuilles en ligne est à la hausse. Et la tendance indique que cette poussée est loin d’être terminée. De plus en plus de femmes prennent la décision de gérer directement leurs placements et d’assurer leur prospérité financière, autant pour leurs projets à court terme que pour leur retraite éventuelle. Ce que l’on remarque parmi les femmes qui investissent sur les marchés par l’intermédiaire d’une maison de courtage en ligne est l’émergence de trois grands profils : - Très actives et autonomes – elles transigent régulièrement et suivent les marchés de très près. Elles investissent généralement la quasi-totalité de leurs actifs par l’entremise d’un compte de courtage direct et utilisent des outils de cotes boursières hautement dynamiques. Celui-ci leur permet d’obtenir les cotes, les nouvelles et les informations financières en temps réel et d’avoir ainsi la chance de réagir rapidement aux occasions qui se présentent. - Hybrides – elles possèdent à la fois un compte autogéré et font appel à un

Premières en affaires

courtier. Souvent, elles délégueront au courtier la gestion de leurs placements à plus long terme, comme ceux en vue de la retraite. Elles utiliseront leur compte en ligne pour transiger des produits à court terme et, généralement, à plus haut risque ou plus spécialisés, comme les actions à faible capitalisation et les titres de ressources naturelles. - Passives et sensibles au prix – elles disposent de peu de temps à consacrer à la gestion de leurs placements, particulièrement à la recherche et à l’analyse. Elles préfèrent donc déléguer la tâche à un professionnel, tout en maintenant un compte en ligne, où elles surveillent de temps à autre les bonnes occasions pour investir. Elles utilisent généralement des véhicules comme les Fonds négociés en bourse, en raison de leur corrélation à différents indices, des frais de gestion moins élevés et de leur haut niveau de diversification. Enfin, il faut se détromper : l’autonomie financière ne rime pas avec solitude. Plusieurs craignent le courtage direct en raison de l’isolement qu’il peut laisser sous-entendre. Ce monde interactif a pourtant bien mérité son qualificatif ! Que vous soyez débutantes ou chevronnées en matière de gestion de vos placements, vous avez tout le nécessaire pour prendre vos finances en mains. En choisissant la bonne maison de courtage direct pour vos besoins, vous gagnez l’accès à une vaste gamme d’outils pour vous accompagner dans l’atteinte de vos objectifs les plus chers. 1 Loi modifiant le Code civil, Statuts de la province de Québec, 1954-1955, chap. 48.

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Immobilier

Investir dans le développement durable, c’est rentable ! Il y a beaucoup de confusion chez les gestionnaires entre ce qu’est le développement durable et la protection de l’environnement. Or, la protection de l’environnement ou le « virage vert » comme certains le nommeront n’est qu’un des trois éléments du développement durable. Le développement durable est avant tout une philosophie de gestion pour assurer la rentabilité et la pérennité de son entreprise. Par Julie Roy VICE-PRÉSIDENTE EXÉCUTIVE LE GROUPE SMR INC. jroy@smroy.com

haque propriétaire ou actionnaire d’une entreprise n’a véritablement qu’un seul but en affaires : réussir et rester en affaires longtemps. C’est exactement ce qu’est le développement durable. Le développement durable en entreprise s’articule autour de trois grands pôles :

1. La saine gestion financière 2. Le respect de l’environnement 3. Le rôle social de l’entreprise Une bonne démarche de développement durable commence par une question simple : « QUI SOMMES-NOUS ? » La réponse, quant à elle, est beaucoup plus complexe, demande du temps et parfois, de l’aide pour y répondre. Il faut nous interroger sur ce qu’il y a de plus fondamental dans notre entreprise, à savoir : • • • •

Quelles sont nos valeurs ? Quelle est notre mission ? Que voulons-nous devenir ? Quels sont nos objectifs ?

Puis, en interrogeant au passage nos parties prenantes (externes et internes), nous devons nous questionner sur notre organisation du travail, nos modes de communications, notre plan de marketing, en passant par les conditions de travail offertes à nos employés, notre code

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d’éthique, etc. Après quelques mois de discussions et de rencontres, nous avons un portrait de notre entreprise qui peut parfois nous surprendre de façon très positive sur certains aspects ou de façon moins intéressante sur d’autres éléments. Mais cela n’est que le début et il faut que la plus haute instance de l’entreprise croie réellement que ce diagnostic est vraiment représentatif de la réalité. Puis, commence le travail qui pourra nous permettre d’améliorer notre performance globale en nous attaquant à une série d’actions prioritaires en lien avec différents enjeux du développement durable. Nous devenons alors bien conscients qu’il nous faut concilier les trois aspects du développement durable dans chaque sphère de la compagnie. À titre d’exemple : Je veux utiliser un nouveau produit. - Première question : « Est-ce que c’est économiquement rentable ? » Réponse : « Oui, il coûte moins cher à l’achat ou du moins, avec la dilution appropriée, nous dégagerons une plus grande marge de profits. » - Deuxième question : « Est-ce que nous tenons compte du respect de l’environnement ? »

Premières en affaires

Réponse : « Oui, c’est un produit écologique, on peut l’acheter à proximité et on peut recycler voire même réutiliser les contenants. » - Troisième question : « Sur le plan social, quelles sont les retombées de notre geste ? » Réponse : « Nous avons consulté nos employés dans le choix du nouveau produit. D’ailleurs, il fonctionne bien, mais en plus, il est facile d’utilisation et tout le monde a hâte de l’utiliser. Comme il est écologique, la santé et la sécurité au travail s’en trouveront améliorées. Notre communauté sera moins perturbée par les transports moins fréquents et nous créerons possiblement de nouveaux emplois, parce que nous serons plus concurrentiels. Et ça, c’est sans compter les gens intéressants que nous pourrons attirer en emploi justement grâce à nos préoccupations sociales et environnementales! » Ce petit exemple veut illustrer qu’à travers chaque petit geste que nous posons, si nous tenons compte des trois aspects du développement durable, si nous avons une volonté ferme d’aller dans cette direction, d’être honnêtes avec nous-mêmes et de changer nos habitudes de fonctionnement et de gestion, ce qui nous a demandé au départ un investissement en temps et en argent, devient une source intéressante de rendement, ce qui est essentiel lorsqu’on veut demeurer concurrentiels.

Voyages

m iam i U ne fin d e sem a ine DE RÊ VE à

L’hiver touche à sa fin, les beaux jours et le soleil réapparaissent. Miami est la destination parfaite, que ce soit pour quelques jours ou plus. La ville offre ses couleurs avec le Carribean Art Deco, des îles de rêve à louer et les Keys en bateau...

PAR Julie Falcoz

Miami par quartier C’est une ville cosmopolite, faite de quartiers différents pour plaire à tout un chacun, qui doit son essor à Julia Tuttle, femme d’affaires de la fin du XIXe siècle. Originaire de Cleveland, elle avait flairé le potentiel de la ville et y consacra sa vie. Pour comprendre la ville, il faut parcourir les différents quartiers qui font son identité. D’abord, il y a South Beach, le quartier emblématique. Le jour, on y admire l’architecture Art Deco, comme la maison de la famille Versace, ou les hôtels de luxe d’Ocean Drive, teintée de l’atmosphère « bling bling » si particulière à Miami. Forte de sa bonne réputation dans le milieu de la mode, la ville offre quelques trésors en fait de boutiques comme C Madeleine’s, paradis du vintage de luxe provenant de garde-robes de particulières, ou The Webster, une boutique nichée dans un monument historique Art Deco, pour une mode plus pointue. Little Havana ravira les aficionados de Cuba avec ses vendeurs de fruits et ses usines à cigares. Tandis que les amoureux de culture latino-américaine ne manqueront pas la ville de Coral Gables, lieu authentique au sud de Miami. L’art et le design font également partie des atouts de Miami. D’importantes collections

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privées peuvent être visitées notamment la Rubell Family Collection, amorcée en 1964 ou celle des De La Cruz, férus d’art contemporain depuis 25 ans, qui se trouve dans le Design District, quartier regroupant des boutiques de mode et de design comme le Luminair Lab avec 750 m² consacrés aux plus pointus : Le Corbusier, Zaha Hadid, Arne Jacobsen. Voilà donc une adresse incontournable pour les amoureux du design. De bonnes adresses La ville compte aussi son lot de très bonnes adresses pour profiter de la vie locale. Certains hôtels de luxe sont très bien réputés pour leur centre de spa, notamment le Mandarin Oriental très agréable avec sa décoration zen et les soins de très bonne qualité ou celui du Standard Hotel, un haut lieu de massages, yoga et cure détox. Côté restaurant, l’environnement industriel du restaurant Yardbird convient tout à fait à sa spécialité : la cuisine du sud des États-Unis comme le Shrimp Po’Boy (ragoût de crevettes, un mets typique de la Louisiane) ou du poulet frit. La cave abrite une belle collection de 40 bourbons différents. Les peoples se sont échangé l’adresse discrètement jusqu’à

Voyages

« Pour comprendre la ville, il faut parcourir les différents quartiers qui font son identité. »

ce qu’il devienne un must absolu. À Key Biscayne, le Rusty Pelican jouit d’une vue magnifique sur l’océan et d’une excellente réputation côté culinaire grâce à la cuisine américaine moderne de Michael Gilligan. Ne manquez pas le ceviche servi au bar. Enfin, pour siroter un verre, le Nikki Beach, le Mansion de même que les bars et discothèques de l’hôtel Fontainebleau sont les endroits où il faut voir et être vu ! Les Everglades Miami et la Floride sont aussi réputées pour une faune et flore luxuriantes dans les Everglades, un endroit sauvage inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO. Dragonfly Expeditions propose une visite guidée, en compagnie de biologistes de terrain émérites et de guides naturalistes, pendant une journée qui commence par la visite de la Big Cypress Gallery, exposant les œuvres du photographe Clyde

Butcher. La journée se poursuit les pieds dans l’eau pour explorer cet écosystème fascinant et elle se termine au restaurant d’un pittoresque village de pêcheurs. Il est également possible de visiter les environs en bateau guidé par un Indien du peuple mikasuki (miccosukee en anglais). Une expérience inoubliable tant pour les enfants que pour les adultes. La possibilité d’une île Pour changer des hôtels de luxe, on peut faire le choix d’une villa design à louer. L’agence immobilière Douglas Elliman offre des lieux prisés comme cette maison de 550 m² à Venetian Islands, avec vue sur la mer, composée de vastes chambres et d’une immense suite parentale. Autre produit d’exception, ce penthouse au cœur de Miami Beach possède une spectaculaire collection d’objets d’art contemporain, mais surtout une terrasse privée de

Premières en affaires

5000 m² baignée de soleil avec piscine et jacuzzi. L’été, la vue est imprenable pendant qu’un chef prépare à manger aux invités... Pour jouer le jeu de l’aventure, la société Islands for Rent propose une dizaine d’îles privées à louer dans les Keys, allant de l’hôtel cinq étoiles à l’île de Robinson Crusoé. Certaines disposent d’une maison avec le confort haut de gamme pouvant accueillir une dizaine de personnes, et dotée d’une piscine, d’un jacuzzi et de courts de tennis. Le paradis sur terre à seulement 1 h 30 d’avion de Miami. Accessible uniquement par bateau à partir de Summerland Key, Melody Key est quasiment autonome en énergie et en eau grâce à un convertisseur solaire et un générateur discret. Un plaisir véritable de profiter de toutes ces installations sans se culpabiliser !

Un homme et son tableau

Anthony Broccolini Directeur général

Michael Broccolini Gestionnaire immobilier

50 étages

de distinction « L’Avenue, c’est vraiment notre bébé !» , s’exclame Anthony Broccolini, en parlant du projet immobilier qu’il porte avec Michael Broccolini, son cousin et partenaire au sein de l’entreprise familiale, Broccolini Construction. Les deux jeunes hommes, respectivement directeur général et gestionnaire immobilier, s’affairent à finaliser les derniers détails en vue de la construction imminente d’une impressionnante tour à condos et à usage mixte de 50 étages, qui se voudra le plus haut bâtiment d’habitation à Montréal. Sculpture sur glace de la futur tour réalisée par Nicolas Godon.

Par Mariève K. Desjardins

a tour L’Avenue, un projet de 200 M $ sur lequel ils planchent depuis un an et demi et qui devrait être terminé en 2016, abritera environ 300 unités résidentielles. Elle sera érigée sur L’Avenue des Canadiens-de-Montréal, directement en face du Centre Bell, sur un terrain acquis l’an dernier, avec leur partenaire financier Carterra, pour la somme de 14,1 M $. « Il n’y a pas de meilleur emplacement. Au point de vue du développement, il y a de grandes opportunités. C’est vraiment le cœur de la ville. » Anthony explique aussi que la proximité de la « maison de nos Canadiens » et de la rue Sainte-Catherine ainsi que l’accessibilité aux nombreux transports en commun sont notamment des éléments attractifs de ce quartier en pleine ébullition. Le directeur et son collègue ne craignent pas les projets des nombreux concurrents qui pullulent

actuellement aux environs. « Quand tous les projets vont être construits dans les prochaines années, ça va être notre tour qui va vraiment se distinguer des autres », affirme Michael, confiant. Une architecture unique Les deux hommes souhaitent ardemment se démarquer de ce qui se fait actuellement au point de vue architectural et du design. « L’architecture de la tour sera unique à Montréal », explique Michael. Pour cela, ils ont fait appel à la firme d’architectes Page + Steele du IBI Group pour concevoir des façades angulaires et des murs-rideaux aux vitres foncées et translucides. Les partenaires expliquent qu’ils peuvent aussi compter sur l’expertise particulière de Broccolini Construction, qui a l’avantage d’être à la fois entrepreneur général et développeur. « Une synergie entre l’immobilier et la construction nous permet de pousser

AVRIL — MAI 2013

plus loin au niveau de l’architecture, de faire quelque chose de vraiment spécial tout en respectant un certain budget », précise Anthony. Les deux hommes, malgré leur jeune âge – Michael a 23 ans et Anthony a 30 ans –, évoluent depuis déjà plusieurs années au sein de l’entreprise familiale, fondée par leur grand-père il y a plus d’une soixantaine d’années. Durant leurs études, ils ont tous deux commencé à travailler ponctuellement sur les chantiers de construction, notamment comme journaliers, lors des congés scolaires. Bien qu’ils n’aient pas spécifiquement envisagé une carrière au sein de Broccolini Construction, les cousins sont la troisième génération à y avoir fait leur place, tout naturellement, en baignant constamment dans cet univers. Et les compétences complémentaires qu’ils ont développées – Michael a étudié les finances et la comptabilité à l’Université

Un homme et son tableau

Michael Broccolini, gestionnaire Immobilier du projet Immobilier L’Avenue.

« Le mandat qu’on a donné à nos architectes a été de créer un symbole pour Montréal. On est très confiants que lorsque ça va être complet, ça va être l’une des plus belles bâtisses du centre-ville » Anthony Broccolini, directeur général du projet.

Concordia et Anthony l’architecture au Cégep Vanier – leur ont permis de s’allier pour y développer leur propre projet d’envergure, L’Avenue. Une tour sculptée : de la glace à la réalité Pour présenter ce projet aux courtiers immobiliers, une séance d’information était organisée le 28 février dernier à leur impressionnant bureau des ventes temporaire, construit pour 1,5 M $ sur le site de la future tour. Pour l’occasion, Michael et Anthony avaient fait appel à Nicolas Godon, le plus jeune artistesculpteur professionnel sur glace au Québec, qui terminait en direct la réalisation d’une saisissante reproduction de la tour en glace de 5 mètres de haut. Pour la création de ce modèle réduit, ils ont préconisé un matériau comme

la glace, à la fois solide et malléable, car il permet de recréer le travail d’architecture et de design du bâtiment et de mettre en évidence l’aspect artistique qui caractérisera L’Avenue. Plus concrètement, le découpage de la glace a fait ressortir les trois volumes rectilinéaires et les lignes épurées de la tour qui se révélera elle aussi, en quelque sorte, telle une sculpture affinée dans le ciel de la métropole. Selon Michael, le caractère événementiel de la réalisation d’une sculpture glace a suscité des commentaires très positifs chez la centaine de courtiers qui ont eu la chance de voir l’artiste s’exécuter. Il explique que l’idée d’organiser une telle performance artistique leur a été inspirée par les différents festivals qui se déroulent durant la saison hivernale

à Montréal et qui mettent en valeur la création de sculptures de glace en direct. Un symbole pour Montréal Si, en raison de la température trop clémente, l’œuvre de glace a été éphémère, le projet L’Avenue, ils en sont persuadés, ne risque pas de l’être. Les deux hommes visent à ce que leur imposante tour s’inscrive de façon pérenne dans le paysage montréalais, au même titre que certains des autres plus hauts gratte-ciel emblématiques qu’ils apprécient, comme le 1000 De La Gauchetière ou encore la Tour de la Bourse. « Le mandat qu’on a donné à nos architectes a été de créer un symbole pour Montréal. On est très confiants que lorsque ça va être complet, ça va être l’une des plus belles bâtisses du centre-ville », conclut Anthony.

NOTRE ÉQUIPE AU FÉMININ : Geneviève Allen Marie-Hélène Bétournay Émilie Bilodeau Catherine Cloutier Geneviève Cotnam, Ad. E. Karine Dionne Sylvie Drouin Vicky Drouin Sophie Dubé Dominique E. Gagné Marie-Paule Gagnon Hon. Paule Gauthier Caroline Gravel Rady Khuong Catherine Langlois Anne-Julie Lapointe Sophie Martin Maud Rivard Odette St-Laurent Sophie Vachon-Therrien

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Les

Coups de cœur de Michèle Bazin

Crédit photo : Sarah Scott

Le Mandarin Oriental à Boston ourquoi ne pas s’évader un petit week-end à Boston et aller se faire dorloter au plus bel hôtel-boutique qui soit là-bas : le Mandarin Oriental. Les chambres des mieux aménagées, la nourriture délicieuse, bien qu’un petit saut ailleurs demeure essentiel. Un centre de spa offre des soins personnalisés dans un décor oriental à apaiser même les plus récalcitrants. Avec le Spa Café pour y prendre une bouchée santé, vous deviendrez zen. Si vous prenez quelques jours de plus, pourquoi ne pas pousser la balade jusqu’à Cape Elizabeth dans le Maine pour aller vous délecter - corps, âme et palais - au Inn By The Sea qui fait partie des 500 meilleurs hôtels au monde et des 100 meilleurs hôtels en Amérique du Nord.

P Mandarin Oriental The Hotel Group

Chapeau ! e chapeau était, il n’y a pas si longtemps encore, un accessoire indispensable. On ne sortait pas sans son chapeau. C’était l’étiquette, la politesse, le savoir-vivre ! Le Musée McCord choisit de présenter cette exposition originale sur le couvre-chef, cet incontournable d’une autre époque qui témoigne de la mode vestimentaire au Québec de 1920 à 1970 dans toutes les occasions. Une exposition qui vous permettra de vous replonger dans vos souvenirs ou dans la culture d’ici et d’ailleurs. Au Musée McCord, du 30 avril au 18 août.

À Naive

Sophie Cadieux / Espace Go

Sueño ou le rêve… vec son associé, Sophie Brouillet a lancé un nouveau concept de magasin de meubles au Faubourg Boisbriand où elle marie art et design. Même si vous n’habitez pas la couronne nord, ça vaut le détour, vos yeux y prendront plaisir et vos rêves y prendront forme. Sueño, qui signifie rêve en espagnol, c’est un magasin de meubles étonnants, du design des plus raffinés pour toutes vos envies en plus d’une galerie d’art. Un environnement unique et différent, loin du magasin traditionnel, qui vous surprendra. 2915, Promenades St-Antoine, Faubourg Boisbriand.

Anne-Krystel Lingerie et Maillot

La fureur de ce que je pense, Nelly Arcan ophie Cadieux a eu l’idée de développer un jeu sur des textes de Nelly Arcan, et Marie Brassard a adapté et mis en scène cette fureur avec différentes comédiennes, dont Christine Beaulieu, Sophie Cadieux, Monia Chokri et Évelyne de la Chenelière. La pièce est annoncée en ces termes : « Les mots de Nelly Arcan sont porteurs de questionnements… sur la projection du féminin dans notre univers ultra-sexualisé et pourtant en quête d’hyperromantisme. » Jeune femme intense si elle en était ! À l’Espace Go, du 9 avril au 4 mai 2013.

Anne-Krystel nne-Krystel Lingerie et Maillot, entreprise québécoise spécialisée dans la lingerie fine et le maillot haut de gamme, qui a fait une entrée remarquée dans l’industrie de la mode internationale, notamment au dernier Salon international de la lingerie à Paris, et au CurvExpo à Las Vegas. La marque Anne-Krystel est l’initiative de deux jeunes entrepreneurs québécois : Anne-Krystel Goyer et le designer Pascal Labelle.

Vengeance et Aime mon amour, Benjamin Biolay vous de découvrir Benjamin Biolay ! Achetez-le n’importe où, mais faitesvous plaisir. En voiture pour tuer le temps, ça vous emporte plus loin que vous ne voulez aller ! Chez vous, pour rêver ou vous laisser bercer. C’est d’un charme fou et d’une sensualité à vous couper le souffle. En prime et pour vous tenter, allez fureter pour visionner le clip avec Vanessa Paradis, Aime mon amour, qui vous arrache le cœur. Heureusement que les rumeurs courent qu’elle serait maintenant avec lui dans la vraie vie plutôt que le Pirate des Caraïbes. Si vous allez sur le site, on vous offrira en cadeau, le téléchargement de la chanson, Le Son du bruit.

Sueño

AVRIL — MAI 2013

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La Caisse offre un appui important aux entreprises du Québec, à une étape charnière de leur développement, comme dans le cadre d’un projet d’expansion ou d’acquisition. À l’heure actuelle, plus de 530 entreprises québécoises bénéficient de cet appui. Les entreprises québécoises contribuent au développement économique de tout le Québec. Nous les aidons à réaliser leur plein potentiel. En plus des financements, elle offre aux entreprises un appui concret à leurs projets de croissance ici et à l’international.

LA CAISSE : BÂTISSEUR DE LONG TERME AU QUÉBEC ET DANS LE MONDE