SEPT DAYS Vol 1, No.5, Jeudi, 17 Mai 2012 2012年5月17日 第5期 Tel./电话：514-861-6319
Vos Ressources en Immobilier et Investisement
Seven Days Real Estate Magazine
特许地产经纪逯广辉：诚信立业
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北往特刊
《岁月在漂泊》 发行式花絮 2012年5月6日，展现魁北克华人 作家协会14年成长历史和60余位作家 心血的纪录华裔移民在魁北克生活、学 习、工作的长篇作品集《岁月在漂泊》
部分作者合影
中国驻蒙特利尔总领馆徐飞副领事（中）、 魁华作协第2届理事会主席余绍然先生（右）、 《七天》周刊社长尹灵（左）在发行仪式上
发行式在蒙特利尔中华文化宫举行，来 自中国人民共和国驻蒙特利尔总领事 馆、魁北克作家协会、联邦议会、新闻 媒体以及作协会员、作品集作者等100
余位来宾出席了新书发行仪式，这一里 程碑式的作品集纪录了华裔的移民史， 记录了我们的情，记录了我们的爱，让 我们随着镜头和作者们一起庆祝这一历
《华侨时报》主编谢文彬先生给新书拍照
魁北克作家协会代表致祝贺词
和Marc Garneau先生合影
签名现场
《岁月在漂泊》封面设计、排版宋兰向大家 讲述设计思路
作协主席郑南川亲自挂横幅
加拿大第一位宇航员、 联邦自由党国会议员Marc Garneau先生和与会的“小作 家”曹小龙同学合影
史时刻吧！谢谢，那些书写了魁北克华 人历史的草根作家们！ （文：独玉 摄影：远航 斯眉 明居）
邵云（右）和张裕禾（左）亲切握手
郑南川和新书合影
Marc Garneau先生给尹灵女士的书签名
部分作者合影
发行式金牌司仪冰蓝、穆彦
徐飞副领事代表赵江平总领事致贺词
会场
签名现场
部分作者合影
魁华作协现任主席郑南川向王宜正先生颁发奖状
作者黑小子在书上签名
郑南川和邵云在发行式上
邵云先生在作品集上签名
Marc Garneau 先生致贺词
每个人都想在这历史时刻留个影--刘伯松先生在发行式上
凝聚着魁北克华人作家 心血的《岁月在漂泊》和象 征美好生活的玫瑰。
作协会员自己制作、准备的食品
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contents 目录
1 詹钜辉
9 甜田地产
22 健康养生
2 吕戈
10 地产信息
23 美食天地
3 王大鹏
10 敖任明
24 读者文摘
4 李欣
10 业主自售房
25 文化苦旅
4 上庭律师 Stephen Angeras
11 吴坚
26 娱乐八卦
5 郑先红
12 孙克西专栏
27 环球体育
6 地产信息
13 唐卫青
28 军事博览
6 杨林
13 林东庆
29 驴行天下
7 张继成
14 我爱我家
30 蒙特利尔活跃地产经纪名录
7 于泽
15 美丽花园
31 蒙城实用黄页
8 封面人物 逯广辉
16 捷足先登
32 本周OPEN HOUSE
8 凤朝晖
17 科技前沿
8 王晓亮
18 心灵驿站
8 黄芷姗
19 服装服饰
9 侯丹凝 李如山 专栏
20 亲子园地
9 高老庄
21 华文教育
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蒙特利尔TOP10待售豪宅 七天地产讯 本地新闻通讯社QMI （Agence QMI）通过调查对比，评出了蒙 特利尔地区10栋要价最高的待售住宅，让 我们来看看这些动辄拥有网球场或半个奥 运会馆大小游泳池的豪华别墅一饱眼福。
第一名 要价：2千7百万 地址：1903, Chemin du Bord-du-Lac Road，位于蒙特利尔西部的Île-Bizard， 矗立在河边，占地面积接近5万平尺，9 间卧室，9个卫生间，模拟高尔夫球房， 2004年建成，2010年地税13,900元。销售 网址：http://www.sothebysrealty.ca/ idx/cms/6091/details.html
第二名 要价：1千八百万 位于市中心，地址：3454, avenue du Musée，Ville-Marie，占地29,360 平尺，建于1910年，14个卧室，7个卫生 间，地税16,484元。销售网址：http:// passerelle.centris.ca/Redirect2. aspx?CodeDest=SOTHEBYS&NoMls=MT87160 28&Source=WWW.REALTOR.CA&Langue=F
第三名 要价：1千2百65万
地址：3956, Chemin de la Côtedes-Neiges, Montréal, QC H3H 1W2， 占地1,075平方米，4个卧室，6个卫生 间，地税66,521元，建于1910年。销售 网址：http://passerelle.centris. ca/Redirect2.aspx?CodeDest=LKAUFMAN &NoMls=MT8590319&Source=WWW.REALTOR. CA&Langue=F
第四名 要价：9百56万8千加税 位于市中心的新建房，地址：2000, Rue Drummond Montréal, QC H3G 1W6， 销售网址：http://passerelle.centris. ca/Redirect2.aspx?CodeDest=MELLOR& NoMls=MT8639467&Source=WWW.REALTOR. CA&Langue=F
第五名 要价：6百89万9千 位于市中心，地址3110, rue JeanGirard，Montreal，4个卧室，5个卫生 间，地税24,344元，占地11,746平尺， 大花园和大游泳池，建于2003年。销售 网址：http://www.sothebysrealty.ca/ idx/cms/13510/details.html
第六名 要价6百65万
位于西岛，地址：12, Place Harrow, Beaconsfield, QC, H9W 5C7，河景豪 宅，建于2004年，8个卧室，8个卫生间， 15辆车的停车位，地税40,566元。销售 网址：http://www.royallepage.ca/ jumplisting/listingJumpBack.do?RLPf= 0&language=fr&brandId=rlp&source=2&f eed=3&listingId=414475
Mont-Royal Ouest, Montréal，6,313平 尺，4个卧室，4个卫生间，25米长室内游 泳池，建于1929年，2010年全部重新装 修，地税11,732元。销售网址：http:// passerelle.centris.ca/Redirect2. aspx?CodeDest=SOTHEBYS&NoMls=MT86269 17&Source=WWW.REALTOR.CA&Langue=F
第七名 要价：6百19万5千 位于Westmount，地址：2 Ramezay Road, Westmount，5间卧室，5个卫生 间，地税28,815。销售网址http://www. sothebysrealty.ca/idx/cms/13619/ details.html
第十名 要价5百49万 位于修女岛，地址：9 RUE DES HUARDS，占地1,241平方米，6个卧室，5个 卫生间，建造于2000年，地税19,226元。 10个监控摄像头，藏有800瓶酒的酒窖。销 售网址： http://passerelle.centris.ca/ Redirect2.aspx?CodeDest=JMONTANARO& NoMls=MT8457433&Source=WWW.REALTOR. CA&Langue=F
第八名 要价5百99万5千 位于市中心，地址：68 Summit Circle, Westmount，建于2010年，占 地5,444平尺，4个卧室，4个卫生间， 游泳池，2012年地税26,668元。销售 网址：http://www.remax-quebec. com/fr/inscription/M/8648877. rmx?source=centris
第九名 要价5百90万 位于市中心，地址：265, Avenue du
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面对今年的市场，
买房能解决哪些问题 移民到异国他乡，绝大多数华人都是 希望通过自己的努力与精明，实现白手 起家的梦想。其中一个很重要的标志就 是买房安家。而且，一旦买了房，安顿 下来，生活中很多其他的事情，也会随 之解决。所以选房买房，成了华人最为 重视的一项投资行为，并对此寄托了无 数的期望。 本文重点帮您梳理三个问题：1、今 年的房市本质是什么？2、买房能解决哪 些问题？3、哪些问题不宜通过买房解 决？ 首先说今年的房产市场本质是什 么？今年有买房意向的人，估计对这个 问题都有一个强烈的认识：今年一季度 以来，整个加拿大的房产市场是一路走 热。特别是一些热点社区，市场呈现绝 对的“卖方市场”。具体表现就是：房 源出的数量与速度，低于本地买房者的 需求，房价一路上升，形成了如今这种 “皇帝的女儿不愁嫁”的一面倒局面。 对于这点，计划今年内买房的朋友要有 清醒认识。 今年看房选房的人共同的感受就 是：看得上眼的房源明显不足，而稍 微顺点儿眼的房源，基本上都是多家 “抢offer”。从本人亲身经历的一套 位于渔人村的房源为例，卖家第一次的 listing本来已经不低，挂$949,000， 而同区同等条件的房源，三个月前不过 才挂$899,000，。但面对三到四个“抢
offer”，几轮“抢”下来，卖家感觉 还没有达到自己的预期价位，干脆挂起 “ 免 战 牌 ” —— 不 卖 了 。 而 隔 周 以 后 ， 又跳高5万元以$980,000重新挂盘，最 终以$1,060,000成交。成交价为挂盘的 119%。 下面我们来讨论“买房能解决什么问 题？” 一旦买房，生活就安顿下来了。这对 漂泊海外的华人来说，精神上的鼓励作 用永远都是首位的。买房安顿同时能解 决的问题还有确定了一种生活方式，形 成一种生活规律。尤其对于重视子女教 育的家庭，最重要的一项莫过于为孩子 选择一种教育环境。良好的教育环境， 对于孩子身心健康成长至关重要。对于 那些正好家有要入学的孩童，或者孩子 要升高中的家庭，此时买房定居于一个 良好的学区，这不能不说是一个契机。 毕竟房价逐年上涨，一旦搭上这班“快 速列车”，就不必为“买房这事越等越 买不起”而心烦意乱。您终于能从不断 攀升的房产中受益，孩子也能从良好的 教育环境中收益，综合考虑，买房宜早 不宜迟。 再一个要聊的问题是“哪些问题不能 指望在买房中解决？” 前面谈了能解决的问题，但很显然， 买房作为生活中最大的一笔投资，从人 生的全程来看，也只不过是一次或一 年的抉择，它不是得道升仙，不是能解
决您生活中所有的问题与困扰。这点， 特别是在今年这样的“卖方市场”背景 下，计划买房的朋友尤其要头脑冷静。 要客观地看待买房投资这件事。它确实 可以改变您的生活质量与状态，但不应 该被赋予百分之百解决您生活中所有问 题的希望，特别是不能赋予过多超过买 房本身行为的期望与幻想。 买房再重要，也不是万能的，包治 百病的。如果把一次性买房同时加载了 希望它既有优秀社区概念，没有“贬 值危险”，又要求价格便宜；既要自己 买得起，又要未来一定升得多；等等， 总之是要求太多，顾虑太多，往往会造 成您面对现实“顾得了这头，顾不了那 头”。所以，当断不断，必留遗憾。恐 怕是大多数买家朋友今年要时刻警惕 的。 既然是大好的上升势头，那果断地 抓住机会，从大局上看才是最重要的。 回望五年前、十年前的房价，多少人会 发出感叹。怎么当初同样处境，同住一 屋的室友，就因为房子买的早，房子越 换越大，而犹豫不决，顾虑重重的自己 始终“望房兴叹”。不必指望什么价格 回落。这都是某些人们的一厢情愿。除 非加拿大发生重大的、世界性的经济危 机，或您个人、家庭、健康出现重大危 机变故，否则，以正常生活来看，您看 看和五年前相比，您自己是可承受价格 更高了呢，还是更低了？
在今年这样强烈的“卖方市场”行 情下，“捡漏儿”“憋宝”根本就不靠 谱，拖泥带水更是贻误战机。看准大 势，果断出手，恐怕是成功的关键。 最后聊聊 “抢offer”的心态问 题。尽管不喜欢，但也没必要一提“抢 offer”就“退避三舍”，特别是在今年 这样的“卖方市场”下，需要我们正确 认识这个问题。面对“抢offer”，一是 不怕，二是头脑清晰，三是果断，四是 不后悔。 先说一不怕。正常程序，没有搞鬼， 平等机会，没什么可怕的。 二说头脑清晰。别人再怎么争，再 多的竞争者，您一定要清楚记得自己的 上限，也就是您经济承受力的上限。只 要不超过这个上限，没必要考虑和谁较 劲。唯一需要您负责的就是自己的经济 能力。 三说果断。前面也说了，别把很多 人一生才有一次的投资享受，变成您遗 憾中日的一声叹息。面对机遇，当断则 断。 四说不后悔。既然是“抢offer”价 格十有八九比您预先计划得要高。要心 态平和，买得到，那是自己精心策划的 结果；买不到，既然已经出到了自己的 承受上限，再高的价格，再好的房源， 和我无关。 （来源：加国地产，作者：曾文清）
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特许地产经纪逯广辉：
诚信立业 记者：独玉 封面摄影：Jessy Lu 功，唯有诚信，老老实实地对待买卖双
聊到生意的地域问题，广辉说，没有地
许多地产经纪，他们在报纸上打广告，在
2007年前后，在华人社区一下子出现了
原来逯先生出国前是学计算机的，在中
方，站在双方的利益上平衡，才能让买卖
域的限制，客户希望在大蒙特利尔地区哪
华人社区做生意，帮助人们买卖房屋，那
国石化部门工作，曾经和朋友合伙开电脑
双方都满意。只有诚信，才能立业。他说
里买房，他就认真按照客户的要求寻找房
个时候地产经纪这个行当很是热闹，据有
生意，那个时候他就表现出了经营头脑，
这些年来，他之所以不但在这个行业里坚
源。当然了，由于自己住在西岛，相对来
心人粗略统计，持有经纪牌照的华人不下
短短的两、三年就把一个电脑公司做得风
持了下来，而且有了自己的Listing， 靠
说，西岛的房子买卖多一些。
百十。几年过去了，大浪淘沙，那个年头
生水起，出国时自然带着第一桶金出来。
得就是诚信。
考下地产经纪牌照，现在不但在这个行业
到了蒙特利尔之后，逯先生买了几套投资
逯广辉这些年来一直在住宅房，商业
广辉说目前在全世界的范围来看，就
“混”， 而且还做得不错的人，已寥寥无
房，当上了房东。为了寻找一份合适的职
及生意领域里服务客户，他说这主要得益
投资物业来说，刨掉费用，还有钱落入投
几，而逯广辉就是经过大浪洗礼，如今还
业，他去学了一个电工课程，拿到了电工
于他的专业知识：房屋结构的、基础的、
资者口袋的地方，蒙特利尔还算一个，这
在这个行业继续“混”，而且“混”得不
的许可证，因为自己有几套房子，在学习
电线布局的等等，因为这些专业知识，他
就是投资收益，加上通货膨胀等因素，房
错的人。
的过程中对房子的结构、电线的布局等，
可以游刃有余地看出一栋房子的优劣，根
价每年都有递增。买房子不论早晚，只要
逯广辉特别的有感觉，他想这些知识应该
据实际情况指导卖的客户叫价，根据实际
有眼光，看准了的，就可以投。投资者要
服务更多地人，而不是自己独享。因此在
情况指导买的客户还价。因为这些专业知
善于借鸡生蛋，他举例说，如果你只有1
逯广辉出道以后，曾经在《七天》周
拿了电工证不久，他就乘胜追击，又考下
识，他曾经在蒙特里尔一家知名网站上开
百万，如投资回报率是5%的话，你就赚5
刊上发表过有关投资尤其是投资股市的文
了地产经纪的牌照，在照顾自己那几栋投
设专栏，讲解房地产的知识，这不但是对
万，如果借2百万，你就多赚了10万，扣除
章，给记者留下了很深刻的印象，采访前
资物业的同时，逯广辉开始了帮助他人买
自己知识的一种总结，更多的是他通过这
借钱的成本，比如7万， 你还是多赚了3
和逯广辉通过几次电话，每次讨论的也都
卖房子的职业经纪人生涯。
些知识，认识了第一个、第二个、第三个
万，可是如果不借，就只是赚5万。他说几
客户，同时也扩展了自己的名声。
年前，他用借鸡生蛋的办法，在某投资公
入 行
逯先生精于投资了，看那架势，就是了。
是有关投资的话题，所以想象中这位逯先 生更多的应该是投资或者理财顾问而不是 地产经纪。 见了面，坐下一寒暄，发现逯先生是山
诚信立业 记者：请问你把生意做到现在这个规模 的主要因素是什么？
展望房地产市场
问到在这个领域里是否有烦恼，逯广辉
司借钱投资，收到了很好的回报率。 所有
说有，但他从不往心里去，他说只要你真
的投资都是相同的，房地产市场也一样，
心对待客户，不管是来自同行的，还是来
能贷出来款，能买到房，基本上都能升
东人，但却完全没有印象中的山东大汉形
逯广辉毫不犹豫地回答：“诚信。”他
自外界的，压力也好，非议也罢，都是动
值，当然这得益于加拿大严谨的完善的贷
象，而是文质彬彬的一介书生，厚厚的眼镜
解释说，在这个行当里，任何的小动作，
力。都能促使他更加认真对该客户，讲求
款体系，而不是美国的过于宽松的银行贷
后面透着智慧的光芒，记者心想，难怪这位
任何的不诚实，都不会让你实实在在地成
生意质量。
款制度。希望读者朋友们好好把握时机。
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租客亦需买保险 ————房屋保险系列谈之二 ASSURKIN 保险公司 李如山 什么人需要购买房屋保险？
其一，租客保险的金额通常只有一两百
这是一个看似简单的问题。很多移民
加元左右。而当租客保险和汽车保险都保
朋友刚刚来到加拿大没有多久，还处于租
在一家保险公司时，两个保险都会各自有
房子的阶段，几年之后可能才会买房。
大约的百分之十的折扣。当租客的汽车保
大家可能会想当然地认为房屋保险是那些
险价格比较贵时，其在汽车保险上得到的
拥有住房的人考虑的问题，与自己没有关
折扣有事甚至能完全抵回在租客保险上的
系。这样的认识是不准确的，实际上，租
花费。
客也需要购买房屋保险——租客保险。
其二，中国移民大多在落地之后的
为什么呢？要回答这个问题，我们先要
三五年后买房。大家普遍的感觉是房屋保
看租客保险保什么？简单来说，它保两个
险的价格很贵。这当中的一个很重要的原
主要方面：财产和责任。
因是：当第一次购买房屋保险时，价格通
所谓财产是指租客在租住房屋内的财
常是不好的，因为之前没有保险经验，得
物。需要注意的是当这些财物暂时离开住
不到折扣。甚至有的保险公司虽然价格比
所时亦享有保险，但有一个限制额度。例
较好，却因为客人之前几年没有买过租客
如，当贵重物品被放在车中遭受盗窃时，
保险，认为客人的风险意识比较淡漠而不
如果拥有租客保险而且所保风险包含盗窃
请看下面一个案例：
她应该立刻转交给她的保险公司，由保险
收这个客人。所以作为房屋保险经纪人，
一项时，顾客可以得到补偿。
在某大学读博士后的李女士在地铁站附
公司来处理。
我们在为客人寻找合适的房屋保险的过程
也许有些朋友会认为自己目前财产并不
近的公寓楼与别人合租了一套房子。半年
多，保财产的必要性不大。那么，抛开财
来相安无事。可是最近李女士却遇上了烦
产不谈，我们来谈谈责任。
心事。起因是她的室友在洗衣服的时候，
第一，保护家庭财产。租客的家俱、电
人有几年租客保险的经验并且没有发生任何
假如在一个寒冷的冬日，邮递员在你的
水漏了出来，不仅仅是自己租的房间水漫
器等家庭财产一旦在事故当中遭受损失，
事故，当其为自住房买保险的时候，价格会
门口跌伤了，原因是你没有及时地清理积
金山，水还渗漏到楼下，楼下的邻居喊来
如果所发生风险在理赔范围之内，保险公
比完全没有保险经验的好上一大截。这价格
雪，而在你的租约中已经规定清理积雪是
了管理员，几天之后，李女士接到了大楼
司会赔偿高于其起赔额的部分。（关于起
降下来的部分甚至可能完全抵回前几年在租
你的责任而非房东的责任。怎么办？
管理公司的律师函，要求其赔偿由于漏水
赔额的问题我们会在以后的文章当中谈
客保险上的花费。
假如你忘记了关水龙头，地板被泡得全
导致的损失三千加元。李女士心都凉了，
到）
部变形，你给所租住的房屋造成了严重的
她一筹莫展，与合租人大吵一架却于事无
经济损失。怎么办？
补，只好和合租人一人赔偿一半，并让合
假如因为一时不慎，你的厨房着火了， 大火不但烧毁了你租住的房屋，甚至殃及 了旁边的住家。怎么办？
租人搬出公寓。 其实，如果李女士购买了租客保险，她 就可以得到保护。当接到律师函的时候，
总的来说，作为租客购买房屋保险有三 点好处：
第二，对租客提供责任风险的保护。这 在前文中已有较大篇幅阐述。
中，也常常发出这样的惋惜：如果这个客人 几年前就买了租客保险就好了。因为如果客
所以，一箭三雕。买租客保险，又何乐 而不为呢？ 请看下期《CONDO保险别忽视》
第三，从财务的角度看，如果算一笔细 账，租客往往就会发现，其实买租客保险 是“只赚不赔”的买卖。因为——
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房价快见顶 卖房要趁早 七天地产综合报道 自去年年底、今年年初 以来，关于加拿大房地产市场到底是否存在泡 沫、房价是否高估的争论一直没有停止过。加通 社最近采访的多位经济学家都表示，目前全国的 平均房价为370,000元，在温哥华更是达800,000 元水平，均处于历史记录以来的最高位，房屋价 格的上涨速度远远超过加拿大人的工资增长水 平，也远远超过人们的平均负担能力。 因此，他们预测，房价会有一成至两成半的 下调空间，而在房价炒得火热的市场，如多伦 多和温哥华的房地产市场，调整的空间可能更 大。 资本经济（Capital Economics）的分析 员David Madani就估计，加拿大的房屋价格未 来数年会下调25%。他认为现在的房地产市场已 进入非理性状态，大家都觉得房价只会升不会 跌，在加上低利率的诱惑，于是每个人都去买 房子。一旦市场转向，这种过度信心一下子会 变成恐慌，房市软着陆就很难实现。不过他也 说，一年前他就有同样的看法，假如业主当时 相信他的意见，把房子脱手，就卖不到今天的 好价钱了。 加拿大市场研究机构Gluskin Sheff Associates著名分析师罗森伯格(David Rosenberg)在其报告中表示，在过去5个月，多 户单元，例如共管公寓的开工率飙升了220%， 而相比之下单一家庭住宅的开工率下跌了1%。 现在的多户单元对单一住宅的开工率比率，是 上个世纪80年代初上一次房地产泡沫出现以来 的最高水平。而加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp)本周初公布的数 据也显示，在多户单元的推动下，加拿大今年 4月份的新屋总体开工率上升了14%，总数达到 24.49万套，为2007年9月以来的最高水平，住 宅建筑的步伐已经超过自然的人口需求。 罗森伯格犀利的指出，毫无疑问，加拿大 的整体经济背景很牢固，按揭利率也处于低水 平，显示房地产市场的繁荣。但是在某个时
10
刻，加拿大央行将不再扮演总是喊“狼来了” 的那个男孩，而按揭指引已经被收紧。加拿大 央行的下一轮加息周期可能会证明当潮流改变 时，我们会看到哪些投资者和投机者将会赤裸 裸地站在岸边。 卖房套现要趁早 道 明 银 行 经 济 师 贝 尔 敦 （ D e r e k Burleton）则认为，目前加拿大房地产市场的 房价与收入比例、房价与房租比例，以及其他 指标，均已达警戒水平；假如业主只是为了获 利而卖房，现在是一个不错的时机。 根据他的分析，自2000年起，加拿大房价 的增长速度就快过房租，而现在房价与房租的 比例远高于历史正常水平，在全世界也排在前 列。这说明，房价已经过高，但同时也反映， 租房相对的便宜。 另外，现在接近70%的加人拥有房子，逼 近历史高位。住房的拥有量越高，换言之购房 的需求可能就会减少，房地产市场就有机会变 成买家市场。同时，加拿大中央银行行长卡尼 （Mark Carney）已经多次发出警告，可能会加 息，而低利率是推动目前房地产市场火热的主 要因素之一；联邦财政部长也多次表示担忧加 人的高额家庭负债率，建议银行机构收紧放贷 条款等，一旦贷款条件收紧，势必会导致房价 下挫。 不过卖房就如同卖股票，时机很重要，但寻 找到合适的时机放盘卖房，也并不容易。按照 市场术语来说，卖房就是“获利套现”，如果 卖的是“第一套房子”（principal home）， 获利还可免税。得到的利润，可用于还清欠 债、增加储蓄、作稳健投资，也可选择到房价 较低的地方，另购房子。 当然，“卖房套现”主要是指投资性的房屋 或者确实有卖房需求的情况。对多数人来说， 不会卖掉当前居住的住房，而去租房或迁到地 产价格便宜的地方居住。
本文推荐6款迷你盆栽，让你 在方寸之间享受美好自然的情趣， 一起来看看吧！将自然浓缩于方寸 之间，让房间的角角落落都焕发出 生机，多了绿色，添了情趣。 青葱视线 高挑的南 洋杉适宜种植 在水杯中，比 放在普通的花 盆 里 精 神 许 多。这样的一 个小盆栽，摆放在任何角落都很和 谐。 步骤： a. 如果大小合适，可以将花 盆放入器皿中，把水杯当作套盆使 用。 b. 用剪刀修剪干尖枯叶，保 持美观。 宁静禅绿 黑色阔口碗种植 带点造型的榔榆会营 造出一丝安宁的禅 意。摆放在茶室或书 房，都能平添一份宁 静。 步骤： a. 在碗底铺一层1～2厘米厚的培 养土。将植物轻轻栽种到阔口碗中。 b. 在土上附一层白色石子，增加 美观感。 咖啡时间 咖啡杯也是很好 的花器，白色的陶 瓷搭配轻柔的狼尾 蕨(龙爪蕨)清新宜 人，放在书桌上会 带来轻松好心情。 步骤： a. 轻轻将龙爪蕨从花盆中取出。 b. 把龙爪蕨种在咖啡杯里。
迷你盆栽添情趣
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c. 在空隙处添培养土，用手 指轻压按实。 碗中魅力 将三株不同 形态的植物组合 在碗中，做成 一个迷你组合盆 栽，是装点餐厅 的上上之选，无 论摆在何处都十分养眼。 步骤： a. 选择三株叶片形态不同且 色彩不同的植物：常春藤、红网 纹、六月雪。 b. 将它们从培养盆中取出， 如果植株较大则需要分根。 c. 按照主次，依次将红网 纹、常青藤和六月雪种到碗中。调 整好位置后将土轻轻压实，最后填 入陶粒增加美观性。 重复之美 如果把植物种 到杯子中，摆成一 排，会有更富趣味 的展示效果。窗台 上、书架上都是不 错的摆放位置。 步骤： a. 将植物从培养套盆中取出。 b. 轻轻种植在水杯中。 c. 添一些培养土，让植物更牢固。 一壶绿茶 将迷你盆栽种植 到茶壶中，也有一番 别致的情趣。茶壶选 单色的最好，这样才 能突出植物的青绿。 步骤： a. 在茶壶底部铺一层培养土。 b. 轻轻将墨西哥铁移入茶壶中。 c. 适当往空隙中添培养土，上方 铺一层陶粒。（来源：互联网）
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财
经
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● 房地产中的理财经
决定是否买房的五个因素
孙克西
理和财务上准备停当，才可以考虑买房问
家没有多少讨价还价的机会。如果是房屋
风险太大，根据相关规定会要求借款人购
题。
供应量较大，市场消化现有房源的速度较
买贷款违约保险。如果购房者首付比例太
二．如果买房后的每月开支与每月租
慢，则说明这是个买方市场，买家有机会
大，则家庭流动资产比例会减少，投资收
房的费用相比没有很大的增加，则可以考
与卖家杀价，有时会拿到很大折扣。通常
益的利润率会缩水，但贷款成本/利息支出
虑买房。贷款买房后的家庭开支包括：贷
情况下，冬天和夏天市场较清淡，市场不
会减少。总之，首付款的多少要看消费者
款利息支出+地税学校税+（管理费）+水电
够活跃，有利于买家；而春秋季节交易频
的风险偏好，有人5%首付就敢买房，有人
煤气+房屋维护等项开支。按照目前的浮动
繁，有利于卖家。利率上涨时，购买力减
50%首付的情况下还犹豫不决。笔者认为，
利率水平计算，即使是将还款期设为最长
弱，市场上房屋供应量供过于求，通常出
在可控的风险下，只要首付加贷款额度足 够买房时，最好早买。
对于首次置业的潜在消费者来说，该不
的30年，月供款中利息支出的比例也小于
现买方市场；利率下跌时，刺激消费，需
该买房，尤其是该不该现在买房，成了一
50%，即，如果月供款是1000，则利息少
求大于供给，容易形成卖方市场。有准备
如果以上五个因素同时具备，那是最
个头痛的事。很多的“砖家”早在2009年
于500。很多消费者发现买房比租房开支
的买家要根据具体情况伺机而动，才能拿
好的情况。买房就是最佳的选择。如果只
就预测加拿大房地产将不美国后尘，至少
并没有增加太多，而且拥有自己的住房后
到好的交易。
满足部分因素，读者则需要平衡其它因
会跌价一半。信以为真的人等到现在也没
家的感觉更强烈，这是很难用金钱来衡量
四．低利率是买房的最佳时机。低利率
素。购房者心理和财务的准备是最重要
有看到房价的下跌。消费者无法控制房价
的。在这种情况下就应该出手。而不是等
的情况下，同样的收入，贷款审批金额会
的，宏观经济情况和房屋市场价格的波动
和利率，该不该买房，要看自己的情况。
待“专家”预测的奇迹（房价再将一半）
增加，因此，买家的选择余地较大。低利
可以作为参考。没有做好承担责任的准备
如果您对下面五个因素的回答是肯定的，
出现。有人把按揭贷款的全款都算作是家
率也意味着拥有房产的成本降低，22万元
就买房，是最大的风险。单单从利率水平
那就该考虑给地产经纪打电话了（声明：
庭开支，其实不然，归还的本金部分，
的贷款本金，年利率4.2%与4.5%之间，在
上看，目前的通胀3.7%，高于1至3年的固
笔者不是房地产经纪）。
只是把现金资产变成了房屋权益（home
30年内利息支出相差1.4万元。
定利率和5年期浮动利率水平，也可以说，
一 ． 是 否 已 经 做 好 准 备 承 担 责 任 。有
equity），而不是开支。未来还可以取出
五 ． 足 够 的 首 付 款 。除 了 贷 款 之 外 ，
在考虑通胀因素的情况下，部分期限的按
了稳定的收入之后，决定是否要承担责任
房屋权益用作他途，其中的诀窍笔者以后
购房者至少要付5%的首付款。对于银行来
揭贷款利率的实际水平是负利率。至于地
是最重要问题。买房是很独家哦家庭中最
会专文阐述。
说，首付款比例越高，贷款越安全；对于
产泡沫一说，只要看看我们身边的人，是
大的投资，其中还包含着很多责任。这些
三．买方市场还是卖方市场是决定是否
买房者来说，首付款其实是一笔投资款。
买房自住的人多还是投资甚至是投机的人
责任包括：支付地税、维护和保养房屋、
买房的重要因素。单纯从房价的高低来评
投资越多，借贷越少，杠杆比例越小，回
多，读者就可以得到答案。
偿付按揭贷款、首付款、律师费、过户
估房屋市场是否存在泡沫往往是徒劳的。
报率也越小，当然风险也越小；投资越
费、搬家费、装修费、电器和家具开支、
正确的方法应该是分析房屋市场的供求关
少，投资收益的杠杆比例越大，回报越
本文只是笔者个人观点，如需要了
工作和居住地点近期不会发生变化，在一
系。如果市场上买房需求旺盛，挂牌交易
大，但是伴随的风险也相应地上升。如果
解更多的房屋贷款策略，请和笔者联系
定时间内会稳定地居住等等。只有在心
的房产很快售出，这说明是卖方市场，买
首付比例低于20%房价，银行会认为贷款
514-467-2558。
亚洲和加国投资者 情绪牛熊对立 中港乐观加国却显保守 七天地产讯：富勤谭普顿投资
况截然不同。亚洲投资者在快速增长的环
(Franklin Templeton Investments) 最新
境下已经摆脱了怀疑态度和疑虑情绪。相
2012年的富勤谭普顿环球投资者意见
一项民意调查发现，中港投资者对当地经
比之下，加国投资者持显得较为猜疑和保
调查，对全球19个国家地区共20,623人
济和市场回报的看法，明显较加国投资者
守。”
进行了调查，包括美洲的巴西、智利、墨
乐观。
点是非常重要的。」
在今年较早时候进行的富勤谭普顿
西哥、加拿大和美国；亚太区的澳洲、中
富勤谭普顿投资在其最新的投资者情绪
环球投资者意见调查 (https://www.
国、日本、香港、印度、马来西亚、南韩
调查中指出，54%的香港居民及46% 的中国
franklintempleton.ca/ca/retail/
和新加坡；欧洲的比利时、法国、德国、
居民认为当地经济有所改善，但只有27%的
en/pdf/products/sales_tools/
意大利、波兰和英国。这项调查与杜克大
加国居民对加国经济有相同看法。当被问
global_sentiment_survey.pdf)，访问了
学 (Duke University) 心理和行为经济学
资精英管理的环球及本地投资管理方桉。
及对当地经济未来一至三年的展望，55%的
19个国家地区共超过2万名人士，相当于全
教授Dan Ariely合作设计，由Qualtrics
以美国加州San Mateo市为基地的富勤谭普
香港人士及52%的中国人士表示乐观，而加
球国内生产总值70%1。是项调查在市场週
进行网上调查。受访者是从自愿参与网上
顿投资，拥逾60年投资经验。截至2012年
国人士却只有39%。
期的关键时刻，提供了一个环球情绪和态
调查及投票的人士中选出，年龄均为18岁
4月30日，该公司管理的资产超过 7,260
度的独特写照。
或以上。除加国的调查于3月2日至8日完
亿美元 (7,170亿加元)。详情可浏览www. franklintempleton.ca。
当谈到投资环境，亚洲投资者更形乐 观。调查发现64%的中国居民和55%的香港
尽管加拿大、中国与香港人士对财务问
成外，其馀国家于1月30至2月13日完成
居民，预测当前的市场会录得正回报，但
题的观点不一，他们却同样地偏向本土市
调查。普遍来说，受访者的性别、婚姻状
本文并不构成投资建议或招售证券要
持相同看法的加拿大人士只有41%。被问及
场。65%的加国人士、64%的中国人士和53%
况、教育程度和年龄分佈均反映各国人口
约。在作出投资决定之前，投资者应寻求
具体的资产类别时，中港人士对股票和债
的香港人士会在2012年投资于本土市场。
总体情况。
专业的财务意见，并对任何投资建议取得
券的2012年回报预测，亦较加国人士的预
但只有10%的加国人士预期会在亚洲投资，
Franklin Resources, Inc. (在纽
详尽解释。投资涉及风险。投资价值可有
测为高。
而中国人士则有14%表示会在加美两国投
约证交所之股票代号为BEN) 为环球投资
起跌，投资者或会未能取回全数的投资金
资。
管理机构，以富勤谭普顿投资 (Franklin
额。
位于多伦多的富勤谭普顿投资公司总裁
1. 资 料 来 源 ： 国 际 货 币 基 金 组
兼首席行政总监利德 (Don Reed) 表示：
利德指出：「全球经济不明朗令投资者
Templeton Investments) 名义运作。富
“富勤谭普顿最新研究显示，亚洲投资者
态度谨慎，近四成投资者相信自己的国家
勤谭普顿投资提供由富勤 (Franklin)、
织《环球经济展望》资料库
对前景充满热忱，但加国投资者对未来的
是投资机会最佳的地方。投资者与财务顾
谭普顿 (Templeton)、互惠指引 (Mutual
Economic Outlook Database)，截至2011
展望却远较温和。 我们目睹自2009年金融
问合作，确保投资分散于不同资产类别和
Series)、富得利信託 (Fiduciary Trust)
年9月。佔全球国内生产总值的份额，是以
危机以来，全球各地投资者情绪恢复的情
地域，以限制风险并实现财务目标，这一
、达弼 (Darby) 及拔萃 (Bissett) 等投
购买力平价 (PPP) 为准则计算。
12
(World
地产信息
房市高估10% 无泡沫 进入今年第二季度之后，加国 新屋建筑市场迎来了罕见的火热， 这引起了一些业内经济学家的担 心，并再次警告多伦多房市正陷入 “公寓房狂热”（condo craze） 中。不过，联邦机构和加国最大银 行——皇家银行的经济学家则坚持 房市不存在任何泡沫。 经济学家：加拿大房价高估 10％ 加 拿 大 房 屋 和 按 揭 公 司 （Canada Mortgage & Housing Corp，简称CMHC）本周公布的一 份报告显示，今年4月份全国新屋 开工量（annual home starts） 为24.49万间，年同比增长14％， 达到了自2007年9月以来的最高水 平，而多伦多地区的公寓房建筑尤 其火热，这引起了很多业内人士的 担忧。 在近日举行的布隆伯格加拿大 经济峰会（Bloomberg’s Canada Economic Summit）上，经济学 家、全国最大退休基金管理公司魁 省储蓄投资集团(Caisse de depot et placement du Quebec)的高级 副总裁芬顿（Paul Fenton）不无 担忧地说，加拿大的房地产价格已 经被高估了大约10个百分点。不 过，加拿大的房市并没有“过度建 设”（overbuilding）的迹象，而 房市也不会给全国的财政系统的功 能带来“系统的威胁”（systemic threat）。 丰业资本（Scotia Capital） 的经济学家霍尔特（Derek Holt） 则在研究报告中指出，CMHC的报告
显示出全国新屋动工方面难以置信 的“力量”，其中复式建筑动工量 大涨，反映出全国正面临着的“公 寓房狂热”（condo craze）。 据专门提供共管公寓资讯和分 析的Urbanation本周早些时候提 供的数据，今年首季GTA地区的公 寓成交量为6070宗，创下了历史同 期的最高记录。在第二季度，还有 将近40个公寓楼项目（约1.1万个 单元）要上马，这会将本地市场上 的待售公寓数量推高至1.7万这一 “令人担忧”的水平。 同时，由于房产市场的“狂 热”和“泡沫流言”，联邦央行行 长坎尼(Mark Carney)和联邦财长 费拉狄(Jim Flaherty)早就提高了 警惕，多次表示加拿大民众可能因 房产问题已负债过多。 皇银：全国房市并不存在泡沫 然而，业内专家对房市是否存 在“泡沫”的观点十分不统一。 CMHC在其年度报告中提到，“从现 在的情况来看，说加拿大房产市场 处于泡沫之中还缺乏有效证据。我 公司一直持续关注房产价格和其影 响因素，并未发现异常。” 多名布隆伯格加拿大经济峰会 的与会人员也表示，多伦多的房 产泡沫显然被夸大了。代表全国 按揭经纪的加拿大认证按揭专业 人员协会(Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals，CAAMP)总裁墨菲 (Jim Murphy)坚称，他的协会不 相信全国房市存在泡沫。事实上， CAAMP的调查发现，全国按揭信贷
（mortgage credit）的增长尚低 于历史平均水平。全国最大银行皇 家银行(Royal Bank of Canada)首 席执行官尼克松（Gordon Nixon） 表示，“我们对于房产市场做了整 体的评估，发现事情并没有很多人 说的那么严重，房产市场的弱点是 有的，但是我们的生活没有受到大 的波及。坦率地说，我希望这种夸 大事实的泡沫流言能减少一些。” 多伦多大型地产开发公司 Tridel的销售和市场部副总裁里 奇(Jim Ritchie)表示，在该公司 负责的建设项目中，楼花已经售出 70％，而且首付款至少在20％。此 外，多伦多地区对公寓单元的需求 仍很高，能够托住市场。据该公司 的计算，现在多伦多市区（416地 区）的非公寓类房屋价格已经达到 83万元，而公寓房的平均价格才40 万，相对低廉的房价会吸引年轻的 买家。 里奇还断言，所谓“国际炒家 进入多伦多公寓房市场而产生泡 沫”一说也过于夸张了。在他的公 司负责的项目中，95％的买家都是 本地人，其中60％的是单身或没有 孩子的夫妇。不过，上述专家的坚 持并不能打消所有人的担忧。本地 智囊机构C.D. Howe Institute的 副总裁Finn Poschmann则评论，在 泡沫没有破碎之前，市场的参与者 很难辨识出它的存在。目前加拿大 的房价上涨是“没有根基的”。
近年来，有不少来自中 国内地的买家看中加拿大 房地产增值的潜力，希望 可以越洋购买物业作为投 资。再加上2009年底中国 和加拿大终于签订了特许 旅游目的地协议(Approved Destination Status, 简 称ADS)，使更多内地买家 有机会可以申请旅游签证来 加拿大买房投资。其实，加 拿大政府非常欢迎外国人在 加拿大买房。作为外国人， 在加拿大置业的过程与加拿 大本地人也并没有什么大的 不同。比如在贷款方面，外 国人一样可以向加拿大银行 申请贷款。 只是银行一般 都会要求持外国人身份的买 家支付房价的35%或以上作 为首期，而且要求必须本 人抵达加拿大，与银行in person签署贷款文件，买 卖合约则可以由授权代理人 签署。如果境外买家不需要 贷款，而是全部用现金购买物 业的话，甚至都不需要买家本 人亲自抵达加拿大签署买卖房 屋文件，而是可以通过传真的 方式签署文件或是由授权代理 人在加拿大代理签署。 不过，作为外国人买 家，将来在卖房的过程中， 以及卖房后的税务处理方 面，还是会与本国居民有所
外国人可以在加拿大买房吗？
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不同。居民如果符合有关 Main Residence主要居 屋的条件，可以免资产增 值税。而非居民就必须交 付资产增值税。非居民在 出售房屋时也必须通知加 拿大税务局，并申请一份 清税证明书（Clearance Certificate），以确认因 物业增值而必须交付的税款 数目。该证明会同时发给买 家和卖家，以保护买卖双方 的利益。如果卖方未按此规 定行事，那么买方可能有责 任承担卖方所欠税款。 因此如果卖方是非居 民，律师有权事先扣留高 达房价25%的金额（保证 金）放在信托帐户中。在 收到政府发出的Clearance Certificate后，律师会用 此保证金付清卖家的有关税 项，再将余款退还给卖家。 如果卖家在closing后的30 天内仍然没有拿到清税证明 书或未能够与国税局结清应交 增值税项，律师会将此保证金 会交往国税局，再由卖家报税 时去结清。 另外，律师也会要求非居 民卖家额外的deposit，等结 清地税、管理费、以及水电等 杂费后，再以多退少补的形式 结算the balance。 （未完，待续）
（来源：加国无忧，作者：牧 涛）
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SEPT DAYS Vol 1, No.5, Jeudi, 17 Mai 2012 2012年5月17日 第5期 Tel./电话：514-861-6319
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