Zazhi 95

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Real Estate · Business· Life Style Vos Ressources en Immobilier et Investisement Vol 3

No 9

总第95期

Jeudi

Le 6 Mars

2014

514-861-6319

ads7days@gmail.com

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ISSN 1929-6312


F2 图片新闻 2014年3月6日

第95期

本期责编:利 文

SEPT DAYS .com

上海京剧院《王子复仇记》震撼蒙特利尔观众 【本报讯】(记者独玉)蒙特利 尔中国文化月重头剧目--京剧《王子 复仇记》2月28日和3月1日在蒙特利尔 艺术广场上演。中国驻蒙特利尔总领事 赵江平、中国驻加拿大大使馆公使衔文 化参赞李冬文、蒙特利尔市市长Denis Coderre 、蒙特利尔艺术中心相关负责人 等150余名嘉宾出席演出前的招待会,数 千名观众观看了两天的演出。详细报道 参见385期《七天》。请欣赏招待会、演 出和后台的精彩瞬间。摄影:独玉、宋 伟仁


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1 詹钜辉 2 张子 3 王大鹏 4 地产信息 4 李骥卖房 4 李欣 5 郑先红 吴函芸 6 吴坚 7 刘畅 7 于泽 8 买房卖房 8 陈步廉 9 张继成 10 亚媒专栏 10 MICHELINE COUTURIER 11 王简学 11 甜田地产 11 张五岳 12 逯广辉 13 王永建 14 我爱我家 14 敖任明 14 叶峥嵘

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庭收入的48.7%,均比去年第三季时 低0.2%。 可是,上述的数据是全国平均 数,各地的情形差异巨大。例如第四 季时,在温哥华维持一幢独立的平房 需要投入家庭收入的81.6%,与第三 季相比下降2.3%,是加拿大住宅可承 担度指数最高的地方。其次是多伦多 的55.6%,蒙特利尔为38.8%,渥太 华是36.7%,卡加利33.8%,爱民顿 33%。 皇家银行的住宅可承担指数是这 么计 算出来的 :假设一 个年收入7 万 9000元的家庭,以36万5200元购入 一幢1200平方英尺的平房,依据这 些数据,这个家庭需要以年收入中 的43.4%用于维持住宅,包括房贷偿 付、水电和瓦斯、维修及房地产税等 方面的支出。 这项住宅可承担指数与新近购屋 者更有关联,因为大多数加拿大人是 在房价较低的过去购入住宅的。

38.8%

买家首期付款10%﹐保险金从2%增至 2.4%﹔首期交纳15%﹐保险费从1.75%增至 1.8%。买家首期付款低﹐总体购房成本就 会增加数千元。按揭及房屋公司估计﹐买 家的按揭付款每月平均增加5元。 按揭及房屋公司保险营业副总裁曼纽 尔(Steven Mennill)说﹕“它的用意不是 影响房市活动。”这间公营机构说﹐新费 率是回应提升资本比率的行动﹐那是财务 安全措施。 按揭及房屋公司每年检讨保险金﹐它 说它会每年宣布检讨结果。 加拿大按揭及房屋公司是全国最大的 住房按揭保险商﹐它的保险费率多年维持 稳定﹐但2000年代初开始改变﹐曾在2003 年﹑2005年削减保险金。

加拿大皇家银行(Royal Bank) 近日公布的房地产市场趋势报告说, 全加拿大的住宅可承担度在2013年最 后一季有所下降,但房贷利率可能很 快会上涨,因此这样的改善或许只是 昙花一现。以维持一幢独立的平房为 例,蒙特利尔平均需拿出家庭收入的 38.8%。 住宅可承担度在去年第二、三季 接连恶化后,由于家庭收入增长略微 高于住宅的维持成本增长速度,令去 年最后三个月住宅可承担度稍有好 转。可是,皇家银行的报告警告: “随著长期利率将开始温和上升,维 持住宅的成本增长速度将在2014年底 逐渐快过家庭收入成长的速度,导致 全加住宅可承担度恶化,正如多伦多 目前处于的趋势那样。” 根据皇家银行的计算,在去年第 四季,维持一幢独立的平房,需要投 入平均家庭收入的43.1%,维持一幢 独立的二层楼房,则需要投入平均家

供套平房,蒙特利尔需拿家庭收入的

5月1日起,房屋按揭保险加15%

加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)近日调高 了按揭贷款保险率﹐平均增幅15%。新收费 5月1日生效﹐适用于新按揭﹐已经受保的 不受影响。新收费5月1日生效。 皇家银行(RBC)高级经济师霍格 (Robert Hogue)说﹐按揭贷款保险费上调 ﹐就会加重置业者的负担﹐因为保金一般 纳入按揭内。他说﹐在新制下﹐首次置业 者购买24万元的共管柏文单位﹐先付首期 5%﹐就要多付大约900元债款。25年期的楼 房按揭﹐屋主每月多付的款额不大。 金融机构通常的规例是﹐首期付款低 于20%的买家需付按揭保险。该项保险在贷 款人拖欠还款时保护贷方﹐但费用通常由 贷款人承担。

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魁北克大主教 赴梵蒂冈就任枢机主教 魁北克大主教拉克鲁瓦(Gerald Cyprien Lacroix)日前在梵蒂冈圣伯多禄 大教堂(St. Peter's Basilica)﹐正式就 任枢机主教。 拉克鲁瓦是被教宗方济各(Pope Francis)所拣选的19人之一﹐晋升至这个 高级神职职位。前教宗本笃十六世(Pope Benedict XVI )﹐也出席了仪式。拉克鲁瓦 说﹐他对此项任命感到十分荣幸。他在仪式 后说﹕“这是一个阳光明媚的日子﹐对于今 日与我在一起的人们﹐我心中充满暖意。” 获任枢机主教﹐意味56岁的拉克鲁瓦 将参与选举下一届教宗。选举教宗被视为 枢机主教的最重要一项工作。梵蒂冈现有 4名来自加拿大的枢机主教﹐除拉克鲁瓦 外﹐还有韦莱(Marc Ouellet)、图尔科特

(Jean-Claude Turcotte)与科林斯(Thomas Collins)。图尔科特接受采访时指出﹐未满 65岁而被任命枢机主教十分罕见﹐但他称拉 克鲁瓦是个特别的人。 教宗方济各所拣选的多位新枢机主教 ﹐来自亚洲、非 洲及拉美﹐包括 来自诸如海地、 非洲布基纳法索 (Burkina Faso) 等发展中国家的 代表。这个做法 符合教宗的信念 ﹐即教会必须更 多关注贫穷阶 层。

退休福利,加拿大排名全球第14位 加拿大退休福利最新的全球排名虽然略 为下滑一位,但医疗制度和退休人士的社会 保障仍然深受赞扬。 法储银资产管理公司(Natixis Global Asset Management)与CoreData对全球150 个国家发表的第二份退休幸福年度报告显 示,加拿大排名从去年的第13位,滑落至今 年的第14位,但整体评分维持不变,只是部 分国家有改善,但亦有个别国家剧跌。 报告指出,加拿大退休者在生活质量以 及财务排名,远远抛离排行榜前30个国家 的平均成绩,加国的退休人士享有顶尖医疗

制度和全民医疗保险,国民寿命亦长。加拿 大退休者的财务状况更大幅改善,在该项指 标的排名由第17位,上升至第8位。调查认 为,丰富的天然资源带动加拿大经济发展, 有能力改善社会保障。 今年在排行榜前10名的国家几乎由北欧 为主的欧洲国家囊括,分别是瑞士、挪威、 奥地利、瑞典、澳洲、丹麦、德国、芬兰、 纽西兰和卢森堡,冰岛、比利时、荷兰、加 拿大和法国则紧随其后。 澳洲由于经济快速增长和失业率非常 低,排名上升到第5位,纽西兰因为入差距 缩小,从第22位上升到第9位。 这项调查主 要衡量医疗、生活质量、财务和物质享受4 个主要指标,每项再细分为医生人数、医院 病床数目、污染和收入等。 福利全球最新排名 1.瑞士 2.挪威 3.奥地利 4.瑞典 5.澳洲 6.丹麦 7.德国 8.芬兰 9.纽西兰 10.卢森堡 11.冰岛 12.比利时 13.荷兰 14.加拿大


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买房卖房 2014年3月6日

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频繁买卖房产当心遭税局盯上 加拿大纳税人买卖自住房赚了钱,自 己认为是免税的,所以不报,但加拿大税 务局却认为是炒房,从中所得应按生意收 入纳税。杜先生的遭遇就是一个典型的案 例。 杜先生在2009和2010两年卖了两个房 子,并在为这两年报税时没有申报,因为 他认为这两年出售的两栋房子都属他的主 要住所(Principal Residence),从中所 得属于100%免税的资本增值。相反,税局 则认为他的房屋买卖属于生意运作,而从 中所得应按生意收入来计算所得税。 杜先生房屋买卖的基本情况是,在2009 年之前他一家三口一直是住在他于2005年 购买的一个半独立屋。2006年7月他买了一 个公寓单元的楼花;该公寓于2009年5月完 工。杜家决定般进公寓,而将半独立屋出 租,但般进后他才发现该公寓单元比原来

想象小多了(原看到的只是设计方案)。 所以他住进两个月后就挂牌出售,并于 2009年10月出手,净赚11万多。随后杜先 生又在与多伦多相邻的万锦市购买了一个 独立屋住宅。住进不久他发现虽然房子够 大但维持费用太高;有些费用都是事先没 想象到的。他感到压力很大,愈来愈觉得 难以承受,所以决定又要换房。这次卖房 于2010年11月成交,净赚7万多元。 税局根据网上信息于2012年初挑出杜先 生查税。税局查税部门认为杜先生这两年 房屋买卖频繁,每次拥有产权时间不长, 并且买卖利润可观,象是在炒房,从中所 得应按生意收入纳税。所以查税结果评估 出税款两年共达10万多(包括补税,罚款 和利息)。针对上述评估,杜先生进行了 上诉并获得成功。 税局上诉部根据案例法区分资本增值与

按揭上升 加拿大业主房屋负担压力增大 据CTV网站报道,加拿大皇家银 行(RBC)发布的房屋负担能力报告 显示,2013年第4季度房屋开支与

收入的比例略为下跌,但同时提出 警告,由于按揭利率在今年开始上 升,因此业主可能面临越来越大的 房屋负担压力。 皇银的报告说,去年第二和第 三季度房屋开支与收入的比例均呈 上升之势,但第4季度则录得下降: 其中独立平房的比例为43.1%;2层标 准建筑平均为48.7%;这两项数据均 比去年第三季度要低0.2个百分点。

生意收入的六个因素,对杜先生的上诉进 行了分析。这六因素包括:物业的性质或 类型,业主占有时间的长短,类似的交易 (或运作)的频率,对物业进行的加工或 改进,导致出售物业的情形,以及纳税人 在购买时的动机和意向。税局上诉部的结 论是杜先生在2009和2010年出售的两处房 产虽然拥有时间不长,但每次出售都有特 殊原因,并不像在炒房,所以从中所得属 于资本增值;同时由于该两物业均属他正 常居住的住所,房屋买卖利润应属免税的 资本增值。 纳税人一般知道每家可享受一个免税自 住房的名额,并且要求不高,只要真正搬 进去住就行了,但这只是许多规则的一部 分。简单地说,从结果上看,纳税人从房 地产交易中所得的税务待遇可分为三种: 享受100%免税(自住房),50%算纳税收入

(资本增值),100%算纳税收入(生意收 入)。然而,从性质上看,房地产交易所 得只有两大类,即资本增值和生意收入, 而纳税人出卖“主要住所”(Principal Residence)的所得,属于资本增值,只不 过是一种例外的资本增值,即免税的资本 增值。所以,一个房屋交易的所得,一旦 被定性为生意收入,就与资本增值没关系 了,屋主就不可能享受“主要住所”免税 的税务待遇。换句话说,在程序上有关所 得只有在第一步被定性为资本增值的前提 下,才有机会进入下一步去区分是一般的 应纳税的资本增值,还是例外的免税的资 本增值(自住房)。这就是为什么在上述 案例里,一旦杜先生的房屋买卖是被定性 为生意运作(即炒房),就无免税自住房 可言了。

蒙特利尔市中心整幢楼被烧毁 2月28日下午4:30左右,蒙特利尔市中心 Mackay街在Rene-Levesque大街和Overdale街之 间西侧的一幢3层建筑发生火灾。消防部门称, 这是一场5级火灾,共出动150余名消防员救火。 消防部门称,失火的建筑位于蒙特利尔 Mackay街1070号,原先为旅馆,在2007年以400 万元的价格转为社会住房。火势是从这幢有着42 个单元的建筑的地下室燃起的,然后向上吞噬了 这幢建筑。目前,火灾损失尚不清楚。 所幸火灾中没有人受伤,大约有50人被疏 散,警方要求居民在Stanley街上的YMCA集中,

以便为他们安排临时住所。因为大火,整幢楼需 要被拆除重建。


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Wellington-De-l'Église 作为凡尔登(Verdun)三大 社区(Wellington-De-l'Église、 Desmarchais-Crawford和Île-desSœurs)之一,Wellington-De-l'Église就 像一家经历了数百年风风雨雨的老商铺。 繁华、衰落、复兴,在旁观者看来,虽然 一切都似乎如此平淡无奇;但是,对于这 个社区的居民来说,却有着说不完的辛 酸,道不尽的期望。 Wellington商业街 如果您从De l'Église地铁站站台西端 的Wellington出口出来,一条古老而繁华 的商业街便呈现在您的眼前。这条街总长6 公里,西起LaSalle西面的Woodland街,向 东一直延伸到蒙特利尔老城的McGill街。 这条街之所以被命名为Willington, 是为了纪念前英国首相Arthur Wellesley de Wellington将军 (1769-1852),此公曾 经提议宽恕魁北克1837-1938年间起义的魁 独人士。 作为一条商业街,Willington的兴起 和修女岛(Île-des-Sœurs)的开发存在 着非常紧密的联系。十九世纪初,凡尔登 建市,随后移民大量涌入,公共交通事业 蓬勃发展,到十九世纪中叶,Wellington 成为蒙特利尔岛上最繁华的商业街之一。 后来,随着两次世界大战,与作为大后方 的北美各地相似,Wellington街也迎来了 最繁华的时期。但是,随着战事的结束, 各项设施的老化,从上世纪五十年代开 始,这条街开始衰落。到了上世纪八十年

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代,因为比较偏远的地理位置、建筑物的 老化、经济的衰退、周边商业中心的吸引 都使得凡尔登成为一个日渐衰落的城市, Wellington街也未因此陷入商业最低迷 的时期。客人寥寥,很多店铺关闭,但也 有一些实力雄厚一些的商铺苦撑局面。从 2000年开始,得益于房屋翻新计划的实 施、邻近飞机库的拆迁等,这里的商业环 境开始好转,Wellington街又开始复兴。 为了推动这种良好局面,政府为翻新商铺 门面的业主发放补贴,放宽土地开发许可 证的发放,将原来的地面电力输送线路埋 入地下,使得Wellington街的面貌焕然 一新,从而吸引力倍增。一些咖啡馆、餐 馆、熟食店、面包糕点铺等二十多家新商 铺开张。2006年,Wellington街的繁荣景 象已经非常诱人了。 历史遗产 在De l'Église地铁站周围,分布着 许多历史文化遗产。在这里,限于篇幅, 我们仅介绍一座教堂、一家银行和一个礼 堂。 Église Notre-Dame-des-SeptDouleurs是凡尔登法语教区的第一个天主 教堂。这座建堂建于1899年至1914年,当 时这里还有一个和教堂同名的学校。1911 年至1914年, 建筑师Venne和Labelle又 建设了一座新的教堂并且增建了一栋本堂 神甫宿舍楼。记住这个教堂的地址:4155, rue Wellington。 在这座教堂的东面不远处,还有一

个建筑物也很值得一提,这就是Banque d'épargne(储蓄所)。这个建筑物建成于 1931年,曾经是本地第一家储蓄银行,它 的设计师是Donat-Arthur Gason 和 Louis Parant。当时的廊柱和浮雕目前仍然保存 完好。现在,这个建筑物的第一层是一个 餐馆。如果您想去那里看看,别忘了门牌 号码:4073, rue Wellington。 Auditorium de Verdun(凡尔登大 礼堂)长300英尺,宽165英尺,高60英 尺,里面有3795个座位,建于第二次世界 大战期间,主体建筑落成时间是1939年11 月28日,其附属建筑Denis-Savard竞技场 建于1970年。战争期间,这个建筑物曾经 租给军方使用。在这个礼堂里面,可以组 织大型的表演。1946年,这座大礼堂为冰 球和溜冰运动敞开大门。著名冰球运动员 Maurice Richard曾经作为凡尔登枫叶队 (Maple Leafs de Verdun)的队员在这 里开始了他的职业生涯,曾连续几年在这 里训练。今天,这座大礼堂为当地冰上运 动爱好者和Collège Selwyn House冰球队 提供场地服务。这个大礼堂的地址是4110, boulevard LaSalle。 华人 蒙特利尔虽然有一个被称为“唐人 街”的社区,但是严格说来,大部分华 人并不在“唐人街”居住,而只是把那 里作为养家糊口去处。经过数百年的风 风雨雨,逐渐形成了几个主要的华人相 对比较集中的所谓“华人聚居小区”,

撰稿 亚媒 Wellington-De-l'Église便是其中之一。 华人比较热衷购买这个社区的排屋 投资房。除了用于出租之外,因为邻近商 业街,这些房产的地面一层还可以开发成 商铺,即所谓的“上居下铺”。华人开店 做生意最热衷的当然是便利店,这种情况 在全加拿大都很普遍。不过在这里,华人 经营的花样要更丰富一些。除了便利店之 外,在服装店、按摩院、餐馆、理发店、 大小超市、各种服装店、电器店、家具 店、打印复印社等,都能够看到华人的身 影。近几年来,这里的不少华人商铺甚至 发展成为了全蒙特利尔的华人“名店”, 如田园超市、新华超市、喜胜人家、王记 饭馆、亚洲国际超市等。因为这些华人店 铺比较集中,加上街两边的小区里住了不 少华人移民和留学生,所以又有“小唐人 街”的美称。 如果您希望了解更多同类信息,请登 陆www.accophoto.com,点击“亚媒中文博 客”。


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加拿大楼市将跌30%? 知名基金大减仓 据晨星(Morningstar)数据,全球最大债券 基金业者太平洋投资管理公司(PIMCO)的旗舰基 金Total Return Fund减半了加拿大债券持有量 (包括市政级债券),去年三季度持仓占组合比率 降至约2%,而去年同期为4%。由格罗斯管理的 Total Return Fund基金规模为2370亿美元。 在2007年开始的那场全球金融危机中,加拿 大相比其他发达国家较好的抵御住了风险。加拿 大银行业的评级是发达国家中同业中最高的。

(加拿大和美国房地产走势对比) 然而在时任央行行长卡尼的领导下,低利率 和信贷宽松政策推高了加拿大的房地产价格。经 济学家认为加拿大家庭负债水平已经高达了不可 持续的水平。 51.CA 加国无忧

PIMCO 加拿大资产组合部门主管Ed Devlin 告诉英国《金融时报》:看空加拿大房地产已 经有一段时间,预期随着按揭收紧和借款利率提 高,今年房产市场活动和价格将下降。 他说:“我一直在向投资者说明楼市如何高 估。今年房价趋势将会改变,我真的认为这将发 生在今年。”事实上自去年以来PIMCO每一个季 度都在削减对加拿大的敞口。 包括高盛、德意志银行在的投行均指出加拿 大房产市场被高估,但是迄今几乎没有 大机构向PIMCO一样明确表态正在削减持 仓。 去年12月德银报告加拿大是全球房 产最贵的国家,加拿大房产价值比历史 水平高60%。在此之前,高盛发布报告指 出,加拿大部分地区出现建房过度的迹 象,超低利率正在影响房地产市场,预 计房价可能大跌。 加拿大政府试图采取措施遏制房产 过热。政府缩短了按揭贷款最长还款期 限,引入私人保险公司对按揭贷款进行 保险,来分担政府的风险。 今年2月份加拿大政府决定取消备受 争议的“移民投资者计划”以及“企业 家移民计划”。 此前由于成本低且毫无风险,加拿大的移民 投资者计划成为全球最受欢迎的财富移民计划, 包括中国大陆居民在内的海外富豪买方,被认为 是推高加房价的主要原因之一。

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有人免费送房子,但要出运费搬走 加拿大城市楼价高企,但 有人愿意免费送屋!杜华逊 (Tsawwassen)一名屋主近日在交易 网站Craigslist张贴广告,声称愿 意将一间在1960年代兴建、面积有 1100呎的农舍(Rancher)小屋免费送 出,立即引起热议。但屋主史密斯 (Susanne Smith)指出,她只送屋不 送地,想要这间免费农舍的人士, 唯一的条件是必须自行花钱“搬 屋”。 史密斯接受传媒访问时说,自己 在房子上付出很多心血,现在不需 要这间房子,只是因为空间太小, 房子本身并无问题。她计划在土地 上重新兴建一间面积更大的房子, 但因为舍不得将旧屋夷平,才决定 送人。 她说:“我们做了一些研究,发 现的确有公司可以做全屋搬迁”。 她透露,已经有十多名有兴趣的 “买家”和她联系,目前她正在筛 选最合适的人选,以及了解他们是 否对搬屋牵涉的工作及费用有概 念。被问及房屋的搬迁费用,她估 计应该是数千元,相对于房屋本身 的价值,这笔费用并不贵。 史密斯在Craigslist张贴免 费送屋广告,并张贴多张房屋内外 的照片,农舍小屋除了外观维修良 好,室内的装修也十分不错,客厅 宽敞,壁炉设计优雅,客厅及厨房 采光俱佳,风格温馨。

一名地产经纪指出,加拿大愈来 有愈多屋主捨不得拆掉老房子,而 希望将房屋送人,以延续与老屋的 感情,他不认同将整间屋搬走只需 几千元,认为费用有可能需要几万 元,至于会否有人愿意搬走,则要 看有没有人刚好有地,又有能力负 担搬屋费。 今年1月,卡加利亦曾有善心 的乡村歌手黑斯蒂(Jason Hastie) 在Kijiji网站刊登广告,表示愿意 将他的三房独立平房,捐赠给去年 夏天受水灾影响而需重建家园的灾 民。 该则免费送屋广告在几天内已有 几十万人次浏览,他自己亦收到超 过2000封查询电邮。后来房屋送给 了一对住在高河镇(High River)的 夫妇,他们去年度过人生极为悲惨 的一年,不仅在水灾中失去房屋, 儿子亦在去年死于车祸。 有搬屋公司看到新闻大为感动, 提供了免费搬屋服务,让该对获赠 房屋的夫妇省下2.5万至3万元的 “搬屋”费用。

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受到在韩国济洲岛的房地产开发 计划一举成功的激励,上海绿地集团 (Greenland Group)对进军海外的信心 大增,目光现瞄准北美,继在纽约和洛 杉矶购建兴建大型商住工程后,绿地集 团下一步将是在多伦多和温哥华两地大 兴土木,建筑一系列的共管公寓大楼。 绿地集团初步计划在多伦多展开三个 大型房地产开发项目:紧邻多伦多市中 心的两栋150公尺高的共管公寓大厦,在 安大略湖畔的两栋高层住宅楼,另一处 是多伦多东部的大型城市综合体项目。 绿地集团表示,力争上半年确定投资意 向,制订具体规画。 为了在多伦多和温哥华两地大展拳 脚,绿地集团已在加拿大成立全资子公 司加拿大绿地。据绿地集团海外部人士 透露,加拿大绿地正与掌握多伦多上述 三处土地所有权的公司洽谈,要等到把 这些地皮买到手,才能走下一步,亦即 绿地集团在其新闻稿中说的“力争上半 年确定投资意向,制订具体规画。” 本月稍早,绿地集团董事长暨总裁 张玉良在多伦多拜会福特市长,福特表

上海绿地集团董事长暨总裁张玉 良(右)拜会多伦多市长福特。 12

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上海地产商拟在加拿大建公寓 示,欢迎绿地集团来多伦多发展,多伦 多与中国企业有着良好、悠久的合作关 系,市政府各部门将给予绿地集团一切 支持和帮助。 张玉良告诉福特,进军多伦多绝不 是心血来潮,而是绿地集团深思熟虑, 对多伦多作了长期考察后作出的战略决 策。 该消息人士说,绿地对温哥华也很有 兴趣,温哥华目前虽然房价高昂,购买 地皮成本很高,但温市隔洋与中港台相 望,和多伦多相比,搭飞机去温市的时 间缩短至少五小时,拥有优越的地利之 便,所以看好温哥华,这是绿地集团有 意要去发展的好地方。 早在2008年夏季,包括目前担任绿 地集团海外部负责人在内的海外市场考 察团便来到加拿大走访,他们当时不仅 调查加拿大的宏观房地产市场,甚至走 进普通市民的住宅里里外外参观,与住 宅主人交谈,以了解多伦多的住宅市 场。 但是,最终促使绿地集团下决心前进 北美,是该公司在韩国济洲岛汉拿山小 镇房地产开发计划成功,绿地集团不仅 在韩国乘胜追加投资,与韩国东和投资 公司签署合作协议,将投资60亿元人民 币(约合11亿加元)建造济州最高双子 塔,又决定大举进入美国和加拿大。 总部设在上海的绿地集团是中国500 强企业之一,早年在上海建造公寓大 楼,后来经营版图逐渐扩大,房地产开 发工程扩展到长江三角洲的广大地区。

屋顶积雪致漏水冬天难修补, 应防患未然 加拿大今冬大雪纷飞,街道马路被厚厚 的白雪覆蓋,雪坝堆得很高,市民家居的屋 顶也未能幸免,众多屋顶都被压了重重的积 雪。积雪若令致屋顶漏水,求助时可能遇上 重重困难。 积雪对屋顶是否构成危害﹖屋主有何对 策﹖尖顶和平顶哪个好些﹖有专修屋顶的专 家便指出,冬天通常无法上屋顶检修。 两名修理屋顶的技师都表示,厚厚的白 雪对新的屋顶没什么影响,但如果是比较旧 的屋顶,多年没有翻修了,雪融化之后可能 结冰,当气温回升之后化水,可能渗入房 屋。 一位留学生便指出,屋顶曾因为雪暴带 来的损害而漏水,当时与镇屋区的管理员联 络,对方回应区内数间镇屋都有同样状况, 但现今无法上屋顶,要待天气转暖,雪融了 以后才能全面维修。

有时居民不得 不以水桶接屋顶漏 水。

积的。 技师史群表示,冬天通常无法上屋顶检 修。因此,如果是比较年久的房屋,最好是 早一点翻修屋顶,到了冬天落大雪时,也就 可以高枕无忧了。

严冬降雪若令致屋顶漏水,求助时可能 遇上重重困难。

平顶屋省费 尖顶易排水少积雪 大雪降临时,尖顶的房屋积雪就会少一 些。但如今平顶房屋似乎日见普遍。对此,技 师刘先生认为,平顶的优势是可以放东西,也 容易做绿色屋顶,因此愈来愈受到人们的喜 欢,尤其是商业单位,更愿意做平顶。 此外,史群表示,建设平顶还有一个好 处是省材料省费用,也是平顶盛行的原因。 尖顶的确方便雨水流走,雪不容易堆积,但 建造时耗材料多,费用也相应高。对于屋顶 上铺满积雪的市民来说,极可能遇上屋顶冰 块在夜间突然爆烈,深夜怪声可能以为是有 盗贼光顾。

雪水比雨水更易渗透 两 名 技 师 指 出,比起雨水,雪 水渗透的机会比较 大一些。因为大雨 落下,雨水会即刻 被排走;但雪水则 不那么容易,如果 渗透时也常是大面


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移民代价几何?富人弃国籍不愿做美国人 美国财政部2月公布的最新数据显示, 富人“告别美国”越来越时髦,2013年放 弃公民身份的美国人和永久居留权的移民 人数飙升至2999 人,创下新高。这个数字 比2012 年的932人增长了221%,比此前保 持最高纪录的2011年至少增加了68%。根据 统计,从1998年到2013 年,放弃美国国 籍和永久居留权的人数为13188人。当然, 如果和外国人入籍成为美国人的数字相 比,不愿当美国人的数字小多了,在过去 10年,外国出生者归化入籍的人数有660万 人。 放弃美国国籍和永久居民权的人大致可 以分成三种类型:一是长期居住在国外的 人。二是两边跑的人。第三种人是居住在 美国的富人,由于美国对资本利得征税, 这也让有些富豪感觉不自在。 在美国,放弃国籍的人士必须向税务局 递交相应表格,资产超过一定金额的人还 必须按照市值缴纳“弃籍税”。他们之所 以不想再做美国人的主要原因多为不愿意 再向“山姆大叔”缴重税了。 在美国,放弃国籍是一个十分流程化的 行为,并没有赋予太多的政治因素。美国 公民在国务院完成放弃国籍手续之后,还 需要到税务局完成必备手续才能改变自己 的纳税义务。根据针对弃籍人士的特殊税 务规定,所有弃籍人士必须向税务局递交 相应表格,资产超过一定金额的人还必须 按照市值缴纳“弃籍税”。 富人为何不愿做美国人

美国人放弃国籍或是移民放弃永久居留 权的现象早就存在,在2010 年以前每年都 有数百人不做美国人了。而2010年后放弃 美国国籍或是移民放弃永久居留权的人数 首次超过千人。为什么会出现这种状况, 这里就需要了解美国税收体系以及政府开 始大力追查海外逃税的新政。 首先,美国是世界上为数不多不按居住 地而是按国籍申报和缴纳个人所得税的国 家。只要是美国公民和永久居民,不论你 的财产分布在哪,也不论你是住在美国还 是他国,一律要向美国政府申报个人所得 税。其次,不论收入来自哪里,在美国赚 钱也好,到非洲淘金也行,留在中国发财 也罢,现在则是全部的收入甚至资产都要 向“山姆大叔”申报。 “自首计划”尝到甜头 “山姆大叔”这些年手头紧,发现不少 美国人在海外的资产常常不报税,这还了 得。因此美国税务局下了一道令,只要是 在海外银行账户存有10000美元以上的美国 人和绿卡持有者,统统要向税务局申报, 而且美国还要求一些国家的银行向美国提 供美国人在银行的账户情况,拒不合作的 银行在美国做生意时会遭到罚款。 从2009年开始,美国国税局连续两年 推出海外银行账户存款超过10000 美元主 动申报的“自首计划”,结果收到意想不 到的好效果。2011 年底,美国国税局再接 再厉,要求民众申报超过50000 美元的海

外金融资产。这项被媒体称之为“肥咖” 的新规定很厉害,不论是美国公民还是绿 卡拥有者,美国以外地区拥有的金融资产 则需要申报甚至要缴纳较高的税金。所以 2010年以后放弃美国国籍的人数明显上 升,他们不想再做美国人的主要原因多为 不愿意再向“山姆大叔”缴重税了。过去 资产在海外,“山姆大叔”不知道,能逃 税就逃税,现在这样做风险很大。为了保 财,只好向美国人说再见了。 专家认为,放弃美国国籍和绿卡人数 的增多,表明居住在海外的美国人以及众 多的绿卡持有者的某种担心,即政府不断 加大对海外资产申报和清查力度,他们的 财产面临被曝光的风险。2009 年瑞士一家 著名银行被美国政府指控帮助美国人隐藏 资产,后来这家银行向美国政府支付7.8亿 美元和解金逃过一劫。此后有80名美国公 民被起诉,而瑞士一家最老的银行因协助 美国公民隐藏12亿美元的财产在认罪后关 门。美国国税局追查美国人海外隐藏资产 效果显著,除了已为国库收缴上来60亿美 元的税收和罚款外,还有50亿美元的钱等 待进账。 今年开始进入查账期 根据规定,对外国金融机构的旧账户余 额测试期为2014年6 月30 日;100 万美元 以上高余额旧账户的审查日期为2015 年7 月1 日;5 万到100 万美元余额的账户审 查日期为2016 年7 月1 日;新账户的审查 为2014 年7 月1 日;外国金融机构账户申

报为2015年3月31日。 为防止国际逃税,美国与多个外国金融 机构签订了协议,但依然引起了一些外国 政府、金融机构和海外美国公民及绿卡持 有者的不满,有些外国银行甚至因此对美 国商人关上了大门。 什么人选择放弃国籍和绿卡 放弃美国国籍和永久居民权的人大致 可以分成三种类型:一是长期居住在国外 的人。目前美国公民大约有720 万人居住 在国外,而每年申报海外资产的家庭不足 百万,这表明数百万美国公民没有按照法 律来报税。美国税务局要求申报海外银行 账户和资产,对这部分的人影响最大。二 是两边跑的人。在申报海外资产政策出台 后,原有的财富就得申报、就得多缴税。 而且持有绿卡者也要和美国公民一样按照 规定申报全球的资产,目前有1330 万绿卡 持有者居住在美国和海外。很多绿卡持有 者是在母国赚钱和积累的财富,如今要给 美国的“山姆大叔”缴税,一些人自然是 心不甘情不愿。第三种人是居住在美国的 富人,由于美国对资本利得征税,这也让 有些富豪感觉不自在。 当然,有的人放弃美国国籍不是因为不 想缴税,而是在所居国遇到一些困惑。一 名居住在苏黎世的美国公民丹尼尔在2013 年10月放弃了美国国籍,其原因很简单, 一些瑞士银行开始不与美国客户做生意, 他很难在银行获得贷款。 15


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怎么用房产来养老 永明金融所做的一份调查报告显示, 约四分一加人退休后,会将自己的居所作 为主要收入来源。66岁的许先生正是这 四分一人里面的其中之一,他将已供完的 房子按给银行,拿了条信贷额(Line of credit)﹐他计算过,未来最少10年他和妻 子的基本生活不愁。

是按了给银行,不是卖断,所以你仍然拥 有居住权而不用付租。 利用房子养老的方法,除了按了房子向 银行取得信贷额外,还有传统的大屋换小 屋﹐拿着现金差价在手,又或卖了房子, 拿取现金然后入住老人院等方法,当然也 有人利用逆向抵押贷款方法,但这以主流

第 二 种 方 式 就是逆向房屋抵 押贷款(Reverse mortgage)。金融 机构根据贷款人及 配偶的年龄﹑房产 形式﹑房产的估价

许先生说,他早年买下的房子已供满, 子女长大成人﹐能独立生活,他觉得他应 该享受自己大半生工作取得的一点成果。 在投资顾问的建议下,他将值70万元的房 子按给银行,取得楼价的60%即42万元信贷 额,办理过程中不用调查入息,利息是优 惠利率加半厘,利息在他提取贷款时才计 算。许先生说,一些银行甚至可以给你房 价80%的信贷额。

白人为多,华人少用。 投资专业人士表示﹐对于大部分即将退 休的人士来说﹐他们已经供完楼﹐百分之 百地拥有了自己房屋的产权﹐有的人就打 算利用目前升值的房产。“如果他们想利 用目前加拿大蓬勃的楼市﹐通常的做法就 是卖掉现在居住的大屋﹐改去住较小的房 子﹐甚至搬去住公寓。这样不但省去铲雪 剪草的维护工作﹐还能从大屋变小屋的差 价中得到一笔钱﹐放在银行内生息。虽然 目前利率较低﹐得到的利息较少﹐但对退 休金多多少少也是一个帮补。” 但大屋换小屋的方式会令生活质量有所 下降。宏达理财亚洲业务总监钟颖辉表示﹐ 一些老人对自己的房子很喜欢﹐或者所居 住的环境方便良好﹐不愿意离开﹐但又不 想错过高涨的楼市﹐所就有金融机构提供 了另外两种选择。 第一种就是房屋正值信用额度(编者按﹕ 即类近上文许先生的做法)。业主把自己的房 产抵押之后﹐获得一个信用限额。在年度支 取限额内﹐借贷人随时支取任意数额﹐借 多少就还多少﹐很灵活。这个方式还适合 那些已经把钱投资到别处﹐缺乏资金周转 的人,此种方式的好处是灵活和利率通常 较低。

等﹐按房产估价的 某个比例放贷。贷 款人的年纪愈大﹐ 这个比例就愈高﹐ 但最高也不会超过 50%。 钟颖辉说:“为什么不超过50%﹖这 也很好理解。就算将来楼市下跌﹐房子卖 掉之后﹐还是能够偿清贷款。” 钟颖辉称﹐在目前的银行贷款低息的情 况下﹐据保守估计﹐全加拿大目前的房产 价值﹐比正常情况下要高出一成﹐有房产 泡沫的风险。

贷款非入息不用缴入息税 他计算过,即使他现时没有了工作, 因届65岁退休年龄,可从政府的退休金计 划(CPP)和补贴中拿到约900多元,然后每 月从银行中提取3000元贷款,每月差不多 4000元,够他与妻子的基本生活费,将来 妻子满了65岁,又再有另一个900元,生活 就更宽裕。而且这3000元是贷款,不是入 息,不用缴入息税,比提用RRSP更好。由 于贷款是透过按揭房屋而来,你可以还息 不还本,甚至连利息也不还,从信贷额中 拿钱去还就是了。 10年后若信贷额用光而又未死,可把房 子卖了,拿回屋价剩下的四成维生,那是 28万元。若信贷额未用完就离世,那就立 下遗嘱,把余下的钱给子女。由于房子只

逆向抵押 华人少用 较受主流人士采用的逆向房屋抵押贷款 (Reverse mortgage),其好处是:第一,容 易获取﹐无需健康证明﹑收入证明和信用纪 录﹔其次﹐获得的贷款为免交税的现金收入﹐ 既可一次性领取﹐也可分期获取﹔第三﹐只要 贷款人及配偶任何一方不搬家﹑不卖房﹐居住 期间就不必偿还贷款本息﹐同时还完全保留 已抵押房产的所有权和支配权。 此外﹐如果贷款人出售抵押的房产﹐所 获的款项要用于交付累积的贷款本息。即 使是卖房所得低于贷款本息﹐贷款人也仅 需交纳售房款额。

目前在加拿大提供逆向房屋抵押贷款 服务的﹐只有“住房净值银行”(HomeEquity Bank)一家﹐该银行主理的“加拿大人房产收 入计划”(Canadian Home Income Plan)﹐向 55岁以上的老年业主提供逆向房屋抵押贷 款。 虽然逆向贷款有上述优点﹐但相对于比 较热中此种贷款方式的西人来说﹐华人对 它的兴趣较小﹐主要原因还是华人秉持比较 保守的理财观念。西人习惯借钱度日﹐没钱 了就去借﹐不管是问银行借﹐问金融机构 借﹐还是问政府借﹐总之就是借。就算还 不起﹐它也不会像贷款买楼那样﹐还不起 债银行就要收楼﹐把房主赶去睡街。”而 华人大多不喜欢欠债﹐如果有可能﹐都是 尽快还清债务。 钟颖辉指出﹐目前逆向房屋抵押贷款的 年利率为4厘至6厘﹐远远高出大多数的购 房贷款利率。据计算﹐假设一对老夫妻现 在做逆向房屋抵押贷款借到5万元﹐14年之 后﹐他们的债务会高达20万元。 17


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带孩子去办公室 常会有人把自己的孩子带到办公室,希 望他们能学到有关事业发展的宝贵经验、 了解到辛勤工作能够带来回报。但是孩子 所感知到的往往和父母所想的不一样。 宾夕法尼亚州立大学(Pennsylvania State University)健康及人类发展学院主 任安·克劳特(Ann C. Crouter)说,最大 的一个好处是:让孩子们到办公室看看有 助于增强亲子关系,并让白天每个人都在 干什么的讨论变得容易一些。 对较小的孩子来说,白领工作就是 一个黑匣子。马萨诸塞大学阿默斯特 分校(University of Massachusetts, Amherst)家庭研究中心(Center for Research on Families)主任莫林·佩里詹金斯(Maureen Perry-Jenkins)说:“年 龄较小的孩子不知道坐办公室的父母在做 什么。他们会想:‘ 你们整天什么事都不 干,就只是坐在电脑前面。’” 领导这项研究的佩里 詹金斯说,父母 是水管工或消防员的八至10岁的小孩很容 易就能明白父母是做什么的。但坐办公室 的上班族的孩子更多的只是一些直观的印 象:办公楼的样子和感觉,大厅里的大雕 塑或者餐厅里的食物。这项研究对138个家 庭进行了研究。 布莱克斯堡(Blacksburg)弗吉尼亚理 工大学(Virginia Tech)人类发展学教授阿 尼撒·兹翁科维奇(Anisa Zvonkovic)说, 到了中学,孩子们就会敏锐地观察到工作 对父母时间的要求,父母工作的节奏和父 母的地位。他们会学会站在别人的角度看 问题,并且能注意到父母的情绪和态度。

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12岁的布莱恩·卡塔特(Brian Katat) 和九岁的妹妹凯伦(Karen)从很小的时候 开始就经常去父母在新泽西富兰克林湖 (Franklin Lakes)开的餐厅Blimpie。他们 的父亲博比(Bobby)说,孩子们会帮忙擦桌 子和折菜单。 两个孩子都看到了父亲如何辛苦地让顾 客满意——包括偶尔有的脾气比较差或者 不太高兴的顾客。凯伦说:“有时候菜都 上了,他们又会改变主意,说‘我想要火 腿而不是烤牛肉’。” 博比说,他和太太 米尔娜(Mirna)设法教导孩子不要随便对别 人评头论足:“我们不知道他们经历了些 什么。”两个孩子都说为自己的父母感到骄 傲,但布莱恩说他不想从事餐饮业的工作。 到了十几岁,孩子们会想办法发展自己 的能力,并将其与今后想从事的工作联系 起来。与此同时,他们也会努力地建立独 立于父母之外的身份认同。 从女儿凯蒂(Katie)三岁左右开始,林 恩·布拉德利(Lynn Bradley)就会在学校 放假时把她带到自己在弗吉尼亚州夏洛茨 维尔(Charlottesville)的律所办公室。凯 蒂说,和妈妈一起上庭,“我能看到她如 何从一位母亲变成一名真正需要帮助客户 解决问题的律师”。 10岁的时候,凯蒂开始在妈妈所在的 Tucker Griffin Barnes律所的会议室里扮 “律师”,在记事本上记笔记,和别的职员 的女儿一起玩假装打电话的游戏。凯蒂说: “我们处理了一起离婚案件。我们还处理了 地皮分配和地皮上溪流所有权的问题。” 现在15岁了,凯蒂很清楚自己不想从事

法律工作。她被超长的工作时间、压力还 有繁琐的文书吓到了。她说:“那是我不 想做的工作。” 专家说,带孩子上班时,假期短时间 的停留对小孩子最好,这样他们就不会觉 得无聊或者到处捣乱。到了九岁或10岁, 有些孩子可以在办公桌旁忙着玩或者和同 事玩,而不会影响父母工作。到了初中高 中,孩子就可以待得时间长些,可以带作 业来,帮忙完成工作,偶尔旁听会议或者 看父母和老板互动。 来自加州肯特菲尔德(Kentfield)、 《教好你的小孩》(Teach Your Children Well)一书作者马德琳·莱文(Madeline Levine)说:“看父母拿着写有‘这件事 需要重做’的备忘录,看父母如何处理这 样的挑战,是教导孩子战胜挫折的好办 法。”

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孩 子 有 时 会 理 解 到 父 母 的 期 许 —— 甚 至更多。芭芭拉·科恩·法伯(Barbara Cohen Farber)在纽约州梅尔维尔 (Melville)的Lloyd Staffing公司担任 执行董事。从七岁开始,儿子迈克尔·法 伯(Michael Farber)来公司时经常会去 见妈妈的老板。芭芭拉说,他被首席执行 长梅里尔·班克斯(Merrill Banks)的大 办公室、私人卫生间和高尔夫球座“迷住 了”。 迈克尔说,他很早就决定,要像班克斯 一样“做到那么高的位置”。他在八岁的 时候就复制了妈妈的名片,用蜡笔写上自 己的名字,给了自己“老板”的头衔,然 后把名片发给妈妈的同事们。 现在20岁的迈克尔在宾夕法尼亚州立大 学学习会计。他的目标是成为一名首席财 务长。

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张慧芸 地产经纪 手机:514-632-0398 电邮:zhangh@sutton.com

公 司 : G R O U P E S U T TO N CLODEM INC.AGENCE IMMOBILIÈRE

·著名地产公司SUTTON集 团地产经纪 ·全球著名美资100强企业多 年管理工作经验 ·多年加拿大蒙特利尔地产 投资经验 ·熟悉欧洲北美,文化,艺 术,家居,生活 ·加拿大《七天》杂志地产 专栏作家。

花瓣儿 现在想想,一生中能有一段无忧无 虑的日子,是因为我们的周围有一圈一圈 亲人们围起来的墙,最里边的是父母,接 着是爷爷奶奶、外公外婆,以及一众亲 友。当风雨来袭时,他们用自己的血肉身 躯,用自己浓浓的爱,筑起一道道屏障, 为我们遮风挡雨。可随着岁月的侵蚀,这 堵墙在一层一层剥蚀,坍塌。 奶奶在我考大学前去世了,引起了 我极大的震动。与她不多的一起生活的 片段,凝成了一篇作文《情债》。也许 是我第一次面对死别,稚嫩的文笔也渲 染出了浓烈的感情,深深地打动了我的 语文老师。他把该文作为范文,在全班 讲。坐在大讲台下,我似乎没有更多的 悲伤,只是在和大家分享我生活中的片 段,一些小故事,于故事中回味着爱。 此后,爷爷、外公、外婆相继离世,由 于我在外地上学,爸妈都没有告诉我, 当我最后知道这些噩耗时,理所当然地 涕泪纵流。但那种痛,我知道我足够坚 强,能扛得住。 可妈走了,那种痛,真的没法用 语言来描述。我才知道我没那么坚强, 原来所谓的坚强,是妈这堵墙在顶着。 即使天大的地动山摇,经过妈这堵墙的 缓冲,到我这里也是不伤皮毛的余震。 二00四年农历七月二十四,当我奔回 老家,抓着妈的手时,那双曾经美丽的

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卖房,您准备好了吗? 纸。 西人同事继续问,是不是他们 经济上有问题了,失业了或破产了, 那我们就可以多还价了。原来老外的 逻辑就是这么简单,家里装饰破落, 就是破产和失业的征兆。我还是不服 气,我们中国人决不会有经济问题, 否则不会买房。究竟我的这个回答能 起多少作用,还是未知数。 其实解决这个问题很简单,就是 做一个简单实用的Home Staging(房 屋售前设计)计划。它涉及内含甚 广,从小型民宅内的床单,被套,墙 壁颜色、窗帘搭配,布艺,装饰品到 豪宅的精选租用家具摆设等等。不过 Home Staging不同于一般的装修,因 为它只需要短短几天时间就可以完成 而且通常无需动工,可以说是非常的 省时,省力,省钱。在Home Staging 的过程中,美屋师(Home Stager) 会明确指出哪些东西和杂物需要拿走 或暂时储藏在别的地方,也会做一些 家具的轻微挪动,并用一些合适的装 饰做配合,来达到美化家居的效果。 根据房子的类型,设计不同的 Home Staging计划。 如果是经济型物业,业主平时 注意保养维护,房况整体还算整齐干 净,可以通过重新摆放家具、摆设、 减少个人物品、增加墙面装饰,调整 灯光亮度和角度等手段,使整个房屋

公司开会,经常有西人同事和我 聊天,天南地北,人文风景,历史文 化,旅游,往往到最近回归到一个问 题:慧芸,为什么我带客户去看你们 中国人的房子时,总是感觉很奇怪。 老外也是想法多多,婉转有余,实则 步步铺垫,在你放松警惕时,突然问 你一个很尴尬的问题。 “奇怪”这个词,含义很丰富, 我不想多加猜测,对老外就要直接: 你说的“奇怪”是什么意思?回答各 式各样:为什么餐桌上放一层塑料 布,而且已经发黄?为什么床垫直接 放在地上,没有床架?被子要叠成个 卷?家里明明有很多灯,怎么都很暗 或仅有一个灯泡?沙发也没有,只有 4张折叠椅?房间都空空的没什么家 具?林林总总,实可让我写满一张

■ 张慧芸

的风格、色彩得到协调统一;同时也 明确了每个房间的功能性,以弥补房 屋本来的建筑设计上的缺陷。 如果是豪宅区物业,除非业主非 常有品味,在家居生活装饰上有较高 的造诣,基本上还是要请专业美屋师 (Home Stager)进行服务了。 有的朋友会说,我是卖房子,不 是卖居家摆设。话很在理,房屋是用 来居住的,但房子一旦上市,就是一 个商品了,要从市场的角度来进行包 装和销售。因为买家是从不同的角度 来审查这间房屋的,不仅是居住性, 实用性,更重要的是从房屋的商品价 值来衡量。众所周知,商品价值很大 程度上取决于商品内外包装。Home Staging(房屋售前设计)就起到一 个商品包装的作用。千万不要轻视这 个商品包装策略,四两拨千斤。 有专业人士做过统计,没有做 过Home Staging(房屋售前设计) 的100所房子,在市场上平均的销售 时间是160天仍未卖出,做过Home Staging之后,平均在60天内卖出, 减少了60%的销售时间。当然,一个 房子是否能够成功合理地卖出,其 中涉及了很多其他的因素,例如地 段、叫价、时机。如果您的房屋做了 HomeStaging设计,放上专业地产照 片,吸引更多买家来看你的房子,那 么您就已经赢在起跑线上了。

墙 双手已经冰凉冰凉。任我左摇右晃,任 我声嘶力竭,安祥地躺在寿衣中的妈没 有任何反应。尽管七月似火,尽管亲友 们给我穿上了厚厚的孝衣,我却浑身冰 凉。是啊,脱件衣服还能感觉凉意,何 况我坍塌的是那堵抵挡风雨的墙!在妈 的灵前,我出神地望着曾经为我遮风挡 雨,现在却躺在冰冷的水晶棺里的妈, 眼前像放幻灯片似的在闪现一些画面。 儿时妈的呵护,也许是母亲的本能,但 无论如何五棵幼苗茁壮成长。别人用 慈母来形容妈,但我得再加上严母的定 义。因为妈对我们几个的管教非常严 厉,也正是这一点,我们几个备受亲戚 邻居的夸奖:有教养。我想这三个字对 一个妈来说,无异于诺贝尔奖的分量。 也许是妈幼年所受磨难太多,她的个性 特别坚强、豁达、乐观。“没有过不去 的火焰山”、“得饶人处且饶人”、 “割过的肉不疼了”、“知足者常乐” 是她的口头禅。这些看似平常的话,要 经历过多少人间喜怒哀乐才能真的身体 力行?才能把这些箴言真切地演绎给自 己的子孙,并化为他们的行动?我没法 和妈探讨学习工作生活本身,可当我在 这些方面出些困惑时,她凭着自己做人 的本能和朴素的道理,却是引我走出困 惑的明灯。有一段我为一些事彻夜难 眠,尽管当时妈已经癌症患者,她仍陪

我彻夜聊天,给了我无限的安慰。我当 时想,多好,老天爷还算厚道,给了我 这么一道温暖厚实的墙,累了,可以靠 着歇一会儿。可现在,老天爷,你曾经 待我不薄,请告诉我去哪儿再找那堵墙 呢? 也许是看我一个人坐得太久,也 许是她自己也已哭干了眼泪,大姐过来 在我身边坐下。她搂着我的肩膀:“别 怕,妈走了,还有我,以后你们谁家有 什么事就给大姐说。”是啊,大姐这么 多年不也就是“是姐又像娘”的形象 吗?真的,从妈走以后,我和弟弟妹妹 就把以往对妈妈的依恋和姐姐的依恋混 杂一起,全倾注到大姐身上。照顾爸 爸、家里家外,真的想着有大姐在,就 不用操太多心,就等着大姐下命令我们 执行就行------心中的那堵墙似乎还 在!尽管我们都早已成家立业,仍在享 受着那堵墙带来的温暖,直到2009年大 姐病危的晴天霹雳炸响。在回国的飞机 上,弟弟告诉我大姐的时间已经不多, 要我来写祭文。天呢,四十多岁的妹妹 给四十多岁的姐姐写祭文,还有天理在 吗?陪大姐走完人生的最后一段,送走 大姐,似乎已耗尽了我全部的精力,没 法控制自己,任何时间任何地点都有可 能泪如雨下。送妈走时,我以为那种痛 已经直戳心扉。可送大姐走时,心底里

那种几乎让人窒息的痛已远远超出送妈 走的感觉。那种痛,让你无处可逃;那 种凉,让你透彻全身。那种痛,时刻在 提醒你,你前面的那堵墙没了。 失去大姐,婆婆陪我掉了不少眼 泪,给了我不少安慰。尽管婆婆百病缠 身,但是有她在,我就很放心婆婆及公 公的生活,家里家外也就不用我操心。 这也是我还可以享受的能抵挡风雨的一 堵墙吧。可婆婆这堵墙也在猝不及防中 倒塌,从病发到走只有20天时间。妈妈 和大姐走时,弟弟为不让我受太大刺激 死活不让我去捡骨灰。但是作为杨家长 房媳妇,我就责无旁贷地去捡骨灰,看 着婆婆被送进火化炉。隔着玻璃墙,看 着婆婆一点一点化为灰烬。心想,生与 死也就差这一道墙了!以前,在那堵亲 人墙的保护下,尽管也有喜有悲,总觉 得死亡的感觉那么遥远。如今,总觉得 墙那边有阵阵寒意袭来。 去年夏天,我们一家邀请爸爸和 公公来加拿大探亲。言谈举止中发现, 尽管老爹仍时时想保护我,但老态已难 以掩饰。我想,尽管我周围仍围绕着父 爱这堵大墙,但我必须站出来,伸开双 臂,呵护他们,给他们一道可以遮风避 雨的墙!给我的后代们一堵可以遮挡风 雨的墙! (于2013年清明) ■ 孙瑞娟 35


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〔巫大小姐信箱〕 巫大小姐心灵坊 电话:514-998-8028 limeiwu@hotmail.com

普世价值与道德

今天的话题很严肃。先转载网络上的 一篇文章:经常听说”天下兴亡,匹夫有 责”,匹夫是谁呢?再也别说天佑昆明了, 这和老天一点关系都没有。几把砍刀就可以 让一百多号人倒在血泊里。男人们哪里去 了?责任感哪里去了?斗志和抗争的勇力和 能力哪里去了?这证明了这么多年来我们的 教育是失败的,没有人愿意站出来做社会的 主人,没有人敢称”匹夫”。什么看见穿黑 色衣服的就要躲避,凡事躲闪、退让的结果 就是亡国灭种。这样下去,几个日本鬼子扛 着儿把破枪统冶一个村庄的事情今后还会重 演。天下兴亡,我的责任。关键时刻,有我 在,男人们!母亲们!昆明事件只是开始, 还会不断有这样的事情发生。遇上了,像真 正的男人一样,像真正的母亲一样,冲上 去,个人安危抛开,个人生命不要,保护我 们的家人和孩子,可不可以?昆明火车站恐

〔风水命理〕

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怖事件震惊全球,国人如何还有安全感?某 位时事评论员说得对:现在宽松的少数民族 政策和法律让恐布分子有犯罪的空间,全国 应只立一套法律,少数民族也应是国家的国 民,共同遵守法律的制约,这样才是全体国 民的平等。 另一位读者更是写得深刻:美国华 裔作家张纯如因《南京暴行:被遗忘的大 屠杀》一书获名,然而随着南京大屠杀研 究的深入,其困惑越来越深,最后竟以自 杀结束生命。自杀前她与身边亲友说: “在访问南京大屠杀的时候,我发现不仅 仅是日本人的问题,还有中国人的奴性, 中国人有一种极其恶毒的心理,在世界民 族中也罕见!从来没有一种人,因为不同 的主子,可以作践自己的同类,到了极其 残忍的地步。” 在南京大屠杀时,如此情 形再度上演。日本人抓住国军后,进行甄 别,在押的上万人中潜有换了兵装的师长 团长。日本人喝道:“谁是当官的?站出 来!”顿时众手齐指那些师长团长们。但 结局却无异,指人者与被指者统统一死。 有人说南人文弱,故由着外族造次, 其实北人也扯淡,抗战时的山西农村,经常 是一个鬼子撵着全村人团团转,让跪下就跪 下,说趴下就趴下。著名作家梁实秋在《排 队》一文中道:抗战以前,人们在车站购票 不排队。但日本人占领北平前门火车站后, 秩序从此改良许多。何以然?因为有个日本

兵拿着鞭子,来回巡视,看有插队者,上去 就是狠狠一鞭,那人便一声不响排在了队 尾。为此,梁先生悲然诘问:“难道中国人 真需要那一条鞭子才行幺?”有人不解何以 每至夷狄更姓,自发或被迫的汉奸便多如牛 毛,正如失望是绝望的前提,奴性实则汉奸 的基础,奴性越深,汉奸越多。崇祯为挽残 局,无奈六下罪己诏,“罪非朕躬,谁任其 责”,此话甚是,问题在下层,根源在上 面,“朕为民父母,民为朕赤子”,既如 此,子不教,父之过矣。 其实也不在一君一朝,在制度。黑 格尔说:“中国历史从本质上看是没有历 史的,它只是君主覆灭的一再重复而已, 任何进步都不可能从中产生。几千年的 中国,其实是一个大赌场,恶棍们轮流坐 庄,混蛋们换班执政,炮灰们总是做祭 品,这才是中国历史的本来面目。事实 上,中国任何一次革命都没能使这个历 史改变。”鸦片战争前夕,中国GDP世界 第一,却不堪一击。何以然?制度落后和 官场腐败是中国失败的根本原因:“从康 熙、雍正到乾隆,他们做了一件事,就是 把中国的官僚体制变成了一个合法的、有 组织的贪污集体。 ”后来有人将国人状况 描述为一盘散沙,以为有了铁腕领袖,有 了铁幕制度,一切都会迎刃而解,焕然一 新,果真如此?国民性不堪至此,定是文 化出了问题,制度出了问题。

刀剪乱放霉运多。 刀剪乱放于卧室,不宜夫妻感情;2、刀剪乱放于厨房,不宜家人健康,不宜财运; 3、刀剪乱放于客厅,不宜事业;4、刀剪乱放于包里带着走,会影响一天运势;5、家中 的刀剪不宜于摆放在北方,西方或东方;6、家中的刀剪不宜对着有人的地方摆放。

〔粤语课堂〕

鲁迅致力于国民性批判,不可谓不 痛。然大几十年过去了,现状可否改观? 多数人持悲观态度。民族主义极易煽动, 你可以藉势利用之抵制日货,甚至可以砸 毁日系车辆,然谁有能力改变这个民族的 劣根性?当年英国人赫德管理的中国海 关,竟是晚清最为廉洁高效的部门。这已 不仅仅是道德层面的问题,终要归结到制 度的设计。耶鲁大学华人经济学家陈志武 曾言:“中国的钱美国可以用,非洲可以 用,朝鲜可以用,政府可以用,官员可以 用,富二代可以用,二奶可以用,唯独老 百姓不能用。”对外要脸不要钱,对内要 钱不要脸。时代真的仁慈了,大规模的肉 体灭绝停止了,却将精力与用心全然转到 了经济上的巧取豪夺、蚕食鲸吞。 以前大多数人歌颂的制度优越性,原 来优越的只在少数人,现在着意强调的是特 殊性,特殊的还是那个超越宪法、超越公正 的利益阶层。既如此,便不难理解为何民间 有多少善意,上层就有多少邪恶,民间有多 少期待,官方就制造多少绝望了。“因为他 们邪恶,我们才要正直,因为他们残忍,我 们才要善良,因为他们阴险,我们才要光 明,因为他们无耻,我们才要高尚。”如今 尽管我们身在海外,却心系祖国。我们要成 为现代文明整体的一部分,同人类的普遍价 值和谐共处。我们更期望新领导人把中国领 入世界强国的行列。

少东家 ------ 太子爷。王八蛋 ------ 契弟。 老头 ------ 老坑。老家伙、老东西 ------ 老嘢。 老处女 ------ 老姑婆。男同性恋者 ------ 基佬。 老板 ------ 老细。骗子 ------ 老千。


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小鱼语录:在没有创造价值之前,任何人的时间都是不值钱的

青春之旅 我不知道自己为什么要写这个敏感 的话题,也许是对开放式的故事结局充满 了好奇和期待,也许只是想探索一下人性 的奥秘,也许是看到巫大小姐每周洋洋 洒洒,大笔一挥,文章出炉,赢得众多粉 丝,心生羡慕,也许仅仅是想整理一下自 己的思路,写个试验性的或者意识流式的 小说。第一小节晒出去以后,我才开始仔 细地想以后的文字该怎么写下去,故事应 该向哪个方向发展,是不是要改第三人称 等。借这个机会还要感谢一下七天的编 辑,思想够开放,鼓励我写,并允许我这 类试验品曝光。 上回说到朋友要从多伦多来了,怎么 着也该准备一下,做好接待和陪同工作。 于是赶紧把在多伦多临别时朋友给的一本 资料拿出来看,一看封面上" Jeunesse"这 个词,以及和魁北克颜色、省花相类似的 LOGO,我就乐了,这不是法语单词“青 春”吗?在多伦多听朋友介绍产品时,一 个劲儿地“婕斯、婕斯”,我觉得怎么起 这么个名字,怪怪地,所以上期故事的标 题直接用了“婕斯”,现在看到这个法语 单词,才恍然大悟其出处,给公司或者产 品起这个名字的人,一定和法国或者法文 有渊源,说不定还是魁北克人呢,我这么 胡思乱想的时候,心里对这个公司或者产 品的好感度已经开始上升了,为自己还懂 得那么一、两个法语单词而窃喜了一下, 和这个产品的距离一下子拉近了许多,最 起码,她符合自己当下的心境:想要保持

(2) 一个年轻的状态。 翻开资料,看到这个公司的创始人, 一个叫Randy Ray, 一个叫Wendy Lewis, 好像都是美国人,看不出法国或法裔的任 何痕迹(没兴趣穷追)。简单浏览一下, 又上网查了一下,网上的介绍是,这俩 人,基本都拥有社会学和心理学大学学 位,其中Lewis还拥有数学学位,曾经给美 国太空署(NASA)做过火箭发射计算,给 其他Multi-Level Marketing(多层次营销) 公司设计过奖励系统,18年前开始做直销 生意,后来自己开直销公司。 说到Multi-Level Marketing(MLM)公 司,字面翻译就是多层次营销公司,其实国 人翻译的“传销”两字真的很传神,但因为 种种原因,目前这两个字带有很强的符号色 彩,和“罪恶”、“邪教”、“疯狂”、 “欺骗”、“诈骗”等等十恶不赦的字词连 接在一起,让人们一说起这两个字,就心惊 肉跳,谈虎色变。 据Wikipedia解释,这种 销售形式始于一个世纪前, 从路边的叫卖、 贩卖开始,销售人员把产品兜售给身边的 人,大家共同口碑相传使用和销售产品,生 产厂家或销售商通过建立金字塔式或网络式 或者叫作推荐式的销售渠道和销售网络,销 售人员不但获得自己销售业绩的奖励,同时 还可获得他们吸收的销售人员的销售业绩奖 励。看到这个解释,我觉得,这最适合没有 钱而有时间的人做,因为这种生意加盟的成 本比较低,想获得成功,努力去做便是了, 在没有创造价值之前,任何人的时间都是不

入会 值钱的。看看李嘉诚成功以前满街推销领 带,就知道了。最近微信圈里流传着据说是 李嘉诚说的一段话:当你放下面子赚钱的 时候,说明你已经懂事了。当你用钱赚回 面子的时候,说明你已经成功了。当你用 面子可以赚钱的时候,说明你已经是人物 了。当你还停留在那里喝酒、吹牛,啥也 不懂还装懂,只爱所谓的面子的时候,说 明你这辈子也就这样了……想想还真是这 个理。 除了翻看资料,还约了一个搞这类销 售的朋友W(我都不知道该怎么样称呼这个 行当比较好,干脆今后就来这个营销模式 的洋名MLM好了), 叫她给我普及一下这 方面的知识。她带了一个朋友AH,直截了 当地讲了她们正在消费和推销的产品和奖 励制度,据说公司有很长的历史,产品也 不错,成功的人士谁谁谁等,都是我们知 道的人。我说回家消化消化。 2月21号,是个星期五,我的朋友傍晚 时分如期从多伦多来到蒙特利尔,直接去 了Ying那里,我办完事赶去的时候,屋子里 已经坐满了,Sannie正在给大家讲,因为在 多伦多有过一次听讲的经历,这次虽然进 去晚了,也听了个大概。 Ying冲我说:“你报不报名,你不 报,我要报了。”我正要回答她,W把 我拉到一旁说:“你要慎重。 你看别的 (MLM)公司来讲课,都是大宾馆,哪有 在别人办公室讲的?”我说安排Ying办公 室是因为Ying想知道究竟。名字我也早想

■ 小鱼 好了,还是报!怎么着都得报呀,因为朋 友是冲我来的,如果要做,选择一个历史 比较短的,产品比较新的,产品好,奖励 制度取长补短,那些已经存在了好久的公 司,金字塔顶上的人已经可望不可及了, 咱就别给别人垫脚了。W说:“那你只报 名,先别花钱买东西啊。我还有别的事, 先走了,回头再聊吧”。 我和Ying先后都报了名,当然也买了 产品,主要是不想被别人劝说,买了就得 了,这是懒人的办法。AN是我的好朋友, 有啥事我都不瞒她,这次也一样,不但告 诉她,还希望她也报名。省得日后落埋 怨。 Ying招待大家一起吃了晚饭,聊了一 阵,散去。 一夜无话。 第二天一早,就接到了AN的电话,她 说你看了我的邮件吗?我问啥事儿啊?她 说接到朋友的邮件,劝她不要因为这事毁 了朋友的友谊,还说这个公司太年轻,没 有实力。我的心有点儿往下沉:我昨晚上 已经交了会员费了呀! 周六、周日两天,Ying很兴奋地忙乎 着,她已经停了她在MA的活动,把她MA团 队的人都打了电话,告诉他们她要开始一 个新产品,叫他们都来她的办公室听课。 她很快签了约10个人在她的名下,并且准 备在3月初再请多伦多的朋友来讲课。 本栏目由www.chezannie.jeunesseglobal. com赞助

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保险信息 2014年3月6日

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房屋保险中的贷款条例(上) ASSURSOLUTION保险公司 李如山

李如山 电话: 514-276-0000 面我用三篇文章谈了保险中一个很重 要的法律概念:Subrogation。也就是当保 险公司向保险人做出赔偿之后,保险公司 获得了保险人的权利,可以向引发这次损 失的责任人进行追讨。在前面的文章中实 际上我已经为今天所谈的问题留下了一个 伏笔。我说过当牵扯进这个法律概念的时 候,一定是意味着有一个负有责任的第三 方存在。如果不存在这个犯了错误的第三 方,基本山就不会有Subrogation存在。但 是我也说过,有特例的情况存在,也就是 说保险公司Subrogation的对象,可能变成 保险人自身。今天要谈的房屋保险中的贷 款条例(Mortgage Clauses)就牵涉到比 较特殊的Subrogation的情况。 我们已经谈了房屋保险的很多知识, 但是我还一直没有谈贷款银行在房屋保险 中所扮演的角色。概括来说,贷款银行对 独立产权房屋的保险有下面四个方面的影

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响: 贷款使得房屋保险成为必须。 和汽车保险不同,车主拥有汽车的那一 刻起就必须拥有汽车保险,这是法律的规 定(The Automobile Insurance Act 第84 条款),但是从来没有法律规定房屋的拥 有者需要为此购买保险。然而,因为大多 数人购房的时候都会有贷款,而银行为了 保护自己的利益,都会要求购房者购买房 屋保险。这就是为什么如果你有贷款,你 的公证师一定会要求你在过户前把房屋保 险安排好。 房屋贷款额度是房屋保险额度的最低要 求。 房屋保险中对建筑部分的保护是整个 保险合同中最重要的内容之一。如果你的 贷款额度是45万加币,你的保险合同中对 建筑部分的保护可以是40万加币吗?一般 来说不可以。因为贷款银行会认为自己的 利益没有得到充分的保护,一旦出现全损 (Total Loss)的情况,保险公司的赔偿 抵不上利益的损失。 就是我们着重要谈的,贷款条例对房屋 保险的影响。 如果你买的是独立产权的房屋(不是 CONDO),有贷款,并且购买了房屋保险,

那么如果你翻开你的保险合同,你一定会 发现一个贷款条例。这是一个很重要的内 容,可是同保险合同中其他的文字比较起 来,这一部分文字似乎要稍微难懂一些, 这个条例究竟是在讲什么呢? 实际上,我们可以把这个贷款条例理解

为一份“合同中的合同”,是保险公司和 贷款银行之间的一个合同,这个合同的目 的只有一个,那就是银行要确保自己的利 益不受损害,那么这个合同的主要内容是 什么呢?其如何又牵涉到我们在开头谈的 Subrogation呢?我们下期再谈。


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报税季的提问与回答

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(一)

——新移民的报税 采纳好友尹先生的建议,在3~4月 份的报税季节中专门针对朋友们的税务疑 问进行解答。朋友们的问题,可发至《七 天》地产杂志中的“有问有答”栏目,我 会在之后的几周内集中解答,也可直接来 电咨询。 如果您想了解更多关于报税技巧、 家庭税务规划、人寿险、重病险、探亲 险、家族财产传承的信息,欢迎联系我 514-839 9076 (cell) ,或发邮件至 huanghaiyi@gmail.com,更多文章请见 www.huanghaiyi.com 本周先来集中解答关于新移民部分最 基本的一些的报税提问,很多是关于新移 民登陆后几年内该如何报税的。 提问1:我是2011年登陆的新移民, 登陆2周后返回中国;2012年全年都在中 国;2013年11月回到加拿大。这几年应如 何报税? 回答1:2011年part-year全球收入纳 税,从登陆之日算起,直到2011年12月31 日。2012年、2013年均按全年全球收入报 税。 提问2:同上例,我看网上有人说: 回去了,就不算税务居民了,就不用报税 了。 回答2:网上确实流传着这类说法,但 这种说法是以讹传讹,100%错误的。税则 里有非常具体的解释,税局还专门出了一 份文件来分几层定义tax tie(税务连接) 以确定是否是税务居民,应属于哪类的税 务居民。从大量的案例和高等法院近几年 判定的几宗案例看,新登陆的新移民99.9%

都不可能做到非税务居民的。所以请大家 还是以加拿大税则和税局发布的具有法律 效力的文件为准,切莫轻信传言。具体情 况,可来电讨论详细案例。 提问3:同上例,如果这几年我都一直 没有报税,该怎么办?会有罚金吗? 回答3:如果报税的计算结果是不需 要向税局缴税,那么延迟报税也不会有罚 金,但是会耽误领牛奶金、申请助学补助 和贷款等福利。对于新移民来说,因登陆 后可能涉及调动大笔资金、自己和孩子入 学的事宜、甚至是房屋和商业贷款,建议 能早报还是尽早报税。 但是如果延迟年度报税的计算结果是 需要向加拿大联邦或魁省税局补缴税,那 么推迟报税会有罚金,且延迟时间愈长者 罚金愈重。 提问4:如果收入中既有加拿大收入, 也有中国收入,该如何报税? 回答4:加拿大收入,按正常计算方式 即可。海外收入,只征加拿大和海外国家 的差额税金。例如中国收入,先按加拿大 方式计算税金,再抵减已在中国缴纳了的 税金,如果还有差额部分,再补缴加拿大 差额税金。如在中国缴纳的税较高,加拿 大这边则不再征税。 提问5:登陆这几年,我的全球收入非 常简单,为0,那么是不是不用报税了? 回答5:仍需报税。这种类型的报 税重点在于获得各种返税、递延可carry forward至以后年度的各类credit,有孩子 在幼儿园需申领daycare费用的返税,有医 疗费用发生的按计算公式有可能获得部分

返税。所以此类报税的结果通常是获得几 百甚至几千元的返税,还有的可递延几千 元的credit留待以后年度抵税。 此外,容易为朋友们所忽视的是:67 岁之后公民所领取的退休金中,有相当部 分直接与以往报税多少年、申报了多少收 入、缴纳了多少税金紧密相关。而从67岁 直至平均去世年龄的82岁,累计领取退休 金16年,实在不是一笔小数目,难怪精明 的犹太人有时会有意多算些收入进去。这 个留待以后细说。 提问6:我2013年基本没呆在加拿 大,是不是就没有退税了? 回答6:仍然有退税。首先是GST/HST 消费税;还有税务居民的魁省团结税;更 重要的是,在相当多的案例中,海外收入 可视作加拿大收入,同等获得返税和抵税 的条件,甚至还能获得工作奖励。这部分 内容,可来电详细讨论具体案例。 提问7:我2013年没怎么在加拿大消 费,会不会消费退税非常少? 回答7:不是。加拿大的消费税与咱们 个人的实际开销无关,是按全国平均退税 额返到每个人的账上。 提问8:我2013年收入9000元,需交 多少税? 回答8:不用交税,另外还有退税和工 作奖励。Basic credit约为1.1万元,每年 盯住通货膨胀率向上浮动,在此之上再加上 其他credits,合并来抵税。所以收入低于 1.1万元的,肯定不需要交税。此外,医疗 费部分除了抵税外,通过计算,还有可能另 有返税;工作奖励计划也是直接返的。

黄海懿 财务顾问 514-839 9076(C) 黄海懿,工学学士、经济学硕 士,McGill大学国际商业研究生, 现为加拿大财务顾问。十余年国内 成功投行经验,负责的债务重组项 目获直辖市十大重点项目奖,论文 获全国证券类奖项,新浪、证券之 星、和讯、加拿大《七天》杂志的 财经专栏作家。

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房产合约签署不妥损失大笔金钱 当房屋买卖的报价是透过电邮联络及 传送时,不小心的错误或遗漏可导致合约 被取消,令你损失大笔金钱。让我们来看 看下面这个例子。 2011年9月22日,Ian及Anita Pilon 在安省基秦拿(Kitchener)Page Place提 出购买房子的要约(offer),以40万元购 买Adrian及Florica Rosu的房子。他们要 求的成交日期为2011年11月16日。这个要 约没有被卖方接受。 卖方还盘,在offer首页将价格由40 万元更改为42万元,他们同时将成交日期 更改为2011年12月16日,因为他们的租客

在那个日期前不会迁出。卖方房地产代理 Ninoslav Orasanin其后将offer扫描,并 在2011年9月23日透过电邮发送给买方房地 产代理Clifton Van Dincten。但是,还价 却欠缺实际签署页,因此在offer中没有包 含卖方的签署便被传送了出去。 Van Dincten与买家会面,他们在offer 首页将价格更改为41万元并草签。他其后将 文件扫描并在2011年9月25日透过电邮把它 发回给卖方代理,该offer直至2011年9月25 日下午6时仍有效。然而,再一次被电邮出 去的offer,继续欠缺实际签署页。 卖方代理其后口头告知买方代理,卖

方接受将价格更改为41万元,他透过电邮 再次发送offer给买方代理。但是,卖方没 有在offer首页的价格转变上草签。 卖方其后声称他们从来没有同意41万 元的售价,而一直以为是42万元。因为租客 拒绝在12月16日迁出,交易无法完成,事件 最终交由法庭处理。在2014年1月8日的判 决中,安省高等法院小额索偿法庭助理法官 Sebastien Winny裁定,从来没有任何已签 署及获接纳的有效合约。在这宗案件中,因 为合约缺少签署页,以及因为卖方从来没有 在最后价格变动处草签,令合约被取消。 法官做出裁决时指,假若他裁定合约

有效,买家必须获得13,000元,作为由于 卖方无法按时完成交易对他们造成损失的 补偿,包括搬迁费用、法律费用、租用其 他住所及精神困扰。 这宗个案中重要的教训是: •确保合约内所有重要条款,尤其是价 格及成交日期,买卖双方均要草签。 •透过电邮扫描及发送任何收购建议 时,要确保所有页面都包括在内。这是很 容易在使用扫描器时发生的错误,举例来 说,两页叠在一起通过扫描。 •在你签署任何合约前,确保物业内所 有租客将在成交日前及时迁出。

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中加青年商会(CCJCC)拜会联邦参议员胡子修 【本刊讯】(记者胡宪)3月3日以 麦吉尔大学商学院学生为主体的中国加拿大青年商会(CCJCC)代表团应联 邦参议员胡子修先生的邀请,在渥太华 国会山庄参议院做客,并观摩了众议院 辩论现场。胡子修参议员亲自讲解了联 邦上、下两院的功能和运作体制,令许 多同学大开眼界,增加了对加拿大的了 解。胡子修参议员还在办公室与团员们 亲切交谈,鼓励他们努力学习,不管将 来是回去中国,还是留在加拿大,都要 为加中两国的友好交往和共同发展发挥 好桥梁和纽带作用。CCJCC代表团衷 心感谢胡子修参议员对中加青年商会的 鼎力支持,表示一定不辜负胡参议员的 殷切期望。请看白振良、张端、Grace Chen三位同学和记者的图片报道。


Real Estate · Business· Life Style Vos Ressources en Immobilier et Investisement Vol 3

No 9

总第95期

Jeudi

Le 6 Mars

2014

514-861-6319

ads7days@gmail.com

www.ling77.com

ISSN 1929-6312


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