Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

Werk aan wonen en wijken Een kans voor uw gemeente

Een digitale uitgave van ACW - Redactie Michel Debruyne - oktober 2009 - v.u. Kris Houthuys, ACW, Haachtsesteenweg 579, 1030 Brussel

Inhoudstafel

2

3

Inleiding: Wonen en Wijken?

5

Hoofdstuk 1 Kansen voor Vlaanderen

9

Hoofdstuk 2 De grote uitdagingen

15

Hoofdstuk 3 Een goed woonbeleid

15

1.

Is een visie op wonen nodig?

17

2.

Moet er intergemeentelijke samenwerking zijn?

17

3.

Moet elke gemeente een lokale woonraad hebben?

18

4.

Moet het reglement op sociale woningen op het woonoverleg/de woonraad én op de GECORO komen?

18

5.

Het objectief m.b.t. sociale koopwoningen vastleggen is een belangrijke taak van het woonoverleg/de woonraad

18

6.

Moet de gemeente een activeringsprogramma opmaken? Of de tweede taak van het woonoverleg/de woonraad

19

7.

Wat met gronden van intercommunales?

20

8.

Moet de gemeente verschoningsgronden gebruiken om bepaalde terreinen niet als bouwgrond te merken?

21

9.

Is de realisatie van de sociale lasten een verantwoordelijkheid van één project of één initiatiefnemer?

21

10. Moeten sociale lasten overal even streng zijn?

23

11. Wat doe je als een projectontwikkelaar een grotere sociale last wil verwezenlijken

23

12. Hoe ga je om met kleine projecten?

24

13. Hoe ga je om met grote verkavelingen?

25

14. Hoe groot moeten de gronden van sociale/bescheiden woningen zijn?

25

15. Hoe dicht wonen?

26

16. Kan het grond- en pandendecreet het ruimtelijk beleid van een gemeente “overrulen”?

27

17. Wonen in eigen streek

29

Uitleiding: wonen en wijken. U bent aan zet.

31

Bijlage 1 Een voorbeeld van reglement sociaal wonen

36

Bijlage 2 De verdeling van het bijkomend sociaal huuraanbod

Inleiding: Wonen en Wijken?

H

et grond- en pandendecreet is sinds september 2009 in voege. De gemeenten en de woonactoren (zowel sociale als private) staan voor een belangrijke opdracht. En voor veel gemeenten is het alle hens aan dek.

3

De vorige Vlaamse regering heeft meerdere maanden (jaren) van discussie en overleg nodig gehad om dit decreet mogelijk te maken. De discussies met de private woonactoren zijn soms zeer hard geweest en zijn helaas nog steeds niet voorbij1.

Naast deze moeilijkheden staat de huidige Vlaamse regering voor bijkomende problemen: het decreet moet uitgevoerd worden en dit veronderstelt uitvoeringsbesluiten.

Er zijn reeds een reeks uitvoeringsbesluiten verschenen, maar er moeten er nog veel komen. Naast dit uitvoeringsprobleem is het budgettaire probleem het grootst. Het decreet vereist immers een extra investering van ongeveer 85 miljoen euro per jaar, en dit gedurende een 10-tal jaar. De septemberverklaring van 28 september jongstleden gaf gelukkig meer duidelijkheid.

De hardheid van de discussies is logisch.

Het decreet is immers ingrijpend. En dit om verschillende redenen.

Ze maakt het mogelijk dat sociale lasten ingeschreven kunnen worden in ruimtelijke plannen. Dit betekent dat projectontwikkelaars een deel van hun meerwaarden op de realisatie van een project moeten omzetten in sociale woningen.

Het decreet is ingrijpend omdat het een versnelling wil in het bouwen van het aantal sociale en bescheiden woningen. Het wil

1 Voka onderzoekt op dit ogenblik de juridische mogelijkheden om tegen het decreet bij het Grondwettelijk Hof in beroep te gaan.

bovendien onbenutte gronden sneller op de markt brengen. Hiermee beantwoordt het decreet aan heel wat vragen naar goede en betaalbare woningen.

Het decreet zorgt met andere woorden voor een kleine revolutie in onze manier van omgaan met gronden en woningen.

In deze brochure willen we een antwoord geven op de vele vragen die leven rond het decreet. Het Ministerie Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed heeft aan de gemeenten heel wat informatie gegeven via een rondschrijven en via een goede website (www.rwo.be).

Maar naar ons aanvoelen is dit niet voldoende. Er is ook andere informatie nodig.

Hoe moet je immers werken met het decreet? Dit is een andere vraag dan de vraag naar uitleg bij het decreet. Het gaat immers over een aantal keuzes die moeten gemaakt worden. Het gaat over ruimtelijke afwegingen.

In deze beknopte brochure willen we naast de basisinformatie ons vooral toeleggen op dat tweede. We geven vanuit onze visie op wonen meer informatie. We doen dit aan de hand van een reeks vragen en antwoorden.

Het decreet kan ook voor een tweede kleine revolutie zorgen. Door het decreet zullen er op vrij korte termijn veel gronden vrijkomen en zullen er veel nieuwbouwactiviteiten ontwikkeld worden. De vraag is dan op welke manier we deze woonprojecten zullen beoordelen.

Inleiding: Wonen en Wijken?

Welke ruimtelijke en stedenbouwkundige kwaliteiten willen we?

Renaat Braem schreef in 1986 een essay met als provocerende titel “het lelijkste land ter wereld”. Vervolgens pleitte hij voor (in een volgend essay) het werken aan “het schoonste land ter wereld”. Zijn grondgedachte is dat we nood hebben aan ruimtelijke planning en aan een andere manier van wonen.

Wonen is immers meer dan het leven in een huis. Wonen is samen-wonen in een gemeenschap, een straat, een dorp, een wijk of buurt, een gemeente. Het wonen (en dus de ruimtelijke planning) moet een bijdrage leveren aan dat samen-wonen.

4

Samen-wonen is dus meer dan wooneenheden stapelen of naast elkaar zetten. Helaas zijn heel wat projecten in Vlaanderen nog teveel een opeenstapeling van wooneenheden. Onze dorpen verliezen heel wat authenticiteit en identiteit door opeengestapelde blokken die her en der verschijnen.

Veel verkavelingen zijn nog een naast elkaar zetten van woningen met een tuin.

Over de publieke ruimte waar mensen elkaar kunnen ontmoeten is hier niet veel nagedacht.

En hier kan het decreet dus ook voor een kleine revolutie zorgen. De gemeenten krijgen de kans om na te denken over een goede ruimtelijke ordening.

Gelukkig zijn er in Vlaanderen heel wat goede voorbeelden. Twee daarvan geven we mee ter inspiratie.

Voor ons gaat het decreet over wonen en wijken. In deze brochure vind je dan ook veel verwijzingen naar dat samen-wonen of naar die goede ruimtelijke ordening.

In een laatste deel, de bijlagen, willen we de gemeenten een handje helpen door een voorbeeld van reglement op te nemen. U vindt er ook de sociale huurobjectieven per gemeente.

Deze brochure is vooral gericht naar gemeenten. We zijn overtuigd dat gemeenten de spil zijn van het woonbeleid. Zij moeten het woonbeleid lokaal waar maken. En hiervoor hebben ze alle steun nodig.

Het is nu aan de gemeenten en het middenveld om de uitdagingen die het decreet stelt aan te gaan. Zo kan Vlaanderen het schoonste land ter wereld worden voor alle bewoners, arm en minder arm.

Hoofdstuk 1: Kansen voor Vlaanderen

I

n dit eerste hoofdstuk willen we het decreet even toelichten en de belangrijkste lijnen verduidelijken. Dit luik biedt een zicht op de mogelijkheden voor gemeenten, huisvestingsmaatschappijen en voor private ondernemers.

5

Het grond- en pandendecreet biedt kansen voor een kwalitatief woonbeleid.

Dit decreet is sinds 1 september 2009 in voege en zal het gezicht van Vlaanderen sterk veranderen.

Voor veel gemeenten betekent dit alle hens aan dek, want er staat heel wat op stapel.

Een kort overzicht van de verplichtingen van of mogelijkheden voor gemeenten: • de verplichting om regelmatig de gezamenlijke oppervlakte van de onbebouwde bouwgronden in eigendom van Vlaamse besturen en Vlaamse semipublieke rechtspersonen op het grondgebied van de gemeente te berekenen; • de verplichting om op grond van een advies van het lokaal woonoverleg een gemotiveerd voorstel van verdeling van het provinciaal objectief voor sociale koopwoningen, respectievelijk voor sociale kavels te formuleren; • de verplichting om aan welbepaalde (verkavelings)vergunningen voor projecten een sociale last of een last bescheiden woonaanbod te verbinden; • de mogelijkheid om een gemeentelijk reglement Sociaal Wonen en/of een gemeentelijke stedenbouwkundige verordening Bescheiden Wonen vast te stellen;

• de mogelijkheid of de verplichting om in ruimtelijke uitvoeringsplannen en plannen van aanleg normen op te nemen over het sociaal en/of bescheiden woonaanbod; • de verplichting om 25% van de gezamenlijke oppervlakte van de onbebouwde bouwgronden en kavels in eigendom van de Vlaamse besturen en Vlaamse semipublieke rechtspersonen aan te wenden voor de verwezenlijking van een sociaal woonaanbod.

Vanaf 2010 treden dan nog andere verplichtingen of mogelijkheden op. Meer info vind je op www.rwo.be. Het decreet heeft met betrekking tot de verplichting sociale woningbouw te realiseren uitwerking tot 2020 en voor sommige gemeenten zelfs tot 2025.

Het grond- en pandendecreet is een vrij omvangrijk decreet. Het beslaat een 124 pagina’s, de memorie van toelichting 152 zonder bijlagen. We vergeten de verschillende besluiten en wijzigingen van andere besluiten dan nog (denk maar aan de wijziging van het investerings- en uitvoeringsprogrammabesluit voor de sociale huisvesting).

In dit deel willen we de grote lijnen weergeven. Hierbij benadrukken we de mogelijkheden voor gemeenten, huisvestingsmaatschappijen en private ondernemers.

Hoofdstuk 1: Kansen voor Vlaanderen 1. Elke gemeente kan haar woonbeleid een eigen gezicht geven Het decreet gaat uit van de stelling dat elke gemeente een woonbeleid moet voeren dat beantwoordt aan de sociale noden in de gemeente.

Een woonbeleid is noodzakelijk. Verschillende campagnes van armoede- en huurdersorganisaties hebben de voorbije jaren de woonnood centraal gezet. Tijdens de vorige verkiezingen was betaalbaarheid van wonen één van de grote bekommernissen.

Telkens was er de vraag naar meer sociale en private huurwoningen. Het samenwerkingsverband Decenniumdoelen2 eiste bv 70.000 nieuwe sociale en 70.000 bijkomende private huurwoningen. Ook het Pact 2020 heeft zich hierop geinspireerd3.

6

Meer sociale huur- en koopwoningen zijn naast bescheiden woningen een noodzakelijk antwoord. Het decreet is een duidelijk antwoord op deze vragen.

Het decreet stelt dat elke gemeente een aanbod van sociale huur- en koopwoningen en bescheiden woningen nodig heeft. Het decreet legt een vorm van resultaatsverbintenis op: het legt een minimale hoeveelheid sociale huurwoningen op. De gemeente bepaalt nu zelf een gemeentelijk objectief voor sociale huur- en voor koopwoningen. Naast deze minimale hoeveelheid kunnen gemeenten met minder dan 3 % sociale huurwoningen in hun patrimonium een extra aanbod verwezenlijken. Dit extra aanbod zal elke gemeente zelf kunnen bepalen aan de hand van sociale contextfactoren. Een sociale contextfactor kan bv. een samenwerking met een sociaal verhuurkantoor zijn. De hoeveelheid huurwoningen die op dergelijke wijze ter beschikking worden gesteld zijn een argumentatie om het sociaal objectief in de ene of de andere richting te doen bewegen.

2 www.decenniumdoelen.be 3 http://www.vlaandereninactie.be/nlapps/default.asp 4 Het bedrag dat de huisvestingsmaatschappijen bij de overname zullen betalen, wordt bepaald door diverse criteria. Voor een typewoning met drie slaapkamers en een garage, gebouwd op een uitgeruste grond, loopt dit al snel op tot 175.910 euro.

Dat bedrag is samengesteld uit: 17.295 euro als basisbedrag verhoogd met

Zowel de sociale woonorganisaties (sociale huisvestingsmaatschappijen, intergemeentelijke samenwerkingen, gemeenten en OCMW’s) als private ontwikkelaars kunnen deze woningen realiseren. Indien private ontwikkelaars dit realiseren dan worden ze tegen vastgestelde prijzen vergoed.4 Belangrijk is dus dat de verplichtingen zeer lokaal kunnen ingevuld worden.

Los van de sociale woningen zal de gemeente de mogelijkheid hebben om de andere woningen te differentiëren. Door middel van een stedenbouwkundige verordening kan de gemeente zo ook bescheiden woningen opleggen. Zo kan de gemeente voor iedereen een woonaanbod creëren.

Op deze manier geven gemeenten een eigen invulling aan het woonbeleid. Hiermee versterkt het decreet de eigenheid van de gemeente.

Betaalbaar wonen vraagt dat elke gemeente een minimum aanbod heeft aan sociale woningen. Zeker in momenten van (financiele) crisis is een bijkomend aanbod aan huurwoningen een noodzaak.

2. Het aanbod aan bouwgronden zal sterk stijgen Eén van de grote klachten nu is het gebrek aan betaalbare gronden. De laatste jaren zijn de grondprijzen inderdaad sterk gestegen. In sommige regio’s waar een externe druk op de woningmarkt is (Kempen, Vlaams-Brabant, …) zijn deze stijgingen spectaculair te noemen. De aangroei van de bevolking gekoppeld aan de gezinsverdunning zal de druk op bepaalde plekken nog doen stijgen. Het decreet geeft een antwoord op deze vragen door het reëel aanbod aan bouwgronden sterk te doen stijgen.

We kunnen zelfs een prijsstabiliserend effect verwachten.

5.765 euro gelegen in woongebied 5.765 euro voor een gezinswoning 14.412 euro voor het uitrusten van de grond 120.612 euro voor de woning + garage de reële studiekosten met een maximum van 10% = 12.061 euro Totaal = 175.910 euro Door tal van specifieke maatregelen in bijzondere gebieden kan dit bedrag oplopen tot ruim 185.000 euro.”

Zie ook www.dirkvanmechelen.be

Hoofdstuk 1: Kansen voor Vlaanderen Hoe doet het decreet dit?

In de eerste plaats door de gronden van de publieke en semi-publieke (zoals kerkfabrieken) overheden te activeren. Dit is echter geen blinde activering. Gronden die gebruikt worden voor bv. een jeugdclub hoeven niet geactiveerd te worden. Gemeenten zullen bijgevolg verschoningsgronden kunnen inroepen.

Deze gronden worden in de eerste plaats gebruikt voor het realiseren van het sociaal objectief. Minstens 25 % van deze gronden moeten immers gebruikt worden voor de realisatie van sociale woningen (huur, koop of kavels). De resterende 75 % kan gebruikt worden voor andere type woningen.

Op deze manier creëert de overheid een sterke sociale menging.

7

Belangrijker voor de discussie is dat de sociale woningen in de eerste plaats gerealiseerd moeten worden op deze overheidsgronden. De private sector, die de 75 % verder invult, heeft geen enkele kost bij de realisatie van deze gronden. Integendeel, ze heeft er enkel baat bij dat deze gronden worden aangesneden.

In de tweede plaats wordt het gemakkelijker om woonuitbreidingsgebieden aan te snijden. Ook de private sector kan het aansnijden van deze gronden aanvragen. Daarnaast kunnen nieuwe woongebieden door middel van bestemmingswijzigingen ontstaan. Hier ligt het minimumpercentage van het sociaal objectief op 20 % voor private gronden en 40 % voor (semi-)publieke gronden. We mogen echter niet vergeten dat woonuitbreidingsgebieden voorbestemd waren voor groepswoningbouw. Door het gemakkelijker aansnijden van deze gronden, is elke realisatie een belangrijke meerwaarde voor de private (en publieke) sector.

In de derde plaats kunnen er verplichtingen opgelegd worden op particuliere verkavelingen van een bepaalde omvang. De gemeenteraad zal zelf een percentage sociale lasten kunnen vaststellen. Dit percentage zal uiteraard afhankelijk zijn van het aantal sociale huurwoningen dat de gemeente moet realiseren en de hoeveelheid over-

heidsgronden die te activeren zijn. In ruil voor een beperkt aandeel sociale woningbouw verkrijgt de verkavelaar een belangrijke realiseringsmeerwaarde. Hierbij mag men niet vergeten dat deze verplichting wegvalt zodra het aantal sociale woningen bereikt is.

Daarnaast bevat het decreet tevens een activeringsheffing en een leegstandsheffing op braakliggende gronden en op leegstaande gebouwen.

De activeringsheffing is er voor braakliggende gronden in het woongebied. Indien het aantal onbebouwde percelen te groot is, zal de gemeente de activeringsheffing moeten invoeren.

De leegstandsheffing is de bekende heffing die nu terug naar de gemeenten gaat. De gemeenten kunnen vanaf een bepaalde hoogte een eigen heffing bepalen.

Er komen eveneens belangrijke activeringsprojecten voor renovatie en creatie van sociale woningbouw. Elke gemeente kan voor grotere leegstaande gebouwen of braakliggende plekken in het centrum een aanvraag indienen voor een activeringsproject. Dit moet de regering echter nog verder uitwerken.

Het decreet activeert met andere woorden de vele gronden die onbestemd of ongebruikt in uw gemeente aanwezig zijn. De publieke gronden worden het eerst ingezet.

Hoofdstuk 1: Kansen voor Vlaanderen Wie beweert dat het decreet de bouwgronden duurder zal maken, heeft het decreet niet goed gelezen.

3. De prijzen van de woningen zullen eerder stabiliseren Uiteraard hebben we geen zicht op de evolutie van de grondstofprijzen en van de uurlonen. Evenmin hebben we zicht op de evolutie van de rente. Maar los van deze externe factoren verwachten we door het decreet eerder een stabiliserend effect.

8

prijsstabiliserend effect hebben.

4. Een goed decreet zorgt ook voor meer deregulering Het decreet legt nieuwe regels op. Tegelijkertijd zorgt een goed decreet voor minder regels. Twee voorbeelden.

• Het aansnijden van woonuitbreidingsgebieden is vandaag geen eenvoudige zaak.

Met het nieuwe decreet wordt het aansnijden sterk vereenvoudigd.

Door het bouwen van veel woningen in verschillende prijsklassen is er immers veel meer keuze. Om het anders uit te drukken, er zijn veel meer vergelijkingsmogelijkheden. Het decreet voorziet tevens een databank van prijzen waardoor de klant een beter zicht krijgt op de markt. Meer transparantie op de markt en meer keuze is de beste garantie voor prijsstabilisatie.

• Infrastructuursubsidies worden vandaag gecontroleerd door een apart agentschap. Dit levert tijdverlies op. Dit agentschap zal zich binnenkort vooral bezig houden met de controle op de output en niet meer op het ganse proces. Dit betekent zowel voor de private ontwikkelaar als de sociale woonorganisatie een belangrijke tijdwinst.

Daarnaast krijgt de private ontwikkelaar een gegarandeerde meerwaarde. De private ontwikkelaar die een sociale last heeft in de vorm van het creëren van sociale woningen krijgt immers een aantal voordelen.

Deze voordelen zijn van verschillende aard.

We denken hier bijvoorbeeld aan het aanspraak kunnen maken op infrastructuursubsidies. Of aan de gegarandeerde prijsplafonds bij overname van de sociale huuren koopwoningen.

Deze voorbeelden tonen aan dat dit decreet zorgt voor een broodnodige versnelling.

Dit betekent dat een private ontwikkelaar een gegarandeerde meerwaarde kan realiseren bij de ontwikkeling van de sociale lasten. Wie beweert dat de sociale lasten een verlies betekenen, kan niet rekenen.

Het decreet zal met andere woorden een

5. Conclusie Het ACW steunt dit belangrijk decreet. Deze toelichting toont aan dat het decreet een antwoord biedt op de woonnood die in alle gemeenten aanwezig is. Lokale besturen hebben een belangrijke verantwoordelijkheid inzake het betaalbaar wonen. Tot nu toe hadden ze weinig instrumenten, vandaag kunnen lokale besturen een echt woonbeleid voeren. Een woonbeleid met accenten op betaalbaarheid, verscheidenheid en voldoende aanbod.

Deze accenten willen we nu in een volgend deel verder uitdiepen.

Hoofdstuk 2: De grote uitdagingen

H 9

et grond- en pandendecreet wil een instrument zijn om het recht op wonen te realiseren. Het grondwettelijk recht op wonen moet door de gewesten ingevuld worden. Dit houdt in dat ze een beleid ontwikkelen dat een antwoord is op de woonproblemen. Hiertoe heeft Vlaanderen een Vlaamse Wooncode gestemd en een breed instrumentarium van plannen, hefďŹ ngen, sociale huisvestingsmaatschappijen, premies,‌ Dit instrumentarium is niet voldoende gebleken. We hebben nood aan een grond- en pandenbeleid. De overheid moet het aanbod aan gronden en panden en de invulling kunnen meesturen. Daarvoor dient het decreet.

Het grond- en pandendecreet is een laatste schakel in de reeks instrumenten. Hierdoor kunnen we nu de meeste uitdagingen of problemen rond wonen aanpakken.

De uitdagingen op vlak van wonen zijn immers groot. Deze kunnen we in vijf groepen onderverdelen: meer sociale woningen, meer huurwoningen, meer verschillende woningen, waar wonen en hoe wonen.

1. Meer sociale woningen De wachtlijsten voor een sociale woning zijn een indicatie van de nood aan sociale woningen. Ongeveer 70.000 gezinnen staan op de lijst. Maar naast deze indicator zijn er meer objectieve gegevens. Volgens het Steunpunt Ruimte en Wonen hebben 317.500 gezinnen gezien hun inkomen recht hebben op een sociale woning. 180.500 onder hen krijgen er echter geen5.

Het decreet voorziet ongeveer 65.000 bijkomende sociale woningen, waarvan 21.000 sociale koopwoningen en 1.000 sociale kavels.

Het decreet lost bijgevolg een deel van de behoefte in, maar de uitdaging zal groot blijven.

Op volgende kaart zie je de gemeenten en het aandeel sociale woningen dat ze vandaag hebben. Op basis van deze kaart weet je welk objectief er moet gerealiseerd worden: tot 3% is er een verplicht objectief plus een bijkomend objectief, tot 9% een verplicht objectief, vanaf 9% kan de gemeente een convenant afsluiten met de hogere overheid over de realisatie van bijkomende sociale huurwoningen.

De objectieven per gemeente vind je op http://www2.vlaanderen.be/ruimtelijk/wetgeving/SociaalObjectief/index.html

5 http://www4.asro.kuleuven.be/steunpuntruimteenwonen/cms/

Hoofdstuk 2: De grote uitdagingen 2. Meer huurwoningen Op basis van het inkomen weten we dat 20 à 25% van de Vlaamse gezinnen nooit of bijna nooit een eigen woning kan verwerven. Het beleid van eigendomsverwerving bereikt met andere woorden zijn grenzen.

Tegelijkertijd zien we dat de sector van huurwoningen, en zeker van de private huurwoningen sterk inkrimpt. Dit heeft ondermeer te maken met het beleid van eigendomsverwerving (het succes van de renovatiepremie!), een oudere groep verhuurders die de verhuurmarkt willen verlaten, de moeilijke huurwetgeving, enzovoort.

Een huurdrama is in het verschiet indien we de huursector niet stimuleren.

10

Het decreet voorziet een groot deel huurwoningen. Naast sociale huurwoningen is er de mogelijkheid om bescheiden woningen te bouwen. Het decreet spreekt niet over bescheiden huurwoningen, maar laat dit toe. Ook hier liggen mogelijkheden voor meer huurwoningen.

3. Meer verschillende woningen

pen vinden moeilijk een geschikte woning.

Grote gezinnen, eenoudergezinnen met kinderen, oudere gezinnen, gezinnen met specifieke woonwensen (als samenwonen) vinden op de huisvestingsmarkt zelden een geschikte woning. Ook verscheidenheid naar inkomensgroepen is zelden.

Meer verschillende woningen zijn nodig om de vergrijzing op te vangen. Volgende tabel is overduidelijk. Tussen nu en 2025 stijgt het aantal zestigplussers met 11% of met 600.000 personen terwijl het aantal jongeren met 80.000 eenheden daalt.

60-plussers zijn een zeer verscheiden groep van actieve tot minder actieve ouderen. Eén enkel woonconcept dekt hun woonwensen en woonbehoeften niet. Hetzelfde verhaal geldt voor de jongeren.

De uitdaging is nu om voor al deze groepen een aangepast woonaanbod te voorzien.

Het decreet voorziet reeds sociale en bescheiden woningen, alsook huur en koop.

Het is nu aan de lokale besturen om de verscheidenheid nog meer vorm te geven.

De Vlaamse huisvestingsmarkt is een weinig verscheiden markt. Verschillende groe-

Tabel 1:

Ontgroening en vergrijzing 2004-2025 Antwerpen

Limburg

Oost-Vlaand

Vlaams-Brab

West-Vlaand

Vlaanderen

376.590

181.493

299.733

233.632

250.689

1.342.137

2004 0-19 60+

374.577

162.406

311.441

228.784

279.265

1.356.473

1.668.812

805.786

1.373.720

1.031.904

1.135.802

6.016.024

% 0-19

23

23

22

23

22

22

%60+

22

20

23

22

25

23

0-19

370.994

171.606

279.814

221.346

218.415

1.262.175

60+

534.200

272.849

435.812

329.225

385.394

1.957.055

1.754.558

857.352

1.401.480

1.076.254

1.133.586

6.223.230

% 0-19

21

20

20

21

19

20

%60+

30

32

31

31

34

31

Tot. bevolking

2025

Tot. bevolking

SVR-2005-bevolkingsprojecties 6

6 http://www4.vlaanderen.be/dar/svr/Pages/default.aspx

Hoofdstuk 2: De grote uitdagingen 4. Waar wonen?

De vierde uitdaging is van een andere orde.

We weten dat we meer en meer verscheiden wooneenheden moeten voorzien. Waar plaatsen we deze bijkomende wooneenheden?

De tabel twee gaat dieper in op de theoretische bouwmogelijkheden in vergelijking met het aantal huishoudens. Ook deze tabel biedt belangwekkende inzichten. De bouwmogelijkheden in de woonzones (niet woonreserve- of woonuitbreidingsgebieden) overtreffen alle vragen. Indien we de laatste kolom bekijken dan wordt het beeld nog ongeloofwaardiger.

11

De woonzones op de gewestplannen zijn zo ruim getekend dat er in de feiten geen sprake zou mogen zijn van schaarste aan gronden. Twee conclusies willen we hieraan verbinden: • ruim uitgetekende woongebieden maken het mogelijk om ruim te bebouwen.

Vlaanderen wordt reeds gekenmerkt door sterk verspreide bebouwing. Het grond- en pandendecreet kan deze verspreiding versterken of inperken. Wij pleiten voor een inbreidingsgericht of kernversterkend woonbeleid. Dit kernversterkend beleid kan enkel onze dorpen en gemeenten ten goede komen, en bovendien de schaarse open ruimte bewaren. Woonuitbreidingsgebieden ont-

Tabel 2:

wikkelen is voor ons steeds de laatste keuze.

• er zijn theoretisch voldoende gronden, maar waar zijn deze? Het is duidelijk dat een activering van gronden fundamenteel is. Ook hier moeten we pleiten voor een voorzichtige aanpak: niet zomaar alle gronden eenzijdig treffen. Zo moeten gronden die ver gelegen zijn of waterziek of een belangrijke waarde hebben voor landbouw of natuur gevrijwaard worden van een activering. Dit vraagt van de gemeente een sterk ruimtelijk beleid.

Samen met het grond- en pandendecreet is het decreet ruimtelijke ordening gewijzigd.

De wijzigingen versterken de mogelijkheden van gemeenten om een sterk ruimtelijk beleid te voeren. We denken hier bv. aan het opmaken van een ruimtelijk structuurplan samen met andere, naburige gemeenten.

Dit ruimer denken zorgt dat de ruimtelijke structuren (zoals stedelijke, groen- en landbouwgebieden, rivieren en beken, infrastructuur,…) sterker in de verf kunnen gezet worden.

De hoeveelheid beschikbare gronden is echter niet gelijk verdeeld over de Vlaamse gemeenten. Kustgemeenten bv hebben omwille van de tweede woningen een tekort aan beschikbare gronden. Uiteraard is dit een gevolg van een duidelijke ruimtelijke keuze ten voordele van de tweede woningen

Toename huishoudens in vergelijking met bouwmogelijkheden Toename huishoudens 2006-2021

Toename huishoudens 2006-2041

Bouwmogelijkheden woonzones

Bouwmogelijkheden alle woonbestemmingen

Vlaams gewest

205.536

385.706

844.023

1.168.997

Antwerpen

58.022

96.384

206.513

271.337

Limburg

34.294

59.300

173.853

250.021

Oost-Vlaanderen

51.144

111.015

202.899

294.380

Vlaams-Brabant

39.381

72.728

148.545

188.981

West-Vlaanderen

22.695

46.279

112.213

164.278

Steunpunt Ruimte en Wonen. “Visie ruimtegebruik en ruimtebeslag 2020-2050”

Hoofdstuk 2: De grote uitdagingen en dus ten koste van woningen voor de eigen bevolking. Maar los hiervan, zal het komende ruimtelijk structuurplan Vlaanderen een antwoord moeten geven op deze vragen. Een herschikking van woongebieden zal één waarschijnlijk antwoord zijn.

12

Sommige gemeenten beschikken inderdaad niet over de nodige gronden omwille van een beperkt aantal (semi-)publieke gronden en vooral wegens een desinteresse van de grondeigenaars. We weten dat de meeste gronden in handen zijn van kleine eigenaars. Uit studies van de administratie blijkt dat 80% van de onbebouwde percelen kleiner is dan 2 are7. Uit dezelfde studie blijkt dat mits een inspanning van de gemeente door middel van een activeringsheffing een deel van deze gronden op de markt kunnen komen. Dit zou meer dan voldoende moeten zijn om de woonbehoeften tot 2020 op te vangen.

Dit vraagt van de gemeenten een doortastend grondbeleid. De activeringsheffing is hiervoor het geschikte instrument.

5. Hoe wonen?

De laatste uitdaging is een stedenbouwkundige uitdaging. We zijn er deze brochure mee begonnen. Wonen is meer dan zomaar leven onder een dak. Wonen doe je nooit alleen. Wonen doe je steeds in een straat, een buurt of een wijk. Soms woon je in een wooncluster van een aantal woningen, en soms woon je met velen in een samenwoonproject of gewoon in een appartement.

Woningen bouwen is dus meer dan zomaar een gebouw plaatsen. Het vraagt nadenken over hoe huishoudens samen gaan leven.

Dit betekent dat de publieke ruimte en de voorzieningen rond het wonen (denk maar aan winkels, horeca, zorg, openbaar vervoer, …) belangrijker zijn dan de woning op zich. Goede publieke ruimtes zijn noodzakelijk om mensen te laten samenleven.

Het grond- en pandendecreet legt sociale lasten op in de vorm van sociale of beschei-

7

Ruimte 3 2009, pag 38. Isabelle Loris. “Er is voldoende bouwgrond.”

8 Meer voorbeelden vind je in “Werkboek Kwaliteitsvol Verkavelen”. Te bestellen bij http:// www2.vlaanderen.be/ruimtelijk/publicaties/

den woningen. Diegenen die bouwen krijgen o.a. toegang tot infrastructuursubsidies. Men krijgt dus de middelen om de publieke ruimte deels vorm te geven. De sociale lasten bevatten tevens gronden voor publieke ruimte. Het is nu aan de ontwerper om met deze gegevens een sterk stedenbouwkundig concept te ontwikkelen.

En het is nu de taak van de gemeente om deze uitdaging voortdurend te bewaken.

6. Twee voorbeelden van goed wonen Wat is goed bouwen en verkavelen? Hier willen we uit de honderden goede voorbeelden er twee voorstellen8.

1. De eerste is een nieuwe wijk in een verstedelijkt gebied te Lier. Het is een plan voor een vrij groot braakliggend gebied in een bestaande woonwijk. Het kan een voorbeeld zijn voor alle gemeenten die in het centrum of nabij het centrum een oude leegstaande fabriek of een braakliggend terrein hebben.

Het voorbeeld van Lier is interessant omdat het vijf belangrijke opties bevat: • het plan is vertrokken vanuit het creëren van een publiek domein. Het publiek domein verbindt twee straten (dwars doorheen de nieuwe wijk) en creëert aan deze verbinding een grote groenzone, het woonhof genaamd.

Het gebied wordt autoluw. Meer zelfs: parkerende auto’s worden van de straat geweerd. Er zijn drie plekken waar het parkeren gebundeld wordt. Het bundelen biedt kansen om met een minimum aan ruimte toch voldoende parkeerplaatsen te maken. Hierdoor kan het publiek domein extra groot zijn.

• het plan vertrekt van de noodzaak dat iedereen voldoende groen heeft. Er is niet enkel het groene publieke domein. Het plan creëert voor elke wooneenheid een tuin. Door een goede schikking van de bouwblokken kan iedereen hiervan profiteren.

• het plan vertrekt van menging van woon-

index.html Ook de VMSW www.vmsw.be biedt heel wat inzichten in goed verkavelen. Hun ABC voor het bouwen en verkavelen biedt voldoende informatie over goed verkavelen.

Hoofdstuk 2: De grote uitdagingen gelegenheden. Er zijn de klassieke eensgezinswoningen, de groepswoningen meergezinswoningen (of appartementen) en groepswoningen – eengezinswoningen (aaneengesloten bebouwing). Deze verschillende stedenbouwkundige typologieën kunnen vertaald worden in “sociale” termen: van koopwoningen tot huurwoningen. De ontwikkelaar kan een so-ciale huisvestingsmaatschappij zijn of een private ondernemer.

13

• het plan heeft veel aandacht voor duurzaam bouwen. Hier vertaalt zich dit in aandacht voor waterberging. Het openhouden van de beek en het integreren van de beek in het publiek domein maakt van de groene ruimte een meer interessante ruimte. Andere duurzame accenten zijn terug te vinden in de voorschriften.

• een laatste kwaliteit van het plan is de aandacht voor de beeldvorming. Hier zijn er geen uitspraken over welke vorm en welk materiaal, maar wel over beeldbepalende elementen als hoofdaccenten, samenhangende gevelwanden, bomenrijen die accent geven aan de structuur en tegelijkertijd storende infrastructuur verbergen,…

Dit is een mooi plan dat de ruimtelijke structuur van het gebied versterkt: het biedt ontsluiting en verbinding, het versterkt het wonen in verschillende vormen, het creëert een rustpunt en een ontmoetingsplek.

Het plan is niet zomaar te kopiëren, maar kan wel dienen ter inspiratie.

2. Het tweede voorbeeld is een nieuwe wijk aan de rand van een stad, hier Mechelen.

Het plan kan ter inspiratie dienen voor alle nieuwe grotere verkavelingen.

Het plan is interessant om verschillende redenen: • het vertrekt van de natuurlijke waarden die aanwezig zijn in het gebied: een beek, bos en natte weiden. Het plan breekt te-

vens uit zijn kordon en verbindt de wateren groenstructuur met het verder liggende kanaal. Wie de kaart goed bekijkt ziet dat het gaat om een grote groene ruimte.

Door aandacht te schenken aan de groene ruimte lossen de planners de problemen van waterberging en van overstromingsgevoelige gronden perfect op.

• het vertrekt van een duidelijke visie op ontsluiting van het grote gebied. Doorheen het groene gebied wordt een voetweg en fietsweg getrokken waardoor de verschillende delen van de wijk met elkaar verbonden worden. De hoofdweg en de voetweg worden geaccentueerd met bomen. Ditzelfde concept geldt eveneens voor de kleine ontsluitingswegen.

Hoofdstuk 2: De grote uitdagingen • het vertrekt van een duidelijke visie op publiek domein: alle oranje gekleurde plekken zijn autovrije publiek ruimtes.

• het plan bevat vier woongebieden: bovenaan vinden we de meer klassieke individuele wooneenheden. Rechts zijn er de groepswoningen – eengezinswoningen. Onderaan vinden we de groepswoningen – meergezinswoningen. Links als afwerking van de bestaande woonstructuur vinden we ook nog twee groepswoningen – eengezinswoningen.

• het plan zorgt niet enkel voor publieke ruimte, maar door het clusteren en het groeperen kan elke wooneenheid genieten van eigen groen.

14

Ook dit is een mooi plan waar nagedacht is over de versterking van de ruimtelijke structuur, de groenstructuur, de publieke ruimte en de typologie van woningen.

Belangrijk bij deze twee voorbeelden is de aandacht voor de buurtgedachte of het samen wonen. Wonen is immers meer dan een woning, wonen gebeurt samen in straten, dorpen, wijken. Dit samen wonen veronderstelt dat er ruimte is voor samen-wonen.

Ruimte voor samenwonen houdt het opwaarderen van het publiek domein in. Naast het opwaarderen van de publieke ruimte is er ook de opwaardering van de woning als een eenheid in een geheel. Plannen spreken over gevelwanden, denken aan de beeldkwaliteit van de straten, nodigen uit tot verschillende type wooneenheden. Door het publiek domein te herwaarderen herwaardeert men ook de menging van verschillende groepen uit de samenleving. Er ontstaan zo geen uniforme en meestal doodse straten, maar verscheiden en levendige straten.

7. Conclusie De Vlaamse Wooncode geeft gemeenten de opdracht een woonbeleid uit te tekenen. Dit is geen eenvoudig verhaal. Het woonbeleid stelt de gemeente immers voor belangrijke

uitdagingen. Deze uitdagingen kunnen enkel een antwoord krijgen binnen een sterke ruimtelijke visie en een sterke visie op de woonbehoeften van de regio en de plaats van de gemeente binnen die regio.

Het grond- en pandendecreet reikt de gemeente een aantal instrumenten aan. Deze instrumenten kunnen pas goed werken binnen het kader van een goede visie.

De uitdagingen zijn groot, maar zijn tegelijkertijd kansen om de ruimtelijke structuur van de gemeente te versterken of te verbeteren. Elke gemeente krijgt de kans om de woonnoden of woonbehoeften van zijn bewoners te beantwoorden. Daarenboven krijgt de gemeente de kans om na te denken over hoe samen-wonen.

Een laatste opmerking. Hier hebben we het niet over de uitdagingen om onze woningen duurzaam te maken of deze aan te passen aan levenslang wonen. Ook voor deze uitdagingen zal de gemeente een antwoord moeten bieden. Het subsidiebesluit lokaal woonbeleid (zie verder) biedt gemeenten de instrumenten om hierop in te gaan.

Hoofdstuk 3: Een goed woonbeleid

W 15

at is een goed woonbeleid? Dit is geen eenvoudige vraag. We hebben hierboven reeds aanzetten gegeven voor een antwoord. Hier willen we verder gaan en concrete antwoorden formuleren. Het zijn antwoorden die vertrekken vanuit onze visie op wonen en hoe wij denken het grond- en pandendecreet te moeten gebruiken. We beseffen dat naast deze antwoorden er nog andere mogelijk zijn. Maar hier beperken we ons tot het verduidelijken van onze accenten.

De antwoorden die we geven zijn tot op zekere hoogte concreet. Het zijn antwoorden op vragen die gemeenten zich zullen stellen. In een volgend hoofdstuk willen we dit nog concreter maken door een voorstel van een reglement Sociaal Wonen te geven.

1. Is een visie op wonen nodig?

Deze vraag is een open deur. Uiteraard heeft elke gemeente een visie op wonen nodig. Maar belangrijker dan de bevestiging zijn de redenen. Waarom is een visie op wonen nodig? Wanneer moet deze visie gerealiseerd worden en welke instrumenten hebben gemeenten om een vsie te ontwikkelen?

a. Waarom is een visie nodig?

Het grond- en pandendecreet heeft een termijn tot 2020 of 2025 indien de gemeente uitstel vraagt. Dit lijkt lang, maar toch is het amper anderhalve legislatuur van een gemeente lang. Elke schepen of burgemeester kan beamen dat dit een korte periode is om veel te realiseren.

De investeringen in sociale en bescheiden woningbouw hebben wel een invloed die

veel langer reikt. De woonstructuur van een gemeente is een proces van eeuwen. Het stratenpatroon in de kern ligt al lang vast.

Nieuwe infrastructuur bepaalt de mogelijke ontwikkelingen in de toekomst. Ze laat nieuwe ontwikkelingen toe of hypothekeert nieuwe ontwikkelingen (denk maar aan de lintbebouwing). Zo leven we vandaag nog steeds in huizen die dateren van begin 20e eeuw (of zelfs nog ouder).

Wat we vandaag bouwen en ontwikkelen bepaalt zowel in positieve als in negatieve zin de mogelijkheden van de toekomstige generaties. Hoewel het een moeilijke denkoefening is om de toekomstige generaties mee te nemen in het woonbeleid, is het duidelijk dat deze oefening wel gemaakt moet worden.

We mogen bovendien niet vergeten dat de vraag naar sociale en bescheiden woningen niet zal stoppen na het realiseren van de sociale objectieven. Ook na het behalen van de objectieven, zal de gemeente moeten onderzoeken welke noden er zijn. En deze noden strekken zich verder uit dan 2020.

Wonen moet bijgevolg op een langere termijn bekeken worden en moet op een brede wijze ingevuld worden. Dit, samen met de keuzes die we moeten maken, vormt de visie op wonen.

b. Moet de gemeente de woonvisie onmiddellijk realiseren?

Het decreet dwingt de gemeenten heel snel te werken. Vanaf 1 september moet het sociaal huurobjectief aangeplakt worden. In de maanden die daarop volgen moet de provincie op basis van voorstellen van de gemeente(raad) de verdeling van de sociale

Hoofdstuk 3: Een goed woonbeleid koopwoningen en sociale kavels vastleggen. Het decreet voorziet hiervoor geen termijn. In oktober moet het register van onbebouwde percelen in handen van (semi-) publieke overheden gerealiseerd hebben.

Maar los van deze verplichtingen heeft de gemeente ruimte om haar woon(beleids)plan aan te passen en te verfijnen. De overgangsmaatregelen in art 7.3.1 geven de gemeenten tijd tot 2011 om hun ruimtelijk (en dus woon-)beleid aan te passen. En de verplichtingen geven de gemeente de nodige informatie om een goed woonplan op te stellen (een aantal doelen en de hoeveelheid beschikbare ruimte zijn reeds bekend).

16

c. Welke instrumenten hebben we om een visie op wonen te ontwikkelen?

Gemeenten hebben een reeks instrumenten om een visie te ontwikkelen.

In de eerste plaats denken we aan het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan. Een structuurplan legt de visies ruimtelijk vast voor een langere periode. Om de zes jaar kan een structuurplan geactualiseerd worden, maar de grote lijnen blijven wel vastliggen.

Het decreet voorziet een nieuwe methode om de woonbehoeften te berekenen. Art. 3.2.14 spreekt over een prognosemodel dat rekening houdt met de huishoudensontwikkeling, het migratiepatroon en demografische evoluties en tendensen. Zolang de Vlaamse regering deze niet ontwikkeld heeft moeten de gemeenten gebruik maken van de aanwijzingen voor het opmaken van een ruimtelijk structuurplan.

Om een structuurplan te maken is er een woonbehoeftenstudie9 nodig. Tot nu toe werd deze woonbehoeftenstudie onder andere gebruikt om een argumentatie te vinden voor het aansnijden van woonuitbreidingsgebieden. Deze studies waren dan ook vrij beperkt.

we nodig hebben, maar ook en vooral de verscheidenheid aan woningtypes, de graad van comfort of aanpasbaarheid van de woningen, de mogelijkheden voor samenwonen, het uitwerken van maatregelen voor huurders en voor eigenaars, de mogelijkheden van renovatie, activering van gronden en van leegstaande gebouwen, de mogelijkheden voor verduurzaming van de woningen,…

Het grond- en pandendecreet verwijst naar de visie die de lokale besturen kunnen ontwikkelen inzake het grond- en pandenbeleid. In artikel 2.1.1 van het decreet gronden pandenbeleid vinden we de omschrijving en de doelstellingen die kunnen worden nagestreefd en de instrumenten die kunnen worden ingezet zijn opgenomen in de artikelen 2.1.2 en 2.1.3 van hetzelfde decreet.11 Gemeenten kunnen ondersteuning vinden bij een intergemeentelijke samenwerking.

Vlaanderen subsidieerde projecten intergemeentelijke samenwerking rond wonen.

Eén van de opdrachten van deze samenwerking is nu juist het opstellen van een woonplan in overleg met alle belangrijke actoren en het middenveld.12 Op dit ogenblik zijn er een 27 projecten erkend voor 3 jaar. Meer dan de helft van de Vlaamse gemeenten hebben een dergelijke ondersteuning.

Een uitgebreide woonbehoeftenstudie of woonplan10 is een tweede instrument. Hierin onderzoeken we hoeveel wooneenheden

9

Zie ook omzendbrief betreffende het opmaken van een gemeentelijke woonbehoeftenstudie http:// www2.vlaanderen.be/ruimtelijk/wetgeving/omzendbrieven/20021025.html 10 Meer info vind je ook in de brochure “handleiding lokaal woonbeleid” te downloaden via http://www. bouwenenwonen.be/uploads/b2742_2002-07thema_i_woonplan_pdf_205_kb133119.pdf 11 Zie ook http://www.bouwenenwonen.be/bouwenenwonen-wegwijs_in_bouwen_en_wonen_vooroverheid-lokaal_woonbeleid-een_grond-_en_pandenbeleid_voeren.html of www.rwo.be

Hoofdstuk 3: Een goed woonbeleid Verschillende gemeenten ontwikkelen samen met de provincie ondersteunende samenwerking. In West-Vlaanderen is er bv. het Forum Wonen voor de regio BruggeOostende dat gemeenten wil ondersteunen bij het ontwikkelen van een degelijk gronden pandenbeleid13. Dergelijke initiatieven zijn meer dan zinvol om een goed woonbeleid te kunnen uittekenen.

2. Moet er intergemeentelijke samenwerking zijn?

Uit het voorgaande blijkt reeds dat we intergemeentelijke samenwerking belangrijk vinden. We vinden dit belangrijk omwille van de mogelijke ondersteuning, de kennisuitwisseling, de gezamenlijke acties als bv. een mobiel woonloket, …

17

Intergemeentelijke samenwerking is echter ook belangrijk om het grond- en pandendecreet te doen slagen.

• Gemeenten kunnen afspraken maken rond bv. de activeringsheffing en de leegstandsheffing. De hoogte van de heffingen kunnen gelijklopen. Zo ontstaan er geen ongelijke behandeling van de burger, maar vooral ook geen negatieve gevolgen voor elkaar. Gemeenten met lagere heffingen kunnen immers het ruimtelijk en woonbeleid van naburige gemeenten beinvloeden.

• Gemeenten kunnen afspraken maken hoe ze de sociale objectieven gaan ontwikkelen. Een gezamenlijke aanpak maakt het mogelijk om alle ontwikkelaars op dezelfde voet te behandelen.

Dit versterkt telkens de positie van de gemeente. Het gaat hier om discussies over waar de sociale lasten worden georganiseerd, de hoeveelheid sociale en bescheiden lasten per gebied, hoe de sociale lasten worden ontwikkeld (via sociale verhuurkantoren, in natura,…)

• Gemeenten kunnen afspraken maken hoe ze na het bereiken van de sociale objectieven nieuwe objectieven vastleggen.

• Gemeenten kunnen afspraken maken over de verdeling van sociale lasten en bescheiden lasten. Elke gemeente moet zijn deel sociale huurwoningen realiseren. Tegelijkertijd kunnen gemeenten omwille van voorgeschiedenis en ruimtelijke structuur bepaalde lasten (sociale koopwoningen, kavels en bescheiden woningen) meer of minder realiseren.

Intergemeentelijke samenwerking is ons inziens een noodzaak.

Intergemeentelijke samenwerking kan ook een oplossing zijn voor gemeenten die een lokale woonraad willen ontwikkelen.

3. Moet elke gemeente een lokale woonraad hebben?

Het decreet geeft een belangrijke adviesfunctie aan de lokale woonraad. Art 4.1.5 m.b.t. de bepaling van de sociale koopwoningobjectieven en art 4.1.6 m.b.t. sociale kavels vermelden telkens het lokale woonoverleg dat een advies moet geven.

Naast deze artikelen is er ook de Vlaamse Wooncode die de gemeente aanzet om een lokaal woonoverleg te organiseren om de ontwikkeling van het sociaal wonen te organiseren.

Het woonoverleg is een overleg tussen de belangrijkste actoren (SHM, private sector, OCMW, gemeente, SVK, …). Maar het is geen woonraad. Een woonraad bevat de actoren van het woonoverleg, maar wordt aangevuld met het lokale middenveld en geinteresseerde burgers.

Het ACW gaat voor een lokale of intergemeentelijke woonraad. De woonraad als uitgebreid woonoverleg biedt de gemeente meer kansen om een ruim draagvlak te vinden voor het sociaal en bescheiden woonaanbod. Meer info over een lokale woonraad vind je op www.acw.be/dossiers (bij huisvesting).

12 Meer info over de projecten lokaal woonbeleid vind je op http://www.bouwenenwonen.be/bouwenenwonen-wegwijs_in_bouwen_en_wonen_voor-overheid-lokaal_woonbeleid-subsidiering_van_projecten_lokaal_woonbeleid.html 13 Meer informatie vind je op http://www.wathebbenweinhuis.be/

Hoofdstuk 3: Een goed woonbeleid 4. Moet het reglement op sociale woningen op het woonoverleg/de woonraad ĂŠn op de GECORO komen?

Het decreet voorziet twee soorten reglementen: het reglement Sociaal Wonen (art 4.1.9) en een stedenbouwkundige verordening Bescheiden Wonen (art 4.2.2).

18

Het onderscheid tussen beide is subtiel, maar toch zwaarwegend. Het reglement Sociaal Wonen heeft de uitwerking van een stedenbouwkundige verordening, maar het is er geen. Door dit onderscheid te maken blijft de decreetgever feitelijk stellen dat sociale normen in ruimtelijke plannen niet kunnen. Het reglement Sociaal Wonen is m.a.w. een uitzonderingsreglement.

De gevolgen van dit onderscheid is minder subtiel. Het reglement Sociaal Wonen hoeft niet voorgelegd te worden aan de GECORO, de verordening Bescheiden Wonen uiteraard wel.

Toch is het duidelijk dat het reglement Sociaal Wonen wel heel wat ruimtelijke gevolgen heeft. Het lijkt me dan ook maar logisch dat de GECORO hierin een adviserende rol heeft.

Beide moeten ook op de woonraad komen.

Een gezamenlijke vergadering lijkt zinvol.

5.Het objectief m.b.t. sociale koopwoningen vastleggen is een belangrijke taak van het woonoverleg/de woonraad Het woonoverleg/de woonraad heeft een belangrijke taak inzake het vastleggen van het sociaal objectief m.b.t. sociale koopwoningen en sociale kavels.

Dit objectief wordt verwezenlijkt door de sociale huisvestingsmaatschappijen, gemeenten, intergemeentelijke samenwerkingen (een vast deel van de 22.000 is voor hen bestemd) en de private ontwikkelaars die in de mogelijkheid worden gesteld om mee sociale koopwoningen te realiseren.

Doordat publieke en private ontwikkelaars samen de sociale koopobjectieven moeten realiseren is het woonoverleg nodig. Daar

kunnen de beide partijen met concrete voorstellen afkomen.

Het is nu de taak van de provincie (zie art 4.1.5) om de sociale koopwoningen en sociale kavels te verdelen over de gemeente. Zij moeten een verdelingsschema opstellen dat rekening houdt met de provinciale doelstellingen inzake bijkomende woningen in het stedelijk en het buitengebied. In de provinciale structuurplannen is er voor elke gemeente een duidelijke taakstelling uitgetekend.

Daarnaast moet de provincie rekening houden met het gemeentelijk advies. Elke gemeente dient na overleg met het woonoverleg (woonraad) een voorstel van objectief in.

Hoe bepaalt de gemeente dit objectief? We stellen een mechanisme voor.

Elke gemeente kan nagaan welke verhouding (sociale en private) koopwoningen/woningenbestand er in de gemeente is. Hoe lager de verhouding sociale versus private koopwoningen in vergelijking met het provinciale gemiddelde is, hoe meer sociale koopwoningen de gemeente nodig heeft.

Dit mechanisme maakt een vrij objectieve verdeling van de sociale koopwoningen en kavels mogelijk.

Binnen dit mechanisme kunnen de publieke en private ontwikkelaars hun voorstellen plaatsen.

6. Moet de gemeente een activeringsprogramma opmaken? Of de tweede taak van het woonoverleg/de woonraad De gemeente heeft via het register van onbebouwde percelen een duidelijk zicht op de gronden in handen van publieke en semi-publieke overheden.

Ze kan nu zelf initiatief nemen om deze gronden te activeren. Art. 4.1.7 legt duidelijk de opdracht van de gemeente vast. De gemeente moet haar regierol ten aanzien

Hoofdstuk 3: Een goed woonbeleid van de semi-publieke en publieke besturen op zich nemen. Deze worden bijgevolg aangepord om hun gronden te verkopen of te ontwikkelen.

De gemeenteraad neemt terzake een actieprogramma aan.

Het actieprogramma mag geen optelsom worden van verschillende acties. De gemeente moet haar regierol echt opnemen.

Dit houdt in dat ze een prioriteitsverdeling kan opmaken, dat ze per gebied een andere functie binnen het woonbeleid (meer of minder sociale of bescheiden woningen) kan geven,‌ Het woonoverleg (woonraad) krijgt hier ook een belangrijke plaats. De acties kunnen in de woonraad ontwikkeld en besproken worden.

19

De gemeente heeft dus de touwtjes in handen.

7. Wat met gronden van intercommunales?

We hebben het hierboven gehad over intergemeentelijke samenwerkingen (de nieuwe term voor intercommunales) die meestal aan streekontwikkeling doen. Deze intercommunales (kunnen) worden belast met de opmaak van een ruimtelijk plan en kunnen, na vaststelling van het plan door de gemeente en goedkeuring door de toezichthoudende overheid, op dezelfde gronden aan projectontwikkeling doet, conform de decretale en statutaire taken van de intercommunale. In sommige gevallen treedt de intercommunale voor de ontwikkeling ook nog op als onteigenende overheid, nadat zij daartoe van de bevoegde Vlaamse minister een machtiging heeft verkregen.

Deze intergemeentelijke samenwerkingen zijn publiekrechterlijke instanties. Dat geldt trouwens ook voor autonome gemeentebedrijven. De term semipublieke instanties wordt gebruikt om nadrukkelijk het onderscheid te maken tussen gemeente- en provinciebesturen en hun reguliere administraties enerzijds en deze instanties anderzijds.

Intercommunales worden regelmatig belast met opdrachten voor het opstellen van ruimtelijke plannen. Dit gebeurt in de meeste gevallen via toepassing van de overheidsopdrachtenwetgeving. De intercommunale schrijft dan in op een algemene offertevraag, of neemt deel aan een zogenaamde onderhandelingsprocedure. Het kan ook buiten de overheidsopdrachtenwetgeving om, namelijk door middel van de zogenaamde exclusieve dienstverlening, waarbij de gemeente zich ertoe verbindt alle in de overeenkomst gespeciďŹ ceerde opdrachten voor een bepaalde periode via de intercommunale te laten verlopen. De exclusieve dienstverlening is een systeem dat de meeste gemeenten verbindt aan hun intercommunale.

Intercommunales kunnen, afhankelijk van hun statuten, inderdaad aan projectontwikkeling doen. Ze doen dit met eigen middelen. Als ze een beroep doen op derden, bijvoorbeeld aannemingsbedrijven, dan zijn de intercommunales op hun beurt gebonden door de wetgeving op de overheidsopdrachten Intergemeentelijke samenwerkingen zijn in de eerste plaats semipublieke instanties.

Dit houdt in dat de gronden van de intercommunales op het register van onbebouwde percelen (art 2.2.5) komen. Deze gronden zijn minstens voor 25% bestemd voor de verwezenlijking van sociaal woonaanbod.

Hoofdstuk 3: Een goed woonbeleid Uiteraard moet de gemeente ook nakijken of deze gronden inderdaad geschikt zijn voor woningbouw (zie verder).

De gronden van intercommunales worden bijgevolg onderworpen aan de verplichting om sociale woningbouw te realiseren. Intercommunales kunnen deze sociale woningbouw eventueel zelf ontwikkelen. Ze zijn dan projectontwikkelaar voor hun eigen gronden. Ze kunnen deze gronden ook overdragen aan sociale huisvestingsmaatschappijen.

Bij de ontwikkeling van deze gronden moet goed nagedacht worden over wat de intercommunale doet met de gerealiseerde meerwaarden. De aangesloten gemeenten hebben de taak om deze vraag te stellen in de raad van bestuur.

20

Wij pleiten ondubbelzinnig voor het gebruik van deze meerwaarden voor het uitwerken van het woonplan van de gemeente. Het bouwen van zorgwoningen, het verlagen van de grondprijs voor sociale woningbouw, het creëren van bijkomende huurwoningen, … wordt eventueel mogelijk door de creatie van meerwaarden.

Het decreet stelt duidelijk dat op de geschikte gronden van intercommunales minstens 25% sociale woningbouw moet worden voorzien. Ook hier moet een sociale mix gerealiseerd worden. Die sociale menging moet ruim geinterpreteerd worden: sociale huurwoningen, bescheiden huurwoningen, sociale en bescheiden koopwoningen, zorgwoningen, assistentiewoningen,… moeten aan bod komen.

8. Moet de gemeente verschoningsgronden gebruiken om bepaalde terreinen niet als bouwgrond te merken?

Art 2.2.5 geeft de gemeenten de opdracht om de lijst van onbebouwde percelen aan te vullen met gronden van publieke en semipublieke overheden. Ze moet die aanmerken als bebouwbaar of niet bebouwbaar. De verschoningsgronden van art 3.2.1 vormen de redenen waarom iets niet-bebouwbaar is.

14 Zie ook http://www2.vlaanderen.be/ ruimtelijk/index.html waar je het decreet kan downloaden.

De verschoningsgronden zijn: a) zij zijn kennelijk rechtstreeks dienstig voor de uitoefening van de taak van de betrokken rechtspersoon; b) zij zijn ingericht als collectieve voorzieningen, met inbegrip van hun aanhorigheden; c) zij zijn het voorwerp van een recht van erfpacht, van opstal, van vruchtgebruik of van gebruik; d) zij worden verpacht ingevolge de Pachtwet van 4 november 1969, waarbij het bewijs van de pacht door alle middelen rechtens mag worden geleverd; e) zij zijn in het kalenderjaar voorafgaand aan het heffingsjaar geregistreerd in het Geintegreerd Beheers- en Controlesysteem; f) zij zijn onderworpen aan een bouwverbod of aan enige andere erfdienstbaarheid tot openbaar nut die woningbouw onmogelijk maakt; g) de onmogelijkheid om woningen op te richten vloeit voort uit een vreemde oorzaak die het Vlaamse bestuur niet kan worden toegerekend, zoals de beperkte omvang van de bouwgronden of kavels, of hun ligging, vorm of fysieke toestand; h) zij zullen blijkens een ten minste reeds voorlopig vastgesteld of voorlopig aangenomen ruimtelijk uitvoeringsplan of plan van aanleg een met wonen onverenigbare bestemming krijgen.14 Het gebruik van de verschoningsgronden moet gemotiveerd worden.

Het is duidelijk dat er naast concrete redenen zoals bv. het gebruik door een jeugdbeweging, er ook ruimtelijke argumenten moeten zijn.

Hoofdstuk 3: Een goed woonbeleid Een goede ruimtelijke visie vertaalt in een structuurplan is de basis om op een gedegen manier de verschoningsgronden al dan niet te gebruiken.

9. Is de realisatie van de sociale lasten een verantwoordelijkheid van één project of één initiatiefnemer?

Wat bedoelen we met deze vraag?

Stel, er komt een projectontwikkelaar (bv. een intercommunale) met een voorstel om op zijn gronden het sociaal objectief in één keer te realiseren. Sommige gemeenten (zie bijlage) hebben een beperkt te realiseren objectief van bv. 36 sociale huurwoningen. Wat moet je dan antwoorden als gemeente?

21

Elke gemeente heeft de verantwoordelijkheid voor de goede ruimtelijke ordening van de gemeente. Dit betekent dat de gemeente elk project moet beoordelen op de vraag of het project de ruimtelijke structuur van de gemeente versterkt. Zo kunnen grootschalige projecten de ruimtelijke structuur van de gemeente uit evenwicht brengen. Maar ook hier moet men voorzichtig zijn met deze uitspraak. Soms zijn grootschalige projecten zinvol om de ruimtelijke structuur terug te herstellen. Een goede ruimtelijke afweging is dus telkens nodig.

De gemeente heeft ook de verantwoordelijkheid voor het goed wonen in de gemeente. Dit betekent dat de gemeente moet nadenken over een geslaagde sociale mix.

Komt elke doelgroep voldoende aan bod? Is de samenstelling niet te eenzijdig?

De gemeente heeft tevens de verantwoordelijkheid om een draagvlak voor sociale woningbouw te zoeken. Dit betekent dat de gemeente projecten gaat beoordelen op basis van de schaal van de gemeente. Het is duidelijk dat in landelijke gemeenten kleinere projecten van enkele woningen mogelijk zijn. In grotere steden kunnen eventueel grotere projecten gerealiseerd worden indien ze goed gemengd zijn met andere typologieën.

De realisatie van een woonbeleid is niet de verantwoordelijkheid van één ontwikkelaar of één project. Het moet de verantwoordelijkheid worden van alle projecten of ontwikkelaars. Pas op deze manier kan een draagvlak ontstaan voor een duurzaam woonbeleid dat meerdere jaren meegaat.

Ons antwoord is dus duidelijk. Wij kiezen voor gemengde projecten die het sociaal objectief op langere termijn realiseren.

10. Moeten sociale lasten overal even streng zijn?

Een gemeente kan kiezen voor een eenvoudig systeem met overal even strenge sociale lasten. De vraag is of dit een verstandig systeem is. De gemeente is immers niet uniform. De sociale lasten moeten dan ook niet uniform toegepast worden.

Het is belangrijk dat de gemeente een ruimtelijke visie heeft. Ze moet een onderscheid kunnen maken tussen verschillende gebieden waar hogere of lagere lasten nodig zijn. Gebieden waar reeds heel wat sociale woningen staan, kunnen misschien baat hebben bij meer bescheiden woningen. Gebieden waar weinig huurwoningen zijn, kan gebaat zijn met sociale en bescheiden huurwoningen.

De gemeente moet bijgevolg nadenken over een goede sociale mix.

Hoofdstuk 3: Een goed woonbeleid We pleiten tevens niet voor het vastleggen van de maximumpercentages. Een goed ruimtelijk beleid veronderstelt dat er steeds rekening wordt gehouden met de ruimtelijke context of met de kenmerken van een bepaald gebied. Ook hier zal de gemeente steeds moeten afwegen wat het meest geschikt is.

Een bijkomend argument is dat we liever kleinere (afhankelijk van de schaal) projecten zien, dan grote. Vanuit deze redenering pleiten we dan ook voor lagere percentages dan de maximum.

Wat zegt het decreet?

22

Bij het ontwikkelen van een woonbeleid mag de gemeente steeds kiezen voor hogere percentages sociale of bescheiden woningen (zie onder meer art 4.1.16 §2 )

Wat zijn de vorken waartussen de gemeente kan kiezen?

In woongebieden gelden volgende percentages: a) Minimum 20% en maximum 40% van het aantal te realiseren woningen en/ of kavels, indien de gronden eigendom zijn van Vlaamse besturen of Vlaamse semipublieke rechtspersonen; b) Minimum 10% en maximum 20% van het aantal te realiseren woningen en/ of kavels, indien de gronden eigendom zijn van overige natuurlijke personen of rechtspersonen.

In gebieden die middels een ruimtelijk plan zijn omgezet tot woongebieden gelden volgende percentages: a) Minimum 40% en maximum 50% voor gronden die eigendom zijn van Vlaamse besturen of Vlaamse semipublieke rechtspersonen;

b) Minimum 20% en maximum 25% voor gronden die eigendom zijn van overige natuurlijke personen of rechtspersonen In beide gevallen kan de gemeente afwijken van de percentages om welbepaalde redenen. a) Voor woongebieden kan het reglement sociaal wonen motieven bevatten op grond waarvan de gemeente een lager percentage sociaal woonaanbod kan opleggen dat niet minder mag bedragen dan de helft van het toepasselijke percentage. b) Voor gebieden die omgezet worden tot woongebied gelden tevens afwijkingsmogelijkheden die gemotiveerd moeten worden vanuit het bestaande en geplande sociale woonaanbod, de sociale contextfactoren en de ruimtelijke karakteristieken van het nieuwe woongebied Deze vorken worden nog beinvloed door de bescheiden lasten: a) In woongebieden wordt een bescheiden woonaanbod gerealiseerd van: • 40%, verminderd met percentage sociaal woonaanbod voor wat betreft gronden die eigendom zijn van Vlaamse besturen of Vlaamse semipublieke rechtspersonen; • 20%, verminderd met percentage sociaal woonaanbod voor wat betreft gronden die eigendom zijn van overige natuurlijke personen of rechtspersonen. b) Voor gebieden die omgezet worden tot woongebied geldt het procentueel objectief van 40 %, verminderd met het opgelegde percentage sociaal woonaanbod.

De overheid die het plan vaststelt, kan een

Hoofdstuk 3: Een goed woonbeleid

23

percentage bescheiden woonaanbod vaststellen dat lager ligt dan het hierboven vermelde percentage, als dat gemotiveerd wordt vanuit het bestaande en geplande sociaal en bescheiden woonaanbod, de sociale contextfactoren en de ruimtelijke karakteristieken van het geordende woongebied. Dit objectief kan echter nooit lager liggen dan 10%, totdat het bindend sociaal objectief verwezenlijkt is.

Een evenwichtige spreiding zorgt tevens voor een groter draagvlak.

De openbare besturen kunnen wel steeds hogere normen nastreven, ook al zijn zij hier niet toe verplicht.

Zomaar ja zeggen op deze vraag is dus zeker voorbarig.

11. Wat doe je als een projectontwikkelaar een grotere sociale last wil verwezenlijken

Het decreet maakt het mogelijk dat in kleinere projecten sociale en bescheiden lasten worden opgelegd (zie art 4.1.8 en 4.2.1).

Is het zinvol om een sociale last in natura (in de vorm van sociale of bescheiden woningen) te ontwikkelen?

Een projectontwikkelaar krijgt kredieteenheden als hij/zij een hogere sociale last realiseert. De kredieteenheden kan hij/zij in mindering brengen bij een ander project.

Dit is op basis van art 4.1.16. Dit artikel stelt uitdrukkelijk dat de gemeente op gemotiveerd verzoek van de projectontwikkelaar een hogere sociale last kan opleggen.

Het decreet stelt dat de motivatie moet aantonen dat de hogere last te verantwoorden is omwille van voordelen op basis van inrichting, clustering en ruimtegebruik.

Het lijkt aantrekkelijk om op een dergelijke vraag positief te antwoorden. Zowel voor de gemeente als de projectontwikkelaar zijn er voordelen: het objectief wordt vlugger gerealiseerd, de projectontwikkelaar kan andere projecten vrijhouden van sociale woningbouw.

De vraag is of deze voordelen wel voordelen zijn?

Het is belangrijk dat de sociale lasten evenwichtig verspreid worden over de gemeente.

We kiezen ook voor sociale menging. Dit veronderstelt dat de sociale en bescheiden woningbouw niet geclusterd worden in een aantal projecten.

Indien er een dergelijke vraag komt dan moeten de voordelen ook voordelen zijn.

Als we spreken over voordelen dan hebben we het over een versterking van de ruimtelijke structuur van de gemeente of een deel van de gemeente. Dit zal de projectontwikkelaar sterk moeten motiveren.

12. Hoe ga je om met kleine projecten?

Het decreet biedt een aantal mogelijkheden om de realisatie van sociale lasten in natura te vervangen door andere systemen. Art 4.1.17 tot 4.1.19 somt deze op: door de verkoop van de gronden aan een sociale woonorganisatie, door de verhuring aan een sociaal verhuurkantoor, door de sociale last te verleggen naar een ander gelijkwaardig terrein of in uitzonderlijke gevallen door een sociale bijdrage.

Welk antwoord moet de gemeente geven?

De gemeente kan een afstiplijst opstellen die een mogelijk antwoord geeft op de vraag.

Een afstiplijst voor een verkaveling kan volgende stappen bevatten: • ligt de verkaveling in een gebied waar sociale menging nodig is? • is de verkaveling goed geordend? Is er ruimte voor publiek domein? Zijn de percelen goed gelegen? • is er sprake van een verscheiden woonaanbod?

Hoofdstuk 3: Een goed woonbeleid • waar bevinden zich de gronden voor sociale of bescheiden woningen? Zijn deze goed gelegen en evenwaardig aan de andere percelen?

tieven en de bescheiden doelen gerealiseerd worden. In deze projecten kunnen we niet spreken van alternatieven zoals vastgelegd in art 4.1.17 tot 4.1.19.

• is er interesse vanuit de sociale woonorganisaties voor deze gronden of woningen?

Grotere projecten stellen een andere uitdaging. Deze uitdaging vraagt heel wat creativiteit. Ook hier kan een afstiplijst interessant zijn:

Als deze vragen niet volledig positief te beantwoorden zijn, kan de gemeente kijken naar andere oplossingen. Een ander terrein verdient dan de voorkeur.

• versterkt de verkaveling de structuur van de gemeente?

Een afstiplijst voor woonprojecten (o.a. appartementen) is beperkter.

• is er sprake van een verscheiden woonaanbod?

24

• waar situeren de sociale en bescheiden woningen zich in het project? Zijn deze goed gelegen en evenwaardig aan de andere?

• is er interesse vanuit de sociale woonorganisaties?

Binnen dergelijke projecten kan een sociaal verhuurkantoor een goed antwoord vormen. Indien er geen interesse is en/of het is weinig interessant qua ligging, dan lijkt een afkoop van de sociale last zinvol.

Kleine projecten zijn heel interessant om op een meer organische wijze aan menging te doen. Kleine verkavelingen bieden bijgevolg een antwoord op de vrees om met grote projecten te moeten werken. Gemeenten mogen deze kleine projecten niet laten liggen.

Dit vraagt wel dat gemeenten de projectontwikkelaars goed begeleiden en samen met hen de mogelijkheden bekijken waar menging mogelijk is.

13. Hoe ga je om met grote verkavelingen?

Grotere projecten hebben nood aan een andere, meer stedenbouwkundige aanpak. In grotere projecten moeten de sociale objec-

• is er een inrichtingsstudie voor de verkaveling?

• welke aandacht is er voor het publiek domein (bestaat het uit groen, wegeninfrastructuur, gemeenschapsvoorzieningen,…)? Of welke aandacht is er maw voor een wijkontwikkeling?

• hoe is de band tussen de verkaveling en het centrum van de gemeente?

• welke is de verhouding sociaal/bescheiden/budget/middenklasse/… huur en koopwoningen?

• welke ordening is er die aandacht heeft voor sociale menging?

• welke afspraken zijn er met de sociale woonorganisaties (zelf ontwikkelen of overdracht grond)?

Belangrijk bij grote verkavelingen is dat de ruimtelijke ordening van het gebied goed moet zitten. Hierboven in hoofdstuk 2 hebben we twee voorbeelden gegeven van hoe een goede ordening de gemeente kan versterken.

Voor grotere verkavelingen zijn er meer afspraken nodig. Voorbeeld van een procedure om te komen tot een vergunning:

Hoofdstuk 3: Een goed woonbeleid • De sociale huisvestingsmaatschappij werkt in functie van de voorbesprekingen en de vergunningsaanvraag een structuurschets voor het totale woningbouwproject uit waarin ze o.m. de verschillende types woningen lokaliseren.

De SHM vraag op basis van voornoemde structuurschets een stedenbouwkundig attest aan.

De SHM dient een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning aan.

25

• De private ontwikkelaar en de sociale huisvestingsmaatschappij werken samen.

Ze werken samen een structuurschets voor het totale woningbouwproject uit, waarin ze o.m. de verschillende types woningen lokaliseren. De structuurschets geeft een antwoord op de vraag naar realisatie van de sociale en bescheiden objectieven.

De initiatiefnemers vragen op basis van voornoemde structuurschets een stedenbouwkundig attest aan.

Indien het praktisch haalbaar is, dienen de (private) ontwikkelaar en de sociale huisvestingsmaatschappij gezamenlijk een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning (minstens voor de verkaveling) in. Deze aanvraag moet wel alle nodige ruimtelijke aansluitingen en overgangen naar het deel (de delen) van de sociale huisvestingsmaatschappij voorzien.

• De private ontwikkelaar wil een project realiseren met realisatie van de sociale objectieven.

Deze werkt in functie van de voorbesprekingen en de vergunningsaanvraag een structuurschets voor het totale woningbouwproject uit waarin ze o.m. de verschillende types woningen lokaliseren. De structuurschets geeft antwoord op de vraag naar realisatie van de sociale en bescheiden objectieven.

Bij de aanvraag van het stedenbouwkundige attest moet de ontwikkelaar het nodige deelattest 1 van de VMSW hebben of aantonen dat hij het attest zal verkrijgen.

14. Hoe groot moeten de gronden van sociale/bescheiden woningen zijn?

In vorige vragen hebben we aandacht besteed aan een afstiplijst. Eén van de vragen was of de grond goed gelegen was en voldoende ruim. Deze vraag is een vrij open vraag. Toch hebben we een aantal belangrijke richtlijnen.

Sociale woningen moeten voldoen aan het lastenboek van de sociale huisvesting. Dit ABC is de richtlijn voor het bepalen van de kwaliteit en de oppervlakte van de wooneenheid.15 Voor bescheiden woningen hebben we enkel het decreet dat een aantal richtingen aangeeft: art 1.2 stelt dat bescheiden woningen • kavels met een oppervlakte van ten hoogste 500 m² zijn • woonhuizen met een bouwvolume van ten hoogste 550 m³ vormen • overige woongelegenheden met een bouwvolume van ten hoogste 240 m³ zijn.

Deze richtlijnen moeten telkens opnieuw vertaald worden naar de praktijk. De omgevingscontext en de typologie van woningen

15 Het ABC, hoe een sociale woning te bouwen, kun je downloaden op http://www.vmsw.be/Professionelen/ABC/tabid/4025/language/nl-BE/Default.aspx

Hoofdstuk 3: Een goed woonbeleid zal bepalen hoe groot de oppervlakte moet zijn. Het is evenwel belangrijk dat naast de oppervlakte de kwaliteit van de gronden (ligging, waterziek, …) grondig worden afgewogen.

15. Hoe dicht wonen?

Het decreet voorziet in art 4.1.24 de mogelijkheden voor verdichting. De woningdichtheden in stedelijke gebieden liggen tussen ten minste 35 en ten hoogste 100 woningen per hectare. De woningdichtheden in het buitgebied liggen tussen ten minste 25 en ten hoogste 35 woningen per hectare. Dit is heel wat meer dan vastgelegd in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen.

26

Verdichting is inderdaad een belangrijke kwaliteit. De twee voorbeelden (zie hoofdstuk 2) hebben heel wat elementen van verdichting. Tegelijkertijd creëren ze heel wat open ruimte in de vorm van groen en publiek domein.

Voor het ACW moeten de woningdichtheden de ruimtelijke kwaliteit versterken. Dit houdt een zeer zorgvuldige ruimtelijke afweging in. Woningdichtheden zeggen immers niets over de kwaliteit van het wonen (enkel over het aantal woongelegenheden en de winstmogelijkheden).

Ook hier willen we een pleidooi houden voor een stevige ruimtelijke visie. Via het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan of via een ruimtelijk richtlijnenkader kan de gemeente bepalen welke woningdichtheden kunnen.

In buitengebieden mogen de woningdichtheden niet leiden tot een verappartementisering van de gebieden. De woningdichtheden moeten wel leiden tot een verstandig gebruik van de ruimte door nadruk te leggen op groepswoningbouw of op de rijwoning16. De rijwoning biedt immers een goede en zeer betaalbare combinatie van duurzaam bouwen en individueel wonen.

In stedelijke gebieden kunnen hogere dichtheden, maar ook deze moeten gebaseerd zijn op ruimtelijke kwaliteit. De hogere dichtheden moeten gepaard gaan met een

hogere kwaliteit van de omgeving. Voorbeelden zijn de wijken Vauban (5.000 inwoners op 36 ha) en, Riesenfield (10.000 inwoners op 76 ha) te Freiburg of de wijk Vathorst te Amersfoort (30.000 inwoners), of het GWL-terrein te Amsterdam (46 woningen per ha).17 16. Kan het grond- en pandendecreet het ruimtelijk beleid van een gemeente “overrulen”?

Deze retorische vraag is belangrijk. Verschillende initiatieven kunnen het ruimtelijk beleid van een gemeente gedeeltelijk aan de kant schuiven.

Een eerste mogelijkheid tot “overrulen” staat uitdrukkelijk vermeld in het decreet.

Art. 4.1.2 stelt dat het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan niet kan ingeroepen worden om maatregelen af te wijzen die voor de verwezenlijking van het sociaal objectief zijn vereist. Hetzelfde artikel bepaalt immers ook dat bestaande plannen en reglementen moeten aangepast worden aan het decreet. Art 7.2.26 voegt deze bepalingen in in het decreet ruimtelijke ordening.

Een tweede mogelijkheid is dat het aansnijden van woonuitbreidingsgebieden veel gemakkelijker wordt. Het is zelfs zo dat sociale huisvestingsmaatschappijen op eenvoudig verzoek goed gelegen woonuitbreidingsgebieden kunnen aansnijden los van de ruimtelijke planning van de gemeente.

16 Meer info op www.woneninmeervoud.be, www.samenhuizen.be, www.cohousingplatform.be 17 Meer info http://www.freiburg.de/servlet/PB/show/1199617_l2/GreenCity.pdf, http://www.vathorst. com/overvathorst/home.aspx?pageId=18, http://www.gwl-terrein.nl/gWLTerrein/

Hoofdstuk 3: Een goed woonbeleid Art 7.2.31 voegt een hoofdstuk toe aan het decreet ruimtelijke ordening m.b.t. het aansnijden van woonuitbreidingsgebieden.

Dit artikel stelt dat de aanvraag van een sociale woonorganisatie wordt ingewilligd indien voldaan is aan volgende voorwaarden: • de gronden liggen niet in overstromingsgebied • de gronden palen aan woongebied (alle woongebieden volgens het gewestplan) • de gronden worden niet belast met een bouwverbod als gevolg van de bescherming van kustduinen

27

• de aanvraag vormt geen betekenisvolle aantasting van de natuurlijke kenmerken van speciale habitat- of vogelbeschermingszone • de inrichtingsaspecten zijn in overeenstemming met de stedenbouwkundige voorschriften en de goede ruimtelijke ordening De eerste mogelijkheid is logisch. De gemeenten krijgen immers de kans om hun ruimtelijke plannen aan te passen aan het decreet. Dit wordt bevestigd in art. 2.2.4 dat uitdrukkelijk vermeldt dat overheden in hun structuurplannen de beleidskeuzes vastleggen m.b.t. de aspecten van het gronden pandenbeleid.

De tweede mogelijkheid is moeilijker te argumenteren. De meeste gemeenten hebben een ruimtelijk beleid uitgetekend rekening houdend met de woonbehoeften in hun gemeente. Dit wordt voor grotere gemeenten bevestigd door middel van de afbakening van klein- of grootstedelijke gebieden.

De Vlaamse of de provinciale overheid hebben geinvesteerd in het zoeken naar een geschikte schaal voor deze grotere gemeenten. Het afbakeningsplan bevat onder andere de zones waar bijkomende wooneenheden in functie van de taakstelling i.v.m. wonen kunnen. De afbakeningsplannen hebben met andere woorden reeds een

afweging gemaakt over de benodigde extra woonruimte.

Door middel van het decreet kan het afbakeningsplan “overruled” worden. Dit stelt het ganse systeem van afbakening ernstig in vraag.

Het ACW is steeds voorstander geweest van een goede ruimtelijke ordening wat onder andere een goede ruimtelijke planning inhoudt. Dit houdt in dat vragen van publieke en private ontwikkelaars een antwoord kunnen krijgen binnen de ruimtelijke planning. Indien bv. de taakstelling van de gemeente door het grond- en pandendecreet uitbreidt, dan moet het ruimtelijk structuurplan van de gemeente aangepast worden. En dan kunnen nieuwe goed gelegen terreinen gezocht voor bijkomende woningbouw. Door het “overrulen” vermijdt de decreetgever de ruimtelijke stap, maar creeert hierdoor de mogelijkheid dat de ruimtelijke structuur van de gemeente in het gedrang komt.

Wij pleiten voor een degelijk overleg tussen gemeente en sociale woonorganisaties.

Door goed te overleggen kan bekeken worden of bijkomende terreinen inderdaad nodig zijn en kan de gemeente de nodige stappen ondernemen. Dit is geen tijdverlies. Integendeel. Intussen kunnen de sociale woonorganisaties hun pijlen richten op projecten van private ontwikkelaars of op gronden van publieke of semi-publieke overheden gelegen in woongebieden.

Door het ruimtelijk structuurplan in herziening te brengen heeft de gemeente tevens de mogelijkheid om een degelijk woonplan op te stellen, dit ruimtelijk goed te vertalen en daarbij andere vragen en noden beantwoorden. Uiteindelijk heeft de gemeente de nodige tijd (tot 2020!) om het sociaal objectief te realiseren en kan dit beter planmatig gebeuren.

17. Wonen in eigen streek Wonen in eigen streek is een belangrijk hoofdstuk in het decreet. Het heeft de be-

Hoofdstuk 3: Een goed woonbeleid doeling de woonprijzen in de hand te houden enerzijds en anderzijds voor een deel van de nieuwbouw woningen te reserveren voor huishoudens met een band met de gemeente.

Nieuwbouwwoningen die nu gerealiseerd worden in woonuitbreidingsgebieden worden gereserveerd voor huishoudens die een band met de gemeente hebben (art 5.2.1).

Daarnaast kunnen gemeenten dit uitbreiden tot alle woongebieden met dien verstande dat het aantal voorbehouden gronden niet meer is dan 10% van de oppervlakte van alle woongebieden.

28

Deze gemeenten staan voor het opmaken van een gemeentelijk reglement voor toepassing van de bepalingen m.b.t. wonen in eigen streek in afgebakende woongebieden en verkavelingen (art 5.3.3). Dit reglement geldt voor woongebieden buiten de decretaal bepaalde woonuitbreidingsgebieden.

Het ACW steunt de bepalingen rond wonen in eigen streek, maar vraagt hier voorzichtig mee om te springen. Op basis van een degelijk woonbehoeftenonderzoek en ruimtelijk plan moet de noodzaak van een dergelijk reglement gemotiveerd worden. Voor het ACW is een eigen gemeentelijk reglement enkel uitzonderlijk van toepassing.

Uitleiding: Wonen en wijken. U bent aan de zet

I

n deze digitale brochure willen we een eerste aanzet geven tot maatschappelijk debat over het toepassen van het gronden pandendecreet. Tegelijkertijd geven we heel wat tips en ideeĂŤn hoe het decreet te gebruiken.

29

Het is een momentopname. Deze brochure is grotendeels geschreven begin september 2009. Het probeert een aantal antwoorden te geven, wetende dat er nog heel wat uitvoeringsbesluiten moeten komen.

Daarom hebben we beslist om digitaal te werken. Dit laat ons toe om –wanneer het nodig is- deze digitale brochure te herwerken. De bedoeling is dan ook om nieuwe informatie te verwerken in een nieuwe versie van deze brochure.

Maar we willen meer doen dan informatie vanuit hogerhand verwerken. De vragen en antwoorden die u hierboven doorworsteld hebt, vertrekken van een eerste praktijk. Ze zijn geworteld in de eerste vragen van besturen en adviesraden. Het zijn inderdaad eerste vragen. En daarom ook nog gedeeltelijk theoretisch.

In een volgende versie willen we nog meer een afspiegeling zijn van het werkveld. En daarom hebben we u nodig.

Alle vragen en suggesties en praktijkvoorbeelden (geslaagde en minder geslaagde

projecten) kunt u ons mailen. Hieruit kunnen we dan de meest representatieve en de meest sprekende selecteren en beantwoorden.

De volgende versie zal dus gedeeltelijk een andere inhoud hebben. En hieraan kunt u meewerken.

Al uw suggesties, voorbeelden en vragen kunt u mailen naar info@acw.be met vermelding grond- en pandenbeleid of schrijven naar ACW-studiedienst, postbus 20, 1031 Brussel.

Intussen veel succes.

Bijlagen

30

Bijlage 1: Een voorbeeld van reglement sociaal wonen Uittreksel uit het notulenboek van de gemeenteraad Openbare zitting van…

Aanwezig:….

De gemeenteraad, In openbare zitting vergaderd,

31

Gelet op de beslissing van het college van dd. ../../20… om een gemeentelijk reglement sociaal wonen op te maken Gelet op het voorontwerp van het gemeentelijk reglement sociaal wonen van dd. ../../20…

Gelet op het advies van de woonraad dd. ../../20.. dat wordt bijgetreden Gelet op het advies van de Gecoro van dd. ../../20… dat wordt bijgetreden Gelet op het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, artikel 4.1.9 Gelet op de bepalingen van het provinciaal en gemeentelijk ruimtelijk structuurplan om bij de ontwikkeling van nieuwe woonzones X% van de te realiseren woningen voor te behouden voor nieuwe sociale huur- en koopwoningen Gelet op het gemeentelijk beleidsplan 20072012 dat werd goedgekeurd op de gemeenteraad van xx/xx/xxxx en waar onder het hoofdstuk … een bepaling is opgenomen mbt sociale huur- en koopwoningen en sociale menging Gelet op het woonbeleidsplan 2007-2012 dat specifieke acties ten aanzien van soci-

aal wonen en bescheiden wonen bevat Overwegende dat de gemeente een bindend sociaal objectief heeft van X sociale huurwoningen, X sociale koopwoningen en X sociale kavels, dat dit objectief voor 2020 gehaald dient te worden Overwegende dat de gemeente een groot belang hecht aan een goede ruimtelijke ordening waarbij de locatie van sociale en bescheiden woningen en menging met andere woningen van belang is.

Overwegende dat een goede ruimtelijke ordening rekening houdt met verdichting, verweving en nabijheid, wat vertaald kan worden in een locatie van woningen in de nabijheid van sociaal-culturele, commerciele en welzijnsvoorzieningen, alsmede op een locatie die goed te ontsluiten is met het privaat of openbaar vervoer.

Overwegende dat de gemeente een goede sociale mix tot stand wil brengen, hetgeen inhoudt dat ernaar gestreefd wordt dat in elke buurt een gevarieerd aanbod is wat betreft het type woning (sociale huur, sociale koop, - kavels, private huur, privaat eigendom ).

Overwegende dat voor volgende gebieden hogere of lagere percentages gelden omwille van volgende redenen

Na beraadslaging, Besluit: met X ja stemmen en X onthoudingen

Het gemeentelijk reglement sociaal wonen Art. 1: het gemeentelijk reglement sociaal wonen wordt als volgt definitief vastgesteld: Hoofdstuk 1 Definities Art 1.

1° Decreet Grond- en Pandenbeleid: Decreet 27.03.2009 betreffende het grond- en pandenbeleid

32

2° Motivatienota: nota die ingediend op uiterlijk hetzelfde moment als het indienen van de verkavelings- of stedenbouwkundige aanvraag waarvoor de verkavelaar of bouwheer een afwijking vraagt. Deze nota omschrijft welke objectieve en pertinente motieven aanleiding kunnen geven tot het toestaan van de afwijking. Deze motieven moeten gebaseerd zijn op de criteria genoemd in art. X 3° Sociale huurwoning: een woning zoals gedefinieerd in art. 2 22° van het Decr.

15.07.1997 houdende de Vlaamse wooncode 4° Sociale koopwoning: een woning zoals gedefinieerd in art. 2 23° van het Decr.

15.07.1997 houdende de Vlaamse wooncode 5° Sociale kavel: een kavel die behoort tot een sociale verkaveling zoals gedefinieerd in art. 2 25° van het Decr. 15.07.1997 houdende de Vlaamse wooncode 6° Bescheiden woonaanbod: het woonaanbod zoals gedefinieerd in art 1.2 van het Decreet Grond- en Pandenbeleid, met dien verstande dat de oppervlakte van de kavel beperkt wordt tot maximaal 400 m².

7° Privaat woonaanbod: het woonaanbod dat niet beantwoordt aan lid 3, 4, 5 en 6 8° Bescheiden en private huurwoningen: huurwoningen die voor minstens 27 jaar te huur worden gesteld Hoofdstuk 2 Toepassingsgebied Art. 2 Dit reglement is van toepassing op alle stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen die worden ingediend, voor zover deze aanvragen voldoen aan de bepalingen in art. 4.1.8, eerste lid 1°-4 ° met betrekking tot het sociaal woonaanbod en 4.2.1, eerste lid 1°-4° met betrekking tot het bescheiden woonaanbod van het Decreet Grond- en Pandenbeleid Art. 2 Dit reglement is niet van toepassing in ruimtelijke uitvoeringsplannen waarin andere normen wat betreft de realisatie van sociale of bescheiden woningen zijn bepaald, tenzij het betreffende ruimtelijk uitvoeringsplan anders bepaalt.

Art. 3 Wanneer dit reglement van toepassing is op een stedenbouwkundige of verkavelingsaanvraag, maar dit reglement niet toelaat te bepalen wat het te verwezenlijken sociaal of bescheiden woonaanbod is, zijn de percentages van toepassing zoals bepaald in art. 4.1.8 tweede lid 1° en 2° met betrekking tot het sociaal woonaanbod en art. 4.2.1 tweede lid 1° en 2° met betrekking tot het bescheiden woonaanbod van het Decreet Grond- en Pandenbeleid

Het gemeentelijk reglement sociaal wonen Hoofdstuk 3 Ruimtelijke verdeling sociale woningen Art 4 Indien een aanvraag voor een stedenbouwkundige of verkavelingsvergunning wordt ingediend en die beantwoordt aan de omschrijving bepaald in art 2, wordt een nota gevoegd dat een beschrijving geeft van de diversiteit van het te realiseren woonaanbod en wordt aangeduid wat de te verwezenlijken sociaal en bescheiden woonaanbod is.

Art 5 Indien een aanvraag voor een stedenbouwkundige of verkavelingsvergunning wordt ingediend voor percelen gelegen in een gebied waar het aandaal sociale woningen hoger is dan het gemiddelde voor het ganse grondgebied, wordt een sociaal woonaanbod gerealiseerd dat gelijk is aan:

33

1° 15 tot 20% van het aantal te verwezenlijken woningen of kavels, indien de gronden eigendom zijn van Vlaamse besturen of Vlaamse semipublieke rechtspersonen 2° 5 tot 10% van het aantal te verwezenlijken woningen en/of kavels, indien de gronden eigendom zijn van natuurlijke of rechtspersonen Deze bepaling is van toepassing op …

Art 6 Indien een aanvraag voor een stedenbouwkundige of verkavelingsvergunning wordt ingediend voor percelen gelegen in een gebied waar het aandeel sociale woningen lager is dan het gemiddelde voor het ganse grondgebied, wordt een sociaal woonaanbod gerealiseerd dat gelijk is aan: 1° 20 tot 40% van het aantal te verwezenlijken woningen en/of kavels, indien de gronden eigendom zijn van Vlaamse besturen of Vlaamse semipublieke rechtspersonen 2° 10 tot 20% van het aantal te verwezenlijken woningen en/of kavels, indien de gronden eigendom zijn van natuurlijke of rechtspersonen Deze bepaling is van toepassing op …

Art 7 Indien een aanvraag voor een stedenbouwkundige of verkavelingsvergunning wordt ingediend voor percelen gelegen in … wordt een sociaal woonaanbod gerealiseerd dat gelijk is aan: 1° …

2° …

Art 8 De aanvraag kan een hoger percentage te verwezenlijken sociaal en bescheiden woonaanbod inhouden. De aanvrager motiveert in de bijgevoegde nota waarvan sprake in art 4 het hoger percentage.

Hoofdstuk 4 Verhouding van de te verwezenlijken sociale woningen Art 9 Indien een stedenbouwkundige vergunningsaanvraag onderworpen is aan een sociale last voor de creatie van bijkomende sociale woningen, en het sociaal objectief is nog niet behaald, wordt deze als volgt verdeeld: - minimaal 80% sociale huurwoningen - maximaal 20% sociale koopwoningen Art 10 Indien een aanvraag voor een verkavelingsvergunning onderworpen is aan een sociale last voor de creatie van bijkomende sociale woningen, en het sociaal objectief is nog niet behaald; wordt deze als volgt verdeeld: - minimaal 80% sociale huurwoningen - maximaal 15% sociale koopwoningen - maximaal 5% sociale kavels Art 11 indien het college heeft vastgesteld dat het sociaal objectief voor sociale huur/ sociale koop/sociale kavels is gehaald dan worden bovenstaande minimale percentages voor te behalen sociale huurwoningen verminderd met 10%

Het gemeentelijk reglement sociaal wonen Hoofdstuk 5 Afwijkingen Art. 12 Het College kan op vraag van de verkavelaar, bouwheer of uit eigen beweging afwijkingen toestaan van de in art. 9 tot en met art. 11 beschreven sociale last.

De afwijking kan enkel een lichtere sociale last met zich meebrengen, maar géén zwaardere.

De afwijking heeft nooit tot gevolg dat een percentage wordt verwezenlijkt dat lager is dan de helft van de in art. 9 en 10 toepasselijke percentages.

Art. 13 Het College beslist over en motiveert het toestaan van de afwijking op basis van de volgende criteria:

34

• De reeds in de omgeving van het perceel of de percelen waarvoor een vergunning wordt aangevraagd, bestaande sociale woonaanbod. Een afwijking kan worden toegestaan indien uit de motivatienota blijkt dat het toelaten van het sociaal woonaanbod een overtal aan sociale woningen in de hand werkt • De samenhang tussen de sociale last en andere lasten en voorwaarden die in de stedenbouwkundige en verkavelingsvergunning wordt opgelegd. Een afwijking kan worden toegestaan indien de combinatie van de sociale last met andere lasten onevenredig zwaar is. Deze afwijking kan maar worden toegepast voor zover de andere lasten de overdracht van gronden aan de gemeente inhoudt • Voor stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen die vallen onder het toepassingsgebied van dit reglement en bovendien gelegen zijn in een Bijzonder plan van aanleg of een ruimtelijke uitvoeringsplannen, vastgesteld voor 1 september 2009 en waarbij omwille van de stedenbouwkundige voorschriften het onmogelijk is om de sociale last die op basis van art. 9 of 10 moet worden opgelegd, te realiseren worden, wordt de sociale last verminderd tot het aantal woningen of de benodigde gronden die wél

kunnen worden gerealiseerd.

• De vorm van het perceel of percelen waarvoor een vergunning wordt aangevraagd. Een afwijking kan worden toegestaan indien de vorm zodanig is dat de sociale last er niet of maar gedeeltelijk kan worden gerealiseerd • De omvang van het project of de verkaveling. Een afwijking kan worden toegestaan indien het project net beantwoordt aan de minimale voorwaarden én een sociaal verhuurkantoor geen interesse betoont voor het huren van de sociale woningen • …

Art. 14 Indien een verkavelaar of bouwheer gebruik wenst te maken van deze afwijking wordt een motivatienota toegevoegd.

Hoofdstuk 6 Bescheiden lasten Art 15 Indien een aanvraag voor een stedenbouwkundige of verkavelingsvergunning wordt ingediend dan wordt een bescheiden woonaanbod gerealiseerd dat gelijk is aan de sociale lasten die in art 5 en 6 worden opgelegd.

Art 16 De verhouding bescheiden huur- en koopwoningen wordt vastgelegd op - 40 tot 60% bescheiden huurwoningen - 40 tot 60% bescheiden koopwoningen Art 17 Het College kan op vraag van de verkavelaar, bouwheer of uit eigen beweging afwijkingen toestaan van de in art. 15 en 16 beschreven bescheiden last.

De afwijking kan enkel een lichtere bescheiden last met zich meebrengen, maar géén zwaardere.

De afwijking heeft nooit tot gevolg dat een percentage wordt verwezenlijkt dat lager is dan de helft van de in art. 15 en 16 toepasselijke percentages.

Het gemeentelijk reglement sociaal wonen Hoofdstuk 7 Private lasten Art 18 Bij de ontwikkeling van nieuwe woonzones wordt steeds gestreefd naar een voldoende menging. Indien de gronden eigendom zijn van een sociale woonorganisatie wordt een private last opgelegd van ten hoogste 25% private huur- en koopwoningen Art 19 De verhouding private huur- en koopwoningen wordt vastgelegd op - 10 tot 25% private huurwoningen

35

Overgangsbepalingen, in werkingtreding, geldigheidsduur en evaluatie Art. 21 Dit reglement treedt in werking op dd. ../../20…

Art. 22 Op aanvragen voor een stedenbouwkundige of verkavelingsvergunning die voor deze datum zijn ingediend zijn de gewestelijke bepalingen van toepassing zoals bepaald in art. 7.3.12 van het Decreet Gronden Pandenbeleid.

- 75 tot 90% private koopwoningen

Art. 23 Aanvragen die worden ingediend op of na deze datum zijn onderworpen aan de bepalingen van dit reglement.

Art 20 Het College kan op vraag van de verkavelaar, bouwheer of uit eigen beweging afwijkingen toestaan van de in art. 18 en 19 beschreven private last.

Art. 24. Een sociale last kan niet worden opgelegd op basis van die aanvragen die zijn vrijgesteld op basis van art. 7.3.12 van het Decreet Grond- en Pandenbeleid.

De afwijking kan enkel een lichtere private last met zich meebrengen, maar géén zwaardere.

Art. 25. Dit reglement is van toepassing tot uiterlijk ../../20..., tenzij het reglement eerder wordt herzien.

De afwijking heeft nooit tot gevolg dat een percentage wordt verwezenlijkt dat lager is dan de helft van de in art. 18 en 19 toepasselijke percentages.

Bijlage 2: De verdeling van het bijkomend sociaal huuraanbod verdeling van het bijkomend sociaal huuraanbod

Gemeente

huishoudens 01 01 2008

sociaal huuraanbod volgens de nulmeting

aandeel sociaal huuraanbod volgens de nulmeting

STAP 1: verdeling op provinciaal niveau

(richtcijfer 2020, behoudens afwijking voor 2025)

36 Aalst

STAP 2: beperken tot 9% van het aantal huishoudens in de gemeenten

bijkomende inhaalbeweging behoudens afwijkingen (richtcijfer 2025)

35 082

1 322

3.77%

583

583

0

Aalter

7 474

172

2.30%

124

124

14

Aarschot

12 344

355

2.88%

205

205

7

Aartselaar

5 738

3

0.05%

95

95

48

Afigem

4 855

78

1.61%

81

81

19

Alken

4 329

96

2.22%

74

74

10

Alveringem

1 930

54

2.80%

32

32

1

Antwerpen

224 470

22 736

10.13%

3732

0

0

Anzegem

5 492

163

2.97%

91

91

2

Ardooie

3 629

161

4.44%

60

60

0

Arendonk

4 868

204

4.19%

81

81

0

As

2 997

143

4.77%

51

51

0

Asse

12 398

377

3.04%

206

206

0

Assenede

5 639

120

2.13%

94

94

14

Avelgem

3 970

331

8.34%

66

26

0

992

99

9.98%

17

0

0

Balen

8 347

99

1.19%

139

139

44

Beernem

5 717

123

2.15%

95

95

14

Beerse

6 365

321

5.04%

106

106

0

Beersel

9 207

351

3.81%

153

153

0

Begijnendijk

3 811

0

0.00%

63

63

32

Baarle-Hertog

Bekkevoort

2 312

22

0.95%

38

38

13

Beringen

15 852

1 144

7.22%

271

271

0

Bijlage 2: De verdeling van het bijkomend sociaal huuraanbod Berlaar

4 296

95

2.21%

71

71

9

Berlare

5 945

337

5.67%

99

99

0

Bertem

3 612

172

4.76%

60

60

0

Bever

37

821

9

1.10%

14

14

4

Beveren

18 697

1 222

6.54%

311

311

0

Bierbeek

3 490

5

0.14%

58

58

28

Bilzen

11 865

546

4.60%

203

203

0

Blankenberge

9 267

519

5.60%

154

154

0

Bocholt

4 826

153

3.17%

83

83

0

Boechout

4 689

78

1.66%

78

78

18

Bonheiden

5 642

83

1.47%

94

94

25

Boom

7 150

851

11.90%

119

0

0

Boortmeerbeek

4 582

10

0.22%

76

76

35

Borgloon

4 164

94

2.26%

71

71

9

Bornem

8 250

681

8.25%

137

62

0

Borsbeek

4 533

20

0.44%

75

75

33

Boutersem

2 879

18

0.63%

48

48

19

Brakel

5 690

97

1.70%

95

95

20

Brasschaat

15 359

282

1.84%

255

255

51

Brecht

10 412

258

2.48%

173

173

18

Bredene

6 590

351

5.33%

110

110

0

Bree

5 898

240

4.07%

101

101

0

Brugge

51 767

3 448

6.66%

861

861

0

Buggenhout

5 705

128

2.24%

95

95

13

Damme

4 217

104

2.47%

70

70

7

De Haan

5 770

135

2.34%

96

96

11

De Panne

4 974

226

4.54%

83

83

0

De Pinte

3 988

2

0.05%

66

66

33

Deerlijk

4 545

204

4.49%

76

76

0

Deinze

11 918

203

1.70%

198

198

43

Denderleeuw

7 513

327

4.35%

125

125

0

Dendermonde

18 736

1 781

9.51%

312

0

0

Dentergem

3 129

151

4.83%

52

52

0

Dessel

3 567

118

3.31%

59

59

0

Destelbergen

7 135

81

1.14%

119

119

38

Diepenbeek

7 141

171

2.39%

122

122

14

Diest

9 745

630

6.46%

162

162

0

Diksmuide

6 487

301

4.64%

108

108

0

Dilbeek

16 145

653

4.04%

268

268

0

Dilsen-Stokkem

7 415

682

9.20%

127

0

0

Drogenbos

2 053

110

5.36%

34

34

0

Bijlage 2: De verdeling van het bijkomend sociaal huuraanbod

38

Duffel

6 627

687

10.37%

110

0

0

Edegem

9 145

312

3.41%

152

152

0

Eeklo

8 937

735

8.22%

149

69

0

Erpe-Mere

7 900

210

2.66%

131

131

9

Essen

6 721

197

2.93%

112

112

2

Evergem

13 010

344

2.64%

216

216

14

Galmaarden

3 257

59

1.81%

54

54

11

Gavere

4 839

94

1.94%

80

80

15

Geel

14 820

701

4.73%

246

246

0

Geetbets

2 352

7

0.30%

39

39

18

Genk

24 080

3 242

13.46%

412

0

0

Gent

113 847

12 654

11.11%

1893

0

0

Geraardsbergen

13 326

311

2.33%

222

222

25

Gingelom

3 160

99

3.13%

54

54

0

Gistel

4 596

229

4.98%

76

76

0

Glabbeek

2 004

3

0.15%

33

33

16

Gooik

3 426

50

1.46%

57

57

15

Grimbergen

14 702

413

2.81%

244

244

9

Grobbendonk

4 260

75

1.76%

71

71

15

Haacht

5 417

191

3.53%

90

90

0

Haaltert

7 308

110

1.51%

122

122

31

Halen

3 578

121

3.38%

61

61

0

Halle

15 008

1 027

6.84%

250

250

0

Ham

3 963

202

5.10%

68

68

0

Hamme

9 572

1 143

11.94%

159

0

0

Hamont-Achel

5 462

234

4.28%

93

93

0

Harelbeke

11 008

627

5.70%

183

183

0

Hasselt

31 711

1 398

4.41%

542

542

0

Hechtel-Eksel

4 519

144

3.19%

77

77

0

Heers

2 783

34

1.22%

48

48

14

Heist-op-den-Berg

16 221

1 148

7.08%

270

270

0

Hemiksem

4 197

182

4.34%

70

70

0

Herent

7 567

350

4.63%

126

126

0

Herentals

11 237

812

7.23%

187

187

0

Herenthout

3 517

303

8.62%

58

14

0

Herk-de-Stad

4 748

118

2.49%

81

81

8

Herne

2 515

3

0.12%

42

42

20

Herselt

5 751

212

3.69%

96

96

0

Herstappe

34

0

0.00%

1

1

0

Herzele

6 906

130

1.88%

115

115

23

Heusden-Zolder

11 543

826

7.16%

197

197

0

Bijlage 2: De verdeling van het bijkomend sociaal huuraanbod Heuvelland

3 236

127

3.92%

54

54

0

Hoegaarden Hoeilaart

2 524

0

0.00%

42

42

21

4 160

172

4.13%

69

69

0

Hoeselt

3 708

173

4.67%

64

64

0

Holsbeek

3 564

14

0.39%

59

59

27

Hooglede

3 783

89

2.35%

63

63

7

Hoogstraten

7 461

248

3.32%

124

124

0

749

0

0.00%

12

12

6

Houthalen-Helchteren

10 839

864

7.97%

185

112

0

Houthulst

3 653

98

2.68%

61

61

4

Hove

3 135

66

2.11%

52

52

8

Huldenberg

3 566

66

1.85%

59

59

12

Hulshout

3 951

243

6.15%

66

66

0

Ichtegem

5 490

216

3.93%

91

91

0

Ieper

14 511

1 129

7.78%

241

177

0

Ingelmunster

4 283

96

2.24%

71

71

9

Izegem

11 290

375

3.32%

188

188

0

Jabbeke

5 249

62

1.18%

87

87

28

Kalmthout

6 775

29

0.43%

113

113

49

Kampenhout

4 293

21

0.49%

71

71

31

Kapellen

10 629

35

0.33%

177

177

80

Kapelle-op-den-bos

3 616

197

5.45%

60

60

0

Kaprijke

2 464

46

1.87%

41

41

8

Kasterlee

6 948

310

4.46%

116

116

0

Keerbergen

4 864

58

1.19%

81

81

26

Kinrooi

4 520

302

6.68%

77

77

0

Kluisbergen

2 556

81

3.17%

43

43

0

Knesselare

3 330

145

4.35%

55

55

0

Knokke-Heist

16 474

298

1.81%

274

274

54

Koekelare

3 428

62

1.81%

57

57

11

Koksijde

10 360

366

3.53%

172

172

0

Kontich

7 978

160

2.01%

133

133

22

Kortemark

4 785

152

3.18%

80

80

0

Kortenaken

3 036

15

0.49%

51

51

22

Kortenberg

7 639

210

2.75%

127

127

6

Kortessem

3 159

214

6.77%

54

54

0

Kortrijk

32 057

2 676

8.35%

533

209

0

Kraainem

5 092

126

2.47%

85

85

9

Kruibeke

6 278

515

8.20%

104

50

0

Kruishoutem

3 098

0

0.00%

52

52

26

Kuurne

5 188

444

8.56%

86

23

0

Horebeke

39

Bijlage 2: De verdeling van het bijkomend sociaal huuraanbod Laakdal

40

6 142

432

7.03%

102

102

0

Laarne

4 860

132

2.72%

81

81

4

Lanaken

10 247

269

2.63%

175

175

11

Landen LangemarkPoelkapelle Lebbeke

6 309

457

7.24%

105

105

0

3 041

137

4.51%

51

51

0

7 379

138

1.87%

123

123

24

Lede

7 279

195

2.68%

121

121

8

Ledegem

3 687

152

4.12%

61

61

0

Lendelede

2 192

81

3.70%

36

36

0

Lennik

3 444

7

0.20%

57

57

27

Leopoldsburg

6 083

298

4.90%

104

104

0

Leuven

45 350

3 464

7.64%

754

618

0

Lichtervelde

3 377

119

3.52%

56

56

0

Liedekerke

4 977

3

0.06%

83

83

41

Lier

14 554

846

5.81%

242

242

0

Lierde

2 561

94

3.67%

43

43

0

Lille

6 102

172

2.82%

101

101

4

Linkebeek

1 923

0

0.00%

32

32

16

Lint

3 017

182

6.03%

50

50

0

Linter

2 791

9

0.32%

46

46

21

Lochristi

7 898

298

3.77%

131

131

0

Lokeren

15 355

1 490

9.70%

255

0

0

Lommel

12 738

515

4.04%

218

218

0

Londerzeel

7 148

146

2.04%

119

119

20

Lo-Reninge

1 226

58

4.73%

20

20

0

Lovendegem

3 796

78

2.05%

63

63

11

Lubbeek

5 223

13

0.25%

87

87

40

Lummen

5 488

201

3.66%

94

94

0

Maarkedal

2 366

53

2.24%

39

39

5

Maaseik

9 658

822

8.51%

165

47

0

Maasmechelen

14 082

1 492

10.60%

241

0

0

Machelen

5 295

259

4.89%

88

88

0

Maldegem

9 216

171

1.86%

153

153

30

Malle

5 422

138

2.55%

90

90

8

Mechelen

34 163

3 236

9.47%

568

0

0

Meerhout

3 880

93

2.40%

65

65

7

Meeuwen-Gruitrode

4 699

112

2.38%

80

80

9

Meise

7 158

241

3.37%

119

119

0

Melle

4 334

153

3.53%

72

72

0

Menen

13 744

1 478

10.75%

228

0

0

Merchtem

6 212

106

1.71%

103

103

22

Bijlage 2: De verdeling van het bijkomend sociaal huuraanbod Merelbeke

9 078

162

1.78%

151

151

33

Merksplas

3 017 418

140

4.64%

50

50

0

59

14.11%

7

0

0

Meulebeke Middelkerke

4 387

115

2.62%

73

73

5

8 885

161

1.81%

148

148

29

Moerbeke

2 402

180

7.49%

40

36

0

Mol

13 824

603

4.36%

230

230

0

Moorslede

4 321

172

3.98%

72

72

0

Mortsel

10 675

244

2.29%

177

177

23

Nazareth

4 265

63

1.48%

71

71

19

Neerpelt

6 392

247

3.86%

109

109

0

Nevele

4 478

126

2.81%

74

74

3

Niel

3 867

222

5.74%

64

64

0

Nieuwerkerken

2 649

37

1.40%

45

45

12

Nieuwpoort

5 316

454

8.54%

88

24

0

Nijlen

8 506

151

1.78%

141

141

31

Ninove

15 238

775

5.09%

253

253

0

Olen

4 597

372

8.09%

76

42

0

Oostende

35 108

2 872

8.18%

584

288

0

Oosterzele

5 076

78

1.54%

84

84

21

Oostkamp

8 823

397

4.50%

147

147

0

Oostrozebeke

2 947

104

3.53%

49

49

0

Opglabbeek

3 646

9

0.25%

62

62

28

Mesen

41

Opwijk

5 055

60

1.19%

84

84

27

Oudenaarde

12 223

486

3.98%

203

203

0

Oudenburg

3 598

31

0.86%

60

60

22

Oud-Heverlee

4 100

27

0.66%

68

68

27

Oud-turnhout

4 869

63

1.29%

81

81

24

Overijse

9 456

119

1.26%

157

157

47

Overpelt

5 414

160

2.96%

93

93

2

Peer

6 063

193

3.18%

104

104

0

Pepingen

1 564

0

0.00%

26

26

13

Pittem

2 522

144

5.71%

42

42

0

Poperinge

7 873

397

5.04%

131

131

0

Putte

6 533

180

2.76%

109

109

5

Puurs

6 551

492

7.51%

109

98

0

Ranst

7 009

3

0.04%

117

117

58

Ravels

5 489

245

4.46%

91

91

0

Retie

4 133

103

2.49%

69

69

7

Riemst

6 377

29

0.45%

109

109

46

Rijkevorsel

4 221

204

4.83%

70

70

0

Bijlage 2: De verdeling van het bijkomend sociaal huuraanbod

42

Roeselare

23 950

1 341

5.60%

398

398

0

Ronse

10 267

630

6.14%

171

171

0

Roosdaal

4 203

122

2.90%

70

70

1

Rotselaar

6 001

74

1.23%

100

100

30

Ruiselede

1 990

43

2.16%

33

33

5

Rumst

5 832

268

4.60%

97

97

0

Schelle ScherpenheuvelZichem Schilde

3 236

437

13.50%

54

0

0

9 500

40

0.42%

158

158

68

7 602

2

0.03%

126

126

63

Schoten

13 780

214

1.55%

229

229

58

Sint-Amands

3 022

294

9.73%

50

0

0

Sint-Genesius-Rode

6 808

87

1.28%

113

113

34

Sint-Gillis-Waas

7 143

344

4.82%

119

119

0

Sint-Katelijne-waver

7 687

223

2.90%

128

128

2

Sint-Laureins

2 725

16

0.59%

45

45

19

Sint-Lievens-Houtem

3 879

10

0.26%

65

65

30

Sint-Martens-Latem

3 359

32

0.95%

56

56

19

Sint-Niklaas

29 812

1 700

5.70%

496

496

0

Sint-Pieters-Leeuw

12 506

888

7.10%

208

208

0

Sint-Truiden

16 548

1 204

7.28%

283

283

0

823

146

17.74%

14

0

0

Stabroek

7 245

153

2.11%

120

120

18

Staden

4 263

131

3.07%

71

71

0

Steenokkerzeel

4 374

129

2.95%

73

73

1

Spiere-Helkijn

Stekene

6 842

239

3.49%

114

114

0

Temse

11 044

1 189

10.77%

184

0

0

Ternat

5 887

282

4.79%

98

98

0

Tervuren

8 191

371

4.53%

136

136

0

Tessenderlo

6 992

375

5.36%

120

120

0

Tielt

8 059

560

6.95%

134

134

0

Tielt-Winge

4 060

71

1.75%

68

68

15

Tienen

14 587

485

3.32%

243

243

0

Tongeren

12 525

790

6.31%

214

214

0

Torhout

8 154

175

2.15%

136

136

20

Tremelo

5 550

150

2.70%

92

92

4

Turnhout

17 984

1 305

7.26%

299

299

0

Veurne

4 708

507

10.77%

78

0

0

Vilvoorde

15 663

1 704

10.88%

260

0

0

Vleteren

1 384

73

5.27%

23

23

0

Voeren

1 650

14

0.85%

28

28

10

Bijlage 2: De verdeling van het bijkomend sociaal huuraanbod

43

Vorselaar

2 966

115

3.88%

49

49

0

Vosselaar Waarschoot

3 920

86

2.19%

65

65

10

3 200

244

7.63%

53

44

0

Waasmunster

4 096

245

5.98%

68

68

0

Wachtebeke

2 765

347

12.55%

46

0

0

Waregem

14 562

1 103

7.57%

242

208

0

Wellen

2 862

54

1.89%

49

49

9

Wemmel

6 244

20

0.32%

104

104

47

Wervik

7 295

829

11.36%

121

0

0

Westerlo

9 442

475

5.03%

157

157

0

Wetteren

10 172

621

6.10%

169

169

0

Wevelgem

12 362

716

5.79%

206

206

0

Wezembeek-Oppem

5 155

453

8.79%

86

11

0

Wichelen

4 611

97

2.10%

77

77

12

Wielsbeke

3 504

291

8.30%

58

24

0

Wijnegem

3 643

9

0.25%

61

61

28

Willebroek

9 840

1 551

15.76%

164

0

0

Wingene

5 278

101

1.91%

88

88

16

Wommelgem

4 854

7

0.14%

81

81

39

Wortegem-Petegem

2 342

17

0.73%

39

39

15

Wuustwezel

7 140

422

5.91%

119

119

0

Zandhoven

4 649

5

0.11%

77

77

37

Zaventem

12 388

460

3.71%

206

206

0

Zedelgem

8 653

497

5.74%

144

144

0

Zele

7 954

489

6.15%

132

132

0

Zelzate

5 376

796

14.81%

89

0

0

Zemst

8 463

230

2.72%

141

141

7

Zingem

2 792

62

2.22%

46

46

6

Zoersel

7 895

55

0.70%

131

131

51

Zomergem

3 233

173

5.35%

54

54

0

Zonhoven

7 817

119

1.52%

134

134

33

Zonnebeke

4 670

218

4.67%

78

78

0

Zottegem

10 528

233

2.21%

175

175

23

Zoutleeuw

3 278

30

0.92%

55

55

19

Zuienkerke

1 091

49

4.49%

18

18

0

Zulte

5 832

184

3.16%

97

97

0

Zutendaal

2 701

74

2.74%

46

46

2

Zwalm

3 084

86

2.79%

51

51

2

Zwevegem

9 580

958

10.00%

159

0

0

Zwijndrecht

7 803

581

7.45%

130

121

0

Ministerie Ruimtelijke Ordening Woonbeleid en Onroerend erfgoed (www.rwo.be)