La aplicación de la Ley de Propiedad
Horizontal en los polígonos
Industriales
La Ley de Propiedad Horizontal, en su redacción originaria de 1960 tan solo contemplaba la construcción unitaria de un edificio sobre un terreno y no las formas complejas que sucesivamente la práctica ha ido manifestando. No fue hasta el año 1999, con la entrada en vigor de la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la LPH, que se regularon, en nuestro país, los complejos inmobiliarios, a pesar de que, de hecho, venían existiendo y funcionando desde hacía décadas, constituidos bajo formas jurídicas de lo más variopintas ante la falta de cobertura legal que contemplara esta nueva realidad jurídica.
Para otorgar seguridad jurídica a estas realidades jurídicas existentes en el tráfico jurídico, el legislador de 1999 dispuso, en el art. 24.4 de la LPH que: “A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior”.
ALEJANDRO FUENTES-LOJO RIUS.
Abogado. Profesor de la UOC. Vocal de la Comisión de Codificación de Cataluña
De conformidad con lo dispuesto en el art. 24.1 de la LPH, y a diferencia de la propiedad horizontal simple o clásica, en los complejos inmobiliarios la propiedad separada no se circunscribe exclusivamente a una sola edificación, alcanzando realidades físicas más amplias que forman una unidad inmobiliaria. Los complejos inmobiliarios constituyen una pluralidad de fincas susceptibles de aprovechamiento independiente, llamadas a pertenecer a una pluralidad de personas, que se hallan vinculadas entre sí por un punto de conexión jurídica y que conforman una unidad orgánica sujeta a un régimen jurídico unitario. La definición abarca un gran número de realidades jurídicas muy dispares, como pueden ser las urbanizaciones privadas, los edificios con varios portales, las casas pareadas, las adosadas o centros comerciales. En este sentido, la reciente Sentencia nº155/2022, de 18 de febrero, dictada por la Audiencia Provincial de Pontevedra, Sec. 1ª, ha declarado que los polígonos industriales o parques empresariales son complejos inmobiliarios sujetos a la Ley de Propiedad Horizontal, en la medida que hay también elementos comunes necesarios para el uso de los inmuebles independientes de propiedad particular, así como la necesidad de compartir servicios y gastos que, por su propia naturaleza, aprovechan a los propietarios privativos. Todo ello sin perjuicio de que, en este caso concreto, en el título constitutivo no figura la atribución de cuotas de participación a los distintos propietarios en los elementos comunes, pues ello no constituye obstáculo para la existencia de la propiedad horizontal, como tampoco, resulta un requisito indispensable el otorgamiento de estatutos para la existencia de la figura, admitiéndose así por los tribunales los complejos inmobiliarios de hecho -SSTS de 23 de septiembre de 1991, de 16 de junio de 1995 y de 30 de septiembre de 1997-, y a los que vino a
dar cobertura legal la Disposición Transitoria Primera de la LPH, que dispone: “La presente ley regirá todas las comunidades de propietarios, cualquiera que sea el momento en que fueron creadas y el contenido de sus estatutos, que no podrán ser aplicados en contradicción con lo establecido en la misma”.
Morosidad interna
Uno de los aspectos que más preocupa a los integrantes de los complejos inmobiliarios de hecho, que no han adaptado su título a la LPH – como es el caso del polígono industrial de la Sentencia nº155/2022, de 18 de febrero, dictada por la Audiencia Provincial de Pontevedra, Sec. 1ª, - es la incertidumbre sobre la aplicabilidad de los beneficios o privilegios que la LPH otorga a las comunidades de propietarios para combatir la morosidad interna. En este sentido, nos preguntamos si en estos casos, los créditos comunitarios tienen la naturaleza de privilegiados y si es de aplicación la afección real, de conformidad con el art. 9.1.e) de la LPH. Y no menos importante, si pueden servirse las comunidades de propietarios de hecho del proceso especial monitorio del art. 21 de la LPH para reclamar las deudas a los morosos. Sobre esta cuestión se ha pronunciado, de forma taxativa, el Tribunal Supremo en Sentencia nº992/2008, de 27 de octubre, admitiendo la aplicabilidad de estas especialidades a las comunidades de propietarios de hecho, sin que sea necesario haber adaptado su título constitu-
“La definición abarca un gran número de realidades jurídicas
muy dispares, como pueden ser las urbanizaciones privadas, los edificios con varios portales, las casas pareadas, las adosadas o centros comerciales”
tivo a la LPH, doctrina jurisprudencial que es asumida por esta reciente Sentencia nº155/2022, de 18 de febrero, dictada por la Audiencia Provincial de Pontevedra, Sec. 1ª, que confirma la sentencia de instancia que estimó una demanda de reclamación de cuotas impagadas por vía monitoria para el pago de un servicio de seguridad contratado por la Junta del polígono industrial.
Para un análisis más profundo sobre la normativa aplicable a los complejos inmobiliarios de hecho y la problemática de la adaptación de su título constitutivo o estatutos a la Ley de Propiedad Horizontal me remito a mi estudio “Problemática práctica de los complejos inmobiliarios de hecho”, publicado recientemente en la Revista de Derecho Inmobiliario nº108, junio 2022, de la editorial Francis Lefebvre