INFORMATIVO DA ADMINISTRADORA
9912243944/2009-DR/RS Casa dos Síndicos
Em 2016, 25 anos Administrando Condomínios! Trabalhamos exclusivamente com Administração de Condomínios. EDIÇÃO 04 - ANO 2 - JUNHO E JULHO/2016
Público-alvo: síndicos, subsíndicos, conselheiros, condôminos e demais interessados no assunto.
Inscrições gratuitas
Informações e Inscrições:
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Bernardino Vendruscolo ressalta os 25 anos da empresa em Canoas
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Diretor da Administradora de Condomínios Casa dos Síndicos, Bernardino Vendruscolo, salienta que 2016 é um ano importante, pois a Casa dos Síndicos está completando 25 anos de atividades em Canoas. “Nossa empresa presta serviços de Administração para condomínios de Canoas e cidades vizinhas. O Encontro dos Síndicos já se tornou uma referência, não só para os nossos clientes. A participação, com inscrição gratuita, é aberta para Síndicos, Subsíndicos, Conselheiros e outros interessados. Serão duas noites com intensas trocas de experiências”, afirma. Durante visitas à Vice-prefeita de Canoas, Beth Colombo, e ao Comandante do 15º Batalhão de Polícia Militar, Tenentecoronel Oto Eduardo Rosa Amorim,
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Bernardino convidou as duas autoridades a participar das atividades do 6º Encontro dos Síndicos.
Bernardino Vendruscolo e Tenente-coronel Oto Eduardo Rosa Amorim no 15º Batalhão de Polícia Militar.
Bernardino Vendruscolo, acompanhado do Secretário do Instituto Canoas XXI, Celso Pitol, durante visita à Vice-prefeita, Beth Colombo.
Veja, na próxima edição, o mapa do policiamento nos Bairros de Canoas!
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JUNHO E JULHO/2016 - 2
Capacitação e treinamento de Zeladores são fundamentais O Engenheiro Civil, Luis Paulo Braz Garcia, irá coordenar a Capacitação e Treinamento de Zeladores. Confira, a seguir, alguns esclarecimentos que o mesmo traz sobre o papel e a importância desse profissional: A questão das obrigações profissionais dos Zeladores é complexa e polêmica. Vai muito de cada caso, da contratação e observação das questões estabelecidas no dissídio coletivo e legislação vigente. O que não se pode esquecer é que, acima de tudo, o Zelador exerce uma função de confiança, especialmente dos Síndicos. Normalmente, é alguém em quem os condôminos confiam e buscam informações das questões do condomínio. Sem detrimento aos demais empregados, o Zelador ou Zeladora é alguém muito especial, daí a importância de ser alguém detentor de informações sobre segurança, manutenção predial, jardinagem, fornecimento de água e luz, entre outras, independente de ser o executor dos serviços. Na maioria dos condomínios, é a pessoa que
tem a memória de quase tudo. Diante disso, o Zelador é o auxiliar direto do Síndico. Não imaginamos um condomínio sem Zelador! Se o Síndico não pode estar todo o tempo nas dependências do condomínio, a dinâmica do prédio fica prejudicada. Coordenação da limpeza, recebimento de prestadores de serviços e controle dos itens de prevenção e combate a incêndio são atividades que podem ser exercidas pelo Zelador. Cada condomínio tem sua rotina. As novas legislações com relação ao que acontece nos condomínios, atualmente, aumentaram as responsabilidades do Síndico, como, por exemplo, a Lei Complementar 14.376/2013 e a Lei Complementar 14.555/2014 (Prevenção e combate a incêndio). A Inspeção Predial no município de Canoas é regulamentada pela Lei 5.737/2013 e tem como objetivo a comprovação das condições de estabilidade, segurança, salubridade, desempenho e habitabilidade das edificações. Nesse caso, o Zelador tem o dever de auxiliar o Síndico alertando sobre
problemas de manutenção, bem como saber e informar sobre qualquer obra executada por um condômino, a fim de verificar se existe profissional atestando a responsabilidade técnica pela empreitada.
LUIS PAULO BRAZ GARCIA - Eng. Civil - CREA/RS 069445. - Especialização Eng. Civil. - Mestrado Ciência da Computação. - Especialização Avaliações, Auditoria e Perícias em Engenharia. - Atua na elaboração de PPCI, LTIP, Projetos e Execução de Obras de Engenharia Civil. - Tenente Coronel da Reserva do Exército Brasileiro e Assessor de Engenharia e Telemática no Comando Militar do Sul.
Conduzindo conversas com colaboradores e moradores
MICHELE MAFISSONI HEEMANN - Psicóloga formada pela PUC/RS em 2003 - MBA em Desenvolvimento e Gestão de Pessoas pela FGV - MBA em Gestão Empresarial pela FGV - Especialista em Gestão Estratégica pela ESPM - Formação em Coaching Clinic - Habilitação Estratégica de Coaching Corporativo - Para gestores, líderes e coaches pela Corporate Coach U Brasil - Top Ser Humano ABRH 2009 - Gestão de Talentos - Atua há 12 anos na formação e desenvolvimento de lideranças, gestão de Recursos humanos e gestão de processos e qualidade.
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A vida em condomínio exige muito jogo de cintura. Estando no papel de síndico ou de zelador, as exigências são ainda maiores. Diariamente, os acontecimentos exigem imparcialidade e posicionamento e, para que o resultado seja satisfatório a todos, saber conduzir as conversas é primordial. Cuidados importantes envolvem não só as palavras ditas, mas a forma de se posicionar e falar, o convencimento, que vem de uma boa argumentação e, até mesmo, o como conduzir sua resposta quando ela for não. A maneira como as pessoas interpretam o que é dito não depende apenas do conteúdo, mas, também, da forma como se fala. Todos esses pontos de uma conversa precisam ser bem alinhados e trabalhados com cada parte interessada e o treinamento constante de como conduzir leva, aos poucos, a uma maior facilidade de entender o papel do síndico e do zelador. Uma das melhores ferramentas nas
Publicação da Administradora Casa dos Síndicos CNPJ 94.343.506/0001-47 Jornalista Responsável: Tatiane Lima - MTB 15.398 Artigos e anúncios veiculados são de inteira responsabilidade de seus autores, não traduzindo a opinião da Administradora. Também não podemos nos responsabilizar pelos serviços e/ou produtos oferecidos neste informativo. ADMINISTRADORA CASA DOS SÍNDICOS AV. VICTOR BARRETO, 3056 - LJ 105 CENTRO DE CANOAS/RS TELEFONE: (51) 3476-2700 CANOAS@CASADOSSINDICOS.COM.BR WWW.CASADOSSINDICOS.COM.BR
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nossas conversas são o contato visual e o autocontrole das emoções. Ao olhar o interlocutor nos olhos você está provando que está interessado no que ele está dizendo. Esse pequeno gesto também vai mantê-lo mais focado e menos distraído. Reflita sobre suas emoções durante uma conversa. Nós somos facilmente enganados por nós mesmos! Aquele vizinho que te incomoda com o barulho não pode ter atenção menor que qualquer outro, não merece sua indiferença. Portanto, gerenciar seus sentimentos e pré-conceitos sobre o interlocutor são fundamentais para que seu papel seja exercido da maneira correta. E, por último, nunca mantenha o interesse somente no que você tem a dizer. Quando você está falando com alguém, se esforce e faça o seu melhor para se concentrar no que ele ou ela está dizendo em vez de planejar sua resposta. Se você precisar, faça uma pausa por um segundo para absorver o que foi dito. Isso não só irá ajudar a sua capacidade de ouvir, mas, também, irá ajudá-lo a determinar a resposta mais adequada.
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Polêmicas em Condomínio - Parte 2
Locatários em Assembleia
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ando continuidade à série de assuntos polêmicos, abordaremos, nesta edição, a participação dos locatários em Assembleia. É importante esclarecer que o tema é controverso e não possui consenso entre advogados especialistas na área. Portanto, iremos expor a nossa opinião:
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3) O locatário precisa de procuração? Se o locatário estiver munido de procuração específica, outorgada pelo proprietário do imóvel, ele poderá participar, representando a unidade e votando nos assuntos ordinários e também extraordinários, dependendo, é claro, dos poderes da procuração.
1) Quem é convocado para participar da Assembleia: proprietário ou locatário? Serão convocados a participar das Assembleias, os proprietários e não os locatários, considerando que a relação do condomínio é com o proprietário do imóvel.
4) O locatário pode ser síndico? Sim, pode ser eleito síndico. Embora o Código Civil/2002 tenha reduzido alguns direitos do locatário, de outro lado, permitiu que ele fosse síndico, vejamos:
2) O locatário pode votar nas Assembleias? Embora haja diversos entendimentos sobre o tema, consideramos que, legalmente, os direitos dos locatários foram reduzidos no que diz respeito ao voto em Assembleia. O Código Civil/2002, em seu Artigo 1.335, veio deixar claro que somente o condômino, ou seja, proprietário poderá ter direito a voto em Assembleia, seja ela de natureza ordinária ou extraordinária.
"Artigo 1.347: a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.” (grifei).
As questões acerca da possibilidade ou não dos locatários participarem e votarem na Assembleia do condomínio são polêmicas, sendo dúvidas recorrentes, e suas respostas não chegam a ser um consenso entre os operadores de direito especialistas no assunto, conforme citamos inicialmente.
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No entanto, é bom ponderar que a participação dos locatários também nas decisões do condomínio, e não só na hora de pagar e cumprir o regulamento, sem sombra de dúvidas traz benefícios à sociedade condominial. Isso refletirá diretamente na administração do síndico, que, consequentemente, terá mais condições de exigir o cumprimento de regras e deveres, considerando que não haverá tratamento diferenciado entre os moradores. Também refletirá diretamente na inadimplência, já que o locatário estará ciente dos motivos de aumento da taxa condominial e qual a finalidade dos valores arrecadados. Portanto, vale a reflexão e a permanente busca da harmonia entre os moradores, independente de serem locatários ou proprietários! Aguarde, na próxima edição, trataremos sobre “Inadimplentes em Assembleia”. ANDRÉIA VENDRUSCOLO Advogada Titular da Administradora Casa dos Síndicos - OAB/RS 80.225 Rua Lenine Nequete, nº 77, conj. 504 em frente ao Fórum - Centro - Canoas Fone: (51) 3031-3185 andreia@arvadvogados.com.br www.arvadvogados.com.br
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JUNHO E JULHO/2016
Artigo Jurídico
Síndicos não podem abdicar de garantias vícios e defeitos construtivos
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e início, é importante diferenciar o que são vícios e o que são defeitos construtivos. Segundo interpretação, com base no Código de Defesa do Consumidor, defeitos são todas aquelas falhas que podem afetar a saúde e segurança do consumidor. Já os vícios são problemas que tornam o imóvel impróprio para o uso ou, então, diminuem o seu valor. Destaca-se que tanto o vício, quanto o defeito, podem ser aparentes (visíveis e de fácil constatação) ou ocultos (constatados somente após o uso do imóvel), e podem atingir a unidade autônoma (unidade privativa) ou a área comum do empreendimento (áreas condominiais). Sugere-se que, para evitar impasses futuros, guarde-se, além do contrato, o material de publicidade do empreendimento, tais como folders, prospectos, memoriais e revistas. É comum que nesses materiais publicitários constem promessas de áreas de lazer e entretenimento (por exemplo), que nem sempre são entregues conforme o anunciado. Nesse caso, o material de publicidade também vincula e obriga o construtor, incorporador ou vendedor a entregar aquilo que foi prometido. Para se protegerem de possíveis reclamações, após concluir uma obra, as construtoras/incorporadoras, realizam uma vistoria, que deverá ser acompanhada pelo síndico e/ou representante, juntamente com um representante da construtora. Os mesmos verificam se a área comum que está sendo entregue atende às características que constam no memorial descritivo. Esse momento é de extrema importância, pois, ao firmar o termo
de vistoria, o síndico poderá estar abdicando de determinadas garantias, uma vez que estará concordando que a área entregue não possui vícios e/ou defeitos aparentes. O recomendado é que o síndico ou representante esteja acompanhado por um engenheiro ou arquiteto contratado pelo condomínio, para que esse profissional avalie as condições do imóvel que está sendo entregue. Salienta-se que o síndico não dispõe de poder, salvo se for procurador, de receber e dar quitação sobre condições de unidade individual (área privativa). O Código de Defesa do Consumidor, no seu Inciso II, do Artigo 26, diz que prescreve em 90 dias o direito de reclamar dos vícios aparentes, como, por exemplo, irregularidades em pisos e azulejos, problemas na pintura, portas quebradas, rachaduras, dentre outros. Porém, quando na vistoria de entrega é assinada a declaração de que o local está de acordo, é como se houvesse sido dada quitação desse prazo. Por isso, destaca-se a importância da presença de profissional habilitado no momento da vistoria. No que diz respeito aos vícios em razão da segurança e solidez do empreendimento, o artigo 618, do Código Civil Brasileiro, diz que a garantia é de cinco anos, desde que tenham sido comunicados aos responsáveis no prazo de 180 dias do seu aparecimento. Deve-se ressaltar que esse período de cinco anos se refere ao prazo de garantia da construção e não ao prazo de decadência ou de prescrição. Dependendo da gravidade do caso, a melhor alternativa poderá ser a de não receber formalmente a área comum e, além do engenheiro e/ou do arquiteto, o condomínio
deverá buscar auxílio de um advogado. Por fim, ressalta-se que, após o recebimento das áreas comuns, é imprescindível que o condomínio esteja realizando a correta manutenção preventiva, para ter direito às garantias legais.
MAGDA SCHWERZ Advogada - OAB/RS 50.214 Rua Lenine Nequete, nº 77, conj. 504 em frente ao Fórum - Centro - Canoas Fone: (51) 9156-0327 Mschwerz@via-rs.net
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