¿CONSTRUIR ES HACER CIUDAD?

CONSTRUYENDO OPINIÓN

Por: Mtro. Fernando Granados

La industria de la construcción es un pilar fundamental de la economía de prácticamente cualquier ciudad, pero además permite materializar los proyectos mediante los cuales las ciudades evolucionan, en temas de vivienda, equipamiento, espacio público, infraestructura, transporte, entre otros. No obstante, con frecuencia suele creerse que la construcción es un fin en sí mismo, por lo cual se asume que el éxito de una ciudad se encuentra en el volumen de construcción, y no en su calidad y capacidad para proveer los espacios adecuados para el desarrollo social, económico y cultural de la población. Así, en las últimas décadas, ciudades mexicanas como Aguascalientes han crecido a través de un modelo 3D de desarrollo urbano (distante, disperso y desconectado) que suele reducir la calidad de vida a través de mayores costos de prestación de servicios, traslados más largos, menor acceso a zonas de empleo, comercio, escuelas, etcétera.

En ese contexto, el Covid-19 con seguridad incidirá en cómo vivimos, trabajamos, convivimos y nos movemos, pero también creará nuevas oportunidades para regresar, no a la normalidad, sino a una nueva realidad que haga de ciudades como Aguascalientes lugares más saludables, sostenibles, competitivos, equitativos e incluyentes. En otras palabras, la contingencia sanitaria exige motivar una discusión más proactiva, amplia e integral sobre cómo revertir distintas tendencias que reducen la calidad de vida urbana, en la cual es indispensable reflexionar no sólo sobre cómo integrar una visión urbana más innovadora a la industria de la construcción, sino también sobre qué mecanismos pueden alinear los incentivos tanto de empresas como de gobiernos para impulsar colectivamente esa visión. Veamos tres ideas.

Primero, los nuevos paradigmas de ciudad buscan revertir los procesos expansivos de crecimiento urbano a través de la redensificación de zonas céntricas, o cuando menos, de zonas con mayor acceso a empleos y servicios. Para ello, es importante diseñar e implementar instrumentos adecuados que faciliten proyectos inmobiliarios que sean a la vez innovadores, sostenibles y rentables. En ese sentido, los gobiernos subnacionales de muchas ciudades de América Latina están explorando normativas más flexibles que permitan a los desarrolladores inmobiliarios acceder a incentivos que eleven la viabilidad de proyectos de redensificación, como la disminución de requerimientos de estacionamiento o la autorización de mayores alturas y densidades de construcción en lotes que cumplen con ciertas cualidades urbanas, como menores distancias de traslado o el acceso a empleos, entre otras.

Segundo, el tiempo de tramitación de un proyecto inmobiliario puede incidir directamente en la rentabilidad de una inversión, con lo cual la burocracia excesiva, opaca e ineficiente puede retrasar e inhibir proyectos que eventualmente pueden ser necesarios para una ciudad. Por ello, muchas ciudades invierten tiempo, dinero y esfuerzo para crear ventanillas únicas ágiles que aceleren los procesos administrativos, e integran dichos procesos a plataformas tecnológicas más integrales, pero sobre todo más transparentes. Más aún, distintas ciudades incluso dan mayor prioridad en los procesos de tramitación a aquellos proyectos que cumplen con características deseables en términos de desarrollo urbano sostenible, como pueden ser los proyectos de redensificación en zonas céntricas, como incentivo para el desarrollo inmobiliario que cuente con una visión más sofisticada de la ciudad.

Tercero, los gobiernos locales suelen contar con recursos limitados para satisfacer distintas necesidades en materia de infraestructura de agua, drenaje, alumbrado, transporte, parques, jardines, etcétera. Es importante entonces encontrar mecanismos alternativos que permitan financiar proyectos públicos que mejoren el funcionamiento de una ciudad. Los gobiernos de algunas ciudades de Brasil, Colombia, Argentina, Ecuador, Estados Unidos, entre otros países, colaboran con la industria de la construcción para implementar esquemas “ganar-ganar” que permitan a los gobiernos generar recursos adicionales para invertir en infraestructura, pero también a las empresas desarrollar proyectos rentables de mejor calidad urbana. En ese sentido, existen mecanismos como los “bonos por densidad” que buscan movilizar recursos de la iniciativa privada como contraprestación por obtener mayores aprovechamientos del suelo –como nuevos usos y mayores derechos de construcción–, que a su vez pueden aumentar el valor de las propiedades y la rentabilidad de una inversión. Es indispensable, desde luego, que existan marcos normativos e institucionales justos, eficientes y transparentes para garantizar que dichos procesos se gestionan de manera adecuada.

“Muchas ciudades invierten tiempo, dinero y esfuerzo para crear ventanillas únicas ágiles que aceleren los procesos administrativos, e integran dichos procesos a plataformas tecnológicas más integrales, pero sobre todo más transparentes.”

En resumen, la industria de la construcción es fundamental para impulsar el desarrollo de ciudades más saludables, sostenibles, competitivas, equitativas e incluyentes, así como el papel de la iniciativa privada para promover proyectos sostenibles que permitan revertir tendencias que reducen la calidad de vida urbana, y de los gobiernos subnacionales para diseñar e implementar nuevas políticas públicas e instrumentos normativos, financieros y de gestión del suelo. Esperemos, pues, que el Covid-19 también permita repensar la manera en que gobiernos e iniciativa privada pueden sumar esfuerzos para elevar la prosperidad de las ciudades. Una cosa es construir y otra hacer ciudad.