New Land Management and Development Practices by Aida Ciro

PRAKTIKA TË REJA PËR ZHVILLIMIN DHE MANAXHIMIN E TOKËS NË SHQIPËRI

Editorë: Zenel Bajrami Rudina Toto

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

PRAKTIKA TË REJA PËR ZHVILLIMIN DHE MANAXHIMIN E TOKËS NË SHQIPËRI

Punuan: Zenel Bajrami dhe Rudina Toto Autorë të rasteve studimore: Rudina Toto, Dritan Shutina, Anila Gjika, Besnik Aliaj, Eriselda Çobo, Eno Muho, Elvan Dajko, Sotir Dhamo, Zenel Bajrami, Carlos Morales, Saskia Ruijsink. Të gjitha të drejtat i janë rezervuar: Co-PLAN, Instituti për Zhvillimin e Habitatit, www.co-plan.org, dhe Universiteti POLIS, www.universitetipolis.edu.al. Adresa: Co-PLAN/Universiteti POLIS, Rruga Bylis, nr. 12, Kashar, Tiranë, Shqipëri. Redaktimi letrar: Naim Balla dhe Edvina Sojati Realizimi grafik: Zenel Bajrami Shtypur nga: Shtypshkronja “Pegi” Viti i botimit: 2013 Mbështetur dhe financuar nga: Programi MATRA për Shqipërinë, në kuadër të projektit “Promovimi i Partneriteteve për Qytetet e Mundësive të Përbashkëta – Zhvillimi i kapaciteteve në planifikimin me pjesëmarrje”, zbatuar nga IHS (Rotterdam) dhe Co-PLAN (Tiranë) në Shqipëri. ISBN: 978-9928-162-56-4

E rëndësishme! Rastet studimore të paraqitura në këtë libër janë përgatitur nga autorët në bashkëpunim me specialistët e drejtorive të planifikimit në bashkitë e Durrësit, Shkodrës dhe Fierit. Këto raste u janë prezantuar banorëve të zonave përkatëse, si dhe arkitektëve ndërtuesve në çdo qytet. Këto projekte nuk janë zhvilluar deri në përmbushjen e plotë të të gjitha kërkesave për një Plan të Detajuar Vendor (PDV) sipas përcaktimeve të ligjit nr. 10119, datë 23.04.2009, “Për planifikimin e territorit”, i ndryshuar. Pra, rastet e zgjedhura janë hartuar për qëllime studimi. Burimet e informacionit të përdorura për realizimin e rasteve studimore janë informacione zyrtare të marra nga drejtoritë e planifikimit në bashkitë përkatëse, si edhe informacione të mbledhura drejtpërdrejt në terren. Gjithashtu është përdorur imazhi satelitor i Google-it dhe ortofoto e përpunuar nga www.albinfo.al dhe burime të tjera të cituara në tekst. Në tekst, si “Planet e Përgjithshme Rregulluese” të përgatitura përpara hyrjes në fuqi të ligjit nr. 10119, datë 23.04.2009, “Për planifikimin e territorit”, i ndryshuar, janë referuar me emërtimin “Plane të Përgjithshme Vendore” për të ruajtur përputhshmërinë me bazën ligjore në fuqi. Në pjesën e shtojcave, lista e ligjeve ndihmon për të kuptuar se sa e gjerë është baza ligjore që ndikon në planifikimin dhe zhvillimin e territorit. Por kjo listë nuk është e plotë, pasi legjislacioni i posaçëm është dinamik dhe vazhdimisht në ndryshim e sipër. Profesionistët duhet të jenë të vëmendshëm dhe të vetëdijshëm për këto ndryshime në rastet kur e përdorin këtë botim për t’iu referuar legjislacionit përkatës në fuqi.

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Tabela e Përmbajtjes E rëndësishme!...............................................................................................................................5 Parathënie........................................................................................................................................8 I. HYRJE...........................................................................................................................................10 1.1. Çfarë mund të gjej në këtë libër?....................................................................................10 1.2. Parimet kryesore të planifikimit dhe të zhvillimit të territorit..............................14 1.3. Çfarë është zhvillimi i territorit/tokës..........................................................................15 1.4. Baza ligjore për zhvillimin e territorit në Shqipëri..................................................17 II. PROCESI I ZHVILLIMIT DHE MANAXHIMIT TË TOKËS NË SHQIPËRI.......................22 2.1. Zhvillimi i territorit që prej 1990-s...................................................................................22 2.2. Si të tranzitojmë nga zhvillimi i tokës në bazë parcele në atë në bazë zone....24 2.3. Përmbledhje e gjetjeve dhe e propozimeve të 5 rasteve studimore mbi zhvillimin në bazë zone në Shqipëri....................................................................................28 2.3.1. Kriteret e përzgjedhjes dhe metodologjia.............................................................28 2.3.2. Karakteristikat e zonave të përzgjedhura..............................................................33 2.3.3. Instrumentet e manaxhimit të tokës........................................................................35 2.3.4. Gjetje dhe përfundime nga 5 propozimet............................................................38 2.4. Konkluzione dhe rekomandime mbi zbatimin e instrumenteve të Zhvillimit të tokës në Shqipëri...............................................................................................40 2.4.1. Përfundime ......................................................................................................................40 2.4.2. Rekomandime.................................................................................................................42 III. RASTET STUDIMORE.............................................................................................................44 3.1. Rasti 1: Fier (Kryqëzimi i Sheqit të Madh)...................................................................44 3.1.1. Gjendja ekzistuese..........................................................................................................44 3.1.2. Zgjidhja...............................................................................................................................53 3.2. Rasti 2: Fier (Grecalli - Bishanakë)......................................................................................66 3.2.1. Gjendja ekzistuese..........................................................................................................66 3.2.2. Zgjidhja..............................................................................................................................70 3.3. Rasti 3: Shkodër (Lagjja Perash).....................................................................................76 3.3.1. Gjendja ekzistuese..........................................................................................................76 3.3.2. Zgjidhja..............................................................................................................................82 3.4. Rasti 4: Durrës (2.0.11)......................................................................................................90 3.4.1. Gjendja ekzistuese..........................................................................................................90 3.4.2. Zgjidhja...............................................................................................................................97 3.5. Rasti 5: Durrës (re-Durrës)..............................................................................................114 3.5.1. Gjendja ekzistuese.........................................................................................................114 3.5.2. Zgjidhja.............................................................................................................................118

IV. SHTOJCA.................................................................................................................................122 4.1. Shtojca_1: Baza ligjore për planifikimin dhe zhvillimin e territorit................122 4.2. Shtojca_2: ..........................................................................................................................124 4.3. Shtojca_3: Shembull i pyetësorit................................................................................125 4.4. Shtojca_4: Indeksi i figurave dhe i tabelave...........................................................126

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

PARATHËNIE Ky libër hartohet në kuadër të projektit “Promovimi i Partneriteteve për Qytetet e Përbashkëta” (2010-2013). Projekti është një iniciativë e Co-PLAN, Instituti për Zhvillimin e Habitatit, Tiranë, dhe e Institutit për Strehim dhe Studime të Zhvillimit Urban (IHS1), Rotterdam; mbështëtur nga Qeveria Holandeze përmes programit MATRA2. MATRA bazohet në filozofinë e ngritjes së institucioneve, duke zhvilluar dhe forcuar rrjetet e bashkëpunimit midis organizatave holandeze dhe vendeve që janë objekt i projekit, në rastin tonë, Shqipërisë. Projekti është realizuar në bashkëpunim me Universitetin POLIS, Agjencinë Kombëtare të Planifikimit të Territorit3 dhe me bashkitë e Durrësit, Fierit dhe Shkodrës. Puna në bashki është fokusuar veçanërisht në hartimin e disa rasteve studimore të mundshmërisë së zbatimit të instrumenteve të reja të manaxhimit të tokës. Këto studime vijnë si shembuj konkretë të mënyrave inovative të manaxhimit të tokës, në përpjekje për të përmirësuar bashkëveprimin midis institucioneve, komunitetit dhe biznesit, duke balancuar interesat publikë dhe privatë në zhvillim dhe duke inkurajuar forcimin e demokracisë dhe rolin e ligjit.

Institute for Housing and Urban Development Studies (IHS), Erasmus University, Rotterdam, Holandë. MATRA është program i Ministrisë së Punëve të Jashtme të Holandës, që promovon forcimin e shoqërisë civile në vendet e Evropës Qendore dhe Lindore. 3 Këtej e tutje do t’i referohemi me AKPT. 1 2

Çfarë mund të gjej në këtë libër?

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

HYRJE

1.1. Çfarë m und të gjej në këtë libër? Viti 1990 solli ndryshime rrënjësore në sistemin politik, ekonomik, social e mjedisor për Shqipërinë ish-komuniste. datë 23.04.2009, “Për Këto ndryshime ndikuan domosdoshmërisht në sjelljen dhe planifikimin e territorit”, i këndvështrimin e qytetarëve ndaj mjedisit dhe mënyrës ndryshuar. Ky ligj hyri në së zhvillimit të territorit. Zhvillimet dinamike dhe kaotike fuqi të plotë më 30 shtator të territorit rezultuan informale në shumicën e rasteve 2011 bashkë me tri akte pas viteve `90, çka solli probleme sociale në rritje. nënligjore (rregullore) të tij. Pikërisht, këto dukuri ekonomike-sociale-hapësinore përbëjnë sot sfidën e zhvillimit, të cilën shoqëria shqiptare është përpjekur ta adresojë (midis të tjerave) përmes reformave institucionale dhe ligjore. Në serinë e reformave, parlamenti shqiptar miratoi ligje për planifikimin dhe zhvillimin e territorit, ku më i fundit ishte ligji nr. 101191, datë 23.04.2009, “Për planifikimin e territorit”, i ndryshuar. Ky ligj hyri në fuqi të plotë më 30 shtator 2011 bashkë me tri akte nënligjore (rregullore) të tij, dhe ka për qëllim: “të sigurojë zhvillimin e qendrueshëm të territorit, nëpërmjet përdorimit racional të tokës”. Ky proces u pasua me hartimin e dy manualeve për zbatimin e legjislacionit të ri mbi planifikimin e territorit2; përkatësisht: “Manuali Teknik i Planifikimit dhe i Kontrollit të Zhvillimit” dhe “Udhëzuesi për Qytetarët”. Parlamenti

shqiptar

miratoi ligjin nr. 10119,

Veç shumë detyrimeve mbi procesin e planifikimit, legjislacioni i planifikimit parashikon edhe hartimin dhe zbatimin e instrumenteve të manaxhimit dhe zhvillimit të tokës (përfshirë kontrollin), të ndara këto në instrumente të veçanta të kontrollit të zhvillimit (nenet 63, 64, 65, 66, 67, 68 dhe 69 në ligjin nr. 10199) dhe në instrumente të tjera: si lejet, transferimi i së drejtës për zhvillim, intensiteti me kushte, nëndarja për qëllime zhvillimi etj. Grupi i dytë i instrumenteve zbërthehet në ligj dhe/ose në VKM-në nr. 5023. Shumë prej instrumenteve të manaxhimit të zhvillimit të tokës janë ende të reja për realitetin shqiptar dhe pritet të/po hasin vështirësi në zbatueshmërinë e tyre. Zbatimi i tyre përbën një sfidë për faktin se këto intrumente nuk janë zbatuar më parë në vendin tonë dhe kjo rezulton në mungesë të eksperiencës si të autoriteteve publike, ashtu edhe të profesionistëve. Zbatimi i këtyre instrumenteve sjell shumë të mira në procesin e zhvillimit të territorit, duke siguruar edhe balancë interesash, edhe qëndrueshmëri zhvillimi. Mirëpo ky proces kërkon që profesionistët, të cilët do të vendosin në zbatim këto instrumente, Për lehtësi, këtij ligji do t`i referohemi në tekst si ligji nr. 10119. Dy botimet (një manual teknik dhe një udhëzues për qytetarët) u përgatitën nga AKPT-ja, me mbështetjen teknike të Co-PLAN, Instituti për Zhvillimin e Habitatit, dhe mbështetjen financiare të Bankës Botërore (BB). 3 Vendimi i Këshillit të Ministrave nr. 502, datë 13.07.2011, “Për Miratimin e Rregullores Uniformë të Kontrollit të Zhvillimit të Territorit”. 1 2

të kenë aftësi dhe njohuri të mira jo vetëm projektuese, por edhe juridike, sociale dhe ekonomike. Deri më sot, këto aftësi nuk i kemi ose i kemi pak të zhvilluara (mes arkitektëve e urbanistëve). Kryesisht, kjo ka ndodhur, pasi para vitit 1990 procesi i projektimit në territor nuk e konsideronte pronën si një faktor, duke qenë se ajo ishte shtetërore dhe nuk ishte e nevojshme të planifikohej në mënyrë individuale për të. Përfshirja e pronës (pas privatizimit) në proceset e planifikimit, projektimit dhe zhvillimit të tokës, ka shtuar në mënyrë të paprecedentë për realititetin shqiptar, kompleksitetin e zhvillimit të territorit. Kalimi i pronës nga shteti tek individët u perceptua gjerësisht si marrje jo vetëm e së drejtës së pronës, por edhe si marrje e të gjitha të drejtave të tjera që lidhen me të (përfshirë të drejtën për t`a zhvilluar).

Rikthimi i pronës (tokës dhe ndërtesës) tek individët (pronarët) ishte një ndër reformat themelore të ndryshimit të sistemit politik dhe social-ekonomik pas vitit 1990. Në një kundërpërgjigje të drejpërdrejtë të regjimit komunist, kalimi i pronës nga shteti tek individët, u perceptua gjerësisht si marrje jo vetëm e të drejtës së pronës (e mbrojtur ndërkombëtarisht përmes konventave dhe ligjeve), por edhe si marrje e të gjitha të drejtave të tjera që lidhen me të (përfshirë të drejtën për ta zhvilluar). Në një kontekst të tillë, procesi i zhvillimit të tokës u formulua si një negociatë mes ndërtuesit dhe pronarit të tokës, duke përjashtuar krejtësisht autoritetet publike. Këto të fundit, edhe pse jo pjesë e procesit, jepnin/japin të drejtën për të zhvilluar, ndërkohë që mbartnin përsipër koston e mbulimit me infrastruktura apo të ndikimit të zhvillimit në infrastrukturën kryesore.

Përfitimi i shpejtë nga procesi i zhvillimit të tokës, mungesa e njohurive në realizimin e këtij procesi në kushtet e pronës private, mendësia shoqërore mbi pronën private, si absolutisht e paprekshme edhe nga ligjet që mbrojnë të drejtat e shoqërisë, nevoja për strehim dhe ritmet e larta të urbanizimit, mosnjohja e së drejtës për të zhvilluar (si e pavarur nga e drejta e pronës), ishin faktorët kryesorë, që, në procesin e zhvillimit të tokës, fuqizuan pronarin dhe ndërtuesin dhe dobësuan ndjeshëm rolin e shoqërisë të autoriteteve publike. Instrumentet e zhvillimit të tokës, të prezantuara nga ligji nr. 10119, kërkojnë që autoritetet publike të marrin rolin e udhëheqësit dhe kryenegociatorit në proceset e zhvillimit të tokës. Në këtë mënyrë, mund të garantohet një ndarje e drejtë e kostove dhe e përfitimeve për të gjitha palët ne proces, përkatësisht, pronarët, qytetarët, zhvilluesit, autoritetet publike. Marrja e këtij roli kërkon kohë dhe njohuri të reja. Po ashtu, ndryshimi i mendësisë së palëve mbi të drejtat për pronën si të ndara në mënyrë të drejtë mes shoqërisë dhe individëve, është një proces edhe më afatgjatë. Pikërisht, këto janë arsyet pse intrumentet e zhvillimit dhe të

Çfarë mund të gjej në këtë libër?

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

kontrollit të territorit sipas ligjit të planifikimit do të/po hasin vështirësi në zbatueshmërinë e tyre.

Figura 1. Hierarkia në planifikim dhe zhvillim sipas ligjit nr. 10119

Për të lehtësuar kuptimin e këtyre instrumenteve, me qëllim që ato të pranohen natyrshëm dhe të zbatohen me efiçiencë, në këtë libër paraqiten disa raste konkrete të hartimit dhe të zbatimit të tyre. Kapitujt e këtij libri do tù shërbejnë profesionistëve (të lirë apo në institucionet publike), zhvilluesve, qytetarëve dhe vendimmarrësve në njësitë e qeverisjes vendore. Përmes shembujve të paraqitur, mund të kuptohet më mirë se si mund të zbatohen disa nga konceptet dhe përcaktimet e rëndësishme të ligjit nr. 10119. Ndërkohë që këto grupe mund tì referohen rasteve të paraqitura në libër si shembuj konkretë për tù replikuar, autoritetet kombëtare të planifikimit mund të marrin shkas prej tij për të promovuar në vazhdim instrumentet e zhvillimit të territorit. Gjithashtu ky libër u shërben qytetarëve pasi sjell në vëmendjen e tyre avantazhet (dhe dizavantazhet) që zbatimi i këtyre intrumenteve mund të sjellë në mjedisin ku ata jetojnë, rrjedhimisht, në mirëqenien e tyre dhe në zhvillim ekonomik të pronës.

Plani i Përgjithshëm Kombëtar

Çështje dhe zonat e rëndësisë kombëtare

Plane Ndërsektoriale Kombëtare Plane Sektoriale Kombëtare

Ky libër është ndërtuar në katër kapituj. Kapitulli i parë flet për arsyen pse libri hartohet dhe nevojën/vështirësitë e hasura pas hyrjes në fuqi të plotë të ligjit për planifikimin e territorit. Gjtihashtu, kapitulli i parë shpjegon disa nga parimet kryesore të planifikimit dhe të zhvillimit të territorit, dhe këto parime janë integruar në legjislacionin e ri. Më pas i shpjegohet ndryshimi mes planifikimit dhe zhvillimit të territorit si proces, duke e mbështetur këtë të fundit me bazën ligjore në Shqipëri.

Plani i Integruar

Ndërkohë, kapitulli i dytë shpjegon se si ka ndodhur zhvillimi i tokës në Shqipëri pas viteve `90, duke u përqendruar te zhvillimi në bazë parcele. Këtu flitet për pasojat që kjo lloj tradite e “ndërtimit” të pronës ka sjellë, për qytetet dhe nevojën për t’u zhvilluar në nivel zone. Në këtë kapitull paraqitet një përmbledhje e rasteve studimore, nga të cilat merr shkas ky libër. Përmbledhja përmban llojet e instrumenteve të manaxhimit të tokës që janë përdorur, disa rezultate të procesit të pjesëmarrjes, si edhe përfundime dhe rekomandime për procesin e zhvillimit të territorit në Shqipëri. Kapitulli i tretë shpalos rastet studimore mbi të cilat mbështetet libri. Në këtë kapitull, shpjegohet çdo hap i nevojshëm në procesin e hartimit të tij. Veçanërisht, fokusi vendoset në procesin teknik. Rastet janë të ilustruara me zgjidhjet hapësinore që i jepen zonës, dhe me skenaret e financimit të realizimit. Kapitulli i fundit përmban shtojca të materialeve të përmendura gjatë tekstit për këdo që dëshiron të dijë diçka më shumë rreth temave specifike të trajtuara në këtë libër.

Plani i Përgjithshëm Vendor ose Ndërvendor

PDV

leje zhvillimi

leje ndërtimi

leje zhvillimi dhe ndërtimi

leje infrastrukture

deklarim paraprak

Burimi: Manuali Teknik i Planifikimit dhe Kontrollit të Zhvillimit për vendimmarrësit, profesionistët dhe zhvilluesit, Toto et al, Tiranë 2012

Çfarë është Zhvillimi i Territorit/Tokës

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

1.2. Parimet kryesore të planifikimit dhe të zhvillimit të territorit Parimet e planifikimit dhe të zhvillimit të territorit qendrojnë në thelb të këtyre proceseve pavarësisht shkallës: shteti, rajoni, qyteti, një lagje ose pronë/ parcelë e vetme. Referuar ligjit nr. 10119, parimet kryesore të planifikimit në Shqipëri janë: zhvillimi i qëndrueshëm, bashkërendimi horizontal dhe vertikal, shumëllojshmëria, planifikimi i detyrueshëm, vazhdimësia, transparenca, subsidiariteti dhe e fundit, por jo për nga rëndësia, cilësohet efiçienca, profesionalizmi dhe përgjegjshmëria në këtë proces. Parimi i zhvillimit të qëndrueshëm e orienton planifikuesin, që pasi të ketë kryer analiza dhe studime mbi gjendjen social-ekonomike, kulturore dhe demografinë, bazuar në një metodologji të caktuar, të përcaktojë një skenar zhvillimi hapësinor gjithëpërfshirës dhe fleksibël ndaj dinamikave të zhvillimit në të ardhmen. Sipas këtij parimi, ky skenar duhet që të garantojë burime për brezat e sotëm dhe të ardhshëm. Bashkërendimi horizontal dhe vertikal mes autoriteteve publike (qendrore dhe vendore) si edhe me grupet e interesit, realizon një koordinim të mirë mes instrumenteve të planifikimit, harmonizon interesat e palëve dhe garanton një qeverisje të mirë në shumë nivele. Shumëllojshmëria vjen si parimi që garanton hartimin e instrumenteve të planifikimit, në përputhje me llojet e territoreve dhe të çështjeve për t`u adresuar. Nisur nga natyra e planifikimit si ndërdisiplinor, shumëllojshmëria realizon përfshirjen e shumë profesioneve në një projekt/proces të vetëm. Përmes parimit të vazhdimësisë ruhen ato pjesë të instrumentit planifikues, të cilave nuk u ka ndryshuar thelbi në tërësinë e tyre. Ky parim garanton që procesi i planifikimit të mos varet nga anësitë politike të qeverisë, por të ruajë natyrën teknike të zgjidhjes së problemeve. Parimi i transparencës bën që hartimi dhe miratimi i instrumenteve të planifikimit dhe zhvillimit të tokës të kryhet përmes informimit dhe këshillimit në kohë me palët e interesuara. Ky parim garanton mbrojtjen e interesave dhe aksesin në informacion përgjatë procesit. Ligji nr. 10119 e bën planifikimin e territorit të detyrueshëm për të gjitha autoritetet e planifikimit, në të paktën dy nivele, kombëtar dhe vendor, dhe po ashtu detyron lidhjen hierarkike mes dy niveleve. Gjthashtu, përmes këtij parimi, nuk mund të kryhet zhvillimi i tokës pa realizuar paraprakisht procesin e planifikimit. Përmes parimit të subsidiaritetit detyra në planifikim apo zhvillim të territorit i jepet atij autoriteti që është më afër përfituesve dhe që e realizon atë në mënyrën më efiçiente. Ky parim shpjegon pse planifikimi dhe zhvillimi i territorit në Shqipëri, më tepër se një funksion i decentralizuar, është një funksion i përbashkët.

1.3. Çfarë është zhvillimi i territorit/tokës 1 Zhvillimi i tokës ndryshon nga planifikimi i territorit. Për t’a kuptuar më mirë këtë duhet të shohim kuptimin e termit në vetvete. Me “zhvillim2” nënkuptohet çdo ndryshim që i bëhet një parcele/territori të caktuar në material, në përdorim të tokës apo strukturave në të, në formën e saj dhe në sipërfaqe. Ndërkaq, “planifikimi i territorit3” është një veprimtari ndërdisiplinore për planifikimin e përdorimit të tokës, përcaktimin e kushteve për zhvillimin e territorit dhe të strukturave natyrore e të ndërtueshme në të. Planifikimi në thelb parashikon përdorimin e tokës dhe të burimeve, si dhe shpërndarjen e infrastrukturave publike parësore e dytësore në një territor, në përputhje me qëllimet e zhvillimit social-ekonomik dhe me tendencat financiare për zbatimin e tij. Zhvillimi i territorit e çon planifikimin në një fazë më tutje, duke bërë lidhjen mes asaj çka planifikohet

në

zonë

dhe mënyrës se si do të zbatohet kjo nga palët e përfshira dhe me çfarë burimesh financiare.

Kur bëhet fjalë për zhvillimin e tokës, një nga qëllimet kryesore të tij është përfitimi ekonomik. Pra aspekti ekonomik është guri kyç, në të cilin mbështetet “zhvillimi i territorit”. Zhvillimi i territorit e çon planifikimin në një fazë më tutje, duke bërë lidhjen mes asaj çka planifikohet në zonë dhe mënyrës se si do të zbatohet kjo nga palët e përfshira dhe me çfarë burimesh financiare. Si mundësohet kjo? Ka disa instrumente të manaxhimit të tokës që e bëjnë të mundur këtë. Mënyra klasike është ajo e financimit të të mirave publike (infrastrukturat) nga bashkia dhe financimi i investimit privat nga zhvilluesi/ pronarët. Mirëpo, kjo metodë nuk rezulton efiçiente nga pikëpamja ekonomike dhe promovon konflikt social, pasi nuk qartësohet ndikimi i investimit privat në infrastrukturat publike. Pra, nëse një zhvillues investon, për shembull në një strukturë me funksion banimi apo ekonomik, ndikimi dhe kostoja që struktura shkakton mbi infrastrukturën publike, paguhet nga bashkia përmes buxhetit të krijuar nga kontributet e taksapaguesve, d.m.th., e gjithë shoqëria. Në të njëjtën mënyrë, kur autoriteti publik investon në infrastruktura publike dhe për këtë duhet të përdorë tokë me pronësi private, në modelin klasik kjo realizohet vetëm përmes shpronësimit për qëllim publik. “Marrja e pronës” në këtë mënyrë rezulton të jetë jo shumë e drejtë në kuadër të së drejtës së pronës, edhe pse është e përcaktuar në ligj. Shpronësimi kryhet me një çmim “të drejtë”, i cili është më i ulët se vlera e pronës në treg.

1 Në lidhje me procesin e zhvillimit, në këtë libër, nuk do të bëhet dallim mes zhvillimit të territorit apo tokës. Pra, dy fjalët do të përdoren sipas rastit dhe me të njëjtën ngarkesë. 2 Referuar pikës 25 të nenit 3 te ligji nr. 10119, datë 23.04.2009, “Për planifikimin e territorit”, i ndryshuar. 3 Referuar pikës 1 të nenit 3 te ligji nr. 10119, datë 23.04.2009, “Për planifikimin e territorit”, i ndryshuar.

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Instrumentet inovative të zhvillimit të tokës përpiqen të eliminojnë, korrigjojnë ose të zbutin aspektet negative apo pikat e dobëta të metodave klasike të përmendura më lart. Mund të përmendim disa prej tyre (të cilat janë të parashikuara edhe në ligjin nr. 10119): transferim i të drejtave të zhvillimit, intensiteti i ndërtimit me kushte, kontributi në zhvillim, rezervimi publik, e drejta e preferimit, riorganizimi i parcelave etj. Këto instrumente ruajnë interesin publik dhe sigurimin e të mirave publike, ndërkohë që garantojnë sigurinë e zhvillimit privat dhe të pronës private. Figura 2. Projekti për zgjatimin e bulevardit

Baza ligjore për Zhvillimin e Territorit në Shqipëri

pronat dhe plotëson nevojat e qytetit e të zonës, është zgjidhja më e drejtë për zhvillimin e ardhshëm të zonës në fjalë. Por, zbatimi i instrumenteve të tilla si më sipër, kërkon miratimin e pronarëve të (shumicës së) pronave të prekura në zonë nga zhvillimi. Ky “detaj” i rëndësishëm mund të kthehet në disavantazh për procesin pasi mund të bëhet pengesa kryesore në zbatim. Një tjetër dizavantazh, mund të jetë mungesa e aftësisë profesionale për ta çuar deri në fund atë që plani (PPV1) propozon për zonën në fjalë – pra, mosnjohja e instrumentit. Implikime të tjera mund të vijnë edhe nga financat e pakta vendore ose nga pavendosmëria e zhvilluesve për të hyrë në skema partneriteti. Gjithashtu, nevojitet që pronarëve t`u shpjegohen mirë përfitimet nga procesi dhe mënyra si llogariten ato. Aktualisht, pronarët janë mësuar vetëm me një tipologji llogaritjeje të përfitimit dhe mund të hezitojnë fillimisht të pranojnë forma të tjera.

1.4. Baza ligjore për zhvillimin e territorit në Shqipëri Ky ligj në, ndryshim nga ligji paraardhës i tij, “Për Urbanistikën”, solli

Burimi: Grimshaw Architects dhe Bashkia Tiranë

Për shembull, supozojmë se një ish-zonë informale (p.sh., në Paskuqan) është legalizuar nga ALUIZNI1 dhe pronat janë regjistruar në ZRPP2, dhe tani, me projektin e bashkisë së Tiranës, për zgjatimin e bulevardit verior, është nën presion të vazhdueshëm për zhvillim. Një zonë e tillë ka mungesa të konsiderueshme të shërbimeve dhe infrastrukturave publike (rrugë, kanalizime, ujësjellësi, lulishte, kënde lojërash etj.), ndërkohë që projekti i bulevardit synon të sjellë një ndryshim rrënjësor të zonës. Që projekti i ri (i cili garanton edhe urbanizimin dhe integrimin urban të zonës) të mund të zbatohet, duhet të investohen infrastruktura publike dhe një seri zhvillimesh private. Kostoja e lartë e infrastrukturave mund të mbulohet pjesërisht nga fondet publike dhe pjesërisht nga përfituesit e drejtpërdrejtë të projektit: pronarët (shumica e të cilëve e kanë fituar pronën përmes legalizimit me kosto sociale dhe tani përfitojnë prej saj) dhe zhvilluesit, që me investimet e tyre private do të krijojnë kosto për sistemin ekzistues të infrastrukturave publike dhe ndërkohë do të kenë përfitim ekonomik. Por, sa duhet të kontribuojë secila palë? Përgjigjja e kësaj pyetjeje gjendet te llogaritja e kostos, që krijohet për çdo palë nga procesi i zhvillimit dhe nga përfitimet që merr secila palë. Balancimi i kostos dhe i përfitimeve në një projekt, i cili konsolidon 1 2

Agjencia e Legalizimit, Urbanizimit dhe Integrimit të Zonave/ Ndërtimeve Informale. Zyra e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme.

shumë risi në aspektin e planifikimit dhe zhvillimit të territorit, duke kaluar nga rregullimi i parcelave në planifikimin e gjithë territorit administrativ dhe zhvillimin në nivel zone.

Në shtator 2011, hyri në fuqi ligji nr.10119, i cili u shoqërua me tri akte nënligjore (rregullore). Ky ligj, në ndryshim nga ligji paraardhës i tij, “Për urbanistikën”, solli shumë risi në aspektin e planifikimit dhe zhvillimit të territorit, duke kaluar nga rregullimi i parcelave në planifikimin e gjithë territorit administrativ dhe zhvillimin në nivel zone. Ligji në vetvete funksionon si një kornizë, por janë aktet nënligjore që vendosin detajet e zbatimit të tij. VKM-ja nr. 480, datë 22.06.2011, “Për miratimin e rregullores model të planifikimit”, e ndryshuar, funksionon për periudhën tranzitore, ndërkohë që autoritetet vendore të planifikimit punojnë për hartimin e planit të përgjithshëm vendor sipas ligjit nr.10119. Ndërkohë VKM-ja nr. 481, datë 22.06.2011, “Për miratimin e rregullores uniforme të instrumenteve të planifikimit”, përcakton uniformitetin e instrumenteve të planifikimit të territorit për sa i përket strukturës dhe përmbajtjes së tyre. Kurse VKM-ja nr. 502, datë 13.07.2011, “Për miratimin e rregullores uniforme të kontrollit të zhvillimit të territorit”, e ndryshuar, përcakton rregullat dhe detajon instrumentet për zhvillimin e territorit, si në nivel vendor edhe në atë qendror.

Plani i Përgjithshëm Vendor.

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Baza ligjore për Zhvillimin e Territorit në Shqipëri

Figura 3. Ilustrim se si ligjet sektoriale ndikojnë në përcaktimet e ligjit nr. 10119 REPUBLIKA E SHQIPËRISË KËSHILLI I MINISTRAVE

REPUBLIKA E SHQIPËRISË KËSHILLI I MINISTRAVE

Ligj Nr.8906, Datë 06.06.2002

Neni x .................................................................................................................................................................................... .............................. Neni x .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... ...................................... Neni x .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... ...........................................................................................................................

PËR ZONAT E MBROJTURA

Ligj Nr.____, Datë ____ ........................................................................... ................................................................. Neni x .................................................................................................................................................................................... .............................. Neni x .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... ...................................... Neni x .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... ........................................................................................................................... Neni x .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... ............................................................................... Neni X

Neni 1 .................................................................................................................................................................................... ....................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... ..............................

REPUBLIKA E SHQIPËRISË KËSHILLI I MINISTRAVE

Ligj Nr.____, Datë ____ ........................................................................... .................................................................

Neni x Neni X .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... .............................. ....................................................................................................................................................................... Neni x .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... ......................................

Neni x .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... ...................................... Neni x .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... ...........................................................................................................................

Neni ... .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... ...............................................................................

Neni x .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... ............................................................................... Neni X .................................................................................................................................................................................... .......................................................................................................................................................................

REPUBLIKA E SHQIPËRISË KËSHILLI I MINISTRAVE

Ligj Nr.9048, Datë 07.04.2003

Neni X .................................................................................................................................................................................... .......................................................................................................................................................................

PËR TRASHËGIMIN KULTURORE Neni 1 .................................................................................................................................................................................... ..............................

REPUBLIKA E SHQIPËRISË KËSHILLI I MINISTRAVE

Ligj Nr.9317, Datë 18.11.2004

REPUBLIKA E SHQIPËRISË KËSHILLI I MINISTRAVE

KODI HEKURUDHOR I REPUBLIKËS SË SHQIPËRISË Neni 1 .................................................................................................................................................................................... ..............................

Ligj Nr.10119, Datë 23.04.2009

Neni 2 .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... ...................................... Neni 3 .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... ...........................................................................................................................

PËR PLANIFIKIMIN E TERRITORIT

Neni 3 .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... ........................................................................................................................... Neni ... .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... ............................................................................... Neni X .................................................................................................................................................................................... .......................................................................................................................................................................

Neni ... .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... REPUBLIKA E SHQIPËRISË KËSHILLI I MINISTRAVE ........................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... Ligj Nr.____, Datë ____ ..........................................................................................................................................................

Neni x .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... ............................................................................... Neni X .................................................................................................................................................................................... .......................................................................................................................................................................

.................................................................

REPUBLIKA E SHQIPËRISË KËSHILLI I MINISTRAVE Ligj Nr.____, Datë ____ ........................................................................... ................................................................. Neni x .................................................................................................................................................................................... .............................. Neni x .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... ...................................... Neni x .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... ........................................................................................................................... Neni x .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... ............................................................................... Neni X .................................................................................................................................................................................... .......................................................................................................................................................................

Neni X Neni x .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... .............................. ....................................................................................................................................................................... Neni x

REPUBLIKA E SHQIPËRISË KËSHILLI I MINISTRAVE

.................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... ......................................

REPUBLIKA E SHQIPËRISË KËSHILLI I MINISTRAVE

Ligj Nr.10040, Datë 22.12.2008 KODI AJROR I REPUBLIKËS SË SHQIPËRISË

REPUBLIKA E SHQIPËRISË

Ligj Nr.9482, Datë 03.04.2006

REPUBLIKA E SHQIPËRISË KËSHILLI I MINISTRAVE Ligj Nr.____, Datë ____

........................................................................... Neni ... ..................................................................................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... Neni x ........................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... .............................. ............................................................................... Neni x .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... ......................................

PËR LEGALIZIMIN, URBANIZIMIN DHE INTEGRIMIN E NDËRTIMEVE PA LEJE

KËSHILLI I MINISTRAVE Neni 1 .................................................................................................................................................................................... Ligj .............................. Nr.____, Datë ____ ........................................................................... Neni 2 ................................................................. .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... Neni x .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... .............................. ...................................... Neni x .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... ......................................

Neni x .................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... ............................................................................... Neni X .................................................................................................................................................................................... .......................................................................................................................................................................

Çështjet e planifikimit dhe zhvillimit të territorit janë subjekt rregullimi nga një bazë e gjerë ligjesh (veçanërisht sektoriale) dhe aktesh nënligjore. Kjo për shkak të vetë natyrës ndërdimensionale të planifikimit dhe të shumëllojshmërisë së fushave, të cilat preken prej tij dhe nga zhvillimi i territorit. Përveç ligjit për planifikimin e territorit, ka edhe një sërë ligjesh të tjera që ndikojnë në procesin e planifikimit të territorit. Mund të përmendim ligjin për legalizimin, urbanizimin dhe integrimin e ndërtimeve pa leje1, i cili, referuar pikës 1 të nenit 31, shprehet se “urbanizimi i zonave informale kryhet në bazë të studimeve urbanistike pjesore2 në përfundim të procesit të legalizimit”. Pra, njësia vendore gjatë hartimit të një PPV-je duhet t`i përcaktojë 1 Ligji nr. 9482, datë 03.04.2006, “Për legalizim, urbanizimin dhe integrimin e ndërtimeve pa leje”, i ndryshuar. 2 Sipas akteve nënligjore të ligjit 10119, këto studime janë zëvendësuar nga planet e detajuara vendore (PDV).

këto zona edhe si nënnjësi strukturore, të cilat do të zhvillohen me hartimin e një PDV-je1, pas përfundimit të procesit të legalizimit. Ligji për zonat e mbrojtura2, në pikën 3 të nenit 16, shprehet se është kompetencë e Ministrisë së Mjedisit3 të hartojë, të miratojë dhe të shpallë plane të manaxhimit të zonave të mbrojtura. Njësia e qeverisjes vendore duhet të kontribuojë në hartimin e këtyre planeve (të manaxhimit të zonave të mbrojtura), por gjithashtu gjatë hartimit të PPV-së duhet të përputhë propozimet me ligjet e hirerarkisë më të lartë dhe atë që përcakton legjislacioni në fjalë. Gjithashtu, nëse një pronë private gjendet në krah të një parku kombëtar, ku autoritetet përkatëse për manaxhimin e tij kanë përcaktuar një zonë mbrojtëse deri në 50 metra nga kufiri i tij (referuar pikës 6 në nenin 6 të ligjit nr. 8906), është e kufizuar në zhvillim. Referuar neneve 9 dhe 5 respektivisht, e njëjta gjë ndodh dhe me zonat mbrojtëse rreth rezervateve natyrore të manaxhuara (50 metra) dhe rezervateve strikte natyrore, ku këto zona mund të arrijnë deri në 100 metra nga kufiri i zonës së caktuar për konservim. Një tjetër ligj sektorial që ndikon në plafinikimin e territorit, është ai për trashëgiminë kulturore4, i cili shprehet, në nenin 38, se “çdo vendim i marrë nga këshillat e rregullimit të territoreve (këshillat bashkiake/komunale) për ndërhyrje ose ndërtim në zonat e shpallura monument kulture ose në zonën e mbrojtur pranë një monumenti kulture, pavarësisht nga pronësia, është i pavlefshëm”. Pra, njësia e qeverisjes vendore nuk mund të planifikojë në këto lloj zonash. Ky ligj, gjithashtu ndikon drejpërdrejt në zhvillimin e territorit. Neni 13 i tij shprehet se “personat fizikë ose juridikë, që kanë në pronësi objekte të regjistruara me vlera të trashëgimisë kulturore, të luajtshme e të paluajtshme, janë të detyruar të krijojnë kushte mirëmbajtjeje për këto objekte”. Në këto raste, kur një banesë ka vlera të trashëgimisë kulturore për ndërhyrje, qoftë edhe minimale në restaurimin e banesës, pronari është i detyruar t’i drejtohet Institutit të Monumenteve të Kulturës. Ose nëse një parcelë me pronësi private rezulton se mbart mbetje arkeologjike, pronari nuk mund ta shfrytëzojë këtë komoditet të pronës në shërbim të aktivitetit turistik për të përfituar të ardhura, sepse neni 41 i po këtij ligji shprehet se “kërkimet, sondazhet dhe gërmimet arkeologjike në gjithë territorin e Republikës së Shqipërisë janë monopol i shtetit shqiptar”. Kodi ajror i Republikës së Shqipërisë, gjithashtu ndikon drejpërdrejt në treguesit e zhvillimit, që një njësi e qeverisjes vendore propozon për nënnjësitë strukturore përreth një aeroporti/aerodromi. Kodi ajror i jep kompetencë AAC-së5 për të përcaktuar “zonat e mbrojtura të aeroportit”, brenda të cilave, referuar pikës 1 në nenin 50 të kodit ajror6, për çdo zhvillim në terPlan i Detajuar Vendor. Ligji nr. 8906, datë 06.06.2002, “ Për zonat e mbrojtura”, i ndryshuar. 5 Ministria e Mjedisit, Pyjeve dhe Administrimit të Ujërave 4 Ligji nr. 9048, datë 07.04.2003, “Për trashëgimin kulturore”, i ndryshuar. 5 Autoriteti i Aviacionit Civil. 6 Ligji nr. 10040, datë 22.12.2008, “Kodi ajror i Republikës së Shqipërisë”. 1 2

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

ritor duhet të merret pëlqimi i AAC-së. Gjithashtu edhe për strukturat që do të zhvillohen jashtë kësaj zone, por që i kalojnë 100 metra mbi sipërfaqen e tokës, sërisht duhet të merret pëlqimi i AAC-së. Pra, në këtë raste shohim se si ligjet sektoriale ndikojnë në intensitetet e zhvillimit dhe në lartësitë maksimale që njësia e qeverisjes vendore mund të propozojë për zbatim nga pronarët dhe zhvilluesit. Kodi hekurudhor i Republikës së Shqipërisë, gjithashtu ndikon në zhvillimin e tokës, sidomos në distancat që duhen ruajtuar nga vija hekurudhore (brezi mbrojtës i vijës hekurudhore). Referuar germës “c” të pikës 1 në nenin 35 të kodit hekurudhor1, ndalohet hapja më afër se 100 metra nga brezi i vijës hekurudhore i guroreve, zhavorrishteve e ranishteve. Gjithashtu referuar pikës 2 në nenin 50 të po këtij ligjit, për ndërtimin e çdo lloj strukture, që ndodhet në zonat urbane, jashtë brezit të vijës hekurudhore, dhe në distancë deri në 25 metra nga ky brez, kërkohet leje nga Hekurudha Shqiptare. Të gjitha rastet që u përmendën më lart ishin disa shembuj që ilustrojnë se, edhe pse ligji për planifikimin e territorit nuk ndalet në këto specifikime, ligjet e tjera sektoriale ndikojnë drejpërsëdrejti në mënyrën se si territori mund të planifikohet dhe të zhvillohet. Ligjet e përmendura më sipër janë vetëm disa shembuj, kurse tërësia e akteve ligjore dhe nënligjore, që ndikon planifikimin dhe zhvillimin e territorit, është shumë më e gjerë dhe më komplekse.

Ligji nr. 9317, datë 18.11.2004, “Kodi Hekurudhor i Republikës së Shqipërisë”.

Baza ligjore për Zhvillimin e Territorit në Shqipëri

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Zhvillimi i Territorit që prej 1990

II.

PROCESI I MANAXHIMIT DHE I ZHVILLIMIT TË TOKËS NË SHQIPËRI

2.1. Zhvillimi i territorit që prej 1990-s Sistemi i planifikimit dhe i zhvillimit urban në Shqipërinë komuniste përbëhej/ edhe përcaktohej nga tri elemente bazë: ekonomi e centralizuar, planifikim i centralizuar dhe pronë e shtetëzuar. Kur Shqipëria në fillim të viteve 1990 kaloi në ekonominë e tregut, ndryshoi edhe fizionomia e këtyre tri elementeve bashkë me rolet e aktorëve në sistem (Shutina 2009). Ky ndryshim në sistemin e planifikimit të territorit, rrjedhimisht solli ndryshim edhe në mënyrën e zhvillimit të tij. Duke kaluar nga ekonomia e centralizuar në atë liberale, krijohet prona private, e cila është subjekt i tregut të lirë dhe i iniciativave të lira zhvilluese. Megjithatë, sistemi i planifikimit, pavarësisht ndryshimeve, vazhdoi të mbetet mjaft i centralizuar dhe i ngurtë/rigjid për një kohë të konsiderueshme. Kjo vihej re në instrumentet (projekte/masterplane/genplane) e përdorura për një kohë të gjatë dhe në varësinë e zgjidhjeve nga autoritetet qendrore (miratimi i instrumenteve). Kjo ka qenë situata për sa i përket kryesisht shtetit Figura 4. Sistemi i planifikimit pas vitit 1990 – marrëdhëniet midis aktorëve dhe komponentëve • Konsumon tokë për qëllime publike. • Rregullon përdorimin. • Balancon përdorimet.

TOKA

SHOQËRIA

-Kërkesa & oferta -Vendndodhja -Lloji i përdorimit

-Institucionet dhe Instrumentet • Konkurrencë për

tokë dhe të drejta

• Konflikt për hapësirë dhe

burime

• Skarcitet & inealsticitet vs. Bollëk & ndryshim • Toka si faktor në

• Hendeku: prit• Konkurrencë

apo barazi sociale

• Konsumojnë tokë

individualisht për qëllime private.

prodhim

-Kërkesa dhe oferta -Kostot dhe Përfitimet -Teknologjia dhe koha -Kultura dhe informacioni

ZHVILLIMI Legjenda:

shmëri - reagim - kontribute përshtatje • Konflikt kohor për brezat

-Pronarët -Zhvilluesit -Përdoruesit e tokës -Spekulatorët

• Përshtatje dhe

përfitim nga progresi

– Faktorët e sistemit të planifikimit

– Çfarë qëndron pas faktorëve

– Marrëdhëniet midis faktorëve

INDIVIDËT

Burimi: Manuali Teknik i Planifikimit dhe i Kontrollit të Zhvillimit për vendimmarrësit, profesionistët dhe zhvilluesit, Toto et al, Tiranë, 2012

dhe institucioneve publike dhe procesit të planifikimit, por, në qoftë se shohim dinamikën në sjelljen e individit dhe në procesin e zhvillimit, vihet re një energji e madhe dhe intuitë përshtatjeje për të siguruar mirëqenie. Një tjetër faktor ndikues në mënyrën e zhvillimit, ishte edhe zgjerimi ose dendësimi i banesave ekzistuese, të cilat tani nuk mund t’i shërbenin më të gjithë familjes pasi, hapësirat dhe sipërfaqet e tyre ishin të pamjaftueshme për numrin e anëtarëve. Kjo mendohet të ishte arsyeja kryesore sepse pas vitit 1990 evoluoi dhe fenomeni i “shtesës”. Me “shtesë” duhet të kuptojmë zgjerimin e hapësirave të banesës ekzistuese në mënyrë horizontale apo vertikale. Përveç shpërhapjes informale me ndërtime në periferi (sprawl) dhe “shtesës” (extention), një mënyrë mjaft e përhapur ishte edhe procesi i mbushjes së “boshllëqeve – hapësirat bosh” brenda sistemit ekzistues urban të vendbanimeve (infill). Këto “boshllëqe” ishin kryesisht hapësira publike (p.sh., lulishte, kënd lojërash, shtrat lumi ose thjesht hapësira e përbashkët ndërmjet dy strukturave), që, me rënien e sistemit ekonomik-politik, “mbetën pa zot” (në pronësi të shtetit, por në mungesë të kujdesit të institucioneve). Të gjitha rastet e sipërpërmendura janë raste të zhvillimit në një parcelë të vetme, ku ndërtuesi/pronari mundohej të arrinte fitimin më të lartë të mundshëm nga investimi. Investimi mund të kryhej për qëllime përdorimi vetjak ose shitjeje. Në të dyja rastet, ndërtuesi nuk merrte në konsideratë kontekstin apo interesat e komunitetit, apo ato pronarë fqinj. Procesi ishte zinxhir; pra, çdo pronar vepronte po në të njëjtën mënyrë. Format e bashkëpunimit kufizoheshin në pjesëmarrjen në zhvillim të 2 – 5 pronarëve, me qëllim arritjen e madhësisë së nevojshme për të ndërtuar një ndërtesë me shumë apartamente dhe hapësira shërbimesh për shitje. Distancat respesktoheshin në nivelin minimal dhe në mjaft raste edhe shkeleshin. Për sa i përket lejeve për ndërtim, ato jepeshin nga bashkia/komuna bazuar në studimet pjesore urbanistike (SUP1) dhe në planet rregulluese (nëse kishte të tilla). Megjithatë, edhe në rastin e ndërtimeve me leje, projekti i miratuar nuk përputhej me atë të ndërtuar. P.sh., zhvilluesi merrte një leje ndërtimi për një strukturë me 7 kate. Në krah të saj, projektohej një lulishte (përgjithësisht e vendosur në pronën fqinje pa dijeninë e tij). Në përfundim të punimeve, rezultonte një strukturë me të paktën dy kate më shumë dhe një papafingo dhe me një lulishte të pandërtuar. Kjo praktikë 20-vjeçare e zhvillimit në bazë parcele dhe jo zone, ka pasur pasojat e veta në territor. Qytetet shqiptare vuajnë mungesën e hapësirave publike, kanë infrastrukturë të pamjaftueshme, densifikim të qendrave dhe humbje të identitetit urban, si dhe në të njëjtën kohë, shpërhapje urbane në periferitë e tyre. Shpërhapja urbane solli si pasojë humbjen ose keqmanaxhimin e tokave bujqësore. Gjithashtu, ndërtimi në bazë parcele ka ndikuar në uljen e vlerës së pronës si rezultat i bllokimit të pamjes së 1

Studim Urbanistik Pjesor.

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

ndërtimeve më të hershme nga ato të realizuara më vonë; rritjes së densitetit urban me ndërtime, por të pashoqëruara me infrastruktura; zënien e hapësirave publike me ndërtime dhe reduktimin e tyre në nivel zone/qyteti etj. Mbi të gjitha, kjo formë zhvillimi ka ndikuar negativisht në cilësinë e jetës në vendbanime dhe, si rezultat në mirëqenien e banorëve.

2.2. Si të tranzitojmë nga zhvillimi i tokës në bazë parcele në atë në bazë zone Më sipër u fol për pasojat që ka sjellë në Shqipëri tradita 20-vjeçare e zhvillimit të tokës në bazë parcele. Për rrjedhojë, vërehet nevoja e një tradite të re për zhvillim në bazë zone. Por ç`të mira do të na sjellë kjo praktikë? Cilat do të jenë avantazhet dhe ndryshimi që ne do të mund të vërejmë në territor në rast se zgjedhim këtë praktikë zhvillimi? A do të sjellë vështirësi zhvillimi në bazë zone dhe si mund të anashkalohen ato? Para se t’i japim përgjigje pyetjeve të mësipërme, duhet të kuptojmë se çfarë është zhvillimi i territorit në nivel zone. Me zhvillim në nivel zone, kuptojmë se, kur duam të ndërtojmë një strukturë të re në territor, në vend që të kufizohemi me kufirin e pronës ku kjo strukturë do të ngrihet ose të pronarit që është i interesuar për të, bëhet një studim se si kjo strukturë qëndron në kontekstin përreth. Pra, me këtë studim ne marrim parasysh se si ndikon ky zhvillim në anën fizike/hapësinore të strukturave dhe të hapësirave përreth si edhe mbi kostot e sigurimit të infrastrukturës publike, në mjedis dhe në vlerën e pronave të tjera në zonë. Këto studime vlerësojnë ndikimet e pritshme, por edhe formulojnë projektin dhe mënyrën e zbatimit të tij, si edhe caktojnë formën e bashkëpunimit mes palëve të interesuara dhe të prekura. Për këtë qëllim, këto studime quhen plane të detajuara vendore dhe zbërthejnë treguesit e përcaktuar në planin e përgjithshëm vendor.

Si të tranzitojmë nga zhvillimi i tokës në bazë parcele në atë në bazë zone

Ligji nr. 10119 dhe VKM-ja 481, në pikën “vii” të nenit 20, detyron njësinë e qeverisjes vendore që në hartimin e PPV-së të bëjë ndarjen e territorit administrativ të saj në disa zona të quajtura “nënnjësi strukturore”. Nënnjësitë strukturore janë qeliza më e vogël, për të cilën NjQV1-ja shpreh tregues zhvillimi dhe bën kontrollin e zhvillimit. Gjithashtu, në pikën “viii” të nenit 20 në VKM-në 481 shprehet se NjQV-ja, pasi të ketë bërë ndarjet në nënnjësi strukturore, duhet të përcaktojë se cilat nga këto nënnjësi strukturore do t’i nënshhtrohet hartimit dhe zbatimit të PDV-së. Figura 6. Harta e njësive dhe nënnjësive strukturore - qyteti i Fierit dhe i Durrësit

Burimi: Plani Rregullues (PPV) i bashkisë së Fierit

Figura 5. PDV-ja në raport me PPV-në e bashkisë/komunës

Burimi: Udhëzues për qytetarët: Planifikimi dhe Zhvillimi i Territorit në Shqipëri, Toto et al, Tiranë, 2012

Burimi: Plani Rregullues (PPV) i bashkisë së Durrësit 2010 1

Njësia e Qeverisjes Vendore.

Si të tranzitojmë nga zhvillimi i tokës në bazë parcele në atë në bazë zone

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Nëndarja e territorit në nënnjësi strukturore dhe përcaktimi i zonave me me prioritet zhvillimi i paraprin konceptit të “zhvillimit në nivel zone”.

Nëndarja e territorit në nënnjësi strukturore i paraprin konceptit të “zhvillimit në nivel zone”. Përcaktimi i zonave me prioritet zhvillimi, gjithashtu, mbështetet në këtë koncept. Një zonë me prioritet zhvillimi mund të përbëhet nga disa ose një nënnjësi strukturore dhe, për këtë qëllim, neni 25 i VKM-së 502 cakton se hartimi i PDV-së mund të bëhet për një nënnjësi, copëza/pjesë të territorit nga disa nënnjësi strukturore ose shumatore të disa nënnjësive strukturore. Neni 25 i VKM-së 502 shprehet se qëllimi i PDV-së, përveç të tjerash, është të zbërthejë në detaje të përshtatshme për zbatim propozimet e planeve të përgjithshme të territorit, duke përcaktuar zgjidhjet fizike në terren, instrumentet financiare dhe burimet për zbatimin e planit si dhe harmonizimin e interesave publikë me ata privatë në përdorimin e tokës (çka zhvillimi në bazë parcele nuk e merr në konsideratë).

Pra, zhvillimi në nivel zone na siguron zbatim të planeve dhe funksionim të sistemit të planifikimit. Gjithashtu, duke u fokusuar në instrumentet financiare, garanton balancë mes interesit publik dhe atij privat. Po ta shohim në rezultate në territor këtë, do të thotë më shumë hapësira publike, më shumë hapësira të gjelbra. Zgjidhjet teknike në territor do të rezultojnë në repsektim të distancave minimale nga trupi i rrugës, kufiri i pronës apo strukturat përreth. Këto tërheqje (distanca) ndikojnë në cilësinë e diellëzimit/hijezimit, lehtësimin e ndihmës së shpejtë në raste urgjencash ku duhet të ndërhyjnë ambulancat, zjarrëfikset ose mjete të tjera të ngjashme. Si përfundim, zona do të ketë përshkrueshmëri dhe akses më të lartë ndaj të mirave publike. Zhvillimi në nivel zone synon, gjithashtu, që të rrisë vlerën e pronave në total, duke eliminuar rastet kur zhvillimi i një prone ndikon në uljen e vlerës së parcelës në krah (sikurse ndodh me zhvillimin në bazë parcele). Me hartimin e një PDV-je, njësia vendore, e cila mund të luajë rolin e kryenegociatorit (ose zhvilluesit në varësi të skenarit me fizibilitet më të lartë), mund të fitojë Figura 7. Intensiteti i zhvillimit me kushte Zhvilluesi do të mund të shtojë edhe 2 kate ndërtim mbi strukturën e tij ekzistuese në qoftë se financonë NjQV-në për ndërtimin e lulishtes dhe këndit të lojërave aty pranë.

Burimi: Manuali Teknik i Planifikimit dhe Kontrollit të Zhvillimit për vendimmarrësit, profesionistët dhe zhvilluesit, Toto et al, Tiranë 2012

Me hartimin e një PDVje, NjQV-ja mund të rezultojë

në

fitime

monetare (taksa dhe tarifa), ose shërbime publike të financuara nga zhvilluesi/t.

nga zhvillimi zonës. Fitimet e saj mund të jenë monetare (taksa dhe tarifa) ose shërbime publike të financuara nga zhvilluesit. Kjo mund të arrihet duke zbatuar intensitetin e zhvillimit me kushte, ku zhvilluesit i shiten disa m2 ndërtim më tepër (pra intensitet zhvillimi bonus) në këmbim që ai të financojë infrastrukturat publike. Gjithashtu, përmes PDV-së, njësia e qeverisjes vendore mund të llogarisë saktësisht shumën financiare që duhet të investojë çdo banor i zonës për sigurimin e infrastrukturave (rrugë, ujësjellës, kanalizime etj.) në shërbim vetëm të zonës. Infrastrukturat që shërbejnë në nivel qyteti ose rajoni nuk hyjnë në llogaritjet për finanancim nga banorët e zonës. Ato kryhen nga autoritetet publike.

Edhe pse zhvillimi në bazë zone sjell fitime si për zhvilluesit, pronarët, banorët dhe njësinë e qeverisjes vendore, përsëri do të/po has veshtirësi në zbatim. Vështirësitë vijnë nga të tria palët: zhvillues (ndërtues), pronar dhe NjQV. Pronarët duhet të bien në ujdi për një skenar zhvillimi që do t’i kënaqë ata financiarisht, dhe, më pas, të miratojnë me deklarim noterial atë variant të PDV-së që përputhet me skenarin. PDV-ja duhet të miratohet nga pronarët e të paktën 2/3 të pronave që preken nga zhvillimi në zonë. Ky hap garanton që interesat e pronarëve të merren në konsideratë, por, nëse një zonë ka një numër të lartë pronash, dakordësia mes pronarëve, mund të mos arrihet ose procesi për ta arritur atë mund të zgjasë. Zhvilluesi nga ana tjetër, do të kërkojë një përfitim sa më të lartë, të ngjashëm me normat e fitimit të siguruara deri më sot në sektorin e ndërtimit (shumë të larta dhe të favorizuara nga legjislacioni i vjetër dhe nga tregu i deritanishëm). Me zhvillimin në nivel zone dhe me kushtet që vendos legjislacioni i ri, mund të përceptohet një rënie e këtyre normave, çka mund të “stepë” zhvilluesit. Gjithashtu, në bashki dhe komuna ende nuk ka profesionistë, të cilët e njohin këtë proces zhvillimi në tërësinë e tij. Ligji nr. 10119 bashkë me aktet e tij nënligjore kanë sjellë terminologji dhe koncepte të reja (Toto dhe Çobo, 2010) për autoritetet vendimmarrëse dhe planifikuese dhe për profesionistët dhe përvetësimi i tyre do të kërkojë kohë.

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

2.3. Për mbledhje e gjetjeve dhe propozimeve të 5 rasteve studimore mbi zhvillimin në bazë zone në Shqipëri 2.3.1. Kriter et e përzgjedhjes dhe metodologjia Në këtë libër, do të gjeni të zhvilluara pesë studime paramundshmërie (raste studimore për prefeasibility). Për përzgjedhjen e tyre, u parashtruan këto kritere: vendndodhja në territor përkundrejt qendrës së qytetit, identiteti urban ekzistues i zonës, sipërfaqja e zonës, interesat për zhvillim dhe statusi i pronësisë. Veçanërisht dy kriteret e para kanë disa përcaktime (nënkritere) më të detajuara për sa i përket përzgjedhjes së zonave. Për sa i përket vendndodhjes dhe identitetit urban, u pa e arsyeshme të përzgjidheshin zona qendrore, zona në periferine urbane dhe me ndërtime informale, zona që nuk kanë qenë subjekt i studimeve urbanistike, zona për të cilat ka parashikime rizhvillimi urban nga planet e përgjithshme vendore, zona në kufi të dy njësive vendore dhe zona të reja (të zhvilluara rishtazi) dhe të vjetra (strukturë e konsoliduar urbane prej të paktën 50 vitesh). Në të gjitha rastet u identifukuan mungesa e hapësirave të hapura publike dhe të gjelbra, forma të segregimit social dhe degradimit mjedisor. Në rastin e zonës kufitare, përzgjedhja u bë për të dhënë një shembull se si mund të punohet edhe me këto raste ku shpesh ka konflikt mes dy njësive vendore mbi ofrimin e shërbimeve publike dhe/ose konflikte pronësie. Gjithashtu, njëra nga zonat u përzgjodh që të kishte vlera kulturore/arkeologjike dhe turistike, veç mungesës në shërbime, presionit të zhvillimit dhe nevojës për rigjenerim urban. Për sa i përket kriterit të dytë, sipërfaqja e zonave nuk ishte e paracaktuar. Sipërfaqet do të dilnin pas diskutimit me njësitë vendore mbi zonën e përzgjedhur, për sa kohë që kjo e fundit të përkonte me një nënnjësi strukturore. U preferua që, për lehtësi studimi, zonat të ishin mesatarisht 10-15 ha. Interesat për zhvillim ishin një kriter i rëndësishëm përzgjedhjeje, pasi një zonë në të cilën mungon interesi, paraqitet më pak komplekse dhe thuajse tërësisht në përgjegjësinë e bashkisë dhe të banorëve për ta mirëmbajtur atë

Përmbledhje e gjetjeve dhe propozimeve të 5 rasteve studimore mbi zhvillimin në bazë zone në Shqipëri

– pra, nuk paraqet një rast të plotë të partneritetit publik privat. Gjithashtu, u preferua të zgjidheshin si zona të konsoliduara urbane, por sërisht në presion zhvillimi, edhe zona me sipërfaqe të konsideruara, toka të pazhvilluara. Në këtë mënyrë, mund të testoheshin instrumentet e zhvillimit me bashkim dhe/ ose nënndarje parcelash. Për sa i përket kriterit të statusit të pronësisë së tokës, u preferua që zona të kishte dominim të pronësisë private. Në këtë mënyrë, mund të testoheshin instrumente, që vendosin përballë njëri-tjetrit në negociatë zhvillimi autoritetet publike me pronarët. Mbi bazën e kritereve të mësipërme, u zgjodhën: një zonë e periferisë urbane, e konsoliduar, me ndërtime informale, pjesërisht në presion zhvillimi, me vlera dhe rreziqe mjedisore, me interes zhvillimi për bashkinë për ta kthyer atë në një qendërsi urbane (në Fier); një zonë kufitare midis dy njësive të qeverisjes vendore, me interes zhvillimi, me toka të pazhvilluara dhe subjekt i nënndarjes së parcelave për qëllime zhvillimi (në Fier); një zonë me vlera historike dhe arkeologjike, e mbrojtur nga legjislacioni për arkeologjinë, me interes të lartë zhvillimi, me vlerë për promovimin e turizmit dhe në nevojë për rigjenerim urban (në Durrës) një zonë brenda qytetit, në presion zhvillimi (në Durrës); dhe një zonë brenda qytetit, e konsoliduar nga ana urbane, pa presion të lartë zhvillimi, por me tregues të përmirësuar zhvillimi për sa i përket PPV-së (në Shkodër). Figura 8. Foto nga procesi i hartimit të rasteve studimore

Burimi: Arkiva Co-PLAN

Mbledhja e të dhënave u krye përmes vëzhgimeve në terren, intervistave me banorët e zonës, pronarët e tokës, bizneset dhe investitorët e interesuar mbi zonën, si edhe përmes bashkëpunimit me drejtoritë përkatëse të planifikimit të territorit në çdo bashki.

68 852 434 116 791 872 58 964 322 2 082 1 467 116 502 1 388

2 439 870

12 492 000

212 747 352 127 486 982 175 448 595 7 512 4 502 6 195 45 072 000 27 009 000 37 170 000 5 293 456 3 172 057 4 365 410

E dhënë e rëndësishme për këtë studim, është konsideruar edhe i gjithë informacioni në lidhje me çmimet përkatëse të tregut të pasurive të paluajtshme në zonë (tokë dhe struktura) dhe të ndërtimit. Burimi bazë ishin të dhënat zyrtare, por njëkohësisht të krahasuara me informacionin e grumbulluar prej agjencive të pasurive të paluajtshme, bankave, vetë banorëve dhe pronarëve të tokave e banesave në zonë. Në lidhje me situatën e të pronësisë, u përdorën metoda të analizave dhe vlerësimeve të kryqëzuara, në pamundësi për të siguruar të dhëna të përditësuara zyrtare të pronësisë. Kështu informacioni hartografik i ZRPP1-së u krahasua me atë të ALUIZNI-t, si dhe informacionet e grumbulluara në terren, duke kryer përditësimet përkatëse. Si hartë pronësie bazë, është marrë harta kadastrale që zotërohej nga çdo bashki. Në lidhje me gjendjen e infrastrukturës fizike, u kryen vëzhgime të drejtpërdrejta në terren, si dhe u morën hartat dhe informacionet zyrtare në drejtoritë e shërbimeve në çdo bashki.

1 2 3 x 91

Përmbledhje e gjetjeve dhe propozimeve të 5 rasteve studimore mbi zhvillimin në bazë zone në Shqipëri

Puna për analizimin dhe vlerësimin e të dhënave, si dhe konceptet paraprake për zhvillimin e mundshëm të zonës vijuan mbi bazën e studimit të PPV-ve të njësive vendore. Hapat e kësaj analize ilustrohen më poshtë. Figura 10. Analizimi dhe vlerësimi i gjendjes ekzistuese të rasteve studimore Analizimi i treguesve të zhvillimit që vijnë nga rregullorja vendore e planifikimit të PPV-së - shembull nga Durrësi Analizimi i kufijve dhe statusit të pronave në zonë shembull nga Fieri Analizimi i infrastrukturave kombëtare me ndikim në zonën e marr në studim - shembull nga Fieri Analizimi i aksesit dhe depërtueshmërisë fizike lidhur kjo me analizën e hapësirave publike në zonë. Analiza “bosh-plot” e morfologjisë urbane, duke bërë dhe analizimin e cilësisë së strukturave - shembull nga Durrësi

Figura 9. Harta e pronësisë nga ZRPP-ja krahasuar me hartën e ALUIZNI-t - respektivisht

Analiza e tipoligjisë së vendosjes së strukutrave në territor shembull nga Shkodra Analiza e strukturave sipas lartësisë maksimale në kate – shembull nga Durrësi

15 487 9 177 12 650 … 4 870

5 008 3 001 4 130

7 758 987 4 597 677 6 337 650

Vlera e tokës pas zhvillimit (lek) Vlera e tokës para zhvillimit (lek) Vlera e tokës bujqësore (lek)

Sip. e Fashës së rrugës (m²) 1 889 1 116 1 551 Sip. Fashës tregtare (m²) Sip. Totale (m²) Nr. rendor i pasurisë

Tabela 1. Llogaritjet e çmimeve të pasurive të paluajtshme - shembull nga qyteti i Fierit

m² ndërtim të lejuara

Kosto ndërtimore (lek)

Kosto shitje e sip. tregëtare (lek) 421 393 152 252 516 144 347 514 720

248 424 344 148 866 106 204 870 715

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Përfitimi (lek)

Burimi: ZRPP dhe Bashkia Shkodër 1

Zyra e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme.

Analizimi i çështjeve kombëtare si p.sh., zonave arkeologjike shembull nga Durrësi

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Përmbledhje e gjetjeve dhe propozimeve të 5 rasteve studimore mbi zhvillimin në bazë zone në Shqipëri

Pas procesit të analizës, u përgatit koncepti i zvhillimit për çdo zonë, i cili më pas u kthye në një masterplan. Masterplani iu nënshtrua llogaritjeve financiare për të verifikuar mundshmërinë e zbatimit, duke pasur parasysh kostot dhe përfitimet e palëve. Figura 11. Masterplani i propozuar – shembull nga qyteti i Fierit

mendimin e tyre mbi masterplanet dhe mbi analizën financiare, si edhe për të marrë sugjerime mbi mënyrën se si mund të rivlerësoheshim këto studime për t`u kthyer në PDV. Figura 12. Foto nga takimet konsultative me njësitë e qeverisjes vendore – Durrës, Fier dhe Shkodër, respektivisht

Burimi: Arkiva Co-PLAN

2.3.2. Karakteristika t e zonave të përzgjedhura Në saje të kritereve të sipërpërmendura, u bë përzgjedhja e 5 zonave: dy në qytetin e Fierit, dy në qytetin e Durrësit dhe një në Shkodër. Figura 13. Zona_1 në Fier

Burimi: www.albinfo.al

Figura 14. Zona_2 në Fier

Tabela 2. Llogaritjet e aksioneve për çdo pronar që hyn në zhvillim Nr. rendor 149 150 151 152

i Nënnjësia Statusi pronës 9/2 -1 9/2 -1 9/2 -1 9/2 -1

Privat Privat Privat Privat

Pasuria nr. 2/7 2/9 2/11 2/14

Sip. e parcelës 530.8 986.8 858 943.5

Sip. e ndërtuar (Gjurma 132.6 202.8 105.7 84.5

Nr. katesh 2 2 1 2

Kosto ndërtimi 56642 56642 28321 56642

Vlerë shitje 112000 112000 56000 112000

Fitimi Taksat dhe BRUTO i tarifat realizuar vedor 55358 55358 27679 55358

8676 8676 4338 8676

Fitimi neto 46682 46682 23341 46682

Zgjidhjet e përgatitura për zonat u diskutuan me bashkitë përkatëse dhe me palët e interesuara (banorët, zhvilluesit dhe arkitektët) për të kuptuar

Burimi: www.albinfo.al

Në Fier, u përzgjodh zona te “Kryqëzimi i Sheqit të Madh”, si një periferi e qytetit, e zhvilluar kryesisht informalisht, relativisht e dendur dhe me tendencën për t`u kthyer në një qendër të rëndësishme urbane. Gjithashtu, propozimet e PPV-së së Bashkisë Fier e shohin këtë si një zonë me prioritet zhvillimi dhe si një nga portat hyrëse kryesore të qytetit. Zona është një shumatore pjesësh nga nënnjësi strukturore fqinje. Zona pritet të ketë një interes të madh për zhvillim. Për momentin, zona ka një karakter të përzier urban dhe rural. Tipologjitë e banesave tentojnë drejt karakterit rural, ndërsa aktivitetet e tjera që kanë marrë jetë në zonë, flasin për një jetesë urbane. Zona e dytë, mes Bishanakës dhe Grecallisë në Fier, gjithashtu gjendet në periferitë e qytetit, por kësaj here një pjesë e territorit gjendet nën administrimin e Komunës Qendër. Pra, kemi të bëjmë me një terren ndërkufitar. Aktualisht, zona dominohet nga aktivetetet bujqësore dhe ndërtimet janë pothuajse sporadike. Në një nga propozimet e PPV-së së Bashkisë Fier pritet të jetë porta kryesore e qytetit, që e lidh me pjesën veriore të vendit (drejt Tiranës, me ndërtimin e autostradës). Në mënyrë që të

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

bëhet një manaxhim i denjë i burimeve dhe të ruhet vlera e pronave që do të preken nga zhvillimi, zona është e përzgjedhur për PDV. Ky është një rast tipik për nënndarje të parcelave për qëllime zhvillimi. Figura 15. Zona_1 në Shkodër

Burimi: www.albinfo.al

Figura 16. Zona_1 në Durrës

Burimi: www.albinfo.al

Figura 17. Zona_2 në Durrës

Zona e përzgjedhur në Shkodër gjendet në brendësi të qytetit. Ashtu si zonat e tjera, ka mangësi në infrastrukturë dhe në shërbime publike, veçanërisht rrugë dhe hapësira të gjelbra publike. Bashkia dëshiron ta përdorë këtë zonë si një alternativë për të shfryrë qendrën e qytetit nga kërkesat e shumta për zhvillim. Edhe pse është e rrethuar nga akset kryesore lëvizëse të qytetit, kjo zonë e qytetit ka probleme me aksesin në pronat në brendësi të saj, çka ka sjell dhe një ulje të vlerës së tyre në raport me ato në vijë të parë. Megjithatë, zona është e konsoliduar për sa i përket ndërtimeve për banim dhe një pjesë e mirë e tyre janë ndërtuar në 1015 vitet e fundit. Në Durrës është zgjedhur një nga zonat në brendësi të qytetit, e cila është nën trysninë e lartë të zhvillimit, por, në të njëjtën kohë mbart vlera arkeologjike historike dhe është e mbrojtur nga legjislacioni për këto lloje zonash. Zona ka probleme me ofrimin e shërbimeve publike (sidomos rrugë dhe hapësira të hapura publike), përshkrueshmëria/aksesi në brendësi është i ulët dhe ka një sërë ndërtesash, të cilat duhet të rigjenerohen ose zëvendësohen me struktura të reja. Në veri të zonës së parë të gjendet dhe zona e dytë e marrë në studim (në afërsi me ishfurrën e bukës). Në këtë rast, vendndodhja në raport me qytetin, interesi i lartë për zhvillim dhe problemet me aksesin dhe infrastrukturën publike janë arsyet e hartimit të një PDV-je nga ana e Bashkisë Durrësit.

Përmbledhje e gjetjeve dhe propozimeve të 5 rasteve studimore mbi zhvillimin në bazë zone në Shqipëri

Në të pesta zonat në përgjithësi dominon pronësia private dhe përdorimi banim. Gjithsesi, ka edhe prezencë të parcelave me pronësi publike.

2.3.3. Instrumentet e manaxhimit të tokës Një nga konceptet/praktikat e reja që ligji nr. 10119 sjell për territorin janë instrumentet e manaxhimit të tokës. Disa prej tyre i gjejmë në nenin 63 të ligjit nr. 10119, që shprehet për instrumentet e veçanta të kontrollit të zhvillimit dhe që janë: pezullimi i zhvillimit, servituti publik, rezervimi publik, e drejta e transferimit, e drejta e preferimit dhe e drejta e lënies. Veç tyre, në VKM-në 502, si detajim i ligjit, përmenden edhe Transferimi i së Drejtës së Zhvillimit (TDZh), në nenin 8, dhe Intensiteti i Ndërtimit me Kushte (INK), në nenin 36, nëndarja dhe bashkimi i parcelave (për qëllime zhvillimi), në nenet 22, 23 dhe 24. Këto instrumente i vijnë në ndihmë bashkisë/komunës për të balancuar interesat publikë me ata privatë në një proces zhvillimi të territorit. Gjatë hartimit të rasteve studimore, grupi i punës ka zbatuar instrumente të ndryshme të manaxhimit të tokës për secilën zonë, sipas kontekstit dhe qëllimit kryesor, që synohej të arrihej me ndërhyrjet e propozuara. Për shembull, në rastin e zonës me vlera historike e qytetin e Durrësit, për shkak të nenit 30 të ligjit “Për trashëgiminë kulturore”1, i cili ndalon ndërhyrjet me karakter ndërtimor në zona arkeologjike, shihet me vend zbatimi i intrumentit të transferimit të së drejtës së zhvillimit të kësaj zone në një zonë tjetër (nënnjësi strukturore) marrëse të Bashkisë Durrës. Gjithashtu, brenda zonës, në disa hapësira të kufizuara është e mundur të transferohen/ shkëmbehen intensitetet e ndërtimit. Gjithsesi, çdo ndërhyrje kërkon miratim të autoriteteve për trashëgiminë kulturore dhe, si rezultat, faktorizon ndjeshëm këto autoritete në procesin e mundshëm të zhvillimit. Ndërhyrjet që propozon skenari i zhvillimit për këtë rast kanë të bëjnë kryesisht me shtimin/ përmirësimin e infrastrukturës rrugore dhe të hapësirave publike, duke rritur në këtë mënyrë aksesin në brendësi të zonës. Me këtë ndërhyrje, synohet gjithashtu, që zona të kthehet në një zonë tërheqëse për turistët, çka do t’i sillte të ardhura banorëve dhe bizneseve të vogla në zonë. Ndërtimet e propozuara janë struktura të lehta dhe mundësia e këmbimit të intensitetit të ndërtimit qëndron vetëm për një parcelë në veri të zonës. Figura 18. Ilustrim i instrumentit të transferimit të të drejtës së zhvillimit Gjatë procesit transferohet vetëm e drejta për zhvillim pronësia mbi pronën nuk ndryshon !

Intensiteti i kërkuar + 1 kat 1

Burimi: www.albinfo.al

Intensiteti i transferuar + 1 kat

Ligji nr. 9048, datë 07.04.2003, “Për Trashëgiminë Kulturore”, i ndryshuar.

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Edhe skenari i propozuar i zhvillimit te zona e dytë në qytetin e Durrësit, konsiston në përmirësim dhe shtimin e infrastrukturës publike (rrugë, sheshe publike, lulishte), si dhe të disa njësive të reja banimi. Këto bëhen të mundura duke bashkuar ose ndarë parcelat ekzistuese të zonës, pra, duke bërë një riorganizim të parcelave ekzistuese. Ky instrument bën të mundur që mos të vazhdohet me praktikën e shpronësimeve të pronës për qëllime publike dhe favorizon fitimet e pronarëve, ndërkohë që lejon futjen e infrastrukturave cilësore në zonë. E njëjta praktikë ndërhyrjeje është ndjekur edhe në rastin e Shkodrës, ku fillimisht është bërë një analizë e cilësisë së strukturave ekzistuese, ku ato më të amortizuarat vendoset të prishen në mënyrë që t’i hapet rrugë rikonceptimit të zonës në fjalë. Pronat e prekura kompensohen me fitim në strukturat e reja. Me ndërhyrjen e propozuar, pronat përftojnë më shumë hapësira publike, përmirësim dhe shtim të rrjetit rrugor dhe përmirësim të përshkrueshmërisë vizuale edhe fizike në zonë.

Përmbledhje e gjetjeve dhe propozimeve të 5 rasteve studimore mbi zhvillimin në bazë zone në Shqipëri

Figura 20. Ilustrim i rishpërndarjes së intensiteteve të zhvillimit brenda së njëjtës zonë

Figura 19. Ilustrim i riorganizimit të parcelave ekzistuese Hapi I: Evidentimi i kufijve ekzistues së pronave në zonë.

Hapi II: Bashkimi i gjithë pronave duke i trajtuar si një pronë e vetme e madhe.

Hapi III: (skenari_1) Riorganizimi i kufijve të ardhshëm të pronave, por pa i ndryshuar shumë nga kufijtë fillestar - ekzistues, duke siguruar infrastrukturën e nevojshme publike. Hapi III: (skenari_2) Riorganizimi i kufijve të ardhshëm të pronave duke përcaktuar një tipologji pothuajse homogjene të pronave në zonë dhe duke siguruar infrastrukturën e nevojshme publike.

Ndërkohë zona te “Nyja e Sheqit” në qytetin e Fierit, për shkak të pozicionimit të saj, pjesë e disa nënnjësive strukturore (nga propozimet e PPV-së së Bashkisë Fier), i nënshtrohet një rikonceptimi hapësinor tërësor. Për këtë rast, u hartuan 3 skenare zhvillimi, ku aktorët e përfshirë kishin role dhe përfitime të ndryshme në raste të ndryshme. Por skenari i tretë ishte ai që bënte, që Bashkia e Fierit të kishte interesin më të madh për të kryenegociuar, investuar dhe zbatuar këtë ndërhyrje në territor. Zona i nënshtrohet një rishpërndarjeje të intensiteteve të zhvillimit, duke ruajtur vlerën maksimale të përcaktuar në PPV, vetëm midis strukturave por edhe midis nënnjësive pasi, ashtu si u përmend më sipër, ajo formulohet nga 9 nënnjësi të ndryshme me intensitete ndërtimi të propozuara të ndryshme. Në mënyrë që të pajtohet propozimi me interesin për zhvillim që kanë banorët në zonë, rezultoi se një rishpërndarje e intensitetit të ndërtimit në zonë do të ishte e nevojshme. Me ndërhyrjen e propozuar, synohet gjithashtu rikthimi i vlerave natyrore të lumit Gjanica, përmirësimi i cilësisë mjedisore dhe rritja e aksesit përgjatë lumit, duke shtuar dhe përmirësuar infrastrukturën rrugore në zonë.

Intensitetet e ndërtimit ekzistues të përcaktuara në zonë sipas planit të përgjithshëm vendor.

Intensitetet e ndërtimit të rishpëndara në nënzonat përkatëse, duke ruajtuar m2 ndërtim në total të zonës

Rasti i dytë i marrë në studim në qytetin e Fierit, zona ndërkufitare mes Bashkisë Fier edhe Komunës Qendër, i nënshtrohet një programi rizhvillimi, jo thjesht sepse ekziston një përcaktim i tillë në Planin e Përgjithshëm të qytetit, por sepse ky mund të jetë mekanizmi i vetëm, që do t’i paraprijë kërkesa për zhvillim që pritet të ketë zona në momentin që kalon aksi lidhës me bypass-in e Fierit. Programi i propozuar për të zhvilluar zonën bazohet në riorganizimin e parcelave për ruajtjen e tokës bujqësore dhe plotësimin e infrastrukturave dhe shërbimeve në zonë. Ky riorganizim paraprihet nga bashkimi i parcelave në gjendjen ekzistuese dhe më pas e gjithë zona i nënshtrohet procedurave të ndarjes së parcelave për qëllime zhvillimi. Në të gjitha rastet e përmendura, e përbashkëta është se llogaritjet mbyllen me një vlerësim të “aksioneve” të të gjitha palëve në procesin e zhvillimit. Fitimet ndahen në përputhje me këto aksione. Aksionet llogariten mbi bazën e kostove që mbartin palët në kohë. Këto kosto ndryshe mund të konsiderohen si kontribute të palëve në procesin e zhvillimit, kundrejt të cilave, palët kompensohen dhe marrin edhe fitimet përkatëse.

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Përmbledhje e gjetjeve dhe propozimeve të 5 rasteve studimore mbi zhvillimin në bazë zone në Shqipëri

2.3.4. Gjetjet dhe përfundime nga 5 propozimet Të pesta rastet studimore shpalosin disa gjetje të rëndësishme për ecurinë e proceseve të zhvillimit jo vetëm në 5 zonat e përzgjedhura, por në përgjithësi në Shqipëri. Në pamje të parë mund të duket se studimet dhe konceptplanet e përgatitura janë e njëjta praktikë si ajo e studimeve urbanistike pjesore që hartoheshin në bazë të ligjit të urbanistikës. Megjithatë, një vështrim më i kujdesshëm tregon ndryshimet: 5 rastet studimore mbështeten në mënyrë të detyrueshme në PPV-në e çdo bashkie, ndërsa studimet pjesore urbanistike mund të hartoheshin edhe në mungesë të një plani rregullues të përgjithshëm; ndërkohë që studimet urbanistike pjesore ndalnin me konceptin hapësinor të zhvillimit, të pesta rastet studimore kanë në fokus zgjidhjen praktike për zbatim përtej konceptit hapësinor. Kjo është edhe arsyeja pse në çdo rast merr rëndësi lloji i instrumentit të manaxhimit të tokës dhe pak flitet për zgjidhjen hapësinore. Instrumenti i manaxhimit të tokës garanton që të ofrohet zgjidhja më e mirë hapësinore sipas kontekstit specifik (p.sh., rasti i zonës arkeologjike në Durrës), dhe që të lehtësohet kostoja e bashkisë në ofrimin e infrastrukturës, ndërsa zhvilluesit dhe pronarët marrin përfitimet nga procesi. Rasti i zonës arkeologjike në Durrës është një dëshmi e lidhjes së ngushtë të proceseve të planifikimit dhe të zhvillimit të tokës me legjislacionin sektorial. Legjislacioni për trashëgiminë kulturore nuk lejon ndërtim në këtë zonë të Durrësit, por nevoja e zonës për rigjenerim urban është argumenti që bashkia duhet të përdorë në negociatat e saj me institucionet e trashëgimisë kulturore për të lejuar forma zhvillimi, që nuk dëmtojnë nëntokën dhe sigurojnë cilësi të hapësirës urbane. Rastet u diskutuan edhe publikisht në dëgjesa të organizuara nga Bashkia me palët. U vu re një ngurrim për të pranuar format e reja të llogaritjeve, edhe pse në thelb ato nuk ndryshojnë teknikisht nga mënyrat rutinë të llogaritjeve në analiza mundshmërie. Ajo çka realisht ndryshon, është procesi dhe në procesin që ligji parashikon (këto llogaritje duhet të kryhen paralelisht nga palët dhe të diskutohen në negociatat mes tyre. Kjo ngre një lloj pasigurie tek arkitektët dhe zhvilluesit (perceptohet si zgjatje dhe vështirësi e procesit), por pëlqehet nga banorët, edhe pse këta të fundit shprehen me skepticizëm ndaj realizueshmërisë së procesit. Në të gjitha rastet njësia e qeverisjes vendore del në pah si kryenegociatore në proces dhe si zhvillues. Duke marrë rolin e zhvilluesit, bashkia mund të mbulojë në kohë infrastrukturat, të garantojë që PPV-ja zbatohet

dhe të sigurojë që kostot dhe përfitimet shpërndahen mes palëve në mënyrë të drejtë. Kjo është tepër e rëndësishme duke qenë se bashkitë/komunat kanë kufizime financiare, që nuk i lejojnë të mbulojnë kostot e infrastrukturave në gjithë territorin e tyre në kohën e duhur. Marrja e këtij roli është padyshim me interes për bashkinë dhe për qytetin, por nuk u prit në mënyrë entuziaste nga zhvilluesit privatë, të cilët e shohin si një konkurrent të mundshëm në fushën e tyre, si edhe si kontrollues të procesit. Një dukuri e vërejtur gjatë studimeve, dhe sidomos e ndier gjatë dëgjesave publike, ishte efekti i fragmentarizimt të pronave. Fragmentarizimi i pronave rrit numrin e pronarëve dhe, si rezultat të palëve, me të cilat duhet të diskutohet studimi/PDV-ja dhe të atyre që duhet ta miratojnë atë. Një konkluzion i rëndësishëm është që bashkia duhet ta faktorizojë nivelin e fragmentarizimit të pronës që në momentin e përcaktimit të kufijve të nënnjësive strukturore, që do të shkojnë për PDV, gjatë hartimit të PPV-së. Pra, nëse pronat janë të vogla në sipërfaqe dhe, numri i pronarëve është i lartë, sipërfaqja e nënnjësisë strukturore për PDV duhet të jetë e vogël, aq sa të përfshijë një numër pronarësh të manaxhueshëm gjatë procesit të negocimit dhe të diskutimit publik. Për sa i përket çështjeve teknike, hartimi i planeve të detajuara vendore kërkon një databazë të plotë, e cila aktualisht në shumicën e autoriteteve përgjegjëse mungon ose nuk është e përditësuar dhe nuk shpreh realitetin në terren (p.sh., harta e pronësisë nga ZRPPja). Gjithashtu, në raste specifike, (si Rasti 1 në zonën arkeologjike në Durrës) konteksti mund të kërkojë edhe një rishikim të legjislacionit sektorial për zona dhe tematika të veçanta dhe të mirëpërcaktuara paraprakisht për llojet e ndërhyrjeve dhe intrumentet e manaxhimit të tokës që mund të lejohen me kushte.

Sipërfaqja e përgjithshme e zonës e evindetuar me kufijtë me vijë të kuqe arrin rreth

60 hektar.

Fragmetarizimi i pronave ka sjellë që në këtë zonë me karakter bujqësor të gjenden rreth

90 pronar.

Burimi: www.albinfo.al

Figura 21. Ilustrim i fragmentarizimit të tokës brenda në zonë

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Përfundime dhe rekomandime mbi zbatimin e Instrumenteve të Zhvillimit të Tokës në Shqipëri

2.4. Përfundime dhe rekomandime mbi zbatimin e Instr umenteve të Zhvillimit të Tokës në Shqipëri

publike-private. Gjatë hartimit dhe zbatimit të instrumenteve të manaxhimit të tokës në këto zona, ajo duhet të udhëheqë procesin e negocimit mes aktorëve. Për shkak të mungesës së eksperiencës (si nga ana e palëve të interesuara, por edhe vetë bashkisë/komunës) dhe numrit të madh të aktorëve të përfshirë në proces, bëhet edhe më i vështirë [si fillim] roli që bashkia/komuna pritet të luajë në procesin e zhvillimit të tokës. Gjithsesi, është e nevojshme që të ndërmerren rastet e para për të testuar se si funksionon një proces i tillë dhe për ta korrigjuar atë më pas në rastet e tjera.

2.4.1. Përfundime Duke iu referuar gjetjeve dhe përfundimeve nga procesi i hartimit të 5 rasteve studimore, mund të dalim në disa përfundime dhe rekomandime në nivel më të gjerë, të cilat duhet të merren parasysh si nga profesionistët dhe zhvilluesit, edhe nga vendimmarrësit. •

•

Intrumentet e zhvillimit të tokës, që ligji 10119 parashtron, janë të reja për praktikat shqiptare. Zbatimi i tyre përmban koncepte, teknika dhe metodologji të reja, të cilat kërkojnë kohë dhe vullnet pozitiv për t`u përvetësuar nga profesionistët dhe autoritetet e planifikimit (vendore dhe qendrore). Për shembull, koncepti i kontributit në zhvillim nga palët e interesuara dhe i marrjes së përfitimeve të drejta nga procesi i zhvillimit të tokës janë pothuajse të panjohur në praktikat e planifikimit rregullator. Praktika e deritanishme ka qenë e kufizuar dhe ka sjellë kryesisht përfitime në grupe të vogla, si pronarët e parcelës që prekej drejtpërdrejt fizikisht nga zhvillimi dhe zhvilluesit (ndërtuesit). Këta dy aktorë kanë ndarë gjithmonë përfitimet mes negociatave dypalëshe mes tyre. Përfitimi që njësia e qeverisjes vendore siguronte nga kjo marrëveshje vinte vetëm nga vjelja e taksës së ndikimit në infrastrukturë dhe arkëtimet nga dhënia e “lejes së ndërtimit”. Mirëpo, investimet në infrastrukturë dhe shërbime publike si rezultat i ndikimit nga zhvillimi, kalonin ndjeshëm vlerat e arkëtuara, pasi taksa e ndikimit të infrastrukturë është e pamjaftueshme si instrument për të mbuluar të gjitha format e ndikimit. Kjo taksë mbulon ndikimin në infrastrukturën dytësore, por jo atë kryesore të qytetit (dhe kryesisht për rrugë, ujësjellës dhe kanalizime) dhe për më tepër, nuk llogarit humbjet në vlerën e pronës, nevojat për hapësira publike dhe ndikimin në mjedis. Një arsye praktike e nevojës për kohë dhe për vullnet pozitiv për pranimin e instrumenteve të reja, është marrja e pozicionit udhëheqës në zhvillim nga bashkia/komuna. Kjo kërkon një mendësi të re udhqëheqjeje përgjatë procesit të zhvillimit të tokës, të cilën bashkitë/ komunat nuk e kanë pasur këto 20 vitet e fundit. Njësitë e qeverisjes vendore do të mund ta përqafojnë këtë mendësi vetëm duke marrë dhe analizuar shembuj praktikë, ku shihen qartë ndryshimet në përfitime që NjQV merr nëse ndryshon pozicionin e saj dhe në skenare të ndryshme zhvillimi. Por, çdo të thotë kjo mendësi udhëheqjeje? Së pari bashkia/ komuna duhet të marrë iniciativën për zhvillim – jo vetëm në zonat për investime publike, por edhe në ato ku ka interes të përbashkët zhvillimi provat dhe publik. Pra, NjQV-ja duhet të drejtojë zhvillimet në zonat e saj të interesit dhe të synojë realizimin e partneriteteve

•

Një vështirësi tjetër e procesit të hartimit të PDV-ve vjen nga mungesa e bazës së të dhënave dhe, aty ku ekziston, mospërputhja mes dy bazave të të dhënave, që mund të merren nga burime të ndryshme institucionale e që do të përdoren në procesin e zhvillimit të tokës. Një shembull konkret i kësaj vështirësie teknike është baza e informacionit për pronësinë zyrtare, si një nga të dhënat kryesore në ekuacionin e zhvillimit të tokës. Baza ligjore që duhet të përdoret është ajo e ZRPP-së, por veç vështirësisë që kanë bashkitë/komunat për ta marrë në kohë, shpesh pronësia e tokës nuk është e përditësuar ose ka paqartësi në lidhje me statusin ligjor (sidmos në kushtet e një informaliteti të vazhduar të zhvillimit të tokës). Në këtë drejtim, bashkia/komuna duhet të investojë seriozisht në sigurimin e bazës së informacionit, pasi, në të kundërt, jo vetëm PDV-ja nuk do të mund të realizohet (pasi nuk plotësohet një kërkesë ligjore), por mund të krijohen konflikte në skenarin e propozuar prej llogaritjeve jo të sakta, si rezultat i bazës jo të saktë të informacionit.

•

Për shkak të natyrës shumëdisiplinore dhe ndërdisiplinore të planifikimit, edhe baza ligjore që lidhet me këtë fushë, është mjaft e gjerë. Me hyrjen në fuqi të ligjit 10119 u identifikua nevoja për të ndryshuar të paktën 80 ligje të tjera dhe, si rezultat, edhe aktet nënligjore të tyre. Rasti i legjislacionit për trashëgiminë kulturore jep një shembull konkret, duke u shprehur se ndalohet kategorikisht ndërhyrja me karakter ndërtimor në zonat arkeologjike të kategorisë “A”. Mirëpo, një detyrim i tillë ligjor bën që qytetarët të cilët banojnë në strukturat brenda një zone të tillë, të mos kenë mundësinë të kryejnë investime për mirëmbajtjen e banesës së tyre, e cila, me kalimin e viteve, mund të jetë rrënuar dhe të ketë humbur vlerën e pronës. Pra shihet qartazi se një ligj sektorial kushtëzon parimin dhe formën e zhvillimit të qëndrueshëm dhe bie ndesh me një nga parimet e tjera kryesore të ligjit nr. 10119, atë të përdorimit të tokës (germa “i”, neni 4), i cili garanton përfitimin e shërbimeve të domosdoshme, të emergjencës e të zakonshme, nga të gjithë shtetasit.

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Përfundime dhe rekomandime mbi zbatimin e Instrumenteve të Zhvillimit të Tokës në Shqipëri

2.4.2. Rekomandime • Në mënyrë që praktika e zhvillimit të tokës në Shqipëri të ndryshojë në përputhje me ligjin 10119 dhe me aktet nënligjore të tij, së pari nevojitet një kuptim i mirë i bazës ligjore dhe si rezultat një interpretim i drejtë. Kjo është një bazë ligjore komplekse, por vetëm duke u kuptuar në tërësinë e saj, mund të përdoret saktësisht në fuksion të rolit të njësisë së qeverisjes vendore dhe të interesit publik e privat. •

•

rritur kompleksitetin e tij. Megjithatë, një tjetër intrument, si intesiteti i ndërtimit me kushte, mund të testohet gjerësisht nga njësitë qeverisjes vendore në këto momente. Është i thjeshtë dhe tërësisht i komanduar nga bashkia/komuna. Por, vënia në zbatim e këtij instrumenti, duhet të bëhet me një monitorim dhe konsultim juridik të mirë, në mënyrë që mos të krijohen hapësira për përfitime individuale. TDZh-ja mund të testohet pasi të jetë krijuar një praktikë e suksesshme e intensitetit të ndërtimit me kushte.

Duhet të kuptohet mirë koncepti i nënnnjësisë strukturore dhe i treguesve të zhvillimit. Sa më saktë dhe në mënyrë realiste të përcaktohen nënnjësitë për PDV-në dhe treguesit e tyre të zhvillimit gjatë hartimit të PPV-së, aq më e thjeshtë do të jetë të zbatohen dhe aq me pa konflikt do të jepen lejet për punime. Nënnjësia strukturore dhe treguesit janë faktorë kyç në aftësimin e njësisë së qeverisjes vendore për të kontrolluar zhvillimin e territorit të saj. Gjithashtu bashkitë nuk duhet të nxitojnë për të dhënë menjëherë lejet për zhvillim, por duhet të marrin kohë për të testuar një zonë. Kjo do të thotë që të bëhen të gjitha llogaritjet e treguesve të zhvillimit me skenarë të ndryshëm dhe vlera të ndryshme dhe të parashihen ndryshimet në hapësirë fizike, kosto financiare dhe gjithashtu në identitet dhe në cilësi jetese. Në bazë të rezultateve dhe eksperiencës së rastit të parë bashkia/komuna duhet të hartojë rregulloret vendore të kontrollit të zhvillimit. Më pas, bashkia/komuna mund të vijojë me dhënien e lejeve me një ritëm të përshpejtuar dhe duke zbatuar saktësisht bazën ligjore dhe kushtet për zhvillim që vendos PPV.

•

Gjithashtu, një pikë tjetër e fortë ku bashkia/komuna duhet të “investojë” është procesi i negocimit. Proceset e negocimit me aktorët duhet të marrin vlerë dhe të kryhen në mënyrë serioze, si çelësi drejt zgjidhjes së konflikteve dhe hapja e rrugës së zhvillimit të tokës, duke mbrojtur edhe interesin publik. Fillimisht, bashkia/komuna mund të ndihmohet (me kërkesën e saj) nga organizata apo konsulentë që kanë njohuri të mira për proceset e negocimit në zhvillimin e tokës. Gradualisht, kjo aftësi mund të krijohet brenda stafit të bashkisë/ komunës.

•

Për sa i përket instrumenteve të manaxhimit të tokës në pikat më sipër u përmend transferimi i të drejtave të zhvillimit (TDZh). Ky instrument mund të jetë disi i parakohshëm për realitetin shqiptar. Kjo për arsyen sepse zbatimi i tij kërkon eksperiencë dhe kuptim nga palët e interesuara edhe kur ato nuk kanë sfond teknik. Gjithashtu, nevojitet ekzistenca e një tregu ku shiten dhe blihen të drejta zhvillimi. Kjo e fundit kërkon që të rikonceptohet tregu i pasurive të paluajtshme, duke bërë që të shtohen palët që duhet të përfshihen në proces, pra, duke 1

•

Ndërkohë për sa i përket financave, njësitë vendore duhet të mendojnë si të krijojnë taksa të përkohshme për të mbledhur të ardhura nga kontributet që ndodhin në zhvillimin e territorit. Këtë duhet ta bëjnë në mënyrë që të lehtësojnë barrën financiare që sot mbartin kryesisht për investimet në infrastrukturën publike. Planet e investimeve kapitale duhet të kryhen seriozisht dhe të rishikohen çdo vit, së bashku me PBA1-në, sepse janë baza mbi të cilën bashkitë dhe komunat mund të parashikojnë skemat e investimit të infrastrukturës përmes zhvillimit të tokës në vitet e ardhshme. Nëse bashkitë/komunat lobojnë për të përfshirë në legjislacionin e taksave vendore taksa dhe tarifa të kontributit në zhvillim, atëherë kjo do të forcojë edhe më shumë pozitën e tyre në procesin e zhvillimit të tokës.

•

Dhe në fund, për t`iu rikthyer edhe njëherë çështjes së pronësisë, njësitë vendore duhet të lobojnë për të pasur sa më parë akses në hartat e ZRPP-së, mundësisht të përditësuara dhe të dixhitalizuara. Ky në vetvete është një proces që duhet të nisë sa më parë, pasi është një nga inputet kryesore në zhvillimin e tokës. Njësitë vendore duhet të përditësojnë dhe të kontrollojnë bazën e të dhënave ndërmjet sektorëve dhe institucioneve, në mënyrë që të kenë të njëjtat “themele” për të punuar dhe për të çuar përpara në mënyrë të qëndrueshme procesin e zhvillimit të tokës.

Programi i Buxhetit Afatmesëm

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

III.

Rasti 1: Fier (Kryqëzimi i Sheqit të Madh)

Figura 23. Pesha e secilës nga nënnjësitë strukturore përbërëse të zonës

RASTET STUDIMORE

3.1. Rasti 1: Fier (Kryqëzimi i Sheqit të Madh) 3.1.1. Gjendja ekzistuese Analizë hapësinore e zonës Zona në studim shtrihet përgjatë aksit të hyrjes në qytetin e Fierit si pjesë e korridorit kombëtar Tiranë–Vlorë. Rrethrrotullimi i Sheqit të Madh, siç njihet në terminologjinë referuese të banorëve, tek ura e vogël krijon nyjen kryesore prej nga shpërndahet lëvizja e automjeteve dhe këmbësorëve në drejtim të qendrës së qytetit ose drejt kryqëzimit të Patosit, në jug. Me ndërtimin e autostradës Tiranë–Vlorë ky aks do të ruajë funksonin e aksesit për në qytet, megjithëse një hyrje alternative do të krijohet edhe nga korridori i Grecallisë, i cili mendohet të jetë më i përdorshëm si rezultat i distancës së shkurtër. Kjo do të ulë fluksin e trafikut transit përgjatë zonës së Nyjës së Sheqit dhe si rezultat do të përmirësojë parametrat e ndotjes së ajrit dhe të ndotjes zanore. Figura 22. Vendndodhja e zonës në PPV dhe në raport me qytetin e Fierit

Burimi: Plani Rregullues (PPV) i bashkisë së Fierit, Co-PLAN dhe Bashkia Fier

Është praktikisht e vështirë të përcaktosh një kufi të saktë të zonës për zhvillim, pasi kushtet fizike, sociale e ekonomike në të gjithë zonën janë të ngjashme. Gjithsesi, Nyja e Sheqit të Madh është një nga zonat e specifikuara në Planin e Përgjithshëm Vendor1 të qytetit, si zonë potenciale për qendër, çka dhe i jep prioritetin në Ky përcaktim është bërë në Planin e Përgjitshëm Rregullues të Bashkisë Fier, të miratuar nga KRRTRSH-ja në vitin 2006. Zona është marrë në studim para rishikimit të planit rregullues gjatë vitit 2012 dhe miratimit të tij si PPV. 1

Burimi: Plani Rregullues (PPV) i bashkisë së Fierit, Co-PLAN dhe Bashkia Fier

zhvillim. Ky territor, edhe pse nuk shtrihet brenda një njësie apo nënnjësie strukturore në analizën e parametrave urbanë të PPV, është një shumatore e pjesëve të 9 nënnjësive strukturore të ndryshme, që në këtë rast studiohen së bashku. Atëherë, edhe për efekt të studimit, kufiri i paraqitur fokusohet në aksin kryesor rrugor dhe kryqëzimin. Kufiri i propozuar brendashkruan një zonë prej rreth 11,2 hektarë dhe duke përfshirë një brez banimi prej rreth 100 metra në anën lindore të rrugës, duke u kufizuar nga lumi Gjanica në anën perëndimore dhe një shtrirje prej 300 metra në drejtim të veriut. E konsideruar si “zonë periferike” e bashkisë së Fierit, me gjithë zhvillimet e njëzet viteve të fundit, zona ka një tipologji thuajse rurale në zhvillim. Arsyeja kryesore, për këtë është, prejardhja e zonës si një nga fshtarat e qytetit të Fieri, i cili në vitin 1989 në përcaktimet e Planit Rregulles të Përgjithshëm të asaj periudhe ndryshon statusin nga fshat në lagje e qytetit, si pasojë e zgjerimit të ish-vijës së verdhë. Ky ndryshim administrativ i kufijve nuk u reflektua menjëherë në mënyrën e zhvillimit dhe në tipologjinë e banesave. Vetëm pas vitit 2000 kanë filluar të ndërtohen struktura banimi me lartësi më të madhe së 1 kat, nga ç’është karakteristika e banesave në zonë. Aktualisht në zonë janë përqendruar 187 struktura, tipologjia dhe lartësia e të cilave janë sipas grafikëve dhe imazhit të mëposhtëm: Figura 24. Grafiku i numrit të kateve të strukturave dhe tipologjia e përdorimit në zonë Numri i kateve të ndërtesave

Tipologjia e ndërtesave

4kat 3kat 2kat 1kat

Banim Shërbim Banim+Shërbim

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Vihet re qartë pozicionimi i Figura 25. Tipologjia hapësinore ekzistuese në zonë strukturave të shërbimit pranë akseve rrugore krysorë dhe lloji i shërbimeve që ofrohen merr kryesisht karakter nga identiteti i zonës si nyje transporti. Bizneset që zhvillohen, sjellin një larmi aktivitetesh, duke përfshirë kryesisht karburante, shitje ma terialesh ndërtimi, bar kafe, restorante, lavazhe, shitje pjesë shkëmbimi për automjetet etj., të cilat klasifikohen përgjithësisht si biznese familjare. Popullsia e zonës është kryesisht tone dhe autok numri banorëve është 876. Niveli socio-ekonomik është mesatar dhe të ardhurat përgjithësisht vijnë nga bizneset familjare që zhvillojnë aty aktivitetin. Momentalisht, zona dominohet nga trafiku transit, duke qenë një aks i rëndësishëm që lidh pjesën më të madhe të vendit me zonën jugore. Si rezultat i trafikut të rënduar, zona karakterizohet nga një ndotje e lartë e ajrit dhe ndotje zanore. Edhe pse për këto problematika mjedisore instritucionet vendore përgjegjëse nuk sigurojnë matjet përkatëse, ato mbeten për t’u dhënë zgjidhje me anë të këtij studimi. Përcaktimet e PPV-së për zonën Sipas Planit të Përgjithshëm Rregullues të miratuar me vendim të KRRTRSH1së nr. 2 datë 26.10.2007 (i cili tashmë është përshtatur në një Plan të Përgjithshëm Vendor sipas legjislacionit në fuqi dhe pritet të miratohet në KKT2), zona konsiderohet si “Nyje me potencial qendër” dhe nuk kufizohet në një njësi apo nënnjësi të vetme strukturore. Kjo zonë është e formuar si bashkim i disa copëza nënnjësish, për të cilat PPV-ja përcakton mënyra të ndryshme ndërhyrjeje, intensitete, lartësi katesh dhe dëndësi të ndryshme. Zona përbëhet nga këto nënnjësi strukturore: 3/1, 3/2, 3/11, 9/1, 9/2, 9/5, 9/6, 9/8, 10/4. Mënyrat e ndërhyrjes të propozuara nga PPV-ja për nënnjësitë e zonës përmblidhen si më poshtë: 1 Këshilli i Rregullimit të Territorit të Republikës së Shqipërisë, sipas ligjit nr. 8405 “Për Urbanistikën”, i shfuqizuar. 2 Këshilli Kombëtar i Territorit.

Rasti 1: Fier (Kryqëzimi i Sheqit të Madh)

Rikonceptim, nënkupton ndryshim nga pikëpamja e kompozimit hapësinor dhe/ose funksional, i pikave strategjike të qytetit me potencial për zhvillim, qendrat e reja, dhe përgjatë rrugëve kryesore. Dendësim, nënkupton rritjen e dendësisë së banimit deri në atë shkallë sa të garantojë efiçiencë të rrjetit rrugor dhe të shërbimeve në zonë. Rikualifikim mjedisor, nënkupton ndërhyrje në zonat të cilat paraqesin vlera nga pikëpamja peizazhistike për ringjalljen dhe/ose rikthimin e funksioneve të mëparshme ose rigjenerimin dhe rikthimin e vetive natyrale peizazhistike të zonave të degraduara. Ndërhyrjet mund të jenë ndërtimore ose sistemim i hapësirës së hapur, krijim i brezave të gjelbër apo trajtimet peisazhistike për të ritheksuar vlerat estetike të qytetit. Aktualisht, intensiteti mesatar i zhvillimit në zonë është 0,4, duke mos futur në llogaritje rrjetin rrugor dhe fashat lumore. Gjithashtu, procesi i rizhvillimit të kësaj zone lidhet ngushtë dhe me rikonstruksionin e urës, si një element i rëndësishëm për hyrjen në qytet. Lumi i Gjanicës është pjesë e brezit të gjelbër të përcaktuar nga PPV-ja ku shtrati i lumit dhe hapësira pranë tij mund të shfrytëzohen për zona pushimi aktiv të gjelbëruara. Studimi për pastrimin dhe sistemimin e lumit Gjanica, gjithashtu duhet të merret parasysh në zgjidhjet që do të propozohen. Figura 26. Projekti i rikonstruksionit të urës

Burimi: Bashkia Fier

Zona e përzgjedhur ka nevojë për një program rizhvillimi sepse, sipas PPVsë, ky mund të jetë mekanizmi i vetëm që do të zgjojë interesin/presionin (e munguar deri më tani) për zhvillim në këtë nyjë strategjike të qytetit. Programi ka për qëllim të krijojë një qendër të re, pjesë e modelit policentrik të propozuar nga PPV; të përmirësojë ndjeshëm cilësinë urbane të zonës (infrastruktura, hapësira publike, ndërtesa, shërbime) dhe të krijojë funksione të reja që rritin dinamikën urbane dhe ekonomike në zonë. Programi paraqet mekanizmin përmes të cilit bashkia do të sjellë presion për zhvillim në zonë

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

dhe do të rregullojë interesat (kosto dhe përfitime) midis palëve në kohë dhe në territor. Produkti final i këtij studimi do të qartësojë mundësitë reale për dhënien e lejeve të zhvillimit në zonë. Nga analiza e mësipërme hapësinore janë disa elemente që orientojnë zgjidhjen urbane në këtë studim: •

Aksesi në rrugë kryesore paraqet një mundësi të mirë për zhvillimin e aktiviteteve ekonomike në katet përdhe, për kombinim të punësimit me banimin, si edhe për përzierje të funksioneve të përdorimit të tokës. Për këtë, studimi duhet të përmirësojë aksesin në zonë si për këmbësorët edhe për automjetet.

•

Sheshi i kryqëzimit është një element i fortë arkitekturor dhe urbanistik jo vetëm për nga funksioni, por dhe nga pozicioni në fund të korridorit rrugor. Kjo hapësirë publike është porta e hyrjes në qytet dhe kërkon një trajtim të veçantë për të orientuar lëvizjen, duke i dhënë identitetin e munguar hapësirës.

•

Zona përreth lumit Gjanica mund të hapet për publikun në formën e parqeve dhe shëtitoreve. Është e natyrshme që rehabilitimi mjedisor i lumit do të kërkojë kohë, por rezervimi i hapësirës për parqet publike duhet të bëhet sa më shpejt.

•

Orientimi i zonës veri-jug, si dhe ndërtimet përgjithsisht të ulëta mundësojnë shfrytëzimin maksimal të rrezeve të diellit. Sidoqoftë ky orientim kërkon vëmendje në trajtimin e fasadave me elemente të efiçiencës së energjisë për depërtim të rrezeve të diellit në dimër dhe për freskim në verë.

Synimi i bashkisë është promovimi i zonës, sidomos përmes realizimit të një parku urban përgjatë shtratit të lumit Gjanica dhe sheshit qendror. Këto investime mendohet të rritin ndjeshëm cilësinë dhe vlerën e zonës. Transporti, aksesi dhe lëvizja Një nga pikat kryesore të zonës është ajo e kryqëzimit dhe e urës, si një hapësire urbane me mundësi për shumë funksione dhe me potenciale urbanistike. Kjo është një pikë kritike e komunikimit të automjeteve, lëvizjes së këmbësoreve, pikë shpërndarëse e transportit urban, një pikë fundore e një korridori të gjatë pamor, si dhe një pikë lidhëse me lumin Gjanica. Zona ka një akses shumë të mir edhe drejt destinacioneve jashtë qytetit, si pjesë e korridoreve Tiranë–Gjirokastër apo Tiranë–Vlorë. Ndërtimi i autostradës së re e ruan rolin e këtij aksi si një hyrje për në qytet, ndërsa hyrja nga fshati Grecalli, edhe pse më e shkurtër, pritet të funksionojë në favor të zonës, pasi do të zvogëlojë masën e trafikut transit në të. Ky devijim i trafikut do të stimilojë një proces transformimi në aktivitete më pak të varura prej tij.

Rasti 1: Fier (Kryqëzimi i Sheqit të Madh)

Figura 27. Skema e lëvizjes në nivel qyteti

Lëvizja brenda zonës është aktualisht mjaft kaotike dhe e pasigurt për këmbësorët. Ky konflikt gjenerohet si rezultat i mungesës së përcaktimit të hapësirës për çdo përdorues dhe i kontrollit të qarkullimit rrugor. Njëkohësisht, lidhjet tërthore nga aksi kryesor i rrugës “Teodor Muzaka” me hapsirat e banuara në dyja drejtimet: perëndimor dhe lindor, ose mungojnë, ose janë të fragmentuara dhe pa destinacione të qarta. Krijimi i një rrejti të qartë komunikimi për lëvizjen këmbësore dhe të automjeteve është një nga objektivat kryesorë të këtij studimi. Zona karakterizohet edhe nga korridore panoramike që kërkojnë trajtim të veçantë të hapësirës. Në veçanti, aksi kryesor në rrugën “Teodor Muzaka” përfaqëson një, për shkak të persepktivës së hapur drejt urës së Sheqit. Kjo pikë fundore kërkon nga njëra anë, një arkitekturë dominuese në lartësi dhe nga ana tjetër orientuese në shtrirje horizontale për të sugjeruar lëvizjen drejt qendrës së qytetit. Ky korridor panoramik ndërthuret me brezin e gjelbërimit, i cili duhet të depërtojë më në brendësi të kryqëzimit për të realizuar lidhjen e tij dhe të lumit Gjanica me pjesën tjetër të zonës e si rrjedhim me qytetin. Ndërkohë, vetë shtrati i lumit Gjanica është një pengesë natyrore për lëvizjen e banorëve drejt zonës perëndimore, për shkak të mungesës së urave apo hapësirave të kalimit/lidhjes. Në zonë, ka një mungesë të theksuar të hapësirave publike, që vështirëson krijimin e një rrjeti komunikimi funksional. Aksi rrugor është burim i ndotjes së ajrit nga gazrat, pluhuri dhe zhurma e trafikut. Gjithashtu, gjendja ekzistuese e urës është një pengesë serioze për zhvillimin e zonës përreth si në planin e lëvizjes e komunikimit, ashtu dhe në planin vizual. Variantet ekzistuese të ristrukturimit të urës kanë nevojë të rishikohen për të zhvilluar elemente të rea të hapësirës urbane, kryesisht ato të lëvizjes së këmbësorëve.

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Infrastruktura Zona karakterizohet nga nivele të ndryshme të infrastrukturave, kjo për shkak të pozicionimit të saj në lidhje me qytetin. Kështu, vlen të përmendet ekzistenca e ndërthurjes së rrugëve të rrjetit kombëtar me atë vendor, çka i jep vlera zonës, por edhe ndikon negativisht në cilësinë e përshkueshmërisë së saj. Rruga kryesore, që identifikon zonën është “Teodor Muzaka” dhe përballon një fluks të lartë automjetesh transiti, si edhe lëvizjen për në brendësi të qytetit. Akset pingule me të janë rrugë të brendshme të bllokut të banimit që shkarkojnë në rrugën “Teodor Muzaka”. Figura 28. Skema e lëvizjes në nivel zone

Rruga Teodor Muzaka ndodhet në rrugën nacionale Tiranë–Gjirokastër, ka gjatësi 860 metra dhe gjerësi 21 metra, me dy drejtime lëvizjeje me nga 2 korsi për secilën, me gjerësi 7 metra për korsi. Dy drejtimet e lëvizjes ndahen nga një trotuar me gjerësi 1 metër, ku vendoset edhe ndriçimi rrugor. Në rikonstruksionin e kryer në vitin 2008-2009 për zgjerimin e sistemimin e këtij aksi, është bërë gjithashtu përmirësimi i cilësisë së rrjetit të ujësjellëskanalizimeve dhe telefonisë në zonë, çka aktualisht nuk përbën problem që kërkon zgjdhje. Për sa i takon problematikave që lidhen me rrjetin e kanalizimeve, ato kalsifikohen si të tilla në nivel qyteti, dhe nuk mund te pretendohet të zgjidhen vetem për zonën në fjalë, pasi një pjesë e mirë e ujërave të zeza të zonave përgjatë Gjanicës derdhen te ky lumë. Referuar studimit për “Pastrimin dhe sistemimin e lumit Gjanica” kjo çështje synohet të zgjidhet me një projekt për të gjithë qytetin, duke propozuar një kolektor kryesor përgjatë shtatit të lumit. I vetmi problem urgjent për zgjidhje nga studimi është lidhja e akseve dytësore me atë kryesor. Pak prej akseve dytësore janë rikonstruktuar me punime sistemimi dhe asfaltimi, por pa ndërhyrje në parametrat urbanë.

Rasti 1: Fier (Kryqëzimi i Sheqit të Madh)

Në krijimin e fizionomisë urbane të Figura 29. Infrastruktura rrugore ekzistuese dhe e propozuar nga PPV-ja në zonë zonës ndikon edhe ura, e cila për shumë vjet ka qenë dhe elementi identifikues i zonës. Prej shumë vitesh është synuar zgjerimi i saj, me qëllim lehtësimin e lëvizjes së automjeteve, si pikëlidhja e vetme e aksit hyrës në qytet me unazën U2. Për këtë, janë kryer investimet edhe në sistemimin e dy rrethrrotullimeve, të cilat, përmes dimensioneve të gabuara, janë bërë shpesh burim i aksidenteve. Bashkia synon në kuadrin e këtij studimi të zgjidhë jo vetëm funksionin e propozuar të një një qendre të re në këtë zonë, por edhe krijimin e një sheshi në Burimi: Bashkia Fier dimensione njerëzore. Situata e pronësisë Pronësia mbi tokën dhe strukturat Figura 30. Harta e kufijve të pronave dhe statusi mbi pronën në zonë është kryesisht private. Pronat në pronësi të bashkisë janë rrugët, territori i Ndërmarrjes Pyjore, një kopësht fëmijësh dhe brezi i fashës së lumit Gjanica. Për realizimin e çfarëdolloj investimi publik në zonë, bashkia duhet të shpronësojë trojet private bazuar në procedurat ligjore, referuar ligjit nr. 8561 datë 22.12.1999 “Për shpronësimet dhe marrjen në përdorim të përkohshëm të pasurisë pronë private për interes publik”, i ndryshuar1. Nga baza hartografike e ndarjes kadastrale të pronave, e siguruar nga Zyra e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme – Dega Fier, Burimi: ZRPP dhe Bashkia Fier vërehet një numër i konsiderueshëm i pasurive në zonë 261, çka do të thotë një numër edhe më i madh pronarësh. Pronat kanë kryesisht sipërfaqe të vogla, që fillojnë nga 10,3 m² deri në 6 869,3 m². 1

Në vazhdim do të referohet vetëm me numër.

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Rasti 1: Fier (Kryqëzimi i Sheqit të Madh)

Analiza e aktorëve Aktorët që lidhen dretpërdrejt në zhvillimin e zonës dhe ndikojnë në të, janë:

3.1.2. Zgjidhja

Bashkia, e cila është nismëtare në hartimin e këtij studimi, është pronare nëpërmjët sipërfaqeve në pronësi publike si edhe mund të jetë, në varësi të zgjidhjes, edhe zhvilluese në zonë. Interesi i bashkisë qëndron në promovimin e zonave të reja në qytet, me qëllim zhbllokimin e zonave qendrore të mbingarkuara nga presioni i ndërtimeve. Gjithashtu, bashkia, si institucioni kryesor adminis trues i territorit, synon t’u japë zgjidhje kërkesave të zhvilluesve lokalë në zona që ajo i përcakton si me prioritet zhvillimi. Bashkia në rolin e nismëtares së këtij studimi ka interes të zhvillojë funksionet publike, duke përdorur instrumentet e kontrollit të zhvillimit. Ajo synon të realizojë një park urban, me qëllim rritjen dhe sistemimin e hapësirave të gjelbra në zonë dhe krjimin e një qendre tregtare për të promovuar zonën te zhvilluesit potencialë dhe bizneset, banorët, pronarët e trojeve, te të cilët, në mënyrë të dretpërdrejtë ndikon çdo lloj zhvillimi i lejuar apo i bllokuar. Në zonë, u realizua një pyetësor për të vlerësuar interesat e banorëve – pronarë mbi zhvillimin e ardhshëm të zonës. Përzgjedhja u bë në mënyrë rastësore dhe 30 familje u intervistuan.

Plani i propozuar paraqet konceptet e zhvillimit, duke lëne fleksibilitetin e duhur për zhvilluesit në zgjidhjet teknike e arkitekturore. Pra, forma e strukturave nuk paraqet domosdoshmërisht formën arkitekturore, por vetëm formën e organizimit të hapësirës dhe raportet e shfrytëzimit të truallit. Koncepti i zgjidhjes urbane konsideron hyrjen te kryqëzimi dhe ura: një portë hyrëse në qytet, duke i dhënë funksione të ndryshme hapësirave. Ky koncept bazohet në PPV-në, në analizat e mësipërme dhe në vizionin/pritshmëritë e banorëve në lidhje me zhvillimin e nyjës. Gjatë hartimit të konceptidesë për zhvillimin e Nyjës së Sheqit janë respektuar disa parime kryesore:

Përgjigjet e marra nga banorët tregojnë se në shumicën e rasteve ata nuk kanë interes të ndërmarrin zhvillime në pronën e tyre, duke pretenduar përmirësimin e kushteve të jetesës nga bashkia, qeveria apo edhe ndërtuesit. Ky perceptim vjen jo vetëm prej nivelit jo të mirë ekonomik, por edhe njohjes së pakët që kanë mbi të drejtat dhe detyrimet e tyre si pronarë. Si pjesë e kësaj faze të mbledhjes së informacioneve paraprake, informimi që iu bë atyre për këtë iniciativë të ndërmarrë nga bashkia rezultoi në krijimin e një pritshmërie të lartë nga ana e tyre, ku 50% mendonin se me këto përpjekje pozitive zona mund të ndryshonte. Gjithshtu duke qenë së intervistat janë kryer në periudhën parazgjedhore, kjo ka ndikuar në përgjigjet e tyre, duke përmendur edhe politikën, si një nga faktorët te të cilët varet potenciali i zhvillimit të zonës ku ata jetojnë. Zhvilluesit janë një tjetër grupim aktorësh me ndikim në zhvillimin e zonës, qofshin këta pronarë ose thjesht ndërtues që nuk kanë lidhje me zonën, por që i përgjigjen promocionit që i bën bashkia zonës. Ky plan/studim duhet të parashikojë fitimin e mundshëm të tyre nëpërmjet analizës kosto–përfitim, në mënyrë që të gjenerojë interes për ta.

Zgjidhja hapësinore

1. Komunikim i mirë hapësinor për të gjithë përdoresit (këmbësorë, biçikleta, automjete etj.). Funksioni i lëvizjes shmang konfliktin mes këmbësorëve dhe automjeteve, duke përcaktuar hapësirën e secilit dhe në disa raste duke koordinuar bashkë-përdorimin e kësaj hapësire. 2. Shpërndarje e balancuar e të gjitha funksioneve të propozuara. Gjithashtu, si rezultat i bashkimit të funksioneve tregtare me ato të banimit, zona parashikohet të ketë kërkesë të lartë për parkim, i cili do të ofrohet kryesisht në sipërfaqet rrugore për aktivitetet ekonomike dhe i integruar në banesat e banimit. Sipërfaqja e parkimit për automjet është llogaritur të jetë minimalisht 12 m2 dhe norma për familjarët është marrë 1 vendparkim për familje. Figura 31. Koncepti i zhvillimit të zonës 3. Krijimi i hapësirave publike për aktivitete rekreative komunitare. 4. Hapja dhe rivlerësimi i haëpsirave të gjelbra të lumit Gjanica. 5. Respektimi i strategjisë dhe i PPV-së së qytetit. 6. Harmonizimi i interesave të të gjithë aktorëve: komunitetit, pronarëve, zhvilluesve, bashkisë. 7. Respektimi i situatës së pronësisë në zonë dhe i interesave të pronarëve. Propozimi integron një numër funksionesh të ndryshme në zonë, duke i dhënë asaj dimensionin e

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Rasti 1: Fier (Kryqëzimi i Sheqit të Madh)

jugore të kryqëzimit, ofrohet mundësia e ndërtimit të lartë për t’u lexuar në distancë të largët nga aksi rrugor, si një element vizual i portës hyrëse në qytet; një element i fortë i territorit. Ky ndërtim integrohet me urën kryesore mbi lumin Gjanicë për të bërë lidhjen e rrjetit të këmbësorëve. Shkalla e hapësirës urbane te kryqëzimi e lejon rritjen në lartësi dhe justifikon trajtimin e veçantë të kësaj nyje, pavarësisht faktit që PPV-ja e kufizon lartësinë në 8 kate. Për këtë, në skenarët e propozuar duhet të bëhet dhe rishpërndarja e intensiteteve të propozuara nga PPV-ja, me kusht ruajtjen e intens itetit mesatar të zonës.

Figura 32. Kategoritë bazë dhe nënkategoritë për përdorimin e tokës të propozuara

Figura 34. Shembuj të ngjashëm se si mund të zgjidhet në zonë ofrimi i parkimit publik

një qendre të re gjeneruese të qytetit. Funksioni kryesor në pjesën jugore të zonës është ai ekonomik, nëpërmjet vendosjes së një qendre tregtare në pjesën qendrore të saj, por nga ana tjetër, ky aktivitet plotësohet në dimensionin e një qendre shumëfunksionale nëpërmjet shërbimeve të tjera të ofruara në këtë pjesë të nyjës. Kryqëzimi i Nyjës së Sheqit dhe ura mbi lumin Gjanica, do të trajtohen si një shesh publik. Hapësira e këtij sheshi do të shërbejë për tre funksione kryesore: •

•

Organizimi i lëvizjes në rrethrrotullim. Propozohet zgjerimi i sheshit nga 1 800 m², në 4 000 m² për të shmangur konfliktin midis këmbësorëve dhe automjeteve. Në jug, sheshi do të konturohet me një qendër biznesi dhe në perëndim me parkun e lumit Gjanicë. Aksi rrugor “Teodor Muzaka” që përshkon zonën, do të trajtohet me elemente të bulevardit duke rritur kështu vlerën e shërbimeve të biznesit që do të kenë akses nga rruga kryesore. Figura 33. Skema e lëvizjes në rrethrrotullim Aksesi për banesat do të kombinohet nga rrugët dytësore të zonës, të cilat, gjithashtu, propo zohet të zgjerohen për të garantuar komunikimin. Akomodimi i aktiviteteve të biznesit. Në anën

•

Krijimin e një hapësire rekreative përgjatë fashës së lumit Gjanicë: Propozimi synon të rivlerësojë hapësirat publike përgjatë fashës së lumit Gjanicë, duke i dhënë frymëmarrje zonës. Kjo hapësirë publike, aktualisht ndodhet e nën presionin e mbetjeve urbane. Propozohet ndërtimi i një parku në shërbim të zonës dhe të rritjes së vlerës së pronave të saj, por edhe si një vlerë e shtuar në qytet.

Figura 35. Ilustrim se si mund të ndodh rehabilitimi i lumit Gjanicë

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Rasti 1: Fier (Kryqëzimi i Sheqit të Madh)

Figura 36. Shpërndarja e mundshme e vlerës së pasurive sipas vendndodhjes në zonë

Figura 38. Prerje të rrugëve të propozuara në zonë Prerja A - B

Prerja D - E

Për realizimin planit/studimit parashtohen tre skenarë manaxhimi. Në të tre skenarët, rolin e ndërmarrësit të nismës e ka bashkia, me qëllimin për të orientuar zhvillimin në zonë, duke mbrojtur interesin publik. Në çdo rast, është vendimtare marrëdhënia midis pronarëve, zhvilluesit dhe bashkisë. Skenarët e mëposhtëm bazohen në një analizë kosto–përfitim për zgjidhjen më efiçiente për realizimin e funksioneve të nevojshme të përmendura më lart. Të tre skenarët i referohen ligjit nr. 10119 dhe VKM-së 502. Figura 37. a)Mbivendosja e parcelave dhe e strukturave të propozuara mbi ato ekzistuese; b) Ilustrim i distancave për zhvillimin e propozuar. Prerja E - F

- min 5 metra nga kufiri i pronës - min 7,5 metra nga trupi i rrugës - = Hmax e strukturës më të lartë përreth

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Rasti 1: Fier (Kryqëzimi i Sheqit të Madh)

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Rasti 1: Fier (Kryqëzimi i Sheqit të Madh)

Instrumenti financiar

Skenari_1. Bashkia realizon funksionet propozuara në zgjidhjen urbane duke shpronësuar për interes publikë për parkun, sheshin dhe për qendrën shumëfunksionale, dhe duke investuar nga burimet e veta financiare. Skenari _1 i manaxhimit të zhvillimit konsiston në mundësinë që bashkia të marrë rolin e aktorit kryesor në zhvillim. Sa i takon qendrës shumëfunksionale dhe ndërtesës së banimit, bashkia i ndërton këto objekte me qëllime qiradhënieje. Procedura e shpronësimit do të kryhet referuar ligjit nr. 8561 dhe çmimi i tokës urbane do të vendoset referuar VKM-së nr. 16201 datë 26.11.2008. Bashkia vlerëson trojet private që do të shpronësohen me vlerën 12 000 lekë/m², ndërsa strukturat që do të prishen me çmimin zyrtar të Entit të Banesave në vlerën 28 321 lekë/m². • • •

Shpronësimet do të kryhen në territoret e nënnjësive: 9/2-1, 9/2-2, 3/1, 3/2, 9/8-2. Sipërfaqja e trojeve pronë private për shpronësim është: 20 910,2 m². Sipërfaqja e ndërtimit për shpronësim është: 3 948,1m² 2

Bazuar në VKM-në nr. 30 datë 20.01.2010 “Për miratimin e manualeve teknike të çmimeve të punimeve të ndërtimit dhe analizave teknike të tyre”, vlera paraprake në lekë e realizimit të investimit (parku, sheshi, ndërtesa shumëfunksionale) është: Tabela 3. Ndërhyrjet për realizimin e zhvillimit sipas Skenarit_1 Ndërhyrjet për realizimin e zhvillimit Shpronësim Trualli dhe Ndërtimesh

Vlera (lekë) 443 074 720,8

Sistemim, mbjellje pemësh dhe bari, ndërtim rrugicash në brendësi të parkut dhe muret përgjatë lumit Sistemim dhe ndërtim sheshi Ndërtim i strukturës polifunksionale TOTAL

150 000 000 50 000 000 264 801 350 907 876 070,8

Përfitimet e bashkisë në rastin e zbatimit të këtij skenari vijnë nga të ardhurat që përfitohen nga dhënia me qira e ambienteve të strukturës shumëfunksionale. Duke iu referuar çmimeve të tregut, për zonën në fjalë janë marrë vlerat mesatare si më poshtë:

Pra, nëse i gjithë investimi për realizimin e të gjitha funksioneve të zhvillimit, të propozuar, do të realizohej prej vetë bashkisë, do të rezultonte që investimi të fillonte të ishte fitimprurës vetëm pas 17 vjetësh. timin Skenari_2. Bashkia është nismëtare e zhvillimit dhe realizon inves për parkun dhe sheshin nga buxheti i saj, ndërsa objekti shumëfunksional realizohet nga zhvilluesit dhe pronarët e truallit. Bashkia shpronëson trojet dhe ndërtimet dhe kryen investimin nga buxheti i saj. Procedura e shpronësimit bazohet në ligjin nr. 8561 dhe çmimi i tokës urbane në VKM-në nr. 1620. Trojet private shpronësohen me vlerën 12 000 lekë/m², ndërsa strukturat me çmimin zyrtar të Entit të Banesave në vlerën 28 321 lekë/m². Përllogaritur sikurse edhe në Skenarin_1, vlera në lekë e realizimit të këtij investimi është: Tabela 5. Ndërhyrjet për realizimin e zhvillimit sipas Skenarit_2 Ndërhyrjet për realizimin e zhvillimit Shpronësim Trualli dhe Ndërtimesh Sistemim, mbjellje pemësh dhe bari, ndërtim rrugicash në brendësi të parkut dhe muret përgjatë lumit

150 000 000

Sistemim dhe ndërtim sheshi TOTAL

50 000 000 353 292 064

Nga ndërtimi i objektit shumëfuksional, bashkia do të përfitojë vlerën e taksës së ndikimit në infrastrukturë në vlerën 10 592 054 lekë, çka është vetëm 3% e vlerës totale që bashkia do të investojë për realizimin e funksioneve publike në zonë. Kjo do të thotë që diferenca prej 342 700 010 lekë mbetet të mbulohet nga buxheti i bashkisë. Skenari_3. Bashkia është nismëtare e zhvillimit dhe duke ushtruar funksionet e saj në krijimin e mjediseve me funksion publik, promovon zhvillimin e zonës duke koordinuar interesat publikë me ato privatë. Investimet do të realizohen nga zhilluesit privatë, të cilët krijojnë marrëdhënie kontraktuale më pronarët e trojeve nën koordinimin e bashkisë. Programi i zhvillimit të zonës sipas këtij skenari konsiston në: •

Tabela 4. Ambientet për t’u dhënë me qira nga bashkia Kategoria e ambienteve të destinuara për t’u dhënë me qira

Sip. në m²

Zyra/Ambiente shërbimi 1 700 Banim 7 650 Të ardhurat TOTALE vjetore nga dhënia me qira 1 2

Në vazhdim do të referohet me numër. Shih Shtojcën_2 për llogaritje më në detaje.

Lekë/m² në muaj 1 000 350

Lekë në muaj 1 700 000 2 677 500

Lekë në vit 20 400 000 32 130 000 52 530 000

Vlera (lekë) 153 292 064

•

realizimin e hapësirës dhe funksioneve publike nëpërmjet rishpërndarjes së intensitetit dhe treguesve të tjerë të zhvillimit brenda zonës, duke ruajtur parametrat në nivel zone që vijnë nga PPV-ja; organizimin e interesave të pronarëve në nyjen e zonës.

Llogaritjet janë kryer për çdo parcelë, bazuar në propozimin e organizimit të hapësirës dhe në treguesit e zhvillimit sipas PPV-së. Llogaritjet sqarojnë se sa sipërfaqe ndërtimi ose kompensim monetar i takon çdo prone të prekur nga zhvillimi dhe çfarë lloj ndërhyrjeje realizohet në secilën.

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Rasti 1: Fier (Kryqëzimi i Sheqit të Madh)

Janë tri zona ato që ky studim ndërhyn me zhvillim konkret dhe vetem një prej tyre synohet të ndërtohet me intensitet më të lartë. Ajo që propozohet është ulja e intensitetit në nënnjësitë 9/2-1 dhe 9/8-2 në vlerën “0”, me qëllim rritjen e intensitetit në nënnjësitë 3/1 dhe 3/2 në vlerën “3”. Rritja e intensitetit në territoret 3/1 dhe 3/2 do të thotë përfitime më të mëdha në m² ndërtim për pronat që shtrihen në këtë zonë, të cilat, për realizimin e ndërtimit do të kushtëzohen nga bashkia që të kompesojnë trojet në zonën e parkut dhe sheshit qendror, si pjesë e zhvillimit. Kjo rishpërndarje intensiteti mund të quhet edhe blerje/shitje e intensiteteve përkatëse të ndërtimit midis pronave në zonë. Kjo do të thotë që pronarët e trojeve të 9/8-2 dhe 9/21 do të plotësojnë interesat e tyre për zhvillim në zonën 3/1 dhe 3/2. Kjo realizohet ose duke shitur të drejtën e zhvillimit te zhvilluesi (pronarët e 3/1 dhe 3/2) i zonës së destinuar për park, ose duke i bërë edhe këta të fundit bashkëpronarë në zhvillim mbi bazën e intensitetit që ata do të duhet të zhvillonin në pronën e tyre.

Ky zhvillim do të kryhet nga pronarët e nënnjësisë 3/1 dhe 3/2, të cilët do të kushtëzohen për realizimin e zhvillimit, që të kompesojnë pronarët e trojeve në nënnjësitë 9/8-1 dhe 9/2-1. Kompesimi do të konsistojë në vlerësimin e çdo prone të përfshirë në këto nënnjësi dhe ndërtimit potencial të lejuar bazuar në intensitetin e propozuar nga PPV-ja. Kokretisht janë llogaritur për çdo pronë sa m² ndërtim i përkasin referuar intensitetit “1” të përcaktuar nga PPV. Për këtë sipërfaqe ndërtimi virtuale, që do të ndërtohej nëse nuk relalizohej parku dhe sheshi qendror, llogaritet kostoja e ndërtimit (Knd) dhe vlera e shitjes me çmimin e tregut (Vshnd), gjithashtu për këtë sipërfaqe llogariten taksat vendore dhe ato të ndikimit në infrastrukturë (Tvend). Vlera e kompensimit realizohet si shumatore e 20%1 të fitimit neto (Fneto) dhe vlerës së shitjes së truallit (Vtokës), si më poshtë:

Por çfarë ndodh me zonën 3/1 dhe 3/2? Duke qenë se kushti për të përfituar intensitetin e ndërtimit 3, është blerja e të drejtave të zhvillimit të trojeve të parkut, metrat katrorë ndërtim që përfitohen në këtë rast, referuar sipërfaqes totale janë 27 894 m². Duke shfrytëzuar territorin për ndërtim në vlerën 30% (Ksht) këto metra katrorë ndërtim zbatohen në një strukturë me një lartësi 10 kate (850 m²/kat, nga të cilat 1 kat parkim nën tokë, 2 kate dyqane/zyra, dhe 8 kate banim). Llogaritja e normës së fitimit të zhvilluesit nga ndërtimi i strukturës do të jetë:

Nga sa vërehet më sipër në krahasim me koston e ndërtimit, fitimi neto është 101,7% e vlerës së investuar për realizimin e zhvillimit, çka bën që ky të jetë një investim i suksesshëm.

Vkomp = 20% x [Vshnd – (Knd + Tvend)] + Vtokës Fneto2 = Fneto1 – Vkomp = 361 041461 – 91 712 144 = 269 329 317 lekë

sipërfaqe ndërtimi: 850 m² x 11 kate = 9 350 m² kosto ndërtimi: 9 350 m² x 28 321 lekë/m² = 264 801 350 lekë Çmimi1 për 1 m² dyqane/zyra llogaritet 1 000 €/m², ndërsa për banim 400 €/m². Dyqane/Zyra: 1 700 m² x 1 000 €/m² = 1 700 000 € Banim: 7 650 m² x 400 €/m² = 3 060 000 € Total: 4 760 000 € = 666 400 000 lekë2 Fitimi bruto: 401 598 650 lekë • •

taksë e ndikimit në infrastrukturë: 4% = 10 592 054 lekë tatim mbi fitimin3: 10% = 26 480 135 lekë taksë e kalimit të pronësisë banim4 (300 lekë/m²): 2 295 000 lekë taksë e kalimit të pronësisë dyqane/zyra5 (700 lekë/m²): 1 190 000 lekë Fitimi Neto6: Fneto1 = 361 041 461 lekë

• • • •

1 Çmimet e përdoruara janë llogaritur në euro, ndaj për konvertim në lek përdoret kursi i momentit 1 € = 140 lekë 2 Kursi i këmbimit 1:140. 3 Si referencë e llogaritjes përdoret çmimi i përcaktuar për qytetin e Fierit për vitin 2010 nga Enti Kombëtar i Banesave, në vlerën 28 321 lek/m². 4 Referuar ligjit nr. 9632 “Për sistemin e e taksave vendore”. 5 Referuar ligjit nr. 9632 “Për sistemin e e taksave vendore”. 6 Nga fitimi neto nuk janë zbritur vlerat e marrëveshjeve me pronarët e tokës.

Pjesën që u jepet me marrëveshjë midis palëve pronarëve të tokës e marrim vlerën e tregut 20%.

91 712 144 138 382 720 64 035 600 25 718 874 332 009 440 167 907 846 5 929

27 676 544

8 724 814 10 354 068 6 654 000 1 924 337 24 841 600 12 563 196 444

2 .070 814

6 492 079 7 704 397 4 951 200 1 431 887 18 484 480 9 348 196

1 540 879

5 101 144 6 053 722 3 890 400 1 125 104 14 524 160 7 345 335 259

1 210 744

11 416 997 13 548 984 8 707 200 2 518 122 32 506 880 16 439 774 580

2 709 797

17 053 201 28 638 007 11 325 600 5 322 466 68 708 640 34 748 168 1.227

5 727 601

15 502 910 26 034 551 10 296 000 4 838 605 62 462 400 31 589 243 1.115

5 206 910

17 830 154 29 942 768 11 841 600 5 564 960 71 839 040 36 331 312 1.283

5 988 554

16 106 224 6 369 600 2 993 394 38 642 240 19 542 623 690 1

3 221 245

Fitimi neto (lekë) Vlera e shitjes së truallit me çmim, refeuar VKM-së përkatëse (12 000 lekë/m²) Intensitet i propozuar

Marrëdhënia institucionale

Zhvillimi i propozuar në zonë ka një ndikim mjaft pozitiv, duke rigjallëruar një hapësirë të re me potencial për qendër, si dhe duke përmirësuar ndjeshëm klimën e biznesit në zonë. Qëllimi kryesor i këtij propozimi është të krijojë funksione të reja dhe t`u japë funksionin e munguar hapësirave të degraduara. Nga zgjidhja urbane e propozuar dhe skenarët e manaxhimit bazuar në analizën kosto–përfitim, vërehet që realizimi i këtij zhvillimi përbën një investim fitimprurës. Duke qenë se nga tre skenarët e propozuar, Skenari 3 është ai me kosto minimale për bashkinë dhe me përfitimet maksimale për zhvilluesit, grafiku i hartimit dhe zbatimit të këtij projekti është si më poshtë: 1. Hartimi i PDV-së nga bashkia;

330 1

• • • • • •

kryetari i bashkisë miraton kërkesën për hartimin e PDV-së; njoftohen të gjithë banorët/pronarët në zonë, për ndërmarrjen e kësaj nisme; grupi i punës në bashki nis hartimin e PDV-së bazuar mbi këtë rast studimor; ngritja e një baze të dhënash brenda bashkisë; rishikimi dhe nxjerrja e informacionit nga planet dhe rregulloret ekzistuese; vlerësimi i legjislacionit që mund të ndikojë në zhvillimin e ndërmarrë.

2. realizohet dëgjesa e parë publike, ku aktorëve (pronarët e pronave që preken nga zhvillimi, bashkia, zhvillues të interesuar, institucione të tjera funksionimi i të cilave ndikon në zhvillimin e zonës, organizata/grupime me bazë komunitare në zonë etj.) u paraqitet drafti i parë. Në këtë takim prezantohet: • • • •

identifikimi i nevojës për të hartuar planin për zhvillimin e zonës; paraqitja e hapave nëpër të cilët do të kalojë procesi; diskutimi i objektivave që ka bashkia për zhvillimin e zonës përkatëse; marrja e komenteve nga akorët, mbi çka duhet të mbahet parasysh gjatë hartimit të planit;

3. vlerësimi i të dhënave me fokus identifikimin e problematikave dhe mundësive të zhvillimit të zonës.

5 336

555 4/135

413 1/449

324 1/420

726 1/643

944 2/14

858 2/11

987 2/9

2/7

531

4. vlerësimi i pronave të nënnjësive 9/2-1 dhe 9/8-1. 5. prezantimi i Koncept-planit të parë bazuar mbi gjetjet e analizës dhe komenteve e sygjerimeve të aktorëve; 6. takimi i dytë me aktorët për prezantimin e Koncept-planit;

9/8-1

9/2-1

7. hartimi i Draft-it të PDV-së, duke reflektuar komentet e palëve të interesuara; 9/2-1

Nënnjësia

Nr. i pasurisë

Sip. e Parcelës (m²)

Vlera e taksave dhe e tatimeve për m² (përllogaritur 4 338 lekë/m² ndërtim) Vlera e shitjes së ndërtimit, referuar çmimit të tregut (56 000 lekë/m²) Kosto për realizimin e ndërtimit referuar çmimit të EKB-së (28 321 lekë)

20% e Fitimit neto (lekë)

Rasti 1: Fier (Kryqëzimi i Sheqit të Madh)

m² ndërtim për intensitetin e përcaktuar nga PPV-ja

Tabela 6. Tabela e llogaritjes së kostove sipas Skenarit_3

9 590 845

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Vlera e kompensimit (lekë)

8. miratimi i PDV-së nga pronarët e 2/3 të sipërfaqes së zonës; 9. miratimi i Planit në Këshillin Vendor.

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Rasti 2: Fier (Grecalli - Bishanakë)

3.2 Rasti 2: Fier (Grecalli - Bishanakë) 3.2.1 Gjendja ekzistuese Analizë hapësinore e zonës

Fasha lidhëse midis autostradës Fier–Vlorë dhe qytetit të Fierit është aktualisht një nga zonat me potencial zhvillimi të biznesit, duke synuar në këtë mënyrë përqendrimin në periferi të qytetit të një poli të ri zhvillimi. Aktualisht, interesat Figura 39. Zona e marrë në studim

e shprehur tregojnë që aktivitete tregrare dhe prodhuese synojnë të përqendrohen në këtë fashë si lidhja më e shkurtër e drejtpërdrejtë me aksin e ri kombëtar dhe me qytetin e Fierit. Zona e marrë në studim ka një veçanti përsa i takon administrimit territorial të saj, pasi 40 ha ndodhen brenda territorit administrativ të Bashkisë së Fierit dhe 20 ha nën administrimin e Komunës Qendër, çka e bën akoma më interesant zhvillimin e këtij rasti studimor. Kërkesa për ndërmarrjen e nismës për studim në këtë zonë, vjen nga Bashkia Fier me mbështetjen e Komunës Qendër, të shtyrë prej investimit në aksin kombëtar rrugor.

Zona shtrihet në veri të qyetit dhe duke qenë pjesërisht në territorin e Komunës Qendër, Burimi: www.albinfo.al merr karakteristikat e një zone rurale. Sipërfaqja e zonës që përfshihet nën administrimin e bashkisë, është tokë truall dhe ajo që përfshihet nën adrministrimin e komunës tokë arë. Fasha e përzgjedhur është aktualisht a pazhvilluar dhe funksionon në dy breza në të dy krahët e aksit kryesor rrugor në një gjerësi prej 400 metrash. Pjesa e përzgjedhur ka një karakter të pastër agrar dhe, deri diku, vërehen tendencat e zhvillimeve të para të bizneseve të shërbimit, si hoteleri dhe pika karburanti. Kjo fashë përcaktohet në PPV-në e Fierit, si një zonë prioritare në zhvillimin ekonomik, si pjesë e njësisë strukturore 21 nënnjësia 2.

Analizë e planeve ose e projekteve ekzistuese

Sipas Planit të Përgjithshëm Rregullues të miratuar me vendim të KRRTRSH1së nr. 2 datë 26.10.2007 (PPV-ja që pritet të miratohet në KKT.2) zona përfshihet në njësinë strukturore 21, nënnjësia 2. Kjo nënnjësi përkon me një rrip tokash të lira përgjatë autostradës së re Tiranë–Vlorë që kalon në periferinë veriore dhe veriperëndimore të qytetit të Fierit. Figura 40. Vendndodhja e zonës në PPV dhe në raport me qytetin e Fierit

Burimi: Plani Rregullues (PPV) i bashkisë së Fierit, Co-PLAN dhe Bashkia Fier

Aktualisht, intensiteti mesatar i ndërtimit në zonë është 0,1, duke theksuar këtu që pjesa më e konsiderueshme e zonës është tokë arë. Tabela e mëposhtme paraqet shkurtimisht llojin e transformimit të pritshëm në zonë, në përputhje me PPV-në. Funksioni i gjendjes ekzistuese: TERRITORE TË LIRA me përdorim bujqësor Funksioni i propozuar: ZONE EKONOMIKE mikse Mënyra e ndërhyrjes: RIKONCEPTIM TRANSFORMIMI – Plani propozon kthimin e këtij rripi toke në një zonë të fuqishme ekonomike, atraktive për bizneset në qytetin e Fierit dhe të rajonit përreth. Tipologjia e gjendjes ekzistuese: territore të lira me përdorim bujqësor Tipologjia e propozuar: -Zonë ekonomike me funksione mikse në të cilën të gjejnë përdorim 1 Këshilli i Rregullimit të Territorit të Republikës së Shqipërisë, sipas ligjit nr. 8405 “Për urbanistikën”, i shfuqizuar. 2 Këshilli Kombëtar i Territorit.

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

aktivitete tregtare; -njësi prodhimi; -njësi magazinimi; -njësi përpunimi dhe shitjeje; -njësi shitje karburantesh dhe servisesh; -mobileri; -Rrjet i brendshëm hapësirash komunikuese si dhe rrugë të brendshme shërbimi të pozicionura në të dyja anët e këtij korridori ekonomik. Shënime të veçanta Gjatë hartimit të SUP-it duhet pasur parasysh krijimi i korridoreve të shpeshta komunikuese midis rrugëve të shërbimit, paralele me aksin e autostradës, të cilat konturojnë korridorin ekonomik. Gjithashtu, është e rëndësishme të planifikohet ngritja e një terminali periferik pasagjeresh në pikën fundore të Radialit R1, pranë pikëprerjes me autostradën e re, që do të bëjë të mundur lidhjen e banorëve të qytetit me hapësirat ekonomike të korridorit. Më sipër është paraqitur pasaporta e nënnjësisë ku zona bën pjesë. Kjo pasaportë është pjesë e dokumentit të rregullores vendore të planifikimit të PPV-së.

Infrastruktura, transporti, aksesi dhe lëvizja Karakteri rural i zonës dhe shtrirja gjatësore e saj, në të dy krahët e rrugës së Grecallisë, bëjnë që kjo zonë të shërbehet vetëm nga ky aks, i cili aktuashit është pjesë e segmentit që lidh qytetin e Fierit me fshatrat kufitarë të Komunës Qendër. Zona e përzgjedhur qëllimisht në këtë segment përbën një hallkë lidhëse ndaj dhe aksesi e cilësia e infrastrukturave janë elementi që realisht përbën pikën e fortë dhe të dobët të zonës. Si një segment lidhës, zona rrezikon që të zhvillohet në mënyrë kaotike, duke krijuar kështu një aks rrugor me parametra jocilësorë dhe, në njëjtën kohë, duke keqpërdorur tokën bujqësore me përdorime të shumëllojshme ekonomike, që do të vuajnë problemakën e mungesës së aksesit. Figura 41. Korridori Grecalli – Bishanakë si pjesë: a) lidhëse me infrastrukturën rrugore kombëtare, b) e skemës së lëvizjes në nivel qyteti

Rasti 2: Fier (Grecalli - Bishanakë)

Situata e pronësisë Pronësia mbi tokën dhe strukturat në Figura 42. Harta e kufijve të pronësive në zonë është tërësisht private, përveç zonë trupit të rrugës dhe kanaleve kullues përgjatë saj, që janë prona shtetërore. Pronat karakterizohen nga një shtrirje perpendikulare përgjatë aksit rrugor me një gjatësi standarde prej 200 metrash dhe një gjerësi brezi që varion nga 7 m deri në 70 m. Forma e tillë e parcelave i dedikohet origjinës së pronës në këtë zonë si tokë bujqësore në ish-kooperativën dhe Fermës Çlirim, që më pas, në saje të ndyshimeve socio-ekonomike pësoi ndarjen bazuar në ligjin nr. 7501, datë 19.04.1991, “Për tokën”, i shfuqizuar. Përfitues të tokave ishin ish-punonjës të ndërmarrjes bujqësore të asaj periudhe, nga të Burimi: ZRPP dhe Bashkia Fier cilët një pjesë e konsiderueshme e tyre i kanë shitur ato. Gjatë hartimit të këtij studimi një nga vështirësitë kryesore ka qenë sigurimi i informacionit ekzakt ligjor të pasurive të paluajtshme, që u garantuan nga burimet e Bashkisë Fier dhe Komunës Qendër, çka do të thotë që informacioni i përdorur nuk gëzon saktësinë e të dhënave zyrtare që ofron ZRPP, pasi kjo zonë ende nuk është regjistruar në sistemin e pasurive të paluajtshme. Analiza e aktorëve Aktorët që lidhen dretpërdrejt në zhvillimin e zonës dhe ndikojnë në të, janë: Bashkia Fier dhe Komuna Qendër, të cilat janë nismëtare për hartimin e këtij studimi, si dhe pronare nëpërmjët sipërfaqeve të rrjetit rrugor dhe fashave të lumit Gjanicë. Dy njësitë vendore, në varësi të zgjidhjes, mund të jenë edhe zhvilluese në këtë zonë. Interesi i bashkisë qëndron pikërisht në promovimin e zonave të reja për aktivitete ekonomike, ndërkohë që e bën këtë duke ruajtur tokën bujqësore. Banorët dhe pronarët e trojeve, te të cilët në mënyrë të dretpërdrejtë, ndikon çdo lloj zhvillimi i lejuar apo i bllokuar. Nga vlerësimi paraprak i situatës së pronësisë së parcelave u vu re që përqindjen më të madhe e zinin ato private, por duke qenë se zona përbën një interes zhvillimi me synimin përfitimin në kohë, u mor i mirëqenë fakti i servirur nga njësitë vendore, partnere në

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Rasti 2: Fier (Grecalli - Bishanakë)

këtë projekt që interesi i pronarëve është të ndërtojnë njësi dhe struktura në funksion të shërbimeve në zonë.

Figure 44. Mbivendosja e parcelave dhe e strukturave të reja mbi parcelat ekzistuese

Zhvilluesit dhe/ose biznesmenë që kanë interes për hapësira të mëdha për të ndërtuar strukturat e tyre përgjigjen promocionit që bëjnë dy njësitë vendore zonës. Ky plan do të duhet të parashikojë fitimin e mundshëm nëpërmjet analizës kosto–përfitim, në mënyrë që të jetë tërheqës për ta. 3.2.2. Zgjidhja Zgjidhja hapësinore Zona e përzgjedhur, qartësisht ka nevojë për një program rizhvillimi, jo thjesht sepse ekziston një përcaktim i tillë në Planin e Përgjithshëm Vendor të Bashkisë Fier, por sepse ky mund të jetë mekanizmi i vetëm që do t’i paraprijë kërkesave për zhvillim. Programi i propozuar për të zhvilluar zonën bazohet në riorganizimin e parcelave, me qëllim ruajtjen e tokës bujqësore dhe plotësimin e infrastrukturave dhe shërbimeve në zonë. Ideja kryesore e skenarit të zhvillimit është riorganizimi i tokës nëpërmjet bashkimit dhe ndarjes së parcelave në zonë, me qëllim urbanizimin e fashës së korridorit sipas zgjidhjes urbane, duke ruajtur tokën bujqësore. Ajo çka propozohet në dizajnin urban, është një zgjidhje funksionale që i referohet PPV-së dhe më konkretisht një fashë biznesi përgjatë rrugës lidhëse të qytetit me autostradën. Në këtë zgjidhje janë reflektuar parametrat e kodit rrugor mbi akse të kësaj kategorie, duke projektuar një rrugë me gjerësi 17 metra dhe fasha mbrojtëse, brez i gjelbër prej 25 metra. Fasha mbrojtëse në këtë rast garanton lidhjen më të sigurt të bizneseve me rrugën. Fasha e biznesit është ajo që pason fashën mbrojtëse në një shtrirje prej 100 metrash. Ky skenar bazohet në VKM-në nr. 502 datë 13.07.2011 “Për miratimin e rregullores uniforme të kontrollit të zhvillimit të territorit”, të ndryshuar, dhe konkretisht në nenet 22, 23, 24, 34, 35 të këtij vendimi. Zona, duke qenë pjesë e sistemit Bujqësor, me

realizimin e autostradës Fier–Vlorë, fasha e korridorit do të konverohet në sistemin e Urbanizueshëm, në kategorinë bazë të përdorimit të tokës S.Shërbime. Në këto raste, procesi i riorganizimit të parcelave (bashkimi dhe nënndarja) siguron dhe përmirëson shërbimet publike si: rrugët, hapësirat e gjelbra, zonën mbojtëse, rrjetet e kanalizimeve, duke rritur vlerën e pronave si edhe duke rregulluar formën e parcelave.

Nga imazhi kuptojmë se vetëm pjesa që përfshihet në fashën 100 metra nga aksi rrugor futet në riorganizim parcele. Pjesa që mbetet jashtë çdo prone vazhdon të ngelet me të njëjtat karakteristika dhe status pronësie si në gjendjen ekzistuese.

Figura 43. Koncepti i zhvillimit

Figure 45. Ilustrim i distancave nga kufiri i pronës, rrugës dhe strukturave përreth

Në rastin në fjalë distanca nga kufiri i pronës duhet të jetë minimalisht 5 metra1 pasi parcela minimale në zonë është mbi 600 m2. Distanca nga trupi i rrugëve dytësore duhet të jetë minimalisht 7,5 metra2 pasi gjerësia e tyre arrin deri në 7 metra. aksi rrugor fasha e parë 25 m

fasha e dytë 100 m

Referuar pikës 9 te neni 40 i VKM-së 502 Referuar pikës 14, germa “b”, te neni 40 i VKM-së 502

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Figura 46. Koncept–plani i propozuar; parcelat dhe strukturat në gjendjen ekzistuese dhe sipas zgjidhjes së propozuar

Rasti 2: Fier (Grecalli - Bishanakë)

Instrumenti financiar Për zbatimin e këtij skenari duhet të garantohet bashkëpunimi midis pronarëve të parcelave dhe pushtetit vendor (Bashkisë Fier dhe Komunës Qendër), çka do të kërkojë dhe nënshkrimin një marrëveshjeje bashkëpunimi midis palëve. Bashkia dhe Komuna futen si aksionare në zhvillim me vlerën e investimit të rrugës. Pronarët futen si aksionarë me vlerën e tokës që do të ishte pjesë e zhvillimit në përdorim “zonë ekonomike” – fasha 200 metra, sipas PPV-së. Skenari i zhvillimit organizohet si më poshtë: 1.

Ndërmerret nisma për riorganizimin e parcelave: • përcatohen kufijtë e zonës që do të riorganizohen parcelat, sipas zgjidhjes urbane të propozuar; • zbatohet instrumenti i pezullimit të zhvillimit dhe i transferimit të të drejtave të zhvillimit; • saktësohet harta e pasurive të paluajtshme nga ZRPP-ja (lista e pronarëve përkatës); • nënshkruhet një marrëveshje midis Bashkisë Fier, Komunës Qendër dhe pronarëve; • publikohet në Regjistrin e Territorit nisja e procesit të riorganizimit të parcelave. Përgatitet plani për riorganizimin e parcelave. • bashkohen të gjitha parcelat duke i kthyer në një parcelë të vetme e cila do t’i nënshtrohet riorganizimit; • llogaritet sipërfaqja e nevojshme për shërbime publike (rrugë, trotuare, fasha e gjelbër, brezi mbrojtës). Kjo sipërfaqe është 120 573,2 m². Llogaritja e kosto-përfitimeve dhe rishpërndarja. • bashkohen të gjitha parcelat duke i kthyer në një parcelë totale e cila do t’i nënshtrohet riorganizimit; • merret vlera aktuale e tokës nga tregu (tokë arë). Në studim është përdorur vlera nga VKM-ja nr. 139, datë 13.02.2008 “Për miratimin çmimeve të trojeve, të përcaktuara në hartat përkatëse, për qarqet e Fierit, të Elbasanit, Tiranës, Vlorës, Durrësit, dhe të Shkodrës; • llogariten aksionet e çdo pronari në zhvillim sipas sipërfaqes së tokës që ata kanë. Në këtë rast bëhet fjalë për m² parcelë që hyjnë brenda fashës së përzgjedhur për studim, dhe jo e gjithë parcela që ata posedojnë pasi ajo pjesë e pronës së tyre nuk hyn në zhvillim; • llogaritet përqindja (%) që kontribuon çdo pronar me tokë në realizimin e infrastrukturës dhe shërbimeve publike (sipas rastit); • llogaritet vlera e fitimit nga zhvillimi, që do të thotë vlera që merr toka në zonë pasi është urbanizuar dhe plotësuar me infrastrukturat përkatëse. Për këtë operacion përdorim si njësi krahasimi çmimet e qytetit të Fierit;

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Rasti 2: Fier (Grecalli - Bishanakë)

- përfitimi i ardhshëm që i takon njësive të qeverisjes vendore, bazuar në përqindjen e aksioneve prej 10,5% që ato kanë në zhvillim është: 729 748 740 lekë 4.

Zbatimi i planit të riorganizimit të parcelave: • hartohet deklarata e pronarëve të 2/3 të sipërfaqes së zonës, që miratojnë PDV-në.

68 852 434 116 791 872 58 964 322 2 082 12 492 000 1 467 116 2 439 870 502 1 388

184 879 699

186 070 231 315 624 144 159 348 107 5 627 33 759 000 3 964 807 5 850 678 1 410

179 522 305

11 625

11 678

…

4 870

3 751

313 604 688

304 517 136 153 740 549

158 328 551 5 591

5 429 32 571 000

33 543 000 3 939 439

3 825 283 5 561 601

5 824 125 1 392

1 371 11 101 8

3 727

10 765 7

3 619

139 738 694

172 131 085 291 979 680 147 410 805 5 205 31 230 000 3 667 790 5 393 265 1 296

177 339 663

8 626 6

3 470

237 033 648 119 670 386 4 226 25 353 000 2 977 569 4 321 626 1 056

186 070 231

10 992 5

2 817

300 814 800

315 624 144 159 348 107

151 871 363 5 363

5 627 33 759 000

32 175 000 3 778 775

3 964 807 5 715 408

5 506 992 1 342

1 420 11 408 4

3 575

12 650 3

3 751

148 866 106

204 870 715 347 514 720 175 448 595 6 195 37 170 000 4 365 410 6 337 650 1 551

248 424 344

9 177

4 130

252 516 144

421 393 152 212 747 352

127 486 982 4 502

7 512 45 072 000

27 009 000 3 172 057

5 293 456 7 758 987

4 597 677 1 116

1 889 15 487

3 001

Përfitimi (lekë) Kosto shitje e sip.tregtare (lekë) Kosto ndërtimore (lekë) Vlera e tokës pas zhvillimit (lekë) Vlera e tokës para zhvillimit (lekë) Vlera e tokës bujqësore (lekë)

• Vlerës së fitimit të ardhshëm i zbritet vlera e realizimit të infrastrukturës dhe diferenca ndahet te të gjithë kontribuesit sipas % së aksioneve që ata kanë.

përfitimi i ardhshëm: 7 678 038 501 lekë; kosto e realizimit të infrastukturës: 716 951 414 lekë; përfitimi total: 6 961 087 087 lekë.

Sip. Fashës së Rrugës (m²)

- - -

Sip. e Fashes tregtare (m²)

• “Vlerës së fitimit nga zhvillimi” i zbritet vlera e tokës arë sot, duke dhënë si rezultat “vlerën e fitimit të ardhshëm” nëse zhvillimi realizohet.

m² ndërtim të lejuara

• Llogaritet kosto e realizimit të infrastrukturës, që përbëhet nga shumatorja e kostos ndërtimore dhe vlerës së shpronësimit. Vlera e shpronësimit për interes publik në këtë rast llogaritet me çmimin që ka toka në momentin që kryhet studimi, pra çmimin zyrtar të tokës arë. - kosto e realizimit të infrastukturës 602 866 000 lekë - nëse Njësitë Vendore do të shpronësojnë tokën që u merret pronarëve privatë për realizmin e infrastukrurës, vlera do të ishte: 114 085 414 lekë. kosto totale: 716 951 414 lekë. -

Sip. Totale (m²)

- -

vlera e tokës para zhvillimit: 163 604 574 lekë; vlera e truallit të urbanizuar: 1 393 038 000 lekë; sipërfaqja e njësive me përdorim biznes që mund të ndërtohen: 232 173 m²; vlera e shitjes së ndërtimit: 13 023 976 608 lekë. përfitimi i ardhshëm: 7 678 038 501 lekë.

Nr. rendor i pasurisë

- - -

• miratohet PDV-ja në këshillat vendorë përkatës të Bashkisë Fier dhe Komunës Qendër; • reflektohen ndyshimet e parcelave sipas PDV-së në ZRPP; • ndërtohet infrastruktura dhe shërbimet në zonë nga njësitë e qeverisjes vendore sipas planit të fazimit për zbatim.

5 008

• llogariten Sn = m² ndërtim që mund të realizohen në çdo parcelë duke iu referuar përcaktimeve të PPV-së të qytetit të Fierit. Gjithashtu përdoren si referencë shembuj tashmë të zbatuar të qendrave tregtare në Shqipëri si: QTU-ja dhe Praktiker. • intensiteti i ndërtimit llogaritet I = 1,5 dhe koeficienti i shfrytëzimit të tokës për ndërtime Ksht = 75%, lartësia maksimale e kateve Hmax= 2;

Tabela 7. Tabela e llogaritjes së kostove

Marrëdhënia institucionale Skenari i zhvillimit të kësaj zone bazohet mbi marrëveshjen e bashkëpunimit midis Bashkisë Fier dhe Komunës Qendër. Kjo marrëveshje do të garantojë zhvillimin e fashës përgjatë aksit lidhës Grecalli – Bishanakë në përputhje me PDV-në e hartuar në bashkëpunim të dy autoriteteve vendore të planifikimit.

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

3.3. Rasti 3: Shkodër (Lagjja “Perash”) 3.3.1. Gjendja ekzistuese

Analizë hapësinore e zonës Lagjja “Perash” shtrihet në pjesën lindore të Shkodrës, shumë pranë qendrës së qytetit. Kjo lagje banimi ka filluar të ndërtohet nga mesi i shekullit XIX, kur qyteti po zhvendosej nga kalaja drejt pjesës fushore. Në fundin e viteve ’50të u ndërmor operacioni urban për hapjen e bulevardit “Skënderbeu”. Përgjatë aksit, në të dy anët e tij ndërtohen blloqet e banesave kolektive, ku një pjesë e ansamblit i përket zonës në studim. Nga mesi i viteve ’80 ndërhyhet në pjesën pranë sheshit “Perash”, nëpërmjet lulishtes dhe banesës kolektive të vazhduar në formë harku. Pas viteve ’90, rënia e sistemit qeverisës solli menjëherë ndryshimin e tregut të tokës, si dhe të nevojave për banim. Mungesa e instrumenteve të planifikimit dhe masave të kontrollit të zhvillimit, çuan përballë një presioni ndërtimi spekullues, pa studime dhe duke prishur mjaft rrjetën urbane. Si një nga lagjet më të vjetra të qytetit, ajo përshkohet në perimetër me bulevardin “Skënderbeu” që nga ana perëndimore përfundon në qendër të sheshit “Demokracia”, përballë teatrit “Migjeni”. Në lindje vazhdon me aksin rrugor drejt rrugës nacionale për në Kukës e më tutje në Kosovë; djathtas të çon te Stacioni i Trenit – e vetmja hyrje me linjë hekurudhore në qytet. Ndërsa rruga kryesore “Marin Barleti”, e kufizon nga krahu tjetër dhe është pjesë e rëndësishme e aksit rrugor, me dy kalime, që vjen nga hyrja e qytetit prej kalasë, d.m.th nga Tirana dhe drejt veriut të çon te Katedralja e më tutje drejt zonave të Malësive të Veriut. Figura 47. Nënnjësia strukturore 15.3 ku bën pjesë zona e marrë në studim

Rasti 3: Shkodër (Lagjja “Perash”)

Zona zë një sipërfaqe rreth 12,3 ha dhe nga Plani i Përgjithshëm Rregullues1 i Shkodrës është propozuar si nënnjësi strukturore. Ajo karakterizohet nga përzierje ndërtimesh të ulëta dhe të larta, në të cilën mbizotëron funksioni banim në rreth 85%. Veç banimit, ka edhe shërbime. Banimi është i përhapur në tërë zonën, ndërsa shërbimet janë vendosur përgjatë kateve të para të ndërtesave në dyja rrugët kryesore që e kufizojnë zonën. Zona përmban ndërtesa të reja (të rikonstruktuara apo të ndërtuara pas viteve ’90) dhe të vjetra të amortizuara (të ngritura para viteve ’90). Në zonë, kemi dhe objekte nën pronësinë e kishës për shërbime bamirësie; parcela në qendër të zonës zë një sipërfaqe mjaft të konsiderueshme. Figura 48. Tipologji hapësinore ekzistuese në zonë

Tipologjia e banesës është e përzier, ku rreth 70% e tyre janë individuale (të grupuara ose të veçuara, nga 1-4 kate) dhe pjesa tjetër kolektive (jo të vazhduara, nga 3-8 kate). Banesat individuale janë pothuajse të gjitha me oborr rrethues, me çati dhe deri diku ruajnë një lloj karakteri të përbashkët. Këto hapësira private lejojnë gjelbërimin e dendur në zonë, por që realisht mbetet shumë i mbyllur brenda mureve të larta (prej gurësh zalli apo blloqesh). Karakteristikë është komunikimi mes oborreve fqinje, duke krijuar në brendësi, komunitete të vogla fqinjësie dhe ura lidhëse të përbashkëta. Figura 49. Ndërtesa individuale të vjetra dhe të rikonstruktuara vitet e fundit

Burimi: Arkiva Co-PLAN Burimi: www.albinfo.al

1 Aktualisht ky plan është rishikuar në përputhje me ligjin nr. 10119 dhe është kthyer në një PPV që pritet të miratohet nga Këshilli Kombëtar i Territorit.

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

“Ndërtimi-mur” i banesave kolektive në perimetrin rrethues krijon një “mbyllje” ndaj rrugëve kufizuese dhe nuk lejon leximin e pikave hyrëse në zonë. Ato të ndërtuara para viteve ’90 arrijnë deri në 5 kate. Ndërsa strukturat e ndërtuara pas viteve ’90 arrijnë deri në 8 kate. Kjo “larmi” urbane e deformon morfologjinë e zonës dhe prish ekuilibrat e shpërndarjes së densitetit në zonë. Sipërfaqja totale e ndërtimit arrin në 110 248 m², me intensitet ndërtimi 0,9. Kjo konsiderohet zonë ndërtimi më intensitet të lartë në qytet dhe densiteti më i lartë i ndërtesave kolektive është në buzë të rrugëve perimetrale. Numri i strukturave në zonë arrin deri në 357. Koefiçienti i shfrytëzimit është relativisht i ulët, rreth 38%. Për sa i takon “identitetit urban” është pjesërisht i ruajtur. Ndërhyrja pas viteve ’90 ka devijuar nga respektimi ndaj volumetrisë dhe rregullave të eksterierit urban. Kjo vihet re si në rikonstruksionin e banesave individuale, edhe në strukturat kolektive shumëkatëshe. Përdorimi i fortë i çative krijon një trajtë disi uniforme në pamjen nga lart. Humbja e mureve rrethuese me gurë zalli dhe zëvendësimi i tyre me mure blloqesh betoni, bën transformimin e elementeve urbane në zonë.

Rasti 3: Shkodër (Lagjja “Perash”)

Përdorimi i strukturës, me qëllim zhvillimi ekonomik në zonë: Me përjashtim të përdorimit ekzistues të tokës, ndërtimi në këtë zonë mund t’i kushtohet funksioneve të mëposhtme: • për banim dhe shërbime përkatëse si garazhe, dhoma-depo dhe qilare, • magazinë/dyqane shumice; • punishte artizanati; • shërbime publike të interesit të përgjithshëm publik; • zyra publike dhe private (banka, zyra postare etj.); • aktivitete produktive sekondare të mikro ndërmarrjeve ose atyre familjare; • çdo aktivitet tjetër, i cili përshtatet me qëllimet e banimit dhe krijon mundësi punësimi. Figura 51. Vendndodhja e nënnjësisë 15.3 në PPV dhe në raport me qytetin e Fierit

Figura 50. Ndërtesa kolektive të ndërtuara pas viteve: a) ‘50 b) ‘80 c) ‘90

Burimi: Arkiva Co-PLAN Burimi: Plani Rregullues (PPV) i qytetit të Shkodrës, Bashkia Shkodër

Analizë e planeve ose e projekteve ekzistuese Mbi bazën e PPV së Shkodrës parashikohen tri lloje zonash banimi: e lartë, mesatare dhe e ulët. Zona e marrë në studim orienton funksion “banim me densitet të lartë”. Ndërhyrja në zonë synon të arrijë disa objektiva, me qëllim që të ofrojë zgjidhje të zhvillimit urban: • përmirësimin e kushteve të jetesës dhe kushteve fizike (habitatit); • krijimin e infrastrukturës dytësore në nivel urban dhe lagjeje; • krijimin e mundësive të punësimit; • rritjen e cilësisë dhe sasisë së parqeve dhe të lulishteve të pajisura me mobilim urban; • përmirësimin e cilësisë së stokut të banesave; • krijimin e mundësive për ngritjen e shoqatave të pronarëve; • krijimin ose rritjen e mundësive të komunikimit midis banorëve të lagjeve.

Transporti, aksesi dhe lëvizja Zona në formë trekëndëshi përshkohet nga bulevardi “Skënderbeu”, rruga kryesore “Marin Barleti” dhe rruga dytësore “Arra e Madhe”, që ruan trajtën e rrugicës. Ndërthurja e tyre krijon tri këndet respektive ndaj dy shesheve dhe një kryqëzimi – rrethrrotullimi. Rrugicat e ngushta dhe me kthesa 90 gradë dhe pa trotuare, që nuk e përshkojnë tej për tej në brendësi, kufizojnë depërtueshmërinë. Tipar interesant janë rrugicat e brendshme private, që mund të komunikojnë dhe nga banesa në banesë. Sistemi rrugor është i mirëmbajtur, pasi dy vitet e fundit është bërë një ndërhyrje në rrjetin rrugor. Bulevardi është rikonceptuar dhe është zgjeruar nga 2 në 4 korsi, si dhe janë hequr rripat e pemëve me gjelbërim. Kjo ka sjellë zgjerim të rrugës dhe trotuareve, si dhe mundësi parkimi në rrugë për makina

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

dhe vendqendrime për biçikleta. Mënyra e lëvizjes së mjeteve në brendësi të zonës përballet me mungesën e sinjalistikës dhe të hapësirës së nevojshme. Në më të shumtën e rasteve, parkimi për banorët e zonës është zgjidhur në oborret e shtëpive dhe përshtatur përmes portave të mëdha hyrëse. Problem sigurie shfaqin rrjetet e linjave të tensionit të lartë, që përbëjnë një rrezik për banorët.

Rasti 3: Shkodër (Lagjja “Perash”)

Figura 53. Infrastruktura rrugore dhe mundësitë e parkimit në zonë

Figura 52. Rrjeti rrugor në zonë: a) në brendësi; b) perimetral. Burimi: Arkiva Co-PLAN

Burimi: Arkiva Co-PLAN

Infrastruktura Duke qenë pranë qendrës së qytetit, zona nuk paraqitet problematike në lidhje me infrastrukturën fizike. Gjatë dy viteve të fundit Bashkia ka ndërhyrë në rehabilitimin dhe sistemimin e rrugëve perimetrale dhe të rrjetit të infrastrukturave që shtrihen nën të, dhe kjo ka bërë që banorët e bizneset të kenë përgjithësisht akses të mirë në shërbime. Më problematike paraqitet gjendja në brendësi të zonave, ku si rezultat rrugëve të brendshme, të ngushta në disa raste bëhet i vështirë edhe aksesi i makinave. Rrjeti elektrik ka problem linjat në ajër që janë të pasistemuara. E vetmja hapësirë publike, e gjelbër është Lulishja e Perashit, që ndodhet në kryqëzim të rrugëve. Sipërfaqja e saj arrin në 4 729m² dhe përbën rreth 3,85% të sipërfaqes së tërë zonës. Ajo shërben si “pikë referimi” në qytet. Në rrugët në brendësi të lagjes, kemi mungesë të plotë të gjelbërimit, pasi trotuaret janë të vogla ose nuk ekzistojnë fare.

Situata e pronësisë Pronësia mbi tokën dhe strukturat Figura 54. Harta e pronësive në nivel nënnjësie në zonë është kryesisht private. Pronat e bashkisë janë rrugët, trotuaret, shkollat dhe hapësira e gjelbër. Nga baza hartografike e ndarjes kadastrale të pronave, e siguruar nga ZRPP-ja, Dega Shkodër, vërehen rreth 500 pasuri, çka do të thotë një numër edhe më i madh pronarësh (nuk Burimi: ZRPP dhe Bashkia Shkodër ka informacion mbi numrin e saktë të pronarëve). Pronat kanë kryesisht sipërfaqe të vogla që fillojnë nga 5 m² deri në 5 610 m² dhe forma krejtësisht të çrregullta. Informacionet në lidhje me funksionin e ndërtesave, gjendjen fizike të tyre, tipologjinë dhe moshën, janë mbledhur në terren. Analiza e aktorëve Aktorët që ndikojnë drejtpërdrejt në zhvillimin e zonës janë: Bashkia, që është nismëtare e këtij studimi dhe interesohet të rizhvillojë zonën, duke orientuar drejt saj presionin e zhvillimit që, për momentin, fokusohet vetëm në qendër.

Brenda në zonë ndodhen dy shkolla 9-vjeçare (publike dhe private) dhe një çerdhe, që nuk kanë standardet e duhura përsa i takon hapësirave të gjelbra dhe terreneve sportive përreth. Përvec kësaj, aksesi fizik në këto dy objekte nuk është i mirë.

Zhvilluesit, të cilët aktualisht nuk shprehin ndonjë interes të madh ndaj investimit për ndërtim në zonë. Ata janë të fokusuar në qendrën e qytetit dhe kaq mjafton për të mbuluar kërkesën aktuale për banesa. Në zonë janë kryer disa investime në banim, por jo të gjitha apartamentet janë shitur.

Pothuajse të gjitha mjediset e kateve përdhe, përgjatë dy rrugëve kryesore, shfrytëzohen si shërbime tregtare. Edhe në rrugën dytësore, zhvillohen pak aktivitete. Brenda zonës kemi një qendër shëndetësore me cilësi fizike jo të mirë: në një ndërtesë përdhese, me sipërfaqe të vogël dhe pa kushte higjienike të përshtatshme. Jo shumë larg, ndodhet dhe një farmaci në pronësi private.

Banorët/pronarët e trojeve te të cilët në mënyrë të dretpërdrejtë ndikon çdo lloj zhvillimi i mundshëm. Banorët vetëm pjesërisht janë të interesuar për ndërtim, pasi një pjesë e mirë e tyre i kanë rinovuar banesat gjatë 15 viteve të fundit.

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

3.3.2. Zgjidhja

Zgjidhja hapësinore dhe instrumenti financiar Shkodra është një qytet me vlera social-kulturore dhe me burime natyrore, që mund të shfrytëzohen për zhvillimin e sektorit të turizmit. Një prej linjave më interesante do të ishte nxitja e zhvillimit të turizmit historiko-kulturor, përmes traditës dhe identitetit qytetar, ku pjesë e kësaj do të mund të bëhej dhe lagjja “Perash” e marrë në studim. Kjo favorizohet nga fakti që lagjja ndodhet afër qendrës së qytetit, ka monumente kulture1 dhe përmban tipologjinë e lagjes shkodrane në disa pjesë të saj: rrugica të ngushta, me mure të larta rrethuese prej gurësh zalli, shtëpi tipike shkodrane dhe oborre të dendura me gjelbërim. Atmosfera e lagjes mund të ruhet dhe të përmirësohet, duke e kthyer atë në një pjesë të itinerarit turistik të qytetit. Kjo do gjeneronte: • qendërsi zhvillimi (ekonomik), duke tërhequr investime në zonë, punësim dhe të ardhura për banorët; • aktivitete socio-kulturore që mund të zhvillohen si në hapësirat e mbyllura (shtëpitë), por dhe në hapësirat e hapura (publike: rrugë, sheshe dhe private-oborret e shtëpive). Kjo do të rriste marrëdhënien sociale mes banorëve vendas dhe turistëve/të ardhurve, duke shkëmbyer informacion dhe duke kthyer gjallërinë në lagje; • do të nxiste më tej si banorët edhe zhvilluesit të investonin dhe të ruanin vlerat, arkitekturën e banesave dhe oborret me lule, traditat dhe zakonet identitetin dhe morfologjinë urbane të saj. Ky rast studimor, bazuar në përcaktimet e Planit të Përgjithshëm Vendor të Bashkisë Shkodër, në analizën e detajuar të situatës ekzistuese si edhe nevojat për zhvillim të bashkisë dhe komunitetit të zonës, propozon një zgjidhje urbane për realizimin e së cilës parashtrohen dy skenarë manaxhimi. Në të dy skenarët rolin e ndërmarrësit të nismës e ka bashkia, pasi realisht është pushteti vendor ai që orienton zhillimin në zonat potenciale duke mbrojtur interesin publik. Por, në çdo rast është vendimtare marrëdhënia midis pronarëve në zonë dhe zhvilluesit. Skenarët e mëposhtëm llogarisin bazuar në një analizë kosto–përfitim zgjidhjen më efiçiente për realizimin e funksioneve të nevojshme të përmendura më lart. Duke qenë se të gjitha argumentet e përmendura më sipër, kërkojnë një shërbim më të mirë publik, pra, përmirësimin e cilësisë së jetës, atëherë propozohet të ndërhyhet përmes përmirësimit të sistemit rrugor, meqenëse depërtueshmëria dhe aksesi në zonë janë të ulët. Ruhen gjurmët ekzistuese, duke ruajtur sipas mundësisë edhe strukturat, d.m.th., muret rrethuese dhe vijueshmërinë e tipologjisë së rrugicave. Përveç kësaj, shpërthehen hapësira të brendshme të zonës, duke i lidhur oborret brenda për brenda me njëri-tjetrin; 1 Një shembull i mirë është modeli i bar-restorant-hotel “TRADITA”, i krijuar si një ansambël turistik dhe shtëpia e bamirësisë – “Zef Simoni” ose Kuvendi i Murgeshave, si ansamble bamirësie në qendër të zonës.

Rasti 3: Shkodër (Lagjja “Perash”)

këto mund t’i shërbejnë ansambleve turistike me moton “të çelen arkapijat”, por gjithnjë pa u ekspozuar, për të ruajtur një intimitet të brendshëm. Krijohet një aks me gjerësi 9,5 metra, që shërben si shtyllë kurrizore dhe e përshkon zonën tejpërtej, duke pasur aksesin kryesor nga bulevardi “Skënderbeu”. Aksi hapet anash me rrugë dytësore prej 7 metrash, me qëllim që të lejojë aksesueshmëri dhe depërtueshmëri të mirë nga të gjitha drejtimet. Figura 55. Hapësirat publike ekzistuese në nivel nënnjësie

Tabela 8. Hapësirat publike, referuar hartës kadastrale

Lloji i hapësirës publike

Nr.

Sipërfaqja në m²

Rrugë

6 015,8

Sheshe

5 065,8

Trotuare

5 268,6

Total

16 350,2

Sipërfaqja e rrugëve, e propozuar, arrin në 9 485,7 m² dhe ato mbivendosen në një pjesë të rrugëve ekzistuese (sipas hartës kadastrale) me sipërfaqe 1 387,6 m². Pra Bashkia e Shkodrës, si pronare e këtyre pronave publike, Tabela 9. Llogaritjet e ndërhyrjes për rrugët e propozuara Shpronësim sip. ndërtimi (për rrugë të reja)

2 467,8 m² x 29 291 lekë = 72 284 329,8 lekë

Shpronësim toke (për rrugë të reja)

6 786,8 m² x 24 000 lekë = 162 883 200 lekë

Jo shpronësim (nga mbivendosje e rrugës së vjetër me të renë)

1 387,6 m²

Pra duhet të shpronësohen në TOTAL

235 167 529,8 lekë

Investim në ndërtimin e rrugës

9 485,7 m² x 3 000 lekë = 28 457 100 lekë

Figura 56. Rrjeti rrugor i propozuar në nivel nënnjësie, reflektuar mbi hartën kadastrale

do të shpronësojë për interes publik 2 467,8 m² sipërfaqe ndërtimi dhe 6 786,8 m² parcela toke. Pas kësaj do të investojë në ndërtimin e rrugës me sipërfaqe 9 485,7 m² nga burimet e veta financiare. Kostoja totale që i kushton Bashkisë për ndërhyrjen me rrugë të re (shpronësim + ndërtim rruge) arrin vlerën e 28 457 100 lekëve. Procedura e shpronësimit do të kryhet referuar ligjit nr. 8561 datë 22.12.1999 “Për shpronësimet dhe marrjen në përdorim të përkohshëm të pasurisë pronë private për interes publik” dhe çmimi i tokës urbane në

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Rasti 3: Shkodër (Lagjja “Perash”)

këtë zonë referuar VKM-së nr.1620 datë 26.11.2008, bashkia shpronëson me vlerën 24 000 lekë/m², ndërsa strukturat që do të duhet të prishen me çmimin zyrtar të Entit të Banesave, 2010 në kosto mesatare 29 291 lekë/m². Më tutje, ky sistem rrugor krijon vetvetiu ndarjen e nënnjësisë në nënzona (sipas PPV-së, nënnjësia me numër 15.3) në 9 nënzona, shih skemën referuese më poshtë. Figura 57. Nënnjësia 15.3 e nënndarë në 9 nënzona

Tabela 10. Sipërfaqet e nënzonave të nënnjësisë 15.3 Nënzona nr. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Rruga TOTAL

Sipërfaqja e nënzonave (m²) 14 999 20 109 28 688 8 150 9 321 12 730 7 572 7 355 4 313 9 458 122 695

Sip. e rrugëve (%) 13,2 17,6 25,3 7,2 8,2 11,2 6,7 6,5 3,8

Nënzona përmban mjaft struktura të degraduara, pa ndonjë vlerë arkitektonike dhe urbane dhe prishja e tyre mundëson ndërhyrjen përmes programit të “rigjenerimit urban”. Në të ka mjaft hapësira boshe të pashfrytëzuara është shumë e copëzuar në parcela, të cilat shumë mirë mund të futen në “procesin e zhvillimit përmes riorganizimit të parcelave”.

Nënzona 3 konsiderohet si një parcelë e madhe e vetme, me sipërfaqe toke 28 688 m² dhe perimetër rreth 690 metra, numër parcelash 87 dhe sipërfaqe ndërtimi rreth 24 100 m². Figura 59. Ilustrim i pronave dhe i strukturave që hyjnë në procesin e zhvillimit dhe koncept-plani i propozuar për nënzonën në studim

113 237 m²

Pra kompensimi në përqindje i nënzonave bëhet sipas tabelës më sipër, nga ku nënzona 3 (e cila është përzgjedhur për studim të detajuar) e nënnjësisë 15.3 i bie të mbulojë kosto rruge: •

28 457 100 lekë x 25,3/100 = 7 199 646,3 lekë

Duke qenë se ndërhyrja e propozuar bëhet në të gjithë lagjen, u mendua të shkohet më tej, me një program “rigjenerimi urban” në një prej nënzonave të krijuara nga sistemi i përmirësuar/i propozuar rrugor. Gjatë studimit u pregatitën 2 skenarë për zhvillimin me rigjenerim urban të nënzonës së përzgjedhur, nga të cilët do të paraqitet vetëm njëri prej tyre në këtë botim. Konkretisht u zgjodh nënzona 3, me sipërfaqe 28 688 m², për disa arsye: 1.

Kjo nënzonë shikohet me Figura 58. Nënzona 3 në raport me nënnjësinë shumë interes për zhvillim, meqenëse kufizohet nga dy akset e rrugëve kryesore, në një kryqëzim shumë të rëndësishëm dhe nga aksesi në qytet, si nga jugu (rrugë automobilistike nga Tirana), nga verilindja (rrugë automobilistike nga Kosova), si dhe nga stacioni i vetëm hekurudhor që ka qyteti.

Më sipër me ngjyrë të kafe janë paraqitur strukturat ekzistuese në zonë. Ndërkaq me ngjyrë të kuqe tregohen strukturat të cilat do të hyjnë në zhvillim, me qëllim krijimin e hapësirave publike dhe rrugëve të brendshme duke rritur aksesin dhe lëvizshmërinë.

Hapi i parë sugjeron zhvillimin e rrugëve perimetrale në nivel nënnjësie. Nga përllogaritjet del që bashkia, si pronare e pronave publike (rrugë dhe trotuare), si hap të dytë duhet të ngrejë sistemin rrugor të brendshëm për nënzonën. LLogaritjet e kostove për hapin e dytë paraqiten në tabelën e mëposhtëme.

Rasti 3: Shkodër (Lagjja “Perash”)

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Figura 60. Rrugët dhe hapësirat publike të propozuara në brendësi të nënzonës

Tabela 11. Llogaritjet për ndërtimin e rrugëve në zonë Kompensim sip. ndërtimi për rrugë 550 m² x 29 291 lekë = 16 110 050 lekë Kompensim sip. tokë për rrugë 2 675 m² x 24 000 lekë = 64 200 000 lekë Sipërfaqe publike ekzistuese 296 m² Total m² 3 521 m² TOTAL 80 310 050 lekë Investim në ndërtimin e rrugës 3 521 m² x 3 000 lekë = 10 563 000 lekë Investim në hapësira të gjelbra 4 400 m² x 1 600 lekë = 7 040 000 lekë

Sistemimi i hapësirave të gjelbra + ndërtim rruge + shpronësim= 97 913 050 lekë

Për sa i takon ndërtimit, bëjmë një riorganizim të intensiteteve në zonë. Intensiteti ekzistues në zonë është 1,05 dhe ai i propozuar arrin në 1,42 dhe përvec kësaj rishpërndahet. Në qendër lejon të ketë dhe hapësira shplodhëse, lulishte, kënde lojërash dhe vende për parkime. Për disa prona, ashtu siç vihet re dhe në skemën e propozuar për zhvillimin e ri (strukturat që vazhdojnë të ngelen me ngjyrë kafe), nuk do të kemi ndryshime/shtim të metrave katror. Duke respektuar parametrat e rinj për zhvillimin e zonës, arrijmë në këto rezultate: • • •

intensiteti i ndërtimit, I = 1,42; koefiçienti i shfrytëzimit të tokës, Ksht = 30 %; lartësia maksimale e lejuar e strukturave, Hmax = 7 kate, 23 metra;

sipërfaqe totale ndërtimi: Sntotal = Snekz+ Snshtesë = 12 054 m² + 28 570 m² = 40 624 m²

Marrëdhënia institucionale Zhvillimi i propozuar në zonë synon të përmirësojë cilësinë e jetës, duke rinovuar lagjen. Megjithatë realizimi i përfitimit për zhvilluesit është i vështirë. Skenari i dytë është ai më me interes përfitimi për zhvilluesit, bashkinë dhe veçanërisht banorët. Gjithsesi analiza e kostove dhe përfitimeve duhet të bëhet për të gjithë nënnjësinë, pra për të gjitha nënzonat dhe vetëm më pas të gjykohet për përfitimin real. Arsyeja kryesore e mundësisë për përfitim jo të mirë është mungesa e hapësirave boshe për ndërtim në zonë. Pra ndërtuesit duhet të negociojnë me pronarët për të rindërtuar në tokat e tyre tashmë të ndërtuara. Nga ana tjetër, një pjesë e pronarëve jetojnë në shtëpi të rikonstruktuara dhe kanë dyshime në leverdinë e ndërtimit të lartë në pronat e tyre, sidomos në kushtet kur tregu i ndërtimit në Shkodër është jo shumë agresiv (disi i tkurrur). Mund të rindërtohet në parcelat me pallate të amortizuara përgjatë rrugëve rrethuese të lagjes, mirëpo në këtë rast zhvilluesit do të duhej të negocionin me një numër shumë të madh pronarësh dhe fitimi mund të ishte më i ulët nga sa ka rezultuar në praktikat e deritanishme të ndërtimit. Një tjetër problem përbën fakti që zhvilluesit janë mësuar me fitimet e një tregu mjaft dinamik ndërtimi dhe kërkon kohë që ata të përshtaten me tregun në tkurrje në kushtet e krizës ekonomike. Grafiku i hartimit dhe i zbatimit të projektit për lagjen “Perash” do të ishte më poshtë: 1. marrja e nismës për PDV-në nga bashkia ose nga një zhvillues i interesuar

për zonën:

•

Përfundime Çdo pronar i nënzonës 3 do të paguajë në varësi të përqindjes që i takon1:

1 Në rastin e rrugëve perimetrale kjo % shpërndahet në mënyrë të barabartë mes gjithë banorëve të nënzonës. 3. Shuma totale që do të shpërndahet në % për secilin nga banorët e nënzonës 3 është 25,3% e kostos totale të gjithë rrugëve të propozuara në nivel nënnjësie (28 457 100 lekë), pra 7 199 646,3 lekë.

Koston e rrugëve perimetrale1, pra, në shkallë nënnjësie (lagjja “Perash” ose nënnjësia 15.3): Vlera totale e rrugëve perimetrale që rrethojnë nënzonën 3 është 7 199 646,3 lekë (shpronësim dhe ndërtim i rrugës), vetëm për banorët e nënzonës 3. Koston e rrugëve të brendshme dhe sistemimin e hapësirave të gjelbra në nënzonën 3: Vlera totale 97 913 050 lekë (shpronësim dhe ndërtim i rrugës + sistemim e gjelbërim). Zhvilluesi kompenson 12 040 m² ndërtim, të cilët hyjnë në zhvillim dhe m2, që disa nga strukturat ekzistuese nuk i ndërtojnë në parcelat e tyre por vendosin që t’i rishpërndajnë në nivel nënzone2.

• • •

kryetari i Bashkisë miraton kërkesën për harimin e PDV-së; njoftohen të gjithë banorët/pronarët në zonë për ndërmarrjen e kësaj nisme, me qëllim përfshirjen e tyre në negociata; grupi i punës në bashki ose zhvilluesi nis hartimin e një plani të detajur bazuar mbi këtë rast studimor;

Me rrugë perimetrale do të kuptojmë rrugët që propozohen në nivel nënnjësie Pra në një mënyrë kemi shitje të të drejtave të zhvillimit nga pronarët, të cilët kanë zhvilluar pronat e tyre në 15 vitet e fundit dhe nuk dëshirojnë të bëjnë ndryshime shtesë në m2. 1 2

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

• • •

ngritja e një baze të dhënash (database) brenda njësisë vendore dhe studimi i tregut për të kuptuar mundësitë reale për ndërtim; rishikimi dhe nxjerrja e informacionit nga planet, rregulloret vendore ekzistuese; vlerësimi i legjislacionit që mund të ndikojë në zhvillimin e ndërmarrë.

2. realizohet dëgjesa e parë publike, ku banorëve/pronarëve dhe gjithë paleve të interesuara u paraqitet drafti i parë. Në këtë takim të parë informues me aktorët (pronarët që preken nga zhvillimi, bashkia, zhvillues të interesuar, institucione të tjera funksionimi i të cilave ndikon në zhvillimin e zonës, organizata/grupime me bazë komunitare në zonë, etj.) prezantohet: • • • •

nevoja për të hartuar planin për zhvillimin e zonës; paraqitja e hapave nëpër të cilat do të kalojë procesi; diskutimi i objektivave që ka bashkia për zhvillimin e zonës përkatëse; marrja e komenteve nga aktorët, mbi atë duhet pasur parasysh gjatë hartimit të planit.

3. hartimi i PDV-së, konsultimi i saj dhe miratimi: • • • • • •

vlerësimi i të dhënave me fokus identifikimin e problematikave dhe mundësive të zhvillimit të zonës; vlerësimi i pronave të nënnjësisë 15.3; përgatitja dhe prezantimi i koncept planit të parë bazuar mbi gjetjet e analizës dhe komenteve e sugjerimeve të aktorëve; takime dhe negociata me aktorët deri në formëzimin e një plani që pranohet nga palët; përfundimi teknik i dokumentit të PDV-së dhe miratimi nga pronarët e 2/3 të sipërfaqes së zonës; miratimi i planit në këshillin bashkiak.

Rasti 3: Shkodër (Lagjja “Perash”)

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

3.4. Rasti 4: Durrës (2.0.11) 3.4.1. Gjendja ekzistuese Analizë hapësinore e zonës Zona e përzgjedhur në Durrës ndodhet në qendrën historike të qytetit, në afërsi të sheshit “Iliria”, mbrapa ndërtesës së Pallatit të Kulturës, Termave Romake dhe “Rotondës”. Sikurse pothuajse të gjitha lagjet e Durrësit, në mungesë të Figura 61. Ortofoto e zonës së marrë në studim

Burimi: www.albinfo.com

planifikimit dhe kontrollit urban apo të instrumenteve përkatëse, gjatë viteve të tranzicionit, edhe kjo zonë ka qenë pre e densifikimit të lartë në disa pjesë të saj dhe, në disa raste edhe e ndërtimeve informale. Veç banesave të reja kolektive të larta, densifikimi është realizuar edhe nga ndryshimet e strukturave ekzistuese (shtesa dhe adaptime). Ky proces i shoqëruar

Rasti 4: Durrës (2.0.11)

nga investime të kufizuara në infrastrukturë të re dhe në mirëmbajtje, e ka përshpejtuar degradimin e zonës në përgjithësi. Përgjithësisht, ndërtimet e reja janë ngritur në vend të strukturave ekzistuese me densitet të ulët, përfshirë hapësirën publike rreth tyre, duke negociuar e duke kompensuar pronarët e tokës (dhe/ose të banesës ekzistuese) me apartamente dhe dyqane në strukturat e reja. Figura 62. Gjendja ekzistuese e strukturave sipas lartësisë maksimale në kate Zona përbëhet prej një numri të lart strukturash shumëkatëshe: rreth 16 struktura që variojnë nga 7 deri në 14 kate. Kapaciteti mbajtës (akomodimit) i këtyre ndërtesave arrin një numër mesatar popullsie prej 2480 individ ose e thënë ndryshe rreth 620 familje. Këto shifra i përkasin vetëm kapaciteteve të strukturave shumëkatëshe në zonë të cilat janë ndërtuar pas viteve ‘90.

Në studimin urbanistik të qendrës së qytetit të Durrësit të miratuar me vendim të KRRTRSH-së nr. 3, datë 36.10.2007 parashikohet që pjesa më e madhe e zonës t`i nënshtrohet planeve/programeve të rigjenerimit urban. Ky rekomandim lidhet veçanërisht me njohjen e kësaj zone si zonë arkeologjike e kategorisë “A”, në të cilën, në përputhje me ligjin nr. 9048, datë 7.4.2003, “Për trashëgiminë kulturore”, të ndryshuar, ndalohet çdolloj forme ndërtimi në zonë1. Për më tepër, rregullat e zhvillimit në këtë zonë janë të detajuara edhe në Vendimin e Këshillit të Ministrave nr. 237, datë 23.3.2011, “Për miratimin e rregullores për administrimin e zonës arkeologjike ‘A’ dhe ‘B’ 1 Neni 30: 1. Zonat dhe parqet arkeologjike shpallen të tilla me vendim të Këshillit të Ministrave, sipas propozimit të bërë nga ministri përgjegjës për trashëgiminë kulturore. Zonat arkeologjike, në varësi të intensitetit dhe rëndësisë së gjetjeve arkeologjike, kategorizohen në zona “A” dhe zona “B”. Zonifikimi miratohet me vendim të Këshillit të Ministrave, sipas propozimit të ministrit përgjegjës për trashëgiminë kulturore. ... 3. Në zonat arkeologjike “A” është e ndaluar çdo lloj ndërhyrjeje me karakter ndërtimor. ...

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Rasti 4: Durrës (2.0.11)

Figura 63. Zonat arkeologjike në qytetin e Durrësit Zona në studim mbulohet kryesisht nga zonë arkeologjike e kategorisë A dhe vetëm një territor i vogël në pjesën veriore të zonës është e kategorizuar si zonë “B”.

Burimi: Bashkia Durrës

të qytetit të Durrësit”. Sipas nenit 21 të kësaj rregulloreje, në zonën A (ku klasifikohet shumica e zonës së studiuar në Durrës) mund të ndërtohen/kryhen punime mirëmbajtjeje për infrastrukturat dhe të vendosen konstruksione të lehta dhe të lëvizshme që në asnjë rast nuk dëmtojnë peisazhin dhe pasuritë arkeologjike. Në brendësi të kësaj zone kemi disa pika me një interes mjaft të spikatur për sa i përket vlerës arkeologjike. Për shembull: Forumi Roman në formë rrethi (Rotonda); mozaiku pranë Pallatit të Kuturës; termat antike pranë Pallatit të Kulturës; mure rrethuese, kanalizime, banjo publike, ndërtesë romane si dhe mjaft elemente arkitektonike. Duke qenë se pjesa më e madhe e stokut të banesave të vjetra nuk i plotëson kushtet e nevojshme për banim, është ndërhyrë shpesh për ndryshimin dhe përshtatjen e këtyre strukturave përmes zgjerimit drejt hapësirës publike. Shpesh ndërhyrjet janë bërë në kundërshtim me sa parashikon baza ligjore. Zona është mjaft e konsoliduar nga pikëpamja urbane, si një nga zonat më të vjetra të banuara të qytetit dhe në të njëjtën kohë si zona më qendrore e qytetit. Kjo e fundit ka sjellë që nën presionin e zhvillimit, në zonë të ndërtohen disa strukturave të larta, të cilat mendohet se mund edhe të kenë dëmtuar vlerat arkeologjike të nëntokës. Këto ndërtime nuk janë shoqëruar me studime arkeologjike.

Po të shohim morfologjinë e kësaj zone, banesat më të vjetra në zonë i përkasin periudhës kohore të viteve 1920-1950 dhe ndodhen në përgjithësi në brendësi të zonës. Kryesisht mbizotërojnë: ndërtimet e ulëta të tipit vilë 1-3 kate. Një pjesë e mirë e strukturave kanë një lartësi prej 4-6 katesh me shtrirje perimetrale dhe që ndodhen përgjatë rrugëve kryesore, në kufi të zonës dhe i përkasin periudhës socialiste. Struktura më e lartë në zonë ndodhet pranë Rotondës, që është një pallat 14 katësh dhe aktualisht është në përfundim një pallat tjetër 12-katësh në qendrën e zonës në studim. Pjesa më e madhe e ndërtimeve pas viteve `90 është përqendruar pikërisht në zonën ndërmjet strukturave periferike të periudhës socialiste dhe atyre qendrore të periudhës “deri në vitet `50” Ndërkohë kuptohet që dhe dendësia e popullsisë në zonë është e lartë, me mbi 300 banorë për hektarë1. Zona ka përzierje funksionesh, por kryesisht banimi dhe tregtia janë të përqendruara në akset që e kufizojnë atë dhe, për shkak të fasadave, drejt rrugëve kryesore. Funksioni mbizotërues në zonë është ai i banimit, por nuk mungojnë funksionet rekreative (Pallati/Qendra e Kulturës), edukative (shkolla 9-vjeçare publike “Shaqo Mazreku”, një kopësht privat) dhe Posta Qendrore e Durrësit. Hapësira të gjelbra (lulishte) ndodhen në veri dhe në jug të zonës. Analizë e planeve ose projekteve ekzistuese Dokumenti më i rëndësishëm që udhëheq zhvillimin e qytetit, pra edhe të zonës, është Plani Rregullues i qytetit të Durrësit (hartuar në 2010-2011) dhe aktualisht i përkthyer në një Plan të Përgjithshëm Vendor dhe në pritje të miratimit nga Këshilli Kombëtar i Territorit. Pjesa më e madhe e zonës, kryesisht ajo qendrore, bën pjesë në kategorinë “A3” të përcaktuar nga Plani si zonë banimi me densitet të lartë. Pjesa tjetër, sipas PPV-së, i përket kategorisë “E1” me shërbime të zonës së gjelbër. Gjithashtu kategori të tjera janë “C3” me shërbime e qendra kulturore dhe “C1” me shërbime arsimore. “J2” është zonë e “siteve” historike e kulturore, por e gjithë zona ka një rëndësi të veçantë për vlerat e saj arkeologjike të nëntokës si dhe strukturave të veçanta arkitektonike në brendësi të zonës. Figura 64. a)Zona në studim mbi PPV-në, b) intensitet e parashikuara nga PPV-ja për zonën

Neni 2: Ndërhyrjet në zonën arkeologjike "A" të qytetit të Durrësit. Në zonën arkeologjike "A" të qytetit të Durrësit lejohet: 1. Restaurimi dhe konservimi i monumenteve dhe strukturave arkeologjike, kryerja e sondazheve arkeologjike me synimin studimin e plotë të zonës, mbi bazën e projekteve të miratuara nga Këshilli Kombëtar i Arkeologjisë dhe Këshilli Kombëtar i Restaurimeve. 2. Rikonstruksioni i rrugëve dhe të gjitha punimet në rrjetin inxhinierik ujësjellës-kanalizime, ndriçim, telefoni, mbi bazën e projekteve të miratuara nga Këshilli Kombëtar i Arkeologjisë dhe Këshilli Kombëtar i Restaurimeve. Për të gjitha ndërhyrjet e mësipërme, realizohet mbikëqyrje arkeologjike në mënyrë të vazhdueshme gjatë zbatimit të punimeve nga specialistët e Agjencisë së Shërbimeve Arkeologjike. 3. Vendosja e konstruksioneve të lehta, dru, xham, plastikë, metal me lartësi maksimale 3m, të cilat duhen realizuar larg mureve dhe strukturave të tjera të dallueshme apo të supozuara. Konstruksionet vendosen dhe përdoren nga institucionet shtetërore të specializuara, duhet të jenë të lëvizshme dhe që në asnjë rast, nuk dëmtojnë nëntokën dhe peizazhin, në funksion të ruajtjes, ekspozimit, informimit publik dhe nevojave të tjera që lidhen me veprimtarinë arkeologjike në veçanti dhe trashëgiminë kulturore në përgjithësi. 4. Projekti miratohet nga Këshilli Kombëtar i Arkeologjisë dhe Këshilli Kombëtar i Restaurimeve dhe për çdo rast duhet të përcaktojë saktësisht qëllimin, kohëzgjatjen, vendndodhjen e strukturës brenda zonës, si dhe planprojektin e saj. 1

Dendësitë urbane të propozuara sipas përdorimit të tokës: 0,00 – 20 banorë/ha në E1 200 – 320 banorë/ha në C1 dhe A3 320 – 314 banorë/ha në A3 1

Të dhëna të marra nga Plani i Durrësit i vitit 2011

Burimi: Plani i Durrësit, Bashkia Durrës

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Për sa i përket intensitetit të ndërtimit, I, shikohet që në pjesën më të madhe të zonës është planifikuar të jetë nga 0,33-1,23, ndërkohë që në kufijtë e zonës varion nga 2,48-5,17. Në disa pika specifike, intensiteti kalon 5,17, por në të vërtet bëhet fjalë për një intensitet ekzistues. Sipas PPV-së, llojet e ndërhyrjeve të parashikuara në këtë zonë janë: • rinovimi (rigjenerimi) urban: një program i rizhvillimit të tokës në zonat me intensitet të perdorimit të tokës mesatar dhe të lartë. Rinovimi nënkupton shembjen e strukturave ekzistuese dhe rindërtimin e tyre (me I të planifikuar në rritje) me një planifikim urban më të mirë, ku vendosja e shërbimeve urbane dhe publike duhet të përcaktohet qartë; • shtrirja ose Zgjerimi: zmadhimi i volumit të ndërtesës që shtohet në mënyrë horizontale ose vertikale dhe ndërtimi i strukturave të reja. Por kuptohet që rregullorja e ndërtimit, udhëzimet për ruajtje/konservim dhe parametrat e tjerë të zhvillimit urban duhet të respektohen.1 Në fakt, propozimi i planit nuk mund të zbatohet në zonë, pasi çdo lloj shembjeje nuk mund të shoqërohet me rindërtim, sepse kemi të bëjmë me zonë arkeologjike të tipit “A”, që ndalon çdo ndërhyrje ndërtimore. E vetmja mundësi për të ndjekur udhëzimet e PPV-së duhet të jetë një rishpërndarje e intensitetit brenda nënnjësisë strukturore2 dhe, si pasojë, një përqendrim të ndërtimit në të vetmen zonë B brenda zonës në studim3. Është pikërisht kjo zonë që përbën një mundësi të mirë për zhvillim në zonë, duke shfrytëzuar pikërisht një rishpërndarje të intensitetit, gjithmonë duke iu referuar Rregullores së Ndërtimit të Durrësit4. Kjo do ishte një mundësi e mirë që më pas bashkia të negocionte me zhvilluesit për të përfituar si në vlerë monetare, ashtu dhe për kompensime të mundshme. Figura 65. Evidentimi i projekteve dhe i studimeve të miratuara në zonë

Rasti 4: Durrës (2.0.11)

Zona ka aktualisht edhe disa studime të tjera të miratuara. Një ndër studimet që e përfshin këtë zonë është ai për qendrën e qytetit i miratuar me vendim të KRRTRSH-së nr. 3, datë 36.10.2007. Ky studim parashikon që pjesa më e madhe e zonës (kryesisht aty ku lartësia e strukturave është e ulët) t`i nënshtrohet planeve të rigjenerimit urban (për nga cilësia e strukturave dhe hapësirës publike). Studimi parashikon ekzistencën e dy qendrave të rëndësishme kulturore në zonë (muzeum dhe qendër kulturore, si vend për organizime spektaklesh dhe evenimentesh sportive) dhe një zonë për nivele të ndryshme shkollore (e mesme, 9-vjeçare). Ndërhyrja e rigjenerimit urban shoqërohet nga ndërhyrje të “rikuperimit” (reclamation), ripërtëritjes tipologjike dhe restaurimit të strukturave me interes të madh historik dhe arkitektonik. Dendësia aktuale sipas këtij studimi vlerësohet në 414,49 banorë/ha (ndërkohë që PPV-ja propozon një dendësi prej 400 banorë/ha). Figura 66. Projektet ekzistuese për zonën: a) Sheshi “Iliria”, b) Sheshi Demokracia.

Burimi: Bashkia Durrës

Dy studime sheshesh ndikojnë në rikonceptimin e zonës: rikonstruksioni i sheshit “Iliria” me vendim KRRT-je nr. 4, datë 11.09.2009, në kufi me zonën në studim, por që përfshin edhe riprojektimin e zonës së Rotondës; dhe rikonstruksioni i sheshit “Demokracia” me vendim KRRT-je nr. 4, datë 11.09.2009, i parashikuar në PPV si zonë e gjelbër. Aktualisht sheshi Iliria është në fazën e ndërtimit ku ka mbaruar një nga tre fazat e parashikuara dhe ku është bëre sistemimi i shkallareve përpara xhamisë, hyrja për në Amfiteater, sistemimi i zonës përreth murit otoman dhe ndërtimi i një tarrace përpara xhamisë së bashku me një galeri arti, në përputhje dhe me politikat e bashkisë për fuqizimin e aktiviteteve artistike në qytet.

Burimi: Bashkia Durrës Rregulloria e Planit të Durrësit. Sipas Planit, zona në studim përbën një nënnjësi strukturore, pjesa më e madhe e të cilës është zonë arkeologjike e tipit A, dhe një pjesë e vogël në veri të zonës, i përket kategorisë B. 3 Në zonat arkeologjike “B” lejohen ndërtimet e reja në rastet e përcaktuara në rregulloren e administrimit të këtyre zonave, pas miratimit nga Këshilli Kombëtar i Arkeologjisë. 4 Aneksi 1 i Planit të Durresit, i vitit 2011. 1 2

Për sa i përket sheshit “Demokracia” puna nuk ka filluar, por pritet që të nisë së shpejti. Karakteristikat arkitektonike të këtij sheshi janë të ngjashme me ato të ndërtuara tashmë në atë që njihet si lulishtja “1 Maji” dhe që edhe pse me një sipërfaqe mjaft të vogël, ka pasur një ndikim të madh si katalizator urban në qytet.

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Infrastruktura, transporti, aksesi dhe lëvizja Për sa i përket rrjetit rrugor, nga analiza e gjendjes ekzistuese vihet re një mungesë e theksuar e aksesit në brendësi të zonës. Rrugët kryesore të qytetit e konturojnë këtë zonë dhe kanë gjerësi mbi 15 m dhe janë të përdorshme edhe nga këmbësorët, edhe nga trafiku i motorizuar. Në brendësi të zonës vihet re një mungesë e theksuar e rrugëve që me kalimin e kohës, janë bërë pre e gllabërimit nga ndërtime të reja. Rrugët e brendshme të zonës janë shumë të ngushta (nga 2 m deri në 10 m), nuk kanë trotuare dhe përfundojnë në rrugica qorre (rrjet rrugor i ndërprerë). Me kalimin e kohës, për shkak të ngushtimit/modifikimeve/ndërhyrjeve të bëra, ato janë kthyer në rrugica që mund të përshkohen vetëm në këmbë. Për rrjedhojë vihet re edhe një mungesë e theksuar e hapësirave për parkim, qoftë ky privat apo publik. Përsa i përket sistemit të kanalizimeve, ujërave të zeza, ujit të pijshëm, elektricitetit dhe telefonisë nuk duket të ketë problematika serioze dhe 100% e popullsisë ka akses në këto infrastruktura. Figura 67. Rrjeti rrugor ekzistues në zonë

Figura 68. Harta e kufijve të pronësive

Burimi: ZRPP dhe Bashkia Durrës

Situata e pronësisë Zona, siç u tha më lart, ka dendësi të madhe dhe është e fragmentuar në shumë parcela të vogla dhe të çrregullta. Si rrjedhojë numri i pronarëve është i lartë. Ndërtesat në këtë zonë vetëm mund të restaurohen1, pa bërë modifikime, ndërkohë që interesat e pronaveve, banorëve janë ato të përfitimit të strukturave të tjera banimi apo tregtare, duke negociuar për pronat e tyre me zhvilluesit2. Në pronësi publike janë rrugët, sheshi “Demokracia”, teatri “A. Moisiu” dhe “Rotondoja”. Fragmentimi i pronësisë vështirëson ndërhyrjet në zonë, pasi numri i pronarëve me të cilët duhet të negociohet për hartimin Ligji“Për trashëgiminë kulturore”nr. 9048, datë 7.4.2003, neni 29, pika 2, parashikon normat e mëposhtme të aplikuara në zona të tilla: Në këto kategori objektesh është e ndaluar çdo lloj ndërtimi i ri, me përjashtim të rrjetit inxhinierik nëntokësor dhe rikonstruksionit. Në rastin e rikonstruksioneve, projekti miratohet nga Këshilli Kombëtar i Restaurimeve. 2 Kjo rezulton në bazë të pyetësorit të bëre në zonë dhe bisedimeve gjatë vizitave në zonë 1

Rasti 4: Durrës (2.0.11)

e një plani të detajuar vendor është shumë i lartë. Duhet theksuar gjithashtu fakti se, për shkak të ndalimit të çdolloj ndërhyrjeje ndërtimore në këtë zonë, vlera e tokës de jure mund të jetë edhe zero. Por, në rast se zona do të lejohet të zhvillohet dhe të ndërtohet atëherë interesi për investime dhe zhvillim do të shfaqet bindshëm dhe pronat do të arrijnë vlerat njësoj si ato të zonave të tjera qendrore të qytetit të Durrësit. Në të vërtetë, interesi për të ndërtuar në zonë është i lartë. 3.4.2. Zgjidhja Koncepti i zhvillimit Siç vihet re nga analiza, zona është mjaft komplekse dhe me kufizime të larta në ndërtim për shkak të klasifikimit si zonë arkeologjike e tipit A. Udhëzimet e PPV-së nuk rezultojnë të mjaftueshme për të orientuar zhvillimin e zonës dhe, për më tepër, nuk tregojnë se si mund të bashkëveprohet me institutcionet përgjegjëse për kulturën dhe arkeologjinë në nivel qendror, me qëllim përmirësimin e cilësisë urbane të saj. Kjo zonë ka nevojë për hartimin e një PDV-je që do të mund t’i jepte një përgjigje konkrete zhvillimit dhe rigjenerimit urban të zonës. Presioni i zhvillimit që dikur ka qenë i lartë në zonë, tani thuajse nuk ekziston për shkak të klasifikimit ligjor të saj. Nga ana tjetër, zona ka hyrë në një proces degradimi urban (sidomos për sa i përket strukturave) dhe klasifikimi i saj e kufizon edhe në mirëmbajtje. PDV-ja për këtë zonë duhet të përmbajë përcaktime të detajuara për trajtimin e hapësirës, si edhe mekanizma zbatimi që jo vetëm do të mundësojnë rigjenerim fizik, por që veprojnë si katalizatorë të zhvillimit ekonomik dhe social të zonës. Strategjia e përdorur nga koncepti për zhvillimin e zonës krijon katalizatorë urbanë në pjesë të caktuara të saj, me qëllim që të rigjenerojnë cilësitë dhe vlerat dhe që të ndezin një proces zinxhir, në të cilin do të angazhohet komuniteti dhe zhvilluesit. Këta katalizatorë janë: hapësirat publike të shfrytëzueshme (sheshe) vënia në dukje dhe përmirësimi i aseteve historike stimulimi i funksioneve të një karakteri artistik, kulturor dhe turistik, si dhe përmirësimi i lëvizjes dhe aksesit në zonë. Të gjitha këto lloj ndërhyrjesh përpiqen të shmangin ndërtimin e strukturave që prekin nëntokën. Megjithatë, për sa kohë që bien ndesh me kriteret e ruajtjes së zonave arkeologjike të tipit “A”, ky koncept strategjik lihet të diskutohet me Institutin e Monumenteve të Kulturës. Siç u shpjegua dhe më herët, Durrësi vitet e fundit ka qenë mjaft aktiv me ndërhyrje në hapësirat publike dhe në asetet e tij historike, ndërhyrje që kanë pasur një impakt pozitiv në drejtim të rritjes së cilësisë dhe standardeve të banimit. Qëllimi i këtij studimit të zonës dhe i propozimeve të bëra është edhe harmonizimi i këtyre studimeve më të vogla të shesheve me të gjithe planet e projektet e zbatuara, ashtu si dhe me ato tashmë të miratuara e në pritje të fillimit të tyre.

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Koncepti strategjik i propozuar ka për qëllim rigjallërimin e kësaj zone historike që mbart vlera të jashtëzakonshme arkeologjike, rritjen e cilësisë së infrastrukturave dhe shërbimeve urbane, fuqizimin e funksioneve aktuale, si dhe integrimin e funksioneve të reja. Koncepti propozon ndërhyrje të konsideruara si të nevojshme për rritjen e cilësisë së banimit të banorëve aktualë, rikualifikimin mjedisor, zhvillimin e aktiviteteve ekonomike dhe rivlerësimin e trashëgimisë arkeologjike, historike dhe kulturore të qytetit të Durrësit. Strategjitë e ndërhyrjes, bazuar në elementet e analizës së problematikave dhe potencialeve që ofron zona janë: 1.

Fuqizimi i aksesit në brendësi të zonës dhë përmirësimi infrastrukturave aktuale (veçanërisht rrugore). Kjo do të ndihmonte në lëvizjen e banorëve brenda zonës, e do të ftonte qytetarët ta përshkonin atë për të parë vlerat arkeologjike dhe do të krijonte bazën për fuqizimin dhe pasurimin e aktiviteteve ekonomike në zonë. Rikualifikimi i hapësirave ekzistuese publike dhe projektimi i hapësirave të reja, duke rritur standardet brenda zonës dhe duke e bëre zonën

Figura 69. Skema e shpjegimit të konceptit për rikualifikimin e zonës

Rasti 4: Durrës (2.0.11)

një pol tërheqës për banoret e zonës, qytetit dhe turistët e shumtë që vizitojnë qytetin. 3. Mirëmbajtja dhe restaurimi i strukturave me rëndësi historike dhe kulturore si dhe mirëmbajtja e strukturave me fasada në hapësirat publike. Kjo nënkupton jo thjesht strukturat e kategorizuara nga Instituti i Monumenteve të Kulturës, por edhe objekte të tjera që paraqesin vlera arkitektonike të kohës kur janë ndërtuar. 4. Identifikimi i mekanizmit që orienton kërkesat për zhvillim në zonë (përfshirë ndërhyrje të mëtejshme infrastrukturore) sipas një procesi ligjor konsultimi me Institutin e Monumenteve të Kulturës. Për sa i përket aksesit brenda Figura 70. Lëvizshmëria në zonë dhe evidentimi i zonës, si fillim janë evidentuar pikave të shkëputjes hapësirat që tashmë e kryejnë këtë funksion. Ndërhyrja e parë është sigurimi i lidhjes së akseve që aktualisht rezultojnë të shkëputura. Kjo do të siguronte një akses më të mirë brenda zonës, lidhjen e rrjetit ekzistues rrugor dhe mundësinë e tërheqjes së më shumë kalimtarëve. Kjo e fundit do të shtonte mundësitë për hapjen e aktiviteteve të reja tregtare në zonë. Një ndërhyrje tjetër e nevojshme dhe lehtësisht e zbatueshme është ajo e uljes së mureve rrethuese të pronave (ose veshja e tyre me gjelbërim) dhe rikualifikimi i hapësirave private që kufizohen me rrugët dhe hapësirat e tjera publike në mënyre që:

• të rritet “hapësira publike e perceptueshme”, duke shtrirë pamjen edhe brenda oborreve; • të stimulohet dhe të imponohet pronari për rikualifikimin e hapësirave private, mbjelljen e pemëve dhe krijimin e sipërfaqeve të gjelbra në pronat private që kufizohen me hapësirat publike; • të rritet perceptimi (vizual) i hapësirave të gjelbra private si pjesë e gjelbërimit publik, çka do të sillte dhe rikualifikim mjedisor dhe peizazhistik.

100

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Sugjerohen tri mënyra për të siguruar hapësirat e nevojshme për lëvizje dhe aktivitete publike në zonë. • Kompensimi i pronës private që do të përdoret për hapësirë publike, në

ndërtime të tjera në zonën “B” (rishpërndarje intensiteti) ose në zona të tjera në qytet nëse zbatohet një program për transferimin e së drejtës për zhvillim. Përpara përcaktimit të saktë të rruges është e nevojshme një proces planifikimi me pjesëmarrje të gjerë. Për një skemë të mirë kompensimi, mund të aplikohet nga bashkia edhe programi i intensitetit me kushte, në mënyrë që zhvilluesit që do të kompensojnë pronarët e tokave, të dalin me një fitim të kënaqshëm. • Kërkesa e kalimit të pronësisë së tokës nga pronarët te bashkia, ku pronarëve në këtë rast do t’u jepet mundësia e pozicionimit të një strukture të lehtë të përkoshme tregtare, pranë kufirit të rrugës si dhe do t`u ulet presioni fiskal për një periudhë të caktuar kohe. • Shpronësimi i hapësirave të nevojshme për ndërtimin e rrugëve të ndyshme në bazë të ligjit nr. 8561, datë 22.12.1999 “Për shpronësimet dhe marrjen në përdorim të përkohshëm të pasurisë pronë private për përdorim publik”, i rishikuar. Në këtë rast çmimi i truallit urban është i përcaktuar sipas VKM-së nr. 1620, datë 26.11.2008 dhe udhëzon bashkinë për vlerën e trojeve private që do të shpronësohen me një vlerë prej 22 000 lekë/m2. Për sa i përket banesave, aplikohet një vlerë kompensuese prej 28 321 lekë/m2 sipas çmimit zyrtar të Entit Kombëtar të Banesave. Siç parashtrohet në PPV, të gjitha strukturat duhet të harmonizohen me mjedisin e ndërtuar përreth. Kjo do të thotë që strukturat të jenë në harmoni me linjat, materialet dhe karakteristikat e tjera arkitektonike të strukturave përreth, në veçanti me ato që përbëjnë mjedisin origjinal, pra, historik të ndërtimit. Në nivel më të përgjithshëm duhet bërë zëvendësimi ose largimi i elementeve shtesë ekzistuese1 që janë të ndryshëm nga karakteristikat urbane dhe ato të strukturave të veçanta. Strukturat dhe pjesët e veçanta të tyre duhet fillimisht të restaurohen dhe më pas të mirëmbahen në lidhje me sigurinë, higjienën dhe estetikën. Kuptohet që përparësinë e kanë strukturat me vlera historikokulturore dhe në përgjithësi strukturat që ndodhen në akset kryesore dhe që kanë fasada në kontakt të drejtpërdrejtë me hapësirat urbane. Fasadat e rëndësishme urbane duhet të restaurohen duke lidhur fasadat e veçanta arkitekturore në mënyrë homogjene dhë të garantohet mirëmbajtja në të ardhmen që ta ruajë këtë homogjenitet. Përcaktimi i rregullave dhe projekti për formimin e homogjenitetit duhet realizuar nga Bashkia, ndërsa kostot e ndërhyrjeve të tilla duhen të mbulohen nga vetë pronarët, në përputhje me parashikimet ligjore për këto 1

Bëhet fjalë si për shtesat në ndërtime ashtu edhe për objekte të shkëputura jo me funksion banimi .

Rasti 4: Durrës (2.0.11)

raste, përveçse kur strukturat kanë vlera të veçanta dhe restaurimi i tyre do të kërkonte kosto të papërballueshme nga pronari. Këto raste duhet të identifikohen nga bashkia përmes një analize të nivelit ekonomik të pronarëve të strukturave në zonë. Në çdo rast, ndërhyrjet e bëra duhet t`i referohen rregulloreve vendore të planifikimit, legjislacionit për monumentet e kulturës dhe rregulloreve të tjera sektoriale në fuqi. Zgjidhja hapësinore dhe instrumenti financiar Rregulli i ndjekur për evidentimin e zonave për projektimin e hapësirave publike është ai i pozicionimit të tyre, sipas disa kritereve: •

Pozicionimi në zona ku ka më shumë hapësira në pronësi publike. Kjo natyrisht do të ishte një mundësi e mirë për të ulur në maksimumin e mundshëm kostot e shpronësimit dhe për të shmangur krijimin e problemeve sociale, rrjedhojë e transferimit të banorëve në banesa të reja.

•

Pozicionimi në zona ku ekziston mundësia e vlerësimit të strukturave historike. Natyrisht zonat me prezencë të strukturave historike, që, më së miri, do të mund të kualifikonin fasadat urbane, përbëjnë vendin ideal për krijimin e shesheve. Kjo sepse, përveç hapësirave të reja që shtohen, vlerësohen strukturat ekzistuese që janë elementi tërheqës në zonë.

•

Pozicionimi në zona ku ka masë kritike njerëzish dhe ku mund të vlerësohen hapësirat e ndërtuara përreth me funksione tregtare. Një veprim i tillë do të rregullonte cilësinë e jetesës së një pjesë të mirë të banorëve të zonës, dhe do të shtonte aktivitetet ekonomike (tregtare) pra dhe mundësinë e bashkisë për të mbledhur taksa (të ardhura).

•

Pozicionimi në zona të shpërndara gjeometrikisht në mënyrë të ekuilibruar. Kjo do të jepte mundësinë e rikualifikimit të një zone më të gjerë dhe jo vetëm të disa poleve. Gjithsesi ndërhyrjet do të jenë të kufizuara pasi jo vetëm ekonomikisht është më efiçiente, por mbetet fakti që jemi në një zonë arkeologjike të tipit A.

•

Pozicionimi në akse të rëndësishmë brenda zonës. Kjo i bën sheshet lehtësisht të aksesueshme dhe rrit cilësinë e akseve rrugore në të cilat ato vendosen.

Natyrisht që opsioni ideal është ai që i plotëson të gjitha kriteret e mësipërme. Kjo nuk është e mundur për të gjitha zonat ku evidentohet nevoja për ndërhyrje, megjithatë përbën një metodologji të mirë për të organizuar fazimet e ndërhyrjes. Fillimisht, niset nga ajo zgjedhje që optimizon raportin kosto–përfitime, qofshin ato ekonomike apo sociale, dhe më pas ndërtohet strategjia për të përmbushur opsionet e tjera.

101

102

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Figura 71. Evidentimi i hapësirave publike për ndërhyrje

Rasti 4: Durrës (2.0.11)

Duke qenë se funksioni i pastër i banimit mund të mos sjellë në një rezultat të tillë, sugjerohet që në respekt të elementeve tipologjike formale dhe strukturale, të ndryshohet qëllimi i përdorimit nga banim në rekreacion apo tregti me pakicë. Në respekt dhe të “Studimit Pjesor për Qendrën e Durrësit”, këto ndërhyrje parashikojnë: kthimin në gjendjen e mëparshme fizike dhe rinovimin e elementeve përbërës të strukturës; futjen e infrastrukturës publike të kërkuar nga nevojat e përdorimit ekzistues apo të përdorimit të ri; eleminimin e elementeve të huaja në strukturën origjinale – gjithçka me kusht që të mbahen të pandryshuara karakteret e përgjithshme (pjesa e fasadës, hapjet, materialet dhe rifiniturat) të pjesës ballore. Kostot duhet të mbulohen nga pronarët e strukturave sipas një plani investmesh të parashikuar nga bashkia. Bashkia mund edhe të subvencionojë restaurimin e strukturave specifike që vlerësohen si monumente në nivel qyteti. Restaurimi duhet imponuar nga bashkia, që në të njejtën kohë duhet të stimulojë zhvillimin e aktiviteteve tregëtare apo rekreative me fokus aspektin kulturor, si p.sh. galeri apo atelier arti, dyqane apo punishte artizanale. Për këto aktivitete mund të aplikohet një ulje taksash për një periudhë shumëvjeçare. Kjo do ishte dhe në linje me vizionin e bashkisë për ta shndëruar Durrësin në qytetin e artit. Nëse kushtet e strukturave dhe të pjesëve të veçanta të tyre apo zonat përreth janë aq të ulëta, sa që mund të shkaktojnë dëme në mjedisin e ndërtuar ose të rrezikojnë sigurinë dhe shëndetin e vetë përdoruesve të strukturës, sipas rregullave së ndërtimit të PPV-së, bashkia duhet të urdhërojë pronarin te kryejë të gjitha punimet e nevojshme, brenda një kohe të caktuar, për tëeleminuar problemet. Figura 72. Struktura të evidentuara për restaurim dhe ndërhyrje konservuese

Për sa i përket zbatimit të konceptit të zhvillimit në zonë, më poshtë do të shpjegohen në mënyrë të detajuar ndërhyrjet që duhen bëre në fazën e parë për realizimin e vizionit të programit. Faza e parë konsiderohet e rëndësishme dhe si një formë testimi e të gjithë procesit për të vlerësuar impaktin dhe për të garantuar vazhdimësinë në pjesë të tjera të zonës përmes së njëjtës metodologji. Qëllimi i projektit që derivon dhe koncepti, është zhvillimi i lagjes në brendësi të saj me një drejtim historik, kulturor and artistik. Kjo duke vlerësuar strukturat me vlera arkitektonike në brendësi të zonës, duke injektuar hapësira publike të kualifikuara dhe duke stimuluar dhe promovimin e aktiviteteve ekonomike, me një orientim artistik, turistik dhe rekreacioni. Pra, synohet të krijohet një mjedis (aks) tërheqës alternativ për banorët dhe turistët pa konkurruar me akset kryesore aktuale, por duke u bërë plotësues. Ndërhyrjet e propozuara janë si më poshtë: Restaurimi dhe ndërhyrjet konservuese Në rastin e strukturave të zonës ku njihet një vlerë e veçantë arkitektonike, historike apo kulturore propozohet që, nëpërmjet një tërësie sistematike ndërhyrjesh, të ruhet organizmi i ndërtimit dhe të sigurohet funksionaliteti i tij, gjë që do të evitonte degradimin dhe shkatërrimin në të ardhmen.

103

104

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Në ilustrimin e mëposhtëm evidentohen raste ku duhet ndërhyrë në mënyrë të menjëhershme. Këto janë raste ku qëndrueshmeria e një strukture është tejet e ulët ose tashmë gjendet në një situatë emergjence që rrezikon integritetin fizik të mjedisit të ndërtuar dhe sigurinë e popullsisë. Pronari i strukturës duhet të ndërhyjë në mënyrë të menjëhershme përmes rikonstruksionit të strukturës ose shembjes së saj në rastet kur nuk përmban vlera të njohura arkitektonike apo historike. Figura 73. Struktura të rrënuara që duhet ndërhyrë për sistemimin apo rrëzimin e tyre

Rasti 4: Durrës (2.0.11)

Struktura pa vlera arkitektonike dhe me leje ndërtimi Një ndërhyrje tjetër është ajo e zëvendësimit ose largimit të elementeve shtesë ekzistuese, që ndryshojnë natyrën dhe karakteristikat urbane dhe arkitektonike të strukturave të veçanta. Këto elemente, përveç degradimit mjedisor dhe shpesh herë zënies së hapësirave publike, promovojnë shtimin e vazhdueshëm të tyre dhe, në përgjithësi, një perceptim negativ vizual dhe si pasojë psikologjik të mjedisit të ndërtuar. Nëse këto shtesa janë legalizuar përmes procesit të legalizimit të nisur në vitin 2007, eliminimi i tyre duhet të përkojë me struktura apo prona të përzgjedhura për shpronësim dhe për krijim hapësirash publike. Figura 75. Aksi i propozuar për ndërhyrje

Figura 74. Evidentimi i strukturave pa vlera arkitektonike dhe me pasoja degradimin mjedisor

105

106

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Rasti 4: Durrës (2.0.11)

Akset rrugore Përsa i përket aksit kryesor që duhet rikualifikuar për fazën e parë është ndjekur metodologjia e shprehur në konceptin e zhvillimit. Së pari ky aks do të lidhë dy ndërhyrje të miratuara në zonë, atë të sheshit “Iliria” dhe sheshit “Demokracia”. Më pas, rruga që ndjek është ajo e lidhjes së sa më shumë strukturave arkitektonike me vlera, duke krijuar një fasadë urbane me vlera arkitektonike. Eshtë po aq e rëndësishme që ky aks të bëhet lidhës për më shumë hapësira të njohura, si mundësi të mira për formimin e shesheve. Në fakt një ndërhyrje e tillë do të ndryshonte tipologjinë urbane duke e kaluar atë nga një tipologji “me plisa” në atë “aksiale”. Në këtë aks do të gjenerohen dhe do të përfundojnë akset e tjera dytësore. Ndërhyrja “katalizator” dhe hapat–sheshi i propozuar Hapësira e përzgjedhur për sheshin publik plotëson në mënyrë optimale 4 nga 5 kriteret e nevojshme për seleksionimin e saj: 1) ka një hapësirë të madhe në pronësi publike; 2) ndodhet pranë akseve kryesore dhe përgjatë atij të përzgjedhur për rikualifikim; 3) ka një masë kritike banorësh pasi konturohet nga 3 ndërtesat e banimit nga më të lartat në zonë; 4) është e pozicionuar gjeografikisht në qendër të zonës në studim. Nuk ka struktura me vlera arkitektonike që e rrethojnë, por ka një afërsi të madhe dhe lidhje vizuale me to, duke siguruar kështu një vazhdimësi të mirë të hapësirave publike. Figura 76. Parcelat e konsideruara në ndërhyrjen e sheshit të propozuar

Tabela 12. Kostoja e shpronësimit të parcelave në sheshin e propozuar Nr. i pasurisë 1/367 1/367 1/369 1/366 1/368 1/365 1/398 1/353 1/307 1/399 1/306 Total

•

Sipërfaqja e parcelës (m2) Çmimi (lekë) 26,63 22 000 103 22 000 97,69 22 000 177,96 22 000 88,96 22 000 183,62 22 000 134,44 22 000 378,50 22 000 325,97 22 000 40,00 22 000 87,25 22 000

Vlera (lekë) 585 860 2 266 000 2 149 180 3 915 120 1 957 120 4 039 640 2 957 680 8 327 000 7 171 340 880 000 1 919 500 36 168 440

Në rastin konkret ku nevojitet dhe shpronësimi i strukturave, është zgjedhur shpronësimi i strukturave të ulëta dhe pa vlera historike si ato të parcelës 1/308 dhe 1/353, pa kosto shpronësimi pasi hyn te tipologjia e strukturave shërbyese të strukturave dhe detyrimisht për krijimin e një hapësire të nevojshme për të zbatuar pikërisht rikualifikimin e strukturave të larta, edhe banesën e parcelës 1/306. Tabela 13. Kostoja e shpronësimit të objekteve në sheshin e propozuar Ndërtesa që do të kompensohen Prona nr. 1/306

Sipërfaqe (m2)

Çmimi (lekë)

Vlera (lekë)

180

27 700

4 986 000

Kostot totale vetëm për shpronësimin e tokave dhe banesave do të jetë me një vlerë prej 41 154 440 lekë. Në fakt, në këtë mënyrë do të përfitohej një hapësirë prej rreth 2 190 m2 dhe nëse do të merrnim si kosto mesatare të ndërtimit të sheshit një vlerë prej 30 000 lekë/m2, kostot totale që bashkia do të duhej të mbulonte janë rreth 106 825 040 lekë (ku: 41 154 440 lekë shpronësime + 65 670 600 lekë ndërtim).

Po të hyjmë më në detaj të projektimit të kësaj hapësire, metodologjia është si më poshtë: • Së pari, bëhet evidentimi i hapësirave në pronësi publike dhe siç shikohet në zonë ekzistojnë dy parcela, përkatësisht 1/361 prej 255 m2 dhe një tjetër prej 290 m2 (për të dyja pjesa vetëm brenda zonës së përzgjedhur për shesh). • Së dyti bëhet evidentimi i tokave në pronësi private që duhen shpronësuar për përfitimin e hapësirave të nevojshme. Edhe në këtë rast është përzgjedhur hapësira, në mënyrë që të evitohen në maksimum sipërfaqet e shpronësuara për të minimizuar kostot. Në rastin e këtij sheshi kemi:

Duke konsideruar faktin se madhësia e sheshit është e madhe dhe jo në proporcion me zonën urbane dhe karakterin e saj, si dhe do të ndikonte në përqendrimin e të gjithë fluksit të aktiviteteve duke mos krijuar mundësinë e zbatimit të projekteve të ngjashme, është menduar që të zvogëlohet sipërfaqja e sheshit. Një ndërhyrje e tillë eshtë e pamundur duke u bazuar në kufijtë aktuale të pronësive ndaj dhe propozohet përdorimi i një mekanizmi që rrjedh nga parashikimet e rregulloreve të ligjit 10119 datë 23.4.2009 “Për planifikimin e territorit”: bashkimi dhe nëndarja e parcelave. Kjo do të jepte mundësinë e riorganizimit (bashkim dhe nënndarje) të parcelave duke përfituar sipërfaqen e nevojshme për sheshin dhe uljen e sasisë së shpronësimeve. Në fakt, përfitimi do të ishte i dyfishtë, nga ana e bashkisë do të uleshin kostot si për shpronësimin ashtu dhe për ndërtimin, ndërsa pronarët e parcelave të risistemuara do të kishin të njëjtën sasi toke, por me vendosje

107

108

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Rasti 4: Durrës (2.0.11)

të rregullt dhe, në të njëjtën kohë të vlerësuar nga hapësira e re publike e projektuar. Figura 77. Konturi i sheshit final të propozuar së bashku me risistemimin e parcelave

Në tabelën më poshtë kemi paraqitur përllogaritjen e kostove për shpronësime në rastin e bashkimit dhe nëndarjes së parcelave (mekanizmi i riorganizimit të pronës). Parcelat e evidentuara me të kuqe, pra 1/367, 1/367, 1/366, 1/365 dhe 1/398, me një sipërfaqe totale prej 381,59 m2 janë të riorganizuara në zonë, duke kursyer në këtë mënyrë 8 394 980 lekë dhe duke rritur vlerën e vetë parcelave që tashmë janë pranë sheshit. Tabela 14. Kostoja totale për ndërtimin e sheshit Nr. i pasurisë 1/367 1/367 1/369 1/366 1/368 1/365 1/398 1/353 1/307 1/399 1/306

Sipërfaqja (m2) Çmimi (lekë) 26,63 0 103,00 0 97,69 22 000 177,96 0 88,96 22 000 30,00 22 000 44,00 22 000 378,50 22 000 325,97 22 000 40,00 22 000 87,25 22 000

Prona që do të kompensohen Pasuria me nr. 1/306 Kostoja totale e shpronësimeve

180

27 700

Vlera (lekë) 0 0 2 149 180 0 1 957 120 660 000 968 000 8 327 000 7 171 340 880 000 1 919 500 24 032 140

një shifër të mundshme për t`u përballuar nga ana e bashkisë dhe kursimin e një vlere pothuajse sa vlera e ndërhyrjes totale. Ky kursim do të lejonte përsëritjen e një projekti të ngjashëm në rast të verifikimit të një rezultati të suksesshëm. Në të vërtetë, ky është një proces ku kostot mbulohen në mënyrë të drejtpërdrejtë nga bashkia por përfitimet janë të shumëfishta dhe në shkallë të ndryshme. Së pari kemi një rivitalizim të një zone me vlera të jashtëzakonshme historike dhe kulturore. Ky rivitalizim kthehet lehtë dhe në rritjen e standardeve të cilësisë së strehimit. Rritja në përgjithësi e cilësisë hapësinore dhe futja e një mase kritike përdoruesish në zonë, përfshirë dhe orientimin/drejtimin e turistëve, do të thotë fuqizimi i aktiviteteve ekonomike ekzistuese, si dhe shtimi i tyre, gjë që përkthehet dhe në përfitime ekonomike për sipërmarrësit privatë dhe për bashkinë (mbledhje e taksave). Në rastin e sheshit në fjalë, do të mundësonte adaptimin dhe zhvillimin e aktiviteteve tregtare në strukturat ekzistuese, kryesisht ato të larta ku që në projektim janë parashikuar disa kate për shërbime dhe që në gjendjen aktuale mbeten të pashfrytëzuara. Në fakt një problematikë e fundit, por jo më pak e rëndësishme dhe që kërkon zgjidhje, janë parcelat e tjera nëpër zonë, ose ato të vlerësuara nga ndërhyrja e tipit “katalizator” (e përshkruar më lart), të cilat edhe pse janë bosh ose të degraduara, dhe për shkak të klasifikimit si zonë arkeologjike e kategorisë “A” që nuk lejon asnjë lloj zhillimi, do të vazhdojnë të mbeten të pashfrytëzuara. Për këtë qëllim sugjerohet që strategjia (e fazuar) e ndërhyrjes të jetë si më poshtë:

1. Koncepti i zhvillimit i prezantuar në këtë dokument duhet t`u parashtrohet grupeve të interesit, përmes një procesi të mirëmenduar, për të kuptuar gatishmërinë e tyre për ta pranuar dhe përvetësuar. Një moment i rëndësishëm, është diskutimi me IMK-në. Kjo është një zonë tipike, ku me ligj, çdo ndërhyrje ndërtimore është e ndaluar. Megjithatë, në kuadër të Figura 78. Montazh i sheshit të propozuar1

4 986 000 24 032 140

Pra siç shihet, kostot e shpronësimeve arrijnë në 24 032 140 lekë dhe duke pasur parasysh që ndërtimi i sheshit prej 1 400 m2 do të kërkonte një shumë prej 42 000 000 lekë do të thotë që kostot totale për investimin e plotë janë 66 032 140 lekë, pra, rreth 40 792 900 lekë më pak se shuma që do të nevojitej për një shesh të ndërtuar mbi gjithë parcelat e shpronësuara në rast se nuk do të bëhej një riorganizim i një pjese të tyre, duke arritur kështu

1 Ilustrimi grafik është një kolazh midis zonës së evidentuar nga analiza e mëparshme dhe imazheve planimetrike jashtë shkalle të projektit per sheshin “Iliria”, në kuadër dhe të konceptit të lidhjes së dy shesheve të tjera, nga arkitekti Michele Cro’.

109

110

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

nevojave të zonës, bashkia ka kërkuar një koncept zhvillimi. Në momentin që koncepti i zhvillimit propozon ndërhyrje ndërtimore dhe duhet të balancojë edhe interesat e pronarëve ose të ftojë në proces zhvilluesit, cilado qoftë formula për ta bërë këtë, duhet të negociohet paraprakisht me IMK-në;

2. Ndërhyrja e tipit “katalizator” e shpjeguar më lart është një rast ilustrues. Që zona të rivlerësohet e gjitha, mund të identifikohen edhe 1 ose 2 ndërhyrje të tjera të këtij lloji. Ndërkohë, duhet të kihen parasysh: • në parim, pasi të paracaktohen edhe ndërhyrjet e tjera, bashkia në bashkëpunim me IMK-në do të lajmërojë komunitetin e zhvilluesve dhe të pronarëve se, nëse ka interesa për zhvillim në zonë, që ato të merren në konsideratë për shqyrtim, jo vetëm duhet të jenë në përputhje me konceptin e propozuar nga bashkia, por duhet që për të gjitha parcelat e prekura nga zhvillimi të paraqesin një studim të nëntokës. Zhvillimi do të merret në konsideratë për shqyrtim vetëm nëse studimi i nëntokës tregon se parcelat në fjalë nuk kanë objekte arkeologjike në nëntokën e tyre; Figura 79. Montazh i sheshit të propozuar1

Rasti 4: Durrës (2.0.11)

• bashkia dhe grupet e interesit duhet të bien dakort me ndërhyrjet e tipit “katalizator” dhe mbi këtë bazë të ndajnë zonën në disa nënzona (grupe parcelash) mbi bazën e të cilave mund të dorëzohen projektet për zhvillim. Këto grupe parcelash do të jenë subjekt i projektit për zhvillim, por edhe i mekanizmit “riorganizim parcelash” dhe/ose “rishpërndarje e intensiteteve të ndërtimit”; • nëse dy mekanizmat e mësipërm nuk mund të zbatohen brenda grupeve të parcelave qe do të krijojë bashkia, duhet të mendohet se si këto të drejta zhvillimi (intensitete) dhe të drejta pronësie (m2 tokë dhe/ose banesë) të transferohen diku tjetër brenda zonës (në të vetmen pjesë të kategorisë B të zonave arkeologjike) ose diku tjetër në qytet; • që pikat e mësipërme të realizohen, duhet që bashkia dhe grupet e tjera të interesit të bien dakord (dhe të miratojnë sipas parashikimeve ligjore) konceptin e zhvillimit me të gjitha ndërhyrjet “katalizator”. 3. Të gjitha propozimet e pikës 2 duhet të fazohen në kohë. 4. Bashkia do të japë leje për shfrytëzimin e strukturave të përkohshme me qëllim tregtar, të përbëra nga materiale druri ose metalike dhe që nuk kërkojnë gërmime për themele të nëndheshme. Këto struktura, të cilat mund të shfrytëzohen nga vetë pronarët apo të jepen me qira. Figura 80. Ndërhyrje të tjera “katalizatore” të propozuara

Ndërhyrje katalozatore 2

Ndërhyrje katalozatore 1 1 Ilustrimi grafik është një kolazh midis zonës së evidentuar nga analiza e mëparshme dhe imazheve planimetrike jashtë shkalle të projektit për sheshin “Iliria”, në kuadër dhe të konceptit të lidhjes së dy shesheve të tjera, nga arkitekti Michele Cro’.

111

112

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Në rast se do të bënim një përllogaritje tepër të thjeshtë ku mund të supozojmë hapjen e 30 aktiviteteve në kontakt të drejtpërdrejtë ose shumë afër me sheshin dhe influencën e tij, mund të themi se bashkia mund të sigurojë një hyrje prej 3 000 000 lekë në vit (duke marrë mesatarisht një vlerë taksash prej 100 000 lekë në vit për aktivitet). Kjo do të thotë që vlera totale e investimit do të hynte në rreth 20 vjet. Kuptohet që efekti ekonomik dhe social i një ndërhyrjeje të tillë prek të gjithë zonën dhe madje është vlerë e shtuar për qytetin në tërësi. Marrëdhënia institucionale

Zgjidhjet e propozuara më lart do të gjejnë përdorim vetëm nëse konsiderohen legjitime nga grupet që kanë interes për zhvillimin apo rigjenerimin e zonës. Për më tepër, një PDV, sipas rregullores uniforme të kontrollit të zhvillimit, duhet të parashikojë marrëdhënien midis pronarëve, zhvilluesve dhe bashkisë (grupet kryesore të interesit), përfshirë ndarjen e kostove dhe të përfitimeve. Qeverisja qendrore/IMK-ja. Në nivelin qendror, aktori kryesor është Instituti i Monumenteve të Kulturës (IMK). Në momentin që zona klasifikohet si e kategorisë “A”, çdo ndërhyrje e dëshiruar në zonë duhet të negociohet me IMK-në. Bashkia. Për shkak të përgjegjësive pas reformës së decentralizimit, bashkia ka rolin kryesor në sigurimin e shërbimeve kryesore dhe në zbatimin e planeve. Bashkia ka hartuar PPV-në, planin pjesor të qendrës dhe disa studime të tjera që ndikojnë në zonë. Interesi i bashkisë është të hartojë një plan të përshtatshëm për zonën dhe instrumentet e zbatimit të tij. Ky plan duhet të propozojë mënyra për rigjenerimin urban të zonës, të identifikojë mënyrën ë bashkëpunimit me Institutin e Monumenteve të Kulturës, dhe mbi të gjitha të mund të orientojë kërkesat për zhvillim. Bashkia do të koordinojë pjesëmarrjen e aktorëve në procesin e hartimit të PDV për zonën (sipas përcaktimeve të rregullores së kontrollit të zhvillimit), do të miratojë planin dhe do të monitorojë zbatimin e tij (vetë bashkia merr pjesë në zbatim). Komuniteti dhe pronarët. Komuniteti përfshin banorët dhe përdoruesit e zonës, veçanërisht ata që kanë aktivitete ekonomike në zonë. Komuniteti është i interesuar për rritjen e cilësisë urbane të zonës, po edhe për të vendosur pronat si faktor në procesin e zhvillimit. Pronarët janë pjesë e komunitetit dhe janë të interesuar të zhvillojnë pronat e tyre ose të përmirësojnë cilësinë e strukturave që kanë në pronësi. Standardi ligjor për PDV-në parashikon që pronarët e 2/3 të sipërfaqes së zonës duhet të miratojnë PDV para se ajo të dërgohet për miratim nga Këshilli Bashkiak. Kjo do të thotë se koncepti i zhvillimit i propozuar më lart duhet të përfshihet në një proces diskutimi nga grupet e interesit dhe veçanërisht pronarët, në mënyrë që të marrë formën përfundimtare dhe legjitime të tij. Zhvilluesit. Ky grup ka kapitalin e nevojshëm për të investuar në zonë. Interesat e këtij grupi kanë qenë të larta deri në miratimin e planit të qendrës,

Rasti 4: Durrës (2.0.11)

pas të cilit zona u klasifikua si e kategorisë “A”, dhe, si e tillë, e pamundur për zhvillim. Mund të thuhet se ekziston një presion letargjik zhvillimi për zonën. Pra, zona është e preferuar nga zhvilluesit, banorët kanë nevojë për investime, pronarët kanë nevojë të vendosin pronat në proces zhvillimi dhe bashkia ka nevojë ta rigjenerojë zonën. E megjithatë interesi për zhvillim është “stopuar” si rezultat i kufizimit nga ligji për monumentet e kulturës.

113

114

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Rasti 5: Durrës (re-Durrës)

115

3.5. Rasti 5: Durrës (re-Durrës) 3.5.1. Gjendja ekzistuese Analizë hapësinore e zonës Zona e dytë e përzgjedhur në qytetin e Durrësit ndodhet në kufijtë e qendrës historike të qytetit, në afërsi të pallatit të sportit “Ramazan Njala”, mbrapa shkollës 9-vjeçare “Marie Kaçulini”, Parkut sportiv dhe tregut industrial të vogël. Figura 81. Ortofoto e zonës së marrë në studim

Pjesa më e madhe e stokut të banesave janë të vjetra dhe si rrjedhojë nuk i plotësojnë kushtet e nevojshme të cilësisë për banim. Është ndërhyrë shpesh për ndryshimin dhe përshtatjen e këtyre banesave përmes zgjerimit drejt hapësirës publike. Zona është e konsoliduar nga pikëpamja urbane, duke qenë se është një nga zonat më të vjetra të banuara të qytetit. Zona karakterizohet nga një përzierje funksionesh dhe aktivitetesh, ku mbizotërojnë banimi dhe shërbimet në funksion të tij. Figura 82. Tipologji e strukturave ekzistuese në zonë

Burimi: Arkiva Co-PLAN

Analizë e planeve ose projekteve ekzistuese Plani Rregullues i qytetit të Durrësit (hartuar në 2010-2011 dhe aktualisht i përshtatur në një Plan të Përgjithshëm Vendor sipas legjislacionit në fuqi) është dokumenti që bën propozime dhe orienton zhvillimin e qytetit për 10 vitet e ardhshme; rrjedhimisht shprehet edhe për zonën në studim. Pjesa më e madhe e zonës, bën pjesë në kategorinë A3 të përcaktuar nga PPV-ja si zonë banimi me densitet të lartë. Vetëm një pjesë e vogël, sipas PPV-së, i përket kategorisë “C1” me shërbime arsimore. Figura 83. Përdorimi i propozuar i tokës

Burimi: www.albinfo.al

Duke qënë se zona ndodhet shumë pranë qendrës historike, ligji për trashëgiminë kulturore nr. 9048, datë 7.4.2003, bën njohjen e kësaj zone si zonë arkeologjike e kategorisë “B”, çka kërkon miratimin e IMK-së për çdolloj forme ndërtimi në zonë.

Burimi: Plani Rregullues (PPV) i qytetit të Durrësit, Bashkia Durrës

Përdorimi i tokës: Zonë banimi me densitet të lartë, A3; Shërbime (Arsim), C1. Mënyra e ndërhyrjes: Rinovim. Intensiteti i propozuar i ndërtimit: 1,64. Densitet i propozuar i popullsisë: 360 banorë/ha.

116

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Lloji i ndërhyrjes së parashikuar në këtë zonë është: • Rinovimi (rigjenerimi) urban: një program i rizhvillimit të tokës në zonat me intensitet mesatar dhe të lartë të përdorimit të tokës. Rinovimi nënkupton shembjen e ndërtesave ekzistuese dhe rindërtimin e tyre (me i planifikuar në rritje) me një planifikim urban më të mirë, ku vendosja e shërbimeve urbane dhe publike duhet të përcaktohet qartë.

Rasti 5: Durrës (re-Durrës)

Kjo solli në të shumtën e rasteve ngushtimin e rrugëve ose dhe bllokimin e përhershëm të disa të tjerave. Figura 85. Rrjeti rrugor në zonë dhe mundësit për parkim

Më sipër është paraqitur mënyra e mundshme për ndërhyrje në nënnjësinë strukturore ku shtrihet dhe zona e marrë në studim. Përveç “rinovimit”, për qytetin e Durrësit PPVja parashikon dhe ndërhyrje të tipit “zgjerim”, e cila rezulton në shtim të volumit të strukturave ekzistuese.

Zona nuk ka aktualisht tjetër studim të miratuar. Gjykohet që duke qenë që mbi 30% e kësaj zone ka nëvojë për një rikonceptim, dhe bazuar në ligjin për planifikimin e teritorit, zona ka nevojë për parashikimin në PPV si zonë për zbatimin e një PDV-je. Figura 84. Zona në studim mbi PPV dhe në raport me qytetin e Durrësit

Burimi: Plani Rregullues (PPV) i qytetit të Durrësit, Bashkia Durrës

Infrastruktura, transporti, aksesi dhe lëvizja Rrugët perimetrale e rrethojnë këtë zonë dhe kanë gjerësi nga 10 metra deri në 17 metra, si dhe janë të përdorshme dhe nga këmbësorët dhe nga trafiku i motorizuar. Për sa i përket aksesit, lëvizshmërisë dhe depërtueshmërisë për në brendësi të zonës, hasen vështirësi nga shërbimet e urgjencave (ambulanca, zjarrfiksja, etj.), por edhe nga këmbësorët. Rrugët e brendshme të zonës janë shumë të ngushta (nga 2 metra deri në 7 metra), nuk kanë trotuare dhe shumë të tilla përfundojnë në rrugica qorre (cul de sac). Me zhvillimet e pas vitit 1990, si në gjithë qytetet e tjera shqiptare, edhe në këtë zonë “shtesat” dhe ndërtimet informale gllabëruan hapësirat publike, si rrugë apo lulishte.

Burimi: Arkiva Co-PLAN

Për sa i përket sistemit të kanalizimeve, ujërave të zeza, ujit të pijshëm, energjisë elektrike dhe telefonisë nuk duket të ketë problematika serioze dhe 100% e popullsisë ka akes në këto infrastruktura. Situata e pronësisë Nga një analizë paraprake rezulton se pronësitë në zonë kanë tipologji mjaft heterogjene. Në kufijtë e zonës mbizotërojnë pronësi me sipërfaqe mjaft të mëdha dhe të rregullta, edhe për shkak të strukturave “banesa kolektive” të ndërtuara në to. Pjesa më qendrore është e fragmentuar në shumë parcela të vogla dhe të çrregullta. Në të dyja rastet numri i pronarëve është i lartë. Ndërtesat në këtë zonë mund vetëm të rinovohen, pra ekziston mundësia e rindërtimit të strukturave, por pa kaluar kubaturën e tyre aktuale1, ndërkohë që nga verifikimet në terren dhe nga intervistat e zhvilluara në zonë, pronarët kanë interes për përfitim nga zhvillimi i tokës duke ndërtuar struktura me intensitet më të lartë me përdorim banimi dhe tregtare, duke negociuar për pronat e tyre me zhvilluesit2. Në pronësi publike janë rrugët, struktura që përmban një çerdhe, dhe ish-fabrika e bukës. Ndërhyrja në zonë bëhet akoma më e vështirë si rezultat i numrit të lartë të pronarëve me të cilët duhet të negociohet për hartimin e një plani të detajuar vendor. Megjithatë në rastin konkret gjërat duken paksa më të thjeshta, pasi mbi 1/3 e pronësive i takon institucioneve publike. Analizë e aktorëve Aktorët e përfshirë që ndikojnë drejtpërdrejt në zhvillimin e zonës janë: Bashkia, e cila, si nismëtare në këtë zhvillim të zonës, është e interesuar që të përmirësojë cilësinë e zonës përmes rritjes së depërtueshmërisë dhe aksesit në të. Gjithashtu, ajo kërkon që të balancojë edhe interesat për zhvillim dhe t`i orientojë në zona të tjera të Durrësit, pasi për momentin janë të 1 2

Sipas PPV-së së Bashkisë Durrës 2011. Kjo rezulton në bazë te pyetësorit të bërë në zonë dhe bisedimeve gjatë vizitave në zonë.

117

118

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

përqendruara vetëm përgjatë vijës bregdetare dhe qendrës (historike) të qytetit. Zhvilluesit, të cilët deri më sot kanë shprehur interes kryesisht për pronat që ndodhen përgjatë rrugëve perimetrale të zonës duke qenë se depërtueshmëria dhe aksesi në pronat në brendësi të saj është shumë i kufizuar. Banorët/pronarët e pasurive, janë ata të cilët preken dhe ndikojnë drejtpërdrejt në çfarëdolloj zhvillimi që do të pësojë zona. Numri i pronave dhe i pronarëve është i lartë dhe kjo mendohet t`i vështirësojë negociatat me ta gjatë procesit të PDV-së.

3.5.2. Zgjidhja Koncepti i zhvillimit Presioni i ndërtimit në zonë vazhdon të jetë i lartë edhe pse nga një analizë e karakteristikave të zonës dhe të udhëzimeve të PPV-së rezulton se zona duhet ta ketë arritur kapacitetin e saj mbajtës. Nga ana tjetër, zona ka hyrë në një proces degradimi urban, sidomos sa i përket strukturave të banimit dhe pjesës qendrore të saj, në pamundësi zhvillimi nga vetë pronarët apo në pamundësi të mirëmbajtjes së strukturave. PDV-ja për këtë zonë duhet të përmbajë përcaktime të detajuara për trajtimin e hapësirës, si edhe mekanizma financimi që do të bëjnë të mundur zbatimin, që jo vetëm do të mundësojnë rigjenerim fizik, por edhe zhvillimin ekonomik dhe social të zonës. Ashtu si dhe në rastin e zonës së parë të përzgjedhur në qytetin e Durrësit strategjia e përdorur nga koncepti për zhvillimin e zonës ka si qëllim rigjenerimin e cilësive dhe vlerave të zonës, duke ndezur një proces në të cilin do të angazhohet komuniteti dhe zhvilluesit. Koncepti parashikon densifikimin e zonës në hapësirat ku gjykohet se ka kapacitet mbajtës për i një proces të tillë (duke zëvendësuar strukturat e vjetra me të reja dhe me Intensitet më të lartë), sistemimin e hapësirave publike të shfrytëzueshme, përmirësimin e lëvizjes dhe aksesit në zonë, si dhe stimulimin e zhvillimit të aktiviteteve ekonomike. Koncepti bazohet në procesin natyral të zhvillimit të tokës që ka ndodhur në qytetin e Durrësit në 20 vitet e fundit dhe në nisjen e një procesi që nuk ka funksionuar, atë të kontributit të individit/pronarit/zhvilluesit në furnizimin dhe sistemimin e hapësirave publike. Me këtë ndërhyrje nuk synohet gjenerimi i këtyre hapësirave vetëm për banorët e rinj, por dhe rritja e standardeve për banorët aktualë, të cilët kanë blerë banesa dhe kanë nevojë për hapësira publike. Avantazh në këtë rast është fakti që një pjesë e mirë e pronësive janë publike dhe bashkia mund të futet si aksionar i fuqishëm në procesin e zhvillimit. Kjo do të lejonte riorganizimin e të gjithë pronave dhe do të mundësonte zbatimin e një projekti fitimprurës për të gjitha palët.

Rasti 5: Durrës (re-Durrës)

Zgjidhja hapësinore Zgjidhja hapësinore që propozohet për zonën në studim mund të kategorizohet në disa lloj ndërhyrjesh, në qoftë se marrim për bazë ndryshimet fizike dhe pronësore që pësojnë aktorët e përfshirë në këtë zgjidhje. Në pothuajse 50% të sipërfaqes së zonës në studim prona nuk pëson asnjë ndryshim për sa i përket strukturave që mbart në të. Megjithatë një pjesë e sipërfaqes së tokës në këtë pjesë hyn në zhvillim si kontribut në zgjerimin e rrugëve ekzistuese, me qëllim rritjen e aksesit dhe lëvizshmërisë në zonë. Një pjesë tjetër, rreth 10% e pronave, përdoret tërësisht për zgjerimin/ ndërtimin e hapësirës rrugore, dhe aksionet e kësaj pjese llogariten për vlerën e të gjithë pronës. Figura 86. Pronat që do të hyjnë në zhvillim

Me të zezë janë paraqitur pronat, kontributi i të cilave rezulton kryesisht në zgjerimin e rrugëve ekzistuese, me qëllim ritjen e depërtueshmërisë dhe aksesit.

Me të kuqe janë paraqitur strukturat që do të hyjnë në zhvillim me qëllim krijimin e rrugëve, hapësirave publike dhe gjithashtu sigurimin e strukturave të reja në zonë me përdorim banimi dhe struktura mbështetëse si shërbime dhe tregtare.

Ndërkohë një numër më i vogël i pronave hyn në zhvillim me qëllim krijimin e disa hapësirave publike që do të rritin cilësinë e zonës. Në këtë mëyrë zgjidhja arrin të ulë edhe koeficientin e shfrytëzimit të tokës për ndërtim (Ksht) nga 44% në 35% në nivel zone. Pjesa e mbetur e pronave, rreth 30-35%, hyjnë në zhvillim për të bërë të mundur ndërtimin e strukturave të reja, të cilat do të akomodojnë të gjithë ata banorë që janë prekur drejtpërdrejt nga zhvillimi dhe pjesën që plani i qytetit të Durrësit parashikon për këtë zonë. Pra strukturat ekzistuese, shumica e të cilave janë në gjendje të amortizuar, do të shemben, në mënyrë që t’i hapin rrugë ndërtimit të strukturave të reja (edhe shumëkatëshe, deri në 8 kate si lartësia maksimale e mundshme sipas PPV-së).

119

120

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Figura 87. Propozimet për rritjen e aksesit dhe lëvizshmërisë

Akset rrugore Së pari u evidentuan akset aktuale në zonë që mendohet se duhen zgjeruar dhe rikualifikuar. Më pas u evidentuan pikat ku akset rezultojnë të jenë të shkëputura dhe ku ekziston apo nevojitet mundësia e rihapjes së tyre për të siguruar një lëvizshmëri më të mirë brenda zonës. Një strategji e rëndësishme është dhe ajo e vazhdimësisë së akseve të tjera të pëlhurës urbane brenda zonës në studim. Kjo do të lehtësonte jo vetëm lëvizshmërinë brenda zonës, por do kishte një impakt shumë pozitiv dhe në çështjet e trafikut dhe të parkimit rreth zonës. Nga ana tjeter, një infrastrukturë e mirë rrugore do të ndihmonte në zhvillimin e aktiviteteve ekonomike, gjë që do të përkthehej në më shumë shërbime për banorët, mundësi më të lartë punësimi, si dhe në gjenerimin e të ardhurave për bashkinë përmes taksave.

Figura 88. Koncept-plani për zhvillimin e zonës

Rasti 5: Durrës (re-Durrës)

Nga zgjidhja që jep ky koncept rezulton se, përveç koeficientit të shfrytëzimit të tokës edhe tregues të tjerë të zhvillimit përmirësohen ndjeshëm: hapësirat e gjelbra janë rritur me 10 herë (5 000 m2 në total); sipërfaqja e rrugëve është rritur me dy herë (5 000 m2 në total); janë shtuar në total rreth 15 000 m2 ndërtim, ashtu sikurse u përmend edhe më sipër, për të strehuar një pjesë të banorëve aktualë në zonë dhe një numër të pritshëm banorësh në të ardhmen; një pjesë e kësaj sipërfaqeje ndërtimi do të shkojë gjithashtu për aktivitete dhe shërbime në funksion të banimit. Marrëdhënia institucionale Në momentin më të parë që shprehet interes për investime në zonë nga zhvilluesit, bashkia i orienton ata të punojnë për zhvillimin e zonës mbi bazën e këtij koncepti dhe duke ndjekur gjithë procesin e parashikuar në VKM-në 502 për hartimin e një PDV-je. Që ky propozim të gjejë zbatim, bashkia duhet të sigurojë që procesi i pjesëmarrjes të përfshijë të gjithë aktorët e interesuar. Bashkia si kryenegiociatore në këtë proces duhet të garantojë pjesëmarrjen e banorëve/pronarëve të zonës, zhvilluesve dhe IMK-së. Hapat e këtij procesi dhe marrëdhënia ndërmjet instucioneve dhe aktorëve (përfshirë këtu dhe kostot për zhvillimin e propozuar) do të jenë të ngjashme me çka është sqaruar edhe në rastet e tjera, në përputhje me dispozitat ligjore në fuqi.

121

122

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

IV.

Baza ligjore për planifikimin dhe zhvillimin e territorit

- Ligji nr. 7980, datë 27.07.1995, “Për shitblerjen e trojeve”, i ndryshuar

SHTOJCA

4.1. Shtojca_1: Baza ligjore për planifikimin dhe zhvillimin e territorit Baza ligjore për planifikimin e territorit: - Ligji nr. 10119, datë 23.04.2009, “Për planifikimin e territorit”, i ndryshuar - VKM nr. 480, datë 22.06.2011, “Për miratimin e Rregullores Model të Planifikimit” - VKM nr. 481, datë 22.06.2011, “Për miratimin e Rregullores Uniformë

të instrumenteve të planifikimit”, i ndryshuar - VKM nr. 502, datë 13.07.2011, “Për miratimin e Rregullores Uniformë

të Kontrollit të Zhvillimit të Territorit” - VKM nr. 459, datë 16.06.2010, “Për Miratimin e standardeve të

Përbashkëta Gjeodezike dhe Gis” - VKM nr. 460, datë 16.06.2010, “Për organizimin dhe funksionimin e

Regjistrit të Planifikimit të Territorit” - VKM nr. 1190, datë 13.11.2009, “Për mënyrën e organizimit dhe

funksionimit të Agjencisë Kombëtare të Planifikimit të Territorit” - Ligji nr. 8652, datë 31.07.2000, “Për organizimin dhe funksionimin e

qeverisjes vendore”, i ndryshuar - Ligji nr. 9000, datë 30.01.2003, “Për organizimin dhe funksionimin e

Këshillit të Ministrave” Baza ligjore për zhvillimin dhe manaxhimin e territorit përveç atyre të sipërpërmendur për planifikimin e territorit, përfshin edhe listën e mëposhtëme: - Ligji nr. 7850, datë 29.07.1994, “ Kodi Civil i Republikës së Shqipërisë”, i ndryshuar - Ligji nr. 8485, datë 12.05.1999, “Kodi i Procedurave Administrative” i ndryshuar - Ligji nr. 9632, datë 30.10.2006, “Për sistemin e taksave Vendore”, i

ndryshuar - Ligji nr. 8561, datë 22.12.1999, “Për shpronësimet dhe marrjen në

përdorim të përkohshëm të pasurisë pronë private për Interes publik”

- Ligji nr. 8743, datë 22.02.2001, “Për pronat e paluajtshme të Shtetit”,

i ndryshuar - Ligji nr. 9482, datë 03.04.2006, “Për legalizimin, urbanizimin dhe

integrimin e ndërtimeve pa leje”, i ndryshuar - Ligji nr. 7836, datë 22.06.1994, “Për çmimin e tokës bujqësore për

efekt kompensimi”, i ndryshuar - Ligji nr. 7832, datë 16.06.1994, “Për çmimin e truallit që kompensohet”,

i ndryshuar - Ligji nr. 8402, datë 10.09.1998, “Për kontrollin dhe disiplinimin e

punimeve të ndërtimit”, i ndryshuar - Ligji nr. 9780, datë 16.07.2007, “Për inspektimin e Ndërtimit”, i

ndryshuar - Ligji nr. 9232, datë 13.05.2004, “Për programet sociale për strehimin

e banorëve të zonave urbane”, i ndryshuar - Ligji nr. 8906, datë 06.06.2002, “Për zonat e mbrojtura”, i ndryshuar - Ligji nr. 8990, datë 23.01.2003, ”Për vlerësimin e ndikimit në mjedis”,

i ndryshuar - Ligji nr. 8934, datë 05.09.2002, “Për mbrojtjen e mjedisit” - Ligji nr. 8094, datë 21.03.1996, “Për Largimin Publik të Mbeturinave” - Ligji nr. 8308, datë 12.02.2001, “Për Transportet Rrugore”, i ndryshuar - Ligji nr. 8378, datë 22.07.1998, “Kodi Rrugor i Republikës së

Shqipërisë”, i ndryshuar - Ligji nr. 9317, datë 18.11.2004, “Kodi Hekurudhor i Republikës së

Shqipërisë” - Ligji nr. 10040, datë 22.12.2008, “Kodi Ajror i Republikës së Shqipërisë” - Ligji nr. 9251, datë 08.07.2004, “Kodi Detar i Republikës së Shqipërisë” - Ligji nr. 9587, datë 20.07.2006, “Për mbrojtjen e biodiversitetit” - Ligji nr. 9048, datë 07.04.2003, “Për trashëgimin kulturore”, i ndryshuar - Ligji nr. 8417, datë 21.10.1998, “Kushtetuta e Republikës së Shqipërisë”,

i ndryshuar

123

124

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Shembull i pyetësorit

4.2. Shtojca_2

4.3. Shtojca_3: Shembull i pyetësorit Shembull i pyetësorit të zbatuar gjatë vizitave në terren.

Tabela 15. Shpronësimet për secilën nënnjësi

12 000

3 174 000

Sip. Ndërtimi për shpronësim (m²) 169,9

156

12 000

1 872 000

19,8

12 000

237 600

38,5

12 000

462 000

13/104

206,2

12 000

13/108

50,2

12 000

3/1

13/202

827,7

12 000

3/1

13/203

400,5

12 000

Nënnjësia

Nr. i pasurisë

3/1

13/4

3/1

13/204

3/1

13/205

3/1

13/206

3/1 3/1

Total 3/1

3/2

8/10

Sip. trualli për shpronësim (m²) 264,5

Çmimi (lekë)

Vlera (lekë)

2 682,4

12 000

Çmimi (lekë)

1. Kur keni ardhur të banoni në këtë lagje?

Vlera (lekë)

28 321

4,811,737,9

125,4

28 321

3 551 453,4

28 321

115,5

28 321

3 271 075,5

2 474 400

41,6

28 321

1 178 153,6

602 400

200,8

28 321

5 686 856,8

9 932 400

946

28 321

26 791 666

4 806 000

85,5

28 321

2 421 445,5

23 560 800

32 188 800

760,6

28 321

47 712 388,7 21 540 952,6

3/2

8/6

565,7

12 000

6 788 400

234,1

28 321

6 629 946,1

3/2

8/78

561,3

12 000

6 735 600

242 6

28 321

6 870 674,6

121,4

12 000

28 321

3/2

8/11

Total 3/2

9/2-1

2/7

530,8

9/2-1

2/9

986,8

9/2-1

2/11

9/2-1

2/14

Total 9/2-1

654 215,1

1 456 800

23,1

47 169 600

12 000

6 369 600

265,2

28 321

7 510 729,2

12 000

11 841 600

405,6

28 321

11 486 997,6

858

12 000

10 296 000

105,7

28 321

2 993 529,7

943,8

12 000

11 325 600

169

28 321

39 832 800

35 695 788,4

4 786 249

9/2-2

2/141

68,8

12 000

825 600

28 321

2/125

1 204,9

12 000

14 458 800

1 050,4

28 321

29 748 378,4

9/2-2

2/16

1 944,4

12 000

23 332 800

623,2

28 321

17 649 647,2

9/2-2

2/131

5 284,6

12 000

63 415 200

857,9

28 321

24 296 585,9

102 032 400

Total 9/2-2

9/8-2

1/650

1 999,3

12 000

23 991 600

205,1

28 321

5 808 637,1

9/8-2

1/565

371,9

12 000

4 462 800

79,9

28 321

2 262 847,9

9/8-2

1/425

151,4

12 000

1 816 800

28 321

9/8-2

1/366

93,9

12 000

1 126 800

37,7

28 321

1 067 701,7

71 694 611,5

1 132 840

9/8-2

1/563

409,4

12 000

4 912 800

28 321

9/8-2

1/638

168

12 000

2 016 000

28 321

Total 9/8-2

38 326 800

0 10 272 026,7

250 922 400

TOTAL

192 152 320,8

Tabela 16. Shpronësimet për nënnjësinë 9/2-1 dhe 9/8-1

9/2-1

2/7

Sip. Trualli për shpronësim (m²) 530,8

12 000

6 369 600

Sip. Ndërtimi për shpronësim (m²) 265,2

9/2-1

2/9

986,8

12 000

11 841 600

405,6

28 321

11 486 998

9/2-1

2/11

858

12 000

10 296 000

105,7

28 321

2 993 529,7

9/2-1

2/14

943,8

12 000

11 325 600

169

28 321

4 786 249

9/8-1

1/643

725,6

12 000

8 707 200

41,1

28 321

1 163 993,1 45 908 341

Nënnjësia

Nr. i pasurisë

Çmimi (lekë)

Vlera (lekë)

Çmimi (lekë)

Vlera (lekë)

28 321

7 510 729,2

9/8-1

1/420

324,2

12 000

3 890 400

1 621

28 321

9/8-1

1/449

412,6

12 000

4 951 200

28 321

9/8-1

4/135

554,5

12 000

6 654 000

544

28 321

15 406 624

TOTAL 1

64 035 600

TOTAL 2

89. 256 464

153 292 064

TOTAL

3. Në çfarë tip banese jetoni? 4. Si e vlerësoni sipërfaqen e banueshme të shtëpisë suaj? 5. A e keni zgjeruar ose planifikoni ta zgjeroni banesën tuaj? 6. Mbi bazën e cilave kushte do të pranonit ta lëshonit pronën tuaj për një ndërtesë

shumëkatëshe? 7. Çfarë mjeti transporti përdorni kryesisht për lëvizjen tuaj? 8. Si do t’i vlerësonit rrugët e sistemit që e përshkojnë zonën? 9. A keni problem me parkimin e makinave personale-familjare?

26 777 505,5

9/2-2

2. Si ju duket niveli i jetesës në lagje?

10. Si e gjeni komunikimin dhe marrëdhënien me fqinjët? 11. A mendoni se zona juaj ka mjaftueshëm kënde lojërash për fëmijë dhe sheshe

pushimi? 12. A e shikoni të nevojshme praninë e hapësirave të gjelbra publike në lagjen ku

banoni? Pse? 13. Përse e rrethoni parcelën me mure të larta e nuk zgjidhni rrethime të ulëta, me

gjelbërim apo transparent?

125

126

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

4.4. Shtojca_4: Indeksi i figurave dhe i tabelave Indeksi i figurave Figura 1. Hierarkia në planifikim dhe zhvillim sipas ligjit nr.10119......................................13 Figura 2. Projekti për zgjatimin e bulevardit............................................................................16 Figura 3. Ilustrim se si ligjet sektoriale ndikojnë në përcaktimet e ligjit nr.10119.............18 Figura 4. Sistemi i planifikimit pas vitit 1990 – marrëdhëniet midis aktorëve dhe komponentëve.......................................................................................................................22 Figura 5. PDV-ja në raport me PPV-në e bashkisë/komunës.................................................24 Figura 6. Harta e njësive dhe nënnjësive strukturore - qyteti i Fierit dhe i Durrësit............25 Figura 7. Intensiteti i zhvillimit me kushte................................................................................26 Figura 8. Foto nga procesi i hartimit të rasteve studimore....................................................29 Figura 9. Harta e pronësisë nga ZRPP-ja krahasuar me hartën e ALUIZNI-t - respektivisht...............................................................................................................31 Figura 10. Analizimi dhe vlerësimi i gjendjes ekzistuese të rasteve studimore.................32 Figura 11. Masterplani i propozuar – shembull nga qyteti i Fierit........................................33 Figura 12. Foto nga takimet konsultative me njësitë e qeverisjes vendore - Durrës, Fier dhe Shkodër respektivisht...........................................................................................................33 Figura 13. Zona_1 në Fier.............................................................................................................33 Figura 14. Zona_2 në Fier.............................................................................................................33 Figura 15. Zona_1 në Shkodër.....................................................................................................34 Figura 16. Zona_1 në Durrës........................................................................................................34 Figura 17. Zona_2 në Durrës........................................................................................................34 Figura 18. Ilustrim i instrumentit të transferimit të së drejtës së zhvillimit.........................35 Figura 19. Ilustrim i riorganizimit të parcelave ekzistuese.....................................................36 Figura 20. Ilustrim i rishpërndarjes së intensiteteve të zhvillimit brenda së njëjtës zonë.................................................................................................................................................37 Figura 21. Ilustrim i fragmentarizimit të tokës brenda një zone....................................38-39 Figura 22. Vendndodhja e zonës në PPV dhe në raport me qytetin e Fierit.......................44 Figura 23. Pesha e secilës nga nënnjësitë strukturore përbërëse të zonës.........................45 Figura 24. Grafiku i numrit të kateve të strukturave dhe tipologjia e përdorimit në zonë............................................................................................................................................45 Figura 25. Tipologjia hapësinore ekzistuese në zonë.............................................................46 Figura 26. Projekti i rikonstruksionit të urës..............................................................................47 Figura 27. Skema e lëvizjes në nivel qyteti................................................................................49 Figura 28. Skema e lëvizjes në nivel zone..................................................................................50 Figura 29. Infrastruktura rrugore ekzistuese dhe e propozuar nga PPV-ja në zonë..............51 Figura 30. Harta e kufijve të pronave dhe statusi mbi pronën..............................................51 Figura 31. Koncepti i zhvillimit......................................................................................................53 Figura 32. Kategoritë bazë dhe nënkategoritë e përdorimit të tokës të propozuara.................................................................................................................................54 Figura 33. Skema e lëvizjes në rrethrrotullim...........................................................................54 Figura 34. Shembuj të ngjashëm se si mund të zgjidhet në zonë ofrimi i parkimit publik...............................................................................................................................................55

Indeksi i figurave

Figura 35. Ilustrim se si mund të ndodhë rehabilitimi i lumit Gjanicë....................................55 Figura 36. Shpërndarja e mundshme e vlerës së pasurive sipas vendndodhjes në zonë............................................................................................................................................56 Figura 37. a)Mbivendosja e parcelave dhe e strukturave të propozuara mbi ato ekzistuese, b) Ilustrim i distancave për zhvillimin e propozuar............................................56 Figura 38. Prerje të rrugëve të propozuara në zonë................................................................57 Figura 39. Zona e marrë në studim.............................................................................................66 Figura 40. Vendndodhja e zonës në PPV dhe në raport me qytetin e Fierit.......................67 Figura 41. Korridori Grecalli – Bishanakë si pjesë: a) lidhëse me infrastrukturën rrugore kombëtare; b) e skemës së lëvizjes në nivel qyteti...................................................68 Figura 42. Harta e kufijve të pronësive në zonë.......................................................................69 Figura 43. Koncepti i zhvillimit....................................................................................................70 Figura 44. Mbivendosja e parcelave dhe e strukturave të reja mbi parcelat ekzistuese.....71 Figura 45. Ilustrim i distancave nga kufiri i pronës, rrugës dhe i strukturave përreth........71 Figura 46. Konceptplani i propozuar; parcelat dhe strukturat në gjendjen ekzistuese dhe sipas zgjidhjes së propozuar...........................................................................72 Figura 47. Nënnjësia strukturore 15.3 ku bën pjesë zona e marrë në studim....................76 Figura 48. Tipologji hapësinore ekzistuese në zonë...............................................................77 Figura 49. Ndërtesa individuale të vjetëra dhe të rikonstruktuara vitet e fundit..............77 Figura 50. Ndërtesa kolektive të ndërtuara pas viteve: a) ‘50 b) ‘80 c) ‘90...........................78 Figura 51. Vendndodhja e nënnjësisë 15.3 në PPV dhe në raport me qytetin e Fierit.................................................................................................................................................79 Figura 52. Rrjeti rrugor në zonë: a) në brendësi; b) perimetral.............................................80 Figura 53. Infrastruktura rrugore dhe mundësitë e parkimit në zonë.................................81 Figura 54. Harta e pronësive në nivel nënnjësie......................................................................81 Figura 55. Hapësirat publike ekzistuese në nivel nënnjësie..................................................83 Figura 56. Rrjeti rrugor i propozuar në nivel nënnjësie, reflektuar mbi hartën kadastrale........................................................................................................................................83 Figura 57. Nënnjësia 15.3 e nënndarë në 9 nënzona.............................................................84 Figura 58. Nënzona 3 në raport me nënnjësinë......................................................................84 Figura 59. Ilustrim i pronave dhe strukturave që hyjnë në procesin e zhvillimit dhe konceptplani i propozuar për nënzonën në studim..............................................................85 Figura 60. Rrugët dhe hapësirat publike të propozuara në brendësi të nënzonës...........86 Figura 61. Ortofoto e zonës së marrë në studim.....................................................................90 Figura 62. Gjendja ekzistuese e strukturave sipas lartësisë maksimale në kate................91 Figura 63. Zonat arkeologjike në qytetin e Durrësit...............................................................92 Figura 64. a)zona në studim mbi PPV-në, b) intensitet e parashikuara nga PPV-ja për zonën...............................................................................................................................................93 Figura 65. Evidentimi i projekteve dhe i studimeve të miratuara në zonë..........................94 Figura 66. Projektet ekzistuese për zonën: a) sheshi Iliria; b) sheshi “Demokracia”............95 Figura 67. Rrjeti rrugor ekzistues në zonë.................................................................................96 Figura 68. Harta e kufijve të pronësive......................................................................................96 Figura 69. Skema e shpjegimit të konceptit për rikualifikimin e zonës...............................98 Figura 70. Lëvizshmëria në zonë dhe evidentimi i pikave të shkëputjes............................99

127

128

Indeksi i tabelave

Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri

Figura 71. Evidentimi i hapësirave publike për ndërhyrje...................................................102 Figura 72. Struktura të evidentuara për restaurim dhe ndërhyrje konservuese.............103 Figura 73. Struktura të rrënuara, që duhet ndërhyrë për sistemimin apo rrëzimin e tyre.............................................................................................................................................104 Figura 74. Evidentimi i objekteve pa vlera arkitektonike dhe me pasoja degradimin mjedisor.......................................................................................................................................104 Figura 75. Aksi i propozuar për ndërhyrje..............................................................................105 Figura 76. Parcelat e konsideruara në ndërhyrjen e sheshit të propozuar.......................106 Figura 77. Konturi i sheshit final të propozuar së bashku me risistemimin e parcelave....................................................................................................................................108 Figura 78. Montazh i sheshit të propozuar.............................................................................109 Figura 79. Montazh i sheshit të propozuar............................................................................110 Figura 80. Ndërhyrje të tjera “katalizatore” të propozuara..................................................111 Figura 81. Ortofoto e zonës së marrë në studim...................................................................114 Figura 82. Tipologji e strukturave ekzistuese në zonë..........................................................115 Figura 83. Përdorimi i propozuar i tokës.................................................................................115 Figura 84. Zona në studim mbi PPV-në dhe në raport me qyetitin e Durrësit......................116 Figura 85. Rrjeti rrugor në zonë dhe mundësitë për parkim.................................................117 Figura 86. Pronat që do të hyjnë në zhvillim..........................................................................119 Figura 87. Propozimet për rritjen e aksesit dhe të lëvizshmërisë..........................................120 Figura 88. Koncept-plani për zhvillimin e zonës.....................................................................120

Indeksi i tabelave Tabela 1. Llogaritjet e çmimeve të pasurive të paluajtshme – shembull nga qyteti i Fierit.................................................................................................................................................30 Tabela 2. Llogaritjet e aksioneve për çdo pronar që hyn në zhvillim..................................32 Tabela 3. Ndërhyrjet për realizimin e zhvillimit sipas Skenarit_1.........................................60 Tabela 4. Ambjentet për t’u dhënë me qira nga bashkia......................................................60 Tabela 5. Ndërhyrjet për realizimin e zhvillimit sipas Skenarit_2.........................................61 Tabela 6. Tabela e llogaritjes së kostove sipas skenarit_3......................................................64 Tabela 7. Tabela e llogaritjes së kostove....................................................................................75 Tabela 8. Hapësirat publike, referuar hartës kadastrale.........................................................83 Tabela 9. Llogaritjet e ndërhyrjes për rrugët e propozuara...................................................83 Tabela 10. Sipërfaqet e nënzonave të nënnjësisë 15.3.........................................................84 Tabela 11. Llogaritjet për ndërtimin e rrugëve në zonë .......................................................86 Tabela 12. Kostoja e shpronësimit të parcelave në sheshin e propozuar.........................107 Tabela 13. Kostoja e shpronësimit të objekteve në sheshin e propozuar........................107 Tabela 14. Kostot totale për ndërtimin e sheshit..................................................................108 Tabela 15. Shpronësimet për secilën nënnjësi......................................................................124 Tabela 16. Shpronësimet për nënnjësinë 9/2-1 dhe 9/8-1.................................................124

129