AKTUELL INTERVIEW «Das Thema lässt uns nicht kalt»

Was früher nur in Städten und reichen Kantonen ein Problem war, ist nun auch in Obwalden ein Dauerbrenner: Freie Wohnungen werden knapp – und sind oft teurer Was sagen Kanton und Gemeinden zum Thema bezahlbarer Wohnraum? Wir haben uns umgehört.

Die Nachricht liess aufhorchen: In Sarnen müssen 59 Mieter auf absehbare Zeit ihre Wohnung verlassen, weil eine Wohnüberbauung komplett saniert wird (Ausgabe vom 6 Juni) Gerade im Hauptort muss eine einkommensschwache Familie grosses Glück haben, eine Wohnung zu finden, die sie sich leisten kann. Im vergangenen Jahr (Stichtag 1 Juni) lag die Leerwohnungsziffer in Sarnen bei rekordtiefen 0,09 Prozent Einzig in der Stadt Zürich war die Leerwohnungsziffer noch tiefer Kantonal zeigt sich ein ähnliches Bild: Nur in Genf (0,38 %) und Zug (0,33 %) ist die Leerwohnungsziffer tiefer als in Obwalden (0,48 %) Dies beschäftigt zusehends auch die Politik Jüngst haben die CSP Obwalden und die CVP/Mitte Sarnen angekündigt, das Thema bezahlbarer Wohnraum stärker in den Fokus zu nehmen Doch was sagt die Regierung dazu? Und vor allem: Kann der Kanton überhaupt Einfluss nehmen? Landammann

Josef Hess, Vorsteher des Bau- und Raumentwicklungsdepartements, nimmt Stellung

Wohnen Sie im Eigentum oder zur Miete? Eigentum in Alpnach.

Im Zentrum von Sarnen ist derzeit eine neue 4,5-Zimmer-Attikawohnung zur Miete ausgeschrieben. 112 Quadratmeter für 4180

Franken. Würden Sie sich mit Ihrem Regierungsratslohn diese Wohnung leisten?

Nein, das wäre mir doch etwas zu teuer.

Obwalden ist vermehrt in den Schlagzeilen, weil der Wohnraum hier «ultraknapp» ist, wie es ein Immobilienexperte jüngst formulierte. Wie schätzt die Regierung die Situation ein?

Dem Regierungsrat ist die knappe Wohnraumsituation im Kanton und die Herausforderung, bezahlbaren Wohnraum zu finden, bekannt Obwalden weist für das Jahr 2022 eine Leerwohnungsziffer von 0,48 aus Dies liegt – wie schon in den vergangenen Jahren – deutlich unter dem Durchschnitt der Schweiz, aber auch der meisten umliegenden Kantone Tiefer liegt in der Zentralschweiz nur der Kanton Zug Gleichzeitig gehört Obwalden zu den Kantonen mit der stärksten Ausnutzung der noch vorhandenen Bauzonenreserven, weist also nur noch sehr geringe Platzreserven aus

Was ist der Grund für diese geringen Platzreserven?

Dies ist auf die sehr zurückhaltende und landschonende Politik bei der Einzonung von Bauland, aber auch auf die gute wirtschaftliche und gesellschaftliche Entwicklung im Kanton zurückzuführen Eine kurz- fristige Entspannung ist in Obwalden nicht zu erwarten, im Gegensatz zu einigen Gebieten in der Schweiz, wo der Nachfragedruck vor allem durch institutionelle Anleger aufgrund der Zinsentwicklungen in letzter Zeit etwas nachlässt

Hat der Kanton überhaupt Einflussmöglichkeiten betreffend bezahlbaren Wohnraum?

Grund und Boden befindet sich im Privateigentum und die Ausscheidung und Nutzung von Bauland liegt – vorbehältlich der Vorgaben der Richtplanung – in der Hoheit und Zuständigkeit der Gemeinden Es besteht keine Rechtspflicht für den Kanton, bezahlbaren Wohnraum zu fördern Aber selbstverständlich lässt das Thema den Kanton nicht kalt Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum ist schon seit Jahren auch beim Kanton ein Ziel und Handlungsschwerpunkt in der Amtsdauerplanung

Konkret?

Aus Sicht des Kantons bestehen drei Möglichkeiten Erstens: Motivation von privaten Investoren, aber auch Korporationen oder

Gemeinwesen, die noch über Bauland verfügen Hier gibt es immer wieder positive Beispiele wie aktuell im Gebiet Obere Erlen in Engelberg, wo die Gemeinde, die Bürgergemeinde und das Kloster 70 Wohneinheiten zu moderaten Preisen für Einheimische schaffen Für mich sind solche Projekte Leuchttürme und ich hoffe, dass sie Schule machen Zweiter Punkt: Zurzeit überarbeiten die Gemeinden ihre Nutzungsplanungen Der Kanton wirkt beratend mit und kann dabei auch Ideen einbringen mit dem Ziel, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

Wie sähen denn solche Ideen aus?

Möglichkeiten gibt es viele, zum Beispiel Schaffung entsprechender Wohnzonen, Festlegung von Mindestanteilen für das gemeinnützige Wohnen, baurechtliche Nutzungsprivilegien im Rahmen von Gestaltungsplänen, in denen bezahlbarer Wohnraum vorgesehen wird

Und die dritte Möglichkeit einer Einflussnahme des Kantons?

In den wenigen Fällen, in denen der Kanton selber noch über nutzbare Wohnbaureserven verfügt, kann er selber Massnahmen vorsehen, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, beispielsweise durch Abgabe von Grundstücken im Baurecht an gemeinnützige Wohnbauträger.

Die Gemeinden dürfen nicht nach eigenem Gutdünken massenhaft Bauland einzonen. Schränken die Regeln des Bundes die Bautätigkeit derart ein, dass der Wohnraum knapp wird?

Im revidierten Raumplanungsgesetz des Bundes heisst es klar: Gemeinden dürfen nur so viel Bauland einzonen, wie es dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entspricht Insofern ist das schon eine Schranke Kantone wie das Wallis mussten ja plötzlich Bauland wieder auszonen In Obwalden mussten wir das nicht tun dank haushälterischem Umgang mit Bauland Ich sehe aber das Raumplanungsgesetz nicht als Ursache, dass der Wohnraum knapp ist

Trotzdem: Warum lässt man die Gemeinden nicht einfach machen, sondern schreibt ihnen vor, wie viel Bauland sie einzonen dürfen?

Wir dürfen nicht vergessen, dass es starke Interessengruppen gibt, die sich für den Erhalt des Kulturlands einsetzen und sich wehren, wenn Wiesen überbaut werden sollen

Am Beispiel der Hofmatt unterhalb der Sarner Pfarrkirche haben wir ja gesehen, dass sich Wohnüberbauungen nicht so einfach realisieren lassen

Genau Die Schaffung neuer Wohnräume führt immer auch zu Interessenskonflikten

Anteil leer stehender

Wohnungen in Prozent, 2022

≥ 2

1,5 - 1,99

1,0 - 1,49

0,5 - 0,99 < 0,5

OW: 0,48 *

CH: 1,31

Tiefstwert: ZG (0,33)

Höchstwert: JU (2,96)

* Interessante Randnotiz: Die Obwaldner Leerwohnungsziffer lag in den vergangenen 25 Jahren immer unter dem CH-Durchschnitt, wenn auch nicht so stark wie aktuell

Im neusten Wirkungsbericht des Obwaldner Regierungsrats zur Steuerstrategie werden die Wohnpreise und der Leerwohnungsbestand als «kritisch» bezeichnet. Dies aber mit der Zusatzbemerkung: «kann vom KanDurchschnittlicher Mietpreis 3-4-Zimmer-Wohnungen 2021 (netto, ohne Neben- und Heizkosten)

≥ 1460

1360 - 1459

1260 - 1359

1160 - 1259

< 1160

Durchschnitt OW: 1455

Durchschnitt CH: 1457

Höchstwert: ZG (1868)

Tiefstwert: JU (997)

Karten und Daten: Bundesamt für Statistik/ve ton nicht beeinflusst werden». Zieht sich der Kanton da nicht etwas einfach aus der Verantwortung? Oder etwas salopp gefragt: Führt nicht gerade die Steuerstrategie dazu, dass beispielsweise in Sarnen die reichen Einwohner verhätschelt werden, während einkommensschwache Familien kaum mehr bezahlbare Wohnungen finden?

Im Raum Sarnen hat man dank der Steuerstrategie einige wohlhabende Personen ansiedeln können Aber es ist ja nicht so, dass diese Menschen hunderte Wohnungen in Beschlag genommen haben Die Steuerstrategie hat eine Verknappung des Wohnraums sicher nicht gebremst, aber als Haupttreiber sehe ich sie nicht. (ve)

Greifen wir zwei aktuelle Beispiele von Wohnungen heraus, die sich einkommensschwächere Familien leisten können In einem Wohnblock an der Brünigstrasse in Sarnen vermietet die Korporation Schwendi eine 4 5-Zimmer-Wohnung mit 88 Quadratmetern für 1800 Franken Innerhalb von 24 Stunden, nachdem die Wohnung online ausgeschrieben worden war, meldeten sich bereits acht Interessenten, wie die Korporationsverwaltung auf Anfrage sagt «Das Interesse ist momentan sehr gross Vor zwei bis drei Jahren hätten wir weniger Bewerbungen für eine Wohnung gehabt »

Zweites Beispiel: In Sachseln hat die Hilber Immobilien & Treuhand GmbH eine 4 5-Zimmer-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus an der Brünigstrasse für 1700 Franken ausgeschrieben «Die Nachfrage nach solchen Wohnungen ist einiges höher als noch vor einem Jahr», sagt Geschäftsinhaber Richard Hilber «Für ein solches Objekt erhalten wir am ersten Tag bis zu zehn Anfragen, danach etwa zwei pro Tag » Daran erkenne man schon, dass in Obwalden eine Wohnungsverknappung herrsche «Oft entscheiden sich Mieter für eine Wohnung, die ihre Anforderungen und Wünsche nicht vollständig erfüllt Einfach deshalb, weil sie wissen, dass Alternativen sehr rar sind » Richard Hilber betont, dass die hohe Nachfrage nicht nur günstige Wohnungen betrifft Auch für Wohnobjekte mit hohem Standard (3000 bis 4000 Franken Miete pro Monat) müsse man nicht lange nach neuen Mietern suchen

Was die Leerwohnungsziffer angeht, muss man allerdings auch festhalten, dass sie eine Momentaufnahme darstellt Die erwähnte Leerwohnungsziffer von 0,48 Prozent im Jahr 2022 entspricht 106 leeren Wohnungen in Obwalden Wäre vergangenes Jahr zur «richtigen» Zeit eine grosse Wohnüberbauung fertiggestellt worden, hätte dies im kleinen Kanton Obwalden spürbaren Einfluss auf den Leerwohnungsbestand gehabt Dies gibt auch Gerhard Wirz zu bedenken, Präsident des Hauseigentümerverbands (HEV) Obwalden Dennoch sei unbestritten, dass im Kanton eine Verknappung des Wohnraums und des Baulands herrsche «Vor 20 Jahren konnte man in Obwalden problemlos noch Bauland erwerben Heutzutage ist das ja kaum mehr möglich »

Angesprochen auf die steigenden Mietpreise verweist Wirz auch auf die Situation von Vermietern und Bauherren Beispiel: «Zukünftig zwingende Anforderungen im Bauwesen – gerade nach Annahme des CO2-Gesetzes werden unweigerlich dazu führen, dass Bauen und Wohnen noch teurer werden » Auch Bauherren und Vermieter stünden unter grossem Kostendruck Der administrative Aufwand für eine Baubewilligung samt Auflagen in der Umsetzung sei ebenfalls enorm gestiegen Nicht vergessen, so der HEV-Präsident weiter, dürfe man das Thema Zuwanderung Mit Blick auf das überdurchschnittliche Wachstum der Bevölkerung in der Schweiz und auf die Prognosen für kommende Jahre müsse man den Schluss ziehen: «Kein Wunder, dass der Wohnraum immer knapper und teurer wird » (ve)

Höhere Mieten, steigende Preise für Wohneigentum und dazu eine Nachfrage, die das Angebot übersteigt. Wir haben die Obwaldner Gemeindepräsidenten gefragt, wie sie die Situation mit bezahlbarem Wohnraum einschätzen und welche Massnahmen und Möglichkeiten sie mit Blick in die Zukunft sehen

Marcel Moser, Alpnach:

Auch in Alpnach ist der Leerwohnungsstand sehr tief, was die Mieten in die Höhe treibt Dazu kommt der aktuell stetig steigende Referenzzinssatz, mittelfristig dürfte sich dieser aber wieder stabilisieren und später auch wieder sinken Als weiterer Faktor in Alpnach kommt die unmittelbare Nähe zur Agglomeration Luzern hinzu. Eine gute Verkehrsverbindung und ein im Vergleich zur Agglomeration häufig immer noch moderateres Mietpreisniveau lassen die Nachfrage nach Wohnungen stetig ansteigen, mit entsprechenden Auswirkungen auf die Mietpreise Hinzu kommt, dass unbebautes Bauland sehr knapp ist Es ist angezeigt, die gemäss Raumplanungsgesetz geforderte innere Verdichtung umzusetzen und gleichzeitig die vorhandenen Quartiere mit Wohnungen zu moderaten Mieten zu erhalten Denn günstige Wohnungen gibt es immer noch und diese stehen vielfach unüblich lange leer, weil die Ansprüche eben auch gestiegen sind.

Jürg Berlinger, Sarnen: Bezahlbarer Wohnraum ist ein dehnbarer Begriff Wir dürfen feststellen, dass die Immobilien- und Mietpreise grundsätzlich ins Budget der Haushalte passen Attraktive, konstante steuerliche Rahmenbedingungen, wirtschaftliche Stabilität, hohe Sicherheit, Freizeitmöglichkeiten in einzigartiger Umgebung sind entscheidende Faktoren, die zu diesem Angebot führen Es ist uns bewusst, dass die Immobilien- und Mietpreise gestiegen sind, im Vergleich zu anderen Regionen jedoch nicht überproportional Am wirkungsvollsten können wir diese Entwicklung auf gemeindeeigenen Parzellen steuern oder, wie aktuell, im Rahmen der Ortsplanungsrevision im räumlichen Entwicklungskonzept aufzeigen. Wichtig aus meiner Sicht ist, dass in Sarnen eine qualitative und gut überlegte Raumentwicklung stattfindet, so wird man bei der Planung von Infrastrukturprojekten, wenn beispielsweise mehr Schulraum benötigt wird, nicht überrascht

Beat von Deschwanden, Kerns: In Kerns wurde in den letzten 15 Jahren viel Wohnraum geschaffen Dies hat zu einer Zunahme der Bevölkerung um rund 1000 Personen geführt Dennoch ist auch in Kerns erkennbar, dass der Wohnraum knapper wird und die Mietpreise tendenziell steigen Wir verfügen glücklicherweise über einige ältere Liegenschaften, in welchen immer wieder bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung steht Im Leitbild hat der Gemeinderat festgehalten, dass Kerns in der Siedlungsentwicklung auf Qualität und zurückhaltendes Wachstum setzt Dies nicht zuletzt aufgrund der herausfordernden Verkehrssituation Entsprechend soll in der laufenden Ortsplanungsrevision nur im geringen Masse Bauland geschaffen werden Nichtsdestotrotz prüft die zuständige Kommission, wie man im Rahmen von Einzonungen bezahlbareren Wohnraum schaffen könnte Rechtlich eine anspruchsvolle Angelegenheit – es werden Gespräche mit Einzonungswilligen nötig werden.

Knut Hackbarth, Sachseln: Sachseln zeigt mit 5210 Einwohnern und einem Wachstum von 1,4 % in drei Jahren eine positive Wohnraumentwicklung 40 Baugesuche pro Quartal weisen auf ein gesundes Wachstumspotenzial hin Durch eine Verdichtung nach innen werden in den nächsten fünf Jahren voraussichtlich über 100 neue Wohnungen entstehen, sofern die bestehenden Bauprojekte umgesetzt werden können. Dies wird das Wohnraumangebot spürbar erweitern Es gibt aktuell wenig Leerstände, da neuer Wohnraum schnell belegt wird Die Bezahlbarkeit von zusätzlichem Wohnraum ist eine Herausforderung, da Einsprachen oft zu Verzögerungen und höheren Kosten führen Diese Mehrkosten spiegeln sich dann in den Mieten der neuen Objekte wider. Um diese zu senken, sollten effizientere Verfahren angestrebt werden Es ist wichtig, erschwinglichen Wohnraum für alle Bevölkerungsgruppen zu schaffen und die soziale Durchmischung in der Gemeinde zu erhalten

Alex Höchli, Engelberg: Seit längerem stellen wir fest, dass erschwinglicher Wohnraum für Einheimische – wie in anderen Tourismusorten kaum mehr vorhanden ist Dank der günstigen Lage und unserem vielfältigen Freizeit-, Bildungs- und Kulturangebot wird Engelberg als Wohnort attraktiv bleiben Deshalb hat unser Benediktinerkloster die Initiative ergriffen und sich bereit erklärt, den eingezonten Teil an der «Oberen Erlen» zur Schaffung von Wohnraum für Einheimische zur Verfügung zu stellen Gemeinsam mit der Bürgergemeinde und der Einwohnergemeinde hat das Kloster eine Absichtserklärung unterzeichnet mit dem Ziel, den bestehenden Quartierplan in einer gemeinsamen Gesellschaft zeitnah zu realisieren und damit rund 70 neue Mietwohnungen zu schaffen Zudem hat die Einwohnergemeinde beim «Unteren Eggli» ein weiteres Projekt in Planung, das Wohnraum für Einheimische, zum Teil im Eigentum, bereitstellen soll.

Beat von Wyl, Giswil: Die Nachfrage nach Wohnraum ist auch in Giswil sehr gross Die erfreuliche Seite davon: Giswil als naturnaher Wohnraum mit sehr guter Verkehrsanbindung wird von vielen Menschen geschätzt Dies zeigt sich sehr anschaulich durch die rasche Belegung von rund 100 Wohnungen, die in den letzten zwei Jahren in Giswil gebaut wurden Für Personen mit kleinen bis mittleren Einkommen kann die Suche nach bezahlbarem Wohnraum herausfordernd sein, insbesondere für Familien oder für ältere Personen Gegenwärtig ist die Situation in Giswil angespannt Der Gemeinderat verfolgt die weitere Entwicklung aufmerksam Zurzeit sind keine konkreten oder dringlichen Massnahmen geplant

Aus Lungern haben wir trotz wiederholter Nachfrage leider keine Antwort erhalten

5. August 2023

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