COMUNI-
Um Guia Abrangente
Sobre Como Adquirir Direitos de Uso e Ocupação do Solo
Sumário
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Gentrificação e a sua comunidade
p. 2
02
Por que um título de propriedade coletiva?
p. 6
03
Como é o processo?
p. 10
O que acontece depois?
p. 16
Instrumentos e recursos de apoio
p. 20
04 05
O que é gentrificação?
Organizando escritura coletiva
Conquistando escritura coletiva
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01 Gentrificação e a sua comunidade
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O que é gentrificação?
Gentrificação ocorre quando o valor de terra de uma região aumenta, despejando populações nativas e residentes de baixa renda. Gentrificação é normalmente causada devido à concentração de investimento privado em uma determinada área ou vizinhança, e portanto não é motivada por interesses públicos. Devido à Copa do Mundo 2014 e às Olimpíadas 2016, muitas favelas e seus arredores enfrentam empreendimentos similares.
O aumento de interesse sobre a terra e o aumento de valor de terra associado a investimento e desenvolvimento privados pode influenciar diversos residentes a vender suas casas e sua terra para investidores, por cifras inferiores ao real valor da propriedade. Em uma situação de gentrificação, investidores utilizam a terra de forma inadequada às reais necessidades da população local ou vendem a propriedade por valor de mercado ou superior, gentrificando ainda mais a vizinhança.
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Quando gentrificação ocorre, é comum o caráter de uma vizinhança ou comunidade ser alterado. Novas construções são iniciadas e frequentemente substituem bens antes valorizados pela vizinhança. Por fim, novos residentes se mudam para a região, hotéis e restaurantes passam a atrair turistas e estrangeiros.
Quando gentrificação ocorre, o aumento do valor de propriedade se torna tão elevado que o restante dos residentes locais não podem custear, forçando-os a se mudarem de suas próprias comunidades.
Novos empreendimentos são sempre ruins? Não. Novos investimentos e empreendimentos nem sempre causam gentrificação. Se membros da comunidade podem usufruir das mudanças de mercado na área, novos investimentos trazem oportunidades positivas. Entretanto, se uma comunidade não age rapidamente para combater gentrificação, as consequências podem ser muito prejudiciais para seus membros.
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Por que um tĂtulo de propriedade coletiva?
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Por que um título de propriedade coletiva?
Terras Públicas
Terras Privadas
Como funciona um título de propriedade coletiva? Se residentes ocuparem terras públicas ou privadas por um determinado tempo, eles podem adquirir direitos de posse ou arrendamento dessa terra (usucapião). Um grupo de residentes pode formar um consórcio e adquirir títulos de posse ou arrendamento de forma coletiva. No modelo de título de propriedade coletiva, residentes têm o direito de propriedade de sua casa, porém o terreno continua sendo de propriedade do consórcio comunitário.
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Consórcio Comunitário Potencial Residente
Vendedor Potencial Residente
Consórcio Comunitário
Comprando
Venda
Como posso adquirir uma propriedade em consórcios comunitários? O potencial residente deve pagar o direito de propriedade de sua casa à vista ou em parcelas. Anualmente, ele também deve pagar uma taxa de administração anual ao consórcio comunitário, que é responsável por garantir o acesso da comunidade à infraestrutura urbana e a serviços públicos, bem como gerenciar e proteger bens da comunidade. Residentes podem vender suas propriedades a novos moradores, desde que respeitem os limites de preço de revenda aprovados pelo consórcio.
Como é possível vender propriedades em consórcios comunitários? O principal objetivo de tal modelo de consórcio é garantir que o valor de propriedade não varie de acordo com o mercado. Isso reduz o risco de especulação imobiliária e garante que novos residentes paguem preços justos e acessíveis. Novos residentes devem concordar com os mesmos requisitos caso decidam revender suas casas em ocasiões futuras.
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03 Como ĂŠ o processo?
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Como é o processo? Organizando Escritura Coletiva
Organizar Organize sua comunizade para criar interesse em medidas contra desalojamento e gentrificação como titulação. Isso pode ser um processo com vários passos e deve ser feito para alcançar as necessidades específicas da sua comunidade. Se ainda não há organização a respeito desses assuntos na sua vizinhança, um ótimo jeito de começar é sediar um workshop educacional a respeito dos efeitos da gentrificação na sua comunidade - isso pode servir como um catalizadorde futuros esforços organizacionais e pode eventualmente levar a comunidade a se decidir pelo título coletivo. Se a comunidade decide ou não eventualmente obter um título coletivo, contanto, é um consenso coletivo. Não importa o resultado, organização e união são essenciais para combater a gentrificação.
Mapa de Bens + Avaliação das Necessidades da Comunidade Se a comunidade está interessada em medidas contra gentrificação e quer preservar certos aspectos da vizinhança, será essencial começar um mapa de bens da comunidade. Um Mapa de Bens da comunidade fornece informação sobre os pontos fortes e os recursos presentes na sua vizinhança. Se sua comunidade decidir avançar na busca por um título coletivo, os recursos devem cobrir todos os bens listados no mapa. Após mapear os bens da comunidade, é necessário listas as necessidades da mesma (como coleta de lixo, paveamento de estradas, esgotos, etc).
Formar um Comitê de Recursos - Residentes Se depois de organizar a comunidade decidir avançar com a titulação coletica, será crítico começar reconhecendo a área geográfica na qual os recursos serão aplicados. Isso irá requerir um reunião da comunidade para estudar a área. Será necessário falar com todos os moradores e empresários da área estudada para despertar interesse em terras e posse coletivas. Os indivíduos interessados na titulação coletiva farão parte do seu Comitê de Recursos.
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Formar um Comitê de Recursos - Organizações Uma vez que o seu Comitê de Recursos formado por residentes estiver organizado e a área na qual os recursos serão aplicados estiver delimitada, o Comitê de Recursos deve escolher membros patrocinadores - geralmente organizações sem fins lucrativos, ONGs, instituições governamentais ou indivíduos interessados. Estas organizações e indivíduos sentarão junto aos residentes e empresários no Comitê de Recursos para auxiliar na tomada de decisões importantes que envolvem a área do título coletivo, então é importante escolher para o comitê membros que podem fornecer acesso a fundos, informações importantes e outros recursos. Isso ajuda a envolver indivíduos e organizações engajados em trabalhos que tenham relação ao trabalho no qual os recursos estarão envolvidos. Podem estar envolvidos: membros do clero, agentes imobiliários locais, banqueiros, advogados, defensores de habitação, etc.
outros residentes
consórcios comunitários residentes
organizações & especialistas
Criar uma Estrutura de Governança Como em qualquer organização, um grupo de recursos deve ter alguma forma de estrutura governamental para que seja garantida a contabilização do projeto. Os membros no comando dos recursos devem ter, em primeira mão, conhecimento sobre a comunidade e ter parte no sucesso dos recursos. O modelo típico de recursos deve ser projetado para balancear os interesses de membros individuais e da comunidade como um todo. Ele implica uma corporação social independente baseada na comunidade onde há provisão específica para duas categorias de associação igualmente empoderadas - uma categoria inclui todas as pessoas que ocupam terras listadas como recursos e a outra categoria é aberta a todos os outros indivíduos e organizações que tem interesse nessas terras e querem apoiar o trabalho.
Criar uma Formula de Revenda Uma fórmula de revenda de recursos de terra estabelece um limite maximo de preço pelo qual casa casa pode ser revendida - seja ela vendida de volta para os recursos ou diretamente para outra família. Uma vez que uma terra adota essa fórmula, a expectativa é de que ela seja listada junto aos contratos de locação da organização e aplicada consistentemente a todas as casas da organização cada vez que cada uma delas for vendida. A Fórmula de Revenda promete acesso justo para futuros proprietários e retorno justo aos que estão vendendo como recurso.
Formula de Revenda
Valor de Mercado
R$80,000
Consórcio Comunitário
R$50,000
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Criar um Plano de Melhoria e Desenvolvimento da Terra O aspecto mais importante da titulação coletiva é o gerenciamento a longo prazo. Engajamento e gerenciamento a longo prazo na sua comunidade devem aprimorar e criar bens e recursos para membros da comunidade sem os efeitos de gentrificação ou perda da acessibilidade. Préviamente à titulação coletiva, deve ser feita uma lista de projetos de melhoria que o Comitê de Fundos planeja alcançar com a seguinte titulação. Essa lista pode incluir itens como: »» Conservação da Terra »» Desenvolvimento Agrícola »» Sistemas de Aprimoramento »» Infraestrutura Hídrica »» Saneamento »» Eletricidade »» Coleta de Lixo »» Desenvolvimento Comercial »» Aprimoramento ou Criação de Espaços Públicos »» Aprimoramento do Parque de Habitação Existente
Itens a considerar: Um título coletivo em um grupo de recursos pode ser quão grande ou pequeno você quiser, no entanto, a escala é um aspecto crítico a ser considerado. É importante notar as diferenças entre organizações para grandes e para pequenos recursos e considerar essa escala enquanto você avança no planejamento da fase do grupo de recursos. Lembre que recursos de títulos coletivos também podem começar pequenos e crescer com o passar do tempo.
Vantagens dos grupos de recursos em grande escala:
Vantagens em operar sobre uma grande área pode incluir mais oportunidades para que residentes com baixa renda possam comprar uma propriedade e uma gama maior de casas acessíveis.
Desvantagens dos grupos de recursos em grande escala: 13
Desvantagens podem incluir falta de contabilidade e maiores custos de gerenciamento. Áreas maiores tem a habilidade de perder seu senso de comunidade.
Imagem: Anita Mangan
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O que acontece depois?
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O que acontece depois? Conquistando Escritura Coletiva
1. Obter um Certificado de 20 anos (Certidão Vintenária) ou Prova de 5 anos de Propriedade Através da sua associação de residentes, obtenha uma cadeia de 20 anos de título ou posse de toda propriedade que provavelmente sera parte dos recursos. Se não há posse de título anterior en nenhuma terra listada como recurso, toda propriedade listada nos recursos deve possuir prova de posse dos ultimos 5 anos. (Prova de Posse pode incuir: Registro de compra da Associação dos Residentes, contas de telefone ou eletricidade, etc).
2.
Obtenção de Documentos Civis, Fiscais, Comerciais e Legais do Vendedor
3.
Solicite um Certificado de Imposto Territorial e um Certificado Cadastral (Certidão de Dados Cadastrais do Imovel) com a Prefeitura
4.
Obtenha Certificados de Liberação
(Só complete este passo se o Comitê de Recursos precisará comprar terras de um vendedor com título) Através da sua associação de residentes ou Rio Rápido, obtenha certificados de disputa (Certidão dos Cartórios de Protestos), certificados de distribuidores (Certidão dos Distribuidores Cívies), certificado executivo fiscal (Certidão de Executivos Fiscais) e certificados de falência ( Certidão de Falências e Concordatas) com o Tribunal de Justiça da sua cidade. Estes certificados garantem que todos os acordos cívieis, ficais e comerciais foram finalizados.
Através da Prefeitura Municipal do Rio de Janeiro, obtenha um Certificado de Imposto Territorial e um Certificado Cadastral. Estes certificados mostram taxas pendentes associadas à propriedade. O certificado é gratuito se for obtido pela internet e custa R$11.85 se for retirado em pessoa. O Comitê de Recursos pode renunciar esse certificado se assumir a obrigação de pagar qualquer taxa pendente relacionada ao imóvel.
Obtenha Certificados de Liberação de uma autoridade fiscal e um certificado de liberação de imposto federal. Ambos podem ser obtidos pelo site www.receita.fazenda.gov.br.
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5. Pagamento da taxa de transferência (ITBI)
O Comitê deverá pagar uma taxa de tranferência antes que as partes possam assinar o contrato de transferência. Isso pode ser feito em qualquer banco comercial. O cartório fornece o formulário de pagamento ao Comitê e todas as partes pagam no cartório. O cartório, então, fica responsável por pagar a taxa em nome do Comitê.
6.
Esboce uma Escritura Pública de Venda e Compra
7.
Atualize o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) na Prefeitura
Através de um cartório público, esboce uma Escritura Pública de Venda e Compra. O cartório irá revisar todos os documentos obtidos nos procedimentos anteriores e continuará a autenticar a escritura de compra.
Antes de registrar o título, os recursos precisam ter seus nomes atualizados nos registros municipais para a terra que será adquirida. Essa informação pode ser submetida pelo site https://dief.rio.rj.gov.br/dief/asp/mcriweb/login_usuri.asp. Uma vez que a informação é submetida, o çomitê recebe um número de protocolo para o pedido de mudança de nome. Uma vez que esse pedido é verificado com o escrivão, a informação submetida será enviada e anexada ao numero de registro do Comitê.
8. Registrar a escritura no Cartório de Registro de Imóveis apropriado Complete o registro da escritura dos recursos em um escritório de registro de imóveis. Esse passo é necessario para a transferência de posse da propriedade. Em alguns casos, um cartório pode tomar conta disso. Por lei, o Cartório de Registro de Imóveis tem 30 dias para analizar os documentos e registrar a escritura de transferencia. Esse processo pode levar algum tempo já que o registro pode voltar para o Comitê com solicitação de mudanças necessérias.
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05 Instrumentos e recursos de apoio
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Instrumentos e recursos de apoio Recurso (Comunidades Catalizadoras) podem ajudar a organizar a comunidade e a sediar workshops educacionais sobre gentrificação e desocupação.
Contato Catalytic Communities info@catcomm.org catcomm.org +55 21 9919.7644
ITERJ ITERJ - Instituto de Terras e Cartografia do Estado do Rio de Janeiro pode com questões a cerca de regularização e titulação.
iterj.rj.gov.br +55 21 2332.7236 Rua Regente Feijó, 7 Centro - Rio de Janeiro
Bento Rubião Fundação Bento Rubião é uma organização sem fins lucrativos que pode auxiliar grupos nos processos de regularização e titulação.
contato@bentorubiao.org.br bentorubiao.org.br +55 21 2262.3406 Av. Beira Mar, 216/701 Centro - Rio de Janeiro
Observatório de Favelas Observatório de Favelas é uma organização social que assume pesquisa consultoria e ações públicas para produzir conhecimento e elaborar propostas políticas focadas em favelas e problemas urbanos.
info@observatoriodefavelas.org observatoriodefavelas.org.br +55 21 3105.4599 Rua Teixeira Ribeiro, 535 Maré - Rio de Janeiro
IPTU IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano pode auxiliar você na hora de atualizar o nome do recurso nos seus registros de impostos quando estão ganhando um título coletivo.
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dief.smf@pcrj.rj.gov.br dief.rio.rj.gov.br Afonso Cavalcanti Street, 455 San Sebastian - Rio de Janeiro
Secretaria Municipal de Habitação e Cidadania. A Gerência de Regularização Urbanística e Fundiária atua na regularização de Áreas de Especial Interesse Social (AEIS), como favelas, loteamentos, reassentamentos e conjuntos habitacionais.
SMHC fundiaria@pcrj.rj.gov.br
rio.rj.gov.br/web/smhc/ +55 21 2976.3699 Afonso Cavalcanti Street 455 New Town, Estacio.
Notario 26° Ofício de Notas
32º Ofício de Notas
Pinto 24º Ofício de Notas
Ofício de Registro de
+55 21 2429.5280 Av. das Américas, 8445 Sala 116 - Rio de Janeiro
+55 21 3553.6020 Prédio do Jockey Clube Av. Alm. Barroso, 139 - Loja C Gr. 503 - Centro - Rio de Janeiro
Cartório 5º Ofício de Notas
+55 21 2579.3918 R. Real Grandeza, 193 Botafogo - Rio de Janeiro
14º Ofício de Notas
+55 21 2548.3646 Av. Nossa Sra. de Copacabana 895 Copacabana - Rio de Janeiro
Cartório do 9º Ofício
+55 21 2533.6430 Av. Nilo Peçanha, 12 - 6º andar Castelo - Rio de Janeiro
14º Ofício de Notas
+55 21 3233.2600 R. do Ouvidor, 89 Centro - Rio de Janeiro
+55 21 3826.1842 R. das Laranjeiras, 29 Catete - Rio de Janeiro
+55 21 2509.5935 Av. Rio Branco, 131 Centro - Rio de Janeiro
23º Ofício de Notas
+55 21 2509.2665 Tv. do Ouvidor, 15 Centro - Rio de Janeiro
Registro de Imóveis 10º
+55 21 2533.8177 Tv. do Paço, 23 - 1103 Centro - Rio de Janeiro
14º Cartório de Notas
+55 21 2560.3547 Av. Brás de Pina, 110 Rio de Janeiro - RJ
Cartorio 9 Oficio de Notas
+55 21 2252.4861 R. Luís de Camões, 3 Rio de Janeiro - RJ
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