Processo de democratização do espaço urbano. A quadra como meio de ressignificação dos bairros jardi by Victoria Almeida

processo de democratização do espaço urbano

a quadra como meio de ressignificação dos bairros jardins victória almeida

“O espaço é a acumulação desigual dos tempos” Milton Santos, 1988

Elaborada pelo sistema de geração automática de ficha catalográfica do Centro Universitário Senac São Paulo com dados fornecidos pelo autor(a). ARRUDA, VICTORIA DE ALMEIDA Processo de democratização do espaço urbano | A quadra como meio de resignificação dos Bairros Jardins / VICTORIA DE ALMEIDA ARRUDA - São Paulo (SP), 2020. 76 f.: il. color. Orientador(a): BEATRIZ KARA JOSÉ Trabalho de Conclusão de Curso (Bacharelado em Arquitetura e Urbanismo) - Centro Universitário Senac, São Paulo, 2020. bairros jardins, zoneamento, direito a cidade, tombamento I. JOSÉ, BEATRIZ KARA (Orient.) II. Título

processo de democratização do espaço urbano

a quadra como meio de ressignificação dos bairros jardins

Trabalho de conclusão de curso apresentado ao Centro Universitário SENAC, como exigência para obtenção do grau de Bacharel em Arquitetura e Urbanismo. Orientado pela Profº Drº Beatriz Kara José são paulo, dezembro de 2020

á minha mãe, que é e sempre será o meu maior exemplo de força e perseverança; aos meus irmãos João Pedro, Manuella e Breno, que são minha maior motivação, aos meus tios João e Neusa e aos meus padrinhos Juliana e Thiago, por tudo e por tanto; ao meu parceiro de vida e profissão, Vinícius Melo, por todo amor; aos meus -agora- colegas de profissão João Pedro Moura e Mariana Chagas por serem parte importante dessa jornada; á Beatriz Prete e Milena Andrade pelas boas conversas durante todo esse percurso; aos meus colegas da Levisky Arquitetos, em especial à minha mentora querida Tatiana Antonelli e a Yara Fonseca pela parceira; á Gabriela Alves e Leticia Melo, por sempre apoiarem minhas loucuras e fazerem dessa trajetória mais leve e divertida; á orientadora querida Beatriz Kara, por compartilhar experiências, me questionar e ser um grande exemplo na profissão e como mulher; aos professores convidados, Jordana Zola e João Sette Whitaker, por aceitarem fazer parte dessa discussão;

muito obrigada !

súmario

resumo......................................................................................................................02 território de muitos e a cidade de poucos ........................................................04 bairros jardins introdução................................................................................................................08 contextualização histórica .....................................................................................14 concepção e implantação .......................................................................................16 a atuação do estado e a consolidação de um status ............................................22 tombamento ............................................................................................................28 diagnóstico .............................................................................................................32 como resignificar? a quadra como meio de resignificação do espaço...............................................36 plan de sauvegarde et de mise en valeur de paris le marais ...................................................................................................................38 cota de solidariedade ..............................................................................................40 community land trust ............................................................................................42 proposta oportunidades..........................................................................................................47 diretrizes...................................................................................................................57 conclusão..................................................................................................................68 referências bibliográficas........................................................................................70

resumo O presente trabalho pretende discutir o papel dos Bairros Jardins no contexto da metrópole paulistana, de modo que se emprenhando em respeitar o valor histórico, urbanistico e arquitônico, buscou-se atribuir um conjunto de possibilidades para ocupação do território. A proposta basea-se sobretudo na visão da cidade como meio de prática social, sem políticas exclusivas ou segregacionistas, mas com o objetivo de incorporar diferentes grupos sociais. Palavra-Chave: bairros jardins; zoneamento; direito a cidade; tombamento

abstract The thesis aims to discuss the role of Bairros Jardins in the context of SĂŁo Paulo's metropole, so that by committing to respect the historical, urbanistic and architonic value, a set of possibilities for the occupation of the territory was sought.The proposal is based mainly on the vision of the city as a means of social practice, without exclusive or segregationist policies, but with the objective of incorporating different social groups. Keyword: neighborhood gardens; zoning; right to the city; toppling

território de muitos e a cidade de poucos

FACÇÕES DO CAPITAL E O PROCESSO DE PRODUÇÃO DO ESPAÇO URBANO São Paulo, uma das dez maiores metrópoles do mundo, demonstra um cenário claro da cidade capitalista: de um lado a cidade formal, da pessoa que consegue chegar com sua roupa passada no trabalho, utiliza o transporte público por escolha – e olha que bom ... ele funciona! -, da pessoa que vai chegar em casa e passear no parque com seu cão, porque afinal de conta da tempo de fazer tudo isso e ainda comer de forma saudável; e da cidade informal, daquela mulher que deixou o filho com a vizinha as 6 da manhã pois entrava as 9h no trabalho e não podia se atrasar, que saiu do trabalho as 18h e chegou às 20h, buscou a criança e ainda foi fazer a janta, pois amanhã teria que levar a marmita. ____ Seja por sua configuração, seu desenho, sua eficácia como abrigo e espaço de produção ou por sua capacidade de promover qualidade de vida para uns ou para todos, a cidade será sempre um espaço de conflitos que resultam e atingem diretamente a vida de milhares de pessoas – como aquelas acima citadas. Neste contexto, o presente trabalho nasce com a inquietação da autora perante as dinâmicas de produção do espaço urbano resultantes dessa teia de conflitos e articulações. Considerando que “a cidade além de ser um local de disputa e de movimentos sociais ... além de ser lida como um discurso ... a cidade é uma mercadoria” (MARICATO, 2016) onde a produção do espaço urbano corresponde a uma lógica na qual se relacionam

fundamentalmente o Estado, o mercado e a sociedade civil. A tensão existe no fato de que o mercado procura obter lucro por meio da valorização fundiária e imobiliária, enquanto a sociedade civil interessa-se mais pelo valor de uso da terra urbana. Caberia então ao Estado regulamentar o uso e a ocupação do solo, de tal forma evitar o desequilíbrio, restringir a supervalorização especulativa e garantir o acesso democrático à cidade a uma maior parcela da sociedade (WHITAKER, 2005). O que ocorre de fato é que quem alavanca a valorização da terra e dos imóveis na cidade capitalista é o próprio Estado, por meio da implementação de infraestrutura, que está diretamente vinculada ás relações de poder e articulações entre o setor público e o privado. Considerando, portanto, a cultura patrimonialista do Estado brasileiro, que confunde o público e o privado na defesa dos interesses das elites (WHITAKER, 2005), o processo de urbanização resulta em um modelo segregacionista e patrimonialista, onde o poder aquisitivo compra a qualidade de vida. No caso de São Paulo, este processo de urbanização é identificado no Quadrante Sudoeste (VILLAÇA, 2001) - local beneficiado por maior e melhor infraestrutura, alta concentração de comércios e serviços, população de mais alta renda e majoritariamente branca.

loteamento irregular

25m

50m

100m

Imagem 1 _Capão Redondo - Um morador do Capão Redondo pode levar cerca de 2h30 para chegar em seu trabalho (Quadrante Sudoeste)

favela

trem metrô

<renda>

25m

50m

100m

Imagem 2: Jardim Europa – Um morador do Jardim Europa pode levar cerca de 30 minutoss para chegar em seu trabalho (Quadrante Sudoeste)

"De maneira geral argumentarei no senti-

do de que a sociedade capitalista precisa, por necessidade, criar uma paisagem física - uma massa de recursos físicos construídos pelo homem à sua própria imagem apropriada, em linhas gerais, às finalidades da produção e do consumo. Mas também

argumentarei que esse processo de criação do espaço é cheio de contradições e tensões e que as relações de classe nas sociedades capitalistas geram inevitavelmente fortes conflitos e correntes cruzadas" (HARVEY, 1982)

bairros jardins INTRODUÇÃO

Reconhecendo que a cidade de São Paulo não foi resultado de uma soma de privilégios e sim da teia de articulações das facções do capital, identificou-se nos bairros tombados pelas Resoluções 05/CONPRESP/1991, 07/CONPRESP/2004, 02/CONDEPHAAT/1986 e 07/CONDEPHAAT/2004 - Jardim América, Europa, Paulista e Paulistano – um protótipo claro desse modelo de urbanização, caracterizado por suas residências unifamiliares, baixo adensamento, de população majoritariamente branca e com uma das maiores rendas per capitas do município (OD, 2017). Compreendendo que o deslocamento dos seres humanos é, de longe, o mais importante (embora não o único) fator determinante da estrutura territorial da metrópole (VILLAÇA, 2001), ao associar os Bairros Jardins à dinâmica de fluxo da RMSP (Região Metropolitana de São Paulo) podemos constatar que os maiores percursos têm como origem as áreas periféricas – Campo Limpo, Capão Redondo, Capela do Socorro, Pedreira (na Zona Sul) - onde a maioria da população ganha até 3 salários mínimos e se deslocam por inúmeras horas para garantir seu sustento. O que demonstra que a segregação aqui exposta não é explicita por meio físico, como no caso clássico entre Paraisópolis e Morumbi, mas ultrapassa essas barreiras e se apresenta por meio dos deslocamentos dentro da metrópole.

A partir deste panorama, surgem os principais questionamentos deste trabalho:

_Qual o papel dos Bairros Jardins na dinâmica da região metropolitana? _Como conciliar as transformações urbanas contemporâneas ao valor histórico do sítio? _De que forma este território – com todas suas especificações – contribui para o coletivo? _Este é um território de preservação para quem? _Haverá composições unifamiliares que ainda possam morar em tão grandes casas e terrenos, sem compartilhá-los? _Como garantir que ainda haja quem nela resida? Para tanto é fundamental a compreensão das dinâmicas históricas que resultaram na consolidação desta área, bem como para o questionamento de seu papel no cenário contemporâneo da metrópole. Vale ressaltar que o presente trabalho empenha-se em aprofundar esta questão e não responde-la.

5km

10km

Ao analisar o processo de implantação das principais vias que permeiam o território em estudo, é identificado um progressivo investimento no sistema viário em direção ao setor sudoeste da cidade, onde se destaca a imple-

mentação da Av. Brigadeiro Faria Lima na década de 70 (que posteriormente viria receber incentivos maiores devido a Operação Urbana Consorciada Faria Lima (OUCFL)).

Imagem aérea dos Bairros Jardins e o encontro com o Bairro Itaim Bibi (acima). Fonte: Google Earth, 2018.

Neste contexto, observa-se uma construção de paisagem antagônica ao projetado por Barry Parker - com seu baixo adensamento habitacional e alta densidade arbórea. O que ocorre com as imediações dos bairros jardins é , segundo David Harvey, resultado do processo de trabalho e pelo advento do sistema fabril, que força a separação entre o local de trabalho e o local de reprodução e consumo, gerando assim estas centralidades, onde podemos destacar a região do Itaim Bibi e os lotes voltados à Av. Brigadeiro Faria Lima e Av. Brigadeiro Luís Antônio.

Ainda assim, o encontro entre o uso residencial e comércio/serviço tem grande potencial, pois sua localização permite que os moradores usufruam destes serviços sem grandes deslocamentos. Porém o valor da terra é altíssimo, o que fortalece (e favorece) um determinado perfil populacional. Desta forma, o meio de construção da paisagem explicitada por Harvey, quando aplicado no contexto da metrópole paulistana - onde o morador da periferia tem que ir trabalhar nas regiões centrais e perder (em média) 4hrs por dia no transporte - fica evidente.

_CONTEXTUALIZAÇÃO

02.1 contextualização histórica: dinâmicas de apropriação do espaço O surto cafeeiro durante o século XIX e o início do XX, aliado a fatores como a instalação de bancos, a abertura de ferrovias, a Guerra do Paraguai, o impulsionamento da manufatura, a mecanização, o inicio do comércio de exportação e as imigrações fazem com que São Paulo torne-se o centro econômico do país, o que impulsiona em 1870 as condições necessárias para as principais transformações urbanas na cidade. Estamos falando neste momento de uma pequena cidade em súbita ebulição, que duplica sua população a cada década. Os movimentos de imigração tornam-se firmes e numerosos.

Inicia-se então, um período de melhoramentos públicos e obras de embelezamento. De uma paisagem de grandes glebas, São Paulo passa a ter uma feição mais cinza, resultante da industrialização. Mas onde a aristocracia paulistana morava? Foram jogados para a periferia conforme as obras viárias iam sendo realizadas? Não, muito pelo contrário! Trataram de criar seus próprios bairros. Bairros afastados, com lotes enormes, baixa densidade demográfica e seletivamente social. É então tomada a reorganização do território, com o loteamento de sítios e chácaras distantes do centro original da cidade.

Evolução da população absoluta do município de São Paulo. Fonte: Secretária Municipal de Desenvolvimento Urbano.

Divulgação do Jardim Europa. Fonte: Jornal O Estado de São Paulo, 1928

02.2 BAIRROS JARDINS: CONCEPÇÃO E IMPLANTAÇÃO Desenvolvida na escala de fragmentos urbanos, São Paulo se tornou um laboratório dinâmico de experiências de formas urbanas, na medida em que cada bairro reagiu a um conjunto único de aspirações. Desta forma a atuação de determinados agentes interferiu diretamente nas decisões de implantação de alguns bairros no município de São Paulo, como no caso dos Bairros Jardins.

retificação e o processo de inverter o curso do Rio Pinheiros. No início do processo, em 1929 ocorreu uma chuva torrencial qual foi a maior enchente do rio até hoje, de modo que segundo o acordo entre a municipalidade com a empresa, as terras a serem atingidas pelas obras passariam ao domínio e propriedade Cia Light. A respeito do grande evento, Odete Seabra expõe:

Neste cenário, encontram-se duas Companhias que tiveram papel decisório para a implantação da área em estudo, a Cia Light e a Cia City. Para compreensão geral da ocupação do território, a incorporação das várzeas no tecido urbano da cidade deve ser entendida junto com a inserção dos rios nos programas de produção de energia. Essa, associada aos transportes, era tida como essencial para o desenvolvimento da produção industrial. Embora as várzeas apareçam como limites à expansão da cidade nos anos 20 e 30, havia uma prática de compra de glebas ao longo das margens que denota um interesse do mercado de terras em avançar em direção ao rio Pinheiros mesmo antes da sua retificação, antecipando a valorização dessas terras.

“(...) Os limites territoriais foram estrategicamente concebidos em meio a uma situação de desastre, em fevereiro de 1929. Após um período chuvoso, as águas existentes nas várzeas foram acrescidas dos volumes das represas da Light após terem sido abertas as comportas para acrescer o volume retido por processos naturais e assim seria superestimado, como de fato foi, aquela superfície admitida como planície aluvial do Rio Pinheiros. Uma vistoria ad perpetum demarcou no terreno, o território de domínio da Companhia, pela fixação dos marcos territoriais. Assim foi delimitada a zona inundável, identificada também nos mapas da Companhia, como linha de máxima enchente.” (SEABRA, 2015:42)

Por intermédio da Light & Power (Cia Light) foram realizadas obras de canalização, _desenvolvimento

_consolidação

1930 Processo de evolução do tecido urbano. Fonte: MDC-Geosampa

_preservação

1954

1988

E o que haveria de tão valioso em terrenos pantanosos e alagadiços tão longe do centro da cidade? Pois bem, é nesse cenário que a Cia City entra com a perspectiva de fazer de São Paulo a primeira cidade jardim da América Latina e fazer desse território área valorizada pela aristocracia paulistana. A partir desse momento que a Companhia City começa a implantar o traçado urbano dos bairros jardins, em terras pantanosas e bem arborizadas. Organizada a partir de 1912, a compania surge com a proposta urbanística de uma cidade autônoma, de dimensões controladas, e forte vínculo com a natureza, que se oporia à perda de escala e de humanidade identificada na grande metrópole industrial que Londres já era. Conceito este idealizado por Ebenezer Howard (1850-1928) como crítica a cidade industrial europeia, que consiste em uma comunidade autônoma cercada por um cinturão verde num meio-termo entre campo e cidade. Sua implantação em 1915 foi resultado de uma política urbana que visava atender a classe aristocrata paulistana, diante de um cenário de acelerada expansão populacional que a cidade de São Paulo sofria desde o final do século XIX. A ideia era criar lugares diferenciados e protegidos da insalubridade que começava a invadir o cenário urbano paulistano. Para redesenhar o loteamento que já vinha se implantando abaixo da Avenida Paulista em direção às áreas alagadiças da várzea do Rio Pinheiros, foram contratados dois arquitetos urbanistas Raymond Unwin e Barry Parker, que vinham se notabilizando na Inglaterra por terem feito projetado a cidade de Letchworth, fruto dos conceitos de Howard. Por meio do modelo paisagístico concretiza-

do, há uma clara troca de influências e admiração mútua entre a produção paisagística dos britânicos e norte-americanos. De um lado o Hyde Park, parque aberto ao público em Londres; do outro, as criações de cemitérios-parques americanos, amplas paisagens verdes, pouco edificadas. Ainda na linha de gosto de paisagens abertas ao público das cidades foram criados, em meados do século XIX, parques nos Estados Unidos, como o Central Park em Manhattan e Prospect Park, no Brooklin pelos norte americano Calvert

Cidade de Letchworth. Fonte: Letchworth.com

Área dos Jardins do processo de urbanização. Fonte: Folha de São Paulo,2012

Vaux e Frederick Olmsted – também autores de Riverside, loteamento residencial de Chicago de 1869, do qual há pressupostos nos bairros jardins de São Paulo. Estas referências paisagísticas são base para a concepção dos projetos desenvolvida pelos urbanistas na capital paulista. A descrição de Silvia Wolff (2017) sobre o conceito da paisagem dos bairros jardins pode ser facilmente encontrado nos desenhos do Jardim América, Pacaembu e Alto da Lapa.

“Uma paisagem que entremeava construções soltas e distanciadas dos alinhamentos dos lotes, com amplas áreas ajardinadas; que negava o adensamento edificado das metrópoles; que recusava a monotonia previsível de ruas de traçado retilíneo em tabuleiro de xadrez; que previa extensas áreas ajardinadas. Um desenho que se referenciava nas formas orgânicas da natureza e assim buscava aproximar as características do ambiente produzido pelo homem do meio físico natural.”

Planta do Projeto do Jardim América. Fonte: Acervo de São Paulo

Ruas arborizadas e pequenos muros separando espaços públicos e privados. Fonte: Folha de São Paulo,2012

Em São Paulo esse modelo inovador de paisagem urbana, adotado pela Cia City, sofreu alterações pelas mãos de Barry Parker, em 1917 a 1919. O britânico trabalhou na concretização dos conceitos, alinhado ao perfil da aristocracia paulistana. Criando então um segmento de vias e lotes com alta densidade arbórea e espaços semipúblicos, a fim de atrair os compradores para os terrenos. Outro conceito que sofreu uma brusca mudança foi à separação dos espaços públicos e privados, que diferente do conceito dos subúrbios norte-americanos - que não tem limites definidos entre áreas públicas e privadas -, havia a necessidade de uma separação bem definida. O que, ao longo dos anos, foi sendo cada vez mais demarcado por muros altos e insegurança. O modelo urbanístico foi traduzido pela Cia. City em cláusulas contratuais a serem

seguidas por compradores. Entre as cláusulas – para o Jardim América – constam: _Restrições dos recuos das construções _Taxas de Ocupação _Uso do solo Estas restrições foram aplicadas principalmente ao Jardim América, e posteriormente servirão de inspiração em outros projetos e empreendimentos da companhia. Além disso, foram também inspirações para os jardins semipúblicos, a exclusividade de uso residencial, pequena mureta de 50 cm, seguida de cerca viva na frente das casas e as proverbiais dependências de empregados implantadas no fundo do terreno, segregadas do corpo principal da casa, utilizados nas políticas de controle urbano municipal. Aspectos condizentes com a realidade local em 1917/1919 que, um a um, foram caducando ao longo do tempo.

Entre as exigências presentes no contrato, há aquela que trata sobre a exclusividade do uso residencial unifamiliar, esta qual se tornou uma das únicas diretrizes permanentes nas legislações posteriores, até 2014. Sobre o assunto Roney Bacelli em 1982 discorre: “Esse agenciamento não variava e é expressivo de modos de morar há muito superados. Casas que, se para funcionar não dependiam dos escravos descritos por Gilberto Freire em Casa grande e senzala, dependiam de cozinheiras e arrumadeiras que dormiam nos quartos dos fundos; de áreas de serviço com roupas no varal perto do “corador”, onde se branquejava a roupa ao sol; de salas de visita e de jantar; de familiares que compartilhavam banheiros... Casas sem televisão, nas quais aos poucos se inseriram o rádio e a vitrola. Em que as famílias recebiam visitas, comiam juntas na sala de jantar em refeição presidida pelo pai, ou reuniam-se mais descontraidamente na copa. Casas em que o automóvel foi aos poucos se tornando presente, embora guardado lá no fundo do terreno. E em que

ter uma casa solta em meio ao jardim, delimitado por uma pequena cerca, não provocava medo. (...)” Concomitante a este cenário, nas terras mais alagadiças próximas às várzeas do Rio Pinheiros, o banqueiro brasileiro de origem portuguesa Manuel Garcia da Silva adquiriu a área para lotear - além de banqueiro era o principal proprietário da empresa Garcia da Silva & Cia, dona de diversos negócios na capital entre elas a famosa Loja do Japão. O início das obras e do loteamento do bairro, em 1922, logo causou bastante impacto na capital. Assim como o Jardim América, o projeto do Jardim Europa tinha como um dos principais objetivos trazer a aristocracia paulistana para suas terras. Para mostrar o bairro aos paulistanos, Manuel Garcia investiu pesadamente em publicidade nos principais jornais e revistas de São Paulo, como tratou de atrair jornalistas, celebridades, políticos e até aviadores, para conhecer divulgar o futuro bairro nobre da cidade.

Anúncio publicitário veiculado em fevereiro de 1929. Fonte: Folha da Manhã – edição de 3/2/1929

O projeto não era de Barry Parker, como no caso do Jardim América, mas de forma similar Hipólito Gustavo Pujol Jr., trás ao novo ao bairro vizinho uma paisagem de extrema similaridade. No entanto dessa vez, com um traçado mais curvilíneo e mais integrado a praças e jardins – também em conceito semipúblico. Inicialmente a planta do bairro cobria uma área de 900 mil metros quadrados, divididos em 49 quadras. As praças eram dotadas de grande diversidade arbórea com ipês, sibipirunas, jacarandás e palmeiras. Para fazer jus ao nome do bairro suas vias foram todas batizadas de nomes de países e cidades da

Europa. Anos depois o Jardim Paulista e Jardim Paulistano surgem como consequência do loteamento das chácaras e sítios da aristocracia paulistana, entre eles a família Matarazzo. Sendo estes bairros estabelecidos por meio dos órgãos de tombamento, anos depois. Vale salientar ainda que em ambos os casos - tanto os bairros que surgiram de projetos específicos, quanto aqueles que foram loteados por famílias aristocratas – tem seu êxito não somente pela localização, mas principalmente pelas políticas urbanas que ocorriam na cidade neste período.

Planta do Jardim Europa em 1922. Fonte: Blog São Paulo Antigo

02.3 A ATUAÇÃO DO ESTADO E A CONSOLIDAÇÃO DE UM STATUS Conforme contextualizado em tópicos anteriores, devido à exploração cafeeira seguida pelo advento da industrialização, a São Paulo do início do século XX se volta ao processo de reurbanização. Deste modo, os planos de melhoramentos viários e embelezamento da cidade tornaram-se mais significativos neste cenário. A partir do conceito de adensamento de áreas próximas aos eixos de transportes de massa, somados à tentativa de sua execução através de planos de reurbanização, surge o Plano de Avenidas, implementado entre 1938 e 1945 por Prestes Maia. O plano consistia numa rede de vias principais para a capital que formariam uma malha radial-perimetral de circulação. O projeto que buscava dialogar com as principais construções da época - a exemplo Edifício Martinelli, o Palácio da Justiça e o Mercado Municipal – caracterizou-se por um período de migração da alta renda em direção a oeste da cidade e gradativamente um abandono do centro. Isto ocorreu de forma com que outras funções - como por exemplo, bancos e outros serviços - do centro se desloquem como um imã em direção aos novos bairros. Segundo Villaça, a direção da expansão do centro se dá em função da associação que as classes dominantes desenvolvem com sua inserção na estrutura urbana que elas próprias produzem, isto é, devido às atividades que as cercam – comércio, serviço e emprego. (VILLAÇA, 1998:320). E ainda conclui: “(...) Essa estruturação se deu pelo controle que tais classes exercem sobre o mercado

imobiliário e sobre o Estado, que para elas abriu, por exemplo, o melhor sistema viário das cidades, construiu seus locais mais aprazíveis, mais ajardinados e arborizados e controlou a ocupação do solo pela aplicação de uma legislação urbanística menos ineficaz.” (VILLAÇA, 1998:320) Desta forma, identifica-se no trecho Y do Plano de Avenidas, que conquiste no desdobramento das vias centrais na Av. 23 de Maio e na Av. Nove de Julho, um dos mais claros indícios deste controle que é mencionado por Villaça. Vale ressaltar que este ocorre, sobretudo, na produção da construção da paisagem urbana ao longo da Av. Nove de Julho. Sua implantação no início na década de 40 se aproxima do período em que os Bairros Jardins passam a configurar uma paisagem muito mais próxima daquela idealizada por Barry Parker, do que aos antigos terrenos alagadiços sem valor. Neste momento os Bairros Jardins já vinham cumprindo com a demanda proposta – bairros exclusivamente residenciais, ocupados por casas isoladas em amplos jardins – num momento em que a ordem espacial de São Paulo era ditada pela acelerada urbanização. O trabalho de Bacelli (1982) e Wolff (2001) mostram diversas fases das estreitas relações que a Cia. City manteve com a administração municipal, com profissionais do serviço público e com empresas concessionárias, desde o início de suas atividades no Brasil, em 1911. No que tratam estas parcerias, Bacelli complementa:

“Na medida em que seus empreendimentos dependiam de obras de infraestrutura, provisão de serviços públicos e transporte coletivo, mediante acordos, a empresa teve participação na abertura de vias públicas, na arborização de ruas e praças, no financiamento de redes de água e esgoto e também na doação de áreas à Prefeitura. O calçamento do Jardim América teve início em 1928, em 1931 chegou a iluminação pública e, em 1934, foi inaugurada uma linha de ônibus que ligava o bairro à Praça do Patriarca” (BACELLI, op. cit., p. 142-143). Nos anos 40 as terras já apareciam como uma das mais caras do município de São Paulo, o que anteriormente se restringia ao centro e a seus aos bairros lindeiros (FELDMAN, 2018:102). Isto posto fica clara que a estratégia da Cita City havia conquistado seu êxito. No entanto, as ações para preservar este – até então - trunfo do urbanismo não se encerraram aí, a incorporação de legislação urbanística também foi parte da estratégia, conforme demonstrado na linha do tempo. Em 1931, no curto período em que Anhaia Mello ocupou o cargo de prefeito da capital, o Acto 127 inaugurou a primeira de uma longa série de regulamentações pelas quais o poder público incorporou o padrão dos empreendimentos da City. Segundo Feldman, a proteção do Jardim América, pela primeira vez na legislação de uso e ocupação do solo em São Paulo, foi criada uma zona funcional onde só eram permitidas “habitações particulares-re-

sidenciais”. Em princípio, a zona se limitada pelas ruas Estados Unidos, Brigadeiro Luiz Antônio e a atual Alameda Gabriel Monteiro da Silva, no Jardim América. O texto do Acto assinado por Anhaia Mello é explícito: a criação da zona visava o controle do uso da propriedade de “maneira incommoda ou nociva aos vizinhos e prejudicial ao valores urbanos”, a proteção aos “capitais investidos em imóveis urbanos, evitando a intromissão de edifícios impróprios ou de usos impróprios de edifícios em determinadas situações” e “ impedir que a especulação sobre a valorização dos imóveis provoque a mudança rápida e prematura do caráter dos distritos, em detrimento da propriedade particular e da estética urbana”. No ano 1934, a delimitação da zona do Jardim América foi incorporada ao Código de Obras Arthu Saboya em seu Art. 40 que, assim como o Acto 127, estabeleceu parâmetros específicos para a criação de um núcleo comercial. Já em 1941 o perímetro da Zona foi ampliado, no entanto as restrições foram ficando cada vez mais rígidas. O Art. 40 foi revogado, passando a permitir somente as “construções ou reconstruções de habitações particulares residenciais” ficando vedada a “construção ou instalação de habitações coletivas, colégios, hospitais, hotéis, pensões, clubes e qualquer ramo de indústria e comércio”.

_histórico de legislação fonte base: câmara municipal de são paulo elaboração: illustrator; edição da autora

Feldman trás ainda uma publicação do Diário Oficial do Município, onde Prestes Maia (1942, p. 68) torna pública a sintonia entre a municipalidade e a companhia: “Há em São Paulo um “zoning” particular precursor: o Jardim América........ Afim de acautelar interesses futuros, garantindo a estabilidade das medidas postas em vigor, a Prefeitura encampou a ideia e fez do Jardim América um “zoning oficial”, aperfeiçoando e ampliando o que tinha sido feito. Com isso, evita-se a tendência de todas as cidades intensamente cosmopolitas, como é São Paulo, onde a população adventícia, movida quase que exclusivamente pelo espírito de ganho, sem nenhum vínculo tradicional que a faça estimar os imperativos da estética e do conforto, introduza aí subdivi-

são de lotes, intromissão de lojas e ereção de arranha-céus.” A zona do Jardim América permaneceu como única zona residencial demarcada em São Paulo até 1954 quando, por determinação do prefeito Jânio Quadros, se estendeu ao Jardim Paulistano, Jardim Europa, Vila Primavera e Vila Paulista, assim como aos bairros jardins já executados no município – a exemplo, Alto de Pinheiros, Pacaembu, Alto da Lapa e Morumbi. No entanto a consolidação do termo e suas diretrizes se deram por meio do zoneamento instituído em 1972 (Lei 7.805/1972), em que foi criada a categoria de Zona Estritamente Residencial (Z1). Após 40 anos de proteção dos bairros-jardins por meio de zoneamentos, em 1979, com a criação de uma categoria de corredores (CR1) na Zona Estritamente Residencial, o eixo formado pela Rua Colômbia e Avenida

tombamento

zoneamento

plano diretor

incidências legais

Segundo os estudos de Sarah Feldman, a Companhia City já vinha solicitando à prefeitura a deliberação da legislação que estabelece os parâmetros mais restritivos a área. Como previsto, o Decreto de 1941 foi à resposta dada pela administração municipal à empresa. O Decreto nº2. 323/1941 foi o primeiro a estabelecer regulamentação que articula uso, altura e área numa mesma zona – o que atualmente é chamado de zoneamento, com suas especificações. Neste momento o bairro o território torna-se protegido pela legislação municipal e a articulação da Cia City.

Europa, que atravessam o território, passaram a ser admitidos usos de serviços. O que mais tarde viria ser motivo de uma grande mobilização dos moradores por meio da Sociedade Amigos do Jardim Europa (SAJEP), com aprovação da construção de um shopping center no terreno vizinho ao Museu da Imagem e do Som (MIS). Para a sociedade civil, este movimento era a ameaça à exclusividade do uso residencial e consequente descaracterização do bairro. Houve manifestações de diferentes interesses – proprietários, empreendedores imobiliários e a administração municipal - em que resultaram no início do processo de tombamento, o que garantiria a proteção do bairro-jardim durante anos.

O lançamento do atual Plano Diretor Estratégico (PDE,2004) e a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS,2016) surge como um marco legal na mudança no modo de atuar sobre território, um primeiro passo para uma cidade mais diversificada. Isto se dá nesta região por meio da definição de ZCOR-1 “nos trechos de vias destinadas à diversificação de usos de forma compatível à vizinhança residencial” e “ZCOR-2 “nos trechos de vias destinados à diversificação de usos de forma compatível à vizinhança residencial e à conformação do subcentro regional”(Lei 16.402/2016 – LPUOS), apesar de ainda haver limitações quanto aos usos permitidos.

gab. máx.

ZER-1 (Zona Exclusivamente Residêncial 1)

0,50

10m

ZCOR-1 (Zona Corredor 1)

0,50

10m

ZCOR-2 (Zona Corredor 2)

0,50

10m

ZM (Zona Mista)

0,85 ou 0,70

28m

Zona de Uso

ZC (Zona Centralidade) ZEU (Zona de Estruturação Urbana)

2 4

0,85 ou 0,70 0,85 ou 0,70

Parametros de ocupação conforme Quadro 03 da Lei 16,402/2016 (LPUOS)

48m NA

_zoneamento fonte base: lei 16.402/16 (lpuos) elaboração: mdc geosampa

LEGENDA zer-1

zcor-2

zeu

zcor-1

02.4 tombamento Como visto anteriormente, o conflito pela preservação do Jardim América e Jardim Europa resultou na abertura do processo de tombamento perante o Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico, Artístico e Turístico do Estado de São Paulo (CONDEPHAAT), visando preservar, segundo Feldman: “caráter estritamente residencial da área, como patrimônio urbanístico, e também do paisagismo, da arquitetura e do meio ambiente que o conjunto de vias públicas destes bairros representa e significa para a cidade.” (FELDMAN,2018:108). Ainda no que trata o processo de tombamento, Feldman prossegue: “Nas várias manifestações contra a criação do corredor, emergiram novas questões na agenda urbana que se acrescentaram à defesa do uso estritamente residencial: a qualidade

urbanística pelas referências ao modelo cidade-jardim ganhou destaque, a qualidade ambiental pela presença da densa arborização (...) Por outro lado, a crítica ao zoneamento como instrumento que se submetia aos interesses e às pressões em benefício da especulação imobiliária colocava em xeque a atuação da administração municipal ao longo de meio século na proteção dos bairros-jardim. (...) (Processo 23372/85, v. 2., fls. 91-127).”(FELDMAN,2018:109) No mais, o processo então foi aprovado em 06 de maio de 1985, onde o conselheiro relator, o arquiteto Carlos Lemos, apesar de considerar o Jardim América “prioridade histórica paulistana trazida pelas companhias imobiliárias inglesas, quinze anos depois do pseudo-urbanismo de Joaquim Eugenio de Lima”, incluiu também a área do Jardim

Mapa anexo a Resolução 02/CONDEPHAAT/86. Fonte: CONDEPHAAT

Paulista e Paulistano. A Resolução 02/CONDEPHAAT/86 propõe a preservação: _Traçado Urbano representado pelas ruas e praças públicas contidas entre os alinhamentos dos lotes particulares; _A vegetação; _As divisões dos lotes, com o objetivo de brecar outras configurações futuras; _Os quarteirões contidos pelas ruas, compostos de propriedades particulares e edificações seriam considerados áreas envoltórias; Ficam estabelecidas também diretrizes de ocupação: _Para os novos projetos de construção, deverá ser destinado 60% da área livre da edificação para ajardinamento com alta densidade. _Deverá ser respeitado o gabarito máximo de 10 metros a partir do nível mediano da guia na testada do lote – salvo a exceção prevista para a Z18-025 Como visto no tópico anterior, apesar do tombamento abarcar diferentes zoneamentos, as restrições devem respeitar a exceção do zoneamento vigente, Z18-025, que con-

siste nas quadras que confrontam com Av. Brigadeiro Faria Lima, e Av. São Gabriel, conforme consta no mapa anexo à Resolução. Cinco anos após o tombamento em instância estadual, a Prefeitura por meio do CONPRESP passa a considerar os Jardins como patrimônio municipal, mediante a Resolução Ex-Officio 05/CONPRESP/91, que tomba diversos bens e espaços urbanos no território de São Paulo, entre eles algumas edificações que pertencem ao perímetro em estudo – a exemplo a Igreja Nossa Senhora do Brasil e o Club Athetico Paulistano. Já em 2004, o tombamento municipal é detalhado pela Resolução 07/CONPRESP/2004, que tem texto similar ao estadual, mantendo a preservação do traçado urbano, a vegetação e as atuais linhas demarcatórias dos lotes. Ainda assim, o texto apresenta diretrizes específicas quanto à ocupação e uso do solo. Embora as edificações não tenham sido tombadas, ao se referir ao “baixo adensamento populacional” considerado “tão importante quanto o traçado e decorrente das linhas demarcatórias dos lotes”, a Resolução não explicita, mas sinaliza para a preservação de um determinado uso e de certo modo de morar – o residencial unifamiliar.

Observa-se então uma dupla contradição – em relação ao campo do patrimônio histórico e ao campo dos estudos urbanos – uma vez que as formas de apropriação do espaço urbano, as práticas sociais que se movimentam em temporalidades diversas são equiparadas à base material duradoura dos bairros tombados. (FELDMAN, 2018:98) Na Declaração de Amsterdã, de 1975, a carta patrimonial que evidência as relações entre o patrimônio cultural, os processos de transformação urbana e políticas de planejamento urbano, está explicitada a diretriz de “atribuir às construções funções que, respeitando seu caráter, respondam às condições atuais de vida e garantam, assim, a sua sobrevivência”. Nesta diretriz foi incorporada não somente a construção e seu entorno imediato, como também bairros e aldeias, que apresentem um interesse histórico ou cultural. Ou seja, a carta contém a compreensão da própria cidade como prática social, como sugere Feldman. Nesta perspectiva, a preservação do uso residencial unifamiliar nos bairros-jardim se mantém como questão em debate e de embates desde a abertura do primeiro processo de tombamento, em 1985. A contradição entre o valor do sítio histórico e o potencial desenvolvimento urbano, entram em um conflito ainda maior quando absorvem o perfil de uma discussão unilateral - de uma parcela específica da população - entrando

em contraponto às demandas de uma cidade em desenvolvimento. Somando a relevância histórica do sítio, vale destacar os maciços arbóreos que caracterizam o perimetro. Hoje, este território (somado ao Parque Ibirapuera) representa uma parcela significativa de arborização no centro expandido, além de criar uma paisagem singular em meio a verticalização da região do Itaim Bibi e Cerqueira Cezar. A preservação ambiental foi instituida pela Carta 33 e 34 (Vegetação Significativa) segundo o Decreto nº30.443/1989, conforme consta: " Artigo 8.º - São imunes de corte, em razão de sua localização e beleza, todas as árvores existentes nos seguintes logradouros públicos de Bairros-Jardins: (...) Todas as ruas e praças do Jardim América, Jardim Europa, Jardim Paulistano, Vila Nova Conceição, Jardim S. Bento, praças Cel. Fernandes Lima e Paul Harris e as ruas do Jardim Novo Mundo;" A preservação é reforçada na Lei 16.402/2016 (LPUOS), ao delimitar o perimetro de tombamento como "Bairro Jardim", segundo Mapa 02 anexo a lei.

_TOMBAMENTO fonte base: conpresp; condephaat; elaboração: qgis + edição da autora

LEGENDA jardim américa

area envoltória | conpresp

bens tombados

area envoltória | condephaat

bairro ambiental

02.5 diagnóstico _cheios e vazios fonte base: mdc geosampa elaboração: qgis + edição da autora

Devido a sua formação histórica e o conjunto de legislações que preservaram o baixo adensamento, pode-se observar que o tecido dos bairros jardins se destoa do entorno imediato demarcado seu valor histórico incontestável.

LEGENDA EDIFICAÇÕES HIDROGRÁFIA

_uso predominante do solo fonte base: mdc geosampa + google earth; elaboração: qgis + edição da autora

Apesar de ainda prevalecer o uso R no território, observa-se uma tendência de diversificação de uso do solo em determinadas vias (arteriais e coletoras).

LEGENDA institucional áreas verdes comércio serviço residencial baixa densidade residencial alta densidade residencial e compercio/serviço

_mobilidade fonte base: mdc geosampa + cet elaboração: qgis + edição da autora

3 LEGENDA PLANO DE MASSAS TRANSPORTE METRO SAD69-96_SHP_linhametro_line SAD69-96_SHP_estacaometro_point

ONIBUS CORREDORES DE ONIBUS SAD69-96_SHP_pontoonibus SAD69-96_SHP_linhaonibus_line

TREM SAD69-96_SHP_estacaotrem_point

Diferente da região periferica da cidade de São Paulo, o território em análise é bem serviço de transporte público. Vale destacar que no terriório se encontram 3 corredores de onibus - que serão fundamental a posteriore - são eles: 1. Av. Rebouças 2. Av. São Gabriel 3.Av. Nove de Julho

SAD69-96_SHP_linhatrem_line

LEGENDA QUADRAS VIAS_CLASSIF estaçãoCET de trêm ARTERIAL linha de trêm COLETORA via arterial LOCAL via coletora T1.1 linha de metrô T1.2 estação de metrô

ciclofaixa ciclovia corredor de ônibus ponto de ônibus trajeto de ônibus

T2 T4

BASE BASE QUADRA VETOR SAD69-96_SHP_quadraviariaed_polygon

_classificação do sistema viário - cet fonte base: cet elaboração: qgis + edição da autora

Ao considerar a Classificação Viária de CET, pode se confirmar que o território tem conexões regionais e locais.

LEGENDA via arterial via coletora via local

como resignificar?

_TIPOS DE QUADRAS

quadra como meio de resignificação do espaço

Fazendo uma leitura dos elementos morfológicos do espaço urbano na escala mais aproximada, temos o edifício como elemento mínimo e o lote como a parcela fundiária em que ele se insere e que faz a divisão cadastral, separando o domínio público do privado. A quadra não é uma forma arquitetônica por si só, é um agrupamento daqueles edifícios autônomos em lotes delimitados e com leis de construção que condicionam a sua evolução e proporcionam, ou não, uma força de conjunto. A cidade tradicional por sua vez, pode apresentar diversas formas, mas tem como organização um sistema único e bastante simples: a rua. Ou seja, a quadra é o espaço delimitado pelo resultado do traçado das vias e é a coleção de partes independentes, projetadas por arquitetos diferentes, em tempos diferentes, em contextos diferentes, dentro das limitações da forma do lote. No entanto ao tratar da quadra moderna, já aparece uma mudança de papéis: a unidade de habitação, que antes era consequência da forma do edificio, passa a ser elemento base, o ponto de partida da arquitetura. O modelo que aparece como crítica ás condições insalubres das habitações na cidade tradicional, apresenta-se sobre pilotis, onde a quadra

passa ser um bem comum, contíua e pautada pela melhor orientação em relação ao sol. “A quadra aberta permite reinventar a rua: legível e ao mesmo tempo realçada por aberturas visuais e pela luz do sol. Os objetos continuam sempre autonomos, mas ligados entre eles por regras que impõe vazios e alinhamentos parciais. Formas individuais e formas coletivas coexistem. Uma arquitetura moderna, isto é, uma arquitetura relativamente livre de convenção, de volumetria, de modenatura, pode desabrochar sem ser contida por um exercício de fachada imposto entre duas paredes contíguas.” (PORTZAMPARC, 1997) No contexto dos bairros jardins, a quadra se apresenta como cicatriz urbana de um processo de urbanização patrimonialista, onde o lote funciona de forma autonoma ao uso coletivo - que muitas vezes não existe. No entanto, identifica-se na quadra o potencial de resignificação, onde um conjunto de lotes de um quarteirão pode representar uma instância de gestão local, ativa e legitima (NOTO, 2019) As relações de uso e vizinhança, combinados com politicas urbanas habitacionais, contribuem para o encontro entre as demandas da cidade contemporanea e o valor histórico inquestionável.

03.1 plan de sauvegarde et de Mise en valeur de paris le marais reglement (PSMV) | 2013 (revisĂŁo)

Mapa anexo ao Plan De Sauvegarde Et De Mise En Valeur De Paris Le Marais Reglement

O Plan De Sauvegarde Et De Mise En Valeur De Paris Le Marais Reglement, deliberado em 2002 pelo Conselho de Paris e revisado em 2013, é um plano de diretrizes de preservação e renovação urbano para o distrito de Marais na França. O PSMV tem como objetivo preservar a qualidade de paisagem de Marais - primeiro bairro totalmente tombado em Paris, 1965 - , seu patrimônio e a qualidade de vida do bairro, além do setor econômico. _Procedimentos para retirar o imóvel da insalubridade; _Reestruturação do patrimônio público e privado; _Procedimentos quanto aos imóveis abandonados e sem dono; _Elaboração de estudos de viabilidade para os escritórios imobiliários responsáveis pela venda do imóvel; _Responsabilidade pelo aluguel dos imóveis após obras a preço convencionais; _Preservação do interesse dos ocupantes; _Coordenação de todos os obstáculos encontrados pelos moradores inclusive os jurídicos e os técnicos. Os aspectos acima mencionados assemelham-se ao território em análise, quando tratado de renovações urbanas. O plano de preservação e valorização também recomenda que as diretrizes para a proteção do patrimônio não devem excluir a possibilidade de renovação em certas quadras, desde que seja respeitado “o espirito e a trama do tecido urbano, bem como sua escala” (Plan de Sauvegarde et Mise en valeur du Marais). Além dos aspectos vinculados ao valor his-

tórico, o plano abarca diretrizes de ocupação e politicas habitacionais, além do setor econômico. Em âmbito habitacional, o plano trás o aluguel social, confome segue : _em todo o perimetro de intervenção deve-se planejar locação de aluguel social no mínimo 30% do lote da área util destinada a habitação; (para novas construções, grandes restaurações ou mudança de uso em lotes > 800m²) _ No mais, o programa de ajuda 2017-2020 trás quatro questões do desenvolvimento sustentável, econômico e social, à serem aplicadas associadas a PSMV: 1. Facilitar a apropriação da casa para famílias jovens. Essa ação permite que as famílias jovens se beneficiem de um prêmio quando compram seus imóveis, sejam eles novos ou antigos. 2. Promover economia de energia. As famílias são incentivadas a reformar suas casas, a fim de reduzir seus custos de energia, obtendo pelo menos 25% de economia de energia. 3. Desenvolver uma oferta de aluguel de moradia. Este auxílio permite oferecer acomodações para estudantes, aprendizes, jovens trabalhadores e trabalhadores sazonais, com aluguel supervisionado. Também incentiva os proprietários a desenvolver um patrimônio muitas vezes mal mantido para desenvolver um estoque de casas de aluguel. 4. Tornar a casa acessível a todos “Label Grand Axe”. Este dispositivo possibilita a adaptação e a disponibilização de residências novas ou antigas acessíveis.

03.2 cota de solidariedade

O instrumento Cota de Solidariedade é uma ferramenta de produção de Habitação Inclusiva, estratégia que é amplamente vivenciada em diversos países no hemisfério norte, especialmente nos Estados Unidos e na França. Apesar de cada programa de Habitação Inclusiva adotar regras muito específicas, os objetivos desta estratégia são principalmente três: _Promoção de diversidade social, através da produção de Habitação de Interesse Social em localizações onde normalmente não há oferta para a população de rendas baixa e média, podendo ser na escala do edifício ou do zoneamento, a fim de combater a segregação; _Inclusão da iniciativa privada como co-responsável pelo combate às desigualdades socioterritoriais, por meio de exigência à produção de HIS, fomentando diversidade de oferta de produto habitacional no mercado imobiliário; ou _Incremento de arrecadação de recursos, para fins de produção habitacional e aquisição de terrenos pelo poder público. Em 2014, a revisão do Plano Diretor Estratégico ampliou os instrumentos de planejamento urbano e habitacional no municipio de São Paulo, direcionando para o cumprimento das funções sociais da propriedade e da cidade na medida em que estabeleceu a Cota de Solidariedade.

“Art. 112. Os empreendimentos com área construída computável superior a 20.000m² (vinte mil metros quadrados) ficam obrigados a destinar 10% (dez por cento) da área construída computável para Habitação de Interesse Social, voltada a atender famílias com renda até 6 (seis) salários mínimos, de acordo com regulamentação definida nesta lei. (...) § 2º Alternativamente ao cumprimento da exigência estabelecida no “caput” deste artigo, o empreendedor poderá: I - produzir Empreendimento de Habitação de Interesse Social com no mínimo a mesma área construída exigida no “caput” desse artigo em outro terreno (...)” É importante salientar que desde 2015 até 2017 somente cinco empreendimentos foram obrigados a aplicar o instrumentos, e que ainda assim, optaram por pagar ao FUNDURB o valor correspondente. Isso se deu pois o valor a ser pago (apesar de alto) ainda é menor do que a produção de HIS em outro lote, e a cultura segregacionista não permitiria a implementação desse modelo habitacional combinado aos imóveis padrões produzidos pelo mercado imobiliario¹. Portanto, pode ser observado que o modelo de legislação patrimonialista e segregacionista ainda prevalece e que apesar de abarcar um conceito coletivo, instrumento ainda é frágil e inconsistente perante a necessidade real (o défit habitacional).

Segundo Calavita e Mallach (2010), a Habitação Inclusiva começou a se tornar uma estratégia para as políticas habitacionais nos Estados Unidos quando o governo federal limitou os recursos públicos para produção habitacional, na Era Reagan, atribuindo a cada município a responsabilidade pelo atendimento habitacional e combate à segregação e à estigmatização dos projetos de habitação pública. A Califórnia se destacou como um dos estados com maior quantidade de projetos, tendo seu epicentro na baía de San Francisco. Com base em análise de levantamentos realizados por Schuetz et al (2007), o modelo aplicado em San Francisco exige que empreendimentos com mais de 5 unidades habitacionais destinem 15% (em São Paulo é 10%) da área construída para habitação social (affordable housing). As unidades ficam sob um período de controle do valor do aluguel por cerca de 50 anos. Assim como a Cota em São Paulo, os empreendedores também podem optar por pagar diretamente ao poder público um valor compensatório equivalente a até 25% do valor do empreendimento. Notemos que em São Paulo a porcentagem é de 10% sobre o valor do terreno, e em San Francisco a porcentagem é quase o dobro em relação ao valor do empreendimento.

Diagrama de implementação da Cota de Solidariedade | Lei 16.050/16 (PDE)

¹ CEZARIO SILVA, Patricia; ALVES BORGES, Igor; Revista RISCO, 2017. "Os primeiros resultados da aplicação da Cota de Solidariedade: como superar seus limites e desfrutar de suas oportunidades".

03.3 community land trust _imóveis ociosos fonte base: google earth, zap imóveis, olx elaboração: qgis + edição da autora

LEGENDA imóveis ociosos EDIFICAÇÕES HIDROGRÁFIA

De encontro a idéia de que o quarteirão pode sim ser um elemento de transformação a fim de uma sociedade mais coletiva e democratica, as Community Land Trusts (CLT) demonstram potencial de aplicação por serem ações coletivas que articulam com este discurso e vem demonstrando resultados interessantes nos Estados Unidos e na Inglaterra. (NOTO,2019) O objetivo principal das CLTs é garantir o acesso à moradia às populações de baixa renda em áreas da cidade que o valor da terra é um impeditivo; sendo um mecananismo de superação dos entraves do mercado na direção do direito à cidade. A lógica consiste em reunir a sociedade civil organizada (proprietários) afim de adquirir imóveis e terrenos, cedidos aos moradores locais com a garantia de preços controlados e condições favoráveis de financiamento, além de um controle estrito sobre a possível revenda do imóvel. Formando assim, uma nova rede

de moradores associados que passam a gerir este conjunto de imóves. (NOTO,2019) Considerando portanto, a quantidade de imóveis ociosos que existem no território em análise - sejam eles abandonados, em um longo período para alugar/vender ou por uso ocioso - e afim de fazer cumprir a função social da propriedade urbana, submetendo-a ao interesse coletivo, recomenda-se, não somente, a aplicação do “Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios” e do “IPTU progressivo no tempo” - instrumentos de política urbana previstos na Constituição Federal de 1988 e regulamentados pelo Estatuto da Cidade - EC (Lei nº10.257/2001)-, mas também a implementação da CLT, onde o interesse da sociedade civil organizada aproxima-se do direito à moradia digna, sendo uma oportunidade de democratização do espaço, e ressignificação deste território.

como resignificar? oportunidades

A intervenção proposta buscou atribuir um conjunto de possibilidades para ocupação do território se empenhando em respeitar o valor histórico, urbanístico e arquitetônico dos Bairros Jardins, associado, sobretudo a visão da cidade como meio de prática social, sem políticas exclusivas ou segregacionistas, mas com o objetivo de incorporar diferentes grupos sociais.

cou-se reconhecer no território quadras com potencial de aplicação, porém podemos observar que o modo como ela é disposta na lei não contribui para sua real finalidade – que é a produção de habitação social. ¹ Dessa forma, ao considerar que estamos atuando em um território de grande valorização imobiliária, recomenda-se a remodelação deste instrumento.

O projeto vai de encontro ao seu objetivo geral, quando identifica a possibilidade de transpor as barreiras sociais, políticas e econômicas ao propor a resignificação de um território que até então, ainda é de poucos. Deste modo, as diretrizes recomendadas buscam reforçar a visão da cidade democrática e inclusa.

Sabendo que um dos objetivos desse trabalho é mostrar possibilidades de ressignificar esta área e identificando a capacidade de ocupação das quadras, imagina-se que ao flexibilizar as diretrizes de uso e ocupação do solo – zoneamento e as resoluções de tombamento – seria de grande interesse para iniciativa privada. O que pode ser visto como potencial, pois para viabilizar seus empreendimentos, é proposto um conjunto de contrapartidas e incentivos.

Intervir em um território já consolidado e de forte relevância histórica é desafiador, assim as experiencias apresentadas anteriormente são norteadoras para a proposta. No caso de Marais em Paris, o encontro entre as políticas de preservação histórica e de habitação são apropriadas neste ensaio, de modo a atuarem como contrapartida á novas construções. Entendendo que a Cota de Solidariedade é um forte instrumento de contrapartida, bus-

Para tanto, os elementos de mobilidade urbana, usos e adensamento apresentam características que diferem áreas, quadras e os lotes dentro do perímetro em estudo. A proposta, portanto, parte da identificação dessas tipologias de quadras e propõe diretrizes de ocupação. ¹ CEZARIO SILVA, Patricia; ALVES BORGES, Igor; Revista RISCO, 2017. "Os primeiros resultados da aplicação da Cota de Solidariedade: como superar seus limites e desfrutar de suas oportunidades".

Com as análises em mapas e o reconhecimento do território levantamos alguns aspectos que podem contribuir para as diretrizes: _Sistema viário e infraestrutura de transporte que conecta diferentes regiões da cidade e facilitam o acesso rápido aos principais polos de emprego, tanto para os moradores como para aqueles que precisam chegar aos Jardins. Essas estruturas valorizam e elevam o valor da terra, o que por um lado, permite que apenas uma pequena parcela da sociedade usufrua desse território, por outro é indício de transformações mais democráticas, pois ao associá-los aos instrumentos urbanos – como a Cota de Solidariedade – permitem uma diversificação populacional e cultural.

_Paisagem construída do entorno imediato x paisagem protegida. As paisagens antagônicas entre os Bairros Jardins e sua área periférica, além de demarcarem o território protegido, demonstram um potencial de adensamento e conversa com o entorno (que está em constante transformação).

_O uso residencial predominante, característico do modelo de urbanização, trás uma forte identidade ao bairro e tem um valor arquitetônico significativo, embora represente um modo de morar arcaico. As antigas residências – que se degradam a cada dia – confrontam com as novas construções de muros altos e seguranças. Apesar de demonstrar um cenário de priorização da unidade privada, estas construções demonstram uma oportunidade de mudança dentro da legislação atual, onde a permeabilidade visual – perdida ao longo da história – deve ser retomada.

_Alta densidade arbórea e exemplares arbóreos significativos. Além do valor histórico, o maciço arbóreo dos Jardins representa um pulmão verde para a cidade, sendo necessária a preservação e o remanejo (quando necessário).

_quadras

LEGENDA

PLANO DE M

TRANSPORT METRO

SAD69-96

ONIBUS

CORREDO

SAD69-96

TREM

SAD69-96

QUADRAS

VIAS_CLASSIF ARTERIAL

LEGENDA PLANO DE MASSAS TRANSPORTE METRO

LEGENDA

COLETOR

PLANO DE MASSAS

LOCAL

TRANSPORTE SAD69-96_SHP_linhametro_line

T1.1

SAD69-96_SHP_estacaometro_point METRO

T1.2

SAD69-96_SHP_linhametro_line

ONIBUS CORREDORES DE ONIBUS

SAD69-96_SHP_estacaometro_point

SAD69-96_SHP_pontoonibus ONIBUS

BASE

SAD69-96_SHP_linhaonibus_line CORREDORES DE ONIBUS

TREM

SAD69-96_SHP_pontoonibus

SAD69-96_SHP_linhaonibus_line SAD69-96_SHP_estacaotrem_point SAD69-96_SHP_linhatrem_line TREM

QUADRAS

SAD69-96_SHP_estacaotrem_point

SAD69-96_SHP_linhatrem_line VIAS_CLASSIF CET SAD69-96_SHP_quadraviariaed_polygon ARTERIAL QUADRAS

QUADRA VETOR COLETORA

LEGENDA BASELOCAL

T1.1 quadra tipo 1.1 BASE

T1.2 quadra tipo 1.2 T4 T2 quadra tipo 2 T2 T4 quadra tipo 3 T1.2

BASET1.1 BASELOCAL COLETORA QUADRA VETOR

VIAS_CLASSIF CET ARTERIAL COLETORA via arterial LOCAL via coletora T1.1 linha de metrô T1.2 estação de metrô

corredor de ônibus ponto de ônibus trajeto de ônibus

T2 T4

BASE

ARTERIAL BASE SAD69-96_SHP_quadraviariaed_polygon VIAS_CLASSIF CET QUADRA VETOR

QUADRAS

SAD69-96_SHP_quadraviariaed_polygon

SAD69-96_SHP_linhatrem_line SAD69-96_SHP_estacaotrem_point

TREM

BASE

QUADRA VET

SAD69-96

quadra tipo 1.1

SITUAÇÃO ATUAL AV. BRIGADEIRO FARIA LIMA

As Quadras Tipo 1 estão voltadas para as vias arteriais e diferente dos miolos de bairro, já apresentam uma tendência ao uso misto da quadra. Apesar do uso diversificado, ainda há uma parcela considerável de residências unifamiliares, das quais consta uma boa quantidade de espaços ociosos e subutilizados, que contribuem para a degradação do espaço público da cidade e a estagnação dos bairros. No entanto, para a qualificação desse espaço, são imóveis estratégicos, uma vez que possibilitam a transformação para novos usos e novas construções.

Boa parte dos lotes estão localizados em Zonas Corredores (1 e 2) que apesar de promoverem usos não residências compatíveis com o entorno, ainda são bem restritivos e admitem um gabarito de 10m e Coeficiente de Aproveitamento 1. Esta tipologia foi dividia tipo 1.1 e tipo 1.2, devido a oportunidade de aplicação da cota de solidariedade, considerando que no primeiro caso as quadras não estão voltadas para corredores de ônibus, como no segundo caso.

forças

fraquezas

_uso diversificado na quadra; _próximo a rede de transporte público; _áreas permeáveis e alta arborização; _Zonas Corredores (1 e 2) que promovem usos não residênciais compatíveis com o uso residêncial e com a fluidez do tráfego.

_priorização da unidade privada; _grande quantidade de imóveis ociosos; _usos voltados aos serviços de cada lote, sob o argumento da segurança individual; _miolo da quadra empobrecido e inacessíveis; _potencial comercial perdido pelas restrições rígidas de tombamento e zoneamento.

oportunidades _aumento de potencial construtivo direcionado para vias arteriais e coletoras; _disponibilização de áreas privadas ao uso público; _criação de sistema de travesisas por miolos de quadra; _ampliação do espaço livre "publicamente apropriável", abertura de "novas faces" no interior das quadras, "pulmões verdes" e aumento da permeabilidade;

quadra tipo 1.2

SITUAÇÃO ATUAL AV. rebouças

forças

fraquezas

_quadras voltadas para corredores de ônibus; _diversidade de uso do solo; _áreas permeáveis e alta arborização; _Zonas Corredores (1 e 2) que promovem usos não residênciais compatíveis com o uso residêncial e com a fluidez do tráfego.

_priorização da unidade privada; _baixo adensamento; _miolo da quadra empobrecido e inacessíveis; _potencial comercial perdido pelas restrições rígidas de tombamento e zoneamento.

oportunidades _aumento de potencial construtivo direcionado para vias arteriais e coletoras; _aplicação da cota de solidariedade _disponibilização de áreas privadas ao uso público; _criação de sistema de travesisas por miolos de quadra; _ampliação do espaço livre "publicamente apropriável", abertura de "novas faces" no interior das quadras, "pulmões verdes" e aumento da permeabilidade;

quadra tipo 2

SITUAÇÃO ATUAL al. gabriel monteiro da silva

As Quadras Tipo 2 estão localizadas na Alameda Gabriel Monteiro da Silva, Rua Groelândia e Rua Estados Unidos, onde o uso serviço/comércio é predominante. Estas vias tem papeis importantes nas conexões norte/sul e leste/oeste , servindo de alternativa as grandes avenidas. Neste cenário, a quadra apresenta um direcionamento para a diversidade de usos e ocupação

dos lotes, mas logo se limita devido as restrições do zoneamento e do tombamento. Um ponto positivo é o "cinturão" comercial que proteje a área residêncial ao fundo. No entanto, assim como no caso anterior, os imóveis ociosos são bem presentes, o que trás insegurança e pouca urbanidade.

forças

fraquezas

_Zonas Corredores (1 e 2) que promovem usos não residênciais compatíveis com o uso residêncial e com a fluidez do tráfego; _uso da quadra em transformação;

_quantidade significativa de imóveis ociosos _quantidade significativa de comércio e serviços _uso do recuo frontal como estacionamento comprometendo o uso do passeio público e o tráfego de veículos _zoneamento como limitador do uso e ocupação;

oportunidades _aumento de potencial construtivo direcionado para vias coletoras; _disponibilização de áreas privadas ao uso público; _ampliação do espaço livre "publicamente apropriável", abertura de "novas faces" no interior das quadras, "pulmões verdes" e aumento da permeabilidade;

quadra tipo 3

SITUAÇÃO ATUAL

A Quadra Tipo 3 é caracterizada por lotes estritamente residenciais, localizados no miolo do Bairro, que geralmente são construções soltas do lote e com áreas bem arborizadas, isto é, são representantes claros do modelo de "bairro jardim" (isso cabe somente as construções do século passado).

No entanto, as novas construções dentro desse perímetro seguem um padrão no isolamento dos lotes: muros altos e nenhuma permeabilidade visual entre lote e vizinhança, o que gera insegurança no espaço público.

forças

fraquezas

_alta densidade arbórea _baixo adensamento _preservação do uso R _exemplares arquitetonicos relevântes

_baixa permeabilidade visual; _lotes cercados sob o argumento da segurança indivual;

_diretrizes Recomendações para toda a área tombada:

:As novas construções deverão respeitar o recuo das pré existências do entorno imediato, de forma a permitir a continuidade da paisagem construída e resgardam os valores previstos no tombamento. :Os lotes voltados para as vias arteriais que atenderem aos instrumentos de aluguel social e cota de solidariedade, poderam atingir o GABARITO MÁXIMO DE 28m; ¹

:Os lotes voltados para as vias coletoras que atenderem aos instrumentos de aluguel social e cota de solidariedade, poderam atingir o GABARITO MÁXIMO DE 18m; ¹ ² ¹ Para os lotes de esquina - que se enquadram nas condições anteriores - prevalece o maior gabarito. ² Será permitido Gabarito Máx. 18m somente nas seguingtes vias: R. Sampaio Vidal (entre Av. Brigadeiro Faria Lima e R. Groelândia), R. Joaquim Antunes, R. Groenlândia, Av. Brasil, R. Estados Unidos, R. Canadá (entre Av. Brasil e R. Estados Unidos), R. Bento de Andrade, R. Lima Barros, Av. República do Líbano, Av. Antônio Joaquim de Moura Andrade, R. Fernandes Borges, Av. Rebouças, Al. Gabriel Monteiro da Silva, R. Gumercindo Saraiva, Av. Europa, R. Colômbia, R. Rússia, Av. Nove de Julho, Av. Brigadeiro Luís Antônio (entre R. Estados Unidos e R. Groenlândia).

Para tanto é recomendado que os imóveis localizados em ZCOR-1 e ZCOR-2 adotem as diretrizes de ocupação das Zonas Mistas (conforme Quadro 3 e 3A da Lei 16.402/16), sabendo-se que esta admite todos os grupos de atividades correspondentes à subcategoria de uso nR1 e subcategorias nR2, nR3, Ind-1a e Ind-1b, ou seja, admite-se na mesma zona, co-

mércio e serviços de pequeno a grande porte (500 m² a mais de 2.000 m² de área computável e locais de eventos com lotação superior a 500 pessoas). E não somente, as ZM permitem uma maior exploração do lote tendo em vista seus parâmetros (CA 2, TO, 0,85 E GABARITO MAX. 28m).

_diretrizes Ainda assim deverão ser consideradas as restrições de tombamento já existentes, que irá condicionar este adensamento e restringir os usos á serem permitidos. Imagina-se aqui, uma combinação entre as politicas de ordenação do território e de preservação histórica. No que trata as restrições de tombamento recomenda-se ainda:

residêncial

res/com/serv

:Os lotes voltados para as vias arteriais ficam condicionados os parametros de ZM (Zona Mista) conforme Lei 16.402/2016; Identifica-se nessa flexibilização uma oportunidade de consiliar o valor histórico do sitio ao desenvolvimento urbano democrático, necessário à cidade;

:Admite-se tão somente o uso unifamiliar restrito a 1 (uma) residência por lote nos miolos de bairro (QT3), nas demais tipologias de quadra a definição do uso fica de responsabilidade do zoneamento; ¹ Será permitido nos lotes com testadas para as seguintes vias; somente nas seguingtes vias: R. Sampaio Vidal (entre Av. Brigadeiro Faria Lima e R. Groelândia), R. Joaquim Antunes, R. Groenlândia, Av. Brasil, R. Estados Unidos, R. Canadá (entre Av. Brasil e R. Estados Unidos), R. Bento de Andrade, R. Lima Barros, Av. República do Líbano, Av. Antônio Joaquim de Moura Andrade, R. Fernandes Borges, Av. Rebouças, Al. Gabriel Monteiro da Silva, R. Gumercindo Saraiva, Av. Europa, R. Colômbia, R. Rússia, Av. Nove de Julho, Av. Brigadeiro Luís Antônio (entre R. Estados Unidos e R. Groenlândia).

_diretrizes

10M

:O remembramento dos lotes serão permitidos somentes em quadras com mais de 50% das testadas voltadas para vias arteriais ou coletoras, desde que a área resultante não conflita com o padrão da quadra;

:Para QT3 (extritamente rediênciais) o gabarito máximo permitido será de 10m, assim como para as demais quadras, no entanto, poderá haver acrescimo no gabarito mediante contrapartida habitacional.

:Ficam mantidos os índices urbanísticos estabelecidos pelas resoluçãoes de CONDEPHAAT para os lotes exclusivamente residênciais.

:Considerando a vegetação arbórea de extremo valor para a cidade, qualquer remajeno arboreo deverá ser feito no próprio lote. Para as novas construções que aderirem a fruição dentro da quadra, deverá ser preservada área correspondente a 20% da área total.

infinito e além

SITUAÇÃO ATUAL em novas construções

: Considerando que as superfícies cegas dos muros de fechamento frontal alteram a compreensão da paisagem e impedem a fruição dos valores reconhecidos pelo tombamento, há necessidade de estabelecer altura máxima e superfícies vazadas a transparecer a vegetação e os cheios/vazios. Fica, portanto, estabelecida a altura máxima dos muros de fechamento do lote, devendo ser: _2,00 m, quando estes tiverem menos de 50% de sua superfície vazada;

_3,00m, quando estes tiverem mais de 50% de sua superfície vazada, composta de matéria que não vede a visão.

PROPOSTA 1

PROPOSTA 2

_diretrizes Levando em consideração que o objetivo desse trabalho é apresentar uma oportunidade de democratização desse território, são recomendada diretriz de incentivo e contrapartida à flexibilização das normas de ocupação, afim de promover habitações de interesse social e aluguel de interesse social:

20%

Para Quadra Tipo 1.1, 1.2 e 2

em novas construções >1.000m² <3.000m² _20% do empreendimento deverão ser destinados á aluguel social no mesmo lote

30%

Para Quadra Tipo 1.1, 1.2 e 2

em novas construções >3.000m² _30% do empreendimento deverão ser destinados á aluguel social no mesmo lote

_diretrizes

Como apontado anteriormente, o cumprimento da cota de solidariedade no municipio de São Paulo se deu somente pela arrecadação financeira ao FUNDURB¹, o que nos faz questionar do quão vantajoso isso pode realmente ser à cidade. Compreendendo que o atual instrumento aplica-se somente para imóveis de grande porte (>20.000 m²) e não atinge a produção imobiliária de massa (à exemplo dos condominios fechados) e que o pagamento ao fundos municipais será de melhor custo-beneficio as incorporadoras (o que não garante a produção habitacional de fato), e considerando as propostas de vereadores - quando discutido o instrumento - é então proposto:

enquadramento

Empreendimentos com mais de 10.000 m² de área computável, ou 7.000 m² (em macroárea de estruturação metropolitana)

aplicação Destinação de 20% da área computável para HIS de até 3 salários mínimos , ou 20% em outro terreno na mesma macrorregião + 10% destinado a aluguel social ou 35% do empreendimento para aluguel social ou doação de terreno

No caso dos imóveis tipo 1.2, que estão indicados como passíveis de aplicação desse instrumento, entende-se que as quadras são locais com potencial de receber a produção de habitação social, estimando que o instrumento possa ser aplicado a todo o muncipio de São Paulo.

¹ CEZARIO SILVA, Patricia; ALVES BORGES, Igor; Revista RISCO, 2017. "Os primeiros resultados da aplicação da Cota de Solidariedade: como superar seus limites e desfrutar de suas oportunidades".

_diretrizes

10%

35%

_zoneamento

LEGENDA zer-1

zcor-2

zeu

zcor-1

...concluindo

Um território de muitos e uma cidade de poucos

Compreender a dinâmica de ocupação e as forças de atuação envolvidas na construção de uma paisagem tão singular como a dos Bairros Jardins, foi ponto de partida para diversos questionamentos sobre o cenário atual da metrópole paulistana. Só foi possível chegar ao conjunto de diretrizes de ocupação do território, quando assumimos que aqui o Estado teria papeis decisórios na construção de uma cidade mais democrática e diversificada, e que o agente privado serviria como meio de viabilizar este cenário. O maior desafio consistiu, sobretudo, em compreender como atuar em um território que tem agentes tão significativos e de forte relevância histórica. Mas será que preservar um território símbolo de uma cultura patrimonialista é hoje tão necessário quanto diminuir o déficit habitacional? Muitas das questões apresentadas no início dessa trajetória podem não terem sido respondidas e até mesmo tenham surgidos novos questionamentos, mas para a autora, esse é o primeiro passo se construir uma cidade mais democrática. Questionando ...

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centro universitĂĄrio senac sĂŁo paulo, 2020 .