DICIEMBRE 2020 GUADALAJARA JALISCO MÉXICO GRUPO INVERSPOT ATENCIÓN DAVID AGMON. PRESENTE. Guadalajara ciudad es un espejismo que muchos empresarios tienen en sus radares siempre a la distancia, si bien tierra de oportunidades que la sociedad y grupos empresariales aquí estacionados dejan aparentemente, son muchas veces espejos que encandilan sin mostrar una realidad que simplemente requiere documentarse con información, información y más información. Los miles de rubros que la ciudad oferta a inversionistas, comercializadores están ahí al frente, se exhiben sin inhibiciones… es más, son encantos que se acompañan con fusiones y carismas de su gente, de su tierra, folclore, tradiciones y la ciudad misma con sus paseos arbolados, grandes centros comerciales y su reciente y vertiginoso crecimiento vertical en varias áreas de la ciudad. Guadalajara no es una tierra fácil de conquistarse, su comercio es la principal bandera de identidad, sus plantas de productividad y generación de producto interno bruto están escondidas y no se muestran jamás, a menos de que se forme parte de las familias que conforman el Country Club. (Catedral que concentra los
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cónclaves más sutiles y fantásticos de un millar de familias todas ellas de prosapia, rango, abolengo y capital). De 1990 a 2000 la Ciudad se mantiene en un letargo de inversiones y crecimiento, ausencia de audaces en la inversión para su desarrollo. Pocos grupos locales y externos hacen labores de desarrollo importantes. A partir del año 2000 la llegada de grandes capitales son producto de esfuerzos y visiones de personajes de fuera que lograron comprar espacios que los Tapatíos por diversas razones dejan de promover para capitalizar con la venta de sus negocios, propiedades, todo con la intensión de migrar especialmente a EEUU. (San Diego, Ca. San Antonio o Houston Tx.). Es frecuente encontrarse con los mismos personajes dentro de la política, la educación, la industria, las cúpulas clericales y el Country Club. Guadalajara se conformó a partir de 1940 en cuatro sectores por su ubicación, Sectores que albergan barrios, en 1950 se define espacios reservados para industria que serán afectados en 1990 por nuevas reservas que alteran sustancialmente los usos de suelo y el destino de una ciudad moderna por una ciudad en expansión hoy con altos contrastes sociales, urbanos y sectores colapsados por ausencia de servicios, agua principalmente. Guadalajara hoy es una metrópoli que se funde a partir de 1980 al 2000 con las ciudades de Zapopan y Tlaquepaque, y a partir de 2000 a 2020 con Tlajomulco de Zúñiga. Es necesario mencionar a Tonalá, que forma parte de la mancha urbana pero que por cuestiones de criterios y rezagos urbanos ahí está esperando ser una entidad con potenciales hoy no calculados.
SITUACIÓN GEORGRÁFICA: Guadalajara Metropolitano tiene la limitación de crecer hacia el norte por tener La Barranca de Oblatos. Una impresionante depresión franca que espera en los próximos 50 años conectarse por medio de puentes en un Guadalajara de mediados de siglo XXI. Tenemos problemas de suministro de agua potable en algunos sectores en especial los ubicados al poniente de la ciudad. La alimentación de este líquido requiere de inversiones de infraestructura hidráulica que se pospone una y otra
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vez, dejando que el principal alimentador sea la Laguna de Chapala. (Con otra serie de problemas de contaminación y desazolve).
IDIOCINCRACIA DE SU GENTE: La entidad cuenta con aproximadamente 8 millones de habitantes que se han asentado al sur de la ciudad sobre las entidades de Tlajomulco y en el occidente que equivale a Zapopan. El centro de la ciudad registra una depresión en su demografía. No existe un programa de éxito para revalorar el Centro Histórico y los barrios de estas partes de la ciudad. El 5% de los habitantes son la clase Triple A. Gente con altísimos niveles de capital que están prácticamente ubicados en un millar de familias. Todos ellos con grandes capitales producto de herencias y también de sus empresas. Son los consumidores de Condominios de Lujo, Autos de Lujo, viajes permanentes en el extranjero, Clubes privados etc. 400 mil personajes todos de prosapia, de glamour, de efervescencia 100% Tapatía. El 10% aproximadamente de este segmento se ha incorporado recientemente al negocio inmobiliario vertical y comercial. Su visión es menor a su ambición, llevándoles a desarrollar inventario de difícil desplazamiento, en especial los años 2019 y 2020 (Año de la pandemia). El 20% de la población total residente de GDL son clase media alta, por lo regular gente con niveles directivos y gerencia generales de empresas locales y extranjeras ubicadas en la entidad. Otros 30% de sus habitantes son de clase media y clase media baja. El tapatío tiene una particularidad que lo hace diferente a muchos otros personajes mexicanos. No cree en el trabajo de equipo. Es un gran empresario y emprendedor en lo particular. No sabe y no le gusta trabajar con gente que no sea su familia. Y dentro de los esquemas familiares sus disputas por los resultados de dichas empresas no van jamás a la tercera generación. El axioma fundamental se basa en sus propiedades urbanas. Le gusta vivir de sus rentas, no maneja bancos, todo lo tiene en efectivo, es gran evasor de impuestos, no opera fiscalmente al 100% sus ingresos… es centavero, agarrado y miserable cuando se trata de ceder en una negociación.
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“O bien vendido o bien podrido…” es una de sus tradiciones en todos los sectores. Esto ha hecho que capitales de fuera estén hoy insertados en áreas en las que los lugareños están fuera en todos los rubros. En Guadalajara existen grandes inversiones en Plantas industriales del sector automotriz, farmacéutico, tecnología, entre otros. Los grandes contextos de comercio están en los sectores agroindustriales y abasto. Todas las empresas de autoservicio y de conveniencia son de capital externo.
ECONOMÍA: La plaza de Guadalajara es un espacio donde existen grandes reservas de capital en efectivo. Su crecimiento anual sobresale del resto de la República Mexicana con un 3% promedio en la última década. La llegada constante de capital que se invierte en inmuebles (Preventa principalmente) se alimenta de los Estados de Nayarit, Michoacán y Sinaloa. El desarrollo agrícola en el sector de frutos rojos, empodera el campo de manera sustancial lo que a nivel Jalisco se le ve recuperado en contextos de PIB de estar en la posición 17 a nivel nacional hace diez años, estemos en el nivel segundo desde 2019 a la fecha.
DESARROLLO VERTICAL y entornos del sector. El desarrollo vertical se ha consolidado en 4 zonas de la entidad en los últimos 20 años. La zona de ANDARES será una coinversión de capitales asiáticos en reservas de la Familia Leaño Espinoza, que al desincorporar reservas que formaron parte de la Universidad Autónoma de Guadalajara, le permite a esta familia ser uno de los pilares del desarrollo de condominios. Esta reserva ubicada en el municipio de Zapopan es detonante de la ciudad que posteriormente en las dos décadas estará impulsado otras áreas en los rumbos de Country Club en Guadalajara y en Zona Real de Zapopan especialmente en el último lustro. Existe una veintena de desarrolladores consolidados en desarrollos de todo tipo que cuentan con sus propias promotorías:
Grupo San Carlos de la Familia Ibarra Álvarez del Castillo
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Grupo Dalton del empresario Salón Chidán Grupo GYG, de los hermanos Raymundo y Armando Gómez Flores Grupo Tierra y Armonía, de la Familia Errejón Alfaro.
Los grupos que destacan en la comercialización de inmuebles son:
FRAVA de Francisco Vázquez Leaño que operó ANDARES. GUIA de Beatriz Alfaro que opera “Tierra y Armonía”. PROMODESA de Cristina Ojeda que operó “Felipe Tomé”. InCo de Gabriela Franco que opera a Grupo VEQ antes “Q” de Jack Levy.
INMUEBLES HOTELEROS Existe un grupo identificado inversionista en este tipo de producto, que se renta a operadores hoteleros de marcas reconocidas. Entre ellos familias acaudaladas desde hace un siglo que son propietarios de los inmuebles más identificados. El grupo de inversionistas españoles en el ramo de Hoteles de corta instancia es uno de los más rentables de los últimos 50 años. El primer sector junto con los viejos hoteles de la ciudad (300 unidades, que van desde los 40 hasta 150 habitaciones), se han visto afectados por varios factores fundamentales:
La pandemia del COVID-19 en este 2020 La ausencia de promotores turísticos locales que data de la última década para atraer visitantes para pernocta de más de una noche (Producto que se deriva de ExpoGDL. Asunto a ver en otro análisis) GDL exporta visitantes a todo el mundo, pero no importa visitantes. La llegada hace cinco años del AIRB&b las plataformas digitales que abren el mercado a otras posibilidades de hospitalidad que generan una competencia todavía no asimilada por el sector formal.
Por consecuencia el desarrollo para Bines Raíces Hoteleros que ofreció una rentabilidad anual del 20% en los últimos años, deja de ser atractiva a inversionistas de este tipo de proyectos ($1MDP por habitación con retorno de inversión a partir del quinto año). Hay que considerar que La cancelación de más de 50 grandes exposiciones en la entidad trae de la mano factores que retrasarán en los próximos cinco años las inversiones del sector.
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INMUEBLES DE OFICINAS: En los últimos cinco años la migración de inversionistas a conceptos verticales de oficina se vio potencializado por varias empresas en el desarrollo de grandes inventarios para renta de oficinas. Hoy la oferta de espacios es muy alta teniendo que enfrentar la modalidad del “HOME Office” que propone otro tipo de espacios para empresas, oficinas y corporativos. Habrá que consultar nuestro artículo sobre el tema en: https://mundosdigitalesicono2020.business.blog/2020/07/14/que-hacemos-con-elinventario-de-oficinas-en-el-mundo/
MERCADO DE VIVIENDA Los vivienderos que los tenemos en las escalas de interés social y de interés medio se agrupan en la CANADEVI, organización que alberga a 10 desarrolladores desde hace más de cuatro décadas, quienes operan con sus propios grupos de comercialización. Parte de este sector incursiona ahora de Verticalidades por varias razones: A. Ausencia de Créditos de Interés Social como lo es FOVI, Infonavit, FOVISSSTE. B. Falta de espacios urbanos que obligan a desarrollar en reservas alejadas de los centros urbanos.
AGRUPACIONES INMOBILIARIAS Las agrupaciones presentes en la entidad dentro del sector inmobiliario y que participan más en la intermediación que en la promotoría corporativa se compone de AMPI, PAIS, MIO y CANACO sección Inmobiliarias. La membresía actual de todos los organismos juntos no sobrepasa los ochocientos miembros. Estos pasan de una agrupación a otra. Cada Inmobiliaria tiene un promedio de 5 elementos.
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El mercado de la intermediación supera los diez mil agentes, dentro de los cuales tenemos todo tipo de personajes entre muy profesionales y otros que dejan mucho que desear. Parte de estos personajes operan mercados y cadenas que mutilan predios principalmente aquellos que por su monto, ubicación o ausencia de exclusiva de parte de los propietarios terminan en operaciones con un alto porcentaje de conflicto.
ENTORNOS URBANOS: Competencias y evoluciones de mercados: La saturación de oferta vertical en entidades como Querétaro obliga a inversionistas visionarios a emigrar a entidades como Guadalajara o Tijuana. La misma reglamentación de CDMX con la administración actual, nos pone en el radar de los desarrolladores con esquemas de competencia dinámica que buscan polos de desarrollo al capital. El éxito de una incursión en la entidad (cualquiera que esta sea), se debe simplemente a los factores de la información y el enlace directo de los contactos con propietarios, arquitectos diseñadores, costos, precios y valores de insumos, todo de acuerdo a el factor más importante en el sector inmobiliario… Ubicación, Ubicación, Ubicación (Location). De ahí la participación de nuestro grupo de profesionales en este ramo y sector. En la actualidad tenemos información a detalle de estos grandes y fantásticos predios, situación fiscal, situación patrimonial de propietarios, info sobre sucesiones y puntos finos y claves para insertar con éxito nuevos jugadores no contaminados por los entornos propios del sector. (Voraz y con ausencia de ética). El tapatío difícilmente se asocia, vende caro, no da plazos…. Perooooo, si se le presentan opciones de alto perfil financiero, con candados jurídicos que le aseguran su patrimonio, es altamente suspicaz para acceder a proyectos que ofrecen más rentabilidad que portafolios financieros audaces… La ambición es un apetito que nunca está saciado del todo. Poder aprovechar los recursos de la sociedad patrimonial Tapatía requiere de “ENCANTO” o les compras o los convocas a un negocio donde pueden opinar y sugerir, pero jamás operar. No son buenos operando negocio, son conflictivos, muy intensos y muy coléricos, desgastan las bases, son muy jineteros con los flujos, retiran por adelantado las utilidades, no creen en el aparato comercial, no
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invierten en publicidad (la sienten gasto y no inversión). Pagan poca comisión, no les gusta comprometerse jurídicamente, pero si tener candados en todas las escalas a través siempre de un despacho jurídico familiar.
Perspectivas a partir de 2021: Crece la oferta inmobiliaria destinada a los mercados AA y A (Alta y media alta). Aunque se cuenta con un mercado potencial de 400 mil compradores, estos no están invirtiendo excedentes de su capital en opciones de $7.0 MDP hacia arriba. Los desarrollos que están en faceta de preventa y algunos al 80 y 90% de su avance presentan un lento proceso comercial. (Andares, Country, Zona Real, Providencia, Americana y Sur <Tlajomulco Norte>). Dentro del mercado de intermediación, crece la oferta de Casas de $20 a $50 MDP en colonias tradicionales, que están migrando sus ocupantes a cotos privados por motivos de seguridad urbana. (El índice de asaltos y robo con violencia sigue lacerando a una sociedad que en su clase media alta y media en general es ostentosa con el uso de autos, relojes, joyería, asistencia a Centros Comerciales exclusivos y antros de moda).
Estas casas con una vida útil ya agotada (casas que tienen de 40 a 70 años), son susceptibles de adquirir para el desarrollo de verticales de alto consumo comercial. Unidades de 60 a 75 mts2 dos Rec. 2 Baños con algunas amenidades – Condo de 50 unidades de $2.5 MDP valor venta -. Hay que considerar que este tipo de eventos está siendo explotado por familiares de los predios mismos, con altos niveles de incompetencia en el diseño y edificación de este producto. (Tenemos registrados no menos de 500 proyectos en zonas como Chapalita, Providencia, Americana, Moderna, Pasos del SOL, Residencial Victoria, etc.)
Los mercados para el diseño y edificación de unidades de 65 a 75 mts2 tiene un mercado potencial identificado de 1.6 millones de compradores. Esto permite potencializar una serie de regiones deprimidas hasta ahora para estos mercados denominados “Portafolios100”. Sobre predios que van de los 850 a 1200 mts2 desplantes de 50 unidades en condominio vertical (10 pisos) de $2.0 MDP promedio su valor de venta.
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Esto está provocando el desarrollo de conceptos en áreas como el oriente de la ciudad dentro de los barrios como ANALCO y Tlaquepaque ESTE. Este mercado cuenta con ahorros sustanciales de $500 mil pesos para enganches y el resto capacidad crediticia bancaria para pago con hipoteca a la entrega de la propiedad vertical en cuestión.
Estimado David Agmon. La intensión de este #CódigoInmobiliario de GDL. tiene como finalidad poder atraer grupos de inversión hacia los sectores de vivienda vertical en varias zonas donde tenemos acceso e información a PREDIOS URBANOS con capacidades técnicas de desarrollo. Saber a detalle quienes somos, donde estamos, quienes hacen y cuál es el estatus de su situación dentro de los mercados de diseño (Arquitectos), edificadores, grupos constructores, Inmobiliarias corporativas e individuales, nos permite ofrecerte un portafolio profesional de información. Costos, bancos, proveedores, números del mercado, son algunas de las opciones que por conducto de nuestro grupo InCo Inteligencia Comercial empoderar a gente visionaria y audaz a tener presencia en esta entidad compleja para quienes no la dominan. Estamos al pendiente de tener una intensión de trabajo conjunto, donde INVERSPOT nos contrate bajo circunstancias que estarán sobre la mesa una vez que definan su postura ante una plaza, que pueden ustedes también estar asimilando por diferentes fuentes. Saludos Atentamente de parte de un servidor
Álvaro López Tostado Muchas de las historias del sector inmobiliario estamos tratando de documentarlas en nuestras propias redes sociales: https://www.facebook.com/GDLinmuebles https://mundosdigitalesicono2020.business.blog/?s=inmuebles
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