Informe Mercado Inmobiliario MR-2022

UN AÑO ATÍPICO.

Solo podemos definir 2022 como un año de muchos contrastes, tanto en el mercado de alquiler como en el de venta. A nivel general la actividad se ha mantenido muy elevada, en cuanto a récord según los datos oficiales, pero todos hemos visto que el año ha ido de más a menos y que en el último mes se ha notado claramente un paro en la actividad.

Sin embargo, con datos de actividad considerados muy buenos, desde nuestro punto de vista, este 2022 se han agravado problemas que arrastramos desde hace años. Y adicionalmente, otros factores como la eficiencia energética de las viviendas,

hasta ahora ignoradas, han tomado fuerza y serán decisivos en los próximos años.

Así que en 2022 podríamos valorarlo en un doble nivel, buen año de actividad, pero también un año donde, más que nunca, se han puesto sobre la mesa los dos grandes retos que tiene el sector. El difícil o casi imposible acceso a la vivienda que poseen muchos segmentos de la población, especialmente los jóvenes, y la necesidad de una profunda transformación energética de los edificios y viviendas que conforman nuestro parque inmobiliario. Ambos son retos, no solo del sector, sino de la sociedad en su conjunto.

Guifré Homedes Amat Director General

MERCADO DE ALQUILER

En primer lugar, esclarecer un concepto, cuando en este informe se habla de alquiler y/o del mundo del alquiler, nos referimos estrictamente al alquiler de larga duración.

En nuestros informes anuales hace tiempo que advertimos que en el mercado de alquiler, en los ámbitos donde nosotros trabajamos, la principal limitación que tenemos es la falta de oferta disponible. El 2022 ha sido, básicamente esto, un año de poca oferta, y hemos terminado el año en mínimos históricos. En 75 años de historia de Amat nunca habíamos tenido tan poca oferta disponible.

ALQUILER - Contratos y Precios Datos de Amat Immobiliaris

Tras varios años en crecimiento, 2022 ha supuesto un cambio de tendencia para nosotros, donde hemos realizado un 9% menos de nuevos contratos.

Empezamos en 2022 a un ritmo similar al de otros años, según ha ido avanzando el año, la oferta se ha ido disminuyendo, limitando así la capacidad de realizar nuevos contratos, mientras que la demanda ha sido y sigue siendo alta y no tenemos la oferta para satisfacerla.

Durante el primer trimestre del año aún estábamos en un mercado de rentas reguladas, pero la caída de la regulación coincidió, por un lado, con el incremento, muy significativo, del coste de los suministros y, por otro, con la limitación del 2% por la actualización de las rentas por IPC a los contratos vigentes, impuesta por el Gobierno del Estado. Dos hechos relevantes en el mercado de alquiler.

En este contexto de máxima incertidumbre, la evolución de las rentas era básicamente estable, pero a partir del primer semestre han vuelto a crecer de forma generalizada, y más significativa en la ciudad de Barcelona.

A la hora de analizar los datos, nos gusta diferenciar entre la ciudad de Barcelona y otras zonas como Sant Cugat del Vallès, Sant Just Desvern y sus entornos, y también creemos que es importante destacar el impacto, que ya habíamos detectado los últimos dos años, de los inquilinos extranjeros.

El porcentaje de este tipo de inquilino es una de las diferencias más destacadas entre Barcelona y otras localidades. Principalmente, son jóvenes europeos que vienen para trabajar, ya sea para empresas establecidas en la ciudad o, en muchos casos, teletrabajando para empresas ubicadas en todas partes.

Barcelona

Antes de la Covid representaban un 15% y actualmente entre el 40% y el 45%. Además, estos inquilinos tienen una capacidad económica media superior, absorbiendo los incrementos de renta que ha tenido la ciudad. Habitualmente hacen la comparativa con el mercado de alquiler de los países de origen y Barcelona, para ellos, es muy competitiva en este aspecto.

Sant Cugat del Vallès y Sant Just Desvern

Aquí también ha crecido, pero se sitúan en un 20-25%, aun siendo ubicaciones con escuelas internacionales y multinacionales establecidas. Evidentemente, las rentas han subido mucho más moderadamente que en la ciudad de Barcelona, y de acuerdo con las capacidades más limitadas de un mercado mucho más local.

La mayoría de contratos que hemos realizado han vuelto a estar por encima de los 1.000 € de renta mensual. De hecho, la franja que más ha crecido es la situada por encima de los 1.500 €/mes.

La renta media ha estado por encima de los 1.200 € al mes en todas las oficinas, el mayor valor medio de los últimos años.

Analizando los precios de repercusión de los distritos de Barcelona, vemos que Les Corts, Sant Andreu o Ciutat Vella se han mantenido estables respecto al 2021, mientras que Gràcia, Eixample i Sant Martí han experimentado fuertes crecimientos respecto al año anterior con crecimientos de entre un 14% y un 31%, y Sarrià – Sant Gervasi se situía como el distrito con el precio repercusión más elevado.

%

PREcio REPERCUSIÓn alquiler en BARCELONA 2022

ALQUILER - Oferta

Datos de Amat Immobiliaris

Desde nuestro punto de vista es aquí donde tenemos el gran problema en el mundo del alquiler, ya que la oferta sigue a la baja desde hace ya muchos meses.

El gráfico recoge trimestralmente la nueva oferta entrante en el mercado, donde vemos que los dos últimos trimestres de 2022 han sido los peiores de los últimos 5 años. Solo hay uno peor, el segundo trimestre del 2020, en el que estábamos confinados y el mercado se detuvo durante semanas.

Aquí entramos en uno de los grandes debates sobre cómo resolver el acceso a la vivienda. La solución implica tener un contexto en el que la oferta pública y privada sea mucho más significativa de lo que es hoy.

marco legal, doce cambios en cuatro años, señalan como especulares a los propietariosarrendadores, mayoritariamente pequeños, y les traspasa responsabilidades sociales propias de la Administración. Esta situación está empujando a estos propietariosarrendadores a:

A) Dejar de invertir y, por lo tanto, dejar de generar nueva oferta.

B) Venderse los inmuebles que tienen de alquiler, que evidentemente no compra otro inversor, sino alguien para vivir y como resultado restamos oferta.

C) Destinar los inmuebles a otras modalidades de alquiler. Continuamos restando oferta.

La administración pública tampoco ha aportado nada significativo en este sentido y ha perdido 3 grandes oportunidades:

1. Antes del 2008 promovió en régim de venta, no alquilar, gran parte de su mejor suelo. Un suelo público que privatizó ella misma.

2. En los peores años de la crisis inmobiliaria, cuando los desahucios hipotecarios eran constantes y se creó la SAREB, perdió la oportunidad de conseguir parte de ese parque inmobiliario y destinarlo al alquiler social o asequible.

3. La administración pública, por sí sola, no tiene ni los recursos, ni los conocimientos, para actuar sobre todo el suelo disponible y necesita la colaboración público-privada para generar oferta de forma significativa. Durante estos últimos años, la confianza entre las partes no se ha restablecido y tampoco se ha establecido un marco legal estable, perdiendo un momento de condiciones de financiación únicas que hubieran facilitado muchos proyectos de alquiler.

Desde hace unos años, el sector sector promotor e inversor se ha fijado en el mundo del alquiler, no por un convencimiento explícito, sino mayoritariamente forzados, para ver que el modelo de promover para vender es cada vez más complejo, tanto desde el punto de vista del suelo como de la demanda final. Sin embargo, los proyectos que poco a poco se van configurando, están poco pensados para el gran grosor de la demanda de alquiler, ya que no encajan ni por configuración, servicios ofrecidos, ni rentas disponibles por gran parte del mercado local y familiar.

Si tuviéramos que resumir muy rápidamente porque estamos en esta situación, la conclusión sería que la maquinaria mediática, política y los constantes cambios de

Salir de esta coyuntura es muy complejo, ya que la alarmante carencia de oferta la tenemos hoy, y generarla es muy lento. Hay una gran cantidad de políticas y acciones que se pueden llevar a cabo para generar oferta a medio y largo plazo, pero lo que no se puede hacer, en modo alguno, es legislar en caliente y constantemente, así solo se consigue cargarse la poca oferta existente y agravar el problema.

ALQUILER - Tipología de inmuebles

Datos de Amat Immobiliaris

En la infografía podemos ver las principales características de los inmuebles que hemos alquilado este 2022. Hace un año ya lo decíamos, y hoy tiene más valor que nunca, tenemos un parque de alquiler muy pobre energéticamente y esto hace que las familias inquilinos tengan que afrontar mayor gasto en suministros.

Si el marco jurídico y mediático perjudica constantemente a los propietarios, estos no tienen ningún incentivo para rehabilitar o mejorar las viviendas. Además, si cuando hablamos de subvenciones Next Generation para la rehabilitación añadimos un componente sobre la propiedad, cuando la pobreza energética de un inmueble afecta mucho más a quien vive que en al propietario, tampoco fomentamos que se mejore este

TipologÍa iNMUeBLE ALQUILADO 2022

parque inmobiliario de alquiler. Sin inversión en este parque de alquiler, las familias inquilinas tendrán unos costes de suministros mayores y peor confort, solo por el hecho de vivir en un inmueble de alquiler.

ALQUILER - Tipología de inquilino Datos de Amat Immobiliaris

Como ya hemos comentado antes, uno de los hechos más destacados de este 2022 es la entrada significativa de inquilinos extranjeros en el mercado de alquiler, especialmente en la ciudad de Barcelona.

Destacar también que respecto a 2021, la edad del inquilino medio ha aumentado, la mayoría entre los 40 y 50 años, lo que, una vez más, evidencia la dificultad que tienen los jóvenes para emanciparse hoy en día y que no parece estar mejorando en los últimos años.

2022

ALQUILER - Conclusiones

Datos de Amat Immobiliaris

Podemos comentar muchos temas, pero cabe destacar el momento crítico en el que estamos desde el punto de vista de la oferta, que sigue disminuyendo, y la flexibilidad intrínseca del alquiler que se ha roto, actualmente nadie se va de su inmueble por falta de alternativas al mercado para cambiarse. Nuestra perspectiva es un 2023 con una reducción muy significativa de la oferta disponible, lo que, evidentemente, causará tensiones de precio y sociales frente a la imposibilidad de encontrar inmuebles para alquilar.

MERCADO DE VENTA

Por lo general, 2022 ha sido un año muy bueno desde el punto de vista de transacciones. Analizado más en detalle, observamos distintos comportamientos entre venta de segunda mano y venta de obra nueva a lo largo de los distintos trimestres del año.

En venta segunda mano, el incremento de operaciones ha sido muy significativo y sostenido durante todo el año, aflojando solo en el último trimestre.

La obra nueva ha sido totalmente diferente, ya que después de un inicio de año muy bueno, a partir de marzo, muchos proyectos se han congelado durante meses, dejando la comercialización a mínimos o completamente parada hasta bien entrado el otoño.

VENTA 2a Mano Datos de Amat Immobiliaris

En 2022, la actividad de venta segunda mano ha crecido un 21% respecto a 2021, y este incremento se acumula a los ya experimentados en años anteriores.

Como se comenta habitualmente, el ritmo de ventas en segunda mano va muy ligado a nuestra capacidad de generar más o menos oferta atractiva. Cuando hemos generado esta oferta, la demanda ha respondido rápidamente y el tiempo medio para vender un inmueble de segunda mano durante 2022 ha sido de tres meses y medio.

Como ya ocurrió el año anterior, el precio medio de todas las ventas de segunda mano realizadas se ha situado entorno a 500.000 €. Sólo nuestra oficina de Sant Just ha visto incrementado su precio medio de venta, el resto han quedado estables o han experimentado un ligero descenso.

Siempre destacamos, que este valor debe interpretarse bien, y básicamente está relacionado con la oferta que hemos sido capaces de captar y vender durante el año. Ver gráfico “evolución precio medio” de los últimos años.

Cabe destacar también que así como en 2020 y 2021, las franjas que crecieron claramente fueron las situadas por encima de los 600.000 €, este año se ha uniformizado más, y la actividad ha sido más repartida entre todas

las franjas de precio. Dicho de otra forma, las más altas se han mantenido o crecido ligeramente, y las bajas han experimentado un crecimiento más pronunciado de lo que lo habían hecho en los dos últimos años.

En el gráfico “evolución precio repercusión” podemos ver la evolución trimestral del precio repercusión de los últimos 10 años. Considerando el año 2013 como el año en que se tocó fondo en cuanto a precios y donde la repercusión media de las ventas realizadas, en todos los mercados, estaba entre los 2.000 y 2.700 €/m² construido, mientras que hoy, en los propios mercados, se sitúan de media entre los 3.700 y 4.500 €/m² construido.

Barcelona

Este año, nos hemos situado de media en los 4.450 €/m² construido, un 8% menos que el año anterior. Detallando por distritos, el precio repercusión ha sido inferior, excepto en Sant Martí y Gràcia, donde la repercusión media ha subido respecto a 2021, como puede verse en la infografía.

Repetimos que estos datos van condicionados por la oferta que captamos y vendemos anualmente. Los datos de Nou Barris deben entenderse de acuerdo con unas operaciones puntuales que hemos hecho en la zona, pero seguramente no representan la media real del distrito. Las operaciones repercusiones más elevadas de 2022 las hemos realizado en el Eixample y Sant Martí, situándose por encima de los 6.800 €/m² construido en ambos casos.

PREcio REPERCUSIÓn venta 2ª Mano en BARCELONA 2022

Sant Cugat

Es donde más ha crecido la repercusión media de un año a otro. Uno de los factores va relacionado con la oferta vendida, ya que en 2021 se vendieron muchas casas, que por características tienen un valor absoluto alto de precio, pero una menor repercusión que un piso. Este 2022 ha sido más equilibrado en este sentido, lo que explica en parte el crecimiento de un año a otro. De media nos hemos situado por encima de los 3.700 €/m² construido, pero en un tenedor muy amplio, que llega hasta más de 6.100 €/m² en la zona del Golf.

Sant Just Desvern

La repercusión media ha crecido un 7% respecto a 2021, en 2022 se ha situado en los 3.700 €/m² construido. La horquilla de repercusiones ha sido menor que otros años, nos hemos situado entre los 2.800 y los 5.100 €/ m². En el entorno cercano, todas las repercusiones se han situado de media también entre los 3.200 y los 3.600 €/m² construidos. Concretamente, hablamos de Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Esplugues de Llobregat y Cornellà de Llobregat. Todas estas ubicaciones se han posicionado en el mismo o en un nivel superior de repercusión respecto a 2021.

Respecto a la tipología de los inmuebles vendidos, cabe decir que este 2022 hemos vuelto a equilibrarnos en características. Desde Covid el porcentaje de inmuebles grandes había crecido, sobre todo las casas unifamiliares, este 2022 ha significado la normalización y en algunas zonas el porcentaje de pisos ha crecido respecto al total comercializado.

En cuanto a superficies y número de habitaciones, los inmuebles inferiores a 120 m² y de 2-3 habitaciones vuelven a dominar de manera clara, cómo se ve en la infografía. Mientras que en 2021 la media de inmuebles vendidos con más de 180 m² y de 4 o más habitaciones era mucho mayor.

En cuanto al GreenDex, también podemos ver que el valor G1, correspondiente a casas en entornos residenciales, este 2022, ha perdido porcentaje respecto a 2021 y se ha

desplazado al valor G4, correspondiente a entornos más urbanos, de pisos.

Después de un año de vigencia de los Fondos Next Generation enfocados a la rehabilitación de carácter energético de los edificios, podemos decir que de momento como sector y sociedad estamos fracasando. Su nivel de aplicación ha sido mínimo.

Volvemos a repetir que más tarde o más bien tener una buena certificación energética de un inmueble o de un edificio será un tema clave, tanto de mercado como para quien viva. No debe confundirse la rehabilitación con poner placas fotovoltaicas en el edificio, primero hay que aislar correctamente los edificios e inmuebles, y después, o en paralelo, generar energía en el mismo edificio.

Y como ejemplo de dónde estamos en cuanto a la eficiencia energética de los inmuebles vendidos en 2022, 73% tienen una calificación E o peor.

Por último, analizamos quiénes han sido los compradores

en función de los mercados en los que trabajamos. Lo que consideramos más destacado es lo siguiente:

Practica desaparición del pequeño inversor, que como hemos dicho antes, tiene importantes efectos en la falta de oferta de alquiler. En años anteriores, el 20% de las ventas se hacían a inversores que después ponían el inmueble en el mercado de alquiler de larga duración.

Bajada significativa de los compradores con edades inferiores a 40 años. Como hemos dicho, estamos en un mercado básicamente de reposición.

Menos operaciones han sido financiadas.

Ligero incremento del porcentaje de compradores extranjeros.

Podemos concluir que 2022 ha sido un muy buen año para el mercado de venta de segunda mano, donde mercados más maduros como el de la ciudad de Barcelona, a pesar del incremento de ventas, ha estabilizado los precios.

Tipología inmueble vendido 2ªMano 2022

perfil comprador 2ª MANO 2022

VENTA OBRA NUEVA

Datos de Amat Immobiliaris

Como ya hemos dicho en la introducción, el comportamiento que hemos tenido en el mercado de obra nueva, en nuestro caso, ha sido el opuesto al de segunda mano.

A pesar de un inicio de año con ritmos de ventas muy buenos, 7 – 8 inmuebles al mes en todos los proyectos que comercializábamos, algunos de los promotores optaron por detener en seco o congelar las ventas debido al incremento más que significativo de los costes de construcción y estallido de la guerra. No se descongeló el ritmo comercial hasta bien entrado el otoño, es decir, más de medio año sin apenas actividad comercial.

A finales de 2022, la percepción del comprador potencial es diferente a la de principios de año y los ritmos de ventas han quedado a un nivel mucho más bajo, entre 1-2 inmuebles vendidos al mes.

La afectación del incremento de costes ha tenido efectos muy distintos en función de la fase en la que se encontraba cada proyecto. En proyectos muy incipientes, algunos promotores han optado por desestimar el proyecto definitivamente, mientras que los que estaban finalizando, han finalizado sin ningún tipo de afectación ni modificación para los compradores que estaban esperando la entrega del inmueble durante el 2022.

La tipología de comprador se ha mantenido más estable que en el mercado de segunda mano. El comprador de menos de 40 años sigue teniendo un peso importante. En muchos casos, la obra nueva es claramente el primer acceso a una vivienda de propiedad. Las necesidades futuras de financiación son también superiores aquí en la obra nueva que en la segunda mano y tiene relación con el menor porcentaje de compradores de reposición.

El porcentaje de inversores se ha mantenido bajo respecto a años anteriores, al igual que ha ocurrido en la segunda mano.

TipologÍa iNmUEble VENDIDO OBRA NueVA 2022

perfil comprador obra nueva 2022

La tipología de inmueble vendido de obra nueva puede verse que es muy estándar, 3 habitaciones y una superficie de 90-120 m².

También se observa que hemos vendido un 4% de inmuebles de una sola habitación, modelo que desde 2008 había desaparecido casi por completo, y que corresponden concretamente a un proyecto detenido ese año y que se ha reanudado este 2022.

La calificación energética de los inmuebles de obra nueva está totalmente entre A y B.

En cuanto a repercusiones, puede verse en las infografías donde nos hemos situado en cada zona. En ubicaciones como Sant Just Desvern, Cornellà y Sant Cugat del Vallès estamos hablando de fases finales de proyectos en los que se ha incrementado ligeramente la repercusión en las últimas ventas. En las otras plazas, hablamos de inicio de proyecto o proyectos con recorrido y donde la evolución de la repercusión entre 2021 y 2022 ha sido prácticamente estable y sin ningún cambio.

En la ciudad de Barcelona contamos con muy pocos proyectos de obra nueva y muy centrados en el distrito de Sant Martí. En este caso, la repercusión de 2022 se ha situado por debajo de 2021.

PREcio REPERCUSIÓn 0bra nueva 2022

MERCADO LUXURY

El mercado de alto standing, al igual que el mercado de venta estándar de segunda mano, ha tenido una actividad destacable en 2022

Las casas acabadas y los solares para construir casas unifamiliares han sido las operaciones que más hemos hecho el último año. Las zonas de Sant Just Desvern, Ciudad Diagonal en Esplugues de Llobregat y Sant Cugat del Vallès han mantenido el interés del comprador local de alto nivel que busca mejorar su entorno o salir de la ciudad de Barcelona con un inmueble y condiciones prácticamente inexistentes en la ciudad.

Las casas unifamiliares de más de 300 m², la mayoría parcialmente o completamente reformadas al acceder a la vivienda, son la tipología de casas más vendidas en estas localizaciones.

El comprador internacional se ha centrado más en la ciudad de Barcelona. Sin embargo, el mercado internacional ha sido muy bajo hasta finales de año, recuperando parcialmente el nivel pre-COVID. Los primeros meses de 2022 han estado marcados por la guerra, lo que ha condicionado mucho a los posibles inversores que podían llegar a la ciudad.

¿QUÉ ESPERAMOS PARA 2023?

Si habitualmente decimos que es difícil hacer predicciones, este año lo es aún más. Varios aspectos contradictorios conviven a la vez y hacen especialmente difícil ver cuál será la evolución del mercado de venta.

La subida de los tipos de interés, el encarecimiento de las hipotecas y la inflación son algunos de los factores con influencia en la demanda, pero al mismo tiempo, la captación de oferta es hoy nuestro principal problema. Con esta coyuntura, creemos que el número

de ventas en 2023 será menor, pero no esperamos ninguna corrección de precios. The rental market it’s clearer for us, although possible regulatory changes may affect the forecasts. The supply level will remain very low in 2023, thus generating very few opportunities for tenants and preventing those who are already in a property from changing it for another. We foresee a market paralysis, with the social consequences that this implies.