Informe Mercat Immobiliari MR-2022

UN ANY ATÍPIC.

Només podem definir el 2022 com un any de molts contrastos, tant en el mercat de lloguer com en el de venda. A nivell general l’activitat s’ha mantingut molt elevada, a nivell de record segons les dades oficials, però tots hem vist que l’any ha anat de més a menys i que l’últim mes s’ha notat clarament una aturada en l’activitat.

Tot i així, amb dades d’activitat considerades molt bones, des del nostre punt de vista, aquest 2022 s’han agreujat problemes que arrosseguem de fa anys. I addicionalment, altres factors com l’eficiència energètica dels habitatges, fins ara ignorats, han pres

força i seran decisius els anys vinents.

Així que el 2022 el podríem valorar en un doble nivell, bon any d’activitat, però també un any on, més que mai, s’han posat sobre la taula els dos grans reptes que té el sector. El difícil o gairebé impossible accés a l’habitatge que tenen molts segments de la població, especialment els joves, i la necessitat d’una profunda transformació energètica dels edificis i habitatges que conformen el nostre parc immobiliari. Tots dos són reptes, no només del sector, sinó de la societat en el seu conjunt.

Guifré Homedes Amat Director General

MERCAT LLOGUER

En primer lloc, aclarir un concepte, quan en aquest informe es parla de lloguer i/o del món del lloguer, ens referim estrictament al lloguer de llarga durada.

Als nostres informes anuals fa temps que advertim que al mercat de lloguer, als àmbits on nosaltres treballem, la principal limitació que tenim és la manca d’oferta disponible. El 2022 ha estat bàsicament això, un any de poca oferta, i hem acabat l’any en mínims històrics. En 75 anys d’història d’Amat mai havíem tingut tan poca oferta disponible.

LLOGUER - Contractes i Preus Dades d’Amat Immobiliaris

Després de diversos anys en creixement, el 2022 ha suposat un canvi de tendència per a nosaltres, on hem fet un 9% menys de nous contractes.

Vam començar el 2022 a un ritme similar al d’altres anys, segons ha anat avançant l’any, l’oferta s’ha anat disminuint, limitant així la capacitat de fer nous contractes, mentre que la demanda ha estat i continua sent alta i no tenim l’oferta per satisfer-la.

Durant el primer trimestre de l’any encara estàvem en un mercat de rendes regulades, però la caiguda de la regulació va coincidir, per una banda, amb l’increment, molt significatiu, del cost dels subministraments i, de l’altra, amb la limitació del 2% per l’actualització de les rendes per IPC als contractes vigents, imposada pel Govern de l’Estat. Dos fets rellevants per al mercat de lloguer.

En aquest context de màxima incertesa, l’evolució de les rendes era bàsicament estable, però a partir del primer semestre han tornat a créixer de manera generalitzada, i més significativament a la ciutat de Barcelona.

A l’hora d’analitzar les dades, ens agrada diferenciar entre la ciutat de Barcelona i altres zones com Sant Cugat del Vallès, Sant Just Desvern i els seus entorns i també creiem que és important destacar l’impacta, que ja teníem detectat els darrers dos anys, dels llogaters estrangers.

Estrangers

El percentatge d’aquest tipus d’inquilí és una de les diferències més destacades entre Barcelona i les altres localitats. Principalment, són joves europeus que venen per treballar, ja sigui per a empreses establertes a la ciutat o, en molts casos, teletreballant per a empreses ubicades arreu.

Barcelona

Abans de la Covid representaven un 15% i actualment entre el 40% i el 45%. A més, aquests llogaters tenen una capacitat econòmica mitjana superior, absorbint els increments de renda que ha tingut la ciutat. Habitualment fan la comparativa amb el mercat de lloguer dels països d’origen i Barcelona, per a ells, és molt competitiva en aquest aspecte.

Sant Cugat del Vallès i Sant Just Desvern

Aquí també ha crescut, però se situen en un 20-25%, tot i ser ubicacions amb escoles internacionals i multinacionals establertes. Evidentment, les rendes han pujat però molt més moderadament que a la ciutat de Barcelona, i d’acord amb les capacitats més limitades d’un mercat molt més local.

La majoria de contractes que hem fet han tornat a estar per sobre dels 1.000 € de renda mensual. De fet, la franja que més ha crescut és la situada per sobre dels 1.500 €/mes.

La renda mitjana ha estat per sobre dels 1.200 € al mes a totes les oficines, el valor mitjà més elevat dels darrers anys.

Analitzant els preus de repercussió dels districtes de Barcelona, veiem que les Corts, Sant Andreu o Ciutat Vella s’han mantingut estables respecte al 2021, mentre que Gràcia, Eixample i Sant Martí han experimentat forts creixements respecte a l’any anterior amb creixements d’entre un 14% i un 31%, i Sarrià – Sant Gervasi se situa com el districte amb el preu repercussió més elevat.

Evolució % contractes de LLOGUER segons segment preu

PREU REPERCUSsIÓ lloguer A BARCELONA 2022

LLOGUER - Oferta

Dades d’Amat Immobiliaris

Des del nostre punt de vista aquí és on tenim el gran problema al món del lloguer, ja que l’oferta segueix a la baixa des de fa ja molts mesos.

El gràfic recull trimestralment la nova oferta entrant al mercat, on veiem que els dos darrers trimestres del 2022 han estat els pitjors dels darrers 5 anys. Només n’hi ha un de pitjor, el segon trimestre del 2020, en què estàvem confinats i el mercat es va aturar durant setmanes.

Aquí entrem en un dels grans debats sobre com resoldre l’accés a l’habitatge. La solució implica tenir un context on l’oferta pública i privada sigui molt més significativa del que és avui.

canvis en quatre anys, assenyalen com especuladors els propietaris-arrendadors, majoritàriament petits, i els traspassa responsabilitats socials pròpies de l’Administració. Aquesta situació està empenyent a aquests propietaris-arrendadors a:

A) Deixar d’invertir i, per tant, deixar de generar nova oferta.

B) Vendre’s els immobles que tenen de lloguer, que evidentment no compra un altre inversor, sinó algú per viure i com a resultat restem oferta.

C) Destinar els immobles a altres modalitats de lloguer. Continuem restant oferta.

L’administració pública tampoc ha aportat res significatiu en aquest sentit i ha perdut 3 grans oportunitats:

1. Abans del 2008 va promoure en règim de venda, no lloguer, gran part del seu millor sòl. Un sòl públic que va privatitzar ella mateixa.

2. En els pitjors anys de la crisi immobiliària, quan els desnonaments hipotecaris eren constants i es va crear la SAREB, va perdre l’oportunitat d’aconseguir part d’aquell parc immobiliari i destinar-lo al lloguer social o assequible.

3. L’administració pública, per si sola, no té ni els recursos, ni els coneixements, per actuar sobre tot el sòl disponible i necessita la col·laboració publico-privada per generar oferta de forma significativa. Durant aquests darrers anys la confiança entre les parts no s’ha restablert i tampoc s’ha establert un marc legal estable, perdent un moment de condicions de finançament úniques que haguessin facilitat molts projectes de lloguer.

Des de fa uns anys, el sector promotor i inversor s’ha fixat en el món del lloguer, no per un convenciment explícit, sinó majoritàriament forçats, per veure que el model de promoure per vendre és cada cop més complex, tant des del punt de vista del sòl com de la demanda final. Tot i així, els projectes que a poc a poc es van configurant, estan poc pensats per al gran gruix de la demanda de lloguer, ja que no encaixen ni per configuració, serveis oferts, ni rendes disponibles per gran part del mercat local i familiar.

Si haguéssim de resumir molt ràpidament perquè estem en aquesta situació, la conclusió seria que la maquinària mediàtica, política i els constants canvis de marc legal, dotze

Sortir d’aquesta conjuntura és molt complex, ja que l’alarmant manca d’oferta la tenim avui, i generar-la és molt lent. Hi ha una gran quantitat de polítiques i accions que es poden dur a terme per generar oferta a mitjà i llarg termini, però el que no es pot fer, de cap manera, és legislar en calent i constantment, així només s’aconsegueix carregar-se la poca oferta existent i agreujar el problema.

LLOGUER - Tipologia immobles

Dades d’Amat Immobiliaris

A la infografia podem veure les principals característiques dels immobles que hem llogat aquest 2022. Fa un any ja ho dèiem, i avui té més valor que mai, tenim un parc de lloguer molt pobre energèticament i això fa que les famílies llogateres hagin d’afrontar major despesa en subministres.

Si el marc jurídic i mediàtic perjudica constantment als propietaris, aquests no tenen cap incentiu per rehabilitar o millorar els habitatges. A més, si quan parlem de subvencions Next Generation per a la rehabilitació afegim un component sobre la propietat, quan la pobresa energètica d’un immoble afecta molt més a qui hi viu que no pas al propietari, tampoc fomentem que es millori aquest parc immobiliari de lloguer. Sense inversió en aquest parc de lloguer, les famílies llogateres tindran uns costos de subministres majors i confort pitjors, només pel fet de viure en un immoble de lloguer.

Tipologia

llogat 2022

LLOGUER - Tipologia de llogater

Dades d’Amat Immobiliaris

Com ja hem comentat abans, un dels fets més destacats d’aquest 2022 és l’entrada significativa d’inquilins estrangers al mercat de lloguer, especialment a la ciutat de Barcelona.

Destacar també que respecte al 2021, l’edat de l’inquilí mitjà ha augmentat, la majoria entre els 40 i els 50 anys, fet que, un cop més, evidencia la dificultat que tenen els joves per emancipar-se avui en dia i que no sembla que estigui millorant en els darrers anys.

perfil llogater 2022

LLOGUER - Conclusions

Dades d’Amat Immobiliaris

Podem comentar molts temes, però cal destacar el moment crític en què estem des del punt de vista de l’oferta, que continua disminuint, i la flexibilitat intrínseca del lloguer que s’ha trencat, actualment ningú marxa del seu immoble per manca d’alternatives al mercat per canviarse. La nostra perspectiva és un 2023 amb una reducció molt significativa de l’oferta disponible el que, evidentment, causarà tensions de preu i socials davant la impossibilitat de trobar immobles per llogar.

MERCAT VENDA

En general, 2022 ha estat un any molt bo des del punt de vista de transaccions. Analitzat més en detall, observem diferents comportaments entre venda segona mà i venda obra nova al llarg dels diferents trimestres de l’any.

En venda segona mà, l’increment d’operacions ha estat molt significatiu i sostingut durant tot l’any, afluixant només al darrer trimestre.

L’obra nova ha estat totalment diferent, ja que després d’un inici d’any molt bo, a partir de març molts projectes s’han congelat durant mesos, deixant la comercialització a mínims o completament aturada fins ben entrada la tardor.

VENDA 2a Mà

Dades d’Amat Immobiliaris

Aquest 2022, l’activitat de venda segona mà ha crescut un 21% respecte al 2021, i aquest increment s’acumula als ja experimentats en anys anteriors.

Com comentem habitualment, el ritme de vendes a segona mà va molt lligat a la nostra capacitat de generar més o menys oferta atractiva. Quan hem generat aquesta oferta, la demanda ha respost ràpidament i el temps mitjà per vendre un immoble de segona mà durant el 2022 ha estat de tres mesos i mig.

Com ja va passa l’any anterior, el preu mitjà de totes les vendes de segona mà realitzades s’ha situat entorn de 500.000 €. Només la nostra oficina de Sant Just ha vist incrementat el preu mitjà de venda, la resta han quedat estables o han experimentat un lleuger descens.

Sempre destaquem, que aquest valor s’ha d’interpretar bé, i bàsicament està relacionat amb l’oferta que hem sigut capaços de captar i vendre durant l’any. Veure gràfic ‘evolució preu mig’ dels darrers anys.

Cal destacar també que així com el 2020 i 2021 les franges que van créixer clarament van ser les situades per sobre dels 600.000 €, aquest any s’ha uniformitzat més, i l’activitat ha estat més repartida entre totes les franges de preu. Dit d’altra forma, les més altes s’han

mantingut o han crescut lleugerament, i les baixes han experimentat un creixement més pronunciat del que ho havien fet els dos darrers anys.

Al gràfic ‘evolució preu repercussió’ podem veure l’evolució trimestral del preu repercussió dels darrers 10 anys. Considerant l’any 2013 com l’any en què es va tocar fons pel que fa a preus i on la repercussió mitjana de les vendes fetes, a tots els mercats, estava entre els 2.000 i 2.700 €/m² construït, mentre que avui , als mateixos mercats, se situen de mitjana entre els 3.700 i 4.500 €/m² construït.

Barcelona

Aquest any, ens hem situat de mitja als 4.450 €/m² construït, un 8% menys que l’any anterior. Detallant per districtes, el preu repercussió ha estat inferior excepte a Sant Martí i Gràcia, on la repercussió mitjana ha pujat respecte al 2021, com es pot veure a la infografia.

Repetim que aquestes dades van condicionades per l’oferta que captem i venem anualment. Les dades de Nou Barris s’han d’entendre d’acord amb unes operacions puntuals que hem fet a la zona, però segurament no representen la mitjana real del districte. Les operacions amb repercussions més elevades del 2022 les hem fet a l’Eixample i a Sant Martí, situant-se per sobre dels 6.800 €/ m² construït els dos casos.

PREU REPERCUSsIÓ venda 2ª Mà A BARCELONA 2022

Sant Cugat

És on més ha crescut la repercussió mitjana d’un any a l’altre. Un dels factors va relacionat amb l’oferta venuda, ja que el 2021 es van vendre moltes cases, que per característiques tenen un valor absolut alt de preu, però una repercussió més baixa que un pis. Aquest 2022 ha estat més equilibrat en aquest sentit, i això explica en part el creixement d’un any a l’altre. De mitja ens hem situat per sobre dels 3.700 €/m² construït, però en una forquilla molt àmplia, que arriba fins a més de 6.100 €/m² a la zona del Golf.

Sant Just Desvern

La repercussió mitjana ha crescut un 7% respecte al 2021, al 2022 s’ha situat als 3.700 €/m² construït. La forquilla de repercussions ha estat menor que altres anys, ens hem situat entre el 2.800 i els 5.100 €/m². A l’entorn proper, totes les repercussions s’han situat de mitja també entre els 3.200 i els 3.600 €/ m² construïts. Concretament, parlem de Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Esplugues de Llobregat i Cornellà de Llobregat. Totes aquestes ubicacions s’han posicionat al mateix o a un nivell superior de repercussió respecte al 2021.

Respecte a la tipologia dels immobles venuts, cal dir que aquest 2022 hem tornat a equilibrar-nos en característiques. Des de la Covid el percentatge d’immobles grans havia crescut, sobretot les cases unifamiliars, aquest 2022 ha significat la normalització i en algunes zones el percentatge de pisos ha crescut respecte del total comercialitzat.

Pel que fa a superfícies i nombre d’habitacions, els immobles inferiors a 120 m² i de 2-3 habitacions tornen a dominar de manera clara, com es veu a la infografia. Mentre que el 2021 la mitjana d’immobles venuts amb més de 180 m² i de 4 o més habitacions era molt més alta.

Pel que fa al GreenDex, també podem veure que el valor G1, corresponent a cases en entorns residencials, aquest

2022 ha perdut percentatge respecte 2021 i s’ha desplaçat al valor G4, corresponent a entorns més urbans, de pisos.

Després d’un any de vigència dels Fons Next Generation enfocats a la rehabilitació de caràcter energètic dels edificis podem dir que de moment com a sector i societat estem fracassant. El seu nivell d’aplicació ha estat mínim.

Tornem a repetir que més tard o més aviat tenir una bona certificació energètica d’un immoble o d’un edifici serà un tema clau, tant de mercat com per qui hi visqui. No s’ha de confondre la rehabilitació amb posar plaques fotovoltaiques a l’edifici, primer cal aïllar correctament els edificis i immobles, i després, o en paral·lel, generar energia en el mateix edifici.

I com a exemple d’on som pel que fa a l’eficiència energètica dels immobles venuts el 2022, 73% tenen una qualificació E o pitjor.

Per últim, analitzem quins han estat els compradors en

funció dels mercats on treballem. El que considerem més destacat és el següent:

Practica desaparició del petit inversor, que com hem dit abans, té efectes importants en la falta d’oferta de lloguer. A anys anteriors, el 20% de les vendes es feien a inversors que després posaven l’immoble al mercat de lloguer de llarga durada.

Baixada significativa dels compradors amb edats inferiors als 40 anys. Com hem dit abans, estem en un mercat bàsicament de reposició.

Menys operacions han estat finançades.

Lleuger increment del percentatge de compradors estrangers.

Podem concloure que 2022 ha estat un molt bon any pel mercat de venda de segona mà, on mercats més madurs com el de la ciutat de Barcelona, tot i l’increment de vendes, ha estabilitzat els preus.

perfil comprador 2ª Mà 2022

VENDA OBRA NOVA

Dades d’Amat Immobiliaris

Com ja hem dit a la introducció, el comportament que hem tingut al mercat d’obra nova, en el nostre cas, ha estat l’oposat al de segona mà.

Tot i un inici d’any amb ritmes de vendes molt bons, 7 – 8 immobles al mes en tots els projectes que comercialitzàvem, alguns dels promotors van optar per aturar en sec o congelar les vendes a causa de l’increment més que significatiu dels costos de construcció i esclat de la guerra. No es va descongelar el ritme comercial fins ben entrada la tardor, és a dir, més de mig any sense gairebé activitat comercial.

A finals del 2022, la percepció del comprador potencial és diferent de la de principis d’any i els ritmes de vendes han quedat a un nivell molt més baix, entre 1-2 immobles venuts al mes.

L’afectació de l’increment de costos ha tingut efectes molt diferents en funció de la fase en què es trobava cada projecte. En projectes molt incipients, alguns promotors han optat per desestimar el projecte definitivament, mentre que els que estaven finalitzant, han finalitzat sense cap mena d’afectació ni modificació per als compradors que estaven esperant l’entrega de l’immoble durant el 2022.

La tipologia de comprador s’ha mantingut més estable que al mercat de segona mà. El comprador de menys de 40 anys continua tenint un pes important. En molts casos, l’obra nova és clarament el primer accés a un habitatge de propietat. Les necessitats futures de finançament són també superiors aquí en l’obra nova que no pas en la segona mà i té relació amb el menor percentatge de compradors de reposició.

El percentatge d’inversors s’ha mantingut baix respecte a anys anteriors, igual que ha passat a la segona mà.

Tipologia immoble venut OBRA NOVA 2022

perfil comprador obra nova 2022

La tipologia d’immoble venut d’obra nova es pot veure que és molt estàndard, 3 habitacions i una superfície de 90-120 m².

També s’observa que hem venut un 4% d’immobles d’una sola habitació, model que des del 2008 havia desaparegut gairebé del tot, i que corresponen concretament a un projecte detingut aquell any i que s’ha reprès aquest 2022.

La qualificació energètica dels immobles d’obra nova està totalment entre A i B.

Pel que fa a repercussions es pot veure en les infografies on ens hem situat en cada zona. En ubicacions com Sant Just Desvern, Cornellà i Sant Cugat del Vallès estem parlant de fases finals de projectes on s’ha incrementat lleugerament la repercussió en les darreres vendes. En les altres places, parlem d’inici de projecte o de projectes amb recorregut i on l’evolució de la repercussió entre el 2021 i 2022 ha estat pràcticament estable i sense cap canvi.

A la ciutat de Barcelona comptem amb molt pocs projectes d’obra nova i molt centrats en el districte de Sant Martí. En aquest cas la repercussió del 2022 s’ha situat per sota del 2021.

PREU REPERCUSsIÓ 0bra nova 2022

MERCAT LUXURY

El mercat d’alt standing, igual que el mercat de venda estàndard de segona mà, ha tingut una activitat destacable aquest 2022

Les cases acabades i els solars per construir cases unifamiliars han estat les operacions que més hem fet el darrer any. Les zones de Sant Just Desvern, Ciutat Diagonal a Esplugues de Llobregat i Sant Cugat del Vallès han mantingut l’interès del comprador local dʻalt nivell que busca millorar el seu entorn o sortir de la ciutat de Barcelona amb un immoble i condicions pràcticament inexistents a la ciutat.

Les cases unifamiliars de més de 300 m², la majoria parcialment o completament reformades en accedir a l’habitatge, són la tipologia de cases més venudes en aquestes localitzacions.

El comprador internacional s’ha centrat més a la ciutat de Barcelona. Tot i això, el mercat internacional ha estat molt baix fins a finals d’any, recuperant parcialment el nivell pre-COVID. Els primers mesos del 2022 han estat marcats per la guerra, cosa que ha condicionat molt els possibles inversors que podien arribar a la ciutat.

QUÈ ESPEREM PEL 2023?

Si habitualment ja diem que és difícil fer prediccions, aquest any encara ho és més. Diversos factors contradictoris conviuen a la vegada i fan especialment difícil veure quina serà l’evolució del mercat de venda.

La pujada de tipus d’interès, l’encariment de les hipoteques i la inflació són alguns dels factors amb influència en la demanda, però alhora la captació d’oferta és avui el nostre principal problema. Amb aquesta conjuntura, creiem que el nombre

de vendes el 2023 serà menor, però no esperem cap correcció de preus.

Al mercat de lloguer ho tenim més clar, tot i que possibles canvis reguladors puguin afectar les previsions. El nivell de l’oferta es mantindrà molt i molt baix el 2023, generant així molt poques oportunitats als llogaters i evitant que aquells que ja estan en un immoble ho canviïn per un altre. Preveiem una paràlisi del mercat, amb les conseqüències socials que això implica.