Immeuble Daniel Lamazière 87000 LIMOGES Immeuble mixte Commerces & Bureaux
Sommaire
Points clés de l’investissement Localisation & accessibilité Présentation de l’environnement commercial Zone de chalandise Présentation de l’actif Plans Etat locatif & présentation des locataires Fiche bail FNAC Fiche bail La Poste Une équipe dédiée Conditions de la cession Confidentialité & exclusion de responsabilité Contacts
EOL / OPPORTUNITE D’INVESTISSEMENT / 87 LIMOGES
Points clés de l’investissement Immeuble de prestige situé en centre-ville 2 locataires de grande qualité Bail de 12 ans avec la FNAC Immeuble détenu en pleine propriété Création de valeur possible sur près de 900 m²
EOL / OPPORTUNITE D’INVESTISSEMENT / 87 LIMOGES
133 627
habitants (2015)
82 232 logements
87 %
de résidences principales
82 748
emploi total au lieu de travail
92 %
Part de l’emploi au lieu de travail
68 %
Gare TER de Limoges-Montjovis
Taux d’activité Gare Limoges Bénédictins
12 006
Nombre d’établissements actifs (fin 2015)
70 %
Part du commerce, transport et services
Localisation & accessibilité La commune de Limoges se situe dans le centre-ouest de la France en région NouvelleAquitaine dans le département de la Haute-Vienne (87). L’actif est un immeuble indépendant situé dans le centre-ville de Limoges au 1 rue Daniel Lamazière. L’actif bénéfice d’une excellente desserte en transport en commun puisqu’une station de bus « Opéra » se trouve face à l’actif, proposant 13 lignes de bus. Le secteur est accessible par tout Limoges mais également accessible pour les villes limitrophes telles que Veyrac, Verneuil-su-Vienne, Captelat, St Just-Le-Martel, Panazol etc. L’immeuble se situe à 13 minutes à pied de la Gare « Limoges-Bénédictins » et de la Gare « Limoges Montjovis ». Concernant l’accessibilité routière, l’immeuble bénéficie de la proximité de nombreuses artères telle que l’avenue de la Libération et la rue de la Mauvendière, qui facilitent l’accès à la route nationale 520 en moins de 10 minutes.
EOL / OPPORTUNITE D’INVESTISSEMENT / 87 LIMOGES
6 443 m²
3 182 m²
1800 m² 1 300 m²
Présentation de l’environnement commercial
Autres divers 1% Servi ces 16%
531
commerces
36 %
de retailers
Al i mentation 11%
Bea uté/Soins 14%
Ca deaux bijoux 6%
Res tauration 10% Cha ussures - ma roquinerie 5%
Loi s irs 8%
Equi pement de l a maison 5%
Ha billement vêtement 24% Gra nde surface 0%
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Zone de chalandise La zone de chalandise retenue est celle correspondante à un trajet de 15 minutes en voiture.
Commune
Quartier
5 min
10 min
15 min
30 min
Population résidente (2011)
137 761
2 759
26 064
87 947
148 413
251 121
Ménages
73 278
1 929
17 009
50 764
78 185
120 135
45%
54%
50%
49%
46%
46%
1 775 €
20 266 €
18 503 €
18 294 €**
18 728 €
% csp + Revenu médian (€/an/UC) Dépenses commerces * Entreprises-établissements
1 352 891 432 € 27 323 452 € 7 318
702
17 781 € 230 743 172 € 3 028
884 169 052 € 1 503 319 337 € 2 724 009 350 € 5 148
7 426
11 703
* Dépenses alimentaires, non alimentaires et certains services (auto/moto, transports voyageurs, HoReCa, réparations, beauté, informatique, sports, voyages, sorties) ** Le revenu médian correspond au revenu qui divise la population en deux parties égales, c’est-à-dire que 50% de la population ont des revenus inférieurs à 18 294 € annuel et 50% ont des revenus supérieurs à 18 294 € annuel.
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Présentation de l’actif
Immeuble indépendant détenu en pleine propriété Surface totale de 4 670 m²
3 894 m² répartis en 3 cellules commerciales
776 m² de bureaux L’immeuble a dernièrement été rénové en 2005 Façade en pierre apparente et briques, toiture en zinc
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Plan RDC BAS
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Plan RDC HAUT
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Plan R+1
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Plan R+2
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Plan R+3
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Plan R+4
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Plan de coupe
Plan des façades
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FNAC FNAC est une enseigne spécialisée dans la distribution de produits culturels : livres, disques, vidéos, photos etc. Elle appartient au groupe FNAC DARTY. Elle a ouvert son premier magasin à Paris en 1957 et s’implante aujourd’hui principalement dans des surfaces de vente de 100 à 8 000 m² en France et à l’étranger en centre-ville, zone commerciale de périphérie, gare et aéroport. La FNAC de Limoges est un établissement secondaire de la société RELAIS FNAC (Ivry) qui a réalisé pour l’exercice 2016, un chiffre d’affaires de 1,06 milliards d’euros. En France, FNAC compte 160 magasins (88 succursales et 72 franchises) et à l’étranger, 84 magasins.
LA POSTE La Poste est une entreprise française multi métiers, à la fois opérateur de services postaux (courrier, colis), banque, assurance, opérateur de téléphonie mobile, fournisseur de services numériques et de solutions commerce, commerce en ligne (marketing, logistique) et collecte/vente de données. La poste est une entreprise à capitaux publics détenus par l’Etat français. La Poste, et toutes ses filiales, forment Le Groupe La Poste. En 2017, elle a réalisé un chiffre d’affaires de 24,1 milliards d’euros (+3,5% par rapport à 2016).
Etat locatif & présentation des locataires Locataire
Surface
Loyer annuel HT HC
Loyer €/m²/an
FNAC
3 182 m²
255 000 €
80 €
01/01/2018
La Poste
616 m²
80 245 €
130 €
Commerce vacant Bureaux vacants
Total
Prise d'effet du Prochain Break bail
WALB
Date de fin du bail
WALT
Commentaires
31/12/2020
2,17
31/12/2029
11,17
Le locataire sera redevable d'une indemnité de 75 0000 € en cas de départ à la 1ère triennale. Bail renouvelé 3/6/9/12 ans
01/01/2016
31/12/2021
3,17
31/12/2024
6,17
96 m²
-
-
-
-
-
-
-
Vacant de puis le 31/12/2017
776 m²
-
-
-
-
-
-
-
Locaux à usage de bureaux, en cours d'étude pour une requalification en appartement
4 670 m²
335 245 €
72 €
-
-
2,41
-
9,98
* WALT et WALB au 01/11/2018
CHARGES & FISCALITE Budget de charges hors gestion courante : Taxe foncière : Charges non récupérables au titre des baux : Charges non récupérables sur vacant :
44 223 € soit environ 9,47€/m² 35 031 € soit environ 7,5€/m² 1 837 € 18 142 €
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Fiche de bail | Fnac Bailleur Preneur Enseigne Désignation Durée Prise d’effet du bail Destination des lieux loués
Loyer annuel hors taxes et hors charges Indexation Indice de base Article 606 Assurance Bailleur Cession / Souslocation / locationgérance
AEW CILOGER SAS La Société RELAIS FNAC SAS La FNAC Adresse: 10 rue Daniel Lamazière à Limoges (87000) Actif détenu en pleine propriété Local commercial d'une surface de 3 181,5 m² environ. Le preneur à l'obligation d’effectuer des locaux à la vente sur une surface de 1 950 m². 3/6/9/12 ans 01-janv-18 Les locaux ne pourront être utilisés que pour l'activité de vente au détail de produits et services liés à la culture, aux loisirs, à la santé, au bien être, et à la communication sous toutes leurs formes […]
255 000 € ILC 2T 2017 (110) A la charge du Bailleur A la charge du Preneur Le preneur pourra librement sous-louer partiellement les locaux dans la limite de 30% de leur surface, céder, apporter, donner son fonds en location gérance à toute société et/ou entité du Groupe FNAC DARTY […] sous réserve d'obtenir l'accord préalable et écrit du bailleur qui ne pourra le refuser, sans motif sérieux et légitime, tenant notamment à l'absence de solvabilité du cessionnaire ou du sous-locataire considéré.
Fréquence d'indexation Loyer variable
Annuelle, à la date d'anniversaire de la prise d'effet du bail Néant
Paiement des loyers
Payable d'avance par trimestre les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année
Allègements, franchises paliers
Allègement de loyer sur les 3 premières années : Année 1 : 190 000 € HT HC Année 2: 210 000 € HT HC (indexé au 1er janvier 2019 en fonction de l'ILC) Année 3: 230 000 € HT HC (indexé au 1er janvier 2020 en fonction de l'ILC) Année 4: 255 000 € HT HC (indexé au 1er janvier 2021 en fonction de l'ILC)
Fiscalité
TVA
Cautionnement bancaire
3 mois de loyer annuel HT HC
Taxe foncière
A la charge du Preneur
Charges locatives
A la charge du Preneur
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Fiche de bail | La Poste Bailleur
AEW CILOGER SAS
Preneur
La Poste
Désignation
Dans un immeuble en centre-ville Place Stalingrad , un local à usage commercial d’une superficie totale de 616 m²
Durée
3/6/9 ans
Prise d’effet du bail
01-janv-16
Destination des lieux loués
Activité de messagerie pour particulier et professionnels, et activités connexes
Loyer annuel hors taxes et hors charges
80 245 €
Indexation
ILC
Indice de base Article 606
A la charge du Bailleur
Assurance Bailleur
A la charge du Bailleur
Cession / Souslocation / locationgérance
N.C
Fréquence d'indexation
Annuelle
Loyer variable
Néant
Paiement des loyers Allègements, franchises paliers
Payables trimestriellement et d'avance
Néant
Fiscalité
TVA
Dépôt de garantie
N.C
Taxe foncière
A la charge du Preneur
Charges locatives
A la charge du Preneur
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Une équipe dédiée
Emmanuel CLOËREC Directeur associé
David BERBIA-PEREZ Consultant Département Investissement
Fanny BOUCHEZ Analyste Département Investissement
Julien LIBAT Responsable commercial Département Commerce
Emilie ROBICHON Responsable Communication / Marketing
Julie TREGUIER Chargée de communication Communication / Marketing
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Conditions de la cession ▶ Vente d’actif ▶ Consultation restreinte ▶ Remise des offres le 23 novembre 2018 ▶ Honoraires à la charge du vendeur
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Confidentialité & exclusion de responsabilité Cette brochure contient des informations confidentielles sur le bien objet des présentes. Elle est fournie uniquement dans la perspective d’être examinée par un acheteur potentiel et ne doit pas être mise à la disposition d’une personne quelconque à l’exception des conseils de l’acquéreur, devant être informés par l’acheteur potentiel du caractère confidentiel. Les éléments inclus dans cette brochure reposent sur des informations obtenues par EOL auprès du vendeur et d’autres sources qu’ils considèrent comme raisonnablement fiables. Cependant, aucune garantie n’est assurée par EOL, ou par le vendeur concernant l’exhaustivité et l’exactitude des informations contenues ici. Cette brochure ne constitue pas une recommandation relative à la valeur de l’actif par EOL, ou par le vendeur. Les acheteurs éventuels doivent se fier à leurs propres investigations, à leur propre évaluation et à leur propre jugement quant à l’intérêt d’acquérir le Bien. La présente brochure ne confère aucun droit de négociation, exclusif ou non, ni entraîne une obligation de négociation de EOL, ainsi que le vendeur. Dès lors, ces dernières se réservent expressément le droit de rejeter toute expression d’intérêt et/ou de mettre fin à des discussions avec toute partie et à tout instant, avec ou sans avertissement, avant la régularisation d’un contrat formel.
Le vendeur ne se soumet à aucun engagement ou aucune obligation légale vis-à-vis d’une entité quelconque examinant la brochure ou formulant une offre pour le Bien, à moins que cette offre n’ait été approuvée par l’ensemble des actionnaires et qu’un accord écrit ne soit entré en vigueur. Ce document se fonde sur des éléments en notre possession ou qui ont été fournis, et dont nous pensons qu’ils sont fiables. Bien que nous ayons déployé tous nos efforts pour nous assurer de leur exactitude et de leur caractère complet, nous ne pouvons garantir l’absence de toute erreur. Nous souhaitons que de telles erreurs soient portées à notre connaissance afin d’apporter les corrections nécessaires. EOL et le vendeur, ne sauraient en tout état de cause être tenus responsables de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie à raison d’une exactitude ou d’une incorrection de ce document.
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EOL Département Investissement 10, quai de Bercy 94220 CHARENTON-LE-PONT Bureau : +33(0)1 41 79 77 79 Fax : +33(0)1 43 75 80 36
Emmanuel CLOËREC Directeur associé ecloerec@eol.fr +33(0)1 41 79 77 79 +33(0)6 71 17 32 53 David BERBIA-PEREZ Consultant Investissement dberbia@eol.fr +33(0)1 41 79 77 79 +33(0)6 04 53 20 36 Fanny BOUCHEZ Analyste fbouchez@eol.fr +33(0)1 41 79 77 79