Handvatten voor maatschappelijk verantwoord partnerschap bij integrale gebiedsontwikkeling
1.inleiding
26-04-2007
10:44
Pagina 1
Handvatten voor maatschappelijk verantwoord partnerschap bij integrale gebiedsontwikkeling
1.inleiding
26-04-2007
10:44
Pagina 2
26-04-2007
10:44
Pagina 3
ten geleide
1.inleiding
Nederland is een nieuwe weg ingeslagen voor de ver-
Partnerschap voor een betere kwaliteit van stad en
betering van binnensteden, verouderde stadswijken en
land vraagt een andere opstelling dan voorheen. Bij
het landelijk gebied. Integrale gebiedsontwikkeling
zo’n veranderingsproces komen twijfels op over
wordt als uitkomst gezien en tevens als noodzaak,
elkaars goede bedoelingen. Schakelt de overheid van
gegeven de ruimtelijke complexiteit in ons land.
traditionele, gesloten planvorming wel echt door
Belanghebbende partijen willen het initiatief en de
naar open planvorming? Zijn de maatschappelijke
verantwoordelijkheid met elkaar delen om gezamenlij-
organisaties daadwerkelijk bereid om mee te ontwik-
ke ambities te realiseren in aansprekende plannen met
kelen en wat betekent dat dan voor de verschillende
een breed publiek draagvlak. Althans, als overheden,
stappen in de procedure? En gaan marktpartijen
maatschappelijke organisaties en marktpartijen erin
alleen voor de eigen winst, of helpen zij maatschap-
slagen hun nieuwe rollen in het samenspel te vinden.
pelijke doelen en publieke functies in stad en land te realiseren?
1.inleiding
26-04-2007
10:44
Pagina 4
Ondanks al het aanstekelijk enthousiasme blijven
De Handvatten zijn opgesteld voor transformatie-
veel initiatieven tot integrale gebiedsontwikkeling
opgaven in het landelijk gebied. De parallel met
nog steken in plannen op papier. Overheden moeten
gebiedsontwikkeling in binnensteden en verouderde
geen last hebben van koudwatervrees bij het aangaan
stadsdelen is evident: daar richt maatschappelijke ver-
van partnerschappen met bedrijven en maatschappe-
antwoord ondernemen zich op de integrale ontwikke-
lijke organisaties. Projectontwikkelaars moeten pro-
ling met publieke voorzieningen die de sociale, econo-
actief omgaan met verwachtingen van de andere par-
mische en culturele structuur versterken. Wij maken
tijen en tevens beseffen dat ook zij zich in een leer-
die verantwoordelijkheid in de dagelijkse praktijk op
proces bevinden. En maatschappelijke organisaties
veel plaatsen al waar, veelal in samenwerking met
zullen ambities en ervaringen in het samenwerken
woningbouwcorporaties en/of grote verhuurders.
met enkele grote bedrijven ook voor de kwaliteit van de ruimte in Nederland moeten waarmaken.
Business principles dragen in hun aard altijd een globaal karakter; toch benoemen deze Handvatten
Het ook door de wetenschap gesignaleerde wantrou-
de onderwerpen waar je met elkaar voor moet staan
wen in de richting van marktpartijen bewoog ons, als
voor succesvolle samenwerking op regionaal of lokaal
grote Nederlandse ontwikkelaars te formuleren wat
niveau. Publiek-private samenwerking is per definitie
wij zien als onze maatschappelijke verantwoordelijk-
project-specifiek. Daarom beschrijven we de voor-
heid in integrale gebiedsontwikkeling en wat wij den-
beelden waarin mensen erin zijn geslaagd om over
ken van anderen nodig te hebben om die verantwoor-
grenzen van organisaties heen met elkaar vorm en
delijkheid goed te kunnen oppakken. Deze Handvat-
inhoud te geven aan de kwaliteit van stad en land.
ten zijn een specifieke invulling van actief MVO-
Wij hopen dat de Handvatten met hun ‘best practi-
beleid en code of conducts van onszelf of de concerns
ces’ u inspireren tot het overtreffen daarvan. Wij
waarvan onze bedrijven deel uitmaken.
zijn uw partner!
Het concept voor de Handvatten werd op 25 septem-
AM
ber 2006 besproken met bestuurders van provincies,
Peter Noordanus
gemeenten, maatschappelijke organisaties en andere marktpartijen (bijlage). Geluisterd naar hun raadgevin-
Bouwfonds MAB Ontwikkeling
gen en gehoor gevend aan de unanieme oproep de
Friso de Zeeuw
Handvatten te expliciteren en van voorbeelden te voorzien, leggen wij hierna het eindprodukt aan u voor.
ING Real Estate Development Anneke de Vries
26-04-2007
10:44
Pagina 5
wat zien we nu?
1.inleiding
1.inleiding
26-04-2007
10:44
Pagina 6
1 In de Nota Ruimte vraagt de Regering aan project- 3 Wij worden als grote ontwikkelaars door bewoners ontwikkelaars en maatschappelijke organisaties in
en organisaties aangesproken op ruimtelijke samen-
gebiedsontwikkeling op te treden als partner van de
hang en ruimtelijke kwaliteit van onze projecten. Wij
overheid. Wij, als grote ontwikkelaars, richten ons
kunnen, beseffende dat er op het nieuwe gebied van
daarbij niet uitsluitend op de realisatie van bouwpro-
integrale gebiedsontwikkeling nog veel moet worden
jecten, maar ook op een bijdrage aan de integrale
waargemaakt, met onze creativiteit en ervaring hel-
ontwikkeling van gebieden, inclusief het landschap,
pen oplossingen aan te dragen die buiten het
de openbare ruimte en publieke voorzieningen.
gezichtsveld van overheden liggen. De recente praktijk geeft aan dat daar voor vrijwel alle aspecten een wereld te winnen valt.
2 Maatschappelijke organisaties als Natuurmonumenten, de Landschappen en Staatsbosbeheer zoeken een zakelijke partner bij de transformatie van
4 Door te voldoen aan deze verwachtingen van bur-
gebieden, zowel om in de kwaliteit van natuurgebie-
gers, overheden en maatschappelijke organisaties zal
den te investeren als om kwaliteit te genereren bij de
de inherente maatschappelijke en bedrijfseconomi-
realisatie van andere (rode) bestemmingen in aan-
sche kwaliteit van de sector zelf toenemen.
grenzende gebieden. Onder andere met “Rood voor groen�-constructies pogen we inhoud te geven aan een robuuste inbedding van de Ecologische Hoofdstructuur en een toekomstzekere kwaliteitsverbetering van het landschap.
1.inleiding
26-04-2007
10:44
Pagina 7
5 De politieke erkenning van deze taakopvatting is
7 Er is een gewoonte om de fase van visievorming
nog niet vanzelfsprekend. De geschiedenis van som-
aan overheden voor te behouden, die het ‘eerst in
mige projecten en de discussies over de wijze van
eigen huis eens zouden moeten worden’. De daarbij
omgaan met aanbesteding door bouwbedrijven lijken
gesloten compromissen vormen een blokkade voor
daaraan vooral schuldig. Kennelijke successen lijken
kwaliteitsverbetering door uitvoerende partijen.
erg op zichzelf te staan - de uitzonderingen die de regel bevestigen. Ten onrechte vinden sommige overheidsvertegenwoordigers het streven naar winst en
8 Er worden door overheden veel plannen gemaakt
continuïteit van de onderneming een obstakel voor
die in de uitvoeringsfase onnodig veel overheids-
samenwerking.
investeringen vragen, vooral omdat de commerciële analyses te laat werden gemaakt.
6 Er is de behoefte in politieke en ambtelijke kring zich in te dekken tegen risico’s in eventuele concurrentieaspecten (EU regelingen) met traditionele aanbestedingen in een laat stadium, waardoor vaak de meerwaarde en de kansen van samenwerking over het hoofd worden gezien. Partijen maken te weinig gebruik van de mogelijkheden tot innovatief aanbesteden.
1.inleiding
26-04-2007
10:44
Pagina 8
9 Gemeenten opteren vaak voor te kleine, niet-inte- 11 Wethouders en gedeputeerden moeten verantgrale ontwikkelingen, waardoor geen meerwaarde
woording kunnen afleggen over hun samenwerking
voor groene of andere maatschappelijke functies
met marktpartijen. Ontwikkelaars die zich als partner
wordt gecreĂŤerd en voor verkokerd beleid waardoor
in de publieke opgave willen gedragen, dienen in de
geen sprake is van integrale aanpak van een gebied.
richting van overheden en publiek hun werkwijze en
Anderzijds is gebleken dat grotere bestuurlijk inge-
gedrag daarom inzichtelijk te maken. Dit kan onder
wikkelde gebieden zich niet vanzelfsprekend voor
meer door een actieve rol in de ruimtelijke procedu-
integrale gebiedsontwikkeling in samenwerking met
res te spelen.
markt en maatschappelijke organisaties lenen.
10 Overheden wordt door bedrijfsleven en burgers
12 Door publicaties als Rood voor groen. Van filosofie naar resultaat en Niet polderen, maar rekenen!
gevraagd zich ondernemender op te stellen bij het
Ontwikkelingsstrategie voor het Groene Hart geven
realiseren van publieke doelen. Tegelijkertijd lijkt
grote ontwikkelende marktpartijen er blijk van het
mede door de invoering van de dualisering een ge-
voortouw te willen nemen in gebiedsontwikkelingen
structureerd wantrouwen te zijn ontstaan, dat onder-
waarin publieke doelen – in dit geval: het duurzaam
nemend gedrag van ambtenaren of politici afstraft.
veilig stellen van groene gebieden – expliciet onderdeel vormen.
Dit document beoogt dat voortouw in discussie te brengen, in de verwachting dat velen willen helpen trekken. Overheden en maatschappelijke organisaties kunnen ons op het volgende aanspreken.
26-04-2007
10:41
Pagina 1
handvatten
2.handvat
2.handvat
26-04-2007
10:41
Pagina 2
waarden
3.waarden
26-04-2007
10:39
Pagina 1
13
Behoud en versterking van de natuurlijke en culturele
waarde van stad en landschap zijn voor ons belangrijke uitgangspunten. Met behoud van de ondernemingsdoelstellingen is realisatie van een kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte in samenhang met de realisatie van projecten voor ons een voorwaarde.
3.waarden
26-04-2007
10:39
Pagina 2
Landgoed Wittenoord
Cadzand-Bad
Renswoude, Landgoed Wittenoord
Cadzand-Bad
Kortenhoef, Het Groene Woud
Gevraagd wordt nieuwe economische perspectieven te scheppen voor de eigenaar van een agrarisch bedrijf in de Gelderse Vallei dat niet langer levensvatbaar is door gebrek aan groeimogelijkheden. De ontwikkelaar ontwerpt volgens de ‘groen door rood’ formule een landgoed met respect voor de ecologisch en cultureel waardevolle elementen van het landschap en investeert daarin. Op 25 hectare grond komen vijf landhuizen te staan. Met de grondopbrengst is het mogelijk de Grebbelinie te herstellen, 14 hectare toe te voegen aan de Ecologische Hoofdstructuur en een deel van de natte ecologische verbindingszone van de Lunterse beek te realiseren. Van de 25 hectare blijft 22 hectare vrij toegankelijk voor fietsers en wandelaars.
Het Ministerie van Economische Zaken geeft vier Nederlandse badplaatsen een impuls door het ondersteunen van publiek-private herontwikkeling. In Zeeland heeft Cadzand-Bad te maken met een stagnerende markt en dreigende neergang. Ontwikkelaar, gemeente Sluis en de Provincie Zeeland maakten een plan voor herstructurering van de boulevard en ontwikkeling van een nieuw woon- en recreatiegebied. Met inbegrip van een verbinding tussen oude en nieuwe kern, all weather voorzieningen, de context van natuurgebieden als het Zwin en de creatie van 25 voor recreanten toegankelijke hectares natuur. Met een nieuw krekenlandschap en cultuurhistorische inspiratie uit het ‘Eiland van Cadzand’ komt er een tweede jeugd als natuurlijke en stijlvolle badplaats.
Hoewel getooid met een lommerrijke naam, is het verrommelde gebied Groenewoud in Kortenhoef het Groene Hart beslist onwaardig. Vereniging Natuurmonumenten, ontwikkelaar en gemeente Wijdemeren vonden elkaar in de gezamenlijke aanpak van een vuilstortplaats, de waterhuishouding en het landschap. Beperkte woningbouw – een buitenplaats – maakt stortsanering en aanleg van een openbaar park van 100 ha. mogelijk dat in beheer en eigendom van Vereniging Natuurmonumenten komt. Vertrouwen is het sleutelwoord. Respect voor elkaars doelstellingen maakt problemen bespreekbaar en oplosbaar. De daad bij het woord voegen: de ontwikkelaar investeerde al in het opkopen en opruimen van een verlaten kassengebied. Na een intentieovereenkomst in 2007 kan Park Het Groene Woud binnen vier jaar de ecologische hoofdstructuur gaan versterken.
3.waarden
26-04-2007
10:39
Pagina 3
Het Groene Woud
3.waarden
26-04-2007
10:39
Pagina 4
samenhang
4.samenhang
26-04-2007
10:51
Pagina 1
14
Gebiedsontwikkeling zal vrijwel steeds ook op de
ontwikkeling van natuur en water betrekking hebben. Wij willen als partner de medeverantwoordelijkheid dragen voor de samenhang tussen het realiseren van nieuwe ‘rode’ en ‘groene en blauwe’ functies. Daartoe dragen wij bij aan de totstandkoming van een integrale gebiedsgerichte financiering waarin private en overheidsmiddelen worden samengebracht.
4.samenhang
26-04-2007
10:51
Pagina 2
Perkpolder
Landgoed Veurse Horsten
Hulst, Perkpolder
Leidschendam-Voorburg, Landgoed Veurse Horsten
Amsterdam, Museumplein
Het wegvallen van de veerverbinding Kruiningen-Perkpolder legt de economische dynamiek in het Zeeuwse Perkpolder stil. Het landschap dreigt te verloederen. Een keur aan overheden en twee marktpartijen maken in korte tijd een breed gedragen, integraal gebiedsplan, waarin recreatie, wonen en natuur gecombineerd worden en elkaar versterken. Tegelijk is er ruimte om te experimenteren met een nieuwe vorm van waterkering. Belangrijk kenmerk van het planproces: de publieke partijen durven het aan om zich tot een kaderstellende rol te beperken. Ieder brengt zijn eigen, specifieke expertise en financieringsmogelijkheden in om tot het meest optimale plan te komen.
In overleg met de gemeente LeidschendamVoorburg hebben marktpartijen grond verworven in de bufferzone tussen Voorschoten en Leidschendam. Kassen en een bouwmarkt doorsnijden het landschap. Verdere verrommeling dreigt. De ambitie is het realiseren van het nieuwe landgoed Veurse Horsten. Dat krijgt een zorgvuldige inpassing van woonenclaves. Kassen en bouwmarkt worden gesaneerd. Het landschap wordt verder ontwikkeld met natuur voor recreatief gebruik en landgoedtuinen rond de woonenclaves. In plaats van verhandelbare ontwikkelingsrechten worden zowel de landschapsontwikkeling als de woonontwikkeling in één juridische entiteit ondergebracht die onderlinge verevening en financiering mogelijk maken.
Geen plein zo veelbesproken als het Museumplein in Amsterdam. In 1999 heropend. De kortste snelweg van Nederland werd het grootse domein van bewoners en bezoekers. Een plein dat lééft, mede door ondergrondse parkeergarages in de directe omgeving van het Rijks- en Van Gogh Museum. Samen brachten de gemeente Amsterdam, beide musea en ontwikkelaar het wonder teweeg waar de stad een eeuw op wachtte. Partijen hadden weliswaar elk hun eigen investeringen en exploitaties, maar verbonden zich volledig aan elkaar via een gezamenlijk plan dat alle publieke, culturele en commerciële functies omvatte. In een transparant proces werd het plein boven- en ondergronds binnen de gestelde tijd opgeleverd, waar de markt nadrukkelijk op stuurde en in meebewoog. Met inbegrip van de intensieve inspraak. Alles vanuit het breed gedeelde vertrekpunt: je medeverantwoordelijk weten voor een mooi en goed functionerend plein.
4.samenhang
26-04-2007
10:51
Pagina 3
Museumplein
4.samenhang
26-04-2007
10:51
Pagina 4
grond
5.grond
26-04-2007
10:57
Pagina 1
15
Wij gebruiken onze mogelijkheden tot het verwerven
van grondposities op een maatschappelijk verantwoorde manier. Een sterke grondpositie wordt ingezet ten dienste van de gezamenlijke gebiedsontwikkeling, niet voor speculatieve doeleinden. Dit is zowel in het belang van de continu誰teit van onze ondernemingen als in het belang van andere belanghebbenden in het gebied en van een kwaliteitsrijke ontwikkeling.
5.grond
26-04-2007
10:57
Pagina 2
Zuidplaspolder
Rijnenburg, denkmodel
Zuid-Holland, de Zuidplaspolder
Utrecht en IJsselstein, Rijnenburg
Amsterdam, Platform 21
Aankoop van grond bundelt het eigendom en vergroot aldus de slagkracht van de partijen die in het betreffende gebied iets tot stand willen brengen. Vanuit deze filosofie opereert de markt in de Zuidplaspolder bij Rotterdam. De ambities zijn meervoudig: bijzondere woonmilieus creëren, meewerken aan een oplossing voor de waterhuishoudingproblematiek en het toevoegen van grootschalige groene functies.
Vier ontwikkelaars en beleggers namen in 2004 het initiatief tot de verkenning ‘Ambities voor Rijnenburg’. Rijnenburg ligt langs de A12 en A2 tussen de gemeenten Utrecht en IJsselstein. Er is potentie voor een landelijk en dorps woonmilieu met ca. 8.000 woningen, waaraan grote behoefte is bij de stedelijke bevolking. In Rijnenburg kan waterberging (zo’n 250 hectare) en natuur en recreatie (circa 310 hectare) mede gefinancierd worden uit de aanleg van woongebieden. Maatschappelijke thema’s als verkeer, cultuurhistorische waarden, archeologie en de Nedereindse Plas als recreatiewater worden in deze grote gebiedsopgave verweven. Marktpartijen willen al deze functies tot hun recht laten komen in een samenhangend geheel, waar het rood als het ware te gast is in het landschap.
Is alles van waarde weerloos? Het Beethovenkwartier aan de Amsterdamse Zuidas gaat onderdak bieden aan een centrum voor design, mode en creatie. Platform 21 wordt er gevestigd dankzij twee bijdragen van € 12 miljoen: één van de gemeente en één uit de gebiedsexploitatie van de ontwikkelaar. Naast kantoren, woningen en cultuur komen er ook voorzieningen als een middelbare school in dit gebied. Zij gaan elkaar versterken in een samenhangend stedenbouwkundig ontwerp, met open zicht naar het aangrenzende Beatrixpark. Vele functies, één doel: een plek van blijvende waarde.
5.grond
26-04-2007
10:57
Pagina 3
Platform 21
5.grond
26-04-2007
10:57
Pagina 4
buurt
6.buurt
26-04-2007
11:02
Pagina 1
16
Wij onderzoeken en inventariseren de behoeften van
mensen aan nieuwe leefomgevingen en de gewenste relatie tot anderen in een buurt en in hun sociaal-maatschappelijke omgeving. Hun waarden vormen evenzeer een basis voor onze plannen als landschap en cultuurhistorie. Door die waarden te verenigen zijn wij in staat om gebieden te (her-)ontwikkelen die rijk zijn aan kwaliteit en waar mensen telkens graag komen en zich blijvend thuis voelen.
6.buurt
26-04-2007
11:02
Pagina 2
Bergse Haven
De Rijnboog
Bergen op Zoom, Bergse Haven
Arnhem, de Rijnboog
Enschede, het Grolsch-terrein in Roombeek
Bergse Haven, bij Bergen op Zoom, zal gaan voorzien in bovenregionale woningbehoeften, zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin. Een ontwikkelaar en een belegger voegen 2700 woningen aan de voorraad toe, variërend van sociale huur tot dure koop. Nieuwe woonmilieus worden gecreëerd, ook recreatieve functies en bedrijvigheid krijgen een plaats. Bij de planvorming hebben de ontwikkelaars zich laten leiden door de historie van het gebied. Zo ontstaat een plek die wortelt in het verleden en die de (toekomstige) bewoners nu herkennen als iets van henzelf, als een thuis.
De Rijnboog in Arnhem: een stadsreparatie in de zone tussen de historische binnenstad, het station en de Rijn. Doelstellingen zijn nieuwe samenhang en functies te creëren, de Rijn meer met de stad te verbinden en een nieuw elan aan Arnhem geven. De karakteristieken van het masterplan van De Sola Morales en de menging van kantoren, detailhandel, horeca en culturele functies (bibliotheek, theater, museum, filmhuis) bieden inspirerende mogelijkheden voor verschillende stadsbuurten met elk hun eigen karakter. Er is plaats om te werken en te winkelen, maar ook rust en ruimte om te wonen en te ontspannen. In een ‘preferendum’ spreekt Arnhem zich uit over en aantal varianten.
Aan de rand van de door de vuurwerkramp getroffen wijk Roombeek blazen de gemeente Enschede, een ontwikkelaar en corporaties nieuw leven in de voormalige brouwerij van Grolsch. Een interactief planproces met oog voor lokale initiatieven, leefstijlen en (woon)behoeften resulteert in een ontwerp voor een levendig stedelijk gebied, waar broedplaatsen voor creativiteit en ondernemerschap nadrukkelijk een plek krijgen. Door omwonenden en ondernemers in vroegtijdige gesprekken een stem te geven wordt bij de opzet van nieuwe vormen en functies rekening gehouden met bestaande wensen. Door herontwikkeling van het bestaande Brouwhuis en zorgvuldig gekozen architectuur blijft de brouwerij een icoon voor Enschede. Maar met een nieuwe invulling van wonen, werken, winkelen en ontspannen die veel mensen zal aanspreken.
6.buurt
26-04-2007
11:02
Pagina 3
Grolsch-terrein
6.buurt
26-04-2007
11:02
Pagina 4
kwaliteit
7.kwaliteit
26-04-2007
11:06
Pagina 1
17
Wij hebben de ambitie om onze visie, creativiteit
en realiseringskracht te richten op het creĂŤren van nieuwe leefomgevingen. De schaal moet voldoende groot zijn opdat functies elkaar kunnen versterken. Wil integrale gebiedsontwikkeling slagen, dan is het nodig dat alle partijen van meet af aan rond de tafel zitten. Alleen dan is het mogelijk om belangen te verenigen in een plan van hoge kwaliteit.
7.kwaliteit
26-04-2007
11:06
Pagina 2
Woerden / Bodegraven
Haarlemmermeer
Woerden / Bodegraven
Haarlemmermeer
Rotterdam, Wilhelminapier
Het is niet steeds noodzakelijk dat overheden het initiatief nemen. Op meerdere plaatsen is aangetoond dat ook maatschappelijke organisaties en bedrijven goede initiatiefnemers kunnen zijn, zoals Natuurmonumenten en het gemeentelijk havenbedrijf bij de Maasvlakte II, het Utrechts Landschap en ING bij Hart van de Heuvelrug en LTO Noord in de gebiedsontwikkeling Woerden Bodegraven. Provincie en/of gemeenten moeten wel zo snel mogelijk mee aan tafel om de overheidsinbreng tijdig in het proces op te nemen. Anders ontstaat het risico dat zij zich bedreigd voelen.
Urgent ruimtegebrek in de Haarlemmermeer. De maatschappelijk gevoelde noodzaak tot woningbouw en waterberging conflicteert met de beschikbare ruimte en de milieucondities van Schiphol. Provincie Noord-Holland, gemeente Haarlemmermeer, Hoogheemraadschap Rijnland en marktpartijen zochten met onderzoekers en adviseurs een uitweg. Bundeling van belangen en kennis leidde tot een integraal ontwerp van een waterwoonwijk. 2000 woningen gaan er moeiteloos samen met 2 miljoen kuub seizoensberging voor water, waarvan het peil 1,5 meter kan fluctueren. De ontwikkelde kennis is direct aangewend in het lopende ruimtelijke planproces van de gebiedsuitwerking Haarlemmermeer.
De Wilhelminapier in Rotterdam. Ooit het vertrekpunt van emigranten naar Amerika. Nu hard op weg om zelf een veelzijdige Nieuwe Wereld te worden als deel van de fameuze Kop van Zuid. Hoewel niet in een publiek-private samenwerkingsvorm gegoten, trekken gemeente en ontwikkelaars gezamenlijk op sinds de ontwikkelcompetitie van begin jaren 90. Door de laatste economische recessie vertraagde de uitvoering van het plan. Maar iedereen hield de hoge kwaliteitsambities voor nieuwe gebouwen en openbare ruimte intact. Nu de ontwikkeling daarvan weer in volle vaart is, betaalt zich dit uit in een hoogwaardig gebied dat een pijler vormt onder het maatschappelijke en economische leven in Rotterdam.
7.kwaliteit
26-04-2007
11:06
Pagina 3
Wilhelminapier
7.kwaliteit
26-04-2007
11:06
Pagina 4
dialoog
8.dialoog
26-04-2007
11:08
Pagina 1
18
Wij nemen graag het initiatief om (maatschappelijke)
partners voor gebiedsontwikkeling op te zoeken en bij elkaar te brengen. Wij werken in dialoog met belanghebbenden om gezamenlijke oplossingen te vinden voor vaak verschillenden belangen. Wij vragen overheidspartners daartoe de regie te voeren en ook zelf op deze wijze te werken teneinde de geloofwaardigheid van het partnerschap te versterken.
8.dialoog
26-04-2007
11:08
Pagina 2
Malberg
Wagnerplein
Maastricht, Malberg
Tilburg, Wagnerplein
Den Haag, Spuimarkt
Bij de herstructurering van de naoorlogse wijk Malberg in Maastricht zijn de gemeente Maastricht, twee woningcorporaties Woonpunt en Servatius en een ontwikkelaar betrokken. Sinds het sluiten van de samenwerkingsovereenkomst in 2004 werken deze partijen voortvarend aan het ontwikkelen van woningen en voorzieningen, in combinatie met een sociaal en economisch programma. Zij investeren niet alleen in de fysieke kant (woningvoorraad), maar integreren met partners voorzieningen voor zorg, sport en bedrijvigheid in het ontwikkelingsplan. Er is geleerd dat je bewoners op een zorgvuldige manier bij de planontwikkeling kunt betrekken: niet overvallen met een kant en klaar plan, maar tijdig betrekken bij de analyse van de wijk.
De toekomst van Tilburg-Noord is onlosmakelijk verbonden met de herstructurering van het Wagnerplein en omgeving. Gemeente, corporatie, zorginstelling en winkeleigenaren gaven opdracht aan een ontwikkelaar voor een integraal ontwikkelingsplan. De belangen waren in eerste instantie tegengesteld, maar werden in een zeer intensief proces gelijkgericht, zodat een win-win situatie is ontstaan. Na de vaststelling van het ontwikkelingsplan hebben opdrachtgevers de risico’s beperkt door de ontwikkelaar in een concessiemodel de volledig verantwoordelijkheid te geven voor de uitvoering van het proces, inclusief de afstemming met de individuele winkeleigenaren, bewoners en andere belanghebben. Tilburg-Noord krijgt nu een unieke combinatie van park en winkelcentrum, met vele publieke functies die het Wagnerplein weer tot een hart van het gebied maken met een dynamisch leef- en woonmilieu.
Op drie plaatsen rond het Spui en de Grote Marktstraat in Den Haag werd aan vernieuwingsplannen gewerkt. Pas toen de ontwikkelaars met elkaar ĂŠn de gemeente een integraal plan voor het gebied maakten, raakte de ontwikkeling in een stroomversnelling. Markt en gemeente legden hun afspraken over geld en programma vast in een gebiedsontwikkelingsovereenkomst. Belangrijk: het surplus uit herontwikkeling komt volledig ten goede aan ruimtelijke kwaliteit. De grote warenhuizen werden bij het masterplan betrokken. Een doorschuifoperatie van winkel naar winkel maakte sloop en nieuwbouw mogelijk. De gemeente bracht een intensieve interactie op gang met omwonenden, ondernemers en belanghebbenden. Vele suggesties werden gehonoreerd en gerealiseerd. Joodse monumenten zijn op nieuwe plekken gememoreerd. Ook betrekt de gemeente iedereen intensief bij de toekomstige inrichting van de Grote Marktstraat, die zo echt de stadsboulevard van alle Hagenaars kan worden.
8.dialoog
26-04-2007
11:08
Pagina 3
Spuimarkt
8.dialoog
26-04-2007
11:08
Pagina 4
balans
9.balans
26-04-2007
11:10
Pagina 1
19
Wij vinden dat marktpartijen die zich met gebieds-
ontwikkeling bezighouden, zich dienen te gedragen als maatschappelijk verantwoorde ondernemingen. Dit betekent onder meer dat wij aangesproken kunnen worden op een zorgvuldig omgaan met het principe people, planet, profit. In ons handelen van hoog tot laag in de onderneming willen wij zichtbaar maken hoe deze onderliggende waarden met elkaar in balans worden gebracht. Op onze beurt verwachten wij van onze partners in gebiedsontwikkeling een vergelijkbare houding en praktijk.
9.balans
26-04-2007
11:10
Pagina 2
Landschapsmanifest
Laan van Spartaan
Landschapsmanifest
Amsterdam, Laan van Spartaan
Amsterdam, Overhoeks
Landschap is een mensenrecht, stelt de Europese Landschapsconventie die in 2005 van kracht werd. Alle landschappen zijn belangrijk. Ook de alledaagse, juist die worden het meest bedreigd. Vanuit dit uitgangspunt heeft een groep maatschappelijke organisaties een manifest opgesteld. Onder hen de Vereniging Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM) en marktpartijen met groen-doorroodactiviteiten. Zij hebben de gedachten van de Europese Landschapsconventie uitgewerkt voor de Nederlandse situatie en gebruiken de uitgangspunten van het manifest als basis voor de interne planvorming en externe samenwerking bij gebiedsontwikkeling. Zie ook www.landschapsmanifest.nl.
Sociale samenhang in de Laan van Spartaan, een herstructureringsgebied in de Westelijke Tuinsteden van Amsterdam. Stadsdeel, ontwikkelaar en woningcorporatie zorgen samen met bewoners en gebruikers voor nieuwe vormen van samenwerken en samenleven. Er komen een ROC-vestiging, sociaal-maatschappelijke voorzieningen, een jongerencentrum, kindercircus, horeca en detailhandel. Van de circa 1.100 woningen is een kwart bestemd voor studenten- en zorgeenheden. Alles is gericht op synergie: een zorginstelling gaat er ouderen en mensen met een handicap helpen, waarbij de ROCleerlingen weer praktijkervaring op kunnen doen. De sportvereniging heeft een bindende functie voor buurt en wijk. Sportvelden en clubgebouw vormen letterlijk het kloppend hart van het gebied, de centrale ontmoetingsplek voor mensen van verschillende leeftijden en met uiteenlopende achtergronden.
Huizen verwarmen door kantoren te koelen. Zo maak je als ontwikkelaar de drie p’s concreet. In het nieuwe gebied Overhoeks aan de noordkant van het IJ wordt de grootste ondergrondse warmte- en koude-opslag ontwikkeld van ons land. Niet voor niets verrijst hier het New Technology Center van Shell voor nieuwe en schonere energiebronnen. Naast kantoren, woningen en een oeverpark komt er ook een spectaculair gebouw voor het Filmmuseum als baken aan het IJ. Overhoeks zet de toon voor de sprong van de stad naar de overkant in termen van duurzaamheid en stedenbouw. Goed voorbeeld doet goed volgen. Met de Universiteit van Amsterdam richtten de ontwikkelaar en bedrijven de Stichting Kennisoever Duurzaamheid op, voor nieuwe bedrijvigheid op Noord.
9.balans
26-04-2007
11:10
Pagina 3
Overhoeks
9.balans
26-04-2007
11:10
Pagina 4
transparant
10.transparant
26-04-2007
11:15
Pagina 1
20
Er zijn juridisch juiste methodieken om vroegtijdige betrok-
kenheid van marktpartijen mogelijk te maken en met respect voor zuivere concurrentie-verhoudingen tot selectie van private partijen te komen. Wij hebben mede het initiatief genomen om met rijks-, provinciale en gemeentelijke overheden in de vorm van een ‘Reiswijzer’ voorlichting te geven over innovatief aanbesteden. Wij willen dit initiatief verbreden door ‘best practices’ en kennis te bundelen en goed hanteerbaar en bereikbaar te maken. Wij maken binnen normale bedrijfseconomische randvoorwaarden ons handelen als partners bij gebiedsontwikkeling toetsbaar en transparant. Daartoe worden in het vroegst mogelijke stadium met partners (overheden) afspraken gemaakt over doelstellingen, prestaties en de mate van flexibiliteit in de planvorming. Deze afspraken zijn openbaar en kunnen aan een overleg met belanghebbenden worden voorgelegd.
10.transparant
26-04-2007
11:15
Pagina 2
Meerstad
Haverleij
Groningen, Meerstad
’s-Hertogenbosch, Haverleij
Amsterdam, Zuidas
Voor de totstandkoming van het Groningse Meerstad streven de zes overheids- en vier marktpartijen een zo groot mogelijke openheid na – met uitzondering van informatie waarmee grondspeculanten het ontwikkelingsproces zouden kunnen frustreren. In twintig jaar tijd verrijzen er 10.000 woningen, komt een 600 hectare groot meer tot stand en worden een hoogwaardig landschap en een natuurverbinding gerealiseerd. Het Masterplan is opgesteld in overleg met bewoners en andere belanghebbenden en de besluitvormende organen van de partners (gemeenteraden, Provinciale Staten en de Ministerraad) spraken zich uit over de grondexploitatie en de samenwerkingsovereenkomst.
Met de ontwikkeling van Haverleij beoogde de gemeente ‘s-Hertogenbosch een hoogwaardige woonomgeving in een natuur- en recreatiegebied van 200 hectare. Vanuit die optiek ging de gemeente een volledig transparante samenwerking aan met twee marktpartijen. Van meet af aan was er sprake van publiek-privaat opdrachtgeverschap, dus óók van het masterplan. In het succesvolle Haverleij is het groen in de vorm van natuurontwikkeling en een golfbaan – in evenwicht met 1035 kasteelwoningen. De natuur heeft er grotendeels de vrije loop, net als de Bosschenaar, voor wie het gebied als stedelijk uitloopgebied functioneert.
Verdere groei en bloei van de Amsterdamse Zuidas is gebaat bij het ondergronds brengen van de wegen en sporen. De haalbaarheid van een dergelijke mega-operatie werd door de gemeente Amsterdam en het Rijk onderzocht met vijf gepreselecteerde (financieel robuuste) private partijen. In een open teken- en rekentraject hebben zij de grenzen van het mogelijke opgezocht en bepaald. De conclusies ten aanzien van risico’s, rendementen, scope en projectopzet vormen de grondslag voor de Zuidas Onderneming die Gemeente en Rijk hebben opgericht. Een tweede Europese preselectie geeft marktpartijen toegang tot de veiling van zestig procent van de voor de markt bestemde aandelen. Het open proces leidde tot een heldere propositie voor overheden en marktpartijen. De overheden bouwden langs deze weg aan het inzicht, de steun en het vertrouwen van private partijen - ontwikkelaars en financiers - voor een ambitieus project van nationaal belang.
10.transparant
26-04-2007
11:15
Pagina 3
Zuidas
10.transparant
26-04-2007
11:15
Pagina 4
uitgave AM, Bouwfonds MAB Ontwikkeling en ING Real Estate Development
colofon
vormgeving Martien Frijns beeldredactie Martien Frijns druk Lecturis B.V., Eindhoven afwerking Boekbinderij Patist B.V., Bilthoven
Š Fotografie Martien Frijns Š 2007 AM, Bouwfonds MAB Ontwikkeling en ING Real Estate Development