Introduzione all'opuscolo CHI SIAMO ANACI è la più grande associazione a livello nazionale che raggruppa oltre 8.500 amministratori di condominio professionisti. ANACI, Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari, è la sigla nella quale è racchiuso il patrimonio di storia ed esperienza di trent’anni di associazionismo degli amministratori immobiliari italiani. Nata nel Gennaio del 1995, dall’unione dell’ANAI (Associazione Nazionale Amministratori Immobiliari, costituita nel 1970) con l’AIACI (Associazione Italiana Amministratori di Condominio ed Immobili, costituita nel 1974), è oggi presente in tutte le province Italiane, dove oltre a svolgere attività di formazione per i propri iscritti, in ossequio alle disposizioni di legge, organizza corsi di avviamento e qualificazione rivolti a quanti vogliano intraprendere la professione di amministratore immobiliare o conoscerne le normative. L’associazione consapevole dell’importanza che oggi assume la figura dell’Amministratore di Condominio sta svolgendo una intensa attività di aggiornamento dei propri iscritti con corsi seminari e convegni, per fornire agli amministratori associati una continua formazione professionale, in quanto oggi sempre più la figura dell’amministratore è quella di un professionista esperto e qualificato in vari settori legati al mondo immobiliare e condominiale.
ANACI BAT La sede provinciale ANACI BAT viene costituita, con apposita assemblea, il 25 marzo 2005 a seguito dell’istituzione della provincia di Barletta-Andria-Trani avvenuta con la Legge 11 giugno 2004 n. 148. All’atto della costituzione risultavano iscritti 12 associati nell’ambito dei quali si procedeva anche alla nomina del primo Direttivo Provinciale. Dopo una prima fase di organizzazione ed “assestamento” la sede provinciale organizzava il suo primo evento il 1 agosto 2009 … poteva sembrare una data sbagliata … ed invece la sala piena ed ll notevole interesse dimostravano come gli amministratori avevano la volontà di essere veri professionisti confrontandosi, apprendendo e riflettendo sulle proprie competenze. Da allora in poi la sede provinciale si è distinta sia per l’elevato numero di eventi organizzati che, soprattutto, per la qualità dei temi trattati e dei relatori. Sin dai primi passi, infatti, si è perseguito un programma di aggiornamento professionale che potesse fornire agli associati un innalzamento qualitativo e che affrontasse non solo gli aspetti più classici della formazione ma esplorasse aspetti molte volte trascurati ed all’avanguardia. Il Progetto nazionale APQ (Anaci Progetto Qualità), la certificazione sulla base della norma UNI 10801 ed Abitare Biotech sono solo alcuni dei progetti condivisi con la Sede Nazionale e perseguiti con notevole interesse e partecipazione. E’ da sempre che siamo stimolati a cercare nella nostra attività il miglioramento e la qualità fornendo ai nostri associati tutti gli “strumenti” opportuni per farlo. Non vi è campo nel quale non ci sia piaciuto “sperimentare” cercando di affrontare le innovazioni normative e tecnologiche nella visione di renderle strumenti adatti al nostro lavoro. Tutto questo ha portato a far si che il numero degli iscritti sia continuamente aumentato sino a raggiungere il numero di oltre 100 associati ed essere diventati riferimento di categoria nei confronti delle Istituzioni.
CONCLUSIONI Per la realizzazione di questo opuscolo si ringrazia la Sede Provinciale ANACI di Bolzano, nella persona del suo Presidente Dott. Marco Lombardozzi e dell’intero Consiglio Direttivo, per aver ideato e realizzato questo progetto, condividendolo e mettendoci in condizione di utilizzarlo come modello. Si ringraziano, inoltre, tutti i partner commerciali e sponsor della Sede Provinciale ANACI BAT. Ci auguriamo che il presente opuscolo riscontri il vostro gradimento e che possa diventare, come già accaduto per gli amici di Bolzano, un elaborato di riferimento aggiornato ed implementato annualmente.
1
ORGANIGRAMMA PROVINCIALE ANACI Sede provinciale BAT
ANACI: SINONIMO DI PROFESSIONALITÀ
PRESIDENTE Ugo Calò
VICE-PRESIDENTE Francesco Saverio Vista
TESORIERE Luigi Seccia
SEGRETARIO Nicola Musicco
CONSIGLIERE Vincenzo Musicco
CONSIGLIERE Vincenzo Saullo
CONSIGLIERE Giuseppe Suriano
COLLEGIO REVISORI DEI CONTI Sergio De Feudis
COLLEGIO REVISORI DEI CONTI Raffaele Di Cugno
COLLEGIO REVISORI DEI CONTI Tommaso Mergola
DIRETTORE CENTRO STUDI/ RESP. SCIENTIFICO Avv. Alessio Orazio Scarcella
INCARICHI REGIONALI E NAZIONALI Consigliere Regionale Puglia: Antonio Pedico Consigliere Regionale Puglia: Nicola Musicco Componente Centro Studi Nazionale ANACI: Ugo Calò Componenete Centro Studi Nazionale ANACI: Nicola Musicco Componente Consiglio di Amministrazione ANACI Italia Servizi: Ugo Calò
2
PROFESSIONISTI PER IL TUO IMMOBILE Elenco amministratori iscritti alla Sede provinciale BAT ANNO 2016 3
PROFESSIONISTI PER IL TUO IMMOBILE Elenco amministratori iscritti alla Sede provinciale BAT
Associato
Tessera N°
Indirizzo
Comune
Telefono
Amoroso Michele Emanuele
16237
Via Imbriani /8
BARLETTA
0883 515723
Azzollini Ernesto Maria
6296
Via Giovanni Colella, 16/A
BARI
080 5093042
Azzollini Patrizia Vincenza
13906
Via Giovanni Colella, 16/A
BARI
080 5093042
Bartucci Francesco
9069
Via Postumia, 3
TRANI
347 3489079
Binetti Alfonso
14186
Via Ferdinando D’Aragona, 92/E
BARLETTA
0883 885099
Bonghi Francesco
11786
Via Don N.Ragno, 36
TRANI
0883 506710
Buonaugurio Biagio
15109
Via Gabriele D’Annunzio, 10
ANDRIA
0883 881975
Cafagna Michele
16307
Via Canne, 92
BARLETTA
0883 331190
Calò Giuseppe
11647
Via Andrea Ciardi, 8
TRANI
0883 588856
Calò Ugo
4991
Via A.M. Di Francia, 31
TRANI
0883 506410
Carella Giuseppe
14996
Piazza Umberto I, 3
BARI
080 9697532
Caterina Paola
10947
Via Andrea Doria, 5
CORATO
080 8720611
Cavalliere Francesco
14196
Via Barbarisco, 10
BARLETTA
0883 531459
Cito Antonio Angelo
13180
Viale Dei Lecci, 23
MARTINA FRANCA
080 4834391
Colaianni Francesco
5945
Via G.Papalia, 3 PAL. A/2
BARI
349 3665818
Cortese Salvatore
11219
Corso Umberto, 113
BISCEGLIE
080 3960137
Curci Guglielmo
12679
Via Enrico de Nicola, 43
TRANI
0883 487940
D’Amore Maria Grazia
16306
Via Delle Querce, 42
ANDRIA
0883 823339
De Cillis Tommaso
12168
Via Don N.Ragno, 7
TRANI
0883 955546
De Feudis Sergio
11450
Via Città di Milano, 42
TRANI
0883 585097
De Feudis Nicola
13387
Via Città di Milano, 42
TRANI
0883 585097
De Gaetano Leo Antonio
11787
Via Cavour, 18
MOLFETTA
080 3346200
Defidio Massimo
10659
Corso Trinità, 65
TRINITAPOLI
0883 630099
4
Certificazione DM140 - 2016 UNI 10801 ANACI
Del Negro Michele
16910
Corso Garibaldi, 28
TRINITAPOLI
0883 1982067
Di Bari Michele
15621
Via Cavour, 183
SPINAZZOLA
0883 681378
Di Bari Cosma Damiano
16428
Via Padre Savarese, 80
ANDRIA
320 3017455
Di Chiano Giovanni
9203
C.So Don L.Sturzo, 90
TRANI
0883 482731
Di Cugno Raffaele
11220
Via Amedeo, 231
TRANI
0883 491694
Di Gennaro Rosanna
12281
Via Istria, 49/B
TRANI
0883 957636
Di Iorio Antonio
6281
Via E.Datto, 7
BARI
080 2077759
Di Leo Vincenzo
12971
Via Città di Milano, 42
TRANI
0883 585097
Di Seclì Gianni Napoleone
14013
Via S.Castromediano, 139
BARI
080 2141272
Dibitonto Nicola
15624
Via Venezia, 76
BARLETTA
0883 513182
Dicandia Anna
14187
Via Brigata Barletta, 21
BARLETTA
0883 892300
Doronzo Francesca
15622
Via Rizzitelli, 46
BARLETTA
0883 348549
Federico Carlo
15001
Via Ferdinando Cheffi, 5
BARLETTA
0883 950611
Filannino Domenico
15951
Via P. Raffaele di Bari, 47
BARLETTA
0883 333827
Fiore Rosa
7378
Via Enrico Nannei, 13
BARI
080 9146276
Francavialla Carmine
14188
Via Ruggiero Vitrani, 69
BARLETTA
0883 347589
Frasca Bartolomeo
6762
Via Emanuele Mola, 10
BARI
080 5536032
Gorgoglione Michele
14193
Piazza Plebiscito, 47
BARLETTA
0883 536165
Ieva Francesco
13891
Via Vecchia Barletta, 125
ANDRIA
0883 596850
La Tegola Michele
15108
Via Quarto, 13
TERLIZZI
080 3510355
Lacavalla Maria
12164
Via Benedetto Croce, 22
BISCEGLIE
080 3960796
Lacriola Antoniana
16017
Corso Alcide De Gasperi, 403
BARI
080 2022878
Lanotte Ruggiero
14194
Via Nazareth, 10
BARLETTA
0883 333390
Laurora Pasqua
17036
Via Mario Pagano, 133
TRANI
329 1012464
Loconte Ilaria
12165
Via Aquileia, 15
TRANI
0883 489701
Loprieno Giuseppe
13909
Via Re David, 183
BARI
080 4034922
Luchena Angelo
10445
Viale J.F.Kennedy, 77
BARI
080 5026616
Malpede Michele
15426
Via Napoleone Colajanni, 2
BARI
080 5467132
Manzo Gaetano
13232
Via Peucetia, 21
BARI
080 5587745
Marino Angelo
14192
Via Gen. Michele Stagni, 7
BARLETTA
0883 533754
Massaro Antonio
13664
Via Sofia, 80
ANDRIA
0883 554367
5
Mastrapasqua Andrea
14143
Via Andrea Ciardi, 23
TRANI
0883 587899
Mergola Tommaso
13662
Via Piave, 118
BISCEGLIE
080 3993760
Micunco Maria
7379
Via D.Cirillo, 53
BARI
080 5543335
Minisci Maria
7484
Via Trieste, 35
CAPURSO
080 4553589
Musicco Nicola
9070
Via Giorgio Almirante, 31
TRANI
0883 507515
Musicco Vincenzo
5179
Via A.De Gasperi, 58
TRANI
0883 489101
Nitti Domenico
5181
Via G.Pavoncelli, N.164/D
BARI
080 5022354
Nuzzolese Domenico
13892
Via Barisano Da Trani, 7
TRANI
0883 586195
Olivieri Roberto
12190
Via Montegrappa, 54
ANDRIA
0883 885489
Pascolla Gianluca
16655
Corso Vitt. Emanuele, 40
TRIGGIANO
080 4685744
Pasquale Maria
15427
Via Antonio Gramsci, 37
BISCEGLIE
080 3921281
Patruno Giovanni
10336
Via IV Novembre, 10
BISCEGLIE
080 3921763
Pedico Antonio
14191
Via Canosa, 86
BARLETTA
0883 513748
Perrone Marco
15792
Corso Don Luigi Sturzo, 90
TRANI
0883 482731
Piccolo Ruggiero
14195
Via Ferdinando D’Aragona, 92/C
BARLETTA
0883 532012
Picicco Massimo
16750
Via Trieste, 35
CAPURSO
080 4553589
Pierro Giovanni
10446
Via J.F.Kenndy, 77
BARI
080 5026624
Pugliese Vincenzo
11221
Via Calatafimi, 37
TRANI
0883 482614
Ricci Vito Massimo
11237
Via Ten.Casale, 8
BARI
080 2077686
Ronzulli Michele
16362
Via Antonio Lucarelli, 8
BARI
080 5013163
Ruggiero Domenico
15522
Via Principe Amedeo, 15
ANDRIA
0883 020612
Sansonne Nicola
16371
Via Padre N.Vaccina, 50
ANDRIA
0883 1983330
Santoro Antonio
13893
Via Solferino, 27
BARLETTA
0883 513251
Sassone Pasquale
10948
Via Colajanni, 2
BARI
080 5467132
Saullo Vincenzo
6282
Via Peucetia, 21
BARI
080 5587745
Seccia Luigi
14208
Via Ferdinando D’Aragona, 92/E
BARLETTA
0883 883286
Sforza Silvio
10448
Via Domenico Cirillo, 73
BARI
080 5423228
Sfrecola Vito
16673
Via Municipio, 57
BARLETTA
0883 533920
Soriano Angelantonia
13665
Via I Fragata, 2
BISCEGLIE
080 3953053
Spera Giuseppina
15676
Via Delle Querce, 98
BARLETTA
328 9015503
Suriano Giuseppe
13663
Viale Alto Adige, 100
ANDRIA
0883 566469
6
Tarallo Giuseppe Sabino
13026
Corso San Sabino, 57
CANOSA DI PUGLIA
0883 6613032
Tarallo Mario
14231
Largo caduti di tutte le guerre, 3
TRANI
347 6525282
Tarricone Giovanni
8688
Via Simone De Brado, 161
TRANI
0883 508787
Terlizzi Riccardo
15952
Via Montegrappa, 54
ANDRIA
0883 551951
Terrone Mauro
5947
Corso Umberto I, 161
SPINAZZOLA
0883 983464
Tortosa Oronzo
15027
Via Caposele, 22
TRANI
0883 491693
Tullio Maurizio
5192
Via IV Novembre, 10
BISCEGLIE
080 3921763
Tupputi Antonio
14190
Via S.Prascina, 59
BARLETTA
0883 020031
Turi Gianmatteo
15623
Via Rizzitelli, 46
BARLETTA
0883 534545
Vannella Ruggiero
16345
Via Pappalettere, 58
BARLETTA
0883 954454
Vista Alberto Maria
14189
Piazza Principe Umberto, 11
BARLETTA
328 9537802
Vista Francesco Saverio
14230
Via Pappalettere, 58
BARLETTA
0883 954454
Vitrani Michele
17038
Corso Vitt. Emanuele, 7
BARLETTA
0883 331190
Vitucci Stefano
13666
Corso Don Luigi Sturzo, 56
TRANI
0883 953582
Zingaro Davide
14997
Via Carlo Armellini, 2
ANDRIA
328 1422794
7
FORMAZIONE OBBLIGATORIA Decreto Ministeriale 140/2014
8
Scegli con attenzione il tuo amministratore Accertati sia in possesso dei requisiti del D.M. 140/2014 ART. 71 bis Codice Civile – formazione obbligatoria degli amministratori condominiali Ai sensi del disposto dall’Art. 71 bis lettera “g” delle disposizioni per l’attuazione del Codice Civile è obbligatorio, al fine di poter svolgere l’incarico di amministratore di condominio, l’aver frequentato un corso di formazione iniziale e lo svolgimento di attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. Con l’emanazione del D.M. 140 del 22 settembre 2014 sono stati indicati i requisiti e gli obblighi per ottemperare alle prescrizioni contenute nel citato Art. 71 bis del Codice Civile. L’amministratore che non sia in possesso di tali requisiti non può svolgere la professione. A fronte del quadro normativo delineato assume grande importanza, per i condomini/clienti, l’accertamento che il proprio amministratore abbia partecipato ai corsi di aggiornamento annuale ed abbia acquisito il relativo attestato di partecipazione e superamento degli esami. Tali attestazioni potranno provare, oltre al rispetto degli obblighi di legge, che il professionista al quale si è affidata la gestione del proprio stabile sia costantemente formato ed aggiornato.
COS'È IL DM 140? D.M. 140/2014 Dal 9 ottobre 2014 è entrato in vigore il regolamento relativo alla formazione degli amministratori di condominio (Decreto del Ministero della Giustizia n. 140 del 13 agosto 2014). Il regolamento individua criteri, contenuti e modalità con le quali devono essere svolti i corsi di formazione obbligatoria per amministratori condominiali oltre ai requisiti necessari dei docenti/formatori e del responsabile scientifico. Si distingue tra un corso di formazione iniziale, valido per l’abilitazione, della durata minima di 72 ore ed un corso di aggiornamento annuale di almeno 15 ore. Chi abbia svolto l’attività di amministratore condominiale per almeno un anno nell’arco dei precedenti tre anni alla data del 18/06/2013 è esentato solo dall’obbligo del corso iniziale restando in carico al professionista l’obbligo del corso di aggiornamento periodico. Con l’emanazione del decreto si sono, finalmente, stabiliti gli standard per la formazione iniziale degli amministratori e per gli aggiornamenti annuali in modo da rendere il percorso professionale standardizzato su tutto il territorio nazionale.
9
ATTESTATO DM 140 ANACI Sede provinciale BAT
ILE
“Accer t ati c he il tuo amministratore sia in possesso d e l l ' a t t e s t a t o D M 14 0 ”
IM
SI ATTESTA CHE
IL SIGNOR ________
CS
TESSERA ____
in ottemperanza a quanto disposto dal D.M. 140/2014 ha frequentato il Corso di Formazione obbligatoria per amministratore di condominio organizzato dalla sede provinciale ANACI – BAT per un minino di 15 ore superando con esito positivo l’esame finale Pec Ministero della Giustizia del 26/03/2015 opec275.20150326182531.09784.10.1.49@pec.aruba.it Pec Ministero della Giustizia del 21/05/2015 opec275.20150522110941.02085.03.2.18@pec.aruba.it Pec Ministero della Giustizia del 09/09/2015 opec275.20150522110941.02085.03.2.18@pec.aruba.it
FA
Trani, 29 settembre 2015
Il Presidente Provinciale Ugo Calo
Il Responsabile scienti�ico Alessio Orazio Scarcella
10
ATTESTATO DM 140
MINISTERO DELLA GIUSTIZIA DECRETO 13 agosto 2014, n. 140 Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalita’ per la formazione degli amministratori di condominio nonche’ dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali. (14G00151) (GU n.222 del 24-9-2014) Vigente al: 9-10-2014 IL MINISTERO DELLA GIUSTIZIA Vista la legge 11 dicembre 2012, n. 220; Visto l’articolo 71-bis delle disposizioni per l’attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie, per come modificato dall’articolo 25 della legge 11 dicembre 2012, n. 220, recante “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”; Visto l’articolo 1, comma 9, lettera a), del decreto-legge 23 dicembre 2013, n. 145, convertito, con modificazioni, dalla legge del 21 febbraio 2014, n. 9; Visto l’articolo 17, comma 3, della legge 23 agosto 1988, n. 400; Udito il parere del Consiglio di Stato, espresso dalla sezione consultiva per gli atti normativi nell’adunanza del 22 maggio 2014; Vista la comunicazione al Presidente del Consiglio dei ministri in data 13 giugno 2014; Adotta il seguente regolamento: Art. 1 Oggetto e definizioni 1. Il presente decreto disciplina: a. i criteri, le modalita’ e i contenuti dei corsi di formazione e di aggiornamento obbligatori per gli amministratori condominiali; b. i requisiti del formatore e del responsabile scientifico. Avvertenza: Il testo delle note qui pubblicato e’ stato redatto dall’amministrazione competente per materia, ai sensi dell’art. 10, comma 3, del testo unico delle disposizioni sulla promulgazione delle leggi, sull’emanazione dei decreti del Presidente della Repubblica e sulle pubblicazioni ufficiali della Repubblica italiana, approvato con D.P.R. 28 dicembre 1985, n. 1092, al solo fine di facilitare la lettura delle disposizioni di legge alle quali e’ operato il rinvio. Restano invariati il valore e l’efficacia degli atti legislativi qui trascritti.
Note alle premesse: La legge 11 dicembre 2012, n. 220, recante: “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici” e’ pubblicata nella Gazzetta Ufficiale 17 dicembre 2012, n. 293. - Si riporta il testo dell’art. 71-bis delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie: «Art. 71-bis. - Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:
a. che hanno il godimento dei diritti civili; b. che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
11
c. che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; d. dche non sono interdetti o inabilitati; e. il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari; f. che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; g. che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attivita’ di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile. Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche societa’ di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la societa’ presta i servizi. La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall’incarico. In tale evenienza ciascun condomino puo’ convocare senza formalita’ l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore. A quanti hanno svolto attivita’ di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, e’ consentito lo svolgimento dell’attivita’ di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica.». - Si riporta il testo del comma 9, lettera a) dell’art. 1 del decreto-legge 23 dicembre 2013, n. 145 (Interventi urgenti di avvio del piano “Destinazione Italia”, per il contenimento delle tariffe elettriche e del gas, per l’internazionalizzazione, lo sviluppo e la digitalizzazione delle imprese, nonche’ misure per la realizzazione di opere pubbliche ed EXPO 2015): «Art. 1.(Disposizioni per la riduzione dei costi gravanti sulle tariffe elettriche, per gli indirizzi strategici dell’energia geotermica, in materia di certificazione energetica degli edifici e di condominio, e per lo sviluppo di tecnologie di maggior tutela ambientale). (In vigore dal 22 febbraio 2014) - (Omissis). 9. La riforma della disciplina del condominio negli edifici, di cui alla legge 11 dicembre 2012, n. 220, e’ cosi’ integrata: a) con Regolamento del Ministro della giustizia, emanato ai sensi dell’art. 17, comma 3, della legge 23 agosto 1988, n. 400, sono determinati i requisiti necessari per esercitare l’attivita’ di formazione degli amministratori di condominio nonche’ i criteri, i contenuti e le modalita’ di svolgimento dei corsi della formazione iniziale e periodica prevista dall’art. 71-bis, primo comma, lettera g), delle disposizioni per l’attuazione del codice civile, per come modificato dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220; (Omissis).». Si riporta il testo del comma 3 dell’art. 17 della legge 23 agosto 1988, n. 400 (Disciplina dell’attivita’ di Governo e ordinamento della Presidenza del Consiglio dei ministri): «Art. 17. (Regolamenti) - (Omissis). 3. Con decreto ministeriale possono essere adottati regolamenti nelle materie di competenza del Ministro o di autorita’ sottordinate al Ministro, quando la legge espressamente conferisca tale potere. Tali regolamenti, per materie di competenza di piu’ Ministri, possono essere adottati con decreti interministeriali, ferma restando la necessita’ di apposita autorizzazione da parte della legge. I regolamenti ministeriali ed interministeriali non possono dettare norme contrarie a quelle dei regolamenti emanati dal Governo. Essi debbono essere comunicati al Presidente del Consiglio dei ministri prima della loro emanazione.».
Art. 2 Finalita’ della formazione e dell’aggiornamento 1. Le attivita’ di formazione ed aggiornamento devono perseguire i seguenti obiettivi: a. migliorare e perfezionare la competenza tecnica, scientifica e giuridica in materia di amministrazione condominiale e di sicurezza degli edifici; b. promuovere il piu’ possibile l’aggiornamento delle competenze appena indicate in ragione
12
dell’evoluzione normativa, giurisprudenziale, scientifica e dell’innovazione tecnologica; c. accrescere lo studio e l’approfondimento individuale quali presupposti per un esercizio professionale di qualita’. Art. 3 Requisiti dei formatori 1. I formatori devono provare al responsabile scientifico, con apposita documentazione, il possesso dei seguenti requisiti di onorabilita’ e professionalita’: a. migliorare e perfezionare la competenza tecnica, scientifica e giuridica in materia di amministrazione condominiale e di sicurezza degli edifici; b. promuovere il piu’ possibile l’aggiornamento delle competenze appena indicate in ragione dell’evoluzione normativa, giurisprudenziale, scientifica e dell’innovazione tecnologica; c. di non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; d. di non essere interdetti o inabilitati; e. di aver maturato una specifica competenza in materia di amministrazione condominiale o di sicurezza degli edifici e di aver conseguito alternativamente uno dei seguenti titoli: laurea anche triennale; abilitazione alla libera professione; docenza in materie giuridiche, tecniche ed economiche presso universita’, istituti e scuole pubbliche o private riconosciute. Possono svolgere attivita’ di formazione ed aggiornamento anche: i docenti che abbiano elaborato almeno due pubblicazioni in materia di diritto condominiale o di sicurezza degli edifici, dotate di codice identificativo internazionale (ISBN) ai sensi dell’articolo 1, lettera t), del decreto ministeriale 7 giugno 2012, n. 76; coloro che hanno gia’ svolto attivita’ di formazione in materia di diritto condominiale o di sicurezza degli edifici in corsi della durata di almeno 40 ore ciascuno, per almeno sei anni consecutivi prima della data di entrata in vigore del presente regolamento. Note all’art. 3: Si riporta il testo della lettera t) dell’art. 1 del decreto ministeriale 7 giugno 2012, n. 76 (Regolamento recante criteri e parametri per la valutazione dei candidati ai fini dell’attribuzione dell’abilitazione scientifica nazionale per l’accesso alla prima e alla seconda fascia dei professori universitari, nonche’ le modalita’ di accertamento della qualificazione dei Commissari, ai sensi dell’art. 16, comma 3, lettere a), b) e c) della legge 30 dicembre 2010, n. 240, e degli articoli 4 e 6, commi 4 e 5, del decreto del Presidente della Repubblica 14 settembre 2011, n. 222): «Art. 1. (Definizioni) - 1. Ai fini del presente decreto, si intende: a) - s) (Omissis); t) per ISBN: l’International Standard Book Number, ossia il codice internazionale di identificazione da applicarsi a qualsiasi pubblicazione monografica, a prescindere dal formato e dall’edizione, assegnato ad un richiedente da un’agenzia di registrazione ISBN, secondo le disposizioni contenute nella norma ISO 2108:2005, adottata in Italia dall’UNI nel 2007 come norma UNI ISO 2108.».
Art. 4 Responsabile scentifico 1. La funzione di responsabile scientifico puo’ essere svolta da un docente in materie giuridiche, tecniche o economiche (ricercatore universitario a tempo determinato o a tempo indeterminato, professore di prima o di seconda fascia, docente di scuole secondarie di secondo grado), un avvocato o un magistrato, un professionista dell’area tecnica. I soggetti appena individuati, che possono anche essere in trattamento di quiescenza, devono essere in possesso dei requisiti di
13
onorabilita’ e professionalita’ di cui all’articolo 3 del presente regolamento. 2. Il responsabile scientifico verifica il possesso dei requisiti di onorabilita’ e professionalita’ dei formatori tramite riscontro documentale, e verifica il rispetto dei contenuti di cui al successivo articolo 5, comma 3, del presente regolamento, le modalita’ di partecipazione degli iscritti e di rilevamento delle presenze, anche in caso di svolgimento dei corsi in via telematica. Il responsabile scientifico attesta il superamento con profitto di un esame finale sui contenuti del corso di formazione e di aggiornamento seguito dai partecipanti. Art. 5 Svolgimento e contenuti dell’attivita’ di formazione e di aggiornamento 1. Il corso di formazione iniziale si svolge secondo un programma didattico predisposto dal responsabile scientifico in base a quanto specificato al comma 3 del presente articolo. Il corso di formazione iniziale ha una durata di almeno 72 ore e si articola, nella misura di un terzo della sua durata effettiva, secondo moduli che prevedono esercitazioni pratiche. 2. Gli obblighi formativi di aggiornamento hanno una cadenza annuale. Il corso di aggiornamento ha una durata di almeno 15 ore e riguarda elementi in materia di amministrazione condominiale, in relazione all’evoluzione normativa, giurisprudenziale e alla risoluzione di casi teorico-pratici. 3. I corsi di formazione e di aggiornamento contengono moduli didattici attinenti le materie di interesse dell’amministratore, quali: a. l’amministrazione condominiale, con particolare riguardo ai compiti ed ai poteri dell’amministratore; b. la sicurezza degli edifici, con particolare riguardo ai requisiti di staticita’ e di risparmio energetico, ai sistemi di riscaldamento e di condizionamento, agli impianti idrici, elettrici ed agli ascensori e montacarichi, alla verifica della manutenzione delle parti comuni degli edifici ed alla prevenzione incendi; c. le problematiche in tema di spazi comuni, regolamenti condominiali, ripartizione dei costi in relazione alle tabelle millesimali; d. i diritti reali, con particolare riguardo al condominio degli edifici ed alla proprieta’ edilizia; e. la normativa urbanistica, con particolare riguardo ai regolamenti edilizi, alla legislazione speciale delle zone territoriali di interesse per l’esercizio della professione ed alle disposizioni sulle barriere architettoniche; f. i contratti, in particolare quello d’appalto ed il contratto di lavoro subordinato; g. le tecniche di risoluzione dei conflitti; h. l’utilizzo degli strumenti informatici; i. la contabilita’. 4. L’inizio di ciascun corso, le modalita’ di svolgimento, i nominativi dei formatori e dei responsabili scientifici sono comunicati al Ministero della giustizia non oltre la data di inizio del corso, tramite posta certificata, all’indirizzo di posta elettronica che verra’ tempestivamente indicato sul sito del Ministero della giustizia. 5. Il corso di formazione e di aggiornamento puo’ essere svolto anche in via telematica, salvo l’esame finale, che si svolge nella sede individuata dal responsabile scientifico. Il presente decreto, munito del sigillo dello Stato, sara’ inserito nella Raccolta ufficiale degli atti normativi della Repubblica italiana. E’ fatto obbligo a chiunque spetti di osservarlo e di farlo osservare. Roma, 13 agosto 2014
Il Ministro: Orlando Visto, il Guardasigilli: Orlando
Registrato alla Corte dei conti il 16 settembre 2014 Ufficio controllo atti P.C.M. Ministeri giustizia e affari esteri, reg.ne - prev. n. 2489
14
"PATTI CHIARI"
Modello di preventivo per il mandato di amministratore condominiale con elencazione dettagliata delle prestazioni/ servizi offerti e relative voci di compenso
15
OFFERTA/PREVENTIVO DELLO STUDIO DI AMMINISTRAZIONE "PATTI CHIARI" Gentili Signori, con la presente, sulla base delle informazioni e dei dati ricevuti in relazione al Vostro stabile, tenuto conto del numero delle unità immobiliari che compongono lo stesso, i servizi comuni da gestire e le problematiche rappresentate, sottoponiamo alla Vostra attenzione l’offerta per la gestione del Vostro condominio così come previsto dagli articoli 1130 e 1131 del Codice Civile. Il nostro studio opera in ________ (indicare la città) dal _______ (indicare l’anno in cui si è iniziata l’attività) nel settore dell’amministrazione e gestione di condominii ed immobili. La formazione professionale, così come richiesto dall’art. 71 Bis delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie nonché da D.M 140/2014, è continuamente perseguita attraverso l’iscrizione all’ANACI (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari) con tessera n. _______ che obbliga gli iscritti all’acquisizione di crediti formativi annuali e la partecipazione a corsi di aggiornamento annuale della durata di 15 ore (in ottemperanza alle prescrizioni del DM 140/2014). Inoltre dal ___________ (indicare la data di rilascio della certificazione) si è in possesso della certificazione UNI 10801:1998 n. _______ (indicare il numero riportato sul certificato) rilasciata da ___________ (indicare l’organismo che ha rilasciato il certificato). Lo studio è ubicato in ________ (indicare la città) alla Via ______________________ (indicare l’indirizzo) ed è strutturato per la tenuta delle assemblee condominiali in loco (non mettere se non si è in possesso di sala riunioni). L’operato dello Studio è coperto da polizza assicurativa della responsabilità civile professionale fornita dall’ANACI per i suoi associati.
REPERIBILITÀ Indicare dettagliatamente la reperibilità e le varie modalità di comunicazione messe a disposizione: • Studio aperto al pubblico dal: ____________ al ____________ dalle ____ alle ____ e dalle ____ alle ____ •
Linea telefonica o numero di cellulare: _______________
•
Linea fax: _______________
•
Segreteria telefonica durante i giorni e gli orari di chiusura: _______________
•
Servizio di posta elettronica con casella dedicata: _______________
•
Sito web con area riservata: _______________ Professione esercitata ai sensi della legge 14 gennaio 2013, n. 4 (G.U. n. 22 del 26.01.2013)
16
SERVIZI OFFERTI ELENCO ONERI ACCESSORI E CRITERI DI FORMAZIONE DEL COMPENSO ANALISI E CONSIDERAZIONI GIURIDICHE Voci di compenso ordinario Rappresentanza legale del condominio;
Rappresentanza fiscale presso gli Enti competenti (Agenzia delle Entrate), Condomini e Fornitori del Condominio Convocazione dell’assemblea annuale ordinaria a mezzo raccomandata A/R o mezzo equivalente (fax o P.E.C.) e presenza alla stessa; trasmissione del verbale a tutti i Condomini, con esclusione di quanto indicato alla voce “Rimborsi Spese”; Esecuzioni delle delibere assembleari in materia ordinaria Gestione contabile e amministrativa, attraverso software gestionali validati e certificati
Predisposizione ed invio annuale della seguente documentazione a) nota sintetica esplicativa (relazione) della gestione; b) rendiconto condominiale (con indicazione delle entrate ed uscite, dei crediti e debiti, della situazione patrimoniale); consuntivo delle voci di spesa relative all’annualità gestionale con alelgato il relativo stato di ripartizione; c) preventivo ordinario con il relativo stato di ripartizione; d) trasmissione degli stessi a tutti i Condomini con quantificazione a parte delle spese di invio in relazione alla metodologia utilizzata. Disciplina d’uso delle cose comuni e della prestazione dei servizi Vigilanza sull’osservanza del Regolamento condominiale
Riscossione delle quote ordinarie di condominio ed erogazione delle spese relative alla manutenzione ordinaria delle parti comuni degli edifici e per l’esercizio dei servizi comuni Emissione ed invio a tutti i Condomini dei bollettini relativi alle spese di gestione ordinaria Gestione del conto corrente obbligatorio, bancario o postale, intestato al condominio, con gestione unicamente attraverso tale conto corrente di corrispondenza
Cura dei rapporti con i fornitori del Condominio per le prestazioni ordinarie compresa la corrispondenza epistolare con i fornitori per solleciti di prestazioni d’opera e/o per la richiesta di preventivi di spesa Accesso al condominio ed agli spazi comuni laddove se ne presenti la necessità Presentazione ai Condomini, all’atto della nomina, di una polizza individuale e R.C. per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato, con indicazione dei relativi oneri economici;
Acquisizione dei dati gestionali da precedente Amministratore ed impostazione nel software gestionale di studio della situazione condominiale , comprese eventuale anagrafe, millesimi e quat’altro oggetto di passaggio consegne Sopralluogo iniziale del condominio Apertura o volturazione del Codice Fiscale del condominio Apertura o volturazione del Conto corrente del condominio Volturazione recapiti e gesione contratti di utenza comune
Consultazione di Tecnici e Legali, richiesta preventivi per la gestione ordinaria, ricerca fornitori, tenuta dei rapporti con le proprietà contigue Stipula e/o aggiornamento polizze di assicurazione Predisposizione, ove non esistente, del R.A.C. (Registro di Anagrafe Condominiale) ai sensi dell’art. 1130 comma 1 n. 6 c.c. come modificato dalla L. 220/2012 tenuta e aggiornamento del R.A.C. in seguito ad informazioni comunicate direttamente dal Condomino tenuta e aggiornamento d el Registro nomina e revoca dell’Amministratore
17
Voci non comprese nel compenso ordinario:
Rimborsi spese: postali tramite Poste Italiane con utilizzo affrancatrice
secondo il consumo
marche da bollo
secondo il consumo
Adempimenti fiscali: registrazione in contabilità delle ritenute d’acconto cod. 1019 - 1020 - 1040: compilazione e pagamento in via telematica del Mod. F24:
€ ____,00 + IVA cad.
certificazione delle ritenute d’acconto operate a ciascun fornitore soggetto
€ ____,00 + IVA cad.
elaborazione, compilazione e trasmissione in via telematica del Mod. CU (Certificazione Unica) comprese le licenze per la trasmissione in via telematica:
€ ____,00 + IVA annuali
elaborazione, compilazione e trasmissione in via telematica del Mod. 770s, comprese le licenze per la trasmissione in via telematica:
€ ____,00 + IVA annuali
elaborazione, compilazione e trasmissione in via telematica del QUADRO AC:
€ ____,00 + IVA annuali
adempimenti fiscali relativi ai Dipendenti del Condominio: F24, Mod. 770 (sezione IV)
€ ____,00 + IVA annuali
Prestazioni extra: convocazione e tenuta assemblee straordinarie
€ ____,00 + IVA cad.
assemblee che dovessero andare deserte o che comunque non dovessero raggiungere i quorum costitutivi
€ ____,00 + IVA cad.
convocazione e tenuta riunioni Consiglio di Condominio
€ ____,00 + IVA cad.
convocazione e partecipazione riunioni di Commissioni speciali anche presso Uffici della Pubblica Amministrazione
€ ____,00 + IVA cad.
invio estratto conto su richiesta del Condomino
€ ____,00 + IVA cad.
sollecito tramite racc.ta ai Condomini morosi
€ ____,00 + IVA cad.
messa in mora (ultimo avviso) ai Condomini morosi
€ ____,00 + IVA cad.
predisposizione documenti e rapporti con il Legale all’uopo incaricato per il Decreto Ingiuntivo nei confronti del Condomino moroso
€ ____,00 + IVA
predisposizione documenti e rapporti con il Legale all’uopo incaricato per l’opposizione a decreto ingiuntivo
€ ____,00 + IVA
ricerche necessarie ai fini della tenuta del R.A.C. (Registro di Anagrafe Condominiale) nel caso in cui il Cliente non provveda a fornire le comunicazioni previste dall’art. 1130 comma 1 n. 6 c.c. come modificato dalla L. 220/2012
€ ____,00 + IVA cad.
subentri nella proprietà e conseguente aggiornamento contabile
€ ____,00 + IVA cad.
lavori straordinari (ricerca e contatti con Tecnici specializzati, ricerca e contatti con ditte concorrenti l’appalto e richiesta preventivi, trattative con definizione degli elementi essenziali del contratto e assegnazione dell’appalto alla presenza dei Condomini, redazione e stipula di specifico contratto di appalto e relativi allegati sia con la Ditta che con il Tecnico scelti dall’assemblea, richiesta e ripartizione rate straordinarie di acconto, registrazione rate straordinarie e pagamenti ai fornitori (gestione straordinaria) con bonifici del 50/65%, redazione consuntivo lavori e relativo stato di ripartizione pratiche per recupero IRPEF sui lavori eseguiti
€
,00 + IVA
registrazione contratti relativi a lavori straordinari
€
,00 + IVA
valutazione del fabbricato ai fini assicurativi
€
,00 + IVA
gestione pratiche assicurative Reperibilità nei giorni di Sabato e Festivi
€ ____,00 + IVA annuali
postali a mano
€ ____,00 + IVA cad.
invio tramite P.E.C.
€ ____,00 + IVA cad.
fotocopie
€ ____,00 + IVA cad.
fax
€ ____,00 + IVA cad.
invio informative tramite SMS
€ ____,00 + IVA cad.
supporti magnetici
€ ____,00 + IVA cad.
diritti di archivio
€ ____,00 + IVA cad.
18
spese generali non analiticamente documentabili (cancelleria, telefoniche, ecc.)
€ ____,00 + IVA cad.
informativa Privacy
€ ____,00 + IVA
gestione Privacy in Condominii con videosorveglianza
€ ____,00 + IVA
Assistenza ai sopralluoghi con Tecnici
a vacazione con un minimo di € ____,00 + IVA
Assistenza ai sopralluoghi per pratiche analisi dei rischi - DVR - DUVRI
a vacazione con un minimo di € ____,00 + IVA
Attivazione e gestione del sito internet del condominio, ad accesso individuale per i singoli Condomini, protetto da una password personale, che consenta a tutti gli aventi diritto di accedere ai seguenti contenuti: 1. 2.
3.
Bacheca informativa contenente le informazioni generali e le comunicazioni dell’Amministratore al Condominio, contenente inoltre uno spazio disponibile per eventuali comunicazioni / segnalazioni da parte dei singoli Condomini; Posizione contabile individuale dei Condomini nei confronti del Condominio con evidenza delle somme dovute (accessibile solo da ogni singolo utente) ed inserimento del quadro annuale dei versamenti previsti successivamente all’approvazione del bilancio preventivo con aggiornamento immediato (inteso entro le 72 ore nei giorni lavorativi) rispetto all’estratto conto bancario ricevuto dall’Amministratore; Spazio documentale, nel quale verranno pubblicati, sempre protetti da password, i bilanci approvati, i preventivi richiesti e pervenuti, i contratti stipulati con i fornitori.
Revisione contabile di anni gestionali precedenti all’incarico a seguito di specifico mandato dell’assemblea
€ ____,00 + IVA
€ ____,00 + IVA cad.
Gestione dei Dipendenti del Condominio per tenuta libri paga, adempimenti previdenziali e assicurativi obbligatori, tenuta rapporti con il Dipendente
€ ____,00 + IVA
Adempimentio connessi alla gestione dei Lavoratori retribuiti tramite Voucher
€ ____,00 + IVA
Redazione e stipula contratti di prestazione occasionale
€ ____,00 + IVA
Partecipazione a mediazione civile: cad. incontro
€ ____,00 + IVA o a vacazione
Partecipazione a negoziazione assistita: cad. incontro
€ ____,00 + IVA o a vacazione
Partecipazione ad arbitrato: cad. incontro
€ ____,00 + IVA o a vacazione
Partecipazione ad udienza
€ ____,00 + IVA o a vacazione
Adempimenti connessi alla gestione di unità immobiliare condominiale: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
Ricerca del Conduttore; Redazione e registrazione del contratto di locazione; Consegna dell’unità immobiliare e redazione del verbale Incasso e gestione del canone di locazione e degli oneri accessori e tenuta dei rapporti con il Conduttore; Calcolo e liquidazione delle imposte gravanti sull’immobile comune; Disdetta del Condominio o recesso del Conduttore dal contatto di locazione Riconsegna dell’unità immobiliare alla proprietà e redazione del relativo verbale Adempimenti contabili e fiscali conseguenti all’incasso dei canoni di locazione
€ ____,00 + IVA
Adempimenti contabili e fiscali connessi alla gestione contrattuale di impianti (antenne, ripetitori, insegne pubblicitarie) Installate su parti comuni del’edificio condominiale 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Redazione e registrazione del contratto di locazione; Consegna dello spazione oggetto della locazione e redazione del verbale Incasso e gestione del canone di locazione e tenuta dei rapporti con il Conduttore; Disdetta del Condominio o recesso del Cinduttore dal contatto di locazione Riconsegna dello spazio oggetto della locazione alla proprietà e redazione del relativo verbale Adempimenti contabili e fiscali conseguenti all’incasso dei canoni di locazione
Assistenza del personale di studio per l’estrazione di copia ex-art.1129 c.c. della documentazione condominiale
Importo della vacazione
€ ____,00 + IVA
costo pari al costo orario lordo di riferimento del personale con una maggiorazione del ___% oltre al costo fotocopia
€ ____,00 + IVA orarie
19
Prestazioni a favore del Singolo Condomino: gestione del rapporto privato con il proprio Conduttore a seguito di mandato da parte del Condomino Proprietario interessato con costo a proprio carico
€ ____,00 + IVA cad.
gestione anagrafica polizze dei singoli Condomini per problematiche legate alla coassicurazione
€ ____,00 + IVA cad.
Norme contrattuali eventuali In caso di dimissioni, mancata conferma o revoca per inadempienza ai sensi degli artt. 1129 - 1130 del Codice Civile, all’Amministratore spettano il rimborso delle spese sostenute e le competenze in proporzione al periodo che va dall’inizio dell’esercizio finanziario fino al giorno del passaggio delle consegne In caso di revoca, all’Amministratore spettano il rimborso delle spese sostenute e le competenze comunque fino alla scadenza del mandato Predisposizione ed effettuazione delle consegne all’Amministratore subentrante completo di verbale
€ ____,00 + IVA
ANNOTAZIONI FINALI Sia il Rappresentante Legale della Società _______________ che la Società _________ sono Associati all’ANACI, primaria Associazione a livello Nazionale ed Europeo di Amministratori Immobiliari e Condominiali, rispettivamente con Iscrizione n° _____ e n° _____; entrambi sono dotati di Assicurazione Professionale R.C.T. fornita con l’Iscrizione ANACI, ed il Titolare personalmente anche con primaria Compagnia di Assicurazione (________________ Ag. di ___________ con n° _____________________). L’ANACI alla quale il sottoscritto si pregia di a ppartenere sul territorio, è l’unica Associazione Professionale di amministratori Condominiali e Immobiliari italiana ad avere il marchio collettivo ed il regolamento d’uso ai sensi dell’art. 11 del “Codice della proprietà industriale” con la funzione di garantire le caratteristiche qualitative del servizio professionale offerto dai propri Associati, nonché la contemporanea iscrizione sia nell’elenco del Ministero dello Sviluppo Economico nella categoria delle associazioni Professionali che rilasciano l’attestato di qualificazione professionale ai propri aderenti sia nell’elenco del Ministero di Giustizia di cui all’art. 26 del D.Lgs. n. 206/2007 tra le associazioni rappresentative su base nazionale abilitate ad essere ascoltate sulle proposte di piattaforme comuni relative alle attività professionali non regolamentate. Inoltre, nello svolgimento della Professione, viene rispettato il disposto della Legge 14 gennaio 2013 n. 4 (Disposizioni in materia di professioni non organizzate). All’interno di ANACI vengono organizzati e frequantati Convegni di aggiornamento a livello provinciale, regionale e nazionale al fine di acquisire ed approfondire con profitto le innumerevoli sfaccettature interpretative che la nuova L. 220/2012 ha imposto sia all’Amministratore che ai Condomini, accumulando così annualmente i crediti formativi professionali richiesti dalla vigente normativa Si precisa che ogni anno, al fine di ottemperare agli ulteriori obblighi di legge volti al poter esercitare in regola la Professione di Amministratore, viene frequentato il Corso di aggiornamento annuale in base al disposto di cui al D.M. 140/2014 Infine, nel rispetto del disposto di cui all’art. 71 bis delle DD.AA. del Codice Civile, dichiaro formalmente di poter esercitare la Professione di Amministratore in quanto soggetto: a) che ha il godimento dei diritti civili; b) che non è stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione; l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; c) che non è stato sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; d) che non è interdetto o inabilitato; e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari; f) che ha conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; g) che ha frequentato un corso di formazione iniziale e svolge attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. La gestione avverrà quindi con capacità Professionale, competenza, correttezza, onestà ed equilibrio, al fine di poter sempre svolgere al meglio gli interessi della collettività condominiale.
NOTE:
1. 2. 3. 4. 5.
l’esternalizzazione dei servizi deve essere contrattualizzata altrimenti potrebbero sorgere malintesi; le spese relative all’invio di estratti conto, solleciti e messe in mora ai Condomini morosi: spese addebitata ak Condominio o personalmente al moroso? non inserita contabilizzazione calore, acqua calda sanitaria e condizionamento centralizzato perche l’Amm.re non deve occuparsene! La revisione contabile degli anni precedenti all’inizio del mandato non rientra nell’autonomia dell’Amm.re Non inserita la redazione di Regolamento di Condominio e Tabelle millesimali in quanto considerata non attività specifica dell’Amm.re
20
CONDOMINI: LE REGOLE D’ORO Illustrazioni a cura di: Nicola Curci - Ncdesign
21
Non gettare spazzatura nelle aree comuni
Installazione e colori secondo norme e regolamenti Installazioni e colori non regolamentari
Non è consentito lasciare scarpe ed ombrelli sul pianerottolo
Non abbandonare o depositare oggetti nelle aree comuni
22
Evitare le emissioni
Installazioni che deturpano l’estetica Oggetti nel limite del bordo balcone
Non stendere la biancheria Corretto posizionamento dello stendino Schermatura non conforme Schermature conformi
23
Non gettare mozziconi di sigaretta
I vasi da fiori non vanno messi sui davanzali
Evitare rumori che arrechino fastidio
Utilizzare le rastrelliere per le bici
24
Cane abbaione...i vicini si lamentano
Non lasciare i cani senza guinzaglio
Non usare elettrodomestici di notte
Non gettare briciole o altro dalle finestre o dai balconi
25
Rispettare le aree comuni
Igiene, rispetto degli altri, di se stessi e dei propri animali
Il gioco dei bambini è accettabile se non arreca disturbo
Non parcheggiare cosĂŹ
Parcheggio corretto
26
Hai le valvole termostatiche? Allora guarda solo il termometro Non sprecare inutilmente il riscaldamento
Non abbandonare rifiuti nelle aree comuni rivolgiti agli enti preposti
La percezione del calore è individuale
Parcheggia nel rispetto altrui
Non fumare nel vano scala e aree comuni
27
Non dare cibo agli animali nelle parti comuni
Paga le spese condominiali
Innaffiare i fiori avendo cura di non spandere acqua
28
CODICE CIVILE IN MATERIA CONDOMINIALE
29
CODICE CIVILE
Art. 1117-1139 Regio decreto 16 marzo 1942 n. 262 Approvazione del testo del codice civile (G.U. n. 79 e 79-bis, 4 aprile 1942, Serie Generale) Codice civile LIBRO III DELLA PROPRIETA’ TITOLO VII DELLA COMUNIONE CAPO II DEL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI
Art. 1117 Parti comuni dell’edificio (Nota 1) Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune; le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche. (Nota 1) Articolo così sostituito dall’art. 1, comma 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220, con la decorrenza prevista dall’art. 32, comma 1, della medesima L. 220/2012.
Art. 1117-bis. Ambito di applicabilità (Nota 1) Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117. (Nota 1) Articolo inserito dall’art. 2, comma 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220, con la decorrenza prevista dall’art. 32, comma 1, della medesima L. 220/2012.
30
Art. 1117-ter. Modificazioni delle destinazioni d’uso (Nota 1) Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni. La convocazione dell’assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione. La convocazione dell’assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso. La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi. Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico. (Nota 1)
Articolo inserito dall’art. 2, comma 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220, con la decorrenza prevista dall’art. 32, comma 1, della medesima L. 220/2012. Art. 1117-quater. Tutela delle destinazioni d’uso (Nota 1) In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136. (Nota 1) Articolo inserito dall’art. 2, comma 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220, con la decorrenza prevista dall’art. 32, comma 1, della medesima L. 220/2012.
Art. 1118 Diritti dei partecipanti sulle parti comuni (Nota 1) Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene. Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni. Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali. Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma. (Nota 1) Articolo così sostituito dall’art. 3, comma 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220, con la decorrenza prevista dall’art. 32, comma 1, della medesima L. 220/2012.
31
Art. 1119 Indivisibilità Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio. (Nota 1) (Nota 1) Comma così modificato dall’art. 4, comma 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220, con la decorrenza prevista dall’art. 32, comma 1, della medesima L. 220/2012.
Art. 1120 Innovazioni I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; (nota 1) l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. (Nota 1) L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni. (Nota 2) Sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. (Nota 3) (Nota 4) (Nota 1) Il presente numero era stato modificato dall’art. 1, comma 9, lett. b), D.L. 23 dicembre 2013, n. 145;successivamente, tale modifica non è stata confermata dalla legge di conversione (L. 21 febbraio 2014, n. 9). (Nota 2) Comma inserito dall’art. 5, comma 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220, con la decorrenza prevista dall’art. 32,comma 1, della medesima L. 220/2012. (Nota 3) Per gli interventi di recupero, vedi l’art. 15, L. 17 febbraio 1992, n. 179. (Nota 4) Per le deliberazioni che hanno per oggetto interventi e innovazioni volti all’uso razionale dell’energia, vedi l’art. 26, L. 9 gennaio 1991, n. 10.
Art. 1121 Innovazioni gravose o voluttuarie Qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle
32
particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera. Art. 1122 Opere su parti di proprietà o uso individuale (Nota 1) Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea. (Nota 1) Articolo così sostituito dall’art. 6, comma 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220, con la decorrenza prevista dall’art. 32, comma 1, della medesima L. 220/2012.
Art. 1122-bis. Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili (Nota 1) Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell’edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche. E’ consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato. Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio e, ai fini dell’installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali. L’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l’esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative. (Nota 1) Articolo inserito dall’art. 7, comma 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220, con la decorrenza prevista dall’art. 32, comma 1, della medesima L. 220/2012.
33
Art. 1122-ter. Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni (Nota 1) Le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall’assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136. (Nota 1) Articolo inserito dall’art. 7, comma 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220, con la decorrenza prevista dall’art. 32, comma 1, della medesima L. 220/2012.
Art. 1123 Ripartizione delle spese Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Art. 1124 Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori (Nota 1) Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. (Nota 2) Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune. (Nota 1) Rubrica così sostituita dall’art. 8, comma 1, lett. b), L. 11 dicembre 2012, n. 220, con la decorrenza prevista dall’art. 32, comma 1, della medesima L. 220/2012. (Nota 2) Comma così sostituito dall’art. 8, comma 1, lett. a), L. 11 dicembre 2012, n. 220, con la decorrenza prevista dall’art. 32, comma 1, della medesima L. 220/2012
Art. 1125 Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari di due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Art. 1126 Lastrici solari di uso esclusivo Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne
34
hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. eguali dai proprietari di due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Art. 1127 Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti. Art. 1128 Perimento totale o parziale dell’edificio Se l’edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto. Nel caso di perimento di una parte minore, l’assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell’edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse. L’indennità corrisposta per l’assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste. Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell’edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini. Art. 1129 Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore (Nota 1) Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario. Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. L’amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori. Nel caso in cui l’amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l’intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.
35
Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore. In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore. L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi. Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice. L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore. La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato. Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità: • l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; • la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea; • la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma; • la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini; • l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; • qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva; • l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9); • l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo. In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato. L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.
36
Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV. Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell’edilizia residenziale pubblica. (Nota 1) Articolo così sostituito dall’art. 9, comma 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220, con la decorrenza prevista dall’art. 32, comma 1, della medesima L. 220/2012.
Art. 1130 Attribuzioni dell’amministratore (Nota 1) L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve: • eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio; • disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini; • riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni; • compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio; • eseguire gli adempimenti fiscali; • curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili; (Nota 2) • curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; • allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate; • conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio; • fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; • redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
37
(Nota 1) Articolo così sostituito dall’art. 10, comma 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220, con la decorrenza prevista dall’art. 32, comma 1, della medesima L. 220/2012. (Nota 2) Numero così modificato dall’art. 1, comma 9, lett. c), D.L. 23 dicembre 2013, n. 145, convertito, con modificazioni, dalla L. 21 febbraio 2014, n. 9.
Art. 1130-bis Rendiconto condominiale (Nota 1) Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione. L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo. (Nota 1) Articolo inserito dall’art. 11, comma 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220, con la decorrenza prevista dall’art. 32, comma 1, della medesima L. 220/2012.
Art. 1131 Rappresentanza Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio [1138] o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. (Nota 1) Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni. (Nota 1) Comma così modificato dall’art. 12, comma 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220, con la decorrenza prevista dall’art. 32, comma 1, della medesima L. 220/2012..
Art. 1132 Dissenso dei condomini rispetto alle liti Qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all’amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L’atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.
38
Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente. Art. 1133 Provvedimenti presi dall’amministratore I provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell’amministratore è ammesso ricorso all’assemblea, senza pregiudizio del ricorso all’autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall’articolo 1137. che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni. Art. 1134 Gestione di iniziativa individuale (Nota 1) Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente. (Nota 1) Articolo così sostituito dall’art. 13, comma 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220, con la decorrenza prevista dall’art. 32, comma 1, della medesima L. 220/2012
Art. 1135 Attribuzioni dell’assemblea dei condomini (Nota 1) Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede: • alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione; • all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; • all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore all’impiego del residuo attivo della gestione; • alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. (Nota 1) • L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea. • L’assemblea può autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di • risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato. (Nota 2) (Nota 1) Numero sostituito dall’art. 13, comma 2, lett. a), L. 11 dicembre 2012, n. 220, con la decorrenza prevista dall’art. 32, comma 1, della medesima L. 220/2012 e, successivamente, così modificato dall’art. 1, comma 9, lett. d), D.L. 23 dicembre 2013, n. 145, convertito, con modificazioni, dalla L. 21 febbraio 2014, n. 9. (Nota 2) Comma aggiunto dall’art. 13, comma 2, lett. b), L. 11 dicembre 2012, n. 220, con la decorrenza prevista dall’art. 32, comma 1, della medesima L. 220/20122013, n. 145, convertito, con modificazioni, dalla L. 21 febbraio 2014, n. 9.
39
Art. 1136 Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni (Nota 1) L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo. Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio. L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore. (Nota 1) Articolo così sostituito dall’art. 14, comma 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220, con la decorrenza prevista dall’art. 32, comma 1, della medesima L. 220/2012
Art. 1137 Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea (Nota 1) Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria. L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende nè interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l’esclusione dell’articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile. convocati. Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore. (Nota 1) Articolo così sostituito dall’art. 15, comma 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220, con la decorrenza prevista dall’art. 32, comma 1, della medesima L. 220/2012
40
Art. 1138 Regolamento di condominio (Nota 1) Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione. Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell’articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell’articolo 1107. (Nota 1) Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137. Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. (Nota 2) (Nota 1) Comma così sostituito dall’art. 16, comma 1, lett. a), L. 11 dicembre 2012, n. 220, con la decorrenza prevista dall’art. 32, comma 1, della medesima L. 220/2012. (Nota 2) Comma aggiunto dall’art. 16, comma 1, lett. b), L. 11 dicembre 2012, n. 220, con la decorrenza prevista dall’art. 32, comma 1, della medesima L. 220/2012.
Art. 1139 Rinvio alle norme sulla comunione Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale.
41
DISPOSIZIONI DI ATTUAZIONI DEL CODICE CIVILE:
Art. 61-72 e Art.115bis Regio decreto 30 marzo 1942 n. 318 Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie (G.U. n. 91, 17 aprile 1942, Supplemento Ordinario)
CAPO I DISPOSIZIONI DI ATTUAZIONE SEZIONE III DISPOSIZIONI RELATIVE AL LIBRO III
Art. 61 disp. att Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice, o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione. Art. 62 disp. att La disposizione del primo comma dell’articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’articolo 1117 del codice. Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell’articolo 1136 del codice stesso. Art. 63 disp. att (Nota 1) Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
42
(Nota 1) Articolo così sostituito dall’art. 18, comma 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220, con la decorrenza prevista dall’art. 32, comma 1, della medesima L. 220/2012.
Art. 64 disp. att. (Nota 1) Sulla revoca dell’amministratore, nei casi indicati dall’undicesimo comma dell’articolo 1129 e dal quarto comma dell’articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente. Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d’appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione. (Nota 1) Articolo così sostituito dall’art. 19, comma 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220, con la decorrenza prevista dall’art. 32, comma 1, della medesima L. 220/2012.
Art. 65 disp. att. Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell’articolo 80 del codice di procedura civile. Il curatore speciale deve senza indugio convocare l’assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite. Art. 66 disp. att. (Nota 1) L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino. L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. (Nota 1) L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima. (Nota 2) L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi. (Nota 2) (Nota 1) Comma così sostituito dall’art. 20, comma 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220, che ha sostituito l’originario comma 3 con gli attuali commi 3, 4 e 5, con la decorrenza prevista dall’art. 32, comma 1, della medesima L. 220/2012. (Nota 2) Comma aggiunto dall’art. 20, comma 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220, che ha sostituito l’originario comma 3 con gli attuali commi 3, 4 e 5, con la decorrenza prevista dall’art. 32, comma 1, della medesima L. 220/2012.
43
Art. 67 disp. att Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice. Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini. Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore riferisce in assemblea. All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea. L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario. Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale. (Nota 1) Articolo così sostituito dall’art. 21, comma 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220, con la decorrenza prevista dall’art. 32, comma 1, della medesima L. 220/2012.
Art. 68 disp. att (Nota 1) Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare. (Nota 1) Articolo così sostituito dall’art. 22, comma 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220, con la decorrenza prevista dall’art. 32, comma 1, della medesima L. 220/2012.
Art. 69 disp. att (Nota 1) I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo
44
68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: • quando risulta che sono conseguenza di un errore; • quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni. Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali. (Nota 1) Articolo così sostituito dall’art. 23, comma 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220, con la decorrenza prevista dall’art. 32, comma 1, della medesima L. 220/2012.
Art. 70 disp. att. (Nota 1) Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie. L’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del Codice. (Nota 1) Articolo sostituito dall’art. 24, comma 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220, con la decorrenza prevista dall’art. 32, comma 1, della medesima L. 220/2012 e, successivamente, così modificato, dall’art. 1, comma 9, lett. e), D.L. 23 dicembre 2013, n. 145, convertito, con modificazioni, dalla L. 21 febbraio 2014, n. 9.
Art. 71 disp. att. Il registro indicato dal quarto comma dell’articolo 1129 e dal terzo comma dell’articolo 1138 del codice è tenuto presso l’associazione professionale (Nota 1) dei proprietari di fabbricati. (Nota 1) Le associazioni professionali previste dall’ordinamento corporativo sono state soppresse dall’art. 1, D.Lgs.Lgt. 23 novembre 1944, n. 369.
Art. 71-bis disp. att. (Nota 1) Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro: A. che hanno il godimento dei diritti civili; B. che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; C. che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
45
D. che non sono interdetti o inabilitati; E. il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari; F. che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; G. che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amminastrazione condominiale. I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile. Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi. La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore. A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica. (Nota 1) Articolo inserito dall’art. 25, comma 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220, con la decorrenza prevista dall’art. 32, comma 1, della medesima L. 220/2012.
Art. 72 disp. att. (Nota 1) I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69. CAPO II DISPOSIZIONI TRANSITORIE SEZIONE III DISPOSIZIONI RELATIVE AL LIBRO III Art.155-bis disp. att. (Nota 1) L’assemblea, ai fini dell’adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all’articolo 1122-bis, primo comma, del codice, già esistenti alla data di entrata in vigore del predetto articolo, adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui all’articolo 1136, commi primo, secondo e terzo, del codice. (Nota 1) Articolo inserito dall’art. 26, comma 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220, con la decorrenza prevista dall’art. 32, comma 1, della medesima L. 220/2012.
46
LE MAGGIORANZE PIÙ IMPORTANTI PER DECIDERE
47
TABELLA DELLE MAGGIORANZE 1ª Convocazione
2ª Convocazione
Condomini
Millesimi
Condomini
Millesimi
50% + 1 d.p.
2/3 d.v.
1/3 d.p.
1/3 d.v.
Nomina, revoca, conferma dell’amministratore
50% + 1 d.i
50% d.v.
50% + 1 d.i
50% d.v.
Compenso dell’amministratore
50% + 1 d.i.
50% d.v.
50% + 1 d.i.
1/3 d.v.
50% + 1 d.i.
50% d.v.
50% + 1 d.i.
50% d.v.
Approvazione preventivo spesa
50% + 1 d.i.
50% d.v.
50% + 1 d.i.
1/3 d.v.
Approvazione bilancio consuntivo
50% + 1 d.i.
50% d.v.
50% + 1 d.i.
1/3 d.v.
Approvazione prospetto ripartizione
50% + 1 d.i.
50% d.v.
50% + 1 d.i.
1/3 d.v.
Approvazione opere di manutenzione straordinaria non di notevole entità e costituzione fondo speciale
50% + 1 d.i.
50% d.v.
50% + 1 d.i.
1/3 d.v.
Nomina consulente e tecnici per relazioni e pareri
50% + 1 d.i.
50% d.v.
50% + 1 d.i.
1/3 d.v.
Decisioni su contratti d’appalto
50% + 1 d.i.
50% d.v.
50% + 1 d.i.
1/3 d.v.
Consiglio di condominio: nomina e compiti
50% + 1 d.i.
50% d.v.
50% + 1 d.i.
1/3 d.v.
Decisioni su accesso meccanizzati
50% + 1 d.i.
50% d.v.
50% + 1 d.i.
1/3 d.v.
Impiego residui attivi
50% + 1 d.i.
50% d.v.
50% + 1 d.i.
1/3 d.v.
Programmazione gestione ordinaria
50% + 1 d.i.
50% d.v.
50% + 1 d.i.
1/3 d.v.
50%+ 1 d.i.
50% + d.v.
50% + 1 d.i.
50% + d.v.
Tutti
100% d.v.
Tutti
100% d.v.
Assemblea validamente costituita (art. 1136 comma 1 e 3 c.c.) Validità dell’assemblea Amministratore (art. 1129 e 1135 c.c.)
Antenna centralizzata Installazione antenna satellitare
Atti di ordinaria amministrazione (art. 1136 comma 2 e 3 c.c.)
Barriere architettoniche (art. 2 legge 9/11/1989 n. 13) Eliminazione di barriere architettoniche
Cessione (art. 1117 c.c.) Cessione di beni comuni
Impianto di riscaldamento (legge n. 10 del 9/01/1991) 50% + 1 d.v.
Trasformazioni per risparmio energetico (termo autonomo)
50% + 1 d.v.
Innovazioni (art. 1120 e 1121 c.c.) 50% + 1 d.i.
2/3 d.v.
50% + 1 d.i.
2/3 d.v.
Innovazioni gravose e voluttuarie
Tutti
100% d.v.
Tutti
100% d.v.
Cambiamento della destinazione d’origine
Tutti
100% d.v.
Tutti
100% d.v.
Interventi con alterazione della stabilità, decoro
Tutti
100% d.v.
Tutti
100% d.v.
Intervento di recupero conservativo
50% +1 d.i.
50% d.v.
50% + 1 d.i.
50% d.v.
Riparazioni straordinarie di notevole entità (1136 4° c)
50% +1 d.i.
50% d.v.
50% + 1 d.i.
50% d.v.
Interventi per risparmio energetico art. 1 e 8 legge 10/91
50% + 1 d.i.
1/3 d.v.
50% + 1 d.i.
1/3 d.v.
50% +1 d.i.
50% d.v.
50% + 1 d.i.
50% d.v.
50% +1 d.i.
2/3 d.v.
50% + 1 d.i.
50% d.v.
Uso più comodo, miglioramento o maggior rendimento delle cose comuni
Interventi sullo stabile (art. 15 legge 179/92)
Liti attive e passive (art. 1136 c.c.) Liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore
Sicurezza impianti (37/2008) Adeguamento
Legenda: d.p. = dei partecipanti al condominio d.i. = degli intervenuti d.v. = del valore dell’edificio
48
TABELLA DELLE MAGGIORANZE 1ª Convocazione
2ª Convocazione
Condomini
Millesimi
Condomini
Millesimi
50% +1 d.i.
50% d.v.
50% + 1 d.i.
50% d.v.
Tutti
100% d.v.
Tutti
100% d.v.
50% + 1 d.i.
50% d.v.
50% + 1 d.i.
50% d.v.
Con alterazione del decoro architettonico
Tutti
100% d.v.
Tutti
100% d.v.
Disciplina uso e rotazione dei posti auto
50% + 1 d.i.
50% d.v.
50% + 1 d.i.
1/3 d.v.
Approvazione preventivi spesa occorrenti durante l’anno
50% + 1 d.i.
50% d.v.
50% + 1 d.i.
1/3 d.v.
Approvazione preventivi spesa. Operazioni di manutenzione straordinaria (non di notevole entità)
50% + 1 d.i.
50% d.v.
50% + 1 d.i.
1/3 d.v.
Costituzione di fondo speciale
50% + 1 d.i.
50% d.v.
50% + 1 d.i.
1/3 d.v.
Mutamento d’uso dei locali (es. affitti a terzi)
50% + 1 d.i.
50% d.v.
50% + 1 d.i.
50% d.v.
Soppressione del servizio
50% + 1 d.i.
50% d.v.
50% + 1 d.i.
50% d.v.
Soppressione del servizio che comporti modifiche del regolamento
50% + 1 d.i.
50% d.v.
50% + 1 d.i.
50% d.v.
Tutti
100% d.v.
Tutti
100% d.v.
50% + 1 d.i.
50% d.v.
50% + 1 d.i.
50% d.v.
Tutti
100% d.v.
Tutti
100% d.v.
Con opere per la sistemazione diversa dilocali o dipendenze tra i condomini (art. 62)
50% +1 d.i.
2/3 d.v.
50% + 1 d.i.
2/3 d.v.
Senza opere per la sistemazione diversa di locali o dipendenze tra i condomini (art. 61)
50% +1 d.i.
2/3 d.v.
50% + 1 d.i.
50% d.v.
Tutti
100% d.v.
Tutti
100% d.v.
Tutti
100% d.v.
Tutti
100% d.v.
50% + d.i.
50% d.v.
50% + d.i.
50% d.v.
4/5 d.p.
4/5 d.v.
4/5 d.p.
4/5 d.v
Applicazione interessi su quote in mora se superiori al tasso legale
Tutti
100% d.v.
Tutti
100% d.v.
Acquisto di immobile da destinarsi a parte comune dell’edificio
Tutti
100% d.v.
Tutti
100% d.v.
Divisione di parti comuni
Tutti
100% d.v.
Tutti
100% d.v.
Divieti nell’uso di proprietà esclusive
Tutti
100% d.v.
Tutti
100% d.v.
Soppressione impianto riscaldamento centralizzato
Tutti
100% d.v.
Tutti
100% d.v.
Servitù attive e passive, modifica e rinuncia
Tutti
100% d.v.
Tutti
100% d.v.
Ricostruzione dell’edificio (art. 1128, comma 2) Per una parte inferiore di 3/4 d. v. dell’edificio Per una parte superiore di 3/4 dell’edificio
Realizzazione parcheggi e regolamentazione Senza alterazione del decoro architettonico
Preventivi spesa
Portirato
Soppressione del servizio che comporti modifiche del regolamento acondominiale contrattuale
Regolamento di condominio Approvazione del regolamento Modifiche e approvazione che comportano variazioni nei diritti soggettivi sulle cose comuni o sul potere di disporre delle parti di proprietà esclusive
Scioglimento del condominio (art. 61 e 62 Disp. Att. del c.c.)
Sopraelevazione (art. 1127 c.c.) Sopraelevazione pregiudizievole per l’estetica ed aspetto architettonico
Tabelle millesimali (art. 69 Disp. Att. del c.c.) Modifica tabelle millesimali Modifica tabelle millesimali - errore e mutate condizioni
Modificazione delle destinazioni d’uso (art. 1117 ter) Modifiche per esigenze di interesse condominiale
Casi particolari
Legenda: d.p. = dei partecipanti al condominio d.i. = degli intervenuti d.v. = del valore dell’edificio
49
CODICE DEONTOLOGICO
50
CODICE DEONTOLOGICO E DI CONDOTTA PROFESSIONALE Approvato in Firenze dal Consiglio Nazionale del 18 aprile 2015 PREMESSA • • • • • • • • • • • • • • • •
• • • •
riunisce ed organizza i professionisti che esercitano l’attività di amministratore di beni immobili; tutela e promuove la professione di amministratore condominiale e immobiliare; attesta la professionalità dei propri iscritti; favorisce e coordina tutte le iniziative inerenti alla professione nei campi culturale, previdenziale, assistenziale e assicurativo; rappresenta un importante punto di riferimento del potere legislativo, esecutivo e delle Istituzioni; istituisce corsi di formazione iniziale e svolge attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale ed immobiliare; coordina le iniziative finalizzate al continuo aggiornamento professionale per l’acquisizione dei relativi crediti formativi; organizza iniziative finalizzate alla divulgazione della materia concernente l’amministrazione condominiale e immobiliare; promuove e attesta l’attività di perfezionamento della qualità professionale dei propri Associati; fornisce all’Associato gli strumenti per il miglior esercizio della professione; persegue obiettivi di rispetto dell’etica e della correttezza professionali; assicura i propri associati con una polizza per la responsabilità civile; ha collaborato alla redazione della norma UNI 10801 sulla certificazione delle competenze degli Amministratori immobiliari; In data 4 ottobre 2010 il Ministero della Giustizia ha decretato l’annotazione dell’ANACI nell’elenco delle Associazioni rappresentative sul territorio nazionale delle professioni non regolamentate in Italia nonché delle Associazioni di categoria rappresentative a livello nazionale; Nel novembre 2013 è stata inserita nell’elenco del Ministero del Sviluppo Economico tra le Associazioni professionali che rilasciano l’attestato di qualità dei servizi; Il Marchio Collettivo ed il relativo regolamento sono stati registrati presso l’Ufficio Italiano Brevetti e Marchi del Ministero dello Sviluppo Economico in data 20 agosto 2014 al numero 1604688; La Sede Nazionale ha ottenuto in data 11/12/2012, la certificazione, da parte dell’organismo di certificazione TUV Italia, ai sensi della norma UNI EN ISO 9001:2008 (certificato n. 5010011642); ha adottato le Linee Guida per la certificazione di sistema ai sensi della norma ISO UNI EN 9001.
51
VISTI • •
• • • •
ll Libro III, Titolo VII, Capo II del Codice Civile, nonché il Capo I, Sezione III, articoli da 61 a 72 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile; il Decreto Ministeriale 13 agosto 2014 n. 140, regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli amministratori di condominio nonché dei corsi di formazione per gli amministratori; la Legge n. 4 del 14 gennaio 2013, recante “Disposizioni in materia di professioni non organizzate”; Il Titolo III del Decreto Legislativo 6 settembre 2005, n. 206 (Codice del consumo); Il Decreto Legislativo 30 giugno 2003 n. 196 (Codice in materia di protezione dei dati personali); lo Statuto ANACI ed il relativo Regolamento di attuazione, il Regolamento d’uso del marchio collettivo ed il Regolamento per l’attribuzione dei crediti formativi.
CONSIDERATO CHE • •
Il Codice, ai sensi dell’art. 27bis, comma 3, d. lgs. n. 206/2005 (Codice del consumo) garantisce la protezione dei minori ed il rispetto della dignità umana. Il “Codice deontologico e di condotta professionale ANACI” (da qui in avanti indicato come “Codice”) è elaborato e adottato da ANACI (Associazione nazionale amministratori condominiali ed immobiliari) al fine di promuovere un alto livello di professionalità nel settore delle amministrazioni condominiali ed immobiliari. Il Codice, nell’ambito di un programma di promozione della Qualità e della trasparenza nei rapporti con gli utenti, stabilisce gli impegni degli Amministratori condominiali
ed immobiliari aderenti ad ANACI ed i diritti dei clienti in merito alla fornitura del servizio di amministrazione condominiale ed immobiliare su tutto il territorio nazionale. • Le norme del presente Codice forniscono a tutti gli Amministratori iscritti all’ANACI precise regole di comportamento sia nella fase dell’acquisizione del cliente da parte del Professionista sia nel corso del rapporto professionale. • Con il presente Codice ANACI intende, inoltre, responsabilizzare tutti coloro che sono impegnati nelle amministrazioni condominiali e immobiliari, nonché dettare precise regole per lo svolgimento • dell’attività concorrenziale dei professionisti ANACI nell’ambito del mercato delle amministrazioni condominiali e immobiliari. • Il Codice, nel rispetto del D. Lgs. 206/2005 si ispira ai principi sulla responsabilità sociale di impresa e viene comunicato alle istituzioni, agli operatori del settore ed agli utenti. • Ai sensi della Legge 14 gennaio 2013 n. 4, ANACI promuove azioni indirizzate ai propri associati tra cui la formazione permanente, il codice di deontologia e di condotta professionale, l’uso del marchio collettivo associativo, l’attestazione delle competenze, le sanzioni disciplinari, gli sportelli di riferimento per la tutela dei clienti. • Ai sensi dell’articolo 27 bis del D. Lgs. 206/2005, ANACI adotta il presente codice di condotta che definisce il comportamento degli Associati che si impegnano a rispettare tale codice con l’indicazione del soggetto responsabile o dell’organismo incaricato del controllo della loro applicazione.
52
Dell’esistenza del codice di condotta, dei suoi contenuti e dell’adesione il Professionista deve preventivamente informare i consumatori. • Ai sensi dell’articolo 27 quater del D. Lgs. 206/2005, ANACI comunica periodicamente al Ministero dello sviluppo economico le decisioni adottate ai sensi del titolo III del citato Decreto. • La Legge 14 gennaio 2013 n. 4 prevede analoghi oneri di comunicazione. TITOLO I PRINCIPI GENERALI Articolo 1 - Ambito di applicazione Il rispetto delle norme contenute nel presente codice é obbligatorio per tutti gli associati ANACI nei rapporti con l’Associazione, tra gli Associati e nei confronti dei terzi. Articolo 2 - Definizioni Ai fini del presente Codice: a. il termine “Codice” indica il presente Codice Deontologico e di Condotta Professionale e contiene i modelli comportamentali che devono essere adottati dagli aderenti nei confronti dell’Associazione, dei Colleghi e degli Utenti; b. il termine “Amministratore” indica il soggetto Professionista che fornisce servizi di amministrazione condominiale e immobiliare e che aderisce al presente Codice; c. il termine “Consumatore” o “Utente” indica qualsiasi soggetto che acquisti un servizio per uso o consumo privato e comunque per scopi estranei al suo mestiere, attività o professione; con il termine “consumatore” o “utente” si indica anche il “condominio”; d. il termine “Associazione” indica l’Associazione Nazionale Amministratori Condominiali ed Immobiliari (ANACI); e. il termine “Responsabile del Codice” è il soggetto responsabile della formulazione e revisione del Codice ovvero del controllo del rispetto dello stesso da parte di coloro che si sono impegnati a rispettarlo. TITOLO II OBBLIGHI E DOVERI Capo I – Rapporti con i Colleghi e con gli Utenti Articolo 3 - Identificazione e informazioni Fin dai primi contatti con gli utenti, gli Associati devono identificare se stessi e informare in ordine all’adesione all’Associazione. Essi, inoltre, devono fornire le seguenti informazioni: • le principali caratteristiche del servizio offerto; • il compenso per lo svolgimento del proprio incarico; • le spese rimborsabili, se ve ne sono; • i termini di pagamento del compenso. Le informazioni agli utenti devono essere fornite in modo chiaro e comprensibile, tenendo conto dei principi di buona fede e correttezza, affinché gli stessi possano conoscere esattamente i contenuti del contratto.
53
Articolo 4 - Informazioni sull’esercizio professionale È consentito all’Associato dare informazioni sulla propria attività professionale, secondo correttezza e verità, nel rispetto della dignità e del decoro della professione e degli obblighi di riservatezza. Quanto ai mezzi di informazione, devono ritenersi vietati i mezzi di divulgazione anomali e contrari alla dignità professionale quali, a titolo esemplificativo e non esaustivo, il volantinaggio in qualsiasi forma e lo spamming. E’ vietato dare informazioni comparative con altri colleghi, equivoche, ingannevoli, denigratorie e suggestive. Articolo 5 – Divieto di accaparramento di clientela E’ vietato acquisire clientela a mezzo di agenzie o procacciatori o con modi non conformi a correttezza e decoro. Sono altresì vietate l’offerta di omaggi o prestazioni a terzi ovvero la corresponsione o la promessa di vantaggi per ottenere incarichi. Articolo 6 - Dovere di competenza L’Associato non deve accettare incarichi che sappia di non poter svolgere con adeguata competenza ed organizzazione di mezzi e persone. L’Associato al quale viene richiesta la disponibilità ad amministrare uno stabile, prima di dare il proprio assenso, avrà cura di acquisire tutte le informazioni necessarie al fine di effettuare una corretta valutazione delle problematiche esistenti. Nel caso di sopravvenuta difficoltà deve informare l’utente. Articolo 7 – Attività professionale L’Amministratore si impegna ad erogare ai clienti servizi regolari, continui, senza interruzioni, nell’ambito di una predeterminata disponibilità dello studio dell’Amministratore, con orari giornalieri per la disponibilità telefonica e per il ricevimento dei clienti. L’interruzione del servizio potrà avvenire soltanto a seguito di eventi imprevedibili ed indipendenti dalla volontà dell’Amministratore che si impegna a ridurre al minimo eventuali disservizi. L’amministratore è tenuto ad informare l’utente sullo svolgimento del mandato affidatogli quando lo reputi opportuno ed ogni qual volta gliene venga fatta richiesta, salvo che la stessa risulti pretestuosa o emulativa. Tutta la documentazione condominiale deve essere sempre disponibile presso l’amministratore per eventuali verifiche da parte dei condomini. Su richiesta devono essere rilasciate copie dei singoli documenti a spese dell’interessato, compreso l’elenco dei condomini con i loro indirizzi. Articolo 8 - Obbligo di riservatezza L’Associato deve mantenere la riservatezza su fatti e circostanze in qualsiasi modo apprese nell’attività prestata, attivandosi a tal fine anche nei confronti dei propri collaboratori. Nell’esercizio della propria attività, l’Amministratore adotta strumenti informatici periodicamente
54
aggiornati per la tutela della riservatezza dei dati. Articolo 9 - Doveri di probità, dignità, decoro e indipendenza L’Associato deve ispirare la propria condotta all’osservanza dei doveri di lealtà, correttezza, probità, dignità, decoro, diligenza, competenza e indipendenza. L’Associato deve fornire un chiaro esempio di rettitudine e di specchiata condotta professionale, in modo da mantenere alto l’apprezzamento della categoria e l’immagine dell’Associazione. In particolar modo non deve offendere la dignità umana e avere riguardo alla tutela dei minori. Nell’esercizio della sua professione, non deve violare i principi di indipendenza e di obiettività che sono propri del mandato. Deve tenere conto della eventuale mancanza di esperienza, dell’età, dello stato di salute, della scarsa conoscenza della lingua. Articolo 10 - Divieto di uso di espressioni sconvenienti ed offensive Indipendentemente dalle disposizioni civili e penali, l’Associato deve evitare di usare espressioni sconvenienti ed offensive. Articolo 11 - Dovere di aggiornamento professionale E’ dovere dell’Associato di curare e accrescere costantemente la propria preparazione professionale. L’Associato deve conseguire i crediti formativi nel rispetto dello Statuto ed ai sensi di Legge. Articolo 12 - Rapporto di colleganza e consegna della documentazione L’Associato deve mantenere nei confronti dei colleghi un comportamento ispirato a principi di rispetto reciproco, correttezza e lealtà, anche qualora dovesse esaminare, per qualsiasi motivo, l’operato di un collega. L’Associato deve astenersi dall’esprimere apprezzamenti denigratori sull’attività professionale di un Collega ed in particolare sulla sua condotta e suoi presunti errori o incapacità. Deve adoperarsi per far corrispondere al Collega suoi eventuali crediti. La documentazione del condominio deve essere consegnata in originale in tempi brevi e comunque in modo tale da assicurare la continuità della gestione, anche prestando la propria disponibilità a fornire delucidazioni e chiarimenti. L’Associato non deve subordinare la consegna della documentazione al pagamento di eventuali crediti. Articolo 13 - Rapporti con i collaboratori dello studio L’Associato deve incentivare i propri collaboratori di studio a migliorare la loro preparazione professionale. Capo II – Rapporti con l’Associazione Articolo14 - Uso del logo e del marchio L’utilizzazione del logo, del marchio e della denominazione dell’Associazione è demandata ad apposito regolamento pubblicato sul sito www.anaci.it.
55
Articolo 15 - Rapporti Associativi L’Associato collabora con la sede provinciale di appartenenza per l’attuazione delle finalità istituzionali e deve avere rispetto degli Organi Associativi. I rapporti con i dirigenti devono essere improntati alla dignità e al reciproco rispetto. L’Associato che ricopre un incarico Associativo lo deve svolgere con diligenza, imparzialità e nell’interesse dell’Associazione. Articolo 16 – Recapiti per l’attività Associativa L’Associato è tenuto a comunicare tempestivamente all’Associazione eventuali variazioni di indirizzo, numeri telefonici, e-mail, pec ed eventuali denominazioni del proprio studio. TITOLO III PROCEDURE E SANZIONI Articolo 17 - Responsabile del Codice L’Associazione è il Responsabile del Codice e ne cura il controllo mediante gli Organi Associativi a qualunque livello nell’ambito delle attribuzioni previste dallo Statuto. Articolo 18 - Autodisciplina Ai sensi dell’articolo 27-ter del D.Lgs. 206/2005, senza pregiudizio alcuno della tutela amministrativa e/o giurisdizionale, chiunque ne abbia interesse, prima di avviare tale procedura, può convenire con il Professionista di adire preventivamente il soggetto responsabile del controllo del presente codice, per la risoluzione concordata della controversia volta a vietare o a far cessare la condotta scorretta. Articolo 19 – Denuncia delle condotte Chiunque ne abbia interesse può denunziare la violazione del presente codice alla Sede Nazionale dell’Associazione in Via Cola di Rienzo 212, Roma, fax n. 063217165, anaci@anaci.it che darà comunicazione in merito allo svolgimento della procedura. Questa avrà luogo ai sensi dello Statuto e del Regolamento. Articolo 20 - Potestà disciplinare La potestà disciplinare è esercitata dal Collegio dei Probiviri Regionale o Nazionale, secondo le rispettive competenze, così come determinate dallo Statuto e dal Regolamento. Trovano applicazione le sanzioni previste dallo Statuto e, precisamente: a. la censura, che consiste in una dichiarazione formale di biasimo per la mancanza commessa; b. la sospensione, per un tempo non inferiore a giorni trenta e non maggiore di anni uno; c. l’esclusione dall’Associazione. Le sanzioni devono essere comminate in relazione alla gravità della violazione commessa e all’interesse dell’Associazione. Gli estremi e la sintesi delle decisioni significative, nei casi previsti dalla Legge,
56
devono essere comunicati al Ministero dello Sviluppo Economico e pubblicati sul sito www.anaci.it. TITOLO IV NORME DI ATTUAZIONE Articolo 21 - Pubblicazione Il presente Codice, redatto in lingua italiana e inglese, è reso pubblico dall’Associazione. Questa si impegna a diffonderlo gratuitamente nel modo più ampio possibile anche a mezzo del proprio sito www.anaci.it ed è, inoltre, comunicato al Ministero dello Sviluppo Economico. Articolo 22 - Attestato di qualificazione professionale ANACI, al fine di tutelare i consumatori e di garantire la trasparenza del mercato dei servizi professionali, può rilasciare ai propri iscritti, previe le necessarie verifiche, un’attestazione relativa: a. alla regolare iscrizione del Professionista all’Associazione; b. ai requisiti necessari alla partecipazione all’Associazione stessa; c. agli standard qualitativi e di qualificazione professionale che gli iscritti sono tenuti a rispettare nell’esercizio dell’attività professionale ai fini del mantenimento dell’iscrizione all’Associazione; d. alle garanzie fornite dall’Associazione all’utente, tra cui l’attivazione dello sportello di cui all’art. 2, comma 4 della Legge 4/2013; e. all’eventuale possesso della polizza assicurativa per la responsabilità professionale stipulata dal Professionista; f. fall’eventuale possesso da parte del Professionista iscritto di una certificazione, rilasciata da un organismo accreditato, relativa alla conformità alla norma tecnica UNI in tema di amministratore immobiliare. Sul sito internet www.anaci.it sono pubblicate ulteriori informazioni.
57
GUIDA AL CORRETTO UTILIZZO DEL LOGO DELL'ASSOCIAZIONE Nel formato cartaceo e digitale
58
Come utilizzare correttamente il logo dell'Associazione Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari Solo iniziali maiuscole A.N.A.C.I
ANACI ANACI ANACI ANACI ANACI
No sigla puntata Paletta colori CMYK e PANTONE
Rosso CMYK C 0 M 100 Y 100 K 0 PANTONE DS 73-1 C
No font alternative Solo "Friz Quadrata" Bold o Medium
Verde CMYK C 100 M 0 Y 100 K 0 PANTONE DS 274-1 C
Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari PossibilitĂ di allineamento dicitura
Il logo ufficiale è scaricabile dal sito www.anaci.it
59
Applicazioni del logo associato a carta intestata e lettere Carta intestata associato Formato A4 297mm x 210mm
Xxxx Yyyy
IM FA CS
297 mm
Via xxxx, yy zzz Tel. xxx/xxxxx CittĂ
ILE
Amm.
210 mm
60
Busta lettere corrispondenza e comunicazioni associato Formato carta 100mm x 215mm
Amm.
215 mm
Xxxx Yyyy Via xxxx, yy zzz Tel. xxx/xxxxx Città
FAC
E L I SIM
215 mm Corretta disposizione del logo con testo libero a piè di pagina
Nome Cognome Iscritto N° 11111
61
Come impostare il piè di pagina per corrispondenza e comunicazioni Modello 1
C A F
E L I SIM
PROFESSIONE ESERCITATA AI SENSI DELLA LEGGE 14 GENNAIO 2013 N. 4 (G.U. N. 22 DEL 26-01-2013) Studio Xxxx Yyyy Via xxxx, yy – Città Telefono: xxxxxxxxx Mail: xyaaaa@gmail.com
Modello 2 con logo a piè di pagina rif. pagina 48
E L I M I S AC
F
PROFESSIONE ESERCITATA AI SENSI DELLA LEGGE 14 GENNAIO 2013 N. 4 (G.U. N. 22 DEL 26-01-2013) Studio Xxxx Yyyy Via xxxx, yy - Città Telefono: xxxxxxxxx Mail: xyaaaa@gmail.com
Nome Cognome Iscritto N° 11111
62
Anaci per i propri iscritti TUTTI GLI ISCRITTI ANACI USUFRUISCONO DELLE:
Polizza di tutela legale dell'amministratore Polizza di assicurazione ANACI RC Professionale amministratori ANACI Anaci ha rinnovato, con effetto 01 Aprile, per il periodo 01/04/2016 - 01/04/2018 il programma assicurativo responsabilità civile professionale ANACI, con la compagnia assicurativa NOBIS ASSICURAZIONI SRL per il tramite del broker assicurativo ERNESTO SOLARI ASSICURAZIONI. I massimali di polizza per l'attività ordinaria e per i lavori straordinari, la possibilità di acquistare, a necessità i massimali in eccesso rispetto a quelli garantiti dalla polizza base, le condizioni di polizza, sono scaricabili nella sezione apposita del sito nazionale, insieme al nuovo modulo di denuncia sinistro. COMPAGNIA/POLIZZA: NOBIS ASSICURAZIONE SPA BROKER: ERNESTO SOLARI ASSICURAZIONI SRL (GENOVA, VIA GIORDANO BRUNO 38/a) REFERENTE GESTIONE POLIZZA: PAOLO GOLDBERG 010.3696530 (paolo@solarisassicurazioni.com) REFERENTE GESTIONE SINISTRI: LORELLA CAORSI 010.3696531 (lorella@solarisassicurazioni.com)
LA POLIZZA BASE PUÒ ESSERE INTEGRATA CON: •
Richiesta emissione certificato lavori straordinari
•
Richiesta emissione certificato attività ordinaria
•
Richiesta quotazione estensione di garanzia per lavori straordinaria
•
Richiesta quotazione estensione di garanzia per attività ordinaria
Tutte le polizze, le condizioni e la modulistica sono accessibili dal sito nazionale
www.anaci.it Accedere al sito, selezionare Servizi - Polizze - individuare la tipologia di polizza ed accedere inserendo login e password
63
Resta sempre aggiornato con:
La Dispensa Nazionale I quaderni del Centro Studi Nazionale
LA NUOVA APP di ANACI Scaricandola sarĂ possibile avere con facilitĂ a propria disposizione ogni utile informazione ANACI, i dati personali con l'elenco dei propri crediti formativi acquisiti e sempre aggiornati, tutte le informazioni scientifiche che il Centro Studi Nazionale mette a disposizione degli iscritti e tante altre informazioni utilissime per la propria professione .
Vai oltre, con ANACI App!
L'App di ANACI, il miglior strumento di lavoro per l'amministratore del terzo millennio Costo una tantum 2,99â‚Ź
64
Seguici su
e
www.anacibat.it anacibat@gmail.com Fax: 0883 956630 Tel: 0883 506410 Sede provinciale Barletta-Andria-Trani Via Annibale Maria di Francia, 31 76125 - Trani (BT)