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ASSOCIAZIONE NAZIONALE AMMINISTRATORI IMMOBILIARI PROFESSIONISTI Seminario di studio tecnico/giuridico su: IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO E LE TABELLE MILLESIMALI Roma 21 ottobre 2010 Centro Congressi Villa Aurelia sala “Ambra" Via Leone XIII 459 - ROMA Relatore: Ing. Francesco Mazziotti
Indice
GRAMMALDO MAZZIOTTI Engineering & Real Estate
Cosa sono Riferimenti Normativi Creazione delle tabelle millesimali
Cosa sono Riferimenti Normativi Creazione delle tabelle millesimali Criteri di calcolo:
Criteri di calcolo: oggettivi soggettivi
- oggettivi - soggettivi
Formazione tabelle Errori Conclusioni
Formazione tabelle Errori Conclusioni
LE TABELLE MILLESIMALI (ASPETTI TECNICI) - ING. FRANCESCO MAZZIOTTI
GRAMMALDO MAZZIOTTI Engineering & Real Estate
Cosa sono
Cosa sono Riferimenti Normativi Creazione delle tabelle millesimali
Le tabelle millesimali hanno la funzione di determinare il valore delle singole unità immobiliari e di conseguenza il valore delle singole quote di comproprietà sulle parti comuni dell'intero edificio ai fini della ripartizione delle spese e della formazione della volontà dell'organo assembleare. In virtù di quanto dispone l'art. 68 att. c.c. "per gli effetti indicati dagli artt.
Criteri di calcolo: oggettivi soggettivi Formazione tabelle Errori
1123, 1124, 1126 e 1136 c.c., il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini. I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell’accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano".
Conclusioni
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Cosa sono Riferimenti Normativi
Riferimenti Normativi Codice civile “artt. 68 - 69 – 1123 – 1124 – 1126 - 1136”. Circ. Min. LL.PP. n. 12480 del 26 marzo 1966 “Norme per i
Creazione delle tabelle millesimali
collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci”
Criteri di calcolo:
Circ. Min. LL.PP. N. 2945 del 26 luglio 1993 “Precisazione alla
oggettivi soggettivi
circolare 26 marzo 1966 n. 12480. Ripartizione fra i singoli alloggi delle spese di costruzione sostenute da cooperative edilizie a contributo statale. Adempimenti della cooperativa, del direttore dei lavori e del collaudatore”
Formazione tabelle Errori Conclusioni
PRASSI
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Cosa sono Riferimenti Normativi Creazione delle tabelle millesimali Criteri di calcolo: oggettivi soggettivi
Creazione delle tabelle millesimali
La redazione delle tabelle millesimali dovrebbe possibilmente essere affidata ad un tecnico in quanto occorre: attuare un accurato studio dello stabile, studiare con attenzione il regolamento condominiale, effettuare le planimetrie delle varie unità immobiliari, procedere poi all’esame delle caratteristiche qualitative, che, a loro volta, incideranno sulla scelta dei valori dei cosiddetti coefficienti riduttori.
Formazione tabelle Errori Conclusioni
LE TABELLE MILLESIMALI (ASPETTI TECNICI) - ING. FRANCESCO MAZZIOTTI
Criteri di calcolo
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Cosa sono Riferimenti Normativi
Criteri di natura oggettiva:
Superficie unità immobiliare, Creazione delle tabelle millesimali
Volume Diritti reali ed apparenti
Criteri di calcolo: oggettivi soggettivi Formazione tabelle
Etc. Il tecnico incaricato esegue il rilievo dettagliato dell’unità immobiliare e di ogni pertinenza annessa (giardino/box auto/posto auto/soffitta/cantina/etc.) Il tecnico deve studiare i titoli di proprietà, il regolamento di condominio (ove esistente) e conoscere il Codice Civile.
Errori
Criteri di natura soggettiva:
Conclusioni
Coefficienti qualitativi Esposizione Altezza di piano Etc. LE TABELLE MILLESIMALI (ASPETTI TECNICI) - ING. FRANCESCO MAZZIOTTI
GRAMMALDO MAZZIOTTI Engineering & Real Estate
Criteri di calcolo: soggettivi
Cosa sono Riferimenti Normativi Creazione delle tabelle millesimali Criteri di calcolo: oggettivi soggettivi Formazione tabelle Errori Conclusioni
1. Coefficiente di destinazione: identifica il particolare uso dei singoli ambienti dell’u.i.. 2. Coefficiente di altezza: si applica se l’altezza interna è diversa tra le varie u. i.. 3. Coefficiente di orientamento: tiene conto degli effetti connessi ai punti cardinali, e si applica se l’edificio comprende più u. i. per piano, ciascuno con diversa esposizione. 4. Coefficiente di esposizione e prospetto: viene preso in considerazione se le varie u. i. di un edificio hanno una veduta differente secondo che abbiano il prospetto panoramico, su strada principale, secondaria, chiostrine, pozzi di luce ecc. 5. Coefficiente di piano: considera gli effetti che derivano ad una u. i. in relazione alla sua altezza dal suolo, e dipende dal fatto che l’immobile abbia o meno l’ascensore. 6. Coefficiente di luminosità: tiene conto della quantità di luce che penetra nei vari ambienti, si ottiene dal rapporto tra la superficie dell’ambiente e quella delle varie finestre ivi presenti.
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Cosa sono
Criteri di calcolo: soggettivi
Coefficiente di destinazione
Riferimenti Normativi Creazione delle tabelle millesimali Criteri di calcolo: oggettivi soggettivi Formazione tabelle Errori Conclusioni
Ambienti Camere, soggiorni, studi Cucine, bagni, wc Cucine – tinello Tinelli Ripostigli Disimpegni Ingressi Giardino d’inverno Balconi con superficie compresa fino al 15% della superficie dell’appartamento
Coeff. 1,00 0,90 0,95 0,92 0,83 0,80 0,85 0,50 0,25
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Cosa sono
Criteri di calcolo: soggettivi
Coefficiente di altezza
Riferimenti Normativi Creazione delle tabelle millesimali Criteri di calcolo: oggettivi soggettivi Formazione tabelle
Piano Piano Seminterrato Piano Terra Piano Rialzato Piano Primo Da Piano Secondo a Piano n-2 Piano n-1 Piano n
Coeff. 0,75 0,85 0,90 0,95 1,00 1,00 1,00
Errori Conclusioni
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Cosa sono
Criteri di calcolo: soggettivi
Coefficiente di orientamento
Riferimenti Normativi Creazione delle tabelle millesimali Criteri di calcolo: oggettivi soggettivi Formazione tabelle Errori
Orientamento
Coeff.
Nord Nord/Est Nord/Ovest Sud Sud/Ovest Est
0,920 0,971 0,937 1,006 0,988 1,040
Sud/Est
1,023
Ovest
0,954
Conclusioni
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Cosa sono
Criteri di calcolo: soggettivi
Coefficiente di esposizione e prospetto
Riferimenti Normativi Creazione delle tabelle millesimali Criteri di calcolo: oggettivi soggettivi Formazione tabelle
Affaccio
Coeff.
Su giardini, vedute 1,00 รท 0,95 panoramiche, strade Su zone di rispetto
0,90 รท 0,85
Su cortili
0,85
Su chiostrine 0,80 Locali senza finestre 0,75 e cantinati
Errori Conclusioni
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Cosa sono
Criteri di calcolo: soggettivi
Coefficiente di luminosità
Riferimenti Normativi Creazione delle tabelle millesimali Criteri di calcolo: oggettivi soggettivi Formazione tabelle
Rapporto sf (k)/samb
Coeff.
K = 1/6 o maggiore
1,000
K = 1/7
0,965
K = 1/8 K = 1/9 K = 1/10
0,940 0,920 0,900
Per spazi aperti
1,000
Errori Conclusioni
E’ fatta salva l’ipotesi in cui i comproprietari decidano di derogare ai criteri sopra esposti indicando dei criteri di redazione ad hoc. LE TABELLE MILLESIMALI (ASPETTI TECNICI) - ING. FRANCESCO MAZZIOTTI
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Formazione tabelle
Cosa sono Riferimenti Normativi Creazione delle tabelle millesimali Criteri di calcolo:
Tabella di proprietà: determina le quote millesimali di proprietà da un punto di vista generale, ossia per le seguenti spese: imposte, contribuzioni e tasse gravanti sulle parti condominiali; spese per la manutenzione delle cose comuni, salvo quanto diversamente stabilito dal Regolamento Condominiale ovvero, in mancanza, dal Codice Civile; spese per il relativo approvvigionamento degli utensili, degli oggetti e dei materiali a ciò occorrenti.
oggettivi soggettivi Formazione tabelle Errori Conclusioni
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Formazione tabelle
Cosa sono Riferimenti Normativi Creazione delle tabelle millesimali Criteri di calcolo: oggettivi
Tabella scale: determina le quote per la ripartizione delle spese relative all’esercizio e manutenzione ordinaria delle scale e dell’androne. La compilazione della Tabella “scale” viene fatta in riferimento agli artt. 1124 e 1123 del Codice Civile. In particolare l’art. 1124 recita: “le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piani e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”.
soggettivi Formazione tabelle Errori Conclusioni
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Formazione tabelle
Cosa sono Riferimenti Normativi Creazione delle tabelle millesimali Criteri di calcolo:
Tabella ascensore: determina le quote per la ripartizione delle spese relative all’esercizio e manutenzione ordinaria dell’ascensore. La compilazione della Tabella “ascensore” viene redatta in estensione del 1° comma dell’art. 1124 ed in riferimento del 2° comma dell’art. 1123 del Codice Civile. Il 40% delle quote viene ripartita in ragione dei millesimi di proprietà (tabella “proprietà”); l’altro 60% è ripartita in base al piano.
oggettivi soggettivi Formazione tabelle Errori Conclusioni
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Cosa sono Riferimenti Normativi Creazione delle tabelle millesimali Criteri di calcolo:
Errori I valori, determinanti le quote millesimali, (ex art. 69 c.c.) "possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano".
oggettivi soggettivi Formazione tabelle Errori Conclusioni
L’errore deve essere essenziale, ossia di basilare importanza con riferimento alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo dei singoli vani. L’errore deve essere obiettivamente verificabile come, per esempio, la divergenza di estensione della superficie o la diversità di piano, dovendo quindi escludere dal novero dei possibili casi di errore ogni possibile riferimento a criteri soggettivi (come, per esempio, quelli di ordine estetico).
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Cosa sono Riferimenti Normativi
Conclusioni Esistono in commercio moltissimi software utili alla redazione delle tabelle millesimali. Un tecnico di esperienza costruisce un foglio elettronico.
Creazione delle tabelle millesimali
Assemblea dà incarico a tecnico Criteri di calcolo: oggettivi soggettivi
Tecnico esegue rilievo accurato dei luoghi – studia il regolamento condominiale e il Codice Civile
Formazione tabelle
Tecnico caratterizza i vani ambienti delle singole U.I. Errori Conclusioni
Inserisce dati in sistema di calcolo
Si sottopone all’assemblea la bozza delle tabelle LE TABELLE MILLESIMALI (ASPETTI TECNICI) - ING. FRANCESCO MAZZIOTTI