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Viegas
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Rua da Mata de S達o Mateus Cruz Quebrada Oeiras
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localização
Moradia de origem com piscina 4 quartos, garagem para 4 carros, arrecadações, aquecimento central, lareira, cozinha, copa, quarto empregada, salão jogos, canil, jardim com sistema de rega e excelente vista mar. Área coberta XXX Área ajardinada XXX
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Rua da Mata de São Mateus Cruz Quebrada Oeiras Anterior 1951
Qualidade construção do edifício
Boa
Excelente
Estado de conservação do edifício
Boa
Utilização do Imóvel
Habitação
Facilidade de Acesso
Tipologia
V4
Área Bruta Privativa
xxx
Ano de Construção Localização
Boa
Orientação solar
N/S
Proximidade de Serviços
Razoável
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Pressupostos As bases de dados que utilizei pertencem principalmente à Rede REMAX, com especial incidência em imóveis com funcionalidade e caraterísticas idênticas. Constata-se a existência de imóveis em venda há muito tempo, porque estão fora do valor de mercado.
Recentemente muitos proprietários começaram a ajustar os preços à realidade da procura, assumindo os custos financeiros resultantes da necessidade de correcção de preço.
Imóveis colocados recentemente em venda por determinado valor, serão transacionados por preço significativamente inferior ao inicialmente anunciado.
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Anรกlise demogrรกfica
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Oferta local
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O Método Comparativo Baseia-se
na
consulta
de
imóveis
em
venda
e
vendidos
recentemente, tanto quanto possível idênticos em: arquitectura, funcionalidade e valorização de zona, sendo o principal elemento mensurável e comum a todos os imóveis será a ÁREA. Para dois imóveis idênticos em arquitectura e qualidade, a forma imediata de os comparar será através do calculo do valor do m2, dividindo o preço pela ABP (área bruta privativa). No entanto nem todos os imóveis são directamente comparáveis, a sua localização pode-lhes determinar mais ou menos valor! Para que 2 imóveis sejam comparáveis, há que aproximar as suas diferenças aplicando um coeficiente de correcção, obtendo-se um valor indicativo de venda:
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Identificação de preço
Método comparativo Método rendimento
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O Método rendimento
V= R x 12 meses T V– valor comercial r – renda (rendimento) efetivo ou potencial bruto t – taxa de capitalização bruta ou “gross yield” ou “yield”
Taxas de capitalização ou Yields Brutos referênciais: Propriedades agrícolas 6% Fracções habitacionais “Prime”6% a 8% Fracções habitacionais m² menor valor 9% a11% Lojas centrais 12% Lojas não centrais 12% a 14% Armazéns 14% Parqueamentos 9%
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mercado Na actual conjuntura do mercado imobiliário em Portugal, considero especialmente importante ter como premissas da análise que realizei os dois aspectos seguintes: Coexistência de dois sub-mercados de venda completamente distintos:
A um enorme “mercado” onde, não se geram transacções (também conhecido por “mercado das tabuletas” ou “mercado dos sonhos”), que engloba cerca de 1 milhão de imóveis em venda;
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B
um pequeno mercado, que representa menos de 10% do primeiro, onde as transacções, de facto ocorrem (cerca de 80 mil imóveis vendidos em 2012).
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mercado
Segundo dados da Marktest, relativos à região da Grande Lisboa Linha de Cascais incluída: •
a desvalorização média (transversal a todo o mercado imobiliário) é, actualmente, cerca de 0,88% ao mês (10,6% anual);
•
os valores médios de transacções verificados em 2012 apresentam uma desvalorização de cerca de 30% relativamente a 2007;
•
O desfasamento entre oferta e procura que caracteriza actualmente o mercado imobiliário, não deverá conhecer alteração significativa nos próximos dois anos.
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Variação previsível de preço. Não sendo atribuível a qualquer imóvel, a variação já registada e previsível de mercado, não deixará de influenciar o apartamento em causa. Exemplo com base num imóvel adquirido em 2007 por 150.000, ano em que teve inicio a desvalorização imobiliária que tem caracterizado o mercado nos últimos anos e evolução previsível de preço.
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
-2%
-4%
-6%
-8%
-10%
-10%
-8%
-6%
-4%
150.000
147.000
141.120
132.653
122.531
110.000
99.000
91.080
85.432
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Apartamentos em venda.
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18
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Apartamentos em venda Ref.
Localização
ABP
TIP
Características
Preço
m2
Meses em venda
18
Rua Actor Isidoro
105
T4
Remodelado
242.500€
2.309
1
47
Rua Lucinda Do Carmo
91
T2
Remodelado
235.000€
2.582
1
41
Rua Carlos Mardel
125
T4
Remodelado
215.000€
1.720
3
84
Rua Actor Isidoro
100
T4
189.000€
1.890
2
14
Rua Augusto Machado
85
T2
Remodelado
168.000€
1.976
18
60
Rua Abade Faria
90
T2
Remodelado
155.000€
1.722
3
3
Rua Barão Sabrosa
85
T2+1
Remodelado
129.000€
1.517
5
Média
ABP m2
1.959€
Área Bruta Privativa de Construção Valor metro quadrado área atual
Imóveis com tempo excessivo no mercado, transacionáveis por valor significativamente inferior
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Apartamentos vendidos.
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121
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Apartamentos vendidos Ref.
Localização
ABP
TIP
Características
Preço Venda
m2
Meses em venda
Data Venda
121
Rua Actriz Verginia
120
T4
Por Remodelar
200.000€
1.666
2
2011
1
Av. Almirante Reis
150
T3
Remodelado
170.000€
1.133
11
2013
39
Rua Carlos Mardel
115
T2
Remodelado
187.500€
1.630
3
2012
30
Rua Actor Isidoro
105
T2
Remodelado
185.000€
1.761
2
2010
1769
Rua Carlos Mardel
120
T4
Remodelado
180.000€
1.500
2
2011
5
Rua Augusto Machado
128
T3
Remodelado
160.000€
1.250
15
2011
164
Rua Actor Isidoro
105
T2
Remodelado
175.000€
1.666
5
2011
1.515€
ABP m2
Área Bruta Privativa de Construção Valor metro quadrado área atual
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Métodos rendimento
Fracção
Tipologia
Estado
Renda previsível
Yeld
Valor Mercado
Abade Faria 44
T3
Devoluto
750,00€
7%
128.571,00€
Fracção
Tipologia
Estado
Renda previsível
Arrendamento 15 anos
Valor Mercado
Abade Faria 44
T3
Devoluto
750,00€
X 180 meses
135.000,00€
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Valorações
Valorações
Características
Comparativo Vendido
259.000,00€
Rentabilidade Yeld
257.142,00€
Rentabilidade15 anos arrendamento Renda actual
270.000,00€
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Tecnologia de informação/ Business Intelligence
Uma das “ferramentas” disponíveis na rede Remax tem a particularidade de cruzar toda a informação relativa a intenções de compra e de venda. Sendo utilizada por cerca de 2800 angariadores imobiliários, permite níveis de eficácia indispensáveis num momento de mercado em que a oferta excede largamente as intenções efectivas de compra.
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O gráfico representa as curvas típicas da “procura” de um imóvel ao longo do tempo. O imóvel deve ser colocado no mercado
de
uma
forma
“atractiva”
relativamente à sua concorrência, para que não se perca o período do “pico da procura” (1º ao 3º mês). Actualmente e face à previsível evolução do mercado, o tempo de espera representa um custo financeiro significativo.
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Lisboa, 3 de Maio de 2013
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