Expansão urbana e questão habitacional: o caso do município do Eusébio by Ana Virgínia Elias

ENCADERNAÇÃO

As cidades são como as estrelas; é preciso amá-las para entendê-las.

Flávio Villaça

AGRADECIMENTOS À toda minha família, especialmente meus pais e irmãos, por todo amor e pela alegria de conviver com eles; Aos meus orientadores e à Lara Lima, pela dedicação, paciência, empolgação, disponibilidade e amizade;

dar as cidades. À Clarissa, por ter me ensinado que é preciso lutar por nossos objetivos. A todos meus professores, em especial à Camila Girão, que me despertou para o mundo do urbanismo; À minha equipe de arquitetas-urbanistinhas, Lara, Bia, Bel, Sofis e Lu pelas risadas, pelo carinho, e pelas noites e mais noites divertidas e dramáticas de trabalho ou de descontração; Aos meus amigos de turma, especialmente, Cadu, Vicente, Yuri, Felipe e Carol; À Bia, a mãezona de nossa sala, por sua dedicação sem limites a cada um de nós; Às minhas amigas de infância e de sempre, Carol, Débora e Alice; A todos meus amigos cearenses, cariocas, paulistas, mineiros...

OÃÇANREDACNE

Ao Renato, que me fez acreditar que é possível mu-

ÍNDICE ÍNDICE INTRODUÇÃO ................................................................................................................................ 44

Aspectos demográficos e sociais ......................................................................................... 38

JUSTIFICATIVA ............................................................................................................................... 55

40 Usos diversos....................................................................................................................... 40

OBJETIVOS ..................................................................................................................................... 55

41 Déficit habitacional ............................................................................................................. 41

METODOLOGIA.............................................................................................................................. 66

Aspectos ambientais ........................................................................................................... 42

REFERENCIAL TEÓRICO.................................................................................................................. 99

Infraestrutura ...................................................................................................................... 44

ENCADERNAÇÃO

O planejamento urbano como prevenção de disfunções urbanas ..................... 9 11 Planejamento em várias escalas ......................................................................................... 11 12 Processo de expansão urbana ...................................................................... 12 12 A Grande cidade e a periferia metropolitana ..................................................................... 912

Uso habitacional .................................................................................................................. 49 PROJETO ...................................................................................................................................... 57 Plano Geral de Intervenção ......................................................................... 57 57 62 Projeto: Zonas Especiais de Interesse Social – vazias .................................... 62 62 Programa de necessidades.................................................................................................. 62

Periferização da população de baixa renda ........................................................................ 914 13

62 Cálculo da demanda futura de HIS ...................................................................................... 62

Periferização das classes média e alta ................................................................................ 915 15

63 Escolha da área a serem demarcadas as ZEIS vazias........................................................... 63

Determinantes para o processo de dispersão urbana ........................................................916 15

65 Escolha dos vazios urbanos a serem demarcados como ZEIS ............................................. 65

Caos suburbano: resultado da falta de controle .................................................................917 17

68 Mapeamento dos equipamentos sociais na ZUC ............................................ 68

A hegemonia do mercado imobiliário e o papel do poder público na produção 18 do espaço urbano periférico ........................................................................ 18

73 Viabilidade da proposta .............................................................................. 73 75 Normatização especial de interesse social para as ZEIS vazias ....................... 75

Evolução da legislação urbana brasileira no tratamento da questão da expansão 20 18 urbana ....................................................................................................... 21

80 Projeto urbanístico das ZEIS vazias .............................................................. 80

27 DIAGNÓSTICO.............................................................................................................................. 28

Áreas verdes e equipamentos sociais: critérios para a localização .................................... 82

28 Histórico de expansão da Região Metropolitana de Fortaleza ........................ 29 29 Dinâmica de crescimento da Região Metropolitana de Fortaleza ................... 29 32 A produção do espaço no município do Eusébio ............................................ 33 34 O Eusébio dentro do quadro de expansão da RMF......................................... 36

81 Tipologias de edifício multifamiliares escolhidas para exemplificar o projeto ................... 81

Sistema viário ...................................................................................................................... 84 Projeto urbanístico das ZEIS pequena e média ................................................................... 86 Projeto urbanístico da ZEIS grande ..................................................................................... 89 CONSIDERAÇÕES FINAIS.............................................................................................................. 91 91 REFERÊNCIAS ............................................................................................................................... 92 92

35 Dados gerais do município ........................................................................... 37

APÊNDICE I: LISTA DE FIGURAS ................................................................................................... 94 94

36 Legislação municipal ................................................................................... 38

APÊNDICE II: LISTA DE TABELAS .................................................................................................. 96 95

37 Análise do município do Eusébio .................................................................. 38

96 APÊNDICE III: LISTA DE SIGLAS .................................................................................................... 96

37 Estrutura de análise do município....................................................................................... 38 37 Indicadores econômicos...................................................................................................... 38

INTRODUÇÃO laridade habitacional, pois, muitas vezes, são invadidos. Por falta de controle do poder público,

porém, em sua maioria, desacompanhado de planejamento urbano. As franjas urbanas, ou bor-

frequentemente, essas terras doadas eram localizadas em áreas impróprias para a construção,

das da cidade, são ocupadas de formas diferente, mas, em boa parte, sem controle efetivo do

como em Áreas de Preservação Permanente.

poder público.

OÃÇANREDACNE

A situação atual das grandes metrópoles aponta para um crescimento de suas áreas urbanas,

O resultado do processo atual de expansão urbana descontrolada é uma cidade cada vez mais Os loteamentos de alta renda incrementam a segregação sócio-espacial na cidade e se baseiam

dispersa, contraditória, com áreas muito adensadas em contraste com grandes vazios dentro

em processos especulativos que não permitem que o direito à cidade seja alcançado por todos.

da cidade. A segregação sócio-espacial é algo que se acentua à medida que não se combate a

A apropriação da mais valia fundiária pelos grandes empreendedores inviabiliza o acesso à ci-

especulação imobiliária e consequentemente não se permite o acesso à áreas infraestruturadas

dade pela população de baixa renda, além de direcionar os investimentos do setor público em

de forma regular pela população de baixa renda. As irregularidades tornam-se “o mais comum”

infraestrutura e equipamentos públicos para interesses específicos das classes de maior poder

dentro dessa cidade em que as classes mais baixas não tem espaço formal para ter acesso à

aquisitivo.

moradia digna; e as classes mais altas não são fiscalizadas em seus deveres fundiários, especialmente no de se fazer cumprir a função social da propriedade.

As possibilidades de moradia para a população de baixa renda ficam cada vez mais restritas pelo aumento crescente do valor da terra urbanizada, inviabilizando as pessoas com essa faixa de

Surgem então vários questionamentos em torno de cenários futuros para as periferias urbanas:

renda morar em locais mais acessíveis e com infraestrutura adequada. Sem muita opção para as

A periferia urbana tem necessariamente que ser um problema? As áreas de expansão da cidade

classes mais baixas, nas franjas urbanas e em áreas frágeis dentro da cidade, cresce o número

podem ser mais uma opção para abrigar parte do déficit habitacional das cidades, assim como

de ocupações irregulares, a maioria dada por invasões. A falta de planejamento e gestão des-

os grandes vazios urbanos dentro da cidade consolidada?

sas áreas, antes e durante seu processo de ocupação, acaba permitindo que áreas de preservação permanentes sejam ocupadas irregularmente ou apropriadas de forma privada. Da mesma

Acredita-se que as franjas da cidade têm a oportunidade de serem planejadas, de se antecipar e

forma os espaços públicos que na maioria das vezes deveriam ser resultado dos processos de

evitar problemas de difícil solução recorrentes nos centros urbanos. O planejamento e o contro-

loteamento acabam abandonados e muitas vezes invadidos, visto que o poder público não se

le destas áreas pelo poder público podem transforma-las em “respiradouros” da cidade, onde as

planeja em executar projetos naqueles locais.

áreas verdes sejam preservadas e os espaços livres e equipamentos urbanos tenham seu lugar reservado, antes da consolidação da ocupação.

Os fundos de terras, que deveriam ajudar na redução do déficit habitacional da cidade, por tratar de terras destinadas à habitação de interesse social, acabam sendo perpetuadores da irregu-

OBJETIVOS

O crescimento urbano da forma desigual como tem ocorrido nas grandes cidades brasileiras

O Trabalho Final de Graduação aqui desenvolvido pretende tratar da expansão urbana da ci-

acaba por reproduzir a informalidade no espaço da cidade e causar a degradação do meio am-

dade de Fortaleza, englobando uma área da Região Metropolitana que passa pelo processo de

biente, gerando situações de precariedade da moradia e de ausência ou insuficiência de infra-

dispersão excludente, buscando propor um planejamento mais includente. Tem como objetivos

estrutura urbana nesses espaços produzidos de forma ilegal.

específicos:

ENCADERNAÇÃO

JUSTIFICATIVA

Este cenário é decorrente da falta de alternativa de moradia pelas classes sociais de menor po-

- Oferecer uma proposta de planejamento urbano que vise à redução das irregularidades histo-

der aquisitivo dentro de áreas infraestruturadas da cidade, visto que, nessas áreas, o mercado

ricamente produzidas com o crescimento desordenado e não planejado da cidade;

imobiliário tem se concentrado na produção habitacional das classes média e alta.

- Simular o planejamento urbano de uma área específica de expansão urbana a fim de concre-

A proposta do trabalho buscou colocar uma alternativa ao cenário urbano atual, de descontrole

tizar o direito à cidade na área, através do cumprimento da função social da propriedade e da

e desigualdade, na tentativa de evitar a reprodução da informalidade especialmente no setor

função social da cidade;

habitacional, ocorrida pela falta de opção por seguimentos da sociedade que não são atendidos pelo mercado formal.

- Propor um desenho urbanístico que busque a integração das áreas de expansão às áreas mais consolidadas da cidade;

Através do projeto aqui apresentado, que propõe a acessibilidade à moradia formal para a população de baixa renda, pretende-se diminuir os processos de degradação ambiental decorren-

- Simular um planejamento urbano que preveja a infraestrutura e os equipamentos sociais ne-

tes da produção descontrolada e informal das Áreas de Preservação Permanente e outras áreas

cessários ao crescimento urbano;

frágeis na cidade. - Construir um cenário de ocupação do território considerando o perfil da demanda habitacional existente, buscando ampliar a oferta de terra para a população de baixa renda através da utilização do instrumento das Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) – tipo vazio urbano; - Avaliar os instrumentos normativos incidentes sobre o processo de urbanização de forma a verificar se os mesmos estão cumprindo o objetivo pretendido, e simular a aplicação dos instrumentos quando ainda não se encontram vigentes.

METODOLOGIA

PLANEJAMENTO URBANO COLETA DE DADOS DOS CENSOS, PLANOS DIRETORES, ETC FORMULAÇÃO DE MAPAS ATRAVÉS DO GEOPROCESSAMENTO ANÁLISE DOS MAPAS

EXPANSÃO URBANA

AGENTES X IMPACTOS AMBIENTAIS

EVOLUÇÃO DA LEGISLAÇÃO URBANA

OÃÇANREDACNE

HISTÓRICO E CONTEXTO MUNICIPAL

ECONOMIA

ABORDAGEM GERAL DO DIAGNÓSTICO FOCO NA TEMÁTICA HABITACIONAL RECORTE DA ÁREA PLANEJAMENTO/EXEMPLO PROJETO

ASPECTOS DEMOGRÁFICOS E SOCIAIS PLANO GERAL DE INTERVENÇÃO

USO DO SOLO

DELIMITAÇÃO E CÁLCULO DAS ZEIS VAZIAS NA ÁREA CENTRAL

DÉFICIT HABITACIONAL

INFRAESTRUTURA PLANEJAMENTO DOS EQUIPAMENTOS SOCIAIS CRESCIMENTO DOS CONDOMÍNIOS PROJETO URBANO DE TRÊS ZEIS VAZIAS E ESTRUTURAÇÃO VIÁRIA

PROJETO

DIAGNÓSTICO

REFERENCIAL TEÓRICO

LEITURAS TEMÁTICAS FICHAMENTOS PRODUÇÃO DE TEXTOS TEMÁTICOS

ESTABELECIMENTO DE ÍNDICES E PARÂMETROS URBANÍSTICOS ESPECIAIS PARA ZEIS VAZIAS

Referencial Te贸rico

REFERENCIAL TEÓRICO

PLANEJAMENTO URBANO COMO PREVENÇÃO DE DISFUNÇÕES URBANAS O trabalho final de graduação aqui desenvolvido tem como finalidade o planejamento urba-

além de prioridades de investimento.

ENCADERNAÇÃO

no, tema ainda desconhecido por muitos. Ressalta-se a importância dele na sociedade atual, retomando conceitos gerais sobre o tema, além do contexto brasileiro e um estudo de caso

Alguns elementos são fundamentais e regem o processo de planejamento. Segundo Culling-

colombiano.

-Worth são estes os itens importantes: pensamento orientado para o futuro; escolha entre al-

Para tratar de planejamento é preciso, inicialmente, buscar seu conceito, para depois, se entender o processo. Para a especialista em planejamento ambiental Rosely Santos:

O planejamento é um processo contínuo que envolve a coleta, organização e análise sistematizadas das informações, por meio de procedimentos e métodos, para chegar a decisões ou a escolhas a cerca das melhores alternativas para o aproveitamento dos recursos disponíveis. Sua finalidade é atingir metas específicas para o futuro, levando a uma melhoria de uma determinada situação e ao desenvolvimento das sociedades. (2004, p.24).

ternativas; consideração de limites, restrições, possibilidades e prejuízos; e possibilidades de diferentes cursos de ação (1997, Apud SOUZA, 2002). Para a realização de um plano é imprescindível que se produza um diagnóstico da situação atual, faça-se uma tentativa de prognóstico através da construção de cenários, definam-se objetivos e metas a serem alcançadas, bem como, as prioridades e as ações a serem implementadas. SANTOS (2004) coloca como etapas fundamentais para o planejamento urbano: diagnóstico; estabelecimento de prioridades; seleção de alternativas e tomadas de decisão; avaliação de conflitos, probabilidade, incertezas e riscos; programação e previsão; e definição de metas e objetivos. Todas estas etapas são entendidas pela autora como um processo contínuo, como mostra o o diagrama da figura 1.1.

Para Santos (2004) planejar é “estar a serviço de interesses públicos por meio do ordenamento das atividades humanas” (p.25). Entende-se, portanto, que esta atividade possibilita o maior contato do profissional da arquitetura e do urbanismo com a sociedade inteira, e não apenas com a parcela de maior poder aquisitivo. Souza (2002) acredita que a finalidade do planejamento e da gestão urbanos é contribuir para o desenvolvimento, este visto como uma mudança social positiva, como contribuição para a melhoria na qualidade de vida e o aumento da justiça social. O planejamento, em geral, é contratado pelo poder público, e é responsável pelo ordenamento do território, estabelecendo normas para a utilização do solo e projetos a serem desenvolvidos,

[figura 1.1 - Fonte: Santos, 2004]

planos, foi ficando cada vez com menos capacidade institucional para

construção da cidade não é totalmente previsível, muito menos estática. É necessário rever ob-

realizar seu controle urbano e elaborar seu planejamento. (PEQUENO, 2011)

jetivos, metas e as próprias ações, observando se conseguiram ser cumpridas e se é necessário

OÃÇANREDACNE

Um plano não é algo acabado, são necessárias avaliações e revisões ao longo do tempo, pois a

A ausência de um órgão institucional responsável, e a grande deficiência no quadro de profis-

propor mudanças.

sionais urbanistas, foram os grandes motivos para a falta de planejamento da cidade. Segundo Para a construção de planos com maior chance de aplicabilidade e relação direta com os proje-

o mesmo professor, também é direta a associação entre urbanismo e planejamento urbano:

tos a serem executados é essencial que se tenha nas prefeituras e demais órgãos públicos uma

“não há urbanismo em Fortaleza porque não há planejamento urbano e um não existe sem o

equipe multidisciplinar, de preferência concursada, capacitada para a realização e revisão dos

outro” (PEQUENO, 2011).

planos.

As dificuldades para a implementação do planejamento são muitas. Além da falta de um quadro Um instituto de planejamento entra com um papel relevante para a junção destes profissionais

de profissionais competentes nos órgãos públicos, o maior interesse dos gestores por projetos

como uma entidade fixa, garantida, que não muda a cada nova gestão da cidade. Curitiba é um

que tenham resultados imediatos é um grande empecílho, como coloca Souza (2002). O autor

exemplo de sucesso em planejamento urbano, e um dos motivos é que a cidade possui o Insti-

também aponta o conservadorismo das elites e a pressão destes setores como alguns dos en-

tuto de Pesquisa e Planejamento Urbano desde 1966. O instituto é responsável pelos planos e

traves locais. Para ele:

pela própria execução de muitos projetos tratados nele, o que dificulta o engavetamento dos planos, tão freqüente em outras prefeituras. Apesar de fundamental para a construção de cidades mais justas, o planejamento acaba muitas vezes desacreditado, por não se concretizar em muitas das situações. Fortaleza é um caso típico de histórica falta de planejamento urbano. Em entrevista a um jornal fortalezense, Renato Pequeno coloca:

[...] a negligência do planejamento, no Brasil, além das causas culturais outras (como possivelmente, a menor importância da “disciplina” como um valor social, ao mesmo tempo em que existe uma espécie de “culto da improvisação e da criatividade”) é reforçada pela falta de visão e pelo comportamento de rapina das elites[...] (2002, p.313 e 314)

Entende-se então, que o arquiteto-urbanista, além do papel técnico de construção do plano, Fortaleza não tem história de planejamento urbano. É difícil lembrar de algum Plano Diretor que tenha sido efetivamente implementado [...] O Município não montou sua equipe para a elaboração desses

tem o dever de colaborar para a mudança de pensamento, excessivamente imediatista, para um novo paradigma de pensar a cidade a longo prazo. Souza deixa claro que “especialistas em planejamento urbano e gestão da cidade precisam entender seu papel como ‘pedagogos urbanos’” (2002, p.418). É necessário conscientizar as classes mais altas que o planejamento é um

ENCADERNAÇÃO

benefício para todos os setores, todos saem ganhando com uma cidade melhor pensada.

planejamento brasileiro ao colombiano, estabelecendo diferenças exatamente nas escalas em que estes são trabalhados:

O pensamento somente no presente e nas obras que podem ser realizadas em curto prazo, ao longo daquela gestão municipal, faz o planejamento não ser prioridade, o que se torna uma

Diferentemente da legislação brasileira, que enfatiza a escala municipal

grande perda para a cidade. Segundo Matus:

de planejamento, a colombiana prevê uma cascata de planos, que che-

Se planejar é sinônimo de conduzir conscientemente, não existirá alternativa ao planejamento. Ou planejamos ou somos escravos da circuns-

gam a detalhar pequenas áreas do território. O Estatuto da Cidade não propõe planos em menor escala que a municipal, não articula diversas escalas de planejamento e afasta-se do regramento do parcelamento do solo. (p.5).

tância. Negar o planejamento é negar a possibilidade de escolher o fu-

Para a autora, o planejamento colombiano chega a ser “excessivamente técnico e complexo,

turo, é aceitá-lo seja ele qual for.(1996, tomo I, p.14 apud SOUZA 2002)

com várias escalas e etapas de planejamento”, enquanto que o brasileiro, tratado no Estatuto

Planejamento em várias escalas

Atualmente, a escala do planejamento urbano brasileiro é estabelecida principalmente nas es-

da Cidade, “parece ter deixado para outros processos de discussão certas formas e escalas de desenvolvimento urbano” (SANTORO, 2011, p.6). Na tabela abaixo, foram colocadas as principais diferenças entre como o planejamento urbano é tratado no Brasil e na Colômbia:

feras federais e municipais. Seus principais elementos são: a Constituição Federal, o Estatuto da Cidade, a Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei 6766/79), na escala federal; e os planos diretores, principal elemento de planejamento municipal. Todas as leis federais foram fundamentais para estabelecer diretrizes de planejamento no Brasil, principalmente por assegurar o direito à moradia e à cidade, através dos diversos instrumentos contidos no Estatuto da Cidade. O planejamento brasileiro, entretanto, é descentralizado, pois no Estatuto estabelece-se que o Plano Diretor é de responsabilidade do Município. As diretrizes, os instrumentos e o zoneamento são determinados pelo Plano Diretor, mas este trata de uma escala ainda muito ampla. Uma das dificuldades de concretização destes planos é a falta de propostas em menor escala, que detalhem áreas importantes da cidade, como setores de expansão urbana. Assim, o planejamento acaba ficando no papel. Santoro (2011) compara o [tabela 1.1 - Fonte: elaboração da autora, baseado em Santoro, 2011]

O planejamento deve chegar ao nível de projetos urbanos, e a partir disso, se devem ter proposo controle da especulação imobiliária, a garantia de terras urbanizadas à população de baixa renda e um controle urbano geral mais efetivo. Só assim se poderá ver resultados reais de diminuição das ocupações irregulares e em áreas de risco, e dos vazios urbanos dentro da cidade. O controle e planejamento das áreas de expansão também são extremamente necessários, a fim de que as irregularidades encontradas na cidade consolidada não continuem a se formar nas áreas de expansão. No item seguinte aprofundaremos a temática da expansão urbana das cidades brasileiras, com a formação das grandes metrópoles, apontando alguns determinantes do processo e mostrando as diferentes formas que ocorre de acordo com as classes sociais que estão envolvidas.

OÃÇANREDACNE

tas que busquem a efetivação do direito à moradia e do direito à cidade. Para isso é essencial

Taxa média geométrica de crescimento anual - 1872/2000

[figura 1.2 -Fonte: tendências demográficas, 2000. IBGE, 2001.] População residente, por situação de domicílio - Brasil, 1940 - 2000

PROCESSO DE EXPANSÃO URBANA A grande cidade e a periferia metropolitana Para começar a falar de expansão urbana, é necessário entender as grandes cidades. Estas, atualmente, abrigam o maior contingente populacional brasileiro. Segundo o IBGE, a população urbana no Brasil chegou a 84% em 2010. Dentre os municípios analisados, 67 tinham 100% de sua população vivendo em situação urbana e 775 com mais de 90% nessa situação, o que mostra que a tendência a urbanização no Brasil é muito forte. A velocidade do crescimento populacional, entretanto não segue o mesmo perfil. Esta taxa vem decrescendo desde a década de 60. As tabelas 1.2 e 1.3 mostram estes dados.

[figura 1.3. Fonte: tendências demográficas, 2000. IBGE, 2001.]

franja urbana. Costa (2006) entende as novas periferias metropolitanas como:

ENCADERNAÇÃO

Matos (in COSTA, 2006, p.57), entende as grandes cidades como espaços de:

[...] reunião de expressivos estoques populacionais em áreas geograficamente

[...] processos de reprodução contemporânea da metrópole em toda sua comple-

muito mais extensas do que as cidades do passado. Sua principal forma de ex-

xidade, com ênfase na expansão urbana, nos espaços de interesse entre o cons-

pansão é do tipo horizontal, materializada em sucessivas periferias a conformar

truído e o não construído, entre as áreas de ocupação densa e as áreas de pre-

um desenho tentacular que parte de um centro denso - geralmente verticalizado

servação, entre espaços consolidados e aqueles em processo de transformação.

em termos imobiliário e crescentemente ocupado por atividades de comércio e

(p.13)

serviços – e se espraia por vilarejos, distritos e hiterlândias próximas. (2006, p.57)

O autor coloca que, apesar das taxas de crescimento populacionais terem decaído nas últimas décadas, as grandes cidades ainda contam com o componente da migração. Santoro e Bonduki (2011) afirmam, entretanto, que a partir da década de 80, tem-se, além de uma redução do ímpeto da concentração populacional nestas cidades, o relevante declínio da migração rural-urbana e inter-regional. Para eles, portanto, o processo de expansão urbana não está necessariamente associado ao crescimento populacional:

Processos de expansão urbana, com frequentes processos de espraiamento, sinalizam um processo de continuidade de expansão física das áreas urbanas, muitas vezes desassociada de crescimento populacional, que se dá sobre o que aqui está se chamando de periurbano. (SANTORO e BONDUKI, 2011, p.2)

A afirmação acima mostra que outros interesses podem estar envolvidos na expansão urbana que, além de abrigar demanda populacional, conduz a pensar que o interesse imobiliário pode estar fortemente vinculado a esse processo. Além da compreensão geral da grande cidade, é preciso entender o conceito de periferia, ou

A formação dessa periferia acontece pela exclusão da população de baixa renda dos centros urbanos e pela opção das classes mais altas por novas formas de morar, como se verá nos itens seguintes.

Periferização da população de baixa renda A periferia é ocupada de diferentes maneiras pelas classes sociais. As classes de maior poder aquisitivo podem escolher, entre: morar na área mais consolidada da cidade em ambientes mais densos e verticalizados, com fácil acesso às diversas áreas da cidade e ampla oferta de infraestrutura; ou morar em áreas periféricas, com infraestrutura ainda em implantação (atendendo aos interesses das classes altas), em casas em áreas mais resguardadas das agitações da cidade e com mais áreas verdes. As classes com menor poder aquisitivo não têm acesso à terra urbana infraestruturada, resta-lhes as opções de invasão em terrenos vazios e áreas de preservação dentro da malha urbana consolidada; ou a moradia em áreas muito afastadas, sem qualquer infraestrutura, sem oferta de emprego próximo e dificuldade de acesso por transporte público. Villaça (2001) coloca que as classes menos favorecidas, mesmo quando conseguem morar próximo às classes de maior

dos ou irregulares para as classes baixas não atendem aos padrões regulares de parcelamento

vida nesses espaços é bem mais caro que nas áreas menos valorizadas. Segundo Villaça (2001),

do solo, não estabelecendo áreas para equipamentos públicos, vias, áreas verdes, etc. A ausên-

essa população sequer usufrui das vantagens do sistema viário, pois ele é produzido para os

cia do poder público nessas áreas resulta na falta de controle urbano.

automóveis e não para os transportes públicos. Uma das grandes vantagens dessa localização é a proximidade ao subemprego, segundo o autor.

OÃÇANREDACNE

poder aquisitivo, muitas vezes de forma ilegal, enfrentam diversas dificuldades pois o custo de

Apesar de inicialmente próximas à fábricas, as ocupações de baixa renda acabam por distanciar o trabalhador da maior fonte de emprego da cidade: os centros urbanos. Villaça (2001) coloca

Excetuando-se alguns casos em que a população de baixa renda consegue morar perto das

algumas das dificuldades encontradas por essa classe na periferia entre elas os problemas de

classes média e alta, por ocupações irregulares, e usufruir de alguns benefícios deste espaço, o

acesso, pela distância e pela falta de transporte público satisfatório.

acesso à infraestrutura e aos serviços urbanos está diretamente vinculado ao poder aquisitivo dos moradores. Isto é refletido também nas periferias urbanas. Os pobres ocupam áreas sem

A dispersão urbana pela mudança locacional da classe alta já tem determinantes um pouco di-

qualquer infraestrutura, enquanto que as áreas ocupadas pelos mais ricos são dotadas destes

ferentes, e algumas das consequências desse processo são sentidas principalmente pela popu-

serviços logo no processo de loteamento, em parte pelo setor privado e em outra parte pelo o

lação de baixa renda, que depende do transporte público e da infraestrutura de equipamentos

setor público. O sistema viário, às vezes presente em ambos os espaços, atende principalmente

sociais; é o que se vai detalhar a seguir.

as classes mais altas que utilizam o automóvel, enquanto que as políticas voltadas ao uso do transporte público continuam deficitárias. Segundo Reis (2006), a dispersão da população de baixa renda tem como um dos motivos principais a dispersão industrial para bairros mais distantes, em especial ao longo de rodovias. A partir daí, se instalam bairros residenciais de baixa renda de trabalhadores, alguns construídos com conjuntos habitacionais, outros com ocupações irregulares, que buscam alternativas de terra barata e proximidade com as fábricas. O espaço resultante das ocupações de baixa renda remete a um cenário de uma terra sem lei, repleta de irregularidades: autoconstruções que não atendem à legislação de uso e ocupação do solo, muito adensadas sem infraestrutura nem equipamentos urbanos. Os loteamentos aprova-

Periferização das classes média e alta

ENCADERNAÇÃO

paços públicos, sistema viário e equipamentos, são todos privados. Os moradores de renda mais

Em contraste com o que ocorre na dispersão da população de baixa renda, a das classes média

elevada muitas vezes permanecem com vínculo em outros núcleos da Região Metropolitana, pouco usufruindo dos espaços abertos, comércio e serviços da área.

e alta se deve à busca por moradias unifamiliares, em terrenos maiores, com maior isolamento e maior contato com a natureza, segundo Reis (2006). Observa-se que as classes de maior poder aquisitivo buscam moradias resguardadas das agitações da cidade grande, do transito, da violência (mesmo que isto seja uma ilusão); sem deixar de usufruir os serviços da cidade.

Inicialmente essas classes ocuparam as periferias urbanas com suas casas de veraneio, especial-

Determinantes para o processo de dispersão urbana As cidades brasileiras, em especial as grandes e médias cidades, têm passado por processos de expansão de seus perímetros urbanos, sofrendo diversas modificações com impactos bem relevantes na sua estruturação espacial e social. Apesar de o processo não ser algo novo, atualmente tem tomado uma grande proporção.

mente em áreas onde o sítio tinha atrativos cênicos ou turísticos. Atualmente, a própria moradia tomou o lugar da casa de veraneio.

Os condomínios e loteamentos fechados representam hoje a principal forma de morar da classe média e alta nas periferias. São formadas verdadeiras cidades dentro dos novos condomínios,

O centro urbano das grandes cidades diminuiu sua importância como concentrador de comércio e serviços para pessoas de rendas mais alta, enquanto aumentou o número de shoppings centers e áreas comerciais espalhados em novos núcleos urbanos, muitas vezes linearmente sobre importantes avenidas, também vetores de expansão.

que são dotados de uma ampla estrutura de lazer no seu interior. A busca pela segurança, conforto e lazer dos moradores são as maiores preocupações dos empreendedores. Os prejuízos para a cidade são enormes. Os condomínios ocupam uma enorme extensão, sendo geralmente todo rodeado por muros. A comunicação com a cidade é praticamente nula. O pedestre que tem que atravessar essa área tem que caminhar por um longo trecho, seguindo paralelo a um extenso muro. O sistema viário costuma ficar prejudicado, pois os condomínios e loteamentos de grande porte impedem

A cidade, ao mesmo tempo em que concentrou populações originárias do interior, espalhou-se por um extenso território, estabelecendo novas formas de morar e viver. Segundo Reis (2006):

Na passagem do milênio, uma das características mais importantes é o surgimento de sociedades nas quais desaparece a população rural e ao mesmo tempo os setores sociais urbanos se apropriam extensamente dos territórios ao seu redor, para a implementação de seus modos de vida, agora de forma dispersa. ( p.20).

a ligação viária de alguns trechos, tornando a malha urbana descontínua. No entorno, não se vêem espaços públicos, já que além da omissão do poder público tem-se a presença de uma população que não está interessada nesses espaços. A contribuição que estes loteamentos deveriam dar à cidade, estabelecida na Lei de Parcelamento do Solo não existe de fato, pois os es-

Diversos autores discorrem sobre possíveis fatores para o acentuamento do processo de dispersão nas cidades, sendo um dos pontos de convergência encontrados entre eles o destaque

cialmente o de morar perto de áreas verdes. Este pensamento influencia às classes médias e

a periferização das diversas classes sociais.

altas que passam a buscar novas formas de morar, em áreas mais afastadas dos centros urbanos.

O aumento da mobilidade, através do bonde, trem, metrô, e principalmente do automóvel é

Outro fator colocado pela autora são os interesses fundiários e imobiliários. O mercado pres-

apontado como um dos determinantes desse processo. Esses diversos meios de transporte in-

siona e impõe novas formas de moradia, que para ele é extremamente lucrativa. Nas periferias,

fluenciaram tanto a população de baixa renda, como a população de alta renda a morar em

os terrenos inicialmente apresentam um valor muito mais baixo que na cidade, possibilitando

áreas mais afastadas. Os mais pobres foram “empurrados” às periferias, com o aparecimento

um grande retorno financeiro em novos empreendimentos nessas áreas. Além do ganho com o

do trem, enquanto que os mais ricos optaram por uma nova forma de morar, em condomínios

próprio empreendimento, os donos de terrenos, muitas vezes ligados às próprias construtoras

fechados, por exemplo, a partir da popularização do automóvel e demais facilidades de trans-

ou empreiteiras, ganham com os terrenos vazios que se valorizam entre a área consolidada da

porte.

cidade e a nova periferia valorizada.

Para Reis (2006, p.94), “a dispersão urbana é uma conseqüência do sistema rodoviário [...] as ter-

Como já descrito anteriormente, a acessibilidade tem papel fundamental na formação das no-

ras se tornaram mais acessíveis, com maior valor de mercado, com benefícios pelo menos para

vas periferias. Existem, porém, alguns outros fatores que colaboram para a atração de determi-

seus proprietários.” O autor coloca que, a partir da implantação de uma infraestrutura pública,

nadas classes sociais para a periferia, em especial as classes mais altas, que geralmente têm a

valorizaram-se terras antes fora da cidade, proporcionando um grande ganho a seus donos.

opção de escolher onde querem morar. Villaça (2001) coloca a importância do sítio natural:

OÃÇANREDACNE

para a acessibilidade e a mobilidade como fatores fundamentais neste processo, influenciando

Sposito (2004) também apresenta como determinantes para a ruptura entre a cidade concen-

Embora de enorme importância na determinação espacial da expansão urba-

trada, de tecido urbano contínuo e a acentuação da periferização e uma cidade esparsa e des-

na, as vias regionais de transporte não são a única forma nessa determinação.

contínua: o aparecimento de meios de comunicação e transporte, como telefone, bonde, metrô,

Mesmo desempenhando um papel demográfica e territorialmente secundário, os

elevador e o automóvel. O contato, antes facilitado pela proximidade física, vai ser então pro-

atrativos do sítio natural têm constituído importante fator de atração da expan-

porcionado pela ampliação dos sistemas de transporte, permitindo que longas distâncias sejam

são urbana. A importância desse fator decorre especialmente do fato de ele – ao

alcançadas. A necessidade de morar perto do trabalho já não é mais vista como obrigatória.

contrário das vias regionais – atraírem população de alta renda. Por grande que

A autora também coloca outros determinantes para essa nova lógica de estruturação do espaço,

seja, a atratividade do sítio natural não supera aquela exercida pela acessibilida-

a lógica centro-periferia. O urbanismo progressista, que prega a diminuição da densidade dos

de e inserção na estrutura urbana.(2001, p.107)

assentamentos urbanos, com a presença de grandes verdes, ajuda a influenciar o pensamento de que a moradia na periferia pode trazer benefícios que a cidade não consegue trazer, espe-

As áreas de expansão, diante da ausência de controle urbano e da pressão constante do merca-

os novos empreendimentos periféricos das classes média e alta, destacando a importância da

do imobiliário, abrigam núcleos isolados das elites, extensas áreas de irregularidade; e colabo-

natureza e da tranquilidade para o aumento da qualidade de vida.

ram para uma enorme descontinuidade do tecido urbano da cidade.

ENCADERNAÇÃO

Esta localização “privilegiada” destas moradias é utilizada pelo mercado como marketing para

Caos suburbano: resultado da falta de controle urbanístico

Segundo Reis (2006), a novidade é que quem produz a nova centralidade, a valorização do es-

O resultado da omissão do poder público nas periferias urbanas é o caos. A pressão do merca-

pública pela privada, através dos condomínios fechados, com tratamento urbanístico diferen-

do imobiliário “empurra” a população pobre para as franjas urbanas, tornando o espaço uma

ciado e espaços coletivos privatizados. O mercado além de atuar diretamente na produção ha-

extensão das irregularidades já presentes na cidade consolidada, com o agravante da ausência

bitacional das classes altas, muito influencia também na das classes populares. Ele é tido como

total ou parcial de infraestrutura e das dificuldades de mobilidade (e consequentemente de

um dos principais agentes responsáveis pelo processo de dispersão urbana desigual atual e será

acesso ao emprego). Sposito (2004) destaca que as dificuldades para a legalização dos lotes das

discutido com mais destaque no item seguinte.

classes mais baixas estão vinculadas ao não atendimento a qualquer parâmetro definido pela legislação urbana:

A ocupação da periferia foi sendo feita irregularmente [...] sem atender as exigências da legislação urbana (tamanho mínimo de lotes, largura mínima de vias, definição de áreas verdes e de uso institucional, incorporação de infraestruturas mínimas, etc) e, portanto, sem aprovar seus projetos, inviabilizando a legalização da aquisição de seus lotes. (SPOSITO, 2004, p.122)

As irregularidades não atingem somente as classes mais baixas, podendo ser observadas também nos loteamentos de alta renda. A presença dos condomínios fechados institui áreas, às vezes bairros, elitizados e privados, nos quais os espaços verdadeiramente públicos praticamente inexistem.

paço, os usos estabelecidos é o mercado. Para ele, nessas áreas há uma substituição da gestão

A HEGEMONIA DO MERCADO IMOBILIÁRIO E O PAPEL DO PODER PÚBLICO NA PRODUÇÃO DO ESPAÇO URBANO PERIFÉRICO Neste tópico se abordará o papel dos diversos agentes envolvidos no processo de expansão mercado imobiliário. Será mostrado como esses atores influenciam para que o crescimento da cidade ocorra de forma a acentuar as irregularidades e as desigualdades sociais, seja pela omissão no controle urbano da cidade, seja pelo poder de influência nas decisões de investimentos públicos e privados. A partir do reconhecimento da hegemonia destes atores na produção do espaço urbano, se dará ênfase às diferentes formas de apropriação das áreas ambientalmente frágeis da cidade, com a reprodução dos processos de segregação socioespacial nas periferias urbanas.

OÃÇANREDACNE

urbana, especialmente aqueles com maior poder de decisão e controle: o poder público e o

Costa estabelece os três principais agentes que produzem o espaço urbano:

[....] 1. os habitantes da cidade que produzirão e consumirão espaços diferenciados, de acordo com a renda que auferem e com a atividade que exercem, e que pertencem a diferentes classes sociais; 2. o setor imobiliário formado pelos proprietários do solo urbano; 3. os incorporadores e empresários da construção civil que partilham e constroem a cidade sempre visando acumulação de riquezas [...] (COSTA, 1988 – apud BERNAL, 2004, p.161)

O setor imobiliário e os incorporadores acabam por controlar boa parte deste processo diante Na cidade consolidada, assim como nas periferias urbanas, nota-se a recorrência de processos

da ausência do Estado, estabelecendo no lugar deste, quais áreas devem sofrer expansão urba-

de ocupação de áreas ambientalmente mais vulneráveis, muitas vezes pela população de baixa

na e para que classes sociais estas serão destinadas. Segundo Santos (1981) este processo vai

renda. A questão social, entretanto, nem sempre é levada em consideração pelos programas de

gerar uma cidade na qual os diversos espaços não se comunicam de forma satisfatória:

recuperação destas áreas urbanas de maior fragilidade. Diversos autores apontam a relação direta da ausência de terra urbanizada com preços acessíveis com a persistência de diversos tipos

O livre jogo da especulação é responsável pelo deslocamento do habitat popular,

de ocupações irregulares no território urbano das cidades brasileiras.

fazendo com que dentro da cidade, a acessibilidade aos diferentes serviços, mais concentrados na área central, varie em função das rendas de cada grupo social,

Ao debruçar-se sobre essa questão, a literatura brasileira sobre o espaço urbano tem revelado

gerando cidades justapostas, mal vinculadas entre si, dentro da própria cidade.

o papel dos agentes do mercado imobiliário, assim como dos grandes proprietários de terra na

(SANTOS, 1981, p.187-202 apud SPOSITO, 2004, p.122)

construção desse cenário de ilegalidade e degradação ambiental. Com a finalidade de obter lucro máximo em seus empreendimentos, eles impulsionam o crescimento das cidades para

Diante deste cenário, de terras urbanizadas a preços muito altos, as classes menos favorecidas

as franjas urbanas, nas quais o terreno é mais barato. Conseguem assim, atrair parte da classe

não conseguem ter acesso à infraestrutura, sendo obrigadas a residirem em áreas mais afastadas

média para estes empreendimentos, visto que oferecem preços melhores que nas áreas conso-

e carentes de serviços urbanos. Uma alternativa para a população de baixa renda é a ocupação

lidadas e atrativos como: segurança, amplos serviços privados, e até mesmo um maior contato

das áreas ambientalmente frágeis, descartadas pelo mercado imobiliário pela dificuldade de

com a natureza.

utilização, risco, ou pela proibição legal, como é o caso das Áreas de Preservação Permanente.

Juntamente com os fatores já citados, a regulação ambiental, quando praticada pelo poder pú-

a natureza aparece com papel definidor na localização das diversas classes sociais. Nas áreas de

blico, é mais um colaborador para o aumento da segregação sócio-espacial, pois impõe condi-

maior fragilidade ambiental, nas quais os sistemas ambientais se apresentam como um risco

ções de baixa densidade que o mercado de habitação popular não consegue atender. Tendo

à população, a natureza se apresenta como fator de desvalorização dos terrenos. As áreas são

como base o caso da expansão da periferia rica de Belo Horizonte, Costa (2006) reforça este

desprezadas pelo mercado imobiliário e são ocupadas pela população de baixa renda, de forma

argumento, ao afirmar que os instrumentos de regulação ambiental limitam a plena realização

irregular, sujeitando essas populações a um alto grau de vulnerabilidade.

da renda fundiária, beneficiando somente os grandes empreendedores. O caso da APA do São

ENCADERNAÇÃO

Neste quadro de supervalorização das áreas urbanas centrais e de formação de novas periferias,

Bartolomeu, no Distrito Federal, apresentado por Freitas e Cidade (2009) constitui outro exem-

Vários fatores contribuem para alimentar o processo de ocupação de espaços ambientalmente

plo de caso onde o padrão de ocupação urbano defendido em nome da preservação ambiental

frágeis na cidade, com tendência, em longo prazo, desse processo se reproduzir também nas

é inacessível para a população de baixa renda.

periferias mais valorizadas. Segundo Freitas (2009), os principais fatores são: a insuficiência das políticas habitacionais de baixa renda, a pressão por moradia de baixo custo, o crescente valor

Diante desse argumento, embora muitos autores atribuam os problemas sócio-ambientais,

dos terrenos bem localizados, a baixa qualidade do transporte público nas áreas mais afastadas,

especialmente os ligados à habitação, à falta de planejamento urbano, Freitas (2009) coloca

o insuficiente controle urbanístico pelo Estado e as vantagens locacionais destes espaços com

que muitas vezes é o próprio planejamento, excludente e predatório o responsável por esta

relação à periferia.

situação. Os padrões estabelecidos pela legislação urbana vigente acabam por induzir a esta situação de irregularidades, por não deixar alternativas viáveis à população de baixa renda. Esta

Já nas áreas com características paisagísticas singulares, especialmente nas periferias urbanas,

legislação atende somente ao mercado de média e alta renda, não sendo compatíveis com os

a natureza atua como fator de valorização do lote. As franjas urbanas tornam-se atrativas para

padrões populares.

as populações de classe média e alta em busca de novas formas de morar que considerem o componente da qualidade de vida. O preço inicial do terreno, mais barato que na cidade con-

A falta de legislação compatível com a população de baixa renda, juntamente com a ausência

solidada permite que se tenha lotes maiores e residências unifamiliares, por meio dos condo-

do Estado diante do forte controle do mercado imobiliário sobre os terrenos da cidade, resulta

mínios horizontais ou loteamentos fechados. Segundo Costa (2006) natureza, tranqüilidade e

em um grave quadro de segregação, criando uma cidade insustentável.

segurança são itens vendidos junto ao lote periférico destinado à classe média. Para a autora, a valorização destes atributos do espaço inviabiliza a produção formal de assentamentos de baixa renda. O padrão de grandes lotes adotado nestas áreas pelo mercado imobiliário atrai empreendimentos de maior porte e voltados ao mercado de maior poder aquisitivo.

EVOLUÇÃO DA LEGISLAÇÃO URBANA BRASILEIRA NO TRATAMENTO DA QUESTÃO DA EXPANSÃO URBANA Após ressaltar a importância do planejamento urbano includente é preciso buscar as ferramen-

meio urbano, evidencia-se a ausência de processos de planejamento de forma a atender a inte-

tas que podem contribuir para a construção desse novo passo, sendo uma das mais importantes

resses coletivos como a proteção ambiental e o direito à cidade. O caso de Fortaleza traz à tona

a legislação urbana. Neste tópico, será mostrada a evolução da legislação urbana brasileira, pas-

a necessidade de que o planejamento da expansão urbana inclua um efetivo controle do Estado

sando pela Constituição Federal, Lei de Parcelamento do Solo Urbano, Estatuto da Cidade até

sobre a atuação dos agentes do mercado no sentido de conter os processos de aumento espe-

chegar aos planos diretores municipais.

culativo dos preços dos terrenos implantando políticas de combate a retenção do lote vazio.

OÃÇANREDACNE

Diante do contexto apresentado com diversas formas indevidas de utilização da natureza no

Ao tratar da Política Urbana, a Constituição Brasileira afirma nos artigos 182 e 183, que esta deve Um aspecto necessário a se considerar em uma política de planejamento da expansão urbana

ter como objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o

seria a integração da política urbana com a política ambiental. O planejamento deve ser feito de

bem estar de seus habitantes, tendo como instrumento básico o Plano Diretor. Este tem o poder

forma integrada visando atender aos interesses ambientais e urbanos de forma a permitir que a

de estabelecer normas para o ordenamento da cidade e a partir destas, pode-se avaliar se as

grande parcela da população que não tem acesso à moradia e à cidade de forma satisfatória, se-

propriedades inseridas na cidade estão cumprindo, ou não, sua função social.

gura, e digna usufrua desse direito. Percebe-se, em alguns casos, que a urbanização da alta renda não garante a qualidade ambiental e preservação dos recursos hídricos, ao contrário, induz

Apesar de já tratar da política urbana, a Constituição Brasileira não estabeleceu especificidades

à exclusão urbana e leva à degradação ambiental. Para evitar a reprodução constante destes

para essa política a fim de impulsionar os planos diretores a trazerem diretrizes e instrumentos

processos apresentados, em que áreas frágeis ambientalmente são tomadas como alternativa

que obriguem o cumprimento das funções sociais da cidade e da propriedade e isto vem ser tra-

de moradia, faz-se necessária, entre outras medidas a ampliação de terras urbanizadas para o

tado somente com a Lei Federal 10.257 (Estatuto da Cidade), aprovada em 10 de julho de 2001.

padrão de classe mais popular. O Estatuto da Cidade aponta diretrizes e instrumentos para a execução da Política Urbana, traNeste sentido, um dos focos do planejamento deve ser as áreas de expansão urbana, a fim de

tada nos arts.182 e 183 da Constituição, a partir do estabelecimento de normas de ordem pú-

que a reprodução nestes espaços do fenômeno da exclusão social e da degradação ambiental já

blica e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da

presente nas áreas centrais consolidadas seja evitado em outras áreas. Através do planejamento

segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental (parágrafo único).

deve-se buscar ampliar a oferta de moradia a preços acessíveis e pensar o planejamento ambiental de forma mais detalhada.

Entre as diretrizes estabelecidas neste Estatuto está a de “planejamento do desenvolvimento das cidades, da distribuição espacial da população e das atividades econômicas do Município e do território sob sua área de influência, de modo a evitar e corrigir as distorções do crescimen-

a serem loteadas, proibindo o parcelamento do solo em áreas frágeis como terrenos alagadiços

central do planejamento no crescimento das cidades. Além disso, o Estatuto também aponta

ou áreas de preservação ecológica. Entretanto, a proibição de parcelamento em área frágil pre-

como diretriz de política urbana a ordenação e o controle do uso do solo, a recuperação dos in-

sente no art. 3º da Lei é frequentemente descumprida, e é extremamente comum encontrar-

vestimentos do Poder Público de que tenha resultado a valorização de imóveis urbanos e a justa

mos áreas com fragilidades ambientais loteadas e com diversos empreendimentos que terão

distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização. Essas diretrizes só

impacto ambiental negativo sobre estes terrenos. Além disso, o risco torna-se algo constante

conseguem se consolidar através do planejamento urbano e de sua implementação.

nestes loteamentos, no caso de Fortaleza e sua Região metropolitana, principalmente o risco

ENCADERNAÇÃO

to urbano e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente”. Esta diretriz aponta para o papel

de alagamentos.

As diretrizes se concretizam através do estabelecimento de instrumentos jurídicos, políticos e tributários como o parcelamento, edificação ou utilização compulsórios; o direito de preemp-

Além de destacar estas áreas impróprias ao parcelamento, a Lei nº 6766/79 estabelece também

ção, as operações urbanas consorciadas, o imposto sobre a propriedade predial e territorial ur-

a doação mínima de áreas públicas em cada novo loteamento. Segundo a Lei, a porcentagem

bana – IPTU, entre outros.

destinada à áreas públicas não pode ser inferior a 35%, e considera-se como tal: sistema de circulação, equipamentos urbanos e áreas livres. Os municípios podem complementar a lei, visto

Inseridos neste Estatuto, esses instrumentos foram e estão sendo aos poucos incluídos nos pla-

que esta trata da questão de forma muito genérica, não contemplando a realidade local de cada

nos diretores municipais e têm um importante papel para o planejamento e controle dos pro-

cidade.

cessos de urbanização das cidades brasileiras, através da construção de cidades mais justas, nas quais sejam protegidos os direitos de todos à cidade e à moradia.

A exigência de terra pública é essencial para que se construa uma cidade com infraestrutura adequada, equipamentos urbanos e áreas livres proporcionais a densidade de ocupação pre-

No tratamento específico da questão do parcelamento urbano a legislação responsável é a Lei

vista para cada área da cidade. O que faz bastante falta no processo de parcelamento de novas

nº 6766/79. Esta Lei é de fundamental importância, pois ela estabelece normas para o processo

áreas é à localização prévia de quais seriam estas áreas pelo poder público. Sem exigências

de parcelamento do solo, que se dá apenas em duas modalidades: de loteamento e de des-

quanto a localização destas terras, o interesse público fica com “as sobras”, muitas vezes terrenos

membramento.

impróprios à ocupação, ou em áreas que não são interessantes ou estratégicas para a construção de áreas públicas ou equipamentos urbanos. O papel de demarcar previamente estas áreas

A Lei nº 6766/79 estabelece: as obrigações dos loteadores, do poder público, e dos diversos

é do poder público.

agentes envolvidos no processo; os requisitos urbanísticos para loteamento; e como deve ser feito um projeto de loteamento ou desmembramento. A Lei trata também de áreas impróprias

Outra questão tratada na Lei de Parcelamento do Solo é o lote mínimo. Este requisito é impor-

Uma das grandes novidades tratadas neste novo projeto de lei é a questão da Regularização

Quanto maior for o lote mínimo, mais caro ele é, e mais inacessível às classes de menor poder

Fundiária de Interesse Social e o papel do poder público nesse processo. A proposta estabelece

aquisitivo. A Lei nº6766/79 estabelece que o lote mínimo é de 125m², mas que o Estado e o Mu-

também além do loteamento e do desmembramento, outras modalidades de parcelamento do

nicípio podem estabelecer maiores exigências (CAP. II, art. 4 – II).

solo, sendo uma delas o condomínio urbanístico.

Nas áreas de expansão urbana, ou áreas urbanas de maneira geral, a Lei nº 6766/79 deixa ain-

Entende-se por condomínio urbanístico a divisão de um imóvel em unidades autônomas des-

da uma possibilidade de intervenção maior do poder público, determinando no art.44 que “o

tinadas à edificação, as quais correspondem frações ideais das áreas de uso comum dos con-

Município, o Distrito Federal e o Estado poderão expropriar áreas urbanas ou de expansão ur-

domínios, admitida a abertura de vias de domínio privado e vedada a de logradouros públicos

bana para reloteamento, demolição, reconstrução, incorporação, ressalvada a preferência dos

internamente ao seu perímetro (Lei nº 3057, art.94, XI). Nesta modalidade, reforça-se que a par-

expropriados para a aquisição de novas unidades”. Entende-se então, que, diante de casos em

cela da terra destinada a uso público não pode ser privatizada, como vem ocorrendo constante-

que a área não tenha sido parcelada de forma a atender o interesse coletivo, o poder público

mente nos condomínios e loteamentos fechados atualmente existentes.

pode intervir no loteamento já feito, utilizando alguns instrumentos estabelecidos no Estatuto

OÃÇANREDACNE

tante diante da escassez de terra urbanizada, especialmente para a população de baixa renda.

Uma crítica feita por Nelson Saule Jr. (2008) à Revisão da Lei nº6766 é que ela deveria ter de-

da Cidade. Após mais de vinte anos da Lei nº 6766/79, foi elaborada uma proposta de revisão, no ano de 2000, através do Projeto de Lei nº3057, a Lei de Responsabilidade Territorial. Segundo Nelson Saúle Jr., a nova lei deve atualizar a anterior estando em consonância com os princípios e diretrizes da política urbana (art.182 e 183 na Constituição Federal de 1988) e com as normas previstas no Estatuto da Cidade. Para Saule Jr.:

A Lei de Parcelamento do Solo Urbano deve conter normas de ordem pública e interesse social que direcionem o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental, de modo que sejam respeitados os princípios da função social da propriedade e os das funções sociais da cidade. (2008, p.14)

terminado o tamanho máximo para os condomínios urbanísticos, a nível federal, para um limite máximo de 50.000m² (equivalente a cinco quarteirões), o que não ocorreu. Resta agora, ao município estabelecer esta restrição do tamanho máximo destes condomínios, assim como as localizações permitidas para essa modalidade no zoneamento da cidade. Segundo a Lei, sem legislação prevista é vetada a implantação de condomínios urbanísticos. O Projeto de Lei nº 3057/2000 tratou também das Zonas Especiais de Interesse Social – tipo ocupação, possibilitando a flexibilização de índices urbanísticos nestas áreas para que seja possível a sua regularização. A nova Lei permite que se diminua a porcentagem de áreas públicas nas Zonas Especiais de Interesse Social, desde que no entorno próximo, existam equipamentos urbanos que atendam esta população.

A crítica da urbanista atinge dois pontos principais: a nova lei não ampliou a oferta de terra ur-

mentos também era um dos grandes problemas a serem tratados. A Lei de Responsabilidade

banizada para as maiorias nem trabalhou o parcelamento do solo visto de maneira planejada,

Territorial reforça a obrigação do empreendedor na implantação da infraestrutura e sistema

como produção de cidade.

ENCADERNAÇÃO

A infraestrutura e sistema viário não implantados, ou colocados muito lentamente nos lotea-

viário, colocando punições nos casos de não serem cumpridos os prazos dados, incluindo a possibilidade de intervenção do poder público nesses loteamentos.

Para ampliar a oferta de terrenos urbanizados para as classes mais baixas deveria ter se tornado obrigatório a doação de parte da gleba para habitação de interesse social na lei. No art.10 da

Diante da falta de planejamento urbano das áreas a serem parceladas, a Lei deixa a cargo dos

lei, coloca-se apenas que a legislação municipal poderá exigir contrapartida do empreendedor,

municípios (Plano Diretor ou outra lei municipal) o estabelecimento de diretrizes para a articu-

porém não se fixou a porcentagem de 10% para habitação de interesse social, como sugeriu

lação do parcelamento do solo com o desenho urbano, assim como as diretrizes para o sistema

Saule Jr. (2008).

de áreas verdes e institucionais.

Para Rolnik (2008) é necessário o planejamento das áreas de expansão urbana para se superar

Raquel Rolnik critica a utilidade real da revisão feita através do Projeto de Lei nº 3057/00, visto

a lógica privatista de construção da cidade. A importância dos planos está em determinar o sis-

que em sua opinião ela não trata de forma efetiva os grandes problemas do parcelamento do

tema viário, os espaços públicos, de modo a que estes sejam efetivamente utilizados, e não se

solo no Brasil. Para a autora, o aumento da oferta de terra urbanizada para as maiorias e o com-

tornem espaços abandonados por muitas vezes serem inadequados, como ocorre atualmente.

bate à lógica privatista de produção da cidade deveriam ser os principais objetivos da revisão:

A autora coloca, que em outros países:

(...) o que neste projeto, aumenta as possibilidades de acesso a terra urbanizada, bem localizada, ambientalmente estruturada para abrigar a população de baixa renda? Na minha opinião, esse projeto caiu na armadilha que vem desde a 6766 e desde os primeiros marcos, que é a armadilha de uma visão privatista do processo: o loteamento é um ato unilateral de um proprietário de uma gleba que resolve fazê-lo, à hora que ele bem entender (...) mas, desculpa, gente, loteamento é produção de cidade e produção de cidade não é a soma de um monte de loteamentinhos, um aqui, outro ali, outro acolá, noves fora não vira cidade, noves fora não produz oferta de cidade para a população de baixa renda (ROLNIK, 2008, p.46 e 47)

Expansão urbana é projetada publicamente, ela é projetada independentemente de quem é o dono da terra e embaixo dela, e na hora de se projetar se define onde é viário, se define qual é o local da escola, da creche, do parque, e não é essa matemática estúpida que temos aqui, que é 10% para isso, 15% para aquilo, 20% para aquilo, e na hora de qualquer Prefeitura procurar terreno para uma escola não acha, porque, ou é uma perambeira ou é um lugar que não é um lugar em que está o povo, ou precisava de um espaço muito maior! (2008, p.47)

dessa mais valia fundiária a cidade. A utilização e sobrecarga de infraestrutura urbana precisa

ponsabilidade Territorial, porém, a Lei nº 12.608/2012 tratou a questão. A Lei surgiu como ten-

ser compensada, para que o poder público não pague todo o ônus do processo de urbanização.

tativa de prevenir a ocorrência de novos desastres naturais, a exemplo dos que ocorreram em

É necessário que os municípios definam como vão conseguir recuperar parte da mais valia fun-

2010 e 2011 no Rio de Janeiro (Morro do Bumba, Petrópolis e Terezópolis). A medida veio alterar

diária dos grandes proprietários ou empreendedores.

a Lei de Parcelamento do Solo e o Estatuto da Cidade, buscando a realização de um cadastro de

OÃÇANREDACNE

A necessidade do planejamento das áreas de expansão urbana não foi trabalhada na Lei de Res-

áreas de riscos e tratando também do planejamento como medida de prevenção a formação de

Pode-se observar que houve avanços nas legislações referentes à política urbana no Brasil, es-

novas áreas de risco nas áreas de expansão urbana.

pecialmente na tentativa de garantir o direito à cidade e à moradia. O Estatuto da Cidade foi muito importante ao estabelecer os instrumentos que podem ser usados para se alcançar uma

A medida estabelece como obrigatório para os municípios com áreas de expansão urbana, a

cidade mais justa, resta aplicá-los da melhor forma possível. É preciso ultrapassar a escala dos

elaboração de Plano de Expansão Urbana, atendendo as diretrizes do plano diretor da cidade.

planos diretores em busca de um planejamento setorial e em projetos, para que passemos a ver

Os planos devem conter: delimitação da área; delimitação de trechos restritos a urbanização; di-

os resultados desses avanços.

retrizes para infraestrutura, sistema viário, equipamentos urbanos etc; definição de parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo; previsão de áreas para habitação de interesse social, por meio das Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS); diretrizes para a proteção ambiental; e definição de mecanismos para a justa distribuição do ônus e benefícios decorrentes do processo de urbanização. As ZEIS vêm como instrumento de ampliar o acesso a terras urbanizadas para a população de baixa renda, assegurando seu direito à moradia e à cidade. Na mesma Medida Provisória, a União ainda coloca que incentivará, com transferência de recursos, os municípios que adotarem medidas visando o aumento da oferta de terras urbanizadas para a população de baixa renda. A definição de mecanismos para a justa distribuição do ônus e benefícios decorrentes do processo de urbanização torna-se de fundamental importância para a construção de cidades mais justas e menos desiguais. Nos setores de expansão urbana, o mercado imobiliário consegue grandes valorizações de seus terrenos e empreendimentos, sem qualquer retorno ou divisão

Diagn贸stico

ENCADERNAÇÃO

DIAGNÓSTICO Neste trabalho, procurou-se estruturar o diagnóstico iniciando-se por uma apresentação geral de Região Metropolitana de Fortaleza (RMF) com seu histórico de expansão, e em seguida mostra-se um pouco da dinâmica do mercado imobiliário na capital. Na sequência apresenta-se o município do Eusébio como uma das áreas com forte interesse desse mercado para a produção habitacional de alta renda. A escolha do município se deu pelo fato de nele ser possível observar diversas questões envolvidas com a expansão de Fortaleza para essas periferias ainda não consolidadas, entre elas problemas de exclusão da população de baixa renda e degradação ambiental. A área ainda não é consolidada sendo assim, portanto, tem-se a oportunidade de utilizar o planejamento como forma de prevenção da produção desigual do espaço e perpetuação das situações de irregularidades que ocorrem na capital. Após mostrar um pouco de como o espaço urbano é produzido nesta área de expansão de Fortaleza, são apresentados dados gerais do Eusébio, algumas informações importantes sobre a legislação municipal, e em seguida são trabalhados temas específicos de análise .

HISTÓRICO DE EXPANSÃO DA REGIÃO METROPOLITANA DE FORTALEZA Na década de 70, o centro passa a perder parte das atividades administrativas e comerciais de

Diversos foram os motivos para seu crescimento, que trouxe consigo a formação da Região Me-

padrão mais elevado para a nova centralidade voltada para a elite: a Aldeota. Com a mudança

tropolitana de Fortaleza (RMF), atualmente a 6ª maior do Brasil (CENSO, 2010). A migração de

do local de moradia da classe mais alta, o comércio voltado para esse público começa a transfe-

população de outras cidades do Estado para a capital também contribuiu para o aumento po-

rir-se para o setor leste da cidade. Com essa situação, o centro sofre um esvaziamento gradativo

pulacional da RMF.

e principalmente tem-se uma mudança do público freqüentador e do tipo de atividades ali

OÃÇANREDACNE

A cidade de Fortaleza sofreu uma série de mudanças na sua estrutura urbana ao longo dos anos.

desenvolvidas. Aos poucos, a área volta-se para atender o mercado popular, ainda com intensa Inicialmente, a cidade concentrava sua atividade econômica na região central. O bairro “centro” reunia as mais importantes atividades comerciais da cidade, assim como era o local de moradia

atividade comercial e de serviços, com um forte aumento da informalidade.

de grande parte da elite local. As primeiras indústrias da cidade surgiram na década de 50, e se

Com relação à atividade industrial da cidade, na década de 80 tem-se a saída das principais in-

localizaram na zona Oeste da cidade. Neste cenário, o bairro Jacarecanga, também na região

dústrias localizadas na zona oeste para o Distrito Industrial de Maracanaú, a 18km de Fortaleza.

Oeste, era até então o bairro de elite; porém com a implantação das indústrias nesta região, essa

Com essa mudança, a zona oeste, passa por um esvaziamento e um empobrecimento.

população se muda para outras áreas.

Na década de 90, a política do Governo Estadual com relação à indústria muda, e este passa a Ao longo dos anos, a ampliação dos meios de transporte viabiliza a ocupação de áreas da cidade

buscar a descentralização como forma de fortalecer os demais municípios do Estado e evitar a

mais afastadas e de acordo com os seus interesses ou pela influência do mercado imobiliário, as

excessiva migração para a capital. Além disso, a indústria, apesar de ser um importante fator de

diversas classes sociais passam a ocupar áreas de expansão da cidade. Segundo Dantas, Silva e

geração de emprego e atrair a população de baixa renda para suas proximidades, afasta a popu-

Costa (2009):

lação de alta renda. Com a supervalorização imobiliária em Fortaleza e em algumas localidades O desenvolvimento dos meios de transporte liberou os moradores da necessidade de viverem no núcleo central, fornecendo a expansão urbana. Essa situação teve início a partir da implantação dos bondes puxados a burro, depois dos bondes elétricos, os trens, e, atualmente, os ônibus, automóveis e outros meios de transporte comum às cidades modernas. O estado, ao implantar novas linhas de bondes, estradas e rodovias, direcionava o crescimento da cidade e valorizava novos espaços, tornando-se acessível em termos de transporte para a população. (2009, p.151)

da Região Metropolitana, a indústria passa a não ser vista como um fator totalmente positivo, especialmente em áreas mais valorizadas. Apesar da tentativa de descentralização industrial para o restante do Estado, o que se conseguiu foi uma dispersão ao longo do eixo da BR-116, especialmente nas cidades de Horizonte e Pacajus, mas também em parte do Eusébio. Ao longo deste eixo, observa-se uma concentração de população de baixa renda em busca de proximidade à grande oferta de emprego. Este eixo passa a ser um importante corredor industrial para o Estado; entretanto o Distrito Industrial de

DINÂMICA DE CRESCIMENTO DA REGIÃO METROPOLITANA DE FORTALEZA A Região Metropolitana de Fortaleza é composta de treze municípios e, de acordo com o Censo

ENCADERNAÇÃO

Maracanaú ainda mantém-se como o de maior importância do Ceará.

de 2010, possui uma população de mais de três milhões de pessoas. Deste total, aproximada-

Outro novo pólo criado pela nova política do Governo do Estado é o do Complexo Industrial

mente 70% reside no município de Fortaleza, somando 2.447.409 pessoas, mostrando a enorme

e Portuário do Pecém, onde estão previstos, além do Terminal Portuário, a construção de uma

concentração populacional na capital cearense.

siderúrgica e uma refinaria de petróleo.

Observa-se que o crescimento da cidade de Fortaleza orienta-se principalmente por eixos viá-

A atividade comercial e residencial voltada ao público de alta renda, na década de 90, espalha-

rios concêntricos. Estes eixos são motivados especialmente pela expansão da indústria, turismo

-se por eixos viários do setor leste e sudeste da cidade de Fortaleza. Dos bairros Aldeota, Meire-

e da função residencial. O Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano do Eusébio, desenvolvido

les e Varjota, o vetor de expansão da elite local segue para o eixo da Av. Washington Soares em

pela Gausismetgaia Consultores Associados, coloca como os quatro principais vetores de ex-

direção ao município do Eusébio. A avenida torna-se uma importante centralidade da capital,

pansão da capital cearense:

concentrando shoppings centers, concessionárias, faculdades, escritórios e serviços em geral. A área é um dos maiores alvos especulativos da capital. Observa-se a presença de grandes vazios

Pólo Maracanaú: o mais antigo, fundado a partir da estruturação dos distritos industriais

ao longo de toda a Av.Washington Soares e proximidades, enquanto que os empreendimentos

e da construção de conjuntos habitacionais voltados a população de baixa renda.

habitacionais de alta e média renda já seguem para o município do Eusébio.

BR-116: o vetor deve-se ao impulso industrial decorrente da tentativa de descentraliza-

ção do setor, com isenção fiscal generalizada. Os principais municípios incluídos são Eusébio, Horizonte e Pacajus. Juntamente com a industria, tem-se a busca por moradias populares, pela proximidade ao emprego. 3.

Faixa litorânea Oeste: Inicialmente ocupado por conjuntos habitacionais próximo à BR-

020. Já no município de Caucaia, inicialmente tiveram-se moradias de veraneio para classe média, que tem se tornado moradia principal. Vê-se a presença de assentamentos precários. Nos últimos anos, a localização do Complexo Industrial e Portuário do Pecém tem atraído diversos investimentos em infraestrutura, industriais e atraído população em busca de emprego para esta área. 4.

Leste: o vetor é o único que não tem relação com a localização industrial, e justamente

por este motivo, juntamente com o atrativo de possuir as melhores condições ambientais e

[figura 2.2. - Oferta habitacional formal na capital. Fonte: SINDUSCOM, fev. 2010]

paisagísticas da RMF, tem atraído a população de média e alta renda para localização de novas

Em descompasso com a grande demanda habitacional de baixa renda, o setor imobiliário do

formas de morar: condomínios e loteamentos fechados, inicialmente como segunda moradia,

mercado formal local possui uma forte concentração nas faixas de renda superiores como mos-

mas já passando a moradia principal. A área também possui grande potencial turístico.

tram os dados coletados para o relatório do IVV do Sinduscom-CE. O dado presente na figura 2.2

OÃÇANREDACNE

[figura 2.1. - Déficit habitacional na capital. Fonte: Fundação João Pinheiro, 2007]

sugere que o problema não reside na falta de moradias, de forma geral, e sim, na falta de oferta Apesar de continuar com papel central e polarizador, Fortaleza tem apresentado uma taxa de crescimento menor que a de alguns municípios da RMF. Pequeno (2009) aponta que para Fortaleza:

para a população de renda mais baixa, obrigado-a a buscar alternativas ao mercado informal. A falta de regulação do mercado imobiliário por parte do Estado traz prejuízos ao interesse coletivo. Dentre os agentes envolvidos no processo de produção do espaço urbano, diversos au-

a taxa de crescimento registrou queda no período 1991/2000 em relação à dé-

tores apontam a supremacia dos interesses do mercado imobiliário. Este agente possui a capa-

cada anterior, passando de 4,3% para 2,15% ao ano, apresentando-se abaixo da

cidade de escolher as terras onde será induzida a ocupação por moradia de alta e média renda

média da RMF. Superaram Fortaleza, em termos de crescimento geométrico de

indicando as áreas a serem infraestruturadas pelo poder público. O Estado, muitas vezes, acaba

população, os municípios de Horizonte (7,1%), Eusébio (4,9%), Caucaia (4,7%),

por atender as pressões deste setor priorizando a colocação de infraestrutura nestas áreas. Ao

Pacajus (3,7%) e Aquiraz (3,0%). (PEQUENO, 2009, p.41).

estudar o caso de Fortaleza, Bernal (2004) destaca essa parceria entre o setor privado e o Estado:

O relato anterior referente a dados do IBGE aponta o aumento da taxa de crescimento de alguns

Apesar da ação dos agentes privados, é o Estado capitalista que assegura con-

municípios. Um dos motivos para essa mudança pode ser o fato da especulação dos imóveis na

dições concretas para o processo de urbanização, ora controlando a população

capital dificultar o acesso à moradia pelos setores de média e baixa renda, que vão buscar alter-

em seus movimentos de apropriação do solo, ora decidindo onde serão criados

nativas também nas áreas periféricas, incluindo municípios como Eusébio, Caucaia e Aquiraz.

e localizados os serviços de infraestrutura urbana. Daí por que o Estado, ao associar-se aos interesses privados dos agentes imobiliários, coloca a implantação

Apesar da existência de grandes imóveis vazios e uma grande oferta de moradia para as classes

daqueles serviços geralmente nas áreas de população de maior poder aquisitivo,

de maior poder aquisitivo, é possível observar a falta de oferta habitacional para suprir o enor-

isto é, nas zonas leste e sudeste da cidade. (p.162)

me déficit da população mais pobre na cidade. Segundo a Fundação João Pinheiro, o déficit na capital chega a 77.625 unidades, sendo que mais de 80% deste total, se refere à faixa de renda

Reforçando este argumento, Bernal (2004) destaca ainda que “(...) o mercado imobiliário é um

inferior, como mostra a figura 2.1.

forte indutor das mudanças socioespaciais e desencadeador da dinâmica urbana” (p.185). Este se apresenta como fundamental na produção do espaço urbano, visto que controla os preços

das terras, disponibilizando-as para as classes sociais que lhe interessam.

ENCADERNAÇÃO

Este processo de incorporação de novas áreas à cidade foi precedido pela ação de especuladores imobiliários, que se apropriaram de terrenos localizados na perife-

A classe média ainda tem opção de escolha no processo, mas é induzida a ocupar áreas perifé-

ria urbana e de loteamentos de antigos sítios que anteriormente tinham uso rural

ricas pelo excessivo aumento dos preços dos imóveis nas áreas centrais. A oferta do mercado

(Sítio Cocó, Sítio Alagadiço, Sítio Cambeba, Estância) [...] Assim, áreas mais dis-

imobiliário para estas classes nas periferias é tentadora, com possibilidade de morar em casas,

tantes foram sendo ocupadas, enquanto enormes terrenos, alguns parcelados,

muitas vezes maiores que os apartamentos que podem comprar dentro da cidade. As periferias

em torno do centro, ficavam em ‘pousio’, a espera da valorização.(p.157).

acabam dividindo-se de acordo com as classes sociais a que vão atender. Alguns municípios, próximos às áreas industriais, tendem a atender a população de mais baixa renda, enquanto

O poder local tem privilegiado este setor Leste na colocação de infraestrutura, principalmente

outros, com atrativos naturais e construídos, acabam por atender às classes média e alta, com

rede viária. Mas também na delimitação de unidades de conservação como o Parque do Cocó

suas novas formas de morar. Bernal (2004) destaca como esse processo ocorre em Fortaleza:

(área verde às margens do Rio Cocó) e a Área de Proteção Ambiental da Sabiaguaba (área de dunas). Tanto nessa região como nas proximidades dos centros urbanos, em áreas infraestrutu-

Devido ao enorme crescimento dos custos de moradia e do uso do solo urbano

radas, os preços dos terrenos aumentaram excessivamente, inviabilizando qualquer possibilida-

na capital, a alternativa para as classes médias empobrecidas é o deslocamen-

de de acesso legal à moradia pela população de baixa renda. Nota-se nestas áreas a presença

to para os espaços menos onerosos de outros municípios da RMF, a exemplo de

de vazios urbanos, controlados pelo mercado imobiliário para especulação, enquanto alguns

Eusébio e Caucaia, enquanto o operariado da indústria manufatureira e da cons-

espaços ambientalmente frágeis destes bairros centrais passam a ser densamente ocupados de

trução civil tende a se deslocar para os municípios de Maracanaú (sede do I Dis-

forma irregular.

trito Industrial) e Maranguape. Estes movimentos da população caracterizam a periferização da pobreza urbana ao lado das fortificações da burguesia nas áreas

A seguir focou-se no município do Eusébio, mostrando alguns de seus potenciais e a forma

mais valorizadas da cidade, como a Avenida Washington Soares e o Porto das

como o mercado imobiliário tem agido na produção do espaço da cidade.

Dunas [...]. (BERNAL, 2004, p.182 e 183).

Na Região Metropolitana de Fortaleza, é possível observar que o vetor Leste é uma das áreas de maior aposta do mercado imobiliário e de grandes investimentos do poder público. Há uma crescente ocupação do setor, especialmente pelas populações de média e alta renda, como ressalta Dantas e Costa (2009):

A PRODUÇÃO DO ESPAÇO NO MUNICÍPIO DO EUSÉBIO No período de 1991 para 2000, se observa uma taxa de crescimento de 4,9% no município, su-

cebido na cidade um enorme número de lagoas e importantes rios e riachos, entre eles a lagoa

perando a de Fortaleza, que ficou em 2,15%.

da Precabura, o rio Pacoti e o Riacho Coaçu. A partir da década de 90 percebe-se uma explosão

OÃÇANREDACNE

O Eusébio se apresenta como um município muito rico em recursos hídricos, podendo ser per-

de condomínios horizontais e loteamentos fechados na área, destinados a uma faixa de renda

Em muitos dos condomínios e loteamentos fechados de classe média do Eusébio, a presença

media e alta.

dos recursos hídricos é marcante. Segundo Silveira e Linhares (2011):

O município sofre forte pressão do mercado imobiliário para a implantação de empreendimentos habitacionais de alta renda, tendo uma forte tendência a consolidar-se como uma área de intensa segregação social, de graves problemas ambientais e de irregularidades associados a essa dinâmica de produção desigual do espaço. Em 2005, a renda per capita do município de acordo com o IPECE foi de R$15.017,54, sendo a maior do Estado, enquanto que a de Fortaleza foi de R$8.309,48. Sua população apresenta um perfil de renda similar ao da região leste de Fortaleza, mostrando essa tendência de crescimento habitacional dentro do perfil de classe média. De acordo com Pequeno (2009), baseado no censo 2000, a área tem um perfil sócio-ocupacional popular (ver figura 2.3), enquanto que outras periferias metropolitanas como Maracanaú e Itaitinga apresentam o perfil operário. Devem ser percebidas mudanças, visto que o município sofreu crescimento intenso na última década, com o aumento no número de condomínios fechados de classe média e alta. Esse aumento a partir da década de 90 e principalmente nos últimos dez anos, explica as altas taxas de crescimento populacional que o município tem apresentado. Em contraposição a esses dados, pesquisas recentes do Censo de 2010 apontam que mais de 50% de sua população é composta por famílias que ganham menos de dois salários mínimos. Essa contradição será mostrada em detalhe mais a frente.

Geralmente, estes empreendimentos privatizam estas áreas [de recursos hídricos], impossibilitando o uso do recurso pela maioria da população. A área de interesse ambiental serve como argumento de venda, agregando valor ao empreendimento em prejuízo aos interesses da coletividade.(p.2)

O que se observa nestes modelos de moradia, especialmente nos loteamentos fechados, é a privatização dos recursos naturais, pois apesar de em alguns casos estes empreendimentos preservarem rios e lagoas, o acesso aos mesmos fica restrito. Segundo o Plano Diretor do Eusébio (2008), o acesso a esses recursos deve ser público, porém não é o que acontece (SILVEIRA; LINHARES, 2011). A falta de controle urbanístico e a fragilidade institucional diante de fortes pressões do mercado imobiliário explicam o cenário atual de descaso com as determinações legais de uso e ocupação do solo. Como exemplo, mostrar-se-á o caso de um loteamento privado localizado município (ver figura 2.4). O empreendimento abriga uma Área de Preservação Permanente referente a uma lagoa dentro do loteamento. Este se encontra com acesso restrito aos moradores. A privatização do recurso natural é feita de modo a valorizar o empreendimento, sendo agregado o valor paisagístico-natural ao preço do lote. No caso da zona em que este empreendimento está localizado, o Plano Diretor Participativo do Eusébio (2008) estabelece padrões de baixa densidade para o município, com o lote mínimo de 150m². Este parâmetro foi estabelecido por uma mudança

Outro ponto a ser destacado no que se refere ao processo de ocupação do solo dos dois casos

parte dos condomínios da região atende ao lote mínimo de 300m², que só possibilita o acesso

analisados refere-se à velocidade de ocupação dos lotes. Observa-se que no caso do Eusébio, o

das classes de maior poder aquisitivo.

ritmo de ocupação é lento, o que mostra que a demanda relacionada à classe social a que ele se

ENCADERNAÇÃO

recente, visto que o plano anterior (de 2001) indicava um lote ainda maior, de 300m². Grande

destina é baixa. O reflexo disso é que grande parte do território municipal já é parcelado, entre-

A relação entre padrão de ocupação do solo e perfil de renda dos ocupantes é bastante direta:

tanto muitos destes loteamentos não foram efetivados. Enquanto isso, áreas ambientalmente

lotes maiores costumam ser mais caros e, portanto, destinados a faixas de renda superiores.

frágeis da capital, são ocupadas de modo acelerado, visto que a demanda por moradia de baixo

Enquanto o município de Fortaleza indica lotes mínimos de 125m² e o lote médio encontrado

custo é muito alta, e não é ofertada em quantidade suficiente pelo mercado imobiliário.

na comunidade do Lagamar (assentamento precário de Fortaleza) é de 56m², o município do Eusébio indica o lote mínimo de 150m², com grande parte dos loteamentos com lotes de 300m², o que deixa clara a distância dos padrões encontrados no município aos de habitação popular.

[figura 2.3. - Região Metropolitana de Fortaleza – Tipologias Socio-ocupacionais. Pequeno, 2009. Fonte: IBGE Metrodata 2000]

[figura 2.4 - Loteamento no município do Eusébio (área urbana da Região Metropolitana de Fortaleza) com Área de Preservação Permanente privatizada. Fonte: elaboração da autora.]

O EUSÉBIO DENTRO DO QUADRO DE EXPANSÃO DA RMF O Eusébio enquadra-se dentro de dois vetores de expansão da RMF. O vetor ao longo da BR-116 desloca principalmente a população de baixa renda e mostra a importância da indústria para este município, sendo sua principal base econômica atualmente. Teve importante papel no desenvolvimento deste setor, a implantação inicial da Fábrica Fortaleza (Grupo M. Dias Branco), na sua porção oeste. Nas de baixa renda, como as do Jaboti e Pedra, cuja população foi atraída pela proximidade ao emprego. Outro vetor de grande importância para o município, porém de natureza completamente diferente do primeiro, é o vetor Leste. Este tem como principal motivação a expansão da função de moradia das classes altas, além do turismo. Apresenta uma tendência de extensão e continuidade do padrão populacional atendido pelo mercado formal ao lon-

OÃÇANREDACNE

proximidades da BR-116 nota-se a presença de ocupações

go da Av. Washington Soares. A moradia das classes média e alta no município é impulsionada pela facilidade de acesso pela CE-040, assim como pelo atrativo paisagístico do sítio e pela possibilidade de moradia em casas por meio de condomínios ou loteamentos fechados. Nesta área o preço dos terrenos ainda é mais acessível que em Fortaleza. Na figura 2.5 mostrou-se também algumas tendências de deslocamento destes vetores dentro do município. A maior parte de seu território tende a ser ocupada pela população de alta renda, enquanto que apenas às margens da BR-116 concentram-se a população de baixa renda, com tendência ao deslocamento desta para municípios ainda mais distantes de Fortaleza.

[figura 2.5 - Vetores de expansão e tendências de ocupação no Eusébio Mapa esquemático - sem escala. Fonte: elaboração da autora]

DADOS GERAIS DO MUNICÍPIO Após a contextualização do município na RMF e de sua dinâmica urbana, serão apresentados alguns dados gerais. O Eusébio é um município de pequena dimensão física, com apenas 79km² e um território com uma rica hidrografia, e vasta área verde. Seu relevo é principalmente de ducaatinga e manguezal (próximo ao litoral). Desde 1933 a área era distrito de Aquiraz, só tendo sido emancipado em 1987. Nesta década, começaram a se instalar as primeiras indústrias no município, com destaque para a Fábrica Fortaleza. O município é dividido atualmente em 23 bairros (pode-se observar essa divisão na figura 2.6), no qual se distribui uma população de 46 mil habitantes, segundo o Censo de 2010 sendo esse considerado 100% urbano, apesar da maior parte do território não se encontrar urbanizada. Os acessos principais do município são pela BR-116, CE-040, Estrada do Fio etc Apesar de ter sua base econômica industrial, o município possui forte potencial para o turismo esportivo, com a presença de atrativos naturais e do autódromo.

ENCADERNAÇÃO

nas e tabuleiro, com uma vegetação variando de tabuleiro,

LEGISLAÇÃO MUNICIPAL O município do Eusébio, segundo o Plano Diretor de 2008, é divido em duas macrozonas: a ambiental e a urbana, e os parâmetros urbanísticos variam de acordo com cada zona. A macrozona urbana subdivide-se em: Zona de Urbanização Central (ZUC), Zona de Urbanização Prioritária (ZUP), Zona de Urbanização Moderada (ZUM), Zona de Urbanização Restrita (ZUR) e Zona de Urbanização Condicionada (ZUCO). Ver figura 2.6.

mas varia de acordo com o zoneamento. A Zona de Urbanização Restrita possui um lote de 250m², e a Zona Ambiental Paisagística possui o maior lote mínimo: 500m². No plano diretor anterior o lote mínimo era de 300m² e muitos dos loteamentos foram feitos nesse padrão. É claro que diante de tantas áreas vazias, a presença de chácaras, condomínios, casas de médio e alto padrão, este parâmetro não parece estranho. Porém, pensando na população de baixa renda, e diante da valorização destes terrenos à medida que o mercado imobiliário expande seus empreendimentos para

OÃÇANREDACNE

No município como um todo, o lote mínimo é de 150m²,

estas áreas, o terreno fica inviável para estas pessoas, até mesmo antes da infraestrutura chegar. Tanto a Lei 6766/79 como a Lei de Uso e Ocupação do Solo do Eusébio admitem a redução deste lote mínimo quando se destinar à urbanização específica ou à construção de conjuntos habitacionais de interesse social. Na Lei de Uso e Ocupação do município do Eusébio estabeleceram-se as Zonas Especiais de Interesse Social como instrumento a ser utilizado para assegurar o direito à moradia das classes de menor poder aquisitivo. Essas áreas, entretanto, ainda não foram demarcadas. [figura 2.6 - Mapa de Macrozoneamento do município do Eusébio. Fonte: Plano Diretor Participativo, 2008. Escala 1:62.500]

ANÁLISE DO MUNICÍPIO DO EUSÉBIO ESTRUTURA DE ANÁLISE DO MUNICÍPIO

INDICADORES ECONÔMICOS

A continuação do diagnóstico para este trabalho foi realiza-

O Eusébio destaca-se por ter o maior PIB per capita do es-

cas em parcelamentos, a Lei de Uso e Ocupação do Solo de

do para todo o município do Eusébio, contemplando temas

tado, chegando R$26.172,98 reais por pessoa (IBGE,2009).

2000 do Eusébio exigiu que 40% da gleba a ser loteada seja

diversificados para que fosse possível uma análise geral

O alto PIB se deve ao incentivo industrial, especialmente ao

doada como área pública, sendo 20% para sistema viário,

da área para depois ser escolhida a área de intervenção. O

longo da BR-116, cuja tendência segue para o município

15% para áreas livres de uso público e 5% para áreas insti-

tema central do projeto é habitação de interesse social, mas

de Horizonte, que também tem um alto PIB per capita. A

tucionais (localização de equipamentos urbanos). O Plano

os temas escolhidos eram fundamentais para a compreen-

indústria era responsável por 62,12% do PIB municipal em

Diretor Participativo em vigor ampliou a porcentagem de

são da realidade local. Seguem-se os temas analisados:

2008, seguido pelos serviços, com 36,87% (IBGE).

para 45%, com o mínimo de 5% de terras para áreas insti-

Economia

Os setores que mais empregam no município são in-

tucionais, 15% para áreas verdes e 5% para fundo de terra.

Aspectos demográficos e sociais

dústria e serviços.

Usos diversos

tor de comércio e serviços cresça em porcentagem

Déficit habitacional

mais que o setor industrial, visto a tendência recen-

Aspectos ambientais

te de ocupação por habitações de classe média e alta.

Infraestrutura

Enquanto o Índice de Desenvolvimento Municipal¹ é o se-

Uso habitacional

gundo do estado (2008), sendo de 64,86; o IDH de 2000 é de

área pública a ser destinada em cada nova gleba parcelada

ENCADERNAÇÃO

Quanto à porcentagem mínima de doação de terras públi-

Há uma tendência para que o se-

0,684, sendo apenas o 16º do Ceará. Isso mostra a disparidade entre desenvolvimento econômico e social na cidade, como veremos mais adiante.

O Índice de Desenvolvimento Municipal - IDM é um produto tra-

dicional do Instituto de Pesquisa e Estratégia Econômica do Ceará – IPECE, que tem o mérito de congregar em um único índice diversos indicadores relacionados a diferentes grupos que retratam o desenvolvimento dos municípios cearenses. Ao todo são quatro os grupos de indicadores ligados a aspectos fisiográficos, fundiários e agrícolas, demográficos e econômicos, de infraestrutura, e sociais que compõem o IDM.

ASPECTOS DEMOGRÁFICOS E SOCIAIS Densidade demográfica [figura 2.7] A população do Eusébio, segundo o Censo de 2010 é de 46.033 pessoas, distribuÍdas de forma irregular e dispersa no território municipal, com uma densidade de apenas 582,87 hab./km². Em 2000, essa população era de 31.500 pessoas,

habitante/hectare até 50 50 - 100

crescimento anual de 3,97%, entre 2010 e 2000. Apesar de

100 - 300

apresentar uma população pequena e baixa densidade, a

300 - 600

taxa geométrica de crescimento anual é maior que a de

acima de 600

Fortaleza e que a média da RMF, mostrando a tendência de

Fonte: IBGE - Censo 2010

ocupação da área pelo incentivo do mercado imobiliário e pelo vetor industrial. A tendência na área, pela tipologia habitacional mais comum, de condomínios fechados, é que sua ocupação ocorra de forma dispersa. De acordo com o Censo de 2010, quase toda a área urbanizada possui uma densidade demográfica de menos de 50hab/há, excetuando-se três setores censitários bem pequenos às margens da BR-116 e um próximo ao centro, já perto da saída do município. [figura 2.8] Ao compararmos o município com os demais que fazem fronteira com Fortaleza, sendo também alvo de expansão urbana, nota-se que o Eusébio é bem menos denso que Maracanaú ou Caucaia, especialmente nos eixos viários de expansão de Fortaleza. Como os demais vetores seguem a localização industrial, volta-se a habitação popular, que se caracteriza pela alta densidade.

DENSIDADE DEMOGRÁFICA habitante/hectare 1ponto equivale a 300 habitantes

(dot densitity) vias principais

Fonte: IBGE - Censo 2010

OÃÇANREDACNE

tendo o município apresentado uma taxa geométrica de

DENSIDADE DEMOGRÁFICA

Renda e Escolaridade Uma das contradições apontadas nesse trabalho é a diferença entre o público para quem é ofertado os empreendimentos do Eusébio e o que se indica no Censo como sendo o perfil de renda da população. De acordo com o Censo de 2010, 60% dos moradores ganham até 2 salários mínimos (salário mínimo em 2010 = 510 reais), enquanto que a oferta habitacional da área é voltada à classe média e alta, não atendendo a população local. Se contabilizarmos a popu-

[figura 2.9] RENDA DOMICÍLIAR MENSAL SALÁRIOS MÍNIMOS

até ½ ½a1

lação que ganha entre 2 a 5 salários mínimos esse número

1a2

sobe para 84% do total.

2a5 5 - 10

ENCADERNAÇÃO

10 - 20

Esses dados de renda do censo de 2010 ainda não foram

acima de 20

disponibilizados de forma desagregada por setores censi-

sem rendimento

tários, de forma que não é possível mapear os diferenciais intraurbanos de ocupação por faixa de renda em 2010. O mapa de renda que conseguimos é referente ao Censo de 2000, deve estar, portanto, desatualizado. Nota-se, porém que os únicos setores que apresentam menos de 80% dos responsáveis com renda até 3 s.m. é um próximo a CE-040 e outro ao norte do município, provavelmente uma área que já possuía condomínios fechados na época. Esses setores

Fonte: IBGE - Censo 2010

devem ter aumentado, visto que o crescimento dos condomínios aconteceu de forma mais marcante nos últimos dez anos. Dados do IBGE de 2000 apontam que na maior parte do município, a média de anos de estudos dos responsáveis por domicílio é de apenas 2 a 4 anos. Somente alguns setores, próximo a CE-040 e ao norte do município tem um indicador melhor, com 4 a 8 anos de estudos.

[figura 2.10] RESPONSÁVEIS POR DOMICÍLIO COM RENDA DE ATÉ TRÊS SALÁRIOS MÍNIMOS PORCENTAGEM até 20% 20 - 40%

Em pesquisas mais recentes realizadas pela Secretaria

40 - 60%

de Educação Básica (SEDUC), tem-se que a escolariza-

60 - 80%

ção básica do município é de 100% para Ensino Fundamental e 54% para Ensino Médio (SEDUC, 2010).

80 - 100%

Fonte: IBGE - Censo 2000

42 CE-040

USOS DIVERSOS ZA

E TAL OR

O município possui 3 escolas estaduais, 36 escolas mu-

F BR-116

nicipais e 7 escolas particulares, segundo dados do IPECE

S. CLARA

(2011). Apesar de bem servido no número de creches e escolas municipais, faltam escolas de ensino profissionali-

AMADOR

P/MARACANAÚ ANEL VIÁRIO

TAMATANDUBA

zantes no Eusébio. Enquanto que no ensino fundamental o número médio de alunos por sala é de 25,4, no Ensino superior passa de 70 alunos por sala. Isso mostra a carência

COITÉ

de escolas de Ensino Médio.

CENTRO VILA

S.D.O

Na área de saúde o município apresenta 23 unidades pú-

AUTÓDROMO

OÃÇANREDACNE

blicas ligadas ao SUS, 1 hospital geral, 3 clínicas/ambulatórios especializados e 15 unidades básicas de saúde (IPECE, mortalidade infantil é de 11,48 para cada 1000 nascidos vi-

comércios e indústria, utilizou-se uma escala menor que a do município, focando-se na área localizada entre a CE-040

ITAITINGA

vos, um pouco menor que a do média do estado. Para a análise da distribuição dos equipamentos urbanos,

AQUIRAZ

SANTO ANTÔNIO

2011), de acordo com a Secretaria de Saúde do Estado. A

CE-040

LAGOINHA CIDADE NOVA

PQ. HAVAÍ URUCUNEMA

VEREDA TROPICAL

JABUTI

e a BR-116, visto a dificuldade de se conseguir as informações do município todo. A área a ser trabalhada posteriormente está enquadrada nesse perímetro. O município possui 7 praças, o que não é um número mui-

BR-116

to significativo. A área próxima a CE-040, onde localizam-se

[figura 2.11] USOS

grande parte dos condomínios fechados não possui nenhu-

Fortaleza CE

condomínios fechados pode ter a ver com esses números. Eusébio

espaços pode colaborar para sua efetivação. Isto não acontece nas áreas dos condomínios, visto que as áreas de lazer privadas são supervalorizadas em detrimento dos espaços públicos.

BR-116

Apesar de ser responsabilidade do poder público a construção destas áreas de lazer, a pressão popular por estes

campo de futebol

escolas

praças

escolas

igrejas

indústria

ma praça. O fato do município ter um enorme número de

CE-0

postos de saúde

Fonte: Plano Diretor de Desenvolvimento Urbanodo Eusébio - 2000 ESCALA 1:62.500

DÉFICIT HABITACIONAL A Fundação João Pinheiro (FJP) apresenta os dados de

Em conformidade com a previsão populacional feita pelo

lar no território do município. Algumas áreas concentram a

déficit habitacional para o município do Eusébio. Baseado

Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano de Eusébio

maior parte dos equipamentos, enquanto outras ficam mal

no Censo de 2000, a fundação apresenta a existência de

(2000), em 2020 o município terá uma população de 67.034

atendidas.

7.247 domicílios particulares permanentes, sendo que deste

pessoas. A previsão para 2010 era de 47.705 pessoas,

total, 1477 encontram-se vagos. O número é alarmante,

tendo ficado só um pouco acima da realidade. De acordo

Os comércios e os serviços se concentram ao longo da CE-

visto que o déficit habitacional básico do município que

com a previsão, em 2020 teremos mais 21.001 pessoas a

040, especialmente nas proximidades do centro da cidade.

inclui: domicílios improvisados, domicílios com famílias

mais no município, contando que aproximadamente 60%

Ainda não é grande a variedade e a quantidade de comér-

convivendo, domicílios tipo-cômodo e domicílios rústicos,

da população ganhe até 2s.m. (dados do Censo de 2010)

cios e serviços na região, espera-se, porém, a ampliação

chega a um total de 2076 moradias. No Eusébio os

teríamos 12.600 pessoas com essa renda, tendo que ter

desse setor nos próximos anos, atraídos pelo grande nú-

domicílios rústicos são a maior parte do déficit habitacional,

3.150 habitações voltadas a este publico.

mero de novos empreendimentos habitacionais na área. A

chegando a 67,53%. Em Fortaleza, devido a forte pressão

prefeitura espera que se forme um mini-pólo comercial e de

do mercado imobiliário, a maior parte do déficit refere-se

A baixíssima densidade encontrada no município é uma

serviços, para que a população não tenha que ir a Fortaleza

a domicílios com famílias conviventes, chegando a 79,82%

característica que dificulta o atendimento da demanda

toda vez que precisar de algum serviço, o que aumentaria

do total. Enquanto que a moradia, elemento básico, falta

habitacional de baixa renda e deve ser controlada com

a arrecadação municipal, que atualmente é concentrada no

para um grande número de pessoas Região Metropolitana

o objetivo de evitar as ocupações irregulares por essa

setor industrial.

de Fortaleza, é encontrado como bem supérfluo em

população, diante da dificuldade de acesso a terra. O

grande parte do território do Eusébio, nos condomínios e

município tem aproximadamente 80km², equivalendo a

loteamentos subutilizados.

8000ha. Com uma população atual de 46mil pessoas, se o

As principais indústrias do município localizam-se na faixa

ENCADERNAÇÃO

Os equipamentos urbanos são distribuídos de forma irregu-

da BR-116, como parte do corredor industrial Fortaleza-Ho-

município crescer a uma taxa de 4% ao ano, em 10 anos

rizonte. Tem-se também industrias próximo a área central

De acordo com os dados da fundação, 75,26% do total de

teríamos uma população de 68090 pessoas, o que daria

(CE-040), mas a política municipal parece reservar as áreas

domicílios do município atende a famílias com renda até 3

uma densidade média de 8,5hab/ha. A densidade mínima

próximas a CE-040 para o uso habitacional de alta e média

salários mínimos, sendo que estes também são os que mais

que caracteriza uma área urbana é de 50hab/ha (Lei Federal

renda, com grande interesse por parte do mercado imobi-

sofrem com a carência de infraestrutura, adensamento

11.977/2009).

liário.

excessivo, inadequação fundiária, entre tantos outros problemas.

O centro da cidade concentra equipamentos urbanos, con-

A tendência é que a ocupação ocorra de forma dispersa, se espalhando por quase todo o território, o que não seria

tendo maior número de escolas e postos de saúde, apesar

Com a crescente procura da região para a residência da

viável economicamente, apesar dos incentivos do poder

de ter em menor número também nas localidades de Santo

classe média e alta, a especulação imobiliária tende a

público municipal, e inviável em termos de implantação de

Antônio e Jaboti (áreas mais densas do município).

crescer, como já vem acontecendo nos últimos dez anos.

infraestrutura urbana. Para que fosse necessária a expansão

Com isso, a população de baixa renda tende a ficar cada

da área urbana para todo o município, a uma densidade

vez mais excluída deste processo, se não forem tomadas

de 50hab/ha, o Eusébio deveria atingir uma população de

medidas de inclusão e oferta de terra para esse setor.

400.000 habitantes, o que não vai acontecer tão cedo. Para a viabilização da implantação de infraestrutura deve-se concentrar as ocupações em áreas já utilizadas.

ASPECTOS AMBIENTAIS A maior parte do território do Eusébio localiza-se numa área de tabuleiro pré-litorâneo, entre as bacias dos rios Cocó e Pacoti. Constitui uma área bem estável, com superfície praticamente plana, sedimentos da Formação Barreiras e presença de muitas lagoas. Os tabuleiros pré-litorâneos não possuem limitações significativas à expansão urbana, sendo também favoráveis à implantação e expansão da rede viária (BRANDÃO, 1995) Possuindo uma rica rede hidrográfica, contando com a prenicípio também tem parte de seu território constituído de planícies fluviais e flúvio-marinhas, constituindo áreas mais

enquanto que as mais altas chegam a 60m do nível do mar. Não há áreas com grande declividade no município, não havendo problemas com erosão ou deslizamentos. As áreas

As cotas das áreas mais baixas do município chegam a 10m,

MANGAB

do indicada a ocupação para fins urbanos.

RUA ASSIS

facilmente inundáveis. São áreas bem mais frágeis, não sen-

OÃÇANREDACNE

sença do Rio Pacoti, Coaçu, e muitos riachos e lagoas, o mu-

VILA

S.D.O

com cotas abaixo de 15m foram marcadas no mapa em vermelho, visto que são áreas às margens dos rios e são mais suscetíveis a alagamentos. Apesar de o município possuir uma baixa densidade em praticamente todo seu território, sua ocupação vem crescendo a um ritmo acelerado, sem a ampliação dos serviços de infraestrutura urbana. Provavelmente até por conta de a ocupação ocorrer de forma muito dispersa, fica difícil a

[figura 2.12] MAPA AMBIENTAL

ampliação destes serviços em todo território ocupado. Isto pode resultar em graves problemas ambientais futuros,

Principais vias de acesso

Microárea crítica

Áreas com vegetação preservada

Lago/Lagoa/Açude

Microárea de risco

Áreas baixas (cotas<15m)

Rio/Riacho/Córrego

Área de Preservação Permanente

Baseado no Plano Diretor Participativo do Eusébio - 2008 - modificado pela autora - ESCALA 1:62.500

visto que a ausência de serviços de esgotamento sanitário

condomínios de luxo. Para a construção de novos empre-

pode acarretar a poluição da rede hidrográfica da região. As

endimentos, desmata-se boa parte da mata original para

ligações ilegais na rede de drenagem (quando ela existe), as

a construção de áreas de lazer com paisagismo artificial.

ligações diretas ao recurso hídrico, especialmente em áreas próximas a estes recursos naturais, vão contaminá-los,

As áreas com vegetação original não se encontram protegi-

assim como a utilização em massa de fossas podem con-

das por estar em grande parte localizada em terrenos priva-

taminar o lençol freático, quando este se encontrar muito

dos, com tendência a ocupação urbana nos próximos anos.

superficial. Resta-nos o questionamento sobre até que ponto é necessário essa expansão urbana sobre novas áre-

indicaram-se micro áreas críticas e de risco² no Eusébio. As

as, visto a presença de tantos vazios em áreas ur-

áreas críticas foram consideradas as áreas de ocupações de

banizadas e mais centrais que os terrenos que vem

baixa renda, adensadas, com ausência de infraestrutura. As

sendo

áreas de risco, além dessas características, estavam locali-

ENCADERNAÇÃO

No Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano de 2000,

utilizados

para

novos

empreendimentos?

zadas em áreas ambientalmente frágeis como beira de rios

Apenas três setores urbanos possuem mais que 50hab/há,

e lagoas. Guaribas foi a única área de risco indicada pelo

e são áreas críticas. Como fazer para evitar que as áreas de

plano, mas com a tendência ao não atendimento à deman-

baixa renda sejam sempre áreas críticas ou de risco? Como

da por habitação para baixa renda, estas áreas tendem a

adensar os condomínios de forma mais sustentável, que

aumentar nos próximos anos, visto que restam poucas op-

viabilize a implantação de infraestrutura por rede geral?

ções de moradia para essa população. A bacia do Rio Pacoti pode sofrer com a não implantação de infraestrutura nas comunidades de Guaribas e Lagoinha, assim como em outras que vierem a se formar nas proximidades do seu leito. O açude Guariras deve ser poluído com a ocupação adensada de Guaribas, e a Lagoa da Precabura

² micro área crítica (segundo o PDDU de 2000): área de ocupação pla-

também pode sofrer com o adensamento dos condomínios

nejada ou espontânea, objeto ou não de invasão de terrenos pú-

fechados e outras formas de morar em sua proximidade,

blicos ou privados, constituída por população com renda média de

visto que não há rede de esgotamento sanitário na região.

até dois salários mínimos, vivendo em moradias com ausência total ou parcial de infra-estrutura básica e de equipamentos sociais.

O município ainda possui grandes áreas com vegeta-

³ micro área de risco (segundo PDDU de 2000): área que, além das carac-

ção original, visto a presença de muitos terrenos desocu-

terísticas de micro-área crítica, está assentada em terreno em situação

pados. A pressão do mercado imobiliário sobre a área é

de risco que comprometa a segurança e o meio ambiente, exigindo o

muito grande, especialmente para a construção de novos

deslocamento da população para locais adequados à moradia.

P/FORTALEZA CE-025

INFRA ESTRUTURA FOR TAL E

Sistema Viário O município do Eusébio cresceu principalmente a partir dos eixos viários radiais vindos de Fortaleza, principalmente os

P/AQUIRAZ CE-025

da BR-116 e da CE-040, mas também pela Estrada do Fio e CE-026. A acessibilidade para quem vem de Fortaleza, espe-

P/FORTALEZA ESTRADA DO FIO

cialmente de carro, é de boa qualidade, entretanto a mobi-

P/FORTALEZA CE-040

lidade interna no município e entre o município e outros da RMF é dificultada.

P/FORTALEZA BR-116

medida que se realizam os loteamentos, e estes são feitos de forma lenta e muito dispersa no território. O tecido urbano do município acaba sendo descontínuo, dificultando

P/MARACANAÚ ANEL VIÁRIO

bastante a mobilidade entre bairros. Isso é resultado de um processo de aprovação de loteamentos sendo feito de forma isolada, não tendo ligação com um plano de expansão urbana da cidade.

SANTO

Como Rolnik (in SAULE, 2008) aponta, a construção da ci-

OÃÇANREDACNE

O sistema viário interno é bastante deficiente, pois é feito à

P/AQUIRAZ ESTRADA DO FIO

AQUIRAZ

dade lote a lote continua a ser um dos grandes problemas

P/AQUIRAZ CE-040

urbanos, evidenciando a falta de planejamento e a prevalência dos interesses individuais (dos proprietários) em detrimento do bem comum. O planejamento do sistema viário, mesmo que exista (ver PD 2008 mais a frente), não é da dos condomínios fechados e loteamentos da região, em detrimento do benefício da cidade. A grande dimensão dos condomínios e loteamentos fechados acaba constituindo

ITAITINGA

efetivado, visto que este só é construído a partir da deman-

[figura 2.13]

um segundo fator que explica os problemas de acessibili-

áreas com dificuldades de ligação

dade internos da área urbana pois estes empreendimentos

loteamentos que impedem a continuidade do sistema viário municipal

acabam, muitas vezes, impedindo a continuidade do sistema viário da cidade. P/ITAITINGA BR-116

SISTEMA VIÁRIO

sistema viário existente vias principais

Baseado no Planta de Sistema viáriocedida pelo município - 2006 ESCALA 1:62.500

Nota-se que a área que apresenta uma malha urbana mais adensada corresponde às proximidades da CE-040, especialmente nas áreas perto do Centro. A região norte do município ainda possui poucas vias. É o espaço que possibilita a chegada até o Porto das Dunas. Na área sul do município são poucas as vias de ligação entre bairros, quando essas

As localidades de Santo Antônio (antiga Pedra) e Jaboti, próximas à BR-116, ficam praticamente isoladas, tendo muita dificuldade de acesso ao Centro do Eusébio. Tem-se a Av. Amora de Sá, interligando as duas áreas, porém esta ainda é carrossal e quase não se tem transporte público ligando as duas regiões, sendo esta utilizada principalmente pelo tráfego de caminhões. Os Planos Diretores de 2000 e de 2008 apresentaram um planejamento de sistema viário que conectava as áreas da

ENCADERNAÇÃO

existem.

BR-116 e CE-040 de forma mais satisfatória, assim como outros pontos que se encontravam isolados. Poucas vias encontradas no projeto foram executadas até o momento, o que mostra que não se conseguiu resolver a acessibilidade interna no município.

5km

[figura 2.14] SISTEMA VIÁRIO PROJETADO via expressa

via coletora

via arterial I

via paisagística

via arterial II

via local

Fonte: Plano Diretor Participativo do Eusébio - 2008

Abastecimento de água e esgotamento sanitário Um dos grandes entraves ao desenvolvimento do Eusébio

corresponde a cerca de 20% do custo total de um empre-

é a ausência ou deficiência na provisão de infraestrutura ur-

endimento residencial, sendo essencial a tentativa de mini-

bana. Apesar do impulso econômico industrial e da forte e

mizá-los a partir de padrões de urbanização mais eficientes.

to abastecimento de água, juntamente com Aquiraz. O Esgotamento sanitário também é muito deficiente no município, seguindo a tendência de quase toda a Região

rápida expansão do mercado imobiliário para essa área, as infraestruturas básicas ainda não chegaram à grande par-

Observando a figura 2.15, identificamos que o abastecimen-

Metropolitana de Fortaleza. Excetuando-se a área central e

cela do território municipal, especialmente o saneamento

to de água é feito de forma desigual no território. Poucas

oeste de Fortaleza (mais consolidada), quase todas as de-

básico.

áreas apresentam um alto percentual de abastecimento, a

mais apresentam baixos índices de cobertura, indicando a

exemplo da área a norte da estrada Eusébio Jaboti, com

falta de esgotamento sanitário na maior parte dos domicí-

mais de 80% dos domicílios sendo atendidos.

lios.

Segundo dados divulgados pelo IPECE (Perfil Básico Muni-

OÃÇANREDACNE

cipal, 2011) a taxa de cobertura de água urbana do município é de 80,51% (CAGECE/SEINFRA, 2009), enquanto que no

Nota-se também neste mapa que, entre os municí-

De acordo com a divulgação do IPECE a taxa de cober-

estado do Ceará esse número é de 92,15%. Só que o núme-

pios da RMF mais próximos a Fortaleza, o Eusébio

tura urbana da rede de esgoto no município do Eu-

ro pode ser pior ao separarmos unicamente os domicílios

é um dos que apresenta os piores dados no quesi-

sébio é de apenas 13,29% (CAGECE/SEINFRA, 2009).

atendidos pela rede geral de abastecimento. O IBGE classifica os domicílios particulares permanentes de acordo com as formas de abastecimento de água e, de acordo com o Censo de 2010, apenas 58,08% destes são ligados à rede geral; 29,26% têm o abastecimento proveniente de poço ou nascente; e 12,67% de outra forma. O abastecimento por rede geral no município ainda atinge pouco mais da metade dos domicílios, enquanto no estado é de quase 80%, porém cresceu bastante com relação ao ano de 2000, quando esse número era de apenas 7,84%. Esse padrão de urbanização se deve ao modelo de baixa densidade encontrada no município. O pequeno número de domicílios espalhados em uma vasta área requer grandes extensões de tubulações, tornando inviável financei-

[figura 2.15] DOMICÍLIOS COM ABASTECIMENTO DE ÁGUA VIA REDE GERAL PORCENTAGEM até 20% 20 - 40%

ramente a cobertura da rede geral de abastecimento para

40 - 60%

todos os domicílios e que acaba por se optar por outras

60 - 80%

formas mais econômicas. De acordo com Moretti (1997), o

80 - 100%

custo das redes de infraestrutura incluindo pavimentação

Fonte: IBGE - Censo 2010

Estrada Eusébio - Jaboti

LIOS COM NHEIRO E TAMENTO ÁRIO POR DE GERAL U PLUVIAL

AGEM

Na classificação do IBGE, em 2010, aproximadamente 13%

mos que este possui uma rica rede hidrográfica que sofre

dos domicílios são atendidos por rede geral ou pluvial; qua-

grande risco de contaminação. Os dados ainda podem ser

se 19% são atendidos por fossa séptica e 66,47% por outras

piores do que os apresentados, visto que o IBGE conside-

formas.

ra atendido por rede de esgotamento os casos de ligações na rede de drenagem, que também contamina os rios nos

Na figura 2.16, observa-se que apenas alguns setores próxi-

quais o efluente é despejado.

mos ao centro possuem um melhor atendimento à rede de esgoto, enquanto que na maior parte do território menos sanitário. A falta de esgotamento sanitário por rede geral é um grande problema no município, especialmente ao considerar-

ENCADERNAÇÃO

de 20% dos domicílios possuem banheiro e esgotamento

[figura 2.16] DOMICÍLIOS COM BANHEIRO E ESGOTAMENTO SANITÁRIO POR REDE GERAL OU PLUVIAL PORCENTAGEM

até 20%

40%

20 - 40%

60%

40 - 60%

80%

60 - 80%

100% principais

80 - 100% vias principais

Censo 2010

Fonte: IBGE - Censo 2010

Energia elétrica domiciliar e coleta de lixo Apesar da grande deficiência no saneamento básico, alguns outros tipos de infraestrutura apresentam-se satisfatórios no município, entre eles a coleta de lixo e a energia elétrica domiciliar. De acordo com o IBGE (2010), 99,34% dos domicílios possuem energia elétrica e 94,05% destes tem seu lixo coletado. De acordo com os mapas do Censo de 2010, na maioria dos setores censitários mais de 80% dos domicílios são atendidos por coleta de lixo e energia elétrica domiciliar.

[figura 2.17] DOMICÍLIOS COM ENERGIA ELÉTRICA DOMICILIAR E MEDIDOR INDIVIDUAL PORCENTAGEM até 20%

40 - 60% 60 - 80% 80 - 100% vias principais

Fonte: IBGE - Censo 2010

[figura 2.18] DOMICÍLIOS COM LIXO COLETADO PORCENTAGEM até 20% 20 - 40% 40 - 60% 60 - 80% 80 - 100% vias principais

Fonte: IBGE - Censo 2010

OÃÇANREDACNE

20 - 40%

USO HABITACIONAL Crescimento dos condomínios O Eusébio abrange o vetor de expansão industrial da BR-

locando valores paisagísticos no centro do marketing para

116 e o vetor residencial e turístico da CE-040. Falaremos

atrair as classes alta e média, explorando formas de moradia

agora da importância desse segundo vetor para o municí-

como uma alternativa aos centros urbanos.

pio. De acordo com a matéria do jornal O POVO (“Boom residencial rumo ao Leste do Estado”, 09.04.2012 – Economia) só no

Principalmente nos últimos dez anos ele sofreu uma mu-

ano de 2011 foram concedidas 37 licenças ambientais para

dança considerável em diversas áreas quanto ao seu uso. A

equipamentos imobiliários residenciais (condomínios). Em

CE-040 passou a ser vista como um vetor turístico em dire-

2010, quando a função de concessão de alvarás de constru-

ção ao litoral leste e também de segundas residências para

ção era da Secretaria de Controle urbano foram concedidos

as classes média e alta de Fortaleza. O aumento da acessi-

229 alvarás para condomínios ou unidades no município.

bilidade com a reforma da Av. Washington Soares e a dupli-

Na matéria, o presidente do Conselho Regional de Correto-

cação da CE-040 (continuação) viabilizou a ida de muitos

res de Imóveis do Ceará denomina a área como “A Cidade

condomínios fechados para o município. A partir daí mui-

dos Condomínios” e são apontados diversos fatores para a

tos sítios e loteamentos ainda não efetivados foram sendo

atração das construtoras para a região, entre eles:

transformados em condomínios. Apesar de se ter acelera-

ENCADERNAÇÃO

O município inicialmente era ocupado por sítios e chácaras.

do a aprovação de novos empreendimentos na região, até

Localização no principal eixo de valorização imobi-

hoje se tem muitos domicílios desocupados na região.

liária da RMF (Washington Soares- CE-040) 2.

Fácil acesso a shoppings, escolas, serviços, etc.

Os novos empreendimentos na região tem sido voltados

Clima mais ameno que o da região da Aldeota-Mei-

para uma faixa de renda superior e para o mercado de tu-

reles (3 a 5 graus a menos)

rismo. Nesse processo, percebem-se indícios de práticas

especulativas devido à pequena demanda de unidades ha-

nobres como Aldeota, Meireles, Cocó e Guararapes

bitacionais para a faixa de renda mais alta se comparada a

Valor do terreno e do imóvel mais barato que áreas Menor burocracia para a legalização do imóvel

demanda total. Isto explica a grande quantidade de unidades vazias no município.

Todos estes fatores colaboram para que o mercado imobiliário concentre a produção de novos con-

A partir dos investimentos em acessibilidade e na consoli-

domínios na região, resultando no boom imobiliá-

dação do Porto das Dunas como complexo turístico, o mer-

rio a partir do ano de 2000 e ainda em crescimento.

cado imobiliário passou a enxergar a área como um grande potencial para a expansão residencial da cidade de Fortaleza. Nota-se então um crescimento vertiginoso dos condomínios horizontais e loteamentos fechados na área, co-

Na figura 2.19 observa-se que alguns setores censitários do município tem mais de 40% do total de domicílios na modalidade de vila ou condomínio3, especialmente nas áreas próximas a CE-040, seguindo um padrão que começa a aparecer na Washington Soares, ainda em Fortaleza. Essa modalidade não para de crescer no município. Silveira e Linhares (2011) contabilizam 52 condomínios horizontais na região até o ano de 2011 e seis loteamentos fechados. A diferença entre as duas modalidades é que o condomínio

OÃÇANREDACNE

horizontal não é uma modalidade de parcelamento definida na Lei nº 6766/79, ao contrário do loteamento, portanto não tem que doar terras ao município. De acordo com o PDP 2008, áreas inferiores a 10.000m² ficam isentas de doação de áreas públicas, em qualquer tipo de parcelamento (PDP, 2008, Capítulo III, art. 165). Como os condomínios horizontais não são considerados modalidade de parcelamento do solo, eles adotam este limite como área máxima. Observam-se ainda diversos condomínios

60 - 100%

tapostos, sem qualquer contrapartida de doação de terras públicas. [figura 2.19] DOMICÍLIOS TIPO VILA OU CONDOMÍNIO (segundo o Censo 2010):: quando localiza-

do em edificação que fazia parte de um conjunto residencial con-

PORCENTAGEM até 20% 20 - 40%

domínio) constituído de dependências de uso comum (tais como

40 - 60%

áreas de lazer, praças interiores, quadras de esporte etc.). As casas

60 - 100%

de condomínio geralmente são separadas umas das outras, cada uma delas tendo uma identificação de porta ou designação própria.

vias principais 0

Fonte: IBGE - Censo 2010

2.500

até 20%

40 - 60%

ção pelo município, além de muitos empreendimentos jus-

Casa em condomínio

rodovias

Domicílios tipo vila ou condomínio 20 - 40%

com áreas superiores a essa, visto a ausência de fiscaliza-

Censo 2010

5.000

10.000

De acordo com o Plano Diretor Participativo do Eusébio de 2008 (Art.183), os loteamentos fechados, chamados de condomínios urbanísticos, podem ter entre 12.500 e 125.000m², entretanto alguns aprovados anteriormente ao plano também extrapolam esse limite. Uma difícil questão é como controlar todo esse “boom” imocional deficiente, carente de profissionais que trabalhem no planejamento e no controle urbano da cidade? Enquanto isso, os condomínios não param de crescer. A figura 2.20 ressalta o número de edificações em construção na região, destacando-se áreas próximas a CE-040 e parte da área norte do município, que já participa da dinâmica imobiliária do Porto das Dunas.

ENCADERNAÇÃO

biliário na região se o município tem um ambiente institu-

[figura 2.20] EDIFICAÇÕES EM CONSTRUÇÃO NÚMEROS ABSOLUTOS

[figura 2.21]

0-6 7 - 14

CONDOMÍNIOS HORIZONTAIS E LOTEAMENTOS FECHADOS

15 - 21 23 - 39 43 - 129

Fonte: IBGE - Censo 2010 sem escala

curvas de nível

condomínio horizontal

lago/açude/rio/riacho área de preservação permanentel

loteamento fechado

rodovia federal rodovia estadual via municipal

Fonte: SILVEIRA e SALES, 2011. De território de passagem ao lugar de moradia definitiva: a urbanização recente do município do Eusébio, Ceará. ENAMPUR ESCALA 1:62.500

Uso do solo para habitação pelas diversas classes Apesar de a tipologia de condomínios ser a que chame mais

que 5m, mas podem estar mais adensadas, não chegan-

população de baixa renda. Enquanto isso, 51,43% das áreas

atenção no município do Eusébio, essa não é a única. Ob-

do a estarem coladas em grande sequência, como ocorre

são ocupadas por tipologias de classe média e 45,58% pe-

servam-se diversas tipologias, algumas mais recorrentes e

na tipologia de baixa renda. Alguns condomínios com ca-

las de alta renda. Observam-se grandes áreas ainda desocu-

que acabam por marcar a paisagem do município e refletir

sas mais próximas ou parcelamentos de lote menores que

padas, porém a maior parte são latifúndios permanecendo

os contrastes socioeconômicos existentes.

500m², mas casas de um tamanho razoável também estão

vazios, visto que o mercado imobiliário tem forte interesse

incluídas nessa tipologia.

na região. A tendência de ocupação do município é por em-

Diante da ausência de um mapeamento mais preciso feito

preendimentos de classe alta e média, seja por loteamentos A tipologia de classe média foi a mais encontrada ao longo

cagem de campo ao longo do município inteiro, optou-se

do município, seguida pela de alta renda. A porção norte do

pela análise da foto aérea de 2008 para classificar as tipo-

território é quase totalmente ocupada por essas tipologias,

logias habitacionais do Eusébio. Estas foram divididas em:

apenas com pequenos registros de tipologias de baixa ren-

tipologia de alta renda, de classe média e popular ou de

da, como no caso de uma ocupação de vias próximo ao Por-

baixa renda.

to das Dunas. Na área lindeira à CE-040 localizam-se muitos

OÃÇANREDACNE

pelo município e da impossibilidade da realização da che-

dos condomínios de classe média do município, como se Para a análise das tipologias com o intuito de construir um

observa no mapa construído por Armando (figura 2.21),

mapa de manchas, analisou-se tamanho do lote, frente da

sendo alguns com características de alta renda e outros de

casa, existência de piscina e adensamento. Diante de um

classe média.

território em que a ocupação ocorre de forma muito dispersa essa classificação não foi feita de forma extremamen-

O centro da cidade também segue esse padrão, com algu-

te precisa, pois muitas vezes foi difícil distinguir o limite

mas ocupações de baixa renda, como na área ao redor do

do lote, diante de enormes áreas desocupadas. Explicarei

autódromo. O sudoeste do município é o que concentra a

como foi feita a distinção.

tipologia popular. Ao longo da BR-116, localizam-se as principais indústrias do município, a exemplo da Fábrica Forta-

A tipologia de baixa renda foi identificada pelo forte aden-

leza, e próximo a elas observam-se ocupações populares

samento, testada de no máximo 5m de largura, com casas

maiores, como é o caso de Santo Antônio (antiga Pedra) e

muito próximas umas das outras e algumas vezes constru-

Jaboti.

ídas em ruas. Na tipologia de alta renda observou-se grandes lotes (em geral acima de 500m², chegando a lotes bem

Nota-se então que o município possui poucas áreas ocu-

maiores que isso), com casas grandes e espaçadas, na pre-

padas pela população de baixa renda, concentradas prin-

sença de piscinas, muitas vezes na forma de condomínios

cipalmente no eixo da BR-116. A maior parte do território

ou loteamentos fechados bem delimitados. A tipologia de

é ocupada pela classe média e alta, em áreas de baixíssima

classe média foi o que se encontrou de intermediário entre

densidade. De acordo com este método de análise espacial,

essas duas tipologias. As casas possuem testadas maiores

verificou-se que apenas 2,99% das áreas ocupadas são de

ou condomínios.

tipologia habitacional de baixa renda

AQUIRAZ

tipologia habitacional de classe média

RUA ASSIS A MANGAB

ENCADERNAÇÃO

FORTALEZA

VILA

ESTRADA DO FIO AQUIRAZ

S.D.O

CE-040

tipologia habitacional de alta renda TIPOLOGIAS HABITACIONAIS [figura 2.22] tipologia de alta renda tipologia de classe média BR-116 P/ITAITINGA

tipologia de baixa renda

Fonte: autora - ESCALA 1: 62.500

Projeto

ENCADERNAÇÃO

PROJETO PLANO GERAL DE INTERVENÇÃO Após a realização do diagnóstico por temas, optou-se pela realização de um Plano Geral de Intervenção para todo o município do Eusébio. O plano é composto por estratégias temáticas que se desdobram em objetivos e ações. As estratégias estabelecidas são: 1.

Justiça social

Estruturação intraurbana

Conservação ambiental

Controle e gestão do espaço urbano

O objetivo geral da proposta deste trabalho é adotar medidas de combate à segregação sócio-espacial, buscando promover a diversidade social no município. São objetivos específicos: formular uma política habitacional de interesse social, suprir o déficit habitacional do município e atender a demanda futura de habitação de interesse social; diversificar a produção habitacional mediante a implantação de programas residenciais voltados para o setor popular e; conter o crescimento desordenado associado ao mercado imobiliário e a ausência de políticas públicas efetivas. Segue a estrutura geral do plano de intervenção.

ESTRATÉGIA: JUSTIÇA SOCIAL OBJETIVOS

AÇÕES

Forma compartilhada e mais justa de utilização do espaço da cidade, na qual seja atendido o direito de todos os moradores à cidade e a habitação.

- Conter a especulação imobiliária a partir da utilização de instrumentos de indução do desenvolvimento urbano;

- Aplicação de instrumentos do Estatuto da Cidade especialmente na área central (mais infraestruturada): Direito de preempção, consórcio imobiliário e Zona Especial de Interesse Social (ZEIS 1 e ZEIS 2);

- Ampliar o acesso à terra pela população de baixa renda;

- Regularização fundiária dos assentamentos informais fora de áreas de risco, com a delimitação destes como Zonas Especiais de Interesse Social tipo 1 – e realização de Plano Integrado de Regularização Fundiária;

-Promover a implantação de espaços públicos vinculados a equipamentos sociais de uso diversificado ; - Fortalecer o lado institucional com vistas a atingir a gestão plena do município no que se refere a política urbana e habitacional, mediante criação de instâncias participativas, formulação de planos e criação de fundo municipal de habitação/desenvolvimento urbano.

OÃÇANREDACNE

CONCEITO

- Dimensionamento da necessidade habitacional de interesse social até 2020 e sua inserção nos planos plurianuais de governo; ; - Delimitação das Zonas Especiais de Interesse Social para solucionar a demanda atual e futura de HIS na Zona de Urbanização Central;

- Formular mecanismos que contenham a justaposição de condomínios e loteamentos fechados bem como ampliar o percentual de espaços públicos fora dos mesmos; - Incentivar o mercado popular a construir empreendimentos na região: PMCMV, financiamentos, ZEIS vazio, etc. – exigindo para a aprovação de novos empreendimentos MCMV para 6-10 salários mínimos, que se construa também para 0-3 e/ou 3-6 salários mínimos.

[tabela 3.1]

ESTRATÉGIA: ESTRUTURAÇÃO INTRA-URBANA OBJETIVOS

AÇÕES

É a organização necessária do espaço intra-urbano nos seus usos do solo e nos seus elementos estruturantes, interligando-os especialmente à infraestruturação viária e de saneamento, de acordo com as reais demandas do município e da RMF.

- Considerar a presença do município na RMF tendo em vista os impactos da urbanização oriundos de Fortaleza e demais municípios vizinhos;

- Reajuste no plano, quando necessário, de acordo com as mudanças e tendências da RMF, garantindo as boas condições de qualidade de vida e justiça social para o município; - Implantação de instrumentos de indução do desenvolvimento urbano que garantam uma ocupação equilibrada e sustentável do território do município;

-Adotar o conceito de cidade compacta, evitando-se por um lado o espraiamento urbano e por outro, as descontinuidades na malha urbana;

- Inserção de índices de aproveitamento básicos e máximos de acordo com o zoneamento para permitir a utilização de instrumentos urbanísticos (outorga onerosa do direito de construir e da mudança de uso do solo) que promovam o resgate da valorização imobiliária para o município – a ser investido em desenvolvimento urbano e ZEIS;

- Planejar sistema viário, infraestrutura e equipamentos sociais;

- Atualização do planejamento do sistema viário do município e cobrar a efetivação deste nos novos loteamentos, desmembramentos ou simples empreendimentos localizados no município

- Planejar a inserção dos usos terciários de acordo com as necessidades presentes e futuras do município, evitando-se a tendência de monofuncionalidade; - Privilegiar a implantação de infraestrutura e equipamentos nas áreas em urbanização; -Atrelar o adensamento urbano à presença de infraestrutura, inserindo a densidade urbana como parâmetro urbanístico; -Classificar a necessidade de infraestruturas segundo o porte dos empreendimentos; - Adotar medidas que favoreçam à mobilidade sustentável no município.

ENCADERNAÇÃO

CONCEITO

- Inclusão no plano de sistema viário a colocação de ciclovias nas vias principais e nas ligações d o centro do Eusébio aos principais núcleos urbanos do município; - Melhoramento das calçadas, da arborização municipal e implantação de faixas de pedestres;

- Solicitação aos novos empreendimentos a ligação viária com a área consolidada da cidade, com a urbanização completa (calçada, arborização, ciclovia) do trecho; - Priorização da implantação de sistema viário ligando os bairros de Santo Antônio e Jaboti (BR116) ao Centro do Eusébio antes da abertura de novas vias estruturantes para áreas ainda não consolidadas; - Colocação de equipamentos sociais que faltam nas áreas mais adensadas e nas áreas críticas;

- Planejamento dos equipamentos urbanos e áreas verdes do município de acordo com a densidade prevista para cada área; - Permissão e incentivo a liberação de licenças ambientais somente em áreas já infraestruturadas ou que se localizem dentro do planejamento próximo de colocação de infraestrutura do município; - Implantação ou complementação de infraestrutura (saneamento básico) nas áreas mais adensadas, áreas criticas, especialmente na Zona de Urbanização Central; - Incentivo ao uso misto e cobrança para que novos grandes empreendimentos incluam obrigatoriamente outras funções que não a habitacional; - Aumento do transporte público nas áreas mais adensadas. [tabela 3.2]

ESTRATÉGIA: CONSERVAÇÃO AMBIENTAL CONCEITO

OBJETIVOS

AÇÕES

É a preservação, proteção e recuperação dos recursos naturais da cidade para garantir que as gerações futuras também possam usufruir dos mesmos, favorecendo a manutenção do equilíbrio ambiental da região

- Preservar os sistemas ambientais frágeis;

- Elaboração de um plano de espaços livres do município, considerando as APP´s e outras áreas ambientalmente frágeis como elementos preferenciais, bem como a sua vinculação aos espaços livres dos municípios vizinhos, garantindo continuidades paisagísticas, hidrológicas e vegetacionais;

- Proteger os recursos naturais diante do cenário de urbanização crescente – zonas de transição; - Recuperar os recursos hídricos e a vegetação degradada;

- Utilizar ecológica e socialmente as áreas de proteção ambiental – segundo plano de manejo préestabelecido; - Inserir projetos de educação ambiental no município.

OÃÇANREDACNE

- Evitar a ocupação de áreas com maior vulnerabilidade ambiental;

- Restrição da ocupação de áreas não urbanizadas, ainda com vegetação e recursos hídricos preservados até que suas áreas limítrofes adquiram densidades de acordo com o zoneamento do município;

- Implantação de infraestrutura prioritariamente nas áreas mais adensadas e nas áreas críticas vinculados a programas de recuperação ambiental de áreas degradadas;

- Remoção e realocação da população em áreas de risco ambiental (Guaribas) e APP´s;

- Aumento do controle sobre ligações ilegais de esgoto na rede de drenagem ou diretamente nos recursos hídricos; - Ampliação oferta de terra para a população de baixa renda;

- Controle urbano sobre a ocupação indevida de APP´s e áreas frágeis; - Criação de parques públicos de interesse ambiental e de lazer para os moradores e turistas; - Incentivo a atividades econômicas de baixo impacto ambiental como o ecoturismo; - Controle sobre a poluição industrial; - Implantação de educação ambiental nas escolas públicas, nas secretarias do município, e em trabalhos com novos moradores (de condomínios); -Programa de incentivos a captação de energia sustentáveis. [tabela 3.3]

ESTRATÉGIA: CONTROLE E GESTÃO DO ESPAÇO URBANO CONCEITO

OBJETIVOS

AÇÕES

É a fiscalização e monitoramento das formas de utilização do espaço urbano para que se cumpram as normas urbanísticas estabelecidas no plano diretor do município e se sigam as diretrizes da política urbana, evitando que o município cresça de forma desordenada, com a sobreposição dos interesses do mercado imobiliário ao interesse coletivo.

- Controlar o preço da terra e combater os vazios urbanos

- Espacialização e regulamentação de instrumentos do Estatuto da Cidade: parcelamento, edificação e utilização compulsórios; IPTU progressivo no tempo; desapropriação mediante pagamento por títulos da dívida pública

ENCADERNAÇÃO

- Garantir que os espaços públicos sejam efetivados na sua função social - Incentivar o adensamento na Zona de Urbanização Central e conter o espraiamento nas demais áreas - Conter os malefícios do adensamento excessivo - Associar o uso da terra à presença de infraestrutura e serviços urbanos (adotar a presença de infra como prérequisito para o uso do solo) - Implementar instrumentos de controle urbanístico em conformidade com as diretrizes estabelecidas pelo plano diretor e em conformidade com as estratégias desse plano de intervenção

- Identificação, delimitação dos vazios, notificação e cobranças - Estabelecimento de uma ordem de prioridade vinculada a sequencia temporal e ao atingimento de uma densidade mínima (a ser estabelecida) para a aprovação de empreendimentos, novos loteamentos e desmembramentos em todas as macrozonas do município, conforme a sequencia abaixo. Ordem de prioridade de ocupação: ZUC ZUM ZUR/ZUCO* ZAP e ZPP: proibir adensamento/ocupação - Fiscalização dos empreendimentos para que se coloque infraestrutura e equipamentos ; e se respeite os índices urbanísticos e edilícios do município, amenizando problemas em empreendimentos já executados e evitando a reprodução de problemas similares nos novos. * ZUC=Zona de Urbanização Central; ZUM = Zona de Urbanização Moderada; ZUR = Zona de Urbanização Restrita; ZUCO = Zona de Urbanização Condicionada; ZAP = Zona Ambiental Paisagística; ZPP= Zona de Proteção Permanente

[tabela 3.4]

PROJETO: ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL VAZIAS Após a formulação do plano, optou-se pelo foco no tema da

permite o rebaixamento do preço dos terrenos através do

Considerou-se a média de 4 pessoas por unidade domiciliar

habitação de interesse social para a realização do projeto

estabelecimento de parâmetros específicos para que essas

para calcular a necessidade de moradias.

para uma área do município, atendendo a um dos objeti-

áreas sejam utilizadas pela população de baixa renda.

vos do trabalho que é de evitar a reprodução da ilegalidade

Demanda futura de HIS = 60% x 21001 = 12600 pessoas =

urbana. A proposta também procura atender aos seguintes

O PDP do município institui dois tipos de ZEIS, sendo a tipo

3150 moradias (média de 4 pessoas por unidade habitacio-

objetivos específicos do plano de intervenção proposto:

1 composta por loteamentos clandestinos ou irregulares e

nal)

conjuntos habitacionais a serem urbanizados e regularizaFormular política habitacional de interesse social;

dos; e a tipo 2 composta por vazios urbanos a serem utiliza-

O déficit habitacional do município (Fundação João Pinhei-

Suprir o déficit habitacional do município e atender

dos para habitação de interesse social.

ro, 2000) para o ano de 2000 foi de 2076 moradias, consi-

OÃÇANREDACNE

a demanda futura de HIS; 3.

derando que 90% deste déficit correspondam a famílias de

Diversificar a produção habitacional mediante a im-

Apesar de presentes no PDP do município essas áreas não

zero a três salários mínimos, teríamos 1868 famílias preci-

plantação de programas residenciais voltados para o setor

foram demarcadas até o momento. O trabalho propõe a

sando de moradia.

popular.

delimitação das Zonas Especiais de Interesse Social tipo 2 (vazios urbanos) a fim de que essas áreas sirvam para aten-

Programa de necessidades A proposta é um cenário alternativo a atual dinâmica imobiliária que rege a área, que não produz moradia para a população de baixa renda e nem permite o acesso a terra, propondo uma mudança a partir do planejamento urbano. Essa situação tende a permanecer e aumentar de proporção visto o crescente interesse do mercado imobiliário na região e a ausência de políticas públicas efetivas para promover a diversificação da produção habitacional. Optou-se então pela utilização do instrumento das Zonas Especiais de Interesse Social estabelecido no Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) e já presente no Plano Diretor Participativo do Eusébio (PDP) de 2008, como instrumento de indução de uso do solo de forma mais includente e que

Déficit habitacional do ano de 2000 (HIS)= 1868 moradias

der o atual déficit habitacional do município e a demanda futura de habitação de interesse social.

Cálculo da demanda futura de HIS Para a delimitação das áreas que se tornariam ZEIS, foi calculada a demanda futura de habitação de interesse social utilizando a projeção populacional do Eusébio para 2020, feita pelo PDDU de 2000. A projeção indicava uma população de 67034 pessoas para 2020, com um incremento populacional de 21001 pessoas se compararmos a população de 2010 (Censo 2010). Utilizando a informação disponível no Censo de 2010, considerou-se que 60% da população do município ganhe até 2 salários mínimos (escolheu-se 0-2 salários mínimos por ser a informação disponível pelo Censo de 2010), e essa foi a população a ser incluída como de baixa renda, para efeito desse cálculo (ver figura 2.9. com as faixas de renda).

A necessidade total de moradia para HIS considerada no projeto foi então a soma da demanda futura de habitação de interesse social mais o déficit atual de famílias de zero a três salários mínimos. Demanda futura de HIS + Déficit atual de HIS =5018 moradias (equivale a 20.072 pessoas. Para o projeto utilizar-se-á a densidade mínima nas ZEIS de 300hab/há, visto que Moretti (1997) considera como densidade viável para áreas urbanas números entre 300 e 600 habitantes por hectare. Como a densidade do município atualmente é muito baixa (menos de 50 hab/ha) optou-se por adotar a densidade mínima viável segundo Moretti (300hab/há).

Escolha das áreas a serem demarcadas as ZEIS vazias

do que em áreas mais dispersas e sem sequer acesso viário

Considerando esta densidade, é necessário a ofer-

Segue na próxima página (tabela 3.5) as caraterísticas da

ta de 67 hectares de terra para atender a esta deman-

Zona de Urbanização Central e os instrumentos do Estatuto

da de 20072 pessoas com necessidade de moradia.

da Cidade aplicáveis a essa área.

de qualidade.

No projeto foram escolhidos 67 hectares de áreas A Zona de Urbanização Central (ZUC) abrange a área cen-

tados como ZEIS tipo 2 e serem utilizados para programas

tral do município e possui 729 hectares. A principal via de

habitacionais de interesse social.

acesso a área é a CE-040, que permite a chegada ao centro

ENCADERNAÇÃO

consideradas vazios urbanos no Eusébio para serem delimi-

e à região dos condomínios. No Plano Diretor Participativo de 2008, a ZEIS estão colocadas como instrumentos a serem utilizados pelo planeja-

Caracteriza-se, segundo o PD de 2008, pela “disponibilidade

mento urbano para aumentar o acesso à terra pela popula-

de infra estrutura e serviços urbanos e pela presença de

ção de baixa renda. Os critérios para a delimitação de ZEIS

imóveis não utilizados e subutilizados”, sendo portanto

tipo 2 (vazios urbanos) de acordo com o plano são: :

um local mais apropriado para a inserção de habitação de interesse social

1.Existência de infraestrutura; 2.Existência de solo urbano não edificado, subutilizado ou

O Plano Diretor Participativo de 2008 também indica como

não utilizado que permitam implantação de empreendi-

objetivos da zona: a intensificação da ocupação do solo e a

mentos habitacionais de interesse social e do mercado po-

implementação de instrumentos de indução do uso e ocu-

pular;

pação do solo, com o intuito de se fazer cumprir a função

3.Não se localizar em área de risco ou de proteção ambien-

social da propriedade. A Zona Especial de Interesse Social

tal;

tipo 2 é um instrumento da ZUC, que consta no PDP de

4.As áreas devem ser indicadas pela demanda da popula-

2008, entretanto as áreas referentes a esses zonas não fo-

ção.

ram delimitadas, sendo parte da proposta do trabalho.

Buscando atender a estes critérios, optou-se pela delimitação das ZEIS tipo 2 na Zona de Urbanização Central, visto que é uma área já urbanizada, apesar de não possuir todos os serviços de infraestrutura na área toda. Considerou-se que seria mais fácil a expansão da rede em uma área central

ZUC (Fonte: Plano Diretor Participativo do Eusébio, 2008) Características: Disponibilidade de infra estrutura e serviços urbanos e pela presença de imóveis não utilizados e subutilizados Objetivo geral:

Instrumentos do Estatuto da Cidade Aplicáveis a ZUC:

Destina-se à intensificação e dinamização do uso e ocupação do solo. I- parcelamento, edificação e utilização compulsórios;

Objetivos específicos: - possibilitar a intensificação da ocupação do solo e a ampliação dos níveis de adensamento construtivo

OÃÇANREDACNE

- implementar instrumentos de indução do uso e ocupação do solo, para o cumprimento da função social da propriedade

- prever a elaboração e a implementação de planos específicos visando à dinamização sócio- econômica das áreas que concentram atividades de comércio e serviços

- promover e incentivar a construção de novas habitações de interesse social e do mercado popular nas áreas com infraestrutura urbana, serviços e equipamentos públicos disponíveis ou que estejam recebendo investimentos urbanos para adequação das condições de habitabilidade; - promover a integração e a regularização urbanística e fundiária dos núcleos habitacionais de interesse social existentes - recuperar, para a coletividade, a valorização imobiliária decorrente de investimentos públicos

II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana – IPTU – progressivo no tempo; III - desapropriação mediante pagamento por títulos da divida pública; IV - direito de preempção; V - operação urbana consorciada; VI - consórcio imobiliário²; VII - estudo de impacto vizinhança – EIV; VIII - estudo de impacto ambiental – EIA; IX - direito de superfície; X - usucapião especial de imóvel urbano; XI - concessão de uso especial para fins de moradia;

- permitir a verticalização das edificações favorecendo a urbanização compacta combinada com o uso misto, como forma de conter a expansão urbana e favorecer a boa acessibilidade;

XII - concessão de direito real de uso – CDRU;

- conter o espraiamento da área urbana, evitando que a cidade dilate o seu raio. Esse propósito visa racionalizar os custos infra- estruturais, preservar as áreas naturais periurbanas, aumentar o grau de acessibilidade da população ao trabalho, ao lazer e aos serviços;

X IV - zona especial de interesse social 2 – ZEIS 2;

XIII - zona especial de interesse social 1 – ZEIS 1;

X V - outorga onerosa do direito de construir³; X VI - tombamento; XVII - termo de compromisso urbanístico; [tab.3.5 - Fonte: Plano Diretor Participativo do Eusébio, 2008]

Escolha dos vazios urbanos a serem demarcados como ZEIS Com a escolha da Zona a ser implementada as ZEIS tipo 2,

doras do espaço urbano, sendo áreas a abrigar parte da de-

partiu-se para o mapeamento dos vazios urbanos. De acor-

manda de equipamentos sociais da cidade. Estas de maior

do com o Plano Diretor de 2008, lotes acima de 500m² que

porte somaram 16,2 hectares. Com a soma de todos esses

tiverem com um índice de aproveitamento menor que o da

vazios delimitados como ZEIS atingiu-se os 67 hectares ne-

zona, é considerado vazio urbano, portanto passível de ser

cessários para HIS segundo a proposta.

delimitado ZEIS tipo 2, levando-se em conta também outros critérios já mostrados.

Um critério que também guiou a escolha das áreas foi a

ENCADERNAÇÃO

distribuição por toda a zona, com o intuito de não formar Como o índice de aproveitamento da Zona de Urbanização

guetos dentro do município. A figura 3.2, mostra o mapa

Central é 0,2; lotes maiores de 500m, com menos de 20% de

das ZEIS tipo 2 delimitadas por este projeto. A seguir serão

área construída, são considerados vazios urbanos. Foram

detalhadas três destas áreas (grifadas no mapa) a fim de se

mapeados os principais vazios urbanos, acima de 2000m²,

exemplificar a implementação de projetos em ZEIS tipo 2

totalizando 1956000m² ou 195,6ha.

de diferentes tamanhos.

Dentre estes 195,6ha de vazios urbanos mapeados (ver figura 3.1), delimitou-se aproximadamente 67ha como Zonas Especiais de Interesse Social tipo 2 - vazios urbanos, totalizando 31 áreas (ver figura 3.2). Notou-se a presença de vazios urbanos de diferentes tamanhos. Estes foram classificados em vazios pequenos (até 1hectare), médios (de 1 a 6 hectare), e grandes (maiores que 6 hectares). Com isso, na escolha das áreas foram priorizados vazios dos dois primeiros tipos, por serem menores e permitirem maior diversidade social na cidade. Foram escolhidas 16 áreas menores que um hectare, somando 12,1 hectares. Ao todo foram delimitadas 13 áreas de tamanho médio: entre um a seis hectares, totalizando 38,6 hectares. Escolheram-se dois vazios urbanos maiores que seis hectares com o intuito de serem áreas estrutura-

OÃÇANREDACNE [figura 3.1]

MAPEAMENTO DE VAZIOS URBANOS NA ZUC (195,6ha) Vazios urbanos Zoneamento Ambiental

ENCADERNAÇÃO

[figura 3.2] ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL DELIMITADAS NA ZUC (61ha) ZEIS pequena (menor que 1ha)

ZEIS grande (maior que 6ha)

ZEIS média (entre 1 e 6ha)

Zoneamento Ambiental

MAPEAMENTO DOS EQUIPAMENTOS SOCIAIS NA ZONA DE URBANIZAÇÃO CENTRAL contraram-se 6 escolas, sendo necessária a construção de

tipo 2 no projeto, buscou-se mapear os equipamentos so-

apenas mais uma. Já o Ensino de nível Médio encontra-se

ciais existentes na área e levantar a necessidade de novos.

bastante deficitário. No estudo não se conseguiu localizar

Foram mapeados, com dados do Plano Diretor de 2000 e al-

nenhuma unidade educacional desta modalidade (apesar

gumas atualizações que foram possíveis, os seguintes equi-

de que se acredita na existência de pelo menos uma), sen-

pamentos sociais: escolas de ensino fundamental e médio,

do necessária o projeto de 5 unidades para atender toda

creches e postos de saúde.

a ZUC. Na área da saúde a situação encontra-se um pou-

OÃÇANREDACNE

Após a escolha das áreas a serem delimitadas como ZEIS

co melhor. Existem três postos de saúde ao todo na região, Utilizou-se como referência para os cálculos dos raios de

com todas as áreas da ZUC sendo cobertas pelo raio de

atendimento de cada tipo de equipamento o livro “Normas

atendimento destes.

Urbanísticas para Habitação de Interesse Social” de Ricardo Moretti (1997). De acordo com ele, o raio de atendimento

Ressalta-se que neste estudo foi considerada apenas a pre-

dos equipamentos sociais citados é:

sença ou não dos equipamentos sociais, não sendo levado em conta a qualidade dos serviços ou o estado em que este

-Posto de saúde: 2km -Creche: 500m

se encontra.

-Escolas de Ensino Fundamental: 800m

O estudo serve para o controle do município sobre a ne-

-Escolas de Ensino Médio: 800m

cessidade de construção de novas unidades de acordo com o raio de atendimento de cada equipamento social. Mos-

Visto que a densidade do município ainda é muito baixa,

tra também que para ser viável que se tenha infraestrutura

utilizou-se somente o raio de atendimento para a delimita-

para atender toda a população é necessário um aumento de

ção dos equipamentos necessários na área, e não a quan-

densidade, pois o custo dessas obras tanto de saneamento

tidade de pessoas morando. Seguem os mapas dos princi-

quanto de equipamentos sociais é muito alto, tornando-se

pais equipamentos sociais a serem projetados para atender

insustentável em situações de densidades muito baixas.

a ZUC, mostrando também os já existentes (ver figuras 3.3; 3.4; 3.5 e 3.6) . Foram encontradas apenas duas creches em toda a ZUC, sendo necessária a construção de outras 7 para atender toda a área. No que se trata do Ensino Fundamental en-

FORTALEZA

Equipamentos Sociais Creches

ENCADERNAÇÃO

500m

-04

Fortaleza 25

-0

[figura 3.3] LEGENDA creches existentes

BR-116

ZUC ZUC Eusébio

CE-0

creches a serem projetadas

ZEIS tipo 2 ZEIS tipo 2 a serem projetadas

zoneamento ambiental

Informações sobre equipamentos existentes retiradas do Plano Diretor do Eusébio - 2000 ESCALA: 1/20.000

FORTALEZA

Equipamentos Sociais

Escolas de Ensino Fundamental

OÃÇANREDACNE

800m

-04

Fortaleza

[figura 3.4]

CE 02

LEGENDA

BR-116

ZUC ZUC Eusébio

CE-0

escolas de ensino fundamental existentes

ZEIS tipo 2

escolas de ensino fundamental a serem projetadas

ZEIS tipo 2 a serem projetadas zoneamento ambiental

Informações sobre equipamentos existentes retiradas do Plano Diretor do Eusébio - 2000 ESCALA: 1/20.000

FORTALEZA

Equipamentos Sociais

ENCADERNAÇÃO

Escolas de Ensino Médio

800m

Fortaleza CE

[figura 3.5]

02 5

LEGENDA

BR-116

ZUC ZUC Eusébio

CE-0

escolas de ensino médio a serem projetadas

ZEIS tipo 2

zoneamento ambiental

ZEIS tipo 2 a serem projetadas

Informações sobre equipamentos existentes retiradas do Plano Diretor do Eusébio - 2000 ESCALA: 1/20.000

FORTALEZA

Equipamentos Sociais

Postos de Saúde

OÃÇANREDACNE [figura 3.6]

Fortaleza -0

CE 25

BR-116

ZUC ZUC Eusébio

CE-0

LEGENDA postos de saúde existentes

ZEIS tipo 2

zoneamento ambiental

ZEIS tipo 2 a serem projetadas

Informações sobre equipamentos existentes retiradas do Plano Diretor do Eusébio - 2000 ESCALA: 1/20.000

VIABILIDADE DA PROPOSTA Mapeados os equipamentos sociais gerais a serem implan-

Atualmente, K = 622 * 100 * 0,3 = 18.660,00.

tados na área, volta-se a proposta das ZEIS. Um dos questio-

VALOR

namentos feitos desde a decisão pelo aumento da oferta de

De acordo com a metodologia da Caixa, o poder de com-

terra para a habitação de interesse social era: como tornar o

pra para população de 3 salário mínimos, em 2012, é de

lote na área central viável para este público? Que tamanho

R$55.980,00 reais. A tabela 3.6 aponta esses valores calcu-

de lote seria viável financeiramente e garantiria boas condi-

lados para as diversas faixas de renda para o ano de 2012.

ções de habitabilidade? O Financiamento do MCMV (famílias que ganham até R$1.600,00) de 2012 indica um valor de R$ 54.000,00 para

dinâmica imobiliária do município a habitação de inte-

casas a 56.000,00 para apartamentos na Região Metropoli-

resse social na Zona de Urbanização Central não é viável.

tana de Fortaleza, em 2012.

ENCADERNAÇÃO

Neste tópico buscou-se mostrar que sem alteração na atual

Procurou-se calcular qual seria o poder de compra das diversas faixas de renda e em seguida comparar com o preço

A partir daí buscou-se ver qual a viabilidade de construção

da terra atual na ZUC e com o preço do terreno reduzido,

de habitação de interesse social na Zona de Urbanização

considerando-se a implantação das Zonas Especiais de In-

Central no Município do Eusébio, de acordo com o preço

teresse Social.

do terreno na região.

Cálculo do poder de compra de acordo com as diversas faixas de renda

PÚBLICO ALVO

SALÁRIOS MÍNIMOS

PODER DE COMPRA

REG

Até 3 s.m.

R$ 55.980,00

3 - 5 s.m.

R$ 93.300,00

Aldeota Meirell Guarar

5 - 10 s.m.

R$ 186.600,00

Eusébio

acima de 10 s.m.

acima de R$186.600,00

[tabela 3.6 - fonte: autora - baseado na metodologia da Caixa]

VALOR DOS TERRENOS ´PÚBLICO ALVO

PODER DE COMPRA

Famílias com renda de até 3 salários mínimos

até R$55.980,00 (aproximandamente o preço do financiamento do Programa Minha Casa Minha Vida

LOTE VIÁVEL PARA LOTE V PREÇO GASTO HIS, CONSIDERANDO HIS, CON COM O TERRENO R$150,00/m² R$100,00/

R$ 5.000,00

33,3m²

50m

R$10.000,00

66,6m²

100

A tabela 3.7 aponta os valores dos preços dos terrenos e dos imóveis em alguns bairros de Fortaleza e na cidade do Eusébio.

A Caixa utiliza uma metodologia para alcançar o poder de compra da população de acordo com sua faixa de renda.

Considerou-se que do valor total do financiamento habi-

Ela a utiliza para trabalhar com os diversos programas habi-

tacional, entre 5 a 10mil seja destinado para a compra do

PÚBLICO ALVO

SALÁRIOS MÍNIMOS

PODER DE COMPRA

tacionais, vendo a adequação real dos programas às faixas

terreno, estimou-se então, qual seria o tamanho do lote

de renda da população. A metodologia é calculada a partir 1

possível Até 3 s.m.

do número de salários mínimos que cada população ganha 2

no 3 - 5na s.m.ZUC

de ser adquirido, o preço do terreR$considerando 55.980,00 atual como R$150,00 o metro quadrado. Este R$ 93.300,00

valor seria 5 - 10 s.m.

O enquadramento, por Programa, é função do4número de

uma média entre os valores encontrados para R$ 186.600,00 o município de acordo com o Jornal O POVO acima de 10 s.m.do Eusébio acima de R$186.600,00

salários mínimos - NSM. O NSM pode ser estimado divi-

(09.04.2012).

dindo-se o Valor Proposto (VP) por K. O “K” é assim obtido:

VALOR DOS TERRENOS REGIÃO

Aldeota/Cocó Meirelles e Guararapes

Entre R$1500,00 a R$3000,00/m²

Entre R$4000,00 a RS6000,00/m²

Eusébio

Entre R$100,00 a R$200,00/m² (considerou-se na ZUC R$150,00/m²

;Entre R$2500,00 a R$3000,00/m² ;

[tabela 3.7 - fonte: Jornal O POVO (09.04.2012) ]

produto entre o valor do SM por 0,3 (o default é o comprometimento de 30% da renda) e por 100 (resulta aproxima-

VALOR DOS TERRENOS

damente o valor da prestação). ´PÚBLICO ALVO

PODER DE COMPRA

VALOR DO IMÓVEL

VALOR DO TERRENO

LOTE VIÁVEL PARA LOTE VIÁVEL PARA PREÇO GASTO HIS, CONSIDERANDO HIS, CONSIDERANDO COM O TERRENO R$150,00/m² R$100,00/m² (REDUZIDO)

Considerando a proposta para a ZEIS tipo 2 na Zona de Urbanização Central do Eusébio, tendo como foco famílias com renda de até três salários mínimos, temos na tabela 3.8 qual seria o tamanho de lote viável, de acordo com o poder de compra e o preço do terreno na ZUC. Com o preço do terreno atual (R$150,00/m²), o lote possível para famílias de baixa renda seria entre 33 e 66m². Visto que o cenário atual não já não é viável para habitação

OÃÇANREDACNE

de interesse social, considerou-se um segundo cenário, levando em conta a demarcação das áreas como ZEIS tipo 2, e a possível queda dos preços do terreno para R$100,00 o metro quadrado. Com isso, seria possível a compra de lotes entre 50 e 100m² por essa população de até 3 salários mínimos. Este tamanho de lote já permite melhores condições de moradiaALVO que o primeiro. PÚBLICO SALÁRIOS MÍNIMOS

VALOR DOS TERRENOS

PODER DE COMPRA

REGIÃO

s.m. 55.980,00 O1 cenário consideradoAté no3 projeto foi o segundo,R$ com a queda no preço do terreno a partir da demarcação das 2 3 - 5 s.m. R$ZEIS. 93.300,00 A partir disso, seriam viáveis lotes entre 75 e 100m², com 3 5 - 10 s.m. R$ 186.600,00 a destinação de R$7.500,00 a 10.000 do preço do financia4 de 10 s.m. Pode-se considerar acima de R$186.600,00 mento (para o terreno acima a R$100,00/m²).

VALOR DO TERRENO

Aldeota/Cocó Meirelles e Guararapes

Entre R$1500,00 a R$3000,00/m²

Entre R$4000,00 a RS6000,00/m²

Eusébio

Entre R$100,00 a R$200,00/m² (considerou-se na ZUC R$150,00/m²

;Entre R$2500,00 a R$3000,00/m² ;

ainda que o preço do terreno baixe mais que este valor, facilitando ainda mais novos empreendimentos de habitação de interesse social na área.

VALOR DOS TERRENOS ´PÚBLICO ALVO

PODER DE COMPRA

Famílias com renda de até 3 salários mínimos

até R$55.980,00 (aproximandamente o preço do financiamento do Programa Minha Casa Minha Vida

VALOR DO IMÓVEL

LOTE VIÁVEL PARA LOTE VIÁVEL PARA PREÇO GASTO HIS, CONSIDERANDO HIS, CONSIDERANDO COM O TERRENO R$150,00/m² R$100,00/m² (REDUZIDO)

R$ 5.000,00

33,3m²

50m²

R$10.000,00

66,6m²

100m² [tabela. 3.8]

NORMATIZAÇÃO ESPECIAL DE INTERESSE SOCIAL PARA AS ZEIS VAZIAS Para assegurar o vínculo das áreas propostas como ZEIS

tempo; desapropriação com pagamento em títulos e direi-

• Consideram-se edifícios multifamiliares de pequeno porte

vazias à habitação de interesse social, estabeleceu-se uma

to de preempção - para a aquisição de imóveis para proje-

quando se tem até 4 unidades em um único lote, em uma

normatização especial para essas áreas, com parâmetros di-

tos de habitação de interesse social pela Prefeitura.

área máxima do lote de 300m² e mínima de 200m²;

de inibir que essas áreas sejam usadas para outros fins, que

• São aplicados as Zonas Especiais de Interesse Social tipo

• Deve-se ter pelo menos 1 vaga de estacionamento pública

não os propostos. Buscou-se também com estas normas e

2, o consórcio imobiliário para realização de projetos de HIS

para cada 3 unidades habitacionais;

parâmetros assegurar boas condições de habitabilidade, a

por empreendedores privados.

ferenciados dos vigentes atualmente na ZUC, com o intuito

ENCADERNAÇÃO

viabilidade financeira e outros objetivos das ZEIS.

• Podem-se ter lotes voltados para vias mistas (caixa míni-

• Devem-se distribuir escolas, creches e postos de saúde de

ma de 4m) ou de pedestres (com caixa mínima de 2,5m),

acordo com a necessidade por região e dimensioná-los de

contanto que a distância máxima para a via de acesso por

• As ZEIS vazias devem ter 80% do seu uso vinculado à ha-

forma adequada, se necessário ultrapassando a área de 5%

veículos seja de 60m;

bitação de interesse social, sendo considerada HIS, habita-

do terreno em que estão localizados. Os equipamentos so-

ções para famílias entre 0-3 salários mínimos. Os 20% usos

ciais podem estar localizados dentro das ZEIS vazias ou fora

• O número máximo de faixa de lotes unifamiliares contí-

restante podem ser comércio, serviços ou lotes destinados

dela, sendo adquirido o terreno pela prefeitura.

guos sem recuo lateral é de 65m.

• As ZEIS vazias devem ser planejadas para ter densidade

Lembra-se que na ZUC lote maior que 500m², com índice de

• Deve-se dar preferência à escolha de ZEIS vazias menores

mínima de 300hab/ha. Pode ser excepcionalizado casos

aproveitamento menor que 0,2 é considerado vazio urba-

de 6ha (especialmente até 3ha), com o intuito de promover

em que seja necessária a doação de mais de 35% do ter-

no - portanto passível de ser delimitado como ZEIS vazias.

a diversidade dentro da área, evitando a formação de gue-

reno para terras públicas, sendo calculada a densidade de

tos.

300hab/ha para a área restante.

• Podem ser criadas novas ZEIS vazias e preferencialmente

• As ZEIS devem ser integradas à malha urbana da cidade,

nas áreas centrais ou demais áreas infraestruturadas. Estas

sendo feitas as ligações viárias necessárias.

Normas gerais

a outras faixas de renda.

devem ser dimensionadas corretamente de acordo com a demanda de HIS. Nenhuma ZEIS vazia pode ser suprimida

• Densidade habitacional: mínima de 300hab/ha e máxima

sem sua substituição por outra também na área central e

de 450hab/ha

em terreno adequado para a construção de HIS. • Consideram-se moradias de Habitação de Interesse So• São aplicados nas Zonas Especiais de Interesse Social tipo

cial unidades habitacionais com um banheiro e no máximo

2 os instrumentos do Estatuto da Cidade: Parcelamento,

uma vaga na garagem;

edificação ou utilização compulsótios; IPTU progressivo no

Normas específicas ZEIS vazias de até 1ha:

ZEIS vazias entre 1 a 6ha:

ZEIS vazias maiores que 6ha:

•Não é obrigatória a colocação de infraestrutura viária, con-

•É obrigatória a colocação de infraestrutura viária interna ao

tanto que todo lote tenha acesso a logradouro público;

perímetro das ZEIS, como também ligando ela às principais

perímetro das ZEIS, como também ligando ela as principais

vias próximas;

sociais, podendo ser em alguns casos somente habitação e

•A colocação de equipamentos públicos deve ser feita de

•É prioritário a colocação de equipamentos sociais nessas

áreas livres, contanto que a região já seja atendida por equi-

acordo com a demanda da região, podendo ultrapassar os

ZEIS, visto que ela tem papel estruturador na área central

pamentos sociais no entorno;

5% de área do terreno;

do município;

•Pode-se ter uma ZEIS inteira formada unicamente por

•É obrigatório que se tenham entre 10 a 20% de usos varia-

•A colocação de equipamentos públicos deve ser feita de

equipamento social quando necessário.

dos (habitação, comércio, serviços e equipamentos sociais).

acordo com a demanda da região, podendo ultrapassar os

•Não é obrigatória a colocação de 5% para equipamentos

OÃÇANREDACNE

5% de área do terreno; •É obrigatório que se tenham usos variados (habitação, comércio, serviços e equipamentos sociais); •É obrigatório a variedade de tipologias habitacionais (multi e unifamiliar, e variações dentro destas modalidades) .

ÍNDICES E PARÂMETROS URBANÍSTICOS

ÍNDICES / PARÂMETROS

ZUC

ZEIS vazias na ZUC

ÍNDICE DE APROVEITAMENTO PARA USO RESIDENCIAL

I básico = 1,5 I mínimo = 0,2

I máximo = 1,2 I mínimo = 0,5

TAXA DE OCUPAÇÃO

TO máxima = 60%

TO máxima-unifamiliar = 60% TO máxima-multifamiliar pequeno = 60% TO máxima-multifamiliar = 40%

TP mínima = 30%

LOTE MÍNIMO / MÁXIMO UNIFAMILIAR

L mínimo = 150m²

L mínimo = 60m²

FRENTE MÍNIMA UNIFAMILIAR

GABARÍTO MÁXIMO HABITAÇÃO UNIFAMILIAR LOTE MÍN / MÁX MULTIFAMILIAR

ENCADERNAÇÃO

TAXA DE PEMEABILIDADE

L máximo = 120m² Lotes a partir de 100m² podem ter até 2 unidades habitacionais 6m

O lote está liberado de frente mínima contanto que possa ser inscrita nele uma figura geométrica de um círculo tangente de diâmetro de 4,0m. 2 pavimentos

L mínimo = 250m²

L mínimo = 200m² L máximo = 10.000m² Área mínima construída/unidade = 45m² Área máxima construída/unidade = 45m²

FRENTE MÍNIMA MULTIFAMILIAR

ÍNDICE DE APROVEITAMENTO USO MISTO

I básico = 2,0

I máximo = 1,2

I mínimo = 0,2

I mínimo = 0,5

I máximo = 2,5 LOTE MÍNIMO - USO MISTO

L mínimo = 150m²

60m²

FRENTE MÍNIMA - USO MISTO

GABARITO MÁXIMO EDIFÍCIO MULTIFAMILIAR

4 pavimentos (térreo + 3)

[tabela 3.9 - Fonte: autora - parte tirado do PDP, 2008]

LOTE MÍNIMO: 60m²65m exemplos:

NÚMERO MÁXIMO DE FAIXA LINEAR DE LOTES CONTÍGUOS SEM RECUO LATERAL: 65m

LOTE MÁXIMO: 120m² exemplo:

EXEMPLOS DE LOTES E SUAS DIMENSÕES 6,5

rua de pedestre ou via mista

21 25

2 2

MODELOS DE OCUPAÇÃO POSSÍVEIS recuo de fundo mínimo exigido: 4m recuo de frente: livre recuo lateral: livre - com no máximo 65m de lotes sem recuo lateral

máximo de 60m

via local ou qualquer via de hierarquia superior

lotes muito usados no projeto das ZEIS

DISTÂNCIA MÁXIMA DE UM LOTE ATÉ UMA VIA QUE PASSE CARRO/AMBULÂNCIA/CAMINHÃO DE LIXO

65m

OÃÇANREDACNE

65m

via limite área do lote 20(m)

limite área construída limite área construída limite área do lote

exemplos: lotes de 100m² (20 x 5) recuo de fundo: entre 4 e 8m recuo de frente: entre 0 e 4m recuo lateral:1 a 1,5m 20 (m)

[figura 3.7]

PROJETO URBANÍSTICO DAS ZEIS VAZIAS 2

ENCADERNAÇÃO

[figura 3.8] ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL A SEREM DETALHADAS LOCALIZAÇÃO DAS ZEIS DE PROJETO NA ZUC SEM ESCALA

Zeis pequena: 0,9ha

Zeis média: 5,3ha

Zeis grande: 9,6ha

ZEIS escolhidas para o projeto Zoneamento Ambiental

PROJETO URBANÍSTICO DAS ZEIS VAZIAS Considerando o cenário proposto, passou-se para o projeto

Quando se foi projetar as ZEIS optou-se por lotes entre 80

urbanístico de três ZEIS vazias para que se pudesse exem-

e 100m² para moradia unifamiliar e lotes de 250m² para

plificar um plano de ocupação destas áreas.

multifamiliar pequeno (sobrados de apenas 4 unidades). Os demais lotes multifamiliares variaram de acordo com a

Escolheu-se três áreas próximas de tamanhos diferentes,

tipologia escolhida.

sendo uma de porte pequeno (até 1ha), uma de porte mé-

OÃÇANREDACNE

dio (1 a 6ha) e uma de grande porte (maior que 6ha).

Foram escolhidos três tipologias de projetos multifamiliares já existentes e uma idealizada por Moretti (1997) para a

Os equipamentos sociais foram pensados de acordo com

exemplificação de implantação de projetos multifamiliares

a necessidade de toda a zona (ZUC) que a ZEIS se encon-

(ver quadro ao lado).

tra inserida, e não apenas na área individualmente. Teve-se como base a destinação de 5% do terreno das ZEIS 2 para equipamentos urbanos, mas esta porcentagem poderia variar visto a necessidade (Moretti, 1997) de equipamentos de grande porte, inclusive podendo-se ter ZEIS de porte pequeno unicamente com equipamentos sociais. Para as áreas verdes/livres, estabeleceu-se uma média de 10m² por unidade habitacional, sendo este um parâmetro médio indicado por Moretti no livro Normas Urbanísticas para Habitação de interesse Social (1997). Com a suposição de que 10% da gleba seja destinada para sistema viário, 5% para equipamentos sociais e 10m² por unidade habitacional para áreas verdes, com uma densidade de 300hab/ha, foi calculado que se poderia ter um lote médio de 103m² nas ZEIS. Projetou-se 1 vaga de estacionamento pública para cada 3 unidades habitacionais (tendo como referência o código de obras de Fortaleza) .

TIPOLOGIAS DE EDIFÍCIOS MULTIFAMILIARES ESCOLHIDAS PARA EXEMPLIFICAR O PROJETO DE ZEIS VAZIAS 1.Edifício em Paraisópolis: projeto de arquitetura e urbanismo intracondominial – Elito Arquitetos Associados LTDA. São Paulo. 2008/2010 16 unidades habitacionais Prédio térreo mais três pavimentos Apartamentos de 52 a 55m²

[figura 3.9]

ENCADERNAÇÃO

Fonte: A cidade informal do século XXI

[fig.3.10]

1.Companhia Metropolitana de Habitação, Pedro Facchini – Barbosa & Corbucci Arquitetos Associados. São Paulo. 2003/2004 12 unidades habitacionais compactas Prédio térreo mais três pavimentos Circulação externa ao bloco dos apartamentos Apartamentos duplex com área aproximada de 43m², 2 dormitórios, 1 banheiro, sala conjugada com cozinha e lavanderia. Alvenaria armada estrutural

1.Condomínio Princesa Isabel – Meta Arquitetura e Demhab. Porto Alegre. 2004/2006 4 módulos de duas unidades habitacionais agrupados em fita 32 unidades habitacionais Prédio: térreo mais três pavimentos Apartamentos de dois dormitórios [ figura 3.11 ]

[figura 3.12]

[fig.3.13]

1.Sobrados geminados – tipologia sugerida por Ricardo Moretti (Normas Urbanísticas para Habitação de Interesse Social, 1997) 4 unidades habitacionais em um lote de 250m²- apartamentos de 55m² Sobrado: térreo mais pavimento superior Desenho: Caio Gouveia e Mariana Lima (Pu1 - 2011.1)

[figura 3.16]

planta pavimento térreo

[figura 3.14]

[figura 3.15]

[figura 3.17]

planta pavimento superior do sobrado

Áreas verdes e equipamentos sociais: critérios para a localização As áreas livres foram dispostas de modo a formar um sistema de espaços livres interconectados nas ZEIS e a valorizar as Áreas de Preservação permanente, quando estas existirem nas proximidades. As áreas mais densas, com maior número de edifícios multifamiliares foram beneficiadas com mais áreas livres, incluina locação das praças foi a proximidade com equipamentos sociais. O equipamento pode ajudar a fiscalizar e potencializar a utilização destes espaços. Os equipamentos foram delimitados de acordo com a necessidade da área (já mostrado anteriormente), sendo colocadas em alguns casos pequenas áreas adicionais como reserva para centros comunitários ou outras necessidades que vierem a surgir. Tentou-se criar espaços conectados, em que seja sugerido o percurso entre as áreas livres, através de um caminho com calçadas mais largas e passagens entre as quadras, ou vias paisagísticas, quando existirem. Segue ao lado o mapa referente as áreas livres e equipamentos sociais nas ZEIS escolhidas (ver figura 3.18). Em seguida foi mostrado o sistema viário traçado para o entorno das ZEIS (ver figura 3.22), com a hierarquização viária proposta (ver figura 3.19; 3.20 e 3.21).

OÃÇANREDACNE

do áreas de lazer no interior das quadras. Outro critério para

ite

lim

ENCADERNAÇÃO

PROJETO DE ÁREAS LIVRES E EQUIPAMENTOS SOCIAIS NAS ZEIS

centro comunitário e de educação ambiental

[figura 3.18]

escola de ensino médio

Área de Proteção Ambiental

creche

Áreas livres projetadas

áreas referente aos lotes fora das ZEIS

escola de ensino fundamental - com escola de ensino profissionalizante em anexo

Equipamentos sociais projetados

áreas referente aos lotes dentro das ZEIS

Equipamentos sociais existentes

ESCALA 1:5000

Sistema viário As ZEIS projetadas foram articuladas por um sistema viário

HIERARQUIA VIÁRIA DO PROJETO Fonte: Baseado em Moretti (1997) e Mascaró (2005) adaptado pela autora ESCALA 1:250

hierarquizado, composto principalmente por vias locais e vias de uso misto. A malha viária existente era interrompida em diversos pon-

ViaVia local com ciclofaixa local com ciclovia

tos, pela presença de muitos loteamentos não efetivados.

Vias de baixo fluxo, mas que interligam a ZEIS às principais vias da cidade. Optou-se por calçadas mais largas e ciclovias visto que apesar de um fluxo de veículos não tão intenso, pode ter grande fluxo de pedestres e ciclistas. [figura 3.19]

Com a conexão viária, permite-se também uma melhor articulação entre as ZEIS e os equipamentos sociais existentes no seu entorno, facilitando o seu acesso. As vias locais foram usadas para criar uma malha viária inimportantes de fluxo intermunicipal, como a CE-040. Neste segundo caso, optou-se pela colocação de ciclofaixas e calçadas mais largas, visto a previsão de um maior fluxo em direção a CE-040, com grande número de pedestres e ciclistas. As vias de uso misto foram usadas internamente nas ZEIS, em áreas habitacionais de baixo fluxo de veículos.

OÃÇANREDACNE

terligando as três zonas especiais, e conectando-as à vias

3,0m 1,2m

6,0m

ViaVia local sem ciclofaixa local sem ciclovia Vias internas às ZEIS, não possuem fortes ligações com grandes vias, tendo um caráter ainda mais local. Permite o fluxo de automóveis porém em baixa velocidade. [figura 3.20]

2,0m

6,0m

Viade deuso usomisto misto Via Vias de caixa reduzida, que permitem o fluxo de pedestre e ciclistas livremente e, somente ocasionalmente a passagem de carros, ambulância, etc. São utilizadas internamente aos loteamentos. [figura 3.21] 4,5m

2,0m

ENCADERNAÇÃO

ite

lim C

[figura 3.22]

PROJETO DE SISTEMA VIÁRIO NAS ZEIS

via local existente

via paisagística

via coletora

áreas referente aos lotes fora das ZEIS

via local projetada

via paisagística projetada

via mista (todas projetadas)

áreas referente aos lotes dentro das ZEIS

via local com ciclofaixa (reformadas)

via arterial

Área de Proteção Ambiental

ESCALA 1:5000

Projetos urbanísticos das ZEIS pequena e média As ZEIS pequena e média escolhidas serão mostradas jun-

A ZEIS pequena possui apenas 0,9 hectares, sendo destina-

tas pela proximidade que se encontram.

do 57,8% de sua área para a locação de uma escola de ensino médio, e o restante para uma área de praça.

A ZEIS pequena será destinada a construção de uma escola No interior dos lotes tem-se áreas semi-públicas ao redor

deste equipamento para atender a Zona de Urbanização

dos edifícios multifamiliares permitindo maior fluidez no

Central.

espaço do interior das quadras.

A ZEIS média possui 5,3 hectares e é composta por 398 uni-

A tabela 3.10 sintetiza as principais informações referentes

dades habitacionais, sendo 230 unifamiliares e 168 multifa-

a estas duas áreas, incluindo as porcentagens de terras pú-

miliares. Isto resulta em uma densidade de 300 habitantes

blicas doadas, número de lotes uni e multifamiliares, vagas

por hectare.

de estacionamento, etc. Em seguida, tem-se o mapa relati-

OÃÇANREDACNE

de ensino médio e área verde (praça), visto a necessidade

co ao plano de ocupação dessas ZEIS. Buscou-se no projeto a formação de um espaço fluido, no qual os equipamentos sociais e as áreas verdes se relacionem com a Área de Preservação Permanente. Para isso a maior parte das áreas livres foram dispostas às margens da Área de Preservação Permanente e o equipamento social também. A via paisagística que passa às margens da APP tem a caixa igual as demais vias locais do projeto entretanto possui ciclofaixa e calçadas mais largas, que variam de acordo com o percurso. As áreas verdes totalizam 7,1% do terreno da ZEIS e foram dispostas de forma a valorizar a Área de Preservação Permanente localizada ao lado da ZEIS, sendo colocadas três praças as suas margens, ao longo do calçadão que percorre a APP. A outra praça localiza-se próximo a uma área mais densa, com vários edifícios multifamiliares próximo.

DIMENSIONAMENTO ZEIS

INFORMAÇÕES

BASE PARA DIMENSIONAMENTO

TAMANHO Baseado no cálculo da densidade de 300hab/há, retirando-se 5% de área institucional (mínimo), 10% de sistema viário e 10m² de área verde/UH Lotes de 103m²

ENCADERNAÇÃO

LOTES

ZEIS PEQUENA

ZEIS MÉDIA

9.308m²

53.016m²

Total: 0 lote habitacional

Total: 398 33369m² 62,9%

1 escola de ensino médio

Unifamiliar: 230 lotes Multifamiliar: 160 lotes

DENSIDADE

300hab/ha – densidade mínima viável economicamente para a implantação de infraestrutura (densidade ideal 300-600hab/há – Moretti,1997)

0 hab/ha

300 hab/ha

SISTEMA VIÁRIO

10%

10,3% 959m²

27,8% 1.4705m²

EQUIPAMENTOS SOCIAIS

5% ou maior para atender a demanda planejada para a área

57,8% 5.378m²

2,2% 1.158m²

ÁREAS VERDES / LIVRES

10m²/unidade habitacional (Moretti – um índice intermediário entre os apresentados)

31,9% 2.971m²

7,1% 3.784m²

VAGAS PÚBLICAS

1/3 do total de unidades

133

[tabela 3.10 - Fonte: autora . Base para dimensionamento construída através de pesquisa na literatura, especialmente Moretti (1997) ]

58m

1 87m 106m

174m

OÃÇANREDACNE

124m

86m

edifício multifamiliar: Paraisópolis (Elito Arquitetos)

edifício multifamiliar: Condomínio Princesa Isabel (Meta Arquitetura)

edifício multifamiliar: COHAB Pedro Facchini

edifício multifamiliar: sobrado (Ricardo Moretti)

escola de ensino médio

centro comunitário e de educação ambiental

[figura 3.23] PROJETO URBANÍSTICO · ZEIS PEQUENA E MÉDIA via local

via paisagística

áreas semi-públicas

lotes unifamiliares

ciclofaixa

Área verde (praça)

lotes multifamiliares

via mista

Equipamentos sociais

projeção da área construída dos lotes multifamiliares

projeção da área construída dos lotes unifamiliares Área de Proteção Ambiental

ESCALA 1:2000

Projeto urbanístico da ZEIS grande

DIMENSIONAMENTO ZEIS

A ZEIS grande possui 9,6 hectares e é composta por 730 unidades habitacionais, sendo 252 unifamilia-

INFORMAÇÕES

BASE PARA DIMENSIONAMENTO

ZEIS GRANDE

res e 498 multifamiliares. Isto resulta em uma densidade de 312,2 habitantes por hectare. No projeto urbanístico dessa ZEIS (ver figura 2.24), as áreas livres e áreas semi-públicas dos edifícios

96.095m²

TAMANHO LOTES

As áreas livres/verdes totalizam 10,6% da área da ZEIS e foram distribuidas entre todas as quadras, com mais áreas livres próximas a escola de ensino médio e aos edifícios multifamiliares. A escola é o único equipamento social da ZEIS (ocupando 6,2% do total da área) e é atravessada por uma praça

Multifamiliar: 498 lotes Comerciais: 18 lotes

Aproximadamente 10%

24,5% 23509m²

EQUIPAMENTOS SOCIAIS

5% ou maior para atender a demanda planejada para a área

6,2% 5991m² (escola de ensino fundamental)

ÁREAS VERDES / LIVRES

10m²/unidade habitacional (Moretti – um índice intermediário entre os apresentados)

10,6% 10206m² 13,61m²/unidade habitacional

VAGAS PÚBLICAS

1/3 do total de unidades

250

SISTEMA VIÁRIO

Foram dispostos 18 lotes comerciais na via local a essa via), estando também próximo a áreas livres. A tabela 3.11 mostra as principais informações referentes esta área projetada, incluindo as porcentagens de terras públicas doadas, número de lotes uni e multifamiliares, comerciais, vagas de estacionamento, etc.

Unifamiliar: 252 lotes

312,2hab/ha

espaços livres e maior relação da comunidade com

principal que liga a ZEIS à CE-040 (ou bem próximo

Total: 730 unidades habitacionais +18 lotes comerciais 56389m²

300hab/ha – densidade mínima viável economicamente para a implantação de infraestrutura (densidade ideal 300-600hab/ha)

DENSIDADE

para que se permita a continuidade do sistema de este equipamento.

ENCADERNAÇÃO

multifamiliares formam um percurso contínuo.

Baseado no cálculo da densidade de 300hab/há, retirando-se 5% de área institucional (mínimo), 10% de sistema viário e 10m² de área verde/UH Lotes de 103m²

[tabela 3.11 - Fonte: autora . Base para dimensionamento construída através de pesquisa na literatura, especialmente Moretti (1997) ]

OÃÇANREDACNE

5 163m 137m

122m

168m

151m

lim

ite

[figura 3.24]

PROJETO URBANÍSTICO · ZEIS GRANDE

edifício multifamiliar: Paraisópolis (Elito Arquitetos)

edifício multifamiliar: Condomínio Princesa Isabel (Meta Arquitetura)

via local

áreas semi-públicas

lotes comerciais

lotes unifamiliares

edifício multifamiliar: COHAB Pedro Facchini

ciclofaixa

Área verde (praça)

lotes multifamiliares

edifício multifamiliar: sobrado (Ricardo Moretti)

via mista

Equipamentos sociais

projeção da área construída dos lotes multifamiliares

projeção da área construída dos lotes unifamiliares limite ZUC

escola de ensino fundamental - com escola de ensino profissionalizante em anexo

ESCALA 1:2000

CONSIDERAÇÕES FINAIS O trabalho final de graduação aqui apresentado tratou da questão habitacional na Região Me-

grandes centros urbanos.

expansão da capital.

ENCADERNAÇÃO

tropolitana de Fortaleza, mostrando uma simulação de como trabalhar com o tema na área de O trabalho mostrou simulações de como buscar, através do planejamento urbano, incluir a população de baixa renda na produção formal do espaço urbano, e com isso evitar a reprodução

A falta de planejamento urbano includente (ou de sua aplicação) juntamente com a ausência

das irregularidades, má-qualidade das moradias e degradação ambiental que ocorrem em larga

de controle urbanístico e a presença hegemônica do mercado imobiliário nos processos de pro-

escala na capital cearense.

dução do espaço urbano na cidade de Fortaleza resultam no grande número de áreas ocupadas de forma irregular. A população de baixa renda não consegue ter acesso ao mercado formal

O trabalho apresentou possibilidades de aplicação de instrumentos do Estatuto da Cidade, em

em áreas infraestruturadas pelos excessivos preços dos terrenos na capital. Diante da forte es-

especial as Zonas Especiais de Interesse Social – vazias na área central do município do Eusébio.

peculação imobiliária em Fortaleza, essa população é induzida a ocupar áreas periféricas e sem

As ZEIS vazias delimitadas foram um modo de formar um banco de terras acessível à população

infraestrutura, ou áreas com maior fragilidade ambiental, descartadas pelo mercado formal pelo

de baixa renda neste município, atendendo a demanda calculada para o ano de 2020.

risco que apresentam ou pela impossibilidade legal de ocupação.

Para as ZEIS foram estabelecidos parâmetros e índices urbanísticos específicos e mais próximos Os municípios da Região Metropolitana de Fortaleza acabam participando da dinâmica habita-

à realidade habitacional de baixa renda para assegurar que estas áreas sejam efetivamente usa-

cional da capital, dividindo-se entre: áreas sem infraestrutura e com maior parcela de população

das para habitação de interesse social.

de baixa renda; e áreas com maior acessibilibilidade viária mais visadas pelo mercado formal para a produção habitacional de alta renda. A área do Eusébio foi escolhida por ser um dos grandes alvos do mercado imobiliário para a produção de moradia de alta renda, com uma tendência a produzir espaços de segregação e exclusão social. Caso não se tenham intervenções do poder público no sentido de conter a especulação imobiliária e utilizar instrumentos de indução do uso do solo includentes, as irregularidades habitacionais encontradas em Fortaleza tendem a ocorrer também neste município. É muito importante que se pense nas áreas de expansão das regiões metropolitanas, pois nestas, por muitas vezes ainda serem áreas não consolidadas, é possível se buscar, com o planejamento urbano e controle urbanístico efetivo, se antecipar e evitar problemas existentes nos

Como propostas complementares e também fundamentais foi feito o planejamento dos equipamentos sociais para a área central do município e a previsão de sistema viário para a área de ZEIS detalhada. Com isso buscou-se complementar a habitação com os serviços básicos de infraestrutura e equipamentos sociais mínimos para se ter uma moradia com qualidade. Ressalta-se neste trabalho a importância dos arquitetos e urbanistas preocuparem-se também com este segmento da população que costumeiramente fica esquecido pelo poder público e pela sociedade. O direito à moradia e à cidade destas pessoas de baixa renda tem que ser respeitado e isto influencia diretamente na produção do espaço urbano de toda a cidade.

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2001.

APÊNDICE I: LISTA DE FIGURAS REFERENCIAL TEÓRICO

Fig. 2.4 – Mapa de loteamento no município

com renda de até três salários mínimos na

Fig. 2.16 – Mapa domicílios particulares per-

do Eusébio com Área de Preservação Per-

Região Metropolitana de Fortaleza.

manentes com banheiro e esgotamento sa-

Fig. 1.1 – Fluxograma sobre etapas

manente privatizada.

Fonte: IBGE – Censo 2000.

nitário por rede geral ou pluvial na Região

do planejamento urbano.

Fonte: elaboração da autora.

Metropolitana de Fortaleza. Fig. 2.11 – Mapa de usos na área entre a CE-

Fonte: Santos, 2004.

Fonte: IBGE, Censo 2010.

040 e a BR-116, Eusébio.

Fig. 1.2 – Gráfico da taxa média geométrica

tendências de ocupação no Eusébio.

Fonte: Plano Diretor de Desenvolvimento

Fig. 2.17 – Mapa de domicílios particulares

de crescimento anual no Brasil. 1872-2000.

Fonte: elaboração da autora.

Urbano do Eusébio, 2000.

permanentes com energia elétrica domici-

Fonte: IBGE.

OÃÇANREDACNE

Fig. 2.5 – Mapa de vetores de expansão e

liar e medidor individual na Região Metro-

Fig. 2.6 – Mapa de macrozoneamento do

Fig. 2.12 – Mapa ambiental do Eusébio.

politana de Fortaleza.

Fig. 1.3 – Gráfico da população residente

município do Eusébio.

Fonte: Plano Diretor Participativo do Eusé-

Fonte: IBGE, Censo 2010.

por situação de domicílio no Brasil. 1940-

Fonte: Plano Diretor Participativo do Eusé-

bio, 2008 – modificado pela autora.

2000.

bio, 2008.

Fig. 2.13 – Mapa de problemas de estrutura-

permanentes com lixo coletado na Região

Fig. 2.7 – Mapa de densidade demográfica

ção viária no Eusébio.

Metropolitana de Fortaleza.

da Região Metropolitana de Fortaleza.

Fonte: autora – baseado na planta de siste-

Fonte: IBGE, Censo 2010.

Fonte: IBGE – Censo 2010.

ma viário de 2006 cedida pela Prefeitura do

Fonte: IBGE.

DIAGNÓSTICO

Fig. 2.18 – Mapa de domicílios particulares

Eusébio.

Fig. 2.1 – Gráfico do Déficit habitacional na

Fig. 2.19 – Mapa de domicílios particulares permanentes tipo vila ou condomínio na

capital.

Fig. 2.8 – Mapa de densidade demográfica

Fonte: Fundação João Pinheiro, 2007.

(modelo dot density) da Região Metropoli-

Fig. 2.14 – Mapa de sistema viário projetado

Região Metropolitana de Fortaleza.

tana de Fortaleza.

para o Eusébio.

Fonte: IBGE, Censo 2010.

Fonte: IBGE – Censo 2010.

Fonte: Plano Diretor Participativo do Eusé-

Fig. 2.2 – Gráfico da oferta habitacional do

bio, 2008.

mercado formal. Fonte: SINDUSCOM, fev. 2010.

Fig. 2.20 – Mapa de edificações em construção no Eusébio.

Fig. 2.9 – Gráfico de rendimento domiciliar mensal em salários mínimos no município

Fig. 2.15 – Mapa de domicílios particulares

Fig. 2.3 – Mapa de Tipologias socioocupa-

do Eusébio.

permanentes com abastecimento de água

cionais na Região Metropolitana de Forta-

Fonte: IBGE – Censo 2010.

por rede geral na Região Metropolitana de

Fig. 2.21 – Mapa de condomínios horizon-

Fortaleza.

tais e loteamentos fechados no Eusébio.

Fonte: IBGE, Censo 2010.

Fonte: Silveira e Linhares, 2011. De território

leza. Fonte: Pequeno, 2004, baseado em IBGE –

Fig. 2.10 – Mapa de número de responsá-

Censo 2000.

veis por domicílio particular permanente

Fonte: IBGE, Censo 2010.

de passagem a lugar de moradia definitiva:

a urbanização recente do município do Eu-

Fig. 3.5- Mapa de equipamentos sociais: es-

Fig. 3.11- Imagem Condomínio Princesa Isa-

Fig. 3.19- Corte de via local com ciclovia.

sébio, Ceará. ENAMPUR.

colas de ensino médio existentes e projeta-

bel, Meta Arquitetura, Porto Alegre.

Fonte: elaboração da autora - baseado Mas-

das na Zona de Urbanização Central do Eu-

REVISTA AU – Edição nº186, 2009.

caró (2005) e Moretti (1997).

sébio.

no Eusébio.

Fonte: elaboração da autora - baseado no

Fig. 3.12-Imagem Condomínio Princesa Isa-

Fig. 3.20- Corte de via local sem ciclovia.

Fonte: elaboração da autora.

PDDU, 2000.

bel, Meta Arquitetura, Porto Alegre.

Fonte: elaboração da autora - baseado em

REVISTA AU – Edição nº186, 2009.

Mascaró (2005) e Moretti (1997).

tos de saúde existentes e projetados na Zona

Fig. 3.13- Planta baixa Condomínio Princesa

Fig. 3.21- Corte de via de uso misto.

Fig. 3.1- Mapa de vazios urbanos na Zona de

de Urbanização Central do Eusébio.

Isabel, Meta Arquitetura, Porto Alegre.

Fonte: elaboração da autora - baseado em

Urbanização Central do Eusébio.

Fonte: elaboração da autora - baseado no

REVISTA AU – Edição nº186, 2009.

Mascaró (2005) e Moretti (1997).

Fonte: elaboração da autora.

PDDU, 2000.

Fig. 3.14-Imagem edifício COHAB, Pedro

Fig. 3.22 Mapa do sistema viário nas ZEIS. Fonte: elaboração da autora.

PROJETO

ENCADERNAÇÃO

Fig. 2.22 – Mapa de tipologias habitacionais

Fig. 3.6- Mapa de equipamentos sociais: pos-

Fig. 3.2- Mapa das Zonas Especiais de Inte-

Fig. 3.7- Figura esquemática dos índices e

Facchini, São Paulo.

resse Social tipo 2 (vazias) delimitadas na

parâmetros estabelecidos para as ZEIS vazias

REVISTA AU – Edição nº186, 2009.

Zona de Urbanização Central do Eusébio.

na Zona de Urbanização Central do Eusébio.

Fonte: elaboração da autora.

Fig. 3.3- Mapa de equipamentos sociais:

Fig. 3.8- Mapa ZEIS vazias escolhidas para re-

creches existentes e projetadas na Zona de

alização de projeto urbanístico.

Urbanização Central do Eusébio.

Fonte: elaboração da autora.

Fonte: elaboração da autora – baseado no PDDU, 2000. Fig. 3.4- Mapa de equipamentos sociais: es-

Fig. 3.23- Mapa do projeto urbanístico das Fig. 3.15- Planta baixa edifício COHAB, Pe-

ZEIS pequena e média.

dro Facchini, São Paulo.

Fonte: elaboração da autora.

REVISTA AU – Edição nº186, 2009. Fig. 3.24- Mapa do projeto urbanístico da Fig. 3.16- Planta baixa pavimento térreo de

ZEIS grande.

sobrado geminado, Ricardo Moretti (1997).

Fonte: elaboração da autora.

Fig. 3.9- Imagem edifício em Paraisópolis, Elito Arquitetos, São Paulo.

Fig. 3.17- Planta baixa pavimento supe-

Fonte: SEHAB, 2010.

rior de sobrado geminado, Ricardo Moretti

colas de ensino fundamental existentes e

(1997).

projetadas na Zona de Urbanização Central

Fig. 3.10- Planta baixa de edifício em Paraisó-

do Eusébio.

polis, Elito Arquitetos, São Paulo.

Fig. 3.18- Mapa do projeto das áreas livres e

Fonte: elaboração da autora - baseado no

Fonte: SEHAB, 2010.

equipamentos sociais nas ZEIS.

PDDU, 2000.

APÊNDICE II: LISTA DE TABELAS REFERENCIAL TEÓRICO

Tab. 3.6- Poder de compra das diversas clas-

Tab. 1.1 – Tabela comparativa do planeja-

Fonte: elaboração da autora – baseado na

mento urbano no Brasil e na Colômbia.

metodologia da CAIXA

ses sociais.

Fonte: elaboração da autora, baseado em Santoro, 2011.

Tab. 3.7- Valores dos terrenos em Fortaleza e no Eusébio.

Tab. 3.1- Plano Geral de Intervenção – Estratégia: justiça social. Fonte: elaboração da autora

Fonte: Jornal O POVO, 09.04.2012. Tab. 3.8- Tamanho de lote viável para a população de baixa renda. Fonte: elaboração da autora – baseado na metodologia da CAIXA

Tab. 3.2- Plano Geral de Intervenção – Estratégia: estruturação intraurbana. Fonte: elaboração da autora

Tab. 3.9- Índices e parâmetros urbanísticos da ZEIS vazias na Zona de Urbanização Central e da Zona de Urbanização Central. Fonte: elaboração da autora, baseado no

Tab. 3.3- Plano Geral de Intervenção – Estratégia: conservação ambiental.

Plano Diretor Participativo do Eusébio de 2008.

APP – Área de Preservação Permanente

RMF – Região Metropolitana de Fortaleza

IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Es-

SEINFRA – Secretaria de Infraestrutura do

tatística

Estado do Ceará

CAGECE – Companhia de Água e Esgoto do

SINDUSCON – Sindicato da Indústria da

Ceará

Construção Civil

OÃÇANREDACNE

PROJETO

APÊNDICE III: LISTA DE SIGLAS

FJP – Fundação João Pinheiro

ZAP – Zona Ambiental Paisagística

HIS - Habitação de Interesse Social

ZEIS - Zona Especial de Interesse Social

IDH – Índice de Desenvolvimento Humano

ZPA – Zona de Proteção Ambiental

IDM – Índice de Desenvolvimento Munici-

ZUC – Zona de Urbanização Central

pal

ZUCO – Zona de Urbanização Condicionada

IPECE – Instituto de Pesquisa e Estratégia Econômica do Ceará

ZUM – Zona de Urbanização Moderada

IVV – Índice de Velocidade de Venda

ZUP – Zona de Urbanização Prioritária

MCMV – (Programa) Minha Casa Minha Vida

ZUR – Zona de Urbanização Restrita

Fonte: elaboração da autora Tab. 3.10- Programa de necessidades e informações das ZEIS vazias - pequena e méTab. 3.4- Plano Geral de Intervenção – Estratégia: controle e gestão do espaço urbano.

dia. Fonte: elaboração da autora.

Fonte: elaboração da autora Tab. 3.11- Programa de necessidades e inTab. 3.5- Características, objetivos e instrumentos da Zona de Urbanização Central. Fonte: Plano Diretor Participativo do Eusébio, 2008.

formações das ZEIS vazia - grande. Fonte: elaboração da autora.

NSM – Números de Salários Mínimos PDDU - Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano PDP – Plano Diretor Participativo