Arezzo Rigenerazione by Anci Toscana

Comune di Arezzo

SCHEDA PER LE AREE URBANE IN CONDIZIONI DI DEGRADO DA SOTTOPORRE A INTERVENTI DI RIGENERAZIONE ex L.R. n° 65/2014

Lotto n. 2 – arch. Michela Chiti – arch. Valeria Lingua

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INDICE 1. AMBITO DI RELAZIONE ...................................................................................................................................... 4 A. INQUADRAMENTO ................................................................................................................................................ 4 1. Inquadramento territoriale dell’ambito di relazione ........................................................................................ 4 2. Coerenza con l'ambito di applicazione di cui all’art. 122 della L.R. 65/2014,................................................. 10 2.1 Classe di appartenenza dell’ambito ............................................................................................................................10 2.2 Descrizione di eventuali incoerenze ...........................................................................................................................10

3. Disciplina e progettualità ............................................................................................................................... 12 3.1 Ricognizione dei vincoli ...............................................................................................................................................12

4. Strumenti della pianificazione territoriale ...................................................................................................... 15 4.2 Relazione con l’abaco dei tessuti edilizi del PIT/PPR...................................................................................................21

5. Strumenti della pianificazione urbanistica ..................................................................................................... 25 5.1 Piano Strutturale .........................................................................................................................................................25 5.2 Regolamento Urbanistico ...........................................................................................................................................27

6. Progetti sull’ambito ........................................................................................................................................ 33 7. Relazioni con il contesto urbano di riferimento .............................................................................................. 34 B. ELEMENTI PER L’INDIVIDUAZIONE DELLE AREE DI DEGRADO ............................................................................. 36 8. Obiettivi di riqualificazione verificati con i comuni ......................................................................................... 36 9. Descrizione dell’area....................................................................................................................................... 36 9.1 Analisi della proprietà fondiaria ..................................................................................................................................37 9.2 Analisi dei margini, delle quinte urbane e dei rapporti con i tessuti urbani e/o spazi aperti contermini ...................38 9.4 Dotazione di standard .................................................................................................................................................40

10. Analisi degli spazi aperti rilevanti ai fini della riqualificazione ..................................................................... 42 11. Analisi degli edifici ................................................................................... Errore. Il segnalibro non è definito. 13. Analisi del degrado ....................................................................................................................................... 43 13.1 Analisi e descrizione delle condizioni di degrado presenti nell’ambito ....................................................................43 13.2 Localizzazione delle criticità e degli elementi di degrado .........................................................................................44

14. Potenzialità e opportunità di sviluppo .......................................................................................................... 46 15. Individuazione delle aree urbane in condizioni di degrado da sottoporre a interventi di rigenerazione ex L.R. n° 65/2014 ................................................................................................................................................... 48 2. ATTO DI RICOGNIZIONE DELLE AREE DEGRADATE ............................................................................................49 AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 1 - “VIA GALILEO FERRARIS – CAVALCAVIA VIA DON MINZONI” ...................... 49 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado ........................................................................................ 49 2. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana ........................ 55 3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi ......................................................................... 56 4. Incrementi e premialità .................................................................................................................................. 58 5. Elaborati da presentare per il piano di intervento .......................................................................................... 59 AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 2 - “VIA GAETANO SALVEMINI – VIA GALILEO FERRARIS” ................................ 60 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado ........................................................................................ 60 4. Incrementi e premialità ............................................................................. Errore. Il segnalibro non è definito. 5. Elaborati da presentare per il piano di intervento .......................................................................................... 70 AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 3 - “VIA GALILEO FERRARIS – FERROVIA – EX LEBOLE – SAN CLEMENTE” ........ 71 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado ........................................................................................ 71 2. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana ........................ 80 3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi ......................................................................... 81 4. Incrementi e premialità ............................................................................. Errore. Il segnalibro non è definito. 5. Elaborati da presentare per il piano di intervento.......................................................................................... 87 6. Scenario progettuale ...................................................................................................................................... 88 AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 4 - “VIA TOMMASO EDISON” ........................................................................... 90 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado ........................................................................................ 90 2. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana ........................ 98 3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi ......................................................................... 98 4. Incrementi e premialità ............................................................................. Errore. Il segnalibro non è definito.

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5. Elaborati da presentare per il piano di intervento ........................................................................................ 101 AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 5 - “ASSE CENTRALE - VIA LUIGI GALVANI” .................................................... 102 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado ...................................................................................... 102 2. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana .............. Errore. Il segnalibro non è definito. 4. Incrementi e premialità ............................................................................. Errore. Il segnalibro non è definito. 5. Elaborati da presentare per il piano di intervento ........................................................................................ 109 AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 6 - “DENOMINAZIONE” .................................................................................. 110 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado ...................................................................................... 110 4. Incrementi e premialità ............................................................................. Errore. Il segnalibro non è definito. 5. Elaborati da presentare per il piano di intervento ........................................................................................ 119

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1. AMBITO DI RELAZIONE A. INQUADRAMENTO 1. Inquadramento territoriale dell’ambito di relazione L’ambito storicamente nasce come centro commerciale all’ingrosso di riferimento per il centro Italia e sopravvive fin quando la modifica strutturale delle rete della distribuzione e il potenziamento di altri centri vicini come Narni in Umbria non ne determinano il definitivo crollo con la cessazione di gran parte delle attività insediate. L’ambito individuata è interclusa tra la viabilità di collegamento tra lo svincolo autostradale della autostrada A1 e il centro abitato di Arezzo e il tracciato ferroviario nazionale. La zona centrale del comparto individuato è esclusa dal progetto di rigenerazione in quanto è inserita in un piano complesso di intervento approvato con D.C.C. alla fine di marzo di questo anno. Il progetto interessa il comparto produttivo ex Lebole, con il cambio di destinazione d’uso a commerciale fino alla media distribuzione di vendita, direzionale e servizi demandando al futuro la possibile conversione (non certa) a residenziale di una quota parte. In relazione alla morfologia ambientale, tutta l’ambito è localizzata ad un livello molto più basso rispetto al piano di imposta del raccordo autostradale ma allo stesso livello del sedime ferroviario. A nord-ovest dell’insediamento produttivo in analisi si trova un ambito residenziale esito di un P.E.E.P. degli anni ’70-’80, spostandosi verso est troviamo un P.I.P. coevo, un altro P.E.E.P. ed infine il centro fieristico. A sud-est è presente un ambito residenziale realizzata dai lavoratori della Lebole negli anni ’60, carente della rete viaria interna, mentre spostandosi verso ovest si trovano residenze e servizi esito di P.E.E.P. degli anni ’70-’80-’90. Attualmente l’assetto delle proprietà, totalmente private, dell’ambito individuata risulta molto frazionata, con un utilizzo delle strutture per un 2/3 da parte dei proprietari e per 1/3 da parte di affittuari, ma non si conosce il reale rapporto tra attività chiuse ed aperte. La dimensione dei volumi presenti, nonché la loro morfotipologia è molto varia, tenuto conto dell’esistenza di fondi capaci di ospitare un commercio di vicinato ed al contempo grandi contenitori dedicati al commercio all’ingrosso di oltre 2.000 mq di superficie coperta.

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Fig. 1 - Inquadramento dell’ambito su CTR 2K/10K (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

Fig. 2 - Inquadramento dell’ambito su ortofotocarta più recente – Anno 2013 – Scala 1:12.000 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Fig. 3 - Inquadramento dell’ambito su sequenza diacronica 1954 – Scala 1:12.000 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

Fig. 4 - Inquadramento dell’ambito su sequenza diacronica 1978 – Scala 1:12.000 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Fig. 5 - Inquadramento dell’ambito su sequenza diacronica 1988 – Scala 1:12.000 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Fig. 6 - Inquadramento dellâ&#x20AC;&#x2122;ambito con periodizzazione della crescita urbana: dal Catasto Generale Toscano al 2013 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Fig. 7 - Inquadramento dellâ&#x20AC;&#x2122;ambito con periodizzazione della crescita urbana: dal Catasto Generale Toscano al 2013 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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2. Coerenza con l'ambito di applicazione di cui all’art. 122 della L.R. 65/2014, 2.1 Classe di appartenenza dell’ambito classe A

SINTESI CRITERI

Ambito

aree di media/grande estensione, generalmente collocate nella fascia periferica dell'ambito urbanizzata e/o con diretta relazione con il territorio aperto , caratterizzata da una marcata prevalenza di fabbricati a destinazione produttive commerciali direzionali, con lotti medio grandi). Problematiche di degrado urbanistico legate al sotto utilizzo o all'abbandono. Da verificare la possibilità di una rigenerazione in APEA

Medesime caratteristiche di A1ma con estensione medio/piccola

aree di medio/grande estensione caratterizzata da tessuto urbano misto (residenziale artigianale): media densità edilizia con fabbricati pluri-piano e capannoni artigianali; collocate generalmente nelle aree marginali dell'ambito urbanizzata. Generalmente le problematiche di degrado urbanistico prevalentemente sono legate a: scarsa qualità degli spazi aperti (pubblici e privati) e del costruito; insufficienza o inefficienza della maglia viaria e degli standard e dei servizi

Medesime caratteristiche di A1 ma con estensione medio/piccola

aree di piccola/ media dimensione; collocazione non necessariamente marginale; le condizioni di degrado dell'ambito sono fortemente legate allo stato di conservazione ed al grado di abbandono del patrimonio immobiliare che insiste sull'ambito stessa; la rigenerazione dell'ambito pertanto è connessa ad interventi di recupero puntuali a scala edilizia

VUOTI: ambito con prevalenza di spazi aperti prevalentemente ad uso pubblico connotati da una generale mancanza o debole destinazione funzionale; abbandono/sottoimpiego; degrado architettonico determinato dalla scarsa qualità del disegno degli spazi e dell'arredo urbano; scarsa qualità dei materiali e dello stato di conservazione/manutenzione.

2.2 Descrizione di eventuali incoerenze Presenza di elementi oggetto di esclusione ai sensi del comma 3 dell’art. 122 L.R. 65/2014 Elemento

Descrizione

a) gli edifici eseguiti in assenza di titolo abilitativo n.r. edilizio o in totale difformità o con variazioni essenziali rispetto allo stesso, ad esclusione di quelli per i quali siano stati rilasciati titoli in sanatoria b) gli edifici e i tessuti urbanistici riconosciuti di pregio n.r. per il loro valore storico, architettonico, tipologico e culturale dagli atti di governo del territorio c) gli edifici situati in aree soggette a vincoli di n.r.

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Presenza di elementi oggetto di esclusione ai sensi del comma 3 dell’art. 122 L.R. 65/2014 inedificabilità assoluta come definite dall’articolo 33 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 (Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie) o dagli strumenti di pianificazione territoriale d) gli edifici ricadenti in aree a pericolosità geologica o n.r. idraulica in cui i piani di bacino e i piani di assetto idrogeologico non ammettono la realizzazione di interventi di ampliamento e) gli edifici vincolati quali immobili di interesse storico n.r. sensi della parte II del Codice

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3. Disciplina e progettualità 3.1 Ricognizione dei vincoli

Fig. 8 – Inquadramento dell’ambito in relazione ai Beni tutelati ai sensi della Parte II del D.Lgs. 42/2004 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS – PIT con valenza PPR)

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Fig. 9 – Inquadramento dell’ambito in relazione alle aree di tutela individuate ai sensi del D.Lgs. 42/2004, art. 136 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS – PIT con valenza PPR)

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Fig. 10 – Inquadramento dell’ambito in relazione alle aree di tutela individuate ai sensi del D.Lgs. 42/2004, art. 142, lett. g) – I territori coperti da foreste e da boschi(Fonte: Geoscopio, Dati WMS – PIT con valenza PPR)

Fig. 11 – Inquadramento dell’ambito in relazione alle aree di tutela individuate ai sensi del D.Lgs. 42/2004, art. 142, lett. b) – Fonte: Geoscopio, Dati WMS – PIT con valenza PPR)

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Fig. 12 – Inquadramento dell’ambito in relazione ad altri vincoli: zone di rispetto (Fonte: Piano strutturale, tavola B.16)

Fig. 13 – Inquadramento dell’ambito in relazione ad altri vincoli: aree naturali e suolo (Fonte: Piano strutturale, tavola B.17)

4. Strumenti della pianificazione territoriale 4.1 PIT/PPR Il Piano di indirizzo territoriale regionale (PIT) approvato con delibera del Consiglio Regionale n.37 del 27 giugno 2015 quale integrazione del piano di indirizzo territoriale (PIT) con valenza di piano paesaggistico inserisce il comune di Arezzo nell’ambito di paesaggio n. 15 insieme ai comuni di Castiglion Fiorentino (AR), Cetona (SI), Chianciano Terme (SI), Chiusi (SI), Civitella in Val di Chiana (AR), Cortona (AR), Foiano della Chiana (AR), Lucignano (AR), Marciano della Chiana (AR), Monte San Savino (AR), Montepulciano (SI), San Casciano dei Bagni (SI), Sateano (SI), Sinalunga (SI), Torrita di Siena (SI) Tra i processi storici di territorializzazione dell’area, Arezzo si sviluppa come insediamento etrusco e assume grande importanza nel periodo romano repubblicano come centro strategico nel sistema militare e difensivo dell’impero: il passaggio della strada consolare Cassia (o meglio, la Cassia Vetus, che sarà successivamente affiancata dalla Cassia Nova, o Adrianea, che escluderà la città dalla linea di collegamento fra Roma e Florentia) rende infatti Arretium un passaggio pressoché obbligato per raggiungere la capitale attraverso la regione appenninica.

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L’invasione longobarda sfrutta molto la viabilità romana e tocca quindi presto la Valdichiana (attraverso la Cassia), dove si sviluppa già dagli anni Settanta del VI secolo (presidio longobardo a Chiusi) e fino al primo decennio del VII secolo, quando Arezzo viene definitivamente conquistata, influendo pesantemente sul popolamento e accentuando ulteriormente i fenomeni di impaludamento già in atto e quelli di contrazione dello spazio coltivabile. Questi fenomeni determinano inoltre un progressivo decadimento della principale prerogativa di quella che si era caratterizzata come un’”area di strada”. La resistenza dei Bizantini lungo l’Appennino rende infatti poco sicura la Cassia, favorendo invece la strada che da Lucca segue la Val d’Elsa, la Val d’Arbia e la Val d’Orcia, per giungere infine nei pressi dell’abbazia di San Salvatore sul Monte Amiata (Francigena). La crescita demografica dei secoli basso medievali determina un graduale inurbamento da parte delle aristocrazie che si sono progressivamente elevate all’interno dei castelli. È la città di Arezzo a esercitare la maggior capacità attrattiva, e si dota col tempo di un circuito murario. Cinta all’interno del quale rimane circoscritta fino all’età moderna a causa della crisi economica della metà del XIV secolo e della conquista fiorentina (1384) che la ridusse a centro periferico, tra l’altro sollevato dall’amministrazione dell’antico contado (riorganizzato in province dipendenti dal governo di Firenze). Fino all’Unità d’Italia, Arezzo mantenne immutata la sua conformazione urbanistica (salvo la restrizione del perimetro murario a sud, la riduzione a quattro delle dieci porte trecentesche, la costruzione dei baluardi e talune demolizioni quale la cittadella ecclesiastica del Colle di Pionta), pur con le nuove realizzazioni edilizie pubbliche e private dei tempi di sotto Cosimo I dei Medici e dei suoi figli (nuovo palazzo con logge costruito in Piazza Grande in sostituzione del palazzo del Popolo, nuova fortezza in luogo dell’antica). Arezzo nel primo Ottocento ebbe poche realizzazioni urbanistiche-architettoniche, a parte il riallineamento di via de’ Bacci (1826) con costruzione del Teatro Petrarca. Per l’avvio di una significativa trasformazione urbanistica occorre attendere la ferrovia per Firenze (1864), con proseguimento per Perugia e Roma (1866): la costruzione della stazione e della sua piazza (1866), in area extramoenia tra porta Santo Spirito e il bastione del Poggio, rese necessario un piano urbanistico (1867), incentrato sull’apertura del viale di collegamento con la città murata, con lacerazione della cerchia muraria, allargamento di piazza San Francesco, realizzazione di strade funzionali ai progetti di saturazione edilizia su maglia ortogonale. Il nuovo piano regolatore (1893) provvide ad ultimare via Petrarca e a realizzare strade secondo un sistema a scacchiera. Il successivo piano regolatore (1935) comportò la trasformazione radicale della struttura urbana, con apertura di via della Minerva (da piazza Sant’Agostino a Porta Colcitrone) e dei viali Littorio/Matteotti e Re/Buozzi nella parte orientale, sistemazione del rettifilo vie Petrarca-Roma-Crispi, abbattimento delle mura tra la barriera Vittorio Emanuele e i baluardi di San Bernardo e San Giusto, espansione della città in pianura e urbanizzazione della collina di Poggio del Sole. Arezzo aveva mantenuto fino ad allora i caratteri di città preindustriale, anche se ai primi del secolo si era localizzato a sud lo stabilimento di costruzioni ferroviarie Fabbricone. Negli anni ’50 l’espansione si orientò a sud-est nella piana, verso la Val di Chiana, con un’edilizia residenziale densa di tipo popolare. Con il forte esodo dalle campagne (anni ’60-’70) la città crebbe a macchia d’olio (salvo ad est-nordest), lungo gli assi viari storici, con fagocitazione dei piccoli aggregati. Il processo di industrializzazione approfittò della costruzione nei primi anni ’60 dell’Autosole e della realizzazione del raccordo-tangenziale, dove si localizzarono attività industriali e commerciali. Il piano urbanistico del 1965-69 non riuscì a controllare la crescita edilizia, tanto che il tessuto urbano è frammentario e costruito per parti separate. Pure il piano del 1987 ha tentato inutilmente di ricucire tale tessuto con la saturazione delle aree vuote o dismesse all’interno della città. Oggi i quartieri più recenti risultano scarsamente integrati tra loro e con la città storica, oltre talvolta a mancare di servizi, verde, viabilità e trasporti pubblici. La frammentazione del tessuto urbano è aggravata dalla mancanza di un baricentro, con il trasferimento delle funzioni terziarie e direzionali via via alle zone esterne.

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Fig. 14 – Inquadramento dell’ambito in relazione alla carta dei Caratteri del paesaggio – Scala originale 1:50.000 (Fonte: http://www.regione.toscana.it/-/piano-di-indirizzo-territoriale-con-valenza-di-pianopaesaggistico?redirect=http%3A%2F%2Fwww.regione.toscana.it%2Fcittadini%2Fterritorio-epaesaggio%2Fpaesaggio%3Fp_p_id%3D101_INSTANCE_mEOho3uKfTdm%26p_p_lifecycle%3D0%26p_p_state%3Dnormal%26p _p_mode%3Dview%26p_p_col_id%3D_118_INSTANCE_CI2LeILYbuAL__column-1%26p_p_col_count%3D1 – PIT con valenza PPR - Scheda Ambito di paesaggio)

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Relativamente alle invarianti strutturali, la scheda del PIT riconosce i seguenti valori e criticità: - in riferimento ai “caratteri idro-geo-morfologici dei bacini idrografici e dei sistemi morfogenetici”, la superficie principale della piana aretina, che ha natura di Margine inferiore, è interrotta da numerosi affioramenti di Unità Toscane che formano piccoli nuclei di Collina a versanti dolci, tra cui quello ove sorge il nucleo storico di Arezzo. La storia della Val di Chiana subisce un netto cambiamento con la bonifica; tra gli altri effetti, questa ha restituito la valle ad una funzione primaria nei sistemi di comunicazione, facendola divenire la grande arteria nord-sud dell’Italia Centrale. Questa nuova funzione ha profondamente mutato il paesaggio dell’ambito, configurandolo come paesaggio agrario “moderno” nel sistema specializzato di seminativi e nell’infrastruttura tecnologica della bonifica, e la completa riorganizzazione del sistema insediativo, ancora pienamente in corso e accompagnata da grandi interventi infrastrutturali. Il cambiamento in corso dei sistemi di comunicazione ha causato importanti dinamiche di dispersione urbanistica, particolarmente evidenti nel bacino di Arezzo, e un generale elevato livello di consumo di suolo. Tra le criticità, i bassi tempi di corrivazione e la tendenza aggradante dei corsi d’acqua all’uscita dai sistemi montuosi, pure se permeabili, creano rischi idraulici concreti per l’area urbana di Arezzo e altre aree minori. La tendenza ad un forte grado di occupazione ed impermeabilizzazione del suolo aggrava tutti questi rischi, così come la densità delle opere infrastrutturali, con i loro effetti idrologici. La tendenza ad un forte grado di occupazione ed impermeabilizzazione del suolo aggrava tutti questi rischi, così come la densità delle opere infrastrutturali, con i loro effetti idrologici. - in riferimento ai “caratteri ecosistemici del paesaggio” la parte settentrionale della Val di Chiana e la pianura circostante Arezzo ha visto un notevole sviluppo residenziale e delle zone industriali/commerciali, con dinamiche spesso legate alla presenza di assi stradali in uscita radiale dal Capoluogo. Le maggiori criticità dell’ambito sono legate ai processi di artificializzazione delle pianure alluvionali, con fenomeni di urbanizzazione e di consumo di suolo, in ambiti caratterizzati anche dalla presenza di monocolture agricole con scarsa presenza di dotazioni ecologiche. - relativamente al ”carattere policentrico e reticolare dei sistemi insediativi, urbani e infrastrutturali”, il centro storico di Arezzo, di matrice etrusca, racchiuso entro le mura medicee, si colloca in posizione sopraelevata e decentrata, su una piccola collina ai piedi della catena appenninica dell’Alpe di Poti, a dominio della piana agricola in cui confluiscono i bacini idrografici dell’Arno e del Canale Maestro. Si tratta di un crocevia di grandi collegamenti stradali di origine romana e medievale (nonché ferroviari e fluviali,) che lo collegano alle vallate circostanti del Valdarno, Casentino, Valtiberina, Val di Chiana, lungo i quali si sono attestati gli insediamenti principali e le piccole frazioni (La Radiale di Arezzo). - quanto ai ”caratteri morfotipologici dei sistemi agro ambientali dei paesaggi rurali”, l’ambito comprende un territorio dai caratteri fisiografici e paesaggistici estremamente differenziati, in cui la transizione tra il paesaggio collinare e la pianura avviene tramite alcune formazioni di margine poste ai piedi dei rilievi e occupate prevalentemente da mosaici colturali complessi a maglia fitta e da espansioni insediative recenti di centri come Arezzo. Le criticità maggiori riguardano i territori di pianura e fondovalle, in particolare la piana di Arezzo e la porzione settentrionale della Val di Chiana, interessate da fenomeni di espansione urbana a carattere sia residenziale che produttivo concentrati lungo le strade principali. In sintesi, Il contesto della pianura aretina si caratterizza per una complessa struttura paesaggistica, densamente insediata e infrastrutturata, specialmente nella parte centro-settentrionale, e segnata dalla bonifica leopoldina, ancora oggi leggibile nella scansione della maglia agraria e insediativa, nella presenza di un’articolata rete di manufatti idraulici per la regimazione delle acque e di un impianto insediativo e viario di valore storico-architettonico e testimoniale. Struttura l’impianto insediativo di pianura e pedecolle la conurbazione radiocentrica di Arezzo, parte del “patrimonio territoriale” dell’ambito. Le maggiori criticità dell’ambito si concentrano nelle zone di pianura, in particolare nell’area circostante la città di Arezzo, interessata nel corso degli anni da vasti processi di artificializzazione e urbanizzazione – edilizia residenziale diffusa, piattaforme industriali, commerciali e artigianali,

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infrastrutture di trasporto – che hanno alterato il patrimonio territoriale e paesaggistico, frammentando il paesaggio agricolo di pianura e aumentando le pressioni sul reticolo idrografico e sulle aree umide. Gli “Indirizzi per le politiche” prevedono, al fine di riqualificare il territorio di pianura e fondovalle, di indirizzare i processi di urbanizzazione e infrastrutturazione verso il contenimento e la riduzione del già elevato grado di impermeabilizzazione e consumo di suolo (punto 8). Tale indirizzo risulta prioritario per le aree agricole situate nella pianura di Arezzo circostante il Canale Maestro della Chiana e il torrente Castro, per le aree di pertinenza fluviale del Fiume Arno e tra Pieve al Toppo e San Zeno (Direttrice di connettività da riqualificare nella carta della rete ecologica). Tale indirizzo è perseguibile in particolare evitando saldature tra le aree urbanizzate e lungo gli assi infrastrutturali, mantenendo i varchi in edificati esistenti e promuovendone la riqualificazione, anche attraverso progetti di ricostituzione degli stessi e il recupero delle relazioni paesaggistiche con i contesti rurali contermini. Al fine di preservare la riconoscibilità delle relazioni strutturanti tra sistema insediativo storico e territorio rurale della piana di Arezzo (punto 13), occorre favorire iniziative volte a salvaguardare l’integrità del profilo urbano del capoluogo, caratterizzato dalla supremazia di torri, campanili e cupole di edifici civili e religiosi. Gli ”obiettivi di qualità e direttive” inerenti le aree in oggetto riguardano: Obiettivo 1. Salvaguardare le pianure di Arezzo e della Val di Chiana[…], e tutelare le relazioni funzionali ed ecosistemiche tra il territorio pianeggiante e le aree collinari e montane, nonché ricostituire le relazioni tra il sistema insediativo e le aree agricole circostanti Direttive correlate Gli enti territoriali e i soggetti pubblici, negli strumenti della pianificazione, negli atti del governo del territorio e nei piani di settore, ciascuno per propria competenza, provvedono, a: 1.2 - evitare l’ulteriore impermeabilizzazione, la frammentazione e il consumo di suolo agricolo delle vaste pianure alluvionali e delle aree pedecollinari connessi alla espansione insediativa e allo sviluppo infrastrutturale, mantenere i varchi esistenti e riqualificare le “Direttrici di connettività” (individuate nella carta della “Rete degli Ecosistemi”), con particolare riferimento alla pianura a nord di Arezzo e quella tra Arezzo e il Canale Maestro della Chiana interessate da intense urbanizzazioni (prevalentemente zone industriali) associate alla elevata densità delle infrastrutture lineari, con tendenza alla saldatura dell’edificato in direzione di Battifolle.

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Fig. 15 – Inquadramento dell’ambito in relazione alle invarianti strutturali (Fonte: Piano Strutturale, tav. C2)

4.2 Relazione con l’abaco dei tessuti edilizi del PIT/PPR

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Fig. 16 – Inquadramento dell’area in relazione all’Abaco dei tessuti edilizi – Scala 1:30.000 circa (Fonte: PIT/PPR, Carta del territorio urbanizzato)

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TESSUTI DELLA CITTA’ PRODUTTIVA E SPECIALISTICA T.P.S.2 Tessuto a piattaforme produttive – commerciali – direzionali

descrizione Piattaforme di grandi dimensioni formate da tessuto produttivo, commerciale e direzionale discontinuo ad alta densità, con maglia strutturata secondo un reticolo geometrico di strade di accesso ai singoli lotti. In prevalenza interventi prevalentemente pianificati e giustapposti al contesto territoriale di riferimento. Talvolta si verifica la presenza di lotti residenziali isolati inglobati. Tessuti in netta discontinuità con il tessuto urbano e/o aperto circostante. Rapporto con la strada e grado di complessità funzionale: Rapporto con la strada mediato dagli spazi di pertinenza recintati e prevalentemente pavimentati adibiti a funzioni complementari alla produzione. Destinazione produttiva, commerciale e per servizi. Carenza/assenza di spazi pubblici, fatto salvo i piazzali adibiti a parcheggio. Presenza di servizi legati ai lavoratori che gravitano nell’ambito e talvolta attività legate al tempo libero. Tipo edilizio prevalente: tipo edilizio prevalente del grande capannone prefabbricato, isolato su lotto e arretrato rispetto al fronte stradale. Collocazione e margini: tessuto localizzato generalmente all’esterno dei nuclei abitati, in località strategiche della rete infrastrutturale (in prossimità di svincoli, raccordi, nodi di scambio intermodale, ecc), prevalentemente in zone di pianura o costiere (prevalentemente per i settori siderurgico e chimico). Talvolta al margine di centri abitati. Il margine è netto, non esistono relazioni di alcun tipo né con la città né il territorio aperto. TESSUTI URBANI A PREVALENTE FUNZIONE RESIDENZIALE E MISTA T.R.2. Tessuto ad isolati aperti e lotti residenziali isolati

descrizione Tessuti a medio/alta densità, tipici delle espansioni degli anni ‘50-‘70, organizzati in isolati aperti con cortina edilizia discontinua ed edifici isolati su lotto, circondati da spazi di pertinenza talvolta privati e recintati, talvolta semiprivati ed in relazione con la strada. (...) Gli spazi di pertinenza dei singoli lotti

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concorrono ad una buona dotazione in quantità di spazi aperti, ma la qualità è talvolta scarsa, e spesso tali spazi sono pavimentati o adibiti a parcheggio. (...) Collocazione e margini: tali tessuti sono posizionati in prossimità della città storica come seconda corona di espansione. Nei centri urbani principali sono a contatto con i tessuti ad isolato chiuso, mentre nei centri minori spesso sono a diretto contatto con la città storica. Tale tessuto è riscontrabile anche in casi di espansioni lineari e in aree periurbane o di confine. valori/opportunità affacci e relazioni con la città storica ed il territorio aperto - Nei casi di contatto diretto con la città storica buona continuità visiva e percettiva della città storica. spazi aperti interclusi e aree dismesse e/o degradate - Presenza di aree aperte come slarghi e parcheggi utilizzabili per la strutturazione di una rete di spazi pubblici. spazio pubblico e servizi - Struttura ad isolati con tracciati viari ben gerarchizzati e ritmo piuttosto costante di assi di attraversamento e percorsi di distribuzione interna, utile base per strutturare un’efficiente rete di percorsi ciclo/pedonali e spazi pubblici. qualità urbana e dell’architettura - Tessuto riconoscibile strutturato in isolati. criticità affacci e relazioni con la città storica ed il territorio aperto - Nei casi di contatto diretto con il territorio aperto, critici affacci e problema dei retri urbani. spazi aperti interclusi e aree dismesse e/o degradate - Aree aperte ad uso pubblico o semipubblico (marciapiedi, parcheggi, slarghi) di scarsa qualità. spazio pubblico e servizi - Dotazione di spazi pubblici assente e/o non sempre adeguata, sia per dotazione che per qualità, considerando anche la destinazione privata degli spazi di pertinenza degli edifici. - Assenza di una “rete di spazi pubblici” e di tessuto connettivo ciclo/pedonale. - Assenza di mixitè funzionale. qualità urbana e dell’architettura - Scarsa manutenzione del patrimonio edilizio. - Omologazione delle architetture con l’impiego di tipologie edilizie, elementi costruttivi e materiali standardizzati e decontestualizzati. - Negli interventi di trasformazione urbana inserimento di edifici o elementi di recente costruzione disomogenei o addirittura contrastanti, per dimensioni e collocazione, all’interno del tessuto ad isolati regolari, compromettenti l’omogeneità percettiva d’insieme. obiettivi specifici

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Conferire dimensione urbana a partire dalla dotazione e dalla qualità dei servizi e della rete degli spazi pubblici Ridefinire la struttura “ordinatrice” ed il ruolo dello spazio pubblico e del connettivo aumentandone la dotazione e la funzionalità Conferire dimensione urbana ai tessuti insediativi realizzando nuove centralità, recuperando l’edilizia e lo spazio pubblico Riqualificare i fronti urbani verso l’esterno definendo altresì un margine urbano-rurale capace di dare luogo a nuove relazioni con il territorio aperto

5. Strumenti della pianificazione urbanistica nificazione comunale Gli strumenti della pianificazione comunale che insistono sul comune di Arezzo sono i seguenti: Piano strutturale - adottato: D.C.C. 405 del 19/12/2003 - approvato: D.C.C. 136 del 12/07/2007 Regolamento urbanistico - adottato: DCC 181 del 7/11/2009 - approvato : DCC 43 del 23/03/2011 Variante generale al R.U. - adottato: DCC 46 del 6/03/2013 - approvato : DCC 107del 23/07/2013 Ultima variante al R.U. approvata agli inizi del 2015 (Contenuti del Regolamento Urbanistico aggiornati alla Variante U_35_2013): - adottata con D.C.C. n.149 del 11/09/2013 - approvata con D.C.C. n.11 del 22/01/2015 5.1 Piano Strutturale Nell’ambito del Piano Strutturale, le aree in oggetto appartengono all’Utoe n. 10. Pratacci e al comparto 1 del Centro storico. UTOE 10 PRATACCI L’Utoe 10 Pratacci è parte dello schema direttore S.D.3 La Parkway che raccoglie le aree ritenute strategiche per il miglioramento e la riqualificazione del livello di accessibilità al centro urbano e conseguentemente del potenziamento del livello di fruibilità dei servizi, delle attrezzature e delle strutture culturali, anche in relazione ad uno sviluppo equilibrato dell'economia turistica. La Disciplina del PS riporta per l’ambito le seguenti prescrizioni: Articolo 151 U.T.O.E. 10: Pratacci 1. L'unità territoriale organica elementare 10: Pratacci delimita una superficie di 174,20 ha. pari al 0,45% del territorio comunale, costituita principalmente da: bosco 1,03% ha 1,80 colture miste 1,07% ha 1,87 frutteti - oliveti - seminativi 0,26% ha 0,45 vigneti - urbanizzato 97,51% ha 169,87

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altro 0,12% ha 0,21 2. Nell'ambito dell'U.T.O.E. 10: Pratacci sono previsti i seguenti interventi strategici: Ambito strategica d'intervento 3.3: Cittadella degli affari 3. Ad esclusione degli interventi di cui al punto precedente il Piano Strutturale non prevede nuovo impegno di suolo. 4. Le dimensioni massime ammissibili complessive per nuovi insediamenti residenziali, da realizzarsi all'interno delle aree urbanizzate, così come individuate nella Tav. C06a Sistemi, sottosistemi ed ambiti funzionali: sistema ambientale e sistema insediativo e secondo i disposti del Titolo VIII - Sistemi funzionali, sono stabilite in un massimo di 33.330 mq. di Slp, per un incremento teorico della popolazione pari a 667 abitanti. 5. Gli interventi di cui al punto precedente sono condizionate alla attuazione di operazioni di riconversione funzionale di aree o insediamenti monofunzionali da dismettere o rilocalizzare, comunque non comprese nelle quantità indicate al punto 4. Nell'ambito delle operazioni di cui al punto precedente, il Regolamento Urbanistico potrà prevedere anche usi diversi dalla residenza, quali commerciale, direzionale e turistico ricettivo in una misura massima del 60% della Slp destinata alla funzione residenziale; Per le aree appartenenti al sistema della produzione potrà essere prevista una Superficie Coperta (Sc) aggiuntiva non superiore a mq. 132.500 e dovrà essere prevista una superficie complessiva per spazi pubblici, attività collettive, parcheggi e verde (escluso le strade) pari a mq. 26.650. 6. Sono richieste per l'intera U.T.O.E. le seguenti superfici minime a standard: a) 9.100 mq. di spazi pubblici o destinati alle attività collettive a verde pubblico con l'esclusione delle sedi viarie; b) 2.500 mq. destinati a parcheggi in aggiunta a quelli di cui all'art.2 della L.122/89.

Fig. 17 - Inquadramento dell’area Pratacci nell’ambito del Piano Strutturale: (Fonte: Piano Strutturale 2007, Tavola C.8)

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Quanto al Regolamento urbanistico approvato nel 2011, le aree interessate sono per lo più indicate con la sigla P2r, dove P e R individuano la tipologia produttiva e il numero (da 1 a 4) indica la classe funzionale (produttivo industriale, produttivo commerciale, produttivo residenziale, aree specializzate). Si evince che la categoria più diffusa nell’ambito è quella del produttivo commerciale. Solo l’ambito più a Est, all’incrocio tra Viale Salvemini e Viale Don Minzoni, è indicata come ambito specialistica nell’ambito dei luoghi centrali di cui all’art.

Fig. 18 - Inquadramento dell’area Pratacci nell’ambito del Regolamento urbanistico (Fonte: Regolamento urbanistico 2011, Carta degli usi dei suoli e modalità di intervento)

5.2 Regolamento Urbanistico Estratti delle N.T.A. del Regolamento Urbanistico Art. 41 Il Sistema dei luoghi centrali 1. Il sistema dei luoghi centrali è articolato nei sottosistemi L1, L2. 2. Nel Sottosistema L1 - grandi attrezzature della città sono ammesse le seguenti destinazioni: a) residenziali di cui all'art. 9 negli edifici esistenti, o quale quota parte di edifici di nuova edificazione, fino al 50% della Sul e limitata esclusivamente ad edilizia residenziale con finalità sociali; b) industriali ed artigianali di cui all'art.10 che non rechino disturbo alla residenza; c) commerciali di cui all'art. 11, limitatamente alla sigla Tc1, nonché alle sigle Tc2 e Tc3 quando espressamente indicate nelle tavole o nelle Aree di Trasformazione;

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d) commerciali all'ingrosso di cui all'art. 12; e) turistico ricettive di cui all'art. 13; f) direzionali di cui all'art. 14; g) servizi e attrezzature di uso pubblico di cui all'art. 15.

Art. 42 Il sistema della Produzione 1. Il sistema della produzione Ă¨ articolato nei sottosistemi P1, P2, P3, P4. 2. Nel sottosistema P1 - produttivo industriale sono ammesse le seguenti destinazioni: a) industriali ed artigianali di cui all'art. 10; b) commerciali di cui all'art. 11, limitatamente agli esercizi per la somministrazione di alimenti e bevande; c) commerciali all'ingrosso di cui all'art. 12; d) i servizi e le attrezzature di uso pubblico di cui all'art. 15 solo negli edifici esistenti. Non sono ammesse le articolazioni Sa, Si, So ed Sr; e) gli asili aziendali. 3. Nel sottosistema P2 - produttivo commerciale sono ammesse le seguenti destinazioni: a) industriali ed artigianali di cui all'art. 10; b) commerciali di cui all'art. 11, limitatamente alla sigla Tc1. Le attivitĂ diverse dagli esercizi per la somministrazione di alimenti e bevande sono ammesse solo negli edifici esistenti, senza incremento di Sul; c) commerciali all'ingrosso di cui all'art. 12; d) turistico ricettive di cui all'art. 13, solo negli interventi di sostituzione edilizia o di ristrutturazione urbanistica; e) direzionali di cui all'art. 14, negli edifici esistenti, senza incremento di Sul; f) i servizi e le attrezzature di uso pubblico di cui all'art. 15 solo negli edifici esistenti. Non sono ammesse le articolazioni Si, So ed Sr; g) gli asili aziendali. In caso di piano attuativo riferito ad un intero comparto urbanistico, senza incremento della Sul esistente, sono ammesse anche le attivitĂ commerciali di cui alla sigla Tc2 non alimentari e non sono ammesse le attivitĂ industriali ed artigianali insalubri di prima classe. 4. Nel sottosistema P3 - produttivo residenziale sono ammesse le seguenti destinazioni: a) industriali ed artigianali di cui all'art. 10 che non rechino disturbo alla residenza; b) commerciali di cui all'art. 11, negli edifici esistenti limitatamente all'articolazione Tc1; c) commerciali all'ingrosso di cui all'art. 12; d) turistico ricettive di cui all'art. 13 solo negli interventi di sostituzione edilizia o di ristrutturazione urbanistica; e) direzionali di cui all'art. 14 negli edifici esistenti senza incremento di Sul;

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f) i servizi e le attrezzature di uso pubblico di cui all'art. 15 solo negli edifici esistenti. Non sono ammesse le articolazioni Si ed So; g) gli asili aziendali. In caso di piano attuativo riferito ad un intero comparto urbanistico, senza incremento della Sul esistente, sono ammesse anche le attività commerciali di cui alla sigla Tc2 non alimentari e la residenza; non sono ammesse le attività industriali ed artigianali insalubri di prima classe. 5. Nel Sottosistema P4 - aree specializzate sono ammesse le seguenti destinazioni: a) industriali ed artigianali di cui all'art. 10; b) commerciali di cui all'art. 11, limitatamente agli esercizi per la somministrazione di alimenti e bevande; c) i servizi e le attrezzature di uso pubblico di cui all'art. 15 ad esclusione delle articolazioni Si, Sd, So, Sr, Ss e Ps. 6. Negli edifici esistenti appartenenti al Sistema della Produzione e per i quali viene indicata la funzione esclusiva "R", è ammessa anche la destinazione residenziale; sono ammessi gli interventi di ristrutturazione edilizia e di sostituzione edilizia.

Art. 56 Tessuti produttivi (r) 1. Sono ammessi, salvo diversa e specifica indicazione nelle tavole "usi del suolo e modalità d'intervento e di attuazione" i seguenti interventi: a) ristrutturazione edilizia; b) sostituzione edilizia; c) addizione volumetrica di cui all'art. 31; d) ristrutturazione urbanistica; e) nuova edificazione. 2. Per gli interventi di cui al comma 1, sono prescritti i seguenti parametri: a) rapporto di copertura (Rc) massimo 50 % per i sottosistemi P1, P2 e P3; 20% per il sottosistema P4; b) numero massimo piani: 3. Per la destinazione turistico ricettivo l'altezza massima è di 5 piani. 3. Il rapporto di copertura di cui al comma 2 è elevato del 20 % quando almeno la metà della superficie da destinare a parcheggio sia individuata all'interno dell'involucro edilizio, o sulla copertura dello stesso. 4. Gli interventi di nuova edificazione e sostituzione edilizia, da attuarsi con piano attuativo o permesso di costruire convenzionato, devono prevedere la sistemazione a verde o a parcheggio alberato della parte del lotto prospiciente la viabilità principale di accesso, per una superficie non inferiore al 10% di quella del lotto. 5. Nei piani Attuativi è prescritta la realizzazione del "cunicolo polifunzionale", ossia scatolari sotterranei con copertura carrabile e rimovibile per infrastrutture quali la doppia rete idrica potabile e non, la rete del teleriscaldamento e del teleraffrescamento, idrogeno o altri gas compatibili. I piani attuativi recepiscono i contenuti del regolamento regionale n. 74/R del 2/12/2009, ai fini dell'eventuale conseguimento della denominazione di Aree Produttive Ecologicamente Attrezzate (APEA). Gli interventi nelle APEA esistenti sono coerenti con l'APEA stessa.

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6. Gli interventi di nuova edificazione sono subordinati a piano attuativo, se determinano incrementi di superficie coperta maggiori di 10.000 mq o se incidono sulle opere di urbanizzazione. 7. Gli interventi che prevedono incrementi di Sul sugli edifici esistenti il cui rapporto di copertura già eccede il parametro di cui al comma 2, sono ammessi se non viene incrementata la superficie coperta dell'involucro esistente. 8. Le addizioni volumetriche di cui all'art. 29 comma 4 sono ammesse anche in deroga alle disposizioni di cui ai commi 2, 3 e 7 del presente articolo. COMPARTO 1. CENTRO STORICO Il Comparto 1 del centro storico si presenta come un tessuto misto di funzioni residenziali, attestate sui principali viari,e funzioni pubbliche di carattere sociale e sportivo. Il Regolamento urbanistico prevede una apposita disciplina di ciascun comparto nell’Allegato E: Disciplina del Centro Storico del Capoluogo, nel quale si prescrive la definizione di un Piano Attuativo e le categorie di intervento ammissibili fino all'approvazione del Piano. Art. 57 Centro storico del capoluogo 1. Nell'area del centro storico del capoluogo, così come individuata nelle tavole "Usi del suolo e modalità di intervento ed attuazione", valgono integralmente le disposizioni dell'allegato E. Le presenti norme tecniche si applicano solo se espressamente richiamate in tale allegato.

Fig. 19 - Inquadramento dell’area Centro Storico nell’ambito del Regolamento urbanistico (Fonte: Regolamento urbanistico 2011, Carta degli usi dei suoli e modalità di intervento)

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Fig. 20 â&#x20AC;&#x201C; Inquadramento dellâ&#x20AC;&#x2122;ambito in relazione alle zone territoriali omogenee Regolamento urbanistico

(Fonte: rielaborazioni cartografie

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6. Progetti sull’ambito Descrizione e immagini di eventuali progetti già in atto o proposti e non realizzati (masterplan, piani attuativi convenzionati, studi sull’ambito, PIUSS) Gli interventi del comparto 1 sono subordinati alla definizione di un Piano Attuativo, che al momento non è ancora partito, per cui le trasformazioni nell’area sono limitate alle categorie di intervento ammissibili fino all'approvazione del Piano. Nell’area Pratacci, invece, il progetto di Area strategica d'intervento 3.3 è già stato completato in alcune sue parti, e altre sono in corso di attuazione. In particolare, il centro affari (ex comparto 3 della Scheda Norma del PRG 2003) è già stato attuato e ospita un complesso terziario a uffici. Anche la parte sud dell’area è stata affari è stato oggetto di un recente Piano urbanistico Attuativo (PUA) consistente nella definizione del masterplan di progetto per l’area Ex Lebole, inerente i volumi, la viabilità di accesso e i parcheggi connessi all’area. Inoltre, viene localizzata una pensilina a servizio della linea ferroviaria all'uscita del sottopassaggio pedonale esistente dove a progetto è prevista un'area pubblica a verde e dove parte il percorso ciclabile che si estende a tutto il comparto C1; si ritiene che questa sia un 'area baricentrica con la potenzialità di diventare punto di congiunzione fra i due quartieri Pescaiola e Lebole. La localizzazione della pensilina in quest'area potrebbe consentire di rimarcare ancor più tale luogo di scambio fra i due quartieri. Il progetto è presentato dallo studio di architettura genovese 5+1AA.

Fig. 21 – Area strategica d'intervento 3.3: Cittadella degli affari (Fonte: PROGETTO DI RIQUALIFICAZIONE DELL'AREA EX-LEBOLE AREZZO, Piano Urbanistico Attuativo, Novembre 2014)

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Fig. 22 – Area strategica d'intervento 3.3: Cittadella degli affari. Dettaglio del punto di connessione della pensilina ferroviaria con la pista ciclabile nella parte sud-est del lotto (Fonte: PROGETTO DI RIQUALIFICAZIONE DELL'AREA EX-LEBOLE AREZZO, Piano Urbanistico Attuativo, Novembre 2014)

Fig. 23 – Area strategica d'intervento 3.3: Cittadella degli affari. Progetto della Viabilità (Fonte: PROGETTO DI RIQUALIFICAZIONE DELL'AREA EX-LEBOLE AREZZO, Piano Urbanistico Attuativo, Novembre 2014)

7. Relazioni con il contesto urbano di riferimento Descrizione delle connessioni con il contesto esterno (relazioni funzionali, servizi, emergenze, rapporto con assetto storicizzato, vedi comma 4 art. 125, L.R. 65/2014)

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L’ambito Pratacci è direttamente connessa con il raccordo autostradale nonché con gli ambiti residenziali e produttivi a nord e a sud. A nord-ovest dell’insediamento produttivo in analisi si trova un’area residenziale esito di un P.E.E.P. degli anni ’70-’80, spostandosi verso est troviamo un P.I.P. coevo, un altro P.E.E.P. ed infine il centro fieristico. A sud-est è presente un’area residenziale realizzata dai lavoratori della Lebole negli anni ’60, carente della rete viaria interna, mentre spostandosi verso ovest si trovano residenze e servizi esito di P.E.E.P. degli anni ’70-’80-’90. L’ambito si localizza in prossimità di due principali direttrici di traffico, Viale Don Minzoni (la tangenziale di Arezzo) e Viale Salvemini (direttrice ad esso ortogonale), che ne garantiscono buoni livelli di accessibilità in considerazione della loro alta capacità attrattiva. Il Comparto 1 del Centro Storico rappresenta un polo attrattivo per il nucleo consolidato, per la presenza di funzioni di interesse pubblico di carattere sociale e sportivo, che tuttavia presentano oggi caratteri di degrado fisico e di inadeguatezza alle esigenze dei fruitori.

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B. ELEMENTI PER L’INDIVIDUAZIONE DELLE AREE DI DEGRADO 8. Obiettivi di riqualificazione verificati con i comuni In un passato recente, viste le condizioni di mercato ed in relazione alle richieste sopravvenute, si era ipotizzato una possibile conversione di alcune strutture in commercio di vicinato, destando delle perplessità in ordine: - alla mancanza di spazi da adibire a parcheggio; - alla possibile creazione di competitività e concorrenza con il centro commerciale naturale del centro storico. Le progettualità messe in campo negli anni, direttamente connesse all’ambito in esame o attinenti più in generale al contesto urbano di riferimento, ancorché a volte abbandonate, riprese o sospese riguardano i seguenti temi: 1. INFRASTRUTTURE VIABILISTICHE: 1.1. Progetto della rete delle piste ciclabili soggetto a finanziamento della FIAB a seguito del bando del 2014; 1.2. Piano urbano della mobilità sostenibile; 1.3. Progetto per la prosecuzione della E45; 1.4. Progetto per la prosecuzione della E71; 1.5. Raddoppio del raccordo autostradale 2. ALTRE INFRASTRUTTURE: 2.1. Progetto A.P.E.A. sulla parte dell’ambito ovest ed esteso sull’area P.I.P. a nord; 2.2. Centro intermodale in loc. Indicatore con lo scambio rotaia-gomma, in fase di realizzazione, con la presenza ad oggi delle strutture del centro di ortofrutta legato alla conservazione degli alimenti con le frigorie e la mancanza del raccordo su rotaia tra la linea ferroviaria nazionale e quella di servizio dell’interporto. A seguito del confronto aperto intervenuto tra i tecnici presenti alla riunione sono scaturiti i seguente le seguenti proposte progettuali riferibili ad un tema più generale attinente sanità-sport-wellness: 1. ambito dedicato allo sport indoor, al momento assente ad Arezzo; 2. ambito per le associazioni legate al soccorso come la Croce Bianca e la Misericordia; 3. ambito per la delocalizzazione delle ormai vecchie attività sportive di San Clemente (area sportiva con piscina coperta) poste a ridosso del centro storico lungo le mura.

9. Descrizione dell’area L’area di Pratacci è attualmente occupata in prevalenza da attività commerciali all’ingrosso, ma anche da esercizi al dettaglio o altre attività a questi assimilabili facilmente insediabili in strutture di tipologia produttiva o originariamente utilizzate da attività produttive. L’ambito si localizza in prossimità di due principali direttrici di traffico, Viale Don Minzoni (la tangenziale di Arezzo) e Viale Salvemini (direttrice ad esso ortogonale), che ne garantiscono buoni livelli di accessibilità in considerazione della loro alta capacità attrattiva. Per questo motivo l’ambito nasce come centro commerciale all’ingrosso di riferimento per il centro Italia e sopravvive fin quando la modifica strutturale delle rete della distribuzione e il potenziamento di altri centri vicini come Narni in Umbria non ne determinano il definitivo crollo con la cessazione di gran parte delle attività insediate. L’ambito individuata è interclusa tra la viabilità di collegamento tra lo svincolo autostradale della autostrada A1 e il centro abitato di Arezzo e il tracciato ferroviario nazionale.

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La zona centrale del comparto individuato è esclusa dal progetto di rigenerazione in quanto è inserita in un piano complesso di intervento approvato con D.C.C. alla fine di marzo di questo anno. Il progetto interessa il comparto produttivo ex Lebole, con il cambio di destinazione d’uso a commerciale fino alla media distribuzione di vendita, direzionale e servizi demandando al futuro la possibile conversione (non certa) a residenziale di una quota parte. In relazione alla morfologia ambientale, tutta l’ambito è localizzato ad un livello molto più basso rispetto al piano di imposta del raccordo autostradale ma allo stesso livello del sedime ferroviario. Attualmente l’assetto delle proprietà, totalmente private, dell’ambito individuato risulta molto frazionata, con un utilizzo delle strutture per un 2/3 da parte dei proprietari e per 1/3 da parte di affittuari, ma non si conosce il reale rapporto tra attività chiuse ed aperte. La dimensione dei volumi presenti, nonché la loro morfotipologia è molto varia, tenuto conto dell’esistenza di fondi capaci di ospitare un commercio di vicinato ed al contempo grandi contenitori dedicati al commercio all’ingrosso di oltre 2.000 mq di superficie coperta. Quanto al comparto 1, l’area è interessata da una serie di impianti sportivi che fanno capo al Circolo Tennis Arezzo: un campo da Calcetto ("San Clemente") e 8 campi da tennis ubicati nell'area retrostante il Palazzetto dello Sport di San Lorentino, insieme alla palestra SBA. Gli impianti, della seconda metà del secolo scorso, si trovano proprio a ridosso della cinta muraria medievale, inseriti in un tessuto urbano di impianto ottocentesco. 9.1 Analisi della proprietà fondiaria

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Fig. 24 - Inquadramento dellâ&#x20AC;&#x2122;ambito con sovrapposizione di proprietĂ pubbliche e private (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali e Agenzia del Territorio) vedi anche img del par. 9.4 sugli standard

9.2 Analisi dei margini, delle quinte urbane e dei rapporti con i tessuti urbani e/o spazi aperti contermini

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Fig. 25 – Analisi dei margini e dell’altezza media delle quinte urbane nell’area

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9.4 Dotazione di standard

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Fig. 26 – Dotazione di Standard e servizi realizzati o già di proprietà pubblica

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10. Analisi degli spazi aperti rilevanti ai fini della riqualificazione

Fig. 27 - Inquadramento dell’area con spazi pubblici e di uso pubblico nell’area (Fonte: materiali reperiti presso l’A.C. e rilievi da sopralluogo)

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13. Analisi del degrado 13.1 Analisi e descrizione delle condizioni di degrado presenti nell’ambito (rif. Regolamento 3/R alla L.R. 1/2005)

Principali categorie di degrado:

Descrizione degli elementi di degrado

a) degrado urbanistico, per ambiti urbani ove vi sia carenza di funzionalità dovuta a insufficienza degli standard urbanistici di cui al D.M. 1444/1968, o delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria;

La presenza di un patrimonio edilizio molto denso, organizza un impianto urbano, scarsamente organizzato, non gerarchizzato, con un sistema di servizi e di infrastrutture, quasi esclusivamente carrabili, carenti soprattutto di parcheggi e spazi pubblici in generale.

b) degrado fisico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da precarie condizioni di staticità dell’edificato, connesse all’usura del tempo o ad inadeguate tecniche costruttive, da diffusa fatiscenza delle strutture e delle finiture degli edifici, ovvero da inadeguatezza tipologica degli edifici rispetto alle esigenze funzionali, anche per carenza o insufficienza degli impianti tecnologici; c) degrado igienico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da mancanza o insufficienza degli impianti igienico-sanitari, sia come dotazione che come organizzazione funzionale, da insufficiente aerazione e illuminazione diurna dei singoli edifici, ovvero da ridotte condizioni di abitabilità e di utilizzazione, in relazione all’impianto planivolumetrico o alla presenza di condizioni generali di insalubrità; d) degrado socio-economico, per ambiti urbani o insediamenti minori ove sussistano condizioni di abbandono, di sottoutilizzazione o sovraffollamento degli immobili, o comunque di impropria utilizzazione degli stessi, ovvero in presenza di strutture produttive non compatibili con le preesistenti funzioni residenziali, o infine in presenza di fenomeni comportanti la sostituzione del tessuto sociale, nonché delle forme produttive ad esso integrate; e) degrado geofisico, per gli ambiti territoriali o insediativi caratterizzati dalla presenza di fenomeni di dissesto idrogeologico richiedenti complessi interventi di messa in sicurezza degli insediamenti, di aree libere impropriamente utilizzate, o su cui insistono ruderi di edifici distrutti da eventi naturali o artificiali, di diffuse superfetazioni che alterino la morfologia di insediamenti urbani storicizzati, nonché nei casi di

E’ evidente e visibile il degrado economico, per il numero delle attività chiuse e abbandonate o in vendita, o sottoutilizzate, con prevalenza delle strutture di grandi dimensioni.

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Principali categorie di degrado: Descrizione degli elementi di degrado impropria utilizzazione, abbandono o impoverimento fisico delle aree libere urbane ed extraurbane.

13.2 Localizzazione delle criticitĂ e degli elementi di degrado

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Fig. 28 â&#x20AC;&#x201C; Inquadramento fotografico dellâ&#x20AC;&#x2122;area del centro storico con analisi sullo stato di degrado fisico/architettonico degli edifici (Fonte: rielaborazioni dei dati raccolti)

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Fig. 29 – Inquadramento dell’area del centro storico con analisi sullo stato di occupazione/abbandono degli edifici (Fonte: rielaborazioni dei dati raccolti)

14. Potenzialità e opportunità di sviluppo Nell’ambito è presente un comitato (Comitato di Pratacci) rappresentato da un gruppo di imprenditori presenti nell’ambito, soprattutto in qualità di affittuari intenti a mantenere in vita le poche attività commerciali ancora aperte. Se da un lato tale comitato potrebbe essere una risorsa in qualità di soggetti portatori di interessi, dall’altro potrebbero al contempo rappresentare una criticità per una possibile visione della soluzione delle problematiche a breve termine e connessa ad un approccio puntuale e non sistemico. Il piano di classificazione acustica individua l’ambito in classe 6. In relazione a ciò, per le aree residenziali poste a sud ed in adiacenza ala ferrovia, A.R.P.A.T., a seguito di una campagna di ricognizione, ha richiesto la realizzazione di barriere per la protezione dal rumore.

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Fig. 30 â&#x20AC;&#x201C; Inquadramento dellâ&#x20AC;&#x2122;ambito con rappresentazioni schematiche degli obiettivi definiti (Fonte: rielaborazioni dei dati raccolti a cura dei singoli gruppi)

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15. Individuazione delle aree urbane in condizioni di degrado da sottoporre a interventi di rigenerazione ex L.R. n° 65/2014

Fig. 31 – Inquadramento dell’ambito di relazione con l’individuazione delle aree di rigenerazione con la numerazione corrispondente alle schede degli atti di ricognizione di cui alla parte 2

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2. ATTO DI RICOGNIZIONE DELLE AREE DEGRADATE AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 1 - “VIA GALILEO FERRARIS – CAVALCAVIA VIA DON MINZONI” 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado

Fig. 32 – Perimetrazione dell’area di rigenerazione urbana 1

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Fig. 33 â&#x20AC;&#x201C; Altezza degli edifici esistenti nellâ&#x20AC;&#x2122;area di rigenerazione urbana 1

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Fig. 34 â&#x20AC;&#x201C; Superficie coperta degli edifici esistenti nellâ&#x20AC;&#x2122;area di rigenerazione urbana 1

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Fig. 35 – Volume degli edifici esistenti nell’area di rigenerazione urbana 1

Descrizione

L’area si colloca in un basso morfologico rispetto al resto dell’ambito da riqualificare, al quale è collegato attraverso una rete infrastrutturale, a doppio senso di marcia, con sviluppo e sezione insufficienti alle attività ed alle funzioni presenti. Gli edifici, sviluppati su tre piani fuori terra, sono addensati al centro del perimetro identificato ed in una posizione congestionata in relazione all’innesto tra Via Gaetano Salvemini, di allaccio al raccordo autostradale, e la tangenziale urbana di Via Don Minzoni. L’edificato presenta una qualità architettonica scarsa, accentuata anche dalla forte parcellizzazione della proprietà e delle attività insediate (commercio all’ingrosso, commercio di vicinato, servizi, ecc.)

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

La porzione dell’area sotto al cavalcavia è un’area pubblica che ospita l’Habitat Skatepark. Dati rilevanti dell’area di intervento

Superficie territoriale

34.431 mq

Volume

Edificio lato ex Lebole: 53.789 mc

(desunti da C.T.R. 2K e da sopralluogo)

Edificio lato cavalcavia: 48.583 mc Totale: 102.372 mc S.U.L. – Superficie Utile Lorda

Edificio lato ex Lebole: 10.812 mq Edificio lato cavalcavia: 9.064 mq Totale: 19.876 mq

Destinazioni d’uso presenti (desunte da dati ufficio comunale e/o da sopralluogo)

Superficie coperta

9.938 mq

H max / n. medio piani fuori terra

10,75 m / 3

Residenza

Non presente

Commercio di vicinato

Presente prevalentemente al piano terra dell’edificio lato cavalcavia

Direzionale compatibile, artigianale compatibile, servizi

Presente

Commercio media struttura di vendita

Non presente

Industriale – Produttivo – Artigianale

Non presente

Turistico ricettivo

Non presente

Vista dall’area ex Lebole

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

Vista da via Galileo Ferraris

Vista sotto il cavalcavia. Fonte: http://www.nosoccer.com/news/bmx-crew-battle-v2-il-report/ Fig. 36 â&#x20AC;&#x201C; Inquadramento fotografico dellâ&#x20AC;&#x2122;area di rigenerazione urbana 1

Principali categorie di degrado (art. 123 L.R. 65/15 e Descrizione degli elementi di degrado Regolamento 3/R 2007): a) degrado urbanistico, per ambiti urbani ove vi sia carenza

La rete viaria Ă¨ inadeguata sia da un punto di vista

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

Principali categorie di degrado (art. 123 L.R. 65/15 e Descrizione degli elementi di degrado Regolamento 3/R 2007): di funzionalità dovuta a insufficienza degli standard urbanistici di cui al D.M. 1444/1968, o delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria;

fisico, sia da un punto di vista distributivo e pertanto, la mancanza di organizzazione manifesta la carenza quali-quantitativa di aree a parcheggio e degli spazi pubblici in generale.

2. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana In coerenza con le finalità di cui all’art. 122 ed in riferimento all’art. 125, c. 4 della L.R. 65/2014 si descrivono gli obiettivi o le eventuali discordanze attinenti l’area di rigenerazione individuata. a) La riqualificazione del patrimonio edilizio esistente volta anche a migliorare la relazione con i tessuti urbani circostanti o la ricomposizione dei margini urbani, tenuto conto del necessario rapporto visuale e morfo - tipologico con il tessuto urbano consolidato. -

Riqualificazione dell’immagine del complesso in quanto punto di testata dell’ambito commerciale di via Galvani verso il tessuto urbano consolidato attraverso la razionalizzazione del sistema delle infrastrutture, degli standard e dell’edificato esistente

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

b) Il recupero, il miglioramento o il potenziamento delle opere di urbanizzazione, servizi e del verde urbano. -

Riorganizzazione funzionale dei collegamenti e delle infrastrutture con le aree adiacenti

Razionalizzazione delle aree a parcheggio e degli spazi pubblici, al fine di ottimizzare la fruizione e l’utilizzo anche delle esistenti

c) La compresenza di funzioni urbane diversificate e complementari.

d) Il raggiungimento di un’equilibrata composizione sociale, anche attraverso interventi di edilizia sociale, tenuto conto altresì di quanto stabilito dall'articolo 63 della L.R. 65/2014.

e) L’efficientamento energetico degli edifici e l'uso integrato di fonti rinnovabili.

Riqualificazione dell’involucro degli edifici

Gestione condominiale degli impianti termo sanitari

Perseguimento degli indirizzi delle Linee guida A.P.E.A

Il miglioramento della sostenibilità ambientale e della biodiversità volto a favorire l’inserimento o il rafforzamento delle reti ecologiche legate alla presenza di corsi d’acqua o aree naturali residue, a cui possono essere associati percorsi per la mobilità ciclo- pedonale. -

Miglioramento della climatizzazione ambientale dell’area

g) Gli interventi finalizzati a conseguire un migliore allineamento della cortina edilizia in coerenza con l’assetto planimetrico urbano storicizzato e tenuto conto del necessario rapporto visuale con gli elementi espressivi dell’identità dei luoghi. -

Riqualificazione dei fronti urbani lungo il viale Gaetano Salvemini al fine di riordinare il rapporto tra prospetti principali e prospetti tergali e conseguire ad una immagine dell’area quale quello di ingresso alla città

h) La riqualificazione delle connessioni con gli spazi e servizi pubblici, anche esterni all’area, con particolare attenzione al trasporto collettivo. -

Riqualificazione degli attraversamenti pedonali e ciclabili esistenti tra l’area di rigenerazione e l’area ex Lebole verso l’area residenziale posta a sud al di là della ferrovia

3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi Dati rilevanti di progetto

S.U.L. – Superficie Utile Lorda

Pari all’esistente per interventi fino alla sostituzione edilizia ed incrementati per interventi di ristrutturazione urbanistica come dettagliato al paragrafo 4 a seguire

Rapporto di copertura

In caso di ristrutturazione urbanistica: ≤ 40% della sup. territoriale

H max / n. medio piani fuori terra

L’altezza massima è pari a quella dell’estradosso del cavalcavia nel punto massimo in modo da non interferire con lo skyline da questo determinato

(a partire dai dati sull’esistente desunti da C.T.R. 2K e da sopralluogo)

Lotto n.2

Destinazioni ammissibili

Comune di Arezzo (AR)

Non è ammessa la destinazione residenziale. Non è ammessa la destinazione produttiva legata alle aziende insalubri di prima classe

Interventi pubblici connessi

Riqualificazione delle infrastrutture carrabili e degli standard a parcheggio, a verde e dell’area destinata allo Skatepark

Interventi di efficientamento energetico (non vincolante) e qualificazione ambientale

Riqualificazione del rapporto di permeabilità dell’area: permeabilità ≥ 50% Riqualificazione energetica dell’illuminazione pubblica Riqualificazione energetica degli edifici Piantumazione di alberature autoctone

Fig. 37 – Disciplina dell’area di rigenerazione urbana 1

Lotto n.2

LEGENDA

Comune di Arezzo (AR)

CODIFICA LEGENDA Principali allineamenti rispetto a strade e piazze pubbliche Mobilità lenta ciclabile ARC: area di riqualificazione delle connessioni ARS: area di reperimento del sedime edificatorio ARSp: area di reperimento per lo spazio pubblico Vi: viabilità (carrabile, pedonale)

Fig. 38 – Legenda della disciplina dell’area di rigenerazione urbana 1

Fig. 39 – Categorie di intervento dell’area di rigenerazione urbana 1

4. Incrementi e premialità Incrementi di S.U.L. complessivi Incrementi di S.U.L. per

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

singole unità o complessi edilizi volumetrici in relazione alla varie destinazioni d’uso Premialità morfologico funzionale massimo 25%

≤ 10 % della S.U.L. esistente (≤ 1.900 mq circa)

Premialità per efficientamento energetico e ambientale

≤ 15 % della S.U.L. esistente (≤ 2.900 mq circa)

S.U.L. totale massima di progetto corrispondente

24.750 mq circa

Dimostrazione della coerenza con il prelievo % sul dimensionamento del P.S. per destinazioni e per U.T.O.E. Dimostrazione di essere nei limiti dell’incremento massimo pari al 35% della S.U.L. esistente

19.876 x 35% = 6.956,6 mq 1.900 + 2.900 = 4. 800 mq S.U.L. x 35% < ∑ S.U.L. premialità

5. Elaborati da presentare per il piano di intervento Verifica di coerenza con la scheda di ricognizione. Elaborati: a) il cronoprogramma degli interventi; b) l’impegno dei soggetti attuatori alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria ed eventuale cessione delle aree al comune; c) l’impegno alla sottoscrizione di idonee garanzie fideiussorie in ordine all’attuazione del piano di intervento e circa il rispetto della convenzione medesima; d) lo schema di convenzione. e) lo schema delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria f) il progetto preliminare degli interventi

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 2 - “VIA GAETANO SALVEMINI – VIA GALILEO FERRARIS” 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado

Fig. 40 – Perimetrazione dell’area di rigenerazione urbana 2

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

Fig. 41 â&#x20AC;&#x201C; Altezza degli edifici esistenti nellâ&#x20AC;&#x2122;area di rigenerazione urbana 2

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

Fig. 42 â&#x20AC;&#x201C; Superficie coperta degli edifici esistenti nellâ&#x20AC;&#x2122;area di rigenerazione urbana 2

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

Fig. 43 – Volume degli edifici esistenti nell’area di rigenerazione urbana 2

Descrizione

L’area è collocata in adiacenza al raccordo autostradale e al comparto ex Lebole. L’area è caratterizzata dalla presenza di diverse attività quali una struttura turistico ricettiva a destinazione alberghiera, un distributore di carburanti, un edificio ad uso commerciale e ad un complesso a prevalente destinazione d’uso direzionale in corso di costruzione. Il degrado dell’area è rappresentato prevalentemente dalla dismissione dell’albergo e dalla sospensione della realizzazione del complesso direzionale oltre alla mancata razionalizzazione ed organizzazione di un

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

tessuto connettivo pubblico di base. Dati rilevanti dell’area di Superficie territoriale intervento Volume (desunti da C.T.R. 2K e da sopralluogo)

18.868 mq Edificio albergo: 7.380 mc Edificio direzionale in costruzione: 14.000 mc Edificio commerciale: 31.978mc Edificio servizi con distributore: 836 mc Totale: mc

S.U.L. – Superficie Utile Lorda

Edificio albergo: mq Edificio direzionale in costruzione: 4.000 mq Edificio commerciale: mq Edificio servizi con distributore: mq Totale: mq

Superficie coperta

3.450 mq

H max / n. medio piani fuori 18,50 m / 4 terra Destinazioni presenti

d’uso Residenza

Non presente

Commercio di vicinato

Presente

(desunte da dati ufficio Direzionale compatibile, Presente comunale e/o da artigianale compatibile, servizi sopralluogo) Commercio media struttura di Non presente vendita Industriale – Artigianale

Produttivo

Turistico ricettivo

– Non presente Presente: 60 posti letto circa

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

Vista dell’edificio a destinazione direzionale in costruzione Fig. 44 – Inquadramento fotografico dell’area di rigenerazione urbana 2

Principali categorie di degrado (art. 123 L.R. 65/15 e Descrizione degli elementi di degrado Regolamento 3/R 2007): a) degrado urbanistico, per ambiti urbani ove vi sia carenza di funzionalità dovuta a insufficienza degli standard urbanistici di cui al D.M. 1444/1968, o delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria;

La rete viaria è inadeguata sia da un punto di vista fisico, sia da un punto di vista distributivo e pertanto, la mancanza di organizzazione manifesta la carenza qualiquantitativa di aree a parcheggio e degli spazi pubblici in generale.

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

Principali categorie di degrado (art. 123 L.R. 65/15 e Descrizione degli elementi di degrado Regolamento 3/R 2007): relazione all’impianto planivolumetrico o alla presenza di condizioni generali di insalubrità; d) degrado socio-economico, per ambiti urbani o insediamenti minori ove sussistano condizioni di abbandono, di sottoutilizzazione o sovraffollamento degli immobili, o comunque di impropria utilizzazione degli stessi, ovvero in presenza di strutture produttive non compatibili con le preesistenti funzioni residenziali, o infine in presenza di fenomeni comportanti la sostituzione del tessuto sociale, nonché delle forme produttive ad esso integrate; e) degrado geofisico, per gli ambiti territoriali o insediativi caratterizzati dalla presenza di fenomeni di dissesto idrogeologico richiedenti complessi interventi di messa in sicurezza degli insediamenti, di aree libere impropriamente utilizzate, o su cui insistono ruderi di edifici distrutti da eventi naturali o artificiali, di diffuse superfetazioni che alterino la morfologia di insediamenti urbani storicizzati, nonché nei casi di impropria utilizzazione, abbandono o impoverimento fisico delle aree libere urbane ed extraurbane. 2. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana In coerenza con le finalità di cui all’art. 122 ed in riferimento all’art. 125, c. 4 della L.R. 65/2014 si descrivono gli obiettivi o le eventuali discordanze attinenti l’area di rigenerazione individuata. a) La riqualificazione del patrimonio edilizio esistente volta anche a migliorare la relazione con i tessuti urbani circostanti o la ricomposizione dei margini urbani, tenuto conto del necessario rapporto visuale e morfo - tipologico con il tessuto urbano consolidato. -

b) Il recupero, il miglioramento o il potenziamento delle opere di urbanizzazione, servizi e del verde urbano. -

Razionalizzazione delle aree a parcheggio e degli spazi pubblici, al fine di ottimizzare la fruizione e l’utilizzo anche delle esistenti

c) La compresenza di funzioni urbane diversificate e complementari. -

Conferma dell’ambito di servizio con il turistico ricettivo ed il direzionale attraverso la riqualificazione e la riorganizzazione degli spazi di connessione

d) Il raggiungimento di un’equilibrata composizione sociale, anche attraverso interventi di edilizia sociale, tenuto conto altresì di quanto stabilito dall'articolo 63 della L.R. 65/2014.

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

e) L’efficientamento energetico degli edifici e l'uso integrato di fonti rinnovabili.

Riqualificazione dell’involucro degli edifici

Perseguimento degli indirizzi delle Linee guida A.P.E.A

Miglioramento della climatizzazione ambientale dell’area

Delocalizzazione del distributore carburanti

h) La riqualificazione delle connessioni con gli spazi e servizi pubblici, anche esterni all’area, con particolare attenzione al trasporto collettivo. -

Riqualificazione degli attraversamenti pedonali e ciclabili esistenti tra l’area di rigenerazione e l’area ex Lebole verso l’area residenziale posta a sud al di là della ferrovia

3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi Dati rilevanti di progetto

S.U.L. – Superficie Utile Lorda

(a partire dai dati sull’esistente desunti da C.T.R. 2K e da sopralluogo) Rapporto di copertura

Pari all’esistente per interventi fino alla sostituzione edilizia ed incrementati per interventi di ristrutturazione urbanistica come dettagliato al paragrafo 4 a seguire In caso di ristrutturazione urbanistica: ≤ 40% della sup. territoriale

H max / n. medio piani fuori 15 m / 4 terra Destinazioni ammissibili

Non è ammessa la destinazione residenziale. Non è ammessa la destinazione produttiva

Interventi connessi

pubblici Riqualificazione delle infrastrutture carrabili e degli standard a parcheggio, a verde

Interventi di efficientamento energetico (non vincolante) e qualificazione ambientale

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

Fig. 45 –Disciplina dell’area di rigenerazione urbana 2

LEGENDA

Fig. 46 – Legenda della disciplina dell’area di rigenerazione urbana 2

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

Fig. 47 â&#x20AC;&#x201C; Categorie di intervento dellâ&#x20AC;&#x2122;area di rigenerazione urbana 2

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

5. Elaborati da presentare per il piano di intervento Verifica di coerenza con la scheda di ricognizione. Elaborati: i) j)

il cronoprogramma degli interventi; lâ&#x20AC;&#x2122;impegno dei soggetti attuatori alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria ed eventuale cessione delle aree al comune; k) lâ&#x20AC;&#x2122;impegno alla sottoscrizione di idonee garanzie fideiussorie in ordine allâ&#x20AC;&#x2122;attuazione del piano di intervento e circa il rispetto della convenzione medesima; l) lo schema di convenzione. m) lo schema delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria n) il progetto preliminare degli interventi

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 3 - “VIA GALILEO FERRARIS – FERROVIA – EX LEBOLE – SAN CLEMENTE” 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

Fig. 48 â&#x20AC;&#x201C; Perimetrazione dellâ&#x20AC;&#x2122;area di rigenerazione urbana 3

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

Fig. 49 â&#x20AC;&#x201C; Altezza degli edifici esistenti nellâ&#x20AC;&#x2122;area di rigenerazione urbana 3

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

Fig. 50 â&#x20AC;&#x201C; Superficie coperta degli edifici esistenti nellâ&#x20AC;&#x2122;area di rigenerazione urbana 3

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

Fig. 51 â&#x20AC;&#x201C; Volume degli edifici esistenti nellâ&#x20AC;&#x2122;area di rigenerazione urbana 3

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

Vista dalla zona della ferrovia

Fig. 52 â&#x20AC;&#x201C; Inquadramento fotografico dellâ&#x20AC;&#x2122;area di rigenerazione urbana 3

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

La rete viaria è inadeguata sia da un punto di vista fisico, sia da un punto di vista distributivo e pertanto, la mancanza di organizzazione manifesta la carenza quali-quantitativa di aree a parcheggio e degli spazi pubblici in generale.

Riqualificazione dell’immagine del complesso in quanto fronte del costituendo asse urbano di via Luigi Galvani – via Galileo Ferraris attraverso la perequazione con l’area di rigenerazione urbana 7 di San Clemente dentro le mura

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

b) Il recupero, il miglioramento o il potenziamento delle opere di urbanizzazione, servizi e del verde urbano. -

Riorganizzazione funzionale dei collegamenti e delle infrastrutture con le aree adiacenti

Razionalizzazione delle aree a parcheggio e degli spazi pubblici, al fine di ottimizzare la fruizione e l’utilizzo anche delle esistenti

c) La compresenza di funzioni urbane diversificate e complementari.

d) Il raggiungimento di un’equilibrata composizione sociale, anche attraverso interventi di edilizia sociale, tenuto conto altresì di quanto stabilito dall'articolo 63 della L.R. 65/2014.

e) L’efficientamento energetico degli edifici e l'uso integrato di fonti rinnovabili. f)

Perseguimento degli indirizzi delle Linee guida A.P.E.A

Miglioramento della climatizzazione ambientale dell’area

Riqualificazione dei fronti urbani lungo il via Ferraris al fine di riordinare il rapporto tra prospetti principali e prospetti tergali e conseguire ad una immagine dell’area come fronte urbano

h) La riqualificazione delle connessioni con gli spazi e servizi pubblici, anche esterni all’area, con particolare attenzione al trasporto collettivo. -

Riqualificazione degli attraversamenti pedonali e ciclabili esistenti tra l’area di rigenerazione e l’area ex Lebole anche verso l’area residenziale posta a sud al di là della ferrovia

3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi Dati rilevanti di progetto

S.U.L. – Superficie Utile Lorda

Pari all’esistente per interventi fino alla sostituzione edilizia ed incrementati per interventi di ristrutturazione urbanistica come dettagliato al paragrafo 4 a seguire

Rapporto di copertura

In caso di ristrutturazione urbanistica: ≤ 40% della sup. territoriale

(a partire dai dati sull’esistente desunti da C.T.R. 2K e da sopralluogo)

H max / n. medio piani fuori terra Destinazioni ammissibili

Non è ammessa la destinazione residenziale. Non è ammessa la destinazione produttiva

Interventi pubblici connessi

Riqualificazione delle infrastrutture carrabili e degli standard a parcheggio, a verde

Interventi di

Riqualificazione del rapporto di permeabilità dell’area: permeabilità ≥ 50%

Lotto n.2

efficientamento energetico (non vincolante) e qualificazione ambientale

Comune di Arezzo (AR)

Riqualificazione energetica dell’illuminazione pubblica Riqualificazione energetica degli edifici Piantumazione di alberature autoctone

Fig. 53 – Disciplina dell’area di rigenerazione urbana 3

Lotto n.2

LEGENDA

Comune di Arezzo (AR)

Fig. 54 – Legenda della disciplina dell’area di rigenerazione urbana 3

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

Fig. 55 – Disciplina dell’area di rigenerazione urbana 3

LEGENDA

Fig. 56 – Legenda della disciplina dell’area di rigenerazione urbana 3

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

Fig. 57 â&#x20AC;&#x201C; Categorie di intervento dellâ&#x20AC;&#x2122;area di rigenerazione urbana 3

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

5. Elaborati da presentare per il piano di intervento Verifica di coerenza con la scheda di ricognizione. Elaborati: i) j)

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

6. Scenario progettuale

Fig. 58 â&#x20AC;&#x201C; Schema della simulazione progettuale di parte dellâ&#x20AC;&#x2122;area di rigenerazione 3 e legenda

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

Fig. 59 – Vista a volo d’uccello della simulazione progettuale di parte dell’area di rigenerazione 3

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 4 - “VIA TOMMASO EDISON” 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado

Fig. 60 – Perimetrazione dell’area di rigenerazione urbana 4

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

Fig. 61 â&#x20AC;&#x201C; Altezza degli edifici esistenti nellâ&#x20AC;&#x2122;area di rigenerazione urbana 4

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

Fig. 62 â&#x20AC;&#x201C; Superficie coperta degli edifici esistenti nellâ&#x20AC;&#x2122;area di rigenerazione urbana 4

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

Fig. 63 â&#x20AC;&#x201C; Volume degli edifici esistenti nellâ&#x20AC;&#x2122;area di rigenerazione urbana 4

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

Vista da via Tommaso Edison a ovest dell’area

Vista da via Tommaso Edison a est dell’area Fig. 64 – Inquadramento fotografico dell’area di rigenerazione urbana 4

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

2. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana In coerenza con le finalità di cui all’art. 122 ed in riferimento all’art. 125, c. 4 della L.R. 65/2014 si descrivono gli obiettivi o le eventuali discordanze attinenti l’area di rigenerazione individuata. o) La riqualificazione del patrimonio edilizio esistente volta anche a migliorare la relazione con i tessuti urbani circostanti o la ricomposizione dei margini urbani, tenuto conto del necessario rapporto visuale e morfo - tipologico con il tessuto urbano consolidato.

p) Il recupero, il miglioramento o il potenziamento delle opere di urbanizzazione, servizi e del verde urbano. -

Riorganizzazione funzionale dei collegamenti e delle infrastrutture con le aree adiacenti

Razionalizzazione delle aree a parcheggio e degli spazi pubblici, al fine di ottimizzare la fruizione e l’utilizzo anche delle esistenti

q) La compresenza di funzioni urbane diversificate e complementari.

r) Il raggiungimento di un’equilibrata composizione sociale, anche attraverso interventi di edilizia sociale, tenuto conto altresì di quanto stabilito dall'articolo 63 della L.R. 65/2014.

s) L’efficientamento energetico degli edifici e l'uso integrato di fonti rinnovabili. -

Perseguimento degli indirizzi delle Linee guida A.P.E.A

t) Il miglioramento della sostenibilità ambientale e della biodiversità volto a favorire l’inserimento o il rafforzamento delle reti ecologiche legate alla presenza di corsi d’acqua o aree naturali residue, a cui possono essere associati percorsi per la mobilità ciclo- pedonale. -

Miglioramento della climatizzazione ambientale dell’area

u) Gli interventi finalizzati a conseguire un migliore allineamento della cortina edilizia in coerenza con l’assetto planimetrico urbano storicizzato e tenuto conto del necessario rapporto visuale con gli elementi espressivi dell’identità dei luoghi. -

Riqualificazione dei fronti urbani lungo il via Edison al fine di riordinare il rapporto tra prospetti principali e prospetti tergali e conseguire ad una immagine dell’area come fronte urbano

v) La riqualificazione delle connessioni con gli spazi e servizi pubblici, anche esterni all’area, con particolare attenzione al trasporto collettivo. -

Riqualificazione degli attraversamenti pedonali e ciclabili esistenti tra l’area di rigenerazione e l’area ex Lebole anche verso l’area residenziale posta a sud al di là della ferrovia

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

Fig. 65 – Disciplina dell’area di rigenerazione urbana 4

LEGENDA

Fig. 66 – Legenda della disciplina dell’area di rigenerazione urbana 4

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

Fig. 67 â&#x20AC;&#x201C; Categorie di intervento dellâ&#x20AC;&#x2122;area di rigenerazione urbana 4

100

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

5. Elaborati da presentare per il piano di intervento Verifica di coerenza con la scheda di ricognizione. Elaborati: w) il cronoprogramma degli interventi; x) lâ&#x20AC;&#x2122;impegno dei soggetti attuatori alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria ed eventuale cessione delle aree al comune; y) lâ&#x20AC;&#x2122;impegno alla sottoscrizione di idonee garanzie fideiussorie in ordine allâ&#x20AC;&#x2122;attuazione del piano di intervento e circa il rispetto della convenzione medesima; z) lo schema di convenzione. aa) lo schema delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria bb) il progetto preliminare degli interventi

101

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 5 - “ASSE CENTRALE - VIA LUIGI GALVANI” 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado

Fig. 68 – Perimetrazione dell’area di rigenerazione urbana 5

102

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

Fig. 69 â&#x20AC;&#x201C; Altezza degli edifici esistenti nellâ&#x20AC;&#x2122;area di rigenerazione urbana 5

103

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

Fig. 70 â&#x20AC;&#x201C; Superficie coperta degli edifici esistenti nellâ&#x20AC;&#x2122;area di rigenerazione urbana 5

104

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

Fig. 71 â&#x20AC;&#x201C; Volume degli edifici esistenti nellâ&#x20AC;&#x2122;area di rigenerazione urbana 5

105

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

Fig. 72 – Disciplina dell’area di rigenerazione urbana 5 LEGENDA

CODIFICA LEGENDA

Principali allineamenti rispetto a strade e piazze pubbliche Mobilità lenta ciclabile ARC: area di riqualificazione delle connessioni ARS: area di reperimento del sedime edificatorio ARSp: area di reperimento per lo spazio pubblico Vi: viabilità (carrabile, pedonale) Fig. 73 – Legenda della disciplina dell’area di rigenerazione urbana 5

106

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

Fig. 74 – Disciplina dell’area di rigenerazione urbana 5

LEGENDA

CODIFICA LEGENDA

Principali allineamenti rispetto a strade e piazze pubbliche Mobilità lenta ciclabile ARC: area di riqualificazione delle connessioni ARS: area di reperimento del sedime edificatorio ARSp: area di reperimento per lo spazio pubblico Vi: viabilità (carrabile, pedonale) Fig. 75 – Legenda della disciplina dell’area di rigenerazione urbana 5

107

Lotto n.2

Comune di Arezzo (AR)

Fig. 76 â&#x20AC;&#x201C; Categorie di intervento dellâ&#x20AC;&#x2122;area di rigenerazione urbana 5

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Lotto n.2

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5. Elaborati da presentare per il piano di intervento Verifica di coerenza con la scheda di ricognizione. Elaborati: a) il cronoprogramma degli interventi; b) lâ&#x20AC;&#x2122;impegno dei soggetti attuatori alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria ed eventuale cessione delle aree al comune; c) lâ&#x20AC;&#x2122;impegno alla sottoscrizione di idonee garanzie fideiussorie in ordine allâ&#x20AC;&#x2122;attuazione del piano di intervento e circa il rispetto della convenzione medesima; d) lo schema di convenzione. e) lo schema delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria f) il progetto preliminare degli interventi

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AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 6 - “DENOMINAZIONE” 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado

Fig. 77 – Perimetrazione dell’area di rigenerazione 6

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Fig. 78 â&#x20AC;&#x201C; Altezza degli edifici esistenti nellâ&#x20AC;&#x2122;area di rigenerazione urbana 6

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Fig. 79 â&#x20AC;&#x201C; Superficie coperta degli edifici esistenti nellâ&#x20AC;&#x2122;area di rigenerazione urbana 6

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Fig. 80 â&#x20AC;&#x201C; Volume degli edifici esistenti nellâ&#x20AC;&#x2122;area di rigenerazione urbana 6

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Fig. 81 – Disciplina dell’area di rigenerazione 6 LEGENDA

CODIFICA LEGENDA

Principali allineamenti rispetto a strade e piazze pubbliche Mobilità lenta ciclabile ARC: area di riqualificazione delle connessioni ARS: area di reperimento del sedime edificatorio ARSp: area di reperimento per lo spazio pubblico Vi: viabilità (carrabile, pedonale) Fig. 82 – Legenda della disciplina dell’area di rigenerazione 6

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Fig. 83 â&#x20AC;&#x201C; Categorie di intervento dellâ&#x20AC;&#x2122;area di rigenerazione urbana 6

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Con la collaborazione del Dott. urb. Giacomo Rossi

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