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2015 //////////////
DICIEMBRE
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DELEGACIÓN
VERACRUZ
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INDICE 1 2 3 4 5
Problemáticas especificas por Delegación Regional
04
Análisis del estado actual de la vivienda vs problemática especifica por Delegación Regional
10
Comparativa Estado Actual vs lineamientos oficiales
16
Impacto Técnico vs Calidad de la vivienda
20
Propuesta iniciativa Delegación Regional
1
PROBLEMÁTICAS ESPECIFICAS POR DELEGACIÓN REGIONAL
De acuerdo a la metodología establecida se solicitó a los siguientes organismos e instituciones su opinión de la problemática existente en la entidad para el desarrollo de vivienda de calidad. La selección de los consultados se realizó con el objetivo de contar con diferentes opiniones bajo las ópticas más diversas, desde aquellos que participan en la planeación, construcción, verificación y valuación, así como, la de los académicos que estudian y definen “deber ser”; finalmente se señalan los comentarios de la Delegación Regional.
1.CUALITATIVO
ANÁLISIS CUALITATIVO
Organismos consultados:
Asociación de Verificadores del Estado de Veracruz (ASVER) Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (CANADEVI) Colegio de Urbanistas Panificadores de Veracruz, A.C. (URPLANVER) Colegio e Instituto de Valuadores del Estado de Veracruz, A.C. (CIVEVAC) Instituto Veracruzano de la Vivienda (INVIVIENDA) Instituto Municipal de Vivienda de Veracruz (INMUVI) Laboratorios de Control de Calidad Delegación Regional Veracruz (INFONAVIT)
04
Instituto Veracruzano de la Vivienda, INVIVIENDA. (Organismo estatal).
1.CUALITATIVO
“El rezago que existe en materia de ordenamiento territorial, provoca la falta de planeación de reservas habitacionales, el crecimiento controlado de los centros de población y la infraestructura de servicios” “Actualización de los instrumentos de planeación para identificar reservas habitacionales que permitan actualizar el Registro Nacional de Reservas Territoriales y reconsiderar los polígonos de contención urbana” “El trámite inicial de Licencia de uso de suelo es el documento más tardado en el procedimiento de autorización. Involucra autorizaciones Federales y Municipales” “Normatividad federal, estatal y municipal se encuentra sin actualizar y alinear entre ellos, con una tramitología con tiempos de emisión muy largos, lo cual refleja ineficiencia”
Instituto Municipal de Vivienda de Veracruz, INMUVI.
05
“El Problema surge en la ubicación de los nuevos fraccionamientos respondiendo a factores como la oferta de suelo, los cuales se han venido desarrollando de manera aislada , algunos sin terminar, dejando lotes a manera de baldíos entre ellos , se han convertido en ciudades satélites, fuera de sus límites no existe una clara liga vial que permita la fácil conectividad y accesibilidad entre ellos , y las existentes no presentan buenas condiciones en su pavimentación” “Algunos se han desarrollado cerca de usos incompatibles como lo es la zona industrial o en su caso se han establecido en zonas propensas a la inundación por fenómenos meteorológicos o al lado de lagunas” “La ciudad había crecido en forma desordena, sin planeación integral en todos sus sistemas lo que provoco la expansión descontrolada de la mancha urbana restándoles competitividad y sustentabilidad” “La problemáticas que se presenta es con la recepción de las infraestructuras en los fraccionamientos… no se les dio mantenimiento a los servicios y hoy se encuentran totalmente deteriorados y las empresas sin recursos para su rehabilitación y como la propia ley lo señala, el ayuntamiento y sus áreas técnicas no podrán recibir la obra hasta que tenga con las garantías y el correcto funcionamiento de las mismas.”
“Todo depende del costo del terreno, en algunos casos, esta condición ha implicado, ubicación de fraccionamientos en zonas de riesgo; desorden urbano; altos costos para la introducción de servicios, lejanía para la transportación de los usuarios…” “La Reglamentación existente, merece su revisión ya que hemos encontrado importantes oportunidades de mejora, sin embargo; el gremio desarrollador no se ha manifestado interesado, y al desconocerlo, sus proyectos no alcanzan a cumplir con los estándares de calidad” “En muchas ocasiones encontramos que se inician trabajos de obra, sin contar con Licencias de Construcción, pero en cuanto se tienen y se cotejan con el Reglamento de construcción de la localidad o bien cuando aplica el del estado, encontramos que la Licencia expedida no cumple con su propio Reglamento” “El verdadero cuello de botella en la municipalización; es la falta de servicios definitivos en los fraccionamientos, por un lado la obtención de los permisos por parte de las autoridades municipales; por otro lado, no siempre se planea el contar con servicios definitivos en forma parcial, por lo que las autoridades no las reciben”
1.CUALITATIVO
Asociación de supervisores de Veracruz A.C., ASVER.
Laboratorios de control de calidad “Las entidades e instituciones encargadas del temas de las normas, se encuentran muy activas actualizando y publicando las normas de referencias… sin embargo, en su mayoría los oferentes no se preocupan por conocerlas, adquirirlas y menos usarlas” En cuando a los reglamentos de construcción, se observa la falta de adecuación a los mismos a las distintas realidades físicas y ambientales de los municipios del estado… “Autorización y otorgamiento de licencias que incumplen la reglamento de construcción” “En el rubro de la urbanización, sobre todo en materiales y procesos de terracerías, se observan serias deficiencias y/o desconocimiento, tanto en la calidad de los materiales, así como en los procesos constructivos. Es importante recalcar… lo que esto significa para la calidad final de las vivienda” “Es mejor resolver los problemas a nivel de proyecto, partiendo de un adecuado estudio de mecánica de suelos. Preferentemente a base de exploración que se ajuste a las necesidades del proyecto en cuanto a profundidad y cantidad … considerando las normas técnicas complementarias para el diseño y construcción de cimentaciones del distrito federal , ya que el reglamento del Estado de Veracruz no lo considera”
06
Colegio de Urbanistas planificadores de Veracruz.
1.CUALITATIVO
“La legislación, reglamentación y normatividad requiere ser actualizada a las condiciones de una visión de futura de calidad de vida y sustentabilidad del desarrollo urbano habitacional, así como una reglamentación y normalización en los ámbitos de la edificación de la vivienda, revalorando las participaciones y responsabilidades de los distintos perfiles” “los usos del suelo considerados como de reservas ecológicas, de protección ambiental, y de riesgo para la vivienda y el desarrollo urbano sean respetados y no sujetos a administración discrecional desde las autoridades estatales y municipales violentando los planes” “La gran problemática de los desarrollo habitacionales pasa principalmente por las autorizaciones de usos del suelo y licencias de fraccionamientos en terrenos no aptos para dichos usos y que por razones de bajo costo fueron adquiridos por los desarrolladores
Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda, CANADEVI. “El principal problema es la tramitología, en especial en los siguientes dictámenes: Manifiesto de Impacto Ambiental Federal Manifiesto de Impacto Ambiental Estatal Dictamen de Protección Civil Estatal
MES
MES
MES
MES
MES
MES
MES
MES
MES
MES
MES
MES
MES
MES
MES
MES
MES
MES
MES
MES
MES
MES
MES
MES
MES
MES
MES
1
2
3
4
5
6
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8
9
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15
16
17
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19
20
21
22
23
24
25
26
27
COMPRA TERRENO Factibilidades
Es tudios Técnicos
ELABORACIÓN DE: Impacto Ambiental MIA , Dictamenes de no afectacion de CFE, CNA INAH,Pemex
AUTORIZACIÓN DE: Impacto Ambiental MIA
ETJ en s uelos con us o Fores tal para cambio ETJ en s uelos con us o Fores tal para cambio Informe Técnico de ries go y vulnerabilidad de Protección Civil. Dictamen Técnico de ries go y vulnerabilidad de Protección Civil. Requis itos para la autorización del Conjunto Urbano. de des arrollo Dictamen urbano integral s us tentable Solicitud y Autorización de Fraccionamiento Proyectos de Edificación Urbanizacion, Infraes tructura, Equipamiento, etc. Factibilidades de Agua, Drenaje, Luz, etc. Publicacion de Autorizacion de fraccionamiento en Gaceta Oficial. Licencias y TRAMITE Y OBTENCION DE CREDITO Trámites PUENTEde AGUA POTABLE: factibilidad Convenio de s ervicios s ervicios CFE Factibilidad de Servicios y Autorizacion de Proyectos Punto de Conexión
Autorizacion de Redes , y Drenajes
INICIO DE OBRA TEORICO Alineamiento y Nos . Oficiales
07
Autorizacion de Condominios
obtencion de Cedulas Catas trales Entrega de Servicos de Agua y Luz
INICIO DE MUNICIPALIZACION DEL DESARROLLO
“El alto valor de la tierra para el desarrollador y por ende, el componente de éste en el precio de venta final al derechohabiente” “Los desarrollos de vivienda se fueron dando hacia la periferia de las ciudades en zonas de transición de ejidos a propiedad privada; por un lado por el costo mismo de la tierra que es más barato que en zonas urbanas consolidadas y por otro, el poder concentrar grandes proyectos maestros en un solo frente” “Llevar manchas urbanas a la periferia demanda de dotarlos no sólo de servicios sino de satisfactores a las necesidades familiares como escuelas, iglesias, mercados y centros de trabajo…”
1.CUALITATIVO
Unidades de Valuación
Experiencias de la Delegación Regional Conjuntos habitacionales con proyectos autorizados carentes de un análisis de sitio, análisis socio-económico y una falta de integración con la mancha urbana existente, lo que ocasiona limitantes a los usuarios, ejemplo de ello es que los desarrollos quedan desprovistos de vialidades adecuadas que abastezcan el flujo vehicular en los accesos y en el peor de los casos desarrollos en zonas de riesgo. Respecto a este punto la Delegación ha atendido un número importante de siniestros, tanto individuales como masivos; las causas principales han sido inundaciones y deslaves y colapso de taludes. Proyectos de vivienda autorizados que no cumplen con las especificaciones de áreas mínimas de acuerdo a los reglamentos vigentes. De acuerdo a las notificaciones de las empresas verificadoras, se considera que el 100% de los proyectos autorizados incumplen por lo menos en un concepto respecto al reglamento de construcción. Falta de planeación en la zonificación de usos de suelo, puntualmente en las áreas verdes que se destinan dentro de los desarrollos, en los cuales no se compensa la deforestación generada. Se observa a lo largo del estado que en los conjuntos habitacionales las áreas verdes carecen de árboles y éstas están ubicadas en las fracciones más alejadas de los conjuntos habitacionales
08
2
ANÁLISIS DEL ESTADO ACTUAL DE LA VIVIENDA VS PROBLEMÁTICA ESPECIFICA
ANÁLISIS CUANTITATIVO Integración de información y datos duros que reflejan el estado actual de la oferta vs la problemática.
•La Oferta de la Delegación Veracruz •Los créditos ejercidos •La cartera vencida. •Viviendas que presentan la problemática
2.CUANTITATIVO
Análisis y comparación de los siguientes temas:
10
OFERTA AUTORIZADA POR REGIÓN 2013-2015
IBEROBIENES S.A. DE C.V.
8,000
CONSTRUCTORA Y…
7,095
CONSTRUCTORA ITSA, S.A.… 6,000
CONSTRUCTORA Y…
5,332
PROMOTORA DE HOGARES… 4,185
2.1 OFERTA DE VIVIENDA
4,000
RUBA DESARROLLOS, S.A.…
3,477
DESARROLLADORA CARPIN… 1,981
2,000
1,845
ROMA STRONGER, S.A. DE…
1,725 1,297 736 599 517
816 714
397
URBANIZADORA MEDELLIN,… CASAS PROVISA, S.A DE C.V.
277
0
GENESIS 2000, S.A. DE C.V.
Coatzacoalcos 2013 2014
Fortín 2015
Poza Rica
Veracruz
Xalapa
OFERTA AUTORIZADA POR CONTORNO
OFERTA AUTORIZADA POR TIPO 100% 90%
100% 9%
12%
11% 19%
23%
80%
80%
40%
70%
40%
70% 60%
60%
61%
60% 45%
50%
90%
78%
81%
60%
40%
87%
91%
17%
50% 40%
0%
14% 0%
30%
57%
30%
9%
20%
6%
32% 23%
10% 0%
5% 1%
0% 4%
Coatzacoalcos
Duplex
11
Mx Hor
Fortín
Mx Vert
Poza Rica
Unif
0% 11%
15%
20%
Xalapa
39% 29%
10% 0%
Veracruz
81%
83%
Delegación
2% 6% 1%
13%
Coatzacoalcos
Fortín
Fuera de contorno
U1
El 80% de la oferta de vivienda es desarrollada por sólo 10 empresas constructoras, lo que representa un riesgo ya que si algunas de ellas se ven en problemas financieros o cambian su orientación respecto al segmento a atender la consecución de las metas de la Delegación se verían comprometidas. La falta de facilidades y capacidad técnica de ayuntamientos sin oferta favorece el desinterés de los desarrolladores por establecerse en nuevas plazas. La oferta se encuentra en un 90% dentro de alguno de los tres polígonos de contención urbana, lo que le da a la oferta una vocación hacia la atención de los segmentos salariales susceptibles a recibir subsidios, esto se considera como una arma de dos filos ya que por un lado existe la oferta suficiente pero por otro, existe una dependencia muy importante del presupuesto de la CONAVI.
0%
Poza Rica
U2
6% 3%
9% 0% 8% Veracruz
10% Xalapa
Delegación
U3
OFERTA AUTORIZADA POR OFERENTE Y MUNICIPIO 11 empresas constructoras representan el 10% de un total de 105, concentrando un 80% de la adquisición de créditos de vivienda nueva.
VERACRUZ MEDELLIN COATZACOALCOS
2.2 CRÉDITOS EJERCIDOS
CRÉDITOS POR TIPO
CRÉDITOS EJERCIDOS
100% 90%
18%
24%
33%
80% 70%
57%
22%
60%
58%
12% Coatzacoalcos
61%
28%
25%
50%
Fortín
43%
24%
40%
Poza Rica Veracruz
30%
27%
55%
27%
20%
54%
10%
Xalapa
42%
20%
9% 12%
19%
15%
15%
Fortín
Poza Rica
0% Coatzacoalcos
Vivienda Nueva
Veracruz
Vivienda Usada
NUEVA REGIÓN Coatzacoalcos
USADA
Meta % Ejercidos anual avance 1,818
Xalapa
Mejoravit
Delegación Veracruz
MEJORAVIT
Meta Ejercidos % avance anual
Meta anual
% de Ejercidos avance
1,662
91%
1,377
659
48%
1,447
726
50%
Fortín
966
237
26%
731
419
57%
768
887
115%
Poza Rica
895
159
18%
678
294
43%
712
628
88%
2,858
86%
2,517
1,481
59%
2,644
978
37%
Veracruz Xalapa Delegación
3,323 974 7,975
286 5,202
29% 65%
737 6,040
300 3,153
41% 52%
775 6,345
913 4,132
118% 65%
Oficina
Regionalización (municipios)
Créditos ejercidos
Coatzacoalcos
25
3,047
Fortín
57
1,543
Poza Rica
48
1,081
Veracruz
38
5,317
Xalapa Delegación
44 212
1,499 12,487
12
CRÉDITO HISTÓRICO (2010 - 2015) 28460
30000
26753
24220
25000
23405
22778 20301
20,360
19390
2.2 CRÉDITOS EJERCIDOS
20000
2012 DE: $ 5,846 SUBS: $ 281.1
15435 15000
12,487 10,129
10000
2013 DE: $ 5,608 SUBS: $ 309.7
5000 0
0
0
2010
0
2011
0
2012
0
2013
2014
Meta 2014
POA al corte
Meta Anual
Formalizados
POA 30 de junio
Autorizados
Sub-Total
% Avance anual
Derrama Económica (mdp)
20,360
12,487
10,129
950
13,437
61.3%
$2,547
60% 5,109
5,000
12,487 créditos ejercidos en 2015
55%
Demanda Potencial 179,369 trabajadores (al 1° bimestre del 2015)
50% 41%
4,000
4,000
40%
3,261
3,000
3,022
2,545
2,411 2,487
2,000 1,000
30%
2,427
1,925
1,095 1,569
2015 DE: $ 2,547 SUBS: $ 198.3
ANÁLISIS DE DEMANDA
5,563 5,115
2014 DE: $ 5,919 SUBS: $ 382.8
2015
Ejercidos
CRÉDITO POR SEGMENTO SALARIAL 6,000
1,321 1,126
0
17%
20%
20%
19% 15% 9%
10%
8%
11% 5%
0% <2.6 VSM
Meta 2015
de 2.61 a 4 VSM
Ejercidos
<2.6 VSM
13
22508
21091
de 4.1 a 5 VSM
De 5.1 a 10 VSM
> 10 VSM
POA al corte
de 2.61 a de 4.1 a 5 De 5.1 a > 10 VSM 4 VSM VSM 10 VSM
Total
Meta 2015
5,563
5,109
3,261
4,000
2,427
20,360
Ejercidos Avance vs meta POA 30 junio
5,115
2,411
1,095
2,545
1,321
12,487
92% 3,022
47% 2,487
34% 1,569
64% 1,925
54% 1,126
61% 10,129
<2.6 VSM
de 2.61 a 4 VSM Demanda Potencial
de 4.1 a 5 De 5.1 a 10 VSM VSM Ejercido
> 10 VSM
Se observa una alta concentración en el ejercicio de crédito para vivienda nueva en las zonas de Coatzacoalcos y Veracruz, esto se debe a que en el resto del estado la oferta es mínima en virtud de que los terrenos son escasos y tienen un alto costo. Debido a esta circunstancia se está dejando de atender a un número muy importante de Derechohabientes que laboran dentro de algunas de las principales ciudades del estado como lo son: Xalapa y Poza Rica, entre otras.
ICV HISTÓRICO
PORTAFOLIO POOL INFONAVIT Total
Vencida
8.5
178,220
180,000
27,000
177,180 173,847 7.5
175,101
171,781
6.5
1er. Bim.
2do. Bim.
3er. Bim.
4to. Bim.
5to. Bim.
6to. Bim.
2011
7.68
8.24
8.12
8.10
7.74
7.12
2012
7.37
7.34
7.09
6.80
6.50
6.16
2013
6.51
7.00
7.05
6.94
6.70
5.96
2014
6.49
6.78
6.88
6.83
6.61
6.26
2015
6.45
6.76
6.81
VEN
VERACRUZ
VIG 1,589
2,691
COLINAS DE SANTA FE
215
274
489
LA HERRADURA
147
224
371
LOMAS DE RIO MEDIO
411
540
951
MATA DE PITA
176
311
487
PALMA REAL
153
240
393
COATZACOALCOS
422
523
945
CIUDAD OLMECA
245
200
445
PARAISO LAS DUNAS
177
323
500
MEDELLIN
267
422
689
PUENTE MORENO
267
422
689
EMILIANO ZAPATA
192
203
395
CIUDAD PRIMAVERA
192
203
395
66
175
241
PRADOS DE COSOLEACAQUE Total general
No.
66
175
241
2,049
2,912
4,961
Total de viviendas
Conjunto Habitacional
10,887
11,301
11,983
12,134
Municipalizado
587
No
7 LA HERRADURA
993
Sí
3 PRADOS DE COSOLEACAQUE
1,667
10 PALMA REAL
3,479
Sí
6 COLINAS DE SANTA FE
4,696
No
2 PARAISO LAS DUNAS
5,280
Sí
9 MATA DE PITA
7,422
No
1 CIUDAD OLMECA
10,066
Sí
5 PUENTE MORENO
13,337
Sí
8 LOMAS DE RIO MEDIO
16,149
Sí
63,676
9,000 3er. Bim. 4to. Bim. 5to. Bim. 6to. Bim. 1er. Bim. 2do. Bim. 3er. Bim. 2015 2015 2015
Junio 2015 Concepto Monto Cuentas vigentes $42,560MDP Cuentas vencidas $4,094MDP Total de cuentas $46,654MDP ICV 6.81%
Monto vencido: 275 mdp
10 FRACC. CON MAS VIVIENDA ABANDONADA
LOMAS DE RIO MEDIO PUENTE MORENO CIUDAD OLMECA COLINAS DE SANTA FE CIUDAD PRIMAVERA PARAISO LAS DUNAS MATA DE PITA PALMA REAL LA HERRADURA
4 CIUDAD PRIMAVERA
Total
11,351
TOTAL GENERAL
1,102
COSOLEACAQUE
11,617
150,000
En el caso de la cartera vencida se observa que el índice ha disminuido y que el comportamiento obedece a temporalidades, para finales de año cuando los Acreditados tienen mayor ingreso el índice regularmente baja. ETIQUETAS DE FILA
11,647
Total vencidas
160,000
5.5
Total cuentas
18,000
2.3 C.H. ABANDONADOS
169,257
170,000
170,199
Sí
PRADOS DE COSOLEACAQUE 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
VEN
90%
100%
VIG
Por otro lado, del análisis de los conjuntos con mayor vivienda abandonada se observa que este fenómeno no está directamente vinculado a la ubicación de los fraccionamientos sino más bien al tamaño de los conjuntos. Se observan conjuntos bien ubicados y con todos los servicios dentro de los 10 con mayor número de viviendas abandonadas.
14
3
COMPARATIVA ESTADO ACTUAL VS LINEAMIENTOS OFICIALES
Integración y identificación de las carencias que contienen los reglamentos de vivienda y desarrollo urbano por lo cual se genera la problemática. •La SEDATU, instancia Federal, dentro de sus alcances debe tener identificado los territorios nacionales, que tengan vocación habitacional. •La Dirección General de Desarrollo y Ordenamiento urbano del “Actualización de los instrumentos de Estado de Veracruz, también tiene obligaciones y facultades legales planeación para identificar reservas para identificar reservas territoriales, con vocación habitacional. habitacionales que permitan actualizar el •Los Municipios a través de sus respectivas direcciones de desarrollo Registro Nacional de Reservas Territoriales urbano y obras públicas también otorgan permisos para llevar a y reconsiderar los polígonos de contención cabo desarrollos habitacionales, urbana” El modelo más acercado a establecer un orden es justamente el unir la información de los tres órdenes de gobierno y unificar criterios para “El rezago que existe en materia de la emisión de autorizaciones de usos de suelo, que en la mayoría de ordenamiento territorial, provoca la falta de las ocasiones, cuando se presentan problemas se debe a una planeación de reservas habitacionales, el autorización otorgada, sin tomar en cuenta el marco legal y técnico crecimiento controlado de los centros de que existe en el Estado. población y la infraestructura de servicios” LEY DE DESARROLLO URBANO, ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y VIVIENDA PARA EL ESTADO DE VERACRUZ DE IGNACIO DE LA LLAVE “La ciudad había crecido en forma desordena, sin planeación integral en todos Art. 51 “Las acciones de vivienda que se ejecuten en el Estado y sus sus sistemas lo que provoco la expansión municipios deberán ser congruentes con las necesidades de cada descontrolada de la mancha urbana centro de población y con los planes y programas que regulen el uso restándoles competitividad y y el aprovechamiento del suelo, a fin de garantizar un desarrollo sustentabilidad” urbano ordenado. Además, establecerán las previsiones para dotar a los desarrollos de vivienda que cumplan con lo anterior, de infraestructura y equipamiento básico y adoptarán las medidas conducentes para mitigar los posibles impactos sobre el medio ambiente.”
3. NORMATIVO
ANÁLISIS NORMATIVO
16
3. NORMATIVO
REGLAMENTO DE LA LEY NÚMERO 241 DE DESARROLLO URBANO, ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y VIVIENDA PARA EL ESTADO DE VERACRUZ DE IGNACIO DE LLAVE Art. 218 “El fraccionador y/o desarrollador podrá solicitar ante las entidades u órganos de operación respectivos, la recepción de las obras de urbanización e infraestructura por etapas del fraccionamiento y/o en su totalidad, en tanto se encuentren contenidas en el proyecto de Lotificación autorizado, dichas instancias u organismos tendrán como máximo un año para la recepción de las citadas obras a partir de que estas cuenten con las garantías y el correcto funcionamiento de las mismas.” No existen acuerdos en los tres niveles de gobierno para precisar y establecer un Sistema Nacional y Estatales de Información para el Desarrollo Urbano y Metropolitano (que vincule los sistemas normativos, NOM’S y NMX’S); que faciliten la consulta de planes urbanos para la emisión de las constancias de usos del suelo con sus restricciones y condicionantes.
“Algunos se han desarrollado cerca de usos incompatibles como lo es la zona industrial o en su caso se han establecido en zonas propensas a la inundación por fenómenos meteorológicos o al lado de lagunas” “Los usos del suelo considerados como de reservas ecológicas, de protección ambiental, y de riesgo para la vivienda y el desarrollo urbano no se respetan, sujetos a la administración discrecional desde las autoridades violentando los planes.”
“Falta de servicios definitivos en los fraccionamientos, por un lado la obtención de los permisos por parte de las autoridades municipales; por otro lado, no siempre se planea el contar con servicios definitivos en forma parcial, por lo que las autoridades no las reciben” “Es prioritario actualizar y alinear la normatividad federal, estatal y municipal con el objetivo de evaluar los procedimientos de cada trámite, disminuir los tiempos de emisión y diseñar un concepto de evaluación o factibilidad que para la etapa inicial de uso de suelo, permita dar eficiencia a la tramitología”
La LEY GENERAL DE PROTECCIÓN CIVIL, vigente y actualizada con fecha 6 de junio de 2012, que es de aplicación obligatoria en el país ; también son las propias autoridades encargadas de otorgar permisos las que no toman en cuenta lo ahí expresado Art. 83. “El Gobierno Federal, con la participación de las entidades federativas y el Gobierno del Distrito Federal, promoverá la creación de las bases que permitan la identificación y registro en los Atlas Nacional, Estatales y Municipales de Riesgos de las zonas en el país con riesgo para la población, el patrimonio público y privado, que posibilite a las autoridades competentes regular la edificación de asentamientos.” El RENARET es una herramienta para monitorear el comportamiento de las reservas territoriales para vivienda, en la que los propietarios de predios destinados a construir vivienda para cualquiera de los sectores socioeconómicos (social, media, residencial y otras) registran la reserva territorial.
En cuando a los reglamentos de construcción, se observa la falta de adecuación a los mismos a las distintas realidades físicas y ambientales de los municipios del estado…
REGLAMENTO DE CONSTRUCCIONES PARA EL ESTADO DE VERACRUZ-LLAVE Art. 204. “NORMAS TECNICAS COMPLEMENTARIAS DE ESTE REGLAMENTO. De conformidad con la fracción XIII del artículo 2 de este Ordenamiento se expedirán las Normas Técnicas complementarias de este Reglamento en las que se especificará la aplicación de los requisitos generales de seguridad y servicio contenidos en este Título para los materiales y sistemas estructurales particulares. Dichas Normas Técnicas Complementarias serán de observancia general obligatoria para las construcciones a las que se refiere este Reglamento.” En nuestro estado no han sido publicadas dichas Normas Técnicas complementarias para el diseño: Arquitectónico, de Mampostería, Diseño de estructuras de concreto y Diseño contra sismos y vientos. Las Normas Técnicas del DF siguen siendo una referencia muy valiosa, pero los desarrolladores no toman en cuenta sus disposiciones, con el argumento, válido por cierto, que no aplican legalmente a la entidad.
El Reglamento del estado de Veracruz, que es de aplicación principal en la entidad, incluye artículos fáciles de cumplir, desafortunadamente no menciona el cumplimiento de las NMX aplicables por ej. al concreto, sólo hace referencia al cumplimiento de la Norma NOM – 001 – SEDE – vigente referente a las instalaciones eléctricas y a la obligación de contar con medidas mínimas de seguridad para los trabajadores. La industria de la construcción a dado pasos importantes y contundentes en actualizar las normas que le aplican a la construcción de la vivienda como: Cimentaciones, estructura, muros, losas. Para el diseño, se toman como referencia las NTC DF, para el proyecto se toman las disposiciones de las normas NMX. El manual de ecotecnologías emitido por el INFONAVIT, es referente obligado para la consulta de la aplicación de las mismas, así como la consulta de las reglas ROP 2015 emitidas por la CONAVI.
3. NORMATIVO
“La Reglamentación existente, merece su revisión ya que tiene importantes oportunidades de mejora, sin embargo; el gremio desarrollador no se ha interesado, y al desconocerlo, sus proyectos no alcanzan a cumplir con los estándares de calidad exigidos.”
“La legislación, reglamentación y normatividad requiere ser actualizada a las condiciones de una visión de futura de calidad de vida y sustentabilidad del desarrollo urbano habitacional, revalorando las participaciones y responsabilidades de los distintos perfiles”
“En muchas ocasiones se inician trabajos de obra, sin contar con Licencias de Construcción, pero en cuanto se tienen y se cotejan con el Reglamento de construcción de la localidad o el del estado, encontramos que la Licencia expedida no cumple con su propio Reglamento”
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REGLAMENTO DE LA LEY NO. 241 DE DESARROLLO URBANO, ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y VIVIENDA PARA EL ESTADO DE VERACRUZ Art. 189 V. Destinos: b) El 4 % del área vendible para área verde, a donarse a favor del Municipio, con carácter de inalienable, inembargable e imprescriptible y sin posibilidad de modificación del fin público o destino previsto. Será obligación del desarrollador habilitar el área verde como espacio recreativo, bajo su costo y con la supervisión municipal.
“En la urbanización, sobre todo en materiales y procesos de terracerías, se observan serias deficiencias y/o desconocimiento, tanto en la calidad de los materiales, así como en los procesos constructivos.
“Proyectos que no parten de un adecuado estudio de mecánica de suelos que se ajuste a las necesidades del proyecto, debiendo considerar las Normas Técnicas Complementarias para el diseño y construcción de cimentaciones del distrito federal , ya que el reglamento del Estado no lo considera”
“Falta de planeación en la zonificación de usos de suelo, puntualmente en las áreas verdes donde no se compensa la deforestación generada. Las áreas verdes carecen de árboles además de estar ubicadas en las fracciones más alejadas de los conjuntos habitacionales.”
N-INT-1/99.PROPOSITO DE LA NORMATIVA PARA LA INFRAESTRIUCTURA DEL TRANSPORTE “Las Nomas proponen valores específicos para el diseño; las características y calidad de los materiales y de los equipos de instalación permanente, así como las tolerancias en los acabados; los métodos generales de ejecución,… en general todos aquellos conceptos que se pueden convertir en especificaciones al incluirse al proyecto…para la ejecución de las obras publicas y de los servicios relacionados con la infraestructura del transporte.” REGLAMENTO DE CONSTRUCCIONES PARA EL ESTADO DE VERACRUZLLAVE Art. 52. Documentos necesarios para integrar la solicitud de licencia. “V.- Cuatro tantos del proyecto estructural de la obra en planos debidamente acotados y especificados, memoria del criterio y sistema adoptado para el cálculo, proyecto de protección a colindancias y estudio de mecánica de suelos cuando proceda, de acuerdo con lo establecido en este Reglamento.” El gremio de ingenieros considera que con la consulta de estudios de mecánica de suelos y la aplicación de la normatividad de SCT se resuelven los temas de carácter constructivo para las posibles cargas de la estructura de pavimentos, sin embargo el tema va más hacia la movilidad y considerar los movimientos pendulares de las ciudades y áreas metropolitanas.
En el Estado de Veracruz 50 Municipios cuentan con un reglamento vigente de que regulan la construcción de vivienda, ordenamiento territorial y desarrollo urbano. En cuando a los reglamentos de construcción, se observa la falta de adecuación a los mismos con las distintas realidades físicas y ambientales de los municipios del estado, por lo que es necesario fortalecer, en coordinación interinstitucional e intergubernamental, la prevención para evitar el otorgamiento de permisos y licencias de construcción en predios que no cumplan los mínimos reglamentarios en tiempo y forma.
Construcción de prototipos de vivienda bajo esquemas de producción “industrializada” que no incorporan soluciones arquitectónicas bioclimáticas de acuerdo a su ubicación y clima. Esta situación se presenta de manera generalizada en el estado.
Existe legislación, reglamentación y normatividad vigente; sin embargo la problemática se genera a partir de que las autoridades, con un criterio difuso, incumplen su propia reglamentación, inclusive siguen emitiendo autorizaciones a constructores que dejaron trunca la municipalización de otros fraccionamientos. La falta de actualización de los reglamentos y la inexistencia de otros, permiten el crecimiento de la ciudad en zonas sin vocación de habitabilidad; tan solo en el estado de Veracruz únicamente 50 municipios cuentan con un reglamento que regule la construcción de vivienda, ordenamiento territorial y desarrollo urbano de los 212 municipios existentes, aun cuando estos no satisfacen principios de sustentabilidad en los usos del suelo, vulnerabilidad ambiental y territorial y calidad de vida en los proyectos urbanísticos y especificaciones de área suficiente habitable y especificaciones sustentables.
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IMPACTO TÉCNICO VS CALIDAD DE LA VIVIENDA
ANÁLISIS TÉCNICO Identificación de las áreas de oportunidad que ayuden a mejorar directamente la calidad de la vivienda. En el grafico se identifican en círculos grises las problemáticas generales relacionadas con el desarrollo de vivienda en Veracruz, identificadas mediante el análisis cualitativo. A partir de dichas problemáticas, se detectaron las áreas de oportunidad, las cuales están representadas mediante fechas de colores que se direccionan hacia causales con una relación entre si en el tema de vivienda de interés social. Una vez que se clasificaron en el grafico áreas de oportunidad, así como las problemáticas. Se observó que estas tienen distintas frecuencias, en base a las diferentes perspectivas que pueden tener cada uno de los actores en el tema de vivienda en el análisis cualitativo, es decir aquellos que participan en la planeación, construcción, verificación y valuación, así como, la de los académicos que estudian y definen “el deber ser”; y la Delegación Regional. Se identificaron que las aéreas de oportunidad con mayor repetición fueron “Reglamentos y Normas”, “Ubicación” y “Proyecto”. En consecuencia de este análisis se dispuso considerar estas áreas de oportunidad para proponer una solución en la propuesta de iniciativa para incidir directamente en las problemáticas.
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“En el rubro de la urbanización, en materiales y procesos de terracerías presentan serias deficiencias y/o desconocimiento, tanto en la calidad de los materiales, así como en los procesos constructivos. Afectando la calidad final de las vivienda”
Proyectos autorizados que no cumplen con las especificaciones de acuerdo a los reglamentos vigentes.
“No se resuelven los problemas a nivel de proyecto, debido a que no parten de un adecuado estudio de mecánica de suelos. Preferentemente a base de exploración que se ajuste a las necesidades del proyecto en cuanto a profundidad y cantidad …” “Normatividad federal, estatal y municipal sin actualizar y alinear, con una tramitología con tiempos de emisión muy largos y sin eficiencia.
“El verdadero cuello de botella en la municipalización, por un lado la obtención de los permisos por parte de las autoridades municipales; por otro lado, no siempre se planea el contar con servicios definitivos en forma parcial, por lo que las autoridades no las reciben”
“La legislación, reglamentación y normatividad requiere ser actualizada a las condiciones de una visión de futura de calidad de vida y sustentabilidad del desarrollo urbano habitacional”
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“En muchas ocasiones se inician trabajos de obra, sin contar con Licencias de Construcción, pero en cuanto se tienen y se cotejan con el Reglamento de construcción de la localidad o bien cuando aplica el del estado, encontramos que la Licencia expedida no cumple con su propio Reglamento”
En cuando a los reglamentos de construcción, se observa la falta de adecuación a los mismos a las distintas realidades físicas y ambientales de los municipios del estado…
“Falta de actualización de los instrumentos de planeación para identificar reservas habitacionales”
“La ciudad ha crecido en forma desordena provocando la expansión descontrolada de la mancha urbana restándoles competitividad y sustentabilidad”
“La ubicación de los fraccionamientos, debería ser el tema prioritario al iniciar cualquier desarrollo. En algunos casos, esta condición ha implicado, ubicación de fraccionamientos en zonas de riesgo; desorden urbano; altos costos para la introducción de servicios, lejanía para la transportación de los usuarios…”
“Algunos CH se han desarrollado cerca de usos incompatibles como lo es la zona industrial o en su caso se han establecido en zonas propensas a la inundación por fenómenos meteorológicos o al lado de lagunas”
“El rezago que existe en materia de ordenamiento territorial, provoca la falta de planeación de reservas habitacionales, el crecimiento controlado de los centros de población y la infraestructura de servicios”
“Llevar manchas urbanas a la periferia demanda de dotarlos no sólo de servicios sino de satisfactores a las necesidades familiares como escuelas, iglesias, mercados y centros de trabajo…”
“Las reservas ecológicas, de protección ambiental, de riesgo para la vivienda y el desarrollo urbano no se respetan, violentando los planes.
Conjuntos habitacionales con proyectos autorizados carentes de un análisis de sitio, análisis socio-económico y una falta de integración con la mancha urbana existente.
“Falta de planeación en la zonificación de usos de suelo, puntualmente en las áreas verdes que se destinan dentro de los desarrollos, en los cuales no se compensa la deforestación generada.
Construcción de prototipos de vivienda bajo esquemas de producción “industrializada” que no incorporan soluciones arquitectónicas bioclimáticas de acuerdo a su ubicación y clima..
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PROPUESTA INICIATIVA DELEGACIÓN REGIONAL