城市投资者 系列指南： 伦敦
简介:
明智的投资, 可持续的 回报 数十年来，伦敦一直是房地产投资商趋之若鹜之地。稳 健的经济、成熟的法治基础、快速发展的高新科技公司 集群、发达的服务产业集群成就了伦敦世界最强综合竞 争力城市之一的地位。从多年的经验来看，伦敦的商业 建筑和住宅市场一直都保持着较高的投资水平且收益丰 厚，并被公认为世界级房地产投资的避风港。 伦敦是一个充满活力的城市，即将迎来日新月异的发展 变化。随着语义网的涌现，“大数据”概念逐渐席卷资 本市场，更加严格的环境标准推动了可持续设计的创新 成果，城市人口的增长拉动了对住房、基础设施及智能 开发的需求，这些无疑都为敏锐的投资者带来了良好的 机遇。 但与此同时，伦敦也将面临变革阶段所带来的种种压 力，在不久的将来政治动荡将会十分明显。在伦敦即将 到来的市长选举中，公众的情绪似乎摆回到了政治光 谱的左侧。政府将在全国范围内就是否退出欧盟问题进 行公投。不仅如此，伦敦一直努力为其救济阶层安置住 房，却又吸引了超高净值人群，使得社会不平等现象日 益突出。 在这种不确定性的背景下，凯迪思洞察先机，编制了一 份在伦敦投资的指导书。在这份指导书中，我们为新老 投资者提供了整个伦敦的投资前景展望，阐明了创造收 益的主要机遇和挑战。
无论您是首次考 虑在伦敦投资， 还是打算在已有 的投资上实现更 大的价值，凯迪 思都能够为您提 供指导。因为我 们知道如何在房 地产投资中取得 显著的成果。
继续深入阅读，了解… 土地市场如何 运作？
土地利用方面 有哪些选择？
土地规划如何 运作？
开发成本的主 要动因是什 么？
如何选拔项目 团队？
在伦敦，开发 建设项目面临 的主要风险有 哪些？
城市结构:
伦敦 社会经济和 政治格局综述 政治: • 大伦敦政府（GLA）主要负责交通、战略规划以及 旧城改造复兴。大伦敦由伦敦金融城与32个城区组 成。 • 下一次市长选举将在2016年举行，届时必定会迎来 一场激烈的角逐。工党的赢面较大。目前，32个伦 敦城区中有20个由工党控制。 • 随着地方政客的介入，房地产开发日趋政治化，政 客们通过土地规划管理流程要求开发商在公屋开发 上增加投资。 • 在英国，资金和政治权力下放的速度加快，伦敦与 其他城市在投资和影响力方面展开竞争，但伦敦目 前仍然是投资热门城市。 • 对于英国是否退出欧盟问题的公投必须在2017年底 之前得出结论。如果最终结果是退出，将会对伦敦 与欧洲的贸易关系及其作为金融中心的地位构成威 胁。
表1: 伦敦、上海和迪拜的对比 指标 GDP (国内生产 总值)
伦敦
迪拜
上海
$5650亿 (2013)
$830亿 (2014)
$3840亿 (2013)
3%
4.3% (2013-14)
7.7%
860万（2015年1月）
210万 (2013)
2420万（2013年底）
人均 GDP
$65,697 (2013)
$39,523 (2014)
$15,867 (2013)
城市规模
1,572 km2
4,110 km2
3,920 km2
人口密度
5,471 /km2
510 /km2
6,173 /km2
平均旅客人次
28300万每月（12个 月移动平均数）
3600万每月(2013)
53000万每月（2013 年平均数）
失业率
6.3%（2015年4月）
4.2%（2012阿联酋）
4.2%（2013年底）
就业增长率
3.8%（每年，2014年 第四季度）
6.5% (2014)
0.8% (2013-14)
GDP 增长 人口
*请参阅封底内页的来源，定义和说明。
表2: 城市指标 标准 竞争力
金融中心地位
全球参与度
可持续性
房地产
对超级富豪的吸引力
旅游
指标
伦敦
城市实力指数
迪拜
上海
1/40
不适用
15/40
2/82
16/82
16/82
2/125
不适用
21/125
2/50
33/50
35/50
1/120
13/120
5/120
1/40
8/40
5/40
1/132
4/132
17/132
（日本森纪念财团） 金融中心指数 （Z/YEN） 全球城市指数 （AT Kearney） 城市可持续指数 （凯迪思） 城市发展势头指数 （JLL） 财富指数 （Knight Frank） 城市目的地指数 （Mastercard） *请参阅封底内页的来源，定义和说明。
经济: • 在2014年，伦敦的增长速度比
英国其他地区高出0.7%。预计 从2015年到2020年，伦敦会以 每年超过其他地区1%+的速度 增长。 • 2 0 1 4 年 伦 敦 的 就 业 率 增 长 了 3.5%，创下了自1990年以来的 新高。 • 在过去4年中，伦敦的跨境房地 产投资量位居世界第一。据仲量 联行统计，2014年伦敦的跨境 房地产投资量是纽约的两倍。 • 到2015年1月，伦敦市中心的开
发土地价值在过去的3年内上升 了48%。这一数据表明伦敦可能 正在接近其投资周期的峰值。 • 伦敦目前的商铺与办公楼市场需 求坚挺。同时，蓬勃发展的住宅 市场也吸引了大量的新开发，目 前已呈现出盘整的迹象。
社会: • 伦敦目前人口数量为860万，达
到空前最高纪录。 • 预计到2020年伦敦的人口数量 将达到900万，到2030年达到 970万。
表3: 建造成本表 建筑
伦敦市中心
迪拜
上海
$ / m2
$ / m2
$ / m2
高层办公楼
4,420 – 5,700
2,000 – 3,800
1,230 - 1,530
中层办公楼
4,130 – 5,100
1,240 – 1,700
920 - 1,230
城外购物中心
2,800 – 4,100
780 – 1,800
不适用
950 – 1,400
325 - 520
380 - 535
3,030 – 3,700
1,150 – 1,700
710 - 790
4,770 – 6,700
2,010 – 3,500
1,740 – 1,900
5,560 – 7,700
2,330 – 4,300
2,300 - 2,760
多层停车场 公寓——标准级 公寓——豪华级 5星级酒店
*请参阅封底内页的来源，定义和说明。
• 需求高、人口增长快及资金投入 有限等问题为公屋和交通网络带 来了巨大压力。 • 伦敦的人口密度不高，仅为 5471人/平方公里。由于城市规 划的法律要求，加大项目的开发 密度并非易事。但是，一些开发 商却依然能够成功地大幅提升其 开发密度。 • 莱坊《财富报告》显示，伦敦是 超高净值人士首选的最重要城 市，并在科尔尼（Kearney）全 球化城市指数（最具活力的全球 化城市）排名中位居第二。 • 伦敦是2014年全球最受欢迎的 旅游目的地，共接待了1890万 游客，创造了高达128亿英镑 （198亿美元）的旅游收入。
技术: • 伦敦是欧洲领先的科技商业中
心，伦敦中心城区就有25万个 大数据科技行业雇员，金融服务 领域中的科技从业人员比纽约还 多。目前伦敦的技术领域有36个 活跃科技行业作为“加速器”， 积极地促进英国伦敦的投资。 • 伦敦的技术基础设施薄弱，在33 个欧洲城市中伦敦的宽带速度排 在第25位，仅为巴黎的三分之 一。 • 由英国政府智能城市发起机构赞 助的无线语义网正在整个伦敦内 铺设。语义网的目的是支持‘物 联网’的推出。伦敦是率先采用 语义网的城市之一，它推动了大 数据的应用，旨在提高城市的效 率和资产利用。
• 在政府的推广下，建筑信息模型 （BIM）在设计和建设方面的应 用越来越广泛。英国地产开发商 Stanhope及British Land是率先 采用BIM的用户。
法律: • 英国具有成熟、透明的法律制
度，许多海外投资者依靠它来管 理其全球资产组合。 • 英国拥有由专业的产权、建筑及 商业律师组成的完善专家基础配 置，他们能够为英国及国际市场 提供良好服务。 • 建筑合同及顾问的委派通常使用 既定的标准协议作为基础，以此 简化商务谈判，因为标准协议 对各种合同风险进行了分配，而 这些风险分配的方式都是广为人 知，并有相应的保险产品与分包 合同做为支持。 • 合同约定的争议解决方式多种多 样，包括相对成本较低的快速判 决程序，对于复杂的纠纷也可 通过更正式的仲裁和诉讼程序解 决。另外判决与仲裁多数凭借非 正式诉讼手段进行。
环境: • 在凯迪思《可持续城市指数》中
伦敦排名第二（People指数位 居第二，Planet环境指数位居12 ，Profiit盈利指数位也排在第二 位） • 伦敦的空气质量问题严重。在阿 美科（Amec）调查的36个城市 中伦敦排名第15位。 • Tom Tom的研究表明在世界上 最拥挤城市排名中，伦敦位居第 16位，仅次于北京。 • 环境风险咨询机构Groundsure 的资料显示，在伦敦超过30万 的房屋面临洪水威胁风险（占房 屋总数的8.5％）。 • 伦敦实施的环境可持续性政策对 建筑的设计、能源成本及可再生 能源的利用都有着直接的影响。 住户和投资者会通过BREEAM（ 英国建筑研究院环境评估方法） 和LEED（美国的一个国际性绿 色建筑认证系统）对他们的建筑 进行评估，希望这些建筑能够持 久耐用。
伦敦
表4: 主要市
场区别一览
市场
建筑
成本和通 货膨胀
合同
建筑管理
规划
可用办公场所少，租金增长周期将 延长。全球需求促使住房价值稳步 增长。
建筑市场每年增长5%，其中伦敦与 英格兰东南部增长幅度最大，由于 资源限制。劳动力和承包商的短缺 增加了完成项目的难度。
伦敦的建筑价格去年增加了9%，通 货膨胀减缓，但2015年往后仍将保 持在4-6%。2015年的一般通货膨胀 为 0%，但预计到 2016 年将上涨1% ~ 1.5%。 业界广泛沿用标准合同，帮助客户 转移建设风险。深化设计与施工一 体化合同被广泛采用以保证工程质 量
建筑规程设立了国家标准。合规解 决方案由客户团队提出，并由检查 员进行检查。这为创新提供了机 会。合规系统为人力控制。 规划由大伦敦政府（GLA）和本地当 局共同负责。批准基于技术评估和 政治许可。
迪拜
上海
凯迪思洞察
作为一线城市，上海的房地 产市场在二三线城市出现停 滞迹象的情况下仍然非常 活跃。
凭借在全球市场的实力， 我们能够为外来投资者提 供关于本地动态的建议， 这些动态将影响到资产需 求和资产价值长期增长。
通过公共和私人投资， 建筑市场受占据了主要市场 建筑市场每年约增长5% 份额的中国本地大型承包商 。需要继续投资道路和 主导。 其他基础设施以进行新 的建筑开发。
凭借对本地的了解，我们 能够帮助客户联系最优秀 的本地设计师和承包商进 行合作。我们的影响力有 助于客户寻找最适合的供 应链。
迪拜的建筑价格去年增 加了不到1%。阿联酋国 家统计局的数据显示， 一般通货膨胀为4% ~ 5%。
中国的资本投资增长率在放 缓，从而导致了一定的建设 能力溢出。不过，人力成本 仍在上升，价格没有变化。
凭借对主要地区的成本和 市场动态的深入了解，我 们能够就预算限额和设计 以及产品定位/标准为成功 投资提出有效的建议。
合同一般都基于国 际咨询工程师联合会 （FIDIC），确立已 久。主要传统采购流程 是设计-投标-建造，深 化设计与施工一体化合 同被更广泛应用。
主要开发商受国际成本经理 影响，广泛采用标准合同 文件。
我们能够就合同的适用性 和客户及其法律顾问提出 的合同修改为客户提供建 议。
迪拜市政府设立了建筑 规范和施工规范要求。 这些规范遵守个别性解 释。自由区拥有独立的 建筑管理局。
受国际化品质和 MNC 开发 商的影响，标准高于二三 线城市。合规解决方案一 般由本地设计院（LDI’s） 提出。
有效诠释标准与合规建筑 设计是优化开发价值的良 机。凯迪思能够凭借在设 计和咨询方面的能力帮助 客户高效满足本地要求。
规划主要由迪拜市政府 负责。审批基于政治和 技术因素。快速审批， 尽量减少繁文缛节。
上海规划局是决定开发项目 形态和规模的最高权力机 构。审批流程十分严格。
规划要求对于国际投资者 而言一个重要变量，因为 标准的差别非常大。凯迪 思的本地专业知识能够帮 助客户保证获得批准的开 发方案切实可行。
可用办公场所多，但 是市场受到“控制”。 外来“避险”投资和迪 拜“建成自有客户来” 的政策将继续促进发 展。
数据资料:
伦敦市场 动态 伦敦是消费较高的城市。近年来，租金和土地价 值大幅上涨，并呈现持续攀升之势。质量对于伦 敦市来说也同样重要，伦敦住宅和商业建筑具有 优越的技术规格，独创的设计，精湛的质量，在 世界上首屈一指。
住宅:
活跃的建筑资产市场促使优秀承包商和技术人员 • 2014年，伦敦优质住宅的价格 的竞争日趋激烈，同时也带动了施工成本的上 上涨了20%，但在2015年高档 涨。伦敦的新建和扩建项目的建设、设计、管 房地产的销售税税率上调之后， 理和开发均表明伦敦已经成长为成熟稳定的投资 增长率开始大幅下降。 市场。另外，较低的利率也是刺激投资的一个因 • 2014年伦敦的住宅交易额达 素。
1220亿英镑（1885亿美元）， 上涨了20%。非住宅交易额也上 涨了26%，达到430亿（665亿 美元）。
「每年新建建筑总量为200亿英镑（310亿美元） 。 2014年，伦敦优质住宅的价格上涨了20%。伦敦 2014年优质办公楼的租金上涨了8-15% 。」
建筑行业:
商业建筑:
• 伦敦每年的新建建筑市场价值为200亿英镑（310亿 美元），2014年增长了15%以上，比2009年经济 下滑时期实际增长了40%。
• 伦敦2014年优质办公楼的租金 上涨了8-15%，但同期租金回报 率却下降了3.75-4.4%。
• 由于供应商的选择范围有限，致使伦敦的供应链管 理面临着挑战。只有不超过10家主要承包商有技术 和能力解决复杂城市开发项目中的问题，而这一现 象在伦敦项目开发中非常普遍。
• 据CBRE统计，伦敦市中心优质 办公楼的可出租面积总量处于14 年来较低水平。
• 伦敦的设计顾问市场灵活多样，很多设计顾问在住 宅和商业建筑的设计方面都很专业，在与承包商之 间的合作方面也有着丰富的经验。他们能为开发商 提供高水平服务以及优质独创的设计。特别是对于 技术、传媒和电信等行业的商业建筑来说，优质独 创的设计是彰显其与众不同的重要因素。
• 据仲量联行统计，由于租金上 涨、最近回报率下降双重因素的 影响，伦敦金融城、伦敦西区的 办公楼市场依然保持资产价值， 加速增长。与之相比，在很多亚 洲国家由于办公楼盘供应过量， 办公楼租赁市场呈现低迷状态。 伦敦的工作和生活空间质量某种 程度上能够从租户愿意支付的租 金反映出来。Savills的《居住/ 工作指数》(Live/Work Index) 显示，伦敦目前是消费最高的城 市，超过了香港和纽约。
数据资料:
开发项目 执行 伦敦开发项目的复杂程度、成本及市场吸引力和 潜力可为有意向的投资者创造较多的机会。在伦 敦的资金池中包括房地产投资信托基金（REITs） 、主权财富基金、私募基金，更多地作为伦敦大 型地标建筑开发的合伙投资人。他们都把赌注压 在了不断提高的楼层高度上。因此，投资需要经 过深思熟虑、谨慎管理。
关键角色: 开发商: • 伦敦的办公楼开发市场由少数公开上市的房地产投 资信托公司（REIT）市场占据主导位置。住宅市场 更具多样性，越来越多的海外投资者直接投身于开 发，与当地的开发商争抢土地和承包商。主权财富 基金和私人股本机构也纷纷涉足到了伦敦开发中。 • 越来越多的伦敦开发商选择与海外开发商合资开发 规模大、结构复杂的项目，以此促进其资本多元 化。伦敦的许多大型建筑都是合资建成的。 • 采购/招标策略采用设计与建造一体化合同。通过 它，业主可以提出充分的要求，同时也可以将风险 转移到供应链/产业链中。
承包商: • 伦敦有英国乃至全欧洲最好的建 筑承包商，其中大部分是英国独 资的，也有一部分是外资的。少 数承包商具有承接高复杂性优质 项目的良好口碑，这些承包商的 订单一般都很满。另外还有一些 承包商则专注于建筑翻新和装修 市场。 • 许多伦敦的承包商选择共用类似 的专项承包商供应链，因此在伦 敦实际的建筑能力并不满足总承 包商的市场需求。 • 实际上，伦敦的建筑工程绝大多 数工作皆有专项承包商建设施工 完成。尽管有的总承包商有一定 的直营施工团队，如地基与机电 安装。总承包商一般能与各专项 承包商建立战略合作关系，因为 各开发商没有足够的项目开发量 来支撑与专业承包商建立长期战 略合作关系。
理土地开发许可的过程中起到主 导作用。确保建筑师、承包商与 业主的目标一致是项目经理的重 要职责。建筑师通常会将设计工 作的最后细节交由专业分包商完 成。 • 结构和建筑工程师通常会分别任 命，尽管很多英国工程咨询企业 都兼具这两方面的能力。工程师 通常由建筑师领导，但是由客户 直接指定。 • 与其他设计顾问相比，工程师的 设计服务范围通常更加有限。了 解不同顾问的工作范围对于保 证合理的设计解决方案没非常重 要。 • 项目经理由客户任命，通常负责 根据商定好的计划管理工作执 行、监督流程和工作交付。表 现优异的项目经理能够防患于未 然。在英国，项目经理一般不提 供设计管理服务。
• 承包商通常要对设计、设计团队 的绩效以及工程的交付承担全部 责任。
• 在英国，工程造价师在商业开发 中起着积极的作用，通过基准成 本管理、设计优化和价值管理以 及成本规划和采购对开发进行优 化。
顾问:
• 设计和建造一体化合同项目需要 雇主代理人的任命，以代表客户 承担合同责任。该职能通常由项 目经理或工程造价师担任。
• 业主通常会聘请咨询团队进行设 计，以保证工程的质量和价值。 英国的商业客户倾向于针对不同 服务，分别予以委任。在一个设 计与建造一体化合同中，顾问合 同可后期转到承包商，为业主将 设计责任转移给承包商。 • 建筑师在设计的开发阶段以及办
• 因为项目团队通常以项目为基 础，所以客户应要求建筑师和 项目经理设立有效标准和工作 方法，以保证工作协调一致。如 果使用得当，BIM（建筑信息模 型）是进行协作的有效工具。
项目执行注意事项: • 在伦敦最普遍的建筑合同是设计与建造一体化合 同。 • 一些业主采用施工管理合同（CM）等一揽子承包 战略来建立与其供应链的直接关系。通过采取施工 管理，业主能对工程进行更大程度的控制，但同时 业主也会承担更多风险。这些业主/开发商或者已经 在伦敦的市场有一定的开发经验，或者与专项承包 商关系很好，否则就不能成功的应用施工管理合同 模式。 • 项目外部财务投资者通常要求在资金的注入前通过 合同将与成本、计划和设计以及建筑责任相关的风 险合理分配。为实现外部财务投资者风险管理的目 标，可通过要求开发商及开发商的已有投资伙伴对 开发前期的工作与费用进行前期的投入。 • 市场的发展不断刺激中央与地方政府、医疗与交通 设施等公共实体与私营投资商的合作，以推动资产 发展，创造更多的发展机会。
数据资料:
土地征用与 规划 在伦敦的项目开发周期中，找到一块合适的土地 并取得相应的规划与建筑许可是一个艰难的挑 战。要求开发投资者对开发项目的复杂性和不确 定性谨慎管理。
在伦敦，土地征用和规划主要特 点是政治化。引人注目的开发项 目有可能产生丰厚的回报。但是 从公众人士到政府官员，这些多 样利益相关方中的任何一个都随 时能够让这个项目开发脱离正 轨。
土地问题:
土地征用注意事项:
• 伦敦的大部分建设项目都是在之 前建设过的土地上进行的，这就 涉及到对现存结构及污染物的处 理。
• 目前，伦敦当地和海外投资者对投资性土地有较大 需求，导致土地投资回报率不高，换言之，土地所 有者在土地开发的价值中占有很大份额。鉴于此， 许多交易都选择采取封闭式投标，以最大化竞争压 力。当业主有较强的伦敦市场网络、资源与信息， 非公开招标/交易可为业主提供更优质的价格。
• 伦敦可开发土地大部分由私人所 有。 • 伦敦市中心可开发土地几乎都是 待重新开发的城市用地。 • 再生是伦敦土地开发的重要内 容。在市中心以外、伦敦经济增 长区内有很多大型再生项目的开 发机会。在这里为了增加就业和 住房集中了大量的投资，政府通 常要求投资者以部分私有资金支 持实现相关区域的总体规划中的 基础设施和空间布局的目标。由 于公共基金不出资，因此这对开 发建设的现金流有着很大的影 响。
• 收购未有规划建设许可证的土地有更多的风险，包 括土地使用，建筑密度及其他规划限制条件。 • 土地用途的更改许可有可能可以通过公共规划变更 申请程序获得，须由开发商提出有效的相关项目申 请。 • 由于土地规划及土地不规则等原因，伦敦土地的潜 在价值很难被完全开发出来。在伦敦，对土地的需 求过高意味着开发商可能面临在竞标中花费过高的 风险。
土地规划注意事项: • 伦敦的土地规划系统十分复杂，在这里开发项目
需要考虑到伦敦市城市规划、地方发展规划以及 保护区、受保护的视线控制区域及其他限制。要 获得成功通常需要与广泛的利益相关者进行磋 商，包括规划部门和涉及保护、商业和公共利益 等领域的特殊利益集团。海外业主需要得到帮助 才能确保他们项目取得最好的成果。 • 土地规划会对该土地可承受的建设总量与合规成 本造成影响。可能影响土地利用的因素包括土地 上的现有建筑、允许的建筑密度、高度、临近土 地使用权、建筑遗迹等。 • 伦敦悠久的历史意味着要保护很多建筑的历史价 值。开发商要考虑到这一点，进行保护可能会减 少重新开发的选择。例如，要保持现有特性，或 不能为了新的开发项目拆除某处建筑。 • 大部分规划协议要求业主在基础设施、社区设施 和其他社区利益上投入财力，如在工程建设上为 当地人提供就业机会。住宅项目通常要求开发商 提供经济房作为项目的一部分，无论该项目的地 理位置在哪，开发项目如何高端/豪华。 • 土地规划中也存在着政治和技术因素。政客们会 根据专业或公共咨询的建议决定是否颁发规划许 可。因此，规划许可常常会带有很多附加条款。 伦敦市长也可以在伦敦主要规划项目上作出决 定。 • 开发商或其他利益相关方可以就任何决定提出上 诉，由高级政府部长审理。上诉过程对技术的要 求很高，需要依靠规划和法律方面的专家。
图表：规划许 * 請注意，規劃 申請為「完整版 申請」和需要在 之后提交「保留 事宜」的「精簡 版申請」
许可流程图 申請 (精簡或完整)*
本地規劃局公布并與公眾咨詢
當地規劃師或規劃委員會考慮申請并作出決定
拒絕申請
在一定條件下 同意申請
同意申請
修改提案， 提交新申請
向國務卿申訴
在規定時間內 開始工作並遵 守相關條件
拒絕申請
同意申請
市長召見
数据资料:
建筑成本 伦敦是全球建筑成本最高的城市之一。目前，伦敦的平均建筑成本 比香港高1%，比纽约低10%。 人力不足也是导致建筑成本过高的因素，承包商没有合适的人员竞 标，也缺少合适的人员开发大规模的项目。与此同时，住宅和商业 建筑供不应求也促使租金和资产价值不断上涨。 • 伦敦市中心的建造成本比英国平 均水平高出30-40%。如此大的 差异反映了目标市场、建筑的复 杂程度、质量水平、人力成本、 建筑的难易程度与其他地区的差 别。 • 在过去的12个月中，伦敦的施 工成本上涨了至少9%。2015年 将会增长6%以上。2013年中期 开始的价格膨胀是由于需求的不 断增加造成的。2008-2013年的 经济大萧条导致施工成本由峰值 下降了25%以上。 • 因为供不应求，膨胀仍然持续增 长。目前，业主面临缺少承包商 的竞争，这也意味着承包商之间 的竞争不明显，对承包商的价格 构不成压力。 • 在当前市场过热的形式下，较高 的施工成本也不能保证高标准的 施工队伍，场外制造等可选办法 也受到了人力不足的影响。因此 在当前的市场上提高能力的选择 不多。
• 由于缺少专项承包商，主承包商 之间也对其展开了竞争。 • 同时，建筑人力不足在伦敦的建 筑市场上也是一大挑战。承包商 依靠欧洲移民来解决这一问题。 • 因此，业主必须进一步保证其项 目对供应商的诱惑力。业主关注 的焦点主要在于设计的质量与实 用性、承包商的风险分配与合理 竞争的竞标价格。
「伦敦市中心的建造成本比英国 平均水平高出30-40%。在过去的 12个月中，伦敦的施工成本上涨 了至少9%。」
数据资料:
主要法规 伦敦已建立了一系列完善的管理法规，包括什么 样的项目可开发，如何开发，在哪里开发，用以 保护城市古迹、鼓励创新、保障民生及推动可持 续发展。确保为业主、租户、居民提供世界水平 的生活/工作空间与环境。
合同制定 • 英国的法律制度采取法令条文与
已定案例相结合的模式。健康、 安全等方面的法定要求由刑法 强制执行，而案例是由法院规定 的，对合同的运用和解释具有影 响。 • 标准协议及合同文件可以应用在 专业合同、建筑合同以及子合同 上。标准文件由专业机构建筑 师（RIBA），测量师（RICS） 和工程师（ICE，ACE等）编 制。CIC建筑行业委员会为专业 团队制定了配套的协议文件。标 准合同通常旨在平衡业主和承包 商之间的风险分配。 • 在伦敦，许多投资商会采用目的 性较强或者进行过大量修改的合 同和协议，以确保提高风险转移 的水平，例如最高限价的建筑合 同延伸设计责任。 • 建筑合同和协议的主要出版商 有两个。英国合同审定联合会 （JCT）发布的建筑合同包括‘ 设计与施工一体化合同’型及其
他复杂变体，JCT是一个著名的 私有机构。NEC出版专业服务、 建筑合同及相关协议。NEC出版 的合同采用模块化形式，应用方 便，基础设施的客户和公共部门 大多采用NEC。制定合同文件的 其他机构还包括ACE和CIC。 • 其他标准文件包括项目对雇主、 投资者及购房者的担保书等。 • 专业服务通常按照预先约定的支 付进度付款。一般情况下，建筑 合同上的付款条款以工程的进度 为基础。建筑合同的付款程序应 遵守付款担保的法定要求（包括 最长付款期限为30天）。英国 不允许的其他事项包括“业主支 付后才付款”和单方扣留已审批 的付款额。
建筑规范： • 英国建筑工程的质量和安全性受到规范与法规的
限制。建筑规范法规规定了以下这些方面的性能标 准：消防安全、通风性能、排污系统、能源效率及 用电安全。在伦敦，建筑法规并未在地震和暴风雨 方面对建筑提出额外要求，但消防安全条例对城市 中普遍的高层建筑规定了附加评估要求。 • 大部分建筑法规只对性能标准做出了规定。选择什 么方式来最大程度的满足标准的要求由业主及其项 目执行团队来实现。这些规定为业主优化工程设计 提供了机会，但这也意味着标准的解决方案不会得 到广泛的应用，因为设计者都倾向于对常见的问题 采取独创的解决方案。 • 工程的设计和建设是否符合法规的要求需要由当地 政府或私立机构授权的检查员认证。一旦发现不符 合之处，就会处于罚金并下发执行通知书。这会拖 延楼盘交付使用的时间。 • 尽管大部分法规都不会影响建筑成本，但与低碳环 保有关的要求大大增加了供暖、制冷及照明的成 本。目前，大家都希望环境标准不要更加严苛。 • 除了强制执行环境性能标准以外，伦敦还有一个 自愿执行的环境标准，即BREEAM（英国建筑研究 院环境评估方法）。BREEAM被用来评估非住宅建 筑的设计和建造性能。该方法包含了对低碳环保和 居住舒适度的要求，与LEED认证不同。LEED认证 包含对评估过程及性能标准的规定，它更偏向与 欧洲标准，而非英国标准。在伦敦，BREEAM以其 优越性成为了品质办公楼执行的默认标准，执行 BREEAM标准的办公楼以其杰出的性能在办公楼市 场中彰显着独特的魅力。
公用事业及关键 服务: • 受缺少附加功能的限制，伦敦基 础设施的应用较为集中。因此， 新的开发项目需要着眼于增加基 础设施的附加功能，如场地内的 雨水储存能力等。 • 伦敦的绿色环保开发政策要求使 用可持续性排污系统及场地内能 源再生元素。这样就增加工程 成本，但是同时也会提高工程的 可持续利用率，比如可以取得 BREEAM认证，从而提高建筑的 价值。 • 例如法规规定不允许过度使用地 表水，这是开发商可能会遇到的 问题，解决这一问题要求开发商 在场地内水资源存储和缩减使用 量上面花费大量资金。 • 新的电力供应也会受到英国电力 网络或独立电厂等监管部门的限 制，伦敦所有的电力均为地下布 线，成本相对较高。另外，并不 是所有的工程都存在竞争，没有 竞争的工程就可以实现较高的价 值。
咨询专家:
领航伦敦 投资的挑战
挑战 我打算进行长期投 资，伦敦市场适合 吗？
伦敦是世界上最开放，最具国际化 的房地产市场。大量的交易及高水 平投资机构赋予了这个市场流动性 和透明性。能同时拥有这两个性能 对投资者来说极具吸引力。但是伦 敦的成功意味着对资产需求和资产 价值都很高，导致很多资产的收益 率不足4%。 伦敦的房地产市场能够提供长期的 收益及资本增长。但是如投资者对 高收益（同样高风险）的渴求可使 其转向于在英国其他城市的次级投 资，因为其他中小城市的投资收益 相对较高。
我们的专家专注为导航投资的挑战创造最大的机会。这里有一些问题是我们的团队 经常被问到和他们的意见。
怎样确保不会在土 地上花太多的钱？
可开发且容易开发的土地在伦敦不 多，再加上规划复杂，这意味着开 发商往往需要承担更大的风险。在 志向与风险管控能力的开发商更愿 意去挑战并谋求高风险的开发投资 高回报。目前，土地价格上涨来源 于人们对收入和价值增长的预期， 一些土地以最高价成交，这也得益 于土地竞购程序。 为确保不会在土地上花费太多，你 可以选择可行性分析，了解最新的 市场状况，掌握最新的市场数据， 并制定严格的管理程序。对与土地 规划及人力有关的限制的考虑也非 常重要。另外，对于土地开发的复 杂性对成本收益的影响也需要有客 观的理解。
机遇 我买了一个现有物 业，该如何更好的 取得投资回报?
对于投资者来说，改善资产绩效有 多种选择。这取决于物业类型、收 益来源、地理位置及其他一些因 素，但是资产的重新定位并不一定 需要支付昂贵的费用。 有丰富经验的建筑资产顾问对与资 产周期有关的问题有着全面的理 解，运用知识和洞察力，他们能在 一系列的选择中为您找出平衡资 产持有、支出和退出策略的准确方 法。
我的资产属于什么 类别？
由于进入与退出策略、风险及透明 度的不同，伦敦房地产市场的投资 机会也多种多样。谨慎定位目标， 制定风险偏好有助于在伦敦次级市 场中的投资收益颇丰。随着新的资 产类型的出现，包括私人住宅租金 等，投资者可以抓住最新机遇获取 不错的收益。
总结:
抓住伦敦的 机会
伦敦是投资住宅和商业资产的理 想之地。她被称为完美的避风港 湾，事实也确实如此。资本形成 了明确的投资基础，吸引了众多 国际投资商的目光。供应远远落 后于需求，如此活跃的市场为住 宅和商业资产的投资商提供了很 多机会。
伦敦是全球领先的城市，立志于开发世界水平的建筑。 它的政治格局，供应链，城市规划和监管制度均益于优 秀房地产项目的开发 –这些房地产将成为伦敦未来的标 志性建筑。 不过，投资者也必须注意收益的吞蚀。在很难开发的土 地上投资过高、受制于激烈的土地建筑和资产竞争、多 元利益主体使规划进程不确定性以及不断上升的建筑成 本都是收益面临的主要风险。 为了应对这些风险，最基本的就是高效、经济、优化的 设计，以此来满足目标市场的要求，抵抗土地所带来的 挑战。我们的建筑不仅要美观，还要满足租户、业主及 投资者的各种要求，这一点比以前更加重要。考虑到社 会，经济和环境对建筑结构的影响，我们通过卓越的设 计不断的提高建筑环境的价值。对复杂的投资环境， 聘用有专业技能、经验丰富、关系广阔、在伦敦享有盛 誉的专业管理顾问咨询公司进行指导也是一个明智的选 择，为您的投资带来更高的回报与最积极的成果。
伦敦乃至世界领先的管理 咨询专家:
凯迪思 凯迪思是一家全球领先的自然与建筑资产设 计和咨询公司，运用其市场洞察力、集合一 体的设计、咨询、工程及管理服务，致力于 为客户在自然和建筑资产的整个生命周期中 创造卓越与可持续的成果。请访问我们的网 站了解更多资讯：www.arcadis.com。 凯迪思在伦敦有强大的影响力，拥有5个办事 处和约2000名员工，年营业收入超过2亿英镑 （3.1亿美元）。伦敦的目标是成为世界第一 的大城市，但也面临着诸多挑战。我们正在 与客户携手应对这些挑战，以取得可持续的 竞争优势。
产与自然资产的发展。在我们的支持下，壳 牌、伦敦地铁和Sellafield公司均创下了卓 著的安全记录。自1980年代以来，我们参 与了英国各大铁路项目的建设，包括银禧线 （Jubilee Line）延伸，西海岸主线，泰晤 士联线 ，Crossrail，IEP，HS1（第一高铁 项目），北枢纽，HS2（第二高铁项目）以 及伦敦尤斯顿项目重建。我们的丰富经验 涵括了Thames Water（泰晤士税务公司） Network Rail(英国铁路公司)，Cross Rail 2, Thames Tideway Tunnel (泰晤士潮汐隧道) 。另外，我们也为众多的海外投资在伦敦大 型地标项目中创造了价值与投资回报。
凯迪思在与伦敦及其他地方的客户携手合作 的过程中积累了无可比拟的丰富经验。事实 上，我们的专家已经并将继续影响着建筑资
项目名称
位置
投资者/开发商
Battersea 发电站重生项目
Battersea, 伦敦
SP Setia (马来西亚)
St John’s Wood 广场
St. John’s Wood 广场, 伦敦
Usaha Tegas (马来西亚)
加拿大大使馆
Grosvenor Square, 伦敦
Lodha (印度)
Sampson and Ludgate House
South Bank 伦敦
Temasek (新加坡)
150 Bishopsgate 办公楼
Liverpool Street 伦敦
UOL (新加坡)
格林威治半岛项目
Greenwich 伦敦
Knight Dragon 香港 (中国）
伦敦半岛酒店
1-5 Grosvenor Place
香港上海大酒店集团 (中国)
Chelsea Barracks 住宅项目
Chelsea 伦敦
Qatari Diar (卡塔尔)
伦敦分支机构:
*表1: 数据源来: 香港政府简报 http://www.gov.hk/en/about/abouthk/factsheets/ docs/statistics.pdf
Arcadis Arcadis House, 34 York Way N1 9AB London CallisonRTKL 25 Farringdon Street 10th Floor EC4A 4AB London Arcadis 60 Lombard Street EC3V 9EA London CallisonRTKL 14-18 Great Titchfield Street W1W 8BD London Arcadis Manning House, 22 Carlisle Place SW1P 1JA London
多数上海数据来自 http://en.shio.gov.cn/file/images/ ShanghaiFacts2014En.pdf 就业增长表格来自 http://www.brookings.edu/~/media/research/files/ reports/2015/07/04-asia-pacific-metro-monitor/ bmpp_pacificmetromonitor_final.pdf 2014 迪拜 GDP – 年度投资会议报告-阿联酋 31/03/2015 迪拜 GDP 增长 – 贸易经济 迪拜人口 – freebase/Wikipedia 迪拜交通数据 迪拜7天内RTA报告.ae
*表2:
标准定义: 竞争力 — 指数统计使用六大指标：经济、研究、发 展、文化互动、宜居、环境与交通便利。 金融中心指数 — 国际金融股中心地位的指数范围评价 体系涵盖了对金融服务业的营商环境，从业人员、市 场准入、基础设施等的综合评估，从而体现个金融中 心的市场灵活度，适应性，发展潜力等。 全球参与度 — 根据商业活动，人力资本，信息互换， 文化体验和政治参与因素指标的综合评估。 可持续性 — 从社会（人民）、环境（地球）及经济（ 盈利）三大指标的可持续性的综合评估。 房地产发展势头 — 结合短期市场指数（对房地产的 需求）和长期市场吸引力（创新、教育等因素）的 综合评估。 对超级富豪的吸引力 — 对城市吸引力的非正式对比， 基于吸引超高净值人士的因素，例如商业活动、生活 方式和财富的集中度。 旅游 — 计算游客人数及其消费习惯
關於凱迪思的 重要數據 全球有28,000名员工 全球营业收入达30亿欧元 在英国有3500名员工
*表3: 备注: • 2015年夏季的成本基于2015年8月28日的汇率。 • 办公楼成本包括开发商的装修，但不包括租户的 装修工作 • 酒店成本包括家具、固定装置和设备（FF&E） • 所有成本都不包括外部工程、专业顾问、政府相关 费率以及本地销售税。 • 计算基于内部总室内建筑面积
联系方式: 潘根浓 亚洲行政总裁 Arcadis Asia T + 852 2830 3502 E kenneth.poon@arcadis.com Simon Light 英国客户发展总裁 T +44 (0)20 7833 6613 E simon.light@arcadis.com
Tim Neal 建筑业务线全球总裁 T +44 (0)20 7812 20479 E tim.neal@arcadis.com
Todd Lundgren 商业开发商全球总监 T +44 (0)20 7306 0404 E todd.lundgren@callisonrtkl.com
John Williams 英国建筑业务地区负责人 T +44 (0)20 7812 2000 E john.williams@arcadis.com
即将推出的投资者指南系列：
Arcadis @ArcadisGlobal www.arcadis.com