Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale by ArcDesPress

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ArcDesPress Ricerche, Studi, Progetti Collana di ArcDes Development of integrated Architectural Design Programs for City, Environment, Lanscape

Direttore di collana: Alessandro Massarente Comitato scientiďŹ co: Jurij Kobe Cristiana Mazzoni Yannis Tsiomis

INTERSEZIONI URBANE

INDAGINI E PROPOSTE PER LA RIGENERAZIONE URBANA DI UNâ&#x20AC;&#x2122;AREA POSTINDUSTRIALE a cura di Alessandro Massarente, Alberto Verde

ArcDesPress Ricerche, Studi, Progetti

ArcDesPress INTERSEZIONI URBANE prima edizione settembre 2016 ISBN 978-88-99897-00-0 © 2016 ArcDes Development of integrated Architectural Design Programs for City, Environment, Lanscape www.arcdes.unife.it Questa pubblicazione è stata realizzata con il sostegno istituzionale del Comune di Rovigo e il contributo economico di ASM Rovigo S.p.A. nell’ambito della ricerca: “Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la riqualificazione urbana dell’area ASM tra viale Marconi, via Alighieri, via Petrarca e viale Porta Adige a Rovigo” gennaio 2010 – febbraio 2011 ArcDes Centro per lo sviluppo di servizi integrati di progettazione per la città, l’ambiente e il paesaggio Development of Integrated Architectural Design Programs for City, Environment, Landscape Dipartimento di Architettura, Università degli Studi di Ferrara professori e ricercatori: Alessandro Massarente (direzione scientifica e coordinamento progettuale), Laura Gabrielli, Marco Pavarani Dipartimento di Architettura, Università di Ferrara. borsisti e collaboratori di ricerca: Borse di studio e contratti: Davide Scannavini (progettazione architettonica e tecniche di mitigazione ambientale nell’ambito di casi di riqualificazione di aree sottoposte a programmi di trasformazione), Alberto Verde (progettazione urbana e tecniche di valutazione economica nell’ambito di casi di riqualificazione di aree sottoposte a programmi di trasformazione), Dipartimento di Architettura. Collaboratori: Giacomo Bizzarri, Alessandro Gaiani, Dipartimento di Architettura; Carmelo Baglivo, Chiara Favaro Consulenti: Lorenzo Murciano (accessibilità spazi pubblici). progetto grafico Alberto Verde impaginazione Sara Voltani

Indice

1.1.6

Introduzioni ai temi di ricerca Progettando il programma. Un’esperienza di ricerca progettuale per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale

La valutazione economica dei progetti nello studio di fattibilità

Casi ed esperienze progettuali signiﬁcative a livello nazionale e internazionale

Costruire scenari di rifunzionalizzazione delle aree industriali dismesse. Le analisi del mercato e il progetto di recupero urbano 17

Principali trasformazioni urbane nell’isolato e nelle aree contermini Confronto cartograﬁco relativo ad alcune fasi di trasformazione 1.1.7 1.1.8 1.1.9 1.1.10 1.1.11 1.2

Analisi propedeutiche e alternative di progetto Parte Prima 1.0 Quadro conoscitivo generale e obiettivi dell’intervento 23 1.1

1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4 1.1.5

Principali trasformazioni urbane nel settore nord della città Confronto cartograﬁco relativo ad alcune fasi di trasformazione Dalle carte seicentesche al primo Estimo Veneto Dalla topograﬁca di Luigi Bigon al Catasto austriaco Il catasto austriaco Le mappe del sistema dei forti Piano d’espansione degli anni Trenta

1.2.1 1.2.1.1

23 23 24 25 26 27

Il catasto recente e la situazione attuale

1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.4.1 1.2.4.2 1.2.4.3

La produzione di gas e luce Le palazzine e gli ediﬁci per ufﬁci. Il recinto, i depositi ed i gasometri Il catasto italiano I progetti dal Ventennio al secondo dopoguerra La situazione attuale

1.2.5

29 29 30 31 32 34

Analisi degli strumenti urbanistici Elementi conoscitivi per la valutazione delle politiche di riqualiﬁcazione 35 PRG Piano Regolatore Generale vigente e PAT adottato (2009) Indagini Conoscitive del PAT: alcuni elementi relativi all’area di studio PGTU Piano Generale Trafﬁco Urbano (2005) e previsioni infrastrutturali Lo studio di fattibilità della STU Società di Trasformazione Urbana (2004) Strumenti urbanistici intermedi PIRUEA e area ASM (2005) Piani Attuativi Unitari e area SITA (2001) STU e area SITA (2005)

1.2.4.4 1.2.4.5

35 39

1.2.5.1 1.2.5.2 1.2.5.3 1.2.5.4 1.2.5.5 1.3

1.3.1 1.3.2 1.3.3

2.1

52 54 56 58

2.1.1 2.1.2 2.1.3

2.2 2.2.1

59 60 62 62 63 64 65 66

Elementi conoscitivi dal punto di vista energetico ed ambientale 67 Programma energetico provinciale Radiazione solare mensile nell’area di studio Valutazione energetica e ambientale nel progetto di ricerca

Parte Seconda 2.0 Analisi della domanda e dell’offerta

45 48

STU e area stazione (2005) Piani Attuativi Unitari e area Cernigliaro (2006) Interventi diretti e loro coerenza rispetto al contesto urbano Piazzale Riconoscenza Area sportiva Centro Don Bosco Centro Don Bosco Aree residenziali di completamento Aree residenziali con grado di protezione

Valutazione dei profili di sostenibilità economica e finanziaria Metodologia di lavoro Organizzazione del lavoro Analisi propedeutiche all’individuazione delle alternative di progetto Analisi delle fonti indirette REPORT: Osservatorio immobiliare

2.2.1.1 2.2.1.2 2.2.1.3

2.3 2.3.1 2.3.2 2.3.3

Serie DIACRONICHE: Analisi e rielaborazione dei valori di mercato Serie SINCRONICHE: Analisi e rielaborazione dei valori di mercato Serie SINCRONICHE: Analisi del numero di transazioni normalizzate Analisi delle fonti dirette Scheda metodologica sottoposta agli operatori di mercato Analisi desunta da un campione degli operatori di mercato Conclusioni

76 79 81 82 82 83 91 94

3.0

Individuazione delle alternative progettuali

3.1

Simulazione di alcuni scenari di trasformazione 94

3.1.1

3.1.2 3.1.3 3.1.4

Area di progetto e consistenze Dati dimensionali degli alloggi Target di utenza I servizi offerti nelle aree limitrofe scenario 1: BORGO Valutazioni di ordine tecnico, funzionale, localizzativo, gestionale Criteri e ﬁnalità dell’analisi SWOT Punti di forza e di debolezza scenario 2: COMMUNITY Valutazioni di ordine tecnico, funzionale, localizzativo, gestionale Punti di forza e di debolezza

73 73 73 73 74 75

3.1.5 3.1.5.1 3.1.5.2 3.1.5.3 3.1.6 3.1.6.1 3.1.6.2

94 96 96 98 100 102 102 103 104 106 106

5.3.3

Fattibilità tecnica 4.0 4.1

Principali elementi progettuali dei due scenari

109

Scenario1 Borgo: caratteristiche funzionali, tecniche e dimensionali

109

4.1.1

Cronoprogramma degli interventi

111

4.2

Scenario2 Community: caratteristiche funzionali, tecniche e dimensionali

4.2.1

Cronoprogramma degli interventi

112

5.4 5.4.1 5.4.2 5.4.3

6.0

5.1

Verifica della compatibilità dell’opera con il quadro normativo

117

5.1.1 5.1.2

Norme ambientali Strumenti pianiﬁcatori

117 117

5.2

Descrizione sintetica dello stato dell’ambiente

120

5.3

5.3.1 5.3.2

Descrizione sintetica delle principali modificazioni previste Individuazione dei principali ricettori ambientali Principali misure di mitigazione previste

Periodo invernale Periodo estivo Beneﬁci energetici e ambientali

8.0

9.0

Criteri generali utilizzati nell’analisi

9.1

Analisi di sensitività del caso studio 154

9.1.1 9.1.2

Le variabili utilizzate I risultati

Obiettivo e struttura del piano economico e finanziario

Condizioni istituzionali, amministrative e organizzative per la realizzazione

147

127 128

8.1

Adempimenti tecnici, amministrativi e procedurali 147

128

8.1.1

Tutela ambientale, impatto acustico e vincoli paesaggistici Beni culturali e architettonici Vincoli idrogeologici Coerenza con gli strumenti urbanistici Normativa antisismica Normativa antincendio, sicurezza e accessibilità Assetti proprietari nelle aree e servitù

8.1.2 8.1.3 8.1.4 131

8.1.5 8.1.6 8.1.7

147 148 148 148 148 148

153

154 155

Apparati L’esperienza didattica nel Laboratorio di Progettazione Architettonica 4 a.a. 2008-09 159 Lettura di casi studio rilevanti. Elementi conoscitivi per la valutazione di best practices di riqualificazione urbana 169

Ipotesi di rifunzionalizzazione: alternative di intervento 132

6.1.1 6.1.2

Stima dei costi Spese aggiuntive

132 133

8.2

Necessità di eventuali variazioni procedurali

149

6.2

Analisi del mercato immobiliare

134

8.2.1 8.2.2 8.2.3

Variazioni di bilancio Modiﬁche pianiﬁcatorie Espropri o acquisizioni bonarie

149 149 149

8.3

Interferenze con altri enti

149

8.3.1 8.3.2

Interferenze con altri soggetti 149 Interferenze con infrastrutture 149

8.4

Individuazione dei possibili partners istituzionali, gestionali e finanziari

150

Valutazione delle competenze tecniche e gestionali

150

Competenze tecniche necessarie Competenze gestionali

Documentazione fotografica, materiali cartografici di base ed elaborati progettuali 200

150 150

Designing the program abstract inglese

6.2.1 6.2.2

Analisi delle fonti indirette 134 Sintesi dei valori unitari assunti per la stima dei ricavi 135

6.3

Il cronoprogramma e l’articolazione temporale di costi e ricavi 136

6.4

Tasso di sconto

138

121

6.5

Stima del valore dell’area

139

123

Convenienza economico-sociale

125

Analisi di rischio e sensitività

6.1 Compatibilità ambientale Principali elementi per la valutazione di compatibilità ambientale 117

Verifica procedurale

Analisi di prefattibilità per un impianto di cogenerazione 127

Sostenibilità finanziaria

114

5.0

Indicazioni per la progettazione, la realizzazione e la gestione dell’intervento 126

8.5

141 8.5.1 8.5.2

148

Riuso di aree industriali Aree di interesse strategico e urbano Tipologie abitative speciali

170 177 183

Normativa sull’accessibilità degli spazi costruiti e pubblici 189 Quadro normativo di riferimento Accessibilità dell’ambiente urbano Caratteristiche morfologiche del piano orizzontale Percorsi accessibili ai disabili visivi in ambiente urbano Criteri progettuali in ambiente urbano

189 190 190

Regesto delle fonti bibliografiche e iconografiche

193

191 192

223

Introduzioni ai temi di ricerca

Progettando il programma Un’esperienza di ricerca progettuale per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale di Alessandro Massarente

Fig. 0.1: Modello di progetto dello scenario di trasformazione Borgo.

Fig. 0.2: Modello di progetto dello scenario di trasformazione Community.

Nel progetto della residenza contemporanea la progettazione del programma (Blanchard, 2002; Giammarco, 2002) è spesso svolta da gruppi interdisciplinari e assume particolare rilievo nei casi in cui la definizione di nuovi insediamenti avviene nell’ambito di aree ibride, interne al tessuto urbano. In queste aree si possono evidenziare intersezioni urbane e infrastrutturali o processi di dismissione di recinti e complessi industriali, che a seguito del loro abbandono diventano “residui”, per poi evolvere verso paesaggi secondari (Clément, 2005). In tali casi la progettazione del programma può consentire, tramite il confronto di diversi scenari o strategie di rigenerazione urbana, di definire preventivamente gli obiettivi del processo di rigenerazione, di valutare comparativamente i criteri individuati per il loro raggiungimento e di condividere con gli altri soggetti le diverse fasi del processo decisionale (Massarente, 2012). La progettazione del programma, in quanto risultato di tali azioni, si concretizza nella maggior parte dei casi in uno strumento, quale lo studio di fattibilità, che costituisce la piattaforma tramite la quale è possibile: sviluppare il dialogo e il confronto tra i diversi soggetti portatori di interessi; favorire la comunicazione delle attività in corso alle comunità locali; definire il quadro complessivo della fattibilità (tecnica, ambientale, economica, finanziaria, procedurale) degli interventi; elaborare una puntuale articolazione del programma funzionale delle attività previste tramite un documento preliminare alla progettazione; individuare possibili opportunità di finanziamento della progettazione e realizzazione degli interventi; sviluppare i successivi livelli di progettazione. Il progetto che si intende presentare in questo libro, di cui questo testo intende introdurre alcune questioni di metodo, è parte integrante di una ricerca,

svolta dal 2010 al 2011, che ha condotto alla definizione di uno studio di fattibilità per la riqualificazione urbana di un’area originariamente destinata, nella seconda metà del XIX secolo, a infrastrutture energetiche (ex officina per la produzione di gas e luce) e oggi utilizzata come sede di un’azienda municipalizzata responsabile della gestione di un insieme di servizi di livello territoriale (distribuzione energia, energie rinnovabili, rifiuti, onoranze funebri) della città di Rovigo. Coerentemente con la metodologia dello studio di fattibilità, nella ricerca sono state approfondite per la stessa area due alternative progettuali (borgo e community), veri e propri scenari di trasformazione urbana volti a definire possibili criteri di aggregazione di residenze, attività compatibili alla residenza (co-working, commerciale al dettaglio, ristorazione) e servizi locali a scala di quartiere (servizi socio-sanitari, spazi per giovani e associazioni). Tali criteri aggregativi, così come il profilo degli utenti potenziali e i tagli degli alloggi, sono stati messi a punto attraverso un’analisi del mercato immobiliare locale tramite raccolta di un campione significativo delle fonti indirette e dirette. Tale analisi è stata svolta nel quadro di un’attività di valutazione economica che, come illustrato da Laura Gabrielli nel testo successivo, si è articolata come vero e proprio strumento di supporto decisionale nell’ambito dello studio di fattibilità. Le stesse alternative sono state quindi valutate e comparate, attraverso le diverse competenze disciplinari presenti nel gruppo di ricerca, dal punto di vista della loro fattibilità tecnica, compatibilità ambientale, sostenibilità finanziaria, verifica procedurale, analisi di rischio e sensitività, fornendo infine al committente della ricerca uno strumento di valutazione delle diverse possibili strategie da intraprendere per un processo di rigenerazione

urbana sostenibile, anche attraverso possibili criteri di cogenerazione distribuita, prima di avviare le fasi progettuali di ulteriore approfondimento (ad esempio di livello preliminare), in funzione della futura possibile delocalizzazione dell’azienda dall’area oggetto di studio. Obiettivi della ricerca L’area oggetto di indagine è collocata nella parte a nord del centro urbano della città di Rovigo, in prossimità degli assi nord-sud che connettono la città storica con la zona della Fiera, ubicata nel complesso dell’ex zuccherificio, e con il fiume Adige. L’area, di circa 6 ettari, costituisce un isolato urbano in prossimità dell’area della stazione ferroviaria e dello scalo merci, in corso di dismissione, e delimitato a est da una strada mercato che conduce al fiume Adige e alla provincia di Padova, vera e propria arteria di ingresso da nord alla città, e a sud da una circonvallazione interna. L’area è delimitata a ovest dalla linea ferroviaria Venezia-Bologna e a nord da un’area verde, adibita a giardino pubblico (giardini Marconi), sulla quale si affacciano una sede universitaria e un albergo. All’interno dell’area sono presenti diverse attività: tra queste un’area utilizzata per il deposito e la manutenzione dei mezzi delle autolinee urbane ed extraurbane (SITA ora Busitalia), un’area per l’azienda servizi municipalizzati della città (ASM), un’area destinata a un centro di formazione e servizi (Centro Don Bosco), alcune aree destinate a edilizia residenziale, artigianale e per attività commerciali. Tra queste diverse attività, la ricerca ha focalizzato in particolare la propria attenzione verso possibili strategìe di trasformazione dell’area ASM, da valutare nel contesto urbano di riferimento e in relazione agli strumenti urbanistici e di programmazione esistenti. 5

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

Sulla base di queste premesse, il Comune di Rovigo, Assessorato Urbanistica e Settore Urbanistica, e l’ASM Rovigo S.p.A., si sono avvalsi del supporto e della consulenza1 del gruppo di ricerca2 costituito dall’Università di Ferrara, attraverso il Dipartimento di Architettura, ai fini della predisposizione della documentazione necessaria per fornire un quadro dei possibili scenari di trasformazione dell’area, sia in funzione della delocalizzazione dell’azienda dall’area oggetto di indagine, sia in relazione a un possibile consolidamento nell’area delle proprie attività attraverso un generale progetto di riqualificazione urbana. Analisi della domanda e dell’offerta e costruzione del programma La complessità e la molteplicità degli interventi hanno richiesto lo sviluppo di diversi tipi di analisi dei fattori economici e finanziari che intervengono nel progetto. Secondo la metodologia comunemente adottata negli studi di fattibilità3, ogni intervento deve essere analizzato in funzione della sua specificità e degli obiettivi che si propone di raggiungere, e deve essere inserito in un quadro di riferimento unitario all’interno del quale valutare gli scenari che derivano dallo sviluppo di diverse alternative progettuali. In particolare, lo studio si è sviluppato attraverso la costruzione di un modello di sostenibilità economico-finanziaria inserito in un quadro progettuale di riferimento. E’ stato necessario valutare la fattibilità dell’intervento da punti di vista diversi, raggruppabili in ambiti principali che riguardano analisi diverse, la cui struttura di base è la seguente: analisi propedeutiche alle alternative di progetto; fattibilità tecnica; fattibilità finanziaria. È stato necessario, in una fase del lavoro di ricerca, sviluppare una serie di analisi di base, quali: la costruzione del quadro conoscitivo complessivo dell’area di intervento; la stima e analisi del fabbisogno (domanda); la stima e analisi della proposta del suo soddisfacimento (offerta). In queste due ultime analisi, nello studio del mercato immobiliare nell’area di riferimento si è dovuto valutare con attenzione in quale contesto si inseri6

sce il progetto, tenendo conto delle vocazioni presenti nella città, degli usi, dei comportamenti e della stratificazione sociale, caratteristiche che portano, insieme ad altre ricavate eventualmente nel corso dell’analisi, alla determinazione della domanda. Un secondo fattore essenziale è dato dall’analisi della crescita economica e delle sue prospettive di sviluppo e dall’analisi dell’evoluzione demografica del mercato locale. Come meglio dettagliato nei successivi capitoli, oltre a un’analisi delle fonti indirette4 nel territorio di intervento (Osservatorio immobiliare Fiaip, Osservatorio del Mercato Immobiliare OMI gestito dall’Agenzia del Territorio, Consulente immobiliare rivista tecnica del Sole24 Ore) relative ai valori immobiliari e a quelli di locazione, sono state elaborate delle analisi specifiche della domanda e dell’offerta tramite fonti dirette attraverso l’elaborazione di interviste a operatori di mercato (agenti immobiliari) a cui è stata sottoposta una scheda di valutazione articolata in aree tematiche. Le principali aree tematiche oggetto di tale analisi erano le seguenti: analisi del mercato immobiliare locale, caratteristiche della domanda di alloggi, in che aree si concentra maggiormente la domanda, richieste generalmente non soddisfatte, dinamiche di spostamento della domanda in ambito urbano ed extra-urbano, fenomeni di insuccesso di investimenti immobiliari, attenzione della domanda a requisiti di prestazione energetica. Dalla valutazione comparata di questi dati sono stati elaborati dal gruppo di ricerca sia i valori dimensionali degli alloggi che potevano meglio rappresentare l’offerta, sia alcuni possibili profili di utenti, tramite i quali sono stati elaborati i due diversi scenari di trasformazione urbana dell’area di intervento. Dati dimensionali degli alloggi e target di utenza Dalla rielaborazione dei dati emersi dall’analisi immobiliare condotta attraverso fonti dirette e indirette, è stato possibile definire con maggiore dettaglio l’offerta residenziale nell’area di studio attraverso la potenziale domanda dei seguenti tagli di alloggio: mini (monolocali 35 mq e bilocali 55 mq); midi (trilocali con 1 wc, 1 angolo cottura, 2 camere da letto

70 mq); attico (quadrilocali 2 wc, 1 cucina abitabile, 3 camere da letto da 100 mq e oltre). Attraverso le interviste a operatori del mercato sono emerse ad esempio alcune richieste della domanda non soddisfatte dall’offerta immobiliare attuale, sintetizzabili nella richiesta di un cucina abitabile negli alloggi trilocali, come di due bagni nei trilocali. I profili di utenti per i quali sono stati definiti progettualmente gli spazi per la residenza oggetto di ricerca ricalcano la descrizione degli acquirenti emersa dallo studio delle fonti indirette e dirette del mercato immobiliare locale. Alcune richieste di possibili utenti non soddisfatte dall’attuale offerta del mercato immobiliare locale hanno ad esempio dato adito al poter immaginare nuovi modi di vivere gli alloggi e quindi nuovi possibili utenti, basandosi sul principio della flessibilità distributiva e aggregativa degli stessi, senza quindi modificare radicalmente il dimensionamento delle residenze. Gli utenti convenzionali in relazione ai quali nel lavoro di ricerca sono stati sviluppati gli spazi abitativi e le aggregazioni tipologiche degli alloggi nell’area di intervento sono i seguenti: famiglia numerosa (famiglia con 2 o 3 figli); professionisti/lavoratori con famiglia; piccole famiglie (giovane coppia o nucleo familiare composto da 2 o 3 persone; giovani coppie; single; professionisti/lavoratori. I nuovi possibili utenti che sono stati valutati in relazione all’analisi della domanda e alle caratteristiche degli alloggi previsti nei due scenari di trasformazione urbana sono i seguenti: mamme di giorno (famiglia con bambini piccoli che durante il giorno ospita e cura altri bambini); portatori di handicap; anziani; famiglie solidali (famiglia aperta alla possibilità di accogliere temporaneamente bambini, adulti o stranieri in difficoltà temporanea). Servizi offerti nelle aree limitrofe all’area di progetto Il quartiere nel quale è collocata l’area di studio attualmente non presenta particolari criticità: popolato in prevalenza dal ceto medio, luogo di residenza più che di lavoro, è poco esposto a fenomeni mar-

In data 22.01.2010 è stato sottoscritto un contratto di ricerca tra la società ASM S.p.A. e il Dipartimento di Architettura, Università degli Studi di Ferrara, che ha previsto lo svolgimento di un programma di ricerca, dal titolo “Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la riqualificazione urbana dell’area ASM tra viale Marconi, via Alighieri, via Petrarca e viale Porta Adige a Rovigo”, della durata di 9 mesi, a decorrere dal 01.02.2010, articolato in 5 fasi. 2 Il gruppo di ricerca, la cui direzione scientifica è stata affidata ad Alessandro Massarente nell’ambito di ArcDes Laboratorio di ricerca per lo Sviluppo di servizi integrati di progettazione per la città, l’ambiente e il paesaggio, era costituito da Giacomo Bizzarri (ricercatore Fisica Tecnica Industriale, Dipartimento di Architettura), Laura Gabrielli (ricercatore Estimo, Dipartimento di Architettura), Marco Pavarani (docente a contratto Progettazione architettonica, Dipartimento di Architettura), Alberto Verde (collaboratore di ricerca Progettazione urbana e tecniche di valutazione economica nell’ambito di casi di riqualificazione di aree sottoposte a programmi di trasformazione), Davide Scannavini (collaboratore di ricerca Progettazione architettonica e tecniche di mitigazione ambientale nell’ambito di casi di riqualificazione di aree sottoposte a programmi di trasformazione), si è avvalso delle competenze in materia di progettazione architettonica e urbana, progettazione paesaggistica, valutazione economica presenti all’interno del Dipartimento di Architettura dell’Università degli Studi di Ferrara, oltre al contributo di ricercatori esterni. 3 Secondo quanto previsto dalla Legge 17 maggio 1999 n. 144, lo studio di fattibilità costituisce: strumento ordinario preliminare ai fini delle decisioni di investimento da parte di Pubbliche Amministrazioni per opere di costo complessivo superiore ai 10 milioni di euro; strumento obbligatorio per opere di costo complessivo superiore ai 50 milioni di euro; titolo preferenziale ai fini della valutazione dei finanziamenti delle opere; requisito indispensabile per l’accesso ai fondi disponibili per la progettazione preliminare e al fondo di rotazione per la progettualità (di livello preliminare, definitivo ed esecutivo). 4 Per fonti indirette si fa riferimento a organismi che, attraverso varie metodologie di rilevazione ed elaborazione delle informazioni, forniscono dati medi rappresentativi dello stato e dell’evoluzione di uno specifico mercato immobiliare. 1

Introduzioni ai temi di ricerca

Fig. 0.3: Stabilimento nazionale Gas-Luce di Giacomo Ermacora in Rovigo, litograﬁa, 1876 (Archivio di Stato di Rovigo, busta speciale 73).

Fig. 0.4: Immagine dell’Officina del Gas negli anni Venti del Novecento (Cappellini, 1926). La ricerca ha permesso di rintracciare, presso l’Archivio di Stato di Rovigo, alcune cartografie e immagini inedite del complesso dell’Officina del Gas, illustrate in uno dei successivi capitoli dal titolo “Principali trasformazioni urbane nell’isolato e nelle aree contermini”. Un’immagine fotografica dell’Officina del Gas (Cappellini, 1925) mostra la consistenza del complesso e dei suoi spazi esterni, compresa la seconda palazzina, simmetrica all’attuale Casa Rossa, successivamente demolita. 5

cati di disagio e di microcriminalità ed è caratterizzato in generale da una buona qualità dell’edificato. L’intera zona è però apparentemente priva di un vero e proprio nucleo di aggregazione e di riferimento per la vita quotidiana e sociale degli abitanti. Il quartiere ha i suoi maggiori punti di forza nell’ospitare nelle vicinanze gli uffici di enti pubblici e pubbliche amministrazioni (Regione Veneto, Provincia di Rovigo). Anche l’offerta educativa in zona è soddisfacente: ci sono scuole pubbliche in grado di rispondere alle esigenze dell’intero arco scolastico, sia centri di formazione per adulti e di educazione permanente. Importante anche la presenza di centri per l’associazionismo di tutte le scale e tipologia. Anche l’offerta sportiva trova una vasta risposta nell’area, oltre al sistema ricettivo che trova una collocazione prevalente lungo l’asse nord-sud di Viale Porta Adige-Viale Regina Margherita, fino ad arrivare al centro storico della città, con alcuni alberghi tra i più importanti della città. L’offerta commerciale trova la propria manifestazione tramite piccoli supermercati per alimentari di quartiere, negozi di elettronica e di abbigliamento. I servizi socio-sanitari sono principalmente collocati nell’area a nord-est di Rovigo, lungo via tre Martiri, ed è proprio lungo Viale della Pace andando verso est che si trova delocalizzato qualche piccolo presidio ambulatoriale polivalente di dimensione contenuta. Le zone più limitrofe all’area di progetto non presentano centri ambulatoriali polivalenti, case di cura, case di riposo per autosufficienti e non, o centri diurni.

Scenario 1: Borgo Il primo scenario considerato prevede un intervento prettamente residenziale integrato da servizi residenziali, locali e urbani, quei servizi che al momento risultano essere particolarmente carenti nelle aree limitrofe. L’obiettivo principale è quello di progettare un complesso edilizio in grado di integrarsi con il quartiere esistente ma che al contempo si caratterizzi per la propria identità creando una nuova centralità locale, urbana e sociale. Data la mancanza di offerta di servizi socio-sanitari, al momento concentrati in presidi di piccole dimensioni polivalenti nelle più strette vicinanze e data la vocazione ambientale dell’area di studio per poter effettivamente collegare altre zone a parco e giardini limitrofi in una rete di percorsi ciclopedonali, l’inserimento tra i servizi locali e urbani di un’attività a carattere socio-sanitario e allo stesso tempo aggregativo, come un centro per attività motorie dolci (quali palestre e piscine per fisioterapia), si è ritenuto potesse dare una risposta concreta all’individuazione di un servizio per i cittadini carente e allo stesso tempo generare quella qualità di spazi urbani all’aperto necessaria per la qualità di vita degli stessi potenziali residenti. All’interno dell’area di progetto si trova la cosiddetta Casa Rossa facente parte dell’originario stabilimento del Gas5. La proposta progettuale prevede che questo edificio, vincolato ex lege 1089/39, attualmente utilizzato per gli uffici di ASM, venga ristrutturato, attribuendogli un ruolo significativo, destinandolo ad esempio a immobile per i servizi locali e urbani. Un ulteriore servizio urbano che può sfruttare la vicinanza con la stazione ferroviaria e quindi attrarre un bacino di utenza pendolare temporanea è il coworking, una sorta di incubatore di impresa che mette a disposizione di professionisti/lavoratori spazi di lavoro o di riunione per periodi più o meno brevi. Una sequenza di spazi lungo l’asse nord-sud, che mediano le caratteristiche della piazza, della strada e del parco, diventa così il principio organizzativo dell’insediamento, attraverso spazi urbani che si di7

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

latano e si restringono, mettendo in relazione spazi pubblici, semipubblici e privati, e cercando al contempo di connettersi tramite percorsi pedonali alle permeabilità esistenti nel tessuto circostante. Su tale asse si snoda uno schema urbanistico semplice quanto articolato, che individua nuclei aggregativi più densi e parti dell’area più rarefatte, in un disegno urbano che scompone il programma edilizio in ambiti tra loro collegati ma con una loro propria “misura” e identità. La ricerca di un corretto “dimensionamento” delle aree di influenza (spazi di vicinato) si è fatto in modo potesse costituire infatti un’efficace strategia per la costruzione di una identità del luogo, in opposizione alla spersonalizzazione e al disorientamento tipici di molti interventi residenziali ubicati nelle periferie urbane. Si è ritenuto inoltre che anche un intervento contemporaneo potesse fondarsi su alcune caratteristiche specifiche del tessuto urbano consolidato, come quella della corte, o delle sequenze di spazi a corte, a ricercare un’identità che ancora sia in grado di costituire la forza e l’attrattività di un luogo, pur rileggendole alla luce degli standard più avanzati di comfort e funzionalità. La logica aggregativa dei corpi residenziali separati da piazze di quartiere risponde poi all’esigenza di un’eventuale realizzazione in fasi successive, consentendo al contempo la piena autonomia e identità dei vari ambiti funzionali. In tale schema si propone una scomposizione in due fasi corrispondenti la prima alla zona nord e una seconda alla zona sud: per entrambe, pertanto, è garantita un’accessibilità autonoma e indipendente dalla fase realizzativa. Inoltre entrambe hanno parcheggi interrati autonomi collocati al di sotto del sedime edificato. La mobilità carrabile di accesso e servizio al “borgo sostenibile” è mantenuta sui bordi dell’area di progetto, con penetrazioni a traffico limitato all’interno di zone riservate nelle piazze di quartiere interne e con possibilità di accesso ai servizi fondamentali. Gli stessi parcheggi a raso sono prevalentemente collocati su bordi est, viale Alighieri e nei pressi della Casa Rossa, mentre la viabilità consente di servire 8

due parcheggi interrati, ognuno gravitante su una delle due rispettive sottozone del “borgo”. Coerente al principio insediativo, l’architettura dei diversi edifici si propone attraverso una caratterizzazione volumetrica molto semplice e chiara, attraverso la previsione di altezze differenti, un’articolazione dei fronti esterni, il gioco dei materiali e delle cromie. La composizione è infatti definita non blocco per blocco, ma quale progetto unitario e organico a scala urbana, in cui tuttavia le singole fasi intermedie di realizzazione hanno comunque una loro identità e compiutezza. Ogni volume è immaginato più permeabile al piano terra, a consentire percorsi attraverso gli spazi e una miglior fruibilità dei servizi urbani e integrativi previsti. Al piano terra sono stati collocati oltre agli spazi condominiali comuni (vani scala, atri, spazi comuni) e agli spazi commerciali, le unità abitative di utenze che necessitano di un contatto diretto con l’esterno, come anziani o persone con difficoltà motorie, oppure quelle abitazioni che contengono al loro interno locali non residenziali (co-working) come studi, piccoli esercizi commerciali, i quali hanno necessità di un accesso separato, indipendente ed esterno. Per soddisfare la richiesta, espressa nella ricerca di mercato effettuata, di dotare ogni appartamento di uno spazio proprio esterno, si è proposto che i soggiorni degli appartamenti del 1°,2°,3° livello abbiano sempre accesso a una terrazza-loggia esterna. Mentre al livello 4°e 5° si è proposta una tipologia duplex a corpi isolati, in modo che ogni appartamento si possa affacciare all’esterno utilizzando una propria terrazza, isolata e indipendente, con giardino pensile sulla copertura del livello sottostante, garantendo in tal modo anche un alleggerimento visivo del corpo edilizio generale. L’organizzazione interna degli spazi è ottimizzata anche in relazione al rapporto visivo con gli spazi esterni e all’orientamento. L’organizzazione distributiva di ogni tipologia è poi improntata alla massima semplicità ed eleganza, anche in modo da consentire una facile personalizzazione degli ambienti. L’obiettivo è infatti la creazione di spazi in cui possa

Borgo: schemi funzionali (in senso orario superﬁcie a verde pubblico/verde privato; superﬁci pavimentate; rapporti di copertura; viabilità).

Borgo: pianta piani terra e spazi esterni; sezione ambientale.

Introduzioni ai temi di ricerca

emergere un pluralismo di forme espressive autonome che consenta a chi abita di dettare le proprie esigenze e abitudini, dando libero sfogo a un’autonomia formale che si traduca in vera e propria customizzazione dei singoli e diversi modi di abitare.

Community: schemi funzionali (superﬁcie a verde pubblico/verde privato; superﬁci pavimentate; rapporti di copertura; viabilità).

Scenario 2: Community Il secondo scenario considerato prevede un intervento più convenzionale, dove una sostanziale quota parte del volume edificabile viene destinato a commerciale e direzionale, con una minore attenzione verso i servizi locali e urbani rivolti alla comunità, ma con un maggiore spazio alla compravendita o locazione di locali a uso ufficio e negozi. Dalle previsioni progettuali previste per le aree limitrofe è possibile notare la tendenza a convertire queste porzioni di città in centri prevalentemente direzionali con una piccola percentuale destinata a uso residenziale. Secondo tali previsioni l’intero isolato urbano si sarebbe potuto convertire in un grande centro direzionale con commercio al piano terra e edifici residenziali ai piani superiori. In realtà l’estremo immobilismo del mercato sia di compravendita che di locazione di uffici e negozi, dovuto sia alla crisi economica che ha bloccato il movimento di capitali e di imprese, che per la scarsa vocazione della città a costituirsi come luogo incubatore di imprese, ha di fatto reso impraticabili previsioni trasformative di questo tipo. Per questi motivi si è ritenuto necessario ribaltare le proporzioni percentuali tra residenziale e direzionale, assicurando quindi all’area una maggior vocazione abitativa, più sicura nel posizionamento sul mercato, lasciando quindi una quantità minore di volumetria edificabile esposta al maggior rischio del mercato di locali uffici e commerciali. Anche in questo secondo scenario si prevede sia il mantenimento del gasometro che la riconversione della cosiddetta Casa Rossa per servizi a uso della comunità o a uso uffici come la sua attuale destinazione d’uso.

Community: pianta piani terra e spazi esterni; sezione ambientale

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

Purtroppo il progetto di ricerca, in seguito alla sua conclusione e presentazione all’azienda committente, non è stato oggetto da parte della stessa di successivi atti decisionali. Contingenze del mercato immobiliare, politiche aziendali e vincoli amministrativi nei rapporti con l’Amministrazione comunale non hanno consentito, insieme ad altri fattori, di procedere verso una rigenerazione urbana dell’area, nella quale la stessa azienda è ancora a tutt’oggi insediata. Cionondimeno riteniamo che questa esperienza di ricerca, per strumenti, metodologie ed esiti, possa costituire un utile quadro metodologico di riferimento per la rigenerazione urbana di aree in cui il rapporto collaborativo tra aziende proprietarie, amministrazioni pubbliche e centri di ricerca universitari si manifesti con risultati concreti. Bibliografia - Blanchard C. (2002), «Il ruolo del programmatore», in Bedrone R. (a cura di), Programmare il progetto, Celid, Torino. - Bondonio A., Callegari G., Franco C., Gibello L. (2005), Stop&Go. Il riuso delle aree industriali dismesse in Italia. Trenta casi studio, Alinea, Firenze. - Cappellini A. (a cura di) (1925), Il Polesine. Memorie storiche, statistiche e d’arte, Officine grafiche del Comune, Rovigo, p.192 - Clément G. (2004), Manifeste du Tiers paysage, Edition Sujet/Objet, Paris; trad. it. (2005), Manifesto del Terzo paesaggio, Quodlibet, Macerata. - Gelsomino L., Marinoni O. (2009), Territori europei dell’abitare 1990-2010, Editrice Compositori, Bologna. - Giammarco C. (2002), «Progettare il programma», in Bedrone R. (a cura di), Programmare il progetto, Celid, Torino. - Massarente A., «Intersezioni urbane: progettare il programma. Urban intersections: from design to programme», in Bellomo M., Cafiero G., D’Ambrosio V., Fumo M., Lieto L., Lucci R., Miano P., Palestino M. F., Sepe M. (a cura di), Abitare il nuovo/abitare di nuovo ai tempi della crisi, Dipartimento di Progettazione urbana e di Urbanistica, Napoli, 12-13 dicembre 2012, Atti delle Giornate internazionali di studio, Sessione T2 “Abitare: il progetto della residenza”, CLEAN, Napoli, 2012, pp. 1076-1087. - Mozas J., Fernandenz Per A. (2006), Densidad. Nueva vivienda colectiva, a+t Ediciones, Vitoria-Gasteiz. - Segantini M.A. (2008), Atlante dell’abitare contemporaneo, Skira, Milano.

Introduzioni ai temi di ricerca

La valutazione economica dei progetti nello studio di fattibilità

di Laura Gabrielli

Sulla distinzione tra approccio ricapitolativo ed endoformativo, cfr. Patassini D. (1995), “Paradigmi e strategie di valutazione di piani, programmi e politiche”, Urbanistica, 105. 2 Mondini G. (2009) “La valutazione come processo di produzione di conoscenza per il progetto”, Valori e Valutazioni, Teorie ed Esperienze, n. 3, Dei – Tipograﬁa del Genio Civile, Roma. 3 Fattinnanzi (2010), Scienza e valutazione del progetto, Valori e Valutazioni, Teorie ed Esperienze, n. 4/5, Dei – Tipograﬁa del Genio Civile, Roma. 1

L’obiettivo assegnato alla valutazione nello studio prodotto per l’area ASM vuole essere il superamento del suo ruolo ricapitolativo e certificativo assegnatole spesso nella prassi, ovvero un ruolo di mero confronto di alternative progettuali al fine di selezionare l’offerta progettuale preferibile per gli attori coinvolti, o la certificazione della fattibilità di una alternativa dopo che questa è già stata selezionata come migliore. In questo studio, la valutazione vuole includere un insieme di attività che hanno lo scopo di razionalizzare il processo decisionale riguardante la trasformazione ed il riuso dell’area ASM di Rovigo. Lo Studio di fattibilità e, più in particolare, la valutazione sono stati impiegati come uno strumento a supporto della decisione, capaci di strutturare gli obiettivi e le alternative, di esplicitare e veicolare all’interno del gruppo di lavoro le informazioni utili perché tutti i soggetti coinvolti riconoscessero il progetto come mediazione soddisfacente dei propri interessi. La funzione e le finalità, quindi, sono divenute di tipo endoformativo1. La valutazione viene intesa come strumento in grado di produrre conoscenza e comprensione di passate esperienze, di orientare le trasformazioni attraverso un approccio dinamico e di porsi come strumento di dialogo tra i soggetti diversi (Mondini2). La valutazione è un processo di (auto) apprendimento e di conoscenza, è di supporto nella definizione di alternative progettuali che rappresentano la migliore ricomposizione degli interessi di cui sono portatori i molteplici soggetti coinvolti, pubblici o privati. Nella ricerca del punto di equilibrio tra interessi divergenti, la valutazione aiuta la comunicazione tra gli attori presenti nel processo decisionale, portando ad un collaborazione virtuosa. Inoltre, la valutazione è in grado di mostrare tutte le sue potenzialità quando integrata nella stessa metodologia progettuale non solo nelle fasi ex – ante, quando si stabiliscono obiettivi, caratteristiche

e vincoli del progetto, ma anche nelle fasi ex – post, quando se ne verificano i contenuti e la fattibilità. La valutazione mostra la sua potenzialità soprattutto nella fase in - itinere, durante il processo progettuale, poiché essa è in grado di portare al recupero della dimensione scientifica del processo stesso di formazione di un progetto, e di conferirne caratteri di controvertibilità (Fattinnanzi, 20103). L’inserimento del valutatore all’interno del gruppo di progettazione fin dalle prime fasi del processo progettuale conduce ad un confronto positivo e a interazioni tra le diverse specificità e conoscenze professionali, diversi linguaggi, al fine di conferire trasparenza al processo decisionale, stimolare la partecipazione e ricomporre conflitti. Questo è stato l’obiettivo ambizioso dello Studio di Fattibilità per l’area ASM. La valutazione è stata impiegata nella fase ex – ante quando sono stati identificati obiettivi, caratteristiche e vincoli del progetto, definiti anche grazie al dialogo e il confronto con gli attori coinvolti nella riconversione dell’area. E’ stato un momento propedeutico in grado di orientare il complesso di decisioni riguardanti la realizzazione dell’investimento immobiliare. L’analisi e lo studio condotto soprattutto nelle fasi che hanno preceduto la formulazione della proposta progettuale potrà anche essere impiegata per la costruzione di un dialogo con la Pubblica Amministrazione, per attivare forme partenariali finalizzate alla trasformazione e alla riqualificazione urbana. La Pubblica Amministrazione potrebbe regolare in modo efficace, infatti, la trasformazione e il riuso dell’area, le destinazioni d’uso da insediarvi, i servizi necessari, gli spazi pubblici, mentre il proprietario potrà ottenere il giusto valore di mercato per il proprio immobile. L’avvio della fase progettuale è stato accompagnato da approfondite indagini di mercato, in grado di aiutare nella definizione dei contenuti più specifici degli elaborati, assicurandone la massima fattibilità possibile. La costruzione di un preciso quadro conoscitivo della domanda e del fabbisogno del contesto di mercato in cui dovrebbe sviluppare l’intervento, oltre che dell’offerta e dei casi di insuccesso, è divenuto un passaggio fondamentale per permettere di caratterizzare in modo adeguato le attività progettuali. 11

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

Le indagini di mercato, svolte anche attraverso la somministrazione di questionari ai testimoni privilegiati del mercato, hanno potuto rilevare opportunità e minacce delle condizioni di tipo endogeno (del progetto) e di quelle esogene (di mercato). Il progetto e l’ambiente esterno interagiscono, infatti, attraverso vincoli e rapporti riferiti a contesti legali, amministrativi, sociali, finanziari, economici e finanziari, oltre che con molteplici soggetti shareholders e stakeholders. A questo scopo è stata predisposta anche una SWOT Analysis per evidenziare i punti di forza e di debolezza e far emergere quegli elementi in grado di favorire, ovvero ostacolare o ritardare, il perseguimento di determinati obiettivi. Infine, la valutazione ha svolto il ruolo di verifica ex – post, con l’obiettivo di analizzare la dimensione economica e finanziaria della fattibilità. Obiettivo di questa fase dello studio è, infatti, la valutazione dell’area per il soggetto privato, nella logica di una possibile vendita ad un futuro acquirente, sia esso promotore o altro investitore (fondo immobiliare, società quotate, ecc). La valutazione verifica se, e a quali condizioni, il proprietario potrà porre nel mercato il terreno a seconda del progetto che si ipotizza all’interno dell’area da trasformare, e se ciò è in linea con il profilo di redditività attesa. La valutazione economico-finanziaria, nell’ultima parte, ha utilizzato lo strumento della Cash Flow Analysis (analisi dei flussi di cassa scontati, o analisi costi-ricavi). La principale applicazione dell’analisi costi-ricavi riguarda la verifica della convenienza economica di un investimento, ma da tempo è impiegata come procedimento di stima, soprattutto nella ricerca del più probabile valore di immobili realizzati o in fase di sviluppo o riconversione. In questo ultimo caso (giudizio di stima), lo scopo della stima è individuare il più probabile valore di mercato di un bene immobile utilizzato come input all’interno di un processo di trasformazione urbana o edilizia (terreno) o gestione (edificio). L’obiettivo è dunque individuare la somma di denaro per cui un investitore sarebbe disposto a considerare lo scambio della risorsa (terreno o edificio). Di contro, quando l’analisi costi – ricavi viene impiegata per esprimere un giudizio di convenienza, 12

le somme di denaro in gioco sono note e sono gli input del modello costi - ricavi, mentre la verifica attiene alla possibilità da parte di un investitore o di un promotore alla gestione o trasformazione immobiliare, noti i profili di redditività attesa dei soggetti che investono risorse finanziarie ed imprenditoriali nel progetto. Il risultato che viene sottoposto a verifica è quindi il profitto economico o la redditività dell’operazione. L’algoritmo di calcolo dell’analisi costi-ricavi è il seguente:

Vm 

Ri  C i 

 (1  r) n

t 0

Ove R sono i ricavi ottenibili del progetto, C sono i costi di investimento ed r è il tasso di sconto. La formula riflette quanto un investitore, supposto razionale, è disposto a pagare (all’oggi) per un bene in relazione ai benefici che tale bene sarà in grado di produrre nel futuro. La relazione tra il valore attuale di tale bene ed i benefici netti che questo sarà in grado di generare è spiegata da un tasso di attualizzazione che permette di allineare temporalmente costi e ricavi e di procedere, successivamente, alla loro somma. I passaggi logici e metodologici in cui si articola l’analisi costi-ricavi sono: - stima dei dati di base, dei costi di investimento e dei ricavi derivanti dalla commercializzazione dell’opera; - scelta del periodo di analisi attraverso il cronoprogramma e articolazione temporale dei corsi e dei ricavi; - analisi dei dati economici e finanziari e scelta del tasso di attualizzazione; - calcolo degli appropriati indicatori attraverso specifiche elaborazioni. L’esercizio di previsione dei flussi di cassa futuri e di un ampio numero di variabili determina una com-

plessità di stima connaturata all’analisi (in particolar modo circa l’andamento del mercato, ricavi, costi, cronoprogramma, andamento dei prezzi e dei costi, valore finale, tasso di sconto, ecc.), e la corretta applicazione di tale procedimento nella valutazione nell’ambito immobiliare richiede grande attenzione per la gestione della variabilità delle variabili che entrano in gioco. Tale variabilità è stata in parte mitigata con la formalizzazione di tecniche di analisi del rischio che possono, in parte, gestire l’incertezza del processo valutativo. Per quanto riguarda la definizione dei flussi di cassa, esso è da identificarsi in due tipi: - flusso di cassa prodotto dal bene immobiliare (flusso di cassa dell’investimento); - flusso di cassa proprio dell’investitore immobiliare (flusso di cassa dell’investitore). Nel primo caso, quel che ci si propone è un’analisi “del progetto” o “dell’investimento”, al fine di verificarne la sua fattibilità o il valore di mercato di qualche fattore produttivo (suolo o edifici) di cui sono ignote le somme monetarie. Nel secondo caso, il flusso di cassa è quello che spetta all’investitore e quindi la redditività propria di colui che investe il capitale in un’operazione di sviluppo o gestione immobiliare, facendo specifiche assunzioni circa il costo finanziario del denaro preso a prestito ed il costo del capitale proprio, e il tipo di tassazione a cui è sottoposto. Se l’obiettivo della stima è la valutazione del valore di mercato del bene, allora il flusso da considerare deve essere quello relativo all’investimento, al lordo delle forme di finanziamento impiegate e il regime fiscale a cui il soggetto fisico o giuridico è sottoposto. Per quanto concerne lo studio sviluppato per l’area ASM , in esso è stato impiegato il modello di sviluppo e vendita di un complesso immobiliare, che prevede la sua realizzazione e la successiva commercializzazione da parte di un investitore o promotore ordinario. L’incognita del modello, che dal punto di vista estimativo è rappresentato dal valore di mercato, si configura come una sommatoria di

Introduzioni ai temi di ricerca

ricavi che il promotore può ottenere dalla vendita del progetto di sviluppo immobiliare, quindi dalle nuove costruzioni. Per l’impiego del modello sono stati stimati i ricavi, i costi, il tempo ed il saggio di attualizzazione. I valori di mercato (i futuri ricavi ottenibili dalla vendita degli immobili) sono stati stimati tenendo conto sia del ciclo macro - economico sia della particolare fase ciclica del mercato immobiliare, della domanda e dell’offerta, dei tempi di commercializzazione, del margine di trattativa applicato alle compravendite, a tutte le altre variabili di mercato che possono influenzare il prezzo di vendita. Per quanto riguarda i costi, questi sono costituiti dal costo di produzione, in altre parole da tutti i costi che il promotore deve sostenere dalla fase di ideazione, progettazione, costruzione e vendita. In particolare, si hanno: - le spese tecniche sono i costi sostenuti per la progettazione, la consulenza tecnica, le strutture, gli impianti, nonché la direzione dei lavori durante la fase esecutiva; - il contributo di costruzione rappresenta il pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e il contributo del costo di costruzione a fronte dell’ottenimento del diritto di edificazione. In pratica, sono i costi che la Pubblica amministrazione deve sostenere per attrezzare il territorio. Il loro ammontare è variabile a seconda del Comune, della zona urbanistica, dell’indice di edificabilità e della destinazione d’uso; - i costi di costruzione sono la parte più importante del costo di produzione e sono stimati per via sintetica, quando il progetto è preliminare, oppure attraverso un Computo metrico estimativo, quando la progettazione è a livello di dettaglio maggiore; - le spese di commercializzazione spettano a chi si occupa del marketing e dell’intermediazione immobiliare, e sono stimate come percentuale sul prezzo di vendita degli immobili; - le spese generali riguardano la gestione dell’impresa promotrice, e sono costi legati alla gestione dell’azienda (assicurazione, interessi passivi, imposte);

- le spese finanziarie sono i costi che si riferiscono al capitale preso a prestito e variano all’ammontare preso a prestito, alla percentuale di erogazione del mutuo, alla durata dell’esposizione bancaria, al tasso di interesse passivo praticato dalle banche e ai profili di rischio propri del soggetto; - le tasse sono delle spese che vengono applicate sulle persone giuridiche (le società) e mentre sulle persone fisiche si applica l’Irpef (Imposta sul reddito delle persone fisiche), e dipendono dalla capacità reddituale di un soggetto. La tassazione sugli immobili riguarda anche l’IMU (Imposta Municipale Unica), variabile da Comune a Comune. Il valore del terreno che rappresenta la remunerazione del proprietario fondiario che vende la risorsa è l’incognita del modello. Per l’impostazione corretta di un’analisi costi - ricavi è necessario definire un orizzonte temporale rispetto il quale svolgere la valutazione. Nel caso di valutazioni per operazioni di sviluppo, l’arco temporale è definito dalla durata dell’operazione stessa, fino quindi alla totale vendita degli immobili realizzati. Poiché le voci di spesa ed i ricavi sono distribuiti lungo il periodo di sviluppo immobiliare, sarà necessario renderle omogenee dal punto di vista temporale. L’operazione si risolve attraverso l’applicazione del calcolo attuariale, e l’individuazione del tasso di attualizzazione o di sconto. Il tasso di attualizzazione è una delle variabili più delicate del modello: una pur modesta variazione del tasso applicato provoca variazioni più che proporzionali nel valore attuale stimato. Su questo tema non va sottaciuta l’esistenza di difficoltà nella sua stima, la non omogeneità tra le soluzioni adottate e nelle definizioni dello stesso tasso. Teoria e prassi danno indicazioni diverse circa l’impiego di metodologie, senza codificare un approccio standard ed evidenziando anche notevoli divergenze nei risultati. Il valore attuale di un futuro flusso di cassa dipende dalla probabilità che tale flusso di cassa si concretizzi nel futuro: tanto maggiore è il rischio legato all’investimento, tanto più alto sarà il saggio da impiegare nello sconto delle somme economiche. Il tasso di attualizzazione, di fatto, rappresenta il

tasso di opportunità di un investitore, ovvero il saggio del migliore investimento a cui egli rinuncia andando ad impiegare il proprio capitale di rischio nell’investimento in questione. Tale tasso è il rendimento (espresso in percentuale) richiesto per un investimento con pari livello di rischio. Se il rischio fa riferimento ad un’operazione di trasformazione immobiliare, conseguentemente allora si potrà parlare di rischio amministrativo, di rischio di costruzione, di rischio del contesto o dell’immobile. Gli aspetti difficoltosi nella stima del saggio di attualizzazione sono legati alla natura soggettiva della stima stessa, in quanto il valutatore si esercita a indicare il peso delle componenti del rischio, in ragione di uno o più fattori. Un modello piuttosto impiegato è il WACC, acronimo di Weighted Average Cost of Capital (in Italiano Costo medio ponderato del capitale - Cmpc), ovvero il costo medio ponderato del capitale impiegato, considerato una quota di autofinanziamento e un’altra di etero finanziamento. Tale saggio, quindi, riflette il rendimento del capitale proprio, del costo del debito e la struttura finanziaria impiegata dall’investitore. E’ importante sottolineare che, diversamente dalla valutazione economica, ove si verifica la convenienza da parte di un soggetto verso alcune specifiche ipotesi di investimento, nella stima del valore di mercato si usano valori ordinari degli input finanziari. In questo modo, il costo del debito ed del capitale proprio (e quindi il livello di indebitamento) vengono assunti a valori di mercato. Il Wacc trova alcune difficoltà applicative, non ultima la stima del costo del capitale proprio nel mercato immobiliare in quanto sono limitate le informazioni circa i rendimenti di investimenti alternativi. Gli indicatori impiegati nell’analisi costi – ricavi sono molteplici. I più noti ed impiegati sono il Van, valore attuale netto ed il Tir, tasso di rendimento interno. Il valore attuale netto è la differenza tra i flussi attualizzati dei ricavi e dei costi, cioè la differenza tra il valore generato dall’investimento e le spese necessarie per acquistare il bene e trasformarlo. Se l’analisi costi – ricavi è impiegata a fini valutativi, il risultato del Van rappresenta il valore di mercato dell’area edificabile (o, eventualmente, di edifici da 13

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

acquistare). In questo caso tali fattori sono le incognite del processo valutativo. Se si impiega l’analisi costi – ricavi per la valutazione della fattibilità di un investimento, il Van consente di valutare se un certo investimento debba essere realizzato o meno. Sarà il segno algebrico del Van da considerare con attenzione, non tanto il suo valore assoluto. I valori monetari dei fattori produttivi e dei prodotti realizzati sono noti. Il tasso di rendimento interno è quel particolare tasso di sconto che rende nulla la differenza attualizzata dei ricavi e dei costi. Il Tir viene calcolato per iterazioni successive e rappresenta la redditività del progetto in esame. In quanto indicatore espresso in percentuale, esso si presta più ad essere impiegato nella valutazione economica degli investimenti. E’ tuttavia utile distinguere il tasso di rendimento interno dal saggio di sconto. Quest’ultimo rappresenta il costo opportunità del miglior impiego alternativo per l’investitore – promotore, per un investimento simile e con analogo livello di rischiosità. Il suo punto critico è rappresentato dal punto in cui costi e ricavi si pareggiano (il tasso di rendimento interno): proprio in tale punto il rendimento dovrà essere tale da remunerare il tasso opportunità di un investimento alternativo, considerando inoltre l’inflazione e i premi per i rischi associati al particolare investimento. Qualora tale tasso fosse giudicato positivo per l’investitore, l’investimento verrebbe considerato produttivo. Solitamente tale tasso deve superare un tasso di soglia, soggettivo, che l’investitore fissa considerando i rendimenti alternativi di progetti simili, considerando la loro rischiosità e l’inflazione. Per quanto riguarda l’esercizio valutativo effettuato nel caso ASM, l’analisi costi – ricavi è stata impiegata come procedimento di stima per il valore dell’area edificabile. Il Van, in questo caso, risulta essere proprio il valore incognito della risorsa suolo, mentre minore significato ha il Tir. Il Tir potrebbe essere impiegato per verificare le soglie di rendimento attese dal proprietario dell’immobile, noto il prezzo dell’area o noti dei prezzi di offerta per l’area da parte di promotori o investitori immobiliari. In tal caso, oggetto della valutazione non sarebbe più 14

il valore dell’area ma piuttosto il profilo di rendimento atteso del proprietario. Impiegato il prezzo di offerta per il terreno come input del modello, il Tir risultante dal modello rappresenta il profilo di rendimento del proprietario: potrà essere maggiore o minore delle sue attese, in base al quale potrà giudicare la bontà della proposta. Il Van ottenuto dall’elaborazione rappresenta l’extra – profitto (eventuale), un’eccedenza in termini monetari ed eventualmente permette di calcolare il pareggio dell’investitore, sia prima le tasse che eventualmente dopo aver applicato la corretta tassazione. La valutazione è divenuta, quindi, il contesto entro cui si è confrontato i confini del grado di convenienza, per il soggetto proprietario, alla trasformazione e vendita dell’area, tenendo conto delle condizioni progettuali (condizioni endogene) e dei vincoli e condizionamenti del mercato (condizioni esogene).

Introduzioni ai temi di ricerca

Casi ed esperienze progettuali significative a livello nazionale e internazionale di Marco Pavarani

All’interno di uno studio di fattibilità, come questo in oggetto, la selezione di alcuni casi studio mira ad una lettura orientata di interventi nei quali sono stati rinvenuti alcuni criteri ritenuti essenziali e che costituiscono gli assunti sui quali si basa lo studio delle proposte progettuali indicate. Innanzitutto si sono confrontati casi di dimensioni simili a quella in oggetto, casi Italiani o Europei e in particolare, proprio per la particolare localizzazione dell’area di studio, dove fosse possibile cogliere la capacità di costruire il senso di città. In questa selezione sono stati raccolti circa una ventina di progetti significativi degli ultimi dieci anni e sono stati suddivisi in tre capitoli - Recupero di aree ex industriali, Aree di interesse strategico e urbano, Tipologie abitative speciali – con l’obiettivo di rendere più leggibile le tematiche su cui si fondano le proposte progettuali. Imprescindibile la casistica del recupero di aree ex industriali per verificare metodologie e approcci di “apertura” di aree prossime al centro cittadino. Nella Riqualificazione ex fabbrica Junghans - Arch. Cino Zucchi - il progetto opera una sorta di “microchirurgia” all’interno dell’area industriale dismessa, alternando decise trasformazioni a più sottili modifiche degli edifici e degli spazi aperti esistenti. Il recinto della ex Junghans viene aperto alla città, donando un nuovo affaccio sullo straordinario paesaggio lagunare. Il progetto urbano dell’Area stazione - ex scalo merci a Parma - MBM Arquitectes - costituisce un caso indicativo di ricucitura tra le parti. Come accade anche in molte città europee, il sistema ferroviario è una grave cesura urbana e una piazza lineare che continua al di sotto della stazione ferroviaria diviene il collante tra zone originariamente così diverse. Una zona pedonale con uffici, attività commerciali e spazi di aggregazione trasformano radicalmente la

Fig. 0.5: Riqualiﬁcazione ex fabbrica Junghans a Venezia, Cino Zucchi Architetti, 1997-2002.

Fig. 0.6: Progetto dell’Area stazione - ex scalo merci a Parma, MBM Arquitectes, 2001 - in corso.

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

funzionalità e l’immagine dell’area con ripercussioni su tutta la struttura della città.

tre a sud, con gli spazi verdi sul ﬁume, l’aspetto è quello di un paesaggio naturalistico.

La selezione è stata ampliata anche con altre esperienze dove le aree di progetto rivestono un ruolo importante di interesse strategico e urbano all’interno della città: aree che con il loro sviluppo hanno contribuito a generare un progresso della città sia da un punto di vista qualitativo, sociale e economico. Nella ZAC (Zone d’Aménagement Concertée) du Mont d’Arène a Reims (F) - Gaetan Le Penhuel Architectes + Babin&Renaud - operazione impostata dal concorso Europan 3, viene sperimentato un tessuto complesso e ricco tra la città classica, l’isolato urbano aperto e la città-giardino. La spina dorsale del progetto è un viale alberato pedonale nel cuore dell’insediamento che connette la piazza centrale con il viale della futura stazione del TGV. Di tutt’altra dimensione è il complesso Donnybrook Quarter - Peter Barber Architects - situato a sud di Victoria Park, a Hackney (Londra), un progetto che esalta il signiﬁcato sociale della vita urbana ed é caratterizzato da una grande densità e da un rapporto forte con la strada. Lo spazio pubblico è intensamente fruito dai residenti. In Donnybrook è presente una grande varietà di alloggi, ma l’innovazione più signiﬁcativa è l’alloggio ibrido a due piani con terrazzo e corte, la “notched terrace”.

Per ogni progetto sono state evidenziate, con apposite icone, alcune caratteristiche tipologiche: quella insediativa (modello lineare, a blocco, a corte…per citare qualche esempio), o abitativa (commerciale, residenziale, social housing, terziario…); in più è stata valutata, quantificandola con un punteggio, la relazione fra spazi privati e spazi pubblici. Crediamo che questo sia il vero “nodo” della progettazione contemporanea della residenza. Infatti ciò che non ha funzionato negli edifici collettivi ad alta densità progettati e realizzati negli utimi decenni è il rapporto con lo spazio aperto della città e l’idea di comunità ad esso sottesa. Lo spazio aperto era considerato un “vuoto” e non esisteva lo spazio pubblico capace di creare il senso di “comunità”, il vero collante sociale. Come del resto dimostrano le più recenti ricerche contemporanee, il progetto dello spazio pubblico è l’unico in grado di rivitalizzare e dare un senso all’abitare nella città. Lo spazio pubblico deve consentire la sovrapposizione e concentrazione di differenti usi a seconda delle ore del giorno, dei suoi diversi utenti, di essere usato sia in modo “formale” che “informale”. Fondamentale, quindi, è la “porosità” dell’architettura nei confronti dello spazio pubblico o semipubblico: la moltiplicazione dei percorsi di accesso, l’apertura degli spazi di circolazione, l’ibridazione tra circolazione e spazi pubblici, l’uso di spazi di filtro di accesso agli alloggi, la distribuzione con spazi comuni di socializzazione, spazi di dimensioni generose in grado di catalizzare l’interesse della collettività. Questi esempi portano ad esaltare spazi informali, adattabili, manipolabili da chi vi abita, al fine di favorire la vivacità dello spazio collettivo, diventando elementi di completamento della dimensione minima della residenza.

Terzo capitolo che si è voluto inserire riguarda le tipologie abitative speciali nelle quali vengono presentati casi dove l’inserimento di un mix funzionale variamente articolato e una diversità di destinatari (studenti, single, anziani…) arricchisce la vitalità del tessuto residenziale con effetti beneﬁci di tipo sociale ed ambientale. Il WoZoCo-GOED, Enkhuìzen (NL) - Bart van der Vossen Architects - nelle vicinanze di Amsterdam, è un caso emblematico di mix funzionale. Dalla piazza antistante il centro commerciale si snoda un percorso pedonale che organizza il complesso e che conduce al corpo centrale nel quale sono concentrati i principali servizi: il centro comunitario, un centro ﬁtness, un asilo nido e il centro sanitario. Così lo spazio pubblico assume un carattere urbano, men16

Fig. 0.7: ZAC du Mont d’Arène a Reims (F), Gaetan Le Penhuel Architectes + Babin&Renaud, 1994-2008.

Fig. 0.8: Donnybrook Quarter a Londra, Peter Barber Architects, 2003-2006.

Fig. 0.9: WoZoCo-GOED residential and nursing home, Enkhuìzen (NL), Bart van der Vossen Architects, 2003-2008.

Introduzioni ai temi di ricerca

Costruire scenari di rifunzionalizzazione delle aree industriali dismesse. Le analisi del mercato e il progetto di recupero urbano di Alberto Verde Introduzione. La riconversione delle aree industriali dismesse come tappa fondamentale per la ristrutturazione dei territori del post-Kyoto Fin dagli settanta del ventesimo secolo, la riconversione delle aree industriali dismesse è diventato un tema di grande interesse per gli esperti sia nel campo della progettazione urbana, che negli studi economico-sociali. La US Environmental Protection Agency (US EPA, 1997) definisce le Brownfield areas come quelle “strutture industriali o commerciali abbandonate, dismesse o sottoutilizzate la cui riconversione è resa più complicata dalla reale o percepita contaminazione ambientale”. La rigenerazione delle aree industriali dismesse è una componente di cruciale importanza per attuare quella ristrutturazione dei territori post-industriali europei che devono dare pronte risposte di fronte ai rischi cui le città del XXI secolo sono esposte. Inoltre, l’attuazione del programma di riconversione di queste aree permetterà di ridefinire il ruolo della “città del post-Kyoto” nel suo territorio, con nuove linee guida di sviluppo sostenibile, atte a implementare la competitività, l’attrattività dei centri urbani e la loro qualità di vita. Si consideri poi che le aree industriali giocano un ruolo strategico, in quanto molto spesso sono localizzate ai limiti tra la città e la campagna, in prossimità del patrimonio culturale dei centri abitati e allo stesso tempo in contiguità di zone ad alto valore ecologico (come i corsi d’acqua) che sono il patrimonio naturale del territorio. Data la loro precedente vocazione produttiva, le aree industriali sono naturalmente connesse a una rete infrastrutturale diffusa, multimodale (gomma, ferro, acqua) e

su grande scala, elemento questo che le rende aree facilmente accessibili. Grazie a queste caratteristiche, la riconversione delle aree industriali dismesse può rivestire un ruolo veramente fondamentale nella ridefinizione del funzionamento, dell’aspetto e del ruolo della “città del post-Kyoto” nei territori post-industriali. La loro densificazione diventa quindi una priorità nella lotta contro la dispersione della città diffusa e la loro rifunzionalizzazione può diventare vettore di un nuovo rapporto tra sistema urbano e natura, fondato sull’implementazione delle “green and blue infrastructures”. Dagli anni 1960 si è iniziato ad assistere ad un graduale collasso delle attività produttive industriali che ha comportato un sempre più massiccio abbandono delle aree industriali. Oggi la problematica è sempre di maggiore attualità, in quanto la crisi economicafinanziaria scoppiata nel 2008 si sta lasciando alle spalle i resti di “dinosauri” produttivi, simbolo di un modello economico e produttivo che rientra già nel campo dell’archeologia industriale, che non hanno saputo sopravvivere alle dinamiche economiche della globalizzazione, al principio della delocalizazzione produttiva e a una rinnovata coscienza collettiva più sensibile verso le problematiche ambientali, sì da favorire cambiamenti normativi importanti. Questi processi stanno segnando il definitivo superamento dell’epoca industriale, un’era durata più di due secoli e ispirata dal pensiero positivista ove la fiducia in una continua e esponenziale evoluzione sociale veniva riposta nel progresso scientifico-tecnologico. Il passaggio all’era post-industriale o informazionale viene quindi scandita da una revisione del valore dato al rapporto tra produzione e consumo di beni, ma soprattutto dalla risignificazione dei “beni”. La società informazionale ritorna a un modello economico improntato sulla produzione di beni, ma questi non sono più beni materiali di consumo di massa, ma sono informazioni, comunicazioni, beni immateriali e invisibili, che possono essere trasferiti da una parte all’altra del globo in meno di una frazione di secondo, ridisegnando quindi nuove geografie e nuove gerachie tra le città del mondo globalizzato.

Nella maggior parte dei casi, sono beni immateriali che non necessitano più del tessuto industriale che ha profondamente segnato le scelte di sviluppo urbano e di pianificazione territoriale del XX secolo. La necessità di far sì che il territorio non perda la sua connotazione storica-culturale, carica la riconversione delle aree industriali dismesse di un’ulteriore responsabilità, per garantire alle future generazioni la trasmissione di quel patrimonio culturale che é testimonianza di un contesto sociale, economico e di una identità che ha plasmato in modo imprescindibile il “know-how” lavorativo e culturale della società locale e che ha influito fortemente sulla definizione della forma urbana dei centri abitati e della loro relazione con il territorio. Con tali premesse ci avviciniamo al futuro delle aree industriali dismesse, con la consapevolezza che nei casi più rilevanti si possa attribuire anche a questi brani di città la definizione di paesaggio culturale proposta dall’UNESCO, anzi, in particolar modo, quella di paesaggio culturale associativo. Secondo le Linee guida operative della Convenzione sul Patrimonio dell’Umanità (1999), il paesaggio culturale associativo viene codificato come quella proprietà culturale nella quale “agli elementi fisici sono associate particolari idee, credenze, simboli o tradizioni” portatrici di una identità culturale. Risulta evidente che il patrimonio industriale, quale manifestazione esplicita della dialettica paesaggio - urbanizzazione (Alan Berger, 2006) del contesto socio-economico che l’ha generato e in qualità di testimonianza di una epoca storica ben precisa, può essere annoverato all’interno di questa categoria, e per questo merita quell’attenzione necessaria per poter sperimentare e mettere in pratica strategie di protezione, salvaguardia, valorizzazione e divulgazione. La salvaguardia del patrimonio culturale rappresenta non solo una fonte di identità culturale per una comunità, ma anche il motore per uno sviluppo economico locale, capace di attrarre investimenti e di promuovere lavori stabili e locali, volti allo sviluppo sostenibile del territorio in svariati settori, quali il turismo, la conservazione del patrimonio edilizio, la costruzione, la produzione di cibo e l’artigianato. Allo stesso tempo, il patrimonio culturale è un 17

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

elemento fondamentale per il benessere di una popolazione, in quanto è un importante veicolo che permette di esprimere quei valori capaci di organizzare una comunità e le sue relazioni attraverso le sue componenti estetiche e simboliche. La grande flessibilità, la mancanza di certezze, l’insicurezza tipica del “mondo liquido”, come viene definito dal filosofo Zygmunt Baumann (2007), ha notevolmente indebolito quei solidi valori e criteri di giudizio positivisti cui la società ha sempre fatto riferimento e a cui ha fermamente associato la fiducia per la crescita e l’evoluzione sociale. È quindi il concetto di “incertezza” che descrive meglio la situazione in cui versa la società contemporanea, incertezza soprattutto nel non sapere come interpretare i segnali del passato e del presente, per capire come prepararsi ai cambiamenti del futuro, risultando quest’ultimo un complesso intreccio di fattori imprevedibili che non possono essere gestiti e controllati se non attraverso un approccio interdisciplinare e multiscalare. L’incertezza di fronte all’andamento economico-finanziario e di fronte all’oscillazione dei cambiamenti delle esigenze della società fa sì che anche i progetti di riqualificazione urbana e i relativi piani di investimento non trovino più appetibilità da parte degli investitori nella forma con cui sono stati fino ad ora presentati. Le esperienze canoniche di ripartizione percentuale delle destinazioni d’uso (residenziale, amministrativo, commerciale, etc.) non sono più garanzia di riuscita dell’investimento. Questa situazione di incertezza diventa quindi un’opportunità irripetibile che permette di sperimentare nuove strategie progettuali e di stilare innovativi programmi e modelli economico-finanziari per la riconversione delle aree industriali dismesse.

Metodologia. Lo studio di fattibilità come strumento di ricerca per definire e valutare molteplici scenari Giunti a questo punto della riflessione, è inevitabile richiamare il pensiero presentato da Paola Viganò all’interno del suo manoscritto “I territori dell’urbanistica. Il progetto come produttore di conoscenza” (2010) dove descrive perfettamente il significato epistemologico del progetto urbano nel contesto culturale attuale. La tesi dell’urbanista Paola Viganò sostiene che la pratica progettuale è un’attività cognitiva, e per questo produttrice di conoscenza, che quindi non deve essere considerata una mera soluzione pratica di fronte ad un’analisi che mette in evidenza una serie di problematiche. In questo contesto, Viganò cita Schön (1983), secondo il quale “lo statuto epistemologico del progetto può servire come riferimento di altri saperi e discipline” , e Morin (1999), secondo il quale “il sapere dell’architetto è frutto della confluenza di molteplici discipline, in quanto gli architetti sono predisposti ad affrontare situazioni, ibride, complesse, interdisciplinari e multiscalari”. La stessa fase di analisi, secondo Dewey (1939), segna il passaggio da una situazione di indeterminatezza a una di determinatezza in quanto la realtà viene mostrata attraverso le relazioni che la costituiscono di cui si è fatta esperienza. Il progetto che ne consegue, quindi, non può essere neutro, ma è uno strumento critico che media tra le relazioni sperimentate, i soggetti protagonisti e i luoghi coinvolti. Secondo Paola Viganò, la conoscenza prodotta dall’attività progettuale è il risultato di 3 tipi di operazioni : 1. operazioni di concettualizzazione: il progetto riprende e reinterpreta concetti provenienti da altre discipline scientifiche e ne trasforma il significato applicandoli in ambiti imprevisti; 2. operazioni di descrizione: l’attività progettuale identifica nel contesto delle particolari situazioni che conferiscono unicità al luogo e cerca di stabilire una nuova relazione con loro, ricercando la presenza di una struttura regolatrice esistente non visibile; 3. operazioni di formulazione di scenari futuri: il

processo progettuale è la costruzione di situazioni ipotetiche e la valutazione della loro coesistenza, dove le ipotesi, al variare della conoscenza, si trasformano e generano ulteriori scenari. La valutazione dei risultati di esperienze differenti conferisce senso alla conoscenza. È sicuramente all’interno della conoscenza prodotta da quest’ultima categoria che si collocano i risultati dell’attività progettuale condotta in occasione dello studio di fattibilità commissionato nel 2010 da ASM Rovigo al Centro di Ricerca ArcDes, del Dipartimento di Architettura dell’Università di Ferrara, avente come oggetto l’elaborazione di alcuni scenari per la messa in valore della storica area ASM, in passato utilizzata come centrale per la distribuzione del gas e ora sede degli ufﬁci amministrativi. Lo studio di fattibilità si rende necessario per una valutazione da parte della società municipalizzata di un possibile decentramento degli ufﬁci amministrativi in un’area a nord di Rovigo con l’intento di accogliere in quell’area tutti i servizi della multiutility. Il futuro dell’ex area industriale ASM in prossimità della stazione e del centro storico di Rovigo acquisisce un duplice interesse : da un punto di vista della sostenibilità economica dell’investimento del proprietario, la messa in valore di questo lotto potrà permettere alla società municipalizzata di realizzare la nuova sede amministrativa a nord di Rovigo, mentre, da un punto di vista sociale per la collettività, la valorizzazione di quest’area attraverso un programma di attività rivolte ai cittadini restituirà alla comunità la fruizione degli spazi pubblici di un importante settore di Rovigo che porta con sé un simbolo dell’epoca industriale tra il XIX e il XX secolo: il Gasometro e la Casa Rossa. In questo contesto è evidente come la scelta fatta dal gruppo di ricerca di procedere attraverso l’elaborazione di differenti scenari progettuali, risultato dello studio di fattibilità, permetta di “creare delle immagini del futuro e di fare emergere le possibili conseguenze di certe situazioni” (Viganò, 2010) in base alla variazione delle ipotesi, sia nella direzione di una più sicura sostenibilità economica dell’operazione immobiliare, sia verso una maggior apertura dell’area e un più ampio coinvolgimento della col-

Introduzioni ai temi di ricerca

lettività alla vita di quartiere. Da una prima superficiale analisi dell’area emerge che l’area ASM si trova in una zona semi-centrale della città di Rovigo, a poche centinaia di metri dal centro storico e in prossimità della stazione ferroviaria. Il settore urbano limitrofo, costituito in prevalenza da un tessuto residenziale di diverse tipologie insediative e densità, offre un ricco tessuto di servizi per la comunità, come scuole, impianti sportivi, centri culturali e associazionistici. Nell’ottica della ristrutturazione dei territori della “città del post-Kyoto”, il contesto dell’area ASM è ideale per ospitare un quartiere innovativo ed esemplare, “car-free” al suo interno, ben servito da trasporti pubblici e collegato a un progetto di mobilità dolce che permetterà di raggiungere facilmente a piedi e in biciletta il centro storico così come le aree periferiche. Le condizioni al contorno sono quindi ottimali per immaginare un quartiere ad alta densità che possa offrire una ricca mixité funzionale che completi il programma residenziale, tramite uffici, commercio di prossimità, servizi per la comunità, il tutto inserito in un un continuum di spazi pubblici di qualità che aprono il quartiere alla città. La sfida dello studio di fattibilità sta proprio nella sensibilità di scegliere e definire gli strumenti da adottare per la determinazione di scenari possibili e spendibili nel mercato immobiliare reale. La scelta del gruppo di ricerca è stata quella di non differenziare gli scenari in base a una didascalica diversificazione della densità abitativa (alta, media, bassa), ma piuttosto di fissare, nei limiti della cubatura edificabile massima consentita dai regolamenti edilizi urbani, una densità ottimale cui tutti gli scenari dovranno tendere, senza scostamenti rilevanti che potrebbero evidentemente falsare le valutazioni. Data la (quasi) costante della densità abitativa, si decide di introdurre solo due variabili tra loro dipendenti per la determinazione degli scenari: il programma delle attività previste e la tipologia degli spazi pubblici. La relazione che si instaura tra le due variabili dipendenti genererà differenti idee di urbanità. A questo punto della ricerca, l’analisi del mercato immobiliare riveste una grande importanza per la

determinazione degli scenari. Lo studio del trend del mercato immobiliare rodigino deve inserirsi all’interno di un’analisi più ampia, che prende in considerazione la vocazione della città, i comportamenti e la composizione sociale, oltre che l’analisi della crescita economica e demograﬁca. L’analisi del mercato è stata quindi affrontata sia attraverso l’interpretazione dei dati (su una serie storica massima di 10 anni) forniti dalle fonti indirette (Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, Osservatorio Immobiliare della FIAIP, Il Consulente Immobiliare etc.), sia attraverso le cosiddette fonti dirette, ossia tramite la partecipazione (mediante interviste e questionari) degli operatori immobiliari attivi sul territorio. Le loro risposte hanno permesso di chiarire l’andamento attuale del mercato immobiliare, mettendo in evidenza possibili trend futuri, esigenze insoddisfatte della domanda e punti di forza e debolezza dell’offerta attuale. La costruzione dello schema delle domande sottoposte agli operati del mercato immobiliare voleva carpire i seguenti aspetti: 1. le caratteristiche della domanda; 2. gli utenti più attivi e quelli meno soddisfatti dall’offerta del mercato; 3. il taglio degli alloggi più compravenduti; 4. le dinamiche di spostamento verso il centro o verso le frazioni da parte dei diversi possibili utenti; 5. il rapporto di ogni tipologia di utente con gli spazi esterni; 6. le richieste generalmente non soddisfatte dall’offerta immobiliare attuale; 7. le motivazioni del fallimento di alcuni operazioni immobiliari sul territorio; 8. l’attenzione della domanda in termini di prestazione energetica degli ediﬁci. I risultati delle analisi e delle previsioni di mercato ottenute attraverso le fonti dirette, incrociati con i dati forniti dalla sequenza storica dell’andamento del mercato degli anni precedenti estrapolati dalle fonti indirette, ci ha permesso quindi di stilare uno strumento cui fare riferimento per la generazione degli scenari, ossia una lista di caratteristiche del mercato rodigino (sia della compravendita che della locazione) su cui pensiamo sia plausibile poter intervenire

nella fase di progetto del programma delle attività. La variazione in termini quantitativi percentuali della presenza di questi elementi all’interno degli scenari permette quindi di modulare e differenziare l’idea di urbanità di ognuno di essi, ovvero la relazione tra le due variabili dipendenti di cui sopra: il programma della mixité funzionale e il progetto della tipologia degli spazi pubblici. In forma sintetica, in quanto verranno esposti e giustificati ampiamente all’interno del relativo capitolo dei risultati dell ricerca, riportiamo di seguito i trend emersi dall’analisi del mercato: 1. utenti più attivi nel panorama del mercato immobiliare: giovani coppie; 2. utenti meno soddisfatti dall’offerta del mercato attuale: lavoratori temporanei; 3. taglio di alloggio più compravenduto: trilocale (65-75 mq) con un bagno e angolo cottura; 4. dimensione dei corpi edilizi: ridotte (6-8 alloggi) 5. richieste più frequenti: giardino privato, terrazza, loggia, balcone, deposito, box auto; 6. richieste non soddisfatte dall’offerta: trilocali con due bagni e cucina separata; 7. superfici a uso uffici: non hanno attualmente richiesta né per la compravendita né per la locazione; 8. presenza di servizi e attrezzature pubbliche: caratteristica molto apprezzata dagli utenti, data la scala di Rovigo che offre tutte le comodità nel raggio di 1 km. Risultati. Diverse idee di urbanità come criterio per la definizione degli scenari A partire dalle caratteristiche emerse dall’analisi del mercato immobiliare, ci è stato possibile delineare il profilo tipo di ogni categoria di utenti, mettendo in relazione comportamenti, necessità e esigenze non soddisfatte. Proprio a partire da queste, abbiamo potuto immaginare anche nuove tipologie di utenti che potrebbero essere interessati a nuovi modi di appropriarsi degli spazi pubblici e nuovi modi di vivere gli alloggi. Oltre alle consuete categorie costituite dalle giovani coppie, dalle famiglie e dagli 19

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

anziani, abbiamo pensato che il quartiere in via di definizione, al fine di massimizzare la mixité e aumentare gli scambi all’interno della stratificazione sociale, si sarebbe potuto rivolgere anche a nuovi possibili utenti, che non sono altro che il risultato delle difficoltà e dei cambiamenti in essere della società contemporanea. Stiamo parlando di famiglie solidali (ovvero famiglie disponibili ad accogliere temporaneamente bambini, adulti, stranieri in difficoltà per brevi periodi), mamme di giorno (famiglie con bambini piccoli che si rendono disponibili a ospitare e curare altri bambini durante la giornata), professionisti – lavoratori (studio e abitazione devono essere collegati, ma devono avere ingressi indipendenti) e portatori di handicap (persone disabili autosufficienti che necessitano di alloggi privi di barriere architettoniche). Il primo scenario si concentra sulla valutazione dei modi vita di un quartiere che vuole integrarsi con il tessuto esistente, offrendo, oltre a un programma prettamente residenziale, ma estremamente diversificato socialmente, un programma di servizi locali e urbani per la comunità, al momento mancanti nelle aree circostanti. L’obiettivo è quello di creare, attraverso la caratteristica degli spazi pubblici, una nuova centralità locale, urbana e sociale. Il tema caratterizzante del progetto è la “stradapiazza”, la quale organizza la forma urbana, reinterpretando morfologicamente e spazialmente alcune caratteristiche tipiche dei tessuti dei centri storici, dei cosiddetti “borghi”. Questo significa che è proprio lungo la strada, definita spazialmente da fronti urbani continui, che si concentrano tutte le attività pubbliche e la ricchezza della vita di quartiere trova la sua massima espressione. La rete diffusa creata dal sistema delle “strade-piazze” rende il quartiere estremamente permeabile e facilmente attraversabile, rafforzando quindi il senso di apertura alla collettività degli spazi pubblici. Gli spazi aperti privati trovano principalmente la loro collocazione all’interno dei patii dell’isolato urbano. Il programma delle attività prevede una ripartizione delle destinazioni d’uso così suddivise: - 86% residenziale; 20

- 4% funzioni compatibili alla residenza (commercio di prossimità e co-working); - 10% servizi locali e urbani (centro socio-sanitario per attività motorie dolci e foyer per la formazione). Il secondo scenario, invece, valuta la costruzione di un programma funzionale e di un piano di investimento più canonico, dove un’importante parte del volume costruibile è destinata a uso uffici e commerciale, ponendo quindi una minore attenzione ai servizi per la comunità e alle relazioni che questi generano nell’appropriazione e nell’uso degli spazi pubblici. L’estrema staticità momentanea del mercato (sia in compravendita che in locazione) delle superfici a uso uffici e commerciale nel territorio rodigino ci porta a ritenere opportuno destinare per questa attività solo il 20% della superficie totale, riducendo quindi la quantità percentuale per uso direzionale dei piani di investimento consueti. Lo scenario “Community” cerca il suo inserimento nel tessuto urbano tramite la creazione di ampi spazi aperti semi-pubblici, delimitati da corpi edilizi a corte, che si aprono in direzione delle preesistenze storiche industriali, integrandole all’interno della fruizione degli spazi pubblici e così valorizzandole. Allo stesso tempo, le corti interne integrano gli attraversamenti del quartiere e costituiscono una sorta di filtro tra la vita privata all’interno dei corpi di fabbrica e i percorsi dove si svolge la vita di quartiere. La quota parte destinata a uso direzionale viene principalmente collocata al primo piano, mentre il commercio di prossimità si situa in prevalenza al piano terra. Gli alloggi, quindi, non avranno spazi privati esterni e l’accesso diretto agli spazi pubblici, per cui il rapporto con lo spazio pubblico e la sua usufruizione viene a modificarsi.

Conclusione. Gli scenari come valutazione delle conseguenze ipotetiche future Per concludere, grazie alla metodologia adottata per la ricerca e ai risultati ottenuti, abbiamo potuto constatare come lo strumento dello studio di fattibilità sia particolarmente adatto per proporre un approccio al progetto urbano tramite la creazione di scenari ipotetici futuri. Essendo già stato messo in evidenza il percorso seguito per evitare che gli scenari siano frutto solo di un’astrazione, ma al contrario siano generati da un’attenta lettura degli elementi che compongono il contesto economico e sociale, è importante sottolineare che lo strumento della valutazione dell’idea di urbanità attraverso l’analisi di possibili scenari non deve essere interpretato come una mera scelta tra due o più alternative. Infatti gli scenari consentono di valutare le conseguenze di ogni ipotesi, permettendo quindi di creare una struttura conoscitiva su cui avviare il dibattito e la negoziazione tra i diversi attori coinvolti. Lo studio di fattibilità, inteso come un processo progettuale scientifico che dalla definizione degli elementi che costituiscono gli scenari ci guida alla valutazione delle conseguenze riconducibili agli scenari stessi, si è dimostrato nel nostro caso uno strumento di ricerca che con efficacia produce conoscenza, e ha quindi favorito una buona percezione e comprensione da parte della proprietà della complessità delle problematiche e delle possibili soluzioni, che comportano imprescindibilmente valutazioni di carattere interdisciplinare.

Bibliografia. - Bauman Z. (2007), Modus vivendi. Inferno e utopia del mondo liquido, Editori Laterza, Roma-Bari. - Berger A. (2006), Drosscape, in Waldheim C. (ed.), The Landscape Urbanism Reader, Princeton Architectural Press, New York. - Dewey J. (1939), Logic. The theory of Inquiry, Holt, Rinehart and Winston, New York. - Farinelli, F. (2003), Geografia. Un’introduzione ai modelli del mondo, Piccola Biblioteca Einaudi – Filosofia, Torino. - Morin E. (1999), La tête bien faite, Seuil, Paris. - Nogué J. (ed.) (2008), El paisaje en la cultura contemporanea, Editorial Biblioteca Nueva, Madrid. - Schön D. A. (1983), The Reflexive Practitioner, Basic Books, New York. - UNESCO (2003), Convention for the Safeguarding of Intangible Cultural Heritage. World Heritage Committee. Adopted by the General Conference at its 32th session in Paris, 17 October 1972. Article 2, p.1. - UNESCO (2005), Operational Guidelines for the Implementation of the World Heritage Convention. UNESCO World Heritage Centre. Page 14. Paris. - US EPA (1997), Brownfields Definition, US EPA Brownfield homepage: http://www.epa.gov/swerosps/bf/ glossary.htm - Viganò P. (2010), I territori dell’urbanistica. Il progetto come produttore di conoscenza, Officina Edizioni, Roma, (trad. francese Viganò P. (2012), Les territoires de l’urbanisme. Le projet comme producteur de connaissance, MetisPresses, Genève)

Analisi propedeutiche e alternative di progetto

In questa prima fondamentale parte dello studio di fattibilità vengono di norma sviluppati gli elementi conoscitivi di base degli interventi oggetto di ricerca che riguardano: il quadro conoscitivo generale e gli obiettivi di intervento; l’analisi della domanda e dell’offerta; il modello di gestione e di manutenzione dell’opera; l’individuazione delle alternative progettuali. Il quadro conoscitivo generale si è in questo caso articolato nella descrizione del contesto urbano attraverso: una sintetica rassegna delle principali fasi storiche di trasformazione del settore nord della città, sia tramite fonti cartografiche edite che fonti documentali, catastali e cartografiche inedite; una dettagliata disamina degli strumenti urbanistici comunali, e delle modalità attuative e normative potenzialmente

rilevanti per l’area oggetto di studio; una sintesi di alcuni elementi significativi dal punto di vista energetico e ambientale, che vengono in parte ripresi nel capitolo “Compatibilità ambientale”. L’analisi della domanda e dell’offerta, vero e proprio nucleo significante dello studio di fattibilità, è stata sviluppata attraverso l’applicazione di metodologie di analisi del mercato edilizio locale per cui si rimanda ai precedenti testi di introduzione. Attraverso tale analisi, sono state sviluppate nell’area di studio due alternative progettuali, dalla scala urbana a quella architettonica, che sono state sottoposte, da parte del gruppo di ricerca, a una procedura di valutazione dei punti di forza e di debolezza sotto i profili tecnico, funzionale, localizzativo e gestionale.

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Prima: Quadro conoscitivo generale e obiettivi dell’intervento

PARTE PRIMA 1.0

1.1

Quadro conoscitivo generale e obiettivi dell’intervento

Principali trasformazioni urbane nel settore nord della città Confronto cartografico relativo ad alcune fasi di trasformazione

Fig. 1.1: Rhodigium del Mortier, 1704

1.1.1

Dalle cartografie seicentesche al primo Estimo Veneto

Questa incisione con punto di vista verso est rafﬁgura l’articolazione del sistema difensivo e lo sviluppo delle aree urbanizzate. All’esterno del nucleo antico sono rappresentati i borghi che si estendono da porta S.Giovanni e Portello da un lato, S.Bortolo e S.Agostino dall’altro.

Fig. 1.2: Catasto Napoleonico,1811

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

1.1.2

Fig. 1.3: Topograﬁa della città regia di Rovigo, Luigi Bigon ,1828

Fig. 1.4: Plan der Stadt Rovigo

Dalla topografia di Luigi Bigon al Catasto austriaco

Particolare rilievo è dato al sistema difensivo ed alla tessitura del territorio agricolo. L’ediﬁcazione dal centro città si estende fuori porta, lungo le strade che seguono il corso dell’Adigetto. Nella legenda vengono indicati i principali ediﬁci civili e militari

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Prima: Quadro conoscitivo generale e obiettivi dell’intervento

1.1.3

Fig. 1.5: Catasto Austriaco di Rovigo, 1841, Tecnici dell’Ufﬁcio del Censo austriaco

Il catasto austriaco

Questa mappa costituisce uno dei sette fogli che completano il quadro d’unione dell’interno Comune. L’estratto catastale descrive con precisione le proprietà lungo via Cavallotti. I fabbricati prospettano con il fronte principale sulla strada, mentre piccole aree di pertinenza e giardini interni si affacciano lungo il corso dell’Adigetto. Sul lato opposto della strada si trovano aree non ancora ediﬁcate con ediﬁci isolati.

Fig. 1.6: Pianta della città di Rovigo, 1847

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

1.1.4

Fig. 1.7: Plan der Befestigugen um Rovigo, 1864, Tecnici del Genio militare austriaco

Le mappe del sistema dei forti

Fig. 1.8: Planimetria dei raggi interno ed esterno dei forti di Rovigo, 1862-1864

Nell’arco di due anni, dal 1862 al 1864, esternamente alla città, venne realizzato un quadrilatero difensivo costituito dai forti eretti nelle località di Sarzano, Boara, Borsea e Roverdicrè. Nella mappa, oltre ai forti, vengono tracciate le principali strade che dalla città di Rovigo si estendono al suo territorio ed il sistema di canali e ﬁumi.

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Prima: Quadro conoscitivo generale e obiettivi dell’intervento

1.1.5

Piano d’espansione degli anni Trenta

In questo piano urbanistico sono ben rappresentati gli isolati per la futura espansione del Comune di Rovigo. Le mura perimetrali vengono abbattute, lasciando posto ad aree fabbricabili ed è già evidente il disegno di una circonvallazione stradale che perimetra il nucleo storico. Il corso dell’Adigetto viene deviato ed il suo alveo viene interrato divenendo sedime dell’attuale corso del Popolo. All’esterno della città, a Nord, si rileva l’Ospedale psichiatrico, lo zuccheriﬁcio e la stazione ferroviaria in prossimità dei quali vengono destinate ampie aree a zona industriale.

Figg. 1.9 - 1.10: Piano regolatore, 1930

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

1.1.6

Fig. 1.11: Carta Tecnica Regionale, 2003 28

Il catasto recente e la situazione attuale

Nell’attuale Carta Tecnica Regionale sono ben evidenti gli sviluppi urbanistici. Gran parte del Piano Regolatore degli anni Trenta è realizzato andando a saturare le zone fabbricabili a nord della Città. Dell’ampio perimetro destinato a zona industriale, invece, poco si è realizzato, per la maggior parte vicino all’ex zuccheriﬁcio. A sud, nell’area dell’Interporto, si rileva un’ampia zona commerciale ed industriale. Il sistema delle infrastrutture, con la tangenziale Est, racchiude aree di città consolidata e separa la città dal territorio agricolo. Oltrepassando la ferrovia, ad ovest della stazione, la città si espande con un tessuto a bassa densità lungo la strada che conduce a Lendinara.

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Prima: Quadro conoscitivo generale e obiettivi dell’intervento

Principali trasformazioni urbane nell’isolato e nelle aree contermini Confronto cartografico relativo ad alcune fasi di trasformazione

1.1.7

La produzione di gas e luce

25 ottobre 1856 Contratto col quale Ermacora si assumeva l’onere di illuminare a gas Rovigo per 30 anni, costruendo a sue spese l’ofﬁcina e 3100m di tubazione principale. L’impresa è obbligata alla conservazione e manutenzione dei candelabri, lanterne e fanali. Tutte le altre tubazioni e le lanterne devono restare al Comune. Scaduto il trentennio il Comune potrà rilevare l’impianto a prezzo di stima. Ottobre 1859 Attivazione dell’illuminazione a gas.

Marzo 1899 Ipoteca con la quale gli Eredi Ermacora vendono per lire 90000 l’ofﬁcina con annessi gasometro, adiacenze e terreno censiti nella Mappa Censuaria di Rovigo Esterno mediante porzione del mapp. 2585 e 2775, e nella mappa di Rovigo Città mediante porzione dei n°1324 2 1317. 1 luglio 1899 Vitturi assumeva il diritto di distribuzione del gas sia verso il Comune di Rovigo che verso la società delle Ferrovie.

2 settembre 1865 Contratto speciale per estendere l’illuminazione ﬁno all’ 11 ottobre 1889 Ottobre 1888 Contratto fra Comune e Ermacora per l’illuminazione nel decennio 11 ottobre 1889 al 12 ottobre 1899. Ipoteca di lire 30000 con diritto di acquisto dell’ofﬁcina e 3100m di tubi principali. 6 dicembre 1898 Contratto tra Comune e Vitturi per l’illuminazione per il ventennio 12 ottobre 1899 al 12 ottobre 1919.

Fig. 1.12: Archivio di Stato Comune di Rovigo - busta speciale 73 - litograﬁa [1876]

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

1.1. 8

Le palazzine e gli edifici per uffici Il recinto, i depositi ed i gasometri

Perizia di stima a determinazione del valore del gazometro, fabbricati, terreno ed accessori pervenuti in proprietà al Sig. Vitturi Giuseppe. Rovigo, 14 aprile 1899

Fig. 1.13: Archivio di Stato Comune di Rovigo - busta speciale 143 - Planimetria

TERRENO: ettari 77.30 di terreno casamentivo, cortivo e grativo in parte circoscritto da mura di cotto e macigno FABBRICATI: 1 - una casa di civile abitazione in parte con piano terreno, primo piano e granaio, consta di dodici stanze, di un portico e di una loggia; 2 - due locali terreni sotto tetto contenenti gli apparati generatori del gaz, il primo di 9x4m, il secondo di 9,70x9m; 3 - un locale terreno sottotetto di 15x9m che serve da magazzino del carbone; 4 - un locale terreno sottotetto di 9x6.25m che serve da magazzino del coke; 5 - un locale terreno sottotetto di 9x2.65m destinato a magazzino per la calce; 6 - un locale terreno sottotetto di 8.50x9m contenente gli apparati per la condensazione e la depurazione del gas; 7 - un locale terreno di 4x4m nel quale sono collocati gli apparati misuratori e regolatori del gas. Sopra a questo locale c’è una stanza che serve da granaio; 8 - un locale terreno di 4x3m nel quale si trovano gli apparecchi fotometrici. Sopra a questo locale c’è una stanza che serve da granaio; 9 - tre locali terreno sottotetto ad uso di magazzino. Il primo di 6.20x4.50m; il secondo di 6x4.50; il terzo di 4x4.20m; 10 - un locale terreno di 14.20x5m ad uso di ofﬁcina da fabbro con annesso altro locale ad uso di magazzino di 4.30x5m; 11 - un locale terreno sottotetto di 5x5m che forma l’ingresso allo stabilimento dalla strada Provinciale; 12 - un locale terreno sottotetto di 4.50x5m che serve da magazzino; 13 - un locale terreno sottotetto di 7x5m che serve da abitazione per gli inservienti; 14 - fabbrichetta isolata a 2 piani contenente 6 locali che serve ad uso di abitazione e di adiacenze; 15 - un fabbricato ad uso di ﬁenile, cantina e magazzino in prossimità del quale si trova un pozzo tubolare con 3 canne ed una cisterna.

APPARECCHI: n°3 forni, due a cinque ritorte ed uno a settembre; 3 depuratori; 1 condensatore GAZOMETRO: n°2 gazometri Il primo della capacità di 330mc, ha la campana è di lamiera di ferro di 3mm, la vasca ha lo spessore di 1.55mm nella parte superiore e di 2.90mm nella parte inferiore. Esternamente è circoscritto da un terrapieno. Il secondo di 600mc, ha la campana è di lamiera di ferro di 15mm, la vasca in lamiera di ferro ha lo spessore di 6 mm. E’ collocata completamente fuori terra ed appoggiata su una massicciata di calcestruzzo di rilevante spessore Attigua alla vasca c’è una costruzione in muratura che inviluppa una caldaia anulare in lamiera di ferro con sottostante focolare a griglia. La caldaia comunica colla vasca e serve a riscaldare l’acqua contenuta in quest’ultima. In entrambi i gazometri i tubi di entrata e di uscita nella parte interna delle vasche sono in lamiera di ferro, mentre le valvole, sifoni e tubi, sono in ghisa. CALDAIA: si trova installata sotto la tettoia situata lungo le mura che circoscrive l’officina lungo il lato di levante. Essa ha diametro di 1.10m e lunghezza 3.10m con spessore della lamiera di 6mm. TUBAZIONE: oltre alla tubazione all’interno dell’officina che ha un diametro di 150mm ed una lunghezza di 2.30m, sono di proprietà del Sig. Vitturi 3100m di tubazione di ghisa in Città. STIMA: Con questo criterio e tenuto conto dello stato attuale delle fabbriche col sottoposto terreno, dello stato dei suo accessori, il valore determinato è lire 91400. Che ne risulta da: valore del terreno e dei fabbricati: lire 22000 valore della tubazione lunga 3100m: lire 12400 valore dell’officina e dei suoi accessori: lire 57000

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Prima: Quadro conoscitivo generale e obiettivi dell’intervento

1.1.9

Il catasto italiano

Questa mappa completa il quadro d’unione del Catasto italiano. Il foglio individua l’intero l’isolato compreso tra la ferrovia e la strada provinciale. Poco rimane del lungo edificio che costituiva il sitema delle officine del gas e le palazzine degli uffici, alcuni locali adibiti a tettoie e sale macchine vengono demoliti. Lungo la stessa provinciale, ora viale Porta Adige, si affacciano edifici a destinazione residenziale in stile liberty. Sul fronte opposto del lungo viale alberato, è ancora presente la sede del Cotonificio Battaggia. La casa del Balilla, attuale centro Don Bosco, si inserisce sul perimetro nord dell’isolato, affacciandosi sul viale della stazione, oggi Viale Marconi.

Fig. 1.14: Catasto Italiano, 1930, Tecnici dell’Ufﬁcio del Censo italiano 31

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

1.1.10

I progetti dal ventennio al secondo dopoguerra

La Casa del Balilla 1937-38 Nasce nel 1928 l’idea di sviluppare, con consulenza dell’architetto veneziano Iscra, alcuni progetti di case del balilla nel Polesine. L’iniziativa condurrà alla realizzazione della prima “casa del Balilla - monumento ai caduti” rodigina, su progetto dell’ingegnere padovano Franco Manzoli. L’ediﬁcio, realizzato nel 1932, viene utilizzato come complesso scolastico e quindi ceduto al comune nel 1937, per poi essere utilizzato ancora come scuola ed oggi come sede universitaria, affacciata verso i giardini Marconi. Lo stesso comune regala all’O.N.B. Organizzazione Nazionale Balilla una nuova area (12000 mq) sul lato opposto di viale Marconi, ora sede del Centro Don Bosco, dove verrà realizzato il progetto degli architetti Francesco Mansutti e Gino Miozzo. Nel progetto di Rovigo i diversi sistemi funzionali del complesso sono aggregati disponendo sul lato del viale della stazione, un blocco di 120m di profondità variabile tra i 12 e 15 metri.

Fig. 1.15: Casa del Balilla su Viale Marconi

Da questo fabbricato emergono i volumi della palestra e della testata del teatro, quest’ultimo ortogonale alla strada. L’ingresso dal lato est serve da un lato il foyer del teatro e le sale da ritrovo. Il prospetto verso il giardino è porticato al piano terreno ed ha una lunga terrazza. I materiali sono quelli tradizionali: pietra artiﬁciale per il basamento, mattone a vista, Carrara bianco per le gradinate, il portale ed il cordolo di coronamento.

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Prima: Quadro conoscitivo generale e obiettivi dell’intervento

La Stazione Ferroviaria La ferrovia arriva a Rovigo subito dopo l’annessione al Regno d’Italia e, già nel 1866, viene inaugurato il tratto Rovigo-Padova, prolungato successivamente fino a Ferrara. La fisionomia dell’edificio attuale è differente da quella che vediamo oggi a causa del bombardamento alleato del 1944.

Fig. 1.17: viale della Stazione ora Viale Marconi

Fig. 1.18: Giardini di Viale Marconi

Fig. 1.16: Cartolina dell’Ex Cotoniﬁcio Battaggia poi Val di Susa sul Viale Porta Adige

L’ex Cotonificio L’ediﬁcio del cotoniﬁcio Battaggia, poi Val di Susa. sorgeva dove oggi si trova l’attuale “palazzo di vetro” della regione Veneto. Fu il primo del Polesine, aperto nei primi anni del Novecento e fu dismesso nel dopoguerra. Finita la sua attività, venne convertito e trasformato in scuola e successivamente in museo Civico.

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

1.1.11

Fig. 1.18: Mappa Catastale Comunale, 2010 34

La situazione attuale

In questi anni l’area è interessata da edificazioni puntuali all’interno dell’isolato. Del vecchio impianto dell’officina del gas racchiuso all’interno del muro di cinta rimangono solo la palazzina degli uffici ed il gasometro. Sul lato della stazione sono presenti depositi e tettoie degli autobus, mentre lungo via Petrarca si va a consolidare la cortina edilizia sul fronte strada. All’esterno dell’area, sul sedime del cotonificio, si va a collocare l’attuale sede della regione.

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Prima: Quadro conoscitivo generale e obiettivi dell’intervento

1.2

Analisi degli strumenti urbanistici Elementi conoscitivi per la valutazione delle politiche di riqualificazione

1.2.1

PRG Piano Regolatore Generale vigente (1994, modifica 2002) e PAT adottato (2009)

Il PRG con il suo Regolamento Edilizio disciplina tutte le attività di costruzione, di demolizione, di trasformazione dell’ambiente fisico, di utilizzazione e di sistemazione del suolo e del sottosuolo e i relativi controlli sull’esecuzione e la destinazione d’uso. Il PRG determina lo sviluppo e la trasformazione urbana della città attraverso la zonizzazione del territorio comunale definendo in essa le indicazioni sul possibile utilizzo o tutela delle porzioni del territorio cui si riferisce. Le zonizzazioni indicano la divisione del territorio in aree di carattere omogeneo: esse incidono sul regime giuridico dei beni. L’adozione di uno strumento più dinamico come il PAT (Piano di Assetto del Territorio) porta alla definizione di obiettivi programmatici e di considerazioni relative a potenziali vie di sviluppo di Rovigo che sfociano in strategie di trasformazioni urbane secondo un disegno di progetto sovraordinato.

ROVIGO COME ALTERNATIVA DOVE VIVERE ALL’INTERNO DI UN TERRITORIO VASTO Rovigo è una città che presenta importanti caratteristiche di connessione con il resto del territorio, in particolar modo con città di carattere più metropolitano come Ferrara e Padova, con le Università tra le più antiche e famose quali Bologna e Venezia grazie a una rete autostradale e a una rete ferroviaria ad alto traffico. In questo contesto favorevole, la scelta di offrire una migliore qualità abitativa e di avviare importanti iniziative di riqualificazione urbana e ambientale si presenta come una operazione meno complessa grazie alla minore pressione abitativa rispetto a Ferrara, Padova, Bologna, caratterizzate da presenze universitarie qualificate, ma che si confrontano con la pesante contropartita degli alti valori immobiliari con il conseguente allontanamento verso la periferia di famiglie giovani e categoria della popolazione più deboli. Rovigo si potrà configurare allora, grazie alla sua posizione geografica e alla sua accessibilità, come

recapito di una domanda abitativa non soddisfatta altrove riposizionandosi sul mercato immobiliare con nuove proposte strategiche e creative, interessanti per chi gravita per studio o lavoro a 2030 minuti di treno da Rovigo. Tale visione potrà riguardare in primo luogo gli studenti che, in un quadro di calo demografico e invecchiamento della popolazione, possono costituire una risorsa molto importante soprattutto se in ottica di una permanenza stabile di una permanenza stabile a Rovigo dopo gli studi. L’iniziativa potrebbe interessare comunque anche altre categorie di popolazione come certe categorie di lavoratori che potrebbero essere attratte dai parametri di accessibilità, qualità e costo insediativo contenuto. Per puntare a questo risultato vanno previste congiuntamente, e come accompagnamento del piano urbanistico, iniziative di vero e proprio marketing territoriale e politiche che facilitino l’offerta abitativa che possano essere proposte a chi non trova altrove soluzioni abitative soddisfacenti. Si pensa ad esempio: _al sostegno ad una immigrazione distribuita nel territorio per realizzare un buon inserimento equilibrato _a politiche per trattenere studenti universitari _alla proposta di politiche di incentivi per migliorare la qualità urbana ed edilizia che siano capaci di attirare nuove quote di residenti attraverso abitazioni a costo contenuto (giovani sposi, neolaureati, etc.) _allo sviluppo di tutte le potenzialità produttive, valorizzando soprattutto l’interporto. La presenza di un interporto trimodale (acqua, ferro, gomma), le sue connessioni da potenziare e valorizzare ed un suo ruolo nello sviluppo locale configurano un’ulteriore opportunità di rilancio comunale e sovracomunale. ROVIGO COME POLO FIERISTICOUNIVERSITARIO-TECNOLOGICO-SCIENTIFICO L’amministrazione comunale ha voluto raccogliere l’invito, promosso dalla Regione Veneto attraverso l’iniziativa Progetto Città, di essere inserita nel PTRC insieme alle altre città capoluogo di provincia (e non solo) al fine di fare emergere le identità territoriali e di definire il ruolo e la potenzialità di sviluppo di ognuna di esse. La proposta riguarda la riqualificazione e

trasformazione di una vasta area a Nord della città ove realizzare il POLO FIERISTICO-UNIVERSITARIOTECNOLOGICO-SCIENTIFICO, per servizi, ricerca e sviluppo delle nanotecnologie (cittadella scientiﬁca). Il progetto pone attenzione all’identità dei luoghi e al loro valore, del passato e del presente. Il territorio interessato si estende su circa 192 ettari, ed è composto da 3 comparti. Il progetto dovrà ricreare un sistema urbano che metta in relazione le diverse zone, Università, Censer e Nuovo Centro Servizi. Piste ciclabili, verde attrezzato, alberature, piazzette per la sosta e l’incontro possono diventare l’elemento connettivo utile allo scopo. L’intero sistema sarà da integrare e connettere alla rete delle piste ciclabili che raggiungerà il ﬁume Adige e la realizzazione del progetto permetterà di segnare l’ingresso alla città di Rovigo.

ROVIGO ALLA RICERCA DELL’ECCELLENZA La ricerca e la sperimentazione dell’eccellenza in ogni tipo di intervento ed iniziativa può rappresentare, per una realtà di medie dimensioni come Rovigo, un elemento di forza per affermare e valorizzare la città nella relazione con gli altri centri urbani più prossimi e comunque ad essa collegati. L’eccellenza diventa quindi una modalità per affrontare le diverse questioni che interessano il territorio e il riferimento per la deﬁnizione delle scelte e delle modalità concrete della loro realizzazione. L’eccellenza e la qualità troveranno un’applicazione concreta in primo luogo nella ricerca di qualità urbana e edilizia. ROVIGO E LE FRAZIONI L’obiettivo è di conservare e valorizzare le identità locali e migliorare il collegamento tra il centro principale e le frazioni. A tal ﬁne il piano prevede il potenziamento della rete di piste ciclabili che consenta la connessione tra le frazioni e la cintura verde di progetto e una mobilità ciclabile diffusa sull’intero terriorio. Il piano prevede anche l’inserimento di quote abitative miste, di edilizia privata e pubblica, che consentano così una opportuna integrazione sociale.

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di unâ&#x20AC;&#x2122;area postindustriale.

Fig. 1.19: Tavola schematica degli obiettivi, Comune di Rovigo, PAT 2009

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Prima: Quadro conoscitivo generale e obiettivi dellâ&#x20AC;&#x2122;intervento

Fig. 1.20: Carta della trasformabilitĂ , Comune di Rovigo, PAT 2009

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di unâ&#x20AC;&#x2122;area postindustriale.

Fig. 1.21: Carta della trasformabilitĂ del centro storico, Comune di Rovigo, PAT 2009

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Prima: Quadro conoscitivo generale e obiettivi dell’intervento

1.2.1.1

Indagini conoscitive del PAT: alcuni elementi relativi all’area di studio

Dall’analisi dei dati acquisiti, nell’ambito degli elaborati del PAT, emergono le seguenti considerazioni: - L’analisi del documento prodotto mette in evidenza che gli elementi di maggiore rilevanza nel sistema idrogeologico locale sono principalmente il corso dell’Adige a Nord, dell’Adigetto e del Ceresolo nella parte mediana del territorio comunale, del Canalbianco a Sud ed il tracciato dei paleoalvei riconducibili principalmente alle ramificazioni secondarie di Adige e Po. Risulta evidente la vistosa funzione alimentante esercitata dall’Adige sull’assetto generale dei deflussi sotterranei. - In generale, l’andamento delle linee isofreatiche rispecchia la situazione ritratta nel 1990, evidenziando però un generale aumento dei livelli di falda variabile da 0.50 metri a 1.00 metro. Relativamente al medio mare, si osserva che i livelli della superficie freatica variano da quote superiori ai 4.00 metri nel settore nord-occidentale a quote inferiori a 1.00 metro nel settore nord-orientale del territorio comunale. Il gradiente idraulico risulta essere dell’ordine dell’ 1 ‰ per la parte occidentale, risulta molto inferiore per la parte centrale, ritornando dell’ 1 ‰ per la parte orientale. - Nel territorio in esame sono state cartografate due linee principali di spartiacque sotterranei entrambe coincidenti con antichi paleoalvei fluviali. Dall’analisi delle informazioni prodotte si nota che la maggior parte del territorio presenta una tavola d’acqua situata ad una profondità variabile tra 0.00 e 2.00 metri dal piano campagna; le aree con profondità della falda freatica compresa tra 2.00 e 5.00 metri dal p.c. sono prevalentemente ubicate nella zona centro meridionale del territorio comunale. Di seguito vengono esposti alcuni estratti dalle carte di indagine conoscitiva e di progetto allegate al PAT adottato.

Fig. 1.22: Carta dei vincoli idrogeologici, Comune di Rovigo, PAT 2009

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

CARTA FRAGILITA - area ASM

Fig. 1.23: L’area all’ediﬁcazione

ASM

risulta

essere

Fig. 1.25: L’area ASM risulta essere interessata da fasce di rispetto relative alla viabilità e a nord da una strada alberata, Viale Guglielmo Marconi, indicata nel PTCP (Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale)

idonea

CARTA INVARIANTI - area ASM

Fig. 1.24: L’area ASM non risulta essere interessata da particolari invarianti ambientali, paesaggistici e storicomonumentali

CARTA VINCOLI PIANIFICAZIONE TERRITORIALE - area ASM

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CARTA TRASFORMABILITA - area ASM

Fig. 1.26: L’area ASM risulta essere un’area di urbanizzazione consolidata, con presenza di attrezzature adibite a servizi di maggiore rilevanza e ediﬁci di valore monumentale testimoniale

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

TAVOLA VALUTAZIONE AMBIENTALE STRATEGICA - area ASM

Fig. 1.27: L’area ASM risulta essere un’area urbanizzata con un’area a verde pubblico al suo interno, corrispondente ai campi del centro sportivo Don Bosco

TAVOLA VINCOLI IDROGEOLOGICI - area ASM

Fig. 1.28: L’area ASM risulta essere un’area con profondità di falda freatica compresa tra 2 e 5 metri. Sui lati est e ovest, lungo le vie Porta Adige, Alighieri e Petrarca, sono indicati limiti di bacino idrograﬁco e spartiacque locali

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Prima: Quadro conoscitivo generale e obiettivi dell’intervento

TAVOLA PERICOLI IDRAULICI - area ASM

Fig. 1.29: L’area ASM risulta essere un’area P1 con pericolosità idraulica MODERATA, soggetta a scolo meccanico

TAVOLA RETE IDROGRAFICA - area ASM

Fig. 1.32: L’area ASM risulta essere lambita da una rete idrograﬁca sotterranea sul lato di Via Petrarca, l’ex alveo dell’Adigetto

TAVOLA CRITICITA’ IDRAULICHE - area ASM

Fig. 1.30: L’area ASM non è interessata da criticità idrauliche

TAVOLA GEOMORFOLOGICA - area ASM

Fig. 1.33: L’area ASM risulta all’interno di un dosso ﬂuviale di un corso ﬂuviale estinto o incassato, l’Adigetto

TAVOLA INTERFERENZE - area ASM

Fig. 1.31: L’area ASM non è interessata da criticità idrauliche interferenti

TAVOLA SUPERFICIE AGRICOLA UTILIZZATA - area ASM

Fig. 1.34: L’area ASM non risulta essere un’area a superﬁcie agricola, ma è lambita, sul lato ovest di Via Petrarca, da una rete idrograﬁca sotterranea, l’ex alveo dell’Adigetto

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TAVOLA SISTEMI ECORELAZIONALI FLORAFAUNA - area ASM

Fig. 1.35: L’area ASM non è interessata da sistemi ecorelazionali di ﬂora e di fauna

TAVOLA LITOLOGICA - area ASM

Fig. 1.36: L’area ASM è localizzata su un terreno costituito da materiali alluvionali a tessitura prevalentemente sabbiosa, mediamente permeabili

Pertanto, dall’analisi degli elementi desunti dalle indagini conoscitive del PAT, si evince una situazione idonea e favorevole per realizzare un intervento di trasformazione urbana che prevede la realizzazione di una cubatura edificabile maggiore rispetto alla situazione esistente, in quanto l’area non presenta criticità ambientali di nessun tipo. In sintesi: 1. dalla carta idrogeologica del PAT, l’area ASM risulta essere situata in una porzione di territorio dove la quota della falda freatica raggiunge una profondità maggiore rispetto alla media del territorio comunale (tra 0 e 2 metri dal piano di campagna), essendo compresa tra 2 e 5 metri dal piano di campagna. L’isolato all’interno del quale si inserisce l’area ASM risulta essere lambito a sudovest da una rete idrografica sotterranea, l’ex alveo dell’Adigetto, un corso fluviale ora incassato; 2. l’area ASM risulta essere in un’area idonea all’edificazione per composizione geologica in quanto il terreno risulta essere costituito da materiali alluvionali a tessitura prevalentemente sabbiosa, mediamente permeabile; 3. l’area ASM non presenta al suo interno delle invarianti di tipo ambientale, paesaggistico e storicomonumentale che possono limitare o vincolare la trasformazione urbana prevista, al contrario risulta essere centrale rispetto a un sistema di alcuni viali alberati, tutelati dal PTCP; 4. da un punto di vista infrastrutturale e di servizi, l’area ASM risulta essere collocata in una posizione privilegiata in quanto limitrofa ad alcuni assi importanti viari e alla stazione ferroviaria. Le aree circostanti risultano essere ricche inoltre di servizi e attrezzature pubbliche di maggiore rilevanza, come ad esempio le aree a verde pubblico corrispondenti ai campi sportivi del Don Bosco, la stazione ferroviaria a ovest, la sede dell’Università di Rovigo a Nord, la sede della Provincia e della Regione a est.

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Prima: Quadro conoscitivo generale e obiettivi dell’intervento

1.2.2

PGTU Piano Generale Traffico urbano (2005) e previsioni infrastrutturali

La politica intermodale indicata nel PGTU proposto è certamente a favore del trasporto pubblico e della mobilità pedonale e ciclabile, come del resto dettato dalle norme. I principali interventi adottati per il conseguimento di tale politica sono stati: _una diversa estensione della tariffazione della sosta _la riorganizzazione e l’aumento delle capacità di sosta (anche in riferimento a tariffazioni integrate per i parcheggi di scambio) _l’incremento dell’offerta del trasporto pubblico _il miglioramento delle infrastrutture del trasporto pubblico (nodi di scambio, etc.) _il miglioramento della pedonalità e ciclabilità. Viene quindi disincentivato l’uso di veicoli privati. IL PROGETTO DELLA CIRCOLAZIONE VEICOLARE La città di Rovigo è caratterizzata da una sbilanciata ripartizione modale a favore del trasporto privato, l’uso del mezzo pubblico urbano non è all’altezza di un Comune come Rovigo, soprattutto se si considera che gli spostamenti in ingresso in città sono quasi pari a quelli interni al Comune. Proprio a questa utenza si deve fare riferimento per aumentare l’uso del mezzo pubblico e diminuire il ﬂusso delle auto nella parte centrale della città. L’interscambio tra i vari modi di trasporto è sicuramente un grosso limite della città di Rovigo, gli spostamenti avvengono soprattutto con un solo mezzo di trasporto dato che sono poco diffuse e mal segnalate le zone di sosta e i nodi di interscambio. Lo studio del trasporto pubblico ha evidenziato il modesto utilizzo dello stesso, sebbene vi sia un alto numero di linee che attraversano il centro città. Gli indirizzi progettuali hanno focalizzato l’attenzione sugli aspetti appena evidenziati cercando proposte di intervento in un ottica di Sistema di trasporto e di distribuzione dell’utenza sui vari modi di trasporto. Il PGTU ha messo in evidenza un certo riequilibrio modale che si accentua con l’introduzione dei parcheggi scambiatori che rappresentano la reale

direzione del cambiamento nella maniera di spostarsi in città. E’ stata inoltre riorganizzata la mobilità ciclopedonale sulle vere esigenze di spostamento e sugli itinerari poco serviti, garantendo corsie ciclabili protette nelle zone periferiche e soprattutto in centro un aumento delle ZTL e di aree pedonali. In alcuni casi gli itinerari cosiddetti “protetti” non sono quelli più corti ma viene aumentata la sicurezza a scapito di pochi metri di strada in più. Come previsto poi dal PAT, i percorsi ciclopedonali integreranno e connetteranno la rete delle piste ciclabili che raggiungerà il fiume Adige e le frazioni di Rovigo meno collegate e rimaste tagliate fuori fino ad ora. I risultati della mobilità sono amplificati se si aggiungono considerazioni economiche ed ambientali. Ridurre i tempi di viaggio, le attese ai semafori, il livello medio della congestione e incentivare l’uso del trasporto pubblico sicuramente rappresenterà un risparmio economico e un miglioramento ambientale.

Fig. 1.37: Rete ciclopedonale integrata - area centrale, Comune di Rovigo, PGTU 2005

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Fig. 1.38: La mobilitĂ ciclopedonale, Comune di Rovigo, PGTU 2005

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Prima: Quadro conoscitivo generale e obiettivi dellâ&#x20AC;&#x2122;intervento

Fig. 1.39: La rete ciclopedonale integrata - area comunale, Comune di Rovigo, PGTU 2005

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1.2.3

Lo studio di fattibilità della STU Società di Trasformazione Urbana (2004)

Le società di trasformazione urbana STU sono società per azioni miste, costituite da Comuni e privati, cui possono partecipare regioni e province e sono finalizzate a realizzare interventi di trasformazione urbana in attuazione degli strumenti urbanistici vigenti, attraverso un’attività di: a. acquisizione preventiva delle aree da trasformare b. progettazione c. realizzazione degli interventi d. commercializzazione delle aree riqualificate e. gestione anche degli eventuali servizi pubblici. L’istituto delle STU presenta una potenziale attitudine a divenire mezzo ordinario per il governo del territorio, favorendo una logica di collaborazione stabile tra pubblico e privato. Oggetto principale di tali società è la trasformazione urbana attraverso l’acquisizione, la progettazione, la trasformazione e la commercializzazione delle aree. La definizione del programma della STU di Rovigo è il risultato di contributi metodologici interdisciplinari finalizzati alla efficacia dei risultati che garantiscono all’Amministrazione non solo il corretto espletamento dello studio di fattibilità, ma anche e soprattutto la mitigazione dei rischi per la successiva fase attuativa dell’iniziativa attraverso la costituzione di una società di trasformazione urbana che implica lo sviluppo di una cultura di progetto che fondi i principi del diritto amministrativo con quelli del diritto civile al quale una Spa come la STU deve necessariamente riferirsi. Le STU si collocano nell’ambito di una situazione urbanistica generale dove sempre di più si trovano difficoltà per l’attuazione di iniziative ed interventi complessi. Infatti la peculiarità di questo strumento consiste nell’individuare un insieme di risorse pubbliche e private in un programma finalizzato a realizzare nuovi assetti urbani, riferiti a parti di territorio che necessitano di un recupero o della realizzazione di volumi con diverse destinazioni d’uso e le relative urbanizzazioni, servizi e spazi pubblici. E’ pertanto questo un processo che non può 48

calarsi indiscriminatamente in qualunque contesto al solo fine della riqualificazione, ma sicuramente è applicabile dove le finalità di riassetto rivestono una particolare importanza urbanistica e sono in grado di attivare una consistente quantità di finanziamenti che trascendono dalla ordinaria gestione dell’Ente Locale. Infatti non può essere sottovalutata la necessità di un rapporto tra la finanza pubblica e quella privata che vedano quest’ultima assumere un ruolo prioritario nell’ambito della STU. L’interesse dell’Amministrazione Pubblica è quello di avviare il processo di trasformazione e di controllare e garantire la qualità degli interventi, di integrare la finanza disponibile per opere pubbliche con il contributo di quella privata. Il sistema complesso delle dotazioni infrastrutturali e di servizio per le iniziative di carattere privatistico diventano essenziali per garantirne la funzionalità e la stessa commercializzazione. L’aspetto dell’indagine sulla domanda e sull’offerta di carattere settoriale, legata alle tipologie degli interventi e all’analisi immobiliare, non sono certamente secondarie per stabilire la praticabilità e sostenibilità della STU, configurandosi quest’ultima sicuramente anche come operazione immobiliare. Questo ci fa comprendere quanto sia importante non determinare un programma di interventi quasi totalmente di carattere pubblico: sarebbe infatti un elemento di debolezza che non consentirebbe al piano economico finanziario di essere compatibile con le risorse in campo e con i giusti e necessari livelli di remunerazione del capitale privato investito. Parimenti non si può concepire una STU rivolta al solo processo di carattere immobiliare senza che l’investimento privato non contribuisca a configurare una trasformazione di una parte di territorio con la creazione di servizi collettivi e pubblici in termini di implementazione delle dotazioni ritenute insufficienti. Nello studio di fattibilità è stato elaborato un masterplan quale sintesi urbanistica della STU inteso come programma funzionale ed urbanistico derivante da una parte dal quadro

esigenziale espresso nella prefattibilità dalla stessa Amministrazione comunale e dall’altra dai risultati delle analisi di mercato e dalla individuazione dei punti di forza dal punto di vista socio economico del contesto territoriale in esame. Lo scenario di riferimento del masterplan è stato quello ritenuto ottimale rispetto agli altri ed è quello derivante dall’analisi di più soluzioni che non rappresentano certamente per somiglianza configurazioni urbanistiche e trasformabilità edilizie diverse, ma, ferme restando alcune invarianti comuni, propongono soluzioni che si discostano tra loro per la diversa sostenibilità economico finanziaria. Infatti la proposta finale fonda la sua articolazione e il processo di trasformazione intorno a irrinuciabili parametri di riferimento quali: la compatibilità ambientale, un insediamento il meno possibile invasivo, alcune ricuciture urbane attraverso il sistema infrastrutturale e nuove relazioni funzionali. La diversità delle varianti tra loro consistono essenzialmente sulla sosteniblità complessiva della procedura, in buona sostanza sulla garanzia più o meno marcata della disponibilità delle risorse per concretizzare il programma. Non secondaria è stata la lettura dei diversi tempi di attuazione, delle priorità temporali, della concreta disponibilità delle aree e del reale rapporto tra gli aspetti immobiliari e la realizzazione delle infrastrutture e le urbanizzazioni di supporto. Tra le invarianti assunte in tutte le soluzioni quelle principali sono: _la creazione del distretto per la terza età con la definizione delle attività e delle funzioni _la creazione del distretto per lo sport e il tempo libero _la realizzazione di una quota di edilizia residenziale pubblica _la riqualificazione e riuso del piazzale dello scalo ferroviario da adibire a parcheggio e a Stazione per autolinee _la realizzazione di alcuni interventi di edilizia residenziale privata e direzionale. Gli ambiti della STU riguardano essenzialmente le 13 aree individuate dall’amministrazione del

Comune di Rovigo. L’Ambito A comprende tutte le aree localizzate a nord ovest della città; l’Ambito B comprende tutte le aree localizzate nel centro e ad est della città. L’Ambito A prevede: 1. un distretto per lo sport, il tempo libero e la cultura concepito non solo come luogo di concentrazione delle strutture sportive, ma come occasione di insediamento di un centro benessere e fitness privato, campi polivalenti ed attrezzature minori con gestione privata, la realizzazione di un centro commerciale dedicato all’abbigliamento e agli strumenti sportivi con librerie specializzate e con esercizi commerciali e di ristorazione a servizio del distretto. Inoltre un centro che considera l’inserimento di attività terziarie per le società sportive e le federazioni e più in generale uffici per la direzione e la gestione dell’intervento. Nell’ambito di questa iniziativa si prevede anche la creazione di un centro culturale e spazi per la rappresentazio e l’esposizione _ AREA A SUD DELL’OSPEDALE PSICHIATRICO 2. un distretto per la terza età che prevede residenze e residenze specializzate per gli anziani insieme a spazi per attività di riabilitazione e gioco, luoghi per la formazione ed attività lavorative per gli anziani e foresterie per parenti concepite con la flessibilità dell’ospitalità anche per quanto attiene a eventi sportivi che richiedono luoghi per la permanenza. Sono previste in queste aree serre, orti, parchi ed un centro residenziale d’eccellenza _ AREA EX OSPEDALE PSICHIATRICO 3. un centro di servizi alle imprese ed un ostello per la gioventù dove è possibile realizzare un luogo di concentrazione delle attività commerciali, di diffusione, espositive e di consulenza per le imprese presenti su un territorio più vasto di quello della città di Rovigo. Inoltre la realizzazione di un ostello per la gioventù si pone come una risposta ad un turismo di minori disponibilità economiche e crea

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Prima: Quadro conoscitivo generale e obiettivi dell’intervento

un ulteriore parco posti letto che può essere utilizzato dallo stesso centro servizi in occasioni convegnistiche _ AREA PUCCINELLI 4. un parco stalli per la sosta e la localizzazione di una stazione per le autolinee _ AREA STAZIONE 5. un centro di edilizia residenziale privata ed un centro di edilizia residenziale pubblica _ AREA SITA L’Ambito B prevede: 6. la nuova fiera e il distretto enogastronomico dove concentrare spazi all’aperto per eventi, attività ﬁeristiche all’aperto, la ﬁera al chiuso della città, tutti i servizi per il funzionamento di queste strutture e i relativi parcheggi, ma elemento di maggiore qualità e redditività è sicuramente la realizzazione di una piccola città del gusto _ AREA TANGENZIALE 7. due aree direzionali nell’ipotesi di una sua funzione pubblica che può essere annoverata tra le attività miste o di servizio alla collettività _ AREA POLESINE 8. la residenza privata e l’edilizia scolastica, commerciale di quartiere e di servizio con la creazione di parchi urbani, delocalizzazione di funzioni e messa a reddito di aree (destinazioni pubbliche e private) _ AREE TRE MARTIRI E PIAZZA D’ARMI

Fig. 1.40: Aree di intervento della STU nel Comune di Rovigo, Comune di Rovigo, STU 2005

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di unâ&#x20AC;&#x2122;area postindustriale.

Fig. 1.41: Aree di interventodi e suddivisione in ambiti della STU nel Comune di Rovigo, Comune di Rovigo, STU 2005

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Prima: Quadro conoscitivo generale e obiettivi dellâ&#x20AC;&#x2122;intervento

Fig. 1.42: Masterplan delle aree di intervento della STU divise in ambiti, Comune di Rovigo, STU 2005

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

1.2.4

Strumenti urbanistici intermedi

Con la L.R. 23 aprile 2004 n. 11 l’attuazione della pianificazione urbanistica avviene attrverso i Piani Urbanistici Attuativi (PUA). Il Piano Urbanistico Attuativo può essere di iniziativa pubblica o privata o, congiuntamente, di iniziativa pubblica e privata. Esso definisce l’organizzazione urbanistica, infrastrutturale ed architettonica di un insediamento ed assume, in considerazione degli interventi previsti, i contenuti e l’efficacia: a) del piano particolareggiato e dei piani di lottizzazione, di cui agli articoli 13 e 28 della legge 17 agosto 1942 n. 1150 “Legge urbanistica” e successive modificazioni; b) del piano per l’edilizia economica e popolare di cui alla legge 18 aprile 1962 n. 167 “Disposizioni per favorire l’acquisizione di aree fabbricabili per l’edilizia economica e popolare” e successive modificazioni; c) del piano delle aree da destinare ad insediamenti produttivi di cui all’articolo 27 della legge 22 ottobre 1971 n. 865 “Programmi e coordinamento dell’edilizia residenziale pubblica; norme sulla espropriazione per pubblica utilità, modifiche ed integrazioni alla legge 17 agosto 1942 n. 1150; legge 18 aprile 1962 n. 167; legge 29 settembre 1964 n. 847; ed autorizzazione di spesa per interevnti straordinari nel settore dell’edilizia residenziale, agevolata e convenzionata” e successive modificazioni; d) del piano di recupero di cui all’articolo 28 della legge 5 agosto 1978 n.457 “Norme per l’edilizia popolare” e successive modificazioni; e) del piano ambientale di cui all’articolo 27 della legge regionale 16 agosto 1984 n. 40 “Nuove norme per la istituzione di parchi e riserve naturali regionali” e successive modificazioni; f) del programma integrato di cui all’articolo 16 della legge 17 febbraio 1992 n. 179 “Norme per l’edilizia residenziale pubblica” e successive modificazioni; 52

in particolare il programma è lo strumento di attuazione della pianificazione urbanistica per la realizzazione coordinata, tra soggetti pubblici e privati, degli interventi di riqualificazione urbanistica, edilizia e ambientale (PIRUEA, L.R. 23 / 99). La riqualificazione si attua mediante il riordino degli insediamenti esistenti e il ripristino della qualità ambientale anche attraverso l’ammodernamento delle urbanizzazioni primarie e secondarie e dell’arredo urbano, il riuso di aree dismesse, degradate, inutilizzate, a forte polarizzazione urbana, anche con il completamento dell’edificato. L’area oggetto di ricerca di proprietà della ASM Rovigo risulta essere interessata da un Programma Integrato di Riqualificazione Urbanistica, Edilizia ed Ambientale ex L.R. 23/99, abrogata con la L.R. 23 aprile 2004 n. 11 (PIRUEA 27-2006). Le aree limitrofe, come l’area di proprietà della SITA e l’area Cernigliaro, sono invece state oggetto di Piani di recupero, anch’essi ricompresi all’interno dei Piani Urbanistici Attuativi della L.R. 11/2004.

P.I.R.U.E.A. APPROVATI DA CONSIGLIO COMUNALE E TRASMESSI ALLA REGIONE VENETO DIREZIONE URBANISTICA E BENI AMBIENTALI PER LA DEFINITIVA APPROVAZIONE: P.I.R.U.E.A. n°17 ABITANTI n° 1466 VOLUME mc 183.984 LOCALIZZAZIONE P.I.R.U.E.A. NEL TERRITORIO. P.A. 21 Via Livello (Borsea) Delib. C.C. n.28 del 17/03/2006 P.A. 11 Via Scardona (San Pio X) Delib. C.C. n.36 del 24/03/2006 P.A. 04 Via Savonarola (Borsea) Delib. C.C. n.30 del 24/03/2006 P.A. 18 Via Adige (Granzette) Delib. C.C. n.34 del 24/03/2006 P.A. 29 Via dei Mille (Mardimago) Delib. C.C. n.33 del 24/03/2006 P.A. 28 Grignano Delib. C.C. n.31 del 24/03/2006 P.A. 26 Via Ippolito Nievo (Buso) Delib. C.C. n.32 del 24/03/2006 P.A. 07 San Pio X Delib. C.C. n.35 del 24/03/2006 P.A. 22 Via Tre Martiri (Rovigo) Delib. C.C. n.42 del 31/03/2006 P.A. 12 Via Stacche (Rovigo) Delib. C.C. n.43 del 31/03/2006 P.A. 23 Via DePolzer (Rovigo) Delib. C.C. n.46 del 07/04/2006 P.A. 19 Via Irma Bandiera (Rovigo) Delib. C.C. n.45 del 07/04/2006 P.A. 09 Via Stacche (Rovigo) Delib. C.C. n.44 del 07/04/2006 P.A. 34 Via Angelo Custode (Rovigo) Delib. C.C. n.47 del 07/04/2006 P.A. 24 Via Padova (Rovigo) Delib. C.C. n.55 del 12/04/2006 P.A. 17 martiri Belﬁore (Rovigo) Delib. C.C. n.54 del 12/04/2006 P.A. 27 Via Dante Alighieri (Rovigo) Delib. C.C. n.68 del 19/04/2006

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Prima: Quadro conoscitivo generale e obiettivi dellâ&#x20AC;&#x2122;intervento

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

1.2.4.1

PIRUEA e area ASM (2005)

STATO DI FATTO DIMENSIONE AREA: 9797 mq di cui 3223 mq di proprietà del Comune di Rovigo e 6574 mq di proprietà di ASM Rovigo. Nel dicembre 2009 ASM ha acquisito l’intera proprietà dell’area dal Comune di Rovigo. CLASSIFICAZIONE PRG 1994: C3 AREE PROGETTO _ art. 40 NTA del PRG Area Progetto 1: Superficie coperta: definita dal Piano Attuativounitario Indice di fabbricabilità territoriale: 5.00 mc/mq Altezza dei fabbricati: non superiore a 16.5 m VINCOLI: _CASA ROSSA (ex lege 1089/1939) _TORRETTA DI EPOCA AUSTRIACA TIPOLOGIA TESSUTO: prima corona urbana, edificato misto residenzialecommerciale-artigianale-servizi QUARTIERE: stazione ferroviaria PROPOSTA PIRUEA 27 - 2005 STRUMENTO URBANISTICO: riferimento normativo all’art. 5 L.R. 23/99 abrogato da art. 19 L.R. 11 / 2004 DESTINAZIONE D’USO: residenziale, commerciale, terziario, piazza di quartiere, verde pubblico, parcheggi pubblici sotterranei OBIETTIVI: _riqualificazione urbana-ambientale-edilizia di un’area dismessa e insediamento di un tessuto misto _recupero edilizio del fabbricato vincolato ex lege 1089/1939 _demolizione del gasometro 54

_realizzazione di una nuova viabilità carrabile e pedonale che consenta collegamenti funzionali con il restante quartiere e con il centro _realizzazione di una piazza per aggregazione di quartiere _realizzazione di parcheggi pubblici nel piano interrato _realizzazione di una quota di Edilizia Residenziale Pubblica nella misura di un 10% del volume complessivo (4485 mc) _attività commerciali al PT su piazza DATI DI PROGETTO: Superficie territoriale = 9797 mq Volume max = 48985 mc (It = 5 mc/mq) Volume prog = 44853 mc (It = 4,58 mc/mq) Volume residenziale = 30193,10 mc (67,3%) Superficie direzionale = 2242,64 mq Superficie commerciale = 1121,33 mq Rapporto copertura = < 40% Superficie Fondiaria Abitanti insediabili = 30193,10 mc / 150 mc/ab) = 202 abitanti TIPI EDILIZI CONSENTITI: casa singola isolata | casa binata | casa blocco | casa in linea | casa a schiera ALTEZZA MAX CONSENTITA: 36 m CALCOLO DEGLI STANDARD: Calcolo aree verde pubblico su volume residenziale: n. 202 abitanti x 5,00 mq/ab = 1010 mq Calcolo aree a parcheggio su volume residenziale: n. 202 abitanti x 3,50 mq/ab = 707 mq Calcolo aree a parcheggio su superficie pavimentata utile commerciale e direzionale: 3363,97 mq x 1,00 mq = 3363,97 mq Aree previste da progetto: Superficie a verde pubblico da progetto = 3447.46 mq Superficie a parcheggio da progetto = 4487,63 mq + 696,60 mq + box interrato + 526,28 park fuori terra = 5710.5 mq

Fig. 1.43: Pianta delle coperture PIRUEA area ASM

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Prima: Quadro conoscitivo generale e obiettivi dell’intervento

Fig. 1.44: Gasometro

Fig. 1.47: Impianto volumetrico del progetto previsto da PIRUEA 27 - 2005

Fig. 1.45: Ediﬁci ufﬁci ASM + Casa Rossa

Fig. 1.46: Casa Rossa

Fig. 1.48: Prospetto su Via Dante Alighieri del progetto previsto da PIRUEA 27 - 2005

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

STATO DI FATTO DIMENSIONE AREA: 12769,72 mq

41386,03 mc Volume attività commerciali e ufﬁci = 21981,43 mc Rapporto copertura = 46.2% Sf Abitanti insediabili = 22398,90 mc / 150 mc/ab = 150 abitanti

CLASSIFICAZIONE PRG 1994: C3 AREE PROGETTO _ art. 40 NTA del PRG

ALTEZZA MAX CONSENTITA: 19,5 m

VINCOLI: nessun vincolo ambientale o paesaggistico

CALCOLO DEGLI STANDARD: Calcolo aree verde pubblico su volume residenziale: n. abitanti 150 x 3,5 mq = 525 mq

1.2.4.2

Piani Attuativi Unitari e area SITA (2001)

TIPOLOGIA TESSUTO: prima corona urbana, edificato misto residenzialecommerciale-artigianale-servizi QUARTIERE: stazione ferroviaria PROPOSTA PIANO ATTUATIVO UNITARIO STRUMENTO URBANISTICO: riferimento normativo all’art. 40 delle NTA del PRG e L.R. 11/2004 art.19 DESTINAZIONE D’USO: stazione autolinee, servizi, terziario, residenziale OBIETTIVI: _dismissione dell’area di deposito e manutenzione per autobus della SITA _inserimento della nuova stazione per autolinee in prossimità della stazione ferroviaria per rendere questa area un importante scalo intermodale gomma-ferro _inserimento di una quota parte di volumetria a uso uffici pubblici DATI DI PROGETTO: Superficie territoriale = 12769,72 mq Volume max = 63848,60 mc (It = 5 mc/mq) Volume prog = 63784,92 mc (It = 4,99 mc/mq) Volume residenziale = 22398,90 mc (35%) Volume autostazione = 19404,60 mc Volume attrezzature di interesse comune = 56

Calcolo aree a parcheggio pubblico su volume residenziale: n. abitanti 150 x 5,00 mq = 750 mq Calcolo aree a parcheggio privato su volume residenziale (1mq / 10 mc): 1 mq x (22398,90 mc / 10 mc) = 2239,89 mq Calcolo aree a parcheggio pubblico su superficie lorda di pavimento del terziario: STANDARD: 1 mq ogni mq di superficie lorda di pavimento = 5928,66 mq parcheggi pubblici: 50% standard = 2964,33 mq Calcolo standard destinato a urbanizzazioni (50% standard) = 2964,33 mq Calcolo aree a parcheggio privato su superficie lorda di pavimento del terziario (1mq / 10 mc): 1 mq x (21981,43 mc / 10 mc) = 2198,14 mq Aree previste da progetto: Superficie a verde pubblico da progetto = 737.25 mq Superficie a parcheggio pubblico da volume residenziale da progetto = 767,54 mq Superficie a parcheggio privato da volume residenziale da progetto = 2263,03 mq Superficie a parcheggio pubblico da terziario = 4085,46 mq Superficie a parcheggio privato da terziario = 2198,84 mq

Fig. 1.49: Pianta delle coperture Piano Attuativo Unitario area SITA

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Prima: Quadro conoscitivo generale e obiettivi dellâ&#x20AC;&#x2122;intervento

Fig. 1.50: Deposito autobus SITA

Fig. 1.51: Deposito autobus SITA

Fig. 1.53: Proposta volumetrica per Piano Attuativo Unitario area SITA

Fig. 1.52: EdiďŹ ci sul lato del deposito bus SITA verso via Petrarca

Fig. 1.54: Proposta volumetrica per Piano Attuativo Unitario area SITA

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

1.2.4.3

STU e area SITA (2005)

STATO DI FATTO DIMENSIONE AREA: 12769,72 mq CLASSIFICAZIONE PRG 1994: C3 AREE PROGETTO _ art. 40 NTA del PRG

Volume commercio di quartiere = 6321 mc Piazza di quartiere = 1656 mq CALCOLO DEGLI STANDARD: Superficie verde pubblico di progetto = 5710 mq Superficie parcheggio di progetto = 3878 mq Superficie spazi di uso pubblico di progetto = 1656 mq

VINCOLI: nessun vincolo ambientale o paesaggistico TIPOLOGIA TESSUTO: prima corona urbana, edificato misto residenzialecommerciale-artigianale-servizi QUARTIERE: stazione ferroviaria PROPOSTA STU DESTINAZIONE D’USO: residenziale + verde pubblico OBIETTIVI: _realizzazione di abitazioni private in linea a 3 piani con disposizione ad arco di cerchio _piazza centrale con verde pubblico _verde di filtro sui bordi per attutire l’impatto della stazione ferroviaria _sfruttamento del dislivello di 4 m rispetto alla quota di via Petrarca per rendere le residenze private più protette dal dislivello e dal verde di filtro _piano terra con funzioni commerciali prospicienti la piazza centrale _piano interrato con parcheggi per le residenze _la stazione delle autolinee verrebbe traslata nel lotto prospiciente la stazione ferroviaria antistante DATI DI PROGETTO: Superficie territoriale = 12769,72 mq Volume max = 63848,60 mc (It = 5 mc/mq) Volume progetto = 25284 mc (It = 2 mc/mq) Volume residenziale = 18963 mc Abitanti insediabili = 18963 mc / 150 mc/ab = 126 58

Fig. 1.55: Masterplan STU area SITA

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Prima: Quadro conoscitivo generale e obiettivi dell’intervento

1.2.4.4

STU e area stazione (2005)

STATO DI FATTO DIMENSIONE AREA: 62258 mq

Spazi uso pubblico recupero ediﬁcio esistenti = 3452 mq Parco pubblico = 41783 mq Viabilità = 5115 mq

CLASSIFICAZIONE PRG 1994: G2 ZONA FERROVIARIA E FASCE DI RISPETTO art. 75 NTA del PRG VINCOLI: nessun vincolo ambientale o paesaggistico TIPOLOGIA TESSUTO: prima corona urbana QUARTIERE: stazione ferroviaria PROPOSTA STU DESTINAZIONE D’USO: stazione autolinee, parco pubblico, parcheggi lunga sosta, parcheggi breve sosta OBIETTIVI: _realizzazione di fast park per lunga sosta _parcheggio a raso a servizio della città con funzioni di rotazione _parcheggio per carico e scarico bagagli (sosta breve) _stazione per autolinee _recupero dei manufatti di carattere storico e architettonico per insediare servizi, attese e funzioni logistiche per la stazione delle autolinee _la parte più prossima al piazzale è l’entrata della stazione, il resto è verde per il parco pubblico DATI DI PROGETTO: Superﬁcie territoriale = 62258 mq Fast park = 6900 mq Parcheggi lunga sosta = 3533 mq Parcheggi breve sosta = 614 mq Spazi uso pubblico autolinea = 985 mq Parcheggi autolinea = 901 mq Recupero ediﬁci esistenti = 9700 mc

Fig. 1.56: Masterplan STU area stazione

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

1.2.4.5

Piani attuativi unitari e area Cernigliaro (2006)

STATO DI FATTO DIMENSIONE AREA: 4635.45 mq CLASSIFICAZIONE PRG 1994: C3 AREE PROGETTO _ art. 40 NTA del PRG VINCOLI: nessun vincolo ambientale o paesaggistico TIPOLOGIA TESSUTO: prima corona urbana, ediﬁcato misto residenzialecommerciale-artigianale-servizi QUARTIERE: stazione ferroviaria PROPOSTA PIANO ATTUATIVO UNITARIO STRUMENTO URBANISTICO: riferimento normativo all’art. 40 delle NTA del PRG e L.R. 11/2004 art.19 DESTINAZIONE D’USO: residenziale, commerciale, terziario, piazza di quartiere, verde pubblico, parcheggi pubblici sotterranei OBIETTIVI: _recupero dell’area e dei fabbricati prospicienti via Alighieri _completamento funzionale dell’Area progetto 1 unitamente al Piano di Recupero della nuova autostazione SITA e alla riqualiﬁcazione dell’area ASM _collocazione in posizione strategica dello standard a parcheggio pubblico utilizzabile sia come integrazione alle varie attività commerciali e di servizio esistenti nella zona che come eventuale scambiatore intermodale per poi accedere al cuore della città o attraverso mezzi pubblici o pedonalmente e direttamente attraverso via Cavallotti 60

DATI DI PROGETTO: Superficie territoriale = 4635.45 mq Volume max = 23177.25 mc (It = 5 mc/mq) Volume prog = 22314.39 mc (It = 4,81 mc/mq) Volume residenziale = 8256.32 mc Abitanti insediabili = 8256.32 mc / 150 mc/ab = 55 abitanti Volume direzionale|commerciale = 14058.07 mc ALTEZZA MAX CONSENTITA: 16.5 m CALCOLO DEGLI STANDARD: Calcolo aree verde pubblico da volumetria residenziale: n. abitanti 55 x 5,00 mq/ab = 275 mq Calcolo aree a parcheggio pubblico da volume residenziale: n. abitanti 55 x 3,50 mq/ab = 192,50 mq Calcolo aree a parcheggio privato da volume residenziale (1mq / 10 mc): 1 mq x (8256.32 mc / 10 mc) = 825.63 mq Aree previste da progetto: Superficie verde pubblico da progetto = 470 mq Superficie parcheggio pubblico da progetto = 192.50 mq Superficie a parcheggio privato da progetto = 1572.00 mq

Fig. 1.57: Pianta delle coperture area Cernigliaro

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Prima: Quadro conoscitivo generale e obiettivi dellâ&#x20AC;&#x2122;intervento

Fig. 1.58: Foto zenitale area Cernigliaro

Fig. 1.59: Estratto PRG

Fig. 1.60: Estratto catastale

Fig. 1.61: Rilievo stato attuale

Fig. 1.62: Ipotetici proďŹ li area Cernigliaro

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

1.2.5

Interventi diretti e loro coerenza rispetto al contesto urbano

1.2.5.1

Piazzale Riconoscenza

STATO DI FATTO CLASSIFICAZIONE PRG 1994: B3 RESIDENZIALE SEMIESTENSIVA COMPLETAMENTO _ art. 30 NTA del PRG

ALTEZZA DEI FABBRICATI: Non può superare i 10.5 m. SUPERFICIE COPERTA: La superﬁcie coperta non può superare il 40% della superﬁcie fondiaria. DI

art. 30 NTA del PRG: _sono ammessi prevalentemente insediamenti residenziali; sono tuttavia consentiti negozi, botteghe artigiane, uffici, locali per lo spettacolo e di ritrovo, alberghi, ristoranti e attività artigianali di servizio alla residenza purchè non moleste e non recanti pregiudizio all’igiene e al decoro a parere dell’USL; _sono escluse tutte le attività ricettive, produttive, commerciali e di servizio che, a giudizio del Dirigente del Settore Urbanistica e Territorio e su parere conforme della Commissione Edilizia, risultino moleste, pericolose o in contrasto con il carattere residenziale della zona; _ogni intervento edificatorio è subordinato all’esistenza delle opere di urbanizzazione primaria, al rispetto di quanto disposto dalla legislazione vigente per le zone di completamento. TIPI EDILIZI CONSENTITI: Casa singola isolata | casa binata | casa a schiera | casa a blocco | casa in linea o composito Indice Fondiario = 3.00 mc/mq. Per gli edifici residenziali esistenti che raggiungono il limite di densità edilizia previsto è ammesso l’adeguamento di vani abitabili all’altezza minima interna di 2.70 m anche se comporta una variazione in aumento delle volumetrie, purchè non determini un aumento della superficie utile. NUMERO PIANI ABITABILI: Non può essere superiore a 2 oltre il piano terra adibito a negozio o 3 abitabili fuori terra.

DISTANZA DAI CONFINI DI PROPRIETA’: Non può essere inferiore a 5.00 m o a confine per le murature in aderenza. Sono ammesse le sopraelevazioni in corrispondenza delle murature preesistenti purchè vengano rispettate le distanze tra i fabbricati e le relative norme del Codice Civile. L’adeguamento dei vani abitabili esistenti all’altezza minima interna di 2.70 m e comportante variazione dell’altezza complessiva degli edifici non viene considerato al fine della verifica delle distanze dai confini, allo stesso modo l’adeguamento all’altezza minima di 2.40 m per i vani accessori non viene considerato al fine della verifica del distacco dai confini e tra i fabbricati DISTANZA DA STRADA: Non può essere inferiore a 5.00 m, salvo sopraelevazioni su murature esistenti che non prevedano avanzamento sul fronte stradale. L’adeguamento di vani abitabili esistenti all’altezza minima interna di 2.70 m e comportante variazione dell’altezza complessiva degli edifici non viene considerato al fine della verifica della distanza dalla strade. DISTACCO TRA FABBRICATI: Non può essere inferiore a 10.00 m. Nella progettazione unitaria è ammessa la formazione di rientranze tra corpi di fabbrica dello stesso edificio, purchè il distacco tra le pareti fronteggianti ottenuto nella rientranza non superi 1/3 dell’altezza. In ogni caso il distacco minimo tra corpi di fabbrica nelle rientranze dovrà essere di 3.00 m. Inoltre il rapporto tra la profondità e la distanza delle pareti fronteggiantisi non dovrà superare il 50% con un minimo assoluto di distanza di 3.00 m. Qualora i fabbricati preesistenti nei lotti limitrofi

all’edificio da edificare o ampliare e prospicienti il medesimo siano ad una distanza inferiore a 5.00 m dal confine comune è ammesso il rispetto dei soli 5.00 m dal confine di proprietà mantenendo comunque una distanza tra fabbricati non inferiore a 2/3 dell’altezza del fabbricato più alto, con un minimo assoluto di 6.00 m. Una distanza inferiore a 10.00 m è ammessa esclusivamente nel caso in cui una delle due pareti degli edifici sia non finestrata per le parti fronteggiantisi. L’adeguamento dei vani abitabili esistenti all’altezza minima interna di 2.70 m e comportante una variazione dell’altezza complessiva degli edifici, non viene considerato al fine della verifica del distacco tra i fabbricati. Nelle nuove costruzioni devono essere previsti parcheggi nella misura e nelle modalità stabilite dalla Legge 122/1989.

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Prima: Quadro conoscitivo generale e obiettivi dell’intervento

1.2.5.2

Area sportiva Centro Don Bosco

STATO DI FATTO CLASSIFICAZIONE PRG 1994: F4B VERDE SPORTIVO ATTREZZATO A LIVELLO TERRITORIALE _ art. 67 NTA del PRG

utenza l’area comprensoriale o provinciale (stadi, palazzetti dello sport, velodromi, ecc.). Per gli ediﬁci residenziali esistenti in tale zona alla data di approvazione del PRG è sempre consentita la manutenzione straordinaria con adeguamenti igienico sanitari.

art. 67 NTA del PRG: _zona destinata all’insediamento di attrezzature sportive e per il tempo libero; _in questa zona possono sorgere eventuali attrezzature a servizio degli impianti (locali di ristoro e sedi di associazioni sportive), attrezzature ricettive per gli atleti; _è vietata la costruzione di ediﬁci residenziali ad eccezione di quelli strettamente necessari per i custodi; _il volume ediﬁcabile per i locali di ristoro, per le sedi delle associazioni sportive, per le attrezzature ricettive degli atleti e per le abitazioni del personale di custodia è determinato in relazione alle caratteristiche delle opere da attuare e non può superare l’indice fondiario di 1.5 mc/mq ad eccezione degli interventi di iniziativa pubblica per i quali il limite è elevato a 2.00 mc/mq; _le distanze tra i fabbricati devono rispettare quanto stabilito dal DM 1444/68 per le zone C. Si prescrive inoltre: _ALTEZZA DEI FABBRICATI: Non può superare 8.00 m salvo diverse documentate esigenze per quanto concerne gli impianti sportivi coperti. _PARCHEGGI PRIMARI: 10 mq ogni 100 mc di costruzione. Per bar e ristoranti devono essere inoltre previsti parcheggi aggiuntivi nella misura prevista dal DM 1444/68. Per un corretto dimensionamento degli standard e per una precisa programmazione degli interventi: Zona F4B _ VERDE SPORTIVO DI INTERESSE URBANO-TERRITORIALE: Zona destinata all’insediamento di attrezzature per le grandi manifestazioni o aventi come bacino di 63

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

1.2.5.3

Centro Don Bosco

STATO DI FATTO CLASSIFICAZIONE PRG 1994: F2A ATTREZZATURE DI INTERESSE COMUNE A LIVELLO URBANO _ art. 65 NTA del PRG art. 65 NTA del PRG: _la zona è destinata alle attrezzature civiche, culturali, ricreative, agli uffici pubblici, alle attrezzature sanitarie, assistenziali e religiose, ai pubblici servizi e ad altro a questi assimilabili; _in queste zone il PRG si attua attraverso intervento diretto. Si prescrive inoltre quanto segue: _INDICE DI FABBRICABILITA’ FONDIARIA: 3 mc/ mq _ALTEZZA DEI FABBRICATI: Non può essere superiore a 15.00 m salvo esigenze particolari documentate. _DISTANZA DAI CONFINI: Non può essere inferiore a 5.00 m o a confine per le murature in aderenza. Sono ammesse le sopraelevazioni in corrispondenza delle murature preesistenti, fatte salve le distanze tra i fabbricati e le relative norme del Codice Civile. _DISTANZA TRA EDIFICI: Non può essere inferiore ai 10 m. Qualora i fabbricati preesistenti nei lotti finitimi all’edificio da edificare o ampliare e prospicienti il medesimo siano ad una distanza inferiore ai 5 m dal confine comune, è ammesso il rispetto dei soli 5 m dal confine di proprietà, mantenendo comunque una distanza non inferiore all’altezza del fabbricato più alto con un minimo assoluto di 6.00 m. Tale possibilità, in osservanza del DM 1444/68, è attuabile esclusivamente per la parte fronteggiante pareti non finestrate. Per le sopraelevazioni sono ammesse le edificazioni in corrispondenza delle murature preesistenti, mantenendo comunque una distanza non inferiore all’altezza del fabbricato più alto con un minimo 64

di 6.00 m per la parte fronteggiante pareti non finestrate _DISTANZE DALLE STRADE: Non può essere inferiore a 5 m o nel rispetto degli allineamenti preesistenti in caso di ampliamento. Per gli edifici residenziali esistenti in tale zona, alla data di approvazione del PRG sono sempre ammessi la manutenzione ordinaria e straordinaria, il restauro e la ristrutturazione. Gli ampliamenti sono ammessi invece una sola volta nella misura massima del 10% del volume esistente. Per l’ampliamento valgono le prescrizioni di altezza, numero di piani e distanza dai confini e dalle strade previste per la zona B4. Le presenti prescrizioni possono essere derogate sulla base di programmi d’intervento (piani particolareggiati o progetti esecutivi) d’iniziativa dell’ente pubblico. Per una precisa programmazione degli interventi e per una corretta individuazione degli standard, che dovranno essere adeguati al tipo e all’entità dell’intervento si considera: Zona F2A_ATTREZZATURE COMUNI DI INTERESSE URBANO: Zona destinata all’insediamento di attrezzature aventi come bacino di utenza l’area urbana o le aree frazionali (il municipio, gli uffici municipali decentrati, gli uffici postali, le chiese, i centri sociali ed assistenziali, ecc.).

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Prima: Quadro conoscitivo generale e obiettivi dell’intervento

1.2.5.4

SUPERFICIE COPERTA: La superﬁcie coperta non può superare il 40% della superﬁcie fondiaria.

Aree residenziali di completamento

STATO DI FATTO CLASSIFICAZIONE PRG 1994: B4 RESIDENZIALE ESTENSIVA COMPLETAMENTO _ art. 31 NTA del PRG

art. 31 NTA del PRG: _in queste zone sono ammessi prevalentemente gli insediamenti residenziali; sono tuttavia consentiti i negozi, le botteghe artigiane, gli uffici, i locali per lo spettacolo e di ritrovo, gli alberghi, i ristoranti e le attività artigianali di servizio alla residenza, purchè non moleste e non recanti pregiudizio all’igiene e al decoro a parere USL; _sono escluse tutte le attività ricettive, produttive, commerciali e di servizio che, a giudizio del Dirigente del Settore Urbanistica e Territorio e su parere conforme della Commissione Edilizia, risultino moleste, pericolose o in contrasto con il carattere residenziale della zona. Ogni intervento edificatorio è subordinato all’esistenza delle opere di urbanizzazione primaria, al rispetto di quanto disposto dalla legislazione vigente per le zone di completamento e a quanto di seguito stabilito: TIPI EDILIZI CONSENTITI: Gli edifici possono essere del tipo casa singola isolata, casa binata, casa schiera, casa a blocco (estensiva). Indice Fondiario = 2.00 mc/mq. Per gli edifici residenziali esistenti che raggiungono il limite di densità edilizia previsto, è ammesso l’adeguamento di vani abitabili all’altezza minima interna di 2.70 m anche se comporta una variazione in aumento della volumetria, purchè non determini un aumento della superficie utile. NUMERO DEI PIANI ABITABILI: Non può essere superiore a 2, oltre il piano terra adibito a negozi, oppure tre abitabili fuori terra. ALTEZZA DEI FABBRICATI: Non può superare i 10.50 m.

DISTANZA DAI CONFINI DI PROPRIETA’: Non può essere inferiore a 5.00 m o a confine, per le murature in aderenza ai fabbricati esistenti. Sono ammesse le sopraelevazioni in corrispondenza delle murature preesistenti purchè vengano rispettate le distanze tra i fabbricati e le relative norme del Codice Civile. L’adeguamento dei vani abitabili esistenti all’altezza minima interna di 2.70 m e comportante una variazione dell’altezza complessiva degli edifici non viene considerato al fine della verifica delle distanze dai confini; allo stesso modo l’adeguamento all’altezza minima di 2.40 m per i vani accessori non viene considerato al fine della verifica del distacco dai confini e tra fabbricati. DISTANZA DALLA STRADA: Non può essere inferiore a 5.00 m salvo sopraelevazioni su murature esistenti che non prevedano avanzamento sul fronte stradale. L’adeguamento dei vani abitabili esistenti all’altezza minima interna di 2.70 m e comportante una variazione dell’altezza complessiva degli edifici non viene considerato al fine della verifica della distanza dalle strade.

m dal confine comune, è ammesso il rispetto dei soli 5.00 m dal confine di proprietà, mantenendo comunque una distanza tra fabbricati non inferiore a 6.00 m. Per le sopraelevazioni sono ammesse le edificazioni in corrispondenza delle murature preesistenti, mantenendo comunque una distanza non inferiore ad 1/2 dell’altezza del fabbricato più alto, con un minimo assoluto di 6.00 m. Una distanza inferiore a 10.00 m è ammessa esclusivamente nel caso in cui una delle pareti degli edifici sia non finestrata per la parte fronteggiantesi. L’adeguamento dei vani abitabili esistenti all’altezza minima interna di 2.70 m e comportante una variazione dell’altezza complessiva degli edifici, non viene considerato al fine della verifica del distacco tra i fabbricati. Nelle nuove costruzioni devono essere previsti parcheggi nella misura e nelle modalità della Legge 122/89. Diversificazioni tipologiche, minori distacchi e distanze, sia tra fabbricati che dalle strade, sono ammesse solo nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani urbanistici attuativi con prescrizioni planivolumetriche.

DISTACCO TRA FABBRICATI: Non può essere inferiore a 10 m. Nella progettazione unitaria è ammessa la formazione di rientranze tra i corpi di fabbrica dello stesso edificio purchè il distacco tra le pareti fronteggianti ottenuto nella rientranza non superi 1/3 dell’altezza. In ogni caso il distacco minimo tra i corpi di fabbrica nelle rientranze dovrà essere di 3.00 m. Inoltre il rapporto fra la profondità e la distanza delle pareti fronteggiantisi non dovrà superare il 50% con un minimo assoluto di distanza di 3.00 m. Qualora i fabbricati preesistenti nei lotti finitimi all’edificio da edificare o ampliare e prospicienti il medesimo siano ad una distanza inferiore a 5.00 65

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

1.2.5.5

Aree residenziali con grado di protezione

STATO DI FATTO CLASSIFICAZIONE PRG 1994: A1B AREE E/O EDIFICI DI INTERESSE STORICOAMBIENTALE CON RELATIVO GRADO DI PROTEZIONE _ art. 26 NTA del PRG art. 26 NTA del PRG: _comprende le aree e gli edifici, della città e delle frazioni, che hanno particolare valore storicoambientale. Gli edifici esistenti all’interno di tali aree sono classificati secondo il valore e hanno gradi di protezione (categorie di intervento) a questo corrispondenti. Le categorie di intervento previste sono: 1. Restauro 2. Risanamento conservativo 3. Ristrutturazione edilizia D1 4. Ristrutturazione edilizia D2 In questa zona vigono le seguenti ulteriori prescrizioni: DESTINAZIONI D’USO: Compatibilmente con il grado di protezione dei manufatti e nei limiti delle indicazioni generali contenute nelle tavole di PRG, sono consentite le seguenti destinazioni d’uso: a. Residenza b. Servizi sociali, pubblici e privati c. Uffici pubblici e privati d. Negozi e attività commerciali, compresi ristoranti e bar e. Strutture per la ricezione (a carattere alberghiero). Il semplice cambiamento di destinazione d’uso senza opere a ciò preordinate deve essere richiesto al Dirigente del Settore urbanistica e Territorio che ne deve accertare la compatibilità. Negli interventi che interessano singole unità immobiliari, o edifici con destinazione d’uso in contrasto con quelle di piano, sono ammesse solo opere di manutenzione ordinaria e straordinaria. Negli interventi che interessano edifici che alla data di adozione del PRG hanno destinazione d’uso 66

parzialmente in contrasto con le indicazioni di piano, è ammesso, purchè sia globale, anche l’intervento che supera i fini manutentivi, con il mantenimento delle destinazioni d’uso esistenti, purchè queste siano compatibili con quanto stabilito. E’ ammessa la deroga alle destinazioni d’uso di piano per interventi riguardanti uffici pubblici. LOTTI DI PERTINENZA DI FABBRICATI DI VALORE STORICO-AMBIENTALE Nel caso di edifici singoli, isolati o in aggregazione per i quali sia previsto il restauro o il risanamento conservativo, l’area libera di contorno agli stessi, individuata nelle tavole di PRG, deve considerarsi inedificabile in quanto costituente parte inscindibile e/o delle aggregazioni predette. Negli edifici eventualmente presenti in tali aree, per i quali non sia definita la categoria di intervento, sono possibili solo opere di manutenzione ordinaria e straordinaria utilizzando i materiali di cui ai precedenti art. 12-13. Eventuali nuove edificazioni possono essere consentite a seguito dell’approvazione di un Piano di Recupero. MANUFATTI, REPERTI DI VALORE STORICO DOCUMENTATIVO E/O MONUMENTALE Per i manufatti quali mura, torri, porte od altre opere di difesa della città e del territorio, nonchè per tutti gli altri reperti di valore storico-documentativo e monumentale, è prevista la conservazione integrale e l’eventuale restauro. Il restauro deve avvenire nel rispetto degli elementi originari, utilizzando materiali e tecnologie che denuncino la loro contemporaneità. Le destinazioni d’uso devono essere tali da risultare coerenti con il tipo di manufatto e comunque corrispondenti a quanto stabilito al punto 1 del presente articolo. SUPERFETAZIONI NELLE DIVERSE CATEGORIE DI INTERVENTO Le superfetazioni, nell’ambito delle diverse categorie di intervento, devono essere trattate con le seguenti modalità: a. negli interventi di restauro e risanamento

conservativo si considerino superfetazioni tutte quelle costruzioni che non fanno parte dell’organismo originario e delle sue organiche espansioni nel tempo. Tali superfetazioni devono essere demolite qualora l’intervento sia di manutenzione straordinaria o superi i fini manutentivi. La loro demolizione non dà luogo a recupero di volumi; b. in tutti gli interventi di ristrutturazione edilizia, l’eliminazione delle superfetazioni dà luogo a recupero del volume qualora queste non siano abusive, sempre che con ciò non leda le caratteristiche edilizie e urbanistiche dell’intorno. INTERVENTI URGENTI Per gli interventi urgenti si intendono tutte le opere provvisorie atte ad impedire pericoli di crolli o di seria compromissione delle condizioni statiche delle strutture di parte o di tutto l’edificio. Gli interventi urgenti interessano le puntellazioni e il tamponamento di fori, nonchè la parziale demolizione di quegli elementi che possono comunque costituire un serio pericolo per l’incolumità pubblica. DESTINAZIONE D’USO DEGLI EDIFICI DI CARATTERE MONUMENTALE O DI VALORE STORICO AMBIENTALE Per gli edifici, di cui al precedente punto, individuati nella cartografia di piano e descritti nelle apposite schede, oltre alle originarie, sono ammesse le seguenti destinazioni d’uso: a. residenza b. attività agrituristiche (con ristorazione, alloggi, vendita e degustazione dei prodotti agricoli) c. insediamenti sportivi d. artigianato di servizio rapportato alle attività agricole e. ateliers d’artigianato f. attrezzature pubbliche e servizi sociali Deroghe a quanto stabilito nel presente articolo sono possibili solo con approvazione di uno strumento urbanistico attuativo, con prescrizioni planivolumetriche.

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Prima: Quadro conoscitivo generale e obiettivi dell’intervento

1.3 1.3.1

Elementi conoscitivi dal punto di vista energetico e ambientale Programma Energetico Provinciale

Regesto fonti: 0.12.01

Il Programma energetico della provincia di Rovigo è stato redatto nell’aprile 2009 in collaborazione con: l’ing. Luigi Ferrari (Dirigente Area Ambiente della Provincia di Rovigo), l’ing. Mauro Marani (ENEA), il dott. Francesco Musco e gli studenti Emiliano Vettore e Diego Pellizzaro (Università IUAV di Venezia). Il Programma energetico provinciale rappresenta la volontà, da parte dell’amministrazione provinciale, del raggiungimento degli obiettivi riguardanti: • Sostenibilità (intesa qui da un punto di vista ambientale, sociale ed economico); • Sicurezza (in termini di approvvigionamento); • Efficienza energetica (riduzione dei consumi grazie ad un uso energetico efficiente) e lo sviluppo delle fonti energetiche rinnovabili. Questi elementi cardine derivano a loro volta dal Piano d’Azione “Una politica energetica per l’Europa” promosso dall’UE nel marzo 2007 che prevede le seguenti politiche da attuare nei diversi Stati membri: • La riduzione del 20% grazie all’efficienza energetica sui consumi previsti per il 2020; • Incrementare fino al 20% la percentuale di produzione di energia da fonti rinnovabili nel 2020 (17% per l’Italia); • Ridurre del 20% le emissioni di gas serra sempre nell’orizzonte temporale di riferimento (13% per l’Italia).

I principali obiettivi del Piano Energetico Provinciale si possono così riassumere: • razionalizzazione dei consumi; • diversiﬁcazione delle fonti tradizionali e sostituzione con fonti rinnovabili; • utilizzazione di fonti, tecnologie, competenze e servizi energetici locali; • limitazione di infrastrutture energetiche, contenimento dell’inquinamento ambientale; • progressivo abbandono di usi energetici non compatibili con la politica di gestione del territorio; • sostegno alla creazione di servizi energetici locali, di nuova occupazione o conversione di occupazione preesistente. Un altro obiettivo di pianiﬁcazione energetica è la limitazione dell’inquinamento, l’emissione di gas in atmosfera, il rumore, la dispersione al suolo o nell’aria di liquidi o particelle solide.

Usi termici • miglioramento dell’efficienza energetica dei dispositivi di scambio termico, a cominciare da quelli di combustione ed includendo sia l’efficienza della camera di combustione sia l’opportuna regolazione dei bruciatori; • aumento della coibentazione delle pareti opache (murature verticali, solai, tetti) e trasparenti con diminuzione del fabbisogno energetico del volume unitario dell’edificio; • riduzione del passaggio di radiazione solare attraverso i vetri nelle applicazione di climatizzazione estiva; • limitazione delle dispersioni termiche nel trasporto dei fluidi caldi o refrigerati dai punti di produzione ai punti di utilizzazione; • abbassamento delle temperature di esercizio dei sistemi di riscaldamento e/o innalzamento delle temperature di esercizio dei sistemi di refrigerazione. Usi elettrici Gli usi elettrici consolidati nel settore residenziale vanno razionalizzati attraverso il miglioramento dell’efficienza dei sistemi di illuminazione e l’introduzione di elettrodomestici a minore consumo specifico.

• •

l’utilizzazione di risorse energetiche locali rinnovabili; la diffusione dell’uso di tecnologie energetiche prodotte dall’industria locale, specialmente nel settore del risparmio energetico e dell’uso delle fonti rinnovabili (isolamenti termici, captatori solari, pannelli fotovoltaici, macchine cogenerative, recuperatori di calore, ecc.);

Le Regioni e gli enti locali delegati hanno il compito di concedere contributi in conto capitale a sostegno dell’utilizzo delle fonti rinnovabili di energia nell’edilizia. Nel settore edilizio i contributi previsti per la climatizzazione e l’illuminazione degli ambienti, per la produzione di energia elettrica e di acqua calda sanitaria nelle abitazioni adibite a usi diversi possono essere stanziati nella misura minima del 20% e nella misura massima del 40% della spesa di investimento ammissibile documentata per ciascuno dei seguenti interventi: • coibentazione degli ediﬁci esistenti se consente un risparmio non inferiore al 20%; • installazione di nuovi generatori di calore ad alto rendimento, se consentono un rendimento, misurato con metodo diretto, non inferiore al 90% sia negli ediﬁci di nuova costruzione sia in quelli esistenti; • installazione di pompe di calore per il riscaldamento ambientale o di acqua sanitaria o di impianti di utilizzo di fonti rinnovabili, se consentono la copertura di almeno il 30% del fabbisogno termico dell’impianto in cui è effettuato l’intervento; • installazione di apparecchiature per la produzione combinata di energia elettrica e di calore; • installazione di impianti fotovoltaici per la produzione di energia elettrica: in questo caso il contributo può essere elevato all’80%; • installazione di sistemi di controllo integrati e di contabilizzazione differenziata di consumi di calore, se consentono di ridurre i consumi di energia e di migliorare le condizioni di compatibilità ambientale dell’utilizzo di energia a parità di servizio reso e di qualità della vita; • installazione di sistemi di illuminazione ad alto rendimento anche nelle aree esterne.

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

Il primo vettore energetico nel settore civile è, nella provincia di Rovigo, il metano, con ben il 79,38% dei consumi ﬁnali di energia nel 2006. In altre parole, i 4/5 degli usi energetici della residenza soddisfano necessità di tipo termico. L’energia elettrica, con il 14,49% dei consumi ﬁnali, è il secondo vettore energetico nel settore residenza. Il G.P.L., rappresenta il terzo vettore energetico nel settore residenza e, nel 2006, ne costituisce il 4,06% dei consumi.

Il programma energetico provinciale prevede il miglioramento dell’isolamento termico delle abitazioni rodigine, sia quelle di nuova ediﬁcazione sia quelle sottoposte a ristrutturazione con le seguenti proporzioni: • Isolamento perimetrale esterno 15/20 % • Isolamento perimetrale interno 15/20 % • Interventi di isolamento del coperto 40/45 % • Sostituzione dei serramenti 3/5 % • Isolamento su primo solaio 10/15 % Per quanto riguarda le residenziale, è previsto

Il settore abitativo è responsabile di circa 1/3 dei consumi energetici totali e di circa 1/5 dei consumi elettrici totali. Tra gli interventi che si prevedono nel programma si citano: • diminuzione dei consumi di materiali attraverso l’uso di materiali riciclati derivanti da demolizioni o recuperati da processi produttivi (non pericolosi e non tossici) e di materiali eco-compatibili che richiedono bassa energia per la fabbricazione ed assicurano il benessere fisico ed ambientale; • qualità energetica: la certificazione energetica è allo scopo uno strumento utile per verificare i consumi energetici dell’edificio; • utilizzo di elettrodomestici a basso consumo di energia; • utilizzo di lampadine fluorescenti compatte; • utilizzo di pannelli solari e fotovoltaici.

in modo tale da a non più di

ad uso per usi termici

Per quanto riguarda le , è previsto l’obbligo di prevedere l’isolamento termico efficiente dell’involucro edilizio in modo tale da per usi termici a non più di Il programma energetico provinciale prevede di dare la possibilità nei regolamenti edilizi comunali di aumentare il volume degli edifici (mc) o lo spessore dei muri (fino a un max di 15 cm) per interventi di riqualificazione energetica. Per quanto riguarda le (da privilegiare per soddisfare la domanda futura di alloggi) è previsto l’obbligo di prevedere l’isolamento termico efficiente dell’involucro edilizio in modo tale da contenere i consumi per usi termici a non più di Per quanto riguarda la futura domanda abitativa, il programma propone di agire prevalentemente sul recupero dell’esistente. La richiesta di occupazione di nuovi alloggi dovrà essere soddisfatta per il 60% riutilizzando gli alloggi già esistenti ma non occupati.

Il programma energetico provinciale prevede la sostituzione delle caldaie tradizionali con quelle a condensazione grazie al recupero del calore latente di condensazione del vapore acqueo contenuto nei fumi, come pure la riduzione delle emissioni di ossidi di azoto (NOx) e monossido di carbonio (CO) che possono raggiungere il 70% rispetto agli impianti tradizionali. Per quanto riguarda le nuove costruzioni e gli edifici oggetto di recupero edilizio, si prevede che utilizzino obbligatoriamente questa tecnologia di recupero del calore di condensazione. NOTA 1 Il certificato energetico è un documento, redato da tecnico abilitato, che riporta il risultato di un algoritmo atto a verificare la “qualità” energetica dell’ edificio: in pratica viene valutata la capacità dell’ unità immobiliare di utilizzare e trattenere l’energia introdotta per riscaldarlo o raffrescarlo. Per definizione la qualità viene indicata in una scala di riferimento che và da A a G. Le lettere basse corrispondono ad una qualità migliore dell’ involucrosistema di riscaldamento-raffrescamento, quelle più alte indicano un sistema energeticamente più dispersivo.

Il programma energetico provinciale prevede la: • sostituzione delle lampade tradizionali con quelle a basso consumo energetico e la sostituzione delle lampade a incandescenza con quelle ﬂuorescenti compatte.

•

• •

Sostituzione degli elettrodomestici: frigocongelatori ad alta efficienza. Il passaggio dalla classe C alla classe A permette un risparmio di 120 kWh/anno Sostituzione degli elettrodomestici: lavatrici ad alta efficienza. Il passaggio dalla classe D alla classe B permette un risparmio di 130 kWh/ anno Sostituzione degli elettrodomestici: forni elettrici ad alta efficienza. Il passaggio dalla classe D alla classe B permette un risparmio di 50 kWh/anno Sostituzione degli elettrodomestici: condizionatori ad alta efficienza. Il passaggio dalla classe D alla classe B permette un risparmio di 150 kWh/anno Sostituzione degli elettrodomestici: televisioni LCD e al Plasma. Il passaggio permette un risparmio di 105 kWh/anno Diminuzione dei consumi elettrici superflui per l’illuminazione degli interni grazie all’utilizzo degli interruttori a tempo, dei sensori di presenza, ecc.

L’utilizzo combinato delle tecnologie sopra elencate può portare ad un risparmio del 50% dei consumi elettrici per l’illuminazione degli interni.

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Prima: Quadro conoscitivo generale e obiettivi dell’intervento

La produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili nel settore residenziale verrà fornita grazie ai pannelli fotovoltaici che sono in grado di trasformare direttamente la luce solare in energia elettrica. Ciò è particolarmente favorito dalla bassa intensità insediativa del costruito nella Provincia di Rovigo e dalla normativa vigente con relative incentivazioni (vedi Conto Energia Fotovoltaico).1

Per quanto riguarda il solare termico, questa tecnologia risulta favorita dalla bassa intensità insediativa della Provincia di Rovigo oltre che dalla normativa vigente con relative incentivazioni. (vedi detrazione ﬁscale per l’installazione del solare termico). 3 La produzione di acqua sanitaria incide mediamente sui consumi di combustibili per ogni famiglia di circa un 25% e con il solare termico si può arrivare a produrne per circa l’80%. Ne consegue che se ci si limita ad installare un pannello solare termico per la produzione di acqua

calda sanitaria si avrà un risparmio e quindi una produzione di energia di circa il 20%. Se invece installiamo una maggior metratura di pannelli solari termici per contribuire anche al riscaldamento degli ambienti la percentuale di energia prodotta raggiunge quota 35% su quella totale. La geotermia potrebbe contribuire in maniera più marcata con una quota pari al 50% di produzione sul totale. Naturalmente si intende con geotermia quella di superﬁcie, ovvero quelle tecnologia che prevede una sonda con cui si cerca la temperatura costante nel sottosuolo, quindi non da fonte di calore geotermiche che come abbiamo detto non sono presenti in questo territorio.

l’unità di misura più usata è il chilowatt picco (kWp). NOTA 3 Per tali interventi il valore massimo della detrazione fiscale è di 60.000 euro e sono riferiti a interventi di installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici e per la copertura del fabbisogno di acqua calda in piscine, strutture sportive, case di ricovero e cura, istituti scolastici e università. I fabbisogni soddisfatti con l’impianto di produzione di acqua calda possono attenere non soltanto alla sfera domestica ma più in generale all’ambito commerciale, ricreativo o socio assistenziale, in pratica possono accedere alla detrazione tutte le strutture. Per usfruire della detrazione è necessario che: - i pannelli solari ed i bollitori siano garantiti per almeno 5 anni; - gli accessori ed i componenti elettrici ed elettronici siano garantiti per almeno 2 anni; - i pannelli solari presentano una certificazione di qualità conforme alle norme EN 12975 e EN 12976 che è stata rilasciata da un laboratorio accreditato; - l’installazione dell’impianto è eseguito in comformità ai manuali di installazione dei singoli componenti. Per le spese effettuate dal 1° gennaio 2008 per l’installazione di pannelli solari, non è più obbligatorio presentare l’attestato di certificazione energetica.

Obblighi per le nuove costruzioni ad uso residenziale:

•

contenere i consumi per usi termici a non più di 50 kwh/anno mq (classe B);

•

utilizzo obbligatorio degli impianti a tecnologia con recupero del calore di condensazione;

• • •

installazione di almeno 1,5 kwp di fotovoltaico (pena la non concessione dell’agibilità dell’ediﬁcio); installazione dei pannelli di solare termico che dovranno coprire almeno il 35% del fabbisogno totale (acqua sanitaria più riscaldamento); dotarsi di riscaldamento a bassa temperatura (a parete o pavimento).

Obblighi per gli alloggi da recuperare:

•

installazione di fotovoltaico pari a 1 kwp;

•

produzione del 20% di acqua calda sanitaria con pannelli solari termici.

NOTA 1 Per promuovere l’utilizzo di fonti rinnovabili per la creazione di energia, il 19 Settembre 2005 e’ entrata in vigore anche in Italia la possibilita’ di usufruire di incentivi per la costruzione di impianti fotovoltaici (pannelli solari che producono elettricita’), che verranno erogati in “conto energia”, ovvero rivendendo tutta l’energia elettrica prodotta direttamente al gestore dei servizi elettrici ad una tariffa incentivante. NOTA 2 La potenza nominale di un impianto fotovoltaico si misura con la somma dei valori di potenza nominale di ciascun modulo fotovoltaico di cui è composto il suo campo, e

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

1.3.2

Radiazione solare mensile nell’area di studio Fonte: (

Regesto fonti: 0.12.03

ALTEZZA DEL SOLE

TEMPERATURA MEDIA

RADIAZIONE SOLARE

NUMERO DI GRADI GIORNO

INCLINAZIONE OTTIMALE DEI PANNELLI

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Prima: Quadro conoscitivo generale e obiettivi dell’intervento

1.3.3

Valutazione energetica e ambientale nel progetto di ricerca

Per valutare in maniera corretta il tema della sostenibilità è opportuno utilizzare degli “indicatori di sostenibilità”, cioè dei parametri che consentono il monitoraggio dei diversi aspetti che concorrono a definire un “sistema sostenibile”. Per queste ragioni il progetto di riqualificazione dell’area dell’ex-gasometro di Rovigo, promuove l’utilizzo di una check-list di indicatori, come strumento di orientamento e monitoraggio nelle scelte progettuali. E’ quindi importante distinguere tra indicatori relativi a fenomeni misurabili, come ad esempio le emissioni di anidride carbonica, ed indicatori non misurabili, per i quali non esistono strumenti di misura, ma che possono essere quantificati tramite metodi di ponderazione (scala di valori), come la qualità del paesaggio. Le tre aree della sostenibilità: ecologia, società, economia L’analisi ambientale vuole essere un impulso per valutare la sostenibilità non solo dei singoli edifici di progetto, ma di tutto il contesto abitativo. Per eseguire l’analisi di sostenibilità globale, non ci si può affidare solo a una valutazione parziale degli effetti, ma si deve stabilire un metodo che introduca misure praticabili, controllabili e comunicabili. Per questo la valutazione ambientale non si limita solo a considerare gli aspetti legati ai consumi energetici delle costruzioni, ma introduce criteri di analisi che interessano tutti gli ambiti della sostenibilità: NATURA (aspetti ecologici) VITA (aspetti socio-culturali) TRASPARENZA (aspetti economici).

I tre pilastri del costruire e abitare sostenibile

Primo criterio di valutazione: NATURA La valutazione ambientale dell’area di progetto inizia con la certificazione energetica degli edifici, per cui il principale obiettivo rimane la riduzione del fabbisogno energetico invernale ed estivo delle abitazioni. Questo presuppone non solo una corretta progettazione dei singoli edifici, ma anche un’attenta valutazione del loro orientamento e della posizione reciproca allínterno del lotto. L’impiego di fonti energetiche rinnovabili, in sostituzione di quelle fossili, consente di limitare le emissioni di CO2 contribuendo alla tutela del clima. Anche l’utilizzo di materiali a basso impatto ambientale e una corretta gestione dei rifiuti sono requisiti imprescindibili per un contesto abitativo sostenibile. La valutazione ambientale tiene anche conto dei provvedimenti adottati per favorire il trasporto pubblico e la mobilità ciclopedonale in alternativa all’utilizzo dell’automobile privata. Infine la riduzione dei consumi idrici presuppone non solo una buona progettazione delle installazioni idrauliche degli edifici, ma anche la corretta realizzazione e gestione del verde pubblico e privato. EFFICIENZA DELLÍNVOLUCRO EDILIZIO • Indice di efficienza dellínvolucro: Classe A, B • Tenuta allària degli edifici verificata mediante Blower Door Test • Risoluzione dei ponti termici • Prestazioni estive degli elementi esterni opachi dellínvolucro edilizio • Ombreggiamento estivo di tutti gli elementi trasparenti dellìnvolucro EFFICIENZA COMPLESSIVA • Indice di efficienza complessiva <20kgCO2/m²a • Priorità di scelta riservata alle energie rinnovabili localmente disponibili • Inserimento di elettrodomestici ad alta efficienza • Illuminazione ad alta efficienza anche per gli spazi esterni

• Presenza di contatori di energia separati per i diversi utilizzi EFFICIENZA INSEDIATIVA • Ottimizzazione dellòrientamento e della posizione degli edifici nellàrea in funzione delle condizioni climatiche e degli ombreggiamenti • Diritto al sole delle abitazioni in prossimità dellàrea di progetto STANDARD AMBIENTALE DEI MATERIALI • Standard CasaClima nature per i materiali da costruzione CICLO DI VITA • Definizione del piano di demolizione e smaltimento della struttura • Riutilizzo delle strutture esistenti • Riutilizzo dei materiali di recupero provenienti dalla demolizione degli edifici esistenti GESTIONE DEI RIFIUTI • Piano di gestione dei rifiuti di costruzione • Progettazione degli spazi necessari alla raccolta differenziata sia negli appartamenti che nelle apposite aree esterne MOBILITÀ • Riduzione della viabilità carrabile allìnterno dellàrea di progetto • Riduzione dei posti auto in superficie • Integrazione delle vie ciclabili e pedonali e collegamento alla rete esistente • Presenza di spazi coperti e in sicurezza per il deposito delle biciclette PROGETTAZIONE DEL CICLO DELL’ACQUA • Indice di impatto idrico • Grado di impermeabilizzazione del suolo • Presenza di contatori di consumo idrico separati per i diversi utilizzi GESTIONE DELLE RISORSE IDRICHE

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

• Realizzazione del verde esterno con vegetazione autoctona e/o a basso fabbisogno idrico • Utilizzo di sistemi efficienti di irrigazione per il verde pubblico Secondo criterio di valutazione: VITA Offrire spazi di vita di elevata qualità a tutti gli abitanti è un requisito prioritario nel progetto di riqualificazione urbana. Questo significa costruire edifici con elevati standard in termini di comfort acustico, termoigrometrico e luminoso che permettono a tutti di accedere in autonomia agli appartamenti, ai servizi presenti nell’area, agli spazi comuni interni e esterni. Gli spazi pubblici sono progettati in modo da permettere a tutti di godere in piena sicurezza e libertà del piacere di stare allária aperta per il maggior tempo possibile durante l’anno. L’intervento di riqualificazione urbana vuole inoltre salvaguardare gli edifici di rilevanza architettonica e tutelare il valore storico del sito in cui sorge. L’utilizzo di materiali e tecniche costruttive locali rafforza ulteriormente il legame del nuovo costruito con il luogo. COMFORT ABITATIVO • Comfort termoigrotermico • Comfort luminoso • Comfort acustico negli ambienti interni • Comfort acustico nelle aree esterne • Possibilità di regolare i parametri del comfort nei diversi ambienti ACCESSIBILITÀ E SICUREZZA • Accessibilità per almeno il 10% degli appartamenti • Accessibilità per tutti gli spazi pubblici e semipubblici QUALITÀ DELLÀMBIENTE INTERNO • Provvedimenti per la riduzione dell’elettrosmog • Requisiti minimi per la qualità dell’aria interna • Presenza di giardino privato, orto o vano aperto ombreggiato 72

• Flessibilità nellòrganizzazione interna degli spazi e nellàrredamento • Possibilità di personalizzazione degli spazi dellálloggio già in fase di progetto QUALITÀ DELLÌNSEDIAMENTO • Spazi aperti confortevoli • Progetto degli spazi esterni orientato al soddisfacimento delle esigenze di gruppi diversi di persone • Chiara separazione fra ambiti di utilizzo pubblico, semipubblico e privato • Presenza di un mix di tipologie abitative • Accessibilità pubblica allàrea, presenza di spazi allàperto o locali chiusi destinati ai non residenti • Presenza di locali multifunzionali a disposizione dei residenti nellàrea INSERIMENTO NEL CONTESTO • Concetto architettonico unitario per líntera area • Integrazione tra architettura e sistemi di produzione di energia e di ombreggiamento • Identificazione degli elementi naturali da tutelare e valorizzare • Relazione delle nuove costruzioni con líntorno • Qualità delle visuali esterne • Collegamenti fra il verde presente nellàrea e le zone verdi circostanti MATERIALI E PRODOTTI LOCALI • Utilizzo di materiale da costruzione proveniente dall’area di prossimità • Utilizzo di imprese locali • Utilizzo di tecniche costruttive locali

di ammortamento in funzione di diversi scenari, l’acquirente o l’affittuario deve essere messo in condizione di poter stimare in modo preciso i futuri consumi e i costi da affrontare per la manutenzione delle componenti costruttive e impiantistiche nonché per la gestione degli spazi comuni. È importante, inoltre, una strategia di comunicazione e formazione dei futuri residenti affinché coloro che abitano nell’area acquisiscano gli strumenti per orientare in modo sostenibile i loro comportamenti. DURABILITÀ E FLESSIBILITÀ • Progettazione della durabilità degli elementi costruttivi • Possibilità di ampliamento degli edifici • Provvedimenti per garantire la flessibilità di utilizzo della struttura • Possibilità di miglioramento energetico dei singoli edifici • Cambio di destinazione dùso per gli spazi di utilizzo comune QUALITÀ DEL PROCESSO • Cronoprogramma delle fasi progettuali e di costruzione • Organigramma del team tecnico con indicazione di qualifica, ruoli e responsabilità • Definizione di ruoli e responsabilità per la gestione degli aspetti ambientali del cantiere • Verifica del grado di soddisfazione dei residenti

Terzo criterio di valutazione TRASPARENZA

COSTI DI INVESTIMENTO • Indicazione dei costi di investimento (acquisto area, progettazione, realizzazione) • Valutazione economico-energetica con analisi costi-beneﬁci di almeno due scenari

La valutazione energetica ed ambientale vuole essere uno strumento a tutela degli interessi di tutti gli attori coinvolti nel processo edilizio. Per questo è necessario che gli obiettivi di sostenibilità, anche per quanto riguarda gli aspetti economici, siano chiari, trasparenti e soprattutto condivisi. Se per gli investitori è fondamentale una chiara visione dei costi di investimento e dei relativi tempi

COSTI DI GESTIONE • Indicazione dei costi di gestione previsti per i singoli appartamenti e per gli spazi comuni e pubblici • Monitoraggio energetico • Distribuzione ai residenti di un report annuale relativo ai consumi • Manuale di manutenzione dell`appartamento, degli spazi comuni e pubblici e degli impianti tecnici

INFORMAZIONE E FORMAZIONE • Formazione dei residenti sul corretto utilizzo dellàcqua, sulla corretta ventilazione degli ambienti, sui comportamenti e le scelte da adottare per una buona qualità dellària • Informazioni ai residenti sulle modalità di raccolta differenziata dei rifiuti e sull’offerta di mobilità alternativa PARTECIPAZIONE • Coinvolgimento dei futuri residenti durante le fasi di progettazione • Esposizione in luogo ben visibile dei sistemi di contabilizzazione dei consumi energetici e della produzione di energia da fonti rinnovabile.

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Seconda: Analisi della domanda e dell’offerta

PARTE SECONDA 2.0

Analisi della domanda e dell’offerta

2.1

Valutazione dei profili di sostenibilità economica e finanziaria

La complessità e la molteplicità degli interventi richiedono lo sviluppo di diversi tipi di analisi dei fattori economici e finanziari che intervengono nel progetto. Ogni intervento deve essere analizzato in funzione della sua specificità e degli obiettivi che si propone di raggiungere, e deve essere inserito in un quadro di riferimento unitario all’interno del quale valutare gli scenari che derivano dallo sviluppo di diverse alternative progettuali. In particolare, lo studio si svilupperà attraverso la costruzione di un modello di sostenibilità economico-finanziaria inserito in un quadro progettuale di riferimento. Anzitutto è necessario valutare la fattibilità dell’intervento da punti di vista diversi, raggruppabili in ambiti principali che riguardano analisi diverse. La struttura di base è la seguente: a) analisi propedeutiche alle alternative di progetto; b) fattibilità tecnica; c) fattibilità finanziaria. La parte a) è sviluppata in questo capitolo, le parti b) e c) saranno sviluppate nelle fasi successive della ricerca.

2.1.1

Metodologia di lavoro

Per portare a sintesi tutte le informazioni relative alla concreta realizzabilità di un intervento, si intende mettere a punto un’analisi finanziaria basata sulla che rappresenterà l’infrastruttura conoscitiva dei comportamenti degli investitori coinvolti. Il modello di base viene elaborato a partire dalla conoscenza specifica del mercato e delle peculiari strategie degli attori ai quali ci si rivolge per l’attuazione del progetto. 2.1.2 Organizzazione del lavoro La valutazione degli aspetti di sostenibilità economico-finanziaria dell’intervento sarà condotta secondo le successive modalità operative. • Individuazione e quantificazione della domanda potenziale, analisi della dinamica temporale, formulazione di ipotesi per il suo andamento futuro. • Individuazione e quantificazione dell’offerta, analisi della dinamica temporale, formulazione di ipotesi per il suo andamento futuro. • Previsione delle spese d’investimento sia per quanto riguarda la tipologia che la dinamica temporale. • Analisi del quadro delle risorse finanziarie attivabili, nonché delle modalità (tempi e condizioni) di conferimento di tali risorse al progetto. • Costruzione di un modello di analisi finanziaria che consenta di effettuare: - la stima dei flussi costi-ricavi; - il calcolo dei flussi di cassa e dei principali indicatori sulla qualità finanziaria della gestione: - Valore attuale netto finanziario (Van), costituito dalla somma, nell’arco temporale di vita utile del progetto, dei ricavi netti (ricavi meno costi) opportunamente attualizzati, il quale esprime il valore aggiunto generato dal progetto; - Saggio di rendimento interno finanziario (Sri), definito come quel particolare tasso di sconto che ha proprietà di rendere nullo il Van, il quale esprime la redditività generata dal progetto; - Altri indicatori finanziari (es. - Pb - , costituito dal tempo necessario al progetto per recuperare l’investimento effettuato).

2.1.3

Analisi propedeutiche all’individuazione delle alternative di progetto

È necessario realizzare una serie di analisi di base, quali: • l’inquadramento complessivo dell’intervento • la stima ed analisi del fabbisogno (domanda) • la stima ed analisi della proposta del suo soddisfacimento (offerta) L’inquadramento complessivo dell’intervento riguarda il contesto nel quale si inserisce il progetto, riguardo alle sue finalità dirette ed indirette, e delle possibili connessioni con altri interventi ed opere. La verifica di una coerenza delle relazioni urbane si rende particolarmente necessaria quando gli interventi possono divenire un grande evento di trasformazione complessiva. È inoltre necessario fornire indicazioni relative ai soggetti coinvolti: promotore, finanziatore, realizzatore, proprietario, gestore, ecc. Occorre quindi definire i soggetti chiave dell’operazione di trasformazione e i relativi obiettivi, al fine di elaborare il percorso decisionale e individuare la tecnica valutativa che può supportare la decisione, laddove soprattutto possono attivarsi forme di partenariato pubblicoprivato, come le Società di Trasformazione Urbana (STU), o interventi finanziati da grandi soggetti (fondi immobiliari). La corretta analisi e stima della domanda e dell’offerta dei beni oggetto dell’intervento rappresenta il fulcro dell’analisi. È infatti solo partendo dall’identificazione di un fabbisogno e dalla costruzione di una proposta per rispondere a tale fabbisogno che un’operazione immobiliare può avere elevate probabilità di riuscita. Lo studio del mercato deve osservare in quale contesto si inserisce il progetto, tenendo conto della vocazione della città, degli usi, dei comportamenti e della stratificazione sociale (caratteristiche che portano alla determinazione della domanda). Un secondo fattore essenziale è dato dall’analisi della crescita economica e delle sue prospettive di sviluppo e dall’analisi dell’evoluzione demografica del mercato locale. Occorre dunque descrivere 73

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

in termini quali-quantitativi lo stato attuale e le prospettive di evoluzione della domanda dei beni che costituiscono l’intervento proposto, individuando la domanda potenziale soddisfatta e da soddisfare, presente e futura. Anche per quanto riguarda l’offerta, bisogna fare riferimento a quella attuale e conoscere i suoi contenuti, i punti di forza e di debolezza. Nell’impostare l’analisi della domanda e dell’offerta occorre fare riferimento ad uno stesso arco temporale per i futuri. Le informazioni, i dati statistici, le ipotesi devono essere accompagnate dalla citazione delle fonti utilizzate (documenti, pubblicazioni).

2.2

Analisi delle fonti indirette

FONTI INDIRETTE PER IL TERRITORIO OGGETTO DI ANALISI Con l’espressione fonti indirette si fa riferimento ad organismi che, attraverso varie metodologie di rilevazione ed elaborazione delle informazioni, forniscono dati medi rappresentativi dello stato e dell’evoluzione di uno speciﬁco mercato immobiliare. Le fonti indirette che si occupano del territorio del comune di Rovigo sono le seguenti: _ l’Osservatorio immobiliare di Fiaip redige un borsino per la compravendita immobiliare del comparto residenziale, ove vengono riportate le quotazioni di compravendita per i comuni capoluoghi di provincia. Dal punto di vista localizzativo, le unità immobiliari quotate sono distinte in centro, semicentro e periferia (dal 2009). I dati riguardano immobili nuovi o ristrutturati, immobili usati in buono stato e immobili da ristrutturare;

_ l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) gestito dall’Agenzia del Territorio, come previsto dal Decreto legislativo del 30 luglio 1999, n. 300, raccoglie valori relativi al mercato immobiliare per 108 comuni capoluoghi di provincia e per oltre 3.000 comuni su tutto il territorio nazionale. I dati di maggior interesse riguardano i settori residenziale, direzionale ed industriale. I valori riportati si riferiscono al mercato delle locazioni e a quello delle compravendite, ed investono le principali tipologie edilizie esistenti (per destinazione d’uso, per zona territoriale omogenea, per età di costruzione);

_ Il Consulente Immobiliare, rivista tecnica edita dal Sole24Ore, semestralmente pubblica le quotazioni immobiliari (prezzi di compravendita e canoni di locazione) degli immobili a destinazione residenziale, commerciale e produttiva per i 108 comuni capoluoghi di provincia. Per altri 1.200 comuni circa riporta i prezzi di compravendita e i canoni di locazione per le abitazioni, e i soli prezzi di compravendita per i negozi. Per le principali aree urbane (Milano, Genova, Torino, Bologna, Firenze, Roma, Napoli e Bari) riporta le quotazioni per le locazioni di uffici e negozi. Oltre a tali informazioni, offre la possibilità di desumere le quotazioni di unità immobiliari aventi destinazione diversa (uffici, box, magazzini e laboratori), attraverso l’applicazione di “coefficienti” rispetto alle quotazioni di abitazioni nuove.

L’ARTICOLAZIONE DEI DATI DELLE FONTI INDIRETTE Le fonti citate sono accomunate dal fatto che la tipologia dei dati riguarda prevalentemente i valori immobiliari e quelli di locazione. Le fonti presentano un grado di dettaglio di livello infracomunale diverso: _ alcune fonti fanno riferimento a fasce – sinteticamente deﬁnite come centro, semicentro e periferia – relative a una collocazione urbanistica consolidata: ad esempio, il Consulente Immobiliare; _ altre fanno riferimento a quartieri e vie della città,

o parti di città che sono considerate omogenee, senza fare riferimento ad una zonizzazione urbanistica. Così operano Fiaip e Tecnocasa. _ l’Osservatorio dell’Agenzia del Territorio fa riferimento a zone omogenee sotto il proﬁlo del mercato immobiliare locale soggette al vincolo che ciascuna zona appartenga ad una sola microzona catastale, raggruppate in fasce – centrale, semicentrale, periferica, suburbana, rurale – che rispecchiano una consolidata zonizzazione urbanistica. Una importante differenza tra le fonti riguarda l’articolazione temporale dei dati. Alcune fonti riportano dati solamente per un preciso momento (I, II semestre 2009), altre fonti presentano serie storiche di diversa ampiezza. Pertanto sarà possibile effettuare un confronto: _ sincronico tra i valori immobiliari all’interno del territorio di Rovigo; _ diacronico dei valori immobiliari attraverso l’analisi della serie storica.

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Seconda: Analisi della domanda e dellâ&#x20AC;&#x2122;offerta

2.2.1

REPORT : Osservatorio immobiliare: ROVIGO fonte:

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

2.2.1.1

Serie DIACRONICHE: Analisi e rielaborazione dei valori di mercato fonte:

DATI IN VALORI REALI E IN VALORI NOMINALI Le variazioni dei valori patrimoniali e reddituali raccolti sono state ottenute mediante: _ la variazione percentuale dei prezzi annuali; _ la costruzione di numeri indice con base 100, riferiti al primo anno di rilevazione dei dati disponibili per ciascuna fonte indiretta esaminata. I dati relativi ai prezzi sono stati successivamente aggiornati attraverso l’applicazione di indici Istat. Per adeguare periodicamente i valori monetari, è stato utilizzato un indice dei prezzi al consumo, impiegando dei coefficienti annuali per la rivalutazione delle somme di denaro dal primo anno di rilevazione dei dati a valori monetari relativi all’ultimo anno disponibile (2009). Tale aggiornamento ha tenuto conto del cambio di valuta Lire – Euro avvenuta nel periodo considerato. Lo scopo di tale operazione è l’individuazione della crescita dei valori immobiliari nel periodo considerato relativamente alla sola crescita del mercato di riferimento, depurando cioè la parte legata alle logiche inflattive. I dati sono stati elaborati anche relativamente alla suddivisione delle zone proposte dalle singole fonti indirette ed alla qualità edilizia, organizzata in edifici nuovi o ristrutturati, usati e da ristrutturare.

Assumendo l’anno 2000 come inizio temporale dell’indagine ed osservando il grafico si rileva nel successivo biennio un incremento del valore immobiliare delle abitazioni nuove o ristrutturate. L’aumento è più significativo per le abitazioni del semicentro rispetto quelle del centro storico. Dal 2002 al 2004 si registra una fase di stabilità dei prezzi, seguita da un ulteriore innalzamento fino al 2006. E’ nel 2007 che l’indice reale dei prezzi evidenzia un lieve ma progressivo calo percentuale, anche se i valori di mercato dichiarati rimangono costanti. Questo fenomeno è dovuto all’aumento del tasso d’inflazione che quindi penalizza il valore nominale.

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Seconda: Analisi della domanda e dell’offerta

Analogamente per le abitazioni nuove, anche per il mercato dell’usato segue una prima fase di crescita dei prezzi seguita da una lieve pausa per poi crescere nuovamente ﬁno al 2006. La differenza che si registra è nella curva relativa alle abitazioni del centro storico, che in questo caso subisce un incremento superiore rispetto alle abitazioni usate del semicentro.

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

Il graﬁco che descrive in percentuale l’indice reale dei valori di mercato dei negozi manifesta un trend in lieve ma progressivo calo. Rispetto all’inizio del millennio dove, in percentuale, il valore immobiliare premiava una locazione semicentrale, con gli anni i due scenari si vanno a sovrapporre.

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Seconda: Analisi della domanda e dell’offerta

2.2.1.2

Serie SINCRONICHE: Analisi e rielaborazione dei valori di mercato fonte:

In diminuzione del 9,5% si presentano le quotazioni di Rovigo nel 2009, sebbene si sia registrata una lieve ripresa del mercato immobiliare con un incremento del numero delle richieste di persone che cercano casa ed una maggiore ﬂessibilità da parte di coloro che tendono a rivedere il prezzo verso il basso. Si è registrato anche un aumento delle richieste di immobili in locazione da parte di famiglie alla ricerca di case con due camere da letto e non arredate. Buona anche la presenza di investitori che impiegano cifre medie di 100-150 mila euro da destinare non solo ad abitazioni ma anche ad ufﬁci e locali commerciali. Il Centro storico è una delle aree più ambite da chi cerca casa a Rovigo (piazza Garibaldi, piazza Vittorio Emanuele e corso del Popolo). Ad acquistare oltre agli investitori sono famiglie che effettuano acquisti migliorativi e comunque persone che hanno già un capitale iniziale a disposizione. 79

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

Come tipologie immobiliari si spazia dalle abitazioni signorili alle soluzioni indipendenti dello stesso periodo per arrivare a palazzi degli anni ‘50’60. Per una abitazione ristrutturata si spendono mediamente 2000-2100 euro al mq. Per un buon usato si spendono cifre medie di 15001600 euro al mq. A ridosso del centro sorge il quartiere di San Bortolo, da sempre uno dei più richiesti della città, che offre sia case singole e bifamiliari che appartamenti in condominio. La maggioranza degli immobili della zona è stata costruita intorno agli anni ‘80. Spostandosi dal centro verso la parte nord della città si incontra anche il quartiere di Commenda Est che ha vissuto il suo sviluppo edilizio negli anni ‘70 con la nascita di ville singole. Successivamente sono stati costruiti piccoli ediﬁci condominiali, villette a schiera e bifamiliari. Il taglio medio degli immobili della zona è di circa 100-150 mq e di conseguenza il target medio della zona è rappresentato prevalentemente da famiglie che desiderano migliorare la loro condizione abitativa. Nei quartieri di Commenda Ovest, San Pio X e Tassina, nella prima parte dell’anno, si registra una ripresa del mercato immobiliare soprattutto quando i proprietari sono più propensi a ribassare i prezzi. Commenda ovest è la zona più popolare di Rovigo, sorta dopo l’alluvione del 1951. Offre grandi condomini di edilizia popolare, spesso in cattive condizioni di conservazione e che negli anni scorsi erano oggetto di acquisto da parte di stranieri. Il prezzo medio della zona è di 800 euro al mq. San Pio X è un quartiere che si è sviluppato negli anni ‘70-’80, costruito prevalentemente da edilizia popolare con abitazioni ex lacp. Le quotazioni medie della zona sono di 950 euro al mq. La presenza di prezzi più contenuti fa sì che ad acquistare siano soprattutto giovani coppie alla ricerca della prima casa.

Tassina Vecchia offre costruzioni degli anni ‘60-70’80 e Tassina Nuova costruzioni più recenti, dai condomini alle soluzioni bifamiliari e case a schiera valutate intorno a 1600 euro al mq. Ad acquistare in zona sono spesso giovani coppie che vogliono effettuare una compravendita di tipo migliorativo. E’ stata inoltre ultimata la pista ciclabile che collega il quartiere Tassina al Centro della città. Da segnalare una diminuzione delle richieste verso le frazioni dell’ , soprattutto se i prezzi richiesti sono vicini a quelli della città e di conseguenza le persone optano per quest’ultima.

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Seconda: Analisi della domanda e dell’offerta

2.2.1.3

Serie SINCRONICHE: Analisi del numero di transazioni normalizzate fonte:

NTN = numero di transazioni di unità immobiliari normalizzate (Le compravendite dei diritti di proprietà sono “contate” relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò signiﬁca che se di una unità immobiliare é compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni)

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

2.3

Analisi delle fonti dirette

Con l’espressione fonti dirette si intendono: - interviste a operatori di mercato (solitamente agenti immobiliari) - prezzi di offerta di immobili (reperibili su libretti a stampa o su siti web). Qualora i prezzi di offerta siano reperiti da fonti poco attendibili (siti web, libretti delle agenzie, etc.) questi devono essere nettamente distinti dai prezzi effettivi (prezzi di compravendite effettivamente verificatesi) che si rilevano. I prezzi di offerta infatti sono suscettibili di una percentuale di deprezzamento dovuta alla contrattazione (solitamente assunta come 5-10%). Inoltre i casi selezionati per l’analisi dell’offerta dovrebbero essere “omogenei” rispetto a quelli oggetto di stima. Dovrebbero quindi: -fare riferimento alla medesima zona omogenea (di mercato), e quindi avere un buon grado di individuazione territoriale -avere caratteristiche intrinseche ed estrinseche simili al bene oggetto di stima -avere superficie pressochè simile al bene oggetto di stima, etc. Solitamente però si verifica una certa opacità informativa e quindi: - risulta difficile rapportare il dato economico (prezzo d’offerta) al parametro tecnico di riferimento (mq di superficie lorda o netta, mc, unità, etc.) - il valore medio che risulta non è rappresentativo del campione analizzato (statistica descrittiva).

2.3.1

Scheda metodologica sottoposta agli operatori di mercato

ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE DI ROVIGO L’obiettivo della scheda è tastare il polso del mercato immobiliare attraverso una descrizione della percezione personale dell’andamento immobiliare rodigino in base alle esperienze degli operatori di mercato interpellati. Importante risulta il confronto tra l’ANDAMENTO PRE CRISI e l’ANDAMENTO POST CRISI per interpretare le cause e le ragioni del cambiamento di utenti compratori, tipologia di offerta e nuove richieste della domanda. CARATTERISTICA DELLA DOMANDA Per inquadrare maggiormente il possibile utente compratore e a chi rivolgere l’intervento da realizzarsi, la domanda è stata divisa in 6 fasce di possibili fruitori, ognuno con caratteristiche differenti per esigenze, possibilità economiche, accessibilità a compravendite e locazioni: _FAMIGLIE TRADIZIONALI _GIOVANI COPPIE _ANZIANI _STUDENTI FUORI SEDE _SINGLE/PICCOLI NUCLEI FAMILIARI _LAVORATORI TEMPORANEI L’operatore di mercato dovrà indicare in termini percentuali la composizione della gamma di clienti che hanno finalizzato una transazione nell’ultimo periodo significativo. IN CHE AREE SI CONCENTRA MAGGIORMENTE LA DOMANDA Sarà importante evidenziare e analizzare eventuali disomogeneità quantitative della domanda a seconda delle caratteristiche dell’offerta dei vari quartieri limitrofi al centro storico di Rovigo. Capire il perchè la domanda va in una direzione piuttosto che verso un’altra permetterà di risalire alle caratteristiche che un compratore richiede per vivere a Rovigo, rendendole quindi elementi utili in

fase progettuale. CARATTERISTICHE DELLE RICHIESTE DELLA DOMANDA Il quesito vuole deﬁnire le tipologie e le dimensioni di appartamenti, le dimensioni di corpi edilizi preferite dai compratori rodigini, deﬁnendo anche le fasce di prezzo più attive e che determinano la media delle transazioni avvenute. _TAGLIO MINI (monolocali da 35 mq circa e bilocali da 50 mq circa) _TAGLIO MIDI (trilocali da 70 mq circa) _TAGLIO ATTICO (quadrilocali da 100 mq in su) RICHIESTE DELLA DOMANDA GENERALMENTE NON SODDISFATTE Tramite tale quesito si vuole capire quali siano le richieste della domanda non soddisfatte generalmente dall’offerta per potere valutare la possibilità di proporre nuove situazioni che possano avvicinarsi maggiormente a una domanda rinnovata da cambiamenti culturali, economici e sociali. Le categorie scelte per valutare possibili migliorie dell’offerta vanno dalla scala micro alla scala macro, quindi, dalla abitabilità degli spazi interni, alla qualità di vita degli spazi aperti esterni. _OFFERTA CANTINA _OFFERTA MAGAZZINO _OFFERTA CUCINA ABITABILE _OFFERTA 2° BAGNO _OFFERTA GIARDINO / TERRAZZA / LOGGE / SPAZI ESTERNI _OFFERTA QUALITA’ SPAZI ESTERNI PUBBLICI _OFFERTA BOX AUTO _PERCEZIONE DI SICUREZZA _COLLEGAMENTO CON MEZZI PUBBLICI _OFFERTA EFFICIENZA ENERGETICA DINAMICHE DI SPOSTAMENTO Si vogliono descrivere eventuali di spostamento da e verso il centro di alcuni utenti esaminati capendone le ragioni, di tipo economico, ambientale e sociale _ANZIANI VERSO IL CENTRO _FAMIGLIE CON FIGLI VERSO LE FRAZIONI

_LAVORATORI VERSO..... _PICCOLI NUCLEI FAMILIARI VERSO..... FENOMENI DI INSUCCESSO DI INVESTIMENTI IMMOBILIARI A partire dalle esperienze di insuccesso immobiliare avvenute ultimamente nel comune di Rovigo, si vogliono determinare le motivazioni importanti che hanno determinato uno scenario sfavorevole da evitare. Questo può essere determinato da caratteristiche intrinseche all’operazione immobiliare (errore di valutazione progettuale nel taglio del corpo edilizio, nella dimensione degli alloggi, etc..) oppure estrinseche, e quindi da fattori non controllabili direttamente (come la crisi economica che ha bloccato l’erogazione di mutui a certe categorie sociali) _MIX FUNZIONALE NON EQUILIBRATO (QUOTA RESID.... QUOTA DIREZ.... QUOTA COMMERCIALE.....) _LOCALIZZAZIONE DELL’INVESTIMENTO NON BEN COLLEGATA CON IL RESTO _TAGLI DEGLI ALLOGGI TROPPO PICCOLI _TAGLI DEGLI ALLOGGI TROPPO GRANDI _TIPOLOGIA DI OFFERTA SUPERATA _EDIFICI POCO PERFORMANTI ENERGETICAMENTE _MANCANZA DI PERCEZIONE DI SICUREZZA _MANCANZA DI SPAZI VERDI _EFFETTI DELLA CRISI ECONOMICA ATTENZIONE DELLA DOMANDA IN TERMINI DI PRESTAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI E’ necessario individuare il grado di preparazione culturale e di attenzione della media del compratore rodigino verso l’attuale tema del risparmio energetico, in quanto, seppure da normativa è obbligatorio avere certe accortezze minime sul tema, spingere più o meno verso la prestazione energetica degli ediﬁci sposta di alcuni punti percentuali l’entità dell’investimento a carico del compratore, che quindi deve avere metabolizzato l’ottica del ritorno nel tempo di un maggiore investimento iniziale.

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Seconda: Analisi della domanda e dell’offerta

2.3.2

Analisi desunta da un campione degli operatori di mercato

AGENZIA IMMOBILIARE DUE TORRI Via Giovanni Miani 17 45100 ROVIGO RIFERIMENTO Geom. Fabio Rizzi

ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE DI ROVIGO _dimensioni dei corpi edilizi preferito dal compratore rodigino: condomini da 8-10 appartamenti; se condomini da 12 appartamenti, preferibilmente con 2 corpi scale _divisione del numero di appartamenti all’interno di un corpo edilizio da 8 appartamenti: 2 attici, 3 midi, 2 mini

TAGLIO MINI: 45-50 mq ANGOLO COTTURA, 1 BAGNO, 1 CAMERA, BOX AUTO (circa 70 000 euro) TAGLIO MIDI: 65-75 mq ANGOLO COTTURA, 1 BAGNO, 2 CAMERE, BOX AUTO (circa 130 000 euro) TAGLIO ATTICO: 150 mq CUCINA ABITABILE, PRANZO, SOGGIORNO, 2 BAGNI, 3 CAMERE, BOX AUTO

CARATTERISTICA DELLA DOMANDA _ultimamente la maggior parte delle transazioni è per investimento (privato che acquista un immobile per afﬁttarlo)

_FAMIGLIE TRADIZIONALI: poche _GIOVANI COPPIE: abbastanza (sia per compravendite che per locazioni) _ANZIANI: no _STUDENTI FUORI SEDE: pochi, l’Università non porta molti studenti che si fermano a vivere a Rovigo _SINGLE/PICCOLI NUCLEI FAMILIARI: abbastanza, generalmente cercano per brevi periodi (12-18 mesi) _LAVORATORI TEMPORANEI: molta richiesta, poca offerta _pochissima richiesta di DIREZIONALE sia in locazione che in compravendita IN CHE AREE SI CONCENTRA MAGGIORMENTE LA DOMANDA _la domanda si concentra omogeneamente tra centro storico, Commenda Est, San Bortolo _un po’ meno nei quartieri San Pio X e Tassina CARATTERISTICHE DELLE RICHIESTE DELLA DOMANDA _mini condomini da 6-10 appartamenti _appartamenti mini usati (costano meno anche se non sono altamente performanti energeticamente) _la fascia di lusso continua ad andare, non ha accusato la crisi questa utenza _la fascia media è bloccata, è scomparsa la fascia di compratori tra i 130.000 - 500.000 euro

_anche la crisi economica ha contribuito ad acuire le mancate vendite di questi appartamenti ATTENZIONE DELLA DOMANDA IN TERMINI DI PRESTAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI _per appartamenti ad uso investimento non c’è attenzione alla prestazione energetica degli ediﬁci, si preferisce acquistare un usato poco performante perchè costa meno _non è ancora diffusa largamente una cultura attenta alla valutazione del risparmio e quindi al ritorno in anni successivi dell’investimento più alto per un immobile performante a fronte di un risparmio nei costi di gestione.

DINAMICHE DI SPOSTAMENTO _non ci sono particolari dinamiche di spostamento, se non qualche giovane coppia che, in previsione di futuri ﬁgli, cerca casa nelle frazioni per la possibilità di avere al prezzo di un MIDI in centro una bifamiliare con giardino FENOMENI DI INSUCCESSO DI INVESTIMENTI IMMOBILIARI _a San PIO X hanno realizzato condomini con più di 12 appartamenti e non sono stati venduti a causa del taglio troppo grande del corpo edilizio 83

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

AGENZIA IMMOBILIARE LA FONTANA Via Boscolo 2 45100 ROVIGO RIFERIMENTO Geom. Aldo Lavezzo

ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE DI ROVIGO _dimensioni dei corpi edilizi preferito dal compratore rodigino: condomini da 6-8 appartamenti; se condomini da 12 appartamenti, preferibilmente con 2 corpi scale _le motivazioni per cui si avverte una contrazione del mercato è dovuto al fatto che ﬁno a 5/6 anni le banche concedevano mutui mettendo il 100% del valore dell’immobile, ora, dopo la crisi, il privato deve avere almeno un 25% del valore, per cui è difﬁcile che giovani coppie abbiano già da parte questa somma CARATTERISTICA DELLA DOMANDA _FAMIGLIE TRADIZIONALI: 30% del mercato, generalmente cercano una casa più grande dove trasferirsi (tipo villetta bifamiliare da 150 mq dal valore di 250.000 euro) _GIOVANI COPPIE: 60% del mercato, cercano appartamenti MIDI (75-80 mq) _ANZIANI: no _STUDENTI FUORI SEDE: pochi, l’Università non porta molti studenti che si fermano a vivere a Rovigo _SINGLE/PICCOLI NUCLEI FAMILIARI: poco _LAVORATORI TEMPORANEI: 10% del mercato, molta richiesta, poca offerta _pochissima richiesta di DIREZIONALE sia in locazione che in compravendita IN CHE AREE SI CONCENTRA MAGGIORMENTE LA DOMANDA _la domanda si concentra omogeneamente tra centro storico, Commenda Est, San Bortolo, Tassina _un po’ meno in Città Giardino CARATTERISTICHE DELLE RICHIESTE DELLA DOMANDA TAGLIO MINI: 45-50 mq ANGOLO COTTURA, 1 BAGNO, 1 CAMERA, BOX AUTO (circa 70.000 euro) TAGLIO MIDI: 65-75 mq ANGOLO COTTURA, 1 BAGNO, 2 CAMERE, BOX AUTO (circa 110.000

euro usato e 135.000 euro nuovo in classe B) TAGLIO ATTICO: 150 mq CUCINA ABITABILE, PRANZO, SOGGIORNO, 2 BAGNI, 3 CAMERE, BOX AUTO RICHIESTE DELLA DOMANDA GENERALMENTE NON SODDISFATTE _non esiste un tipo di offerta per affitti temporanei, per lavoratori (affitto 3-9 mesi) sebbene ci siano molte richieste di affitti temporanei _richiesta da parte degli stranieri di appartamenti di 70 mq che non viene soddisfatta _CANTINA: quasi sempre offerta _MAGAZZINO: quasi sempre offerto _GIARDINO/TERRAZZA/LOGGE/SPAZI ESTERNI: quasi sempre offerti, Rovigo è una città che offre molti spazi verdi in tutti i quartieri limitrofi al centro _BOX AUTO: quasi sempre offerto, e comunque ha un prezzo di acquisto accessibile (intorno ai 15000 euro in centro storico) _SICUREZZA: non è percepita dai cittadini una sensazione di pericolo nella maggior parte dei quartieri richiesti _MEZZI PUBBLICI: Rovigo è collegata bene con il centro storico e comunque i quartieri limitrofi non distano più di 1 km dal centro storico DINAMICHE DI SPOSTAMENTO _non ci sono particolari dinamiche di spostamento, se non qualche giovane coppia che, in previsione di futuri figli, cerca casa nelle frazioni (Borsea, Boara, etc.) per la possibilità di avere al prezzo di un MIDI in centro una bifamiliare con giardino nelle frazioni FENOMENI DI INSUCCESSO DI INVESTIMENTI IMMOBILIARI _la crisi economica ha contribuito ad acuire le mancate vendite di appartamenti ATTENZIONE DELLA DOMANDA IN TERMINI DI PRESTAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI _se uno se lo può permettere e possiede la differenza del valore, i compratori iniziano a

considerare di fare un investimento maggiore iniziale per un ritorno e un risparmio futuro nei costi di gestione, ma sempre se l’immobile è per uso personale e non a uso investimento.

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Seconda: Analisi della domanda e dell’offerta

AGENZIA IMMOBILIARE ROVIGO CASA s.a.s. Corso del Popolo 176 45100 ROVIGO RIFERIMENTO Geom. Fabiano Montagnolo

ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE DI ROVIGO _dimensioni dei corpi edilizi preferito dal compratore rodigino: condomini da 6-8 appartamenti; se condomini da 12 appartamenti, preferibilmente con 2 corpi scale _aumento delle transazioni di compravendita per investimento, soprattutto di tagli MINI e MIDI CARATTERISTICA DELLA DOMANDA _FAMIGLIE TRADIZIONALI: poche _GIOVANI COPPIE: abbastanza, soprattutto per compravendita _ANZIANI: no _STUDENTI FUORI SEDE: pochi, l’Università non porta molti studenti che si fermano a vivere a Rovigo _SINGLE/PICCOLI NUCLEI FAMILIARI: abbastanza, soprattutto compravendita _LAVORATORI TEMPORANEI: molta richiesta, poca offerta _pochissima richiesta di DIREZIONALE sia in locazione che in compravendita IN CHE AREE SI CONCENTRA MAGGIORMENTE LA DOMANDA _la domanda e l’offerta si distribuiscono uniformemente su centro storico e i quartieri limitroﬁ (San Bortolo, Commenda Est, Tassina, etc.) CARATTERISTICHE DELLE RICHIESTE DELLA DOMANDA TAGLIO MINI: 45-50 mq ANGOLO COTTURA, 1 BAGNO, 1 CAMERA, BOX AUTO (circa 80.000 euro usato, 120.000 euro nuovo) TAGLIO MIDI: 65-75 mq ANGOLO COTTURA, 1 BAGNO, 2 CAMERE, BOX AUTO (circa 100.000 euro usato e 180.000 euro nuovo energeticamente performante) TAGLIO ATTICO: 150 mq CUCINA ABITABILE, PRANZO, SOGGIORNO, 2 BAGNI, 3 CAMERE, BOX AUTO

TAGLIO BIFAMILIARI in quartiere Commenda Est RICHIESTE DELLA DOMANDA GENERALMENTE NON SODDISFATTE _non esiste un tipo di offerta per affitti temporanei, per lavoratori (affitto 3-9 mesi) sebbene ci siano molte richieste di affitti temporanei _richiesta da parte degli stranieri di affitto di appartamenti di 70 mq che non viene soddisfatta _CANTINA: quasi sempre offerta _MAGAZZINO: quasi sempre offerto _GIARDINO/TERRAZZA/LOGGE/SPAZI ESTERNI: quasi sempre offerti, Rovigo è una città che offre molti spazi verdi in tutti i quartieri limitrofi al centro _BOX AUTO: quasi sempre offerto, e comunque ha un prezzo di acquisto accessibile (intorno ai 15.000 euro in centro storico) _SICUREZZA: non è percepita dai cittadini una sensazione di pericolo nella maggior parte dei quartieri richiesti _MEZZI PUBBLICI: Rovigo è collegata bene con il centro storico e comunque i quartieri limitrofi non distano più di 1 km dal centro storico

ritorno in anni successivi dell’investimento più alto per un immobile performante a fronte di un risparmio nei costi di gestione.

DINAMICHE DI SPOSTAMENTO _non ci sono particolari dinamiche di spostamento, se non qualche giovane coppia che, in previsione di futuri ﬁgli, cerca casa nelle frazioni (Borsea, Boara, etc.) per la possibilità di avere al prezzo di un MIDI in centro una bifamiliare con giardino nelle frazioni FENOMENI DI INSUCCESSO DI INVESTIMENTI IMMOBILIARI _la crisi economica ha contribuito ad acuire le mancate vendite di appartamenti ATTENZIONE DELLA DOMANDA IN TERMINI DI PRESTAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI _per appartamenti ad uso investimento non c’è attenzione alla prestazione energetica degli ediﬁci, si preferisce acquistare un usato poco performante perchè costa meno _non è ancora diffusa largamente una cultura attenta alla valutazione del risparmio e quindi al 85

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

AGENZIA IMMOBILIARE TECNORETE Piazzale Caffaratti 11 45100 ROVIGO RIFERIMENTO Elisa Cecchetto

ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE DI ROVIGO _dimensioni dei corpi edilizi preferito dal compratore rodigino: condomini da 6-8 appartamenti; se condomini da 12 appartamenti, preferibilmente con 2 corpi scale _aumento delle transazioni di compravendita per investimento, soprattutto di tagli MINI e MIDI _la crisi economica ha comportato una ﬂessione dei prezzi del 15% _i mutui in questo momento sarebbero molto convenienti in quanto hanno tassi molto bassi CARATTERISTICA DELLA DOMANDA _FAMIGLIE TRADIZIONALI: poche _GIOVANI COPPIE: abbastanza, soprattutto per tipologie bifamiliari _ANZIANI: no _STUDENTI FUORI SEDE: pochi, l’Università non porta molti studenti che si fermano a vivere a Rovigo _SINGLE/PICCOLI NUCLEI FAMILIARI: abbastanza, soprattutto compravendita per investimento _LAVORATORI TEMPORANEI: molta richiesta, poca offerta _pochissima richiesta di DIREZIONALE sia in locazione che in compravendita IN CHE AREE SI CONCENTRA MAGGIORMENTE LA DOMANDA _la domanda e l’offerta si distribuiscono uniformemente su centro storico e i quartieri limitroﬁ (San Bortolo, Commenda Est, Tassina, etc.) CARATTERISTICHE DELLE RICHIESTE DELLA DOMANDA _si vende maggiormente l’usato in quanto costano meno e gli spazi sono più ampi TAGLIO MINI: 45-50 mq ANGOLO COTTURA, 1 BAGNO, 1 CAMERA, BOX AUTO (circa 80.000 euro usato, 120.000 nuovo) TAGLIO MIDI: 65-75 mq ANGOLO COTTURA, 1 BAGNO, 2 CAMERE, BOX AUTO (circa 100.000

euro usato e 180.000 euro nuovo energeticamente performante)

_vi è inoltre una abbondante sovraofferta di immobili usati invenduti

TAGLIO ATTICO: 150 mq CUCINA ABITABILE, PRANZO, SOGGIORNO, 2 BAGNI, 3 CAMERE, BOX AUTO

ATTENZIONE DELLA DOMANDA IN TERMINI DI PRESTAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI _per appartamenti ad uso investimento non c’è attenzione alla prestazione energetica degli ediﬁci, si preferisce acquistare un usato poco performante perchè costa meno _non è ancora diffusa largamente una cultura attenta alla valutazione del risparmio e quindi al ritorno in anni successivi dell’investimento più alto per un immobile performante a fronte di un risparmio nei costi di gestione.

RICHIESTE DELLA DOMANDA GENERALMENTE NON SODDISFATTE _non esiste un tipo di offerta per affitti temporanei, per lavoratori (affitto 3-9 mesi) sebbene ci siano molte richieste di affitti temporanei _richiesta da parte degli stranieri di affitto di appartamenti di 70 mq che non viene soddisfatta _CANTINA: quasi sempre offerta _MAGAZZINO: quasi sempre offerto _GIARDINO/TERRAZZA/LOGGE/SPAZI ESTERNI: quasi sempre offerti, Rovigo è una città che offre molti spazi verdi in tutti i quartieri limitrofi al centro _BOX AUTO: quasi sempre offerto, e comunque ha un prezzo di acquisto accessibile (intorno ai 15000 euro in centro storico) _SICUREZZA: non è percepita dai cittadini una sensazione di pericolo nella maggior parte dei quartieri richiesti _MEZZI PUBBLICI: Rovigo è collegata bene con il centro storico e comunque i quartieri limitrofi non distano più di 1 km dal centro storico DINAMICHE DI SPOSTAMENTO _non ci sono particolari dinamiche di spostamento, se non qualche giovane coppia che, in previsione di futuri figli, cerca casa nelle frazioni (Borsea, Boara, etc.) per la possibilità di avere al prezzo di un MIDI in centro una bifamiliare con giardino FENOMENI DI INSUCCESSO DI INVESTIMENTI IMMOBILIARI _spazi troppo piccoli negli alloggi di nuova costruzione e costi elevati rispetto al parco immobiliare usato che costa meno e ha spazi interni più ampi _la crisi economica ha contribuito ad acuire le mancate vendite di appartamenti

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Seconda: Analisi della domanda e dell’offerta

AGENZIA IMMOBILIARE NON SOLO CASA Via R. Pighin 6 45100 ROVIGO RIFERIMENTO Giovanni Alberani

ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE DI ROVIGO _non si compra più su progetto, su carta _si vende maggiormente l’usato rispetto al nuovo _il mercato “borghese” interessato a immobili da 350.000 euro non ha risentito della crisi _si è fermato il mercato degli immobili da 150.000 a 350.000 euro, questi utenti cercano in afﬁtto _è più difﬁcile ottenere mutui dalle banche

BAGNO, 2 CAMERE, BOX AUTO (circa 100.000 euro usato e 180.000 euro nuovo energeticamente performante) TAGLIO ATTICO: 150 mq CUCINA ABITABILE, PRANZO, SOGGIORNO, 2 BAGNI, 3 CAMERE, BOX AUTO

IN CHE AREE SI CONCENTRA MAGGIORMENTE LA DOMANDA _la domanda e l’offerta si distribuiscono uniformemente su centro storico e i quartieri limitroﬁ (San Bortolo, Commenda Est, Tassina, etc.)

CARATTERISTICHE DELLE RICHIESTE DELLA DOMANDA _si vende maggiormente l’usato in quanto costano meno e gli spazi sono più ampi _si vende maggiormente l’usato da migliorare energeticamente (sostituzione inﬁssi, caldaia, etc.)

TAGLIO MINI: 45-50 mq ANGOLO COTTURA, 1 BAGNO, 1 CAMERA, BOX AUTO (circa 80.000 euro usato, 120.000 nuovo)

FENOMENI DI INSUCCESSO DI INVESTIMENTI IMMOBILIARI _spazi troppo piccoli negli alloggi di nuova costruzione e costi elevati rispetto al parco immobiliare usato che costa meno e ha spazi interni

CARATTERISTICA DELLA DOMANDA _FAMIGLIE TRADIZIONALI: poche _GIOVANI COPPIE: abbastanza, soprattutto per tipologie bifamiliari _ANZIANI: no _STUDENTI FUORI SEDE: pochi, l’Università non porta molti studenti che si fermano a vivere a Rovigo (gli afﬁtti si aggirano intorno a 150 euro a studente) _SINGLE/PICCOLI NUCLEI FAMILIARI: abbastanza, soprattutto compravendita di professionisti per investimento _LAVORATORI TEMPORANEI: molta richiesta, poca offerta _pochissima richiesta di DIREZIONALE sia in locazione che in compravendita

TAGLIO MIDI: 65-75 mq ANGOLO COTTURA, 1

più ampi _la crisi economica ha contribuito ad acuire le mancate vendite di appartamenti _vi è inoltre una abbondante sovraofferta di immobili usati invenduti ATTENZIONE DELLA DOMANDA IN TERMINI DI PRESTAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI _per appartamenti ad uso investimento non c’è attenzione alla prestazione energetica degli ediﬁci, si preferisce acquistare un usato poco performante perchè costa meno _non è ancora diffusa largamente una cultura attenta alla valutazione del risparmio e quindi al ritorno in anni successivi dell’investimento più alto per un immobile performante a fronte di un risparmio nei costi di gestione _c’è una certa attenzione nell’acquisto di terreni per produrre energia (serre vivaistiche con fotovoltaico)

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

AGENZIA IMMOBILIARE SERVIZI IMMOBILIARI Via N. Bedendo 5 45100 ROVIGO RIFERIMENTO Paola Seno

ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE DI ROVIGO _aumentato il numero di transazioni di compravendita di immobili per investimento, generalmente dei MIDI da 65-70 mq con 2 camere da letto _5/6 anni fa sono stati costruiti molti MINI _dimensioni dei corpi edilizi preferito dal compratore rodigino: condomini da 6-8 appartamenti; se condomini da 12 appartamenti, preferibilmente con 2 corpi scale _la fascia della famiglia monoreddito ha difficoltà ad ottenere un mutuo, anche se i prezzi hanno avuto una flessione del 15% _il segmento degli immobili di lusso continua a reggere nonostante la crisi economica CARATTERISTICA DELLA DOMANDA _FAMIGLIE TRADIZIONALI: poche _GIOVANI COPPIE: abbastanza, anche per locazione _ANZIANI: no _STUDENTI FUORI SEDE: pochi, l’Università non porta molti studenti che si fermano a vivere a Rovigo (gli affitti si aggirano intorno a 150 euro a studente) _SINGLE/PICCOLI NUCLEI FAMILIARI: abbastanza, soprattutto compravendita di professionisti per investimento, in cerca di trilocali (MIDI) _LAVORATORI TEMPORANEI: molta richiesta, poca offerta _pochissima richiesta di DIREZIONALE sia in locazione che in compravendita IN CHE AREE SI CONCENTRA MAGGIORMENTE LA DOMANDA _la domanda e l’offerta si distribuiscono uniformemente su centro storico e i quartieri limitrofi (San Bortolo, Commenda Est, Tassina, etc.) CARATTERISTICHE DELLE RICHIESTE DELLA DOMANDA _si vende maggiormente l’usato in quanto costano meno e gli spazi sono più ampi _si vende maggiormente l’usato da migliorare

energeticamente (sostituzione infissi, caldaia, etc.) TAGLIO MINI: 45-50 mq ANGOLO COTTURA, 1 BAGNO, 1 CAMERA, BOX AUTO (circa 80.000 euro usato, 120.000 nuovo) TAGLIO MIDI: 65-75 mq ANGOLO COTTURA, 1 BAGNO, 2 CAMERE, BOX AUTO (circa 100.000 euro usato e 180.000 euro nuovo energeticamente performante) TAGLIO ATTICO: 150 mq CUCINA ABITABILE, PRANZO, SOGGIORNO, 2 BAGNI, 3 CAMERE, BOX AUTO RICHIESTE DELLA DOMANDA GENERALMENTE NON SODDISFATTE _non esiste un tipo di offerta per affitti temporanei, per lavoratori (affitto 3-9 mesi) sebbene ci siano molte richieste di affitti temporanei _richiesta da parte degli stranieri di affitto di appartamenti di 70 mq che non viene soddisfatta _CUCINA ABITABILE: la gente trova la cucina abitabile negli alloggi usati di 20 anni fa _CANTINA: quasi sempre offerta _MAGAZZINO: quasi sempre offerto _GIARDINO/TERRAZZA/LOGGE/SPAZI ESTERNI: quasi sempre offerti, Rovigo è una città che offre molti spazi verdi in tutti i quartieri limitrofi al centro _BOX AUTO: quasi sempre offerto, e comunque ha un prezzo di acquisto accessibile (intorno ai 15.000 euro in centro storico) _SICUREZZA: non è percepita dai cittadini una sensazione di pericolo nella maggior parte dei quartieri richiesti _MEZZI PUBBLICI: Rovigo è collegata bene con il centro storico e comunque i quartieri limitrofi non distano più di 1 km dal centro storico DINAMICHE DI SPOSTAMENTO _non ci sono particolari dinamiche di spostamento, se non qualche giovane coppia che, in previsione di futuri figli, cerca casa nelle frazioni (Borsea, Boara, etc.) per la possibilità di avere al prezzo di un MIDI in centro una bifamiliare con giardino

FENOMENI DI INSUCCESSO DI INVESTIMENTI IMMOBILIARI _spazi troppo piccoli negli alloggi di nuova costruzione e costi elevati rispetto al parco immobiliare usato che costa meno e ha spazi interni più ampi _la crisi economica ha contribuito ad acuire le mancate vendite di appartamenti _vi è inoltre una abbondante sovraofferta di immobili usati invenduti ATTENZIONE DELLA DOMANDA IN TERMINI DI PRESTAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI _per appartamenti ad uso investimento non c’è attenzione alla prestazione energetica degli ediﬁci, si preferisce acquistare un usato poco performante perchè costa meno _sta prendendo coscienza nella cultura della gente l’attenzione al risparmio energetico e quindi ad affrontare un investimento maggiore a fronte di un risparmio nei costi di gestione

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Seconda: Analisi della domanda e dell’offerta

AGENZIA IMMOBILIARE CENTRO STORICO Via Trento 14 45100 ROVIGO RIFERIMENTO Dott. Michele Martinello

TAGLIO MINI: 45-50 mq ANGOLO COTTURA, 1 BAGNO, 1 CAMERA, BOX AUTO (circa 80.000 euro usato, 120.000 nuovo)

CARATTERISTICA DELLA DOMANDA _FAMIGLIE TRADIZIONALI: poche _GIOVANI COPPIE: abbastanza locazione + compravendita in frazioni _ANZIANI: no _STUDENTI FUORI SEDE: pochi, l’Università non porta molti studenti che si fermano a vivere a Rovigo (gli afﬁtti si aggirano intorno a 150 euro a studente) _SINGLE/PICCOLI NUCLEI FAMILIARI: abbastanza, soprattutto compravendita di professionisti per investimento, in cerca di trilocali (MIDI) o MINI a uso personale _LAVORATORI TEMPORANEI: molta richiesta, poca offerta _pochissima richiesta di DIREZIONALE sia in locazione che in compravendita

IN CHE AREE SI CONCENTRA MAGGIORMENTE LA DOMANDA _la domanda e l’offerta si distribuiscono uniformemente su centro storico e i quartieri limitroﬁ (San Bortolo, Commenda Est, Tassina, etc.)

TAGLIO MIDI: 65-75 mq ANGOLO COTTURA, 1 BAGNO, 2 CAMERE, BOX AUTO (circa 100.000 euro usato e 180.000 euro nuovo energeticamente performante) TAGLIO ATTICO: 150 mq CUCINA ABITABILE, PRANZO, SOGGIORNO, 2 BAGNI, 3 CAMERE, BOX AUTO

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

AGENZIA IMMOBILIARE FIOCCHI IMMOBILIARE Via Umberto I 1 45100 ROVIGO RIFERIMENTO Geom. Andrea Fiocchi

ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE DI ROVIGO _aumentato il numero di transazioni di compravendita di immobili per investimento, generalmente dei MIDI da 75 mq con 2 camere da letto _ dimensioni dei corpi edilizi preferito dal compratore rodigino: condomini da 6-8 appartamenti (2/3 piani); se condomini da 12 appartamenti, preferibilmente con 2 corpi scale _dimensioni troppo grandi di corpi edilizi (tipo 2030 unità) non vengono vendute _la fascia della famiglia monoreddito ha difficoltà ad ottenere un mutuo, anche se i prezzi hanno avuto una flessione del 15% _il segmento degli immobili di lusso continua a reggere nonostante la crisi economica _richiesta di immobili di nuova costruzione con giardino in zona centro storico _flessione dei prezzi del 15%, soprattutto dell’usato CARATTERISTICA DELLA DOMANDA _FAMIGLIE TRADIZIONALI: poche _GIOVANI COPPIE: abbastanza, in cerca di immobili con giardino e ingresso indipendente _ANZIANI: no _STUDENTI FUORI SEDE: pochi, l’Università non porta molti studenti che si fermano a vivere a Rovigo (gli affitti si aggirano intorno a 150 euro a studente) _SINGLE/PICCOLI NUCLEI FAMILIARI: abbastanza, soprattutto compravendita di professionisti per investimento, in cerca di trilocali (MIDI) o MINI a uso personale _LAVORATORI TEMPORANEI: molta richiesta, poca offerta _pochissima richiesta di DIREZIONALE sia in locazione che in compravendita IN CHE AREE SI CONCENTRA MAGGIORMENTE LA DOMANDA _la domanda e l’offerta si distribuiscono uniformemente su centro storico e i quartieri limitrofi (San Bortolo, Commenda Est, Tassina, etc.)

CARATTERISTICHE DELLE RICHIESTE DELLA DOMANDA _si vende maggiormente l’usato in quanto costano meno e gli spazi sono più ampi TAGLIO MINI: 45-50 mq ANGOLO COTTURA, 1 BAGNO, 1 CAMERA, BOX AUTO (circa 80.000 euro usato, 120.000 nuovo) TAGLIO MIDI: 65-75 mq ANGOLO COTTURA, 1 BAGNO, 2 CAMERE, BOX AUTO (circa 100.000 euro usato e 180.000 euro nuovo energeticamente performante) TAGLIO ATTICO: 150 mq CUCINA ABITABILE, PRANZO, SOGGIORNO, 2 BAGNI, 3 CAMERE, BOX AUTO (circa 300.000 euro) RICHIESTE DELLA DOMANDA GENERALMENTE NON SODDISFATTE _non esiste un tipo di offerta per affitti temporanei, per lavoratori (affitto 3-9 mesi) sebbene ci siano molte richieste di affitti temporanei _richiesta da parte degli stranieri di affitto di appartamenti di 70 mq che non viene soddisfatta _CUCINA ABITABILE: la gente trova la cucina abitabile negli alloggi usati di 20 anni fa _CANTINA: quasi sempre offerta _MAGAZZINO: quasi sempre offerto _GIARDINO/TERRAZZA/LOGGE/SPAZI ESTERNI: quasi sempre offerti, Rovigo è una città che offre molti spazi verdi in tutti i quartieri limitrofi al centro _BOX AUTO: quasi sempre offerto, e comunque ha un prezzo di acquisto accessibile (intorno ai 15000 euro in centro storico) _SICUREZZA: non è percepita dai cittadini una sensazione di pericolo nella maggior parte dei quartieri richiesti _MEZZI PUBBLICI: Rovigo è collegata bene con il centro e comunque i quartieri limitrofi non distano più di 1 km dal centro storico

DINAMICHE DI SPOSTAMENTO _non ci sono particolari dinamiche di spostamento, se non qualche giovane coppia che, in previsione di futuri ﬁgli, cerca casa nelle frazioni (Borsea, Boara, etc.) per la possibilità di avere al prezzo di un MIDI in centro una bifamiliare con giardino FENOMENI DI INSUCCESSO DI INVESTIMENTI IMMOBILIARI _spazi troppo piccoli negli alloggi di nuova costruzione e costi elevati rispetto al parco immobiliare usato che costa meno e ha spazi interni più ampi _corpi edilizi con troppe unità immobiliari _la crisi economica ha contribuito ad acuire le mancate vendite di appartamenti ATTENZIONE DELLA DOMANDA IN TERMINI DI PRESTAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI _il cliente inizia a essere preparato sulle questioni di efﬁcienza energetica e inizia a considerare il risparmio accumulato negli anni prodotto, valutando quindi investimenti di nuova costruzione energeticamente performanti e anche usato da migliorare energeticamente

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Seconda: Analisi della domanda e dell’offerta

2.3.3

CONCLUSIONI

ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE DI ROVIGO Il confermato da tutte le agenzie immobiliari vede un aumento delle transazioni di compravendita a uso investimento di tagli di alloggi di tipo MIDI (65-70 mq) confermando quindi la tendenza degli utenti a fare investimenti sicuri nel mattone. Altro elemento importante per descrivere il mercato immobiliare rodigino è la ricerca da parte dei compratori di , con un alto grado di privacy, poche spese condominiali e pochi condomini conﬁnanti. Non sono generalmente desiderate le tipologie speculative che prevedono un grande numero di alloggi con spazi abitabili ridotti ai minimi previsti da normativa vigente. Viene attribuita agli effetti generati della crisi economica la diminuzione di transazioni a causa del mancato ottenimento dei mutui, sebbene questi in questo momento abbiano tassi molto interessanti. Alcune fasce sociali non hanno la possibilità di accedervi in quanto non posseggono quel 2025% del valore dell’immobile ormai necessario per ottenere il mutuo da una banca. Quasi tutte le agenzie confermano una ﬂessione dei prezzi attestabile intorno a un 15%, percentuale che tocca picchi più alti per quegli immobili usati costruiti 30-40 anni fa circa.

Figg. 2.1 - 2.2 - NOTA: le QUANTITA’ indicate nell’asse delle ordinate rispecchiano la quantità di risposte effettivamente ricevute al quesito posto. La variazione della quantità, quindi, indica che non tutti gli operatori di mercato hanno risposto a tutte le domande poste.

CARATTERISTICA DELLA DOMANDA Oramai il mercato delle compravendite e delle locazioni non è più costituito da FAMIGLIE TRADIZIONALI, queste solo in alcune realtà cercano il trasferimento in case di più ampie di dimensioni o verso le frazioni. soprattutto in cerca nelle frazioni di villette bifamiliari, in quanto allo stesso prezzo di un MIDI in città, nelle frazioni posso trovare alloggi più grandi, indipendenti e con ampio giardino. La discriminante tra la ricerca di tipo locativo e di compravendita deriva dalla difficoltà di accesso ai mutui. , generalmente Rovigo risulta essere una città ben collegata e ogni quartiere limitrofo al centro, oltre che distare solo 1 km dal centro, offre tutti i servizi e le comodità necessarie per vivere in tranquillità e autonomamente. . L’Università non porta molti studenti che si fermano a vivere a Rovigo, sebbene gli affitti si aggirino intorno a 150 euro a studente, prezzi molto economici e competitivi rispetto a prezzi offerti a studenti in altre città. Tuttavia Rovigo non è ancora vista dagli studenti come una città dormitorio, dove vivere grazie al costo della vita basso e spostarsi a studiare in città più grandi come Ferrara, Padova e Bologna. sono generalmente interessati nella compravendita di trilocali (MIDI) a uso investimento o Vi è una notevole richiesta da parte di aziende e imprese per affitti brevi (3-9 mesi) per collocare LAVORATORI TEMPORANEI, ma la dimensione di Rovigo e la poca apertura dei proprietari ad accettare affitti senza garanzie risponde con una bassissima offerta. In questo momento sia per quanto riguarda la locazione che la compravendita. 91

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

IN CHE AREE SI CONCENTRA MAGGIORMENTE LA DOMANDA Le agenzie immobiliari intervistate sono fondamentalmente tutte allineante nel descrivere il mercato rodigino come omogeneo nell’offerta, evidenziando quindi un più o meno evidenziato equilibrio di richiesta di alloggi in quelli che sono i quartieri limitroﬁ alla zona centro storico e il centro storico stesso, in particolar modo i quartieri San Bortolo, Commenda Est, Tassina.

CARATTERISTICHE DELLE RICHIESTE DELLA DOMANDA Gli immobili usati rappresentano il segmento maggiormente compravenduto, in quanto gli alloggi costano meno, hanno risentito maggiormente della ﬂessione dei prezzi dovuta alla crisi economica e soprattutto gli spazi interni sono più ampi e vivibili. I tagli degli alloggi possono essere così suddivisi:

RICHIESTE DELLA DOMANDA GENERALMENTE NON SODDISFATTE Non esiste nel mercato rodigino un tipo di offerta per affitti temporanei, per lavoratori (affitti brevi per 3-9 mesi) sebbene ci siano molte richieste di affitti temporanei. Inoltre vi è una importante richiesta da parte di stranieri di affitto di appartamenti di 70 mq che non viene soddisfatta. A livello di alloggio, l’offerta rodigina è uniformemente allineata nei vari quartieri, offrendo la stessa qualità abitativa dovuta a spazi esterni, verde in alternativa a terrazze, logge, balconi, oltre che spazi di deposito, box auto, magazzini. tipica del taglio degli alloggi costruiti una ventina di anni fa. Il tema della sicurezza non è vissuto come un problema in quanto la città è percepita come sicura e senza particolari problemi di criminalità nei quartieri limitrofi al centro storico. DINAMICHE DI SPOSTAMENTO Non ci sono particolari dinamiche di spostamento, se non qualche giovane coppia che, in previsione di futuri figli, cerca casa nelle frazioni (Borsea, Boara, etc.) per la possibilità di avere al prezzo di un MIDI in centro una bifamiliare con giardino. Viene fatto presente qualche caso di anziano che dalle frazioni viene verso la città, solitamente in compravendita, per avvicinarsi a servizi più comodi. Chi già ha casa nei quartieri limitrofi al centro non si sposta dalla sua attuale posizione, in quanto Rovigo, per dimensione, permette di raggiungere il centro percorrendo brevi distanze (1 km) e comunque i quartieri sono ben serviti e offrono tutto per vivere ai loro residenti che quindi non hanno necessità di spostarsi frequentemente.

Figg. 2.3 - 2.4 - NOTA: le QUANTITA’ indicate nell’asse delle ordinate rispecchiano la quantità di risposte effettivamente ricevute al quesito posto. La variazione della quantità, quindi, indica che non tutti gli operatori di mercato hanno risposto a tutte le domande poste.

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Seconda: Analisi della domanda e dell’offerta

FENOMENI DI INSUCCESSO DI INVESTIMENTI IMMOBILIARI Gli insuccessi immobiliari vengono principalmente attribuiti al dimensionamento degli spazi interni degli alloggi di nuova costruzione. Spesso la speculazione edilizia ha portato allo sfruttamento eccessivo dei metri quadri costruibili, sacrificando quindi la vivibilità degli spazi. Per questo motivo alcuni degli ultimi investimenti immobiliari risultano essere invenduti. Altra motivazione viene ricondotta a un esagerato dimensionamento dei corpi edilizi. Palazzine da 20-30 unità, oltre che aumentare le spese condominiali, comportano problematiche di vicinato per mancanza di privacy o rumore. La crisi economica, e quindi il difficoltoso accesso ai mutui bancari, ha comunque contribuito ad acuire le mancate vendite di appartamenti di questi investimenti immobiliari. ATTENZIONE DELLA DOMANDA IN TERMINI DI PRESTAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI Il trend generale riguardo l’attenzione in soluzioni abitative altamente performanti energeticamente risulta essere di due tipi: _per appartamenti ad uso investimento non c’è attenzione alla prestazione energetica degli edifici, si preferisce acquistare un usato poco performante perchè costa meno e affittarlo a terzi, pensando al massimo a modifiche migliorative nell’arco degli anni; _per alloggi a uso personale inizia a essere abbastanza diffuso l’interesse ad un contenimento dei costi di gestione dell’immobile, che comporta un investimento maggiore iniziale che però viene percepito essere dal compratore come un effettivo miglioramento della qualità di vita grazie al prodotto comprato e un effettivo ritorno economico e risparmio nell’arco di una decina d’anni.

Figg. 2.5 - 2.6 - NOTA: le QUANTITA’ indicate nell’asse delle ordinate rispecchiano la quantità di risposte effettivamente ricevute al quesito posto. La variazione della quantità, quindi, indica che non tutti gli operatori di mercato hanno risposto a tutte le domande poste.

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

3.0

Individuazione della alternative progettuali

3.1

Simulazione di alcuni scenari di trasformazione

3.1.1 Area di progetto e consistenze L’Area di progetto si colloca a nord-ovest del centro storico di Rovigo, in posizione limitrofa alla stazione ferroviaria e sul lato est della stessa. E’ delimitata a nord da Via Marconi, a est da Via Regina Margherita, che prosegue poi nell’asse viario di Viale Porta Adige, a sud da Via Dante Alighieri e a ovest da Via Francesco Petrarca. L’Area di progetto di proprietà di ASM Rovigo ha una superficie territoriale di 9797 mq. All’interno sono presenti alcuni fabbricati vincolati come la CASA ROSSA e la TORRETTA DI EPOCA AUSTRIACA, oltre che un GASOMETRO di testimonianza del precedente insediamento presente nel lotto, il cui inserimento dovrà essere considerato all’interno del progetto, sia per i volumi da edificarsi che per lo spazio pubblico. Da Norme Tecniche di Attuazione del PRG di Rovigo, l’Area oggetto di studio ricade all’interno della zona omogenea C3 AREE PROGETTO (art. 40 delle NTA del PRG di Rovigo) dove viene concesso un indice di fabbricabilità massimo di 5 mc/mq e un rapporto di copertura che deve essere inferiore al 40% della superficie territoriale. L’intervento nel suo complesso, quindi, prevede: _la realizzazione di edifici per complessivi 48985 mc, corrispondenti a 16328 mq di slp circa, la cui suddivisione funzionale in diversificate percentuali genererà diversi scenari di trasformazione da valutare nell’ambito dello studio di fattibilità; _una superficie coperta massima di 3918,8 mq; _la dotazione, eventualmente anche al piano interrato, di: posti auto pertinenziali per la residenza, cantine, depositi, locali tecnici oltre a locali per il ricovero delle biciclette; 94

_la dotazione di posti auto pertinenziali per le funzioni compatibili alla residenza e servizi locali (100% slp) _la realizzazione di una nuova viabilità carrabile e pedonale che consenta collegamenti funzionali con il resto del quartiere e con il centro; _la sistemazione di circa 5878,2 mq di spazio pubblico per standard urbanistici da suddividere in superﬁci verdi permeabili e parcheggi a raso; _una altezza limite per i nuovi edifici di 16,5 m. Il progetto dello spazio pubblico dell’intervento dovrà tener conto delle seguenti tematiche progettuali: _creazione di una nuova centralità nell’area di progetto che instauri un rapporto privilegiato con il centro di Rovigo; _deﬁnizione di un sistema di percorsi interni all’area di progetto (pedonali, ciclabili e carrabili) che contribuisca a connettere l’area di progetto con il resto del quartiere e il sistema del verde circostante.

SPAZIO PUBBLICO 5878,2 mq

60% SUPERFICIE COPERTA 3918,8 mq

40% SUPERFICIE TERRITORIALE 9797 mq

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Terza: Individuazione delle alternative progettuali

PROFILO AA _ scala 1:1000 Altezze di riferimento esistenti all’interno dell’area e nei lotti limitrofi Nota: DECRETO MINISTERIALE 2 APRILE 1968 n. 1444 Art. 9 _ LIMITI DI DISTANZA TRA I FABBRICATI Le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue. 1) Zone A: per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale. 2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. 3) Zone C: è altresì prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all’altezza del fabbricato più alto; la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a ml 12. Le distanze minime tra fabbricati - tra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli (con esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio di singoli edifici o di insediamenti) - debbono corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di: _m 5 per lato, per strade di larghezza inferiore a m 7; _m 7,50 per lato, per strade di larghezza compresa tra m 7 e ml 15; _m 10 per lato, per strade di larghezza superiore a m 15. Qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all’altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all’altezza stessa. Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planivolumetriche.

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

Dati dimensionali degli alloggi

QUADRI-TRILOCALI 85-100 mq

BI-TRILOCALI 60-75 mq

MONO-BILOCALI 35-50 mq

A1. TRILOCALI CON CUCINA ABITABILE

B1. BILOCALI CON CUCINA ABITABILE

C1. MONOLOCALI CON SPAZIO COTTURA

A2. QUADRILOCALI CON SPAZIO COTTURA

B2. TRILOCALI CON SPAZIO COTTURA

C2. BILOCALI CON SPAZIO COTTURA

B4. ALLOGGI STUDIO (anche in DUPLEX)

C4. ALLOGGI STUDIO (anche in DUPLEX)

A3. QUADRILOCALI CON CUCINA ABITABILE A4. ALLOGGI STUDIO (anche in DUPLEX) FAMIGLIA NUMEROSA

GIOVANI COPPIE

SINGLE

A1 A2 A3

C1 C2

MAMME DI GIORNO

PICCOLE FAMIGLIE

PORTATORI DI HANDICAP

A2 A3

FAMIGLIE SOLIDALI

PROFESSIONISTI / LAVORATORI

ACCESSO A GIARDINO PRIVATO

A2 A3

PROFESSIONISTI / LAVORATORI CON FAMIGLIA A4

3.1.3 Target di utenza Gli utenti a cui rivolgere la residenza oggetto di ricerca ricalcano la descrizione dei compratori emersa dallo studio delle fonti indirette e dirette del mercato immobiliare rodigino. Alcune richieste di possibili utenti non soddisfatte dall’attuale offerta del mercato immobiliare di Rovigo hanno dato adito al poter immaginare nuovi modi di vivere gli alloggi e quindi nuovi possibili utenti, basandosi sul principio della ﬂessibilità distributiva e aggregativa degli stessi, senza quindi modiﬁcare il dimensionamento delle residenze.

ALLOGGI TIPO C

ACCESSO DA SPAZIO PUBBLICO AL PIANO TERRA

ACCESSO A GIARDINO PRIVATO

ACCESSO DA SPAZIO PUBBLICO AL PIANO TERRA

C1 C2

ACCESSO DA SPAZIO PUBBLICO AL PIANO TERRA

ANZIANI C1 C2

ACCESSO A GIARDINO PRIVATO ACCESSO DA SPAZIO PUBBLICO AL PIANO TERRA

GIOVANI

PROFESSIONISTI / LAVORATORI

B1 B2 B4

Per questo motivo sarà possibile reinterpretare le dimensioni dei tagli degli alloggi distribuendo al loro interni spazi di almeno due tipologie residenziali per venire incontro alle diverse richieste abitative a seconda della possibilità di spesa dell’acquirente.

ALLOGGI TIPO B

Attraverso le interviste a operatori del mercato sono emerse alcune richieste della domanda non soddisfatte dall’offerta immobiliare attuale. Queste sono sintetizzabili in: _1 cucina abitabile in TRILOCALI; _2 bagni in TRILOCALI.

ALLOGGI TIPO A

Dalla rielaborazione dei dati emersi dall’analisi immobiliare attraverso fonti dirette e indirette, è possibile descrivere l’offerta residenziale rodigina attraverso le seguenti tipologie e i seguenti tagli di alloggi: _TAGLIO MINI: MONOLOCALI 35 mq e BILOCALI 55 mq; _TAGLIO MIDI: TRILOCALI (1 WC, 1 angolo cottura, 2 camere da letto) 70 mq; _TAGLIO ATTICO: QUADRILOCALI (2 WC, 1 cucina abitabile, 3 camere da letto) da 100 mq in su.

3.1.2

ACCESSO DA SPAZIO PUBBLICO AL PIANO TERRA

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Terza: Individuazione delle alternative progettuali

ACCESSO DA SPAZIO PUBBLICO AL PIANO TERRA

ACCESSO A GIARDINO PRIVATO

PROFESSIONISTI / LAVORATORI CON FAMIGLIA Un professionista o lavoratore autonomo con la propria famiglia. Studio e abitazione devono essere collegati ma avere ingressi indipendenti. Allo studio si deve poter accedere dallo spazio pubblico. La tipologia a duplex è una buona soluzione per dare il giusto collegamento e il giusto grado di privacy agli ambienti di vita quotidiano e agli spazi lavorativi. PICCOLE FAMIGLIE Una giovane coppia o un nucleo famigliare composto da 2 o 3 persone. L’aspettativa maggiore di questa utenza coinvolge una facile ﬂessibilità degli spazi interni per adeguare la casa alla crescita dei ﬁgli, spazi esterni privati e pubblici sicuri, l’offerta di comodi e vicini servizi all’interno dello stesso quartiere/condominio che possa permettere agli adulti di lavorare.

GIOVANI COPPIE Un nucleo famigliare composto da 2 persone. Costituiscono un’importante percentuale nelle transazioni di compravendita o di locazione del parco immobiliare comunale. Attualmente, in previsione di un allargamento della famiglia, cercano anche nelle frazioni per prezzi più accessibili, spazi aperti e spazi più vivibili. L’attenzione da porre nei loro riguardi sarà rivolta verso una ﬂessibilità degli alloggi nell’incorporare con poche spese locali limitroﬁ, spazi esterni privati e pubblici sicuri, l’offerta di comodi e vicini servizi all’interno dello stesso quartiere/condominio che possa permettere a entrambi di lavorare. SINGLE Una persona singola o una coppia. Sono ormai un numero considerevole le situazioni di persone che per svariati motivi si trovano a vivere singolarmente. Le richieste e necessità dimensionali di spazi sono minime, ma devono essere ben organizzate. PROFESSIONISTI / LAVORATORI Un professionista o lavoratore autonomo. Studio e abitazione devono essere collegati ma avere ingressi indipendenti. Allo studio si deve poter accedere dallo spazio pubblico. La tipologia a duplex è una buona soluzione per dare il giusto collegamento e il giusto grado di privacy agli ambienti di vita quotidiano e agli spazi lavorativi.

MAMME DI GIORNO Una famiglia con bambini piccoli che durante il giorno ospita e cura altri bambini. La mamma di casa è abilitata a prendersi cura durante il giorno di 1 o più bambini da 0 a 3 anni. L’alloggio deve essere adeguato a ricevere i bambini durante il giorno e a tornare ad essere abitazione rapidamente durante il resto del tempo.

ACCESSO DA SPAZIO PUBBLICO AL PIANO TERRA

ACCESSO A GIARDINO PRIVATO

FAMIGLIA NUMEROSA Una famiglia con 2 o 3 ﬁgli. Non rappresenta attualmente una fascia di possibili utenti particolarmente attiva nelle compravendite, e se dispone di liquidità economica normalmente cerca alloggi più economici e più grandi con giardino nelle frazioni. L’obiettivo è quello di provare a dare a questa utenza una valida alternativa con vivibili ambienti interni, verde e spazi aperti a pochi passi dal centro storico, avendo quindi sotto casa per i genitori la comodità dei servizi e per i ﬁgli l’arricchimento della socializzazione vivendo in comunità.

NUOVI POSSIBILI UTENTI

UTENTI CONVENZIONALI

ACCESSO DA SPAZIO PUBBLICO AL PIANO TERRA

PORTATORI DI HANDICAP Una persona disabile autosufﬁciente. Gli alloggi devono essere privi di barriere architettoniche e dimensionati sulle esigenze e sui movimenti della persona disabile. Non vi devono essere ostacoli o spazi angusti.

FAMIGLIE SOLIDALI Una famiglia aperta alla possibilità di accogliere temporaneamente bambini, adulti o stranieri in difﬁcoltà temporanea. Le famiglie solidali devono poter accogliere persone per periodi brevi o medi con delle stanze “jolly”. La possibilità di mettere a reddito alcuni ambienti della propria abitazione con una certa indipendenza di utilizzo, può essere un’opportunità per chi non ha una seconda proprietà che produca reddito e allo stesso tempo può venire incontro alle esigenze abitative di alcuni locatari che almeno non hanno accesso al mercato.

ANZIANI Una persona anziana singola o in coppia, che riceve assistenza sanitaria a domicilio o che decide di abitare in un contesto protetto. Deve essere un alloggio senza barriere architettoniche e dimensionato sulle esigenze e sui movimenti della persona anziana autosufﬁciente.

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

3.1.4

I servizi offerti dalle aree limitrofe

IL CONTESTO TERRITORIALE L’area di ASM ROVIGO si trova nella zona nordovest di Rovigo, in un settore semi-centrale costituito da un tessuto residenziale di diverse tipologie, densità e rapporto con gli spazi aperti, un tessuto ricco di servizi per la comunità, a partire dai campi sportivi del Don Bosco, fino al centro culturale e associazionistico all’interno dello stesso edificio, e un tessuto con insediamenti con forti connotazioni funzionali che rappresentano, per estensione e destinazione d’uso, dei veri e propri recinti, come il deposito dei mezzi pubblici SITA. La vicinanza, inoltre, a un nodo di scambio importante per la città come la stazione ferroviaria arricchisce di potenzialità il programma funzionale da proporre per l’area ASM. VIABILITA’ e VIVIBILITA’ DELL’AREA L’area è costeggiata da importanti assi radiali che, avvicinandosi alla periferia, progressivamente cambiano di carattere: da strade urbane diventano un collegamento a scorrimento veloce verso le autostrade. Questo è appunto il caso di Viale Regina Margherita che in corrispondenza dell’incrocio con Via Dante Alighieri diventa Viale Porta Adige, asse stradale importante per il collegamento con le frazioni a nord di Rovigo e con l’autostrada in direzione Padova e che lungo il suo sviluppo offre una diversificata offerta di servizi pubblici e privati. Allo stesso modo Via Dante Alighieri, in corrispondenza di Largo Martini, segna l’ingresso alla città arrivando dall’asse di collegamento di Via Amendola con l’uscita autostradale di Rovigo Sud. L’area ha una buona accessibilità veicolare, sia con mezzi pubblici che privati: la frequenza dei collegamenti garantiti dai mezzi pubblici è soddisfacente. Le aree verdi di vicinato presenti nella zona sono disomogenee per quantità e collegamento tra loro e per questo poco fruibili. Sarebbe auspicabile il collegamento con percorsi ciclo-pedonali di due lingue verdi, una a sud dell’area lungo il parco dell’Adigetto e l’altra dopo la stazione ferroviaria, a nord della stessa, coinvolgendo l’isolato urbano oggetto di studio. 98

CARATTERISTICHE SOCIALI DEL QUARTIERE Il quartiere non presenta particolari criticità: popolato in prevalenza dal ceto medio, luogo di residenza più che di lavoro, è poco esposto a fenomeni marcati di disagio e di microcriminalità ed è caratterizzato in generale, soprattutto su Viale Regina Margherita, da una buona qualità dell’edificato. Qui si collocano infatti sia alcune palazzine storiche con grado di vincolo sia nuovi interventi di residenza. L’intera zona è però apparentemente priva di un vero e proprio centro di riferimento per la vita quotidiana e sociale degli abitanti. Nonostante la differenziata dotazione di servizi nelle aree limitrofe, mancano luoghi di aggregazione e la zona è caratterizzata da una tranquillità sconfinante nell’anonimato. I SERVIZI Il quartiere ha i suoi maggiori punti di forza nell’ospitare nelle vicinanze i locali di enti pubblici e pubbliche amministrazioni (Regione, Provincia). Anche l’offerta educativa in zona è soddisfacente: ci sono scuole pubbliche in grado di rispondere alle esigenze dell’intero arco scolastico, sia centri di formazione per adulti e di educazione permanente. Importante anche la presenza di centri per l’associazionismo di tutte le scale e tipologie (il vicino centro Don Bosco è un notevole contenitore di associazioni e organizzazioni). Anche l’offerta sportiva trova una vasta risposta nelle vicinanze, a partire dai campi sul retro del centro Don Bosco fino al Campo Comunale Battaglini e al Campo Coni. Anche il sistema ricettivo trova una collocazione prevalente lungo l’asse Viale Porta Adige-Viale Regina Margherita, fino ad arrivare al centro storico della città, con alcuni alberghi tra i più importanti della città. L’offerta commerciale trova la propria manifestazione tramite piccoli supermercati per alimentari di quartiere, negozi di elettronica e di abbigliamento. L’aspetto sociosanitario è principalmente collocato nell’area a nord-est di Rovigo, lungo via tre Martiri, ed è proprio lungo Via della Pace andando verso est che si trova delocalizzato qualche piccolo presidio ambulatoriale polivalente di dimensione contenuta. Le zone più limitrofe all’area ASM non presentano centri ambulatoriali polivalenti o case di cura o case di riposo per autosufficienti e non o centri diurni.

Fonte:

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Terza: Individuazione delle alternative progettuali

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

3.1.5

scenario 1: BORGO

OBIETTIVO DELLA PROGETTAZIONE Il primo scenario considerato prevede un intervento prettamente residenziale integrato da servizi residenziali, locali e urbani, quei servizi che al momento mancano nelle aree limitrofe. L’obiettivo principale è quello di progettare un complesso edilizio in grado di integrarsi con il quartiere esistente, ma che al contempo si caratterizzi per la propria identità creando una nuova centralità locale, urbana e sociale. Data la mancanza di offerta di servizi socio-sanitari, al momento concentrati in presidi di piccole dimensioni polivalenti nelle più strette vicinanze e data la vocazione ambientale del lotto per poter effettivamente collegare le due lingue verdi in un unico continuo percorso ciclo-pedonale , l’inserimento tra i servizi locali e urbani di una attività a carattere socio-sanitario e allo stesso tempo aggregativo, come un centro per attività motorie dolci (quali palestre e piscine per fisioterapia), può dare una risposta concreta all’individuazione di un servizio per i cittadini carente e allo stesso tempo generare quella qualità di spazi urbani all’aperto necessaria per la qualità di vita degli stessi residenti e per il collegamento ambientale previsto dalla grande cintura verde. All’interno dell’area di progetto si trova la cosiddetta Casa Rossa facente parte del primigenio stabilimento del Gas di Rovigo di Giacomo Ermacora. Questo edificio, vincolato ex lege 1089/39, è attualmente utilizzato per gli uffici della ASM. La proposta progettuale può quindi prendere in considerazione la possibilità di ristrutturazione dell’edificio, attribuendogli un ruolo significativo, destinandolo ad esempio a immobile per i servizi locali e urbani. Un ulteriore servizio urbano che può sfruttare la vicinanza con la stazione ferroviaria e quindi attrarre un bacino di utenza pendolare temporaneo è il co-working, un incubatore di imprese che mette a disposizione di professionisti/lavoratori spazi di lavoro o di riunione per periodi più o meno brevi. 100

L’intervento nel suo complesso prevede: _la realizzazione di edifici per complessivi 16330 mq di slp (superficie lorda di pavimento), di cui 15500 mq di residenza (95%) e 830 mq di FCR (funzioni compatibili alla residenza_5%) quali: __retail marketing 630 mq __co-working 200 mq; _la realizzazione di 1630 mq aggiuntivi di superfici da destinare a servizi locali e urbani (10%) da adibire a centro attività motorie dolci (1230 mq) e foyer per la formazione (400 mq), comprendendo gli spazi esistenti ricavati dalla ristrutturazione della cosiddetta Casa Rossa da destinare a parte dei servizi locali ed urbani per una superficie di 370mq; _la dotazione, eventualmente anche al piano interrato, di posti auto pertinenziali per la residenza, cantine, depositi, locali tecnici, oltre a locali per il ricovero delle biciclette; _la dotazione di posti auto pertinenziali per le FCR (100% slp) e i servizi locali e urbani (25% della superficie costruita); _la sistemazione dell’intera area a progetto, destinando 5878,2 mq a spazi pubblici attrezzati. Inoltre l’intervento dovrà tenere conto delle seguenti tematiche progettuali: _protezione dalle emissioni acustiche provenienti dal deposito SITA limitrofo (fino a sua completa dismissione); _percorribilità pedonale e ciclabile dell’area compatibile con un futuro collegamento ciclopedonale tra le due lingue verdi, una a sud e una nord dell’isolato urbano in considerazione; _accesso carraio ai parcheggi interrati da via Dante Alighieri. Il limite di altezza stabilito per l’area è di 16,5m. Il mix funzionale dato dalla presenza di servizi e funzioni compatibili con la residenza è un valore fondante di questo progetto: la distribuzione di queste funzioni deve contribuire a creare delle relazioni tra servizi e residenza, definendo il carattere dello spazio pubblico e contribuendo al suo presidio. Gli immobili residenziali di nuova costruzione dovranno conseguire almeno la classe energetica B, come previsto dal Programma Energetico Provinciale allegato al PTCP di Rovigo.

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Terza: Individuazione delle alternative progettuali

SCHEDA RIASSUNTIVA DELLE CONSISTENZE scenario1 _ BORGO

COMPOSIZIONE DELLA SUPERFICIE RESIDENZIALE

Superﬁcie Fondiaria Indice di Fabbricabilità Sup coperta max Volume max Sup lorda di pavimento

9797 mq 5 mc/mq 3918,8mq(<40% Sf) 48985 mc 16330 mq

RESIDENZA 95.4% FCR 4.6% CO WORKING RETAIL MARKETING

11307 mq 34412 mc 548 mq 60 mq 388 mq

100% Abitanti virtuali

11855 mq

34412 / 150 mc = 229 abitanti

SERVIZI LOCALI 8%Slp 998 mq FOYER 484 mq ATTIVITA’ MOTORIE DOLCI 514 mq + Casa Rossa STANDARD URBANISTICI VERDE PUBBLICO 229 x 5,00 mq/ab

1145 mq

PARCH PUBBLICO DA RESIDENZIALE 229 x 3,50 mq/ab

801.5 mq

PARCH PUBBLICO DA FCR 100% Slp

548 mq

PARCH PUBBLICO DA SERVIZI 100% Slp

998 mq

PARCH PRIVATO 1 mq ogni 10 mc

3441 mq

N. STALLI PARCHEGGI PUBBLICI N. BOX AUTO PER PRIVATI N. POSTI AUTO PER PRIVATI N. POSTI MOTO PER PRIVATI

123 138 38 52

ALLOGGI TIPO A quadrilocali-attici da 85-100 mq di slp 44% della slp ammessa 46 appartamenti ALLOGGI TIPO B trilocali da 60-75 mq di slp 27% della slp ammessa

28 appartamenti

ALLOGGI TIPO C mono-bilocali da 35-60 mq di slp 18% della slp ammessa 19 appartamenti ALLOGGI TIPO BW-CW casa lavorao da 40-50 mq di lavoro + da 40-80 mq di residenza 11% della slp ammessa 12 appartamenti CARATTERISTICHE DELLE RESIDENZE Alloggi a PT con spazio aperto privato 21 Alloggi a P Attico con spazio aperto privato 19 Tot alloggi con spazio verde privato 40 (38%) Alloggi con accesso indipendente a PT

101

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

Valutazioni di ordine tecnico, funzionale, localizzativo, gestionale

3.1.5.2

Questo scenario affronta il tema dell’inserimento urbano puntando sulla strutturazione di un forte legame fisico e percettivo del nuovo insediamento col territorio e su una articolata ed efficace dotazione e sinergia di nuovi servizi, capace di mettere a sistema la realtà esistente dell’abitato di Rovigo col nuovo quartiere e predisporre le premesse per lo sviluppo di una “comunità”, eterogenea ma unica . Questa soluzione parte dall’assunto di inserire una dotazione importante di residenziale e una quota rimanente composta da attrezzature comuni e pubbliche. L’area di progetto viene così a trasformarsi in un sistema attrezzato continuo, in cui la prevalente funzione residenziale coesiste con attività ricreative, commerciali, di servizio e con spazi aperti disponibili a più configurazioni e più usi. Ogni volume è immaginato più permeabile al piano terra, a consentire percorsi attraverso gli spazi e una miglior fruibilità dei servizi urbani e integrativi previsti.

L’analisi

3.1.5.1

Coerente al principio insediativo, l’architettura si propone attraverso una caratterizzazione volumetrica molto semplice, chiara, robusta, che riesce ad avere una sua ricchezza attraverso la previsione di altezze differenti, un’articolazione dei fronti esterni, il gioco dei materiali e delle cromie. La composizione è infatti pensata non blocco per blocco, ma quale progetto unitario ed organico a scala urbana, in cui tuttavia le singole fasi intermedie di realizzazione hanno comunque una loro identità e compiutezza. Ogni volume è immaginato più permeabile al piano terra, a consentire percorsi attraverso gli spazi e una miglior fruibilità dei servizi urbani e integrativi previsti.

102

Criteri e finalità dell’analisi SWOT

SWOT (acronimo di , , , ) è una analisi di supporto alle decisioni, che serve ad evidenziare le caratteristiche di uno o più progetti alternativi che vengono esaminati da diverse ottiche. La Swot è una delle metodologie più diffuse nella valutazione di progetti e fenomeni. Si tratta di un procedimento di tipo logico, mutuato dall’economia aziendale, che consente di rendere sistematiche e fruibili le informazioni raccolte riguardanti un tema specifico e che fornisce informazioni fondamentali per la definizione di politiche e linee d’intervento. Evidenziando i punti di forza e di debolezza l’analisi permette di far emergere quegli elementi in grado di favorire, ovvero ostacolare o ritardare, il perseguimento di determinati obiettivi. La terminologia consueta distingue i fattori endogeni tra punti di forza e punti di debolezza e quelli esogeni tra opportunità e rischi. Obiettivo dell’analisi è offrire un quadro di riferimento per la definizione di orientamenti strategici finalizzati al raggiungimento di un obiettivo, tenendo conto sia delle variabili interne che di quelle esterne, che possono permettere la buona riuscita dell’iniziativa o, di contro, rischiano di compromettere il successo di una operazione. Metodologicamente si opera attraverso la costruzione di una matrice divisa in quattro aree in cui si hanno: • punti di forza ( ); • punti di debolezza ( ); • opportunità ( ); • minacce ( ). Nella prima parte si evidenziano gli aspetti interni, propri del progetto o dell’iniziativa, che caratterizzano il progetto in modo negativo o positivo ed emergono appunto come punti di debolezza o punti di forza. Nella seconda parte si possono invece individuare gli aspetti esterni, che possono rappresentare minacce o opportunità provenienti dall’ambiente

esterno. L’analisi S.W.O.T. si avvale di uno schema sistematico di analisi, che si sviluppa tramite una procedura codificata rispondente a parametri e tecniche definiti e prefissati. Per la Swot di Borgo e Community si è costituito un tavolo di lavoro a cui hanno partecipato tutti i componenti della ricerca. Ciascuno, con le proprie conoscenze e le proprie capacità di lettura delle ipotesi progettuali individuate dalla ricerca, ha contribuito ad una lettura delle diverse caratteristiche dei progetti.

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Terza: Individuazione delle alternative progettuali

3.1.5.3

Punti di forza e di debolezza

I punti di forza sono quegli elementi che favoriscono lo sviluppo dell’area: essi sono la qualità e la varietà degli spazi urbani, la qualità degli spazi privati, la dotazione di giardini pensili, corti e logge. Gli spazi interni, inoltre, sono progettati in modo da ottenere una buona intimità delle corti interne. Complessivamente l’impianto urbano del progetto Borgo richiama le caratteristiche del Centro storico, e gli spazi urbani sono molto integrati con i servizi locali. I punti di debolezza sono punti che non ostacolano lo sviluppo dell’area ma possono rappresentare delle difﬁcoltà per il successo dell’operazione immobiliare. In particolare, sono state evidenziati spazi aperti comuni piccoli e compressi, con poche aree destinate alla sosta pubblica. Molti posti auto trovano posto nel parcheggio interrato e ciò determina alti costi di realizzazione. Le opportunità sono i possibili vantaggi futuri che possono ricadere nel sistema urbano. Tali vantaggi e opportunità sono indipendenti dal sistema e limitata è la capacità di gestione delle stesse. Per Borgo sono state precisate le opportunità che riguardano il valore dell’innovazione (procedurale e metodologica) che l’intervento può mostrare in una fase di stagnazione del mercato immobiliare locale. Inoltre, il progetto ha delle notevoli relazioni con il tessuto urbano in termini di offerta di servizi locali pubblici che possono entrare in sinergia con l’Università e la zona Don Bosco. Le minacce sono eventi futuri che possono avere un notevole impatto nei risultati dell’operazione e, al limite estremo, comprometterne il successo. Per Borgo vi sono minacce di ordine “macro” legate alla presenza di molti competitori nel mercato (aree appena concluse o in fase di costruzione), scarsa iniziativa imprenditoriale locale, assenza di concertazione o strumenti urbanistici nell’area, incertezza di ordine politico - amministrativo.

103

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

3.1.6

scenario 2: COMMUNITY

OBIETTIVO DELLA PROGETTAZIONE Il secondo scenario considerato prevede un intervento di tipo canonico, dove una sostanziale quota parte del volume edificabile viene destinato a commerciale e direzionale, con una minore attenzione verso i servizi locali e urbani rivolti alla comunità, ma piuttosto con una attenzione maggiore nella compravendita o locazione di locali a uso ufficio e negozi. Dalle previsioni progettuali delle aree limitrofe si vede la tendenza a convertire queste porzioni di città in centri prevalentemente direzionali con una piccola percentuale destinata a uso residenziale. L’intero isolato urbano potrebbe convertirsi in un grande centro direzionale con commercio al piano terra e aree residenziali. La problematica contingente riscontrata è l’estremo immobilismo del mercato sia di compravendita che di locazione di uffici e negozi, dovuta sia alla crisi economica che ha bloccato il movimento di capitali e di imprese, che per la scarsa vocazione di Rovigo a costituirsi come luogo incubatrice di imprese. Per questi motivi si pensa debbano essere ribaltate le proporzioni percentuali tra residenziale e direzionale, assicurando quindi all’area una maggior vocazione abitativa, più sicura nel posizionamento sul mercato, lasciando quindi una quantità minore esposta al maggior rischio del mercato di locali uffici e commerciali. All’interno dell’area di progetto si trova la cosiddetta Casa Rossa facente parte del primigenio stabilimento del Gas di Rovigo di Giacomo Ermacora. Questo edificio, vincolato ex lege 1089/39, è attualmente utilizzato per gli uffici della ASM. La proposta progettuale dovrebbe prendere in considerazione l’utilizzo e la riconversione del fabbricato per servizi a uso della comunità o mantenerlo a uso uffici come la sua attuale destinazione d’uso.

104

L’intervento nel suo complesso prevede: _la realizzazione di edifici per complessivi 16330 mq di slp (superficie lorda di pavimento), di cui 13060 mq di residenza (80%) e 3270 mq di FCR (funzioni compatibili alla residenza_20%) quali: __business center (direzionale) 1235 mq __co-working (direzionale innovativo) 400 mq __lunch bar 350 mq __retail marketing 1285 mq comprendendo gli spazi esistenti ricavati dalla ristrutturazione della cosiddetta Casa Rossa da destinare a parte delle FCR previste per una superficie di 370 mq; _la dotazione, eventualmente anche al piano interrato, di posti auto pertinenziali per la residenza, cantine, depositi, locali tecnici, oltre a locali per il ricovero delle biciclette; _la dotazione di posti auto pertinenziali per le FCR (100% slp) e i servizi locali e urbani (25% della superficie costruita); _la sistemazione dell’intera area a progetto, destinando 5878,2 mq a spazi pubblici attrezzati. Inoltre l’intervento dovrà tenere conto delle seguenti tematiche progettuali: _protezione dalle emissioni acustiche provenienti dal deposito SITA limitrofo (fino a sua completa dismissione); _percorribilità pedonale e ciclabile dell’area compatibile con un futuro collegamento ciclopedonale tra le due lingue verdi, una a sud e una nord dell’isolato urbano in considerazione; _accesso carraio ai parcheggi interrati da via Dante Alighieri. Il limite di altezza stabilito per l’area è di 16,5m. Gli immobili residenziali di nuova costruzione dovranno conseguire almeno la classe energetica B, come previsto dal Programma Energetico Provinciale allegato al PTCP di Rovigo.

Analisi propedeutiche e alternative di progetto. Parte Terza: Individuazione delle alternative progettuali

SCHEDA RIASSUNTIVA DELLE CONSISTENZE scenario2 _ COMMUNITY Superﬁcie Fondiaria Indice di Fabbricabilità Sup coperta max Volume max Sup lorda di pavimento

9797 mq 5 mc/mq 3918,8 mq (<40% Sf) 48985 mc 16330 mq

RESIDENZA 79.6% FCR BUSINESS CENTER CO WORKING LUNCH BAR RETAIL MARKETING

11684mq 35051mc 20.4% 2320 mq 900 mq 320 mq 260 mq 840 mq 100%

Abitanti virtuali

14004 mq

35051 / 150 mc = 234 abitanti

STANDARD URBANISTICI VERDE PUBBLICO 234 x 5,00 mq/ab

COMPOSIZIONE RESIDENZIALE

DELLA

SUPERFICIE

ALLOGGI TIPO A quadrilocali-attici da 85-100 mq di slp 40% della slp ammessa 48 appartamenti ALLOGGI TIPO B trilocali da 60-75 mq di slp 29% della slp ammessa

36 appartamenti

ALLOGGI TIPO C mono-bilocali da 35-60 mq di slp 22% della slp ammessa 28 appartamenti ALLOGGI TIPO BW-CW casa lavorao da 40-50 mq di lavoro + da 40-80 mq di residenza 9% della slp ammessa 11 appartamenti CARATTERISTICHE DELLE RESIDENZE

1170 mq

PARCH PUBBLICO DA RESIDENZIALE 234 x 3,50 mq/ab 819 mq

Alloggi a PT con spazio aperto privato 14 Alloggi a P Attico con spazio aperto privato 11 Tot alloggi con spazio verde privato 25 (20%) Alloggi con accesso indipendente a PT

PARCH PUBBLICO DA FCR 100% Slp

2320 mq

PARCH PRIVATO 1 mq ogni 10 mc

3505 mq

N. STALLI PARCHEGGIO PUBBLICO 186 N. BOX AUTO PER PRIVATI 150 N. POSTI AUTO PER PRIVATI 60

105

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

3.1.6.1

Valutazioni di ordine tecnico, funzionale, localizzativo, gestionale

“Community” affronta il tema dell’inserimento urbano puntando sulla creazione di ampi spazi aperti comuni, delimitati da corpi edilizia corte, aperti in corrispondenza, e quindi strettamente in relazione, con le sue preesistenze storiche mantenute: la casa rossa e il gasometro. Proprio le corti interne – aperte verso i percorsi e gli spazi pubblici cui sono sempre connesse – costituiscono il fulcro della disposizione degli alloggi e l’ambito di filtro tra la vita del quartiere e quella del singolo corpo di appartamenti, una sorta di “unità di vicinato” che prevede spazi di incontro e sosta, alberature per l’ombreggiamento dello spazio pavimentato e dei fronti esposti al sole, nonchè attività più mirate a utenze specifiche (giochi per bambini, ritrovi per anziani, spazi esterni agli alloggi di co-lavoro) e che tuttavia non compromette la privacy delle singole abitazioni, il cui affaccio è all’occorrenza schermato. Al primo livello trova ubicazione quella dotazione minima di direzionale ( uffici, studi professionali...). Mentre dal secondo livello fino al massimo al quinto livello sono stati collocati appartamenti residenziali. La tipologia prevalente è quella del trilocale ( per famiglie di 4-5 persone), quella risultante come maggiormente richiesta dalla ricerca di mercato effettuata. La logica aggregativa di tre corpi a corte permette, inoltre, una eventuale realizzazione in fasi successive consentendo al contempo la piena autonomia e identità dei vari ambiti funzionali, questo anche dal fatto che al di sotto di ogni corte è stato collocato un parcheggio ( sia per i posti pubblici che privati) con accessi indipendenti ed autonomi.

106

3.1.6.2

Punti di forza e di debolezza

I punti di forza dell’ipotesi Community sono una notevole integrazione delle funzioni previste, aree a verde che creano una percezione di maggiore ampiezza degli spazi. Il mix funzionale, inoltre, determina delle sinergie economiche che si riflettono nella maggiore vendibilità degli spazi. Per quanto riguarda l’aspetto energetico, il rapporto Superficie/Volume evidenzia un buon bilancio energetico degli edifici. Rispetto a Borgo questa soluzione presenta una maggiore volumetria. Le minacce riguardano alcuni aspetti economici: la numerosità dei parcheggi e la scelta di realizzare posti auto interrati determina un alto costo di investimento, con ricadute nella fattibilità degli investimenti. La maggiore edificabilità espressa dal progetto definisce un maggior numero di alloggi per edificio, che, come emerso dalle indagini, non è molto apprezzato dalla domanda. Tale soluzione porterà a maggiori tempi per l’assorbimento degli alloggi nel mercato. Le opportunità sono rappresentate dal valore aggiunto creato dall’innovazione di tipo procedurale e metodologica, che può avere positive ricadute nel mercato locale. Una opportunità per l’area è rappresentata dalla vicinanza ai principali nodi di interscambio della zona. La realizzazione per lotti, infine, non influenzerebbe la percezione della vita del quartiere. Le minacce di Community sono legate al trend dell’economia e la scarsa presenza ed iniziativa dell’impreditorialità locale, l’assenza di concertazione o strumenti urbanistici nell’area, l’incertezza di ordine politico – amministrativo. Alto è il rischio di saturazione del mercato determinata dalla presenza di iniziative già realizzate nelle zone limitrofe.

FattibilitĂ tecnica

In questa parte dello studio di fattibilità vengono delineate e descritte le due alternative progettuali sviluppate nel capitolo precedente, con un dettaglio sufficiente a definire le analisi (ambientale, finanziaria, economica), illustrate nei successivi capitoli. Attraverso diagrammi, elaborati grafici e relazioni illustrative vengono identificate e localizzate, per ognuna delle due alternative progettuali sviluppate, le funzioni da insediare, vengono descritte le caratteristiche tecnico-funzionali e dimensionali, con riferimento alle opere necessarie per la realizzazione dell’intervento. La descrizione delle opere da realizzare, delle attività da svolgere finalizzate alla realizzazione (come ad esempio le fasi di progettazione, approvazione, appalto, esecuzione), delle relazioni

logiche tra opere e attività, viene in questo capitolo sviluppata anche attraverso cronoprogrammi (uno per ciascuna alternativa progettuale) in forma di “diagrammi di Gantt”, che permettono, insieme alle precedenti descrizioni, di costituire gli elementi di base per le successive valutazioni di convenienza finanziaria ed economica.

Fattibilità tecnica. Principali elementi progettuali dei due scenari

4.0

Principali elementi progettuali dei due scenari

PREMESSA AI POSSIBILI SCENARI URBANI Lo studio per la riqualificazione di un comparto posto in un ambiente di alto valore urbano come quello in oggetto rappresenta una grande opportunità di sviluppo di un intervento, nel quale promuovere i criteri della sostenibilità e favorire la migliore sensibilità urbana e architettonica, al fine di creare un “luogo” radicato e dall’identità marcata. Tale luogo viene immaginato quale habitat capace di favorire gli scambi sociali e soprattutto forme di abitare nuove, aperte e flessibili, che facciano prevalere i bisogni individuali come necessità di esprimere le differenti identità. Questo studio vuole individuare principalmente un approccio strategico al tema proposto, capace di interpretare le condizioni ambientali e le dinamiche economiche specifiche e innescare un ampio spettro di processi sociali, culturali, economici. Esso prevede infatti un modello di intervento fortemente caratterizzato da una pianificazione urbana e architettonica innovativa e sostenibile, in grado di raggruppare gli operatori coinvolti (promotori, investitori privati, pubblica amministrazione, realtà socio-economiche presenti sul territorio, architetti, futuri fruitori) in una vasta operazione di marketing urbano, capace di richiamare interesse nazionale e internazionale sul tema dell’abitare, sensibilizzando al contempo l’attenzione pubblica sull’uso razionale dell’energia e la salvaguardia dell’ ambiente. Capisaldi per una progettazione urbana comune ai possibili scenari che si propongono sono stati: - il mantenimento delle due preesistenze storiche dell’impianto industriale originario: la casa rossa e il gasometro. In entrambi gli scenari si propone diventino le nuove “centralità” aggregative dei nuovi spazi aperti. - creazione di nuovi collegamenti – percorsi, quasi esclusivamente ciclo-pedonali, che garantiscono quella continuità necessaria con le “vitalità” delle strutture prossime all’intervento (vedi Don Bosco,

università…) e che siano capaci di abbattere quel limite fisico che all’epoca dell’intervento originario di vocazione industriale era necessario ma che oggi, visto il suo radicale ripensamento, non trova più ragioni di essere. Per entrambi gli scenari urbani proposti si è cercato di assumere come determinante quanto emerso dall’analisi e dalle ricerche effettuate ed in particolare da quella immobiliare. Si è, così, cercato di soddisfare la dotazione di spazio esterno in rapporto con la tipologia di utenza: accessi al piano terra per utenze particolari ( coworking o anziani…) o dotare il più possibile ogni appartamento di uno spazio aperto privato. Quindi abbiamo creduto fondamentale che l’elaborazione di possibili scenari non si trattasse esclusivamente di un problema di pianificazione urbanistica di una vasta area, ma del disegno paesaggistico del territorio, in cui il sistema degli spazi aperti e degli spazi costruiti sia articolato quale unico segno riconoscibile, capace di radicarsi profondamente nel contesto di Rovigo, adagiandosi con sensibilità ma facendosi anche portatore di caratteri nuovi: aree private residenziali, aree semi-pubbliche e spazi e attrezzature pubbliche (strade, piazze, aree distributive, aree a verde, nuovi servizi..) saranno fortemente integrati tra loro e con l’ambiente circostante, a potenziare al massimo l’occasione offerta dalla scala dell’intervento e dalla posizione dell’area. Pertanto i sistemi insediativi proposti rifiutano l’impianto a “costruzione isolata”, tipico della periferia e incapace di generare spazi coinvolgenti e piacevoli e la cui appetibilità risulta ormai in forte crisi.

4.1

Scenario 1 Borgo: caratteristiche funzionali, tecniche e dimensionali

IL CONCEPT Questo scenario sviluppa il tema di “borgo sostenibile” ponendo al centro del progetto il rapporto tra Architettura e Spazio pubblico. L’aspirazione a “rifondare” tale luogo non può quindi che costruirsi su soluzioni architettoniche ed urbane fortemente legate e sensibili ai tratti speciﬁci del territorio, capaci di una risigniﬁcazione dello stesso in coerenza con le energie che tale spazio già esprime. Si immagina quindi una architettura dell’abitare che non sia “aliena”, ma che contribuisca invece alla costruzione di una identità, senso sul quale si appoggia il concetto di “essere a casa”. Obiettivo, dunque, l’individuazione di strategie di programma, insediative, funzionali, compositive, materiche, capaci di produrre un inserto denso nel contesto urbano, nel tentativo di conferire “energia” e intensità d’uso e percettiva al nuovo “borgo sostenibile”.

L’INSERIMENTO URBANO Lo scenario del “borgo sostenibile” affronta il tema dell’inserimento urbano puntando sulla strutturazione di un forte legame ﬁsico e percettivo del nuovo insediamento col territorio e su una articolata ed efﬁcace dotazione e sinergia di nuovi servizi, capace di mettere a sistema la realtà esistente dell’abitato di Rovigo col nuovo quartiere e predisporre le premesse per lo sviluppo di una “comunità”, eterogenea ma unica . Questa soluzione, infatti, parte nell’assunto di inserire una dotazione importante di residenziale e una quota rimanente composta da attrezzature comuni e pubbliche.

L’area di progetto viene così a trasformarsi in un sistema attrezzato continuo, in cui la prevalente funzione residenziale coesiste con attività ricreative, commerciali, di servizio e con spazi aperti disponibili a più conﬁgurazioni e più usi. 109

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

Una sequenza di spazi lungo l’asse nord - sud, che potrebbero collegare viale Dante Alighieri e Viale Guglielmo Marconi, spazi che mediano le caratteristiche della piazza, della strada e del parco, diventa così il principio organizzativo dell’insediamento, attraverso distese che si dilatano e si restringono e mettono in relazione spazi pubblici, semipubblici e privati, cercando al contempo di connettersi con percorsi pedonali alle permeabilità esistenti nel tessuto circostante. Su tale asse si snoda uno schema urbanistico aggregativo semplice quanto articolato, che individua nuclei aggregativi più densi e parti dell’area più rarefatte, in un disegno urbano che scompone un programma edilizio intenso in ambiti collegati ma con una loro propria “misura” e identità. La ricerca di un corretto “dimensionamento” delle aree di inﬂuenza (spazi di vicinato) crediamo costituisca infatti un’efﬁcace strategia per la costruzione di un’identità del luogo, in opposizione alla spersonalizzazione e al disorientamento tipici degli interventi di tanta periferia. Crediamo che anche un intervento contemporaneo debba “appoggiarsi” su alcune caratteristiche pregevoli della aggregazione consolidata storica, come quella della corte, a ricercare un’identità che ancora costituisce la forza e l’attrattività di un luogo,

110

pur rileggendole alla luce degli standard più avanzati di comfort e funzionalità. La logica aggregativa dei corpi residenziali separati da piazze di quartiere risponde poi all’esigenza di una eventuale realizzazione in fasi successive, consentendo al contempo la piena autonomia e identità dei vari ambiti funzionali. In tale schema si propone una scomposizione in due fasi corrispondenti, la prima alla zona nord ed una seconda alla zona sud: per entrambe, pertanto, è garantita un’accessibilità autonoma (la prima da viale Regina Margherita mentre la seconda da viale Alighieri) e indipendente alla fase realizzativa. Inoltre hanno parcheggi interrati autonomi collocati al di sotto del sedime ediﬁcato. La mobilità carrabile di accesso e servizio al “borgo sostenibile” è mantenuta sui bordi dell’area di progetto, con penetrazioni a trafﬁco limitato all’interno di zone riservate nelle piazze di quartiere interne e con possibilità di accesso ai servizi fondamentali. Gli stessi parcheggi a raso sono prevalentemente collocati su bordi est, viale Alighieri e nei pressi della casa rossa, mentre la viabilità consente di servire due parcheggi interrati, ognuno gravitante su una delle due rispettive sottozone del “borgo”.

BORGO: CARATTERISTICHE FUNZIONALI, TECNICHE, DIMENSIONALI Coerente al principio insediativo, l’architettura si propone attraverso una caratterizzazione volumetrica molto semplice, chiara, robusta, che riesce ad avere una sua ricchezza attraverso la previsione di altezze differenti, un’articolazione dei fronti esterni, il gioco dei materiali e delle cromie. La composizione è infatti pensata non blocco per blocco, ma quale progetto unitario ed organico a scala urbana, in cui tuttavia le singole fasi intermedie di realizzazione hanno comunque una loro identità e compiutezza. Ogni volume è immaginato più permeabile al piano terra, a consentire percorsi attraverso gli spazi e una miglior fruibilità dei servizi urbani e integrativi previsti. Al piano terra sono stati collocati oltre agli spazi condominiali comuni (vani scala, atri, spazi comuni) e agli spazi commerciali, le unità abitative di utenze che necessitano di un contatto diretto con l’esterno, come anziani o persone con difﬁcoltà motorie, oppure quelle abitazioni che contengono al loro interno locali non residenziali (co-working) come studi, piccoli esercizi commerciali, i quali hanno necessità di un accesso separato, indipendente ed esterno.

Per soddisfare la richiesta, espressa da molti interessati alla ricerca di mercato effettuata, di dotare ogni appartamento di uno spazio proprio esterno, si è proposto che i soggiorni degli appartamenti del 1°,2°,3° livello abbiano sempre sfogo su una terrazza- loggia esterna. Mentre al livello 4°e 5° si propone una tipologia a duplex in corpi isolati in modo che ogni appartamento si possa affacciare ed utilizzare una propria terrazza verde sulla copertura del livello sottostante, isolata e indipendente; questo garantisce anche un alleggerimento visivo del corpo edilizio generale. L’organizzazione interna degli spazi è ottimizzata sul rapporto visivo con gli spazi esterni e l’orientamento (illuminazione interna). Il disegno distributivo di ogni tipologia è poi improntato alla massima semplicità ed eleganza, anche a consentire una facile personalizzazione degli ambienti. L’obiettivo è infatti la creazione di spazi in cui possa emergere un pluralismo di forme espressive autonome che consenta a chi abita di dettare le proprie esigenze e abitudini, dando libero sfogo a un’autonomia formale che si traduca in vera e propria customerizzazione dei singoli e diversi modi di abitare.

FattibilitĂ tecnica. Principali elementi progettuali dei due scenari

4.1.1 Cronoprogramma degli interventi

111

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

4.2

Scenario 2 Community : caratteristiche funzionali, tecniche e dimensionali

Questo scenario sviluppa il tema della comunità ponendo al centro una progettualità capace di sviluppare un’aggregazione sociale, un mix funzionale di usi e di utenze. Soluzione, questa, che integra la quota comunque prevalente di residenziale con una dotazione rilevante di funzioni non residenziali, in particolare di commerciale e direzionale. “Community” affronta il tema dell’inserimento urbano puntando sulla creazione di ampi spazi aperti comuni, delimitati da corpi edilizia corte, aperti in corrispondenza, e quindi strettamente in relazione, con le sue preesistenze storiche mantenute: la casa rossa e il gasometro.

Proprio le corti interne – aperte verso i percorsi e gli spazi pubblici cui sono sempre connesse – costituiscono il fulcro della disposizione degli alloggi e l’ambito di ﬁltro tra la vita del quartiere e quella del singolo corpo di appartamenti, una sorta di “unità di vicinato” che prevede spazi di incontro e sosta, alberature per l’ombreggiamento dello spazio pavimentato e dei fronti esposti al sole, nonchè attività più mirate a utenze speciﬁche (giochi per bambini, ritrovi per anziani, spazi esterni agli alloggi di co-lavoro) e che tuttavia non compromette la privacy delle singole abitazioni, il cui affaccio è all’occorrenza schermato. 112

Proprio nella dimensione delle corti interne dello schema aggregativo stà la principale differenza dei due scenari proposti. Infatti nello scenario “borgo” la corte interna, più piccola, è destinata ad un uso quasi esclusivamente privato o al limite condominale o semipubblico, con solamente alcuni percorsi pubblici di attraversamento. Mentre nello scenario “community”, dove le corti hanno una dimensione maggiore, riescono a trasmettere una maggiore vocazione di spazio pubblico, simile ad una piazza, con un altro valore di spazio aggregativo sociale, capace di sottolineare un insediamento a maggiore mix funzionale.

L’architettura dello scenario “community” coerentemente allo schema insediativo, di impianto rigoroso e semplice, punta principalmente su una caratterizzazione volumetrica chiara e che ritrova anche nell’articolazione dei fronti esterni quella logica di apertura e dialogo con lo spazio “vivo” delle corti: principalmente aperti con logge e balconate verso l’interno delle corti e maggiormente serrato con semplici aperture verticali sui fronti esterni. Rimanendo comunque coerenti al principio sopraespresso si tenta di evitare una ripetizione

schematica dei volumi ma si propone di avere una ricchezza apportata dall’articolazione di altezze diverse dei corpi volumetrici, di utilizzare colorazioni o materiali differenti che possano, all’interno di un progetto unitario ed organico, caratterizzare parti con una loro identità propria e creare un’atmosfera maggiormente eterogenea. Ogni volume è immaginato con il livello al piano terra, sul lato verso l’esterno, leggermente arretrato verso l’interno, in modo da creare una protezione, come quella di un portico, a favorire una percorrenza lenta pedonale e di sosta lungo i bordi esterni dei blocchi edilizi sui quali si affacciano principalmente funzioni commerciali.

Questo garantirebbe quel senso urbano, elemento fondativo dello schema insediativo e favorirebbe quella permeabilità del livello del piano terra tra gli spazi interni ed esterni delle corti urbane. Coerentemente sono state collocate al livello terra, oltre le funzioni commerciali, quelle unità abitative con una dotazione di funzioni non residenziali( coworking) che necessitano di un forte contatto con gli spazi pubblici; mentre sui bordi dell’impianto, a garantire una maggiore privacy, sono stati inseriti quei appartamenti per utenze speciali (anziani...) che hanno un loro proprio giardino. Al primo livello trova ubicazione quella dotazione minima di direzionale ( ufﬁci, studi professionali...).

Fattibilità tecnica. Principali elementi progettuali dei due scenari

Mentre dal secondo livello ﬁno al massimo al quinto livello sono stati collocati appartamenti residenziali. La tipologia prevalente è quella del trilocale ( per famiglie di 4-5 persone), quella risultante come maggiormente richiesta dalla ricerca di mercato effettuata. La logica aggregativa di tre corpi a corte permette, inoltre, una eventuale realizzazione in fasi successive consentendo al contempo la piena autonomia e identità dei vari ambiti funzionali, questo anche dal fatto che al di sotto di ogni corte è stato collocato un parcheggio ( sia per i posti pubblici che privati) con accessi indipendenti ed autonomi. Così come nello scenario “Borgo” si pensa una scomposizione in due fasi realizzative: la prima quel-

la a nord e una seconda quella a sud. Questo reso necessario anche per favorire una reale fattibilità costruttiva: in quanto solo in questo caso si potrebbe garantire la compresenza di un’area, quella a nord, già abitata con un’altra, quella a sud, cantierabile. In questo caso si potrebbe garantire due accessibilità autonome: il cantiere da Viale Alighieri ( maggiormente adatto a questo scopo) e la zona nord dal collegamento di progetto che si riallaccia a Viale Porta Adige, passando attraverso le residenze esistenti, meno adatto al transito di camion e mezzi di cantiere.

113

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di unâ&#x20AC;&#x2122;area postindustriale.

4.2.1 Cronoprogramma degli interventi

114

CompatibilitĂ ambientale

La valutazione di compatibilità ambientale ha il compito di assicurare che, nell’ambito dei processi di formazione delle decisioni relative a opere di importanza rilevante, non risultino compromessi gli obiettivi generali di protezione della salute e di qualità della vita, di mantenimento della biodiversità, di riproduzione degli ecosistemi, di utilizzo razionale e durevole delle risorse naturali, garantendo la sostenibilità dell’intervento antropico. Considerando la natura pre-progettuale dello studio di fattibilità, tale valutazione fornisce una descrizione qualitativa della situazione ambientale esistente e un quadro sintetico dei principali fattori di rischio e dei ricettori ambientali, eventualmente indicando le maggiori criticità prevedibili, le priorità di approfondimento tecnico

per le successive fasi progettuali, oltre alle procedure che si intendono adottare. Vengono quindi riassunte le principali situazioni di criticità e rischio ambientale, con particolare riferimento alla macro-localizzazione dell’opera, alla tipologia progettuale, alle tecnologie adottate, alle modalità di organizzazione e realizzazione dell’intervento, definendo per ognuna delle due alternative progettuali i seguenti aspetti: verifica della compatibilità delle opere con il quadro normativo in materia ambientale e della conformità rispetto agli strumenti di pianificazione di settore; analisi dello stato attuale dell’ambiente; descrizione degli impatti delle opere e delle misure di compensazione e/o mitigazione previste.

Compatibilità ambientale. Principali elementi per la valutazione di compatibilità ambientale

5.0

Principali elementi per la valutazione di compatibilità ambientale

5.1

Verifica della compatibilità dell’opera con il quadro normativo

5.1.1 Norme Ambientali Il Programma Energetico Provinciale redatto nel 2009 rappresenta tuttora la volontà da parte dell’amministrazione provinciale del raggiungimento degli obiettivi riguardanti la sostenibilità, la sicurezza in termini di approvvigionamento energetico e l’efﬁcienza energetica. Tuttavia non costituisce uno strumento normativo dal punto di vista ambientale vincolante nella progettazione e successiva realizzazione degli interventi edilizi. Possiamo però inserire le proposte progettuali avanzate dallo studio di fattibilità all’interno del quadro normativo di intenti previsto dal Programma Energetico Provinciale e dalla normativa Regionale, in quanto l’aspetto del rispetto ambientale, della sostenibilità ambientale, della riduzione dei consumi deve andare al di là dell’effettivo quadro normativo vigente, ma essere una buona pratica di progettazione e di realizzazione dei fabbricati edilizi e diventare sempre più spesso la prassi e la normalità più che un’eccezione di notevole rilevanza. Per questo motivo si è cercato di rispettare tutti quelli che sono gli obiettivi del Programma Energetico Provinciale nello sviluppo di entrambe le alternative progettuali proposte: 1. RAZIONALIZZAZIONE DEI CONSUMI: si ricerca l’ottenimento di questo obiettivo attraverso diverse soluzioni integrate, quali ad esempio un sistema di produzione e distribuzione centralizzato (e non impianti di riscaldamento autonomi per ogni singolo appartamento), basato sul principio della cogenerazione per la produzione e del teleriscaldamento per la distribuzione. Il sistema

cogenerativo si fonda sul principio del recupero di calore per la produzione di energia elettrica, aumentando quindi il rendimento del sistema, diminuendo i consumi e le emissioni di CO2. Altra soluzione specifica finalizzata alla razionalizzazione dei consumi prevede l’utilizzo di pareti opache e trasparenti altamente performanti, e quindi con una bassa trasmittanza termica, per diminuire il fabbisogno energetico del volume unitario dell’edificio. Allo stesso tempo sarà necessario controllare la radiazione solare sulle superfici vetrate attraverso sistemi basso emissivi nelle applicazioni di climatizzazione estiva. Sarà inoltre necessario nel sistema di distribuzione del riscaldamento limitare le dispersioni termiche attraverso l’utilizzo di condotti coibentati. Altra importante soluzione per contribuire ad una globale razionalizzazione dei consumi energetici sarà quella di utilizzare sistemi di emissione del riscaldamento interni ai singoli ambienti che prevedono un funzionamento ottimale alle basse temperature, quali i pannelli radianti, che perfettamente si adattano a un sistema di produzione cogenerativo. Le nuove costruzioni previste dallo studio di fattibilità con queste soluzioni impiantistiche integrate rispetteranno la previsione del Programma Energetico Provinciale per cui il consumo per uso termico non supererà i 50kWh/mq anno, e saranno quindi inserite in classe energetica B. 2. DIVERSIFICAZIONE DELLE FONTI TRADIZIONALI E SOSTITUZIONE CON FONTI RINNOVABILI: il sistema cogenerativo prevede l’utilizzo di una microturbina a gas, energia primaria di cui il proprietario dell’area è la società municipalizzata che ne gestisce la distribuzione. Come anticipato in precedenza, il sistema cogenerativo utilizza per la produzione dell’energia elettrica il calore emesso per la produzione di energia termica. Il sistema cogenerativo verrà ulteriormente affiancato in entrambi gli scenari progettuali dall’utilizzo del fotovoltaico per la produzione di energia elettrica.

3. UTILIZZAZIONE DI FONTI, TECNOLOGIE, COMPETENZE E SERVIZI LOCALI ENERGETICI: nella provincia di Rovigo il primo vettore energetico nel settore civile risulta essere il metano con il 79,38% dei consumi finali di energia (dati aggiornati al 2006). La scelta quindi di un sistema cogenerativo basato su una microturbina a gas ottimizza la scelta della fonte energetica essendo quella più diffusa, oltre a essere la fonte che viene distribuita e gestita dalla proprietà dell’area, ASM Rovigo, che può mettere a disposizione conoscenze, competenze interne per l’ottimizzazione dell’impianto di teleriscaldamento. 4. LIMITAZIONE DI INFRASTRUTTURE ENERGETICHE E CONTENIMENTO DELL’INQUINAMENTO AMBIENTALE: il sistema di teleriscaldamento, che inizialmente può servire solo il lotto di proprietà di ASM e gli edifici che vi insistono, potrebbe in seguito essere esteso agli isolati limitrofi dove sono presenti alcuni edifici pubblici rilevanti, utilizzando la medesima centrale a microturbina a gas presente nell’area, ridimensionata a seconda del carico volumetrico da servire. Questo comporterebbe una riduzione delle infrastrutture energetiche esistenti, eliminando quindi impianti di produzione di energia termica obsoleti e autonomi che comportano una maggior produzione di CO2 e un conseguente maggior inquinamento dell’ambiente. Centralizzare la produzione di energia termica in un’area baricentrica come il lotto ASM rispetto alla porzione di città in questione, considerando poi che il sistema cogenerativo prevede il recupero del calore di scarto per la produzione di energia elettrica, consentirebbe quindi anche agli isolati limitrofi di collegarsi al sistema di produzione di energia elettrica integrato dall’utilizzo del fotovoltaico, già presente negli scenari progettuali, espandibile sugli edifici interessati che verrebbero collegati al sistema di teleriscaldamento.

5.1.2 Strumenti pianificatori La normativa urbanistica vigente sull’area di proprietà di ASM definisce il PIRUEA 27 approvato nel 2005 come lo strumento urbanistico che determina i dati stereometrici di riferimento. Le consistenze volumetriche previste dalle NTA del PRG di Rovigo che fissavano un indice di edificabilità per le aree C3 di 5 mc/mq vengono quindi aggiornate dall’indice edificatorio del PIRUEA 27 di 4.58 mc/mq. Vengono di seguito riassunti i dati stereometrici previsti dal PIRUEA 27 del 2005 da considerarsi come quantità massime di riferimento nello sviluppo delle alternative progettuali da confrontare. SUPERFICIE TERRITORIALE: 9797 mq VOLUME PREVISTO DAL PIRUEA: 44853 mc (It = 4.58 mc/mq) ALTEZZA MASSIMA: 36 m VOLUME RESIDENZIALE: 30193.10 mc (67.3%) SUPERFICIE DIREZIONALE: 2242.64 mq SUPERFICIE COMMERCIALE: 1121.33 mq RAPPORTO COPERTURA:<40% Superficie Fondiaria ABITANTI INSEDIABILI VIRTUALI: 30193.10 mc / 150 mc/ab = 202 abitanti CALCOLO DEGLI STANDARD URBANISTICI: CALCOLO AREE VERDE PUBBLICO SU VOLUME RESIDENZIALE: 202 ab x 5.00 mq/ab = 1010 mq CALCOLO AREE A PARCHEGGIO SU VOLUME RESIDENZIALE: 202 ab x 3.50 mq/ab = 707 mq CALCOLO AREE PARCHEGGIO SU SUPERFICIE PAVIMENTATA UTILE COMMERCIALE E DIREZIONALE: 100% Slp = 3363.97 mq Il PIRUEA 27 definisce un programma funzionale misto che prevede un 67% del volume edificabile destinato a uso residenziale. Poiché gli standard urbanistici si calcolano in relazione agli abitanti virtuali insediabili e alle effettive superfici destinate a uso commerciale e direzionale, queste quantità 117

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

SCENARIO PROGETTUALE BORGO:

non verranno prese in considerazione come quantità massime di riferimento in quanto gli scenari alternativi propongono una suddivisione del programma funzionale del volume edificato molto differente rispetto al PIRUEA per rendere più appetibile l’intervento in relazione all’attuale richiesta del mercato e contestualizzandolo alla situazione attuale. Per quanto riguarda le distanze tra fabbricati, sono state rispettate le distanze previste dall’art. 9 del Decreto Ministeriale 2 aprile 1968 n. 1444, rispettando quindi i 10 metri di distanza minima tra pareti finestrate rispetto a fabbricati esistenti. Essendo l’intervento sottoposto a un Piano Particolareggiato e non a intervento diretto, per quanto riguarda le distanze tra le pareti finestrate degli edifici da progetto, non è necessario rispettare i 10 metri di distanza minima, ma è sufficiente garantire il coefficiente di illuminazione media diurna degli ambienti finestrati. La distanza dal confine stradale è sempre regolato dall’art. 9 del DM 1444/68, definendo diverse distanze dal bordo strada in relazione alla effettiva sezione stradale. Nel caso di una sezione stradale inferiore ai 7 metri, l’edificato dovrà attestarsi ad una distanza minima di 5 metri, così come è stato proposto nello scenario progettuale BORGO.

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Compatibilità ambientale. Principali elementi per la valutazione di compatibilità ambientale

SCENARIO PROGETTUALE COMMUNITY:

Per quanto riguarda le distanze tra fabbricati, sono state rispettate le distanze previste dall’art. 9 del Decreto Ministeriale 2 aprile 1968 n. 1444, rispettando quindi i 10 metri di distanza minima tra pareti finestrate rispetto a fabbricati esistenti. La distanza dal confine stradale è sempre regolato dall’art. 9 del DM 1444/68, definendo diverse distanze dal bordo strada in relazione alla effettiva sezione stradale. Nel caso di una sezione stradale inferiore ai 7 metri, l’edificato dovrà attestarsi ad una distanza minima di 5 metri, minore della distanza proposta dallo scenario progettuale COMMUNITY.

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Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

5.2

Descrizione sintetica dello stato dell’ambiente

Dall’analisi degli elementi desunti dalle indagini conoscitive del PAT, si evince una situazione idonea e favorevole per realizzare un intervento di trasformazione urbana che prevede la realizzazione di una cubatura ediﬁcabile maggiore rispetto alla situazione esistente, in quanto l’area non presenta criticità ambientali di nessun tipo.

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In sintesi: 1. dalla carta idrogeologica del PAT, l’area ASM risulta essere situata in una porzione di territorio dove la quota della falda freatica raggiunge una profondità maggiore rispetto alla media del territorio comunale (tra 0 e 2 metri dal piano di campagna), essendo compresa tra 2 e 5 metri dal piano di campagna. L’isolato all’interno del quale si inserisce l’area ASM risulta essere lambito a sudovest da una rete idrografica sotterranea, l’ex alveo dell’Adigetto, un corso fluviale ora incassato; 2. l’area ASM risulta essere in un’area idonea all’edificazione per composizione geologica in quanto il terreno risulta essere costituito da materiali alluvionali a tessitura prevalentemente sabbiosa, mediamente permeabile; 3. l’area ASM non presenta al suo interno delle invarianti di tipo ambientale, paesaggistico e storicomonumentale che possono limitare o vincolare la trasformazione urbana prevista, al contrario risulta essere centrale rispetto a un sistema di alcuni viali alberati, tutelati dal PTCP; 4. da un punto di vista infrastrutturale e di servizi, l’area ASM risulta essere collocata in una posizione privilegiata in quanto limitrofa ad alcuni assi importanti viari e alla stazione ferroviaria. Le aree circostanti risultano essere ricche inoltre di servizi e attrezzature pubbliche di maggiore rilevanza, come ad esempio le aree a verde pubblico corrispondenti ai campi sportivi del Don Bosco, la stazione ferroviaria a ovest, la sede dell’Università di Rovigo a Nord, la sede della Provincia e della Regione a est.

Compatibilità ambientale. Principali elementi per la valutazione di compatibilità ambientale

5.3

Descrizione sintetica delle principali modificazioni previste

BORGO

L’intervento prevede la parziale demolizione degli ediﬁci che insistono nell’area ASM ad esclusione della Casa Rossa, del gasometro e della torretta sul conﬁne. Anche il recinto sul viale Alighieri viene abbattuto per consentire una maggior accessibilità al sito. Il piano di campagna viene scavato sino ad una profondità di 10m circa per poter realizzare una piastra di parcheggi interrati su due livelli. l’accessibilità carrabile all’area è garantita da una strada a senso unico proveniente da viale Porta Adige dalla quale si accede alle rampe dei parcheggi interrati.

demolizione

ricostruzione

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Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

Il verde privato si caratterizza rispetto al verde pubblico in quanto sopraelevato di 50cm circa rispetto al piano di calpestio pedonale, individuando dei “cassetti” di pertinenza privata.

COMMUNITY

Le piantumazioni arboree deﬁniscono perimetralmente l’area, gli spazi pubblici pedonali e le corti interne trattate a prato.

demolizione

122

ricostruzione

Compatibilità ambientale. Principali elementi per la valutazione di compatibilità ambientale

5.3.1

Individuazione dei principali ricettori ambientali

Lo spostamento progressivo verso pratiche del costruire sostenibile hanno trovato efficacia in protocolli per la valutazione della sostenibilità energetico ambientale come BREEAM1, LEED2 ed ITACA3. Questi sono basati su checklist di requisiti che definiscono gli obiettivi ed individuano gli indicatori più opportuni. E’ possibile definire ciascun requisito come afferente ad una delle due categorie seguenti: , la cui presenza non viene rilevata attraverso procedure di calcolo bensì attraverso la verifica della presenza di uno o più indicatori che identificano determinate strategie progettuali e/o scelte tecnologiche (ad es. presenza di un materiale, tipologia di impianto, assenza di un inquinante) , ossia legato alla dimostrazione del raggiungimento di un certo valore di un indicatore di controllo di tipo numerico (ad es. energia termica richiesta per il riscaldamento, energia elettrica per illuminazione, fattore di luce diurna) La relativa procedura di calcolo può essere indicata direttamente all’interno del requisito stesso oppure reperita su norme di riferimento o altri documenti. La tabella riporta un insieme di requisiti tra quelli ricorrenti in tre versioni di protocolli sopra citati, ovvero BREEAM Multi-residential 2008, LEED New construction 2009 ed SBC/ITACA 2009.

NOTE: 1 BREEAM è l’acronimo di British Research Establishment’s Enviromental Assessment Method, è il primo nato dei sistemi a punteggio per la valutazione della sostenibilità. Per il rilascio effettivo del certificato è necessaria una valutazione non soltanto sul progetto esecutivo, ma sul progetto “as built”. La valutazione in fase di progetto non costituisce una certificazione, ma solo una prima verifica. Si riconosce una figura professionale che fornisce un supporto a partire dal concept fino alla cantierizzazione. 2 LEED: Leadership in Energy and Environmental Design è un metodo per la certificazione di sostenibilità del costruito sviluppato negli Stati Uniti. I protocolli sono suddivisi in relazione alla destinazione d’uso, al tipo di intervento in atto ed alle dimensioni dell’intervento. Il protocollo contiene una serie di prerequisiti obbligatori, rispetto ai quali è necessario ottenere una valutazione positiva, in caso contrario non si accede alle successive fasi. Ad ogni scheda corrispondente ad un credito è assegnato un punteggio. 3 SBC/ITACA è un processo che dal 2002 è stato elaborato dall’Istituto per la Trasparenza degli Appalti e la Compatibilità Ambientale, di fatto è un recepimento del SB-Method del Green Building Challenge canadese. E’ un sistema di valutazione diviso per destinazione d’uso degli edifici ed è basato su 70 schede, a loro volta suddivise in sottogruppi per semplificare il processo. La produzione degli elaborati necessari è a cura del gruppo di progettazione che trasmette tutto al verificatore, l’organo accreditato al rilascio della certificazione è SBC. Non è prevista una netta suddivisione tra i crediti riguardanti la fase di progetto ed i crediti riguardanti le fasi di costruzione e di esercizio. La certificazione di sostenibilità energetica – ambientale può dunque essere rilasciata a scelta del richiedente o in fase di progetto, o sull’edificio costruito. I punteggi assegnati prevedono uno score da 1 a 5 punti in base al grado di efficienza nella risposta proposta. Si può conseguire anche un punteggio -1 qualora non si prevedano attenzioni a specifiche voci.

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Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

Il conseguimento della certificazione di sostenibilità supportata da valori numerici richiede quindi uno sviluppo integrato del processo di progettazione e di costruzione. I sistemi BREEAM e LEED propongono un’unica certificazione che include quattro fasi: Predesign, Design, Construction e Operation. La motivazione è che ognuna delle singole fasi di progetto può escludere irrimediabilmente il risultato positivo per un altro credito corrispondente nelle fasi successive. SBC/ITACA prevede, a differenza degli altri metodi, certificazioni separate ed indipendenti per ognuna delle fasi sopra citate: si può cioè ottenere un certificato sul progetto, solo sul costruito o su entrambi. BREEAM individua per ogni singolo credito riconosciuto in fase di progetto la necessità di un suo riscontro in fase di costruzione e la mancanza di riscontro comporta il mancato riconoscimento del credito stesso. LEED suddivide i crediti conseguibili tra progettazione e costruzione: parte vanno quindi dimostrati in sede di concertazione degli obiettivi e di progetto, parte nelle fasi successive, una sorta di volontà di utilizzare la procedura come una guida alla progettazione. Le figure professionali coinvolte dalle diverse procedure collaborano attivamente con il team di progetto e forniscono dati e strumenti decisionali per lo sviluppo del progetto; la loro presenza non è sempre obbligatoria, ma può fornire un contributo importante per il conseguimento di alcuni punti. Ad esempio LEED assegna il bonus di un punto per la presenza, nelle fasi di progetto e costruzione, di un Accredited Professional, in qualità di esperto della procedura di certificazione.

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Compatibilità ambientale. Principali elementi per la valutazione di compatibilità ambientale

5.3.2

Principali misure di mitigazione previste

Entrambi i progetti prevedono la realizzazione dell’intervento in più fasi: la prima (a sinistra) prevede la realizzazione della parte a nord, completando la corte verso la casa rossa, permettendo l’accessibilità all’area dalla strada superiore; nel secondo stralcio (a destra) si realizza l’intera piastra di parcheggi interrati ed i corpi edilizi su via Alighieri. L’accessibilità carrabile all’interno del sito è garantita da un’unica strada a senso unico con dissuasori di velocità e parcheggi a raso a tempo. Il resto della superficie a raso è devoluta a spazio pedonale in modo da incentivare la mobilità ciclabile. I filari di pioppi cipressini sul confine est del lotto vengono salvaguardati e nuove alberature vengono piantumate per ombreggiare gli spazi pubblici. Ampi giardini pensili caratterizzano le terrazze degli attici agli ultimi piani, mentre in copertura sono previsti tetti verdi con un sistema di raccolta delle acque piovane.

BORGO

COMMUNITY

5 schema fasi 6 area pedonale ciclabile 7 alberature 8 accessibilità carrabile

1 schema fasi 2 area pedonale ciclabile 3 alberature 4 accessibilità carrabile

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Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

5.3.3

Indicazioni per la progettazione, la realizzazione e la gestione dell’intervento

I due scenari individuati dallo studio di fattibilità per l’area ASM ambiscono a due importanti obiettivi programmatici per la pianiﬁcazione: - l’ obiettivo qualità insediativa: una struttura urbanistica fondata su un sistema di servizi innovativo e di integrazione con la città, sulla riqualiﬁcazione urbana della zona nella quale si inserisce (scalo merci ed area Sita); - l’ obiettivo qualità ambientale: riduzione dei fabbisogni energetici complessivi ed utilizzo di fonti energetiche rinnovabili, gestione e recupero delle acque meteoriche, riduzione dell’impatto acustico, redazione di un bilancio energetico globale.

Di seguito vengono riportate le principali linee guida adottate in fase progettuale. Compattezza: l’edificazione compatta degli isolati a “corte” è stata scelta proprio in funzione dei suoi significativi vantaggi ecologici. - l’uso parsimonioso del suolo minimizza le aree edificate e conserva le aree verdi più estese; - edifici a maggiore densità: meno uso di materiali da costruzione ed infrastrutture più compatte; - edifici disposti a nucleo: minor consumo per la climatizzazione; - la sigillatura del terreno è minimizzata poichè la rete di accesso carrabile può esser ridotta ad un unico circuito che collega i diversi nuclei residenziali; - sotto ogni nucleo edilizio si realizzano dei garage interrati comuni. Bioarchitettura: Le scelte ecologiche si articolano ai vari livelli del piano particareggiato, fino alle scelte del progetto architettonico. - l’obiettivo ecologico è di minimizzare le aree non permeabili e ridurre le emissioni di CO2 attraverso il traffico automobilistico; - profilo stradale carrabile minimo e superfici permeabili per le aree di sosta; - minimizzazione funzionale del parcamento su strada; - fitta e diffusa rete di aree pedonali e percorsi ciclabili; - integrazione alla rete degli autobus; - il verde è pensato per esser coltivato in maniera estensiva: rinuncia ai trattamenti di fertilizzazione e pesticidi; - trattamento a verde delle superfici edificate: tetto verde, giardini pensili, cortili di pertinenza, piastre dei parcheggi sotterranei; - l’irrigazione deve esser predisposta con l’utilizzo di serbatoi di raccolta delle acque metereologiche - drenaggio in sito delle acque piovane; - ridurre l’utilizzo di materiali da costruzione di

126

origine sintetica, riducendo anche le distanze di approvvigionamento e trasporto; - minimizzare il fabbisogno energetico e le emissioni di CO2 con involucri performanti ed impianti di riscaldamento ad alta efﬁcienza; - utilizzo di fonti di energia rinnovabile per l’illuminazione ed il riscaldamento dell’acqua calda sanitaria; - utilizzo di schermature solari, logge ed altri sistemi passivi per regolare gli apporti solari; - elevato isolamento acustico tra i singoli appartamenti e tra i corpi scala/ascensore e le unità abitative.

Compatibilità ambientale. Principali elementi per la valutazione di compatibilità ambientale

5.4

Analisi di prefattibilità per un impianto di cogenerazione

SCENARIO COMMUNITY:

5.4.1 Periodo invernale

L’intervento che si ipotizza di realizzare nel Comune di Rovigo prevede la costruzione di un insediamento con valenze commerciali, direzionali e residenziali. In particolare si può ipotizzare che l’intervento venga attuato in fasi temporalmente distinte, in relazione alle quali occorrerà dimensionare l’intervento mediante la realizzazione secondo un calendario progressivo collegato alla effettiva attuazione delle previsioni urbanistiche, ipotizzata immediata per il direzionale/commerciale e progressiva per li residenziale.

_ EDIFICATO DI NUOVA COSTRUZIONE: 14172 mq _ EDIFICATO ESISTENTE (CASA ROSSA): 360mq _ FCR (19.6% NUOVA COSTRUZIONE): 2320 mq = 9280 mc _ BUSINESS CENTER 950 mq _ CO WORKING 360 mq _ LUNCH BAR 280 mq _ RETAIL MARKETING 850 mq _ RESIDENZE (80.4% NUOVA COSTRUZIONE): 11852 mq = 36051 mc di cui 1760 mq di distribuzione (32mq x 11 vani scala x 5 piani), non climatizzati = 45331 mc < 48985 mc

SCENARIO BORGO:

SCENARIO COMMUNITY:

Ad oggi sono stati studiati due scenari, sotto riepilogati:

In relazione ai due scenari considerati in questa analisi di prefattibilità si è potuto considerare un piccolo impianto di cogenerazione centralizzato alimentato a gas naturale. Per determinare le dimensioni dell’impianto e stimare di conseguenza la sua taglia, le aree necessarie alla realizzazione dello stesso impianto, e soprattutto la domanda di energia primaria, si deve preliminarmente procedere alla stima parametrica dei fabbisogni di punta dell’energia termica nella stagione invernale e in quella estiva. La collocazione dell’impianto nel comparto interessato dall’intervento dovrà essere possibilmente baricentrica sia per ragioni distributive, sia al ﬁne di ottimizzare il servizio rispetto alla perdite di vettoriamento. Sono state altresì distinte due diverse fasi di attuazione, la prima prevede la realizzazione delle zone commerciali e direzionali (i.e. FCR e servizi locali), la seconda la attuazione delle previsioni sul residenziale.

SCENARIO BORGO: _ EDIFICATO DI NUOVA COSTRUZIONE: 12856mq _ EDIFICATO ESISTENTE (CASA ROSSA): 360mq _ SERVIZI LOCALI (8% Slp): 998 mq = 3992 mc _ FOYER: 484 mq _ ATTIVITA’ MOTORIE DOLCI 514 mq (+ casa rossa)11858 mq di cui: _ FCR (4,6% NUOVA COSTRUZIONE): 548 mq = 2192 mc _ CO WORKING 160 mq _ RETAIL MARKETING 388 mq _ RESIDENZE (95,4% NUOVA COSTRUZIONE): 11307 mq = 34412 mc di cui 2240 mq di distribuzione (28mq x 20 vani scala x 4 piani) non climatizzati = = 40596 mc < 48985 mc

Per la stima dei fabbisogni invernali, nelle ore di massima erogazione di energia termica, si possono, in prima approssimazione, assumere valori speciﬁci, cioè riferiti al metro cubo costruito di: • Direzionale/Commerciale 25 Watt/mc • Residenziale 15 Watt/mc che riferiti ai due scenari prima ipotizzati portano alle seguenti stime sulla potenza di picco.

1° FASE ATTUATIVA: ediﬁcazione di SERVIZI LOCALI e FCR Tot: 3992+2192 = 6184 mc Domanda Termica al Picco: 6184 x 25 = 154600 Watt = 155 kW 2° FASE ATTUATIVA: ediﬁcazione RESIDENZE Tot: 34412 mc Domanda Termica al Picco: 34412 x 15 = 516180 Watt = 516 kW

1° FASE ATTUATIVA: ediﬁcazione di FCR Tot: 9280 mc Domanda Termica al Picco: 9280 x 25 = 232000 Watt = 232 kW 2° FASE ATTUATIVA: ediﬁcazione RESIDENZE Tot: 36051 mc Domanda Termica al Picco: 36051 x 15 = 540765 Watt = 541 kW A questi valori di potenza devono essere aggiunte le quote destinate alla produzione dell’acqua calda sanitaria. Per determinare questi fabbisogni si possono considerare: 1.000 KWh/a per ogni abitante e/o addetto, considerando nel residenziale un abitante ogni 100 metri cubi e nel direzionale un addetto ogni 250 metri cubi. Per determinare la potenza associata alla acqua sanitaria si possono considerare 4 ore giorno per il direzionale e di 6 ore per il residenziale.

SCENARIO BORGO: 1° FASE ATTUATIVA: edificazione di SERVIZI LOCALI e FCR Tot: 6184 mc Addetti: 6184/250 = 24,7 Fabbisogno: 24,7 x 1000 = 24700 kWh Potenza Media ACS = 24700/(4x365) = 17 kW Potenza Totale (riscaldamento + ACS) = = 155+ 7 = 172 kW Domanda Termica al Picco: 6184 x 25 = 154600 Watt = 155 kW 2° FASE ATTUATIVA: edificazione RESIDENZE Tot: 34412 mc Domanda Termica al Picco: 34412 x 15 = 516180 Watt = 516 kW Addetti: 34412/100 = 34 Fabbisogno: 34 x 1000 = 34000 kWh Potenza Media ACS = 34000/(6x365) = 15 kW Potenza Totale (riscaldamento + ACS) = = 516+15 = 531 kW SCENARIO COMMUNITY: 1° FASE ATTUATIVA: edificazione di SERVIZI LOCALI e FCR Tot: 9280 mc Addetti: 9280/250 = 37,1 Fabbisogno: 37,1 x 1000 = 37100 kWh Potenza Media ACS = 37100/(4x365) = 25 kW Potenza Totale (riscaldamento + ACS) = = 232+25 = 257 kW 2° FASE ATTUATIVA: edificazione RESIDENZE Tot: 36051 mc Addetti: 36051/100 = 36 Fabbisogno: 36 x 1000 = 36000 kWh Potenza Media ACS = 36000/(6x365) = 16 kW Potenza Totale (riscaldamento + ACS) = = 541+16 = 557 kW

127

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

5.4.2 Periodo estivo Per il periodo estivo può essere assunto una domanda di potenza frigorifera parametrica di 8 Watt/mc. SCENARIO BORGO: 1° FASE ATTUATIVA: edificazione di SERVIZI LOCALI e FCR Tot: 6184 mc Domanda Termica al Picco: 6184 x 8 = 49472 Watt = 49 kW 2° FASE ATTUATIVA: edificazione RESIDENZE Tot: 34412 mc Domanda Termica al Picco: 34412 x 8 = 275296 Watt = 275 kW SCENARIO COMMUNITY: 1° FASE ATTUATIVA: edificazione di FCR Tot: 9280 mc Domanda Termica al Picco: 9280 x 8 = 74240 Watt = 74 kW 2° FASE ATTUATIVA: edificazione RESIDENZE Tot: 36051 mc Domanda Termica al Picco: 36051 x 8 = 288408 Watt = 288 kW Normalmente è ragionevole ritenere che il sistema possa operare con continuità per fornire il base load (circa un terzo di quella di picco) gestendo i picchi con sistemi ausiliari/integrativi. Tuttavia, viste le limitate potenze legate alla prima fase attuativa, appare più realistico realizzare sistemi, comunque di piccola taglia, destinati però a dissipare i surplus di produzione. Nelle analisi energetiche si è così considerato il sistema impiantistico di cui alla prossima pagina, coerente con le potenze termiche prima determinate e potenzialmente integrabile in futuro con un secondo sistema gemello in parallelo. Visto lo stato preliminare dello studio, l’analisi non 128

è stata estesa allo studio degli aspetti energetici ed ambientali associati all’esercizio della caldaia integrativa, indispensabile per i picchi e di un eventuale gruppo frigorifero ad assorbimento che potrebbe ulteriormente integrare il sistema per il raffrescamento estivo. Tra le diverse tecnologie disponibili, è stata così selezionata una microturbina di piccole dimensioni, caratterizzata da una potenza elettrica di targa di 100 kWe e una potenza termica nominale 155 kW, per una potenza al focolare di 333,0 kW. Ipotizzando un funzionamento annuo di 8000 ore, si determina che la produzione di energia elettrica, al netto delle perdite, risulta leggermente inferiore agli 800 MWhe, quantità congruente con la domanda annua media di circa 250 famiglie (circa 3 MWhe/ anno). Un analogo calcolo può essere fatto per l’energia termica, porgendo, sempre al netto delle perdite, circa 1100 MWht quantitativo equivalente alla domanda termica di circa 210 alloggi civili (ipotesi di 70 kWh/mqxanno per alloggi di 75 mq). Risulta altrettanto evidente che, essendo la potenza termica resa disponibile come cascame, costante nel corso dell’anno (anche per l’opportunità di mantenere la microturbina in un esercizio il più possibile regolare nel tempo), ed essendo la domanda di potenza per usi termici concentrata prevalentemente nella stagione fredda (sei mesi all’anno), lo sbilanciamento esistente tra la disponibilità e la richiesta di potenza termica fornita dal sistema può rendere necessario l’utilizzo di sistemi di dissipazione, almeno ﬁntanto che non sarà data attuazione alle previsioni urbanistiche nella parte residenziale. BORGO

5.4.3 Benefici energetici e ambientali Sono stati infine determinati i benefici energetici ed ambientali connessi all’utilizzo della microturbina, noti i coefficienti di emissione specifica caratterizzanti le tecnologia di benchmark. Riassumendo, il sistema considerato nelle analisi energetiche, una microturbina alimentata a gas naturale, è caratterizzato dalle seguenti specifiche tecniche: Dati Energetici: _ potenza al focolare: 333,0 kW _ potenza elettrica nominale: 100,0 kW _ rendimento elettrico: ηE = 0,300 _ potenza termica nominale: 155 kW _ rendimento termico: ηT = 0,465 _ ore di funzionamento annue previste: 8000 ore/anno _ dissipazioni distribuzione energia elettrica: 5,5 % _ dissipazioni distribuzione energia termica: 10,0 % _ energia elettrica annualmente prodotta: 800 MWhe _ energia termica annualmente prodotta: 1100 MWht _ energia primaria annualmente portata al focolare: 2664 MWhP _ gas naturale annualmente consumato: circa 250 000 Smc Dati Ambientali: _ emissioni specifiche CO2: 0,199 kgCO2/kWhp _ emissioni specifiche NOX: n.d. kgNOx/kWhp Dati Finanziari: _ costo dell’impianto: 200 k€ (stima) Per lo scenario di benchmark, costruito considerando i sistemi che avrebbero altrimenti operato per fornire equivalenti quantità di energia elettrica e termica con generazioni separate, si è fatto riferimento ai seguenti valori: _ rendimento elettrico benchmark: ηE = 0,40 _ rendimento termico benchmark: ηT= 0,80

Il beneficio ottenuto è stato ancora una volta determinato calcolando la differenza tra la domanda di energia primaria, utilizzata per l’alimentazione dei sistemi di benchmark (centrale termoelettrica a ciclo Rankine, alimentata ad olio combustibile per l’elettricità e una caldaia tradizionale per l’energia termica), e di quella necessaria per l’alimentazione dei gruppi di cogenerazione a microturbina. Tale beneficio è quantificabile in circa 650 MWhP annui. Possono essere considerati, allo stato di fatto, i seguenti fattori di emissioni climalteranti medi: _ fattore di emissione specifiche CO2 energia elettrica. Benchmark: 0,680 kgCO2/kWhp _ fattore di emissione specifiche CO2 energia termica. Benchmark: 0,224 kgCO2/kWhp Anche in questo caso, il beneficio ambientale può essere misurato, a parità di fornitura energetica, calcolando la differenza tra le emissioni climalteranti delle tecnologie di benchmark e quelle ipotetiche della microturbina. Per il gas naturale sono stati considerati i fattori di emissione e coefficienti di ossidazione come da normativa. Per l’energia termica si è ipotizzato un utilizzo soltanto della metà del cascame disponibile pari a circa 4000 ore anno, ipotizzando di dissipare l’altra metà. Dal confronto emerge che il potenziale beneficio potrebbe attestarsi attorno alle 667 tonnellate di emissioni di anidride carbonica evitate ogni anno (544 per la produzione elettrica e 123 per quella termica). COMMUNITY

SostenibilitĂ finanziaria

Le funzioni assegnate a uno studio di fattibilità economico – finanziario riguardano la verifica del raggiungimento di un obiettivo, la trasformazione di un progetto in una concreta idea di investimento attraverso l’identificazione e la specificazione di una proposta o la comparazione di più alternative capaci di identificare modalità diverse di realizzazione dell’idea e consentire al decisore una scelta fondata e motivata. La verifica di fattibilità è funzionale a vagliare se, e a quali condizioni, le ipotesi progettuali appaiono fattibili dal punto di vista dei costi e dei ricavi e a fornire un primo riscontro sugli aspetti finanziari dell’alternativa selezionata. A tal fine, l’analisi economico-finanziaria viene impiegata utilizzando una serie di informazioni sui flussi monetari, per permettere la verifica

della sostenibilità finanziaria, controllando cioè che il flusso monetario previsto in entrata sia in grado, nell’ammontare e nella distribuzione nel tempo, di coprire i flussi monetari in uscita. In particolare, la distribuzione temporale di entrate e uscite può essere decisiva per la realizzazione del progetto, soprattutto durante i primi anni. In seguito, il piano permette la verifica del rendimento finanziario del progetto e del capitale, attraverso l’individuazione di indicatori appositi, quali il valore attuale netto e il tasso di rendimento interno, impegnando un metodo comunemente utilizzato per aggregare i valori, quello dei flussi monetari scontati.

Sostenibilità ﬁnanziaria. Analisi economica e ﬁnanziaria

6.0

Obiettivo e struttura dell’analisi economico-finanziaria

Il modello di valutazione economico-finanziaria traduce la proposta per la riqualificazione dell’area oggetto di studio, articolata nelle fasi di progettazione, realizzazione e vendita, in una concreta possibilità d’intervento, e permette di individuare la proposta progettuale più coerente con gli obiettivi economici del proprietario del terreno. Il modello di valutazione è stato sviluppato per un congruo numero di anni ed impiega una serie di strumenti per verificare i valori economici del progetto. Il metodo più comunemente utilizzato per aggregare i valori è quello dei flussi monetari scontati (Discounted Cash Flow Method, cioè Analisi dei flussi di cassa scontati). Si registrano, cioè, tutti gli effettivi esborsi e ricavi monetari generati dal progetto nell’arco di vita e si aggregano, scontando i valori futuri, con un appropriato fattore di sconto. L’analisi economico-finanziaria organizza le ipotesi e i parametri monetari nell’arco temporale di progettazione, realizzazione e vendita dell’intervento, in modo da permetterne la verifica della sua sostenibilità. Le informazioni necessarie alla costruzione del modello sono: - i costi di investimento; - i flussi dei costi e dei ricavi associati alla vendita; - la durata del processo di trasformazione; - il tasso di sconto. In una prima fase si stimano i costi di investimento, nella loro massima disaggregazione, in funzione delle quantità di progetto e dei costi parametrici di riferimento. Successivamente si prendono in esame i costi e i ricavi che si verificano durante la fase di commercializzazione dell’immobile. Inoltre, è individuato il cronoprogramma per organizzare l’effettiva distribuzione temporale di entrate ed uscite nel tempo, dalla fase di ideazione e progettazione, a quella di realizzazione e commercializzazione. La corretta ipotesi dell’articolazione temporale di costi e ricavi può essere decisiva per la fattibilità del progetto, soprattutto nei primi anni. Note le informazioni circa costi e ricavi, è necessario anche stimare il tasso di attualizzazione che permetterà

l’omogeneizzazione temporale dei vari flussi di cassa distribuiti nel tempo. Infine, viene verificata la sostenibilità economica e la redditività del progetto, principalmente analizzando se il flusso monetario previsto in entrata sia in grado, sulla base dell’analisi quantitativa e temporale, di coprire i flussi monetari in uscita. Per tale verifica è stato utilizzato l’approccio della Discounted Cash Flow Analysis (analisi dei flussi di cassa scontati o analisi costi-ricavi). L’analisi dei flussi di cassa scontati permette la verifica della convenienza economica legata ad un investimento facendo riferimento a diversi approcci di valutazione. Fra questi, i più comunemente utilizzati sono basati sul calcolo di specifici indicatori idonei a fornire un giudizio sintetico sulla capacità dell’investimento di creare valore e generare un’adeguata redditività. Tra gli indicatori più utilizzati vi sono il Van (Valore attuale netto) e il Tir (Tasso interno di rendimento). Il primo rappresenta il valore dell’intero progetto portato all’attualità, ovvero calcolato (mediante opportuni coefficienti di sconto) come se fosse disponibile all’istante in cui viene effettuata la valutazione della convenienza. Il Van è individuato mediante il calcolo dei flussi di cassa attesi dall’investimento scontati al tasso corrispondente al capitale investito. Un secondo indicatore è il Tasso interno di rendimento, ovvero il tasso di sconto rispetto al quale un investimento presenta un Van pari a zero. Il Tir viene calcolato per iterazioni successive e rappresenta la redditività del progetto in esame. In quanto indicatore espresso in percentuale, esso si presta più ad essere impiegato per il confronto di più investimenti alternativi. La principale applicazione dell’analisi dei flussi monetari scontati riguarda l’espressione di un giudizio di convenienza di un investimento, ma da tempo è impiegata come procedimento di stima, soprattutto nella ricerca del più probabile valore di immobili realizzati o in fase di sviluppo o riconversione. In questo ultimo caso (giudizio di stima), lo scopo della stima è individuare il più probabile valore di mercato di un bene immobile utilizzato come input all’interno di un processo di trasformazione urbana o edilizia (terreno) o

gestione (edificio). L’obiettivo è dunque individuare la somma di denaro per cui un investitore sarebbe disposto a considerare lo scambio della risorsa terreno o edificio. Di contro, quando l’analisi viene impiegata per esprimere un giudizio di convenienza, le somme di denaro in gioco sono note e sono gli input del modello costi - ricavi, mentre la verifica attiene alla possibilità da parte di un investitore o di un promotore alla gestione o trasformazione immobiliare, noti i profili di redditività attesa dei soggetti che investono risorse finanziarie ed imprenditoriali nel progetto. Il risultato che viene sottoposto a verifica è, quindi, il profitto economico o la redditività dell’operazione. Osservato ciò, se l’analisi costi – ricavi viene impiegata a fini valutativi, il Van rappresenta il valore di mercato dell’area edificabile (o, eventualmente, di edifici da acquistare). In questo caso tali fattori sono le incognite del processo valutativo. Se si impiega l’analisi costi – ricavi per esprimere giudizi circa la fattibilità di un investimento, il Van consente di valutare se un certo investimento debba essere realizzato o meno. Sarà il segno algebrico del Van da considerare, non tanto il suo valore assoluto, in quanto i valori monetari dei fattori produttivi e dei prodotti realizzati sono noti. I progetti che presentano un Van positivo vengono giudicati fattibili, significando che il flusso monetario previsto in entrata è in grado, nell’ammontare e nella distribuzione temporale, di coprire i flussi in uscita. Per quanto concerne il saggio di sconto impiegato per allineare temporalmente le somme di denaro in entrata ed in uscita, teoria e prassi fanno sempre più spesso riferimento al Costo medio ponderato del capitale (Cmpc), o Weighted average cost of capital (Wacc) dalla terminologia utilizzata nei paesi anglosassoni. La relazione del Cmpc è definita come segue:

CMPC  K

D E  Ke d DE DE

ove: - Ke è il costo del capitale di rischio; - Kd è il costo del capitale di debito; - D è l’ammontare del debito; - E rappresenta l’ammontare del capitale di rischio. Il Costo ponderato del capitale viene impiegato come tasso di sconto per l’allineamento dei capitali nel tempo. Nell’analisi di fattibilità qui di seguito svolta, il Costo ponderato del capitale è assunto come saggio di sconto che verrà impiegato per la stima dei costi e dei ricavi attualizzati. Relativamente agli indicatori ﬁnanziari, il Van è il valore attuale netto di tutti i ricavi netti, ovvero dei ricavi ottenuti dalla vendita dei beni prodotti, meno i costi necessari alla loro produzione. In tal caso si ha:

VAN   n

t 1

( Rt  Ct ) (1  CMPC ) t

Ove: - Rt = i ricavi che si ottengono al tempo t; - Ct = i costi da sostenere al tempo t; - CMPC = costo medio ponderato del capitale, impiegato come saggio di sconto. I progetti fattibili risultano quelli con un Van maggiore di zero. Un Van positivo testimonia, in sostanza, la capacità del progetto di liberare flussi monetari sufficienti a ripagare l’esborso iniziale, remunerare i capitali impiegati nell’operazione e indicare eventuali risorse disponibili per ulteriori destinazioni. Nel caso l’analisi fosse impiegata a fini valutativi, il Van è il valore di mercato della risorsa dal valore incognito. Un secondo indicatore è il Tasso interno di rendimento, ovvero il tasso di sconto rispetto al quale un investimento presenta un VAN pari a zero. Il criterio di valutazione in esame prevede il confronto fra il TIR calcolato per il progetto e un tasso soglia che corrisponderà al costo medio ponderato del capitale CMPC e al costo del capitale proprio. Il tasso di attualizzazione, in quest’ultimo caso, rappresenta il costo opportunità del capitale 131

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

di rischio. Ogni qualvolta un investimento presenti un rendimento (misurato dal TIR) superiore al costo delle fonti necessarie per ﬁnanziarlo, questo risulta economicamente conveniente. Si avrà pertanto:

VAN   n

t 1

( Rt  Ct ) 0 (1  TIR ) t

6.1

Ipotesi di rifunzionalizzazione: alternative di intervento

L’analisi dei flussi di cassa scontati viene applicata ad entrambe le ipotesi progettuali per superfici e destinazioni d’uso. La prima è l’ipotesi denominata Borgo, i cui contenuti, funzioni, superfici e caratteristiche sono esaminate in modo esaustivo nei capitoli precedenti. La seconda è l’ipotesi Community, anch’essa illustrata nei capitoli precedenti. Le due ipotesi progettuali saranno vagliate dal punto di vista economico e finanziario.

6.1.1

Stima dei costi

I costi di nuova costruzione sono stati desunti traendo informazioni dalla pubblicazione “Prezzi Tipologie Edilizie” del Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano, DEI, Edizione 2010. In particolare, possono essere assunte a riferimento le schede relative ai costi di nuova costruzione del residenziale, del commerciale, del direzionale e dei parcheggi. Considerati i costi suggeriti dalle schede per tipologie edilizie e indagati alcuni testimoni privilegiati della zona (imprese di costruzione venete), le spese relative ai costi di nuova costruzione sono così indicati: - Destinazione residenziale: 1.100 euro/mq; - Destinazione direzionale, commerciale o servizi: 1.000 euro/mq; Tali costi di costruzione si intendono comprensivi di materiali, manodopera, noli e trasporti, spese generali ed utile del costruttore. I costi di costruzione sono stati calcolati in base a condizioni ordinarie e possono successivamente perfezionarsi in relazione alla definizione progettuale degli immobili (es.: definizione della residenza, specificità degli immobili direzionali o commerciali, ecc.). Per quanto riguarda i costi per la realizzazione dei parcheggi interrati, essi sono stimati in: - 17.000 euro per quanto riguarda i parcheggi interrati aperti; - 20.000 euro per i box auto chiusi; - 4.000 euro per la realizzazione dei posti moto interrati. Tali costi sono stati stimati attraverso fonti dirette del mercato delle costruzioni. Sono state intervistate imprese di costruzione che operano nel Veneto (Rovigo, Padova e Treviso) e i costi dianzi indicati rappresentano un costo medio per la realizzazione di un parcheggio interrato con la presenza di acqua di falda.

132

La realizzazione delle aree verdi scoperte pertinenziali comporta un costo di realizzazione pari a 25 euro/mq. Per quanto riguarda i costi di demolizione, questi vengono assunti pari a 25 euro/mc. Inﬁne, l’impianto di cogenerazione è stato stimato a corpo, e il suo costo è desunto da un preventivo analitico. Il costo complessivo ammonta a 200.000 euro.

Sostenibilità ﬁnanziaria. Analisi economica e ﬁnanziaria

6.1.2

Spese aggiuntive

Le spese tecniche (onorari professionali legate alla progettazione e alla direzione lavori) sono stimate in misura del 7% del costo di costruzione. Gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria ammontano a 4,93 euro/mc (urbanizzazione primaria) e 7,18 euro/mc (urbanizzazione secondaria). Il contributo relativo al costo di costruzione ammonta a 340,59 euro/mq x 3,5%, contributo destinato agli alloggi multipli. In termini generali tali oneri sono stati applicati a tutte le destinazioni d’uso, pur consapevoli di una eventuale differenziazione derivante dal mix funzionale proposto dal progetto. Le spese di commercializzazione e di marketing durante la fase di vendita del prodotto immobiliare sono l’1,0% dei ricavi, mentre le spese di consulenza sono stimate pari all’1,0% dei ricavi. Complessivamente le due voci ammontano al 2,0% dei ricavi. Il profitto del promotore è stato stimato pari al 10%. In merito ai profitto è necessaria una puntualizzazione. Nell’attuale congiuntura economica, il profitto del promotore (inteso come general manager dell’operazione) ha assunto valori più contenuti rispetto ai valori ordinari, assunti pari al 15 – 20% dei ricavi. Inoltre, il tasso di sconto impiegato contempla già una componente di rischio associata all’iniziativa imprenditoriale. Il saggio di sconto si può configurare come costo opportunità relativo sia al costo del denaro ottenuto con capitale a prestito e con capitale proprio. Poiché è plausibile che tale promotore apporti anche capitale proprio di rischio, e che quindi venga remunerato dal saggio indicato come Ke, il tasso di remunerazione della promozione è mantenuto più basso. Pertanto, in ragione della situazione economica, che mostra segnali di rallentamento del mercato immobiliare, e della parziale remunerazione del rischio attraverso il Ke, il profitto normale del promotore è fissato pari al 10% dei ricavi ottenute dalle vendite degli immobili (tabelle 6.1 e 6.2).

6.1

6.2

I costi di investimento complessivi individuati sono le spese che il promotore sostiene nei primi anni per la realizzazione delle opere. I costi sono stati impiegati nel modello a valori correnti, corretti cioè da un opportuno tasso di inﬂazione che tenga conto del valore della moneta (pari al 2,0%, come da ultima rilevazione Istat a gennaio 2011).

133

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

6.2

Analisi del mercato immobiliare

L’analisi del mercato immobiliare di Rovigo è ﬁnalizzato alla stima dei ricavi ritraibili dalla commercializzazione degli spazi. Le indagini di mercato svolte sono state indirizzate al mercato della compravendita, con riferimento ai settori del mercato immobiliare: commerciale e terziario, residenziale, ricettivo. Le fonti informative fanno riferimento alle seguenti tipologie: - le fonti indirette, sono costituite dai dati sintetici elaborati con cadenza periodica (semestrale, annuale) da osservatori nazionali, istituti di ricerca o pubblicati su riviste di settore; - le fonti indirette sono costitute da rilevazioni puntuali di immobili con caratteristiche similari a quello oggetto di stima e reperite presso operatori locali del settore immobiliare e delle costruzioni.

134

6.2.1

Analisi delle fonti indirette

Le fonti indirette che presentano i dati sintetici del Comune di Rovigo sono: - l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio; - il Consulente Immobiliare; - l’Osservatorio del Mercato Immobiliare della Fiaip. L’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia del Territorio riporta i valori immobiliari sulla base di un’articolazione territoriale molto dettagliata che si basa sulla suddivisione in zone omogenee in funzione delle caratteristiche comuni (urbanistiche, socio-economiche, di dotazioni di servizi, ecc.). I valori di ciascuna zona omogenea, in sintonia con l’impostazione dell’Osservatorio, si riferiscono “all’ordinarietà degli immobili con riferimento, in particolare, allo stato conservativo prevalente nella zona omogenea”. La zona omogenea in cui ricade l’area in analisi è una zona semicentrale. I dati fanno riferimento all’anno 2010 (1 semestre) e sono pubblicati nel sito dell’Agenzia del Territorio. I dati riguardano i valori Euro/mq lordi. La rivista specializzata Consulente Immobiliare pubblica le quotazioni di immobili residenziali e commerciali delle città capoluogo di provincia e dei principali comuni non capoluogo di provincia. Le quotazioni sono espresse in migliaia di euro per mq commerciale di negozi nuovi o in ediﬁci recenti di buona qualità, ubicati nel semicentro di Rovigo. I dati fanno riferimento alla primavera 2010 (pubblicazione del 15 giugno 2010). L’Osservatorio del Mercato Immobiliare di Fiaip riporta i valori immobiliari sulla base di un’articolazione territoriale che rispecchia l’organizzazione degli strumenti urbanistici delle zone urbane (zone centrali, semicentrali e periferiche). I valori di ciascuna zona si riferiscono a valori medi relativamente ad ediﬁci nuovi, usati o da ristrutturare (segmento residenziale) o immobili locati in vie di alto, medio o scarso interesse commerciale. I valori sono espressi in euro/mq.

Per quanto riguarda i valori indicati dalle fonti si rimanda al Capitolo 2. I dati sono stati analizzati sia in modo diacronico che sincronico. Inoltre, interviste con gli operatori del mercato immobiliare di Rovigo hanno permesso anche la puntualizzazione dei valori di vendita futura.

Sostenibilità ﬁnanziaria. Analisi economica e ﬁnanziaria

6.2.2

Sintesi dei valori unitari assunti per la stima dei ricavi

A conclusioni delle indagini esperite, per la stima dei ricavi da operare nell’ambito della valutazione economico-ﬁnanziaria dell’intervento, si è ritenuto ragionevole assumere i seguenti valori unitari di riferimento in ragione della localizzazione dell’intervento che si colloca fra le zone centrali e quelle semiperiferiche: - 2.500 euro/mq per le unità immobiliari a destinazione commerciale, a servizi locali, direzionali o altro (foyer, lunch bar, attività motorie); - 2.000 euro/mq per le unità immobiliari residenziali; - 2.100 euro/mq per le unità immobiliari residenziali di pregio (gli attici) e le unità casa – lavoro; - 25.000 euro/p.a. per i box singoli e 45.000 euro/ p.a. per i box doppi; - 20.000 euro/p.a. per i posti auto; - 5.000 euro/p.m. per i posti moto.

6.3

6.4

Pertanto, il valore complessivo dei ricavi ammonta a quanto deﬁnito nelle successive tabelle 6.3 e 6.4.

135

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

6.3

Il Cronoprogramma e l’articolazione temporale di costi e ricavi

I costi di investimento derivano dalla somma dei costi di progettazione e costruzione. Questi possono essere distribuiti secondo il cronoprogramma (Gantt) fornito dal gruppo di progettazione. Il crono programma è diviso in tre macro – fasi: - prima fase, relativa alla fase di progettazione e all’iter urbanistico di approvazione; - seconda fase di realizzazione delle opere in cantiere; - terza fase, legata alla commercializzazione degli immobili e definita dal livello di assorbimento del mercato. Per quanto riguarda i ricavi, essi sono generati dalla vendita di tutti gli immobili realizzati. Non sono incluse ipotesi di gestione degli immobili da parte del promotore o dell’investitore. L’operazione immobiliare si conclude con la commercializzazione dei beni realizzati come da progetto. Per le singole aree ed ipotesi di progetto si avrà un cronoprogramma relativo ai costi articolato in semestri e così definito: - Ipotesi Borgo: i costi di progettazione sono articolati nei primi quattro anni (2011, 2012, 2013 e 2014), legati al periodo di progettazione (onorari professionali) e di costruzione (direzione lavori); il contributo di costruzione è articolato in due semestri a partire dal 2012; le spese di commercializzazione e il profitto del promotore sono contestuali alle vendite. I costi di costruzione sono articolati in due fasi: nella prima fase si prevede di realizzare il parcheggio interrato con i posti auto per le funzioni pubbliche (in due semestri, nel 2012), mentre successivamente vengono realizzati il foyer, il retail marketing e le residenze (2012 e 2013). In una seconda fase si realizzano i box interrati, i posti auto privati e le rimanenti aree di servizi locali (2014). L’impianto di cogenerazione viene realizzato al termine della costruzione delle residenze. Per quanto concerne i ricavi, questi sono ipotizzati a partire dal quinto semestre, con 136

modeste quote di vendita sulla carta. La vendita degli immobili tiene conto delle funzioni ipotizzate: per quanto riguarda gli immobili residenziali, sono stati ipotizzati dei periodi di assorbimento da parte del mercato più lenti per l’edilizia ordinaria e più veloci per quella di pregio (maggiormente richiesta dal mercato) e le parti adibite a casa – lavoro. Le funzioni destinate a servizi locali, e comunque diverse da quelle residenziali, non possono essere vendute a piccole porzioni (vedi ad esempio il foyer), per cui le percentuali di vendita comprendono che le superfici legate alla stessa funzione siano vendute in un’unica soluzione. Il periodo di vendita è ipotizzato di circa due anni. Infine, gli spazi destinati al parcheggio per automobili sono venduti associati alle funzioni residenziali, pertanto seguono le stesse quote di assorbimento nel mercato. - Ipotesi Community: i costi di progettazione sono distribuiti nei primi nove semestri, e riguardano la fase di progettazione e direzione lavori; il contributo di costruzione viene corrisposto al Comune in due semestri a partire dal 2012; le spese di commercializzazione e il profitto del promotore sono contestuali alle vendite. I costi di costruzione sono articolati in due fasi: nella prima fase viene realizzato un parcheggio interrato, in seguito gli edifici che ospitano il retail marketing, il lunch bar e il business centre, e parte delle residenze. Successivamente verranno realizzati gli altri parcheggi, la rimanente parte che ospita i servizi locali e le residenze. Complessivamente l’attività di costruzione è compresa nel periodo che va dal terzo al nono semestre. L’impianto di cogenerazione viene realizzato al termine della costruzione delle residenze. Per quanto concerne i ricavi, questi sono ipotizzati a partire dal sesto semestre, con piccole quote di vendita sulla carta. Gli immobili residenziali, visto il numero di appartamenti, potranno essere venduti con un tasso di assorbimento più lungo, differenziando quelli di maggior pregio (attici), più

appetibili nel mercato, secondo quando emerso dalle interviste con gli operatori di mercato. Le destinazioni non residenziali sono vendute in una unica soluzione, non essendo suddivisibili commercialmente. Analogamente al piano di vendita degli ediﬁci sono previste le vendite dei parcheggi. Complessivamente il periodo di commercializzazione comprende 7 semestri.

Sostenibilità ﬁnanziaria. Analisi economica e ﬁnanziaria

6.5

6.6

137

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

6.4

Tasso di sconto

Per quanto riguarda i tassi d’interesse, alla formazione del Costo del capitale di debito (Kd) e del capitale di prestito (Ke) concorrono un tasso base e un margine (spread) proporzionale al livello di rischio associato al progetto. Ai fini del calcolo degli interessi sul capitale di rischio (Ke) si assumono pertanto: - il tasso privo di rischio: 4,50% espressione della remunerazione del capitale derivante da strumenti finanziari considerati a rischio tendenzialmente nullo come i BTP (Buoni del Tesoro Poliennali). In questo caso sono stati considerati i rendimenti dei BTP a 10 anni; - il tasso di inflazione posto pari al 2,0%, come saggio medio annuale indicato dalle ultime pubblicazioni Istat; - il rischio di liquidità è posto al 0,35% per entrambe le ipotesi di investimento immobiliare; - il rischio di settore riflette sia la rischiosità del segmento immobiliare e quindi posto al 2,0%; - il rischio urbanistico è il medesimo e pari al 1,5% perché sono entrambi nella stessa fase di ideazione di progetto. Ai fini del calcolo degli interessi sul capitale di debito (Kd) si assumono: - Euribor a sei mesi pari all’1,29% (rilevazione del 26 gennaio 2011); - Spread dell’1,5% applicato dall’istituto bancario. Il rapporto tra capitale di prestito e di debito è pari al 70:30, come da prassi negli investimenti similari con pari grado di rischio immobiliare. I valori dei tassi di interesse considerati e il rapporto di indebitamento sono stati desunti dalle analisi di mercato, e ipotizzando un investitore immobiliare con profili di rischio e di liquidità ordinari. Una volta stimata la remunerazione attesa dal capitale proprio e del capitale di debito, è possibile calcolare il costo medio ponderato del capitale (Wacc). Tale parametro costituisce il tasso di attualizzazione dei flussi di cassa ed è rappresentativo del costo medio delle fonti finanziarie impiegate per realizzare l’investimento, ponderato in relazione all’intensità di 138

utilizzo di ciascuna fonte. Assumendo un rapporto tra capitale di rischio e capitale di debito pari a 30:70, risulta un costo medio ponderato del capitale pari al 8,57%. E’ importante sottolineare che il tasso Ke di remunerazione del capitale proprio rappresenta la remunerazione che spetta all’investitore che apporta un capitale proprio di rischio all’iniziativa immobiliare, mentre il Kd è il costo dell’indebitamento, il tasso che l’investitore pagherebbe nel mercato un ﬁnanziamento a medio – lungo termine.

Sostenibilità ﬁnanziaria. Analisi economica e ﬁnanziaria

6.5

Stima del valore dell’area

La costruzione del modello economico-finanziario, attraverso la determinazione dei flussi di cassa generati dal progetto, permette di valutare gli indicatori del Van (Valore attuale netto) e del Tir (Tasso di rendimento interno). Il Van viene individuato mediante il calcolo dei flussi di cassa attesi dall’investimento, portati all’attualità, mediante opportuni coefficienti di sconto, come se fossero disponibili all’istante in cui viene effettuata la valutazione della convenienza. Il Tir rappresenta il particolare saggio di sconto che rende matematicamente nullo il Van. Le condizioni di fattibilità possono essere così sintetizzate: - Van superiore allo zero; - Tir superiore al saggio di attualizzazione. Tali condizioni, se verificate, testimoniano la capacità del progetto di liberare flussi monetari sufficienti a ripagare l’esborso iniziale e recuperare i capitali apportati da tutti i soggetti coinvolti nell’operazione. In questo particolare caso, il Van costituisce il valore dell’unico bene non portato a sommatoria dei costi: esso è il valore del terreno che viene impiegato nella trasformazione. Tale valore costituisce il prezzo di vendita del fattore suolo con la potenzialità edificatoria così come ipotizzata nei diversi scenari. Il valore è anche il prezzo di offerta che un promotore ordinario può affrontare vedendo garantite le condizioni economiche e finanziarie per intraprendere l’operazione e il proprio profilo di rendimento. Le tabelle 6.7 e 6.8 sintetizzano i risultati ottenuti in merito alla valutazione di fattibilità delle due ipotesi progettuali ipotizzate.

6.7

6.8

L’elemento sottoposto a verifica è il Van illustrato nella Tab. 6.7 e Tab. 6.8, che rappresenta il valore residuo del modello di valutazione, l’unico fattore di produzione che non è stato incluso nell’attualizzazione dei flussi di cassa. Esso rappresenta il valore inziale dell’area nelle due differenti ipotesi progettuali. Tale valore può essere impiegato dal proprietario della risorsa suolo per vagliare la bontà o la sostenibilità di eventuali proposte di acquisto da parte di investitori. Può, inoltre, essere confrontato con un valore atteso dal proprietario stesso, legandosi alle proprie aspettative di redditività, date le caratteristiche dell’area declinate in due ipotesi differenti sia in termini di edificabilità che di funzioni. Infine, questa somma di denaro potrebbe essere l’ammontare per la definizione delle quantità di scambio (monetarie e non, ma comunque monetizzabili) che la Pubblica amministrazione mette in gioco per attivare forme partenariali finalizzate alla trasformazione e alla riqualificazione urbana. Minor significato ha il Tir in questo particolare momento valutativo. Il Tir può essere impiegato in un secondo momento per verificare le soglie di rendimento attese dal proprietario dell’immobile, noto il prezzo dell’area o noti dei prezzi di offerta per l’area da parte di promotori o investitori immobiliari. In tal caso, oggetto della valutazione non sarebbe più il valore dell’area (noto) ma piuttosto il profilo di rendimento atteso del proprietario. Impiegato il prezzo di offerta per il terreno come input del modello, il Tir risultante dal modello rappresenta il profilo di rendimento del proprietario: potrà essere maggiore o minore delle sue attese (tasso di soglia), in base al quale potrà giudicare la bontà della proposta. Il Van ottenuto dalla successiva elaborazione non rappresenta più il valore dell’area, ma piuttosto l’extra – profitto (eventuale), un’eccedenza in termini monetari ed eventualmente permette di calcolare il pareggio dell’investitore, sia prima delle 139

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

tasse che eventualmente dopo aver applicato la corretta tassazione. Ciò che emerge dalla lettura dei risultati è che l’ipotesi Community risulta più appetibile dal punto di vista economico, pur impiegando un tempo di completamento dell’operazione più lungo. Il valore dell’area, nel caso potessero essere realizzati gli immobili e le soluzioni progettuali incluse nell’ipotesi, porterebbe ad un valore complessivo superiore di circa 1.500.000 Euro. Il plusvalore è generato dalle maggiori superfici realizzate e dalla qualità delle soluzioni indicate. Il valore dell’area di circa 5 milioni di Euro si configura anche come giudizio di convenienza per il proprietario: esso è il prezzo minimo che egli può accettare per il bene strumentale senza compromettere le sue attese di remunerazione della rendita fondiaria. In questo contesto, il valore individuato si dovrà confrontare con eventuali prezzi di offerta del bene collocato nel mercato, ottenute da parte di uno o più soggetti interessati all’acquisto e alla promozione immobiliare, dati le caratteristiche specifiche del progetto Community. Diversamente, l’ipotesi Borgo presenta valori immobiliari più bassi derivanti soprattutto dal diverso programma funzionale previsto e le superfici coinvolte. Il valore di mercato dell’area, anche in questo caso, internalizza il valore del progetto stesso e le superfici previste nelle ipotesi progettuali ed è risultato pari a circa 2,8 milioni di Euro. Nettamente inferiore, quindi, alla proposta precedente.

140

Convenienza economico-sociale

In uno studio di fattibilità l’analisi relativa alla convenienza economico – sociale verifica il grado di utilità sociale dell’opera. L’analisi, che si affianca a quella finanziaria, tiene conto dei costi/benefici economici esterni all’opera e cioè quelli che derivano alla collettività nel suo insieme. Metodologicamente si attua attraverso la costruzione di un modello di analisi economica del tipo costibenefici in grado di valutare la convenienza sociale dell’intervento. La messa a punto del modello costituisce un passaggio fondamentale della valutazione di sostenibilità economica, in quanto consente di individuare la convenienza dell’operatore pubblico e gli effetti distributivi sul territorio, verificando ad esempio la ripartizione dei costi e benefici derivanti dalla realizzazione dell’intervento sui diversi gruppi sociali. Nel caso oggetto di ricerca l’intera operazione sarà presumibilmente perseguita nell’ottica dell’opera-

tore privato, pertanto è stata adottata un’analisi di tipo economico – finanziario per la verifica della fattibilità dell’intervento attraverso opportuni criteri di giudizio. Le alternative progettuali esaminate perseguono, tuttavia, altri scopi non riconducibili a quello economico, come si evince dalle questioni sviluppate nei capitoli precedenti. Tali alternative tengono conto della qualità progettuale, della compatibilità ambientale, della presenza di funzioni per servizi pubblici e del problema riguardante il risparmio energetico. Pur sottolineando le caratteristiche progettuali, sociali e ambientali del progetto, in considerazione della natura dell’intervento e della natura dell’operatore-promotore, si è scelto di non analizzare i profili di natura economico – sociale attraverso un approccio strutturato.

Convenienza economico-sociale. Valutazioni sulla pertinenza dell’analisi

Considerate le premesse, in questo breve testo si intendono solo elencare quegli elementi che potrebbero essere oggetto, in un successivo approfondimento dello studio, di ulteriori valutazioni di convenienza economico-sociale, tramite un approccio strutturato. I contenuti di una valutazione di convenienza economico-sociale dovrebbero includere una analisi dei costi e dei benefici (ACB) in grado di verificare i costi che la collettività deve sostenere per la realizzazione delle opere e i benefici di cui viene a godere. Poiché l’ACB verifica se è opportuno o meno per la collettività realizzare l’investimento, tutte le voci di costo e di beneficio dovrebbero essere espresse in termini economici, e quindi epurando i valori (costi e benefici) delle poste di trasferimento, mero trasferimento di risorse. Tale approccio potrebbe impiegare sia i valori economici impiegati per la fase valutativa precedente, sia prevedere l’inserimento di altre voci di costi e benefici non analizzati finora. Tuttavia, come già enunciato, l’obiettivo del presente capitolo è una elencazione degli eventuali costi e benefici che gravano sulla collettività, senza indicarne l’ammontare. Nell’ambito della valutazione dei costi e benefici esterni sopportati da soggetti diversi da quelli cui compete la realizzazione o la gestione degli interventi, nel caso oggetto di studio si potrebbero considerare ad esempio gli eventuali costi relativi a opere collaterali all’intervento, ma necessarie alla sua funzionalità. Un elemento da valutare potrebbe essere la necessità di trasferire le attività attualmente presenti nell’area (uffici, aree per il pubblico, magazzini, parcheggi per il pubblico e per il personale dell’azienda ASM) individuando una localizzazione alternativa nel territorio comunale, funzionalmente e logisticamente efficiente, in grado di ospitare una dotazione di spazi interni ed esterni comparabili a quelli attualmente presenti. Tale necessità potrebbe essere naturalmente anche considerata in relazione ai vantaggi (dal punto di vista dei costi esterni al mercato) derivanti da una generale razionalizzazione di spazi, risorse e

attrezzature dell’azienda, collocabili e riunificabili in un’unica sede diversa dall’attuale. Si potrebbero, inoltre, valutare i costi connessi alle attività economiche indotte nell’area oggetto di studio, ai quali corrispondono relativi benefici esterni. Nel caso specifico, le principali attività economiche indotte potrebbero essere quelle derivate dalla realizzazione di una delle due alternative progettuali: nella prima (scenario borgo) le attività per funzioni compatibili con la residenza (co-working e retail marketing) e le attività per servizi (foyer e attività motorie dolci); nella seconda (scenario community) le attività per funzioni compatibili con la residenza (co-working, business center, lunch bar e retail marketing). Dell’insediamento di queste attività, in misura diversa, potrebbero beneficiare sia operatori economici presenti nel mercato locale, sia operatori provenienti da altri territori, essendo queste attività scarsamente presenti all’interno del tessuto urbano, pur essendone percepibile, da diversi fattori analizzati, la richiesta. Le attività insediate, così, potrebbero generare dei posti – lavoro, con ricadute positive sul mercato locale. Si potrebbero infine valutare i costi “esterni al mercato”, cioè relativi a beni e servizi non vendibili, ad esempio costi sociali relativi alla salute o all’impiego del tempo. Nel caso in esame, i costi e benefici per servizi non vendibili possono essere riferiti, ad esempio, ai minori costi per la collettività derivanti dalla minore necessità di mobilità, da parte dei futuri abitanti del quartiere, per trasferimenti casa-lavoro e a un più efficiente impiego del tempo, favoriti dalle tipologie abitative (ufficio/abitazione) presenti in entrambe le alternative progettuali. Tali tipologie abitative, ispirate a SoHo settore tecnologico Small office Home office, privilegia infatti una forte interrelazione distributiva e funzionale tra ufficio (generalmente posto a livello 0) e abitazione (al livello superiore) destinati allo stesso profilo di utenza (giovani coppie, single, professionisti con famiglia). Tra i costi esterni si potrebbero anche considerare i benefici sociali che potrebbero derivare dalla

realizzazione di attività per servizi (foyer e attività motorie dolci), previste in una delle due alternative progettuali, in grado di favorire fasce sociali deboli, quali anziani, malati e/o persone con difﬁcoltà motorie. La presenza di una rilevante quota di aree pedonali a livello dell’accesso agli ediﬁci, e la contestuale dotazione di parcheggi collocati ai piani interrati del complesso per le abitazioni e le altre attività, intende favorire un’ampia accessibilità alle attività presenti nell’area, tramite percorsi di mobilità dolce, contribuendo in tal modo a diminuire sensibilmente i costi sociali relativi alla salute derivanti dall’intervento previsto.

143

Verifica procedurale

In questa parte dello studio di fattibilità vengono di norma verificate le condizioni istituzionali, amministrative, organizzative e operative necessarie alla realizzazione dell’intervento. In primo luogo, le verifiche hanno riguardato, in maniera sintetica, i diversi adempimenti tecnici, amministrativi e procedurali a cui è subordinato l’avvio della realizzazione degli interventi e i tempi per il loro espletamento, legati alle seguenti tematiche: tutela ambientale e vincoli paesaggistici; beni culturali e architettonici; vincoli idrogeologici; coerenza con gli strumenti urbanistici, con le normative antisismiche, antincendio, sicurezza e

accessibilità; assetti proprietari e relative servitù nelle aree oggetto di studio. Altre verifiche, condotte in maniera sintetica, hanno riguardato: la necessità di eventuali variazioni di bilancio, di modifiche pianificatorie, di espropri e/o di acquisizioni bonarie per la realizzazione dell’intervento; le eventuali interferenze con altri enti e/o con infrastrutture presenti nel contesto di intervento; l’individuazione di possibili partners istituzionali, gestionali e finanziari; la valutazione dell’esistenza di competenze tecniche e gestionali necessarie ad assicurare il buon funzionamento dell’opera.

Veriﬁca procedurale. Condizioni istituzionali, amministrative e organizzative per la realizzazione

8.0

8.1.

Condizioni istituzionali, amministrative e organizzative per la realizzazione Adempimenti tecnici, amministrativi e procedurali

In questo capitolo vengono presi in esame gli aspetti amministrativi e procedurali che potrebbero interessare la possibile realizzazione delle opere previste nello studio di fattibilità. Spesso tali aspetti giocano un ruolo assai rilevante sulle probabilità di realizzare e gestire in modo efﬁciente opere pubbliche o di interesse pubblico come quelle oggetto del presente studio. Con il presente studio si intende quindi veriﬁcare le condizioni istituzionali, amministrative, organizzative e operative necessarie alla realizzazione degli interventi previsti nel progetto.

8.1.1.

Tutela ambientale, impatto acustico e vincoli paesaggistici

L’area oggetto di intervento risulta essere interessata solo marginalmente da vincoli di tutela ambientale e paesaggistica. I filari alberati di platani che lambiscono l’area a nord lungo viale Guglielmo Marconi e a sud lungo Viale Regina Margherita sono indicati come costituenti strade alberate nella Carta dei vincoli della pianificazione territoriale del PAT Piano di Assetto del Territorio del Comune di Rovigo e nel PTCP Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale della Provincia di Rovigo. Le due alternative progettuali non indeboliscono ma semmai rafforzano la presenza di filari alberati nell’area, determinando una serie di percorsi e aree pedonali alberate interne all’area, ponendo in relazione i percorsi tra via Dante Alighieri e Viale Marconi, e connettendo quindi il sistema delle strade alberate a quello più minuto dei percorsi e delle aree alberate interni all’isolato urbano. Questo principio di connessione tra spazi interni ed esterni all’isolato urbano è confermato dall’area a verde sportivo, interna al Centro Don Bosco, indicata come area a verde pubblico nella tavola della VAS Valutazione Ambientale Strategica del PAT. Anch’essa potrebbe dunque far parte di un rinnovato sistema di aree pubbliche o a uso pubblico interne all’isolato. L’area oggetto di intervento non risulta peraltro interessata da invarianti di natura ambientale, paesaggistica o storico-monumentale, come si evince dalla Carta delle invarianti del PAT. Non risulta quindi necessario, allo stato attuale delle conoscenze, richiedere autorizzazioni, pareri e nullaosta preliminari per gli aspetti di tutela ambientale e paesaggistica interessati dallo studio di fattibilità. Per quanto concerne il possibile impatto acustico degli interventi previsti, sarà necessario, a livelli progettuali più approfonditi, verificare la rumorosità prodotta dalle nuove sorgenti di rumore che

verranno installate a seguito della realizzazione degli interventi. La legislazione nazionale sul controllo dell’inquinamento acustico fa riferimento alla legge quadro n. 447/95 e ai suoi decreti attuativi, in particolare al DPCM 14/11/97 sulla “Determinazione dei valori limite delle sorgenti sonore”. La legislazione si basa sul concetto di classificazione acustica del territorio, cioè la suddivisione in zone omogenee a diversa destinazione d’uso a ciascuna delle quali competono diversi valori dei limiti di rumorosità ammissibile. In presenza di classificazione acustica del territorio sono previsti due diversi tipi di valori limite da applicare: - valori limite di emissione: i valori massimi che possono essere emessi da una sorgente sonora, misurati nell’area circostante la sorgente stessa ed in corrispondenza degli spazi utilizzati da persone e comunità; - valori limite di immissione: i valori massimi emessi dal complesso delle sorgenti sonore considerate, misurate in prossimità dei ricettori. I valori limite di immissione sono distinti in: a) valori limite assoluti di immissione, determinati con riferimento al livello equivalente di rumore ambientale diurno e notturno; b) valori limite differenziali di immissione, determinati con riferimento alla differenza tra il livello equivalente di rumore ambientale ed il rumore residuo rilevati nel momento del massimo disturbo; si applicano soltanto all’interno degli ambienti abitativi. Vengono inoltre definiti anche i seguenti valori dei livelli di rumore: - valori di attenzione: il valore del livello di rumore che segnala la presenza di un potenziale rischio per la salute umana o per l’ambiente; - valori di qualità: i valori del livello di rumore da conseguire nel breve, nel medio e nel lungo periodo con le tecnologie e le metodiche di risanamento disponibili, per realizzare gli obiettivi di tutela previsti dalla presente legge.

I valori limite di emissione, quelli assoluti di immissione, i valori di attenzione e qualità variano in funzione della classe di destinazione d’uso del territorio e sono diversi per il periodo diurno (6:00 – 22:00) e notturno (22:00 – 6:00). Non risulta quindi necessario, allo stato attuale delle conoscenze, richiedere autorizzazioni, pareri e nullaosta preliminari per gli aspetti di impatto acustico interessati dallo studio di fattibilità, ma sarà necessario produrre, almeno a livello di progetto deﬁnitivo, una Relazione di impatto acustico ambientale. Particolare attenzione dovrà essere posta riguardo alle misure di protezione dai rumori in fase di realizzazione delle opere, come previsto nel Piano di sicurezza e coordinamento dei lavori, ai sensi del Dlgs. 81/2008, che dovrà essere redatto in fase di progettazione esecutiva.

147

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

8.1.2.

Beni culturali e architettonici

L’area oggetto di intervento è interessata da un vincolo di natura monumentale ex L. 1089/1939, così come aggiornato dal DLgs. n. 42 del 22.01.2004, per quanto concerne l’edificio della “palazzina” (casa rossa) e della “torretta” che, come dimostrato dai documenti di archivio rinvenuti in occasione della presente ricerca, risultano essere parti rimanenti dell’insediamento dedicato alla produzione di gas e luce, stabilito dall’impresa Ermacora nel 1856 a Rovigo in quest’area. Il gasometro esistente, come si evince dalla stessa documentazione storica di archivio precedentemente citata, non risulta, come in altri simili casi di archeologia industriale, essere vincolato né tantomeno segnalato come meritevole di tutela. Si ritiene tuttavia necessaria la sua conservazione, in quanto testimonianza tangibile dell’originaria funzione produttiva dell’area. Sia la “palazzina”, parte di un edificio lineare che era posto lungo il lato ovest dell’area, sia la “torretta”, unica rimasta di quelle che segnavano il recinto dello stabilimento ottocentesco, sia il gasometro, sono mantenuti nel nuovo impianto urbano previsto in entrambe le alternative progettuali. In ogni caso, sarà necessario richiedere, a livello di progetto definitivo, idoneo parere e nullaosta autorizzativo per gli aspetti di tutela dei beni architettonici alla Soprintendenza bb.aa.aa. competente per territorio (sede di Verona) per quanto attiene la valorizzazione dell’area, e in particolare per quanto riguarda le modalità di restauro e conservazione della “palazzina” e della “torretta”. Per quanto concerne le indagini archeologiche preliminari, da svolgersi a livello di progettazione preliminare, da una sommaria valutazione basata sulle fonti edite (Carta archeologica del Veneto, vol. II, su Carta d’Italia IGM in scala 1:100.000), si evince che il rischio archeologico risulta nell’area pressochè nullo, in quanto gli unici ritrovamenti segnalati nell’area della città di Rovigo sono lontani dall’ambito di intervento: nei pressi del Duomo in centro storico, lungo via Tre Martiri nel settore 148

est della città, al di fuori dell’antica porta urbana di San Francesco e nel quartiere di Santa Giustina nel settore est della città. Non risulta quindi necessario, allo stato attuale delle conoscenze, richiedere autorizzazioni, pareri e nullaosta preliminari per gli aspetti di tutela archeologica interessati dallo studio di fattibilità. 8.1.3.

Vincoli idrogeologici

L’area oggetto di intervento, e più in generale l’isolato urbano che la contiene, come si evince dalla tavola dei Vincoli idrogeologici del PAT, risulta presentare una profondità della falda freatica compresa tra i 2 e i 5 metri, mentre lungo i suoi bordi est, sud e ovest (Viale Porta Adige, Via Alighieri, via Petrarca) sono presenti limiti di bacino idrografico e spartiacque locali. Dal momento che entrambe le alternative progettuali prevedono due piani interrati di parcheggi privati e vincolati a uso pubblico, sarà necessario prevedere un’indagine idrogeologica preliminare, a livello di progetto preliminare. L’area stessa, come si evince dalla tavola dei Pericoli idraulici del PAT, risulta classificata come area P1 con “pericolosità moderata”, soggetta a scolo meccanico, mentre nella tavola della Rete idrografica del PAT l’area risulta lambita, sul lato sud-ovest lungo via Petrarca, da una rete idrografica sotterranea, l’ex alveo del canale Adigetto. Entrambe le alternative progettuali prevedono una quota consistente di suolo permeabile, le cui dimensioni e caratteristiche dovranno essere specificate a livello di PUA Piano Urbanistico Attuativo, di altro strumento urbanistico di dettaglio o di progetto definitivo. Per quanto concerne i terreni presenti nell’area oggetto di intervento vanno programmate per le successive fasi progettuali (preliminare e definitivo) tutte le analisi previste in particolare dalla delibera n. 2424 dell’8 agosto 2008 della Giunta Regionale del Veneto “Procedure operative per la gestione delle terre e rocce da scavo ai sensi dell’art. 186 del Decreto legislativo 3 aprile 2006, n. 152”.

Inoltre si dovrà provvedere alla veriﬁca nell’area della presenza di ordigni bellici, in quanto l’opera si attesta nelle strette vicinanze di un’opera strategica, ovvero una stazione ferroviaria di livello provinciale. 8.1.4.

Coerenza con gli strumenti urbanistici

L’area oggetto di intervento è stata precedentemente interessata da un PIRUEA Programma Integrato di Riqualiﬁcazione Urbanistica, Edilizia e Ambientale, regolato dalla L.R. n.11 del 23.04.2004. Il PIRUEA in questione, n. 27 Via Dante Alighieri, approvato con Delibera di C.C. n. 68 del 19.04.2006, prevedeva interventi superiori per cubatura ed estensione rispetto a quelli ipotizzati nelle due alternative progettuali. Entrambe le alternative progettuali, come si evince dal capitolo Compatibilità ambientale, sono perfettamente in linea con quanto previsto nelle NTA Norme tecniche di attuazione del PRG vigente del Comune di Rovigo, nonché nelle norme tecniche del PIRUEA precedentemente richiamato. Le indicazioni contenute nelle due alternative progettuali sono altresì coerenti con quanto indicato nella Carta della Trasformabilità del PAT, nella quale si descrive l’area oggetto di intervento come “Area di urbanizzazione consolidata”, e precedentemente classiﬁcata nel PRG vigente come area omogenea C3 . 8.1.5.

Normativa antisismica

L’area oggetto di intervento, e più in generale l’isolato urbano che la contiene, come si evince dalla Carta della Fragilità del PAT, risulta essere idonea all’edificazione e, come indicato nella tavola Litologica del PAT, è localizzata su terreni costituiti da materiali alluvionali a tessitura prevalentemente sabbiosa, mediamente permeabili, caratterizzati dalla presenza di un dosso fluviale, determinato da un corso fluviale estinto, come descritto nella tavola Geomorfologica del PAT. La presenza di tali terreni, e la necessità di

ottemperare a quanto previsto dalla normativa antisismica, richiede di svolgere, in sede di progettazione di livello preliminare, un’adeguata indagine geologica preliminare, tramite la previsione di idonei sondaggi geognostici localizzati in punti diversi dell’area oggetto di intervento. Tali sondaggi dovranno prevedere anche un’indagine sismica, da valutare nella predisposizione dei calcoli preliminari delle strutture e della valutazione di vulnerabilità sismica delle stesse strutture, in sede di progettazione di livello deﬁnitivo. 8.1.6.

Normativa antincendio, sicurezza e accessibilità

Le due alternative progettuali sono state elaborate tenendo in considerazione gli elementi tecnici cogenti indicati nella normativa di settore, per quanto concerne i requisiti antincendio, sicurezza e accessibilità. In particolare, a livello di progettazione definitiva, sarà necessario richiedere un parere di conformità al locale comando dei Vigili del fuoco per quanto concerne le attività previste, in particolare per le autorimesse ai due livelli interrati, con successivo rilascio del CPI-Certificato di protezione incendi. Per quanto attiene le normative sull’accessibilità degli spazi pubblici, le due alternative progettuali sono state redatte tenendo conto del quadro normativo di riferimento “Normativa sull’accessibilità degli spazi costruiti e pubblici”, in particolare per quanto riguarda le corti interne, i marciapiedi, i percorsi pedonali e ciclopedonali, le aree a giardino. Particolare attenzione dovrà essere posta, a livello di progettazione definitiva ed esecutiva, alle caratteristiche morfologiche del piano orizzontale e ai percorsi accessibili ai disabili visivi. 8.1.7.

Assetti proprietari nelle aree e servitù

Nel dicembre 2009 ASM ha acquisito dal Comune di Rovigo l’intera proprietà dell’area, di 9797 mq di estensione, oggetto di intervento. ASM ha dunque

Veriﬁca procedurale. Condizioni istituzionali, amministrative e organizzative per la realizzazione

piena disponibilità delle aree, sulle quali può intervenire sia in attuazione del PIRUEA approvato nel 2006, previa approvazione di una variante, sia promuovendo un nuovo PUA Piano Urbanistico Attuativo, secondo quanto previsto nell’art.19 della L.R. n.11 del 23.04.2004. Il mappale 98, che corrisponde alla strada carrabile posta a nord dell’area di intervento, permette di dare accesso, allo stato attuale, all’area di proprietà ASM con un cancello carrabile, e ad altre aree di proprietà diverse, tramite cancelli carrabili e pedonali. Sullo stesso sedime si può considerare essere maturata una servitù di passaggio, da veriﬁcare in sede di progettazione preliminare e deﬁnitiva, previa approvazione di un strumento urbanistico intermedio nel quale venga confermata la possibilità di accesso all’area da nord.

8.2.

Necessità di eventuali variazioni procedurali

Lo studio di fattibilità deve prevedere se esiste la necessità di eventuali variazioni procedurali che consistano in azioni amministrative, tecniche e procedurali, di cui prevedere relative fattibilità e tempi. 8.2.1.

Variazioni di bilancio

Nell’ambito delle procedure di approvazione dello studio di fattibilità e della progettazione di livello preliminare, si presume sarà necessario apportare variazioni al bilancio societario, per quanto attiene il valore delle operazioni di vendita di parte o dell’intera area oggetto di intervento, e/o di acquisizione di aree in cui delocalizzare i servizi all’utenza esistenti nell’area oggetto di intervento. 8.2.2.

Modifiche pianificatorie

Non risulta necessario, allo stato attuale delle conoscenze, richiedere modiﬁche pianiﬁcatore o varianti alle previsioni contenute nel PRG o nel PAT del Comune di Rovigo, per gli aspetti interessati dallo studio di fattibilità. 8.2.3.

Espropri o acquisizioni bonarie

Non risulta necessario, allo stato attuale delle conoscenze, attivare procedure di esproprio o di acquisizione bonaria di terreni e aree di accesso, per gli aspetti interessati dallo studio di fattibilità.

8.3.

Interferenze con altri enti

Lo studio di fattibilità deve inoltre indicare se la natura degli interventi previsti comporta eventuali interferenze tra competenze del soggetto promotore (ASM) e quelle di altri soggetti (Comune, Enti gestori delle reti), veriﬁcandone la fattibilità e i tempi necessari. Nel qual caso risulta necessario acquisire, in sede di progettazione almeno deﬁnitiva, i pareri autorizzativi e i nullaosta degli enti competenti. 8.3.1.

modalità più opportune di circolazione nei sedimi stradali attorno all’area di intervento, in particolare per quanto attiene gli ingressi e le uscite del trafﬁco veicolare che accede alle aree a parcheggio di superﬁcie, e ai parcheggi interrati.

Interferenze con altri soggetti

Il principale soggetto al quale il soggetto promotore (ASM) si dovrà riferire per la gran parte dei procedimenti autorizzativi sarà il Comune di Rovigo, e in particolare il Settore Urbanistica, sezione Pianificazione, per quanto attiene l’approvazione definitiva degli strumenti urbanistici intermedi. Tra gli enti gestori delle reti, Polesine Acque sarà un altro interlocutore importante, in quanto il sistema di adduzione e recepimento delle acque bianche, meteoriche e nere dovrà necessariamente essere soggetto a parere autorizzativo in sede di progettazione almeno di livello definitivo. Sarà necessario acquisire parere autorizzativo, sempre in sede di progettazione definitiva, per quanto attiene le reti del gas, del telefono, della distribuzione dell’energia elettrica, dell’illuminazione pubblica. 8.3.2.

Interferenze con infrastrutture

Non risultano, allo stato attuale delle conoscenze, particolari interferenze con infrastrutture esistenti e di progetto, per gli aspetti interessati dallo studio di fattibilità, come evidenziato al capitolo 1.2.2 PGTU Piano Generale Traffico Urbano (2005) e previsioni infrastrutturali. Sarà necessario valutare, di concerto con l’Ufficio Trasporti del Servizio Ambiente e Sviluppo sostenibile, Comune di Rovigo, e con il Settore Urbanistica, sezione Pianificazione, le 149

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

8.4.

Individuazione dei possibili partners istituzionali, gestionali e finanziari

Il soggetto promotore (ASM) avrà quali partners istituzionali certamente il Comune di Rovigo, essendo ASM una società a partecipazione pubblica, che condivide con il Comune una serie articolata di servizi per i cittadini e la comunità locale. Per quanto attiene i partners gestionali e ﬁnanziari, ASM individuerà, sulla base del presente studio di fattibilità, i soggetti interessati all’acquisizione di parte o di tutta l’area oggetto di intervento, o alla compartecipazione alle azioni da intraprendere per la valorizzazione dell’area.

8.5.

Valutazione delle competenze tecniche e gestionali

Lo studio di fattibilità dovrebbe inﬁne indicare il livello delle competenze necessarie nelle varie fasi di progettazione, realizzazione e gestione delle opere previste. 8.5.1.

Competenze tecniche necessarie

Le successive fasi di progettazione preliminare e definitiva richiedono certamente competenze tecniche di alto livello, se il soggetto promotore (ASM) intende mantenere il livello di qualità urbana e architettonica, di sostenibilità economica e finanziaria che il presente studio di fattibilità ha indicato nelle due alternative progettuali oggetto di valutazione. Tali competenze tecniche, di natura interdisciplinare, attengono ad aspetti progettuali di tipo urbanistico, architettonico, ambientale, geologico, idrogeologico, archeologico, strutturale, impiantistico, economico, e possono essere fornite sia da un gruppo di progettazione formato da consulenti in ambito universitario, tramite centri di ricerca con esperienza nel settore, sia da un gruppo di progettazione formato da progettisti, interni a società accreditate e dotate di certificazione di sistema gestione qualità. 8.5.2.

Competenze gestionali

Per quanto attiene le competenze gestionali che si rendessero necessarie, il soggetto promotore (ASM) potrà sia trovare nel proprio staff le competenze manageriali necessarie, almeno per le parti in gestione diretta, sia cercare in ambito universitario o in società esterne, le competenze richieste per la gestione delle parti di competenza.

150

Analisi di rischio e di sensitivitĂ

Nelle pagine successive è illustrata l’analisi di rischio, che consiste nello studio delle probabilità che le due alternative progettuali ottengano una performance economica soddisfacente e nella verifica della robustezza dei risultati ottenuti. L’analisi di sensitività è stata sviluppata con lo scopo di identificare le variabili di input del modello di analisi costi – ricavi che maggiormente incidono sulla fattibilità dell’operazione di trasformazione urbana. Le cause di incertezza possono essere di diversa natura, endogene o esogene specifiche rispetto al progetto. In particolar modo, si possono indagare gli effetti generati da variazioni della domanda, dal cambiamento delle variabili macroeconomiche, dai tempi di realizzazione e commercializzazione, dall’aumento dei costi di costruzione, dai ricavi generati dalla vendita

delle superfici, ecc. L’influenza sul risultato finale delle variabili indipendenti è condizionato sia dal loro intervallo di variabilità, sia dalla natura delle relazioni che intercorrono tra le variabili stesse. Attraverso questo strumento è stato possibile verificare la stabilità delle ipotesi iniziali dettate dal progetto relativamente a valori, costi, e tempi. Una volta identificate le aree con maggiore incertezza, è possibile definire le misure che potrebbero minimizzare gli effetti negativi generati da tali variazioni. L’analisi di sensitività, quindi, fornisce utili indicazioni in merito alla rischiosità di un progetto e alle fonti da cui essa trae origine, migliorando il processo decisionale.

Analisi di rischio e di sensitività. Criteri generali utilizzati nell’analisi

9.0

Criteri generali utilizzati nell’analisi

L’analisi del rischio associato a ciascun investimento può essere condotta mediante alcune tecniche largamente diffuse. Una di queste, detta analisi di sensitività (o analisi di “reattività” o “sensibilità”), permette di valutare influenza e peso delle variabili di ingresso di un modello (ossia dalla funzione che lo descrive analiticamente) sui risultati forniti dal modello stesso. Si parla, in genere, di analisi per scenari, dove con “scenario” viene definita una tra le possibili combinazioni di valori assunti dalle variabili indipendenti, o anche di analisi “what if”, poiché si va a valutare cosa cambia se cambiano i valori assunti dai parametri decisionali (cosa accade se). Operativamente la tecnica si traduce nell’individuazione, per ogni variabile, di nuovi valori all’interno di un range prefissato: i nuovi valori riflettono uno scenario pessimistico e uno ottimistico, all’interno dei quali, oltre al caso base (il valore ottenuto mediante l’approccio deterministico), vi si trovano scenari intermedi di valutazione. In questo modo è possibile ottenere: - l’impatto che una variazione di ogni variabile determina sul risultato del modello (nel nostro caso, il valore di mercato dell’area oggetto di riqualificazione urbana) o, in altre parole la sensibilità del risultato alla variazione della variabile; - il valore massimo e minimo dell’output del modello (ancora, il valore dell’area) all’interno dell’intervallo di variazione della variabile oggetto di analisi; - di quanto e in che verso deve variare ogni variabile per modificare il segno del risultato del modello (rispetto a un valore di soglia stabilito dal decisore). La tecnica, di pur semplice applicazione, non è priva di punti deboli. Nell’analisi di sensitività la modifica dei valori avviene per una sola variabile alla volta e in seguito, viene ricalcolato l’output dell’analisi costiricavi. Nella tecnica non si considera la correlazione tra le variabili considerate: un incremento dei costi di costruzione porterà, inevitabilmente, a un aumento dei valori di vendita, a titolo di esempio. Inoltre, un allungamento dei costi di realizzazione

portano, come ampiamente dimostrato, ad un aumento dei costo di produzione. Pertanto, non pare plausibile la semplicistica assunzione che una variabili modifichi il proprio valore senza influire, anche in modo modesto, sulle altre. Inoltre, non si associa alcuna probabilità agli scenari considerati: lo scenario “pessimistico” e quello “ottimistico” e il caso base hanno la stessa probabilità di verificarsi, non essendo a essi associata alcuna distribuzione di frequenza. Nel nostro caso, la crisi e la contrazione dei valori immobiliari hanno maggiore possibilità di accadimento nel prossimo futuro rispetto ad una crescita dei valori. Alcuni scenari, costruiti a volte solo per ragioni grafiche, paiono del tutto improbabili nella realtà. Infine, non è possibile immaginare uno scostamento dei valori dal caso base uguale e dello stesso segno per tutte le variabili. Non è possibile immaginare una crescita dei valori del, ad esempio, 10 % e altrettanto dei costi di costruzione. I mercati hanno andamenti e variazioni che non consentono di assumere un intervallo simile per ogni variabile. Il rischio è di creare scenari che, pur funzionando matematicamente, nella realtà sono del tutto irrealizzabili. Un efficace modo di rappresentare graficamente i risultati di ordine matematico è stato suggerito da Perry e Hayes nel 1985 e porta il nome di diagramma a ragnatela (spider diagram). Il metodo per costruire tale diagramma consiste nel calcolo delle variazioni percentuali di ogni variabile considerata aleatoria per la stima (presumendo che sia avvenuta una variazione di tali parametri del x %) e creando una rappresentazione lineare di ogni risultato ottenuto mediante analisi di sensitività. Le linee rappresentano le variazioni dell’output del risultato e la loro sensibilità (inclinazione) rispetto al modello. I risultati sono rappresentabili anche attraverso diagrammi a barre (tornado diagram). Questi ultimi forniscono una rappresentazione di quanto varia complessivamente l’indice di valutazione al variare di ciascuna variabile tra i due valori estremi. Generalmente questa descrizione viene offerta in ordine

di sensitività discendente, al fine di evidenziare gli elementi che maggiormente influiscono sul risultato finale.

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Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

9.1

Analisi di sensitività del caso studio

L’analisi di sensitività impiegata nei due progetti dell’area ASM di Rovigo è stata costruita partendo dal modello di analisi costi - ricavi (Discounted Cash Flow Analysis) predisposto al ﬁne di veriﬁcare il valore dell’area. Per sviluppare l’analisi costi - ricavi si sono rese necessarie alcune assunzioni circa: - il periodo di tempo necessario per la costruzione e la vendita degli immobili; - i costi di investimento iniziali; - i tassi di attualizzazione ottenuti mediante il costo ponderato del capitale; - i prezzi di vendita del complesso immobiliare. Il modello ha permesso di individuare il più probabile valore di mercato dell’area dell’ipotesi di valorizzazione, ossia considerando tutti gli usi tecnicamente possibili, legalmente consentiti ed economicamente fattibili. Su tale output è stata condotta l’analisi di sensitività, in ragione della variazione indotta su questo valore dalle variabili indipendenti e giudicate particolarmente sensibili.

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9.1.1

Le variabili utilizzate

Nel modello di analisi dei sensitività sono state utilizzate le seguenti variabili: - Tempi di vendita: per l’analisi si è ipotizzato di allungare i tempi di commercializzazione degli immobili. A partire dal caso base, che prevede la vendita di tutti gli immobili in 5 periodi (semestri), è stato implementato il modello con l’impiego di uno scenario positivo (riduzione del tempo di commercializzazione in 4 periodi) e alcuni scenari negativi (allungamento dei tempi di vendita a 6 e 7 periodi); - Prezzi di vendita: lo scenario ottimistico vede collocati nel mercato gli immobili ad un prezzo superiore al caso base del 2,5%, mentre gli scenari pessimistici prevedono una riduzione del prezzo di vendita rispettivamente del 2,5%, 5%, 7,5% e 10%. Sono stati testati i prezzi del residenziale, dei servizi e dei box auto. Tale scenario è basato sui Sentiment rilevati presso le agenzie locali, che prevedono una stagnazione del mercato immobiliare per qualche periodo. - I costi di costruzione: è stato ipotizzato uno scenario positivo che prevede una riduzione del 2,5% del costo di costruzione (scenario positivo) e un aumento dei costi per imprevisti del 2,5%, 5% e del 7,5%. Il test di sensitività è stato posto sulla superﬁcie residenziale, in quanto risulta essere quella più importante in entrambe le ipotesi progettuali; - Saggi di attualizzazione: i tassi di attualizzazione sono fatti variare tra uno scenario positivo (riduzione del 0,5%) e uno negativo (aumento dei tassi del 1%) con intervalli di variazione di 0,25 punti percentuali a partire dal caso base. Come si è visto, i valori che vengono impiegati nell’analisi non riﬂettono scenari uguali. Gli scenari negativi sono stati sviluppati in modo maggiore e considerando un range di oscillazione più ampio. Minori sono, invece, gli scenari positivi analizzati.

9.1

Analisi di rischio e di sensitività. Criteri generali utilizzati nell’analisi

9.1.2

9.1

I risultati

I risultati ottenuti dall’analisi di sensitività sono riportati nelle tabelle 9.1 e 9.2. E’ utile precisare che gli scenari indagati nell’analisi di sensitività riguardano soprattutto ipotesi “pessimistiche” di trend di mercato, sia per l’impatto che queste hanno nel valore finale dell’investimento, sia per l’attuale tendenza evidenziata dai mercati immobiliari e finanziari, che mostrano una forte contrazione di valori e compravendite. Il sentiment degli operatori indica una sofferenza del mercato e lunghi tempi per la ripresa dell’immobiliare. Come si evince dalle tabelle, la variabile che presenta un maggiore impatto sul valore attuale netto (indicatore di convenienza calcolato con l’analisi costi – ricavi) risulta essere il prezzo di vendita degli immobili residenziali, che, nell’eventualità di una ulteriore flessione di mercato, porterebbero una notevole riduzione sul valore dell’asset immobiliare. Il modello, impostato a prezzi correnti, è fortemente condizionato dal valore realizzabile dalla vendita degli immobili. Per quanto riguarda il saggio di attualizzazione, non risulta essere molto influente sul valore di mercato del bene, e ha un impatto maggiore nello scenario Community, ove il valore finale del terreno risulta più sensibile alla variazione del saggio rispetto ai costi di realizzazione dei box auto. E’ utile sottolineare che le variazioni imposte al saggio di attualizzazione sono molto modeste, portando, complessivamente, ad un range di variazione di 150 punti appena. Il valore attuale netto risulta inoltre sensibile al tempo di commercializzazione, con una forte riduzione del valore qualora si presentasse una stagnazione del mercato e un allungamento dei tempi di vendita. Dal punto di vista del calcolo attuariale, è chiaro che una dilazione nei tempi di vendita comporta una riduzione del valore complessivo dell’immobile dovuto al fattore di sconto. Ma è difficile poter immaginare uno spostamento (aumento o contrazione) dei tempi di vendita non prevedendo una forte correlazione fra tutte le soluzioni immobiliari tipologicamente diverse. Se si spostano i tempi di vendita del residenziale, si prevede anche una dilatazione dei tempi di vendita dei posti auto, e ciò potrebbe

influenzare, di conseguenza anche le vendite degli altri comparti immobiliari. Per quanto riguarda i costi di costruzione, poiché le variazioni sono state applicate alla superficie residenziale, si evidenzia un forte impatto di tale variabile sul risultato finale. L’aumento dei costi dovuti a variabili esogene o non prevedibili può compromettere il successo dell’operazione. In generale, alcune variabili (prezzi e tempi) impattano più sull’ipotesi Borgo che su Community. Ad esempio, una riduzione dei prezzi di vendita del residenziale impatta molto di più sul progetto di Borgo rispetto a Community (considerando, per entrambi, lo scenario più pessimistico nel mercato immobiliare). Notevole impatto mostrano anche i costi di costruzione: in caso di aumento, questi possono diminuire il valore del bene fondiario di un 15% (in Community) o 20% in Borgo. I risultati possono essere visualizzati tramite semplici tabelle, attraverso grafici (detti spiderplot, ossia a ragnatela), o diagrammi a barre (tornado diagram). Nei nostri casi studio, l’analisi di sensitività è stata rappresentata mediante diagramma a tornado (figure 9.1 e 9.2). Non è risultato possibile, infatti, rappresentare i risultati con il classico diagramma a ragnatela in quando nei diversi scenari non sono stati impiegati gli stessi scarti di valore delle variabili indipendenti. Il diagramma a tornado rappresenta graficamente la “gerarchia” degli impatti che si sono verificati nel modello. Le variabili sono state rappresentate nelle due “direzioni”: i valori “upside” sono quelli che risultano superiori rispetto il caso base; di converso, quelli “downside” sono quelli il cui valore è inferiore rispetto il caso base. La diversa direzione delle barre di upside e downside è presto spiegata: la riduzione di alcuni valori delle variabili ha effetti positivi nel modello (saggio di attualizzazione), mentre il downside di alcune variabili (i prezzi) comporta una notevole riduzione dell’output. L’ordine di sensitività delle variabili è discendente, al fine di evidenziale gli elementi che maggiormente influiscono sul risultato finale. 155

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di unâ&#x20AC;&#x2122;area postindustriale.

9.2

156

Apparati

Apparati. L’esperienza didattica nel Laboratorio di Progettazione Architettonica 4 a.a. 2008-09

L’esperienza didattica nel Laboratorio di progettazione Architettonica 4 a.a. 2008-2009 Nel gennaio 2009 è stato sottoscritto un protocollo d’intesa tra Comune di Rovigo e Università degli Studi di Ferrara volto a instaurare stabili organiche forme di collaborazione tra lo stesso Comune, la Facoltà e il Dipartimento di Architettura, ad esempio nella ricerca e nella applicazione sperimentale di nuovi metodi e tecnologie di intervento nel campo dell’analisi dei contesti urbani, della pianificazione e della progettazione urbana e paesaggistica. In qualità di responsabile scientifico per l’Università degli Studi di Ferrara di tale Protocollo d’intesa e di coordinatore d’anno dei tre Laboratori di Progettazione Architettonica 4, da febbraio a luglio 2009 ho seguito, insieme ai docenti Baglivo e Gaiani, le attività didattiche di laboratorio che prevedevano come caso studio le aree attualmente occupate da SITA (società del gruppo FS che gestisce il trasporto pubblico urbano e extraurbano), ASM (società multiservizi per l’energia e i rifiuti) e centro Don Bosco, comprese nell’isolato tra i viali Marconi e Porta Adige, le vie Petrarca e Alighieri, nei pressi della stazione ferroviaria del capoluogo rodigino. Circa un centinaio di studenti, alcuni provenienti da diversi paesi europei ed extraeuropei, hanno elaborato oltre 40 proposte progettuali a scala urbana e architettonica finalizzate alla riqualificazione e valorizzazione delle stesse aree. L’esplorazioni progettuali condotte nei 3 Laboratori sono state esposte in una mostra, dal titolo “Intersezioni urbane”, allestita dagli studenti nel mese di Ottobre 2009 presso le sale della Pescheria Nuovo a Rovigo, con il contributo e sostegno di Comune, ASM e alcune aziende locali. Disegni e modelli a scala urbana e architettonica hanno illustrato i progetti degli studenti, con i quali sono state sperimentate diverse possibilità configurative di tessuti urbani a prevalente destinazione residenziale, articolati in diversi possibili scenari, a volte tra loro alternativi, secondo alcune destinazioni d’uso ritenute compatibili con le caratteristiche dell’area. Tra queste le residenze speciali per giovani lavoratori,

giovani coppie e studenti, viste le caratteristiche localizzative dell’area, vicina alle principali arterie di ingresso da nord alla città e prossima ai nodi infrastrutturali di comunicazione con la città e i centri vicini, oltre che per fasce sociali più deboli, quali anziani, per la sua vicinanza con il centro storico. Sono state inoltre previste attività commerciali a supporto della residenza, e in alcuni progetti sono state con queste coordinate attività scolastiche e parascolastiche (aule, mensa, auditorium), così come spazi e strutture per lo sport e il tempo libero, in parte già presenti nell’area. Molti di questi scenari hanno previsto radicali trasformazioni del sistema infrastrutturale a servizio dell’area e di quelle limitrofe, così come nuove configurazioni nella sequenza e nel disegno degli spazi pubblici, siano essi piazze, corti, portici, viali, parchi, giardini, in un’esplorazione dei possibili modi di attraversare un isolato urbano attualmente introverso ma collocato in una zona strategica della città. A conclusione dell’attività didattica, e in concomitanza con la preparazione della mostra, sono state individuate 5 modalità insediative ricorrenti nei progetti didattici svolti dagli studenti, evidenziate nelle schede che seguono il presente testo. La prima modalità insediativa (bordo) è rappresentata da quei progetti che, in modo diverso l’uno dall’altro, optano per la previsione di aree edificate posizionate lungo le vie Petrarca e Alighieri, lasciando a volte all’interno dell’area ampi spazi a parco e per piazze pubbliche. La seconda modalità insediativa (corti) individua quei progetti che hanno inteso sondare un’articolazione e una sequenza di spazi pubblici e semipubblici tramite impianti edilizi a corte aperta e chiusa. La terza modalità insediativa (densità urbana) mette in evidenza i progetti che invece hanno puntato su una diversa saturazione dell’isolato urbano, attraverso tessuti edilizi con patii e cavità interne, e/o tramite piani interrati per servizi e parcheggi. La quarta modalità insediativa (edificio lineare) costituisce una variante morfologica di due modalità precedenti (bordo e corti) in quanto rende prevalente il ruolo di edifici a sviluppo lineare nel definire spazi interni all’isolato, tra loro

correlati in quanto spazi pubblici e semipubblici. La quinta e ultima modalità insediativa (stripes) individua nella partizione a fasce dell’isolato, distinte in aree ediﬁcate e aree libere, una possibile modalità di organizzazione del suolo e di penetrazione interna all’area in grado di massimizzare la permeabilità attraverso l’isolato verso le aree urbane contermini. Ogni scheda sintetizza, per ognuno dei 32 progetti catalogati, i dati di programma così come articolati in funzione del progetto svolto da ogni gruppo di studenti, per residenze, residenze speciali, attività commerciali, spazi e attrezzature per lo sport e il tempo libero, attrezzature di interesse comune. A partire dall’interesse suscitato dalle esperienze didattiche svolte, nel gennaio 2010 è stata sottoscritta una convenzione di ricerca tra ASM e Dipartimento di Architettura, con la quale verranno svolte indagini e valutazioni progettuali ﬁnalizzate a individuare possibili linee guida per la trasformazione urbana dell’area, alla quale parteciperanno, anche tramite borsa di studio, giovani laureati in architettura.

Programma dell’esercitazione didattica (estratto) L’area di studio, di circa 6 ettari, costituisce un isolato urbano in prossimità dell’area della stazione ferroviaria e dello scalo merci, in corso di dismissione, e delimitato a est da una strada mercato che conduce al fiume Adige e alla provincia di Padova, vera e propria arteria di ingresso da nord alla città, e a sud da una circonvallazione interna. L’area è inoltre delimitata a ovest dalla linea ferroviaria Venezia-Bologna e a nord da un’area verde, adibita a giardino pubblico (giardini Marconi), sulla quale si affacciano una sede universitaria e un albergo. All’interno dell’area sono presenti le seguenti diverse attività: un’area utilizzata per il deposito e la manutenzione dei mezzi delle autolinee urbane ed extraurbane (SITA), un’area per l’azienda servizi municipalizzati della città (ASM), un’area destinata a un centro di formazione e servizi (Centro Don Bosco), alcune aree destinate a edilizia residenziale, artigianale e per attività commerciali. Di queste attività, si può ragionevolmente presumere che alcune (SITA e ASM) potranno subire rilevanti trasformazioni derivate da delocalizzazione delle sedi e delle relative attività in aree maggiormente idonee, lasciando spazio a interventi di riqualificazione e valorizzazione promosse dagli stessi proprietari delle aree. Anche le attività artigianali e commerciali presenti lungo i margini sud ed est dell’area potranno essere trasformate o delocalizzate. L’area destinata a centro di formazione e servizi (Don Bosco) potrà invece mantenere e probabilmente rafforzare le proprie attività in relazione alla prossimità delle attività universitarie poste nell’area immediatamente a nord, di fronte ai giardini Marconi, tramite la presenza nel centro stesso di spazi per aule, mensa, auditorium, ristorazione. Le aree residenziali, caratterizzate da edifici a blocco e in linea, si presume possano essere manutenute, mentre gli edifici posti lungo il margine est dell’area, villini realizzati nella prima metà del Novecento, sono sottoposti a vincolo urbanistico. Il PRG in vigore prevede nell’area le seguenti zone: zona progetto C3 (SITA e aree artigianali, commerciali e residenziali lungo il margine sud159

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

est dell’area); zona per programmi integrati (ASM); zona a verde pubblico di livello urbano (Don Bosco); zone residenziali di completamento (aree residenziali sul lato est dell’area). L’area, di circa 61.200 mq di superficie, presenta 12.650 mq di superficie coperta e circa 97.390 mc di volume esistente, caratterizzato da edifici da 1 a 6 livelli fuori terra. Nella situazione attuale l’area presenta dunque una superficie coperta di circa 20% e un indice di circa 1,6 mc/mq. La Relazione generale e gli elaborati preliminari al PAT Piano di Assetto Territoriale di Rovigo sono stati presentati nel 2006, e nel corso della procedura di adozione il PAT è stato sottoposto a un percorso di discussione e presentazione nell’ambito delle associazioni di categoria e cittadini, che si prevede possa concludersi nei prossimi mesi del 2009 con l’adozione in Consiglio Comunale e l’approvazione a livello regionale. Il PAT, in quanto strumento volto a delineare le scelte strategiche di sviluppo della città e del suo territorio, è stato redatto tenendo in considerazione la minore tensione abitativa rispetto a città come Ferrara, Padova e Bologna e quindi la possibilità di ospitare a Rovigo una domanda abitativa non soddisfatta altrove, grazie alla sua posizione geografica e all’accessibilità da centri urbani a distanza di circa 20-30 minuti di treno. Nell’ambito del PAT vengono in particolare proposte iniziative di marketing urbano e politiche sul piano dell’offerta abitativa volte a favorire: - il sostegno a un’immigrazione distribuita nel territorio; - la residenza temporanea di studenti universitari; - un’offerta di residenza con abitazioni a costo contenuto per giovani laureati, giovani coppie, anziani; - residenze per giovani lavoratori, in funzione delle attività logistiche, produttive e commerciali presenti nella città e nel territorio circostante. Nell’ambito della mobilità, anche in relazione a quanto previsto nel PGTU Piano Generale del Trasporto Urbano, l’area di studio si presenta senza dubbio come un’area nodale, in quanto prossima ad alcuni dei più importanti nodi di interscambio dei flussi di traffico di livello locale e sovralocale, ovvero la stazione ferroviaria e la stazione autolinee 160

urbane ed extraurbane, attualmente ubicata nella piazza della chiesa della Commenda, dal lato opposto della stazione ferroviaria. L’area è inoltre lambita dalla circonvallazione interna cittadina, e dal sistema di piste ciclabili che dovrebbe consentire di collegare il centro urbano con le aree commerciali, universitarie e per attrezzature collettive a nord. Si propone che l’area di studio diventi il luogo in cui sperimentare progettualmente diverse possibilità conﬁgurative di tessuti urbani di prevalente destinazione residenziale, in cui l’ibridazione e la contaminazione, due tra i possibili diversi modi di produrre incroci linguistici, possano essere oggetto di un utile esercizio compositivo. Tali tessuti potranno essere articolati in diversi possibili scenari, tra loro alternativi nella stessa area progetto secondo le seguenti destinazioni d’uso compatibili con le caratteristiche dell’area: - residenze e residenze speciali - attività commerciali max10% - attività scolastiche e parascolastiche (aule, mensa, auditorium) esistenti - spazi e strutture per lo sport e il tempo libero esistenti - attrezzature di interesse comune (parcheggi e spazi pubblici). Le proposte di riqualiﬁcazione di quest’area a scala urbana si articoleranno in diversi approfondimenti a scala architettonica dei singoli temi, tra i quali: residenze speciali per studenti e giovani coppie e attività commerciali. L’area di progetto, per le sue caratteristiche localizzative, vicina alle principali arterie di ingresso da nord alla città e prossima ai nodi infrastrutturali di comunicazione con le città e i centri vicini (ferrovia, autolinee extraurbane, casello autostradale), può ospitare residenze speciali per giovani lavoratori, giovani coppie, studenti, oltre che, con una quota minore, per fasce sociali più deboli, quali anziani, per la sua vicinanza con il centro storico. I complessi abitativi per studenti, giovani lavoratori e single, possono prevedere servizi di quartiere e attrezzature collettive, con alloggi distribuiti in monolocali per 1 o 2 persone e miniappartamenti

per 2 o 3 persone, tutti dotati di servizi igienici, con servizi in comune in particolare nei complessi per studenti (cucine, aree soggiorno, sale TV, sale computer, lavanderie). Particolare cura dovrà essere posta alla definizione degli spazi comuni e di circolazione, alle relazioni tra queste strutture e i percorsi nell’area, nonché al rapporto tra il nuovo complesso e gli edifici esistenti che saranno mantenuti. I complessi residenziali per giovani coppie possono essere articolati in alloggi con appartamenti per 2 o 3 persone, composti da soggiorno con angolo cottura e zona pranzo o in alternativa cucina soggiorno, 1 camera matrimoniale, 1 seconda camera/studio, bagno, ripostiglio. In questi complessi è consigliabile prevedere come servizi in comune ambienti per lavanderia e palestra. Le quote parziali di residenze per anziani possono usufruire dei servizi di quartiere e attrezzature collettive previsti nei precedenti punti, oltre a spazi all’aperto e/o al coperto per altre attività singole o di gruppo (orticoltura, giardinaggio), con alloggi distribuiti in monolocali per 1 o 2 persone, tutti dotati di servizi igienici, ubicati al piano terra. In stretta connessione con le residenze, potranno inoltre essere previste attività commerciali a supporto della residenza. Tra le attività di tipo terziario commerciale ipotizzabili nell’area possono essere compresi: gli esercizi di vicinato, alimentari e non alimentari, con superficie di vendita fino a 250 mq; gli esercizi di cui al tipo precedente compresi nei complessi commerciali di vicinato o gallerie commerciali di vicinato; gli spazi per esposizione senza vendita e/o depositi autonomi con SU non superiore a 250 mq; le attività miste (commercio all’ingrosso e al minuto) che dimostrino la prevalenza dell’attività commerciale al minuto rispetto a quella all’ingrosso; ristoranti, trattorie, bar, osterie, pub e similari. Le previsioni progettuali, intese a integrare nell’area tali destinazioni d’uso, devono confrontarsi con la presenza di manufatti ed edifici che sono testimonianza del passato dell’area, prevedendone la riqualificazione, il riuso, il restauro e/o l’eventuale parziale o totale demolizione, motivandone adeguatamente le ragioni.

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Apparati. Lettura di casi studio rilevanti. Elementi conoscitivi per la valutazione di best practice di riqualiﬁcazione urbana

Lettura di casi studio rilevanti. Elementi conoscitivi per la valutazione di best practice di riqualificazione urbana Si è cercato di presentare gli interventi in modo che fosse possibile cogliere la capacità di costruire il senso di città, si sono voluti esplicitare i principi organizzativi e funzionali, l’idea architettonica, la diversità dei linguaggi espressivi. Si è cercato di fornire una descrizione dei casi uniformata ma tale da consentire modalità diverse di consultazione e da suggerire percorsi interpretativi, in relazione ad interessi mirati. Le informazioni principali che identiﬁcano ogni intervento sono costituiti da dati anagraﬁci (progettista, committenza, cronologia) e dalla localizzazione.

Criteri di selezione della casistica La selezione definitiva si è basata su alcuni criteri ritenuti essenziali per la significatività della rassegna e costituiscono gli assunti sui quali si basa lo studio. Tali criteri, che sono evidenziati con apposite icone, sono: Valenza urbana Si è valutata l’attenzione alla qualità del progetto urbano ed agli effetti urbani indotti, sia in relazione alla capacità di realizzare spazi pubblici, aree verdi, mobilità ciclo-pedonale e di integrare il nuovo intervento nella struttura urbana, che per l’impatto sul paesaggio urbano, in termini di riqualificazione di zone degradate, di creazione di nuove possibilità percettive o di definizione di nuovi paesaggi. Sono stati esclusi i casi riguardanti i grandi masterplan perchè la riflessione si è trasferita su casi dimensionali compatibili con la dimensione dell’area in oggetto di studio. E’ stato preso in considerazione anche il lotto come dimensione fisica minimale della particella fondiaria, ma anche l’isolato definito dalle strade o l’insieme di più isolati, fino al quartiere.

La mixitè funzionale, infatti, sta trovando un esteso sviluppo per la vitalità che introduce nel tessuto residenziale, ma anche per la riduzione della mobilità con effetti benefici di tipo sociale ed ambientale. Si è utilizzato anche una mixitè riferita alla diversità di destinatari (studenti, famiglie, single, anziani) Tipi di destinatari Le trasformazioni socio-economiche della popolazione, l’evoluzione della composizione familiare e del concetto di famiglia, i modelli culturali e l’interculturalità, le esigenze legate alle varie età della vita ed alle diverse attività svolte, inducono a necessità abitative diversificate. Occorre dunque elaborare proposte progettuali idonee ed adattabili ad esigenze sempre più complesse ed interrelate che, alla richieste di spazi da abitare, aggiungano specificità attese, espressioni di una poliedrica cultura dell’abitare.

Qualità architettonica Si è presa in considerazione la qualità architettonica, declinata nella più ampia accezione del termine: modello abitativo, integrazione di attività non residenziali, sistema distributivo, criterio di aggregazione degli appartamenti, soluzioni ed assortimento degli alloggi, flessibilità, volumetria, linguaggio ed espressività, uso dei materiali. Con l’obiettivo di fornire un quadro significativo delle esperienze e delle tendenze progettuali, che delineino la realtà operativa euopea e ne suggeriscano spunti di riflessione. Integrazione di attività e multifunzionalità Sono stati selezionati interventi che presentassero un mix funzionale variamente articolato. Si ritiene infatti che sia da mettere in evidenza questo tipo di intervento proprio per l’apporto qualitativo che comporta nella concezione progettuale e nel contesto. 169

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Riuso di aree ex industriali Tipologia insediativa: Blocchi lineari, Blocchi isolati Tipologia abitativa: Mix funzionale, Edilizia sociale

Rapporto spazio privato-spazio pubblico:

Localizzazione: Giudecca, Venezia (I) Progettazione: Cino Zucchi Architetti Committenza: Judeca Nova spa Cronologia: Progetto 1996-1997 Realizzazione 1997-2002 Alloggi: 97 Superficie area: 30.000mq Superficie costruita: 9.075mq. Bibliografia: Luisella Gelsomino, Ottorino Marinoni, , Editrice Compositori Javier Mozas, Aurora Fernandez Per, , a+t ediciones 170

Riqualificazione ex Junghans L’impianto del progetto riconosce nell’isola della Giudecca la presenza di due scale eterogenee, quella del tessuto denso a nord e quella più rada dei recinti industriali che bordano la Laguna. Il progetto opera una sorta di “microchirurgia” all’interno dell’area industriale dismessa, alternando decise trasformazioni a più sottili modifiche degli edifici e degli spazi aperti esistenti. Il recinto della ex Junghans viene così aperto alla città, donandogli un nuovo affaccio sullo straordinario paesaggio lagunare. Nuovi percorsi sono ricavati negli interstizi degli edifici industriali, un nuovo canale è scavato tra rio di Ponte Longo e la Laguna, e una nuova piazza bordata dal giardino delle scuole esistenti crea una vista lunga verso sud. Il progetto tenta di stabilire un rapporto “contemporaneo” con la tradizione e con l’unicità del paesaggio urbano di Venezia. Se la complessità e la stratificazione storica della città sembrano spesso deformate dalle lenti rosa della sua immagine turistica, la resistenza al Kitsch architettonico deve qui trovare strategie sofisticate, che impongono di considerare con occhi nuovi la tradizionale contrapposizione tra modernità e permanenza.

Apparati. Lettura di casi studio rilevanti. Elementi conoscitivi per la valutazione di best practice di riqualiﬁcazione urbana

Riuso di aree ex industriali Tipologia insediativa: Blocchi lineari, Blocchi isolati Tipologia abitativa: Residenziale, commerciale, terziario

Rapporto spazio privato-spazio pubblico:

Ex molino De Cecco L’intervento riguarda la realizzazione di un complesso polifunzionale che sostituisce il complesso industriale preesistente, interamente demolito. Il progetto ricerca soluzioni di continuità con l’impianto viario esistente compreso tra il mare e la stazione, al fine di riqualificare un’area facente parte di un contesto urbano interessato da recenti e importanti trasformazioni. La proposta si fonda principalmente sul mantenimento di alcuni aspetti della città tradizionale quali la stratificazione e la compenetrazione delle funzioni, nonchè sulla realizzazione di una successione di spazi pubblici il cui arredo urbano si ispira al modello delle piazze di Barcellona. Lo schema generale prevede una serie di volumi disposti in direzione nord-sud lungo una dorsale che attraversa in lunghezza il lotto, definendo un fondale per il nuovo spazio pubblico risultante dalla riqualificazione della stazione e dell’antistante piazza Colonna. Lo spazio compreso tra gli edifici di nuova costruzione e la sede ferroviaria è organizzato secondo un’alternanza di piazze pavimentate e aree verdi.

Localizzazione: Pescara; via Italica, piazza Colonna, via D’Annunzio, via Sallustio Progettazione: studio Mbm; studio Pession Committenza: Porta Nuova 2000 srl Cronologia: Progetto 1995-2002 Realizzazione 2003-3006 Alloggi: 160 Superficie area: 28.550 mq Superficie costruita: 27.000 mq Bibliografia: Alinea Editrice 171

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

Riuso di aree ex industriali Tipologia insediativa: case a schiera con portico Tipologia abitativa: Residenziale, commerciale

Rapporto spazio privato-spazio pubblico:

Localizzazione: Piazzola sul Brenta, Padova Progettazione: studio Negri & Fauro Architetti Associati Committenza: Immobiliare generale veneta srl Cronologia: Progetto 1996-2004 Realizzazione 2002-2007 Alloggi: Superficie area: 65832 mq Superficie costruita: 8742 mq Bibliografia: Alinea Editrice 172

Ex Jutificio (comparto est) Il progetto tenta una mediazione tra due opposti obiettivi: il mantenimento del concetto di recinto e l’idea di permeabilità. Il primo mira a conservare la memoria storica del sito, il secondo ambisce a garantire una facile accessibilità e fruizione dell’area. Il progetto prevede il recupero della torre dell’acqua e dei volumi delle sale caldaie e della ciminiera.

Percorsi differenziati, prevalentemente pedonali, deﬁniscono un sistema urbano complesso di spazi aperti articolato intorno a due piazze. Il complesso è composto di undici ediﬁci, otto dei quali sul perimetro.

Apparati. Lettura di casi studio rilevanti. Elementi conoscitivi per la valutazione di best practice di riqualiﬁcazione urbana

Riuso di aree ex industriali Tipologia insediativa: Blocchi lineari, Blocchi isolati Tipologia abitativa: Residenziale, commerciale, terziario

Ex stabilimento chimico Siri L’intervento prevede un complesso polifunzionale composto da un polo di servizi destinati alla cultura e al tempo libero, completato da funzioni residenziali, commerciali e terziarie. L’obiettivo è la realizzazione di una nuova centralità urbana, strettamente integrata al centro storico e caratterizzata dalla conservazione della memoria industriale. Per questo scopo vengono riutilizzate le aree dismesse dislocate a est del nucleo antico, inserendovi funzioni urbane attrattive: il polo culturale nell’ex Siri, il polo sociale nell’ex laniﬁcio Gruber e quello multimediale nelle ex ofﬁcine Bosco. Lo schema planimetrico conserva il viale di accesso e lo slargo centrale del sistema insediativo originario.

Unitamente alla conservazione di alcuni elementi infrastrutturali come le opere di presa d’acqua per le centrali elettriche, la totalità degli edifici preesistenti è recuperata a servizi culturali e per il tempo libero, mentre al primo piano del corpo perimetrale in linea è ripristinata la funzione abitativa. Il complesso degli edifici recuperati si propone come cerniera tra due nuove edificazioni: una residenziale lineare, con due maniche che rimarcano l’angolo a nord del lotto; l’altra commerciale, costituita da una grossa piastra sul lato orientale del lotto, caratterizzata da un fronte absidale in corrispondenza della rotatoria sulla via Flaminia. Su indicazione della Soprintendenza ai monumenti, verso il fronte strada tale sagoma riprende il tracciato degli

ediﬁci da tempo demoliti. L’ex mulino è sostituito da un volume destinato al terziario, mentre gli ediﬁci dismessi a sud-est sono sostituiti da volumi residenziali.

Rapporto spazio privato-spazio pubblico:

Localizzazione: Terni; via Gramsci, via Flaminia, via Giandimartalo da Vitalone, viale Campofregoso Progettazione: studio Giani Associati; Aldo Tarquini, Luciano Spinelli Committenza: Comune di Terni, Coop Centro Italia Cronologia: Progetto 1983-1995 Realizzazione 1998-2006 Alloggi: Superficie area: 44.211 mq Superficie costruita: 31.193 mq Bibliografia: Alinea Editrice 173

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

Riuso di aree ex industriali

Tipologia insediativa: Blocchi lineari Tipologia abitativa: Residenziale, commerciale Rapporto spazio privato-spazio pubblico:

Localizzazione: Roma; Lungotevere dei Papareschi, via Pacinotti, via dei Papareschi Progettazione: Colombari e De Boni Architetti Associati; Franco Purini Committenza: Associazione Teatro di Roma; Azienda per il diritto allo studio universitario La Sapienza di Roma Cronologia: Progetto 1998-2002 Realizzazione 2003-2004 Alloggi: Superficie area: 47.053 mq Superficie costruita: 19.043 Bibliografia: Alinea Editrice 174

Ex stabilimento chimico Mira Lanza Il progetto riguarda la realizzazione di residenze universitarie e di un parco pubblico, nonché il recupero di alcune preesistenze a funzioni teatrali, con l’obiettivo di sviluppare un polo culturale nell’area Ostiense Marconi. Tali trasformazioni mirano sia all’inserimento di funzioni consone alla vocazione della zona, ricca di insediamenti universitari e attrezzature pubbliche dedicate alla cultura, sia al miglioramento della dotazione di servizi e di standard urbanistici delle aree più densamente popolate. La parte centrale del complesso preesistente è interamente demolita mentre, a eccezione degli ediﬁci Livoli e Fore, è incerta la destinazione delle preesistenze della parte sud, da integrarsi probabilmente nel nuovo parco Papareschi. L’ediﬁcio Livoli è recuperato a sede del teatro India. Esso è costituito da quattro capannoni con

coperture a falda di due altezze diverse, disposte simmetricamente. L’edificio Fore ospita la sala espositiva, il bar e i botteghini, mentre la parte crollata in seguito ai bombardamenti è trasformata in suggestivo cortile delimitato dalle arcate superstiti. Il carattere dell’area e la sua relazione con il Tevere, nonchè la particolare attenzione del progetto al rapporto visivo con il gasometro e gli edifici al di là del fiume, anche attraverso il ripristino ambientale del canneto, fanno di questo spazio un naturale scenario per spettacoli all’aperto. Agli edifici abbattuti della parte centrale, giudicati privi di interesse, si sostituiscono le residenze universitarie il cui progetto, in rapporto con le monumentali presenze degli altri stabilimenti oltre il fiume, è caratterizzato da una forte immagine urbana: due corpi di fabbrica lineari protesi verso il Tevere e collegati in copertura da quello dei volumi tecnici, richiamano la prospiciente struttura dei Magazzini

generali. I due interventi esprimono approcci radicalmente diversi: il teatro interpreta e preserva il carattere del luogo, mentre la nuova costruzione si relaziona ﬁgurativamente alle strutture industriali che caratterizzano il paesaggio dell’Ostiense. Lo spazio del parco pubblico a contorno degli ediﬁci, che intende mettere il piano basamentale e i servizi della residenza universitaria a disposizione del quartiere, appare discontinuo, al di là della volontà di eliminare le recinzioni di proprietà.

Apparati. Lettura di casi studio rilevanti. Elementi conoscitivi per la valutazione di best practice di riqualiﬁcazione urbana

Riuso di aree ex industriali

Tipologia insediativa: Blocchi lineari allineati Tipologia abitativa: Mix funzionale Rapporto spazio privato-spazio pubblico:

Localizzazione: Stazione ferroviaria, ex Boschi, Parma Progettazione: MBM Arquitectes, MAB Arquitectura, Studio Manfrini, Studio Del Boca, D’Apollonia spa, Studio Ghillani, Via Ingegneria sri, Studio di Ingegneria MRS, co-progettisti Committenza: Area Stazione STU Parma spa, Comune di Parma Cronologia: 2001-in corso Alloggi: Superficie area: Superficie costruita: 40.420mq Bibliografia: Luisella Gelsomino, Ottorino Marinoni, , Editrice Compositori

Parma: progetto urbano dell’area stazione Come accade in molte città europee, a Parma il sistema ferroviario costituisce una grave cesura urbana, soprattutto nella zona della stazione dove si accentua l’incomunicabilità tra due settori molto diversi della città: quello a sud - collegato con il centro urbano attraverso una piazza discretamente monumentale - e quello a nord, un quartiere disomogeneo, suburbano, caratterizzato dalla presenza di depositi e fabbriche obsolete, mal collegato con il centro città. La progettazione dell’area si è posta alcuni obiettivi prioritari: realizzare una nuova stazione al di sotto della ferrovia, che costituisca un collegamento diretto tra i due settori; creare a nord, in continuità con la piazza a sud, uno spazio urbano, con carattere di centralità deﬁnito mediante un’architettura coerente; realizzare un grande parcheggio sotterraneo e una stazione per le autocorriere; tracciare un sistema di strade che colleghino correttamente questo settore con la viabilità generale della città. Lo schema compositivo si basa sulla pendenza (7%) che viene imposta al piazzale per raggiungere la quota 8.50, al di sotto della ferrovia, lo spazio verde e quello pedonale che si immergono al di sotto dei binari, come gli assi viari laterali di accesso alla stazione e di comunicazione con il settore nord. Qui la continuità con la piazza viene sottolineata da uno spazio urbano di 270x55 m, che costituisce il principio generatore della trasformazione dell’intero quartiere. Un ponte sul torrente Parma che si congiunge al Parco Ducale, attraversando l’area dove è prevista l’ubicazione della Autorità Agroalimentare Europea con un percorso di alta valenza urbana, una zona pedonale con ufﬁci, attività commerciali e spazi di aggregazione trasformeranno radicalmente la funzionalità e l’immagine dell’area con ripercussioni su tutta la struttura della città. 175

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

Riuso di aree ex industriali Tipologia insediativa: Ediﬁci a corte Tipologia abitativa: Residenziale, ufﬁci, commercio

Rapporto spazio privato-spazio pubblico:

Localizzazione: Quarrata, Pistoia Progettazione: Caterina Biagiotti e Nadia Bellomo Committenza: Comune di Quarrata Cronologia: Progetto 1993 (concorso Europan 3) Realizzazione 1998-2004 Alloggi: Superficie area: 16000 mq Superficie costruita: 9565 mq Bibliografia: Alinea Editrice 176

Ex mobilificio Lenzi Il progetto riguarda la realizzazione di un polo multifunzionale: culturale, direzionale, terziario, residenziale e commerciale. L’obiettivo è quello di riqualiﬁcare il centro urbano, privo di un reale nucleo storico. Il complesso originario è in gran parte demolito ad eccezione dell’ediﬁcio espositivo recuperato a sede bancaria ed attività commerciali. Il percorso si allarga in una piazza pedonale su cui affaccia il complesso polifunzionale. Attorno a questo spazio sorgono il polo tecnologico e la biblioteca multimediale.

Accanto sorge la biblioteca multimediale costituita da una parete vetrata schermata da persiane di legno. L’ex cinema è destinato a centro polivalente, mentre l’area antistante in parco giochi e cinema all’aperto. Gli ediﬁci residenziali dell’altezza massima di quattro piani, ospitano al piano terreno esercizi commerciali e sono risolti a corte con una permeabilità maggiore verso il lato pedonale. Li caratterizza un rivestimento in mattoni faccia a vist, pietra ed intonaco. La casa delle culture ospita attività culturali con sale prova, bar e sportelli informativi.

Apparati. Lettura di casi studio rilevanti. Elementi conoscitivi per la valutazione di best practice di riqualiﬁcazione urbana

Aree di interesse strategico ed urbano Tipologia insediativa: Blocchi lineari, Blocchi a corte aperta Tipologia abitativa: Edilizia sociale

Rapporto spazio privato-spazio pubblico:

Localizzazione: Amsterdam (NL) Progettazione: Kees Christiaanse Committenza: Ecoplan Foundation, Amsterdam Cronologia: Progetto 1994 Realizzazione Alloggi: 600 Superﬁcie area: Superﬁcie costruita:

GWL Terrein Masterplan. A causa della forte compattezza e dell’alta densità, il complesso si presenta come un unico elemento urbano a larga scala integrato all’ambiente circostante. Allo stesso tempo appare come uno spazio aperto, con edifici nel verde, un’oasi di calma nel caos metropolitano. Sono conservati pochi edifici storici e la torre dell’acqua, che costituiscono il centro catalizzatore del quartiere. L’area GWL costituisce un progetto pilota per il Ministry of Housing, Spatial Planning and the Environment (VROM), dalle grandi aspirazioni. I pianificatori disegnano un quartiere senza auto, con parcheggi lungo il suo perimetro, applicando uno standard di 0.3 auto per residente, anziché il rapporto di 1 auto per residente, consueto ad Amsterdam. Il sistema del verde è integrato al quartiere e prevede giardini privati. È considerato con attenzione l’utilizzo di energia solare passiva, anche nella organizzazione degli alloggi, orientati il più possibile verso sud. Il quartiere è dotato di un impianto di cogenerazione (CHP) e di un sistema di gestione dell’acqua a ciclo chiuso che assicura il soddisfacimento del fabbisogno idrico. Gli edifici sono costruiti con materiali ecosostenibili e sono adottate varie misure ambientali, quali l’utilizzo dell’acqua piovana per i servizi igienici e la raccolta differenziata dei rifiuti in contenitori interrati. L’aspetto più rilevante, comunque, è la sostenibilità del progetto urbano ed architettonico. Sui lati ovest e nord, l’area è delimitata da un sinuoso blocco edilizio residenziale che cresce da quattro a nove piani a partire dal lato sud fino all’angolo nord-est. Questo edificio protegge il sito dal vento

occidentale e dal rumore del tronco stradale di Haarlemmerweg. Gli edifici sono disposti entro spazi verdi, disegnati dalla circolazione pedonale, occupati in parte da giardini privati. Blocchi 2a/b. Obiettivo del progetto è la ricerca di una tipologia edilizia che fornisce il maggior numero di alloggi e di variazioni possibili, a partire da un unico ingresso su strada, riducendo allo stesso tempo ballatoi e corridoi interni. Le zone di servizio (bagni, scale, accessi) sono localizzate all’interno del blocco in modo che i soggiorni possano essere situati su entrambi i fronti. Questa libertà rende possibile una grande differenziazione nei fronti e nel layout interno. Blocchi 8,15. Qui i blocchi sono organizzati in quattro zone: zone soggiorno nella parte a sud, una zona di servizio con cucine e bagni, una zona di scale passanti e una zona di camere da letto a nord. Al secondo piano le scale si diramano in salite individuali, in modo che tutti gli alloggi, bassi e alti, abbiano l’accesso indipendente. Questo rende possibile configurare ogni unità in modo libero: la scala può condurre ad una serra vetrata al piano terra o ad una camera con una grande terrazza all’ultimo livello. La limitazione in altezza delle scale comuni permette di formare cavedi che danno luce alle zone centrali dell’edifìcio; i soggiorni e le camere ricevono luce naturale dai due lati. Un utilizzo molto sobrio dei materiali caratterizza l’insieme. Il mattone rosso, gli infissi in legno e i percorsi esterni sono realizzati con cedro rosso e rimandano ai caratteri ricorrenti nel contesto urbano.

Bibliograﬁa: Luisella Gelsomino, Ottorino Marinoni, , Editrice Compositori 177

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

Aree di interesse strategico ed urbano Tipologia insediativa: Blocchi lineari, Blocchi a corte aperta Tipologia abitativa: Edilizia sociale

Rapporto spazio privato-spazio pubblico:

Localizzazione: Reims (F) Progettazione: Gaetan Le Penhuel Architectes + Babin &Renaud Committenza: Effort Remaois & Foyer Remois Cronologia: Progetto 1994-2005 Realizzazione 2001-2008 Alloggi: 250 Superficie area: 28.000 mq Superficie costruita: 20.000mq Bibliografia: Luisella Gelsomino, Ottorino Marinoni, , Editrice Compositori 178

ZAC du Mont d’Arène L’operazione impostata dal concorso Europan 3 si articola in tre fasi. La prima, che riguarda la realizzazione di 107 alloggi sociali, esplora con successo la relazione città-abitazione. Il primo incarico ai vincitori (1994) concerne il progetto urbano per la definizione degli interventi necessari alla riorganizzazione di un lotto industriale dismesso di 2,5 ettari, separato dal centro città da una stazione e da linee ferroviarie, ed all’adeguamento del progetto teorico - menzione premio Moniteur - alle realtà urbana ed economica del programma. I nuovi edifici si rapportano al contesto sia per i profili che per densità. Spina dorsale del progetto, un viale alberato pedonale nel cuore dell’insediamento connette la piazza centrale con il viale della futura stazione del TGV. Questa fascia verde è attraversata da percorsi che collegano gli alloggi con i servizi pubblici, le scuole, la chiesa, i negozi. Al centro di ogni unità residenziale, un patio alberato mette in relazione l’interrato con il cielo, dal piano dei parcheggi agli alloggi. La distribuzione degli alloggi, di vario tipo, rimette in discussione la tradizionale separazione giorno-notte, tenendo conto, invece, del loro rapporto con il contesto urbano, anche in virtù di uno spazio interno trasversale che garantisce la relazione con la città ed il cuore dell’isolato. Nella seconda fase vengono variate le dimensioni ed il ritmo delle costruzioni rapportandole agli isolati già costruiti sull’altro lato del corso centrale. Così, un fronte di 45 metri, coerente con gli edifici circostanti, consente trasparenze visive che collegano i vari spazi

in un disegno urbano dagli allineamenti rigorosi, ma aperto alle connessioni con la città: è una proposta urbana che sperimenta la possibilità di conciliare una disposizione geometrica consolidata e vincoli di altezza massima con l’apertura alla città degli spazi delle residenze. Nella terza fase la volumetria si ammorbidisce in ediﬁci prevalentemente di quattro piani per una zona residenziale di grande qualità, prossima alla futura stazione del TGV. Il ritmo degli isolati è di 40 metri di lato e gli ediﬁci si affacciano sulla via, lasciando trasparire spazi alberati di qualità in una reinterpretazione contemporanea della cittàgiardino. Si sperimenta, cioè, un tessuto complesso e ricco tra la città classica, l’isolato urbano aperto e la città-giardino.

Apparati. Lettura di casi studio rilevanti. Elementi conoscitivi per la valutazione di best practice di riqualiﬁcazione urbana

Aree di interesse strategico ed urbano Tipologia insediativa: Blocco a corte aperta Tipologia abitativa: Mix, Edilizia sociale

Rapporto spazio privato-spazio pubblico:

Localizzazione: Londra (UK) Progettazione: Haworth Tompkins Architects Committenza: Cronologia: Progetto 1997-1999 Realizzazione 1999-2001 Alloggi: 59 Superﬁcie area: 8.000 mq Superﬁcie costruita: 6.390mq

Iroko Housing Il sito era occupato in precedenza da edifici industriali alti circa sei piani, successivamente demoliti fino al livello dell’ interrato. Sviluppando l’idea progettuale, l’obiettivo principale dei progettisti è stato la creazione di un senso del luogo, un’identità specifica definita attraverso l’architettura con una scala e una presenza sufficienti a confrontarsi con un contesto fortemente urbanizzato. Gli alloggi - tutti con accesso indipendente, da piano terra o da ballatoio – sono organizzati attorno a una corte aperta, una “piazza scavata”, che realizza un grande spazio comune a giardino con area per il gioco, circondato su tre lati da edifici residenziali e sul quarto da un edificio adibito a servizi comuni. La “piazza scavata” è una forma utilizzata frequentemente negli alloggi collettivi con le finestre degli appartamenti che si aprono verso l’esterno degli isolati, mentre gli accessi avvengono attraverso la corte comune. Lo spazio centrale diventa, così, un punto focale per l’incontro e l’aggregazione degli abitanti. II trattamento dei prospetti enfatizza l’aspetto duale, collettivo-privato, differenziando i fronti pubblici, su strada, da quelli privati, su corte: all’esterno è stato utilizzato uno schermo di mattoni con finestre profonde, all’interno un rivestimento più informale in legno. Nel quarto lato della corte, distaccata dal complesso, è situata la Coin Street Hothouse, un edificio comunitario contenente un centro di incontro, un nido d’infanzia e attrezzature comuni per attività autogestite.

Bibliograﬁa: Luisella Gelsomino, Ottorino Marinoni, , Editrice Compositori Javier Mozas, Aurora Fernandez Per, , a+t ediciones 179

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

Aree di interesse strategico ed urbano Tipologia insediativa: Blocchi lineari, Blocchi a corte aperta Tipologia abitativa: Residenziale, commerciale, terziario

Rapporto spazio privato-spazio pubblico:

Localizzazione: Groningen, NL Progettazione: S333 Committenza: Cronologia: Progetto 1998 Realizzazione 1999-2003 Alloggi: 145 Superficie area: 1.3 ha Superficie costruita: 34.500 mq Bibliografia: Javier Mozas, Aurora Fernandez Per, , a+t ediciones 180

Schots 1 & 2, The CiBoGa Terrain S333 è stato incaricato di sviluppare i principi alla base di un piano di sviluppo per il Circus, Bodem (conosciuto localmente e Gasfabriek come CiBoGa) terreno. Lavorando in stretta collaborazione con gli urbanisti, S333 ha identiﬁcato il ruolo del sito nella struttura ecologica della città. Le direttive ambientali stabilite dalla S333 sono state ulteriormente sostenute dalla volontà della città di stabilire una politica di car parking space 0,5/abitazione, una zona car-free su tutto il sito e un’iniziativa per sostituire le ampie aree di terreno inquinato con un parcheggio sotteraneo. La ricerca di S333 nelle tipologie abitative, nelle energie alternative e nelle questioni dell’ecologia hanno portato al progetto

pilota a livello nazionale ora diventando regime di rinnovamento urbano sostenibile. Ciò comprendeva la ricerca di governo nell’avviare l’ energia prodotta da bio-massa per i Paesi Bassi. Supermercati e negozi di piccole dimensioni caratterizzano Schots 1 & 2 a livello della strada , dove sopra i blocchi evolvono in modo indipendente con Schots 1 placcati interamente in vetro e Schots 2 interamente in legno. Schots 1 è un robusto “multistorey urban block” attorno ad una varietà di spazi collettivi aperti e semi-aperti, integrate da una spaziosa forma d’arrivo agli appartamenti. In Schots 2, all’involucro superiore si accede da una slanciata superﬁcie del suolo che rende una transizione senza soluzione di continuità e sagomata dal terreno al

primo livello. I giardini privati sono avvolti oltre l’involucro a creare con l’edera, tetti verdi e patios, un tridimensionale tetto per la città. Il progetto offre una vasta gamma di possibilità, creato attraverso un tipo di base che varia secondo il sito in funzione di luce, orientamento, accesso e alla sua relazione con gli ediﬁci esistenti.

Apparati. Lettura di casi studio rilevanti. Elementi conoscitivi per la valutazione di best practice di riqualiﬁcazione urbana

Aree di interesse strategico ed urbano Tipologia insediativa: Blocchi lineari, Blocchi a corte aperta

Donnybrook Quarter Il complesso di edifici bassi, situato a sud di Victoria Park, a Hackney, è caratterizzato da una grande densità e da un rapporto forte con la strada. Il progetto è organizzato lungo tre nuove strade che attraversano il sito creando connessioni spaziali molto forti con l’ambiente circostante. Lo spazio pubblico è intensamente fruito dai residenti. In termini formali l’intervento è concepito come una griglia ortogonale inflessa e modificata dalle geometrie delle strade adiacenti; in questo senso è

altamente contestuale. In Donnybrook è presente una grande varietà di alloggi ma l’innovazione più signiﬁcativa è l’alloggio ibrido a due piani con terrazzo e corte, la “notched terrace”. Questo nuovo tipo comprende per ogni serie di case: un duplex superiore accessibile da una scala esterna attraverso una corte-giardino sul davanti, ogni alloggio ha una porta d’accesso dalla strada, il che concentra la circolazione sul lato pubblico. Questo progetto esalta il signiﬁcato sociale della vita urbana.

Tipologia abitativa: Residenziale, commerciale, terziario Rapporto spazio privato-spazio pubblico:

Localizzazione: Eden Way, Bow, London Progettazione: Peter Barber Architects Committenza: Circle Anglia Housing Trust + Old Ford Housing Association Cronologia: Progetto 2003-2004 Realizzazione 2004-2006 Alloggi: 40 Superficie area: 3800 mq Superficie costruita: 2560 mq Bibliografia: Javier Mozas, Aurora Fernandez Per, , a+t ediciones 181

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

Aree di interesse strategico ed urbano Tipologia insediativa: Blocchi a corte aperta Tipologia abitativa: Mix, residenza per anziani

Rapporto spazio privato-spazio pubblico:

Localizzazione: Rue Brillat-Savarin, 75013 Paris (F) Progettazione: Agence Bruno Fortier Committenza: SEMAPA, Ville de Paris Cronologia: Progetto 2007 Alloggi: 100 posti per anziani Superficie area: 38.000 mq Superficie costruita: 45.000mq Bibliografia: Luisella Gelsomino, Ottorino Marinoni, , Editrice Compositori 182

ZAC Gare de Rungis Il progetto urbano della ZAC de Rungis prevede la riqualificazione di un’area industriale e ferroviaria in via di dismissione, situata in un contesto urbano caratterizzato da un edificio disomogeneo, comprendente edifici hausmanniani, case unifamiliari e torri residenziali della seconda metà del Novecento. Il programma si pone come obiettivo la creazione di nuovi collegamenti pedonali e spazi verdi, nonchè la realizzazione di una mixitè funzionale: alloggi (per famiglie, studenti, anziani), attività commerciali, uffici e servizi di base. Il tema centrale è la qualità ambientale. Sono privilegiate le forme di mobilità non inquinanti, con percorsi ciclo-pedonali, che collegano spazi interni ed esterni, e una significativa presenza di aree verdi. L’edificato si dispone in maniera piuttosto libera ed aperta, in modo da privilegiare le viste sul parco e il soleggiamento degli spazi, cercando al tempo stesso di relazionarsi con il variegato contesto urbano. Bruno Fortier, al fine di ottenere un effetto di insieme convincente, ha definito una serie di temi di riflessione per i progettisti dei singoli edifici: il gioco delle orizzontali, la pesantezza e la leggerezza, la profondità e i plissé, i rapporti verso terra e cielo. Il dialogo tra le diverse interpretazioni architettoniche di questi spunti - sostiene Fortier - conferirà identità al quartiere.

Apparati. Lettura di casi studio rilevanti. Elementi conoscitivi per la valutazione di best practice di riqualiﬁcazione urbana

Tipologie abitative speciali Tipologia insediativa: Blocchi a corte chiusa Tipologia abitativa: Residenza per studenti

Rapporto spazio privato-spazio pubblico:

Tietgen Dormitory La realizzazione della residenza per studenti Tietgen è stata resa possibile grazie ad una donazione del Nordea Denmark Fund, erogata allo scopo di dar vita ad un edificio all’avanguardia con una chiara e lungimirante idea architettonica. Il complesso (1° premio al concorso), che ospita circa 400 studenti, rappresenta infatti un punto di riferimento nel panorama internazionale di progetti di questo tipo. L’edificio è situato in prossimità del polo universitario di Copenhagen, nella zona settentrionale di Orestad, quartiere di recente sviluppo caratterizzato dalla presenza di canali d’acqua e da una rigida struttura edificata. La semplicità della forma circolare rappresenta una risposta alle esigenze del contesto urbano, offrendo un’immagine forte in un’area di nuova edificazione. La dimensione dinamica e l’espressione scultorea del progetto si realizzano nel contrasto tra la forma dell’edificio e la semplicità dei singoli elementi componenti. La forma circolare, simbolo dell’uguaglianza e della comunità, è contrastata dai volumi aggettanti delle residenze individuali.

Localizzazione: Rued Langgaards Vej 10, Copenhagen Progettazione: Lundgard & Tranberg Architects; Marianne Levinsen, Henrik Jorgensen, paesaggisti; Aggebi & Henriksen, consulente artistico Committenza: Fonden Tietgenkollegiet Cronologia: Progetto 2002 Realizzazione 2003-2005 Alloggi: 360 camere con servizi collettivi Superficie area: 14.500 mq Superficie costruita: 26.800mq Bibliografia: Luisella Gelsomino, Ottorino Marinoni, , Editrice Compositori 183

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

Tipologie abitative speciali Tipologia insediativa: Blocchi ad elementi autonomi Tipologia abitativa: Residenza per anziani

Rapporto spazio privato-spazio pubblico:

Localizzazione: Kwartellaan/Kastanjelaan, Enkhuìzen (NL) Progettazione: Bart van der Vossen, Danielle Huls con Henk Bas ten Brinke, Glenn Cuvalay, Mirjam van Hasselt, Berend van der Lans, Sivan de Rooij, Carla Wiemari Committenza: Scholtens Projects bv, Andijk Foundation Woondiensten Cronologia: Progetto 2003-2004 Realizzazione 2006-2008 Alloggi: 60 Superficie area: 7.150 mq Superficie costruita: 12.000mq Bibliografia: Luisella Gelsomino, Ottorino Marinoni, , Editrice Compositori 184

WoZoCo-GOED residential and nursing home Il progetto propone tre edifici, ciascuno diviso in due volumi, per favorire una migliore relazione fra la scala modesta dell’intorno urbano e le quantità edilizie messe in gioco. L’integrazione comincia con l’edificio a nord, il cui piano terra si collega alla piazza antistante il centro commerciale. Da qui si snoda un percorso pedonale che organizza il complesso, conducendo al corpo centrale, nel quale sono concentrati i principali servizi: il centro comunitario, un centro fitness, un asilo nido e il centro sanitario GOED. Così lo spazio pubblico assume carattere urbano, mentre a sud, con gli spazi verdi sul fiume, l’aspetto è quello di un paesaggio naturalistico. Per quanto riguarda la residenza, gli alloggi per disabili mentali sono disposti nell’edificio a nord, mentre quello a sud contiene 28 alloggi adattabili alle varie esigenze degli ospiti anziani. I servizi, le attività comunitarie e di relazione sono disposte, per quanto possibile, al piano terra, per favorire l’accessibilità e migliorarne la sicurezza attraverso il controllo pubblico degli spazi.

Apparati. Lettura di casi studio rilevanti. Elementi conoscitivi per la valutazione di best practice di riqualiﬁcazione urbana

Tipologie abitative speciali Tipologia insediativa: Blocchi a corte chiusa Tipologia abitativa: Residenza per studenti

Rapporto spazio privato-spazio pubblico:

Bikuben, student residence La solitudine e la mancanza di relazioni sociali sono tra i problemi maggiori per molti studenti danesi. Gli alloggi universitari Bikuben si propongono di migliorare le possibilità di far emergere un senso di collettività e una rete diffusa di rapporti sociali. La forma dell’edificio è molto sobria e intende trasmettere agli inquilini la sensazione di condividere uno spazio nel quale i principi fondatori siano, appunto, il senso di comunità e uguaglianza. Per assicurare il maggior rapporto possibile tra le parti comuni e le stanze private, senza limitare la privacy degli alloggi, Ie residenze e gli spazi collettivi sono distribuiti da una doppia spirale che circonda l’atrio centrale. In tal modo, Io spazio ridotto degli appartamenti in cui vivono gli studenti si allarga a incorporare l’intero edificio e le aree destinate alla vita sociale e, al tempo stesso, libertà e privacy della sfera individuale sono preservate al massimo. La concezione architettonica e il modello sociale si fondono, così, in un edificio che si integra nel contesto e ne modifica il significato.

Localizzazione: Copenhagen (DK) Progettazione: aart a/s Committenza: Bikubens Kollegiefond Cronologia: Progetto 2003 Realizzazione 2006 Alloggi: 107 Superficie area: 1.500 mq Superficie costruita: 7.000mq Bibliografia: Luisella Gelsomino, Ottorino Marinoni, , Editrice Compositori 185

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

Tipologie abitative speciali Tipologia insediativa: Blocchi ad elementi autonomi Tipologia abitativa: Residenza per studenti

Rapporto spazio privato-spazio pubblico:

Localizzazione: Londra (UK) Progettazione: Haworth Tompkins Architects Committenza: Shaftesbury Student Housing Group Cronologia: Progetto 2001-2002 Realizzazione 2003-2004 Alloggi: 200 Superficie area: 4.934 mq Superficie costruita: 5.300mq Bibliografia: Luisella Gelsomino, Ottorino Marinoni, , Editrice Compositori 186

Newington Green student housing L’intervento comprende la realizzazione di quattro nuovi edifici e la ristrutturazione del China Inland Mission Building, che si affaccia sul Newington Green. I nuovi volumi esprimono una forte verticalità con finestre sottili che si sviluppano su tutta la facciata. I frangisole verticali in legno che rivestono i vani scala completano i profili slanciati delle finestre, definendo un linguaggio contemporaneo, in contrasto con la cortina muraria dell’edificio esistente. I prospetti sono trattati con un intonaco molto chiaro, che riflette la luce nell’ambiente circostante. Gli appartamenti sono da cinque o sette camere con servizi, cucina e sala da pranzo comuni. Le stanze, fornite di servizi prefabbricati, sono esposte a est e ad ovest e si affacciano prevalentemente su giardini interni all’area. Questa distribuzione facilita le relazioni fra gli studenti, dato che la maggior parte delle finestre si affaccia verso le corti interne, mentre viene mantenuta la privacy, evitando interferenze visive con le proprietà limitrofe. Ogni edificio è servito da un vano scala che dà accesso a ballatoi aperti ma schermati da elementi verticali in legno che proteggono dalla pioggia. Lo scopo è stato quello di concepire una soluzione progettuale sostenibile per quest’area situata in un contesto urbano complesso. L’intervento è stato realizzato anche grazie alla partecipazione diretta di organizzazioni cittadine interessate allo sviluppo di programmi sociali nell’area e alla promozione di soluzioni urbane sostenibili.

Apparati. Lettura di casi studio rilevanti. Elementi conoscitivi per la valutazione di best practice di riqualiﬁcazione urbana

Tipologie abitative speciali Tipologia insediativa: Case a patio Tipologia abitativa: Residenza per anziani

Rapporto spazio privato-spazio pubblico:

Residenze per anziani ALER Collocato ai margini del nucleo antico di Castenedolo, borgo collinare a sud di Brescia, l’edificio si sviluppa lungo un vecchio muro in pietra che costituiva la recinzione della proprietà di un vicino palazzo nobiliare. La prossimità del progetto ad una futura nuova strada ha determinato una proposta insediativa che non affacciasse direttamente gli alloggi all’esterno. L’intervento, finanziato dall’ALER di Brescia e realizzato tramite piano di recupero, prevede cinque bilocali, quattro di superficie netta di 47 mq e uno di 55 mq, da destinarsi ad alloggi per anziani. Ciascun alloggio è dotato di un soggiorno – cucina affacciato con una grande vetrata sul lato nord, coperto da una pensilina, una camera da letto, bagno, ripostiglio, uno spazio di ricovero attrezzi e due piccoli patii interni. Gli accessi agli alloggi avvengono tramite una rampa a lunghezza variabile che introduce al portico. I materiali utilizzati per il rivestimento esterno dell’edificio sono mattoni paramano trafilati stilati a raso con giunti in malta idraulica naturale, unita a pasta di mattone, e legno di larice siberiano naturale. I mattoni sono utilizzati in corrispondenza delle zone giorno e notte, mentre il rivestimento in legno delle aree di servizio e del deposito attrezzi. L’uso di questi due materiali riprende i caratteri dell’architettura rurale vicina, con un’attenzione

particolare alle preesistenze e alla collocazione ambientale del progetto. I quattro blocchi cubici delle residenze, di dimensioni 2,4 x 2,4 x 1,6 metri, sono staccati dal pavimento e poggiano su uno sbalzo di calcestruzzo; una struttura metallica regge il rivestimento esterno, in listelli in larice siberiano, agganciato con viti in acciaio inox. I listelli hanno spessore 2 cm, larghezza 15 cm e lunghezza 150 cm e sono orientati paralleamente all’inclinazione del lato. Tra il rivestimento e la struttura portante in calcestruzzo armato sono presenti distanziatori in legno di spessori 38 e 47 mm. La copertura è realizzata con pannello isolante tipo Sapisol composto da due strati di legno di abete con interposto polistirene, coperto superiormente da un duplice strato di guaina e da lastre di cemento colorate di rosso. La pavimentazione esterna è di tipo industriale in legno di larice siberiano, mentre nella zona giorno e nella zona notte il pavimento è in blocchetti di legno di rovere di larghezza 200 mm, spessore 20 mm e larghezza dei listelli 10 mm, incollati su sottofondo cementizio.

Localizzazione: Canedolo, Brescia Progettazione: Camillo Botticini Committenza: ALER Brescia Cronologia: Progetto 2003 Realizzazione 2004-2005 Alloggi: 5 Superficie area: 800 mq Superficie costruita: 700mq Bibliografia: Maria Alessandra Segantini, , Edizioni Skira 187

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

Tipologie abitative speciali Tipologia insediativa: Case con loggia Tipologia abitativa: Residenze

Rapporto spazio privato-spazio pubblico:

Localizzazione: Faenza(I) Progettazione: Cristofani&Lelli Committenza: Cronologia: Progetto 2002-2005 Realizzazione 2005-2007 Alloggi: 36 Superficie area: 7.693 mq Superficie costruita: 4.250mq Bibliografia: 188

, Edizioni Siz

Residenze in Via Padovani Una nuova ediﬁcazione di residenze costituite da 36 piccole unità. Ognuna di queste vive intorno ad una stanza loggia affacciata all’esterno. I due corpi di fabbrica galleggiano su un “ground” verde in continuità con il Parco dell’Osservanza che si trova in adiacenza all’area. I volumi sono articolati dagli aggetti che contengono le cucine e si appoggiano sul solaio assottigliato ﬁno a sembrare un foglio. 1° premio INARCH-ANCE, III edizione, maggio 2009. Progetto selezionato nella “short list” del WAF, World Architecture Festival,

Apparati. Normativa sull’accessibilità degli spazi costruiti e pubblici

Normativa sull’accessibilità degli spazi costruiti e pubblici

Quadro normativo di riferimento I riferimenti normativi in tema di accessibilità degli spazi costruiti e pubblici trovano la loro deﬁnizione in un sistema gerarchico che dalle linee guida a livello comunitario, passando per il recepimento di queste nelle normative nazionali, trovano la loro effettiva applicazione attraverso le normative regionali. Di seguito viene esposto un quadro sinottico delle normative di settore ai diversi livelli (Comunitario, Nazionale e Regionale).

DECRETI LEGISLATIVI

a. NORMATIVA COMUNITARIA

b. NORMATIVA ITALIANA LEGGI

DECRETI MINISTERIALI CIRCOLARI MINISTERIALI

DECRETI PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA

189

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

DIRETTIVE DEL PRESIDENTE DEL CONSIGLIO DEI MINISTRI

DELIBERE REGIONALI

SENTENZE

CIRCOLARI REGIONALI

c. NORMATIVA REGIONALE (Regione Veneto) LEGGI REGIONALI

190

Accessibilità dell’ambiente urbano L’eliminazione delle barriere architettoniche sensoriali nello spazio urbano rappresenta uno dei punti più difficili da affrontare per l’articolazione delle problematiche connesse alla progettazione in esterno e per la difficoltà di integrare gli interventi sul piano orizzontale con quelli connessi alla fruizione delle attrezzature, dei servizi, dei mezzi di trasporto e degli edifici residenziali e di interesse pubblico. E’ indispensabile sviluppare un doppio livello di lettura: la prima relativa alle esigenze connesse alle diverse condizioni soggettive degli individui, la seconda relativa alla fruibilità piena dello spazio esterno con tutti i servizi e le attrezzature di cui deve essere dotato. Il primo concetto chiave da tenere presente nella progettazione esecutiva dei percorsi pedonali sarà quello della continuità del piano orizzontale, che deve essere pensato come un luogo confortevole

e sicuro per qualunque pedone si muova lungo un tragitto e deve consentire di passare da una situazione ad un’altra in piena e totale libertà e autonomia, a prescindere dalla propria condizione ﬁsica soggettiva, utilizzando le proprie energie potenziali residue. Superando il concetto di accessibilità fatta per punti ed interventi isolati e considerando la città come un sistema complesso dove si svolgono attività sociali di relazione, come luogo di scambio tra diversi sistemi di trasporto, luogo che consente di passare da un’attività ad un’altra, si pongono nuovi modi di approccio al problema. Il quartiere, l’isolato o semplicemente il tratto di marciapiede oggetto dell’intervento devono essere inseriti in un quadro di considerazioni più generali che riguardano l’accessibilità per il pedone, con un’attenzione particolare alle utenze più svantaggiate. Caratteristiche morfologiche del piano orizzontale _Aspetti dimensionali. L’art. 4 del DPR 503/96, relativamente agli “spazi pedonali”, recita: “I progetti relativi agli spazi pubblici e alle opere di urbanizzazione a prevalente fruizione pedonale devono prevedere almeno un percorso accessibile in grado di consentire con l’utilizzo di impianti di sollevamento ove necessario, l’uso di servizi, le relazioni sociali e la fruizione ambientale anche alle persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale”. Per quanto riguarda le caratteristiche del percorso pedonale il DM 236/89 si esprime in maniera ancora più ampia e dettagliata innanzitutto deﬁnendo, per la fruizione del marciapiede o del percorso, parametri dimensionali atti a favorire i movimenti della sedia a ruote: “I percorsi devono presentare un andamento quanto più possibile semplice e regolare in relazione alle principali direttrici di accesso ed essere privi di strozzature, arredi, ostacoli di qualsiasi natura che riducano la larghezza utile di passaggio o che possano causare infortuni. La loro larghezza deve essere tale da garantire la mobilità nonchè, in punti non eccessivamente distanti tra loro, anche l’inversione di marcia da parte di una persona su sedia a ruote” (DM 236/89, art. 4.2.1).

“Il percorso pedonale deve avere una larghezza minima di 90 cm ed avere, per consentire l’inversione di marcia da parte di persona su sedia a ruote, allargamenti del percorso, da realizzare almeno in piano, ogni 10 m di sviluppo lineare. Qualsiasi cambio di direzione rispetto al percorso rettilineo deve avvenire in piano; ove sia indispensabile effettuare svolte ortogonali al verso di marcia, la zona interessata alla svolta, per almeno 1,70 m su ciascun lato a partire dal vertice più esterno, deve risultare in piano e priva di qualsiasi interruzione” (DM 236/89, art. 8.2.1). La sezione longitudinale del percorso dovrà essere continua e priva di salti di quota non raccordati: “La pendenza longitudinale non deve superare di norma il 5%; ove ciò non sia possibile, sono ammesse pendenze superiori, purchè realizzate in conformità a quanto previsto al punto 8.1.11. Per pendenze del 5% è necessario prevedere un ripiano orizzontale di sosta, di profondità di almeno 1,50 m ogni 15 m di lunghezza del percorso; per pendenze superiori tale lunghezza deve proporzionalmente ridursi ﬁno alla misura di 10m per una pendenza dell’8%” (DM 236/89 art. 8.2.I). (omissis) “Ogni qualvolta il percorso pedonale si raccorda con il livello stradale o è interrotto da un passo carrabile devono predisporsi rampe di pendenza contenuta e raccordate in maniera continua con il piano carrabile, che consentano il passaggio di una sedia a ruote” (DM 236/89 art. 4.2.L). Bisogna naturalmente avere buon senso nell’applicazione della norma e studiare le soluzioni più idonee al luogo. La presenza, per esempio, di due passi carrabili a distanza ravvicinata, lungo un percorso che già presenta numerosi raccordi e rampe, può essere meglio risolta evitando la parte rialzata degli stessi, che costringe la sedia a ruote ad un saliscendi eccessivamente ravvicinato. Lo stesso può accadere nelle isole salvagente degli attraversamenti, dove talora, in spazi troppo ridotti, è preferibile tagliare l’isola con un percorso in piano, disponendo un segnale tattile a delimitare la stessa rispetto alla zona carrabile. Tutte le linee di conﬁne fra zona pedonale e zona

Apparati. Normativa sull’accessibilità degli spazi costruiti e pubblici

carrabile, qualora non siano contrassegnate da un gradino, dovranno essere munite di un segnale tattile posto a 40/60 cm dalla carreggiata, per evitare che i disabili visivi vi si inoltrino inavvertitamente. Anche la necessaria preoccupazione di smaltire le acque meteoriche dal marciapiede non deve eccedere nella pendenza trasversale del piano del percorso, essendo sufﬁciente l’1% per assolvere a detta funzione, senza che la stessa possa divenire fonte di disagio per gli utilizzatori di sedia a ruote. Tuttavia c’è un parametro ancora più importante da tenere sotto controllo che riguarda la sommatoria delle due pendenze opposte costituite dal piano dello scivolo di raccordo e da quello della strada, incurvata a schiena d’asino per lo smaltimento delle acque: “La pendenza trasversale ammissibile è dell’1%. In presenza di contropendenze al termine di un percorso inclinato o di un raccordo tra percorso e livello stradale, la somma delle due pendenze rispetto al piano orizzontale deve essere inferiore al 22%” (DM 236/89 art. 8.2.1). La progettazione del piano orizzontale nello spazio urbano deve prendere in considerazione l’intero sistema costituito dalla carreggiata stradale, dai marciapiedi o percorsi pedonali a livello e dagli attraversamenti, considerando tutti i movimenti che la persona con disabilità può compiere, parallelamente all’asse o trasversalmente allo stesso. Bisogna, inoltre, considerare i diversi modi in cui l’individuo si sposta lungo i percorsi, a piedi (camminando o su una sedia a ruote), in bicicletta, con autovettura, come passeggero su mezzi di trasporto pubblico. Prendendo in esame la sezione trasversale, si potranno dare tre casi diversi: - percorso pedonale su marciapiede (piano sfalsato rispetto alla sede stradale), con larghezza tale da consentire la realizzazione di funzioni diverse connesse allo spazio esterno; - percorso pedonale su marciapiede (piano sfalsato rispetto alla sede stradale), con larghezza costante minima per il passaggio dei pedoni 0,90<L>1,50 m; - percorso a livello della sede stradale, con cordolo separatore. a) Nel primo caso il requisito del comfort e

della sicurezza può essere garantito separando opportunamente le fasce funzionali: quella deputata al passaggio da quella per la sosta, il verde, l’arredo urbano e le attrezzature. La realizzazione di una fascia deputata al verde ed alle attrezzature (pali dell’illuminazione, cestini portarifiuti, rastrelliere portabiciclette, etc.) consente di creare un filtro rispetto al traffico veicolare, proteggendo il pedone e liberando completamente il percorso dagli ostacoli. Quando la sezione del marciapiede lo consente, ovvero quando sono presenti ulteriori allargamenti della sezione trasversale, si possono creare zone di sosta meglio strutturate lungo il percorso. In tali circostanze è necessario indirizzare i non vedenti verso la fascia lasciata libera per il passaggio, qualora siano presenti nella fascia interna adiacente agli edifici degli ingombri permanenti, tavolini dei bar ed oggetti che possano costituire intralcio. b) Nel caso in cui la sezione del marciapiede è piuttosto stretta, bisogna comunque garantire la dimensione minima per il passaggio della sedia a ruote di 0,90 m, assicurando sul percorso adeguati slarghi (min 1,50 m) ed avere poi cura di utilizzare gli allargamenti del percorso stesso per inserire i necessari elementi di arredo urbano, i servizi e le attrezzature. c) Nei percorsi a livello, invece, è opportuno predisporre dei cordoli separatori, che inibiscano l’invasione del percorso pedonale da parte degli automobilisti, tenendo comunque separato il traffico veicolare da quello pedonale. Si deve, comunque, avere attenzione, nel disporre i cordoli, a non creare ostacoli non intercettabili dai non vedenti mediante il bastone bianco, pertanto sono da evitare catene sospese a dissuasori o cordoli con lunghe discontinuità. E’ del tutto inefficace la delimitazione della zona pedonale mediante una striscia bianca, non percepibile da chi non vede; al suo posto può essere installata una fascia larga 40 cm e recante le calotte sferiche che in tutto il mondo costituiscono il segnale di pericolo per i non vedenti.

Percorsi accessibili ai disabili visivi in ambiente urbano Il DPR 503/96 al già citato art. 4 sottolinea la necessità di rendere accessibili i percorsi urbani “alle persone con impedita capacità motoria e sensoriale”. Per i disabili motori l’accessibilità del percorso è garantita dal dimensionamento degli spazi e dalle caratteristiche morfologiche e metrico-qualitative del piano orizzontale, così come la fruibilità dei servizi è resa possibile da una progettazione che consideri aspetti ergonomici di un’utenza ampliata. Per le esigenze dei disabili visivi bisogna comprendere prima bene come si muove autonomamente un non vedente utilizzando i sensi vicarianti e quali possono essere le barriere percettive. La principale necessità del non vedente/ ipovedente è quella di avere un ausilio per orientarsi nello spazio mediante informazioni non visive e/o mediante l’accentuazione e la ridondanza di quelle visive per gli ipovedenti. In questo caso le barriere non sono costituite dai dislivelli o dalle scale, che anzi consentono di misurare con maggiore precisione i movimenti e valutare il perpendicolo rispetto al ciglio, ma piuttosto da oggetti sporgenti non individuabili con il bastone bianco, da spazi vasti nei quali mancano riferimenti di alcun tipo ed indizi acustici e tattili, che possano favorire la comprensione dello spazio. Fondamentalmente in ambiente urbano il disabile visivo si muove utilizzando le guide naturali, confidando anche in una preventiva, se pure grossolana, conoscenza dell’itinerario da compiere. Per “guida naturale” si intende, in un’accezione generale, una particolare conformazione dei luoghi, tale da consentire al disabile visivo di orientarsi e di proseguire la sua marcia senza bisogno di altre indicazioni. Un classico esempio può essere rappresentato da un muro continuo di un edificio prospiciente il marciapiede, che non presenti rientranze o sporgenze e che non sia interrotto da ostacoli fissi o pericoli. In una tale situazione il

cieco cammina basandosi sull’indizio acustico del traffico parallelo (se presente) e/o sulla riflessione dei suoni operata dal muro; il bastone bianco tenuto obliquamente in avanti, viene utilizzato con movimento pendolare per sondare la presenza di eventuali ostacoli. Anche un muretto basso, il cordolo di un’aiuola o una siepe, se continui, possono costituire una guida naturale e possono offrire, da soli, un ottimo sistema di riferimento per la mobilità autonoma del disabile visivo, senza alcuna integrazione di guide artificali. Si tratta di sistemi di orientamento e guida realizzati mediante pavimentazioni differenziate, recanti codici tattili. Le informazioni vengono fornite al disabile visivo attraverso quattro differenti canali: - il senso tattile plantare o più esattamente il senso cinestesico, più complesso del precedente: si riferisce a tutte le sensazioni provocate dai movimenti dei muscoli durante la normale attività motoria; - un senso tattile mediato attraverso il bastone bianco, che trasmette sensazioni alla mano; - il senso dell’udito, stimolato dalla risposta acustica del materiale sotto la sollecitazione della punta del bastone bianco e della suola delle scarpe; a tal fine il materiale utilizzato per realizzare i segnali tattili deve avere caratteristiche fisiche ben differenti dall’intorno; - la percezione visiva del contrasto di luminanza (ovvero contrasto fra chiaro e scuro) della guida artificiale rispetto al pavimento nel quale è inseita (per gli ipovedenti). In particolare la conformazione dei rilievi della superficie della pavimentazione speciale deve essere ben individuabile dal disabile visivo, senza però creare disagio nel passarci sopra o essere una barriera fisica per nessuno. E’ necessario distinguere preliminarmente il concetto di percorso tattile da quello di segnale tattile. a) I percorsi tattili devono essere installati negli spazi ampi, esterni o interni, nei quali è ragionevole 191

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

offrire al disabile visivo una serie limitata di scelte, in considerazione degli immediati possibili obiettivi che può essere utile raggiungere. I percorsi tattili sono costituiti da elementi modulari di pavimentazione a rilievo che forniscono informazioni di tipo direzionale e avvertimenti “situazionali” (presenza di un pericolo, di un incrocio, di una svolta, di un servizio, necessità di procedere con cautela). b) Nella maggior parte delle situazioni urbane esterne, il disabile visivo trova nella continuità delle pareti degli edifici una valida guida naturale. In questi casi egli ha bisogno soltanto di segnali tattili che gli indichino, ad esempio, in quale punto del marciapiede si trova la palina della fermata dell’autobus o il palo semaforico per l’attraversamento, ovvero che gli segnalino l’ingresso di un ufficio pubblico, di un ambulatorio, ecc. Un altro segnale tattile molto importante è quello costituito dal codice di pericolo valicabile, che deve essere posto su ogni rampa che si raccordi alla sede stradale, 40 cm prima dell’inizio di questa, per avvisare il non vedente che sta per impegnare una zona pericolosa. Qualora poi nel marciapiede si aprano scalinate in discesa i cui lati non sono protetti da ringhiere, ciò va segnalato con il codice di arresto/pericolo, costituito da una striscia di calotte sferiche profonda almeno 40 cm. che precede di 60 cm il punto pericoloso. Criteri progettuali in ambiente urbano Nelle aree esterne la progettazione di un percorso accessibile ai non vedenti segue criteri ben diversi dai progetti per gli spazi chiusi. Infatti, se nel caso di ambienti interni con un’articolazione di funzioni particolare la guida artificiale deve diramarsi come un nastro continuo che conduce dall’ingresso ai vari servizi specifici, nello spazio urbano i movimenti della persona non vedente non sono tutti prevedibili e non possono tutti essere vincolati dalla guida artificiale. La guida artificiale, quindi, deve essere opportunamente integrata alle guide naturali già presenti nell’ambiente urbano. In generale saranno segnalati gli attraversamenti, le fermate della navetta, i punti di informazione e tutti quei servizi che possono avere rilevanza. Un segno molto ricorrente, pertanto, può essere quello dello 192

sbarramento trasversale del codice di direzione rettilinea, che favorisce un cambio di direzione, per raggiungere uno scivolo o una palina dell’autobus, ecc. Lungo i percorsi pedonali, all’incrocio tra gli isolati, trasversalmente rispetto alla sezione stradale, occorre prevedere opportuni attraversamenti stradali. Per quanto attiene alla morfologia essi possono essere, rispetto al piano stradale, a livello o sfalsati. Questa classificazione può essere maggiormente articolata se si considerano le diverse tipologie di rampe di raccordo al piano stradale e la loro ubicazione rispetto alla geometria dell’incrocio. L’indizio acustico non è sempre presente nelle strade con continuità e talora non può essere attendibile, se legato a comportamenti scorretti di macchine e motorini. Per le persone con deficit sensoriale restano ancora due barriere per affrontare in sicurezza un attraversamento: l’individuazione dell’esatta collocazione del passaggio pedonale ed il mantenimento della direzione. Quando gli indizi percettivi sono ben strutturati e la direzione dell’attraversamento è ben individuabile, il mantenimento della traiettoria fino a lunghezze di 8 metri può non essere un problema, poichè l’angolo di deviazione è minimo. Per attraversamenti obliqui e lunghezze eccessive, ma soprattutto in assenza di riferimenti acustici chiari, si rende indispensabile continuare la guida artificiale in tutto l’attraversamento, ovvero posare la pavimentazione tattile nella carreggiata stradale. Una volta individuata la morfologia dello scivolo di raccordo in riferimento alla forma e alla dimensione del marciapiede il progetto esecutivo dello scivolo stesso deve tener presente i requisiti dimensionali e costruttivi specifici atti a garantire il corretto funzionamento. In realtà la normativa non definisce un tipo di scivolo da adottare e le sue caratteristiche

dimensionali, richiedendo solo alcune prestazioni valide per tutte le tipolgie, al punto 8.2.1 del DM 236/89. Il dislivello ottimale tra il piano di percorso ed il piano del terreno delle zone carrabili ad esso adiacenti è di 2,5 cm. Allorquando il percorso si raccorda con il livello stradale o è interrotto da un passo carrabile, sono ammesse brevi campi di pendenza non superiore al 15% per un dislivello massimo di 15 cm. In realtà, quando è possibile, si dovrebbe portare a zero il valore di 2,5 cm prescritto dalla legge, per rendere al massimo confortevole la salita della rampa ed in ogni caso abbassare a due centimetri il dislivello massimo, con un criterio più restrittivo. Questo piccolo dentello può essere necessario per il deﬂusso delle acque meteoriche, dove, per la particolare conformazione dei luoghi e per le tendenze delle strade, lo scivolo si trova in posizione tale da divenire una vaschetta di raccolta dell’acqua piovana stessa. Per quanto attiene alla pendenza della rampa stessa, quando le dimensioni del marciapiede lo consentono, è opportuno evitare valori prossimi al 15% ed attenersi piuttosto intorno all’8%.

Apparati. Regesto delle fonti bibliograﬁche e iconograﬁche

Regesto delle fonti bibliografiche e iconografiche (aggiornato al 15 febbraio 2011)

01.

CARTOGRAFIA STORICA

0.1.1

PIANI URBANISTICI E PROGETTI URBANI

0.1.1.1

PRG Città di Rovigo degli anni 30, JPG, 1930, Fonte: 1989 Luigi Contegiacomo, Serenella Crivellari, Emanuele Grigolati L’immagine necessaria, Rovigo disegnata

0.1.2

PLANIMETRIE URBANE E VEDUTE PROSPETTICHE

0.1.2.1

Città di Rovigo 1751, JPG, 1751, Fonte: 2008 _ Sergio Garbato, Rovigo, i luoghi e il tempo Mortier, veduta Rovigo 1760 _ pag. 17, JPG, 1704, Fonte:1987 _ Rovigo momenti di una città – recupero, tecnologie, materiali Planimetria Forti di Rovigo 1862-1864, JPG, 1862-1864, Fonte: 1988 _ Leobaldo Traniello, Rovigo ritratto di una città Rovigo, Piano di espansione a Nord da quota 500 m, JPG, Fonte: 1989 _ Luigi Contegiacomo, Serenella Crivellari, Emanuele Grigolati - L’immagine necessaria, Rovigo disegnata Luigi Bigon disegnatore, Gio Batta Lago incisore, JPG, 1828 Catasto Napoleonico di Rovigo - A.S.VE. Catasto Napoleonico n 272, JPG, Fonte: Silvano Ghironi - Rovigo ed Adria e vedute dal 1625 al 1866 Città di Rovigo - A.C.RO. Deposito 01, JPG, Fonte: Silvano Ghironi - Rovigo ed Adria e vedute dal 1625 al 1866

0.1.2.2 0.1.2.3 0.1.2.4

0.1.2.5 0.1.2.6 0.1.2.7

0.1.2.8 0.1.2.9

0.1.2.10

0.1.2.11 0.1.2.12 0.1.2.14 0.1.2.15 0.1.2.16 0.1.2.17 0.1.2.18

Disegno preparatorio dello Zucchi per lo stato presente del Salmon - A.C.RO, I. 936, JPG, Fonte: Silvano Ghironi - Rovigo ed Adria e vedute dal 1625 al 1866 Mappa del Comune censuario della città di Rovigo del Santini - A.C.RO. Pol. Mappe n65, JPG, Fonte: Silvano Ghironi Rovigo ed Adria e vedute dal 1625 al 1866 Piano della città di Rovigo e i suoi sobborghi del Campagnella - M.RO. Ufficio del Sindaco, JPG, Fonte: Silvano Ghironi - Rovigo ed Adria e vedute dal 1625 al 1866 Pianta della Città di Rovigo - A.C.RO. Serie Referati, JPG, Fonte: Silvano Ghironi - Rovigo ed Adria e vedute dal 1625 al 1866 Pianta della città di Rovigo e suoi borghi - A.C.RO. B. 12n18, JPG, Fonte: Silvano Ghironi - Rovigo ed Adria e vedute dal 1625 al 1866 Plan der Befestigugen um Rovigo K.A.WI. Kartensammlung 02, JPG, Fonte: Silvano Ghironi - Rovigo ed Adria e vedute dal 1625 al 1866 Plan der Stadt Rovigo - K.A.WI Kartensammlung 01, JPG, Fonte: Silvano Ghironi - Rovigo ed Adria e vedute dal 1625 al 1866 Planimetria dei raggi interno ed esterno dei Forti di Rovigo, JPG, Fonte: Silvano Ghironi - Rovigo ed Adria e vedute dal 1625 al 1866 Prospetto della Città di Rovigo e sua pianta - A.C.RO. Po. Stampe n20, JPG, Fonte: Silvano Ghironi - Rovigo ed Adria e vedute dal 1625 al 1866 Rhodigium del Mortier - Ediz. Olandese del 1704, JPG, Fonte: Silvano Ghironi Rovigo ed Adria e vedute dal 1625 al 1866

0.1.2.19 Rovigo di G.B. Millani - A.C.RO. Deposito 02, JPG, Fonte: Silvano Ghironi - Rovigo ed Adria e vedute dal 1625 al 1866 0.1.2.20 Veduta della città di Rovigo - A.C.RO. Mappe Pol. 72, JPG, Fonte: Silvano Ghironi - Rovigo ed Adria e vedute dal 1625 al 1866 0.1.2.21 Pia Casa di Ricovero, JPG, Fonte: Archivio di Stato di Rovigo, busta speciale 72

02.

DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA

0.2.1

DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA STORICA _ ROVIGO

0.2.1.1

Casimiro Jodi, Viale Marconi, JPG, Fonte: 1989 _ Luigi Contegiacomo, Serenella Crivellari, Emanuele Grigolati L’immagine necessaria, Rovigo disegnata Panoramiche città, JPG, Fonte: 2008 _ Sergio Garbato, Rovigo, i luoghi e il tempo Rovigo Cotonificio, JPG, Fonte: 2008 _ Sergio Garbato, Rovigo, i luoghi e il tempo La stazione ferroviaria, JPG, 1940, Fonte: 1982 _ Le foto di un tempo, Rovigo scomparsa Interno della stazione ferroviaria nell’anteguerra, JPG, 1940, Fonte: 1982 _ Le foto di un tempo, Rovigo scomparsa La stazione ferroviaria con il nuovo piano sulle ali laterali, JPG, 1940, Fonte: 1982 _ Le foto di un tempo, Rovigo scomparsa Campo sportivo, adesso Piazza F.lli Cervi, JPG, 1940, Fonte: 1982 _ Le foto di un tempo, Rovigo scomparsa Viale d’accesso alla stazione ferroviaria, JPG, 1940, Fonte: 1982 _ Le foto di un tempo, Rovigo scomparsa

0.2.1.2 0.2.1.3 0.2.1.4 0.2.1.5 0.2.1.6 0.2.1.7 0.2.1.8

0.2.2

ILLUSTRAZIONI ARTISTICHE

0.2.2.1

Di Ronco, Giardini di Viale Marconi, JPG, Fonte: 2008 _ Sergio Garbato, Rovigo, i luoghi e il tempo

0.2.3

DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA STORICA _ AREA ASM

0.2.3.1

Depositi e gasometri anni ‘30, JPG, 1930, Fonte: Pubblicazione ASM. 35 anni per la città 0.2.3.2 Edifici e gasometri dopo i bombardamenti del 1944-1945, JPG, 1945, Fonte: Pubblicazione ASM. 35 anni per la città 0.2.3.3 Illuminazione a gas, JPG, ﬁne 1800, Fonte: Pubblicazione ASM. 35 anni per la città 0.2.3.4 Lampione a gas, JPG, ﬁne 1800, Fonte: Pubblicazione ASM. 35 anni per la città 0.2.3.5 Smontaggio gasometro danneggiato nel 1945, JPG, 1945, Fonte: Pubblicazione ASM. 35 anni per la città 0.2.3.6 I primi forni costruiti nel 1860 al momento della municipalizzazione, JPG, Fonte: Pubblicazione ASM. 35 anni per la città 0.2.3.7 Litografia STABILIMENTO NAZIONALE di GIACOMO ERMACORA, JPG, Fonte: Archivio di Stato di Rovigo, busta speciale 73 0.2.3.8 Scansione tetto COKE, JPG, Fonte: Archivio di Stato di Rovigo 0.2.3.9 Scansione contratto gaz-luce, JPG, Archivio di Stato di Rovigo 0.2.3.10 Pianta Officina del Gaz per la Città di Rovigo, JPG, 1911, Fonte: Archivio di Stato di Rovigo, busta speciale 143 0.2.4

FOTO ZENITALI _ AREA ASM

0.2.4.1

Materiale da Google Earth, JPG, Fonte: http://maps.google.it 193

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

0.2.5

FOTO BIRDVIEW | STREET VIEW _ AREA ASM

04.

STRUMENTI URBANISTICI

0.2.5.1

Materiale da Bing, JPG, Fonte: www.bing. com/maps/

0.4.1.

PRG

0.4.1.1

PRG NORME E REGOLAMENTI

0.2.6

FOTO SOPRALLUOGO _ AREA ASM

0.2.6.1 0.2.6.2

Foto fornite da ASM ROVIGO (49 foto), JPG, 2010, Fonte: ASM Rovigo Foto sopralluogo 19 04 2010 (33 foto), JPG, 2010, Fonte: Davide Scannavini, Alberto Verde

03.

CARTOGRAFIA GENERALE

0.3.1

CTR

0.3.1.1

Foglio singolo 168101, DWG, Fonte: Comune di Rovigo Foglio singolo 168102, DWG, Fonte: Comune di Rovigo Foglio singolo 168103, DWG, Fonte: Comune di Rovigo Foglio singolo 168104, DWG, Fonte: Comune di Rovigo Foglio UNIONE, DWG, Fonte: Comune di Rovigo Planimetria pista ciclabile CENSER, DWG, Fonte: Comune di Rovigo

0.3.1.2 0.3.1.3 0.3.1.4 0.3.1.5 0.3.1.6 0.3.2 0.3.2.1 0.3.2.2 0.3.2.3

194

CATASTO Mappa catastale Comune Rovigo Foglio 10, cartaceo, 2010, Fonte: Agenzia del Territorio di Rovigo Visura per immobili del catasto terreni e catasto catasto dfabbricati, cartaceo, 2010, Fonte: Agenzia del Territorio di Rovigo Elenco immobili del catasto terreni e catasto catasto dfabbricati, cartaceo, 2010, Fonte: Agenzia del Territorio di Rovigo

0.4.1.1.1 NTA _ febbraio 2002, PDF, 2002, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.1.1.2 NTA _ aggiornamento art. 10 febbraio 2008, PDF, 2008, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.1.1.3 NTA _ centro storico febbraio 2002, PDF, 2002, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.1.1.4 RE _ febbraio 2002, PDF, 2002, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.1.1.5 RE _ aggiornamento art. 45 febbraio 2008, PDF, 2008, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.1.2

PRG TAVOLE

0.4.1.2.1 ZONIZZAZIONE (tav 1-12), PDF, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.1.2.2 CENTRO STORICO _ Rovigo (1-6), JPG, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.1.2.3 CENTRO STORICO _ Rovigo (legenda), JPG, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.1.2.4 VARIANTE CENTRO STORICO _ categorie d’intervento, PDF, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.1.2.5 VARIANTE CENTRO STORICO _ destinazione d’uso e aree servizi collettivi, PDF, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.2

PAT

0.4.2.1

PAT PROGETTO

0.4.2.1.1 PAT _ vincoli pianificazione territoriale, PDF, 2009, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.2.1.2 PAT _ invarianti, PDF, 2009, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.2.1.3 PAT _ fragilità, PDF, 2009, Fonte: Comune di Rovigo

0.4.2.1.4 PAT _ trasformabilità, PDF, 2009, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.2.1.5 PAT _ trasformabilità centro storico, PDF, 2009, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.2.2

PAT RELAZIONI

0.4.2.2.1 PAT _ presentazione obiettivi, PPT, 2008, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.2.2.2 PAT _ relazioni tecniche _ demografica, PDF, 2009, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.2.2.3 PAT _ relazioni tecniche _ generale, PDF, 2009, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.2.2.4 PAT _ norme tecniche _ nta ottobre 2009, PDF, 2009, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.2.2.5 PAT _ relazione geologica _ generale, PDF, 2009, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.2.2.6 PAT _ relazione geologica _ carta geomorfologica, PDF, 2009, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.2.2.7 PAT _ relazione geologica _ carta idrogeologica, PDF, 2009, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.2.2.8 PAT _ relazione geologica _ carta litologica, PDF, 2009, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.2.2.9 PAT _ relazione agronomica _ generale, PDF, 2009, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.2.2.10 PAT _ relazione agronomica _ classificazione agronomica, PDF, 2009, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.2.2.11 PAT _ relazione agronomica _ copertura suolo, PDF, 2009, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.2.2.12 PAT _ relazione agronomica _ flora, fauna, PDF, 2009, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.2.2.13 PAT _ relazione agronomica _ superficie agricola utilizzata, PDF, 2009, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.2.2.14 PAT _ relazione idraulica _ generale, PDF, 2009, Fonte: Comune di Rovigo

0.4.2.2.15 PAT _ relazione idraulica _ rete idrografica, PDF, 2009, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.2.2.16 PAT _ relazione idraulica _ pericolosità idraulica, PDF, 2009, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.2.2.17 PAT _ relazione idraulica _ criticità idraulica, PDF, 2009, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.2.2.18 PAT _ relazione idraulica _ interferenze, PDF, 2009, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.2.2.19 PAT _ rapporto ambientale _ relazione ambientale, PDF, 2009, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.2.2.20 PAT _ rapporto ambientale _ VAS sintesi non tecnica, PDF, 2009, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.2.2.21 PAT _ rapporto ambientale _ cartografia VAS, PDF, 2009, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.2.3

PAT TAVOLE

0.4.2.4

PAT ATTI DI INDIRIZZO

0.4.2.4.1 A_Fondamenti Generali, PDF, 2009, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.2.4.2 B1_Codifica Oggetti, PDF, 2009, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.2.4.3 B2_Codifica Oggetti, PDF, 2009, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.2.4.4 C_Aggiornamento CTRN, PDF, 2009, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.2.4.5 D_Lettera, PDF, 2009, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.2.4.6 Vestizione, DOC, 2009, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.3

PIRUEA_pa_27

0.4.3.1

Localizzazione PIRUEA approvati, PDF, 2005, Fonte: Comune di Rovigo PIRUEA_pa_27 Dante Alighieri, PDF, 2005, Fonte: Comune di Rovigo

0.4.3.2

Apparati. Regesto delle fonti bibliograﬁche e iconograﬁche

0.4.3.3

PIRUEA_pa_27_TAV 2, PSD, 2005, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.3.4 PIRUEA_pa_27_TAV 5, PSD, 2005, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.3.5 PIRUEA_pa_27_Verbale di deliberazione del Consiglio Comunale n. 68, cartaceo, 2006, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.3.6 PIRUEA_pa_27_TAV A relazione illustrativa, cartaceo, 2006, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.3.7 PIRUEA_pa_27_TAV B NTA, cartaceo, 2006, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.3.8 PIRUEA_pa_27_TAV C relazione finanziaria, cartaceo, 2006, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.3.9 PIRUEA_pa_27_TAV E convenzione, cartaceo, 2006, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.3.10 PIRUEA_pa_27_TAV G CME opere di urbanizzazione, cartaceo, 2006, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.3.11 PIRUEA_pa_27_TAV G1 CME piazzetta centrale, cartaceo, 2006, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.4

AREA SITA_PdR 2001

0.4.4.1

PdR SITA_TAVOLA 01, JPG, 2001, Fonte: Comune di Rovigo PdR SITA_TAVOLA 03 ap, JPG, 2001, Fonte: Comune di Rovigo PdR SITA_TAVOLA 03 ap2, JPG, 2001, Fonte: Comune di Rovigo PdR SITA_TAVOLA 04, JPG, 2001, Fonte: Comune di Rovigo PdR SITA_TAVOLA 04 bis, JPG, 2001, Fonte: Comune di Rovigo PdR SITA_TAVOLA 05, JPG, 2001, Fonte: Comune di Rovigo PdR SITA_TAVOLA 06, JPG, 2001, Fonte: Comune di Rovigo PdR SITA_TAVOLA 07, JPG, 2001, Fonte: Comune di Rovigo PdR SITA_TAVOLA 08, JPG, 2001, Fonte: Comune di Rovigo

0.4.4.2 0.4.4.3 0.4.4.4 0.4.4.5 0.4.4.6 0.4.4.7 0.4.4.8 0.4.4.9

0.4.4.10 PdR SITA_TAVOLA 09, JPG, 2001, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.4.11 PdR SITA_TAVOLA 10, JPG, 2001, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.4.12 PdR SITA_TAVOLA 11, JPG, 2001, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.4.13 PdR SITA_TAVOLA 12, JPG, 2001, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.4.14 PdR SITA_TAVOLA 13, JPG, 2001, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.4.15 PdR SITA_TAVOLA 14, JPG, 2001, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.4.16 PdR SITA_TAVOLA 15, JPG, 2001, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.4.17 PdR SITA_TAVOLA 16, JPG, 2001, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.4.18 PdR SITA_TAVOLA 17, JPG, 2001, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.4.19 PdR SITA_Verbale di deliberazione del Consiglio Comunale n. 51, cartaceo, 2001, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.4.20 PdR SITA_Convenzione, cartaceo, 2001, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.4.21 PdR SITA_Piano attuativo unitario, cartaceo, 2001, Fonte: Comune di Rovigo 0.4.5

AREA CERNIGLIARO_PdR 2007

0.4.5.1

PdR CERNIGLIARO_TAV 1, PSD, 2007, Fonte: Comune di Rovigo PdR CERNIGLIARO_TAV 3, PSD, 2007, Fonte: Comune di Rovigo PdR CERNIGLIARO_TAV 5, PSD, 2007, Fonte: Comune di Rovigo PdR CERNIGLIARO_Verbale di deliberazione del Consiglio Comunale n. 85, cartaceo, 2007, Fonte: Comune di Rovigo PdR CERNIGLIARO_Verbale di deliberazione del Consiglio Comunale n. 43, cartaceo, 2007, Fonte: Comune di Rovigo PdR CERNIGLIARO_TAV A relazione tecnica, cartaceo, 2007, Fonte: Comune di Rovigo

0.4.5.2 0.4.5.3 0.4.5.4 0.4.5.5 0.4.5.6

0.4.5.7 0.4.5.8 0.4.5.9 0.4.5.10 0.4.5.11 0.4.5.12 0.4.5.13 0.4.5.14 0.4.5.15

05.

PdR CERNIGLIARO_TAV B NTA, cartaceo, 2007, Fonte: Comune di Rovigo PdR CERNIGLIARO_TAV C ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE e ATTI DI PROPRIETA’, cartaceo, 2007, Fonte: Comune di Rovigo PdR CERNIGLIARO_TAV E CME, cartaceo, 2007, Fonte: Comune di Rovigo PdR CERNIGLIARO_stralci funzionali, cartaceo, 2007, Fonte: Comune di Rovigo PUA CERNIGLIARO_TAV. A relazione tecnica, cartaceo, 2009, Fonte: Comune di Rovigo PUA CERNIGLIARO_TAV. B schema viabilità e parcheggi, cartaceo, 2009, Fonte: Comune di Rovigo PUA CERNIGLIARO_TAV. A3 aree da cedere al Comune, cartaceo, 2009, Fonte: Comune di Rovigo PUA CERNIGLIARO_TAV. A comparativa, cartaceo, 2009, Fonte: Comune di Rovigo PUA CERNIGLIARO_TAV. 7bis dimostrazione degli standard, cartaceo, 2009, Fonte: Comune di Rovigo

APPROCCI TRASVERSALI ALLA TRASFORMAZIONE URBANA

0.5.1.

STU

0.5.1.1

Analisi Urbanistica, PDF, 2005, Fonte: Comune di Rovigo Costruzione del Quadro conoscitivo, PDF, 2005, Fonte: Comune di Rovigo Relazione giuridico-amminitsrativa, PDF, 2005, Fonte: Comune di Rovigo Relazione economico-finanziaria, PDF, 2005, Fonte: Comune di Rovigo Relazione urbanistico-territoriale, PDF, 2005, Fonte: Comune di Rovigo TAV. 00 _ generale aree STU, PDF, 2005, Fonte: Comune di Rovigo

0.5.1.2 0.5.1.3 0.5.1.4 0.5.1.5 0.5.1.6

0.5.1.7 0.5.1.8 0.5.1.9 0.5.1.10 0.5.1.11 0.5.1.12 0.5.1.13 0.5.1.14 0.5.1.15 0.5.1.16 0.5.1.17 0.5.1.18 0.5.1.19 0.5.1.20 0.5.1.21

TAV. 01 _ inquadramento generale, PDF, 2005, Fonte: Comune di Rovigo TAV. 02 _ sistema mobilità, PDF, 2005, Fonte: Comune di Rovigo TAV. 03 _ masterplan, PDF, 2005, Fonte: Comune di Rovigo TAV. 04 _ distretto sport, PDF, 2005, Fonte: Comune di Rovigo TAV. 05 _ centro direzionale - ostello, PDF, 2005, Fonte: Comune di Rovigo TAV. 06 _ l’area della stazione, la sosta e la stazione autolinee, PDF, 2005, Fonte: Comune di Rovigo TAV. 07 _ nuova fiera e distretto enogastronomico, PDF, 2005, Fonte: Comune di Rovigo TAV. 08 _ centro direzionale, PDF, 2005, Fonte: Comune di Rovigo TAV. 09 _ residenze priovate e verde sportivo, PDF, 2005, Fonte: Comune di Rovigo TAV. 10 _ distretto terza età, PDF, 2005, Fonte: Comune di Rovigo TAV. 11 _ area SITA, PDF, 2005, Fonte: Comune di Rovigo TAV. 12 _ edilizia pubblica residenziale, PDF, 2005, Fonte: Comune di Rovigo TAV. 13 _ centro direzionale, PDF, 2005, Fonte: Comune di Rovigo TAV. 14 _ distretto scolastico e residenza privata, PDF, 2005, Fonte: Comune di Rovigo TAV. 15 _ la scuola, PDF, 2005, Fonte: Comune di Rovigo

0.5.2

URBAN LABOR

0.5.2.1

Relazione (pag. 1-7), JPG, 2008, Fonte: Comune di Rovigo Tavole (1-3), JPG, 2008, Fonte: Comune di Rovigo

0.5.2.2

195

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

06.

ALTRI PIANI

0.6.1

PGTU_Piano Generale del Traffico Urbano

0.6.1.1

Indice TAVOLE, DOC, 2008, Fonte: Comune di Rovigo 0.6.1.2 TAV. 01 _ relazione generale, PDF, 2008, Fonte: Comune di Rovigo 0.6.1.3 TAV. 03 _ interventi di progetto, PDF, 2008, Fonte: Comune di Rovigo 0.6.1.4 TAV. 11 _ mobilità ciclopedonale, PDF, 2008, Fonte: Comune di Rovigo 0.6.1.5 TAV. 15 _ piste e percorsi comunali esistenti, PDF, 2008, Fonte: Comune di Rovigo 0.6.1.6 TAV. 16 _ piste e percorsi del centro storico, PDF, 2008, Fonte: Comune di Rovigo 0.6.1.7 TAV. 17 _ tipologia della pedonalità, PDF, 2008, Fonte: Comune di Rovigo 0.6.1.8 TAV. 29 _ rete di progetto a livello comunale, PDF, 2008, Fonte: Comune di Rovigo 0.6.1.9 TAV. 30 _ rete integrata con proposte a livello comunale, PDF, 2008, Fonte: Comune di Rovigo 0.6.1.10 TAV. 31 _ rete integrata con proposte a livello centrale, PDF, 2008, Fonte: Comune di Rovigo 0.6.1.11 TAV. 44 _ autostazione, PDF, 2008, Fonte: Comune di Rovigo

07.

RILIEVI ARCHITETTONICI

0.7.1.

PIANTE AREA ASM_VIA ALIGHIERI

0.7.1.1 0.7.1.2 0.7.1.3 0.7.1.4 196

ASM _ Pianta sede Via Dante Alighieri, DWG, Fonte: ASM Rovigo ASM _ SDF reti tecnologiche, DWG, Fonte: ASM Rovigo ASM _ PRG, JPG, Fonte: ASM Rovigo ASM _ Catastale storica, BMP, Fonte: ASM Rovigo

0.7.1.5

Calcoli superﬁci programma funzionale, DOC 0.7.1.6 ASM _ Sede Centrale, DWG, Fonte: ASM Rovigo 0.7.1.7 ASM _ Sede edifici, DWG, Fonte: ASM Rovigo 0.7.1.8 ASM _ fabbricato basso, DWG, Fonte: ASM Rovigo 0.7.1.9 ASM _ Magazzino - tettoia, DWG, Fonte: ASM Rovigo 0.7.1.10 ASM _ piruea tav.2, DWG, Fonte: ASM Rovigo 0.7.1.11 ASM _ sottoservizi, DWG, Fonte: ASM Rovigo 0.7.2 0.7.2.1 0.7.2.2 0.7.2.3

AREA DON BOSCO Piante Spogliatoi Polisportiva Don Bosco, DWG Prospetti Spogliatoi Polisportiva Don Bosco, DWG Casa del Balilla a Rovigo (piante e prospetti), JPG, 1937-1938, Fonte: Marco Mulazzani, Francesco Mansutti e Gino Miozzo. Architetture per la gioventù, SKIRA _

0.7.3

AREA ASM_VIALE DELLA PACE

0.7.3.1 0.7.3.2

Pianta Sede ASM Viale della Pace, DWG Calcoli superfici programma funzionale, DOC

08.

PROGETTI SULL’AREA NON REALIZZATI

0.8.1

CCP ARCHITETTI

0.8.1.1 0.8.1.2 0.8.1.3 0.8.1.4

TAV. 3 seminario ARCHIMOV, PDF TAV. 4 seminario ARCHIMOV, PDF Relazione di progetto, DOC Modello, JPG

0.8.2 0.8.2.1

TESI DI LAUREA_ANDREA SPINARDI_1996 TAV. 1-12 _ SISTEMA INTERMODALE E SPAZI PUBBLICI A ROVIGO, JPG, 1996

0.8.3

TESI DI LAUREA_EMMANUELE DALL’OCCO_2005-2006

0.8.3.1 0.8.3.2 0.8.3.3 0.8.3.4

TAV. A0 - sistema Rovigo, PDF, 2006 TAV. A1 - studio viabilità, PDF, 2006 TAV. A2 - rilievo fotografico, PDF, 2006 TAV. B0 - sistema interscambio presso la stazione ferroviaria di Rovigo, PDF, 2006 TAV. B1+B2 - piano rialzato, PDF, 2006 TAV. B3+B4 - piano terra, PDF, 2006 TAV. B5+B6 - prospetti, PDF, 2006

0.8.3.5 0.8.3.6 0.8.3.7

09.

PROGETTI SULL’AREA LAP 4C AA_08/09

0.9.1

HUGO AMASUNO & JOSEP ROVIRA, CLUSTER RESIDENZIALE A ROVIGO

0.9.1.1 HUGO_AMASUNO&JOSEP_ROVIRA 0.9.1.1.1 BOOK, PPT, 2009 0.9.1.1.2 DATI NUMERICI, DOC, 2009 0.9.1.1.3 PDF 0.9.1.1.3.1 TAVOLA 1, PDF, 2009 0.9.1.1.3.2 TAVOLA 2, PDF, 2009 0.9.1.1.3.3 TAVOLA 3.1, PDF, 2009 0.9.1.1.3.4 TAVOLA 3.2, PDF, 2009 0.9.1.1.3.5 TAVOLA 4, PDF, 2009 0.9.1.1.4 JPG 0.9.1.1.4.1 100 px 0.9.1.1.4.1.1 TAVOLA 1, JPG, 2009 0.9.1.1.4.1.2 TAVOLA 2, JPG, 2009 0.9.1.1.4.1.3 TAVOLA 3, JPG, 2009 0.9.1.1.4.1.4 TAVOLA 4, JPG, 2009 0.9.1.1.4.1.5 TAVOLA 5, JPG, 2009 0.9.1.1.4.1.6 TAVOLA 6, JPG, 2009 0.9.1.1.4.1.7 TAVOLA 7, JPG, 2009

0.9.1.1.4.1.8 TAVOLA 8, JPG, 2009 0.9.1.1.4.1.9 TAVOLA 9, JPG, 2009 0.9.1.1.4.1.10 TAVOLA 10, JPG, 2009 0.9.1.1.4.2 300 px 0.9.1.1.4.2.1 TAVOLA 1, JPG, 2009 0.9.1.1.4.2.2 TAVOLA 2, JPG, 2009 0.9.1.1.4.2.3 TAVOLA 3, JPG, 2009 0.9.1.1.4.2.4 TAVOLA 4, JPG, 2009 0.9.1.1.4.2.5 TAVOLA 5, JPG, 2009 0.9.1.1.4.2.6 TAVOLA 6, JPG, 2009 0.9.1.1.4.2.7 TAVOLA 7, JPG, 2009 0.9.1.1.4.2.8 TAVOLA 8, JPG, 2009 0.9.1.1.4.2.9 TAVOLA 9, JPG, 2009 0.9.1.1.4.2.10 TAVOLA 10, JPG, 2009 0.9.2

0.9.2.1 0.9.2.2 0.9.2.3 0.9.2.4

AMANDINE ANTUNES - FERNANDO FERREIRA - ANA SILVA TRANSIZIONE E CONTINUITA’

TAVOLA 1_ESQUEMAS, JPG, 2009 TAVOLA 2_PLANTAS 1.500, JPG, 2009 TAVOLA 3_PLANTAS 1.200, JPG, 2009 TAVOLA 4_PLANTA 1.200 CORTE 1.20, JPG, 2009 0.9.2.5 TAVOLA 5_CORTES 1.50 E RENDERS, JPG, 2009 0.9.2.6 TAVOLA 6, JPG, 2009 0.9.2.7 10 IMMAGINI 100 DPI 0.9.2.7.1 3D STANZA, JPG, 2009 0.9.2.7.2 3D, JPG, 2009 0.9.2.7.3 DETTAGLI COSTRUTTIVI, JPG, 2009 0.9.2.7.4 FOTOMONTAGEM, JPG, 2009 0.9.2.7.5 MASTERPLAN, JPG, 2009 0.9.2.7.6 PIANTA 1.200, JPG, 2009 0.9.2.7.7 PIANTA 1.500, JPG, 2009 0.9.2.7.8 PROSPETTO, JPG, 2009 0.9.2.7.9 SEZIONI 1.200, JPG, 2009 0.9.2.7.10 VISTA, JPG, 2009 0.9.2.8 10 IMMAGINI 300 DPI 0.9.2.8.1 3D STANZA, JPG, 2009 0.9.2.8.2 3D, JPG, 2009 0.9.2.8.3 DETTAGLI COSTRUTTIVI, JPG, 2009 0.9.2.8.4 FOTOMONTAGEM, JPG, 2009 0.9.2.8.5 MASTERPLAN, JPG, 2009 0.9.2.8.6 PIANTA 1.200, JPG, 2009

Apparati. Regesto delle fonti bibliograﬁche e iconograﬁche

0.9.2.8.7 PIANTA 1.500, JPG, 2009 0.9.2.8.8 PROSPETTO, JPG, 2009 0.9.2.8.9 SEZIONI 1.200, JPG, 2009 0.9.2.8.10 VISTA, JPG, 2009 0.9.2.8.11 PROSPETTO, TIF, 2009 0.9.3

MARIANA DIAZ MANCERA_ ALFONSO PENAS ALCANTARA_ VOJTECH POSMOURNY DYNAMIKA PROSTORU

0.9.3.1 IMPRIMIR 0.9.3.1.1 BANDELLA, PDF, 2009 0.9.3.1.2 100 DP1_24cm 0.9.3.1.2.1 TAVOLA 1, JPG, 2009 0.9.3.1.2.2 TAVOLA 2, JPG, 2009 0.9.3.1.2.3 TAVOLA 3, JPG, 2009 0.9.3.1.2.4 TAVOLA 4, JPG, 2009 0.9.3.1.2.5 TAVOLA 5, JPG, 2009 0.9.3.1.2.6 TAVOLA 6, JPG, 2009 0.9.3.1.2.7 TAVOLA 7, JPG, 2009 0.9.3.1.2.8 TAVOLA 8, JPG, 2009 0.9.3.1.2.9 TAVOLA 9, JPG, 2009 0.9.3.1.2.10 TAVOLA 10, JPG, 2009 0.9.3.1.2.11 TAVOLA 11, JPG, 2009 0.9.3.1.2.12 TAVOLA 12, JPG, 2009 0.9.3.1.2.13 TAVOLA 13, JPG, 2009 0.9.3.1.2.14 TAVOLA 14, JPG, 2009 0.9.3.1.2.15 TAVOLA 15, JPG, 2009 0.9.3.1.2.16 TAVOLA 16, JPG, 2009 0.9.3.1.2.17 TAVOLA 17, JPG, 2009 0.9.3.1.2.18 TAVOLA 18, JPG, 2009 0.9.3.1.2.19 TAVOLA 19, JPG, 2009 0.9.3.1.3 300 DP1_24cm 0.9.3.1.3.1 TAVOLA 1, JPG, 2009 0.9.3.1.3.2 TAVOLA 2, JPG, 2009 0.9.3.1.3.3 TAVOLA 3, JPG, 2009 0.9.3.1.3.4 TAVOLA 4, JPG, 2009 0.9.3.1.3.5 TAVOLA 5, JPG, 2009 0.9.3.1.3.6 TAVOLA 6, JPG, 2009 0.9.3.1.3.7 TAVOLA 7, JPG, 2009 0.9.3.1.3.8 TAVOLA 8, JPG, 2009 0.9.3.1.3.9 TAVOLA 9, JPG, 2009 0.9.3.1.3.10 TAVOLA 10, JPG, 2009 0.9.3.1.3.11 TAVOLA 11, JPG, 2009

0.9.3.1.3.12 TAVOLA 12, JPG, 2009 0.9.3.1.3.13 TAVOLA 13, JPG, 2009 0.9.3.1.3.14 TAVOLA 14, JPG, 2009 0.9.3.1.3.15 TAVOLA 15, JPG, 2009 0.9.3.1.3.16 TAVOLA 16, JPG, 2009 0.9.3.1.3.17 TAVOLA 17, JPG, 2009 0.9.3.1.3.18 TAVOLA 18, JPG, 2009 0.9.3.1.3.19 TAVOLA 19, JPG, 2009 0.9.3.1.4 ALBUM A3 0.9.3.1.4.1 1.A3, JPG, 2009 0.9.3.1.4.2 2.A3, JPG, 2009 0.9.3.1.4.3 3.A3, JPG, 2009 0.9.3.1.4.4 1, TIF, 2009 0.9.3.1.4.5 2, TIF, 2009 0.9.3.1.4.6 FOTO, JPG, 2009 0.9.3.1.5 JPG A0 0.9.3.1.5.1 TAVOLA 1, JPG, 2009 0.9.3.1.5.2 TAVOLA 2, JPG, 2009 0.9.3.1.5.3 TAVOLA 3, JPG, 2009 0.9.3.1.5.4 TAVOLA 4, JPG, 2009 0.9.3.1.5.5 TAVOLA 5, JPG, 2009 0.9.3.1.6 MODELLINO 0.9.3.1.7 PDF A3 0.9.3.1.7.1 TAVOLA 1, TIF, 2009 0.9.3.1.7.2 TAVOLA 2, TIF, 2009 0.9.3.1.7.3 TAVOLA 3, TIF, 2009 0.9.3.1.7.4 TAVOLA 4, TIF, 2009 0.9.3.1.7.5 TAVOLA 5, TIF, 2009 0.9.4

RABINIUC MOCANU ELIZA_ RUBANSKA YULIA FILTRO URBANO

0.9.4.1 0.9.4.2 0.9.4.3 0.9.4.4 0.9.4.5 0.9.4.6

1, JPG, 2009 2, JPG, 2009 6, JPG, 2009 200, JPG, 2009 INTRO, JPG, 2009 LA 3, JPG, 2009

0.9.5

LEWANSKI _ VALLINI_VISCEGLIA IL BORDO SOTTILE

0.9.5.1

Lap 4 - LEWANSKI_VALLINI_ VISCEGLIA, PDF, 2009

0.9.6

BORTOLOTTI LA COMMENDA RECUPERO URBANO

0.9.6.1 0.9.6.2 0.9.6.3 0.9.6.4 0.9.6.5 0.9.6.6 0.9.6.7 0.9.6.8 0.9.6.9 0.9.6.10 0.9.6.11 0.9.6.12 0.9.6.13 0.9.6.14 0.9.6.15

TAV_0, PDF, 2009 TAV_1, PDF, 2009 TAV_4, PDF, 2009 TAV_5, PDF, 2009 TAV_1000050, TIF, 2009 TAV_2000051, TIF, 2009 TAV_3000052, TIF, 2009 TAV_4000053, TIF, 2009 TAV_5000054, TIF, 2009 TAV_0, NID, 2009 TAV_1, NID, 2009 TAV_2, NID, 2009 TAV_3, NID, 2009 TAV_4, NID, 2009 TAV_5, NID, 2009

0.9.7

FILIPPINI _ MIGLIORINI MIMESI ARCHITETTURA_NATURA

0.9.7.1

PANNELLO INTRODUTTIVO, PDF, 2009

0.9.7.2 TAV 1, PDF, 2009 0.9.7.3 TAV 2, PDF, 2009 0.9.7.4 TAV 4, PDF, 2009 0.9.7.5 TAV 4A, PDF, 2009 0.9.7.6 TAVOLE 3 a-b copy, PDF, 2009 0.9.7.7 TAVOLE 3 c-d, PDF, 2009 0.9.7.8 TAVOLE 3 e-f, PDF, 2009 0.9.7.9 JPG 100 DPI 0.9.7.9.1 MODELLINO, JPG, 2009 0.9.7.9.2 VIRTUAL, JPG, 2009 0.9.7.9.3 VISTA 1, JPG, 2009 0.9.7.9.4 VISTA 2, JPG, 2009 0.9.7.9.5 VISTA 3, JPG, 2009 0.9.7.9.6 VISTA 4_3, JPG, 2009 0.9.7.9.7 VISTA 4, JPG, 2009 0.9.7.9.8 VISTA 5, JPG, 2009 0.9.7.9.9 VISTA 6, JPG, 2009 0.9.7.9.10 VISTA 7, JPG, 2009

0.9.7.10 JPG 300 DPI 0.9.7.10.1 MODELLINO, JPG, 2009 0.9.7.10.2 VIRTUAL, JPG, 2009 0.9.7.10.3 VISTA 1, JPG, 2009 0.9.7.10.4 VISTA 2, JPG, 2009 0.9.7.10.5 VISTA 3, JPG, 2009 0.9.7.10.6 VISTA 4_3, JPG, 2009 0.9.7.10.7 VISTA 4, JPG, 2009 0.9.7.10.8 VISTA 5, JPG, 2009 0.9.7.10.9 VISTA 6, JPG, 2009 0.9.7.10.10 VISTA 7, JPG, 2009 0.9.8

PENAZZI _ REATTI ARCIPELAGO URBANO

0.9.8.1 0.9.8.1.1 0.9.8.1.2 0.9.8.1.3 0.9.8.1.4 0.9.8.1.5 0.9.8.1.6 0.9.8.1.7 0.9.8.1.8

CD_LAP_4C TAV_0_INTRO_COPIA, PDF, 2009 TAV_1_2000_E_PLANI, PDF, 2009 TAV_2_500, PDF, 2009 TAV_3A_200, PDF, 2009 TAV_3B_200, PDF, 2009 TAV_3C_200, PDF, 2009 TAV_3D_200, PDF, 2009 TAV_4_50_TECNOLOGICA, PDF, 2009 0.9.8.1.9 1, JPG, 2009 0.9.8.1.10 1B, JPG, 2009 0.9.8.1.11 2, JPG, 2009 0.9.8.1.12 2B, JPG, 2009 0.9.8.1.13 3, JPG, 2009 0.9.8.1.14 3B, JPG, 2009 0.9.8.1.15 4, JPG, 2009 0.9.8.1.16 4B, JPG, 2009 0.9.8.1.17 5, JPG, 2009 0.9.8.1.18 5B, JPG, 2009 0.9.8.1.19 6, JPG, 2009 0.9.8.1.20 6B, JPG, 2009 0.9.8.1.21 7, JPG, 2009 0.9.8.1.22 7B, JPG, 2009 0.9.8.1.23 8, JPG, 2009 0.9.8.1.24 8B, JPG, 2009 0.9.8.1.25 9, JPG, 2009 0.9.8.1.26 9B, JPG, 2009 0.9.8.1.27 10, JPG, 2009 0.9.8.1.28 10B, JPG, 2009 197

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di un’area postindustriale.

0.9.9

BATTAGLIA_ TASSOTTI_ZAVAGNINI

0.9.9.1 0.9.9.2

MASTERPLAN, TIF, 2009 PRIMA TAVOLA ESAME MODEL, TIF, 2009 TERZA TAVOLA AL 200 COPIA, TIF, 2009 QUARTA TAVOLA AL 200 COPIA, TIF, 2009 QUINTA TAVOLA AL 200 COPIA, TIF, 2009 SESTA TAVOLA AL 50, TIF, 2009

0.9.9.3 0.9.9.4 0.9.9.5 0.9.9.6 0.9.10

FAVARO_ RINALDI_TORREGGIANI URBAN LABOR_APERTO CHIUSO

0.9.10.1 RELAZIONE LAP4, DOC, 2009 0.9.10.2 TAVOLE ESAME 0.9.10.2.1 JPG 0.9.10.2.1.1 TAVOLA 1, JPG, 2009 0.9.10.2.1.2 TAVOLA 2, JPG, 2009 0.9.10.2.1.3 TAVOLA 3, JPG, 2009 0.9.10.2.1.4 TAVOLA 4, JPG, 2009 0.9.10.2.1.5 TAVOLA 5, JPG, 2009 0.9.10.2.2 PDF 0.9.10.2.2.1 TAVOLA 1, PDF, 2009 0.9.10.2.2.2 TAVOLA 2, PDF, 2009 0.9.10.2.2.3 TAVOLA 3, PDF, 2009 0.9.10.2.2.4 TAVOLA 4, PDF, 2009 0.9.10.2.2.5 TAVOLA 5, PDF, 2009 0.9.10.3 TAVOLE MOSTRA ROVIGO 0.9.10.3.1 JPG 0.9.10.3.1.1 TAVOLA 1, JPG, 2009 0.9.10.3.1.2 TAVOLA 2, JPG, 2009 0.9.10.3.1.3 TAVOLA 3, JPG, 2009 0.9.10.3.1.4 TAVOLA 4, JPG, 2009 0.9.10.3.2 PDF 0.9.10.3.2.1 TAVOLA 1, PDF, 2009 0.9.10.3.2.2 TAVOLA 2, PDF, 2009 0.9.10.3.2.3 TAVOLA 3, PDF, 2009 0.9.10.3.2.4 TAVOLA 4, PDF, 2009

198

10.

TESTI UTILIZZATI PER RICERCA TIPOLOGIE EDILIZIE E INSEDIATIVE

00.10.01 Abitare in Polesine _ caratteristiche architettoniche ed urbanistiche dei sistemi insediativi nella provincia rodigina, 1999, Manuela Zorzi, ATER Rovigo 00.10.02 Quale abitare _ la situazione abitativa del Polesine: aspettative e politiche per la casa, 1998, ATER Rovigo 00.10.03 Territori Europei dell’abitare, 2010, Luisella Gelsomino, Ottorino Marinoni, ed. Compositori 00.10.04 Stop & Go _ il riuso delle aree industriali dismesse in Italia. 30 casi studio, 2005, Andrea Bondonio, Guido Callegari, Cristina Franco, Luca Gibello, ed. Alinea, Firenze 00.10.05 Densidad - Density: nueva vivienda colectiva, 2006, Javier Mozas, Aurora fernandez Per, A+T EDITIONES 00.10.06 La casa collettiva italiana, 2008, La casa collettiva italiana, ed. SIZ 00.10.07 Atlante dell’abitare contemporaneo, 2008, Maria Alessandra Segantini, ed. SKIRA

11.

FONTI INDIRETTE PER ANALISI IMMOBILIARE

00.11.01 CONSULENTE IMMOBILIARE, rivista de il SOLE 24 ORE, 15 giugno 2000, n. 631 00.11.02 CONSULENTE IMMOBILIARE, rivista de il SOLE 24 ORE , 15 dicembre 2000, n. 643 00.11.03 CONSULENTE IMMOBILIARE, rivista de il SOLE 24 ORE , 15 giugno 2001, n. 654 00.11.04 CONSULENTE IMMOBILIARE, rivista de il SOLE 24 ORE, 15 dicembre 2001, n. 665

00.11.05 CONSULENTE IMMOBILIARE, rivista de il SOLE 24 ORE, 15 giugno 2002, n. 677 00.11.06 CONSULENTE IMMOBILIARE, rivista de il SOLE 24 ORE, 15 dicembre 2002, n. 688 00.11.07 CONSULENTE IMMOBILIARE, rivista de il SOLE 24 ORE, 15 giugno 2003, n. 700 00.11.08 CONSULENTE IMMOBILIARE, rivista de il SOLE 24 ORE, 15 dicembre 2003, n. 711 00.11.09 CONSULENTE IMMOBILIARE, rivista de il SOLE 24 ORE, 15 giugno 2004, n. 723 00.11.10 CONSULENTE IMMOBILIARE, rivista de il SOLE 24 ORE, 15 dicembre 2004, n. 734 00.11.11 CONSULENTE IMMOBILIARE, rivista de il SOLE 24 ORE, 15 giugno 2005, n. 746 00.11.12 CONSULENTE IMMOBILIARE, rivista de il SOLE 24 ORE, 15 dicembre 2005, n. 757 00.11.13 CONSULENTE IMMOBILIARE, rivista de il SOLE 24 ORE, 15 giugno 2006, n. 769 00.11.14 CONSULENTE IMMOBILIARE, rivista de il SOLE 24 ORE, 15 dicembre 2006, n. 780 00.11.15 CONSULENTE IMMOBILIARE, rivista de il SOLE 24 ORE, 15 giugno 2007, n. 792 00.11.16 CONSULENTE IMMOBILIARE, rivista de il SOLE 24 ORE, 15 dicembre 2007, n. 803 00.11.17 CONSULENTE IMMOBILIARE, rivista de il SOLE 24 ORE, 15 giugno 2008, n. 815 00.11.18 CONSULENTE IMMOBILIARE, rivista de il SOLE 24 ORE, 15 dicembre 2008, n. 826 00.11.19 CONSULENTE IMMOBILIARE, rivista de il SOLE 24 ORE, 15 giugno 2009, n. 839

00.11.20 CONSULENTE IMMOBILIARE, rivista de il SOLE 24 ORE, 15 dicembre 2009, n. 850 00.11.21 CONSULENTE IMMOBILIARE, rivista de il SOLE 24 ORE, 15 giugno 2010, n. 862 00.11.22 Quotazioni Immobiliari Rovigo centro storico_OMI Agenzia del Territorio, estratto web, 2010, Fonte: www. agenziadelterritorio.it/index.php?id=2157 00.11.23 Quotazioni Immobiliari Rovigo semicentro_OMI Agenzia del Territorio, estratto web, 2010, Fonte: www. agenziadelterritorio.it/index.php?id=2157 00.11.24 Quotazioni Immobiliari Rovigo periferia_OMI Agenzia del Territorio, estratto web, 2010 00.11.25 Casa trend _ Inserto pubblicitario di TECNOCASA, brochure, 2009, Fonte: Casa Trend: Analisi del mercato immobiliare e creditizio italiano, TECNOCASA GROUP 00.11.26 Osservatorio immobiliare urbano anno 2009_Andamento di mercato, estratto web, 2009, Fonte: www.fiaip.it/default3. asp?principale=/osservatorio/urbano/ report/2009/default.asp 00.11.27 Osservatorio immobiliare urbano anno 2009_Prezzi compravendita, estratto web, 2009, Fonte: www.fiaip.it/default3. asp?principale=/osservatorio/urbano/ report/2009/default.asp 00.11.28 Osservatorio immobiliare urbano anno 2009_Sentiment di mercato, estratto web, 2009, Fonte: www.fiaip.it/default3. asp?principale=/osservatorio/urbano/ report/2009/default.asp 00.11.29 Osservatorio immobiliare urbano anno 2009_Tipologie immobili, estratto web, 2009, Fonte: www.fiaip.it/default3. asp?principale=/osservatorio/urbano/ report/2009/default.asp

Apparati. Regesto delle fonti bibliograﬁche e iconograﬁche

12.

ANALISI ENERGETICA E AMBIENTALE

00.12.01 Programma Energetico Provinciale, testo, 2008, Fonte: http://www.provincia. rovigo.it/MyPortal/Provincia/ﬁles/ sostenibilita/piano_energetico.pdf 00.12.02 Il confronto tra microturbine, testo, 2008, Fonte: relazione del Prof. Livio de Santoli, Energy Manager dell’Università La Sapienza di Roma, Servizi di Ateneo per l’Energia 00.12.03 Radiazione solare mensile, estratto web, 2001-2008, Fonte: http://re.jrc.ec.europa. eu/pvgis/

13.

ANALISI SERVIZI LOCALI E URBANI

00.13.01 Agenda delle Autonomie 2010, testo, 2010, Fonte: Consiglio Regionale del Veneto - Direzione rapporti e attività istituzionali 00.13.02 Pagine Città - Rovigo 2008, guida, 2008, Fonte: Pagine Città - Rovigo - 2a edizione 2008 00.13.03 Google maps, estratto web, 2010, Fonte: http://maps.google.it

199

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di unâ&#x20AC;&#x2122;area postindustriale.

Documentazione fotografica, materiali cartografici di base ed elaborati progettuali

Pianta coni ottici

1 200

Apparati. Documentazione fotograďŹ ca, materiali cartograďŹ ci di base ed elaborati progettuali

10 201

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di unâ&#x20AC;&#x2122;area postindustriale.

202

Apparati. Documentazione fotograďŹ ca, materiali cartograďŹ ci di base ed elaborati progettuali

203

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di unâ&#x20AC;&#x2122;area postindustriale.

204

Apparati. Documentazione fotograďŹ ca, materiali cartograďŹ ci di base ed elaborati progettuali

Tavola fotografie modello stato di fatto

205

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di unâ&#x20AC;&#x2122;area postindustriale.

Sezione EST-OVEST

Stato di fatto

Borgo

Community 206

Apparati. Documentazione fotograďŹ ca, materiali cartograďŹ ci di base ed elaborati progettuali

Prospetti lato NORD

Stato di fatto

Borgo

Community 207

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di unâ&#x20AC;&#x2122;area postindustriale.

208

Apparati. Documentazione fotograďŹ ca, materiali cartograďŹ ci di base ed elaborati progettuali

Tavola fotografie modello intervento BORGO

209

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di unâ&#x20AC;&#x2122;area postindustriale.

210

Apparati. Documentazione fotograďŹ ca, materiali cartograďŹ ci di base ed elaborati progettuali

211

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di unâ&#x20AC;&#x2122;area postindustriale.

212

Apparati. Documentazione fotograďŹ ca, materiali cartograďŹ ci di base ed elaborati progettuali

213

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di unâ&#x20AC;&#x2122;area postindustriale.

214

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di unâ&#x20AC;&#x2122;area postindustriale.

216

Apparati. Documentazione fotograďŹ ca, materiali cartograďŹ ci di base ed elaborati progettuali

Tavola fotografie modello intervento COMMUNITY

217

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di unâ&#x20AC;&#x2122;area postindustriale.

218

Apparati. Documentazione fotograďŹ ca, materiali cartograďŹ ci di base ed elaborati progettuali

219

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di unâ&#x20AC;&#x2122;area postindustriale.

220

Apparati. Documentazione fotograďŹ ca, materiali cartograďŹ ci di base ed elaborati progettuali

221

Intersezioni urbane. Indagini e proposte per la rigenerazione urbana di unâ&#x20AC;&#x2122;area postindustriale.

222

Designing the program

In the actual design of housing the definition of the functional program (Blanchard, 2002; Giammarco, 2002) is developed by interdisciplinary groups and has an important part in new residential quartiers inside existing urban settlements: hybrid areas, where are visible infrastructural intersections or abandoned precincts of dismissed industrial areas, that become residual ones, then transformed in secondary landscapes (Clément, 2005). This project was developed from 2010 to 2011 during a research activity, that lead to the definition of a feasibility study on urban rearrangement of an area in Rovigo that was previously a gas-works for gas production and lighting, in the second half of XIXth century. Nowadays the same area is the head office of a public company (ASM) that has the management of a series of public territorial

services, such as energy distribution, renewable energies, waste treatments, last honours services. During research activities, were deepened two different alternative visions (“borgo” and “community”) which represent two possible urban scenarios for the same area, with different composition criteria for housing, compatible activities (such as coworking, retail trade, refreshment) and local services for housing district (health district, young people and association meeting place). These composition criteria, like the profile of possible new clients and dwellings’ dimensions, were developed through local real estate analysis and samples of direct and indirect sources.

I l pr og e t t oi l l u s t r a t oi nqu e s t ol i br oèpa r t ei n t e g r a n t edi u n ar i c e r c a c h eh ac on dot t oa l l ade f i n i z i on edi u n os t u di odi f a t t i bi l i t àpe rl ar i g e n e r a z i on eu r ba n adi u n ’ a r e aor i g i n a r i a me n t ede s t i n a t a , n e l l as e c on da me t àde l XI Xs e c ol o, ai n f r a s t r u t t u r ee n e r g e t i c h e( e xof f i c i n ape rl a pr odu z i on edi g a sel u c e )ea t t u a l me n t eu t i l i z z a t ac omes e dedi u n ’ a z i e n damu n i c i pa l i z z a t ar e s pon s a bi l ede l l ag e s t i on edi u ni n s i e me di s e r v i z i di l i v e l l ot e r r i t or i a l e( di s t r i bu z i on ee n e r g i a , e n e r g i er i n n ov a bi l i , r i f i u t i , on or a n z ef u n e br i )de l l ac i t t àdi Rov i g o. Coe r e n t e me n t ec onl ame t odol og i ade l l os t u di odi f a t t i bi l i t à , n e l l ar i c e r c as on os t a t ea ppr of on di t epe rl as t e s s aa r e adu ea l t e r n a t i v epr og e t t u a l i , v e r i epr opr i s c e n a r i di t r a s f or ma z i on eu r ba n av ol t i ade f i n i r e pos s i bi l i c r i t e r i di a g g r e g a z i on edi r e s i de n z e , a t t i v i t àc ompa t i bi l i a l l a r e s i de n z a( c owor k i n g , c omme r c i a l ea l de t t a g l i o, r i s t or a z i on e )es e r v i z i l oc a l i as c a l adi qu a r t i e r e( s e r v i z i s oc i os a n i t a r i , s pa z i pe rg i ov a n i ea s s oc i a z i on i ) .