PORT ARGELES
REGLEMENT APPLICABLE A LA ZONE 4 NA
CARACTERE DE LA ZONE 4 NA Il s'agit de la zone destinée à terminer l’opération de PORT ARGELES après que sa définition et sa conception aient été reprises et réduites au regard des décisions intervenues, à l’intérieur de laquelle les opérations d’aménagement ou de constructions sont admises, à condition de se conformer à des règles qui assurent un aménagement cohérent de la zone, favorise son intégration à l’environnement, et impose que les équipements correspondants aux besoins de la zone aient été réalisés ou soient pris en charge par l'opération d'aménagement. Elle comprend 2 secteurs : - Secteur 4 NAa : situé en seconde ligne du port, il est destiné à recevoir une urbanisation aérée en continuité de l'urbanisation ancienne de la station balnéaire, comprenant en majeure partie des constructions individuelles de type pavillonnaire positionnées à partir d'un mail promenade situé en liaison avec le quai d'honneur. Des constructions de type individuel mais disposées en ordre continu afin de créer une façade "urbaine" et quelques petits collectifs pourront être positionnés en bord de rivière et en bord de la RD 81 afin d'assurer une transition architecturale avec les immeubles du Port .Les formules "résidences de tourisme", para-hôtellerie pourront y être acceptées, le commerce traditionnel y étant interdit. Ce programme résidentiel viendra se fondre avec l'espace naturel, un traitement végétal par grandes masses viendra compléter l'intégration sur le pourtour de la zone pavillonnaire. - Secteur 4 NA b : situé en 1ère ligne, il est destiné à terminer la forme urbaine qui structure le port.Le parti architectural choisi est un rappel du principe du "môle" : composition urbaine autour d'un espace collectif.En se raccrochant au dernier immeuble construit, les futurs bâtiments se développeront suivant la forme d'un U légérement évasé venant se caler en bout de la petite darse actuelle. La volumétrie sera étudiée afin de créer un espace restant "intime" tout en étant en liaison avec les quais promenades, afin d'assurer une protection contre les vents dominants, enfin il sera recherché sur le plan visuel un effet d'amphithéâtre urbain, perception que l'on pourra ressentir à partir de l'avant-port ou du quai Est. Pour cette raison, le dernier bâtiment proche de la darse devra être un peu plus haut que tous les autres prévus dans ce programme. Quant à l'épannelage volumétrique, tout en étant plus bas que la plupart des constructions existantes, il devra rester dans le même esprit architectural que celui voulu initialement. Un hôtel restaurant pourra y être accepté, le commerce traditionnel y étant interdit. Un équipement public (sanitaires, WC) est prévu dans ce secteur. La zone 4 NA est concernée: - par l'application du décret Ministériel de 1964, délimitant le Plan des Surfaces Submersibles du Tech - par la proximité d'une rivière ou d'un cours d'eau, et soumise à risques d'inondations (voir plan de zonage des risques naturels établi par l'Etat dans le cadre de la révision du POS, document annexé au POS, AP N° 94-3022 du 1ER DECEMBRE 1994). SECTION I - NATURE DE L'OCCUPATION ET DE L'UTILISATION DES SOLS
ARTICLE 4 NA 1 - OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL ADMISES SOUS CONDITIONS SPECIALES : - Dans le périmètre figurant au zonage comme susceptible d'être soumis à risques d'inondations, le niveau des planchers habitables des constructions nouvelles pouvant être admises doit être soit à 0.50 mètres minimum, soit
à 1.00 mètre minimum, soit à 1.50 mètre minimum (en fonction du plan de zonage des risques naturels) au dessus de la voie de desserte la plus proche. Les parkings et garages souterrains situés dans ce périmètre devront justifier d'un dispositif de protection en fonction du risque encouru. Les clôtures ne peuvent excéder 0.25 mètres en mur plein. Toutefois, des prescriptions techniques particulières différentes peuvent être imposées après avis motivé des services compétents. - Sont autorisés tous modes d’occupations et d’utilisations du sol non interdits par l’article 4 NA 2 ainsi que les modes d’occupations du sol ci-après : - Les constructions le long de la Massane, sous réserve du respect de la zone non aédificandi de largeur mesurée depuis le sommet des berges égale à : - 10 m dans sa partie recalibrée - 20 m dans sa partie non calibrée - Les constructions le long d'un cours d'eau, sous réserve du respect de la zone non aédificandi de largeur mesurée depuis le sommet des berges égale à 6m. - Les installations et constructions liées à la réalisation des équipements publics d'infrastructures et de superstructures. - Les installations classées soumises à autorisation ou à déclaration sous réserve : 1) qu'elles correspondent à une activité indispensable au fonctionnement du quartier et lorsque leur implantation en dehors de cette zone serait contraire à l'objectif même de leur installation. 2) qu'elles n'engendrent pas de nuisances, bruits, trépidations, odeurs, incompatibles avec le caractère résidentiel de la zone. - Les aires de jeux ou de sports, sous réserve qu'elles n'apportent aucun danger ou inconvénient pour la commodité du voisinage. - Les affouillements et exhaussements de sol visés au paragraphe c de l'article R 442-2 du Code de l'Urbanisme, à condition qu'ils ne compromettent pas la stabilité des sols ou l'écoulement des eaux et qu'ils ne portent pas atteinte au caractère du site.
ARTICLE 4 NA 2 : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES : - Toute construction et clôture le long des ravins et cours d'eau, sauf dans le respect de l'article 4 NA1. - Tous dépôts, constructions, installations ou aménagements dans le lit des ravins et cours d'eau, à l'exception des travaux d'entretien ou de gestion normaux, ainsi que des équipements publics existants ou prévus, sous réserve d'une étude préalable concernant les risques. - Les lotissements industriels - Les constructions à usage commercial excepté les hôtels-restaurants en 4 NA b. - L'édification de constructions annexes destinées à l'élevage (poulaillers, clapiers ...) ainsi que les installations pouvant présenter des inconvénients pour le voisinage. - Les installations soumises à autorisation ou à déclaration, sauf celles indiquées en 4 NA 1. - Les dépôts de véhicules tels que prévus au paragraphe b de l'article R 442-2 du Code de l'Urbanisme. - Les garages collectifs de caravanes.
- Le stationnement des caravanes et mobil-homes en dehors des terrains aménagés tel que prévu à l'article R.443-4 du Code de l'Urbanisme. - L'aménagement de terrains permanents ou saisonniers pour l'accueil des campeurs et des caravanes tel que prévu aux articles R 443-7 et suivants du Code de l'Urbanisme, y compris les terrains destinés uniquement à la réception des caravanes. - L'implantation d'habitations légères de loisirs telle que prévue aux articles R 444-2 et suivants du Code de l'Urbanisme. - Les créations ou extensions de P.R.L. tels que définis par l‘article 444-3 b du Code de l’Urbanisme, ou la transformation des campings existants en P.R.L. - L'ouverture et l'exploitation de carrières.
SECTION II - CONDITIONS DE L'OCCUPATION DU SOL :
ARTICLE 4 NA 3 - ACCES ET VOIRIE 1) Accès a) Pour être constructible, un terrain doit comporter un accès (automobile) à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur fonds voisin ou éventuellement obtenu par l'application de l'article 682 du Code Civil. b) Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte : Défense contre l'incendie, protection civile, brancardage, etc... c) La réalisation d'aménagements particuliers concernant les accès et tenant compte de l'intensité de la circulation peut être imposée après avis des services compétents. 2) Voirie a) Les terrains doivent être desservis par des voies publiques ou privées répondant à l'importance et à la destination de la construction ou de l'ensemble des constructions qui y sont édifiées.dont les caractéristiques correspondent à leur destination ainsi qu'aux exigences de la Sécurité, de la Défense contre l'incendie et de la Protection Civile. b) Les voies nouvelles en impasse doivent être aménagées dans leur partie terminale, afin de permettre aux véhicules de faire aisément demi-tour, et doivent présenter des caractéristiques correspondant à leur destination. c) La sécurité des piétons doit être assurée par des aménagements adéquats. d) Les trottoirs doivent être aménagés en tenant compte de la réglementation en vigueur concernant leur utilisation par les personnes handicapées physiques.
ARTICLE 4 NA 4 - DESSERTE PAR LES RESEAUX 1º) Alimentation en eau potable Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée au réseau collectif d'eau potable de caractéristiques suffisantes. 2º) Assainissement a) Toute construction ou installation nouvelle doit évacuer ses eaux usées par des canalisations souterraines raccordées au réseau collectif d'assainissement de caractéristiques suffisantes. b) Les eaux résiduaires doivent être, si nécessaire, soumises à une préépuration appropriée à leur nature et degré de pollution, avant le rejet dans le réseau public d'assainissement. 3º) Eaux pluviales a) Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l'écoulement des eaux pluviales par des dispositifs adaptés à l'opération et au terrain. b) En l'absence de réseau, ou en cas de réseau insuffisant , les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales ( et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété) sont à la charge exclusive du propriétaire, qui doit réaliser les dispositifs adaptés à l'opération et au terrain. 4°) Réseaux divers Pour les constructions nouvelles, les réseaux de distribution doivent être établis en souterrain. Des adaptations peuvent éventuellement être admises après avis des services compétents.
ARTICLE 4 NA 5 -
CARACTERISTIQUES DES TERRAINS
Si la superficie ou la configuration d'un terrain est de nature à compromettre l'aspect ou l'économie de la construction à y édifier, ou la bonne utilisation des terrains voisins, le permis de construire peut être refusé ou subordonné à un remembrement préalable, et à une étude portant sur l'ensemble du foncier concerné.
ARTICLE 4 NA 6 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES : En secteur 4 NA a : 1) Les constructions doivent être édifiées en arrière de l'alignement des voies publiques existantes, modifiées ou à créer à une distance ne pouvant être inférieure à : - 5 m en règle générale, 2) Toutefois, des conditions différentes d'édification peuvent être acceptées : - si elles ne compromettent pas la bonne tenue de la voie, - le long des voies intérieures lors de la création des groupes d'habitations et des lotissements, afin d'améliorer l'intégration dans le site. En secteur 4 NA b : Les constructions peuvent être implantées en limite des futurs espaces publics: quais promenade, places ... Les encorbellements sur les espaces libres sont admis dans la limite de 2.50 m sur le domaine public et dans la mesure où ils font partie intégrante d'une architecture d'ensemble.
ARTICLE 4 NA 7 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES Dans le secteur 4 NA a : 1) La distance comptée horizontalement de tout point d'un bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus proche doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à 4,00 m ( L = H/2 >= 4 m). 2) Des bâtiments jointifs de hauteurs sensiblement égales peuvent être édifiés sur les limites séparatives. 3) Un bâtiment nouveau peut être adossé à un bâtiment existant sur un fonds voisin. 4) Des constructions à usage d'annexes (ne servant pas d'habitation) peuvent être implantées sur les limites séparatives sous réserve que leur hauteur hors tout n'excède pas 3,50 m, et que leur longueur sur limite ne dépasse pas 10 m. En secteur 4 NA b : les constructions doivent être édifiées en ordre continu, d'une limite latérale à l'autre, à partir de l'alignement ou de la limite qui s'y substitue. Dans tout le secteur 4 NA a, les piscines peuvent être implantées différemment en respectant un recul de 1 m par rapport aux limites séparatives, et pour autant qu'aucun élément lié à ces ouvrages ne soit surélevé de plus de 0.60 m par rapport au terrain naturel.Les locaux techniques (machinerie) doivent être implantés soit en respectant un recul minimum de 4 m par rapport aux limites séparatives, soit en limites séparatives, à condition de ne pas dépasser 10 m de longueur sur ces limites et 3.50 m de hauteur.
ARTICLE 4 NA 8 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE Deux constructions non contigües, implantées sur une même propriété, doivent être à une distance l'une de l'autre au moins égale à la moyenne des hauteurs des deux constructions et jamais inférieure à 4,00 m ( L = H + H' / 2 >= 4m ). Ces règles ne s'appliquent pas aux abris de jardin d'une surface égale ou inférieure à 7.50m2 de SHOB .
ARTICLE 4 NA 9 - EMPRISE AU SOL NEANT ARTICLE 4NA 10 - HAUTEUR MAXIMUM DES CONSTRUCTIONS 1) Définition de la hauteur. La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel existant avant travaux défini par un plan altimétrique détaillé, jusqu’au sommet du bâtiment, ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures exclus. En secteur 4 NA b, cette hauteur est mesurée à partir de la voie structurante existante qui dessert l’opération (+ 3m NGF) jusqu’au sommet du bâtiment, ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures exclus. 2) Hauteur relative La hauteur de toute construction doit être telle que la différence de niveau entre tout point d'un bâtiment et tout point de l'alignement opposé n'excède pas la distance comptée horizontalement entre ces deux points . H < = L) . 3) Hauteur absolue La hauteur de toute construction ne peut excéder :
En secteur 4 NA a: - 8.50 m pour les constructions individuelles type pavillonnaire - 11.50 m pour les collectifs et groupes d'habitations. En secteur 4 NA b : - R + 5 avec une hauteur limitée à 19.50 m (22.50 m NGF) Pour le dernier bâtiment proche de la darse : - R + 6 avec une hauteur limitée à 22.00 m ( 25.00 m NGF) ARTICLE 4 NA 11 - ASPECT EXTERIEUR 1) Généralités a) Les constructions doivent présenter une unité d'aspect et de matériaux en harmonie avec les constructions existantes. b) Toute construction de caractère ou de type étranger à la région est interdite. En secteur 4 NA b, les façades doivent s'inspirer de l'architecture méditerranéenne . Pour les façades principales, la proportion verticale des ouvertures doit dominer soit en s'intégrant dans une trame constructive, auquel cas plusieurs niveaux peuvent se fondre en une seule verticale, soit en façade plane.Dans ce cas, la proportion verticale des ouvertures seule est impérative. Les garde-corps pour les étages courants devront être traités en ferronerie composée de préférence en fers verticaux.Pour le dernier niveau ou terrasses accessibles, les garde-corps pourront être en maçonnerie pleine ou avec des aménagements dégageant des vues.Leur revêtement extérieur sera traité de la même manière que l'ensemble de la façade.Les garde-corps en "plexiglas" ou similaire sont interdits. Les coursives sont interdites. Le dernier niveau des façades d'un même bâtiment supérieur à R +2 doit être traité différemment des niveaux courants. Les entrées d'immeubles et les porches devront faire l'objet d'un traitement architectural particulier. Les locaux collecteurs d'ordures ménagères sont obligatoires et doivent être implantés en limite de l'alignement d'une voie publique. Leur dimensionnement devra être suffisant pour les besoins de l'ensemble immobilier à desservir. 2) Formes a) Toitures : En secteurs 4 NA a et 4 NA b: Elles seront soit en terrasse, soit avec pente entre 25 et 35% en tuiles forme canal de couleur rouge, (rouge, rose, ocre rosé pour la partie pavillonnaire), avec possibilité de mitiger ces deux règles.La proportion de toiture terrasse n'excédera pas le tiers de la surface totale de la toiture, cette proportion s’appréciant sur l’ensemble du secteur en 4 NA b. Dans toute la zone 4 NA , des formes et des matériaux de toitures différents peuvent être acceptés pour les équipements publics de toutes tailles, ainsi que pour les équipements commerciaux présentant une superficie de toiture supérieure à 100 M2, à condition qu’ils présentent une bonne intégration dans le site bâti ou naturel. b) Les ouvrages techniques en saillie, tel que conduits de fumée en applique sur les façades sont interdits. Les climatiseurs doivent être totalement encastrés dans le volume bâti, et protégés par une grille de même couleur que la façade.
3) Terrasses, balcons et loggias. a) Les terrasses et les loggias doivent être intégrées dans le volume du bâtiment, en évitant tout effet de barre, au besoin en créant une seconde façade en retrait de la première.Pour une éventuelle fermeture de loggia, et en cas d'immeuble soumis à la loi sur la copropriété, le choix du modèle de fermeture sera opéré par l'organe délibérant de la copropriété . b) Les terrasses vitrées sur balcon dans les immeubles collectifs sont interdites. 4) Couleurs Elles doivent respecter le nuancier déposé en Mairie. Dans le secteur 4 NA b, Les enduits extérieurs des façades ainsi que les menuiseries devront être traités en harmonie avec les constructions existantes, et précisés lors de la demande de permis de construire. 5) Energies renouvelables. Les éléments producteurs d'énergie doivent s'intégrer aux volumes architecturaux et ne pas dépasser la hauteur absolue fixée à l'article 10. 6) Enseignes et préenseignes : Elles sont soumises à une réglementation spécifique (decret du 24 février 1982), et doivent par leurs formes, leurs coloris et leurs caractères, ne pas porter atteinte à la qualité du milieu urbain environnant. 7) Clôtures : Zones concernées par les risques d'inondations : mur plein limité à 0.25m de H ( voir article 1) Autres zones : a) Les clôtures doivent être traitées dans l'esprit local traditionnel. b) La hauteur des clôtures sur voies sera limitée au maximum à 1,30 m pour le mur bahut et à 1,80 m pour les piliers intermédiaires, ( voir modèles en fin de réglément)sous réserve de l'avis des services compétents émis en fonction des problèmes de visibilité, de sécurité et de topographie . La hauteur des clôtures sur limites séparatives est limitée à 1,80 m.
ARTICLE 4 NA 12 - STATIONNEMENT 1) Dispositions générales. a) Dans le cas d’un parking collectif, la surface moyenne des places de stationnement devra être de 25 m2 minimum, aire de manoeuvre comprise. b) Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies de desserte, sur le terrain même. (Dans le cas du secteur 4 NAb , ces places seront gérées sur l’ensemble du secteur). c) Exceptionnellement, lorsque l'application de cette prescription est impossible, soit pour des raisons techniques, soit pour des motifs d'architecture ou d'urbanisme, les autorités compétentes peuvent autoriser le constructeur : - soit, à réaliser directement sur un terrain lui appartenant dans un rayon de 300 mètres maximum, les places de stationnement prévues au paragraphe 2 ci-après, - soit, à acquérir sur un terrain situé dans un rayon de 300 mètres maximum, les places de stationnement prévues au paragraphe 2 ci-après,
- soit, à obtenir une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation distant de 300 mètres maximum, pour les places de stationnement requises en application du paragraphe 2 ci-après. -soit, à verser une participation en vue de la réalisation de parcs publics de stationnement, dans les conditions fixées aux articles L 421-3, et R 332-17 à R 332-33 du Code de l'Urbanisme. 2) Il doit être aménagé: a) Pour les constructions à usage d'habitation: Une place de stationnement par tranche de 60 M2 de plancher de surface hors oeuvre nette de construction, ou par unité de logement n'atteignant pas cette surface. b) Pour les Hôtels et Hôtels Restaurants: * Hôtel jusqu’à 75 chambres : Une place de stationnement par chambre de 76 à 150 chambres : Une place de stationnement pour 2 chambres au-delà de 150 chambres : Une place de stationnement pour 3 chambres et une place de stationnement pour 10 m2 HO nets de salle de restaurant, de même qu'un emplacement de car pour 25 unités d'hébergement. En ce qui concerne la salle de restaurant, la superficie correspondant au nombre de chambres de la partie hôtel (soit n... chambres x 10 m2), sera exemptée du paiement de la participation en cas de non réalisation du nombre d'aires de stationnement suffisant. Cette participation sera alors calculée sur la superficie restante. c) Autres Cas: La règle applicable aux constructions ou établissements non prévus ci-dessus est celle auxquels ces établissements sont le plus directement assimilables. ARTICLE 4 NA 13 - ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS, ESPACES BOISES CLASSES : 1) Les espaces boisés classés figurant au plan de zonage sont soumis aux dispositions de l'article L 130-1 du Code de l'Urbanisme. 2) Les surfaces non constructibles ainsi que les aires de stationnement doivent être plantées. 3) Les espaces correspondant au retrait sur alignements doivent être aménagés en harmonie avec l'espace public environnant. SECTION III - POSSIBILITES MAXIMALES D'OCCUPATION DU SOL
ARTICLE 4 NA 14 - COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL En Secteur 4 NA a : 0.225 En secteur 4 NA b : 0.612
ARTICLE 4 NA 15 - DEPASSEMENT DU COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL Néant