OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA CACHOEIRA DE FERRO E ALTERAÇÕES NOS ÍNDICES URBANÍSTICOS
Acadêmicos: Daniele Zoz; Erick Boteon: Rodrigo Correa; Taimara Engel e Thayane Soares M5A
SUMÁRIO
1 2 2.1 3 4 5 6 7 7.1 8 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.5.1 8.5.2 8.5.3 9
Introdução Objetivo Geral Objetivo especíco Diretrizes Histórico da área Características da área Tabela CDP Zoneamento - Uso e ocupação do solo Índices urbanísticos Instrumentos do Estatuto da Cidade Utilização compulsória IPTU progressivo no tempo Desapropriação Transferência do Direito de Construir Operação Urbana Consorciada Cachoeira de Ferro Desapropriação Outorga onerosa do Direito de Construir ZEIS - Zona Especial de Interesse Social Tabela de diretrizes e proposições
INTRODUÇÃO O presente trabalho corresponde a resolução de um conjunto de estudos realizados até o momento, a Operação Urbana Consorciada vem a ser usada como meio para adequação, revitalização e qualicação da delimitação proposta, seguindo as normas vigentes da Lei do Plano Diretor e os instrumentos urbanísticos do Estatuto da Cidade. A proposta segue em duas partes, primeiramente abrangendo toda a delimitação apontada no inicio dos levantamentos, nesta partes, são l e va d o s e m c o n s i d e ra ç ã o métodos para o incentivo do adensamento populacional pelo IPTU progressivo, já que um dos grandes fatores negativos encontrado na centralidade do município de Joinville, foi a grande quantidade de espaços sem uso com mais de 10.000 m², c o n s i d e ra n d o d e i m e d i at o terrenos com m² inferior, ou subutilizados. A segunda parte compõem a delimitação da área de Área de abrangência da proposta abrangência da própria Operação Urbana Consorciada Cachoeira de Ferro, que por meio de incentivos privados possuirá terá uma área de 1.772.615 m², para a revitalização e a qualicação de um Parque Linear, que usa a linha férrea desativada e as margens de uns dos contribuintes do Rio Cachoeira.
LEGENDA: Delimitação da Operação Urbana Consorciada Cachoeira de Ferro Terrenos com mais de 10.000 m²
OBJETIVO GERAL Qualicar as áreas sem uso e sem vitalidade urbana, beneciando a população local.
OBJETIVO ESPECIFICO Implantar um parque linear em áreas sem uso ao longo do rio Cachoeira, que proporcionará ligação com a linha férrea desativada, por meio do emprego de instrumentos urbanísticos para incentivar o adensamento populacional, com a intenção de evitar a especulação imobiliária e priorizar a escala do pedestre e do ciclista.
DIRETRIZES
- Qualicar a linha férrea desativada que faz ligação com um dos contribuintes do Rio Cachoeira para implantação do parque linear; - Concentrar o adensamento populacional nas áreas que não exercem um papel social, dentro da área da Operação Urbana Consorciada Cachoeira de Ferro; - Incentivar o transporte público e não poluentes nas vias circundantes ao parque linear e área do entorno do projeto arquitetônico de uma instituição de ensino infantil.
HISTÓRICO DA ÁREA O território estudado corresponde à áreas no entorno da área central da cidade de Joinville. A área central surgiu ao entorno do Rio Cachoeira, por ser um grande rio que possuía fácil acesso pluvial, as áreas ao seu entorno hoje correspondem ao centro da cidade que tornaram-se essenciais para o comércio, fazendo com que a população fosse crescendo desordenadamente ao entorno desse pequeno centro urbano. Os levantamentos realizados são de bairros ao sul de Joinville, próximos ao centro do município, que primeiramente possuíram usos exclusivamente residenciais. Com o crescimento e expansão industrial em meados do século XX, a cidade de Joinville passou a crescer de maneira a atender a demandas internacionais. A partir desse crescimento, fez-se necessária a ampliação da cidade, que passou a criar zonas residenciais e industriais. Ao final do século XX e início do século XXI, as áreas centrais que antes eram ocupadas por pequenos comércios, empresas e residências, passaram a dar mais espaço ao uso comercial, fazendo com que as empresas fossem para bairros mais afastados, e posteriormente, para mais próximo das rodovias, enquanto as habitações foram se afastando da área central de modo que os comércios pudessem se expandir. O problema desse crescimento crescimento sem um planejamento urbano foi afastamento da classe baixa para a periferia, devido ao valor do imóvel ser mais baixo, pois eram área que não possuíam infraestrutura, porém as áreas centrais que já possuíam as mesmas elevavam a cada dia mais seu custo, sendo que a densidade demográfica da região é muito baixa para cobrir os custos para manutenção. A área determinada para a proposta de revitalização e qualificação urbana, que corresponde aos bairros Anita Garibaldi, Bucarein, Itaum, Floresta e Guanabara também foram afetadas por essa diminuição de densidade demográfica, com a predomínio de usos residenciais.
CARACTERÍSTICAS DA ÁREA A área se localiza próximo a área central de Joinville, sendo os bairros Anita Garibaldi, Bucarein, Itaum, Floresta e Guanabara, com a área de estudo de 2.640.483,24 m². As tipologias dessa área são de predomínio residencial, tendo em suas vias estruturadoras uma vasta quantidade de edifícios comerciais- mistos. Devido à dominância do uso residencial pouco verticalizada, ocorre o baixo adensamento habitacional, mesmo ao tratar de uma região com muita infraestrutura básica, porém com pouca demanda populacional tornando muito cara a manutenção e a construção de espaços públicos, o que ocasiona muitos espaços sem uso. A área integra-se a ferrovia desativada e a um dos contribuintes do Rio Cachoeira, beneciando a qualicação da orla do rio. Evolução urbana de Joinville 1860 - 2011
Fonte: IPPUJ 2015
TABELA CDP
TABELA CDP
ZONEAMENTO
O zoneamento é um instrumento utilizado nos Planos Diretores , onde a cidade é parcelada em área onde são determinadas diferentes diretrizes para o uso e ocupação do solo, que são relacionadas aos índices urbanísticos, com o objetivo de controlar a expansão urbana, proteção de áreas inadequadas para a ocupação urbana, minimizar os conflitos entre os usos e atividades, controle de fluxos do tráfego principalmente de veículos e o controle da especulação imobiliária, quando se refere a segregação das classes sociais. De acordo com estes pontos, a proposta para o novo zoneamento é com a aplicação de zonas corredores, nas principais vias de fluxo, incentivando a verticalização para a concentração do adensamento, entre essas zonas corredores, ficam as zonas residenciais ou mistas, que não possibilitaram tanta verticalização para assegurar a salubridade da região.
USO E OCUPAÇÃO DO SOLO ZRM1 – Zona Residencial Mista 1 ZRM2 – Zona Residencial Mista 2 ZRM3 – Zona Residencial Mista 3 ZRM4 – Zona Residencial Mista 4 ZCM1 – Zona de Corredor Misto 1 ZCM2 – Zona de Corredor Misto 2 ZCM3 – Zona de Corredor Misto 3 ZCP – Zona de Corredor Parque
ZCP ZRM1
ZRM3
ZRM3 ZCM3
ZCM1
ZCP
ZRM2
ZCM2
ZRM4 ZRM3 ZRM1
ZRM3
ZRM2
ÍNDICES URBANÍSTICOS As zonas corredores foram pensadas de modo a trazer maior adensamento, sendo nela permitida a construção de gabarito máximo de 12 pavimentos, ainda nas zonas corredores, com o intuito de preservar o uso do solo para que ele não seja todo coberto por edicação, considerou-se adequado o uso máximo do solo de 60%. As zonas residencial misto foram pensadas de modo a trazer maior adensamento, porém sem obstrução visual gerada pela verticalização, logo o seu gabarito máximo foi estipulado em 8 pavimentos, ainda nas zonas residenciais mistas, com o intuito de preservar o uso do solo para que ele não seja todo coberto por edicação, considerou-se adequado o uso máximo do solo de 60%. A zona corredor da praça é a zona que abriga a operação urbana cachoeira de ferro, para ela fora instituído construções com gabarito máximo de 2 pavimentos, por se tratar de uma zona comercial misto, seu gabarito mais baixo permite maior permeabilidade visual para o usuário da operação urbana, seus recuos mínimos obrigatórios são menores, para melhor aproveitamento do lote comercial. Por ter uma limitação maior na sua verticalização, o uso máximo do solo aumentou para 70%.
ÍNDICES URBANISTICOS ATUAL X PROPOSTA 9:00 hrs
EXISTENTE
16:00hrs
Proposta para regularização fundiária
9:00 hrs
PROPOSTO
16:00hrs
ÍNDICES URBANISTICOS ATUAL X PROPOSTA 9:00 hrs
EXISTENTE
16:00hrs
Proposta para regularização fundiária 9:00 hrs
PROPOSTO
16:00hrs
INSTRUMENTOS DO ESTATUTO DA CIDADE Utilização compulsória IPTU progressivo no tempo Desapropriação do imóvel com pagamento em títulos da dívida pública
LEGENDA: Terrenos vazios Terrenos subutilizados
INSTRUMENTOS DO ESTATUTO DA CIDADE Transferência do direito de constuir
Seguindo o Art. 5º da Lei Nº 10.257/01, para os terrenos subutilizados e sem uso da área adjacente à Operação Urbana Consorciada, faz-se uso de três instrumentos, com a nalidade de dar uso às áreas ociosas em um território urbano que já é consolidado. Ao empregar o instrumento de parcelamento, edicação ou utilização compulsória, o proprietário do terreno será noticado pelo Poder Executivo municipal, como medida para cumprir o aproveitamento determinado pelo plano diretor. Este deverá dar um uso, determinado pelo zoneamento, no qual deverá ser cumprido em um prazo de no máximo dois anos.
LEGENDA: Patrimônios tombados e de Interesse Histórico/Cultural
INSTRUMENTOS DO ESTATUTO DA CIDADE Operação Urbana Consorciada Cachoeira de Ferro Desapropriação Outorga onerosa do direito de construir ZEIS- Zona Especial de Interesse Social
ÁREA: 44.993 m²
ÁREA: 28.864 m²
ÁREA: 13.060 m² ÁREA: 490.604 m² ÁREA: 26.000 m²
LEGENDA: Delimitação do Parque Linear Terrenos do investidor privado Terrenos que desapropriados ZEIS - Zona Especial de Interesse Social
ÁREA: 173.412 m²
Outorga Onerosa do Direito de Construir aplicada em toda a área da Operação Urbana Consorciada
INSTRUMENTOS DO ESTATUTO DA CIDADE Operação Urbana Consorciada Cachoeira de Ferro ZEIS- Zona Especial de Interesse Social
PROPOSTA PARA OCUPAÇÃO DA ZEIS ÁREA: 44.993 m²
ÁREA: 28.864 m²
APARTAMENTOS DE 50 M² - 4 PESSOAS POR APARTAMENTO 12 APARTAMENTOS POR ANDAR CADA PREDIO COM 6 PAVIMENTOS 72 APARTAMENTOS POR PRÉDIO CONSIDERANDO 4 PESSOAS POR APARTAMENTO - 288 PESSOAS POR PREDIO NA ZEIS DA EMPRESA CIPLA - 17 PREDIOS 1224 APARTAMENTOS - 4896 PESSOAS NA ZEIS DA EMPRESA ILPEA - 13 PREDIOS 936 APARTAMENTOS - 3744 PESSOAS
LEGENDA: ZEIS - Zona Especial de Interesse Social
TABELA DE DIRETRIZES E PROPOSIÇÕES NA ÁREA DE REVITALIZAÇÃO E QUALIFICAÇÃO
TABELA DE DIRETRIZES E PROPOSIÇÕES NA ÁREA DE REVITALIZAÇÃO E QUALIFICAÇÃO
TABELA DE DIRETRIZES E PROPOSIÇÕES NA ÁREA DE REVITALIZAÇÃO E QUALIFICAÇÃO
CONCLUSÃO Um dos grandes problemas levantados, foi sem dúvida a especulação i m o b i l i á r i a , c o m a p r o p o s ta d e implantação da Operação Urbana Consorciada Cachoeira de Ferro, sem dúvidas que está questão iria se agravar, elevando o preço dos terrenos do entorno do parque linear, fazendo assim, com que a população de classe baixa, migrasse para as periferias. Foi levantado então o questionamento de como isto poderia ser controlado e através dos instrumentos do Estatuto da Cidade será possível, além do incentivo a vitalidade urbana de áreas públicas, inui no adensamento populacional, outro problema constatado nos estudos realizados na área da operação e na miscigenação das classes sociais. Outro instrumento utilizado para a qualicação da área foram os índices urbanísticos, para o incentivo da verticalização, principalmente nas zonas de corredores, para a concentração dos uxos, onde também os usos se misturam, proporcionando mais empregos, evitando que as pessoas tenham que se deslocar por grandes percursos. Desta forma concluímos que a implantação da Operação Urbana Consorciada trará a possibilidade de usar áreas sem uso, para melhor a qualidade de vida da população local e da cidade como um todo.