P rólogo

Es un hecho que la preocupación social por las dificultades que entraña el acceso a la vivienda va en aumento Las inquietudes de los ciudadanos en este ámbito no son nuevas, si bien no ha encontrado eco, hasta fechas muy muy recientes, en la clase política . En el momento de escribirse estas líneas acaba de ser aprobado en el Congreso de los diputados el Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda (BOCG núm . 89-4, de 24 de abril de 2023), que debe entenderse, en palabras del propio legislador, «en el contexto del cumplimiento por parte del Estado de la obligación que, en el marco de sus competencias constitucionales, le incumbe en la protección del derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada, y a su disfrute» (Preámbulo de la Ley) . Mediante ella se pretenden fijar las condiciones básicas y de igualdad que garanticen, en todo el territorio del Estado, un tratamiento uniforme del derecho a la vivienda que reconoce el artículo 47 de la Constitución . Este artículo, ubicado dentro del capítulo dedicado a los principios rectores de la política social y económica, tras declarar que «Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada», ordena a los poderes públicos promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho . En diversos aspectos hay importantes puntos de coincidencia entre el Proyecto de ley por el derecho a la vivienda y la obra que se presenta, aunque también, como se expondrá, profundas diferencias . Tanto el texto legislativo como las propuestas de lege ferenda que se contienen en el estudio titulado «Los arrendamientos de vivienda: tipos, problemas y propuestas de modernización» responden a una misma preocupación —el acceso a la vivienda— y persiguen idéntico objetivo: promover un marco legislativo estable que facilite el disfrute de la vivienda, en tanto que lugar de desarrollo de la vida privada y familiar . Y ambos parten de la idea de que es precisa una intervención legislativa, de ámbito estatal, para mejorar la situación actual A la vista de ciertas afirmaciones contenidas en el Preámbulo de la Ley por el derecho a la vivienda, podría pensarse que se introducen modificaciones de calado en el ámbito del arrendamiento, pero no es así en absoluto Se reconoce que, en España, la política de vivienda ha apostado siempre por la propiedad como forma de acceso a la vivienda, y parecería que quiere atribuirse un mayor

Isabel L. Martens Jiménez

protagonismo al alquiler y promover un cambio de modelo, que se inició con el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación de 2008 Sin embargo, para lograr este objetivo no se incorporan más reformas en la legislación arrendaticia que una prórroga extraordinaria, de tan solo un año de duración y sujeta a la concurrencia de determinadas circunstancias en arrendador y arrendatario, y unas limitaciones a la renta y a los gastos a cargo del inquilino, que serán de aplicación en las llamadas zonas de mercado residencial tensionado . Es muy evidente la estrechez de miras del legislador estatal en lo referente al arrendamiento como forma de acceso a la vivienda habitual, pues se ha contentado con adoptar medidas cuya eficacia se discute, de alcance (subjetivo y temporal) muy reducido, y que en ningún caso podrán beneficiar a la generalidad de los arrendatarios; medidas, en suma, totalmente insuficientes si lo que se quiere es realmente propiciar un cambio de modelo en el que el arrendamiento tenga mayor peso del que posee actualmente . Todo indica que el arrendamiento se concibe como una solución de segundo orden, como una fórmula a considerar sólo cuando el acceso a la propiedad de la vivienda no sea posible, por razones económicas Además de ello, la Ley de vivienda se ha ocupado exclusivamente de las dificultades económicas de los arrendatarios, ignorando totalmente un aspecto de la relación arrendaticia sumamente importante, cual es el de su escasa duración, lo que obliga a los inquilinos a constantes cambios de vivienda y produce como efecto que el arrendamiento se conciba como una solución transitoria, pero nunca como definitiva, o al menos razonablemente estable, para cubrir una necesidad básica Incluso se percibe como insuficiente la preocupación del texto legal por las dificultades económicas de los arrendatarios o potenciales arrendatarios, por cuanto que parece circunscribirse a los más desfavorecidos, cuando la realidad es que los problemas para disfrutar de una vivienda alcanzan a grandes masas de población y no sólo a los jóvenes o a colectivos especialmente vulnerables

El estrecho enfoque del legislador estatal es opuesto al que adopta en este estudio la Doctora Martens Jiménez, quien afronta de manera global y sin prejuicios la vigente legislación arrendaticia, tratando, en primer lugar, de determinar cuáles son las razones jurídicas por las que en España, y frente a lo que ocurre en otros países, el arrendamiento no resulta atractivo para los ciudadanos como instrumento para procurarse la vivienda habitual, para, en un segundo momento, realizar propuestas legislativas mediante las cuales mejorar este estado de cosas . La autora es perfectamente consciente de la mentalidad de los españoles —quienes prefieren ser propietarios—, y de las resistencias, no siempre justificadas ni reflexivas, que suscita entre nosotros el arrendamiento Quizás por ello pone especial cuidado en el análisis del Derecho positivo vigente, un análisis orientado a identificar las normas no acordes con la actual realidad social, y que le va a llevar a concluir que la razón fundamental por la que el arrendamiento no es hoy una opción atractiva es que las leyes no garantizan al inquilino la permanencia en el inmueble sino por periodos de tiempo claramente insuficientes . Es ciertamente sorprendente que esta realidad haya sido totalmente obviada por el legislador estatal sin un debate o reconsideración de conjunto acerca de la oportunidad de modificar las normas que dentro de la Ley de arrendamientos urbanos se ocupan de la duración y de las prórrogas del arrendamiento de vivienda

El estudio del Derecho vigente sobre el arrendamiento de vivienda incluye un importante apartado sobre medidas económicas dirigidas a fomentar el arrendamiento, no solo en el ámbito estatal, sino también autonómico, así como las novedades de la Ley estatal por el derecho a la vivienda . De este modo se ofrece al lector un panorama completo del actual estado de cosas y de cambios legislativos que son inminentes, dado que se ha establecido que la Ley entre en vigor al día siguiente de su publicación en el Boletín oficial del Estado

El lector encontrará en este libro mucho más que un mero estudio de las leyes reguladoras del arrendamiento de vivienda . Encontrará un análisis sociológico, una fotografía precisa, respaldada por fuentes fiables, no sólo del porcentaje de ciudadanos que optan por el arrendamiento para satisfacer su necesidad de vivienda, sino, también, datos estadísticos referidos a las opciones por las que se decantan los propietarios, así como una reflexión sobre los cambios en los modelos familiares y de convivencia, de notoria repercusión en la relación arrendaticia . Encontrará, además, un análisis de distintas realidades jurídicas carentes de respuestas específicas en las leyes vigentes, como el arrendamiento con opción de compra, los arrendamientos compartidos, los arrendamientos de habitaciones, los arrendamientos de viviendas turísticas o las cooperativas de viviendas en régimen de cesión de uso . Son, todas ellas, cuestiones de sumo interés para los prácticos y aplicadores del Derecho

Lo anterior no quiere decir que carezcan de interés para los investigadores y estudiosos . Muy por el contrario . Todos y cada uno de los aspectos tratados en los distintos capítulos de la obra tienen una finalidad instrumental, en tanto que están dirigidos a la elaboración y justificación de las propuestas legislativas que se desarrollan en el capítulo VI; aunque cada uno posee, al mismo tiempo, interés en sí mismo . Así, el estudio jurídico y sociológico sirve para demostrar la inadecuación de la normativa vigente, que no responde a las necesidades sociales; del estudio del arrendamiento de vivienda en el Derecho alemán se coligen enseñanzas muy útiles que avalan algunas de las propuestas legislativas que luego se formulan y que deberían contribuir a vencer determinadas resistencias del legislador español, y quizás también de los lectores, sobre todo en lo relativo a la duración de la relación arrendaticia; y, por último, la magnífica y completa sistematización de las propuestas doctrinales dirigidas a mejorar el sistema arrendaticio español son un paso previo imprescindible para su valoración y permiten constatar que son, en su mayoría, revisiones puntuales de lo existente .

Considera la autora que las modificaciones que se refieran únicamente a aspectos concretos de la vigente regulación arrendaticia son insuficientes si de lo que se trata es de mejorar el acceso a la vivienda —lo que, como ya se dijo, es la motivación de su investigación— . Entiende que el camino debe ser otro y que ni siquiera bastaría replantearse la reforma de las normas que regulan el arrendamiento de vivienda permanente o habitual —el llamado arrendamiento

Isabel L. Martens Jiménez

de vivienda—, sino que es preciso repensar la tipología actual . Partiendo de esta idea, realiza una propuesta totalmente rupturista, pero muy bien justificada y que desarrolla de manera minuciosa en la parte final de la obra Es el contenido del capítulo VI el más meritorio y el que más relevancia posee, aunque nada de lo previo es superfluo ni innecesario . Se ha tenido el gran acierto de no pensar únicamente en los arrendamientos de vivienda en el sentido de la Ley de arrendamientos urbanos, sino en todos los arrendamientos cuyo objeto sea una vivienda, y se ha concluido que las soluciones pasan por establecer una nueva tipología, distinguiendo el arrendamiento de hogar, el arrendamiento de hogar de corta duración, el arrendamiento de vivienda secundaria, y el arrendamiento de viviendas turísticas . Las propuestas concretas de regulación no se refieren únicamente a cada uno de los tipos, sino que comprenden también disposiciones aplicables a todos ellos, unas disposiciones que, como no podía ser de otro modo, incorporan aspectos totalmente ignorados por la vigente legislación arrendaticia, tales como el derecho de información, el arrendamiento compartido y por habitaciones y la propuesta de creación de un Registro de arrendamientos

Merece destacarse el hecho de que las propuestas no responden de modo exclusivo a consideraciones estrictamente patrimoniales y que en ellas está muy presente la idea de que la vivienda habitual o permanente es mucho más que un mero espacio físico, es un hogar; de ahí la denominación utilizada de arrendamiento de hogar . A través de la vivienda, los individuos y las familias crean unos determinados lazos con su entorno que merecen ser considerados, y protegidos, por las leyes Es un enfoque tan innovador como oportuno, que constituye una muestra de lo que algún autor ha llamado la «personalización del aspecto patrimonial del Derecho civil», expresión con la que se alude a la creciente incidencia de una visión personalista, que tenga más en cuenta al individuo, en las normas de Derecho patrimonial

Puede preverse que las propuestas que se contienen y desarrollan en esta monografía, o al menos una parte significativa de ellas, encuentren importantes resistencias incluso en el ámbito académico, a pesar de que debería ser este el más abierto a la recepción de nuevas ideas, el más versátil y flexible . Lamentablemente, no siempre es así, y la inercia de mantener el estado de cosas existente no está ausente de la mentalidad de muchos expertos y estudiosos, y no digamos ya del legislador Las dificultades para que las nuevas ideas se abran paso se acrecientan cuando, como en este caso, se pueden encontrar argumentos para dejar la legislación arrendaticia como está, tales como el respeto a la tradición, la seguridad de lo conocido, o lo utópico que resulta pensar que el legislador puede cambiar mentalidades . Sin embargo, con razonamientos de este tipo, nunca avanzaremos .

Es claro que necesitamos trabajos audaces, como este que presenta Isabel Martens Jiménez Pero es claro que también precisamos juristas sin prejuicios, personas dispuestas a considerar propuestas serias y bien argumentadas, por más que se alejen mucho de las ideas asentadas y aceptadas en un determinado ámbito