MC magazine | Leading Lawyers Huurrecht by Academie voor de Rechtspraktijk

magazine JAAR 5 | juni 2019 | no.103 | www.avdr.nl

Harm Heynen over

Wanneer kan de rechter een huurovereenkomst ontbinden?

Koop breekt geen huur: welke huurafspraken blijven gelden?

In deze uitgave interviews met:

Elout Korevaar, Ferry van Schoonhoven, Harm Heynen, Helma Sengers, Huib Hielkema, Marie-Christine Veltkamp-van Paassen, Marlies van Schoonhoven-Sloot & Michel Visser

# LEADING LAWYERS HUURRECHT

Met interviews opgenomen in het Academiegebouw Utrecht en Kasteel Waardenburg MC magazine ~ Leading Law yers Huurrecht

2 | MC magazine ~ Leading Law yers Huurrecht

MC magazine ~ Leading Law yers Huurrecht

PROCEDEREN EN CONTRACTEREN IN CAMBRIDGE 25, 26 en 27 september 2019

10 PO PUNTEN EURO â&#x201A;¬ 895,00 excl. btw

WWW.AVDR.NL

4 | MC magazine ~ Leading Law yers Huurrecht

MEER INFORMATIE OF DIRECT AANMELDEN? K I J K O P : W W W . A V D R . N L O F B E MC L : magazine 0 3 0 - 2~2Leading 0 1 0 7Law 0 yers Huurrecht

ACADEMIEGEBOUW UTRECHT

W W W. AV D R . N L

Volg ons ook op social media

@etiennevanbladel

@avdr_nl

@avdr

Inhoudsopgave

ACADEMIEGEBOUW UTRECHT

08 Elout Korevaar Wat is de invloed van de richtlijn oneerlijke bedingen op huurovereenkomsten?

De verdeling van servicekosten bij huur van winkelruimte

12 Ferry van Schoonhoven

Wie betaalt de rekening voor de wettelijk verplichte energie besparende maatregelen?

Blokker hoeft haar hoofdkantoor niet daadwerkelijk te gebruiken ondanks harde exploitatieverplichting in huurovereenkomst

16 Harm Heynen

Wanneer kan de rechter een huurovereenkomst ontbinden?

KASTEEL WAARDENBURG

20 Helma Sengers Pas op met afwijkend beding

einde huurovereenkomst

Vervangende machtiging t.b.v. doelmatig gebruik gehuurde

26 Huib Hielkema Rechter onthoudt een verhuurder

een afgesproken vergoeding voor zijn investering in de energietransitie

Voorgenomen wijziging Besluit Servicekosten gebouwd op drijfzand

30 Marie-Christine Veltkamp-van Paassen Rechter wijkt af van nieuwe

termijnen in het huurrecht

Rechter wijkt af van nieuw huurrecht bij diplomatenclausule

ACADEMIEGEBOUW UTRECHT

34 Marlies van Schoonhoven-Sloot Opzeggingsmogelijkheden

bij bedrijfsruimte

Heeft de verhuurder het recht de toegang tot het gehuurde te ontzeggen nadat de huur niet wordt voldaan?

38 Michel Visser

Voorkeursrecht van koop en het profiteren van wanprestatie door de nieuwe eigenaar

Exclusiviteitsbeding en indeplaatsstelling

Koop breekt geen huur: welke huurafspraken blijven gelden?

MAGNA CHARTA MAGAZINE IS EEN UITGAVE VAN: Academie voor de Rechtspraktijk Jaargang 5 Citeerwijze: MagnaCM, 2019-103

ONTWERP EN REALISATIE: Melanie Hament Eline van Roosmalen Sander Roeling Kristel Versteegh

REDACTIE: Etienne van Bladel Sharon Olivier van Genderen

CONTACTGEGEVENS: Academie voor de Rechtspraktijk Interne cursuslocatie Kasteel Waardenburg G.E.H. Tutein Noltheniuslaan 7 (navigatie: nr 1), 4181 AS WAARDENBURG

T: 030-220 10 70 Traditionele cursussen T: 030-303 10 70 Webinar cursussen F: 030-220 53 27 E-mail: info@avdr.nl

ADVERTENTIES:

Etienne van Bladel ISBN: 9789462286375 Behoudens door de auteurswet gestelde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave verveelvoudigd of openbaar gemaakt zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.

Elout Korevaar ADVOCAAT WEEBERS VASTGOED ADVOCATEN

Elout Korevaar (1978) studeerde rechten in Leiden en kwam tijdens zijn studie in aanraking met het huurrecht. Na zijn afstuderen werkte hij als docent en onderzoeker aan de Universiteit Leiden. In 2006 maakte hij de overstap naar de advocatuur waar hij zich verder specialiseerde in het civiele vastgoedrecht. Hij werkte voor diverse gerenommeerde kantoren en adviseerde en procedeerde voor overheden, beleggers, zorginstellingen, verhuurders en winkeliers. Elout adviseert over huurrecht, bouwrecht en koop en verkoop van onroerend zaken.

8 | MC magazine ~ Leading Law yers Huurrecht

Hij heeft zich in het bijzonder gespecialiseerd in grootschalige renovaties van woonwijken en winkelcentra, alsmede in huurprijstoetsing van winkelruimten. Elout verzorgt over deze onderwerpen regelmatig cursussen. Naast advocaat is hij docent huurrecht aan de Universiteit Leiden. Zijn parate vakkennis, gecombineerd met bredere blik dan het geschil maken hem een geliefd adviseur bij vastgoedgeschillen. Elout is lid van de vereniging van huurrechtadvocaten, de juristenvereniging appartementsrecht en de vereniging voor bouwrechtadvocaten.

MC magazine ~ Leading Law yers Huurrecht

Elout Korevaar ADVOCAAT WEEBERS VASTGOED ADVOCATEN

PRESS PLAY TO WATCH 67 SECONDS

10 | MC magazine ~ Leading Law yers Huurrecht

PRESS PLAY TO WATCH THE INTERVIEW

Wat is de invloed van de richtlijn oneerlijke bedingen op huurovereenkomsten? De richtlijn oneerlijke bedingen in handelsovereenkomsten kรกn grote invloed hebben op de geldigheid van huurovereenkomsten. Advocaat huurrecht Elout Korevaar bespreekt een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam die dit probleem illustreert. Specialist huurrecht Korevaar doet in de video een voorspelling van het mogelijke oordeel van de hoogste rechter op de voorliggende vragen.

PRESS PLAY TO WATCH THE INTERVIEW

De verdeling van servicekosten bij huur van winkelruimte Kan een groep van huurders de verdeelsleutel van servicekosten ter discussie stellen. Advocaat huurrecht Elout Korevaar bespreekt een recente uitspraak van het gerechtshof Amsterdam waar een winkeliersvereniging die een gedeelte van de huurders vertegenwoordigde de verdeelsleutel van de servicekosten ter discussie stelde. Om praktische redenen kan het hof geen inhoudelijke uitspraak over het geschil doen. De uitspraak illustreert de problematiek van onduidelijke afspraken over de verdeelsleutel van servicekosten over de huurders van een winkelcentrum.

MC magazine ~ Leading Law yers Huurrecht

12 | MC magazine ~ Leading Law yers Huurrecht

FERRY VAN SCHOONHOVEN ADVOCAAT - PARTNER LEXENCE

Ferry van Schoonhoven is een van de oprichters van Lexence. Hij adviseert en procedeert ten behoeve van nationale en internationale bedrijven met betrekking tot huur, herontwikkelingen, renovaties, koop en leaseback. Daarnaast behandelt hij complexe, vastgoedgerelateerde juridische procedures. Ferry is lid van de Vereniging van Huurrecht Advocaten (VHA). Hij is auteur van het ‘Praktijkboek Huur en Verhuur’, de uitgave ‘Huurrecht’ (Boom Basics) en het ‘Handboek Vastgoed’. Tevens is Ferry lid van de redactie van het tijdschrift ‘Onroerend Goed’. Hij doceert aan

diverse gespecialiseerde opleidingsinstituten zoals de Amsterdam School of Real Estate, ATRW en Euroforum. Ferry is bestuurslid van de Stichting Japan Festival, de Rotary Amsterdam Spinoza en voorzitter van de Japan Desk van het Ziekenhuis Amstelveen. Als oprichter is Ferry sinds 1992 verbonden aan Lexence. Hij studeerde Nederlands recht en Internationaal recht aan de Vrije Universiteit Amsterdam en behaalde de Master of Comparative Law aan de University of Illinois, U.S.A. Ferry werd in 1985 beëdigd als advocaat.

MC magazine ~ Leading Law yers Huurrecht

FERRY VAN SCHOONHOVEN ADVOCAAT - PARTNER LEXENCE

PRESS PLAY TO WATCH 67 SECONDS

14 | MC magazine ~ Leading Law yers Huurrecht

PRESS PLAY TO WATCH THE INTERVIEW

Wie betaalt de rekening voor de wettelijk verplichte energie besparende maatregelen? De wet verplicht ondernemers (drijvers van inrichtingen) tot het nemen van energie besparende maatregelen. In geval van winkeliers werd gedacht dat verhuurders hier niet verantwoordelijk voor zouden kunnen worden gehouden. Recente jurisprudentie leert ons anders.

PRESS PLAY TO WATCH THE INTERVIEW

Blokker hoeft haar hoofdkantoor niet daadwerkelijk te gebruiken ondanks harde exploitatieverplichting in huurovereenkomst In het algemeen is het zo dat een huurder de verplichting heeft om het gehuurde daadwerkelijk zelf te gebruiken. Een logische en belangrijke verplichting. Een leegstaand pand beĂŻnvloedt immers de waarde van het pand in negatieve zin. In de zaak Blokker/Nijhuis heeft de Amsterdamse Kort Geding rechter desondanks Blokker ontheven van deze exploitatieverplichting. De noodlijdende situatie van Blokker was een zwaarder wegend belang dan het belang van de verhuurder. Blokker mocht haar hoofdkantoor verhuizen naar de Hessenbergweg en het voormalig kantoor aan de van der Madeweg vrijwel leeg achterlaten.

MC magazine ~ Leading Law yers Huurrecht

16 | MC magazine ~ Leading Law yers Huurrecht

Harm Heynen PARTNER BOELS ZANDERS ADVOCATEN

Harm Heynen is gespecialiseerd in het vastgoedrecht waarbij de nadruk ligt op het huurrecht (woonruimte en bedrijfsruimte). Daarnaast is Harm gespecialiseerd in koop en verkoop met betrekking tot vastgoed, alsmede in opstal- en erfpachtrechten.

•

Harm heeft veel ervaring met:

Door zijn jarenlange advies- en proceservaring, heeft Harm grote kennis opgebouwd van de corporatiebranche, zorgsector en retail- en horecasector. Tot zijn cliëntenkring behoren diverse grote woningcorporaties, bierbrouwerijen, landelijk opererende retailers, zorginstellingen en (internationale) beleggers.

•

• •

het opstellen van huurovereenkomsten met omzethuur en van de wet afwijkende bedingen (inclusief toestemmingsverzoeken aan de kantonrechter) in zowel de Nederlandse, Engelse als Duitse taal; huurprijsherzieningen van winkelruimtes in heel Nederland (zowel in binnensteden als planmatig ontwikkelde winkelcentra); opzeg-en renovatieprocedures bij woon- en winkelruimtes; huurbeëindigingsprocedures bij overlast van huurders (woonruimte), betalingsachterstanden, alsmede bij hennepteelt en overtreding van de Opiumwet (met name woonruimte); procedures over onderhuur en de naleving van exploitatieverplichtingen; executiegeschillen bij ontruimingen;

•

procedures over servicekosten (bedrijfsruimte en woonruimte); het opzetten van opstal-en erfpachtconstructies bij de ontwikkeling van nieuwe woon- en winkelgebieden.

Harm is lid van de Vereniging van Huurrecht Advocaten (VHA), de Lighthouse club Limburg en de Vastgoedsociëteit Noord-Limburg. Ook is Harm verbonden aan de Real Estate practice group van Advoc, het internationale netwerk van onafhankelijke advocatenkantoren met 90 partners in 66 landen. Harm verzorgt daarnaast huurrechtonderwijs voor Maastricht University (Post Academische Leergang) en de Academie voor de Rechtspraktijk. Harm is sinds 2000 verbonden aan Boels Zanders.

MC magazine ~ Leading Law yers Huurrecht

PRESS PLAY TO WATCH THE INTERVIEW

Wanneer kan de rechter een huurovereenkomst ontbinden? Wouter Kurpershoek en Harm Heynen (Boels Zanders Advocaten) bespreken aan de hand van een uitspraak van de Hoge Raad wanneer tekortschieten door een huurder kan leiden tot het voortijdig eindigen van een huurovereenkomst door ontbinding. Lang niet ieder tekortschieten rechtvaardigt ontbinding. De tekortkoming zal van voldoende gewicht moeten zijn. Daarbij spelen vele gezichtspunten een rol.

PRESS PLAY TO WATCH THE INTERVIEW

Koop breekt geen huur: welke huurafspraken blijven gelden? Aan de hand van een servicekostenprocedure met betrekking tot De Markthal in Rotterdam, bespreken Wouter Kurpershoek en Harm Heynen (Boels Zanders Advocaten) de gevolgen van een verkoop van het gehuurde voor de huurder. Welke huurafspraken dient de nieuwe eigenaar te respecteren en aan welke afspraken is hij niet gebonden? Kun je als huurder de omvang van de over te nemen afspraken sturen?

18 | MC magazine ~ Leading Law yers Huurrecht

PRESS PLAY TO WATCH 67 SECONDS

Harm Heynen PARTNER BOELS ZANDERS ADVOCATEN

MC magazine ~ Leading Law yers Huurrecht

20 | MC magazine ~ Leading Law yers Huurrecht

HELMA SENGERS ADVOCAAT FORT ADVOCATEN

Helma Sengers studeerde aan de Erasmus Universiteit te Rotterdam en specialiseerde zich vervolgens in het civiele vastgoedrecht. In 2002 rondde zij de Specialisatieopleiding Huurrecht van de Vereniging van Huurrecht Advocaten met goed gevolg af en slaagde in 2005 cum laude voor de Grotius opleiding Onroerend Goed. Sinds 1997 is zij als advocaat werkzaam, vanaf 2001 is zij aan Fort Advocaten verbonden. Helma adviseert en procedeert over huurgeschillen, conflicten over vastgoedtransacties en zakelijke rechten.

Daarnaast heeft zij expertise op het gebied van het opstellen en uitonderhandelen van huurovereenkomsten. Zij werkt o.a. voor makelaars, vastgoedbeleggers en (internationale) retail ondernemingen. Helma geeft regelmatig seminars voor cliĂŤnten en leidt jonge vakgenoten op. Ook is zij lid van de Vereniging Huurrecht Advocaten en de Vereniging van Vastgoed Juristen, vaste medewerkster van SDU Commentaar Huurrecht en verbonden aan het WR, Tijdschrift voor Huurrecht.

MC magazine ~ Leading Law yers Huurrecht

PRESS PLAY TO WATCH 67 SECONDS

22 | MC magazine ~ Leading Law yers Huurrecht

HELMA SENGERS ADVOCAAT FORT ADVOCATEN

Pas op met afwijkend beding einde huurovereenkomst In dit interview bespreekt Helma Sengers, advocaat huurrecht bij Fort Advocaten N.V., een uitspraak (Hof Den Haag 8 januari 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:2) over de goedkeuring van een afwijkend beding in een huurovereenkomst tussen een verhuurder (franchisegever) en een huurder (franchisenemer). Indien een verhuurder en huurder willen afwijken van dwingende wetsbepalingen, dan is daarvoor de goedkeuring van de kantonrechter nodig. De uitspraak maakt duidelijk dat de rechter, ook als de huurder met het afwijkend beding heeft

PRESS PLAY TO WATCH THE INTERVIEW ingestemd, een goed oog heeft voor de maatschappelijke positie van de huurder en – door kritische vragen te stellen – invloed kan uitoefenen op de uiteindelijke inhoud van het beding.

Vervangende machtiging t.b.v. doelmatig gebruik gehuurde In dit interview bespreekt Helma Sengers, advocaat huurrecht bij Fort Advocaten N.V., een uitspraak (Rb Rotterdam 28 december 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:10787) over de mogellijkheid van een huurder van bedrijfsruimte tot het verkrijgen van een vervangende machtiging van de kantonrechter voor het wijzigen van (de inrichting van) het gehuurde. De huurder, een tankstationhouder, had zo’n machtiging gevorderd om bij zijn benzinestation wasmachines te kunnen plaatsen voor groot textiel, nadat de verhuurder had geweigerd toestemming te geven omdat het hebben van wasmachines niet zou behoren tot de

PRESS PLAY TO WATCH THE INTERVIEW kernactiviteiten. De rechter verleende de machtiging omdat de huurder het gehuurde met de wasmachines doelmatiger kan gebruiken en zijn verdiencapaciteit kan vergroten. Met het belang van verhuurder werd rekening gehouden door het stellen van enkele voorwaarden.

MC magazine ~ Leading Law yers Huurrecht

HUURRECHT WEBINARS ABONNEMENT 2019

Naast het webinar abonnement 2019 hebben we ook een aantal sub abonnementen samengesteld. Met het sub abonnement Leergang Huurrecht haalt u op een zeer efficiĂŤnte wijze uw benodigde PO-punten zonder reistijd en reiskosten, geen gemiste kansen bij de Academie. Dit sub abonnement omvat in totaal 22 webinars, u kunt de webinars zowel live als on demand terugkijken op elk moment van de dag en op de locatie die u zelf bepaalt tot en met 31 december 2019 tegen de daarvoor geldende PO punten. Met dit sub abonnement blijft u op de hoogte van de belangrijkste ontwikkelingen op het gebied van huurrecht.

WWW.AVDR.NL

24 | MC magazine ~ Leading Law yers Huurrecht

ar Het webin ent abonnem is geheel ! vernieuwd

LEERGANG HUURRECHT MET KEUZE UIT MEER DAN 20 WEBINARS! U BETAALT â&#x201A;¬ 750,- EXCL. BTW

MEER INFORMATIE OF DIRECT AANMELDEN? K I J K O P : W W W . A V D R . N L O F B EMC L :magazine 0 3 0 - ~3 Leading 0 3 1 0 Law 7 0yers Huurrecht

Huib Hielkema ADVOCAAT HIELKEMA & CO

Huib Hielkema verpandde in de jaren tachtig zijn hart aan het huurrecht. En die passie is daarna nooit meer geluwd. Integendeel. Vakgenoten riepen Huib eerder uit tot één van de beste huurrechtadvocaten van het land. Hij heeft enorm veel kennis en ervaring. En deelt die ook graag, bijvoorbeeld met cliënten en vakgenoten. Huib publiceert artikelen in vakbladen. Geeft seminars en colleges. Hij is oud-lid van de Adviescommissie Huurrecht van de Orde van Advocaten. En hij strijdt voor verbetering van de wetgeving op het gebied van huurrecht. Bij wat hij ook doet, houdt Huib altijd oog voor de mens achter de zaak. Huib werkte na zijn studie Rechten (1978-1984) bij het Bureau voor Rechtshulp in Amsterdam. In 1991 begon hij als partner bij Unger Hielkema advocaten. Vanaf 1 januari 2015 is Huib partner bij Hielkema & co.

• • • •

• Nevenfuncties en -activiteiten • Lid hoofdredactie Groene Serie Huurrecht. • Hoofdredacteur SDU Commentaar Huurrecht. • Auteur Memo Huurrecht. • Eindredacteur en auteur van het boek

26 | MC magazine ~ Leading Law yers Huurrecht

•

“Burenoverlast, remedies tegen de overlastgevende huurder’. Auteur ‘Huurrecht Woonruimte’ SDU. Auteur Vastgoedcontracten (Uitgeverij Den Hollander). Medewerkerschap WR – Tijdschrift voor Huurrecht. Voormalig lid van de Adviescommissie Huurrecht van de Orde van Advocaten (van 2001 tot en met 2016). Voormalig bestuurslid Vereniging van Huurrecht Advocaten (VHA) (van 2003 tot en met 2009). Docent specialisatieopleiding van de Vereniging van Huurrechtadvocaten. Docent SDU Juridische opleidingen. Docent Academie voor de Rechtspraktijk, o.a. voor de Peergroupcursussen voor zeer ervaren huurrechtadvocaten. Diverse andere (gast)docentschappen, onder meer in het postacademisch onderwijs van verschillende Universiteiten en de Grotius specialisatieopleiding Onroerend Goedrecht. Regelmatige commentaren bij het programma Juridische Zaken van BNR Nieuwsradio.

MC magazine ~ Leading Law yers Huurrecht

PRESS PLAY TO WATCH 67 SECONDS

28 | MC magazine ~ Leading Law yers Huurrecht

Huib Hielkema ADVOCAAT HIELKEMA & CO

Rechter onthoudt een verhuurder een afgesproken vergoeding voor zijn investering in de energietransitie Het gerechtshof Amsterdam heeft onlangs een uitspraak gedaan over de volgende vraag: mag de verhuurder via de servicekosten een vergoeding vragen van zijn huurder voor de extra investeringen die hij heeft gedaan door de woning van de huurder te voorzien van zonnepanelen en een zonneboiler? De kantonrechter beantwoordde die vraag positief, maar het gerechtshof Amsterdam was het daar op nogal technische gronden niet

PRESS PLAY TO WATCH THE INTERVIEW mee eens. In dit interview van Wouter Kurpershoek analyseert Huib Hielkema de uitspraak en plaatst hij er kritische kanttekeningen bij.

Voorgenomen wijziging Besluit Servicekosten gebouwd op drijfzand Wouter Kurpershoek interviewt Huib Hielkema over een door minister Ollongren aangekondigde wijziging van het Besluit Sevicekosten (BS). Dit besluit bevat een lijst van wat servicekosten zijn, met andere woorden, welke vormen van service de verhuurder, bovenop de kale huur, bij zijn huurder in rekening mag brengen. Volgens de voorgenomen wijziging van het BS zijn voortaan ook de afschrijvings- en onderhoudskosten van de warmteleveringsinstallaties aan te merken als servicekosten. Het gaat daarbij onder meer om: het inpandig leidingstelsel, de warmtemeter en de warmtewisselaar en de afleverset. De voorgenomen wijziging houdt verband met de voorgenomen wijziging van een andere, ondeugdelijke, wet (de Warmtewet), maar leidt

PRESS PLAY TO WATCH THE INTERVIEW tot een nieuwe ondeugdelijkheid, kort gezegd: de kosten van onderhoud e.d. van alles wat onroerend is zijn altijd voor rekening van de verhuurder. De verhuurder kan die kosten niet bij de huurder in rekening brengen, niet via een (te hoge) huurprijs, maar zeker ook niet via de servicekosten. Wil de wetgever dit toch zo regelen, dan moet de wet zelf worden gewijzigd en niet slechts het BK.

MC magazine ~ Leading Law yers Huurrecht

30 | MC magazine ~ Leading Law yers Huurrecht

MARIE-CHRISTINE VELTKAMP-van paassen ADVOCAAT GMW ADVOCATEN

Marie-Christine Veltkamp-van Paassen is een ervaren vastgoedadvocaat met een groot analytisch vermogen en een doortastende aanpak. Haar praktijk bestaat voornamelijk uit (gecompliceerde) zaken op het gebied van huurrecht en VvE-recht. Verder behandelt zij zaken op het gebied van koop/ verkoop onroerend goed, bouwrecht, bestuursrecht en het algemeen verbintenissenrecht. Tot haar cliënten behoren woningbouwverenigingen, commerciële verhuurders, zorginstellingen, gemeentes,

horecaondernemingen, overige grote en middelgrote ondernemingen, en particulieren. Marie-Christine heeft in 2006 de specialisatie-opleiding van de Vereniging van Huurrecht Advocaten (VHA) voltooid, publiceert regelmatig (o.a. weblogs) en is docent aan de Academie voor de Rechtspraktijk. Daarnaast verzorgt zij voor cliënten lezingen en cursussen op maat op het gebied van huurrecht en VvE-recht.

MC magazine ~ Leading Law yers Huurrecht

PRESS PLAY TO WATCH THE INTERVIEW

Rechter wijkt af van nieuwe termijnen in het huurrecht Sinds 1 juli 2016 is nieuwe wetgeving van kracht. Bij beëindiging van kortlopende huurovereenkomsten dient de verhuurder een termijn van 3 tot 1 maand(en) in acht te nemen, op straffe van het doorlopen van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De kantonrechter in Zwolle bepaalde echter anders.

PRESS PLAY TO WATCH THE INTERVIEW

Rechter wijkt af van nieuw huurrecht bij diplomatenclausule Sinds 1 juli 2016 is nieuwe wetgeving van kracht. Bij beëindiging van kortlopende huurovereenkomsten dient de verhuurder een termijn van 3 tot 1 maand(en) in acht te nemen, op straffe van het doorlopen van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. In deze zaak zegt de verhuurder op met een beroep op de diplomatenclausule in het contract, maar hij doet dat te vroeg. De kantonrechter Utrecht acht de huurovereenkomst toch van rechtswege beëindigd.

32 | MC magazine ~ Leading Law yers Huurrecht

MARIE-CHRISTINE VELTKAMP-van paassen ADVOCAAT GMW ADVOCATEN

MC magazine ~ Leading Law yers Huurrecht

34 | MC magazine ~ Leading Law yers Huurrecht

Marlies van Schoonhoven-Sloot ADVOCAAT WINTERTALING ADVOCATEN & NOTARISSEN

Marlies van Schoonhoven-Sloot is advocaat sinds 2002. Zij adviseert en procedeert in het vastgoed met de focus op huurrecht. Haar cliĂŤnten bestaan zowel uit de aanbieders van vastgoed als de gebruikers, zoals bijvoorbeeld beleggers en (internationale) retailers/ kantoorgebruikers. Marlies is lid van de Vereniging van

Huurrecht Advocaten en behoort tot de redactie van het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte. Ook publiceert en doceert zij regelmatig over (actuele) onderwerpen in het huurrecht. Marlies is sinds 1 oktober 2017 als partner aan Wintertaling verbonden. Eerder werkte zij bij DLA Piper, Dentons-Boekel en Lexence.

MC magazine ~ Leading Law yers Huurrecht

Marlies van Schoonhoven-Sloot ADVOCAAT WINTERTALING ADVOCATEN & NOTARISSEN

Opzeggingsmogelijkheden bij bedrijfsruimte In dit interview gaat Marlies van Schoonhoven-Sloot, partner bij Wintertaling, in op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik en de belangenafweging naar aanleiding van een arrest van het Hof Amsterdam van 25 september 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:3496). Verhuurder (De Bijenkorf) wil de verhuurde horecaruimte (Players), ondanks betrekkelijk grote afstand en het ontbreken van een interne doorgang, als onderdeel bij De Bijenkorf betrekken. Wat verder zij van de vraag of De Bijenkorf het gehuurde (Players) voor haar plannen dringend nodig heeft, is het Hof van mening dat het belang van De Bijenkorf bij opzegging groter is dan het belang van Players bij voortzetting van de exploitatie. Het is een tendens dat rechters de vordering tot huurbeĂŤindiging eerst beoordelen aan de

PRESS PLAY TO WATCH THE INTERVIEW

hand van de belangenafweging, in plaats van aan de hand van de (primaire) opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. Het voordeel van een beoordeling aan de hand van de belangenafweging is dat cassatie moeilijker wordt (overigens is in dit geval wel cassatie ingesteld). Bij de afweging van de belangen heeft in dit geval meegespeeld dat de eigenaar van de Players meerdere horecagelegenheden heeft, dus niet afhankelijk is van de exploitatie van het gehuurde.

Heeft de verhuurder het recht de toegang tot het gehuurde te ontzeggen nadat de huur niet wordt voldaan? In dit interview gaat Marlies van Schoonhoven-Sloot, partner bij Wintertaling, in op de gevolgen voor het betalen van huurpenningen voor de huurder doordat de verhuurder een ander slot op het gehuurde had geplaatst aan de hand van het arrest van het Hof Arnhem/Leeuwarden 7 augustus 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:7133). Huurder was gestopt met het voldoen van de huurpenningen en als gevolg daarvan had de

36 | MC magazine ~ Leading Law yers Huurrecht

PRESS PLAY TO WATCH THE INTERVIEW

verhuurder zelf een ander slot op het gehuurde geplaatst. Verhuurder meende dat de huurder nog wel huurpenningen verschuldigd was, maar daar ging het Hof niet in mee.

PRESS PLAY TO WATCH 67 SECONDS

MC magazine ~ Leading Law yers Huurrecht

38 | MC magazine ~ Leading Law yers Huurrecht

MICHEL VISSER ADVOCAAT FISHERMAN ADVOCATEN

Michel is inmiddels meer dan 13 jaar advocaat en staat bekend als pragmatisch. Michel staat hoofdzakelijk beleggers en eigenaren bij. Specialisatie: Exploitatie van commercieel vastgoed en het huurrecht. Opleiding: Erasmus Universiteit Rotterdam, Universiteit Nyenrode, Northwestern University Pritzker School of Law, VHA.

Ervaring: Wieringa Advocaten, Rechtstaete Advocaten, Fort Advocaten. Naast advocaat is Michel ook docent aan de Universiteit van Amsterdam, Universiteit Leiden, CPO (Universiteit Nijmegen) en enkele vastgoedorganisaties en publiceert hij regelmatig over o.m. het huurrecht.

MC magazine ~ Leading Law yers Huurrecht

MICHEL VISSER ADVOCAAT FISHERMAN ADVOCATEN

Voorkeursrecht van koop en het profiteren van wanprestatie door de nieuwe eigenaar In de huurovereenkomst is een voorkeursrecht van koop verwerkt. De verhuurder (de oude) heeft reeds een voorstel tot koop ontvangen van een derde. De verhuurder stelt de huurder in de gelegenheid om het gehuurde aan te kopen tegen die voorwaarden (lees: geen voorbehouden). De huurder wil wel kopen, doch weet niet of hij kan kopen dus is akkoord met de koop onder voorbehoud van financiering. De oude verhuurder/ eigenaar stelt zich op het standpunt dat zijn

PRESS PLAY TO WATCH THE INTERVIEW voorstel tot koop dus niet is geaccepteerd en dat daarmee het voorkeursrecht van koop is komen te vervallen en dat het hem vrij staat met de derde in zee te gaan. Is dat zo?

Exclusiviteitsbeding en indeplaatsstelling De huurder komt een exclusiviteitsbeding overeen met de verhuurder. Er mag geen nieuwe slijterij in het winkelcentrum komen tenzij dit onder de huidige huurovereenkomsten met de dan aanwezige supermarkten is toegestaan. Er komt een indeplaatsstellingsverzoek van ĂŠĂŠn van de supermarkten en de indeplaatsstelling ziet op een nieuwe supermarkt die ook ene slijterij in haar assortiment heeft. De verhuurder staat de indeplaatsstelling toe. De huurder is het daar niet mee eens en doet een beroep op het beding.

40 | MC magazine ~ Leading Law yers Huurrecht

PRESS PLAY TO WATCH THE INTERVIEW

MC magazine ~ Leading Law yers Huurrecht

AVDR WORLD WIDE

CURAÇAO 2019 7 t/m 11 oktober 2019

20 uur kennis en 20 PO punten per cursus EURO € 1500,00 excl. btw per cursus

WWW.AVDR.NL

42 | MC magazine ~ Leading Law yers Huurrecht

U kunt kiezen uit één van de volgende cursussen:

Arbeidsrecht Contracten-, Aansprakelijkheids-, Burgerlijk Proces- en Verzekerinsrecht Ondernemingsrecht Personen- en Familierecht Strafrecht

MEER INFORMATIE OF DIRECT AANMELDEN? K I J K O P : W W W . A V D R . N L O F B EMC L :magazine 0 3 0 - ~2 Leading 2 0 1 0 Law 7 0yers Huurrecht

SUCCESS IS NOT FINAL, FAILURE IS NOT FATAL: IT IS THE COURAGE TO CONTINUE THAT COUNTS.