Magna Charta Digital Law Review by Academie voor de Rechtspraktijk

Mr. Huib Hielkema advocaat Unger Hielkema Advocaten

Magna Charta Digital Law Review De Leegstandwet

Mr. Anne Maren Langeloo advocaat Unger Hielkema Advocaten

W W W. M A G N A C H A RTA . N L

Postbus 13346 | 3507 LH Utrecht Tel.: 030 - 220 10 70 | Fax: 030 - 220 53 27 | info@avdr.nl Magna Charta is een onderdeel van de Academie voor de Rechtspraktijk

Jaargang 01 010

W E B I N A R S

H O O G L E R A R E N

Magna Charta is onderdeel van de Academie voor de Rechtspraktijk Postbus 13346

3507 LH Utrecht

T 030 - 220 10 70

E info@magnacharta.nl

F 030 - 220 53 27

Inhoudsopgave Sprekers Mr. A.M. Langeloo, Unger Hielkema advocaten Mr. H.M. Hielkema, Unger Hielkema advocaten Wettekst van de Leegstandwet

p. 3

Memo Tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet

p. 10

Voorstel van wet 33 436

p. 14

Memorie van Toelichting bij voorstel van wet 33 435

p. 17

Brief van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 17 januari 2012

p. 23

Brief van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 18 april 2012

p. 31

Brief van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 20 november 2012

p. 34

Mr. A.M. Langeloo, advocaat Unger Hielkema Advocaten Mr. H.M. Hielkema, advocaat Unger Hielkema Advocaten

W W W. M A G N A C H A RTA . N L

Wet van 21 mei 1981, houdende regelen omtrent leegstaande woningen en andere gebouwen Wij Beatrix, bij de gratie Gods, Koningin der Nederlanden, Prinses van Oranje-Nassau, enz. enz. enz. Allen, die deze zullen zien of horen lezen, saluut! doen te weten: Alzo Wij in overweging genomen hebben, dat het wenselijk is regelen vast te stellen ter bestrijding van ongerechtvaardigde leegstand van woningen en andere gebouwen; Zo is het, dat Wij, de Raad van State gehoord, en met gemeen overleg der StatenGeneraal, hebben goedgevonden en verstaan, gelijk Wij goedvinden en verstaan bij deze: Hoofdstuk I. Algemene bepalingen Artikel 1 Voor de toepassing van deze wet met uitzondering van de artikelen 4, 8, 9 en 19 wordt verstaan onder:  a.woning: een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, die een zelfstandige woongelegenheid vormt;  b.gebouw: gebouw als bedoeld in artikel 1, onderdeel c, van de Woningwet;  c.eigenaar: degene, die bevoegd is tot het in gebruik geven van een woning of een gebouw;  d.leegstaan: het niet of niet krachtens een zakelijk of persoonlijk recht in gebruik zijn alsmede een gebruik dat de kennelijke strekking heeft afbreuk te doen aan de werking van deze wet;  e.Onze Minister: Onze Minister, belast met de zorg voor de volkshuisvesting;  f.leegstandverordening: leegstandverordening als bedoeld in artikel 2. Hoofdstuk II. Leegstandverordening Artikel 2 De gemeenteraad kan een leegstandverordening vaststellen. Hoofdstuk III. Leegstandmelding Artikel 3  1.De gemeenteraad kan in de leegstandverordening bepalen dat de leegstand van een of meer daarbij aangewezen categorieën gebouwen of gedeelten daarvan, niet zijnde woonruimte, gelegen in de gemeente of daarbij aangegeven delen van de gemeente, door de eigenaar wordt gemeld aan burgemeester en wethouders, zodra die leegstand langer duurt dan een in die verordening aangegeven termijn van ten minste zes maanden.  2.Burgemeester en wethouders houden een lijst bij van de overeenkomstig het eerste lid gemelde gebouwen of gedeelten daarvan. Op deze lijst houden zij ook de gebouwen of gedeelten daarvan bij, waarvan ambtshalve geconstateerd is dat deze leegstaan en waarvan de leegstand overeenkomstig het eerste lid van dit artikel gemeld had moeten worden door de eigenaar.

 3.In de leegstandverordening worden nadere regels gegeven omtrent het melden, bedoeld in het eerste en tweede lid.  4.De termijnen, bedoeld in het eerste lid en artikel 5, vangen aan op de dag na de datum van inwerkingtreding van de leegstandverordening, bedoeld in dat lid. Artikel 4  1.Burgemeester en wethouders voeren binnen drie maanden na ontvangst van de melding, bedoeld in artikel 3, overleg met de eigenaar van het gebouw omtrent het gebruik van dat gebouw respectievelijk dat gedeelte van het gebouw.  2.Burgemeester en wethouders kunnen na het overleg, bedoeld in het eerste lid, of zonder overleg indien de eigenaar aan dat overleg geen medewerking verleent, in een leegstandsbeschikking vaststellen of het gebouw respectievelijk het gedeelte daarvan geschikt is voor gebruik. Hoofdstuk IV. Voordracht gebruiker Artikel 5  1.Burgemeester en wethouders kunnen aan de eigenaar van een leegstaand gebouw, respectievelijk het leegstaand gedeelte daarvan, dat is aangewezen overeenkomstig artikel 3, eerste lid, een gebruiker voordragen zodra die leegstand langer duurt dan een in de leegstandverordening aangegeven termijn van ten minste twaalf maanden.  2.Een voordracht als bedoeld in het eerste lid wordt slechts gedaan als voordien in een leegstandbeschikking als bedoeld in artikel 4, tweede lid, is vastgesteld dat het gebouw respectievelijk het gedeelte daarvan geschikt is voor gebruik. Artikel 6 Burgemeester en wethouders kunnen in hun besluit, bedoeld in artikel 5:  a.een of meer natuurlijke personen of rechtspersonen als gebruiker voordragen;  b.indien het gebouw noodzakelijke voorzieningen behoeft om weer op redelijke wijze tot gebruik te kunnen dienen, de eigenaar verplichten om binnen een door hen te bepalen termijn de door hen aan te geven voorzieningen te treffen; en  c.zo nodig andere voorwaarden aan de uitvoering van het besluit stellen. Artikel 7  1.De eigenaar is verplicht om de overeenkomstig artikel 5 voorgedragen gebruiker binnen drie maanden na de voordracht, een overeenkomst tot ingebruikname van het gebouw, respectievelijk het leegstaand gedeelte daarvan, aan te bieden.  2.Het eerste lid is niet van toepassing indien de eigenaar binnen de termijn, bedoeld in het eerste lid, een overeenkomst is aangegaan met een andere gebruiker, die het gebouw, respectievelijk het gedeelte ervan, binnen redelijke termijn in gebruik neemt.  3.De eigenaar is verplicht om binnen vier weken na beëindiging van het gebruik overeenkomstig dit artikel de leegstand van het gebouw, respectievelijk het gedeelte ervan, te melden aan burgemeester en wethouders, tenzij het gebouw langer dan één jaar in gebruik is geweest. Artikel 8 [Vervallen per 01-07-1993] Artikel 9 [Vervallen per 01-07-1993]

Artikel 10 [Vervallen per 01-07-1993] Artikel 11 [Vervallen per 01-07-1993] Artikel 12 [Vervallen per 01-07-1993] Artikel 13 [Vervallen per 01-07-1993] Artikel 14 [Vervallen per 01-07-1993] Hoofdstuk V. Bepalingen omtrent huur en verhuur van leegstaande woningen en gebouwen Artikel 15  1.Burgemeester en wethouders kunnen de eigenaar vergunning verlenen tot het aangaan van overeenkomsten van huur en verhuur van woonruimte op welke overeenkomsten de artikelen 206 lid 3, 232, 242, 269 lid 1 en 2, 270, 271 leden 4 tot en met 8, 272 tot en met 277, 278 leden 1 en 2 en 281 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing zijn, indien het gaat om: o a.woonruimte in een gebouw, dat blijkens zijn constructie dan wel inrichting bestemd is voor doeleinden van groepsgewijze huisvesting, van verzorging of verpleging, van logiesverschaffing, van administratie of van onderwijs of voor een samenstel van twee of meer van deze doeleinden; o b.woonruimte in een voor de verkoop bestemde woning welke 1°.nimmer bewoond is geweest, hetzij 2°.gedurende een tijdvak van ten minste twaalf maanden voorafgaand aan het tijdstip waarop die woning laatstelijk geheel is komen leeg te staan of, indien die woning in haar geheel binnen een tijdvak van twaalf maanden voorafgaand aan dat tijdstip voor bewoning gereed is gekomen, gedurende het overblijvende gedeelte van het laatstgenoemde tijdvak, onafgebroken geheel of grotendeels door de eigenaar als eigenaar bewoond is geweest, hetzij 3°.gedurende een tijdvak van tien jaren voorafgaand aan het tijdstip waarop de vergunning is aangevraagd, niet langer dan gedurende een al dan niet aaneengesloten tijdvak van drie jaren geheel of grotendeels als woonruimte verhuurd is geweest; o c.woonruimte in een voor de verhuur bestemde woning welke ten tijde van het aanvragen van de vergunning bestemd is voor afbraak of voor vernieuwbouw. In geval van onderverhuur van woonruimte met betrekking tot de verhuring waarvan een vergunning als bedoeld in de vorige zin is verleend, vindt artikel 16, negende lid, laatste zin, tiende en elfde lid, overeenkomstige toepassing en blijft, indien het gaat om woonruimte welke een zelfstandige woning als bedoeld in artikel 234 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek vormt artikel 269 lid 1 en lid 2 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek buiten toepassing.  2.De vergunning wordt door de eigenaar aangevraagd door het indienen van een volledig en naar waarheid ingevuld formulier, dat van gemeentewege overeenkomstig een door Onze Minister vastgesteld model beschikbaar wordt gesteld.  3.De vergunning wordt slechts verleend indien:

o a.het gebouw of de woning, voor de verhuring waarvan de vergunning wordt gevraagd, leeg staat; o b.van de eigenaar in redelijkheid niet kan worden gevergd dat hij het gebouw of de woning op een andere wijze dan door het aangaan van een of meer huurovereenkomsten als bedoeld in het eerste lid, eerste zin, dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting; o c.de eigenaar aantoont dat de te verhuren woonruimte, gelet op de omstandigheden en mogelijkheden, in voldoende mate zal worden bewoond; o d.de eigenaar, indien het gaat om woonruimte als bedoeld in het eerste lid, onder c, aantoont dat de vernieuwbouw van ingrijpende aard zal zijn en voorts dat de afbraak of de vernieuwbouw binnen een redelijke termijn zal plaatsvinden.  4.De vergunning wordt ten aanzien van hetzelfde gebouw of dezelfde woning slechts eenmaal verleend en wel voor een duur van ten hoogste twee jaren. Op verzoek van de eigenaar kunnen burgemeester en wethouders deze duur telkens met ten hoogste een jaar verlengen, met dien verstande dat de gehele duur van de vergunning ten hoogste vijf jaren kan bedragen. Op een verzoek om verlenging van de vergunning is het tweede lid van overeenkomstige toepassing.  5.Een verzoek tot verlenging kan uiterlijk tot het tijdstip waarop de vergunning haar geldigheid verliest, worden ingediend. Het bepaalde in het derde lid, onder b, c en d, is van overeenkomstige toepassing.  6.Beslissen burgemeester en wethouders op een verzoek tot verlenging eerst na het tijdstip waarop de vergunning haar geldigheid verliest, dan blijft een huurovereenkomst als bedoeld in het eerste lid, eerste zin, welke op dat tijdstip voortduurt, in afwijking van het bepaalde in artikel 16, zevende lid, van kracht uiterlijk totdat burgemeester en wethouders hebben beslist.  7.Indien burgemeester en wethouders het verzoek tot verlenging toewijzen, loopt een huurovereenkomst als bedoeld in het eerste lid, eerste zin, welke op dat tijdstip voortduurt, tenzij uit die overeenkomst een bepaalde tijd voortvloeit of partijen een bepaalde tijd overeenkomen, voor onbepaalde tijd door, doch uiterlijk tot het tijdstip waarop de vergunning opnieuw haar geldigheid verliest.  8.Afdeling 4.1.3.3 van de Algemene wet bestuursrecht is van toepassing op de voorbereiding van de beschikking op de aanvraag om een vergunning als bedoeld in het eerste lid en van de beschikking op het verzoek om verlenging als bedoeld in het vijfde lid.  9.Een vergunning als bedoeld in het eerste lid die van rechtswege is verleend vervalt van rechtswege twee jaren na het tijdstip van inwerkingtreding van de beschikking tot verlening van de vergunning, indien de duur waarvoor de vergunning is aangevraagd meer dan twee jaren bedraagt dan wel in de aanvraag de duur waarvoor de vergunning wordt aangevraagd niet is aangegeven.  10.Een beschikking tot verlenging als bedoeld in het vierde lid die van rechtswege is gegeven vervalt van rechtswege een jaar na het tijdstip van inwerkingtreding van de beschikking tot verlenging, indien de duur waarvoor de verlenging is aangevraagd meer dan een jaar bedraagt, of, indien als gevolg van die verlenging de gehele duur van de vergunning meer dan vijf jaren zou bedragen, op het tijdstip waarop de gehele duur van de vergunning vijf jaren bedraagt.  11.Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning als bedoeld in het eerste lid die van rechtswege is verleend intrekken, indien ten aanzien van hetzelfde gebouw of dezelfde woning al eerder een zodanige vergunning is verleend. Artikel 4:20f, tweede en derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht is van overeenkomstige toepassing.

 12.Tegen de beslissing van burgemeester en wethouders tot weigering van de vergunning of tot afwijzing van het verzoek tot verlenging, alsmede tegen een beslissing door burgemeester en wethouders betreffende de huurprijs als bedoeld in artikel 16, negende lid, eerste zin, of tiende lid, eerste zin, staat geen beroep open.  13.Elk met dit artikel strijdig beding is nietig. Artikel 16  1.Ten aanzien van de huur en verhuur van woonruimte met betrekking tot de verhuring waarvan een vergunning als bedoeld in artikel 15, eerste lid, eerste zin, is verleend, blijven de artikelen 232 en 247 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek buiten toepassing.  2.Ten aanzien van huurovereenkomsten, als bedoeld in artikel 15, eerste lid, eerste zin, gelden de volgende bijzondere bepalingen.  3.De huurovereenkomst wordt aangegaan voor ten minste zes maanden.  4.Bij opzegging door de huurder is de termijn niet langer dan een maand.  5.Bij opzegging door de verhuurder is de termijn niet korter dan drie maanden.  6.Een opzegging die in strijd met het vierde lid van dit artikel of met het eerste of tweede lid van artikel 271 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is gedaan en een opzegging die op kortere termijn is gedaan dan is voorgeschreven in het vijfde lid van dit artikel gelden niettemin als waren zij gedaan tegen de voorgeschreven dag en met inachtneming van de voorgeschreven termijn.  7.De huurovereenkomst eindigt in elk geval op het tijdstip, waarop de vergunning haar geldigheid verliest.  8.Elk beding waarbij in strijd met het vierde lid een langere opzeggingstermijn of in strijd met het vijfde lid een kortere opzeggingstermijn wordt overeengekomen of waarbij van andere bepalingen van dit artikel dan wel van artikel 271, eerste, tweede en derde lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek wordt afgeweken, is nietig.  9.Burgemeester en wethouders vermelden in de vergunning tegen welke huurprijs ten hoogste mag worden verhuurd. Aan de berekening van het huurbedrag leggen zij de krachtens de artikelen 10, eerste lid, en 12, tweede lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte gegeven regels ten grondslag. Komen partijen een hogere huurprijs overeen dan waartegen de woonruimte ten hoogste mag worden verhuurd, dan treedt de huurprijs welke in de vergunning is vermeld in de plaats van de overeengekomen huurprijs.  10.Indien de vergunning van rechtswege is verleend, verbinden burgemeester en wethouders alsnog een voorschrift aan de vergunning, inhoudende de huurprijs tegen welke ten hoogste mag worden verhuurd. Aan de eerste zin wordt uitvoering gegeven binnen zes weken na de bekendmaking van de vergunning van rechtswege. Het negende lid, tweede en derde zin, is van toepassing.  11.De huurovereenkomst moet bij geschrifte worden aangegaan. Daarbij moet melding worden gemaakt van de vergunning bedoeld in artikel 15, eerste lid, eerste zin, het tijdvak waarvoor deze is verleend en de daarin vermelde huurprijs.  12.Indien aan het bepaalde in het elfde lid niet is voldaan, kan de verhuurder zich niet beroepen op het buiten toepassing blijven van de artikelen genoemd in artikel 15, eerste lid, eerste zin, en op het van toepassing zijn van het bepaalde in het derde tot en met achtste lid van dit artikel.

Hoofdstuk VI. Handhaving Artikel 17 Met het toezicht op de naleving van het bij of krachtens deze wet bepaalde zijn belast de bij besluit van burgemeester en wethouders aangewezen ambtenaren. Artikel 18  1.De gemeenteraad kan bij verordening bepalen dat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd terzake van overtreding van de artikelen 3, eerste lid, en 7, derde lid. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd tot het opleggen van een bestuurlijke boete.  2.De bestuurlijke boete kan niet hoger zijn dan € 7 500.  3.De gemeenteraad stelt bij verordening het bedrag vast van de bestuurlijke boete die voor de verschillende overtredingen kan worden opgelegd. Artikel 19 [Vervallen per 01-07-1993] Hoofdstuk VIII. Overgangs- en slotbepalingen Artikel 20 [Vervallen per 01-07-1993] Artikel 21  1.Van deze wet, welke kan worden aangehaald als Leegstandwet, treden de artikelen 1 en 4, hoofdstuk V, paragraaf E van artikel 18 en hoofdstuk VII in werking op een door Ons te bepalen tijdstip.  2.De paragrafen A-D van artikel 18 treden in werking twaalf maanden na het tijdstip, bedoeld in het eerste lid.  3.De overige bepalingen van deze wet treden in werking op een door Ons te bepalen tijdstip, dat is gelegen na het tijdstip, bedoeld in het eerste lid. Lasten en bevelen, dat deze in het Staatsblad zal worden geplaatst, en dat alle ministeriële departementen, autoriteiten, colleges en ambtenaren, wie zulks aangaat, aan de nauwkeurige uitvoering de hand zullen houden. Gegeven te Lage Vuursche, 21 mei 1981 Beatrix De Staatssecretaris van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, G. Ph. Brokx De Minister van Justitie, J. de Ruiter

Tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet Leegstandwet De Leegstandwet bevat bepalingen over de huur en verhuur van leegstaande woningen en gebouwen. Met een vergunning van de gemeente kunnen eigenaren hun leegstaande woningen tijdelijk verhuren, zonder dat de huurbescherming geldt. Tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet is alleen mogelijk als het gaat om drie categorieën panden:  Woonruimte in leegstaande gebouwen. Zoals bijvoorbeeld kantoren, scholen, bejaardentehuizen, ziekenhuizen en hotels. Gebouwen die in afwachting zijn van een andere bestemming (sloop, renovatie, verkoop)  Koopwoningen. Deze categorie is nader bepaald. (1) nieuwbouwwoningen, woningen die nog niet bewoond zijn geweest. (2) koopwoningen die door de eigenaar 12 maanden voor de leegstand bewoond zijn geweest. Dit betreft dus de situatie die nu veel voorkomt, de problematische situatie van de huiseigenaar die een nieuwe woning heeft verkocht, maar zijn oude woning niet verkocht krijgt. Hij heeft de woning zelf altijd bewoond, maar is nu verhuisd naar zijn nieuwe woning en de oude woning staat leeg. (3) de woningen die de laatste 12 maanden niet door de eigenaar bewoond is geweest, maar die in de afgelopen 10 jaar maar voor een maximale periode van drie jaar verhuurd is geweest.  Huurwoningen bestemd voor afbraak of vernieuwbouw. Bijvoorbeeld het wooncomplex dat gesloopt of gerenoveerd zal worden. De eigenaar van een leegstaande woning kan een vergunning aanvragen bij de gemeente. De gemeente beoordeelt de aanvraag en kan deze alleen toewijzen als er aan een aantal vereisten is voldaan.  De woning moet leeg staan. Een woning staat ook leeg als deze gekraakt is.  Het kan niet van de eigenaar worden gevergd dat hij de woning normaal verhuurt of verkoopt. Dat is het geval als de eigenaar wordt benadeeld door een beroep van een huurder op huurbescherming als de bestemming wordt verwezenlijkt (sloop, verkoop). De gemeente kan bijvoorbeeld bekijken of de vraagprijs die de eigenaar voor de woning vraagt, wel redelijk is.  Er moet formeel worden gemeld wie de tijdelijke huurder is. De eigenaar moet aantonen dat de woning in voldoende mate zal worden bewoond. In de praktijk mag de naam van de huurder ook later worden doorgegeven.  Het voornemen tot afbraak en vernieuwbouw bij huurwoningen moet gemeend zijn. Aangetoond moet worden dat dit binnen redelijke termijn zal plaatsvinden. Bijvoorbeeld door het overleggen van sloopvergunningen, nieuwbouwplannen, omgevingsvergunningen, et cetera. In de huurovereenkomst die is aangegaan met een Leegstandwetvergunning is een belangrijk deel van de wettelijke huurbescherming uitgesloten. De opzeggingsgronden zijn niet van toepassing. De verhuurder kan de huurovereenkomst dus opzeggen zonder daarbij een reden te noemen als genoemd in artikel 7:274 BW. Let wel, een vordering tot ontruiming tegen een huurder die niet weg gaat kan wel worden afgewezen als de verhuurder misbruik van zijn opzeggingsbevoegdheid maakt of als een belangenafweging daartoe aanleiding geeft. Ook de beëindigingssprocedure geldt niet. De huurovereenkomst eindigt als die rechtsgeldig is opgezegd. De vergunning wordt verleend voor maximaal 2 jaar en kan als de oorzaak van de leegstand onverwachts langer voortduurt met steeds maximaal 1 jaar worden verlengd. De maximale termijn is 5 jaar. Als de vergunning wordt verlengd, moet ook de huurovereenkomst worden verlengd.

Er kan maar één keer een vergunning voor een bepaalde woning worden aangevraagd. In artikel 16 zijn de bijzondere bepalingen opgenomen.  De tijdelijke huurovereenkomst moet tenminste 6 maanden duren. Een huurovereenkomst die voor een kortere periode is aangegaan is nietig.  De opzegtermijn voor een verhuurder is tenminste drie maanden. Voor de huurder is deze ten hoogste een maand. De opzegging moet worden gedaan bij aangetekende brief of exploit.  De tijdelijke huurovereenkomst eindigt in ieder geval op het tijdstip waarop de vergunning haar geldigheid verliest. In principe is dus geen opzegging nodig. Maar de wet is daarin tegenstrijdig. De rechtspraak lijkt aan te nemen dat de huurovereenkomst toch moet worden opgezegd, dus ook tegen het einde van de vergunning!  De gemeente bepaalt de huurprijs van de woning. Die prijs wordt vermeld in de vergunning. Voor de berekening van de huurprijs wordt gebruik gemaakt van het woningwaarderingsstelsel. Dit is de huurprijs die tussen partijen geldt, ook al hebben zij zelf een hogere huur afgesproken. Sinds 2010 is ten aanzien van deze koopwoningen in de Crisis- en Herstelwet opgenomen dat deze woningen in de vrije sector verhuurd mogen worden als de woning daarvoor voldoende punten heeft. Dus koopwoningen die leeg staan en die qua punten in de geliberaliseerde sector vallen, mogen voor een hogere huur worden verhuurd.  De huurovereenkomst moet schriftelijk worden aangegaan. In de huurovereenkomst moet melding gemaakt worden van - de vergunning - het nummer van de vergunning - het tijdvak waarvoor de vergunning is verleend - de in de vergunning vermelde huurprijs. Ook dient in de huurovereenkomst vermeld te worden dat de huurovereenkomst eindigt op het tijdstip dat de vergunning haar geldigheid verliest. De huurder moet bekend zijn met het karakter van de tijdelijke huurovereenkomst. Plannen De minister vindt dat de mogelijkheden om een leegstaande woning op grond van de Leegstandwet te verhuren moeten worden verruimd. De minister wil het de huiseigenaren gemakkelijker maken om hun woonruimte tijdelijk te verhuren, om zo de stagnatie op de woningmarkt te verhelpen. Bij brieven van de aan de Tweede Kamer van 17 januari 2012 en 18 april 2012 had de minister al aangekondigd dat na het zomerreces 2012 een wetsvoorstel zou worden ingediend dat een aantal wijzigingen in de Leegstandwet zal doorvoeren. Op 11 oktober 2012 is dit wetsvoorstel ook echt ingediend. Wat zijn de wijzigen? 1. Geen huurprijsbescherming bij verhuur van te koop staande woningen Sinds 2010 is in de Leegstandwet opgenomen dat woningen die te koop staan tot 1 januari 2014 in de vrije sector verhuurd mogen worden als de woning daarvoor genoeg punten heeft. Het wetsvoorstel bevat het plan om voor álle te koop staande woningen te regelen dat de huurprijs geheel vrij overeen te komen is. Er is dan geen huurprijsbescherming meer. Let op, dit geldt dus niet voor woningen in leegstaande woningen in gebouwen en voor huurwoningen die bestemd zijn voor afbraak en vernieuwbouw. 2. Maximale termijn voor verlenging van vergunningen In de Leegstandwet is bepaald dat een vergunning kan worden verleend voor maximaal twee jaren, te verlengen met telkens maximaal een jaar. De maximale totaalperiode is vijf jaren. Het wetsvoorstel wil deze maximale termijn voor huurwoningen die bestemd

zijn voor afbraak of vernieuwbouw verlengen naar zeven jaar. Daarmee wordt onnodige leegstand voorkomen wanneer projecten door de economische crisis vertraging oplopen. De maximale termijn voor tijdelijke verhuur van woonruimte in leegstaande gebouwen die geen woonbestemming hebben wordt verdubbeld naar tien jaren. Zo wordt het voor investeerders in afwachting van een definitieve bestemming van een gebouw meer lonend om bijvoorbeeld kantoorgebouwen tijdelijk te laten bewonen. 3. Dezelfde woonruimte meerdere keren verhuren Momenteel is in de Leegstandwet opgenomen dat voor hetzelfde gebouw of dezelfde woning maar eenmaal een vergunning op grond van de Leegstandwet kan worden aangevraagd. Het wetsvoorstel wil dit veranderen en het mogelijk maken dat eenzelfde gebouw of woning in een nieuwe situatie opnieuw tijdelijk kan worden verhuurd op grond van de Leegstandwet. Denkbaar is bijvoorbeeld dat een woning op enig moment bestemd is voor renovatie en jaren later op de nominatie staat voor sloop. Omdat het moet gaan om een nieuwe situatie wordt opgenomen dat tussen verschillende perioden van tijdelijke verhuur sprake moet zijn van een periode van reguliere verhuur dan wel gebruik als woonruimte door de eigenaar van tenminste vijf jaren. 4. Geen nadere voorwaarden aan vergunningverlening In de praktijk is gebleken dat sommige gemeenten extra voorwaarden stellen aan het verlenen van een vergunning op grond van de Leegstandwet, welke voorwaarden een belemmering vormen voor het voor tijdelijke verhuur aanbieden van koopwoningen. Het wetsvoorstel bevat het voornemen om een bepaling in de Leegstandwet op te nemen waarin wordt vastgelegd dat de vergunning uitsluitend aan de in de Leegstandwet genoemde voorwaarden mag worden getoetst. Gemeenten mogen geen eisen stellen die niet in de wet zijn opgenomen en mogen dus geen vergunning weigeren als aan de in de wet genoemde voorwaarden is voldaan. Het wetsvoorstel is in behandeling. De verwachting was dat de wijzigingen per 1 juli 2013 zullen ingaan. Banken Banken hanteren bij een hypotheekverstrekking een huurbeding, dat de eigenaar verbiedt om zonder toestemming van de bank de woning te verhuren. De eigenaar die een woning op grond van de Leegstandwet wil verhuren, zal dus eerst toestemming daarvoor aan de bank moeten vragen. In de eerder genoemde brief van 17 januari 2012 gaf Minister Spies aan dat de houding van de banken ten opzichte van verhuur op grond van de Leegstandwet altijd positief is geweest. De banken zouden positief staan tegenover tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet, omdat het de banken de garantie geeft dat de woning niet in verhuurde staat verkocht hoeft te worden. Onlangs is een artikel in de Telegraaf verschenen waarin melding wordt gemaakt van het verschijnsel dat banken eigenaren verplichten om bij tijdelijke verhuur met bepaalde bemiddelingsbureaus in zee te gaan. Alleen als gebruik wordt gemaakt van deze bureaus zou toestemming voor tijdelijke verhuur worden verleend. Het staat eigenaren dan niet vrij om zelf huurders te zoeken of om een andere makelaar in te schakelen. Daarover zijn Kamervragen gesteld aan de nieuwe minister Blok. Minister Blok heeft op 20 november 2012 aangegeven dat deze praktijken inderdaad plaatsvinden bij een paar grote banken. De banken doen dit, omdat zij in het verleden zijn geconfronteerd met ondeugdelijke contracten. Deze contacten kunnen ertoe leiden dat niet aan de voorwaarden van de Leegstandwet werd voldaan en er alsnog een

reguliere huurovereenkomst tot stand was gekomen. Dat geeft een probleem. De Minister vindt desalniettemin dat de banken de woningeigenaar niet mag verplichten gebruik te maken van bepaalde bemiddelingsbureaus. Wel zouden de banken bijvoorbeeld objectieve criteria kunnen stellen waaraan de bemiddeling zou moeten voldoen en zouden zij de eigenaar kunnen ondersteunen bij de keuze van een adviseur. Maar de Minister vindt dat de woningeigenaren prima zelf tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet zouden kunnen regelen. De Minister gaat hierover in overleg treden met de banken. Regeerakkoord Uit het regeerakkoord blijkt niet of het wetsvoorstel in het kader van de Leegstandwet met het regeerakkoord in stand blijft of misschien aangepast moet worden. De voorgenomen wijziging van de Leegstandwet dat de huurprijzen vrij worden gelaten bij te koop staande woningen en de huurprijsbescherming dan dus niet geldt, lijkt op zich niet in strijd met de plannen in het regeerakkoord. Maar wat gaat er gelden voor leegstaande woonruimte in gebouwen en voor woningen bestemd voor afbraak of vernieuwbouw? De gemeente zal daarvoor bij de afgifte van een vergunning nog wel steeds een huurprijs moeten bepalen. Het lijkt mij dat die huurprijzen dan bepaald moeten worden op 4,5% van de WOZ waarde en niet meer op basis van het woningwaarderingsstelsel. De Leegstandwet lijkt daarin gewijzigd te moeten worden. Maar eerst is het afwachten hoe het regeerakkoord wordt uitgewerkt.

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Vergaderjaar 2012–2013

33 436

Wijziging van de Leegstandwet in verband met de verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur bij leegstand van woningen

Nr. 2

VOORSTEL VAN WET Wij Beatrix, bij de gratie Gods, Koningin der Nederlanden, Prinses van Oranje-Nassau, enz. enz. enz Allen, die deze zullen zien of horen lezen, saluut! doen te weten: Alzo Wij in overweging genomen hebben dat het wenselijk is de Leegstandwet zodanig te wijzigen dat de mogelijkheden om tijdelijk te verhuren bij leegstand van woningen worden verruimd; Zo is het dat Wij, de Afdeling advisering van de Raad van State gehoord, en met gemeen overleg der Staten-Generaal, hebben goedgevonden en verstaan, gelijk Wij goedvinden en verstaan bij deze:

ARTIKEL I De Leegstandwet wordt als volgt gewijzigd: A Artikel 15 wordt als volgt gewijzigd: 1. In het eerste lid, tweede volzin, wordt de zinsnede «negende lid, laatste zin, tiende en elfde lid» vervangen door: tiende lid, laatste zin, elfde en twaalfde lid. 2. Onder vernummering van het vierde tot en met dertiende lid tot het vijfde tot en met veertiende lid wordt na het derde lid een nieuw lid ingevoegd, luidende: 4. De vergunning ten aanzien van een woonruimte als bedoeld in artikel 15, eerste lid, onderdeel b, wordt niet geweigerd als is voldaan aan het derde lid, onderdelen a, b en c. 3. Het vijfde lid (nieuw) komt te luiden: 5. De vergunning wordt verleend voor ten hoogste twee jaren. Op verzoek van de eigenaar kunnen burgemeester en wethouders deze duur telkens met ten hoogste een jaar verlengen, met dien verstande dat de

kst-33436-2 ISSN 0921 - 7371 ’s-Gravenhage 2012

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, 33 436, nr. 2

gehele duur van de vergunning ten aanzien van woonruimte als bedoeld in het eerste lid, onderdelen a, b en c, ten hoogste tien jaren, vijf jaren, onderscheidenlijk zeven jaren kan bedragen. De vergunning wordt ten aanzien van hetzelfde gebouw of dezelfde woning slechts verleend indien het gebouw of de woning voor de duur van ten minste vijf jaren door de eigenaar is bewoond of is verhuurd zonder toepassing van deze wet. 4. In het zevende lid (nieuw) wordt de zinsnede «zevende lid» vervangen door: achtste lid. 5. In het negende lid (nieuw) wordt de zinsnede «Afdeling 4.1.3.3 van de Algemene wet bestuursrecht» vervangen door: Paragraaf 4.1.3.3 van de Algemene wet bestuursrecht. 6. In het elfde lid (nieuw) wordt de zinsnede «vierde lid» vervangen door: vijfde lid. 7. Het twaalfde lid (nieuw), eerste volzin, komt te luiden: Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning als bedoeld in het eerste lid die van rechtswege is verleend intrekken, indien niet is voldaan aan de voorwaarden bedoeld in het vijfde lid. 8. In het dertiende lid (nieuw) wordt de zinsnede «negende lid, eerste zin, of tiende lid, eerste zin» vervangen door: tiende lid, eerste zin, of elfde lid, eerste zin. B Artikel 16 wordt als volgt gewijzigd: 1. Het eerste lid komt te luiden: 1. Ten aanzien van de huur en verhuur van woonruimte met betrekking tot de verhuring waarvan een vergunning als bedoeld in artikel 15, eerste lid, onderdelen a en c, is verleend, blijven de artikelen 232 en 247 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek buiten toepassing. 2. Onder vernummering van het tweede tot en met twaalfde lid tot het derde tot en met dertiende lid wordt na het eerste lid een lid ingevoegd, luidende: 2. Ten aanzien van de huur en verhuur van woonruimte met betrekking tot de verhuring waarvan een vergunning als bedoeld in artikel 15, eerste lid, onderdeel b, is verleend, blijft artikel 232 en afdeling 5, onderafdeling 2, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek buiten toepassing, behoudens de artikelen 251, 259, 261, eerste lid, en 264. 3. In het zevende lid (nieuw) wordt de zinsnede «het vijfde lid» vervangen door: het zesde lid. 4. In het negende lid (nieuw) wordt de zinsnede «het vierde lid» vervangen door «het vijfde lid» en de zinsnede «het vijfde lid» door: het zesde lid. 5. In het tiende lid (nieuw), eerste volzin, wordt de zinsnede «de vergunning» vervangen door: de vergunning, bedoeld in het eerste lid. 6. Het elfde lid (nieuw) wordt als volgt gewijzigd: a. De eerste zinsnede «de vergunning» wordt vervangen door: de vergunning, bedoeld in artikel 15, eerste lid, onderdelen a en c.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, 33 436, nr. 2

b. De zinsnede «Het negende lid» wordt vervangen door: Het tiende lid. 7. In het dertiende lid (nieuw) wordt de zinsnede «het elfde lid» vervangen door «het twaalfde lid» en de zinsnede «derde tot en met achtste lid» door: vierde tot en met negende lid.

ARTIKEL II Artikel 2.8 van de Crisis- en herstelwet vervalt.

ARTIKEL III Deze wet treedt in werking op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip.

Lasten en bevelen dat deze in het Staatsblad zal worden geplaatst en dat alle ministeries, autoriteiten, colleges en ambtenaren die zulks aangaat, aan de nauwkeurige uitvoering de hand zullen houden. Gegeven

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, 33 436, nr. 2

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Vergaderjaar 2012–2013

33 436

Wijziging van de Leegstandwet in verband met de verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur bij leegstand van woningen

Nr. 3

MEMORIE VAN TOELICHTING1

Het advies van de Afdeling advisering van de Raad van State wordt niet openbaar gemaakt, omdat het zonder meer instemmend luidt / uitsluitend opmerkingen van redactionele aard bevat (artikel 26, vijfde lid, van de Wet op de Raad van State)

Algemeen 1. Aanleiding Het kabinet treft diverse maatregelen om de huidige stagnatie op de woningmarkt te verhelpen. Deze maatregelen richten zich zowel op behoud en herstel van vertrouwen voor de koopwoningenmarkt als op meer marktwerking en verbetering van de doorstroming op de huurwoningenmarkt. Onderdeel van deze maatregelen is het voornemen om de tijdelijke verhuur van woonruimten in het kader van de Leegstandwet te vergemakkelijken en de mogelijkheden om te komen tot tijdelijke verhuur te verruimen. Hierdoor kan tijdelijke verhuur vaker een oplossing vormen in situaties waarin eigen bewoning, reguliere verhuur dan wel verkoop van een woonruimte op afzienbare termijn niet tot de mogelijkheden behoort. Door een duidelijk wettelijk kader te stellen voor deze vormen van tijdelijke verhuur en de gemeente door middel van de vergunningverlening door de gemeente vooraf voor tijdelijke verhuur dit kader te laten bewaken, wordt gewaarborgd dat geen uitholling van de huur(prijs)bescherming optreedt in reguliere verhuurgevallen. De vergunningverlening biedt tegelijkertijd aan de verhuurder de garantie dat de tijdelijke huurovereenkomst daadwerkelijk eindigt als de termijn waarvan de vergunning is verleend, vervuld is. Ook voor de hypotheekverstrekker van een te koop staande woning biedt het vergunningstelsel de waarborg dat de woning te zijner tijd in onverhuurde staat kan worden verkocht. In de brief d.d. 17 januari 2012 (Kamerstukken II 2011/12, 27 926, nr. 178) is het voornemen tot vergemakkelijking van tijdelijke verhuur van leegstaande woningen reeds aangekondigd. Met dit wetsvoorstel wordt aan dit voornemen uitwerking gegeven.

De oorspronkelijke tekst van het voorstel van wet en van de memorie van toelichting zoals voorgelegd aan de Afdeling advisering van de Raad van State is ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer

kst-33436-3 ISSN 0921 - 7371 ’s-Gravenhage 2012

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, 33 436, nr. 3

2. Maatregelen In het huidige kader van de Leegstandwet is het mogelijk een vergunning te krijgen voor de tijdelijke verhuur met beperkte huur(prijs)bescherming, van woonruimte in een gebouw, dat blijkens zijn constructie dan wel inrichting bestemd is voor doeleinden van groepsgewijze huisvesting, van verzorging of verpleging, van logiesverschaffing, van administratie of van onderwijs of voor een samenstel van twee of meer van deze doeleinden, van woonruimte in een voor de verkoop bestemde woning en van woonruimte in een voor de verhuur bestemde woning welke ten tijde van het aanvragen van de vergunning bestemd is voor afbraak of voor vernieuwbouw (artikel 15, eerste lid, eerste volzin, van de Leegstandwet). Burgemeester en wethouders verlenen op verzoek van de eigenaar de vergunning slechts indien het gebouw of de woning, voor de verhuring waarvan de vergunning wordt gevraagd, leeg staat, van de eigenaar in redelijkheid niet kan worden gevergd dat hij het gebouw of de woning op een andere wijze dan door het aangaan van tijdelijke huurovereenkomsten dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting, de eigenaar aantoont dat de te verhuren woonruimte, gelet op de omstandigheden en mogelijkheden, in voldoende mate zal worden bewoond en de eigenaar, indien het gaat om woonruimte die bestemd is voor afbraak of vernieuwbouw, aantoont dat de vernieuwbouw van ingrijpende aard zal zijn en voorts dat de afbraak of de vernieuwbouw binnen een redelijke termijn zal plaatsvinden (artikel 15, derde lid, van de Leegstandwet). Het voornemen tot verruiming van de mogelijkheden van tijdelijke verhuur betreft de hierna volgende onderdelen. a. Meerdere periodes van tijdelijke verhuur Op dit moment kan een vergunning voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet ten aanzien van hetzelfde gebouw of dezelfde woning slechts eenmaal worden verleend. Gedurende de over het algemeen lange levensduur van een woning kan zich echter meermalen een situatie voordoen waarbij tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet een adequate oplossing is om leegstand tegen te gaan. Een voorbeeld is een woning die op enig moment bestemd is voor renovatie en die jaren later op de nominatie staat voor sloop. Met het wetsvoorstel wordt het mogelijk gemaakt om dezelfde woonruimte gedurende de totale levensduur meerdere keren tijdelijk te verhuren. Om te waarborgen dat het bij een volgende periode van tijdelijke verhuur daadwerkelijk gaat om een nieuw ontstane situatie van leegstand, wordt voorgesteld dat alleen een vergunning voor een volgende periode van tijdelijke verhuur kan worden verstrekt als tussen de verschillende perioden van tijdelijke verhuur een periode van reguliere verhuur dan wel gebruik als woonruimte door de eigenaar moet liggen van ten minste vijf jaren. b. Maximale termijn voor verlenging vergunning voor huurwoningen in afwachting van sloop of renovatie tot zeven jaren De Leegstandwet gaat in beginsel uit van een vergunningverlening voor maximaal twee jaren, te verlengen met telkens maximaal een jaar. De maximale totaalperiode van tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet is in 2005 uitgebreid van drie tot vijf jaren (Stb. 2005, 135). In de huidige financiĂŤle crisis blijken herstructureringsprojecten echter soms nog langduriger vertraging te ondervinden. Daarom wordt voorgesteld om voor huurwoningen die in afwachting zijn van sloop of renovatie, de huidige maximumtermijn voor tijdelijke verhuur te verlengen tot zeven jaren. Waarborg tegen misbruik is de beoordeling door de gemeente, die bij een verzoek om verlenging van de vergunning

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012â&#x20AC;&#x201C;2013, 33 436, nr. 3

dient af te wegen of een verlenging van de termijn van tijdelijke verhuur in de specifieke situatie aangewezen is. c. Maximale termijn voor verlenging vergunning voor woonruimten in leegstaande gebouwen tot tien jaren Ook ten aanzien van de tijdelijke huisvesting in leegstaande gebouwen, zoals kantoren of scholen, bestaat behoefte aan een verlenging van de maximale duur van de tijdelijke verhuur. Het gaat hierbij om gebouwen die op min of meer weinig ingrijpende wijze dienstbaar zijn te maken voor volkshuisvestingsdoeleinden, die tijdelijk leegstaan in afwachting van een bepaalde andere bestemming zoals verbouwing of verkoop dan wel bestemd zijn om te worden afgebroken, waarbij niet in redelijkheid kan worden gevergd de woonruimte op andere wijze dienstbaar te maken aan de volkshuisvesting. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn wanneer er sprake is van een tijdelijke ontheffing van het bestemmingsplan, waardoor permanente verhuur geen optie is. De verbouw van deze tijdelijk te verhuren gebouwen om deze geschikt te maken voor bewoning vergt vaak een substantiële investering. Het kabinet stelt voor de maximale termijn van tijdelijke verhuur voor de categorie woonruimte in een gebouw te verlengen tot tien jaren, teneinde meer mogelijkheden te bieden deze investeringen lonend te maken. Met de termijn van 10 jaren wordt aangesloten bij de maximale termijn van een tijdelijke afwijking van een bestemmingsplan waarvoor met een reguliere procedure een omgevingsvergunning kan worden verleend. Een en ander is voorts verwoord in de beantwoording van de vragen van het lid De Boer (VVD) (2012Z06109). d. Geen huurprijsbescherming bij verhuur te koop staande woningen Aanvankelijk werd in de Leegstandwet bepaald dat de gemeente bij de vergunningverlening in alle gevallen de maximale huurprijs moest vermelden zoals die op basis van het woningwaarderingsstelsel kan worden bepaald, ook indien het gaat om een huurprijs die ligt boven de liberalisatiegrens. Op grond van artikel 2.8 van de Crisis- en herstelwet is vastgelegd dat de huurprijsliberalisatie in voorkomende gevallen ook van toepassing is op tijdelijke verhuringen krachtens de Leegstandwet van te koop staande woningen, als in de desbetreffende gevallen de maximale huurprijs is gelegen boven de liberalisatiegrens. Het voorliggende wetsvoorstel voorziet erin, dat voor de categorie te koop staande woningen de huurprijs geheel vrij overeen te komen wordt tussen huurder en verhuurder. Voor deze categorie woningen blijven dan, ongeacht de hoogte van de huurprijs of de kwaliteit van de woonruimte, de bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek inzake de huurprijsbescherming buiten toepassing. Ook de mogelijkheid van het aanhangig maken van een geschil bij de huurcommissie vervalt. Dit wordt verantwoord geacht omdat het de huurders van deze woningen van meet af aan duidelijk is dat het om een tijdelijke woonoplossing gaat en om potentiële verhuurders te stimuleren om deze woningen op de markt te brengen. Ook zal het belang van een snelle verhuur, ter voorkoming van dubbele lasten, de eigenaar/verhuurder ervan weerhouden een onredelijk hoge prijs te vragen. e. Geen verdere voorwaarden aan vergunningverlening voor te koop staande woningen. Met de hiervoor vermelde voorstellen wordt beoogd de tijdelijke verhuur krachtens de Leegstandwet te vergemakkelijken. In de praktijk is gebleken dat gemeenten in sommige gevallen, naast de voorwaarden die volgen uit de Leegstandwet, aanvullende voorwaarden stellen voor vergunningver-

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, 33 436, nr. 3

lening. Dit werkt contraproductief, omdat het hierdoor in minder gevallen mogelijk is om de te koop staande woning voor tijdelijke huur aan te bieden. Hierom wordt voorgesteld om in de Leegstandwet op te nemen dat de vergunning voor tijdelijke verhuur van onder meer te koop staande woningen uitsluitend aan de in de wet genoemde voorwaarden mag worden getoetst, en dat de vergunning dus niet mag worden geweigerd als aan de in de wet genoemde voorwaarden is voldaan. 3. Overleg marktpartijen en consultatie VNG Over de voorgestelde maatregelen is overleg gevoerd met diverse organisaties die direct of indirect bij deze vormen van verhuur betrokken zijn. Dit betreft de Vereniging van Nederlandse gemeenten, de Vereniging Eigen Huis, de Nederlandse Vereniging van Makelaars en de Nederlandse Vereniging van Banken. Deze organisaties zijn met het kabinet van mening dat de voorgestelde maatregelen zullen bijdragen aan het vergemakkelijken van de inzet van tijdelijke verhuur als instrument om een aantal knelpunten op de woningmarkt weg te nemen. De VNG is gevraagd advies uit te brengen. De VNG staat positief tegenover de maatregelen van het wetsvoorstel. Wel merkt de VNG in haar advies op dat zij niet verwacht dat het voorstel een structurele oplossing is voor de problemen op de woningmarkt. Het voorstel is vooral een tijdelijke steun in de rug van voor woningeigenaren. Deze zienswijze wordt onderschreven. Het vormen van een structurele oplossing voor de woningmarkt is niet het doel van deze maatregel. De maatregel heeft zijn waarde omdat hij zowel voor huizenbezitters flexibiliteit biedt, als voor huurders de mogelijkheden voor tijdelijke huur vergroot. Voorts vraagt de VNG in de toelichting te verduidelijken dat gemeenten wel de bevoegdheid hebben om aan andere wettelijke voorschriften te toetsen, en beleidsvrijheid houden in het toetsen of van de eigenaar in redelijkheid niet kan worden gevergd dat hij het gebouw of de woning op een andere wijze dan door het aangaan van een huurovereenkomst dienstbaar kan maken (artikel 15, derde lid, onderdeel b). Ik merk hierover het volgende op. Vereisten die voortvloeien uit andere wettelijke bepalingen dienen uiteraard in acht genomen te worden. Deze hebben echter geen betrekking op de vergunningverlening op grond van de leegstandwet als zodanig. Ten aanzien van de toetsing aan de voorwaarden van artikel 15, derde lid geldt dat er beoordelingsruimte is: het bestuursorgaan dient zich een oordeel te vormen over de vraag of aan de voorwaarde voor verlening voldaan is. 4. Administratieve lasten en effecten op de rijksbegroting Met het vervallen van de plicht voor gemeenten om in de vergunning voor te koop staande woningen de maximale huurprijs te bepalen wordt bijgedragen aan de flexibilisering van tijdelijke verhuur. Dit betekent een vereenvoudiging voor burgers die gebruik willen maken van de mogelijkheden van tijdelijke verhuur, die niet meer gebonden zijn aan de wettelijke voorschriften inzake huurprijsbescherming. Het voorstel van wet heeft geen gevolgen voor de rijksbegroting en de administratieve lasten. Artikelsgewijs Artikel I, onderdeel A Met het voorgestelde artikel 15, vierde lid, wordt bepaald dat burgemeester en wethouders bij woningen als bedoeld in artikel 15, eerste lid, onderdeel b, slechts op de wettelijk bepaalde gronden de vergunning

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012â&#x20AC;&#x201C;2013, 33 436, nr. 3

mogen weigeren. De verlening van de vergunning voor deze categorie woningen is daarmee geen discretionaire bevoegdheid meer. Eventueel door de gemeente te stellen nadere voorwaarden zijn dus niet meer aan de orde. Voor een toelichting hierop kan nog worden verwezen naar het algemeen deel van de memorie van toelichting onder paragraaf 2e. Voor woningen als bedoeld in artikel 15, eerste lid, onderdelen a en c kunnen dus nog wel nadere voorwaarden worden gesteld. In de praktijk is er van de zijde van gemeenten bijvoorbeeld behoefte aan de mogelijkheden om prestatieafspraken te kunnen verbinden aan de vergunning, bij bijvoorbeeld sloopwoningen. Met het voorgestelde artikel 15, vijfde lid, van de Leegstandwet worden de mogelijkheden om tot tijdelijke verhuur over te gaan verruimd. Allereerst wordt het mogelijk om dezelfde woning gedurende zijn bestaan meerdere malen tijdelijk te verhuren, zij het dat er een tussenperiode van vijf jaar tussen de twee periodes van verhuur moet zijn gelegen. Ten tweede worden de verschillende termijnen waarvoor de vergunning wordt verleend, verlengd. Voor een toelichting hierop kan worden verwezen naar het algemeen deel van de memorie van toelichting onder paragraaf 2a, 2b en 2c. De voorgestelde wijziging in het huidige artikel 15, achtste lid, van de Leegstandwet is technisch van aard. De wijzigingen in het nieuwe twaalfde lid vloeien voort uit het vervallen van het eenmalige karakter van de vergunning. Het twaalfde lid, eerste volzin is hierom redactioneel aangepast. De strekking van het artikellid blijft onveranderd: wanneer niet voldaan is aan de voorwaarden voor verkrijging, kan de vergunning worden ingetrokken. De overige wijzigingen vloeien voort uit de vernummering ten gevolge van het invoegen van een nieuw vierde lid in artikel 15, en een nieuw tweede lid in artikel 16. Artikel I, onderdeel B Ten aanzien van woonruimten als bedoeld in artikel 15, eerste lid, eerste volzin, onderdelen a (woonruimte in gebouwen) en c (woonruimte bestemd voor afbraak of vernieuwbouw) blijft de huurprijsbescherming van de Leegstandwet onverkort gelden. Met de invoeging van artikel 16, tweede lid, wordt de woonruimte als bedoeld in artikel 15, eerste lid, eerste volzin, onderdeel b (woonruimte in een voor verkoop bestemde woning) uitgezonderd van de huurprijsbescherming. De voorgestelde wijziging in artikel 16, negende lid, eerste volzin, van de Leegstandwet vloeit hieruit voort (het voorgestelde artikel I, onderdeel B, onder 3). Voor een toelichting hierop kan nog worden verwezen naar het algemeen deel van de memorie van toelichting onder paragraaf 2d. De overige wijzigingen vloeien voort uit de vernummering ten gevolge van het invoegen van een nieuw vierde lid in artikel 15, en een nieuw tweede lid in artikel 16. Artikel II Ten gevolge van dit wetsvoorstel kan ook artikel 2.8 van de Crisis- en herstelwet komen te vervallen. Dit wetsvoorstel bouwt voort op dit artikel, maar gaat verder: onder de crisis- en herstelwet is de huurprijsliberalisatie op de specifieke groep voor verkoop bestemde woningen (15, eerste lid

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012â&#x20AC;&#x201C;2013, 33 436, nr. 3

onderdeel b) geĂŻntroduceerd. Onder dit wetsvoorstel wordt de gehele huurprijsbescherming, behoudens een aantal artikelen, voor deze woningen buiten werking gesteld. Artikel III Het voorgestelde artikel III bepaalt dat het wetsvoorstel op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip in werking treedt. Daarbij wordt gestreefd naar 1 juli 2013. De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, J. W. E. Spies

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012â&#x20AC;&#x201C;2013, 33 436, nr. 3

> Retouradres Postbus 30941 2500 GX Den Haag

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag

Directoraat-Generaal Wonen, Bouwen en Integratie Rijnstraat 8 Postbus 30941 2500 GX Den Haag www.rijksoverheid.nl

Kenmerk WBI/W 2011058010

Datum Betreft

17 januari 2012 Huur op Maat, D66-nota 'Weg met de wachtlijst', tijdelijk huren en Leegstandwet

Tijdens het Algemeen Overleg over de Woonvisie van 12 oktober 2011 en tijdens de behandeling van de begroting van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft mijn ambtsvoorganger onder meer toezeggingen gedaan op de volgende onderwerpen: - Bevorderen doorstroming / inkomensgebonden verhuren: het betreft het experiment van de SEV ‘Huur op Maat’ en de nota van D66 ‘Weg met de wachtlijst’’. - Tijdelijke verhuur: het gaat hier om onder meer de motie Van Bochove/Ortega-Martijn (Kamerstukken II 2011-2012, 33 000 VII, nr. 72) en vragen van de heer Verhoeven. - Leegstandwet en huurprijsregelgeving: het gaat hier met name om de vraag of voor tijdelijke verhuur van te koop staande woningen op grond van de Leegstandwet een gemeentelijke vergunning om te verhuren wel nodig is en om de vraag om te bezien waar zich knelpunten voordoen ten aanzien van de medewerking van banken aan tijdelijke verhuur van deze woningen. Ik zal in de voorliggende brief in deze volgorde op de genoemde onderwerpen ingaan. Doorstroming op de huurwoningenmarkt In de Woonvisie heeft het kabinet gekozen voor maatregelen die tegemoet komen aan de huidige situatie op de woningmarkt. Deze kan kort worden gekenschetst als een stagnerende bouwproductie en een gebrekkige doorstroming. Dit geldt zowel voor koopwoningen als voor huurwoningen. Om dit te doorbreken heeft het kabinet maatregelen voorgesteld die zijn toegesneden op de specifieke uitgangssituatie van beide deelmarkten: voor de koopwoningenmarkt zijn de maatregelen gericht op behoud en herstel van vertrouwen, voor de huurwoningenmarkt is het beleid gericht op meer marktwerking en verbetering van de doorstroming. In het bijzonder gaat het om de maatregelen waarbij de maximale huurprijzen in schaarstegebieden met maximaal 25 punten worden verhoogd (ingevoerd per 1 oktober 2011) en om de huurstijging van 5% boven inflatie voor huurders met een inkomen vanaf €43.000,- (invoering voorzien per 1 juli 2012). Daarnaast zal de afbakening van de doelgroep voor corporaties op een inkomensgrens van €33.614,- bijdragen aan een meer gerichte inzet van de corporatiemiddelen.

Pagina 1 van 8

Voor het merendeel van de huurders, dat wil zeggen de lagere en middeninkomens tot €43.000,-, geldt een inflatievolgend huurbeleid. Daarmee wordt aan deze huurders in deze economisch slechte tijden zekerheid gegeven. Waar het bij deze maatregelen met andere woorden om te doen is, is het toepassen van een juiste maatvoering. In dat licht beoordeel ik ook de voorstellen van D66 en het experiment Huur op Maat.

Directoraat-Generaal Wonen, Bouwen en Integratie Kenmerk WBI/W 2011058010

De nota van D66 ‘Weg met de wachtlijst’ In de nota stelt D66 voor om, aanvullend op de reeds door het kabinet genomen maatregelen, een ‘doorstroomcontract’ te creëren voor nieuwe huurders in schaarstegebieden. Wanneer huurders met een dergelijk contract meer gaan verdienen dan €33.000,- kunnen zij er in het voorstel van D66 voor kiezen een marktconforme huurprijs te (gaan) betalen gebaseerd op de WOZ-waarde van de woning, of om de woning weer te verlaten. Het voorstel van D66 wil dezelfde ongewenste effecten van het huidig functioneren van de huurwoningenmarkt bestrijden als de door het kabinet genomen maatregelen en is om deze reden aantrekkelijk, maar gaat daarin op een aantal punten verder. Zo moet in het voorstel van D66 het doorstroomcontract gaan gelden voor inkomens boven €33.614,- terwijl de huurverhoging van 5% boven inflatie geldt voor inkomens vanaf €43.000,-. Gelet op hetgeen hiervoor is gezegd over de noodzaak van zekerheid voor huurders met een lager en middeninkomen en ook gelet op de herhaaldelijk met uw Kamer gevoerde discussie over de hoogte van de €33.614,- grens, ligt het nu niet voor de hand om ook de huurders met een inkomen tussen de €33.614,- en €43.000,met hogere huurstijgingen te confronteren. Niettemin is het idee achter een doorstroomcontract zinvol en de moeite waard om in experimentvorm te toetsen. Ik ben momenteel met de gemeente Amsterdam in gesprek over een pilot ‘flexibel huren’, waarmee de gemeente Amsterdam beoogt een groter aanbod aan huurwoningen te creëren voor middeninkomens. De opzet van dit experiment zal zo worden uitgewerkt dat de kerngedachte van een hogere huur bij inkomensstijging uit het D66-voorstel daarin wordt geïntegreerd. Meer specifiek gaat het om het toestaan van een huursprong (in één of meerdere stappen) naar de maximale huur en het hanteren van een inkomensgrens, waarbij ik denk aan een grens van €43.000,-, voor nieuwe huurcontracten. Op basis van de resultaten van deze pilot, en op basis van de ervaringen met de 5% maatregel kan dan in een later stadium beoordeeld worden of en in hoeverre een doorstroomcontract daadwerkelijk bijdraagt aan de doorstroming en betere werking van de huurwoningenmarkt. Bij gebleken goede resultaten kan dan een bredere toepassing van het doorstroomcontract ingevoerd worden. Het SEV experiment ‘Huur op Maat’ Op 20 april jl. heeft de SEV haar eindevaluatie uitgebracht van het experiment Huur op Maat, een experiment met inkomensafhankelijke huurprijzen. Bij dit experiment bij een dertiental woningcorporaties krijgen huurders een inkomensafhankelijke korting op de ‘markthuurprijs’ die jaarlijks verandert als het inkomen verandert. Het experiment kent verschillende varianten, deels afhankelijk van de regionale woningmarkt. De afgelopen jaren zijn in totaal 7.400 Huur op Maat-contracten gesloten. De doelstellingen van Huur op Maat zijn: verbetering van de betaalbaarheid, meer keuzevrijheid voor woningzoekenden, een doelmatiger besteding van volkshuisvestelijke middelen en een sterkere band tussen prijs en kwaliteit voor de huurder. De SEV komt tot de conclusie dat in de experimentgebieden een

Pagina 2 van 8

groter deel van de voorraad betaalbaar is geworden voor de doelgroep, dat de keuzevrijheid inderdaad is toegenomen door het afschaffen van toewijzingsnormen, dat meer middelen terecht komen bij de doelgroep zodat de besteding doelmatiger is, en dat de relatie tussen prijs en kwaliteit is versterkt. De SEV en de deelnemende corporaties verwachten daarnaast dat er positieve effecten op de woningmarkt zijn: meer doorstroming, verkleining van het gat tussen huur en koop, meer gemengde wijken, stimulering van sociale nieuwbouw met duurzame kwaliteit en minder segregatie. De experimentperiode is echter te kort gebleken om ontwikkelingen op deze aandachtpunten betrouwbaar te kunnen meten.

Directoraat-Generaal Wonen, Bouwen en Integratie Kenmerk WBI/W 2011058010

Op 29 juni jl. heeft de Stichting Experimenten Volkshuisvesting (SEV) vervolgens een advies uitgebracht naar aanleiding van dit experiment. Op basis van de evaluatie geeft de SEV het volgende advies: 1. Kies voor Huur op Maat/inkomensafhankelijke huren als lokaal aanvullend instrument; 2. Werk de kortingstabel en het werkingsgebied van Huur op Maat lokaal uit; 3. Maak de maximaal toegestane huur meer marktconform en laat lokaal de markthuur en referentiewoning bepalen; 4. Bepaal landelijk de huurnorm bij de hoogte van het inkomen; 5. Laat de inkomenstoetsing door de Belastingdienst doen. Daarnaast doet de SEV de aanbeveling om het bij de uitwerking van de Europese regelgeving (staatssteun) mogelijk te maken om woningen heen en weer te schuiven tussen het DAEB en het niet-DAEB deel van de corporatie. Dit is naar mening van de SEV nodig om te zorgen dat huurwoningen bij inkomensstijging of â&#x20AC;&#x201C;daling kunnen bewegen tussen deze segmenten. Ik kom hier op terug bij de behandeling van de Woningwet. Gelet op de invoering van de maatregelen uit het regeerakkoord en hetgeen hiervoor is gezegd over het experiment in Amsterdam kiest het kabinet nu niet voor een landelijke invoering van inkomensgebonden huren. Bovendien hecht ik er aan dat inkomensgebonden maatregelen landelijk worden genormeerd. Ik ben dan ook geen voorstander van een lokaal inkomensbeleid, dus ook niet van een lokaal beleid ten aanzien van inkomensgebonden huren. Het experiment in Amsterdam kan, bij gebleken succes, inzichten opleveren welk landelijk kader wenselijk is. De SEV geeft in haar advies aan dat verlenging van de experimentperiode met bijvoorbeeld nog eens drie jaar nog steeds te weinig nieuwe inzichten op zou leveren ten aanzien van effecten als doorstroming en voorkomen van segregatie. Ik deel deze inschatting en zie daarom geen aanleiding tot een verdere verlenging van dit experiment, dat met het oog op nog te verrichten besluitvorming al verlengd was naar 1 april 2012. Tijdelijke huurcontracten De heer Van Bochove vroeg mijn ambtsvoorganger tijdens het AO Woonvisie met de Kamer mee te denken over een oplossing van het probleem van de strak geregelde huurbescherming. Mijn ambtsvoorganger heeft toen aangegeven daar in deze brief op in te gaan en deze toezegging herhaald in de schriftelijke reactie op een vraag van de heer Verhoeven (D66) tijdens de begrotingsbehandeling. Daarnaast is tijdens de begrotingsbehandeling een motie ingediend door de leden Van Bochove en Ortega-Martijn (Kamerstukken II 2011-2012, 33000VII, nr. 72), die de regering verzoekt om een breed gedragen commissie in te stellen die moet onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om â&#x20AC;&#x201C; zonder af te doen aan de essentie van het huurrecht - voor tijdelijke behoeften huurcontracten af te sluiten voor bepaalde duur.

Pagina 3 van 8

Het idee om in meer situaties met tijdelijke huurcontracten te werken is het verkennen waard, zeker in een tijd dat de nieuwbouw en doorstroming stagneert. Indien tijdelijke huurcontracten ertoe leiden dat woonruimte beschikbaar komt die anders niet zou zijn aangeboden, dan is daarmee een waardevol resultaat geboekt. Voorop blijft overigens staan, en daarin onderschrijf ik van harte de motie, dat geen afbreuk mag worden gedaan aan de essentie van het huurrecht. Het huren van een woning voorziet in een eerste levensbehoefte. De marktpositie van huurder en verhuurder is daarbij ongelijk: er is op veel plaatsen nog steeds sprake van een schaarste aan (betaalbare) huurwoningen, waardoor een huurder bij het aangaan van een huurcontract in een ongunstiger onderhandelingspositie verkeert dan een verhuurder. Maar ook in een ontspannen markt heeft een zittende huurder behoefte aan huurbescherming. Zonder deze bescherming zou de huurder telkens bij het aflopen van een huurtermijn opnieuw met de verhuurder moeten onderhandelen over de huurvoorwaarden. Hij is daarbij in een zwakkere onderhandelingspositie dan de verhuurder, omdat hij te maken heeft met hogere transactiekosten (materiële en immateriële kosten, waaronder verhuis- en inrichtingskosten).

Directoraat-Generaal Wonen, Bouwen en Integratie Kenmerk WBI/W 2011058010

Er bestaan thans al een aantal mogelijkheden voor tijdelijke verhuur die, juist vanwege de noodzaak om de huurder te beschermen, zijn toegesneden op specifieke situaties en die elk hun eigen voorwaarden kennen. In de bijlage bij deze brief wordt een overzicht gegeven van de verschillende vormen van tijdelijke verhuur zoals die thans bestaan. Verder vindt er op dit moment overleg plaats met het ministerie van Veiligheid en Justitie over de uitbreiding van tijdelijke huurcontracten naar een aantal nieuwe situaties. Het betreft: - Studentenhuisvesting: in het onlangs getekende actieplan studentenhuisvesting is opgenomen dat onderzoek wordt gedaan naar de ontwikkeling van een nieuwe huurvorm voor twee categorieën internationale studenten: het gaat om studenten die korter dan 2 jaar in Nederland verblijven, in het algemeen voor een of enkele semesters, (uitwisseling en masterstudenten) en om studenten die langer dan 2 jaar in Nederland verblijven (PHD’s, bachelors). Voor deze laatste categorie zal ik het bestaande campuscontract uitbreiden, zodat ook degenen die op grond van een promotieplaats aan de instelling voor hoger onderwijs zijn verbonden gebruik kunnen maken van studentenhuisvesting, en deze na afloop van hun promotie moeten verlaten. - Huisvesting arbeidsmigranten: naast de hierboven genoemde categorie buitenlandse studenten die korter dan 2 jaar in Nederland verblijven is er een toenemend aantal buitenlandse werknemers, zoals de arbeidsmigranten uit Midden en Oost-Europese landen, die tijdelijk in Nederland verblijven en die behoefte hebben aan woonruimte van korte duur. In het algemeen zullen bovengenoemde groepen na beëindiging van hun studie of werkzaamheden ook hun huur beëindigen. Voor partijen die in accommodatie voor deze groepen voorzien is het echter wel van belang dat zij dit daadwerkelijk doen, zodat de betreffende woonruimte opnieuw beschikbaar gesteld kan worden voor de huisvesting van deze groepen. Het gebruik dat deze groepen van woonruimte maken kan in het algemeen worden aangemerkt als een gebruik van woonruimte dat naar zijn aard van korte duur is, zodat dit doorgaans geen probleem oplevert bij de beëindiging van de huurovereenkomst. In de jurisprudentie zijn diverse criteria ontstaan waaraan de rechter toetst of van deze vorm van tijdelijke huur sprake is. Het komt voor dat een rechter op grond van die criteria toch van mening is dat sprake is van een reguliere huurovereenkomst. Voor verhuurders levert dit een onwenselijke onzekerheid op. Ik ben met het ministerie van Veiligheid en Justitie in overleg over de mogelijkheid deze categorie van gebruik dat naar zijn

Pagina 4 van 8

aard van korte duur nader te omschrijven, zodat verhuurders vooraf meer zekerheid hebben. Daarbij zal rekening worden gehouden met de overwegingen uit de jurisprudentie. Transformatie kantoren: de mogelijkheid voor tijdelijke ontheffing van het bestemmingsplan wordt op grond van de motie Linhard verruimd. Dit is van belang voor eigenaren van kantoorpanden die deze panden tijdelijk ombouwen tot woonruimte. Uiteraard dient de huur van die woonruimte dan te kunnen worden beëindigd wanneer de tijdelijke ontheffing eindigt en het gebouw weer gebruikt gaat worden als kantoorruimte. In die gevallen kan de huur opgezegd worden met het oog op verwezenlijking van een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming (art. 7:274 lid 1 sub e BW). In dat geval is de verhuurder echter op grond van de huidige regelgeving verplicht de huurder een tegemoetkoming in de verhuiskosten te verstrekken. Dit is niet redelijk omdat het de huurder bekend is dat de verhuur tijdelijk zou zijn. In overleg met mijn ambtgenoot van Veiligheid en Justitie wil ik deze regeling aanpassen. Jongerenhuisvesting: het is mij bekend dat in Amsterdam door enkele corporaties wordt geëxperimenteerd met een ‘jongerencontract’, waarbij woningen verhuurd worden aan jongeren onder de 23 jaar, en waarbij deze jongeren de woning dienen te verlaten wanneer zij de leeftijd van 26 jaar bereiken. Dit experiment is opgezet naar analogie met het campuscontract. Ik volg dit experiment met belangstelling. Bij een positief resultaat van dit experiment wil ik de regelgeving op dit punt aanpassen. Tijdelijke verhuur van te renoveren/te slopen huurwoningen: tot nog toe is het zo dat een vergunning voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet ten aanzien van hetzelfde gebouw of dezelfde woning slechts eenmaal wordt verleend. De gemeente Amsterdam heeft mij gevraagd het mogelijk te maken dat in een nieuwe situatie een zelfde woning of gebouw opnieuw tijdelijk verhuurd kan worden op grond van de Leegstandwet. Denkbaar is bijvoorbeeld dat een woning op enig moment bestemd is voor renovatie en jaren later op de nominatie staat voor sloop. Aangezien ik het wenselijk acht dat wanneer werkelijk sprake is van een nieuwe situatie eenzelfde woning of gebouw nogmaals tijdelijk verhuurd kan worden, zal ik de Leegstandwet in die zin aanpassen. Omdat het moet gaan om een nieuw ontstane situatie van leegstand zal ik in de wet opnemen dat tussen verschillende perioden van tijdelijke verhuur sprake moet zijn van een periode van reguliere verhuur dan wel gebruik als woonruimte door de eigenaar van tenminste 5 jaar. De Leegstandwet gaat in beginsel uit van een vergunningverlening voor 2 jaar, te verlengen met telkens een jaar. De maximale periode van tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet is in 2005 uitgebreid van 3 tot 5 jaar, met name met het oog op vertraging in herstructureringsprocessen. Met het oog op de huidige crisis, waarbij gebleken is dat woningbouwprojecten verdere vertraging kunnen ondervinden wil ik de maximumtermijn voor tijdelijke verhuur van woonruimte in huurwoningen die in afwachting zijn van sloop of renovatie verlengen tot 7 jaar. Ik acht het immers niet wenselijk dat na afloop van een periode van 5 jaar alsnog leegstand optreedt omdat projecten als gevolg van de crisis nog enkele jaren vertraagd zijn. Waarborg tegen misbruik is de beoordeling van de gemeente die bij een verzoek om verlenging van de vergunning af dient te wegen of dit in de betreffende situatie aangewezen is.

Directoraat-Generaal Wonen, Bouwen en Integratie Kenmerk WBI/W 2011058010

In aanvulling op de hiervoor genoemde acties zal ik, in aansluiting op de in de motie genoemde wens tot een onderzoek naar verdere redenen en mogelijkheden voor tijdelijke verhuur, in overleg treden met het Landelijk overleg huurders

Pagina 5 van 8

verhuurders en met experts in het veld, om eventuele nog niet geadresseerde behoeften aan vormen van tijdelijke verhuur in kaart te brengen en te bezien hoe hier aan tegemoet gekomen kan worden. Afhankelijk van de uitkomsten van dit overleg zal ik bezien of dit overleg voldoende is. Leegstandwet en te koop staande woningen Tijdens de begrotingsbehandeling hebben zowel VVD als CU vragen gesteld over de mogelijkheid van versoepeling van de Leegstandwet zodat het aantrekkelijker wordt om een te koop staande woning te verhuren. Daarnaast is een motie van VVD en CU (Kamerstukken II 2011-2012, 33000 VII, nr. 69) aangenomen waarin gevraagd wordt om sterke vereenvoudiging of zo mogelijk afschaffing van de Leegstandwet-vergunning, aangezien de verplichte vergunning en de voorwaarden die gemeenten eraan verbinden een belemmering zouden vormen voor het tijdelijk verhuren. Naar aanleiding van een vraag van mevrouw OrtegaMartijn heeft mijn ambtsvoorganger aangegeven te zullen bezien waar zich knelpunten voordoen ten aanzien van de medewerking van banken en /of hoe deze opgelost kunnen worden.

Directoraat-Generaal Wonen, Bouwen en Integratie Kenmerk WBI/W 2011058010

De Leegstandwet is de aangewezen weg om te koop staande woningen tijdelijk te verhuren. Er is aan deze mogelijkheid voor tijdelijke verhuur daarom medio 2009, toen er sprake was van meer huiseigenaren die door moeizame verkoop van hun woning met dubbele woonlasten werden geconfronteerd, in het kader van de crisismaatregelen uitgebreid aandacht besteed. In samenwerking met VNG en Vereniging Eigen Huis zijn gemeenten en huiseigenaren voorgelicht over de mogelijkheden die deze wet biedt. Deze informatie is nog steeds beschikbaar en zal ik opnieuw onder de aandacht brengen. Leegstandwetvergunning Ik deel de wens die uit de gestelde vragen spreekt om te komen tot een zo eenvoudig mogelijke procedure bij de uitvoering van de leegstandwetvergunning. Hiervoor geldt hetzelfde als ik in de vorige paragraaf heb opgemerkt, namelijk dat een verruiming van het aanbod van woningen zeer welkom is. Ingewikkelde procedures die de verruiming onnodig tegenwerken moeten worden bijgesteld of, indien mogelijk, afgeschaft. De leegstandwetvergunning is het wettelijk instrument waarmee de huurbescherming, die normaal gesproken altijd geldt, wordt opgeheven. Zonder deze vergunning zouden de huurders huurbescherming hebben en zou de woning niet leeg komen op het moment dat de eigenaren deze kunnen verkopen. Deze vergunning is dus onmisbaar voor de verkoper (en zijn hypotheekverstrekker) om er zeker van te zijn dat de woning te allen tijde vrij van bewoning kan worden verkocht. Tegelijkertijd dient de leegstandwetvergunning ter voorkoming van misbruik: dit zou kunnen ontstaan wanneer verhuurders met malafide intenties reguliere woningen als tijdelijke woningen zouden aanbieden. Dat zou een uitholling van de huurbescherming tot gevolg hebben. Er moet dus worden gecontroleerd of het werkelijk om een woning gaat die voor deze regeling in aanmerking komt. Ik zie wel een mogelijkheid voor vereenvoudiging. Thans moet de gemeente bij de vergunningverlening ook de maximale huurprijs vermelden zoals die op basis van het WWS kan worden bepaald. Ik ben voornemens, zoals ook door mevrouw De Boer (VVD) is gevraagd, om voor deze categorie woningen te regelen dat deze geliberaliseerd kunnen worden verhuurd. Er is dan geen huurprijsbescherming meer en daarmee vervalt de verplichting voor gemeenten om een maximale huurprijs te bepalen. Ik vind dit verantwoord omdat het de huurders van deze woningen van meet af aan duidelijk is dat het om een tijdelijke woonoplossing gaat, waarbij de slechte marktomstandigheden er ook voor zorg dragen dat geen te hoge prijzen zullen worden gevraagd. Wanneer een eigenaar / verhuurder een

Pagina 6 van 8

te hoge prijs vraagt zal hij geen huurder vinden en dus met dubbele lasten blijven zitten. Een en ander vergt een aanpassing van de Leegstandwet. Door de indieners van de hiervoor genoemde motie is gesteld dat gemeenten thans allerlei voorwaarden stellen die een belemmering vormen voor het voor tijdelijke verhuur aanbieden van koopwoningen. Ik heb thans geen overzicht van de mate waarin gemeenten voorwaarden stellen en welke dit zijn. Ik ben evenwel van mening dat de vergunningverlening maar één doel heeft, namelijk controleren of de juiste woningen worden vrijgesteld van huurbescherming (en in de toekomst ook huurprijsbescherming). Ik zal in de Leegstandwet opnemen dat de vergunning uitsluitend aan de in de wet genoemde voorwaarden mag worden getoetst. Met het bij de Eerste kamer in behandeling zijnde wetsvoorstel ‘Verzamelwet van rechtswege vergunning’ wordt overigens geregeld dat vergunningen van rechtswege verleend worden wanneer de gemeente de beslistermijn ongebruikt laat. Dat houdt in dat de vergunning van rechtswege wordt verleend als de gemeente niet binnen 8 weken heeft gereageerd.

Directoraat-Generaal Wonen, Bouwen en Integratie Kenmerk WBI/W 2011058010

Medewerking banken Naar aanleiding van een vraag van mevrouw Ortega-Martijn (CU) heeft mijn ambtsvoorganger aangegeven te bezien waar zich knelpunten voordoen ten aanzien van de medewerking van banken aan tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet en/of hoe deze opgelost kunnen worden. De grondhouding van de banken is van meet af aan positief geweest: de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) heeft bij het begin van de regeling in 2009 (ambtelijk) aangegeven positief te staan tegenover tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet. Dat biedt banken immers de garantie dat de woning niet in verhuurde staat verkocht hoeft te worden. Ik zal op korte termijn zowel met de banken als met de minister van Financiën in overleg gaan om te inventariseren welke knelpunten er zijn en om nogmaals het belang van medewerking aan tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet te benadrukken. De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,

Mevr. mr. drs. J.W.E. Spies

Pagina 7 van 8

Bijlage

Overzicht mogelijkheden tijdelijke verhuur Het Burgerlijk Wetboek (BW) gaat in principe uit van een huurcontract voor onbepaalde duur. Wel kent het BW enkele categorieën van verhuur waarop de huurbescherming voor woonruimte niet of in mindere mate van toepassing is. Het gaat dan om: Huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is (art. 7:232 lid 2 BW), in dit geval geldt noch de huurbescherming noch de huurprijsbescherming voor woonruimte. Het gaat hier om situaties waarin overduidelijk is dat een beroep op huurbescherming niet redelijk zou zijn. Voorbeelden hiervan zijn het gebruik van een vakantiewoning voor het houden van vakantie of het gebruik van een wisselwoning tijdens een renovatie van de eigen woning. Verhuur van voor afbraak bestemde gemeentewoningen (art. 7:232 lid 4 BW). Hiervoor geldt geen huurbescherming. Daarnaast kent het BW voor de verhuurder een limitatief aantal opzeggingsgronden, waarvan een aantal dienen voor een situatie waarin sprake is van een tijdelijk gebruik: Opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder (tussenhuur/diplomatenclausule) (art. 7:274 lid 1 sub b jo. lid 2 BW); de verhuurder geeft van te voren aan dat de woning na verloop van tijd weer beschikbaar moet komen voor hemzelf of een vorige huurder; Verwezenlijking van een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming (art. 7:274 lid 1 sub e. BW); de bestemming volgens bestemmingsplan wordt gerealiseerd; Dringend eigen gebruik (art. 7:274 lid 1 sub c); de verhuurder zegt de huur op omdat hij de woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Deze opzeggingsgrond is voor een aantal categorieën verder uitgewerkt: - Dringend eigen gebruik voor renovatie (art. 7:274 lid 1 sub c jo. lid 3 BW); - Dringend eigen gebruik van een gehandicapten- of ouderenwoningen (art. 7:274 lid 1 sub c jo. lid 3 BW); op deze manier kan een woning die specifiek bestemd is voor een gehandicapte of een oudere opnieuw beschikbaar gesteld worden voor een gehandicapte of oudere; - Dringend eigen gebruik van een studentenwoning (campuscontract) (art. 7:274 lid 1 sub c jo. lid 4 BW); hiermee kan een woning die bestemd is voor een student opnieuw beschikbaar gesteld worden voor een student.

Directoraat-Generaal Wonen, Bouwen en Integratie Kenmerk WBI/W 2011058010

In aanvulling op deze mogelijkheden uit het BW biedt de Leegstandwet de mogelijkheid om, ter voorkoming van onnodige leegstand, tijdelijk, dat wil zeggen zonder huurbescherming, te verhuren. Op basis van artikel 15 van de Leegstandwet is tijdelijke verhuur mogelijk voor de volgende categorieën van woonruimte: -woonruimte in een gebouw (dat in afwachting is van een andere bestemming, sloop, renovatie of verkoop); -woonruimte in een huurwoning in afwachting van sloop of renovatie; -woonruimte in een te koop staande koopwoning (nieuwbouw of bestaande bouw).

Pagina 8 van 8

> Retouradres Postbus 20301 2500 EH Den Haag

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Directoraat-Generaal Wonen, Bouwen en Integratie Directie Woningmarkt Schedeldoekshaven 200 2511 EX Den Haag Postbus 20301 2500 EH Den Haag Kenmerk 2012-0000234978 Bijlage(n) 1

Datum Betreft

18 april 2012 Antwoord op schriftelijke vragen van het lid De Boer met kenmerk 2012Z06109

Hierbij bied ik u de antwoorden aan op de schriftelijke vragen die zijn gesteld door het lid De Boer (VVD) over onderwerp het Nationaal Programma Herbestemming. Deze vragen werden ingezonden op 26 maart 2012 met kenmerk 2012Z06109.

De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,

Mevrouw mr. drs. J.W.E. Spies

2012Z06109

Pagina 1 van 3

Antwoorden van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties op vragen van het lid De Boer (VVD over het Nationale Programma Herbestemming (ingezonden 26 maart 2012). Vraag 1 1 Heeft u kennisgenomen van het nieuwsitem van het H-team, dat zich bezig houdt met het vraagstuk van herbestemming van leegstaande kantoren? 1) Antwoord 1: Ja Vraag 2: Wat vindt u van het voorstel van het H-team om tijdelijke huisvesting in leegstaande kantoren te versoepelen? Hoe verhoudt zich dit tot de bestaande mogelijkheden op het gebied van tijdelijke contracten? Wat gaat u doen met het voorstel van het H-team, dat door de Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed in het leven is geroepen? Antwoord 2: Ik sta op zich positief tegenover het idee om tijdelijke huisvesting in leegstaande kantoren te versoepelen, in die zin dat â&#x20AC;&#x201C; zoals met het voorstel van het H-team wordt beoogd â&#x20AC;&#x201C; de maximale duur van de tijdelijke verhuur wordt verlengd tot 10 jaar. Hiermee wordt aangesloten bij de maximale termijn van een tijdelijke afwijking van een bestemmingsplan waarvoor met een reguliere procedure omgevingsvergunning kan worden verleend. Voor langer durende afwijkingen zal de uitgebreide voorbereidingsprocedure moeten worden toegepast. Het wetsvoorstel waarmee dit wordt geregeld is thans bij uw Kamer in behandeling (Kamerstukken II 2011-12, 33 135). Hierdoor kan het meer lonend worden om investeringen te plegen om de leegstaande kantoorruimten geschikt te maken voor bewoning. Ik ben echter, anders dan het H-team, van mening dat een verlenging van de termijn van tijdelijke verhuur in de geschetste gevallen veel gemakkelijker en beter gerealiseerd kan worden door een aanpassing van de Leegstandwet dan door middel van een wijziging van het Burgerlijk Wetboek. Momenteel biedt de Leegstandwet in artikel 15, eerste lid onder a, al de mogelijkheid voor tijdelijke verhuur van leegstaande kantoren als woonruimte met beperkte huurbescherming gedurende maximaal 5 jaar. Door deze maximale duur van de tijdelijke verhuur van woonruimte in leegstaande kantoren te verlengen naar 10 jaar, wordt hetzelfde bereikt als hetgeen met het voorstel van het Hteam wordt beoogd, maar dan op een wijze die zowel voor huurder als voor verhuurder meer duidelijkheid en zekerheid biedt. Bij toepassing van de Leegstandwet dient immers de gemeente een vergunning te verlenen voor de tijdelijke verhuur. Door de controle door de gemeente bij de vergunningverlening wordt gewaarborgd dat er geen misbruik plaatsvindt door een huurovereenkomst met beperkte huurbescherming aan te gaan in gevallen waarin in feite helemaal geen sprake is van een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan. Anderzijds biedt de vergunningverlening de verhuurder ook de garantie dat de woonruimte na afloop van de verhuurtermijn daadwerkelijk leeg wordt opgeleverd. Ik ben voornemens de hiertoe strekkende aanpassing van de Leegstandwet mee te nemen bij de overige versoepelingen van deze wet, die ik reeds heb toegezegd in mijn brief d.d. 17 januari 2012 (II, 2011-2012, 27 926, nr. 178). Het is de bedoeling het wetsvoorstel ter wijziging van de Leegstandwet zo spoedig mogelijk na het zomerreces 2012 aan uw Kamer voor te leggen.

Pagina 2 van 3

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Directoraat-Generaal Wonen, Bouwen en Integratie Directie Woningmarkt Kenmerk 2012-0000234978

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Directoraat-Generaal Wonen, Bouwen en Integratie Directie Woningmarkt

1) http://www.herbestemming.nu/actueel/nieuws/tijdelijke-huurbescherming-redttijdelijkehuisvesting

Pagina 3 van 3

Kenmerk 2012-0000234978

AvdR Lawschool