Saber financiar un proyecto,definitivo para su rentabilidad

Requisitos que se deben cumplir

¾ Experiencia y capacidad financiera acorde al tamaño del proyecto

¾ Acabados y precios que caracterizarán el proyecto

¾ Planeación financiera adecuada basada en presupuestos y flujos de caja

La solvencia y estrategia económica es fundamental para que a la hora de construir usted no se tenga que preocupar por la falta de liquidez.

El BuEN MOMENtO de la economía que vive el país y el sector constructor, ha llevado a que muchos empresarios inicien varios proyectos para lograr la alta rentabilidad que hoy ofrece esta actividad. Sin embargo, por ese atractivo, usted no se puede olvidar de que el correcto apalancamiento financiero es la clave para lograr que su obra haga parte de ese éxito edificador.

EN OBRA habló con instituciones del sector bancario para conocer cuáles son las mejores opciones para financiar la construcción de un nuevo proyecto y qué debe tener en cuenta.

“Uno de los principales factores de éxito en la escogencia del modelo de financiación, se encuentra en la distribución de los flujos de los diferentes proyectos que se desean abordar y la posibilidad de encontrar un producto financiero que logre adaptarse a esos flujos”, explica Javier Junca Peláez, gerente del Segmento Construcción y Transporte del Grupo Bancolombia.

En otras palabras, el primer factor que usted debe evaluar en esta tarea es cuántos proyectos va a desarrollar al tiempo, cuánto dinero necesita para construir cada uno, con qué capital cuenta para ello y hasta dónde llega su poder de endeudamiento.

Así ya puede estudiar las opciones de crédito que existen en el mercado, para lo que debe tener en cuenta que “el mejor

¾ Demostrar que el proyecto ha tenido aceptación en el mercado

¾ Dinámica de preventas

¾ Información técnica, como planos y presupuestos

¾ Información financiera de la sociedad o de la persona que solicita el crédito esquema es aquel donde se combinan las fuentes de recursos como las cuotas iniciales con el crédito constructor del banco, del cual solo se cancelan los intereses, trimestre vencido durante la construcción, y el capital se amortiza una vez inician las subrogaciones”, explica Carlos Guzmán, gerente promotor del negocio de la Unidad de Crédito Constructor del banco BBVA.

Otro de los aspectos que usted debe analizar con detenimiento a la hora de tomar un crédito es la tasa de interés que le ofrezca la entidad prestamista. “En cuanto a los costos asociados al crédito constructor, se debe evaluar la tasa del crédito, el valor de los seguros requeridos, visitas de obra, costos de transferencia e hipoteca del lote, y comisiones fiduciarias”, sostiene el director de Banca Hipotecaria y Constructor del Banco AV Villas, Mario Isaías Afanador.

En consecuencia y una vez se incluyan todos esos gastos, “de acuerdo con la estructura de costos de un proyecto, un rango bueno de tasas es aquel que permita mantener entre un tres y cuatro por ciento el costo financiero del proyecto”, agrega el vocero del BBVA.

Recomendaciones para el constructor

¾ Contar con un asesor para identificar necesidades, oportunidades y riesgos

¾ Exigir acompañamiento especializado de la entidad bancaria en el área financiera, técnica y jurídica

¾ Desarrollar solo proyectos viables técnica, comercial y económicamente

¾ Iniciar los proyectos con puntos de equilibrio adecuados y con financiación garantizada

¾ Utilizar los desembolsos estrictamente para invertirlos en el proyecto

¾ Revisar al detalle el presupuesto de construcción, pues cualquier incremento no planeado afectará las utilidades

¾ Orientar a los compradores para que se subroguen con el banco financiador, lo cual reduce los costos financieros.

Ventajas de servicios financieros

¾ Atención especializada con personal dedicado en exclusiva al sector constructor

¾ Tasas más bajas de acuerdo al potencial de subrogación del proyecto

¾ Asesoría permanente y acompañamiento en todo el proceso de crédito

¾ Agilidad en el proceso de formalización de las operaciones de crédito individuales

¾ Disminución en el costo financiero

¾ Soporte al constructor en el control de cartera de su proyecto

Al estudiar las tasas de interés, el constructor también tiene que tener en cuenta el retorno de inversión que le pueda generar el desarrollar un proyecto para el que ha tomado un crédito. Aunque es claro que la cifra exacta en el que este índice se pueda ubicar depende de cada proyecto en particular, “las tasas internas de retorno se ubican en aproximadamente entre el 15 y el 20% en vivienda, pero este también depende del grado de inversión de recursos propios. El retorno se da una vez se termina la obra y se inicia el proceso de repago de la deuda y liquidación del proyecto”, agrega Guzmán.

El crédito de libre inversión no es la mejor opción

Otra de las alternativas en la que hoy piensan los empresarios del sector es en tomar créditos de libre inversión, porque sus tasas de interés pueden ser más bajas o porque su aprobación es mucho mayor. Sin embargo las entidades financieras no aconsejan emprender un proyecto constructor bajo este esquema de financiación.

“El crédito constructor, en el caso de Bancolombia por ejemplo, a diferencia de los créditos de libre inversión, es un crédito en UVR que ofrece la posibilidad de realizar pagos de los intereses trimestralmente y tiene en cuenta los tiempos de programación estimados para desarrollar el proyecto, la venta de los inmuebles y la entrega de los mismos, de tal forma que los pagos del crédito se ajustan al flujo de caja de cada constructor. También se toman en cuenta los meses en los que se estiman se realizarán las ventas de los inmuebles, lo cual facilita el manejo de la liquidez del proyecto”, argumenta Junca Peláez, de Bancolombia.

A estas razones, se suma el representante de AV Villas. “El crédito de libre inversión normalmente es mucho más costoso que el crédito constructor, y su operatividad puede no ser adecuada para lo que se requiere. Por otra parte el crédito constructor de alguna manera garantiza el acceso de los compradores a crédito hipotecario mientras no así el de libre inversión”.

Tenga en cuenta, eso sí, que dentro de las opciones de crédito constructor que usted encuentra en el mercado nacional se ofrecen distintos servicios que pueden facilitarle el desarrollo de su proyecto.

En el caso de Bancolombia, por ejemplo, la entidad “tiene un portafolio de banca universal con el cual acompaña a sus clientes constructores en el desarrollo de sus proyectos, desde que el constructor tiene la idea del mismo, cuenta con la posibilidad de constituir un encargo fiduciario, para recoger en él, las cuotas iniciales y más adelante cuando el proyecto llega al punto de equilibrio, constituir un patrimonio autónomo para el manejo administrativo y financiero de los recursos del proyecto”, sostiene el gerente del Segmento Construcción y Transporte.

Por su parte, el BBVA ofrece “crédito para obras de urbanismo, crédito para gastos preoperativos y para la construcción. Asimismo se estudian financiaciones especiales y edificaciones diferentes de vivienda”, indica Carlos Guzmán.

AV Villas, entre tanto, asegura que las partes cuentan con la tranquilidad de tener un buen producto “gracias a la administración fiduciaria de todos los recursos del proyecto, orientados en estricto orden a terminar la obra, escriturar los inmuebles, cancelar las obligaciones, y recuperar la inversión y las utilidades. Adicionalmente se tiende a disminuir el costo financiero y se brinda soporte al constructor en el control de la cartera de su proyecto”, concluye Afanador.