Utbyggingsavtale for Hval Søndre

Utbyggingsavtale for Hval søndre

Utbyggingsavtale datert: 17.08.2018

Vedtak av kommunestyret: 24.10.2018

Plan- ID 151

1. Generelt

For denne avtalen gjelder de samme definisjoner som gis i plan- og bygningsloven med forskrifter.

1.1 Avtaleparter

Avtalen er inngått mellom tiltakshaver Frogner Prosjektutvikling AS, Jernbanegata 8, 2004 Lillestrøm, org. nr. 898 998 622 og Sørum kommune.

Sørum kommune vil heretter betegnes SK, mens Frogner Prosjektutvikling AS (FP) kalles UB (utbygger).

1. 2 Avtalens formål

Avtalen fastlegger økonomisk ansvar, gjennomføring og tekniske krav for realisering av rekkefølgebestemmelser i reguleringsplan for Hval søndre (vedtatt 09.05.2018).

Området skal bygges ut i henhold til reguleringsplan 151 Hval søndre, vedtatt 09.05.2018, heretter kalt reguleringsplanen. Ved motstrid mellom utbyggingsavtalen og lovverk eller reguleringsplanen, vil lovverket og reguleringsplanen gjelde.

1.3 Geografisk avgrensning

Avtalen gjelder området som inngår i reguleringsplan for boligområde på Hval søndre. Området omfatter ca. 127 daa, og består av hele eller deler av eiendommene gnr./bnr 72/9, gnr./bnr 72/7, gnr./bnr 73/7, gnr./bnr 73/153, gnr./bnr 93/ 210, gnr./bnr 129/33 og gnr./bnr 129/41. Området er hovedsakelig regulert til boligformål og barnehage.

1.4 Avtalens varighet

Avtalen skal vedtas i kommunestyret og tinglyses. Når vilkårene i utbyggingsavtalen er oppfylt, skal tinglysningen av avtalen slettes.

Postboks 113, 1921 Sørumsand

Sentralbord: 63 82 53 00 Bankgiro: 1624 09 05004 www.sorum.kommune.no 1921 Sørumsand Faksnr.: 63 82 64 44 Bankgiro skatt: 7855 05 02266 postmottak@sorum.kommune.no Direkte innvalg: 63 82 54 95 Org.nr. 942645295 MVA

2

2. UBs ansvar

Prosjektet skal gjennomføres i samsvar med denne avtalen og etter de til enhver tid gjeldende føringer som fastsettes i standard abonnementsvilkår for vann og avløp, Sørum kommunes VA-norm, vegnorm, veglysnorm og gravenorm. Der det ikke spesielt er angitt krav til utførelse eller kvalitet på materialer som benyttes, gjelder alminnelige kvalitetskrav og standarder for tilsvarende arbeider.

Dette kravet skal være oppfylt før overtakelse av offentlig infrastruktur.

2.1 Grunnerverv

UB forplikter seg til å forestå forhandlinger og erverv av nødvendig grunn, fradeling og kartforretning. UB skal også sørge for alle kostnader ved grunnerverv og eventuell ekspropriasjon.

2.2 Eierskap og ansvar for uteoppholdsarealer

UB overfører gravhaugen GF kostnadsfritt til SK, som etter overtagelse har ansvar for drift og vedlikehold. Alle øvrige uteoppholdsarealer innenfor planområdet skal etter opparbeidelse overtas av tilhørende eiendommer, slik det i reguleringsplanen er angitt at fellesområdene er felles for gitte boligområder.

UB skal sørge for opprettelsen av velforening eller annen juridisk enhet som skal være åpen for alle eiere innenfor planområdet, og som skal ivareta eierskap og drift av private fellesanlegg. Pliktig medlemskap skal tinglyses på eiendommen og framgå av kjøpekontrakt. Vedtekter skal utarbeides og stiftelsesmøte avholdes.

Før det gis igangsettelingstillatelse for første bolig innenfor hvert delfelt skal UB redegjøre for hvordan eierskap og ansvar av tilliggende fellesområder skal ivaretas.

UB skal dekke kostnader ved overskjøting og tinglysing av fellesområder.

2.3 Tekniske anlegg

Tekniske planer skal godkjennes av SK, før det søkes om igangsettingstillatelse. Planene skal utføres i henhold til standarder fastsatt av SK. UB skal utarbeide et overtakelseskart som viser hvilke anlegg SK skal overta, jf. pbl § 18-8. Det skal avholdes et avklaringsmøte mellom SK og utførende entreprenør før anleggsstart.

2.4 Utførelse, overtakelse, driftsfase

Det skal inngås en infrastruktur-avtale (IS-avtale).

Kommunaltekniske anlegg fram til private tilknytningspunkter for vegarealer, vann-, avløps- og overvannsledninger som er utført iht. avtalen og påfølgende IS-avtale, overtas av SK vederlagsfritt så snart arbeidene er avsluttet for hele utbyggingsområdet. Før det gis brukstillatelse for bygging av boliger skal anlegget, eller nødvendige deler av anlegget for det aktuelle byggetrinn, være godkjent som driftsklart av SK. Det skal avholdes overtakelsesforretning når

3

hele utbyggingen er ferdig. Overtagelse kan etter nærmere avtale også skje for ferdigstilte deler av anleggene.

Vedlikehold av framtidige kommunale anlegg må besørges av UB i anleggstiden, inntil overtakelsesforretning for kommunal overtakelse foreligger. Eventuelle avvik fra dette, om midlertidig drift, kan fastsettes i ISavtalen.

UB skal i en periode på 5 år etter overtakelse, uten omkostninger for kommunen, rette feil og utbedre skader som skyldes feil utførelse av kommunaltekniske anlegg, uten omkostning for kommunen.

2.5 Offentlige trafikkområder

UB skal bekoste prosjektering og utbygging av alle veger og fortau innenfor reguleringsplanen. Dette omfatter ikke busslomme med fortau langs FV171, vest for felt BKB. Denne busslomma skal ikke bygges nå, kun reguleres.

2.6 Vann og avløp

Vann- og avløpsanlegg legges fram til tilknytningspunktene til eksisterende offentlige anlegg og skal stå ferdige for påkobling senest samtidig med igangsettingstillatelse for første bolig. Tilkoblingspunktene skal dimensjoneres for all planlagt bebyggelse innenfor området definert i 1.3. Arbeidet skal utføres i henhold til standarder, fastsatt av SK. Tilknytningsgebyr for vann og avløp skal følge de til enhver tid gjeldende satser.

VANN: Området skal ha tosidig forsyning. Tilknytningspunkter for området ligger ved Mo-krysset i nord, i trykkum nr. 27213, og der kommunal vannledning ligger ved undergangen på Gardermobanen, på sørsiden av FV171 i sør (like ved spillvannskum nr. 29521).

SPILLVANN: Tilknytningspunkt for avløp fra området er en selvfallsledning på sørsiden av FV171, ved kum nr. 29521, som leder ned til kommunal avløpspumpestasjon.

OVERVANN: Minimum en 3-leddsstrategi for overvannshåndtering skal benyttes. Området skal ikke slippe ut mer overvann til vassdraget Jeksla enn det gjør i dag. Retningslinjer for overvannshåndtering for kommunene Lørenskog, Rælingen og Skedsmo, vedtatt 14.06.2017 av kommunestyret i Skedsmo kommune, skal følges.

Som grunnlag for en IS-avtale skal UB utarbeide planer for vann, avløp og overvannshåndteringen, med dimensjoneringsgrunnlag, beregninger og trasévalg.

2.7 Lekeareal, grøntområde og renovasjon

UB skal oppføre lekeareal og beplantning/støyskjerming og uteareal.

UB skal også tilrettelegge for renovasjon for boliger, samt returpunkt for glassog metallavfall.

4

2.8 Fordelingsanlegg, el, tele, TV og internett

UB skal sørge for framføring av tekniske anlegg, som telekabler, bredbåndstilknytning, kabel TV, elforsyning mv., til utbyggingsområdet.

UB skal samordne legging av kabler for elektrisitet, tele, tv m.m. Kablingen skal skje i felles grøft. Trasekart over kabelanleggene leveres SK etter endt utbygging.

3. Kommunens ansvar

3.1 Kommunal prosjektkoordinator

SK skal utpeke en prosjektkoordinator for oppfølging av avtalen.

4. Bankgaranti og sikkerhet

Som sikkerhet for gjennomføring av kommunaltekniske anlegg, fellesområde BLK og offentlig friområde GF, og sikkerhet for kostnader med eventuelle rettelser av skader forårsaket av byggearbeidene innenfor planområdet, forplikter UB seg overfor SK å utstede en påkravsgaranti fra godkjent kredittinstitusjon. Garantien kan også være stillet direkte av UBs utførende entreprenør.

Påkravsgarantien godkjennes av SK og skal være utstedt før arbeidet med anleggene igangsettes. Dersom området bygges ut i etapper kan det utstedes påkravsgaranti for den enkelte etappe. Beløpet skal være 20 % av totale kostnader for etablering av kommunalteknisk infrastruktur, fellesområde BLK og offentlig friområde GF.

Dersom arbeid med kommunaltekniske anlegg ikke fullføres i samsvar med denne avtalen innen 5 år etter at arbeidene er igangsatt, står SK fritt til å fullføre anlegget for UBs regning. SK kan da benytte seg av påkravsgarantien etter at skriftlig varsel er gitt UB, og påkrav er sendt kredittinstitusjonen som har gitt garantien. Beløpet skal utbetales straks ved første skiftelige påkrav. Garantien kan ikke påkalles dersom tiltakene ikke kan utføres som følge av hinder fra 3. part, eller manglende tillatelse er gitt av f.eks. SK eller annen myndighet.

Garantien påberopes senest ved UB sin endelige overlevering av anleggene til SK, med unntak av utsatte arbeider og skader oppstått i garantitiden på 5 år.

Etter overlevering av den enkelte etappe trappes påkravsgarantien ned til 3% for tre første år i garantitiden. Reklamasjonsperioden er på totalt 5 år fra overtagelse eller delovertagelse dersom det oppstår skader som følge av feil utførelse.

Dersom selskap eid av UB står som UB aksepteres en garanti fra eierselskapet dersom begge parter er enige om det.

5

5. Diverse

5.1 Kommunal forkjøpsrett og tilvisningsavtale

Ved utbygging av boliger innenfor planområdet har Sørum kommune forkjøpsrett på 5 % av boligene. Sørum kommune skal varsles seinest 2 måneder før salgsstart. Dersom kommunen skal benytte seg av forkjøpsretten skal selger varsles seines 6 uker etter at kommunen har mottatt varsel.

Dersom utbygger velger på bygge utleieboliger på Hval Søndre, skal SK har rett til å inngå tilvisningsavtale med utbygger.

En tilvisningsavtale innebærer at SK får rett til å henvise sine boligsøkere til de aktuelle boligene, men leieavtalen inngås mellom utleier og leietaker. De aktuelle boliger kan etter dagens retningslinjer fra Husbanken finansieres med inntil 85 % av godkjente prosjektkostnader med inntil 50 års løpetid og ett års avdragsfrihet.

Avtalen løper i 20 år og tinglyses på eiendommen. SK skal ha tilvisningsrett til 40 % av boligene innenfor de boliger som omfattes av tilvisningsavtalen. Nærmere presisering av hvilke boliger som skal omfattes gjøres i tilvisningsavtalen, men skal minimum utgjøre netto 10 boligenheter. Tilvisningsavtalen kan overdras til profesjonell aktør

5.2 Utbyggingstakt

Det skal bygges maksimalt 75 boenheter det første året med utbygging, deretter maksimalt 50 boenheter i året frem til 2025. Fra 2025 kan det bygges maksimalt 25 boenhet per år, til området er ferdig utbygd i henhold til reguleringsplan for Hval Søndre, vedtatt 09.05.2018. Ikke benyttede kvoter kan overføres til påfølgende år. En kvote kan overføres kun én gang. I forbindelse med rullering av boligbyggeprogrammet, og etter søknad, kan SK gi tillatelse til raskere utbygging.

5.3 Transport av avtalen

Partene kan ikke overføre sine rettigheter eller plikter etter denne avtalen eller tilhørende IS-avtale helt eller delvis uten etter skriftlig samtykke fra den andre parten.

5.4 Reforhandling

Dersom ev. reguleringsendringer berører del eller del(er) av utbyggingsavtalen, kan den eller de berørte del(er) av utbyggingsavtalen kreves reforhandlet av partene.

6

Ved et ev. skifte av utbygger eller eier, skal ny UB tre inn i avtalen. UB skal sikre alle plikter iht. denne avtalen overført til ny utbygger, herunder sikre rettsetterfølgers plikt til samme ved ev. videresalg.

5.5. Tinglysning av avtalen

Avtalen skal vedtas i kommunestyret og underskrives av partene. Avtalen skal etter vedtak tinglyses. Det kan ikke gis igangsettingstillatelser innenfor planområdet før utbyggingsavtalen er tinglyst som heftelse på gnr./bnr 72/9. UB skal bekoste alle utgifter til tinglysning.

Rammetillatelse kan gis uavhengig av tinglyst utbyggingsavtale eller underskrevet IS-avtale. Tillatelse til rivning av eksisterende boliger som forbedrende arbeider for tiltaket kan gis.

Når vilkårene i utbyggingsavtalen er oppfylt, skal tinglysningen av avtalen slettes. Før avtalen kan erklæres oppfylt må avtalepartene signere erklæring på at arbeidene iht. utbyggingsavtalen er ferdigstilt.

5.6 Tvister

Eventuelle tvister om forståelse av denne avtalen skal søkes løst ved forhandlinger. Oppnås ikke enighet avgjøres tvisten ved de ordinære domstolene. Eiendommens verneting er avtalt verneting.

5.7 HMS-plan og IK-system

UB skal framlegge HMS-plan for SK. Sikring av anleggsområdet i byggeperioden skal spesifiseres. Det skal også framlegges dokumentasjon på UB sitt internkontrollsystem. Dersom UB har inngått avtale med entreprenør om overføring av flere ansvarsområder, aksepteres fremleggelse av entreprenørens dokumentasjon på internkontrollsystem som beskrevet over.

5.8 Forsikring

UB plikter å ha nødvendige ansvarsforsikringer for ev. skade som følge av prosjektet.

5.9 Justeringsavtale

Samtidig med denne avtale undertegnes en intensjonsavtale mellom partene om refusjon av mva. for offentlige infrastrukturtiltak som omfattes av denne avtalen. Intensjonsavtalen skal baseres på justeringsmodellen.

6. Underskrivelse

Avtalen er utstedt i to eksemplarer. Ett til hver av partene.

7

Sørumsand, den …………………………

For Sørum kommune Ordfører Marianne Grimstad Hansen Sørumsand, den ………………………….

_______________________________ For Frogner Prosjektutvikling AS Bjørn Petter Bjørgo

Vedlegg: Intensjonsavtale for inngåelse av justeringsavtale