Lørenfallet Hage - Vedlegg salgstrinn 1, v2 by Bakke AS

Lørenfallet

VEDLEGG SALGSTRINN 1 VERSJON 2 HAGE

REGULERINGSPLANKARTPRISLISTE LØRENFALLET HAGE REGULERINGSBESTEMMELSER LØRENFALLET HAGE UTKAST VEDTEKTER UTKAST BUDSJETT UTKAST BUDSKJEMAKONTRAKTINNHOLD443008060418263

NR 26 170 141 Garasje 4 KR 1 855 KR 44 377 KR 5 750 000,00 NR 27 170 141 Garasje 4 KR 1 855 KR 44 377 SOLGT

NR 21 170 141 Garasje 4 KR 1 855 KR 44 377 KR 5 790 000,00 NR 22 170 141 Garasje 4 KR 1 855 KR 44 377 KR 5 890 000,00 NR 23 170 141 Garasje 4 KR 1 855 KR 44 377 KR 5 890 000,00

NR 28 170 141 Garasje 4 KR 1 855 KR 44 377 KR 5 890 000,00

NR 33 169 141 Garasje (sokkel) 4 KR 1 846 KR 44 377 SOLGT NR 34 169 141 Garasje (sokkel) 4 KR 1 846 KR 44 377 KR 5 750 000,00 NR 35 169 141 Garasje (sokkel) 4 KR 1 846 KR 44 377 KR 5 750 000,00 NR 36 169 141 Garasje (sokkel) 4 KR 1 846 KR 44 377 SOLGT

TOTALPRISINKLOMK

PRISLISTE TRINN 1- 02.09.2022 HUSNR GARASJEINKL.BRA P-ROM PARKERING SOV FELLESKOSTN. OMKOSTNINGER

NR 24 170 141 Garasje 4 KR 1 855 KR 44 377 KR 5 750 000,00 NR 25 170 141 Garasje 4 KR 1 855 KR 44 377 SOLGT

NR 18 170 141 Garasje 4 KR 1 855 KR 44 377 KR 5 990 000,00

NR 65 139 131 Carport 4 KR 1 560 KR 44 377 SOLGT NR 66 139 131 Carport 4 KR 1 560 KR 44 377 SOLGT NR 67 139 131 Carport 4 KR 1 560 KR 44 377 KR 5 590 000,00 NR 68 139 131 Carport 4 KR 1 560 KR 44 377 SOLGT NR 69 139 131 Carport 4 KR 1 560 KR 44 377 SOLGT NR 79 80 69 Utv biloppstillingsplass 3 KR 1 114 KR 44 377 KR 3 995 000,00 NR 80 80 69 Utv biloppstillingsplass 3 KR 1 114 KR 44 377 KR 3 845 000,00 NR 81 80 69 Utv biloppstillingsplass 3 KR 1 114 KR 44 377 KR 3 995 000,00 NR 82 80 69 Utv biloppstillingsplass 3 KR 1 114 KR 44 377 SOLGT NR 83 80 69 Utv biloppstillingsplass 3 KR 1 114 KR 44 377 SOLGT NR 84 80 69 Utv biloppstillingsplass 3 KR 1 114 KR 44 377 SOLGT 4

NR 19 170 141 Garasje 4 KR 1 855 KR 44 377 KR 5 790 000,00

NR 29 169 141 Garasje (sokkel) 4 KR 1 846 KR 44 377 SOLGT NR 30 169 141 Garasje (sokkel) 4 KR 1 846 KR 44 377 SOLGT NR 31 169 141 Garasje (sokkel) 4 KR 1 846 KR 44 377 SOLGT

NR 32 169 141 Garasje (sokkel) 4 KR 1 846 KR 44 377 KR 5 890 000,00

NR 20 170 141 Garasje 4 KR 1 855 KR 44 377 KR 5 750 000,00

Selgerregler/satser.kanendre

Forskudd kr. 50 000,- ved signert kontrakt og garanti, restkjøpesum + omk. forfaller ved overtagelse. Etter salgslansering er det første til mølla prinsippet og fastpris. Salgsvilkår og fellesutgifter i henhold til opplysninger gitt i salgsoppgaven. Kjøpsomkostninger fremkommer i egen kolonne ovenfor. Selger forbeholder seg retten til, uten forutgående varsel, å endre prisene på usolgte enheter. Antall seksjoner i sameiet er ikke fastsatt. Arealene kan avvike noe, da det er forskjell på ende og midtseksjoner. Se for øvrig prospekt. Felleskostnader er stipulert og budsjett er utarbeidet av forretningsfører (erfaringstall) - se vedlegg. Det presiseres at ovennevnte f.kostnader er et omtrentlig anslag og at endelig sum vil kunne avvike fra Budsjettetdette. er laget på grunnlag av estimerte kostnader, det er usikkerhetsfaktorer i budsjettet. BRA er inkl. sportsbod/garasje. Inkludert i omkostningene er likviditetstilskudd til sameiet, tilkoblingsavgift TV/Bredbånd, dokumentavgift, attestgebyr og tinglysningsgebyrer, samt kostnader i forbindelse med seksjonering og etablering av sameiet. Felleskostnader dekker bl.a. forretningsførsel, forsikringer, vedlikehold og andre driftskostnader, se utkast budsjett. Felleskostnadene er basert på erfaringstall . Det må påregnes endring i felleskostnader og varmeutgifter basert på tidspunkt for innflytting, prisendringer og de gjeldene regler/lover som gjelder da. Budsjett for felleskostnader, vil bli gjennomgått og besluttet ved etablering av sameie før innflytting. I tillegg vil det påløpe andre løpende kostnader som for eksempel strømforbruk i den enkelte bolig utover innboforsikring og kommunale avgifter. Omkostninger er basert på dagens regler. De er beregnet ut fra andel tomteverdi og tinglysing av skjøte og en obligasjon. Det tas forbehold om endring i

priser på usolgte boliger uten varsel. Det tas forbehold om trykkfeil. 5

213/32 213/36 213/47 213/48 213/52 213/55 213/57 213/65 213/66213/67 213/68 213/106213/83 213/107 213/179 213/180213/183 214/13 214/185214/184 232/11 232/27 233/5 233/6 233/9 233/12 233/15 233/19 233/20 233/21 233/22 233/23 233/24 233/26233/25 233/27 233/28 233/45 233/47 233/48 233/52 232/4 BKS1 BKS2 BFS1 BKS3BFS3 BKS4 o_SGS4kjørbar L1 H570 A=8,4 daa A=3,8 daa A=1,1 daa A=12,6 daa H730 o_SGS2o_SGS1 o_SKV1 o_SKV2 #1 L2 A=0,9 daa A=1,0 daa BFS4 %-BYA 35% %-BYA=35% %-BYA 40% %-BYA=40% #2 BFS2 f_SKV5 f_SKV4 BE f_SGS5 #5 23.0 3 1 1 4 5 2 1.51.5HAGELØRENFALLETREGULERINGSPLANKART 6

232/52 232/19 233/8 232/27232/38 232/4 232/4 232/20 BFS5 o_SGS2 A=1,1 daa #3f_SGS3f_SKV3SKV6 L3 #4 H310 6.5 4 3 6 Y6655000 Y6655200 Y6655400

§12-7 - Bestemmelseområder Sikre verneverdier i bygninger, andre kulturminner og kulturmiljøer (6) # Trafikkregulerende tiltak og parkeringsbestemmelser (7)# Midlertidig bygge- og anleggsområde# Linjesymbol EiendomsgrenseFormålsgrensePlangrenseFaresonegrense

ReguleringsplanTegnforklaring

som skal oppheves MåleBåndleggingssonegrenseFrisiktlinjeRegulertByggegrenseBestemmelsesområdegrense(1204)Grenseformidlertidiganleggsområde(1211)senterlinje(1221)(1222)ogavstandslinje(1259)

Punktsymboler Tunnelåpning (1253) Avkjørsel - både inn og utkjøring (1242)Stenging av avkjørsel (1241) NKartopplysninger Kilde for basiskart: Dato for Høydegrunnlag:Koordinatsystem:basiskart: Kartmålestokk:Ekvidistanse: 1:10001m mNN2000ETRS89.UTM-32NFebInfoland2017

PBL 2008 §12-5. Nr. 1 - Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse-frittliggendesmåhusbebyggelse(1111)BFS Boligbebyggelse-konsentrertsmåhusbebyggelse(1112)BKS Energianlegg (1510)BE §12-5. Nr. 2 - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjøreveg (2011)SKV Gang-/sykkelveg (2015)SGS Annen veggrunn - tekniske anlegg (2018)SVT §12-5. Nr. 5 - Landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift LNFR areal for nødvendige tiltak for landbruk og næringsvirksomhetgårdstilknyttet(5100)L §12-6 - Hensynssoner Ras- og skredfare (310)H310 Bevaring kulturmiljø (570)H570 Båndlegging etter lov om kulturminner (730)H730

SAKS-Forslagsstiller:Arealplan-ID:NRDATO SIGN TEGNNR. DATO SIGN. Med tilhørende reguleringsbestemmelser SAKSBEHANDLING ETTER PLAN- OG BYGNINGSLOVEN PLANEN ER UTARBEIDET AV: DatoDatoDato RevisjonRevisjonRevisjon Kommunestyret sitt vedtak Det bekreftes at planen er i samsvar med kommunestyrets vedtak av 3030_0226 230 Plan1 AS 05.04.201928.04.2018.10.1923.05.1923.10.17 Lillestrømkommune Detaljregulering Huseby, gbnr 232/52 m fl. PLAN1 AS 18.10.201928.04.2020 Justert %BYA på BKS1-4, veginndeling, lagt inn #5 Utvidelse av H570 og #3, lagt inn faresone skred 2. gangs Offentligbehandlingettersynfra 28.05.2019 til 10.07.2019 1. gangs Kunngjøringbehandlingavoppstart av planarbeid Oppstartsmøte 0 25 50m 7

Side 1 av 9 2866_20200330_Huseby reguleringsbestemmelser LILLESTRØM KOMMUNE FORSLAG TIL BESTEMMELSER FOR DETALJREGULERING AV HUSEBY, GNR/BNR 232/52 M.FL. PLAN ID: 0226 230 • Planen er datert: 05 04.2019, rev. 17 04.2020 • Bestemmelsene er datert: 24.04.2019, rev. 22.04.2020 • Vedtatt av kommunestyret: xx.xx xxxx 1 HENSIKTEN MED PLANEN Hensikten med planen er å legge til rette for konsentrert boligbebyggelse i form av kjedede eneboliger, to mannsboliger og rekkehus, med tilhørende anlegg. Planen inkluderer også ny undergang under fv 17 1 1.1 Innenfor reguleringsgrensen er det regulert områder for følgende formål: BEBYGGELSE OG ANLEGG, PBL § 12 5 NR. 1 • Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse (1111) BFS1 5 • Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse (1112) BKS1 4 • Energianlegg, nettstasjon BE SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR, PBL § 12 5, NR 2 • Kjøreveg (2011) SKV1 6 • Gang og sykkelveg (2015) SGS1 5 • Annen veggrunn tekniske anlegg (2018) LANDBRUKS , NATUR OG FRILUFTSFORMÅL , PBL § 12 5, NR 5 • Landbruks , natur og friluftsformål (5100 ) L HENSYNSSONER OG BESTEMMELSESOMRÅDE R, PBL § 12 6 • Faresone skred H310 • Hensynssone bevaring av kulturmiljø H570 • Båndleggingssone etter kulturminneloven H730 • Midlertidig bygge og anleggsområde #1, #4 • Bestemmelsesområde for sikring av verneverdier i kulturminner #2, #3 1.2 Dersom det i forbindelse med tiltak i marken oppdages automatisk fredede kulturminner som tidligere ikke er kjent, skal arbeidet stanses i den utstrekningen det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter. De som utfører arbeidet i marken, skal straks melde fra om funn til fylkeskommunens kulturavdeling, jf. Lov om kulturminner § 8, annet ledd. 8

• terrengmessig behandling med høydeangivelser, inntegning av støttemurer, gjerder, skjermvegger, hekker/beplantning • utforming av uteoppholdsareal og lekeplasser , herunder inkludert beplantning av flersjiktet vegetasjon. • areal for snøopplag • overvannshåndtering • tilrettelegging for brannvesenet, med adkomst, tilgang til slokkevann og snuhammere • interne veger • frisiktlinjer i vegkryss og snuplasser • sykkelparkering • belysning • lekeapparater • flomveg • støyskjermer • renovasjon

bebyggelse skal ha støynivå som tilfredsstiller grenseverdiene gitt i Klima og miljøverndepartementets veileder T 1442/2016, tabell 3. Minste uteoppholdsareal (MUA) skal ikke ha støynivå over anbefalte grenseverdier i T 1442/ 2016, tabell 3. Bygge og anleggsstøy skal begrenses så godt det lar seg gjøre. Spesielt støyende virksomhet skal legges til tider på døgnet da det er til minst sjenanse for naboer. Retningslinjer for begrensning av støy fra bygg og anleggsvirksomhet gjelder slik de er angitt i T 1442/2016, kapittel 4 eller den til enhver tid gjeldende utgav e. Ved vesentlige endringer eller nybygg på eiendommene langs fylkesveien, inklusive BFS5, må det i forbindelse med detaljprosjektering vurderes ytterligere avbøtende tiltak, utover tiltak gjort for øvrig bebyggelse, for å tilfredsstille kravene i T 1442/16 og NS8175:12.

InnenforLuftkvalitetplanområdet gjelder grenseverdiene etter T 1520/2012 «retningslinje for behandling 9

Reguleringsbestemmelser Huseby Side 2 av 9 2866_20190424_Huseby reguleringsbestemmelser 2

2.4

OmrådetEstetikk skal utarbeides slik at det samlet framstår med godt helhetlig preg med noe variasjon . Det skal legges vekt på arkitektonisk utforming, takform, fargevalg og materialbruk. Det skal være variasjon i fasadeutrykk. Ved alle søknader om tiltak, herunder både bebyggelse og tekniske anlegg, skal det redegjøres for tiltakets arkitektoniske og estetiske kvaliteter, inklusiv hvordan tiltaket forholder seg til nære og fjerne omgivelser.

FELLESBESTEMMELSER

2.1 Ved behandling av byggesøknad skal det utarbeides situasjonsplan. Illustrasjonsplan, datert 17.04.2020 skal være førende for utarbeidelsen. Situasjonsplan, med redegjørelser , skal vise følgende: • inndeling i tomteparseller ved eventuell seksjonering/oppdeling • bebyggelsens plassering • areal for garasje/carport, øvrig parkering og boder

i egnet målestokk med tilhørende redegjørelse.

2.2 VA anlegg skal utformes iht. gjeldende VA norm. Veilederen «retningslinjer for overvanns håndtering for kommunene Lørenskog, Rælingen og Skedsmo» er førende, i tillegg til prinsippet om lokal overvanns håndtering. Tekniske planer skal, jamfør kapittel 6, godkjennes av kommunen, i samråd med Nedre Romerike brann og redningsvesen.

2.3 NyStøystøyfølsom

2.5

Situasjonsplanensløsningskalvære

BFS2 foreslås som et tilleggsareal gnr./bnr. 233/15, og BFS4 foreslås som et tilleggsareal for BFS3 (gnr./bnr. 232/11). 10

felles parkeringsplasser, skal minimum 10 % av biloppstillingsplassene ha ladepunkt for elbil. Private garasjer/carporter skal tilrettelegges med trekkrør. Det skal avsettes plass til minst 3 sykkelparkering per bolig. Inntil 50 % av sykkelparkeringen kan dekkes opp i bod/garasje/carport.

Universell utforming

2.7 Henleggelse av den felte hule eika skal fortrinnsvis skje i nærheten av andre eiketrær på eiendommen eller i nærområdet, hvor den kan ha positiv effekt på naturmangfoldet

Det skal sikres god tilgjengelighet i anleggene, både innendørs og utendørs for alle, herunder bevegelses , orienterings og miljøhemmede. Ved nyplanting av fellesarealer, skal det kun benyttes vekster med lite allergifremkallende pollenutslipp. Utforming av området skal være i henhold til de krav som stilles i TEK17.

Reguleringsbestemmelser Huseby Side 3 av 9 2866_20190424_Huseby reguleringsbestemmelser av luftkvalitet i arealplanlegging». Det skal ved søknad om rammetillatelse fremlegges nødvendig dokumentasjon på at kravene til luftkvalitet i denne retningslinjen er oppfylt. Dersom støvberegningene viser at grenseverdiene for støv på privat eller felles uteoppholdsareal på feltet overskrides, skal det beskrives og gjennomføres ekstraordinære tiltak for godt inneklima for å redusere den totale eksponeringen.

Timemiddelkonsentrasjon i anleggsfase bør ikke overstige 200 µg/m3 på lokaliteter der folk bor eller oppholder seg. Om nødvendig gjøres avbøtende tiltak. 2.6 Opparbeidelse av området skal gjennomføres iht. geotekniske vurderinger: Notat RIG01 datert 12.07.201 7 - Datarapport grunnundersøkelser datert 12.07.2019 Notat RIG02 datert 18 10.2019 Uavhengig kvalitetssikring geoteknikk Kontrollnotat datert 21 10.2019 Notat datert 17.01.2020 Uavhengig kvalitetssikring etter NVEs veileder 7/2014, Norconsult, datert 15.04.2020. Prosjektet skal på ingen tidspunkt kunne gi forverring av stabiliteten av naturlige ravineskråninger. For å sikre dette skal det ikke mellomlagres løsmasser, armeringsjern eller andre tunge materialer nærmere enn 2 ganger ravineskråningenes hø yde uten godkjenning fra Detgeotekniker.visesvidere til rekkefølgebestemmelse pkt. 6.4, 6.11, 6.12 og 6.13

3 BEBYGGELSE OG ANLEGG, PBL. § 12 5 NR. 1 Felles for hele bebyggelse og anlegg: 3.1 DetParkeringskalsettes av 2 parkeringsplasser pr. boenhet. Parkering på terreng kan anlegges utenfor regulert byggegrense, dette gjelder ikke for parkeringsplasser utenfor byggegrense mot Dersomfylkesveg.detanlegges

3.2

Frittliggende småhusbebyggelse, B FS1 5 3.3 I område BFS1 5 kan det oppføres frittliggende boligbebyggelse. Tillatt bebygd areal skal ikke overstige %BYA= 25%.

Innenfor område BKS1 4 er maksimalt tillatt gesimshøyde 8 og maksimalt tillatt mønehøyde 9 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Dersom det bygges pulttak eller flatt tak tillates gesimshøyde på 9 meter.

Reguleringsbestemmelser Huseby Side 4 av 9 2866_20190424_Huseby

Innenfor feltene BKS1 4 tillates det at støttemurer på opptil 1,5m høyde oppføres utenfor regulerte byggegrenser Støttemurer kan tillates oppført inntil formålsgrense

3.4 I områdene kan det oppføres konsentrert boligbebyggelse i form av kjedede boliger, rekkehus og tomannsboliger med tilhørende garasje / carport / bakkeparkering. Det kan maksimalt etableres 85 boenheter innenfor BKS1 4. Felles parkeringsanlegg tillates også. Sekundærleiligheter eller lignende tillates ikke. Tillatt bebygd areal skal ikke overstige : • BKS1 %BYA= 35% • BKS2 %BYA= 35% • BKS3 %BYA= 40% • BKS4 %BYA= 40%

• Hensiktsmessig utforming og god/sikker tilgjengelighet fra bolig

• Universell utforming på minimum 50 % av arealet.

• Opparbeidet med god og varig kvalitet

• Parkering og kjørearea ler regnes ikke som uteoppholdsareal , heller ikke pumpestasjon med tilhørende atkomst. Krav til uteoppholdsareal (MUA) angitt for boligformål i punkt 3 9 skal gjelde foran tillatt Inngangslekeplassutnyttelsesgrad. 11

liggende deler av felt BKS4 skal det etableres en offentlig pumpestasjon for avløpsanleggene. Det skal sikres biladkomst helt frem til pumpestasjonen. Plassering av pumpestasjonen med adkomstløsning avklares i forbindelse med utarbeidelse og godkjenning av planer for tekniske anlegg.

BKS1 4

3.7

InnenforRenovasjonsanleggområdetskal det opparbeides renovasjonsanlegg i form av nedgravde avfalls brønner for bebyggelsen i planområdet Renovasjonsanleggene er felles for boligene innenfor BKS1 4 Plassering av renovasjonsanlegg avklares ved behandling av byggesøknad for tiltaket.

InnenforPumpestasjondelavest

3.5

3.6

• Skjermet mot forurensning, strålefare, trafikkf are og støy

• Minst 50 % av arealet skal ha sol kl. 15.00 vårjevndøgn

• Uteoppholdsareal på takterrasse/terrasser/balkonger kan tas med i beregningen av uteoppholdsareal Takterrasse/terrasse/balkong under 5 kvm regnes ikke inn i MUA.

Konsentrertreguleringsbestemmelsersmåhusbebyggelse,

3.8

Innenfor felt BKS1 4 skal det settes av minst 100 m2 uteoppholdsareal (MUA) pr. boenhet som kan anlegges både på private og felles arealer Minimum 40 m2 må anlegges på privat arealer. Minimum 20 m2 av privat uteoppholdsareal skal anlegges på bakkeplan. Hovedprinsippene i illustrasjonsplan datert 17.04.2020 skal gjelde. Uteoppholdsareal som tillates medregnet i krav til MUA skal ha følgende kvaliteter:

3.9 Krav til minste uteoppholdsareal (MUA)

• Flatt og svakt hellende terreng ingen steder brattere enn 1:3 , med unntak av akebakken omtalt nedenfor.

• Sandkasse

Det skal avsettes 10 m2 eller mer til felles leke/grøntareal pr. boenhet. Det skal være minimum to lekeapparater og en sittebenk per 15 boliger. Det skal tilstrebes variasjon av lekeapparater mellom inngangslekeplassene. Eksempler på lekeapparater kan være:

Reguleringsbestemmelser Huseby Side 5 av 9 2866_20190424_Huseby reguleringsbestemmelser

lekeapparater kan erstattes av større apparat(er) med flere funksjoner. Lekearealene skal utformes variert og gi en utfordring til barn i alle aldre. Lekeapparatene skal inkludere muligheter for klatring og sklie. Del av arealet skal være tiln ærmet flatt, og ha en jevn, hard flate uten fast lekeutstyr. Det skal tilrettelegges for en akebakke innenfor planområdet. Akebakken kan inngå i beregning av MUA.

Langs grense mellom BKS4 og dyrket mark skal det etableres tett gjerde med en minstehøyde på 1,5 m. Innenfor gjerdet skal det etableres sammenhengende beplantning (f. eks. Junisøtmispel, Storblomstrognspirea eller Klematis) med minstehøyde på 1,5 m som kan redusere støvplager fra jordbruksdriften.

4.1 Kjøreveg o_SKV1 omfatter del av fv. 171 Haldenvegen og skal være offentlig. Krysset mellom o_SKV1 (fv 171) og o_SKV2 og undergangen skal bygges iht løsning godkjent av vegvesenet Kjøreveg o_SKV2 er atkomstveg for boligene innenfor felt BKS1 4 og skal være offentlig.

InEnergianleggnenforareal med reguleringsformål energianlegg, skal det etableres en nettstasjon for energiforsyning til planlagt bebyggelse.

4 SAMFERDSELSANLEGG

OG TEKNISK INFRASTRUKTUR, PBL § 12 -5 NR. 2

3.10 Skjermingsgjerde mot dyrka mark

• Sklie • Vippedyr det må være minst to vippedyr på lekeplassen for at det skal kunne regnes som lekeapparat.

• Klatrestativ • Huske • Eller annet lekeapparat tilpasset barn under skolealder Lekeplassene skal gjerdes inn med et lavt gjerde i treverk eller tette busker mot kjøreveg. Lekeplassen skal beplantes med trær og busker. Lekearealet kan inngå som en del av felles uteoppholdsareal og regnes inn i MUA. Det skal opparbeides lekeplasser med gangavstand ca. 50m fra inngangen til de boliger den skal betjene. Minste størrel se på inngangslekeplassen er 150m2. Avstanden kan være inntil 100m dersom det er direkte øyekontakt mellom bolig og lekeplass. NærlekeplassNærlekeplass skal være minimum 2,5 dekar og skal ha maksimal gangavstand 200 m til inngangen til alle boliger innenfor BKS1 4. Det skal være en nærlekeplass innenfor planområdet, med en sentral beliggenhet innenfor BKS1 Lekearealet skal være et miljøskapende element i området med et grønt preg med beplantning og sikres med gjerde i treverk, hekk eller lignende mot kjøreveg Lekeplassen skal opparbeides med en standard som minimum inkluderer nødvendig planering med gress eller godkjent dekke, oppsetting av minimum 4 benker og 2 bord, og minst åtte forskjellige typer lekeapparater for alle Femaldersgrupper.forskjellige

3.11

4.2 f_SKV3 og 4 er felles private adkomstveger til fremtidige boliger innenfor BKS1 4. f_SKV5 er 12

Innenfor hensynssonen skal hensynet til gravhaug ID70445 og våningshuset på Huseby være førende for vurdering av nye tiltak. Det er ikke tillatt å oppføre installasjoner eller bygninger i hensynssonen som er egnet til å tildekke, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme gravhaugen, jf. kulturminneloven § 3. Det er meget høyt potensial for funn av arkeologiske kulturminner under markoverflaten. Alle inngrep i grunnen skal godkjennes av regionale kulturminnemyndigheter før tiltaket gjennomføres, jf. kulturminneloven §§ 9 og 25. Alle nye tiltak, herunder fasadeendringer, tilbygg, på og ombygginger av eksisterende våningshus, terrenginngrep , og oppføring av nye driftsbygninger skal tilpasses bolighuset i form, farge, volum og materialbruk. Boligen innenfor hensynssonen tillates ikke revet. Det er deleforbud innenfor hensynssonen. Alle endringer må søkes til kommunen der godkjenning skal gjøres av byggesak i samarbeid med avdeling for kultur, i tillegg til uttalelse fra regional kulturminnemyndighet

4.5 o_SGS4 kjørbar inngår som del av Samlevegen, og tillates som kjøreadkomst for BFS1 (gnr./bnr. 233/5) og gnr./bnr 233/15 samt BFS2.

4.7 Grøfter skal jordkles og tilsås. 4.8 Avkjørsel fra gbnr. 232/11 fra fylkesveg 171 skal stenges når f_SKV 5 er ferdig opparbeidet.

5.1 Faresone skred (H310) Det kan ikke etableres boligbebyggelse innenfor faresone for skred. Området kan benyttes og møbleres som lekeareal for beboere innenfor feltet , i tråd med vurderinger i geoteknisk notat datert 17.01.2020

5.4 Midlertidig bygge og anleggsområde #1 og #4

Det skal ikke foretas inngrep i gravhaugen som er fredet og båndlagt etter ku lturminneloven. Ingen må skade, ødelegge, grave ut, forandre, tildekke, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme kulturminnet. Innenfor hensynssonen skal veilegemet og veigrøften (del av SKV1)

4.6 Annen veggrunn består av offentlige og felles grøftearealer og skal benyttes til overvanns håndtering og snøopplag. Det er lov å etablere innkjøring til boliger over formålet.

5.2 Hensynssone bevaring av kulturmiljø (H570)

Reguleringsbestemmelser Huseby Side 6 av 9 2866_20190424_Huseby reguleringsbestemmelser ny adkomstveg for BFS3 (gnr./bnr. 232/11). f_SKV6 er privat adkomstveg til BFS5 (gnr./bnr. 232/27). 4.3 o_SGS1, 2 og 4 er offentlige gang /sykkelveger f_SGS3 og 5 er felles private gang /sykkelveger.

4.4 Del av o_SGS2 tillates krysset ifm. kjøreadkomst til BFS5 (gnr./bnr. 232/27).

Arealet innenfor de midlertidige anleggsområdene kan benyttes som rigg og driftsområde, samt midlertidig omkjøring under anleggsarbeidet for etablering av nytt kryss og fotgjengerundergang med gang /sykkelveg i tilknytning til fv 171 Haldenvegen. 5.5 Bestemmelsesområde for automatisk fredete kulturminner #2 og #3 13

5.3 Båndleggingssone kulturminneloven (H730)

ikke forskyves lenger inn mot gravhaugen en n dagens situasjon. Terrenget på utsiden av dagens veilegeme skal sikres med fysisk sperre i anleggsperioden.

HENSYNSSONER OG BESTEMMELSESOMRÅDER

Før første igangsettingstillatelse til grunnarbeider kan gis skal detaljprosjektert VA - og overvannsanlegg være godkjent av kommunen

6.2 Før det kan gis rammetillatelse skal det utarbeides utomhusplan for skjermingsti ltak som nevnt i punkt 3.10. Utomhusplanen skal godkjennes av kommunen.

6.7 Før det kan gis igangsettingstillatelse til utvidelse av kryss med fv. 171 og etablering av undergang, skal byggeplan for dette godkjennes av Viken fylkeskommune Byggeplanen for undergangen må ivareta hensynet til lokal stabilitet og eventuelle nødvendige forebyggende tiltak mot utglidning under anleggsarbeidet.

automatisk fredete kulturmi nner ID 231680 og ID 247508 i konflikt med planens arealformål. Før planen kan iverksettes må det foretas en arkeologisk utgravning av kulturminnelokalitetene. Tiltakshaver må ta kontakt med fylkeskommunen i god tid før tiltaket skal gjennomføres slik at o mfanget av, og kostnadene ved undersøkelsen kan endelig fastslås, jf. kulturminneloven § 10 Omfang av utgravingene innenfor bestemmelsesområde #2 kan begrenses, med tilpassing til den midlertidige omkjøringsveien og arealene som skal benyttes til rigg og anleggsområde. Dersom den midlertidige gang og sykkelveien etableres uten at det fjernes matjord, utløser dette tiltaket ikke utgraving av kulturminnene i det aktuelle området.

6.5 Renovasjonsløsning skal godkjennes av ROAF før rammetillatelse kan gis.

Før igangsettingstillatelse:

Reguleringsbestemmelser Huseby Side 7 av 9 2866_20190424_Huseby

6 REKKEFØLGEBESTEMMELSER

6.3 Før det kan gis rammetillatelse skal det utarbeides en situasjonsplan i tråd med punkt 2.1 . Planen skal godkjennes av kommunen.

Bestemmelsesområdenereguleringsbestemmelseromfatter

Før rammetillatelse:

6.9 Før det gis igangsettingstillatelse innenfor planområdet må byggeplan for vegkryss mellom o_SKV1 og o_SKV2 med ny undergang under fv. 171 Haldenveien og gang/sykkelveg o_SGS1 og o_SGS2 være godkjent av Viken fylkeskommune som vegmynd ighet. Det må i tillegg være inngått en gjennomføringsavtale og nødvendige bankgarantier for gjennomføring av samferdselsanlegget må være stilt.

6.6 Før det kan gis igangsettingstillatelse skal det gjennomføres arkeologiske utgravninger av automatisk fredete kulturminne lokaliteter, ID 231680 og 247508 (bosetnings og aktivitetsspor), som er markert som bestemmelsesområde #2 og #3 i plankartet. Det skal tas kontakt med Viken fylkeskommune i god tid før tiltaket s kal gjennomføres slik at omfanget av den arkeologiske granskingen kan fastsettes.

5.6 Trafikkregulerende tiltak #5 Innenfor bestemmelsesområdet skal hensyn til t rafikksikkerhet og frisikt i tilknytning til kjøreadkomster til de enkelte boligene vektlegges. Det skal ikke etableres sikthindringer som f.eks boder, hekker eller gjerder som er høyere enn 0,5m over vegens planum.

6.8

6.1 Før det kan gis rammetillatelse skal helhetlig VA rammeplan inkludert overvannshåndtering foreligge, jf. punkt 2.2 Rammeplanen skal godkjennes av kommunen.

6.4 Før det kan gis rammetillatelse skal geoteknisk prosje ktering være gjennomført. Beregninger for fremtidig situasjon må utføres av geoteknikker

6.14 Før igangsettingstillatelse kan gis, skal tilstrekkelig sl okkevannskapasitet og trykk dokumenteres. Før

Erosjonssikringen må godkjennes av geoteknikker før tillatelse kan gis.

Før igangsettingstillatelse kan gis, skal ravinen mot nordøst være erosjonssikret.

6.15brukstillatelse:o_SGS4kjørbar

• Anlegg for VA og overvannshåndtering være ferdig opparbeidet.

6.10

6.12

Før første brukstillatelse skal det skal utarbeides en skiltplan for planområdet. Planen skal godkjennes av skiltmyndighet.

Før arbeidet kan igangsettes på den del av tiltaksområdet som utgjør dyrket mark, skal det utarbeides en matjordplan som skal godkjennes av kommunen. Planen skal ta utgangspunkt i Veiledning til matjordplan (2016) fra Vestfold Fylkeskommune.

6.11

6.23

Internt på reguleringsområdet skal all terrengendring på mer enn 1 m i forhold til jomfruelig terrengnivå godkjennes av geotekniker før igangsettingstillatelse kan gis.

6.19 Felles lekeplass, grøntområder, uteoppholdsarealer og grøfter (jfr. 4.7) skal være ferdig opparbeidet før det kan gis brukstillatelse for boligbebyggelsen innenfor planområdet. Ved trinnvis utbygging skal uteoppholdsarealer tilsvarende krav per boenhet i punkt 3.9 være opparbeidet før brukstillate lse. Dersom brukstillatelse tildeles i vinterhalvåret, utsettes kravet om ferdigstillelse til påfølgende 01. juli for sesongavhengige arbeider.

6.20

Riggplan med avsatte område r for mellomlagring av masser og tunge materialer skal inngå i detaljprosjekteringen og godkjennes av geotekniker før igangsettingstillatelse kan gis.

6.13

6.16 vegkryss mellom o_SKV1 og o_SKV2 med ny undergang under fv. 171 Haldenveien og gang/sykkelveg o_SGS1 og o_SGS2 skal være ferdig etablert før det gis brukstillatelse til nye boliger innenfor planområdet .

6.17 o_SKV2 med tilhørende gang /sykkelveger og vendehammer, samt f_SGS3 og f_SKV3 5 skal være ferdig etablert før det gis brukstillatelse til nye boliger innenfor planområdet. For o_SKV2 er det tilstrekkelig at veien opparbeides med regulert bredde til og med vendehammeren , resten kan forbli i dagens bredde og standard

Høyspenningsanlegg skal legges som jordkabel før første brukstillatelse.

og f_SGS5 må være ferdig etablert før første brukstillatelse.

6.22 Senest 2 år etter første brukstillatelse for første bolig skal følgende ferdigstilles: veger og gang og sykkelveger med belysning og tilhørende veggrunn.

Reguleringsbestemmelser Huseby Side 8 av 9 2866_20190424_Huseby reguleringsbestemmelser

Før nye boliger innenfor felt BKS2, 3, 4 og BFS5 kan tas i bruk skal s tøyskjermingstiltak for de aktuelle feltene være etablert

6.21

6.24 Før første brukstillatelse skal:

• Godkjent driftsklarbefaring på teknisk anlegg (VA , overvanns og samferdselsanlegg) være gjennomført og alt av dokumentasjon være sendt inn og godkjent. 15

6.18 Kommunalteknisk infrastruktur skal være driftsklar før det gis brukstillatelse for ny bebyggelse innenfor planområdet.

6.25 Før brukstillatelse på bolig skal eksisterende og nybygde veger som er skadet som følge av anleggsarbeidene repareres og tilbakeføres til minst like god stand som ved vegens ferdigstillelse. Før 6.26ferdigattest:Godkjentovertakelsesbefaring

Reguleringsbestemmelser Huseby Side 9 av 9 2866_20190424_Huseby reguleringsbestemmelser

på tekniske anlegg (VA , overvanns og samferdselsanlegg) være gjennomført og alt av dokumentasjon være sendt inn og godkjent minst to uker før. 16

Vedtektene er fastsatt i forbindelse med opprettelsen av sameiet ……..

på egen tomt som parkeringsplass/carport eller garasje. De enkelte bruksenheter består av en hoveddel samt en eller flere tilleggsdeler som f.eks tillegg grunn. Private balkonger/terrasser inngår i bruksenhetene for bolig.

1. Navn 1-1 Navn, formål og opprettelse Sameiets navn er Lørenfallet Hage Boligsameie 1

Hage vil bli organisert som et tingsrettslig sameie, Lørenfallet Hage Driftssameie når hele feltet er ferdig utbygd. Sameiet er pliktig til å motta sin andel «restareal» av felleseiendom når feltet er ferdig utbygd. Det er utarbeidet egne vedtekter for driftssameie og det vil bli valgt et eget driftsstyre Sameiets formål er å ivareta seksjonseiernes felles interesser og administrasjon av eiendommen og fellesanlegg av enhver art.

Sameiet består av XX boligseksjoner i eiendommen gnr XX bnr XX i Lillestrøm Detkommune.erparkering

Vedtektene er utarbeidet i forbindelse med salg, de er å betrakte som foreløpige. Det tas forbehold om endringer i forbindelse med innsendelse av seksjonerings begjæring m.m.

UTKAST - V E D T E K T E R for Lørenfallet Hage Boligsameie (org. nr. organisasjonsnummer>)

2. Rettslig råderett 2-1 Rettslig råderett Den enkelte seksjonseier rår som en eier over seksjonen og har full rettslig råderett over sin seksjon, herunder rett til overdragelse, utleie og pantsettelse Seksjonseier har plikt til å melde salg eller bortleie av seksjonen skriftlig til sameiets forretningsfører om hvem som er ny eier/leietaker. Ved eierskifte av bolig betales et eierskiftegebyr til forretningsfører fra seksjonseier. 18

Inndelingen i hoveddeler og tilleggsdeler samt sameiebrøkens størrelse, fremgår av Fellesarealeneseksjoneringsbegjæringen.påLørenfallet

3-2 Trivselsregler Årsmøtet fastsetter trivselsregler Seksjonseierne plikter å følge de trivselsregler som til enhver tid er fastsatt. Brudd på trivselsreglene anses som brudd på seksjonseiernes forpliktelser overfor sameiet

3. Bruken av boligen og fellesarealene

(1) Den enkelte seksjonseier har enerett til bruk av sin bruksenhet og rett til å nytte fellesarealer til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene.

(6) Interne adkomstveier kan benyttes av alle seksjonseierne. Kostnader til drift og vedlikehold deles mellom sameiene etter antall seksjoner.

(5) Seksjonseierne plikter å gi tilgang på sin tomt for nødvendig vedlikehold av tilliggende seksjoner.

(2) Bruken av bruksenheten og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre seksjonseiere. (3) Bruksenheten kan bare nyttes i samsvar med formålet.

(4) Parabolantenne eller lignende installasjoner tillates ikke montert uten etter flertallsvedtak i årsmøte.

2 En seksjonseier blir fullt ansvarlig for leiernes handlinger eller unnlatelser eller andre forhold til sameiet. Ved utleie/utlån av seksjonen utover 30 dager, skal leietaker/bruker med kontaktinformasjon registreres hos forretningsfører. Eventuelt registreringsgebyr til forretningsfører dekkes av seksjonseier Ingen, ei heller juridiske personer, kan erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet.

3 3 Bygningsmessige arbeider mm Utskifting av dører og vinduer, oppsetting av markiser, endring av fasadekledning, endring av utvendige farger etc kan kun skje etter samlet plan for alle seksjoner og etter forutgående vedtak i sameiet og /eller styret.

3-1 Rett til bruk

4. Vedlikehold og forsikring 4 1 Seksjonseiers ansvar Det påligger den enkelte seksjonseier å besørge og bekoste utvendig og innvendig vedlikehold av bruksenheten (bygningen) og utearealer som sameieren har enerett til å bruke. I tillegg kommer fjernvarme radiatorer/kraner i boligen.

Sameierne har felles vedlikeholdsansvar for overvann- og drensledninger fra kommunal ledning frem til utvendig kum og stoppekran tilhørende bruksenheten. 19

5-2 Panterett for seksjonseierne forpliktelse De andre seksjonseierne har panterett i seksjonen for krav mot seksjonseieren som følger av sameieforholdet Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver 20

5. Felleskostnader, pantesikkerhet og heftelsesform 5-1 Felleskostnader

(4) Kostnader til drift av fellesareal (Lørenfallet Hage Driftssameie) fordeles mellom sameiene på eiendommen etter antall boliger Driftskostnadene inngår som del av Kommunalefelleskostnadeneavgifter

(2) Den enkelte seksjonseier skal forskuddsvis hver måned betale akontobeløp fastsatt av styret. Akontobeløpet kan også dekke avsetning av midler til framtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen, dersom seksjonseiermøtet har vedtatt slik avsetning. Som felleskostnader gjelder bl.a. felles strøm, felles forsikring, honorarer til forretningsfører, revisor, styrehonorarer (3) Tv internett kostnader fordeles likt mellom seksjonene.

Den enkelte seksjonseier må betale egen innboforsikring 4-3 Sameiets vedlikeholdsplikt (1) Støttemurer inkl. gjerde inngår under felles vedlikeholdsansvar for sameiet, selv om deler av denne står på den enkelte seksjonseiers seksjon/tomt. (2) Snøopplag kan benyttes på de ulike områder som er definert som fellesareal iht endelig seksjonering (3) Drift og vedlikehold av privat veg inngår under felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

faktureres av kommunen direkte til den enkelte

(1) Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken med mindre særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.

Ved fremtidig utvendig vedlikehold skal alle boligene overflatebehandles med samme farge som fastsettes av årsmøte. Boligene skal behandles med samme fargekode fastsatt i FDV Seksjonseier skal holde boligen fri for insekter og skadedyr. 4-2 Forsikring Det er felles boligforsikring for alle seksjoner. Forretningsfører tegner forsikring første gang slik at alle er forsikret fra overtakelsestidspunkt. I forsikringen ligger også styreansvar og rettshjelpsforsikring for sameiet

6-2 Pålegg om salg Hvis en seksjonseier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jfr. eierseksjonslovens § 38 første ledd Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt.

4 bruksenhet svarer til 2x folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført.

6-1 Mislighold Seksjonseiers brudd på sine forpliktelser overfor sameiet utgjør mislighold. Som mislighold regnes blant annet manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk og brudd på ordensregler.

5-3 Heftelsesform For felles ansvar og forpliktelser hefter den enkelte seksjonseier i forhold til sin sameiebrøk. 6. Pålegg om salg og fravikelse

7-2 Styremøter (1) Styreleder skal sørge for at styret møtes så ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsføreren kan kreve at styret sammenkalles. (2) Styremøtet skal ledes av styrelederen. Er ikke styrelederen til stede, og det ikke er valgt noen nestleder, skal styret velge en møteleder. 21

6-3 Fravikelse Medfører seksjonseierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er seksjonseierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13

fastsette eventuelt vederlag til styremedlemmene for foregående styreperiode. Styret bestemmer fordelingen av vederlaget.

7. Styret og dets vedtak 7-1 Styret - sammensetning (1) Sameiet skal ha et styre som skal bestå av en styreleder og to andre medlemmer med en til to varamedlemmer. Styret representerer sameiet i felles/realsameiet

(2) Funksjonstiden for styreleder og de andre medlemmene er to år. Varamedlemmer velges for ett år. Styremedlem og varamedlem kan gjenvelges. (3) Årsmøte skal velge styret med vanlig flertall av de avgitte stemmene. Styrelederen skal velges særskilt. Styret skal velges av årsmøtet. Styret velger nestleder blant sine (4)medlemmer.Årsmøteskal

7-5 Inhabilitet Et styremedlem kan ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som medlemmet selv eller dennes nærstående har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i.

Styret kan gjøre gjeldende krav seksjonseierne har mot utbyggeren dersom kravet knytter seg til mangler ved fellesarealene eller forsinket ferdigstillelse av disse.

7- 6 Representasjon og fullmakt Styret representerer seksjonseierne og forplikter dem med sin underskrift av styreleder og ett styremedlem i saker som gjelder seksjonseiernes felles rettigheter og plikter, herunder vedtak som er truffet av årsmøtet eller styret.

(1) Styret skal ta alle beslutninger som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer. Beslutninger som kan tas med et vanlig flertall på årsmøtet, kan også tas av styret om ikke annet følger av lov, vedtekter eller årsmøtets beslutning i det enkelte (2)tilfelle.Styret kan ikke ta beslutninger eller handle på en måte som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning.

(4) Styret skal føre protokoll fra styremøtene. Alle de fremmøtte styremedlemmene skal undertegne protokollen. 7-3 Styrets oppgaver Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og beslutninger på årsmøtet.

5 (3) Styret er beslutningsdyktig når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede. Beslutninger kan treffes med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for en beslutning, må likevel utgjøre mer enn en tredjedel av stemmene.

(2) Et flertall på årsmøtet kan ikke ta beslutninger som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning. 22

8. Årsmøtet 8-1 Årsmøtets myndighet. Mindretallsvern. (1) Årsmøtet har den øverste myndigheten i sameiet.

7-4 Styrets beslutningsmyndighet

(1) Ordinært årsmøte skal holdes hvert år innen utgangen av juni. Styret skal på forhånd varsle seksjonseierne om dato for møtet og om siste frist for å innlevere saker som ønskes behandlet.

8-5 Hvem kan delta i årsmøtet (1) Alle seksjonseiere har rett til å delta på årsmøtet med forslags , tale , og stemmerett. Ektefelle, samboer eller annet medlem av husstanden til eieren av en boligseksjon har rett til å være til stede og uttale seg.

6 8 2 Tidspunkt for årsmøtet

(4) Bortsett fra saker som skal behandles av ordinært årsmøte, kan årsmøtet bare ta beslutning om saker som er angitt i innkallingen til møtet. Hvis alle seksjonseiere er til stede på årsmøtet og stemmer for det, kan årsmøtet også ta beslutning i saker som ikke står i innkallingen. At saken ikke er nevnt i innkallingen, er ikke til hinder for at styret beslutter å innkalle til nytt årsmøte for å avgjøre forslag som er fremsatt i møtet.

(1) Styret innkaller til årsmøte med et varsel som skal være på minst åtte og høyst tjue dager. Styret kan om nødvendig innkalle til ekstraordinært årsmøte med kortere varsel, men varselet kan aldri være kortere enn tre dager. I begge tilfeller skal det gis skriftlig melding til forretningsføreren. (2) Innkallingen skjer skriftlig. Som skriftlig regnes også elektronisk kommunikasjon. (3) Innkallingen skal tydelig angi de sakene årsmøtet skal behandle. Skal årsmøtet kunne behandle et forslag som etter loven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmene, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen.

(2) Uten hensyn til om sakene er nevnt i innkallingen, skal det ordinære årsmøtet: • behandle styrets årsberetning • behandle og eventuelt godkjenne styrets regnskap for foregående kalenderår • velge styremedlemmer • behandle vederlag til styret (3) Årsberetning, regnskap og eventuell revisjonsberetning skal senest en uke før ordinært årsmøte sendes ut til alle seksjonseiere med kjent adresse. Dokumentene skal dessuten være tilgjengelige i årsmøtet.

8-4 Saker årsmøtet skal behandle (1) Årsmøtet skal behandle de sakene som er angitt i innkallingen til møtet.

(2) Styremedlemmer, forretningsfører, revisor og leier av boligseksjon har rett til å være til stede på årsmøtet og uttale seg. Styreleder og forretningsfører har plikt til å være til stede med mindre det er åpenbart unødvendig eller de har gyldig forfall. 23

8-3 Innkalling til årsmøte

(4) Saker som en seksjonseier ønsker behandlet i det ordinære årsmøtet, skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt krav om det før fristen i vedtektenes punkt 8 2 (1).

(2) Ekstraordinært årsmøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to seksjonseiere som til sammen har minst ti prosent av stemmene, krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.

8-7 Beregning av flertall og opptelling av stemmer på årsmøtet I årsmøtet har hver seksjon én stemme, og flertallet regnes etter antall stemmer. Ved opptelling av stemmer anses blanke stemmer som ikke avgitt. Står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning.

7 (3) En seksjonseier kan møte ved fullmektig. Fullmakten kan når som helst tilbakekalles. Seksjonseieren har rett til å ta med en rådgiver til årsmøtet. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom et flertall på årsmøtet tillater det. Fullmakten kan ikke angi hva fullmektigen skal stemme.

8-6 Møteledelse og protokoll (1) Styrelederen leder årsmøtet med mindre årsmøtet velger en annen møteleder. Møteleder behøver ikke å være seksjonseier.

(2) Møtelederen har ansvar for at det føres protokoll over alle saker som behandles, og alle beslutninger som tas på årsmøtet. Møtelederen og minst én seksjonseier som utpekes av årsmøtet blant dem som er til stede, skal underskrive protokollen. Protokollen skal til enhver tid holdes tilgjengelig for seksjonseierne.

8-8 Flertallskrav ved ulike beslutninger på årsmøtet (1) Beslutninger på årsmøtet tas med vanlig flertall av de avgitte stemmene hvis ikke annet flertallskrav er fastsatt i eierseksjonsloven eller vedtektene. Ved valg kan årsmøtet på forhånd fastsette at den som får flest stemmer skal regnes som valgt. Vedtektene kan ikke fastsette strengere flertallskrav enn det som er fastsatt i loven. (2) Det kreves et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet for å ta beslutning om a) ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold i det aktuelle sameiet b) omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter c) salg, kjøp, utleie eller leie av fast eiendom, inkludert seksjoner i sameiet som tilhører eller skal tilhøre seksjonseierne i fellesskap, eller andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning d) samtykke til at formålet for én eller flere bruksenheter endres fra boligformål til annet formål eller omvendt e) samtykke til reseksjonering som nevnt i eierseksjonslovens § 20 annet ledd annet punktum g) endring av vedtektene. 8-10 Beslutninger som krever samtykke fra seksjonseiere det gjelder Følgende beslutninger krever samtykke fra de seksjonseiere det gjelder: • at eierne av bestemte seksjoner plikter å holde deler av fellesarealet vedlike 24

10. Bruk av bruksenheter og fellesarealer Inntil sameiet er etablert, vil utbygger ha rett til å forvalte eiendommen og til å foreta nødvendige beslutninger av økonomisk og juridisk art for å få driftet eiendommen på en forsvarlig måte, som å inngå avtale med forretningsfører på 2 år, drift/vedlikehold o.l. Sameiet må drifte felles lekeplass, veier ol inntil realsameiet for driftssameiet er opprettet. Kostnadene splittes etter antall boliger. 25

9. Forholdet til eierseksjonsloven For så vidt ikke annet følger av disse vedtekter, gjelder reglene i lov om eierseksjoner av 16.6.2017 nr. 65.

• innføring av vedtektsbestemmelser som begrenser den rettslige disposisjonsretten over seksjonen

• innføring av vedtektsbestemmelser om en annen fordeling av felleskostnadene enn det som følger av pkt. 5. 8-11 Inhabilitet Ingen kan delta i en avstemning om a) et søksmål mot en selv eller ens nærstående b) ens eget eller ens nærståendes ansvar overfor sameiet c) et søksmål mot andre eller andres ansvar overfor sameiet dersom egen interesse i saken er vesentlig og kan stride mot sameiets interesser d) pålegg eller krav etter eierseksjonsloven §§ 38 og 39 som er rettet mot en selv eller ens nærstående. Dette gjelder også for den som opptrer ved eller som fullmektig.

UTKAST Konto Inntekter 3600 Felleskostnader drift 270 000 3630 Kabel-tv 102 600 8050 Renteinntekter Bank 0 Sum inntekter 372 600 Kostnader 6700 Revisjonshonorar 6 000 5330 Styrehonorar 19 000 6710 Forretningsførerhonorar 52 000 5400 Arbeidsgiveravgift 2 679 6200 Elektrisk energi 5 000 6290 Oppvarming 0 Note 1 Generelt rep. og vedlikehold 10 000 7500 Forsikringer 95 000 Kr 5 000,- pr enhet 7760 Kommunale avgifter 0 Fakt. direkte til eier Note 2 Andre driftskostnader 149 100 Sum kostnader 338 779 Inntekter - kostnader 33 821 9 % Endring av disponible midler pr 31.12. 33 821 Innbetaling fra sameierne ved kjøp 100 000 Kr 5000 0 i oppstartkapital til sameiet Endring av disponible midler 133 821 Antall boliger 19 Sum m2 BRA bolig 2 675 Driftskostnader pr m2 / år, gjennomsnitt 101 Driftskost pr m2 / mnd, gjennomsnitt 11,6 Budsjettet er laget på grunnlag av estimerte kostnader, det er usikkerhetsfaktorer i budsjettet. Antall seksjoner i sameiet er ikke fastsatt. 26

Lørenfallet Hage Boligsameie 1 Normalbudsjett 2021 - ett driftsår hensyntatt samtlige boliger pr 12.05.2021

Omsetningsnummer: xx Oppdragsnummer: xx Dato: xx Bolignummer: xx Eierform: xx Salg ved: Bakkegruppen AS org.nr 998 81 7862

KJØPEKONTRAKT om rett til bolig eller fritidsbolig under oppføring med tomt Kontraktens bestemmelser utfylles av Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad mm. (Bustadoppføringslova/buofl) av 13. juni 1997 nr. 43 og annen bakgrunnsrett. Kontrakten gjelder avtale etter lovens § 1, først ledd b), avtale om bolig eller fritidsbolig under oppføring og hvor avtalen også omfatter rett til grunn. Mellom KONTRAKTENS PARTER

Navn: XX Fnr: XX Adresse: XX ETelefon:post: XXXX heretter kalt kjøperen, og Foretaksnavn: XX Org.nr: XX Adresse: XX 30

2.3 Alle gebyrer og avgifter til det offentlige i forbindelse med utbyggingen, herunder utgifter til vei og ledningsanlegg, alle prosjekterings og byggekostnader, tilknytningsavgift til offentlig vann og avløp, elektrisitet og mva. er inkludert i kjøpesummen. Dette gjelder dog ikke for omkostninger nevnt under pkt. 2.5 2.4 Kjøpesummen og omkostninger betales som følger: Kjøpesum og omkostninger Beløp Kontraktssum XX Tilkoblingsavgift bredbånd/tv og seksjonering/etablering av sameiet og likviditetstilskudd til sameiet 23 000, Dokumentavgift av seksjonens ideelle andel av tomteverdi XX Tinglysningsgebyr skjøte 585 , Tinglysningsgebyr for pantedokument 585 , Panteattest kjøper 207 , Samlet kjøpesum og omkostninger XX , 31

1.1 Selger overdrar herved til Kjøper: a) Bolignr: XX i boligprosjektet XX med foreløpig adresse XX i XX kommune. Eierseksjonen består av ideell sameieandel i henhold til oppdelingsbegjæring samt tinglyst enerett til bruk av: Bolignr: XX i. Tilleggsareal grunn, som omfatter privat ute /hageareal ii. Parkering som beskrevet i vedlegg til kontrakt bilag nr 1 Leveransebeskrivelse

1.2 Kjøper har fått seg forelagt bygningsmessig beskrivelse av Boligen og overtar denne overensstemmende med spesifikasjoner og beskrivelser som beskrevet i avsnitt 14, vedlegg til kontrakt, bilag nr 1 5. Selger har rett til, uten at Kjøper kan kreve endring i pris, å foreta mindre endringer i oppgitte spesifikasjoner og beskrivelser som anses hensiktsmessige og som ikke forringer Boligens kvalitet og funksjon i vesentlig grad, samt eventuelle endringer som følge av pålegg fra myndighetene.

Eiendommen gnr XX, bnr XX i XX kommune. Det tas forbehold om endelig gn og bnr. Endelig snr tildeles senere. b) Felles andel av utomhussameie. c) Felles andel av velforening.

1.3 Kjøper har ved gjennomgåelse av kjøpekontrakten gjort seg kjent med eiendommens foreløpige tomtegrenser, samt reguleringsplan for området. Endelige tomtegrenser og tomteareal fastsettes av oppmålingsvesenet i kommunen før overtakelse for Selgers regning. Det tas forbehold om mindre justeringer når det gjelder endelige tomtegrenser.

2.1 Kjøpesummen for Eiendommen utgjør kr XX.

1. KONTRAKTSOBJEKT

2.2 Kjøpesummen forfaller til betaling etter bestemmelsen i § 3. Kjøpesum skal ikke indeksreguleres.

1.4 Den samlede ytelse som overdras til Kjøper er heretter kalt Eiendommen eller Boligen. 2. KJØPESUM OG OMKOSTNINGER

3.1 Selger tar følgende forbehold for gjennomføring av avtalen:

3.5 Kjøper må være innforstått med den usikkerhet som foreligger med hensyn til fremdrift og overtagelse, og kan ikke påberope seg overskridelser av de her angitte estimerte overtagelsestidspunkt som avtalt frist for ferdigstillelse/overtagelse.

En forsinkelse i forhold til disse estimatene vil således ikke kunne danne grunnlag for krav om dagmulkt eller annen erstatning.

• Selskapets styre hos Selger beslutter byggestart

Det kan være avvik mellom de plantegninger og skisser som er presentert i prospektet, og den endelige leveransen. Slike avvik utgjør ingen mangel ved selgers leveranse som gir kjøper rett til prisavslag eller erstatning. Ved vesentlige endringer har kjøper rett til å heve avtalen, og kreve kjøpesummen tilbakeført. Kjøper kan ikke kreve erstatning ut over dette. 32

3.6 Alle illustrasjoner, skisser, møblerte plantegninger m.m. er kun ment å danne et inntrykk av den ferdige bebyggelsen, og kan således ikke anses som endelig leveranse. Inntegnet utstyr/inventar medfølger ikke og det vil derfor frem komme elementer i presentasjonsmaterialet som ikke inngår i leveransen.

3. FORBEHOLD FRA SELGER

3.4 Det gjøres uttrykkelig oppmerksom på at anslaget vedrørende overtagelsestidspunkt ikke er å anse som en avtalt frist for overtagelse, jfr buofl § 10. Anslaget er kun et estimat, og endelig overtagelsesdato vil bl.a. avhenge av offentlig saksbehandling, inngåelse av en for selger tilfredsstillende entreprisekontrakt og byggelånsavtale, samt fremdrift i prosjekt og byggearbeid.

3.2 Så snart ovennevnte forbehold er avklart, vil Kjøper motta skriftlig melding, om hvorvidt byggingsarbeidene, vil bli igangsatt. Ved igangsetting av byggearbeidene vil melding til Kjøper også inneholde opplysninger om planlagt tidspunkt/periode for overtagelse.

3.9

3.3 Dersom forbeholdene ikke er avklart innen dato XX, har Kjøper, og Selger, rett til skriftlig å annullere kontrakten. Kjøper skal i så tilfelle få tilbakebetalt delinnbetaling inklusive renter, med rentesats som for ordinære bankinnskudd. Utover dette har Selger intet ansvar overfor Kjøper.

3.7 Generelle beskrivelser av prosjektet i salgs og markedsføringsmateriell vil ikke passe for alle boligene i prosjektet. Interessent oppfordres derfor særskilt til å vurdere dette (solforhold, utsikt, beliggenhet i forhold terreng og omkringliggende bygningsmasse mv.) før budgivning.

I tillegg kommer tinglysingsgebyr for ytterligere obligasjon(er) Kjøperen må la tinglyse på Eiendommen i forbindelse med etablering av lån. Det tas forbehold om endringer på størrelsen på gebyr og avgifter som er fastsatt av offentlig myndighet. Kjøper har ansvar for dette.

Omkostningene nevnt ovenfor forfaller til betaling samtidig med restvederlaget i henhold til avsnitt 4. oppgjør nedenfor.

• Nødvendig offentlig godkjenning, herunder reguleringsvedtak, ramme og igangsettingstillatelse ol • Tilfredsstillende forhåndssalg • Tilfredsstillende finansiering og åpning av byggelån

3.8 Alle opplysninger er gitt med forbehold om rett til endringer som er hensiktsmessige og/eller nødvendige, likevel slik at den generelle standard og utførelse ikke forringes eller endres vesentlig. Utbygger leverer kvalitet K2 iht NS3420 T: 2019 Maler og beleggsarbeider. Kjøper aksepterer uten prisjustering at selger har rett til å foreta slike endringer. Eksempel på slike endringer kan være innkassinger av teknisk anlegg, mindre endringer av boligens areal og lignende.

§ 3 10 tredje ledd.

4.6 Har betaling av kjøpesummen ikke funnet sted innen 20 dager etter forfall, regnes dette som vesentlig mislighold som gir Selger rett til å heve kontrakten en uke etter skriftlig varsel. Selger kan ta dekning for sitt tilgodehavende etter denne kjøpekontrakt i Kjøpers eventuelle innbetalte terminbeløp, herunder også renter og andre omkostninger som påløper grunnet Kjøpers mislighold.

4.5 Dersom kjøpesum, omkostninger eller øvrige krav ikke blir betalt helt eller delvis ved forfall, påløper det renter lik den til enhver tid gjeldene prosentsats for forsinkelsesrente av det til enhver tid utestående beløp fra forfall til betaling finner sted.

4.4 Når det er avtalt at kjøper skal betale forskudd, er forskuddet å anse som selgers penger når lovens vilkår om å sikre kjøper er oppfylt. Når selger har oppfylt vilkårene om å stille garantier etter buofl §§ 12 og 47 godskrives derfor selger renter av innestående på klientkonto til enhver tid. Renter av omkostninger som er innbetalt av kjøper tilfaller kjøper. Kjøper og selger godskrives likevel ikke renter når disse for hver av partene utgjør mindre enn et halvt rettsgebyr, jf. eiendomsmeglingsforskriften

4. OPPGJØR 4.1 Oppgjøret mellom partene foretas av: Bakkegruppen Oppgjør AS Org.nr: 928 785 688 Drammensveien 165, 0277 Oslo E-post: oppgjør@bakke-as.no 4.2 Betaling av vederlaget Kjøperen betaler vederlaget (inkl. Kjøpesummen, omkostninger og eventuelle forsinkelsesrenter) på følgende måte: i. Det forutsettes at delinnbetaling/forskudd på kjøp av eiendommen innbetales til klientkonto når utbygger varsler at forbeholdene er hevet og selger har stilt garanti iht buofl § 12. Beløpet skal være fri egenkapital. ii. Den resterende del av kjøpesum, kjøpsomkostninger og eventuelle tilvalg innbetales senest 1 en- uke innen overtagelse. Alle innbetalinger skal skje til klientkonto nummer xx. Alle innbetalinger skal merkes med KID kode XX. Betaling anses å ha skjedd den dato pengene er disponible på klientkonto.

3.11 Selger står fritt til å bestemme bolignummer samt endre antall eierseksjoner i sameiet. Selger forbeholder seg retten til uten varsel å kunne endre priser og betingelser for usolgte boliger og biloppstillingsplasser. Det utearealet som hører til de respektive byggetrinn vil bli ferdigstilt i den grad det er mulig. Gjennomføring av et stort byggeprosjekt i flere trinn vil, blant annet på grunn av løpende byggevirksomhet, kunne medføre enkelte ulemper for beboerne inntil ferdigstillelse av samtlige byggetrinn. Det tas forbehold om trykkfeil i prospekt og salgsoppgave.

4.3 Det er en forutsetning for utbetaling til Selger av noen del av kjøpesum og for tilleggsarbeid at Selger har stillet tilfredsstillende bankgaranti for beløpet, jfr buofl § 47, 3.ledd. Stilles ikke slik garanti kan eventuelt innbetalt og deponert del av Kjøpesummen først utbetales sammen med det resterende av Kjøpesummen etter at skjøte er tinglyst og Kjøper har hatt anledning til å overta seksjonen.

3.10 Dersom det er avvik mellom tegninger i prospekt/internettside og leveransebeskrivelsen i den endelige kontrakt med kjøper, vil leveransebeskrivelsen ha forrang og omfanget av leveransen er begrenset til denne.

4.7 Selger har deretter rett til å selge Eiendommen på nytt. Kjøper vil i et slikt tilfelle bli belastet for salgskostnader, en eventuell differanse ved en lavere salgssum samt eventuelt annet tap som Selger måtte være påført. 33

5.8 Oppgjørsmegler skal vederlagsfritt besørge pantedokumentet slettet når oppgjør mellom partene er avsluttet og skjøtet er godtatt til tinglysning. 34

4.8 Før nøkkel til Eiendommen kan utleveres og skjøtet tinglyses, skal fullt oppgjør i henhold til punkt 2.5 være disponibelt på klientkonto. Det tar vanligvis 10 20 virkedager fra overtakelsesprotokoll er mottatt til oppgjør overfor selger foretas. Eventuelle transaksjonsdager banker imellom kommer i tillegg. For eventuelt omtvistet beløp gjelder buofl. § 49. 4.9 Hvis Kjøper har overtatt og/eller flyttet inn i Boligen før fullt oppgjør har funnet sted, og Kjøper ikke kan prestere fullt oppgjør etter denne kontrakt, vedtar Kjøperen utkastelse fra Boligen uten søksmål og dom, idet han da ikke har rett til å besitte eiendommen, jfr tvangsfullbyrdelsesloven § 13 2, 3. ledd (e). Dette gjelder selv om det er stilt garanti for kjøpesum. 5.

5.5 Kjøper kan ikke motsette seg eller kreve prisavslag/erstatning for tinglysning av nødvendige erklæringer knyttet til gjennomføringen av prosjektet. I forbindelse med utbygging av tomten vil det kunne bli tinglyst erklæringer som sikrer muligheten for adkomst, legging av vann og avløpsledninger, samt tilknytning av disse, tilknytning til fjernvarmeanlegg og legging av el kabel over eiendommen.

5.7 Selger har utstedt et pantedokument (sikringsobligasjon) til Bakkegruppen Oppgjør AS som lyder på et beløp minst tilsvarende kjøpesummen. Pantedokumentet inneholder også en urådighetserklæring. Pantedokumentet er tinglyst, eller skal tinglyses, av Bakkegruppen AS. Pantedokumentet tjener som sikkerhet for partenes rettigheter og plikter etter avtalen.

5.6 Skjøte på seksjonen utstedes av Bakkegruppen Oppgjør AS og e tinglyses med Bank ID når oppgjør, ifølge kontrakten, har funnet sted. In blanco skjøte aksepteres ikke. Kjøper er ansvarlig for at kjøpet ikke er i strid med eierseksjonslovens § 23.

utleggsforretninger,

5.1 Boligsameiet har pant i hver seksjon, jfr. lov om eierseksjoner av 16.06.2017 nr 65 § 31. Dessuten har kommunen lovbestemt pant for eiendomsskatt og enkelte særlige eiendomsavgifter og gebyrer, jfr panteloven av 8. februar 1980 nr. 2 § 6 1. 5.2 For øvrig overdras Boligen fri for andre økonomiske heftelser enn de Kjøper selv måtte påhefte i forbindelse med betaling av kjøpesummen. Kjøper har fått seg forelagt elektronisk utskrift fra grunnboken og har gjort seg kjent med denne, se avsnitt 14. vedlegg til kontrakt og bilag 6. Kjøper er gjort kjent med at grunnbokutskriften omfatter hele eiendommen (før seksjonering).

5.3 Selger forplikter seg til umiddelbart å underrette oppgjørsmegler dersom utleggsforretninger varsles eller blir avholdt innen overtagelse. Selger opplyser at det ikke eksisterer pengeheftelser av noen art, herunder utover det som grunnbokutskriften viser. Selger forplikter seg til umiddelbart å underrette oppgjørsmegler dersom slike forretninger blir avholdt innen tinglysing av skjøtet skal finne sted. Videre forplikter selger seg til å betale alle avgifter m.v. som vedrører eiendommen og som er forfalt eller forfaller før overtagelsen.

5.4 Selger gir herved Bakkegruppen Oppgjør AS ugjenkallelig fullmakt til å innfri pengeheftelser som fremgår av bekreftet grunnbokutskrift/oppgjørsskjema og som det ikke er avtalt at kjøper skal overta.

HEFTELSER OG TINGLYSNING/SIKKERHET

7. MEDLEMSKAP I BOLIGSAMEIE/UTOMHUSSAMEIE/VELFORENING

7.1 Kjøper og hans rettsetterfølgere har rett og plikt til å være medlem av Sameiet i henhold til lov om eierseksjoner. Sameiet har til oppgave å ivareta sameiernes felles interesser, herunder driften av fellesarealene.

7.5 Kjøper er innforstått med og aksepterer at sameiebrøk kan bli gjenstand for endringer som følge av eventuelle endringer i Selgers planer for utbygging og utnyttelse av området.

7.3 Kjøper plikter å rette seg etter de til enhver tid gjeldende vedtekter for Sameiet, vedtekter for utomhussameiet og velforening. Likeledes plikter Kjøper å betale sin andel av driftsutgiftene for Boligen fra overtakelsestidspunktet. Se avsnitt 14, vedlegg til kontrakt, bilag nr 7 og 8. Driftsbudsjettet kan bli justert etter endringer i konsumprisindeks, vedlikeholdsbehov, sameiets egne vedtak mm. Budsjett over driftsutgiftene samt vedtektene stadfestes av Sameiet i ekstraordinært sameiermøte sammen med forretningsfører. I møtet velges det styre for sameiet. Det er ikke tatt stilling til om området vil bestå av et eller flere sameier.

ENDRINGER OG TILLEGGSARBEIDER

6 6.

6.1 Kjøper har rett til å kreve endringer og tilleggsarbeider som står i sammenheng med ytelsen som er avtalt, forutsatt at disse ikke i omfang eller karakter skiller seg vesentlig fra den avtalte ytelsen og/eller er til hinder for rasjonell gjennomføring av byggearbeidene. Selger har rett til å ta seg betalt for utarbeidelse av pristilbud, tegninger mv. jf. buofl. § 44. I den grad det tillates endringer utover tilvalgsliste, må Kjøper påregne betydelige kostnader til administrasjon, tegningsrevisjoner osv. Selger kan kreve tilleggsvederlag ved endringer og tilleggsarbeid, jfr buofl § 42. 6.2 Likeledes kan Selger kreve tilleggsvederlag for nødvendige kostnader som forårsaket av forhold på forbrukerens side etter buofl § 43. 6.3 Kjøper er gjort oppmerksom på at dette er et prosjekt med mange boliger som gjennomføres i en planlagt serieproduksjon. Det vil derfor i alminnelighet ikke bli godtatt endringer eller tilleggsbestillinger utover tilvalgslisten, da dette vil gripe inn i den planlagte produksjonsprosessen, jfr buofl § 9, annet ledd.

6.4 Selger er ikke forpliktet til å utføre endringer eller tilleggsarbeider som vil endre vederlaget med 15 % eller mer. Selger er heller ikke forpliktet til å utføre endringer eller tilleggsarbeider som vil føre til ulempe for Selger, og som ikke står i forhold til Kjøpers interesse i å kreve endringen eller tilleggsarbeidet.

6.5 Dersom Kjøper ønsker å få utført endringer og/eller tilleggsarbeider, skal det bestilles skriftlig av Selger eller den Selger har utnevnt. Kjøper er ansvarlig for å betale hele kjøpesummen, inkludert endringene, til Bakkegruppen Oppgjør AS klientkonto.

7.2 Kjøper er kjent med at sameiet, i henhold til lov om eierseksjoner § 25, har legalpant som sikkerhet for sameierens forpliktelser overfor sameiet.

7.4 Regler for styring og drift av Boligsameiet følges av Eierseksjonsloven. Det tas forbehold om at det kan bli nødvendig med endringer i vedtektene som følge av pålegg gitt av offentlige myndigheter som vilkår for omregulering/igangsettelse.

7.6 I den grad det er nødvendig for gjennomføring av Selgers utbyggingsrettigheter i medhold av Kjøpekontrakten plikter Kjøper å medvirke til evt. nødvendige vedtak i sameiets besluttende organer. 35

8.7 Ca 12 uker før ferdigstillelse vil Selger skriftlig varsle Kjøper om tidspunkt for forhåndsbefaring og overtakelse. Ved forhåndsbefaring vil Boligen besiktiges av Kjøper og Selger i fellesskap. Selger fører referat fra forhåndsbefaringen. På overtakelsesforretningen skal Selger og Kjøper foreta en ferdigbefaring hvor Boligen besiktiges i fellesskap. Det skal føres protokoll fra befaringen, og eventuelle mangler noteres. Protokollen undertegnes av begge parter. Overtagelsesforretning kan holdes selv om det måtte gjenstå mindre arbeider, dog skal ikke arbeidene være til hinder for at hele Boligen kan bebos.

8.1

Ved senere byggestart endres overtagelse tilsvarende. Med byggestart menes fra det tidspunkt støp av plate til det aktuelle hus faktisk igangsettes. Gravearbeider i grunnen er ikke å anse som byggearbeid.

8.6 Dersom Selger oversitter avtalt overtagelsesdato, gjelder bestemmelsene i buofl § 18 om dagmulkt og § 19 om erstatning. Dagmulkt og/eller erstatning som følge av forsinkelse kan settes ned dersom det ut fra omfanget av arbeidet, størrelsen av tapet og forholdene ellers ville være urimelig.

8.8 Boligen anses for overlevert på dato for overtagelsesforretning. Hvis Kjøper etter behørig varsling, jfr buofl § 15, uten gyldig grunn ikke møter til overtagelsesforretning, anses Boligen som godkjent og overtatt. Dersom Kjøper tar 36

7.7 Selger står fritt til å engasjere forretningsfører for sameiet og for sameiets regning. Evt avtale inngått med forretningsfører kan ikke sies opp før etter 2 år fra og med overtagelse.

8.4 Dersom arbeidene forsinkes grunnet forhold Kjøper svarer for, har Selger krav på fristforlengelse og dekning av sine merkostnader jfr buofl. § 11 og 43.

8.5 Dersom arbeidene forsinkes grunnet forhold utenfor Selgers kontroll har Selger krav på fristforlengelse jfr buofl § 11. Selger plikter i så tilfelle å varsle Kjøper skriftlig så snart Selger blir oppmerksom på at dette kan skje.

Forventet ferdigstillelse er fra X kvartal XX. Dette under forutsetning av byggestart x. kvartal xx. Dette tidspunktet er foreløpig og ikke bindende og utløser ikke dagmulkt.

8.2

8. OVERTAGELSE OG FERDIGBEFARING

8.3 Det gjøres uttrykkelig oppmerksom på at anslaget ovenfor ikke er å anse som en avtalt frist for overtagelse jfr buofl § Det10.er alltid knyttet en viss usikkerhet til fremdrift og gjennomføring i byggeprosjekter som det foreliggende, herunder mht. om offentlige godkjennelser oppnås og om en adekvat, tilfredsstillende entreprisekontrakt inngås.

Dersom Kjøperen gjør gjeldende tilbakeholdsrett på grunn av mangel ved eiendommen, plikter oppgjørsmegler å tilbakeholde slik del av kjøpesummen, jfr buofl § 31. Tilbakeholdsretten gjennomføres ved deponering av beløpet på klientkonto og gjøres gjeldende ved påtegning på overtagelsesprotokollen av hvilket beløp og hvilke mangler ved Eiendommen tilbakeholdelsen gjelder. Protokollen skal signeres av begge parter. Beløpet kan ikke motregnes for andre eller nye krav, feil eller mangler. For mangler som måtte avdekkes etter overtagelsesforretningen, gjelder de alminnelige reklamasjonsregler. Boligen overtas i byggrengjort stand.

Ved besiktigelse skal Kjøperen si ifra om de reklamasjoner han påberoper seg vedrørende boligen og som bygger på mangler han med rimelighet burde oppdage i forbindelse med besiktigelsen. Synlige feil og skader på vindusruter, porselen, dører og overflatebehandlinger kan ikke påberopes av Kjøper etter overtakelsen.

Selger kan kreve overtagelse inntil fire måneder før den avtalte fristen til å ha Eiendommen klar til overtagelse. Selgeren skal skriftlig varsle om dette minimum to måneder før det nye overtagelsestidspunktet, og det eksakte overtakelsestidspunktet skal gis med minst 14 dagers skriftlig varsel.

Boligen i bruk uten at overtagelsesforretning er avholdt, er Boligen likevel å anse som overtatt av Kjøperen, jfr buofl § 14.

8.14 Selger plikter å rette erkjente feil/mangler som inngår i protokollen, så snart arbeidet kan gjøres med hensyn til årstidene og en rasjonell fremdriftsplan. Ellers vises til buofl § 10 og 11. Kjøper plikter å gi Selger eller dennes representanter adgang til Eiendommen og mulighet for å gjennomføre eventuelle utbedringsarbeider på hverdager mellom kl. 08.00 og 17.00.

8.11

8.15 Skulle det for øvrig være feil/mangler ved Eiendommen som det vil falle uforholdsmessig kostbart å utbedre, har Selger rett til å gi Kjøper prisavslag istedenfor å foreta utbedring, dersom feilen/mangelen ikke vesentlig reduserer boligens bruksverdi.

8.16 Inntil byggeprosjektet, herunder bl.a. samtlige boliger, er ferdigstilt, har Selger rett til å bruke og ha stående anleggsmaskiner, materialer og utstyr på sameiets eiendom. Eventuelle skader dette måtte påføre Eiendommen, skal Selger snarest utbedre.

9. GARANTI FOR OPPFYLLELSE AV AVTALEN

8.12 Risikoen for Boligen går over på Kjøper ved overtakelse. Overtar ikke Kjøper til fastsatt tid, og årsaken ligger hos Kjøper, har Kjøper risikoen fra det tidspunkt da han kunne ha overtatt Boligen. Alle utgifter vedrørende Boligen, herunder utgifter til nødvendig oppvarming, bæres av Kjøper fra og med overtakelsesdagen.

Overtakelse av fellesarealer gjennomføres med styret. Kjøper gir med sin underskrift på denne kontrakten styret fullmakt til å gjennomføre overtakelse av fellesarealer. Selger kan beslutte at overtagelsen gjennomføres trinnvis, eksempelvis at innvendige fellesarealer overtas før de utvendige. Det føres protokoll fra overtagelsesbefaringen(e) og eventuelle mangler som skal utbedres av Selger protokolleres. Det vil bli stilt en samlegaranti §47 for gjenstående arbeider på sameiets fellesarealer/uteområder. Ref avsnitt 9.3 Garanti. Styret plikter å kvittere ut fortløpende for utførte arbeider i henhold til protokoll slik at garanti kan nedkvitteres tilsvarende.

9.1 Selger stiller garanti for riktig oppfyllelse av kontrakten med 3% av kjøpesummen i byggetiden og 5 % av kjøpesummen i inntil 5 år etter overtakelsen, jfr buofl § 12 tredje ledd. Garantien stilles straks etter at forbeholdene fra Selger er frafalt. Garantien gjelder for selgers plikt til oppfyllelse av kjøpekontrakten. Tilleggsbestillinger vil ikke påvirke størrelsen på Selgers garanti/sikkerhetsstillelse.

8.9 Selger har ansvaret for at det foreligger brukstillatelse på boligen senest på overtakelsesdagen. Det er selgers plikt å fremskaffe ferdigattest på eiendommen, men kjøper er gjort kjent med at denne normalt foreligger lang tid etter overtakelse. 8.10 Overtakelsesforretning kan gjennomføres selv om det gjenstår arbeider, herunder utomhusarbeider på den enkelte seksjon og på fellesarealer. Eventuelle gjenstående arbeid, skal utføres innen rimelig tid, hensyntatt årstid og rasjonell fremdrift. For gjenstående arbeider utomhus på hver seksjon, aksepterer partene at det holdes tilbake kr 10 000, for plen og kr 10 000, for asfalt. Disse blir stående på klientkonto til selger har ferdigstilt utomhus og kjøper har bekreftet dette skriftlig.

9.2 Garantien skal utstedes som samlegaranti for kjøperne i Prosjektet, eller personlig til hver enkelt kjøper. 37

8.13 Kjøper har ikke rett til å overta Boligen før hele kjøpesummen, inklusive endringer/tilleggsbestillinger, omkostninger og eventuelle forsinkelsesrenter er innbetalt og registrert på klientkonto. Såfremt fullt oppgjør er bekreftet innbetalt, og Kjøper i overtagelsesprotokollen har bekreftet at kjøpesummen (med fradrag for eventuelt deponert del av vederlaget) kan utbetales så snart tilfredsstillende garantistillelse er stillet eller skjøte er tinglyst, utleveres nøkler til Eiendommen ved overtagelsesforretningen. Selger sørger for å innhente bekreftelse på at fullt beløp er innbetalt.

10.2 Forsikringssum for eventuell skade før overtakelsen tilfaller Selger, som har plikt til snarest å utbedre skaden. Skjer skaden etter overtakelsen, tilfaller forsikringssummen Kjøper under forutsetning av at denne har foretatt oppgjør ifølge kontraktens bestemmelser. Selger vil ved tilfelle som nevnt her ikke ha noe ansvar for Kjøpers forsinkede innflytting, jfr buofl § 17.

11.2 Mangler som er påberopt i rett tid vil bli utbedret av Selger innen rimelig tid etter at reklamasjonen er fremsatt og akseptert. Utbedring skjer vederlagsfritt for Kjøper.

11.4 Skulle det oppstå mangler som det vil falle kostbart å utbedre i forhold til den betydning manglene har for Boligens bruksverdi, har Selgeren rett til å gi Kjøper prisavslag i stedet for å foreta utbedring.

9.3 I tillegg vil det bli stilt en garanti §47 for gjenstående arbeider på sameiets fellesarealer/uteområder ved ferdigstillelse av første bolig. Garantien gjelder selgers forpliktelse til å ferdigstille fellesarealene i sameiet. Garantien kan trappes ned etter hvert som selger del overleverer og vil falle helt bort ved ferdigstillelse.

10.1 Selger holder bygningen forsikret i byggeperioden. Deretter oppretter Selger forsikring av Eiendommen vil bli fullverdiforsikret i byggeperioden, bygningen i Boligsameiets navn og for Boligsameiets kostnad f.o.m. overtagelsesdato og gjeldende i minst 6 måneder. Deretter står Boligsameiet fritt til å endre forsikring og forsikringsvilkår etter eget ønske. Kjøper må selv tegne egen innbo og løsøreforsikring fra og med overtagelsesdatoen.

11. MANGLER REKLAMASJON

10. FORSIKRING

11.3 Cirka 1 år etter overtakelsen innkaller selger til en kontrollbefaring av Boligen. Det skal føres protokoll fra denne, som skal undertegnes av Kjøper og Selger.

Dersom det ikke er til klar ulempe for Kjøper, eller medfører forringelse av Boligen, kan Selgeren kreve at utbedring av mangler som er reklamert etter overtakelsen skjer samlet etter kontrollbefaringen. Kjøper plikter å gi Selger eller dennes representanter adgang til Eiendommen og mulighet for å gjennomføre utbedringsarbeider på hverdager mellom kl. 08.00 og 17.00.

11.5 I nye bygg vil det normalt oppstå svinnriss, krymping av trevirke eller plater og derav følgende sprekker i tapetmaling m.v. ved skjøter og sammenføyninger, dels på grunn av uttørking av materialer og setninger/bevegelser i konstruksjonen pga ytre påvirkninger. Det påpekes spesielt at sprekker i materialoverganger og mellom tak og vegg og i hjørner ikke kan forlanges utbedret, så lenge disse ikke innebærer avvik fra god håndverksmessig standard. Det omfattes ikke av garantien.

11.1 Dersom Kjøper vil gjøre gjeldende at det foreligger mangel ved Boligen, må Kjøper reklamere skriftlig overfor Selger innen rimelig tid etter at han har oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Kjøper plikter å iverksette de tiltak som med rimelighet kan forlanges for å begrense omfanget av eventuelle skader som følge av mangelen. Vil Kjøper gjøre gjeldende som mangel et forhold som ble eller burde ha blitt oppdaget under overtakelsesforretningen, må dette skje så snart som mulig, jfr buofl § 30. Reklamasjon kan ikke fremsettes senere enn 5 år fra overtakelsen, jfr buofl § 30.

11.6 Selger tar ikke ansvaret for skjeggkre i boligen. Skjeggkre er observert i bygg over hele landet, og mange av funnene er fra nyere og moderne boliger. Selv om det per i dag ikke er en kjent metode for å utrydde skjeggkre, 38

11.7 Selgeren er ikke ansvarlig for mangler, skjulte eller åpenbare, som skyldes kjøpers bruk av eiendommen.

12.9 Selger står fritt til å endre bolignummer i prosjekteringsprosessen og det tas forbehold om eventuell endring av antall eierseksjoner/andeler i øvrige salgstrinn.

13. TVISTER Partene har gjennomgått Kjøpekontrakten, samt bilag og medfølgende dokumenter, og bekrefter at den inneholder alt hva partene har avtalt. Diskusjoner, alternativer, muligheter mv. som ikke er tatt med, er således ikke avtalt mellom partene. 39

finnes det tiltak som bringer forekomst av skjeggkre ned på et akseptabelt nivå. Skjeggkre gjør liten skade, men kan virke sjenerende. Det omfattes ikke av garantien

12.7

Ved en eventuell endring i eierskap/navneendring fra Kjøpers side etter signert kontrakt, vil det påløpe et administrasjonsgebyr til oppgjørsmegler på kr. 20.000, inkl. mva. som innbetales til Bakkegruppen Oppgjør AS sin driftskonto.

12.4 Salgsprospekt er ikke bindende for Boligens detaljutforming og farger. Opplysninger gitt i salgsprospektet kan fravikes dersom Selger anser det nødvendig eller ønskelig, men eventuelle endringer skal ikke ha innvirkning på forutsatt standard. Kjøper er gjort kjent med at alle 3D presentasjoner, VR modell, planer, skisser, bilder i prospekt, tilvalgsliste og annet salgsmateriell er av illustrativ karakter, og utarbeidet før gjennomført detaljprosjektering. Materialet kan derfor vise bygningsvolumer, innredning, beplantning og detaljer mv. som ikke inngår i avtalen.

12. SÆRSKILTE BESTEMMELSER

Ferdsel på byggeplassen i anleggsperioden er beheftet med høy grad av risiko og skal kun skje etter forutgående avtale med Selger eller utførende entreprenør. Eventuelle besøk fra Kjøper skal være avtalt på forhånd, og en representant fra Selger eller utførende entreprenør skal være til stede.

12.6 Partene er enige om at e post kommunikasjon kan benyttes mellom partene og at dette regnes som skriftlig kommunikasjon, jfr buofl § 6 a. Beskjeder, meldinger etc. må, for å anses forpliktende, fremsettes skriftlig

12.5

12.8 Ved motstrid mellom Leveransebeskrivelsen og tegninger gjelder Leveransebeskrivelsen.

12.1 Kjøpers adgang til å avbestille følger av buofl §§ 52 54. Dersom slik rett benyttes vil kjøper bli holdt ansvarlig for selgers merkostnader og tap som følge av en eventuell avbestilling. Bestilte tilvalg og endringer skal i slike tilfeller, i sin helhet, uansett betales av kjøper.

12.2 Transport av Kjøpekontrakt er kun tillatt etter skriftlig godkjenning fra Selger. Selger kan uten nærmere begrunnelse nekte slik godkjenning. Ervervet vil etter slik godkjenning kunne tinglyses direkte til tredjemann via 3 sidig skjøte, men Selger vil i forhold til oppgjør og kontraktsvilkår for øvrig kun forholde seg til Kjøper. Det vil ikke bli gitt samtykke til transport av Kjøpekontrakten avtalt senere enn 45 dager før overtagelse. Transportgebyr er satt til kr 50 000, 12.3 Selger påberoper seg opphavsrettigheter til alt markedsmateriell for boligprosjektet, herunder bilder og illustrasjoner. Kjøper kan ikke benytte boligprosjektets markedsmateriell i sin markedsføring for transport av kjøpekontrakt. Det opplyses om at dersom boligen er kjøpt med henblikk på å ikke overta eller bebo denne, herunder som et videresalgsobjekt vil videresalget reguleres av Bustadsoppføringslova ved evt. videresalg som også medfører garantistillelse.

I den utstrekning avtalebestemmelser ellers kan tolkes slik at de er i motstrid med preseptoriske bestemmelser i bustadoppføringslova vil lovens regler ha forrang.

14. VEDLEGG TIL KONTRAKT, BILAG 1. Leveransebeskrivelse 2. Plantegning 3. Fasadetegninger og snitt 4. Prospekt og salgsoppgave m/vedlegg og salgstegninger 5. Skisse til utomhusplan 6. Elektronisk utskrift av grunnboken 7. Vedtekter 8. Utkast til budsjett for sameiet 9. Reguleringsbestemmelser og kartutsnitt Kjøper erklærer ved inngåelsen av Kjøpekontrakten å ha satt seg inn i de ovennevnte dokumenter, prospekt/salgsoppgave, reguleringsplaner, byggebeskrivelse, og annen dokumentasjon som har vært tilgjengelig før kjøp, samt fått muligheten til å stille spørsmål ved disse.

Kjøper: Selger: Sted, dato: ………………………….. Sted, dato: ………………………….. 40

Avtalen kan kun endres skriftlig og ved undertegning av begge parter. Skulle det oppstå tvist om forståelsen av denne kontrakt eller gjennomføringen av denne handel, skal partene søke å løse den oppståtte konflikt i minnelighet. Dersom enighet ikke oppnås, skal tvisten løses ved domstolsbehandling ved den faste eiendoms verneting.

Vedlegg til kontrakt, følger som bilag, og sammen med denne Kjøpekontrakten utgjør de alle kontraktsdokumentene. Inneholder kontraktsdokumentene bestemmelser som strider med hverandre, skal dokumentene gjelde i ovennevnte rekkefølge. Skriftlige tilleggsavtaler til denne Kjøpekontrakten som er signert av begge parter og datert etter Kjøpekontrakten, gjelder foran Kjøpekontrakten.

I tillegg til kontraktsdokumentene har Kjøper satt seg inn i Bustadoppføringslova og Eierseksjonsloven på www.lovdata.noDerhvordetermer enn én kjøper, gir disse ved denne kontrakts underskrift hverandre gjensidig fullmakt til å representere den/de andre på overtakelsesforretningen.

UNDERSKRIFT Kjøpekontrakten, som består av 12 sider inkludert instruks om oppgjør, er undertegnet elektronisk med BankID.

15. INSTRUKS OM OPPGJØR Oppgjøret mellom partene foretas av: Bakkegruppen Oppgjør AS (org.nr 928 785 688)

Drammensveien 165, 0277 Oslo Snarest etter kontraktsmøtet bes Kjøper instruere sin bank/finansieringskilde om å ta kontakt med Bakkegruppen Oppgjør AS ved behov for inneståelseserklæringer.

Selger er innforstått med at det ikke vil bli foretatt oppgjør før: Kjøper har overtatt eiendommen, og at oppgjørsmegler har mottatt signert overtagelsesprotokoll. Skjøte og Kjøpers evt. pantedokument er tinglyst.

 (Evt. garanti iht. bustadoppføringslova § 47 er stilt av selger)

Det kan ikke tas pant i det kjøpte objektet for forskuddsinnbetalingen. Kjøper må sørge for at kjøpesummen og omkostninger er innbetalt på klientkonto innen 1 uke før overtagelse, jfr. AllKjøpekontrakten.tinglysningavdokumenter

på Eiendommen skal foretas av Bakkegruppen Oppgjør AS. Kjøper må påse at panterettsdokumenter til banken er sendt over til Bakkegruppen Oppgjør AS i god tid før overtagelse. NB! Dette må være på plass før oppgjør kan tas.

Oppgjør kan ta inntil 10 dager fra overtagelsesprotokoll er oppgjørsmegler i hende. Eventuelle transaksjonsdager banker imellom kommer i tillegg. 41

Det er Kjøpers ansvar å sørge for at betaling skjer iht. til Kjøpekontrakt. Innbetalinger skal skje til meglers klientkonto XX. og merkes med XX. Kvittering(er) sendes til oppgjør@bakke-as.no

Total kjøpesum iht til prisliste: +Kroner:__________________________________omkostningerihenholdtilgjeldenesatser.

Betalingsplan: 50.000, som delbetaling (forskudd). Finansieringsbevis skal fremvises hvis selger krever dette. Vederlaget skal innbetales til oppgjørsansvarlig klientkonto. Videre informasjon og detaljer om betaling vil komme frem i kontrakten. Kjøpesummen vil bli finansiert på følgende måte: kr: __________________________ Egenkapital, (oppgi bank, referanseperson og tlf) kr:__________________________ Lån (oppgi bank, referanseperson og tlf) kr:__________________________ Salg av egen bolig (adresse)

Ved innlevering av dette skjema har kjøper gjort seg kjent med salgsprospekt, prislister og salgsoppgave på prosjektet. Dette skjemaet er bindende for kjøper fra det tidspunkt det er undertegnet. Ved avbestilling gjelder bustadoppføringslovens bestemmelser. Denne kjøpsavtale blir erstattet av prosjektets standard kjøpekontrakt, som signeres på kontraktsmøte. kjøpetilbud

Lørenfallet Hage

Navn (1):_____________________ Fnr (11 siffer):______________________ Navn (2):_________________________ Fnr (11 siffer):______________________ Adresse:___________________________________________ Postnr/Sted:_______________________ Tlf priv: __________________ Mobil: ________________ Epost:_____________________________ Sted/dato ______ Signatur 1:_________________________________ Signatur 2: _______________________________________ Alle undertegnede er innforstått med at ovennevnte

Undertegnende bekrefter herved bindende kjøpsavtale vedrørende bolig i boligprosjektet Lørenfallet Hage, del av gnr: 232 bnr: 52 m/fl i Lillestrøm kommune. Bolig/Seksjonsnr: Pri 1: Pri 2: Pri 3:_______

er bindene. Selgers signatur: ___________________________________________ 44

Lørenfallet Hage, Trinn 1

AVTALE OM KJØP AV NY BOLIG

951thomas.johan@bakke-as.no3470746

SALGSANSVARLIG THOMAS JOHAN HAGEN

Det tas særskilt forbehold om eventuelle fremdriftshindre som følge av coronaviruset eller tilsvarende epidemier. Coronaviruset har medført at regjeringen har måtte iverksette svært inngripende tiltak som vil medføre store konsekvenser for næringslivet, økonomien og befolkningen. Viruset har medført midlertidig vanskeligheter i kontraktskjedene og det vil oppstå situasjoner hvor entrepriseprosjekter blir berørt. Man har ingen fullstendig oversikt over omfanget og konsekvensene, men karantenetiltakene vil medføre forsinkelser.

1.12021PROSPEKT47

Det tas forbehold om forsinkelser ved gjennomføringen av kontraktene. Det innebærer forsinkelser som følge av forsinket leveranse av byggemateriell fra utlandet, stans/opphold, sykefravær, karantene og andre tiltak for å begrense Kjøpersmittespredning.måvære innforstått med den usikkerhet som foreligger med hensyn til fremdrift og overtakelse, og kan ikke påberope seg over-skridelser av det antatte overtakelsestidspunkt som avtalt frist for ferdigstillelse/overtakelse. En forsinkelse i forhold til disse estimatene vil således ikke danne grunnlag for krav om dagmulkt eller annen erstatning. Ved frafall av Selgers forbehold, vil siste frist for overtakelse bli meddelt skriftlig innenfor 3 måneders intervall. Endelig overtakelsesdato meddeles skriftlig ca. 6 uker før overtakelse. Denne datoen gjelder da som partenes avtalte overtakelsesdato. Denne bestemmelse medfører ingen innskrenkning i Kjøpers rettigheter iht. bustadoppføringslova § 10 annet og tredje ledd. Selger kan kreve at overtakelse skjer inntil 4 måneder tidligere enn forventet ferdigstillelse ved kontraktsinngåelse. 04. juni

lørenfallethage.no