Sentrumshagen leiligheter - vedleggshefte

Hjem

Illustrasjon. Avvik vil forekomme.

Illustrasjon. Avvik vil forekomme.

Illustrasjon. Avvik vil forekomme.

Hus C

Hus A

Hus B

LEVERANSEBESKRIVELSE

GENERELT

Denne beskrivelsen er utarbeidet for å orientere om bygningens viktigste bestanddeler og funksjoner. Tegninger og bilder i salgsoppgaven er illustrasjoner. Leveringsomfang, fargevalg og materialkvaliteter er gjengitt i denne leveringsbeskrivelse. Det kan forekom me avvik mellom leveransebeskrivelsen og den øvrige salgsinformasjonen (herunder salgstegninger). I slike tilfeller er det alltid denne leveransebeskrivelsen som er gjeldende. Enkelte illustrasjoner i tegningsmateriale og øvrig salgsmateriell vil vise forhold som ikke er med i le veransen, så som møblering, kjøkkenløsning, hvitevarer, garderobeinnredning, fargevalg, tepper, dør og vindus form, bygningsmessige detaljer, f.eks. fasadedetaljer, detaljer på fellesarealer, materialvalg, blomsterkasser, beplantning etc.

Tegninger i prospektet kan i noen grad avvike i forhold til den endelige utforming, blant annet er sjakter, innkas singer og VVS- føringer ikke eksakt inntegnet. Salgsteg ningene i prospektet er ikke egnet for måltaking, da det er de ferdig prosjekterte og detaljerte arbeidstegninger det bygges etter. Videre kan vindusplasseringen, størrel se og åpningsmulighet i den enkelte leilighet avvike noe fra de generelle planer, som følge av blant annet den arkitektoniske utformingen av bygget, krav til bæring osv.

Boligprosjektet blir rammesøkt etter teknisk forskrift TEK 17.

TOMT

For opparbeidelse av tomten henvises til utomhusplan. Gårdstunene mellom leilighetsbyggene tilrettelegges for opphold og lek.

Tilliggende del av Senterveien opparbeides som gatetun og tilrettelegges for «shared space». Gatetunet skal kunne brukes til adkomst for biler, renovasjons biler og utrykningskjøretøy, parkering for besøkende, gang- og sykkelveg, dog myke trafikanter skal priorite res. Utomhusplanen vil vise arealer som ligger utenfor tomten. Utomhusplanen er ikke endelig og avvik kan forekomme.

Det vil bli installert snøsmelteanlegg i portåpningen til p-anlegget, øvrig uteareal leveres uten snøsmel teanlegg. Det blir avsatt areal til sykkelparkering på terreng og i p-anlegget. Det vil etableres nedgravde avfallsbrønner. Endelig plassering av avfallshåndtering skal godkjennes av Romerike Avfallsforedling (ROAF). Trafoanlegg monteres iht nettleiers krav, og utforming tilpasset utomhusplan.

Det leveres utekran og utvendig el-punkt til hvert hoved inngangsparti og felles takterrasser.

KONSTRUKSJON

Bærekonstruksjon er i betong og stål, utføres i prefabrik kerte betongelementer og/eller plassbygget betong.

Fasadeveggene utføres av bindingsverk, med luftet kledning. Avhengig av valgt løsning vil fasader kunne prefabrikkeres og heises på plass.

Balkongdekker utføres i betong med skråstilt innfestning. Galleriganger oppføres i betong på søyler.

Innvendige vegger utføres i stål/tre-stender-verk kledd med gipsplater og mineralull for å dempe lyd. Støpte vegger sparkles og males.

Takhøyde i leilighetene vil generelt være 2,5m, høyde i bad, entre og gang vil være 2,2m.

Underetasje/p-anlegg utføres med gulv i fast dekke.

Yttertak belagt med isolasjon og takpapp.

UTVENDIG OVERFLATE

Fasadene kles utvendig hovedsakelig med trekledning og platekledning. Fargenyanse på beiset trekledning, eventuell endring på farge over tid kan forekomme.

INNVENDIG OVERFLATE

Entre:

Tak: sparklet og malt, betong med synlig v-fuge eller gips.

Gulv: 3-stavs eikeparkett, lys hvitpigmentert. Vegger: sparklet og malt gips eller betong.

Stue/kjøkken:

Tak: sparklet og malt betong med synlig v-fuge.

Gulv: 3-stavs eikeparkett – lys hvitpigmentert. Vegger: sparklet og malt gips eller betong.

Soverom:

Tak: sparklet og malt betong med synlig v-fuge. Gulv: 3-stavs eikeparkett – lys hvitpigmentert. Vegger: sparklet og malt gips eller betong.

Bad:

Tak: hvit overflate.

Gulv: standard lys grå flis 30x30 cm og 10x10 cm i dusjssone.

Vegger: lys grå flis 30x60 cm.

WC (evt. separat WC):

Tak: sparklet og malt betong med synlig v-fuge.

Gulv: standard lys grå flis 30x30 cm.

Vegger: sparklet og malt gips eller betong.

Innvendig bod:

Tak: sparklet og malt betong med synlig v-fuge.

Gulv: 3-stavs eikeparkett – lys hvitpigmentert.

Vegger: sparklet og malt gips eller betong.

Kjellerboder:

Det medfølger kjellerbod til alle leiligheter. Bodene leveres med nettingsvegger og dør som kan låses med hengelås. Det leveres ikke stikkontakt i bod. Boden er beregnet til lagring av bildekk, sykler, utemøbler og lignende. Den er ikke egnet til lagring av klær, bøker og lignende.

Parkeringskjeller:

Gulv i p-kjeller: Støvbundet betong, biloppstillingsplas sene merkes.

Tak: støvbundet betong / garasjehimling under leilighe ter. Hvitfarget.

Vegger og søyler: Støvbundet vegger, men innslag av farger på søyler og inngangsparti.

Det leveres ikke sluk i gulv i p-kjeller.

VINDUER

Alle vinduer leveres i godkjent utførelse og i henhold til varmetapsberegning. Leveres med farge iht. konsept fra Arkitekt. Større vinduer må påregnes levert i fastkarm (ikke til å åpne). Det benyttes nå så godt isolerte vinduer at det tidvis vil kunne dugge på utsiden.

SOLAVSKJERMING

Prosjektet er forberedt for solavskjerming. Solavskjer ming vil kunne velges som tilvalg. Det er krav til entydig utforming. Solutsatte fasader leveres med solavskjer ming i nødvendig omfang i henhold til byggeteknisk forskrift. Tegninger med plasseringer vil foreligge ved tilvalg.

DØRER

Leilighetsdør levers i fabrikkmalt utførelse med FG-god kjent sikkerhetslås. Farge iht. konsept fra Arkitekt. Balkong / terrassedør leveres i samme utførelse som vinduer. Innvendige dører leveres i hvit utførelse med hvite karmer og dempelister.

LISTVERK

Alt listverk (gulvlister, utforinger, gerikter rundt vinduer og dører etc.) leveres hvitmalt i glatt utførelse. Listverk utføres med synlig spikring. Taklister leveres ikke, men overgang mellom tak og vegg fuges før maling.

INNREDNING

På bad leveres hvit baderomsinnredning med skuffer, en servanttopp, speil, lys og stikkontakt. Størrelse på innredning vises på plantegning til den enkelte leilighet. Selger tar forbehold om mindre endringer i detaljpro sjekteringen.

Leiligheter med separate WC leveres med enkel servant og speil over servanten.

Kjøkkeninnredning leveres iht valgt stilpakke med lami nat benkeplate og rett forkant. Softclose på dører og skuffer. Det leveres integrerte hvitevarer av type Electro lux eller tilsvarende kvalitet, med induksjonsplatetopp,

stekeovn, kjøl/fryseskap og oppvaskmaskin. Antall skap i henhold til kjøkkentegning for den enkelte leilighet.

Mulig plassering av garderobeskap er vist på tegning, men leveres ikke.

OPPVARMING

Det leveres sentralt varmeanlegg som benyttes til oppvarming og tappevann. Leilighetene leveres med vannbåren gulvvarme i kjøkken, stue og gang. Det le veres ikke vannbåren gulvvarme på soverom. Elektriske varme kabler på badegulv.

Kostnad for forbruk av varmt tappevann og oppvarming er medregnet i utkast til driftsbudsjett med kroner 17,- pr. kvm BRA, men dette vil bli avregnet a-konto, og kjøper betaler således etter faktisk forbruk. Avregning av energi til fellesareal utføres av sameiet ba sert på fellesmåler. Fellesmåleren måler sameiets energiog vannforbruk, som så internt fordeles i henhold til sameiebrøk.

VENTILASJON

Det leveres balansert ventilasjon med varmegjenvinner i hver enkelt leilighet. Tilluftventiler (friskluft) plasseres i oppholdsrom, som for eksempel soverom og stue mens avtrekksventiler plasseres i våtrom, WC, bod og kjøkken.

Aggregat plasseres fortrinnsvis over himling i gang/ entre. Alternativt plassering er i bod eller som del av kjøkken ventilator.

RØR OG SANITÆR

Kjøkken leveres med oppvaskkum i stål, blandebatteri

Bad leveres med blandebatteri og vegghengt toalett, og alt sanitærutstyr blir levert i hvit utførelse. Opplegg for vaskemaskin med vann, avløp og stikkontakt der hvor det er vist plassering av vaskemaskin på tegningene. Det leveres dusjhjørne i aluminiumprofiler og glass (inn fellbare dusjvegger med 2 dører) med trykk- og termo statstyrt dusjbatteri. Det kan være en synlig innkassing på vegg hvor toalettet er plassert.

Bad leveres som prefabrikkert baderomskabiner/modu ler (enkelte bad kan være plassbygget).

EL-INSTALLASJON, TELEFON, ETC.

Elektrisk anlegg leveres iht NEK 400:2022 og ligger generelt skjult i leiligheten, bortsett fra enkelte frem føringer til lys og stikk under overskap på kjøkken og i boder, samt eventuelt andre nødvendige synlige kabel føringer langs vegger.

Det leveres hvite brytere og stikkontakter. Punktplan for hver bolig vil bli utarbeidet, alle elektriske punkt er plassert på vegg.

Det leveres LED belysning under overskap på kjøkken. På bad leveres stikkontakter ved vask, vaskemaskin, og tørketrommel. Det vil bli levert nedfelte downlights på bad og lys over speil. Det leveres en enkel lampe i bod og på gjestetoalett. Ellers leveres ikke lamper innvendig. På balkonger, takterrasser og terrasser på terreng leve res det lampe og stikkontakt. Innvendig bryter.

Det forberedes for El bil ladepunkt på samtlige P-plasser

i kjeller. Dette vil bli håndtert med et smart-ladesystem. Komplett tilkobling av lade-stasjon vil være tilvalg.

Sportsbod leveres uten strømuttak, felles belysning i tak.

Motorstyrt garasjeport med portåpner.

Det blir tegnet kollektiv avtale for levering av bredbånd og digital-TV. Grunnpakke er inkludert i fellesutgiftene. Det gjøres oppmerksom på fasttelefon ikke leveres.

Det monteres ringetablå ved hovedinngangsdør, og porttelefon med automatisk låsåpner på vegg i hver enkelt leilighet. Det leveres ikke videokamera.

BALKONGER/UTEPLASSER

Balkongdekker er å anse som utvendig konstruksjon. Mindre ansamlinger av vann vil derfor kunne oppstå på gulvflaten etter regnvær. Drypp fra overliggende bal konger må påregnes. Rekkverk på balkonger oppføres med vertikalt spilerekkverk, enkelte balkongrekkverk får delvis horisontalt spiler i tre pga arkitektonisk utforming av bygget.

Plattinger på terrengnivå, og takterrasser vil bli uført i impregnert treverk.

FELLESAREALER, INNGANGSPARTI, KORRIDOR, HEIS OG TRAPPEROM.

Fra garasje og hovedinngangsdør går det heis til alle etasjer. Postkasser plasseres på egnet sted etter Postens henstilling. Det legges flis i hovedinngang. I trapper og repoer blir det lagt gulvbelegg. Trapperommet er ikke oppvarmet, men temperert. Fellesterrasse bygges i impregnert trevirke. Rekkverk på takterrasser og galleri

ganger oppføres med vertikalt spilerekkverk. Felles stue ved hovedinngang leveres med minikjøkken, slitesterkt gulvbelegg og glass skillevegger med dør.

AVVIK/ENDRINGER

Prosjektet og dets priser er basert på at utbyggingen gjennomføres rasjonelt og med delvis serieproduksjon i form av systematisering av tekniske løsninger og valg av materialer. Dette gir begrensninger for hvilke tillegg og endringer som kjøper kan forvente å få gjennomført.

Selger utarbeider en tilvalg-/endringsmeny som angir aktuelle muligheter for endringer og tilleggsarbeider mot tillegg i kjøpesummen.

Eventuelle tidsfrister (herunder siste frist) for å gjøre eventuelle tilvalg vil fremgå av tilvalgsbrosjyre. Etter dette vil det ikke være mulig å gjøre tilvalg som avviker fra standard leveranse. Selger er uansett ikke forpliktet til å utføre endringer eller tilleggsarbeider som vil endre vederlaget med 15 % eller mer, jf. Bustadoppføringslo va § 9.

Inngås kjøpsavtale etter igangsetting, er kjøper kjent med at frister for tilvalg kan være utgått.

Kjøper har ikke rett til å kreve endringer og tilleggsar beider som ikke står i sammenheng med ytelser som er avtalt, og som i omfang eller karakter skiller seg vesentlig fra den avtalte ytelsen og/eller er til hinder for rasjonell gjennomføring av byggearbeidene. Selger er heller ikke forpliktet til å utføre endringer eller tilleggsar beider som vil føre til ulempe for selger og som ikke står i forhold til kjøpers interesse i å kreve endringer eller tilleggsarbeider. Selger har rett til å ta seg betalt for utarbeidelse av pristilbud, tegninger mv. jf. Bustadopp føringslova § 44.

Dersom kjøper ønsker endrings/ tilleggsarbeider utført skal dette bestilles skriftlig til selger.

BYGGESTART

Byggestart estimert 2. kvartal 2023.

DIVERSE

Prosjektet er fortsatt i en prosjekteringsfase og alle opplysninger i denne tekniske beskrivelse er derfor gitt med forbehold om og rett til, uten forutgående varsel, å gjøre endringer som er hensiktsmessige og nødvendi ge, eksempelvis pga offentlige pålegg, byggesakskrav og lignende, uten at den planlagte generelle standard forringes i nevneverdig grad. Videre kan størrelse på sjakter og veggtykkelse bli justert. Tekniske installasjoner er ikke tegnet inn på plantegninger, disse vil bli montert i henhold til normale retningslinjer og byggeforskrifter. Også omfang av nedforete himlinger eller innkassinger kan justeres ettersom detaljprosjekteringen gjennomfø res.

Selger forbeholder seg rett til å foreta endringer knyttet til en eventuell deling, sammenslåing eller bruksendring av usolgte boliger.

Tegninger og bilder i prospekt er kun illustrasjoner og vil avvike i forhold til plan – og fasadetegninger som vedlegges kontrakt, herunder teknisk beskrivelse. Beplanting og blomster, innredninger, tepper, møbler, markiser, og annet tilbehør utover det som er beskrevet ovenfor, leveres ikke.

FORBEHOLD/TEKNISK/TOMTER/ TOMTESTØRRELSE

Det tas forbehold om tilfredsstillende forhåndssalg, samt finansiering av prosjektet, før bygging kan igangsettes.

Videre er byggestart avhengig av godkjent regulering, godkjent rammetillatelse samt at igangsettelsestillatelse blir gitt fra myndighetene. Det tas generelt forbehold om myndighetenes saksbehandlingstid og eventuell justering i fremdriften for overtagelse og innflytting, hjemmelsoverføring med videre som følge av dette.

Generelle beskrivelser av prosjektet i salgs- og mar kedsføringsmateriell vil ikke passe for alle boligene i prosjektet. Kjøper oppfordres særskilt til å vurdere sol forhold, utsikt og beliggenhet i forhold til omkringliggen de terreng og eksisterende og fremtidig bygningsmasse før bud inngis.

Det tas forbehold om at sjakter og føringsveier for tekniske installasjoner ikke er inntegnet. Innkassinger vil ha varierende størrelse avhengig av leilighetstype og etasjeplan.

Selger tar forbehold om at egnet uteareal kan henfalle en driver av næringsarealene i boligbygget.

Selger gjør oppmerksom på at tomten ikke er endelig oppmålt.

Det tas forbehold om eventuelle feil i beskrivelsen.

SKJEGGKRE

Selger kan ikke garantere at det ikke er skjeggkre i boligen ved overtagelse. Skjeggkre er et beslektet insekt av sølvkre. Det lever kun innendørs og trives best ved høy fuktighet, men sammenlignet med sølvkre kan de klare seg også i tørrere miljøer. Skjeggkre er observert i bygg over hele landet, og mange av funnene er fra nyere og moderne boliger. Selv om det per i dag ikke er en kjent metode for å utrydde skjeggkre, finnes det tiltak som bringer forekomst av skjeggkre ned på et aksep

tabelt nivå. Anbefalte tiltak er bl.a. bruk av limfeller og hyppig renhold for å fjerne næringstilgangen. Skjeggkre gjør liten skade, men kan virke sjenerende.

BYGGEAKTIVITET

Det må påregnes byggeaktivitet i området etter innflyt ting, og utbygger har således rett til å ha maskiner/ut styr i området inntil alle boenheter og utomhusanlegg er ferdigstilt. Prosjektet vil bli utført i flere utbyggingstrinn, og kan medføre enkelte ulemper for beboerne inntil ferdigstillelse av samtlige byggetrinn.

Utgave dato 27.09.22

KONTRAKTSMESSIGE FORHOLD, EIERSEKSJON I BOLIGSAMEIE

Viktig at kjøper i tillegg setter seg grundig inn i selgers kjøpekontrakt som er den del av dette prospektet før innlevering av bud. Avtaleforholdet er regulert av lov av 13.juni 1997 nr. 43 om avtaler med forbruker om oppføring av ny bustad (bustadsoppføringslova), heretter kalt buofl. Bustadsoppføringslova bruker betegnelsene entreprenør og forbruker, mens her brukes uttrykkene selger og kjøper om de samme betegnelsene.

Buofl. kan ikke fravikes til ugunst for forbruker, jf. buofl. § 3.

Selger/Utbygger/Hjemmelshaver:

Bakke Bolig Aurskog AS, orgnr: 993528463

Salg ved: Bakkegruppen AS Navn kontaktperson: Eskil Flakstad E-post direkte: eskil@bakke-as.no Telefon direkte: 928 07 749

Oppgjør ved: Bakkegruppen Oppgjør AS E-post direkte: oppgjør@bakke-as.no Telefon direkte: +47 90 65 21 12

AREALANGIVELSER

Arealene oppgitt på tegning og i prisliste er angitt i bruksareal (BRA) som er boligenes mål innvendig, innbefattet innvendig(e) bod(er) og vegger, men ikke medregnet yttervegg. I tillegg opplyses P-rom i prislisten – dette er boligens BRA areal fratrukket inn vendig(e) bod(er) og veggene til disse.

TOMT/FELLESAREALER

Eiet tomt er i dag ca. 9600 kvm, inkludert fremtidige byggetrinn. Det kan bli foretatt grensejusteringer og eventuell sammenslåing/deling i forbindelse med utbyggingen. Tomtens areal etter evt. justeringer er ennå

ikke fastsatt. Det tas forbehold dersom fradeling eller sammenføyning skal finne sted etter krav fra offentlige myndigheter.

MATRIKKEL/ADRESSE

Eiendommen har i dag matrikkelnummer gnr.192/ bnr.10, 929 m.fl. i Aurskog-Høland kommune. Matrik kelnummer vil kunne endres i forbindelse med utviklin gen av prosjektet. Seksjonsnummer fastsettes i forbindel se med seksjoneringen. Eiendommen har i dag adresse Aursfaret 19. Adressen blir endret og vil bli endelig fastsatt av kommunen innen overtagelse.

REGULERINGSFORHOLD

Gjeldende områdeplan for Aursmoen sentrum, PlanID: 22010100013, vedtatt 17.03.14.

Forslag til detaljreguleringsplan for deler av eiendom men Aurheim (Aursfaret 19, gnr.192/bnr.10, 929,930, m.fl.) skal 2.gangsbehandles av kommunestyre i oktober 2022.

Forslag til reguleringsplan og bestemmelser følger som vedlegg til kjøpekontrakten. Interessenter oppfordres til å kontakte prosjektselger ved spørsmål til reguleringen i området.

GARASJEANLEGG/PARKERING

Det følger med en garasjeplass i felles garasjekjeller for 3- og 4-roms. Det kan være mulig å kjøpe en ekstra p-plass så sant det er ledige plasser.

BODER

Det leveres en sportsbod for hver bolig plassert i kjeller.

BETALINGSBETINGELSER

Det forutsettes at delinnbetaling/forskudd på kr 100 000,- betales innen 7 dager etter kontraktsinngåelse. Beløpet skal være fri egenkapital, dvs at betaling ikke forutsetter pant i boligen. Resterende del av kjøpesum inkludert eventuelle tilvalg samt omkostninger betales senest 7 virkedager før overtakelse. Alle innbetalinger skjer til klientkonto hos oppgjørsmegler i Bakkegruppen Oppgjør AS.

For profesjonelle kjøpere vil det kunne gjelde særskil te betalingsbetingelser, som krav om innbetaling av forskudd ved kontrakts underskrift, tilsvarende 20 % av kjøpesummen.

Forsinkes betaling med mer enn 21 dager for beløpet som forfaller innen 7 dager etter kontraktsinngåelse og 30 dager for andre avtalte innbetalinger, har selger rett til å heve kjøpet og foreta dekningssalg. Selger vil holde kjøper ansvarlig for selgers eventuelle økonomiske tap som følge av kjøpers mislighold. Selger har rett til dek ning av sitt tilgodehavende i kjøpers innbetalte delinn betaling, herunder også for renter og andre omkostnin ger, som påløper på grunn av kjøpers mislighold.

OMKOSTNINGER I TILLEGG TIL KJØPESUM

Dokumentavgift utgjør 2,5 % av tomtens salgsverdi på tinglysningstidspunktet for den enkelte seksjon. P.t er tomteverdien antatt å være ca kr 3 188,- pr BRA for boligen. Dette gir en dokumentavgift på ca kr 80,- pr kvm BRA for boligen. For eksempel for en bolig på 70 kvm BRA vil få en dokumentavgift på ca kr 5 600,-. Det tas forbehold om endring i gebyrer, tomteverdien og dokumentavgift på tinglysningstidspunktet.

Dokumentavgift beregnes av andel tomteverdi. Det gjøres oppmerksom på at det er tomtens verdi på tinglysningstidspunktet som legges til grunn for avgifts beregningen. Opplyst dokumentavgift er beregnet ut fra dagens antatte tomteverdi. Dersom Statens Kartverk ikke godkjenner oppgitt avgiftsgrunnlag, må kjøper betale den dokumentavgift som Statens Kartverk forlanger.

I tillegg påløper tinglysingsgebyr på kr. 585,- for skjøte og for hvert pantedokument som skal tinglyses, pluss kostnader til panteattest på kr 207,-. Det tas forbehold om endring av gebyrsatsene og beregningsgrunnlaget for disse.

I tillegg kommer administrasjonsgebyr for etablering av bredbånd/tv og sameiet/seksjonering på kr 15 000,-.

Det gjøres oppmerksom på alle kjøpere vil bli fakturert 3x felleskostnad som oppstartskapital til sameiet i for bindelse med innflytting. Dette for å sikre at sameiet har økonomiske midler ved oppstart.

FELLES STUE & GJESTELEILIGHET

Som beboer på Sentrumshagen har du tilgang til fullt møblert gjesteleilighet som kan leies til overnattingsgjes ter dersom du ikke har plass i egen leilighet. Organise ring og leiepriser bestemmes av sameiet, driftskostnader inkluderes i felleskostnader.

Arealet for felles stue og gjesteleilighet blir to nærings seksjoner som skal eies av alle boligseksjonene i Sen trumshagen Leiligheter (ca. 180 leiligheter) i fellesskap. Eierskapet er fordelt likt per boligseksjon og ligger i tingsrettslig sameie mellom eierne. Sameieandelen (1/180 del) tinglyses med en realkopling og ligger som et tilbehør til boligseksjonen i samsvar med avhendings loven § 3-4 andre ledd, bokstav d. Sameieandelen følger boligseksjonen ved salg. Arealet er på 125 kvm BRA. Selger vil ta opp fellesgjeld på denne seksjonen som tilsvarer kr 31 000,- pr. boligseksjon.

Småhus-bebyggelsen på samme reguleringsplan får også tilgang til å leie felles stue og gjesteleilighet, men de har ikke eierskap til seksjonene.

FELLESUTGIFTER

Størrelsen på fellesutgiftene er ikke fastsatt, men stipu lerte fellesutgifter skal dekke sameiets ordinære driftsut gifter, som vil omfatte bl.a felles forsikring, kostnader til drift og vedlikehold, forretningsførsel, kommunale avgif ter og strøm i fellesarealer. Det vil på vegne av sameiet bli inngått driftsavtaler med tekniske leverandører etter behov. Foreløpig budsjett vil for dette beløpe seg til ca.

kr. 51 pr. kvm/mnd. Varmt vann og fyring vil beløpe seg til ca. kr. 17,- pr. kvm. BRA/mnd. Det understrekes at dette er stipulerte kostnader, idet det endelige omfanget vil bero på de ytelser som leveres og på kostnadsnivået ved overlevering av bolig. Forslag til driftsbudsjett er utarbeidet av selger i samar beid med forretningsfører og er et vedlegg til kjøpekon trakt. Driftsbudsjett og fellesutgifter vedtas av styret og fremlegges til orientering på sameiets generalforsam ling.

Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene. Dersom kommunen fakturerer hver boligseksjon direkte, vil budsjett for felleskostnadene reduseres.

I tillegg til de ovennevnte kostnader påløper andre faste, løpende utgifter for den enkelte bolig, som bl.a innboforsikring og strømutgifter.

Selger betaler felleskostnader for usolgte leiligheter ved ferdigstillelse.

KREDITTVURDERING/DOKUMENTASJON AV FINANSIERINGSEVNE

Selger forbeholder seg retten til å foreta kredittvurdering av kjøpere samt til å kreve fremleggelse av finansier ingsbevis (lånebevis) før bud aksepteres. Det tas videre forbehold om rett til å foreta kontroll av evt. betalings anmerkninger. Kjøpere som ikke er kredittverdig på kjøpstidspunktet kan bli avvist. Kjøper aksepterer ved inngivelse av bud at selger kan videreformidle nød vendige personopplysninger om kjøper til tredjepart som har behov for slike opplysninger i forbindelse med prosjektet, f.eks forretningsfører.

AVTALEMESSIGE FORHOLD

Selger står fritt til å akseptere eller avslå ethvert bud, herunder bestemme om de vil akseptere salg til selska per, samt om de vil akseptere salg av flere seksjoner til samme kjøper. Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve en boligseksjon hvis ervervet fører til at man blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet, jf. eierseksjonsloven §23.

Utkast til vedtekter for sameiet er utarbeidet av selger i samarbeid med forretningsfører og er vedlegg til kjøpe kontrakt. Det forutsettes at dokumentene aksepteres som grunnlag for handelen. Eventuelle ønskede endringer kan skje i henhold til vedtektene på senere generalfor samlinger.

Selger vil benytte egen standard kjøpekontrakt for alle salg i prosjektet. Det forutsettes at bud er lagt inn på grunnlag av denne kjøpekontrakten og en eventuell ak sept fra selger gis under samme forutsetning. Standard kjøpekontrakt utgjør en del av dette prospektet.

GARANTIER/SIKKERHET

Det stilles garantier i henhold til bustadoppføringslovas bestemmelser. Garanti etter §12 vil bli stilt ved signert kontrakt av boligen. Garantien skal være pålydende 3% av kjøpesummen i byggetiden og 5% i 5 år etter overlevering av boligene til kjøper. Garanti etter §47 forutsettes stilt om selger ønsker utbetalt forskudd/ delinnbetaling/sluttoppgjør før hjemmelsovergang. Eventuelle påkrevde endringer av garantier ved eventu elle videresalg/transporter utføres ikke og bekostes ikke av selger.

UTLEIE/RÅDERETT

Boligen kan leies ut iht. bestemmelsene i eierseksjonslo

ven og ev. vedtektene, dvs. utleie med varighet på over 30 sammenhengende dager. Kortids utleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Boligen har ingen egen utleie enhet.

FORBEHOLD

Selger tar følgende forbehold for gjennomføring av kontrakten:

• Nødvendig offentlig godkjenning, herunder regule ringsvedtak, ramme- og igangsettingstillatelse ol

• Tilfredsstillende forhåndssalg

• Tilfredsstillende finansiering og åpning av byggelån

• Selskapets styre hos Selger beslutter byggestart

Så snart ovennevnte forbehold er avklart, vil Kjøper motta skriftlig melding, om hvorvidt byggingsarbeidene, vil bli igangsatt. Ved igangsetting av byggearbeidene vil melding til Kjøper også inneholde opplysninger om planlagt tidspunkt/periode for overtagelse.

Dersom forbeholdene ikke er avklart innen dato 20.06.2023, har Kjøper og Selger, rett til skriftlig å annullere kontrakten. Kjøper skal i så tilfelle få tilbake betalt delinnbetaling inklusive renter med rentesats som for ordinære bankinnskudd opptjent på klientkonto. Renter blir ikke utbetalt dersom beløpet er mindre enn ½ rettsgebyr. Utover dette har Selger intet ansvar overfor Kjøper.

Ved enighet mellom partene, kan fristene (herunder ferdigstillelsesfristen) forlenges. Kontraktens betingelser

for øvrig vil i et slikt tilfelle være de samme.

Det kan være avvik mellom de plantegninger og skisser som er presentert i prospektet, og den endelige leve ransen. Slike avvik utgjør ingen mangel ved selgers leveranse som gir kjøper rett til prisavslag eller erstat ning. Ved vesentlige endringer har kjøper rett til å heve avtalen, og kreve kjøpesummen tilbakeført. Kjøper kan ikke kreve erstatning ut over dette.

Dersom det er avvik mellom tegninger i prospekt/inter nettside og leveransebeskrivelsen i den endelige kon trakt med kjøper, vil leveransebeskrivelsen ha forrang og omfanget av leveransen er begrenset til denne.

Selger står fritt til å bestemme bolignummer samt endre antall eierseksjoner i sameiet. Selger forbeholder seg retten til uten varsel å kunne endre priser og betingelser for usolgte boliger og biloppstillingsplasser. Prislisten er ikke å anse som et bindende tilbud.

OVERTAKELSE

Selger tar sikte på å ferdigstille boligen i tidsrommet Q4 2024. Denne tidsangivelsen er basert på estimert byggetid pr. salgstrinn, og er derfor foreløpig og ikke bindende og utløser ikke dagmulkt.

Ved senere byggestart endres overtagelse tilsvarende. Med byggestart menes fra det tidspunkt støp av plate til det aktuelle hus faktisk igangsettes. Gravearbeider i grunnen er ikke å anse som byggearbeid.

Senest to måneder før ferdigstillelse vil Selger skriftlig varsle Kjøper om tidspunkt for forhåndsbefaring og overtakelse. Befaringen ledes av en representant for selger. Du bør delta i befaringen for å kunne komme

med bemerkninger til overtakelsen samt kontrollere dine tilvalg. Innkalling til overtakelse sendes deg i god tid.

Ved overtakelse leveres boligen i byggerengjort stand. Synlige skader/mangler, som skader på vindusruter, porselen, dører eller overflatebehandlinger, må påpe kes ved overtakelse. I nye bygg vil det normalt kunne oppstå svinnriss, sprekker i tapet, maling mv. ved skjøter og sammenføyninger, dels pga uttørking av materialer. Det påpekes spesielt at sprekker i materialoverganger og mellom tak og vegg og i hjørner ikke kan forlanges utbedret, så lenge disse ikke innebærer avvik fra god håndverksmessig standard. Boligen kan benyttes som visningsbolig inntil overtakelse, forutsatt at dette ikke forringer boligens kvalitet.

Ved overtakelse av boligen må det påregnes at det gjenstår mindre arbeider på fellesarealer.

Selger overskjøter boligen til kjøper ved overtakelse, og aksepterer ikke blanco skjøte e.l.

SEKSJONERING

Seksjonering kan ta tid som følge av lang saksbehand lingstid hos kommunen og/eller Statens kartverk. Der som skjøtet ikke foreligger ved overtakelse kan selger utstede garanti iht bustadoppføringslova § 47 for hele kjøpesummen slik at oppgjør kan finne sted, og selger beholder hjemmel inntil seksjonering er gjennomført.

FORHÅNDSALG

Aurskog Kommune har inngått en avtale med Selger om å få kjøpe 9 leiligheter i første salgstrinn. Disse leilighe tene vil bli brukt som omsorgsboliger for eldre. Det tas forbehold om organiseringen omkring disse.

HC-PLASSER

Parkeringsplasser som i vedtak etter plan- og bygnings loven er krevet opparbeidet til bruk av personer med nedsatt funksjonsevne, skal gjøres tilgjengelige for disse. Kjøpere av slike p-plasser kan av styret pålegges å bytte parkeringsplass, jf eierseksjonsloven § 26.

FORSIKRING

Selger holder eiendommen forsikret i byggeperioden. Etter overtakelse vil eiendommen være forsikret gjennom sameiets forsikring.

Dersom det skulle inntreffe brann eller annen skade un der byggetiden som dekkes av forsikringen, skal avtalen likevel opprettholdes fullt ut idet erstatningen tilfaller selger, som på sin side plikter å foreta gjenoppbygging etter opprinnelige tegninger innen rimelig tid. Selger vil ved tilfelle som nevnt her ikke ha noe ansvar for kjøpers forsinkede innflytting jf bustadoppføringslova § 17.

Kjøper må selv tegne innbo- og løsøreforsikring.

OFFENTLIGE FORHOLD

Vei, vann og avløp er offentlig.

Midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest skal foreligge innen overtagelse. Det er selgers plikt å fremskaffe ferdi gattest på eiendommen. Kjøper gjøres oppmerksom på at ferdigattest kan bli å foreligge en tid etter overtagelse (avhengig av f.eks. årstid og ferdigstillelse av utomhus areal).

HEFTELSER

Boligsameiet har pant i hver seksjon, jf eierseksjonslo ven § 25. Dessuten har kommunen lovbestemt pant for eiendomsskatt og enkelte særlige eiendomsavgifter og gebyrer, jf panteloven § 6-1. For øvrig vil boligen bli

overdratt fri for pengeheftelser (andre enn de kjøper lar tinglyse).

Seksjonene overdras med de rettigheter og forpliktelser (servitutter) som fremgår av grunnbokutskriften. Seksjo nene vil være fri for økonomiske heftelser med unntak av lovpålagt panterett til sameiet som sikkerhet for oppfyl lelse av den enkelte sameiers fellesforpliktelser. I tillegg kan selger tinglyse bestemmelser vedrørende sameieeller naboforhold eller forhold pålagt av myndighetene. Det er tinglyst servitutter på eiendommen, og kopi av disse kan fås av prosjektselger.

Følgende servitutter er tinglyst pr i dag:

LIKNINGSVERDI

Ligningsverdi er p.t. ikke fastsatt. Ligningsverdien fastset tes av Ligningskontoret etter beregningsmodell som tar hensyn til om boligen er en såkalt ”primærbolig” (der boligeieren er folkeregistrert bosatt) eller ”sekundærbo lig” (alle boliger man eier, men ikke bor fast i). Interes senter oppfordres til å sjekke www.skatteetaten.no .

VELFORENING, SAMEIE

Det kan bli etablert velforening for alle sameier på regu leringsplanen Aurheim, de vil da være pliktig medlem skap i områdets velforening. Årlig avgift til velforening er ikke fastsatt. Dette til drift av fellesarealer, lekeplass m.m.

Det er utarbeidet et foreløpig utkast til vedtekter for sameiet. Utkastet er kun av veiledende karakter og vil kunne bli endret i forbindelse med organiseringen av ei endommen eller sameiet, på grunn av sammenføyning/ fradeling, seksjonering eller andre forhold.

For at sameiet skal være i drift ved overtakelsen vil selger engasjere forretningsfører for sameiet samt inngå andre avtaler knyttet til driften av sameiet, for sameiets regning.

Ved eventuelle gjenstående arbeider på fellesarealer pr overtakelse, vil det bli holdt tilbake et beløp avtalt til kr 5 000,- pr bolig frem til arbeidene er ferdigstilt. Selger kan få utbetalt det tilbakeholdte beløp dersom det stilles selvskyldnergaranti - § 47, fra finansinstitusjon.

1-ÅRSBEFARING

Cirka 1 år etter overtakelsen vil selger innkalle til en kontrollbefaring av boligen. Det skal føres protokoll fra denne, som skal undertegnes av begge parter. Dersom

det ikke er til klar ulempe for kjøper, kan selger kreve at utbedring av mangler som er reklamert etter overtakel sen skjer samlet etter kontrollbefaringen.

OPPGJØRSMEGLERS SIKKERHETSSTILLELSE

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler, begrenset oppad til kr 45 millioner. Enkelt saker er forsikret med inntil kr 15 millioner.

I henhold til Lov av 6.mars 2009 nr. 11 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering mv., er Bakkegruppen Oppgjør AS pliktig til å gjennomføre legitimasjonskon troll av involverte parter. Dersom partene ikke oppfyller krav til legitimasjon eller Bakkegruppen Oppgjør AS har mistanke om at transaksjonen har tilknytning til utbytte av en straffbar handling, kan de stanse gjennomførin gen av transaksjonen.

Kjøper skal ved kontraktsinngåelse signere på opp lysningsskjema vedr finansiering av kjøpesummen og sende kvitteringer til oppgjørsmegler ved betaling av egenkapital. I tilfelle transaksjonen stanses som følge av slike regler, kan selger ikke holdes ansvarlig.

AVBESTILLING

Kjøper kan iht bustadoppføringsloven (buofl) kapittel VI avbestille boligen inntil overtakelse har funnet sted. Hvis avbestilling skjer før byggestart er vedtatt i selgers styrende organer, skal avbestillingsgebyret utgjøre 5 % av vederlaget inkl. mva. Ved senere avbestilling gjelder bestemmelsen i buofl § 53, slik at selger i et slikt tilfelle skal ha dekket hele sitt økonomiske tap. Bestilte en drings- og tilleggsarbeider betales i sin helhet.

TRANSPORT AV KONTRAKT

Transport av kjøpekontrakten skjer kun dersom selger gir sitt samtykke. Ved slik transport kan selgers salgs materiell ikke benyttes i markedsføringen. Ved transport anbefales det at det benyttes samme oppgjørsmegler som selger benytter, for å sikre rett oppgjør. Samtykke vil uansett ikke bli gitt senere enn 45 dager fra overta kelsestidspunkt. Selger kan også stille andre vilkår for overdragelsen, f.eks solidaransvar. Ved transport pålø per et administrasjonsgebyr på kr 75 000,-. Ny kjøper vil være bundet av eventuelle bestillinger av tilvalg. Transport av garantier kan kun skje etter samtykke fra garantisten, og eventuelle endringer av garantier som følge av transporten bekostes ikke av selger.

KJØPERS MISLIGHOLD

Dersom kjøpesum, omkostningene eller øvrige krav ikke blir betalt helt eller delvis ved forfall, påløper forsinkel sesrente av det til enhver tid utestående beløp fra forfall til betaling finner sted.

Har betaling av kjøpesummen ikke funnet sted innen 30 dager etter forfall, regnes dette som vesentlig mislighold som gir selger rett til å heve kontrakten en uke etter skriftlig varsel. Selger kan ta dekning for sitt tilgodeha vende (herunder renter og omkostninger) i de innbeta linger som kjøper har foretatt. Selger har deretter rett til å selge boligen på nytt. Kjøper vil i et slikt tilfelle bli belastet for salgskostnader, en eventuell differanse ved en lavere salgssum samt eventuelt annet tap som selger måtte være påført.

Dersom kjøper har overtatt og/eller flyttet inn i bo ligen før fullt oppgjør har funnet sted, og ikke betaler fullt oppgjør, godtar kjøper utkastelse fra boligen uten søksmål og dom, jf tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2,

3. ledd (e). Dette gjelder selv om det er stilt garanti for kjøpesum.

KJØPEKONTRAKT/LOVGRUNNLAG

Salg av bolig under oppføring til forbrukere reguleres av bustadoppføringslova. Det er en forutsetning for kontrakten at selgers kjøpekontrakt benyttes og det kan ikke gjøres endringer i denne.

KUNDETILFREDSHETSMÅLING (KTI):

Vi deltar på Prognosesenterets årlige måling av kun detilfredshet. Alle boligkjøperne vil motta en anonym undersøkelse som vi ønsker at du prioriterer å svare på. Kundetilfredshet er viktig for Bakke og vi er derfor avhengig av at du svarer ærlig på din kundeopplevelse. Undersøkelsen sendes pr epost.

FØLGENDE DOKUMENTER UTGJØR EN DEL AV KJØPSAVTALE MELLOM KJØPER OG SELGER:

• Leveransebeskrivelse datert 27.09.22

• Plantegning og etasjeplan datert 15.09.2022

• Foreløpig utomhusplan datert 31.08.2022

• Digitalt innlevert kjøpsavtale/budskjema

• Selgers standard kjøpekontrakt

• Grunnbokutskrift datert 16.09.2022

• Forslag til detaljreguleringsplan- og bestemmelser datert 04.05.2022

• Utkast budsjett fellesutgifter

• Utkast vedtekter

Utgave dato 27.09.22

Illustrasjon. Avvik vil forekomme.

Etasjeplaner

Utomhusplan

Sentrumshagen blir et helt nytt boligprosjekt som totalt vil bestå av ca. 350-400 rekkehus og leiligheter.

Aurskog sentrum

Mot Bjørkelangen

Mot Lillestrøm

Første byggetrinn for Sentrumshagens leiligheter vil bestå av selveierleiligheter i størrelser fra 61-132 m2. Leilighetene vil ha 2-3 soverom og solrike uteplasser. Hus A, B og C omkranser et trivelig tun. Det følger en parkeringplass i garasje med hver leilighet.

Illustrasjon. Avvik vil forekomme.

Omsetningsnummer: xxx

Oppdragsnummer: xxx

Dato: 26.09.2022

Bolignummer: x

Eierform: Selveier

Salg ved: Bakkegruppen Oppgjør AS, orgnr: 928785688

ELEKTRONISK TINGLYSING INFORMASJON TIL KJØPERS BANK

DETTE OPPGJØRET SKAL TINGLYSES ELEKTRONISK KJØPERS BANKID SIGNERTE PANTEDOKUMENT MÅ SENDES TIL FØLGENDE ORGANISASJONSNUMMER VIA ALTINN: 928785688 (BAKKEGRUPPEN OPPGJØR)

DERSOM BANK ELLER KJØPER IKKE HAR MULIGHET TIL BANKID SIGNERING AV PANTEDOKUMENTET MÅ OPPGJØRSAVDELING KONTAKTES SÅ SNART SOM MULIG FOR Å AVKLARE TINGLYSINGSMETODE (PAPIR / ELEKTRONISK).

KJØPEKONTRAKT

om rett til bolig under oppføring med tomt

Kontraktens bestemmelser utfylles av Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad mm. (Bustadoppføringslova/buofl) av 13. juni 1997 nr. 43 og annen bakgrunnsrett. Kontrakten gjelder avtale etter lovens § 1, først ledd b), avtale om bolig under oppføring og hvor avtalen også omfatter rett til grunn.

Mellom Eier

Bakke Bolig Aurskog As Org nummer: 993528463

heretter kalt selger, og Ny eier heretter kalt kjøper, er i dag inngått følgende kjøpekontrakt.

1. KONTRAKTSOBJEKT

1.1 Selger overdrar herved til Kjøper:

a) Bolignummer x, i boligprosjektet Sentrumshagen Leiligheter, med foreløpig adresse Gnr. 192, Bnr. 929 i Aurskog Høland kommune. Eierseksjonen består av ideell sameieandel i henhold til oppdelingsbegjæring samt tinglyst enerett til bruk av:

Bolignummer: X

i. Tilhørende balkong/terrasse eller markterrasse der dette fremgår av tegning ii. Sportsbod iii. Antall garasjeplasser i henhold til garasjekontrakt

Det tas forbehold om endelig Gnr. og Bnr. Eiendommen vil bli seksjonert og seksjonsnummer tildelt innen overtagelse jf. Punkt 7. Selger tar forbehold om antall boligseksjoner i sameiet og om tidspunkt for endelig seksjoneringsvedtak jf. Punkt 11.

b) Felles bruksrett til sameiets utvendige og innvendige fellesarealer.

1.2 Kjøper har fått seg forelagt bygningsmessig beskrivelse av Boligen og overtar denne overensstemmende med spesifikasjoner og beskrivelser som beskrevet i avsnitt 14, vedlegg til kontrakt, bilag nr. 1 5. Selger har rett til, uten at Kjøper kan kreve endring i pris, å foreta mindre endringer i oppgitte spesifikasjoner og beskrivelser som anses hensiktsmessige og som ikke forringer Boligens kvalitet og funksjon i vesentlig grad, samt eventuelle endringer som følge av pålegg fra myndighetene.

1.3 Det tas forbehold om justering av tomtegrensene ved fradeling på bakgrunn av krav fra offentlige myndigheter.

1.4 Den samlede ytelse som overdras til Kjøper er heretter kalt Eiendommen eller Boligen.

1.5 Selger forbeholder seg retten til å fordele samt organisere boder, uteareal utenfor boliger på bakkeplan samt eventuelle biloppstillingsplasser i garasjeanlegget.

1.6 Selger forbeholder seg retten til å avgjøre hvordan organisering av parkeringsanlegget, uteareal utenfor boliger i 1. etasje og bodene vil bli. Dette kan bli søkt organisert som tilleggsdel(er) til Kjøpers boligseksjon, skilles ut som en egen eiendom, eller bli lagt som fellesareal med vedtektsfestet bruksrett.

2. KJØPESUM OG OMKOSTNINGER

2.1 Kjøpesummen for Eiendommen utgjør kr x,

2.2 Delinnbetaling v/utstedt garanti jf. Buofl §12 jf. Punkt 8.1 kr. 100.000, Faktura på delinnbetaling blir sendt med, kid nummer, fra vår oppgjørsavdeling. Resterende kjøpesum forfaller til betaling etter bestemmelsen i Punkt 3 Kjøpesum skal ikke indeksreguleres.

2.3 Dokumentavgift til Staten, 2,5% av tomteverdi som foreløpig er beregnet til kr. 3.188, pr. m² BRA.

2.4 Seksjonering og registrering av sameiet kr 10.000,

2.5 Tilkoblingsavgift Bredbånd/TV kr 5.000,

2.6 Oppstarts kapital til sameiet, 3 mnd. Fellesutgifter

2.7 Alle gebyrer og avgifter til det offentlige i forbindelse med utbyggingen, herunder utgifter til vei og ledningsanlegg, alle prosjekterings og bygge kostnader, tilknytningsavgift til offentlig vann og avløp, elektrisitet og mva. er inkludert i kjøpesummen. Dette gjelder dog ikke for omkostninger nevnt under.

2.8 Totalsummen, Kjøpesummen og omkostninger, betales som følger:

Kjøpesum og omkostninger Beløp Kontraktssum x, Tilkoblingsavgift bredbånd/tv og seksjonering/reg. av sameiet x, Startkapital x, Dokumentavgift x, Tingl.gebyr skjøte 585, Tingl.gebyr pantedokument 585, Pantattest kjøper 172, Utskriftsgebyr pantattest 28, Totalt kr. x,

Dokumentavgiften utgjør 2,5% av tomtens salgsverdi på tinglysningstidspunktet for den enkelte seksjon. P.t. er tomteverdien antatt å være NOK 3.188, pr kvm BRA S for Eiendommen. Det tas forbehold om endring av dokumentavgiften på tinglysningstidspunktet.

Tinglysningsgebyr og attestgebyr beløper seg til kr 785, for hvert panterettsdokument kjøper må la tinglyse på eiendommen i forbindelse med etablering av lån. I tillegg tinglysningsgebyr for skjøte kr 585, . Det tas forbehold om endringer i ovenstående avgifter/gebyrer.

Omkostningene nevnt ovenfor forfaller til betaling samtidig med restvederlaget i henhold til Punkt 4. oppgjør nedenfor.

3. FORBEHOLD FRA SELGER

3.1 Selger tar følgende forbehold for gjennomføring av kontrakten:

• Nødvendig offentlig godkjenning, herunder reguleringsvedtak, ramme og igangsettingstillatelse ol

• Tilfredsstillende forhåndssalg

• Tilfredsstillende finansiering og åpning av byggelån

• Selskapets styre hos Selger beslutter byggestart

Så snart ovennevnte forbehold er avklart, vil Kjøper motta skriftlig melding, om hvorvidt byggingsarbeidene, vil bli igangsatt. Ved igangsetting av byggearbeidene vil melding til Kjøper også

Dersom forbeholdene ikke er avklart innen dato 20.06.2023, har Kjøper og Selger, rett til skriftlig å annullere kontrakten. Kjøper skal i så tilfelle få tilbakebetalt delinnbetaling inklusive renter med rentesats som for ordinære bankinnskudd opptjent på klientkonto. Renter blir ikke utbetalt dersom beløpet er mindre enn ½ rettsgebyr. Utover dette har Selger intet ansvar overfor Kjøper.

Ved enighet mellom partene, kan fristene (herunder ferdigstillelsesfristen) forlenges. Kontraktens betingelser for øvrig vil i et slikt tilfelle være de samme.

Det kan være avvik mellom de plantegninger og skisser som er presentert i prospektet, og den endelige leveransen. Slike avvik utgjør ingen mangel ved selgers leveranse som gir kjøper rett til prisavslag eller erstatning. Ved vesentlige endringer har kjøper rett til å heve avtalen, og kreve kjøpesummen tilbakeført. Kjøper kan ikke kreve erstatning ut over dette.

Dersom det er avvik mellom tegninger i prospekt/internettside og leveransebeskrivelsen i den endelige kontrakt med kjøper, vil leveransebeskrivelsen ha forrang og omfanget av leveransen er begrenset til denne.

Selger står fritt til å bestemme bolignummer samt endre antall eierseksjoner i sameiet. Selger forbeholder seg retten til uten varsel å kunne endre priser og betingelser for usolgte boliger og biloppstillingsplasser. Prislisten er ikke å anse som et bindende tilbud.

4. OPPGJØR

4.1 Oppgjøret mellom partene foretas av:

Bakkegruppen Oppgjør AS Org.nr: 928 785 688 Postboks 4129 Sjølyst, 0217 Oslo E-post: oppgjør@bakke as.no

4.2 Betaling av vederlaget

Kjøperen betaler vederlaget (inkl. Kjøpesummen, omkostninger og eventuelle forsinkelsesrenter) på følgende måte:

i. Det forutsettes at delinnbetaling/forskudd på kjøp av eiendommen innbetales til klientkonto når utbygger varsler at forbeholdene er hevet og selger har stilt garanti iht. buofl § 12. Beløpet skal være fri egenkapital.

ii. Den resterende del av kjøpesum, kjøpsomkostninger og eventuelle tilvalg innbetales senest 1 en- uke innen overtagelse.

Alle innbetalinger skal skje til klientkonto nummer xxx. Alle innbetalinger skal merkes med KID: xxx. Betaling anses å ha skjedd den dato pengene er disponible på klientkonto.

4.3 Det er en forutsetning for utbetaling til Selger av noen del av kjøpesum og for tilleggsarbeid at Selger har stillet tilfredsstillende bankgaranti for beløpet, jfr. buofl § 47, 3. ledd. Stilles ikke slik garanti kan eventuelt innbetalt og deponert del av Kjøpesummen først utbetales sammen med det resterende av Kjøpesummen etter at skjøte er tinglyst og Kjøper har hatt anledning til å overta seksjonen.

4.4 Når det er avtalt at kjøper skal betale forskudd, er forskuddet å anse som selgers penger når lovens vilkår om å sikre kjøper er oppfylt. Når selger har oppfylt vilkårene om å stille garantier etter buofl §§ 12 og 47 godskrives derfor selger renter av innestående på klientkonto til enhver tid. Renter av omkostninger som er innbetalt av kjøper tilfaller kjøper. Kjøper og selger godskrives likevel ikke renter når disse for hver av partene utgjør mindre enn et halvt rettsgebyr, jfr. eiendomsmeglingsforskriften § 3 10 tredje ledd.

4.5 For den del av kjøpesummen som ikke måtte være betalt til oppgjørsmegler i rett tid, svarer kjøper lovens forsinkelsesrente, for tiden 8,50 % p.a. til selger. Dersom det allerede innbetalte beløp ikke kan disponeres av selger, skal kjøper betale forsinkelsesrenter av hele kjøpesummen til fullt oppgjør samt omkostninger er mottatt på Bakkegruppen Oppgjør AS sin klientkonto. Påløpte forsinkelsesrenter avregnes fra avtaltovertagelse/forfall til betaling finner sted. Kjøper godskrives i disse tilfellene innskuddsrenter av beløp innbetalt til meglers klientkonto. Fullt oppgjør anses ikke innbetalt før også eventuelle påløpte forsinkelsesrenter er innbetalt. Denne bestemmelse gir ikke kjøper rett til å forlenge betalingsfristen utover de frister som er avtalt ref § 2.

Betalingsforsinkelse fra kjøper som utgjør vesentlig mislighold: Ved vesentlig forsinkelse med å innbetale hele kjøpesummen og omkostninger, vil selger være berettiget til å heve kjøpet, jf. Avhendingsloven § 5 3 jf. § 5 1. Før selger kan gjøre hevingsretten gjeldende, plikter han å gi kjøper forutgående skriftlig varsel med innbetalingsfrist av det skyldige innen 1 en uke fra varslet dato.

4.6 Har betaling av kjøpesummen ikke funnet sted innen 20 dager etter forfall, regnes dette som vesentlig mislighold som gir Selger rett til å heve kontrakten en uke etter skriftlig varsel. Selger kan ta dekning for sitt tilgodehavende etter denne kjøpekontrakt i Kjøpers eventuelle innbetalte terminbeløp, herunder også renter og andre omkostninger som påløper grunnet Kjøpers mislighold.

4.7 Selger har deretter rett til å selge Eiendommen på nytt. Kjøper vil i et slikt tilfelle bli belastet for salgskostnader, en eventuell differanse ved en lavere salgssum samt eventuelt annet tap som Selger måtte være påført.

4.8 Før nøkkel til Eiendommen kan utleveres og skjøtet tinglyses, skal fullt oppgjør i henhold til punkt 2.8 være disponibelt på klientkonto. Det tar vanligvis 5 10 virkedager fra overtakelsesprotokoll er mottatt til oppgjør overfor selger foretas. Eventuelle transaksjonsdager banker imellom kommer i tillegg. For eventuelt omtvistet beløp gjelder buofl. § 49.

4.9 Hvis Kjøper har overtatt og/eller flyttet inn i Boligen før fullt oppgjør har funnet sted, og Kjøper ikke kan prestere fullt oppgjør etter denne kontrakt, vedtar Kjøperen utkastelse fra Boligen uten søksmål og dom, idet han da ikke har rett til å besitte eiendommen, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven § 13 2, 3. ledd (e). Dette gjelder selv om det er stilt garanti for kjøpesum.

4.10 Bakkegruppen Oppgjør AS gis fullmakt av begge partene til å foreta endelig oppgjør, registrere og slette heftelser, overføre hjemmel til kjøper og opprette og registrere andre dokumenter som har sammenheng med handelen.

5.1 Boligsameiet har pant i hver seksjon, jfr. lov om eierseksjoner av 16.06.2017 nr. 65 § 31. Dessuten har kommunen lovbestemt pant for eiendomsskatt og enkelte særlige eiendomsavgifter og gebyrer, jfr. panteloven av 8. februar 1980 nr. 2 § 6 1. For øvrig overdras Boligen fri for andre økonomiske heftelser enn de Kjøper selv måtte påhefte i forbindelse med betaling av kjøpesummen.

5.2 Kjøper har fått seg forelagt elektronisk utskrift fra grunnboken og har gjort seg kjent med denne, se avsnitt 14. vedlegg til kontrakt og bilag 7. Kjøper er gjort kjent med at grunnbokutskriften omfatter hele eiendommen (før seksjonering).

5.3 Selger forplikter seg til umiddelbart å underrette oppgjørsmegler dersom utleggsforretninger varsles eller blir avholdt innen overtagelse. Selger opplyser at det ikke eksisterer pengeheftelser av noen art, herunder utleggsforretninger, utover det som grunnbokutskriften viser. Selger forplikter seg til umiddelbart å underrette oppgjørsmegler dersom slike forretninger blir avholdt innen tinglysing av skjøtet skal finne sted. Videre forplikter selger seg til å betale alle avgifter m.v. som vedrører eiendommen og som er forfalt eller forfaller før overtagelsen.

5.4 Selger gir herved Bakkegruppen Oppgjør AS ugjenkallelig fullmakt til å innfri pengeheftelser som fremgår av bekreftet grunnbokutskrift/oppgjørsskjema og som det ikke er avtalt at kjøper skal overta.

5.5 Kjøper kan ikke motsette seg eller kreve prisavslag/erstatning for tinglysning av nødvendige erklæringer knyttet til gjennomføringen av prosjektet. I forbindelse med utbygging av tomten vil det kunne bli tinglyst erklæringer som sikrer muligheten for adkomst, legging av vann og avløpsledninger, samt tilknytning av disse, tilknytning til fjernvarmeanlegg og legging av el kabel over eiendommen.

5.6 Skjøte på seksjonen utstedes av Bakkegruppen Oppgjør AS og e tinglyses med Bank ID når oppgjør, ifølge kontrakten, har funnet sted. In blanco skjøte aksepteres ikke. Kjøper er ansvarlig for at kjøpet ikke er i strid med eierseksjonslovens § 23.

5.7 Selger har utstedt et pantedokument (sikringsobligasjon) til Bakkegruppen Oppgjør AS som lyder på et beløp minst tilsvarende kjøpesummen. Pantedokumentet inneholder også en urådighetserklæring. Pantedokumentet er tinglyst, eller skal tinglyses, av Bakkegruppen AS. Pantedokumentet tjener som sikkerhet for partenes rettigheter og plikter etter avtalen.

5.8 Oppgjørsmegler skal vederlagsfritt besørge pantedokumentet slettet når oppgjør mellom partene er avsluttet og skjøtet er godtatt til tinglysning

5.9 Bakkegruppen Oppgjør AS har ikke opptrådt som mellommann ved inngåelse av handelen og heller ikke formidlet opplysninger om seksjonen fra selger til kjøper bortsett fra uthenting av grunnbokutskrift og bistand med utarbeidelse av kjøpekontrakt. Oppgjørsansvarlig foretar kun det økonomiske oppgjøret mellom partene, herunder tinglysing av nødvendige dokumenter mv.

6. ENDRINGER OG TILLEGGSARBEIDER

6.1 Kjøper har rett til å kreve endringer og tilleggsarbeider som står i sammenheng med ytelsen som er avtalt, forutsatt at disse ikke i omfang eller karakter skiller seg vesentlig fra den avtalte ytelsen og/eller er til hinder for rasjonell gjennomføring av byggearbeidene.

Selger har rett til å ta seg betalt for utarbeidelse av pristilbud, tegninger mv. jf. buofl. §44. I den grad det tillates endringer utover tilvalgsliste, må Kjøper påregne betydelige kostnader til administrasjon, tegningsrevisjoner osv. Selger kan kreve tilleggsvederlag ved endringer og tilleggsarbeid, jf. buofl §42.

6.2 Likeledes kan Selger kreve tilleggsvederlag for nødvendige kostnader som forårsaket av forhold på forbrukerens side etter buofl §43.

6.3 Prosjektet og dets priser er basert på at utbyggingen gjennomføres rasjonelt og med delvis serieproduksjon i form av systematisering av tekniske løsninger og valg av materialer. Det vil derfor i alminnelighet ikke bli godtatt endringer eller tilleggsbestillinger utover tilvalgslisten, da dette vil gripe inn i den planlagte produksjonsprosessen, jfr. buofl §9, annet ledd.

6.4 Selger er ikke forpliktet til å utføre endringer eller tilleggsarbeider som vil endre vederlaget med 15 % eller mer. Selger er heller ikke forpliktet til å utføre endringer eller tilleggsarbeider som vil føre til ulempe for Selger, og som ikke står i forhold til Kjøpers interesse i å kreve endringen eller tilleggsarbeidet.

6.5 Etter igangsetting vil det gis frister for tilvalg og endringer. Inngås kjøpsavtale etter igangsetting er Kjøper kjent med at frister for tilvalg og endringer kan være utgått.

6.6 Dersom Kjøper ønsker å få utført endringer og/eller tilleggsarbeider, skal det bestilles skriftlig av Selger eller den Selger har utnevnt. Kjøper er ansvarlig for å betale hele kjøpesummen, inkludert endringene, til Bakkegruppen Oppgjør AS klientkonto.

7. OVERTAGELSE OG FERDIGBEFARING

7.1 Forventet ferdigstillelse i henhold til Leveransebeskrivelse kapittel 7 «Kontraktsmessige forhold» under avsnitt «Forbehold». Dette tidspunktet er foreløpig og ikke bindende og utløser ikke dagmulkt. Ved senere byggestart endres overtagelse tilsvarende. Med byggestart menes fra det tidspunkt støp av plate til garasjekjelleren faktisk igangsettes. Gravearbeider i grunnen og teknisk infrastruktur er ikke å anse som byggearbeid. Det gjøres oppmerksom på at prosjektet kan bli delt opp i byggetrinn og at byggene dermed vil ha ulike overtagelsestidspunkter.

7.2 Det gjøres uttrykkelig oppmerksom på at anslaget vedrørende overtagelsestidspunkt ikke er å anse som en avtalt frist for overtagelse, jfr. buofl § 10. Anslaget er kun et estimat, og endelig overtagelsesdato vil bl.a. avhenge av offentlig saksbehandling, inngåelse av en for selger tilfredsstillende entreprisekontrakt og byggelånsavtale, samt fremdrift i prosjekt og byggearbeid.

7.3 Kjøper må være innforstått med den usikkerhet som foreligger med hensyn til fremdrift og overtagelse, og kan ikke påberope seg overskridelser av de her angitte estimerte overtagelsestidspunkt som avtalt frist for ferdigstillelse/overtagelse. En forsinkelse i forhold til disse estimatene vil således ikke kunne danne grunnlag for krav om dagmulkt eller annen erstatning.

7.4 Selger vil fastsette en endelig overtagelsesdato når man har sikkerhet for når dette kan skje. Overtagelsesmåned vil bli meddelt med cirka 3 måneders skriftlig varsel fra selger. Selger kan kreve overtagelse inntil fire måneder før den avtalte fristen til å ha Eiendommen klar til overtagelse. Selger skal skriftlig varsle om dette minimum to måneder før det nye

overtagelsestidspunktet, og det eksakte overtakelsestidspunktet skal gis med minst 14 dagers skriftlig varsel.

7.5 Dersom arbeidene forsinkes grunnet forhold Kjøper svarer for, har Selger krav på fristforlengelse og dekning av sine merkostnader jfr. buofl. § 11 og 43.

7.6 Dersom arbeidene forsinkes grunnet forhold utenfor Selgers kontroll har Selger krav på fristforlengelse jfr. buofl § 11. Selger plikter i så tilfelle å varsle Kjøper skriftlig så snart Selger blir oppmerksom på at dette kan skje.

Dersom det i byggetiden skulle inntreffe streik, lockout eller gjøre seg gjeldende andre forhold som Selger ikke er herre over, kan Kjøper ikke av den grunn kreve dagmulkt eller erstatning, heve eller påberope seg gunstigere betalingsbetingelser.

Selger tar forbehold om at endelig innflyttingsdato kan endres som følge av manglende arbeidskraft, forsinket levering av nødvendige leveranser til prosjektet og lignende som følge av sykdomsfravær ved f.eks. større virusutbrudd.

7.7 Dersom Selger oversitter avtalt overtagelsesdato, gjelder bestemmelsene i buofl. §18 om dagmulkt og §19 om erstatning. Dagmulkt og/eller erstatning som følge av forsinkelse kan settes ned dersom det ut fra omfanget av arbeidet, størrelsen av tapet og forholdene ellers ville være urimelig.

7.8 6 uker før ferdigstillelse vil Selger skriftlig varsle Kjøper om tidspunkt for forhåndsbefaring og overtakelse. Ved forhåndsbefaring vil Boligen besiktiges av Kjøper og Selger i fellesskap. Selger fører referat fra forhåndsbefaringen.

På overtakelsesforretningen skal Selger og Kjøper foreta en ferdigbefaring hvor Boligen besiktiges i fellesskap. Det skal føres protokoll fra befaringen, og eventuelle mangler noteres. Protokollen undertegnes av begge parter. Overtagelsesforretning kan holdes selv om det måtte gjenstå mindre arbeider, dog skal ikke arbeidene være til hinder for at hele Boligen kan bebos.

Ved besiktigelse skal Kjøperen si ifra om de reklamasjoner han påberoper seg vedrørende boligen og som bygger på mangler han med rimelighet burde oppdage i forbindelse med besiktigelsen. Synlige feil og skader på vindusruter, porselen, dører og overflatebehandlinger kan ikke påberopes av Kjøper etter overtakelsen.

Dersom Kjøperen gjør gjeldende tilbakeholdsrett på grunn av mangel ved eiendommen, plikter oppgjørsmegler å tilbakeholde slik del av kjøpesummen, jfr. buofl § 31. Tilbakeholdsretten gjennomføres ved deponering av beløpet på klientkonto og gjøres gjeldende ved påtegning på overtagelsesprotokollen av hvilket beløp og hvilke mangler ved Eiendommen tilbakeholdelsen gjelder. Protokollen skal signeres av begge parter. Beløpet kan ikke motregnes for andre eller nye krav, feil eller mangler. For mangler som måtte avdekkes etter overtagelsesforretningen, gjelder de alminnelige reklamasjonsregler. Boligen overtas i byggrengjort stand.

7.9 Boligen anses for overlevert på dato for overtagelsesforretning. Hvis Kjøper etter behørig varsling, jfr. buofl §15, uten gyldig grunn ikke møter til overtagelsesforretning, anses Boligen som godkjent og overtatt. Dersom Kjøper tar Boligen i bruk uten at overtagelsesforretning er avholdt, er Boligen likevel å anse som overtatt av Kjøperen, jfr. buofl §14.

7.10 Selger har ansvaret for at det foreligger midlertidig brukstillatelse på boligen senest på overtakelsesdagen. Det er selgers plikt å fremskaffe ferdigattest på eiendommen, men kjøper er gjort kjent med at denne normalt foreligger lang tid etter overtakelse.

7.11 Overtakelsesforretning kan gjennomføres selv om det gjenstår arbeider, herunder utomhusarbeider på den enkelte seksjon og på fellesarealer. Eventuelle gjenstående arbeid, skal utføres innen rimelig tid, hensyntatt årstid og rasjonell fremdrift.

7.12 Overtakelse av fellesarealer gjennomføres på overtakelsesbefaring med styret i sameiet. Kjøper gir med sin underskrift på denne kontrakten styret fullmakt til å gjennomføre overtakelse av fellesarealer. Selger kan beslutte at overtagelsen gjennomføres trinnvis, eksempelvis at innvendige fellesarealer overtas før de utvendige eller at deler av utvendige fellesarealer overtas etter hvert som arealene ferdigstilles. Det føres protokoll fra overtagelsesbefaringen(e) og eventuelle mangler som skal utbedres av Selger protokolleres. Det kan bli stilt en betalingsgaranti for gjenstående arbeider på sameiets fellesarealer/uteområder fra finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge.

Betalingsgarantien utstedes ved overtakelse og overskjøting av den første boligen i første byggetrinn, og garantibeløpet skal tilsvare verdien av gjenstående arbeid for å ferdigstille sameiets fellesarealer/uteområder i henhold til inngåtte kontrakter med kjøperne. Garantien utstedes som en samlegaranti, slik at styret i sameiet kan fremme påkrav under garantien dersom Selger ikke oppfyller sin forpliktelse til å ferdigstille fellesarealene. Garantien skal ha en utløpsdato som ikke kan settes tidligere enn forventet ferdigstillelsesdato for fellesarealene.

Forutsatt at Selger kan fremlegge selvskyldnergaranti for ferdigstillelse av fellesarealene på overtakelsesbefaringen, samtykker Kjøper ved underskrift på denne kontrakten til at det ikke kan utøves tilbakehold i avtalt kjøpesum ved deponering av omtvistet beløp på klientkonto som følge av manglende ferdigstillelse av fellesarealene på overtakelsestidspunktet, jfr. buofl. § 49. Det presises at samtykket ikke er til hinder for at andre omtvistede beløp deponeres på klientkonto, og at samtykket heller ikke gjelder manglende ferdigstillelse av fellesarealer som den enkelte Kjøper etter kjøpekontrakten skal ha eksklusiv råderett over.

7.13 Risikoen for Boligen går over på Kjøper ved overtakelse. Overtar ikke Kjøper til fastsatt tid, og årsaken ligger hos Kjøper, har Kjøper risikoen fra det tidspunkt da han kunne ha overtatt Boligen.

Alle utgifter vedrørende Boligen, herunder utgifter til nødvendig oppvarming, bæres av Kjøper fra og med overtakelsesdagen.

7.14 Kjøper har ikke rett til å overta Boligen før hele kjøpesummen, inklusive endringer/tilleggsbestillinger, omkostninger og eventuelle forsinkelsesrenter er innbetalt og registrert på klientkonto. Såfremt fullt oppgjør er bekreftet innbetalt, og Kjøper i overtagelsesprotokollen har bekreftet at kjøpesummen (med fradrag for eventuelt deponert del av vederlaget) kan utbetales så snart tilfredsstillende garantistillelse er stillet eller skjøte er tinglyst, utleveres nøkler til Eiendommen ved overtagelsesforretningen. Selger sørger for å innhente bekreftelse på at fullt beløp er innbetalt.

7.15 Selger plikter å rette erkjente feil/mangler som inngår i protokollen, så snart arbeidet kan gjøres med hensyn til årstidene og en rasjonell fremdriftsplan. Ellers vises til buofl. §10 og §11. Kjøper plikter å gi Selger eller dennes representanter adgang til Eiendommen og

7.16 Skulle det for øvrig være feil/mangler ved Eiendommen som det vil falle uforholdsmessig kostbart å utbedre, har Selger rett til å gi Kjøper prisavslag istedenfor å foreta utbedring, dersom feilen/mangelen ikke vesentlig reduserer boligens bruksverdi.

7.17 Inntil byggeprosjektet, herunder bl.a. samtlige boliger, er ferdigstilt, har Selger rett til å bruke og ha stående anleggsmaskiner, materialer og utstyr på sameiets eiendom. Eventuelle skader dette måtte påføre Eiendommen, skal Selger snarest utbedre.

8. SIKKERHETSSTILLELSE (GARANTI)

8.1 Selger stiller garanti for riktig oppfyllelse av kontrakten med 3% av kjøpesummen i byggetiden og 5% av kjøpesummen i reklamasjonsperioden på fem år etter overtagelsen, jfr. Buofl. §12, tredje ledd. Det er tilstrekkelig at selger stiller garanti straks etter at forbeholdene fra Selger er frafalt, jf. buofl. §12, niende ledd. Garantien gjelder for selgers plikt til oppfyllelse av kjøpekontrakten. Tilleggsbestillinger vil ikke påvirke størrelsen på Selgers garanti/sikkerhetsstillelse. Unntatt fra dette er dersom kjøper er å anse som profesjonell part/næringsdrivende, da stilles det ikke garanti.

8.2 Garantien skal utstedes som samlegaranti for kjøperne i Prosjektet, eller personlig til hver enkelt kjøper.

8.3 Selger kan stille betalingsgaranti for gjenstående arbeider på sameiets fellesarealer/uteområder ved ferdigstillelse av første bolig. Garantien gjelder selgers forpliktelse til å ferdigstille fellesarealene i sameiet. Garantien kan trappes ned dersom selger beslutter at det skal gjennomføres deloverleveringer. Garantien bortfaller i sin helhet når samtlige fellesarealer er overtatt av sameiet.

8.4 Dersom selger ønsker å få utbetalt beløp innbetalt av kjøper, stilles det garanti etter buofl. §47.

9. FORSIKRING

9.1 Selger holder bygningen forsikret i byggeperioden. Kjøper må selv tegne egen innbo og løsøreforsikring for Boligen fra og med overtagelsesdatoen. Fullverdiforsikring for eiendommen vil bli etablert av Selger på vegne av sameiet.

9.2 Forsikringssum for eventuell skade før overtakelsen tilfaller Selger, som har plikt til snarest å utbedre skaden. Skjer skaden etter overtakelsen, tilfaller forsikringssummen Kjøper under forutsetning av at denne har foretatt oppgjør ifølge kontraktens bestemmelser. Selger vil ved tilfelle som nevnt her ikke ha noe ansvar for Kjøpers forsinkede innflytting, jfr. Buofl. §17.

10. MANGLER REKLAMASJON

10.1 Dersom Kjøper vil gjøre gjeldende at det foreligger mangel ved Boligen, må Kjøper reklamere skriftlig overfor Selger innen rimelig tid etter at han har oppdaget eller burde ha

oppdaget mangelen. Kjøper plikter å iverksette de tiltak som med rimelighet kan forlanges for å begrense omfanget av eventuelle skader som følge av mangelen.

Vil Kjøper gjøre gjeldende som mangel et forhold som ble eller burde ha blitt oppdaget under overtakelsesforretningen, må dette skje så snart som mulig, jfr. Buofl. §30.

Reklamasjon kan ikke fremsettes senere enn 5 år fra overtakelsen, jfr. Buofl. §30.

10.2 Mangler som er påberopt i rett tid vil bli utbedret av Selger innen rimelig tid etter at reklamasjonen er fremsatt og akseptert. Utbedring skjer vederlagsfritt for Kjøper.

10.3 Cirka 1 år etter overtakelsen innkaller selger til en kontrollbefaring av Boligen. Det skal føres protokoll fra denne, som skal undertegnes av Kjøper og Selger.

Dersom det ikke er til klar ulempe for Kjøper, eller medfører forringelse av Boligen, kan Selgeren kreve at utbedring av mangler som er reklamert etter overtakelsen skjer samlet etter kontrollbefaringen.

Kjøper plikter å gi Selger eller dennes representanter adgang til Eiendommen og mulighet for å gjennomføre utbedringsarbeider på hverdager mellom kl. 08.00 og 17.00.

10.4 Skulle det oppstå mangler som det vil falle kostbart å utbedre i forhold til den betydning manglene har for Boligens bruksverdi, har Selgeren rett til å gi Kjøper prisavslag i stedet for å foreta utbedring.

10.5 I nye bygg vil det normalt oppstå svinnriss, krymping av trevirke eller plater og derav følgende sprekker i tapetmaling mv. ved skjøter og sammenføyninger, dels på grunn av uttørking av materialer og setninger/bevegelser i konstruksjonen pga. ytre påvirkninger. Det påpekes spesielt at sprekker i materialoverganger og mellom tak og vegg og i hjørner ikke kan forlanges utbedret, så lenge disse ikke innebærer avvik fra god håndverksmessig standard. Det omfattes ikke av garantien.

10.6 Selger tar ikke ansvaret for skjeggkre i boligen. Skjeggkre er observert i bygg over hele landet, og mange av funnene er fra nyere og moderne boliger. Selv om det per i dag ikke er en kjent metode for å utrydde skjeggkre, finnes det tiltak som bringer forekomst av skjeggkre ned på et akseptabelt nivå. Skjeggkre gjør liten skade, men kan virke sjenerende. Det omfattes ikke av garantien

10.7 Selgeren er ikke ansvarlig for mangler, skjulte eller åpenbare, som skyldes kjøpers bruk av eiendommen.

11. SAMEIET

11.1 Eiendommen skal seksjoneres iht. eierseksjonsloven og Kjøper har rett og plikt til å være medlem av sameiet. Kjøper har rett og plikt til å følge lov om eierseksjoner av 16.06.2017 nr. 65 og sameiets til enhver tid gjeldende vedtekter. Som vedlegg og en del av denne avtale følger utkast til vedtekter for sameiet.

11.2 Alle seksjonseiere i sameiet må svare for sin forholdsmessige andel av forpliktelser/fellesutgifter overfor sameiet. Fordelingsnøkkel for fordeling av utgifter reguleres i sameiets vedtekter. Størrelsen på fellesutgiftene er ikke fastsatt, men stipulerte fellesutgifter skal dekke sameiets ordinære driftsutgifter, se Leveransebeskrivelse, kapittel 7 «Kontraktsmessige forhold» avsnitt «Fellesutgifter/Likviditetstilskudd». Kjøper er innforstått med at sameiet gjennom egne vedtak kan endre fellesutgiftene. Se for øvrig utkast til budsjett vedlagt denne kjøpekontrakt.

11.3 Så fremt garasjen blir organisert som et garasjesameie, vil det gjelde egne vedtekter for garasjeanlegget og parkeringsplassene, jf. Vedtektene til garasjesameie. Blir garasjen/parkeringen seksjonert som tilleggsdel til boligseksjonene vil dette tas høyde for i sameiets vedtekter.

11.4 Selger innkaller til ekstraordinært sameiermøte ca. 1 måned før overtagelse av boligseksjonene for å velge styre til sameiet. Selger vil kunne være eier og kan i tilfelle stemme på vegne av eventuelt usolgte seksjoner. For øvrig vil kjøpere av de solgte seksjonene kunne stemme selv om de på tidspunktet for møtet ikke er blitt formell eier av sin seksjon.

11.5 Kjøper aksepterer at sameiets styre valgt på sameiermøte overtar andel fellesareal på vegne av kjøper. Kjøper gir ved underskrift på denne kontrakt styret fullmakt til å overta fellesarealer.

11.6 Under overtagelsesforretningene skal Selger påse at det føres overtagelsesprotokoll som underskrives av begge parter. Kjøperen (hhv. sameiets styre hva gjelder fellesarealene) skal sørge for å protokollføre de mangler man eventuelt påberoper seg vedrørende Eiendommen (hhv. fellesarealene). Det kan ikke senere påberopes mangler man med rimelighet burde ha oppdaget i forbindelse med overtagelsesforretningen.

11.7 Selger står fritt til å engasjere forretningsfører for sameiet og for sameiets regning. Evt. avtale inngått med forretningsfører kan ikke sies opp før etter 2 år fra og med overtagelse.

11.8 Kjøper er innforstått med og aksepterer at sameiebrøk kan bli gjenstand for endringer som følge av eventuelle endringer i Selgers planer for utbygging og utnyttelse av området.

11.9 I den grad det er nødvendig for gjennomføring av Selgers utbyggingsrettigheter i medhold av Kjøpekontrakten plikter Kjøper å medvirke til evt. nødvendige vedtak i sameiets besluttende organer.

12. SÆRSKILTE BESTEMMELSER

12.1 Kjøpers adgang til å avbestille følger av buofl. §§ 52 54. Dersom slik rett benyttes vil kjøper bli holdt ansvarlig for Selgers merkostnader og tap som følge av en eventuell avbestilling. Bestilte tilvalg og endringer skal i slike tilfeller, i sin helhet, uansett betales av kjøper.

12.2 Transport av Kjøpekontrakt er kun tillatt etter skriftlig godkjenning fra Selger. Selger kan uten nærmere begrunnelse nekte slik godkjenning. Ervervet vil etter slik godkjenning kunne tinglyses direkte til tredjemann via 3 sidig skjøte, men Selger vil i forhold til oppgjør og kontraktsvilkår for øvrig kun forholde seg til Kjøper. Det vil ikke bli gitt samtykke til transport av Kjøpekontrakten avtalt senere enn 45 dager før overtagelse. Transportgebyr er satt til kr 75 000, . Kjøpere som ikke regnes som forbrukere jf. loven vil ikke ha anledning til å transportere kontrakten, og vil kun ha anledning til å videreselge jf. Bustadsoppføringslova. Ny kjøper vil være bundet av eventuelle bestillinger av tilvalg.

12.3 Selger påberoper seg opphavsrettigheter til alt markedsmateriell for boligprosjektet, herunder bilder og illustrasjoner. Kjøper kan ikke benytte boligprosjektets markedsmateriell i sin markedsføring for transport av kjøpekontrakt. Det opplyses om at dersom boligen er kjøpt med henblikk på å ikke overta eller bebo denne, herunder som et videresalgsobjekt, vil

12.4 Salgsprospekt er ikke bindende for Boligens detaljutforming og farger. Opplysninger gitt i salgsprospektet kan fravikes dersom Selger anser det nødvendig eller ønskelig, men eventuelle endringer skal ikke ha innvirkning på forutsatt standard. Kjøper er gjort kjent med at alle 3D presentasjoner, VR modell, planer, skisser, bilder i prospekt, tilvalgsliste og annet salgsmateriell er av illustrativ karakter, og utarbeidet før gjennomført detaljprosjektering. Materialet kan derfor vise bygningsvolumer, innredning, beplantning og detaljer mv. som ikke inngår i avtalen. Slike avvik utgjør ingen mangel ved selgers leveranse som gir kjøper rett til prisavslag eller erstatning. Ved vesentlige endringer har kjøper rett til å heve avtalen, og kreve kjøpesummen tilbakeført. Kjøper kan ikke kreve erstatning ut over dette.

12.5 Ved en eventuell endring i eierskap/navneendring fra Kjøpers side etter signert kontrakt, vil det påløpe et administrasjonsgebyr til oppgjørsmegler på kr. 25.000, inkl. mva. som innbetales til Bakkegruppen Oppgjør AS sin driftskonto.

12.6 Partene er enige om at kommunikasjon via e post og det digitale verktøyet Knips kan benyttes mellom partene og at dette regnes som skriftlig kommunikasjon, jfr. Buofl. § 6a. Beskjeder, meldinger etc. må, for å anses forpliktende, fremsettes skriftlig.

12.7 Ferdsel på byggeplassen i anleggsperioden er beheftet med høy grad av risiko og skal kun skje etter forutgående avtale med Selger eller utførende entreprenør. Eventuelle besøk fra Kjøper skal være avtalt på forhånd, og en representant fra Selger eller utførende entreprenør skal være til stede.

12.8 Selger står fritt til å endre bolignummer i prosjekteringsprosessen og forbeholder seg også retten til å foreta endringer ved prosjektet knyttet til en eventuell deling/sammenslåing av usolgte seksjoner. Disse endringene kan medføre mindre endringer av fasaden og plassering av balkonger.

12.9 Generelle beskrivelser av prosjektet i salgs og markedsføringsmateriell vil ikke passe for alle boligene i prosjektet. Interessent oppfordres derfor særskilt til å vurdere dette (solforhold, utsikt, beliggenhet i forhold terreng og omkringliggende bygningsmasse mv.) før budgivning.

12.10 Alle opplysninger er gitt med forbehold om rett til endringer som er hensiktsmessige og/eller nødvendige, likevel slik at den generelle standard og utførelse ikke forringes eller endres vesentlig. Kjøper aksepterer uten prisjustering at selger har rett til å foreta slike endringer. Eksempel på slike endringer kan være innkassinger av teknisk anlegg, mindre endringer av boligens areal og lignende.

12.11 Selger forbeholder seg retten til uten varsel å kunne endre priser og betingelser for usolgte boliger og biloppstillingsplasser.

12.12 Det utearealet som hører til de respektive byggetrinn vil bli ferdigstilt i den grad det er mulig. Gjennomføring av et stort byggeprosjekt i flere trinn vil, blant annet på grunn av løpende byggevirksomhet, kunne medføre enkelte ulemper for beboerne inntil ferdigstillelse av samtlige byggetrinn.

Partene har gjennomgått Kjøpekontrakten, samt bilag og medfølgende dokumenter, og bekrefter at den inneholder alt hva partene har avtalt. Diskusjoner, alternativer, muligheter mv. som ikke er tatt med, er således ikke avtalt mellom partene. Avtalen kan kun endres skriftlig og ved undertegning av begge parter. Skulle det oppstå tvist om forståelsen av denne kontrakt eller gjennomføringen av denne handel, skal partene søke å løse den oppståtte konflikt i minnelighet.

Dersom enighet ikke oppnås, skal tvisten løses ved domstolsbehandling ved den faste eiendoms verneting.

14. VEDLEGG TIL KONTRAKT, BILAG

1. Leveransebeskrivelse

2. Plantegning og etasjeplan

3. Fasadetegninger og snitt

4. Prisliste

5. Prospekt m/ vedlegg og salgstegninger

6. Skisse til utomhusplan

7. Elektronisk utskrift av grunnboken

8. Utkast til vedtekter

9. Utkast til budsjett for sameiet

10. Reguleringsbestemmelser og kartutsnitt

Kjøper erklærer ved inngåelsen av Kjøpekontrakten å ha satt seg inn i de ovennevnte dokumenter, prospekt med vedlegg, reguleringsplaner, byggebeskrivelse, og annen dokumentasjon som har vært tilgjengelig før kjøp, samt fått muligheten til å stille spørsmål ved disse.

Vedlegg til kontrakt, følger som bilag, og sammen med denne Kjøpekontrakten utgjør de alle kontraktsdokumentene. Inneholder kontraktsdokumentene bestemmelser som strider med hverandre, skal dokumentene gjelde i ovennevnte rekkefølge. Skriftlige tilleggsavtaler til denne Kjøpekontrakten som er signert av begge parter og datert etter Kjøpekontrakten, gjelder foran Kjøpekontrakten.

I den utstrekning avtalebestemmelser ellers kan tolkes slik at de er i motstrid med preseptoriske bestemmelser i bustadoppføringslova vil lovens regler ha forrang.

I tillegg til kontraktsdokumentene har Kjøper satt seg inn i Bustadoppføringslova og Eierseksjonsloven på www.lovdata.no.

Der hvor det er mer enn én kjøper, gir disse ved denne kontrakts underskrift hverandre gjensidig fullmakt til å representere den/de andre på overtakelsesforretningen.

UNDERSKRIFT

Kjøpekontrakten, som består av 14 sider inkludert instruks om oppgjør, er undertegnet elektronisk med Bank ID.

15. INNSTRUKS OM OPPGJØR

Oppgjøret mellom partene foretas av Bakkegruppen Oppgjør AS og gjennomføres i henhold til denne kontrakt inngått mellom kjøper og selger.

Oppgjøret mellom partene foretas av oppgjørsmegler. Oppgjørsavdelingens adresse er:

Bakkegruppen Oppgjør AS, org.nr. 928 785 688

Postboks 4129 Sjølyst, 0217 Oslo

E post: oppgjor@bakke as.no

Tlf: 906 52 112

Det er Kjøpers ansvar å sørge for at betaling skjer iht. til Kjøpekontrakt.

Innbetaling av hele kjøpesummen med tillegg av omkostninger, samt eventuelle tilvalgsbestillinger skal være kreditert til oppgjørsmeglers klientkonto xxx. senest 3 virkedager før overtagelsesdato. Alle betalinger skal merkes med KID: xxx

Kjøper må sørge for at kjøpesummen og omkostninger er valutert på meglerforetakets klientkonto 3 dager før overtagelse og senest siste virkedag før overtagelse, jf. kjøpekontraktens § 2.

All tinglysning av dokumenter på eiendommen skal foretas av oppgjørsavdeling. Kjøper må påse at pantedokumenter er Bakkegruppen Oppgjør AS i hende i god tid før overtakelse.

Selger er innforstått med at det ikke vil bli foretatt oppgjør før: pantedokument med urådighetserklæring er tinglyst hele kjøpesummen og omkostninger er innbetalt fra kjøper og er disponibel på oppgjørsmegler sin klientkonto kjøper har overtatt eiendommen selger/oppgjørsmegler har mottatt signert overtakelsesprotokoll skjøte og kjøpers eventuelle pantedokument er tinglyst.

Selger gjøres oppmerksom på at det normalt tar 2 3 uker fra overtakelse til utbetaling av oppgjør. Dette grunnet behandlingstid hos Statens Kartverk, oppgjørsavdelingen samt postgangen.

Illustrasjon. Avvik vil forekomme.

Grunnboksutskrift

Illustrasjon. Avvik vil forekomme.

Reguleringsplan-

Illustrasjon. Avvik vil forekomme.

Aurskog Høland kommune

Detaljplanbestemmelser for Aurheim Gnr.192/ bnr.10, 929, 930, m.fl.

PlanID 302620210008 Saksnummer 21/02978

1. Planens hensikt

Vedtatt dato: Dato for siste endring: 04.05.2022

Hensikten med detaljreguleringsplanen er å tilrettelegge for sentrumsutvikling og oppføring av boligbebyggelse, både blokkbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse, med tilhørende infrastruktur, leke og uteoppholdsarealer.

2. Arealformål og hensynssoner

Området reguleres til følgende formål:

2.1 Bebyggelse og anlegg (pbl §12 5, nr.1)

• Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse (1112) felt BK1 12

• Boligbebyggelse blokkbebyggelse (1113) felt BB1

• Sentrumsbebyggelse (1130) felt SF1

• Energianlegg/ trafo (1510) felt f_EA1 3

• Avløpsanlegg (1542) felt o_AV1

• Renovasjonsanlegg (1550) felt f_RA1 4

• Lekeplass (1610) felt f_LEK1 6

2.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (pbl §12 5 nr.2)

• Kjøreveg (2011), felt o_KV1a, o_KV1b, o_KV1 6

• Fortau (2012) felt o_FO1 2

• Gatetun (2014) felt f_GT1

• Gang og sykkelvei (2015) felt o_GS1 7

• Annen veggrunn teknisk anlegg (2018) felt AVT

• Annen veggrunn grøntareal (2019) felt AVG

2.3 Grønnstruktur (pbl §12 5 nr.3)

• Turdrag (3030) felt o_TD1 2

• Friområde (3040) felt o_FRI1 4

• Vegetasjonsskjerm (3060) felt o_VS1 2

2.4 Hensynssoner (pbl §12 5 nr.6)

• Frisikt (H140)

• Skred og rasfare (H310_1 og H310_2)

3. Fellesbestemmelser for hele planområdet

3.1 Universell utforming (plan og bygningsloven § 12 7 punkt 4)

a. Prinsippene for universell utforming skal legges til grunn ved utforming av utearealer. Det gjøres unntak for turstier i turdrag og friområder, der terrengets topografi ikke tillater universell utforming.

Detaljreguleringsplan for Aurheim PlanID 302620210008

b. Ved nyplanting skal det kun benyttes vekster med lite allergifremkallende pollenutslipp.

3.2 Estetiske krav

(plan og bygningsloven § 12 7 punkt 1)

a. Bebyggelse, anlegg og uteområder skal ha gis en tidsriktig og god estetisk utforming, i samspill med landskap, terreng, vegetasjon og naturmiljø. Bebyggelsens plassering, form, volum og material og fargevalg skal ta hensyn til omgivelser

b. Skjæringer og fyllinger skal gis et tiltalende og ryddig utseende ved opparbeidelsen.

c. Frittliggende nettstasjon skal behandles som en del av uteområdenes helhetlige utforming.

d. Renovasjonsanlegg skal skjermes fra bebyggelse og felles uteoppholdsarealer ved beplanting

3 3 Overvannshåndtering

(plan og bygningsloven §12 7 punkt 3)

Overvannshåndtering skal baseres på overflatebaserte løsninger. Overvannet skal håndteres iht. 3 leddstrategien. Avrenning fra mindre regn skal fanges opp og infiltreres, avrenning fra større regn skal forsinkes og fordrøyes og for avrenning fra ekstremregn skal det sikres trygge flomveger. Det skal legges opp til magasinering og infiltrering nærmest kilden samt at sikkerhet mot erosjon ivaretas. Det skal benyttes en klimafaktor på min. 1,5, og grønn overflatefaktor, GOF, skal minimum være 0,5.

3.4 Renovasjon

Renovasjonsløsninger skal være i tråd med ROAFs krav. Det skal benyttes nedgravde løsninger. Plassering og dimensjonering av renovasjonsløsning skal godkjennes av kommunen i forbindelse med søknad om igangsettingstillatelse.

3 5 Parkering og trafikkregulerende tiltak

(plan og bygningsloven § 12 7 punkt 7)

a. Antall parkeringsplasser for bil og sykkel skal opparbeides etter følgende norm: Boligtype

Min.antall bil plasser Merknad Sykkelplasser

1 2 roms leilighet 1,0

1 p plass i garasje 1 sykkelplass

2 3roms leilighet 1,1 1 p plass i garasje 1 sykkelplass

3 4 roms 1,2 1 p plass i garasje 2 sykkelplasser rekkehus 2,0 1 p plass i garasje/carport 2 sykkelplasser

b. Minimum 5% av bilparkeringsplassene skal være reservert for bevegelseshemmede.

c. Parkering for bil i felt BB1 og SF1 skal etableres i parkeringsanlegg under terreng. Inntil 20 bilparkeringsplasser til sammen for felt BB1 og SF1 tillates etablert på terreng.

d. Det skal være tilstrekkelig strømtilførsel til at det kan etableres opplegg for ladning av el bil på alle parkeringsplassene.

e. I felt BK1 12 skal 2 parkeringsplasser/ bolig etableres på egen tomt I tillegg til disse kan det etableres gjesteparkeringsplasser på fellesarealer

f. Minimum 50% av sykkelplassene skal etableres under tak I felt BB1 og SF1 kan 1 sykkel per leilighet plasseres i egen sportsbod.

g. Sykkelparkering på terreng skal ha god arkitektonisk og bruksmessig kvalitet

3 6 Automatisk fredete kulturminner (plan og bygningsloven §12 7 punkt 6) Dersom det under anleggsarbeider treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og/ eller brent stein etc. Skal arbeidet øyeblikkelig stanses og kulturminneavdelingen i Viken Fylkeskommune varsles, jf.Lov om kulturminner av 9.juni 1978 nr.50 § 8.

3 7 Forurensing i grunnen

Dersom det under anleggsarbeidet blir avdekket forurenset grunn, skal ansvarlig myndighet varsles, jfr. Forurensingsloven §7.

3.8 Støy

(plan og bygningsloven §12 7 punkt 3)

a. Støynivå på uteoppholdsareal skal tilfredsstille anbefalte grenser i Miljøverndepartementets støyretningslinje T 1442/2021, tabell 2.

b. Alle boenheter som er utsatt for støynivå på fasade som overskrider grenseverdiene i tabell 2 i T 1442/2021 skal være gjennomgående og ha tilgang til stille side. Minst 50% av oppholdsrom, hvorav minst ett soverom, skal ha vindu mot stille side.

3 9 Naturmiljø

Det skal ikke plantes arter eller benyttes masser som inneholder frø eller planterester som er registrert i den til enhver tid gjeldende Fremmedsartsliste.

3.10 Matjord

a. Matjordlag som fjernes i forbindelse med realisering av planområdet skal brukes til opparbeidelse av grøntområder innen planområdet samt forbedring av annen dyrka eller dyrkbar mark til matproduksjon ihht. matjordplan.

b. Jordbruksarealene skal brukes til jordbruksdrift inntil arealet tas i bruk til annet formål.

3.11 Eierform

(plan og bygningsloven § 12 7 punkt 14)

a. Fremtidig eierform framkommer av plankartet. Områder som skal være offentlige er angitt på plankartet med ingress o_ foran feltnavn. Felles områder er angitt med ingress f_ foran feltnavn.

b. Områder regulert til «Annen veggrunn tekniske anlegg» og «Annen veggrunn grøntareal» skal ha samme eierskap som tilgrensende kjøreveg.

4. Bebyggelse og anlegg (plan og bygningsloven §12 5 nr.1

4.1 Type bebyggelse og plassering (plan og bygningsloven §12 7 punkt 2)

a. Innenfor felt BK1 12 tillates oppført konsentrert småhusbebyggelse, herunder boliger plassert i rekker, to mannsboliger, rekkehus, kjedehus og firemannsboliger, med tilhørende parkering og uteoppholdsarealer.

b. Innenfor felt BB1 tillates oppført blokkbebyggelse. Ubebygde deler av feltet skal ikke gjerdes inn og skal opparbeides som en del av tilgrensende leke og uteoppholdsarealer.

c. Innenfor felt SF1 tillates oppført sentrum / leilighetsbebyggelse. I 1.etg. mot gatetun skal det innpasses lokaler for næring/ forretning/ bevertning / tjenesteyting.

d. Ubebygde deler av felt SF1 skal ikke gjerdes inn og skal opparbeides som en del av tilgrensende leke og uteoppholdsarealer.

e. Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrenser angitt på plankartet. Der byggegrense ikke er vist, er byggegrense lik formålsgrense.

f. Bebyggelse under terreng i felt BB1 og SF1 skal oppføres innenfor bestemmelsesgrense # 2 angitt på plankartet.

g. Parkeringsplasser, sykkelparkering, trapper, ramper, forstøtningsmurer, lokale støyskjerm og mindre uteoppholdsarealer tilhørende boliger i 1.etg. tillates etablert utenfor viste byggegrense. Balkonger og utstikkende bygningsdeler tillates oppført inntil 2,5 m utenfor byggegrense.

h. Bebyggelsen i felt BK6 skal plasseres slik at det sikres en forbindelse mellom friområde o_FRI1 og henholdsvis kjørevei o_KV5.

i. Bebyggelsen i felt BK7 skal plasseres slik at det sikres en forbindelse mellom turdrag TD1 og o_KV5.

j. Bebyggelsen i BK8 skal plasseres slik at det sikres en forbindelse mellom o_KV5 og lekeplasser f_LEK4.

4.2 Utnyttelse (plan og bygningsloven §12 7 punkt 1)

a. Tillatt grad av utnyttelse er påført plankartet.

b. Grad av utnyttelse beregnes feltvis.

c. Parkeringsanlegg, boder, mv under bebyggelse/ terreng skal ikke skal medregnes i % BYA.

4.3 Høyder (plan og bygningsloven §12 7 punkt 1)

a. Bebyggelsen innenfor felt FS1 og BBB1 kan oppføres til maksimale kotehøyder som angitt på plankartet. Bebyggelsen skal avtrappes innenfor regulerte høyder vist på plankartet.

b. Heis og trappeoppbygg kan oppføres inntil 1,5 m over fastsatte kotehøyder for gesims, dog tillates heis og trappeoppbygg som sikrer universell tilgjengelighet til takterrasser oppført inntil 4,5m over fastsatte kotehøyder for gesims.

c. Takoppbygg og pergolaer kan utgjøre inntil 20% av underliggende takflate, og skal integreres i den samlede volumutformingen.

d. Rekkverk for takterrasser kan oppføres med inntil 1,2 m over gesimshøyde. Rekkverk skal være transparent og/ eller tilbaketrukket min. 0,3 m fra fasaden.

e. Bebyggelsen innenfor feltene BK 1 12 kan bygges i 2 3 etasjer og sokkel og oppføres med møne maks.9,5 m og gesims maks. 8 m. Ved pulttak eller flate tak tillates maks. 9,5 m gesims.

4.4 Utforming av bygg (plan og bygningsloven §12 7 punkt 1)

a. Det skal legges vekt på høy arkitektonisk kvalitet og variasjon i utforming, detaljering og materialbruk for bebyggelse og utearealer. Materialer og løsninger skal ha gode aldringsegenskaper.

b. Lange fasader skal behandles slik at man unngår monotoni, ved sprang i fasadeliv og/ eller variasjon i høyde og materialbruk.

c. Lukkede fasader mot gatetun/gate i felt SF1 og BB1 tillates ikke.

d. Ny bebyggelse i felt BS1 og BBB1skal ha flate tak. Takene skal behandles som en del av tiltakets samlede arkitektoniske uttrykk. Tekniske anlegg og heisoppbygg, trapperom skal integreres i den arkitektoniske utformingen.

e. Over parkeringskjelleren skal det være terrengoverdekning/ markdekke med en min. jorddybde på 0,5 m.

f. Ny bebyggelse i felt BK1 12 tillates oppført med alle typer takform, inkludert flatt, forutsatt av takform innenfor samme rekke eller gruppe er ensartet

4.5 Boligkvalitet og boligsammensetning (plan og bygningsloven §12 7 punkt 4)

a. Det skal være en variert boligsammensetning.

b. Alle boenheter skal ha minst et soverom til en stille fasade (< 55 dB Lden), skjermet mot støy fra veitrafikk.

c. Hver bolig skal ha et privat uteoppholdsareal, skjermet mot støy

4.6 Lek og uteoppholdsareal (plan og bygningsloven §12 7 punkt 4)

a. Det skal avsettes minimum 20 m2 egnet uteoppholdsareal per boenhet Arealene til uteopphold skal ikke være støyutsatt.

b. Private takterrasser og balkonger over 5m2 samt felles takterrasser medregnes i utearealene for boligene i felt BB1 og SF1.

c. Uteoppholdsareal for boligene i felt BK1 12 etableres på egen tomt, på terreng, balkong og/eller takterrasser.

d. Utearealene i gårdsrommene i felt SF1 og BB1skal tilrettelegges for lek og opphold og skal opparbeides med variert beplanting og belysning. Det skal etableres vegetasjonsdekke med dybde på minimum 0,8 meter på minst 10% av det felles utearealet på terreng/ lokk over terreng. Overflater, belysning, møblering og beplanting skal utformes med god arkitektonisk kvalitet.

e. Nærlekeplass for boligene i felt BS1 og BBB1 opparbeides i gårdsrommene og dimensjoneres etter kommunens norm, herunder minimum 300 m2/ 50 boliger. Lekearealene skal beregnes samlet for feltene SF1og BB1.

f. Felt f_LEK1 5 opparbeides som nærlekeplass for boligene i felt BK1 4 og BK6 12 g. Felt f_LEK6 opparbeides som grendelekeplass for alle boligene i planområdet

h. Lekearealene skal ikke være støyutsatt. De skal ha en hensiktsmessig arrondering, ligge på terrengnivå og ikke være brattere enn 1:3, med unntak av akebakker.

i. Lekeplasser skal utstyres med lekeapparater og sittemuligheter/benker

j. Grendelekeplass skal opparbeides som et sentralt lekeområde for barn i ulike alder og skal innby til ulike former for fysisk aktivitet. Området skal inneholde lekeapparater, møteplass med sittemuligheter, trær, steiner og lignende naturelementer.

5. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (§ 12 5 nr. 2)

5.1 Kjøreveg, felt o_KV1 6

a. Felt o_KV1 6 reguleres til kjøreveg. Kjøreveg skal ha fast dekke. Teknisk plan datert 21.04.2022 skal ligge til grunn for opparbeidelse av veg

b. Veibelysning skal være iht. veibelysningsnormal for Aurskog Holland kommune.

c. Adkomstpiler vist på plankartet er retningsgivende for avkjørsler, men kan forskyves for å tilpasses bebyggelsen.

5.2 Fortau, felt o_FO1 2

a. Felt o_FO1 og o_FO2 reguleres til fortau. Fortau skal ha fast dekke. Teknisk plan datert 21.04.2022 skal ligge til grunn for opparbeidelse av fortau.

5 3 Gatetun, felt o_GT1

a. Felt o_GT1 reguleres til gatetun. Området tilrettelegges for «shared space» og skal kunne brukes til adkomst for biler, renovasjonsbiler og utrykningskjøretøy, parkering for besøkende, gang og sykkelveg. Myketrafikkanter skal prioriteres.

b. Detaljplan skal ligge til grunn for opparbeidelse av gatetun.

c. Gatetunet skal gis en helhetlig utforming, med robuste detaljer og materialer av god kvalitet. Møblering og gatebelegg skal fungere strukturerende for gatetunets bruk.

5.4 Gang og sykkelvei, felt o_GS1 7

a. Felt o_GS1 7 reguleres til gang og sykkelvei Vegene skal ha fast dekke.

b. Gang og sykkelvei o_GS2 og o_GS6 skal kunne brukes av utrykningskjøretøy

c. Utrykningskjøretøy tillates å snu over gang og sykkelvei o_GS1.

d. Gang og sykkelvei o_GS2 5 skal legges naturlig i terrenget.

5.5 Annen veigrunn tekniske anlegg felt o_AVT

a. Områder avsatt til annen veggrunn tekniske anlegg uten egen benevnelse på plankartet skal opparbeides som del av tilliggende veianlegg og skal beplantes/ tilsås.

b. Arealene skal benyttes til grøfter og på egnede steder til snøopplag.

5 6 Annen veigrunn grøntareal felt o_AVG

a. Områder avsatt til annen veggrunn grøntareal uten egen benevnelse på plankartet skal opparbeides som del av tilliggende veianlegg og skal beplantes/ tilsås.

b. Arealene skal benyttes til skjæringer, fyllinger og grøfter og på egnede steder til snøopplag

c. Arealene skal beplantes med lav vegetasjon som ikke er til hinder for trafikksikkerheten.

6. Grønnstruktur (§ 12 5 nr. 3)

6.1 Turdrag o_TD1 2

a. Området skal etableres som vist på plankartet, og skal beplantes med vegetasjon med lavt skjøtselsnivå

b. Det skal etableres åpen overvannshåndtering i ravinen.

c. Innenfor området kan det gjøres enkle tilretteleggingstiltak for å fremme bruken av området.

d. Formålsgrenser mellom gang /sykkelveien i henholdsvis felt o_GS3 og o_GS4 og turdrag felt o_TD1 kan fravikes noe fra det som fremgår av plankartet, for at gang /sykkelveien kan tilpasses terreng og vegetasjon i størst mulig grad.

e. Formålsgrenser mellom gang /sykkelveien i felt o_GS5 og turdrag felt o_TD2 kan fravikes noe fra det som fremgår av plankartet, for at gang /sykkelveien kan tilpasses terreng og vegetasjon i størst mulig grad.

6.2 Friområde o_FRI1 4

a. Friområde felt o_FRI 1 4 skal opparbeides slik vist på plankart.

b. Områdene skal beplantes med vegetasjon med lavt skjøtselsnivå.

c. Innenfor felt o_FRI1 kan det gjøres enkle tilretteleggingstiltak for å fremme bruken av området og det kan etableres gang og sykkelforbindelser som kobler o_GS3 til felt BK6

d. Innenfor felt o_FRI2 skal det opparbeides amfi/ akebakke og ballplass slik vist på illustrasjonsplan

e. Innenfor felt o_FRI4 kan etableres gang og sykkelforbindelse til Nordjordet felt B3.

f. Innenfor felt o_FRI4 tillates deponering av overskuddsnø i område markert med bestemmelsesgrense #1.

g. Formålsgrenser mellom gang /sykkelveien i felt o_GS3 og o_GS4 og friområder i felt o_FRI1 og o_FRI2 kan fravikes noe fra det som fremgår av plankartet, for at gang /sykkelveien kan tilpasses terreng og vegetasjon i størst mulig grad

6.3 Vegetasjonsskjerm felt o_VS1 2

a. Eksisterende boligvei innenfor VS1 som gir adkomst til boliger i felt BK5 kan opprettholdes. b. Eksisterende bebyggelse innenfor VS1 kan opprettholdes. Det tillates å gjennomføre nødvendige arbeid for vedlikehold og fortsatt drift, herunder også påbygg i tråd med bestemmelser for felt BK5. Det tillates avvik fra støykrav på fasade for denne bebyggelsen.

c. Innenfor felt VS1 kan det opparbeides nødvendige støyskjermingstiltak iht støyvurdering.

7. Bestemmelser til hensynssoner (§§ 12-6, 12-7 og 11-8)

7.1 Sikringssone frisikt (H140) (pbl § 11 8 a)

Innen disse sonene skal det til enhver tid være fri sikt ned til en høyde av 0,5 m over tilstøtende vegers planum. Plassering av objekter, snølagring eller vekster som kan være til hinder for den frie sikt er ikke tillatt. Unntak kan ved behov gjøres for nødvendige smale objekter som skilt, stolper ol. Frisiktsonene skal opparbeides samtidig med veianlegget.

7.1 Faresone ras og skred (H310 1 og 2) (pbl § 12 6)

Hensynsone 310_1 og 2 viser områdene med ras og skredfare innenfor planområdet. Se under rekkefølgebestemmelsenes § 8.1.6.

8. Vilkår for gjennomføring

8.1 Utrednings og dokumentasjonskrav (plan og bygningsloven §12 7 punkt 10)

8.1.1 Støy

Ved søknad om rammetillatelse for nye boliger innenfor planområdet skal det fremlegges støyberegning med tilhørende detaljert støyfaglig vurdering.

Vurderingen skal vise hvordan gjeldende krav til innendørs støy i boliger og utendørs støynivå på uteoppholdsarealer kan overholdes. Avbøtende tiltak skal fremgå av støyvurderingen og det skal fremlegges plan for nødvendig støyskjermingstiltak for planområdet. Planlagte støyskjermingstiltak skal inneholde en estetisk vurdering av forholdet til omgivelsene vedrørende omfang, materialbruk og fargevalg.

8 1.2 Utomhusplan

Før rammetillatelse for nye boliger innenfor planområdet gis, skal det foreligge overordnet utomhusplan i målestokk 1:500, godkjent av kommunen. Planen skal minimum vise på et overordnet nivå eksisterende og planlagt bebyggelse, terreng med kotehøyder, forstøtningsmurer, beplanting, plassering og tema for leke og oppholdsarealer, overvannshåndtering, belysning, møblering, adkomst, parkering for bil og sykkel, avfallspunkter, kjøreveier med frisikt, fortau, oppstillingsplasser for brannbil og støyskjermingstiltak.

8 1.3 Overordnet plan for vann, avløp og overvann

Før rammetillatelse for nye boliger innenfor planområdet gis, skal VA og overvannshåndteringsplan, utformet etter kommunens VA norm, være godkjent av kommunen.

8 1.4 Tekniske planer

Før igangsettingstillatelse til nye boliger innenfor planområdet gis, skal tekniske planer / dokumentasjon for tilkobling/ fremføring av vei, vann og avløp, krafttilførsel, brannvernsuttak samt annen teknisk infrastruktur, være godkjent av kommunen. Interne veger som ikke framkommer av plankartet, skal utformes iht. kommunens vegnorm.

8.1.5 Brannsikring

Før igangsettingstillatelse for nye boliger innenfor planområdet gis, skal det foreligge redegjørelse som viser hvordan krav i teknisk forskrift og brannvesenets retningslinjer om tilrettelegging for rednings og slokkemannskaper er ivaretatt.

8.1.6 Geoteknisk prosjektering

Før igangsettingstillatelse for tiltak innenfor planområdet gis skal det utføres geoteknisk prosjektering av tiltaket, herunder vurdering av lokal stabilitet.

8 1 7 Miljøoppfølgingsplan

Før igangsettingstillatelse for byggetiltak gis, skal det foreligge en overordnet miljøoppfølgingsplan. Planen skal bl.a. inneholde redegjørelse for massebalanse og massetransport, sikringstiltak og transport i anleggsfasen, avfallshåndtering og materialbruk.

8 1 8 Matjordplan

Før igangsettingstillatelse for byggetiltak gis, skal det utarbeides detaljert matjordplan.

8.2 Rekkefølgekrav

8.2.1 Før nye boliger innenfor felt SF1 kan tas i bruk skal adkomstvei o_KV1, o_KV1a og b, gang og sykkelvei o_GS1og gatetun GT1 være ferdig opparbeidet som vist på plankartet og godkjent.

8 2 2 Før nye boliger innenfor felt BB1 kan tas i bruk skal gang og sykkelvei o_GS2 være ferdig opparbeidet som vist på plankartet og godkjent.

8 2 3 Før nye boliger innenfor felt SF1 og BB1 kan tas i bruk skal leke og oppholdsarealer være ferdig opparbeidet prosentvis i samme grad som bebyggelsen i felt SF1 og BB1. Dersom brukstillatelse gis vinterstid, skal det stilles krav til ferdigstilling av leke og oppholdsarealer innen 1. juli kommende år.

8.2.4 Før nye boliger innenfor felt BK1 2 kan tas i bruk skal adkomstvei o_KV2 og fortau o_F01 være opparbeidet som vist på plankartet og godkjent som driftsklar.

8 2 5 Før nye boliger innenfor felt BK1 2 kan tas i bruk skal lekeplass f_LEK1 være ferdig opparbeidet Dersom brukstillatelse gis vinterstid, skal det stilles krav til ferdigstilling av lekeplass innen 1. juli kommende år.

8 2 6 Før nye boliger innenfor felt BK3 4 kan tas i bruk skal adkomstvei o_KV2 være ferdig opparbeidet og del av o_KV3 som fører til innflyttingsklare boliger være ferdig opparbeidet som vist på plankartet og godkjent som driftsklar.

8.2.7 Før nye boliger innenfor felt BK3 4 kan tas i bruk skal lekeplass f_LEK2 være ferdig opparbeidet Dersom brukstillatelse gis vinterstid, skal det stilles krav til ferdigstilling av lekeplass innen 1. juli kommende år.

8 2 8 Før nye boliger innenfor felt BK6 9 kan tas i bruk skal del av adkomstvei o_KV4 og o_KV5 som fører til innflyttingsklare boliger være ferdig opparbeidet og godkjent som driftsklar.

8 2 9 Før nye boliger innenfor felt BK6 8 kan tas i bruk skal lekeplass f_LEK3 være ferdig opparbeidet Dersom brukstillatelse gis vinterstid, skal det stilles krav til ferdigstilling av lekeplass 1. juli kommende år.

8.2.10 Før nye boliger innenfor felt BK9 kan tas i bruk skal lekeplass f_LEK4 være ferdig opparbeidet Dersom brukstillatelse gis vinterstid, skal det stilles krav til ferdigstilling av lekeplass 1. juli kommende år.

8 2 11 Før nye boliger innenfor felt BK10 12 kan tas i bruk skal del av adkomstvei o_KV6 som fører til innflyttingsklare boliger være ferdig opparbeidet og godkjent som driftsklar.

8 2 12 Før nye boliger innenfor felt BK10 12 kan tas i bruk skal lekeplass f_LEK5 være ferdig opparbeidet Dersom brukstillatelse gis vinterstid, skal det stilles krav til ferdigstilling av lekeplass innen 1. juli kommende år.

8.2.13 Når det er bygget 300 boenheter innenfor planområdet skal grendelekeplass f_LEK6 være ferdig opparbeidet.

8.2.14 Før nye boliger kan tas i bruk skal nødvendige støybeskyttelsestiltak være ferdigstilt.

8 2 15 Før nye boliger innenfor planområdet kan tas i bruk skal tilhørende renovasjonsanlegg være ferdigstilt.

8.2.16 Før nye boliger innenfor planområdet kan tas i bruk skal parkeringsdekning for biler og sykler være etablert iht. punkt 3.5.a og i takt med byggetrinn.

8.2.17 For nye boliger innenfor planområdet kan tas i bruk skal nødvendig overvannstiltak i Haugkroken være sikret

8.2.18 Når det er bygget 100 boenheter innenfor planområdet skal friområde o_FRI1 og gang og sykkelvei o_GS 3 være ferdig opparbeidet i henhold til utomhusplan.

8.2.19 Når det er bygget 100 boenheter innenfor planområdet skal friområde o_FRI2, o_GS2 og del av o_GS3 og o_GS4 tilhørende friområde o_FRI2 være ferdig opparbeidet i henhold til utomhusplan.

8.2.20 Når det er bygget 100 boenheter innenfor planområdet skal turdraget o_TD1 og del av o_GS4 tilhørende o_TD1 være ferdig opparbeidet i henhold til utomhusplan.

8.2.21 Når det er bygget 200 boenheter innenfor planområdet skal turdraget o_TD2 og o_GS5 være ferdig opparbeidet i henhold til utomhusplan.

8.2.22 Når det er bygget 30 boliger innenfor felt BK1 12 skal Klokkerveien vest for planområdet, inkludert fortau og opphøyd krysningspunkt over Aurveien (fv.239) til Aursmoen skole være ferdig opparbeidet.

8 3 Byggetrinn

Planområdet kan bygges ut i flere byggetrinn. Bebyggelsen innenfor hvert felt kan bygges ut trinnvis forutsatt at byggetrinn angis ved søknad om rammetillatelse til første tiltak innenfor feltet Renovasjon og tilhørende kjøreadkomst, fortau, gang og sykkelvei og lekeplass skal etableres ihht. følgende matrise og rekkefølgebestemmelser §8.2.1 8.2.22

Matrise for rekkefølgebestemmelser vedr. opparbeidelse av kjørevei, fortau, gang og sykkelvei og lekeplass

Delområder Kjøreveg Fortau Gang /sykkelvei Gatetun Lekeplass

SF1 KV1a, KV1b, KV1 GS1 GT1 Gårdsrom

BB1 KV1 GS2 Gårdsrom

BK1 2 KV2 F01 LEK1

BK3 KV2, KV3* LEK2

BK4 KV3* LEK2

BK6 8 KV4*, KV5* F02 GS7 LEK3

BK9 KV4*, KV5* LEK4

BK10 12 KV6* GS6 LEK5

NB: Veianlegg som kan opparbeides etappevis er markert med *

Illustrasjon. Avvik vil forekomme.

Planbeskrivelse

1 SAKSOPPLYSNINGER 4

1.1 Bakgrunn for saken 4

1.2 Planstatus og rammer 4

1.2.1 Statlige planretningslinjer, nasjonale forventinger 4 1.2.2 Regionale og kommunale planer 4

1.3 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 5

1.3.1 Beliggenhet 5

1.3.2 Avgrensing av planområdet og eierforhold 6

1.3.3 Eksisterende bebyggelse 8 1.3.4 Landskap 8

1.3.5 Topografi, vegetasjon, sol 9 1.3.6 Lokalklima 10 1.3.7 Kulturminner 11

1.3.8 Naturmangfold 12

1.3.9 Andre vernehensyn 12 1.3.10 Grunnforhold 12

1.3.11 Trafikkforhold 12

1.3.12 Miljøforhold (støy, forurensing, klima m.m.) 13

1.3.13 Forhold knyttet til fare og sikkerhet 13

2 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 14

2.1.1 Beskrivelse av prosjektet som ligger til grunn for planforslaget 14 2.1.2 Arealbruk (reguleringsformål, arealstørrelse mv) 33 2.1.3 Atkomst og trafikkløsninger 33 2.1.4 Bebyggelse (plassering/ byggegrenser, typologi, høyder, utnyttelsesgrad, antall enheter, og parkering mv) 35

2.1.5 Leke og uteoppholdsarealer 37 2.1.6 Grønnstruktur 37 2.1.7 Overvann 37 2.1.8 Estetikk og terrengtilpasning 39 2.1.9 Universell utforming / tilgjengelighet for alle 39 2.1.10 Dokumentasjonskrav 39 2.1.11 Rekkefølgekrav 39 2.1.12 Byggetrinn 39

2.2 Alternative løsninger 40

5.3 Forhåndsuttalelser 48

5.3.1 Liste over innkomne forhåndsuttalelser

5.3.2 Resymé av innkomne forhåndsuttalelser 48

5.3.3 Forslagsstillers kommentarer til forhåndsuttalelsene 53

1 SAKSOPPLYSNINGER

1.1 Bakgrunn for saken

Hensikten med detaljregulering for Aurheim (eiendommene gnr.192/ bnr.10, gnr.192/ bnr.929 og 930, m.fl.) er å legge til rette for sentrumsutvikling og oppføring av boligbebyggelse i samsvar med overordnede føringer om boligutvikling og fortetting på Aursmoen. Boligbebyggelsen består av både blokkbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse, med tilhørende infrastruktur, leke og uteoppholdsarealer.

Områdets nærhet til sentrum, skoler, barnehager og kollektivtilbud tilsier at de nye boligene vil være attraktive for flere befolkningsgrupper (eldre, enslige og barnefamilier).

1.2 Planstatus og rammer

1.2.1 Statlige planretningslinjer, nasjonale forventinger

• Statlige planretningslinjer for samordnet bolig , areal og transportplanlegging (2014)

Planlegging av arealbruk og transportsystem skal fremme samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Utbyggingsmønster og transportsystem bør fremme utvikling av kompakte byer og tettsteder, redusere transportbehovet og legge til rette for klima og miljøvennlige transportformer. I henhold til klimaforliket er det et mål at veksten i persontransporten i storbyområdene skal tas med kollektivtransport, sykkel og gange. Planleggingen skal legge til rette for tilstrekkelig boligbygging i områder med press på boligmarkedet, med vekt på gode regionale løsninger på tvers av kommunegrensene.

• Statlig planretningslinjer for klima og energiplanlegging og klimatilpasning (2018) Kommunene skal gjennom planlegging, myndighets og virksomhetsutøvelse stimulere og bidra til reduserte klimagassutslipp og miljøvennlig energiomlegging. Ved planlegging av nye områder for utbygging, fortetting og transformasjon, skal vurderes hvordan hensynet til endret klima kan ivaretas. Det bør legges vekt på gode helhetlige løsninger og ivaretakelse av økosystemer og arealbruk med betydning for klimatilpasning, som også kan bidra til økt kvalitet i uteområder. Planer skal ta hensyn til behovet for åpne vannveier, overordnede blågrønne strukturer, og forsvarlig overvannshåndtering.

• Rikspolitiske retningslinjer for universell utforming Formålet med retningslinjene er å sikre at planlegging på alle nivåer bidrar til et mer universelt utformet samfunn, slik at alle skal ha samme muligheter til å utvikle sine evner og leve et godt, meningsfylt liv. Retningslinjene skal legges til grunn ved all planlegging etter plan og bygningsloven.

• Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen (1995) Konsekvenser for barn og unge skal alltid vurderes i plansaker. Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. Erstatning skal også skaffes ved utbygging eller omdisponering av uregulert areal som barn bruker som lekeareal.

• Retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen (T 1442/2021) Hovedformålet med retningslinjen for behandling av støy i arealplanlegging er å legge til rette for en langsiktig arealdisponering som forebygger støyproblemer. Forebygging gjennom riktig arealbruk er sannsynligvis det mest kostnadseffektive tiltaket mot støy. Retningslinjen gjelder kun luftbåren støy.

• Naturmangfoldloven

Loven har som mål å ivareta naturens biologiske, landskapsmessige og geologiske mangfold og økologiske prosesser gjennom bærekraftig bruk og vern.

1.2.2 Regionale og kommunale planer

• Regionalplan for areal og transport i Oslo og Akerhus (2015)

Planen har som mål at utbyggingsmønsteret i Osloregionen skal være arealeffektivt basert på prinsipper om flerkjernet utvikling og bevaring av overordnet grønnstruktur. Transportsystemet

skal på en rasjonell måte knytte regionen sammen, være effektivt, miljøvennlig, sikre tilgjengelighet for alle og med lavest mulig behov for biltransport. All trafikkvekst skal skje med sykkel, gange og kollektivt. Det skal tilrettelegges for å kunne håndtere en sterk fremtidig vekst i befolkningen. Byer og tettsteder skal utvikles med kvalitet og innhold, hvor økonomisk, sosial, fysisk og kulturell utvikling sees i sammenheng.

• Regional plan for masseforvaltning i Akershus, vedtatt 24.10.2016. Planen tar sikte på å redusere miljø og samfunnsbelastning fra masseuttak, massehåndtering og massetransport samt sørge for størst mulig gjenbruksandel av gjenvinnbare masser. Ikke fornybare ressurser, herunder matjord, bør nyttiggjøres i størst mulig grad.

• Kommuneplanens arealdel 2018 2028 Kommuneplanens arealdel 2018 2028 legger til grunn at 80% av veksten frem mot år 2028 skal fordeles langs kollektivaksen Aursmoen Bjørkelangen Løken. Fortetting i sentrum av kommunens lokalsamfunn skal vektlegges, og da spesielt på Bjørkelangen og Aursmoen sentrum. Det estimeres en gjennomsnittlig befolkningsvekst på 2% frem mot 2028, som tilsvarer en befolkningsøkning i underkant av 4000 personer. Behovet for nye boliger estimeres å utgjøre mellom 1000 og 2000 boenheter.

Formål fastsatt i områdeplanen for Aursmoen sentrum videreføres i kommuneplanens arealdel Planområdet er avsatt til henholdsvis sentrumsbebyggelse, boligbebyggelse, barnehage og friområde.

Fig. 1 Utsnitt av kommuneplanens arealdel plankart

• Kommunedelplan for klima i Aurskog Høland kommune På vei mot lavutslippssamfunnet 2018 2030 Formålet med planen er å sikre at Aurskog Høland kommune bidrar til reduksjon i utslipp av klimagasser, bruker energien riktig og bruker mer fornybar energi, samt gjøre kommunen bedre i stand til å håndtere de konsekvensene som følger av et endret klima.

• Områdeplan for Aursmoen sentrum

Planområdet omfattes av områdeplan for Aursmoen sentrum, PlanID: 22010100013, vedtatt 17.03.14. I områdereguleringsplanen for Aursmoensentrum er arealene innenfor planområdet avsatt til henholdsvis sentrumsbebyggelse felt S5, boligbebyggelse felt B1, B2 og B4, barnehage felt BH1, friområde o_F1, o_F2 og o_F3) og vegetasjonsskjerm V1 (langs Fv170). Områdeplanen stiller krav til detaljregulering for feltene S5, B1, B2, B4 og BH01.

1.3 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold

1.3.1 Beliggenhet

Planområdet ligger sentralt i nordre del av Aursmoen sentrum og grenser i sør til Aursmoens «handelssentrum» og i nord til Fv170 (Komp veien). I vest grenser planområdet til et etablert

villaområde sør for Klokkerveien, et fremtidig utviklingsområde i tilknytting til Aurveien 26 (felt KBA5 i områdeplan for Aursmoen sentrum) og næringsbebyggelse (felt KBA3 i områdeplan for Aursmoen sentrum).

Øst for planområdet ligger landbrukseiendommen Aurheim, et grøntområde regulert til grøntstruktur/ bevaring av kokegroper og et fremtidig boligområde felt B3 (Nordjordet), som skal bebygges med både blokkbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse

1.3.2 Avgrensing av planområdet og eierforhold

• Avgrensing

Planområdet omfatter deler av den historiske landbrukseiendommen Aurheim, herunder gnr.192/ bnr.10 og eiendommene gnr.192 /bnr.929 og 930, som ble fradelt fra gnr.192/ bnr.10 etter innsendelse av planinitiativ Våningshuset og gårdsbygningene på gården Aurheim, som inngår i landbruksområde LB1, inngår ikke i planområdet. I tillegg medtas i planområdet eiendommene gnr.193/gnr.193/ bnr.11, 32, 35 og 39, som er bebygd med småhus.

Avgrensing av planområdet er fastsatt i samråd med kommunens forvaltningsavdeling, og følger i hovedsak formålsgrenser i områdeplanen for Aursmoen sentrum. Planavgrensningen i sør ble justert etter kunngjøring.

• Eiendomsforhold

Planområdet utgjør totalt ca.107,30 daa, hvorav fremtidig utbyggingsområde for utvikling av sentrumsbebyggelse (felt S5) utgjør 9,6 daa, områder for boligbebyggelse (felt B1, B2 og B4) utgjør

Figur 2 Flyfoto av planområdet med tilliggende bebyggelse (kilde: Norgeskart Kartverket)

til sammen 46,6 daa, område for barnehage (felt BH1) utgjør 7,0 daa, friområder F1 F3 utgjør til sammen 12,5 daa og vegetasjonsskjerm V1 utgjør 17 daa.

Følgende eiendommer omfattes av nåværende avgrensning av planområdet: 192/10 (Aurheim), 192/ 929 (fradelt fra Aurheim), 192/930 (fradelt fra Aurheim), 192/1 (del av Klokkerveien), 193/ 11 (Braaten), 193/32 (Skogli), 193/35 (Bakkebo), 193/39 (Hellinga), 193/425 og 192/599.

Figur inngår planområdet

1.3.3 Eksisterende bebyggelse

• Innenfor planområdet

Hovedparten av planområdet består av dyrket mark. I planområdets nord vestre hjørne ligger 3 boligeiendommer, som har adkomst via Klokkerveien. Bebyggelsen på disse eiendommene består av eneboliger.

• Tilstøtende arealer

Bebyggelsen omkring planområdet er heterogen. Bebyggelsen på gården Aurheim (gjenstående del av hovedbølet) omfatter våningshus og flere landbruksbygninger Vest for planområdet ligger et ensartet villaområde med frodige hager. Disse har adkomst fra Klokkerveien via Bokfinkveien Sør/ sørvest for planområdet ligger store forretningsbygg. Den største er Aurskog Senter, et forretningsbygg med 2 3 etasjer, som åpnet i 1991 og ble utvidet suksessivt (1998, 2002, 2010)

Varelevering til senteret er etablert på senterets nordside. Det samme gjelder kundeparkering. Sør øst for planområdet ligger eldre blokkbebyggelse i 3 4 etasjer (Aurstad), som ble oppført for ca.10 år siden

Figur 4 Tilstøtende arealer

1.3.4 Landskap

Planområdet ligger i et typisk innlandslandskap med tettstedsbebyggelse og jodbruksdominans definert som landskapstype IA 6. Området grenser i nord til Fv170 (Kompveien). Veien knytter tettstedene Aursmoen, Aurskog og Bjørkelangen, som gradvis er vokst sammen, og utgjør den viktigste trafikkforbindelse

1.3.5 Topografi, vegetasjon, sol

Terrenget i planområdet har typiske trekk for ravinelandskap, men er sannsynligvis tidligere arrondert for å kunne dyrkes. Det er flere raviner i området og terrenget er kupert. Terrengets helning er i hovedsak brattere enn 1:20. Terrenget har et markant fall mot nord/ nordøst, og høydeforskjellen fra høyeste til laveste punkt er opp imot 10 m. Det går i dag et lavbrekk med fall mot nord. Dalsidene har helning på ca. 1:5 på det bratteste. Planområdet består hovedsakelig av dyrket mark. Planområdet ligger fritt, godt eksponert i landskapet, og har gode solforhold.

Fig. 5 kartutsnitt (kilde: Norge i bilder)

Fig. 6 Landskapstyper (kilde: Norgeskart)

1.3.6 Lokalklima

Nærmeste registrerte klimaobservasjoner er Aurskog, med moderate vindforhold og typisk innlandsklima med varme somrer og kalde vintre. Dominerende vindretning på Aurskog er fra sør, jfr. Fig., Vindrosen fra Aurskog viser både vindhastighet og dominerende vindretning. Det er sjeldent sterkere vind en frisk bris (8,0 10,7 m/s) i dette området.

Fig. 7 Terrengsnitt nord sør (kilde: høydedata.no)

Fig. 8 Terrengsnitt øst vest (kilde: høydedata.no)

Fig. 9 Vindrose for Aurskog 2

1.3.7 Kulturminner

• Automatisk fredete kulturminner

I forbindelse med tidligere områderegulering for Aursmoen sentrum og reguleringssak for Nordjordet, Aurskog kirke, Aur prestegård og Margarethakilden har det i 1999 og 2011 blitt gjennomført arkeologiske registreringer av det foreslåtte planområdet, iht. kulturminneloven § 9. Under disse registreringene ble det påvist to automatisk fredete kulturminnelokaliteter innenfor det foreslåtte planområdet (id 149286 og 212185), som er tolket som kokegroplokaliteter Kulturminnelokaliteten id 149286 er datert til siste del av førromersk jernalder (200 f.Kr. Kr.f.) og har fått statusen Fjernet, som innebærer ingen restriksjoner for grunneier eller andre rettighetshavere. Som følge av dette ble det innvilget dispensasjon fra kulturminneloven den 01.04.2014.

Det foreslåtte planområdet er i konflikt med id 212185 og dispensasjonsbehandlingen vil bli avklart etter at planen er lagt ut på offentlig ettersyn. Viken Fylkeskommune varslet om at dispensasjon kan komme til å inneholde et krav om datering av dette kulturminnet for å sikre dets kildeverdi. Det påregnes ikke ytterliggere funn da utsjaktningen har vært finmasket.

Figur 10 Detaljkart med sjakter, funn og plangrense (kilde: Registreringsrapport med funn av automatisk fredete kulturminner 20.08.2012)

Utenfor planområdet ligger et skogkledd område der flere funn av kokegroper er blitt gjort. Området er regulert til bevaring av kokegroper jfr. Reguleringsplan for Nordjordet, vedtatt i 2002. Formålet er videreført i områdeplan for Aursmoen sentrum.

• Nyere tids kulturminner/ miljø

Planområdet omfatter ikke nasjonale, regionale eller lokale kulturminner. Stabburet på gården Aurheim (150185475), som ligger utenfor planområdet, er SEFRAK registrert.

1.3.8 Naturmangfold

Planområdet består hovedsakelig av tidligere dyrket mark og noen asfalterte flater. Datagrunnlaget for vurdering av naturmangfoldet består av offentlig tilgjengelig informasjon fra databaser og kartinnsyn supplert med informasjon fra befaring av planområdet. Offentlig informasjon er hentet fra kommunens database og fra de nettbaserte databasene Naturbase, Artskart, Kilden, Norge i bilder, og Norges geologiske undersøkelser, hvor registreringer relatert til naturmangfold er undersøkt og vurdert.

Innenfor planområdet, jfr. Artsdatabanken, er det ingen registrerte utvalgte naturtyper, prioriterte arter og geologisk eller biologisk mangfold.

Området berører ikke fredete arter, prioriterte arter, arter av nasjonale forvaltningsinteresser (Miljødirektoratet) eller truede eller nær truede arter på norsk rødliste (Artsdatabanken). Det er ikke registrerte fremmede arter i Artsdatabasen Mattilsynet opplyser i e post datert 28.02.2022 at eiendommen 192/10 er oppført i floghavreregisteret

Siden det ikke er registrert viktig naturmangfold innenfor planområdet vil nml §§10, 11 og 12 ikke komme til anvendelse.

1.3.9 Andre vernehensyn

Omdisponering av arealene i planområdet fra landbruk til fremtidig bebyggelse m.m. er gjort i forbindelse med områdeplanen for Aursmoen sentrum og er videreført i kommuneplanen Planområdet inngår i nedbørfeltet for Haldenvassdraget og verneplan for vassdraget.

1.3.10 Grunnforhold

Ifølge kvartærgeologisk kart ligger planområdet i sin helhet under marin grense. Grunnundersøkelser utført i 2018 av Løvlien Georåd og Rambøll Norge AS indikerer at grunnen består av et topplag med matjord over torskeleire ned til ca.1 3m under terreng. Videre påtreffes leire med innskutte lag av silt og finsand. Leirens mektighet varierer mellom 1 og 8 meter. Det er påvist forekomster av sprøbruddmateriale med mektighet begrenset til ca.2 5 meter.

1.3.11 Trafikkforhold

Fv170 betjener det meste av gjennomgangstrafikken til og fra Bjørkelangen. Planområdet har biladkomst fra Fv239 (Aurveien) i sør via Aurfaret/ Senterveien og i vest via Klokkerveien Klokkerveien, som har kommunal vei status, er i dag gruslagt. Områdeplanen for Aursmoen sentrum legger til rette for en oppgradering av Klokkerveien.

Det ligger 4 busstoppesteder i relativ kort avstand fra planområdet, Finstadhagan, Aursmoen skole, Aursmoen og Aurskog sykehjem. Stoppestedene er betjent av busslinje 470 (470E), med halvtime frekvens, som knytter sammen Lillestrøm og Bjørkelangen

Figur 11 Kollektivt tilbud i nærheten av planområdet (Kilde: Trafikkanalyse)

1.3.12 Miljøforhold (støy, forurensing, klima m.m.)

• Vegtrafikk støy

Planområdets beliggenhet inntil Fv170 (Kompveien) medfører at tilliggende arealer er utsatt for vegtrafikkstøy. Ifølge støysonekart for Aursmoen ligger planområdets randsone mot nord i rød og gul støysone.

Fig.12 Utsnitt støykart (kilde: Naturdatabase) Fig.13 Utsnitt kommuneplanen (rød og gulstøysone skravert)

• Forurensing

Ifølge Miljødirektoratet, er planområdet ikke markert som forurenset. Dette er heller ikke påpekt i geo rapporter og grunnundersøkelser av området.

1.3.13 Forhold knyttet til fare og sikkerhet

Planområdet ligger ikke innenfor aktsomhetssone for flom iht. NVE Atlas/ Miljødatabasen. Stormflo er ikke en aktuell påkjenning. Det er ifølge offentlige databaser ikke kartlagt risiko i forbindelse med jordskred, snøskred, steinsprang, flomskred eller lignende hendelser. Grunnundersøkelser utarbeidet av fagkyndig innen geoteknikk viser at det er påvist sprøbruddsmateriale innenfor planområdet.

2 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET

2.1.1 Beskrivelse av prosjektet som ligger til grunn for planforslaget Adkomst til planområdet etableres fra syd/ sentrum via Senterveien, fra vest via Klokkerveien og fra syd øst via Nordjordveien. Tilliggende del av Senterveien opparbeides som gatetun og tilrettelegges for «shared space». Gatetunet skal kunne brukes til adkomst for biler, renovasjonsbiler og utrykningskjøretøy, parkering for besøkende, gang og sykkelveg, dog myketrafikkanter skal prioriteres Gatetunet får en helhetlig utforming, med møblering og gatebelegg som skal fungere strukturerende for gatetunets bruk.

Boligbebyggelsen består av henholdsvis sentrums og blokkbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse, med tilhørende infrastruktur, leke og uteoppholdsarealer. Formålsinndelingen av planområdet gjenspeiler arealformål i overordnet plan, delområdenes avstand til sentrum og terrengets topografi

Delområder regulert til sentrums og blokkbebyggelse ligger naturlig i sør delen av planområdet, som grenser til Aursmoen sentrum. I områdereguleringen for Aursmoen sentrum var denne delen av planområdet regulert til sentrumsbebyggelse felt S5. Formålet videreføres i detaljreguleringen, men areal avsatt til forretning e.l. nedjusteres for å unngå en overetablering. Bebyggelsen i felt SF1 og felt BB1 vil ha en mer urban karakter og vil bidra til å styrke attraktiviteten av Aursmoen sentrum. Typiske sentrumsfunksjoner som forretning, servering og tjenesteyting plasseres i 1.etg i felt SF1, i lamellbygget mot sør. Størrelsen på disse arealene er vurdert ut ifra markedsanalyser som viser at behovet er mindre enn det som var forutsatt ved utarbeidelsen av områdereguleringsplanen for Aursmoen sentrum Arealene vil også fungere som uformelle møteplasser.

Bebyggelsen i felt SF1(Sentrumshagen Sør) og BB1(Sentrumshagen Nord), organiseres i delvis åpne kvartalsstrukturer, med 4 til 5 etasjer, som gir gode vilkår for etablering av uteoppholds og lekearealer. Gårdstunene mellom leilighetsbyggene tilrettelegges for opphold og lek. Nærlekeplasser blir opparbeidet som en del av gårdstunene Tunene vil være bilfrie med mulig service og beredskapskjøring i tun 2. Det opparbeides garasjekjeller under tunene og betongdekket skal dimensjoneres for tilstrekkelig jordtykkelser for at frodig vegetasjon kan etableres. Leiligheter i første etasje får private markterrasser.

Boligene i begge kvartaler vil ha forholdsvis store private balkonger eller markterrasser. I tillegg til disse vil det opparbeides felles innholdsrike uteoppholdsarealer på terreng/ lokk over parkering samt felles takhager på enkelte av husene.

Felles uteoppholdsarealer vil ha gode solforhold og tilfredsstillende støyforhold. Det settes av minimum 20 kvm uteoppholdsareal per boenhet ihht. krav i gjeldende område regulering, fordelt på private balkonger/ terrasser, felles uteoppholdsarealer på terreng/ lokk over terreng og felles takterrasser.

I det sørligste kvartalet, Sentrumshagen Sør, ønskes etablert til sammen ca. 50 boliger. De fleste vil være 3 roms leiligheter, med størrelser mellom 50 og 75 m2. Det vil også etableres et mindre antall 2 roms og 4 roms. Leilighetene vil i hovedsak være gjennomgående, med adkomst via heis og svalganger. I det nordligste kvartalet ønskes etablert inntil 150 boliger. I illustrasjonsprosjektet er det vist 140 boliger, hvorav 65 toroms leiligheter, 68 treroms leiligheter og 7 fireroms leiligheter.

Beboerparkering etableres i kjeller/ under terreng, mens gjesteparkering etableres på terreng. I kjelleretasjen plasseres også andre felles fasiliteter for beboere som private sportsboder, felles bod til skismøring, sykkelverksted, m.m. Det tas sikte på å utvikle boliger med sambruks , delings og nabofellesskapsløsninger.

Antall parkeringsplasser vil tilsvare et gjennomsnitt på 1,1 bilparkeringsplass per leilighet. Redusert parkeringsdekning er i tråd med overordnede føringer ved etablering av boliger nært kollektivtransport.

Fig.15 Sentrumshagen Plan 1.etg

Fig.16 Plan 2.etg

Fig.17 Sentrumshagen Plan 3.etg

Fig.18

Fig.19 Sentrumshagen Plan 4.etg

Fig.20 Plan 5.etg

Fig.21 Sentrumshagen Langssnitt N S

Fig.22 Sentrumshagen Tverrsnitt V Ø

Fig.23 Sentrumshagen Fasade mot ves t(gate) og mot nord (friområde)

Fig.24 Sentrumshagen Fasader mot øst (Aurheim) og sør (gatetun)

Fig.25 Sentrumshagen Perspektiv fra sør (gatetunet)

Fig.26 Sentrumshagen Perspektiv fra nord

Fig.27 Sentrumshagen Gårdsrom m/ fellesarealer

Fig.28

Fig.30 Småhusbebyggelse

Fig.31 Småhusbebyggelse miljø

Fig.32 Småhusbebyggelse miljø

Fig.33 Småhusbebyggelse ved turdraget

Boligområdene flettes sammen av en gjennomgående grøntstruktur, som består av friområder og turdrag, samt et finere masket nett av gang og stiforbindelser som krysser småhusfeltene og forsterker planområdets grønne preg. Det er den fysiske grønnstrukturen veven av grønne områder som vil gi planområdet dets grønne preg Innenfor friområder og turdrag opparbeides gang og sykkelvei, som danner et bilfritt alternativ til kjøreveiene Klokkerveien og Nordjordveien. Gang og sykkelveiene blir en del av skoleveien for skolebarn fra planområdet. Friområder og turdrag grenser også til nærlekeplasser og grendelekeplass Foreslått turdrag, som etableres langs ravinen, inkluderer areal for fordrøyning av overvann.

Overvann håndteres lokalt og primært infiltreres i grunnen. Det legges opp til åpne grøfter langs boligveiene, som ledes ned i ravinen hvor det etableres åpen avrenning. Det bygges terskler som regulerer fordrøyning av vannet. Dagens kulvert (bunnledning) og bekkesig fra sentrum ledes inn i nytt løp, som etableres med terskler, gjerne ved krysningspunkter for fotgjengere. Tersklene bygges slik at det er små kulper ved normalvannstand, og at vannet kan stige til flomnivå ved 200 års flom.

Nærlekeplasser etableres i gårdsrommene for leilighetsbyggene og i tunene for småhusene. De utstyres med lekeapparater primært for de minste barna, opp til 3 år. Det anlegges sittemulighet for foreldre i nærheten for å holde øye med barna.

For de større barna etableres en grendelekeplass, plassert sentralt og som tilbyr ulike muligheter, utfordringer og aktiviteter.

Fig.34 Småhusbebyggelse miljø

Ballplass akebakke Sentralt i ravinen etableres et terrengamfi som formidler høydeforskjellen mellom boligfeltet og draget. Amfiet etableres som en grasbakke med fall 1:4 og egner seg for soling sommerstid og akebakke på vinteren. I bunnen av amfiet etableres en ballslette med klippet gras.

Fig.35 Inspirasjonsbilder (Lekeapparater av naturmaterialer)

Fig.36 Amfi/ ballplass i friområdet

2.1.1.1 Illustrasjonsplan

Vedlagte illustrasjonsplan, som ikke er gjenstand for vedtak og derfor ikke juridisk bindende, viser en mulig maksimal utbygging i forhold til planforslagets rammer.

Fig.37 Illustrasjonsplan (ikke i målestokk)

Fig.38

Fig.39 Takplan Sentrumshagen (ikke i målestokk)

2.1.2 Arealbruk (reguleringsformål, arealstørrelse mv)

Planområdet utgjør til sammen 107,30 daa. Området er avsatt til følgende formål:

Bebyggelse og anlegg (pbl §12 5, nr.1)

Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse (1112) felt BK1 12 49,18 daa Boligbebyggelse blokkbebyggelse (1113) felt BB1 6,21 daa Sentrumsbebyggelse (1130) felt SF1 3,79 daa Energianlegg/ trafo (1510) felt f_EA1 3 0,13 daa Avløpsanlegg (1542) felt o_AV1 0,13 daa

Renovasjonsanlegg (1550) felt f_RA1 4 0,53 daa Lekeplass (1610) felt f_LEK1 6 3,06 daa

Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (pbl §12 5 nr.2) Kjøreveg (2011), felt o_KV1 6 7,64 daa Fortau (2012) felt o_FO1 2 0,15 daa Gatetun (2014) felt f_GT1 1,15 daa Gang og sykkelvei (2015) felt o_GS1 6 4,05 daa Annen veggrunn teknisk anlegg (2018) felt AVT 1,77 daa Annen veggrunn grøntareal (2019) felt AVG 5,06 daa

Grønnstruktur (pbl §12 5 nr.3) Turdrag (3030) felt o_TD1 2 4,22 daa Friområde (3040) felt o_FRI1 4 9,86 daa Vegetasjonsskjerm (3060) felt o_VS1 2 10, 55 daa

2.1.3 Atkomst og trafikkløsninger Planforslaget sikrer adkomst til planområdet fra syd, vest og syd øst via henholdsvis o_KV1, o_KV2 og o_KV3. o_KV1, som sikrer biladkomst fra syd/ sentrum og betjener felt for bebyggelse til sentrumsformål SF1 og blokkbebyggelse BB1, er dimensjonert ihht. Kommunens veinormal for felles avkjørsel FA2.

KV2 (Klokkerveien), som sikrer biladkomst fra vest og betjener feltene til konsentrert småhusbebyggelse BK1 5, er dimensjonert som felles avkjørsel FA1.

Kv3 (Nordjordveien), som sikrer adkomst fra syd øst og betjener både tilstøtende planområde Nordjordet felt B3 og feltene BK6 11, er dimensjonert som adkomstvei.

O_KV4 og O_KV5 opparbeides med boligvei standard Det vises til vedlegg L Teknisk plan vei.

Tilliggende del av Senterveien (KV1 b) reguleres til gatetun. Området tilrettelegges for «shared space» og skal kunne brukes til adkomst for biler, renovasjonsbiler og utrykningskjøretøy, parkering for besøkende, gang og sykkelveg. Myketrafikkanter skal prioriteres

Detaljplan skal ligge til grunn for opparbeidelse av gatetun.

Gatetunet skal gis en helhetlig utforming, med robuste detaljer og materialer av god kvalitet. Møblering og gatebelegg skal fungere strukturerende for gatetunets bruk.

Trafikkløsningene er illustrert i fig.40 mobilitets diagram, neste side

Fig.40 Mobilitets diagram

For enkelte kjøreveier som gir adkomst til boliger i delområdene BK1 12 og der årsdøgntrafikk (ÅDT) er maks. 200 tillates det fravik fra krav om snuplass på egen grunn. Det vises til SINTEF analyse, som dokumenterer at snuplass på egen grunn ikke gir bedre sikkerhet mot risikoen for å rygge på et barn. Snuplass på egen grunn vil kun redusere risikoen for kollisjon med andre kjøretøy. Tatt i betraktning den lave trafikkbelastningen er det lite grunn til å kreve snuplass på egen grunn for adkomstvei med inntil 200 ÅDT.

Fig.41 SINTEF analyse trafikksikkerhet ved snuplass på egen grunn i forhold til trafikktetthet

2.1.4 Bebyggelse (plassering/ byggegrenser, typologi, høyder, utnyttelsesgrad, antall enheter, og parkering mv)

• Plassering/ byggegrenser Bebyggelsens plassering er angitt på plankartet med byggegrenser Der byggegrenser ikke er angitt kan bebyggelsen oppføres inntil formålsgrenser

Parkeringsplasser, sykkelparkering, trapper, ramper og forstøtningsmurer, og mindre uteoppholdsarealer tilhørende boliger i 1.etg. tillates etablert utenfor viste byggegrense. Balkonger og utstikkende bygningsdeler tillates oppført inntil 2,5 m utenfor byggegrense.

Bebyggelsen til sentrumsformål i felt SF1 og blokkbebyggelsen i felt BB1 blir organisert i delvis åpne kvartaler. Byggegrensene er fastsatt slik at de sikrer gode dimensjoner for gårdsrommene og åpenhet samt gir en vis fleksibilitet i utforming av bebyggelsen. Bebyggelse under terreng i felt BB1 og SF1 skal oppføres innenfor bestemmelsesgrense # 2 angitt på plankartet.

Byggegrenser for delområdene Bk1 12 er fastsatt i forhold til midtlinje på tilstøtende kjøreveier. Avstand fra midtvei til byggegrense er henholdsvis 12,0m, 10,0m og 7,5m, avhengig av veistandard.

Bebyggelsen i felt BK6 skal plasseres slik at det sikres en forbindelse mellom friområde o_FRI1 og henholdsvis kjørevei o_KV5. Bebyggelsen i felt BK7 skal plasseres slik at det sikres en forbindelse mellom turdrag TD1 og o_KV5. Bebyggelsen i BK8 skal plasseres slik at det sikres en forbindelse mellom o_KV5 og lekeplasser f_LEK4.

• Boligtypologi

Bebyggelsen i småhusområdene BK1 BK4 og BK6 12 består av rekker I illustrasjonsplanen er det vist husrekker som består av minimum 3 bygg. Området vil imidlertid utbygges over flere år og andre

hustyper kan bli aktuelle å bygges. For å sikre muligheten til å kunne bygge andre type hus enn de som er vist i illustrasjonsplanen er det medtatt en bestemmelse som presiserer at innenfor delområder BK1 12 kan det bygges boliger plassert i rekker, to mannsboliger, rekkehus, kjedehus og firemannsboliger, med tilhørende parkering og uteoppholdsarealer.

• Byggehøyder

For sentrumsformålsbebyggelsen og blokkbebyggelsen er maks. gesimshøyder angitt som absolutte kotehøyder (i m.o.h.). Fastsatte gesimshøyder tillater å bygge hovedsakelig 4 etasjer og punktvis 5 etasjer.

For småhusområdene er maks.gesims og mønehøyde angitt som relative høyder, som måles fra gjennomsnittsterreng. Bebyggelsen innenfor feltene BK 1 12 kan bygges i 2 3 etasjer og sokkel og oppføres med møne maks.9,5 m og gesims maks. 8 m. Ved pulttak eller flate tak tillates maks. 9,5 m gesims.

• Utnyttelse

Tillatt grad av utnyttelse er påført plankartet. Grad av utnyttelse beregnes felt vis. Parkeringsanlegg, boder, mv under bebyggelse/ terreng skal ikke skal medregnes i % BYA. For sentrums og blokkbebyggelse er utnyttelsesgraden videreført fra områdereguleringen for Aursmoen sentrum. For delområdene til småhusbebyggelse varierer utnyttelsen mellom 40 og 60%.

Områdeplanen fastsetter for felt S5 en utnyttelsesgrad på 66% BYA. Utnyttelsesgraden fra områdereguleringen videreføres i detaljreguleringsplanen. Dette da arealer til lek opparbeides innenfor felt BB1 og SF1 i stedet for å skilles ut som eget formål.

Utnyttelsesgraden for felt B1, B2, B4 i områdeplanen er fastsatt til 45 % BYA Utnyttelsesgraden for felt BH1 er fastsatt til 40 % og feltets areal er 7000 m2 Formannskapet vedtok at kun 80 % av feltet kan bebygges med boliger. Tillat BYA tilsier at feltene kunne bebygges med til sammen 23.210 m2 BYA.

Felt navn i områdeplan

Areal Korrigert areal % BYA i områdeplan Tillatt BYA Ihht.områdeplan

B1 13.300 m2 45% 5.985 m2 B2 14.800 m2 45% 6.600 m2 B4 18.500 m2 45% 8.325 m2

BH1 7.000 m2 5.600 m2* 40% 2.240 m2

SUM 23.210 m2

*Etter fratrekk av 20% av feltareal for BH1 jfr. Kommunestyrets vedtak. Tabell I BYA beregning

I detaljreguleringsprosessen ble feltavgrensing omdefinert for å tilpasses endret infrastruktur. Boligfeltene deles opp på nytt og arealer til lek og uteopphold, herunder nærlekeplasser og grendelekeplass, samt arealer til renovasjonsanlegg og trafoanlegg blir regulert som egne formålssoner. Som følge av dette avviker prosentregnet utnyttelsesgrad innenfor hvert boligfelt fra prosentutnyttelsesgraden angitt i områdereguleringen.

Plankartet angir ny prosentregnet utnyttelsesgrad for hvert felt. Imidlertid vil prosentendringen ikke medføre at det kan bygges vesentlig mer enn det som var beregnet i områdereguleringsplanen for Aursmoen sentrum. En maksimal utnyttelse iht. % BYA for hvert felt ville utgjøre ca. 23.900 m2

• Antall boliger

Det er ikke fastsatt antall boliger eller boligsammensetning for leilighetsbebyggelsen. Illustrasjonsprosjektet viser 190 boliger til sammen i felt SF1 og BB1 og 177 boliger tilsammen i felt BK1 4 og BK6 12.

2.1.5 Leke og uteoppholdsarealer

Planforslaget stiller krav til å avsette minimum 20 m2 egnet uteoppholdsareal per boenhet Arealene til uteopphold skal ikke være støyutsatt. Private takterrasser og balkonger over 5m2 samt felles takterrasser medregnes i utearealene for boligene i felt BB1 og SF1. Uteoppholdsareal for boligene i felt BK1 12 etableres på egen tomt, på terreng, balkong og/eller takterrasser

Utearealene i gårdsrommene i felt SF1 og BB1skal tilrettelegges for lek og opphold og skal opparbeides med variert beplanting og belysning. Det skal etableres vegetasjonsdekke med dybde på minimum 0,8 meter på minst 10% av det felles utearealet på terreng/ lokk over terreng. Kravet til tilstrekkelig jorddybde på deler av lekeplass og felles uteoppholdsareal på lokk vil muliggjøre dyrking av større busker og trær, som kan skape større variasjon i utearealene. Dette er i tråd med områdereguleringen for Aursmoen sentrum §2.6, som angir at skal legges vekt på varierte sekvenser i utearealene.

Overflater, belysning, møblering og beplanting skal utformes med god arkitektonisk kvalitet. Nærlekeplass for boligene i felt BS1 og BBB1 opparbeides i gårdsrommene og dimensjoneres etter kommunens norm, herunder minimum 300 m2/ 50 boliger. Lekearealene skal beregnes samlet for feltene SF1og BB1

Felt f_LEK1 5 opparbeides som nærlekeplass for boligene i felt BK1 4 og BK6 12 Felt f_LEK6 opparbeides som grendelekeplass for alle boligene i planområdet.

Lekearealene skal ikke være støyutsatt. De skal ha en hensiktsmessig arrondering, ligge på terrengnivå og ikke være brattere enn 1:3, med unntak av akebakker. Lekeplasser skal utstyres med lekeapparater og sittemuligheter/benker.

Grendelekeplass skal opparbeides som et sentralt lekeområde for barn i ulike alder og skal innby til ulike former for fysisk aktivitet. Området skal inneholde lekeapparater, møteplass med sittemuligheter, trær, steiner og lignende naturelementer

2.1.6 Grønnstruktur

Arealer regulert til grønnstruktur omfatter friområder o_FRI1 4 og turdrag o_TD1 2, samt vegetasjonsskjerm VS1 2

Arealformålet videreføres fra områdereguleringsplanen, men plassering av friområder/ turdrag er endret i forhold til områdereguleringen. Samlet areal for friområder i områdereguleringsplanen er 12,40 daa. I tillegg til disse skulle 20% av felt BH1, som tilsvarer 1,4 daa, avsettes til friområde/ grøntstruktur. Dette utgjør til sammen 13,80 daa. En viktig forutsetning for omdisponeringen av arealer til grønstrukturformål innenfor planområdet har vært det å gi en kvantitativ og kvalitativ erstatning for omdisponerte arealer.

Friområde o_FRI 1 4 og turdrag o_TD1 2 i planforslaget utgjør til sammen 14,08 daa og størrelsesmessig gir fult kompensasjon for friområder i områdereguleringsplanen som blir omdisponert Turdrag TD1 og TD2, som i hovedsak erstatter friområde o F1 i områdereguleringsplanen for Aursmoen sentrum har vesentlig flere landskapsmessige kvaliteter enn arealet den erstatter. Friområde o_FRI2 opparbeides med amfi/ akebakke og ballplass. Turdrag TD1 2 anlegges langs ravinen og grenser til nærlekeplass og grendelekeplass.

Vegetasjonsskjerm VS1 2 utgjør til sammen 10.55 daa. Innenfor VS1 kan det opparbeides nødvendige støyskjermingstiltak ihht. støyvurdering.

2.1.7 Overvann

Planforslaget stiller krav til at håndtering av overvann skal baseres på overflatebaserte løsninger. Overvannet skal håndteres iht. 3 leddstrategien. Avrenning fra mindre regn skal fanges opp og infiltreres, avrenning fra større regn skal forsinkes og fordrøyes og for avrenning fra ekstremregn skal

det sikres trygge flomveger. Det skal legges opp til magasinering og infiltrering nærmest kilden samt at sikkerhet mot erosjon ivaretas. Det skal benyttes en klimafaktor på min. 1,5, og grønn overflatefaktor, GOF, skal minimum være 0,5.

Figur

2.1.8 Estetikk og terrengtilpasning

Planforslaget fastsetter at bebyggelsen i planområdet skal gis en tidsriktig og god estetisk utforming, i samspill med omgivelser.

2.1.9 Universell utforming / tilgjengelighet for alle Iht.krav i teknisk forskrift TEK 17 skal alle uteområder gis universell utforming så langt terrenget tillater det

2.1.10 Dokumentasjonskrav

I forbindelse med søknad om rammetillatelse stilles det krav til støyberegning med tilhørende detaljert støyfaglig vurdering, utarbeidelse av overordnet utomhusplan, overordnet plan for VA og overvann.

I forbindelse med søknad om igangsettingstillatelse skal det utføres geoteknisk prosjektering av tiltak og det skal utarbeides brannredegjørelse som viser hvordan krav i teknisk forskrift og brannvesenets retningslinjer om tilrettelegging for rednings og slokkemannskaper er ivaretatt. Videre stilles det krav til utarbeidelse av tekniske planer for veier som ikke framkommer av plankartet, miljøoppfølgingsplan og matjordplan.

2.1.11 Rekkefølgekrav

Det er fastsatt rekkefølgekrav for etablering av kjørevei, fortau, gang og sykkelvei og lekeplass knyttet til delområder, som oppsummeres in en matrise. For enkelte kjøreveier tillates trinnvis utbygging av vei i takt med innflyttingsklare boliger.

Krav til ferdig opparbeidelse av grøntstruktur, bestående av turdrag og friområder med tilhørende gang og sykkelvei gjennom området er knyttet til etablering av et vis antall boliger innenfor planområdet.

Når det er bygget 100 boenheter innenfor planområdet skal friområde o_FRI1 og 2, gang og sykkelvei o_GS 2, og del av o_GS 3 og o_GS4 tilhørende friområde o_FRI2 være ferdig opparbeidet i henhold til utomhusplan.

Når det er bygget 100 boenheter innenfor planområdet skal turdraget o_TD1 og del av o_GS4 tilhørende o_TD1 være ferdig opparbeidet i henhold til utomhusplan. Når det er bygget 200 boenheter innenfor planområdet skal turdraget o_TD2 og o_GS5 være ferdig opparbeidet i henhold til utomhusplan.

Når det er bygget 300 boenheter innenfor planområdet skal grendelekeplass f_LEK6 være ferdig opparbeidet.

Før nye boliger kan tas i bruk skal nødvendige støybeskyttelsestiltak og tilhørende renovasjonsanlegg være ferdigstilt. Før nye boliger innenfor planområdet kan tas i bruk skal parkeringsdekning for biler og sykler være etablert iht. punkt 3.5.a og i takt med byggetrinn.

Videre stilles krav til opparbeidelse av Klokkerveien vest for planområde, med fortau på sørsiden frem til krysset med Aurveien (Fv.239) og opphøyd gangfelt til Aursmoen skole. Kravet trer i kraft etter at det er blitt bygget 30 boliger innenfor delområdene BK1 12. Det stilles også krav til at nødvendig overvannstiltak i Haugkroken er sikret

2.1.12 Byggetrinn

Reguleringsbestemmelsene fastsetter at planområdet kan bygges i flere trinn og at bebyggelsen innenfor hvert felt kan oppføres trinnvis forutsatt at byggetrinn angis ved søknad om rammetillatelse til første tiltak innenfor feltet. Tilhørende kjøreadkomst, fortau, gang og sykklevei og lekeplass skal etableres ihht. følgende matrise. Veier markert med * kan opparbeides etappevis, slik at kun del av adkomstveien som fører til innflyttingsklare boliger skal være ferdig opparbeidet og godkjent som driftsklar før midlertidig brukstillatelse til boliger kan gis.

Delområder Kjøreveg Fortau Gang /sykkelvei Gatetun Lekeplass

SF1 KV1a, KV1b, KV1 GS1 GT1 Gårdsrom

BB1 KV1 GS2 Gårdsrom

BK1 2 KV2 F01 LEK1

BK3 KV2, KV3* LEK2

BK4 KV3* LEK2

BK6 8 KV4*, KV5* F02 GS7 LEK3

BK9 KV4*, KV5* LEK4

BK10 12 KV6* GS6 LEK5

Tabell II matrise vedr. rekkefølgebestemmelser for opparbeidelse av kjørevei, fortau, gang og sykkelvei og lekeplass

2.2 Alternative løsninger

Det er ikke utarbeidet et alternativt planforslag, men i løpet av planprosessen ble det utredet flere alternativer for utbygging, både for blokkbebyggelsen og for den konsentrerte småhusbebyggelsen

3 Analyser og utredninger

Forut for stedsanalyse og registreringer av naturforhold ble det i forbindelse med reguleringsarbeidet opparbeidet trafikkanalyse, geoteknisk vurdering og støyanalyse.

Trafikkanalyse

Trafikkanalysen viser at den fremtidige utbyggingen av planområdet vil generere en nyskapt trafikk på ca. ÅDT 1290 fordelt med ca. ÅDT 330 på Klokkerveien, ca. ÅDT 560 på Schønheyders vei/ Nordjordveien og ca. ÅDT 400 på Seterveien/ Aurststubben. Selv om trafikken generert av utbyggingen fordeler seg på ulike adkomster, vil det meste ende opp til/ fra Fv.1469 Aurveien.

Det vurderes at trafikkmengdene generert av den fremtidige utbyggingen innenfor planområdet og i tilstøtende arealer ikke vil påvirke trafikkavviklingen i Aursmoen i vesentlig grad. ÅDT langs Aurveien er i dag registrert til å være 3370 3880 kjt/døgn. Trafikken her kan trolig 3 eller 4 dobbles før det begynner å skape avviklingsproblemer.

For å ivareta trafikksikkerheten generelt anbefales å gjennomføre følgende tiltak: Etablere gjennomgående fortau langs Klokkerveien mellom planområdet og Fv.1469 Aurveien. Krysningspunktet over Aurveien bør vurderes sikret med opphøyd gangfelt eller andre tiltak. Forbindelsen vil være sentral som skolevei.

Koble gang og sykkelvei sør i planområdet til fortau langs østsiden av Senterveien og eventuelt regulere Senterveien med 30Km/t fartssone for å sikre lav hastighet i senterområdet.

Sikre gangkryssing over Nordjordveien med opphøyd gangfelt.

Etablere en snarvei som kobler sammen gang og sykkelvei i friområdet FRI1 til Rugveien. Dette vil gi bedre trafikksikkerhet for skolebarn fra allerede etablerte boligfelt langs Nordjordveien.

Etablere opphøyd gangfelt eller lignende over Schønheyders vei der fortauet skifter side.

Veiprosjekt

Det er utarbeidet tekniske planer for kjørevei og fortau innenfor planområdet, samt for enkelte gang og sykkelveier. Disse vedlegges planforslaget. Gang og sykkelvei som etableres innenfor friområder og turdrag vil detaljeres sammen med den del av grøntstrukturen de tilhører.

Grunnforhold

Det er i forbindelse med reguleringsarbeidet, og også tidligere, blitt gjennomført geotekniske grunnundersøkelser for planområdet og det ble utarbeidet en vurdering av områdestabilitet iht. NVEs veileder nr.1/2019 «Sikkerhet mot kvikkleiereskred»

Undersøkelsene har påvist sprøbruddmateriale innenfor planområdet. Med bakgrunn i topografi, terrenganalyser og utførte undersøkelser, er det definert en faresone for områdeskred, som er meldt inn til NVE. Faresonen har middels faregrad, alvorlig konsekvens og risikoklasse 3.

Utførte stabilitetsberegninger indikerer tilfredsstillende sikkerhet mot skred for dagens situasjon. Det er ikke utført stabilitets beregninger for planlagt tiltak i denne omgang, da det vurderes at oppfylling av ravinen vil bedre situasjonen. Når endelig utforming av tiltaket foreligger vil det måtte utføres geoteknisk detaljprosjektering.

Det anbefales at bekken nord for Kompveien sikres tilstrekkelig mot erosjon i forbindelse med fremtidig utbygging, da det er usikkerhet knyttet til eksempelvis endret avrenning som følge av utbyggingen. Prosjektering av erosjonssikring vil utføres i en senere fase, og arbeidene bær være ferdigstilt før oppstart grunnarbeider.

Støyutredning

Det er blitt utarbeidet en støyfaglig utredning iht. retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging T 1442, sist revidert i 2021.

Aktuelle støykilder for bebyggelsen innenfor planområdet er vegtrafikk på henholdsvis FV 170 Kompveien nord for planområde og FV 1369 Aurveien sør for planområdet. Det vurderes at interne veier innenfor planområdet vil ha så lav trafikk både på dagtid og i nattperioden at det vil ikke utløse behov for støytiltak.

Støyforhold er blitt kartlagt og det er utarbeidet en beregningsmodell basert på digitalt kartgrunnlag, der planlagt bebyggelse er digitalisert manuelt, basert på illustrasjonsplan. Trafikkmengde og tungandel er innhentet fra nasjonal vegdatabank og fremskrevet iht. Vegdirektoratets prognoser for fylket.

Alle boliger i planlagt bebyggelse, med unntak av 18 boliger i småhus feltene, får støy under grenseverdi og dermed tilfredsstiller støykrav fastsatt i reguleringsbestemmelsene uten behov for tiltak.

Det er allerede planlagt skjerming med voll langs FV 170 Kompveien i forbindelse med detaljregulering og gjennomføring av utbyggingen ved Nordjordet felt B3.

I tillegg til den planlagte vollen ble det vurdert å etablere et skjermingstiltak langs FV 170 på strekningen der Klokkerveien går i kulvert under Kompveien og hvor voll ikke kan oppføres. Tiltaket ble avvist av Fylkeskommunen. Derfor ble det gjort grep i bygningsmassen slik at alle boenhetene får en stille side.

Støyberegningene viser at støykravene etter omarbeidelsen av bygningsmassen blir oppfylt for alle boenhetene.

Sol og skyggediagrammer

Det er blitt utarbeidet sol og skyggediagrammer for felt SF1 og BB1 (felt S5 i områdeplanen for Aursmoen sentrum), der bebyggelsen planlegges med 4 til 5 etasjer. Disse viser at fremtidig bebyggelse og uteoppholdsarealer innenfor felt SF1 og BB1 vil få tilfredsstillende solforhold Diagrammene viser også at utbyggingen medfører begrensede konsekvenser for solforholdene ved eksisterende bebyggelse på Aurheim gård

legger føringer for god arkitektonisk utforming, ved at det tar utgangspunkt i stedets egen art og

topografi, og tilrettelegger for et bomiljø med god kvalitet

Fig.45 Terrengsnitt småhusdelområder

Fig 46 Terrengsnitt sentrum / blokkbebyggelse

Landskap/fjernvirkning

Planområdet ligger sentralt i Aursmoen sentrum, og foreslått utbygging vil medføre en endring av landskapsrommet.

Foreslått bebyggelse i felt SF1 og BB1 vil være fremtredende i forhold til dagens bebyggelse/bygningsstrukturer mot øst og vest og vil være synlig fra Fv.170 Kompveien Transformasjonen er i tråd med intensjonene i kommuneplanen og gjeldende områdeplan, som tilrettelegger for økt fortetting i sentrum med bebyggelse i 4 5 etasjer.

Konsekvenser for barn og unge

Planforslaget fastsetter krav til opparbeidelse av leke og oppholdsarealer, herunder krav til kvaliteter og utstyr for disse. Dette sikrer blant annet at arealene er store nok og egner seg for lek og opphold, gir muligheter for ulike typer lek på ulike årstider, kan brukes av ulike aldersgrupper og gir muligheter for samhandling mellom barn, unge og voksne.

Planforslaget tilrettelegger for et trygt bomiljø, med varierte arealer for lek og opphold. Foruten leke og uteoppholdsareal innenfor planområdet finnes det offentlige lekearealer, herunder ballplass og treningsfasiliteter ved Aursmoen skole, som ligger i gå avstand.

Planforslaget ivaretar barn og unges interesser også ved å tilrettelegge for trafikksikker adkomst til lekeplasser innenfor planområdet og til skolen Dette oppnås ved å anlegge fortau på sørsiden av Klokkerveien og opphøyd gangfelt over Aurveien (Fv.239) til Aursmoen skole.

Rekreasjonsinteresser

Gjennomføringen av planforslaget vil medføre positive konsekvenser for almene rekreasjonsinteresser ved å etablere friområder, turdrag og grendelekeplass tilgjengelige for allmenheten.

VA og overvannshåndtering

Offentlig ledningsnett, herunder traseen V1 V4 V5, må flyttes i forbindelse med utbygging av blokkbebyggelse og småhusbebyggelsen vest for ravinen. Overvann håndteres på terreng. Ravinen etableres slik at den har kapasitet til å håndtere 20 års regn med et regulert utslipp på 0,3 l/s per daa.

Sidearealer for veier og plasser tilrettelegges for fordrøyning og infiltrasjon av overvann Terrenget må opparbeides slik at overvannet ledes på terreng mot åpne flomveier, som videre leder vannet mot kulvert under Fv170 (Kompveien). Flomveiene dimensjoneres for 200 års flomhendelse med klimafaktor 1,5.

Universell utforming og tilgjengelighet for alle Planforslaget ivaretar krav i TEK17 vedrørende universell utforming av utearealer og tilgjengelighetskrav for boliger.

Energi og klima

Det tilrettelegges for vannbåren varme for sentrum og leilighetsbebyggelse og det stilles krav til tilrettelegging for elbilladning Planforslaget stiller krav til utarbeidelse av en overordnet miljøoppfølgingsplan, som skal redegjøre for massebalanse og massetransport, sikringstiltak og transport i anleggsfasen, avfallshåndtering og materialbruk.

Demografiske forhold og sosial infrastruktur

Befolkningsprognoser tilsier særlig sterk vekst i de eldste befolkningsgruppene og med flere eldre vil det komme nye boligbehov. I dag er det få botilbud for de eldste funksjonsfriske beboere i Aurskog.

Felt SF1 og BB1 er godt egnet til boliger for eldre grunnet nærheten til Aursmoen sentrum med sine tjenestetilbud samt rekreasjonstilbudet ved Aurskog golfbane. Dette er i tråd med føringene i stortingsmeldingen Leve hele livet (Helse og omsorgsdepartementet, 2018) og med anbefalinger i regjeringens Strategi for småbyer og større tettsteder som regionale kraftsentre (Kommunal og

moderniseringsdepartementet, 2021)

«For å gi nærhet til tjenester, handel, kultur og fritidstilbud er det viktig å bygge aldersvennlige boliger sentralt i småbyene»

Varierte leilighetsstørrelser i felt SF1 og BB1 tilsier at boligene vil være attraktive også for andre aldersgrupper, herunder barnefamilier Boligene i delområdene til konsentrert småhusbebyggelse vil være særdeles attraktive for barnefamilier. På dette stadiet er det vanskelig å anslå hvor mange barn som vil bo innenfor planområdet. Men ny skole og barnehage er under planlegging og det forventes ikke utfordringer med hensyn til skole og barnehagekapasitet.

Naturmangfold

Planområdet består hovedsakelig av tidligere dyrket mark og noen gruslagte/ asfalterte flater, uten registrerte naturverdier. Virkningen av planforslaget er vurdert i samsvar med de miljørettslige prinsippene i naturmangfoldloven §§8 12 Kunnskapsgrunnlaget (ref. §8) er www.naturbase.no og feltbefaring. Kunnskapsgrunnlaget er vurdert tilstrekkelig, følgelig kommer ikke føre var prinsippet (ref. §9) til anvendelse.

Tiltaket er vurdert å ikke medføre forverring av samlet belastning på økosystem (ref. § 10). Det legges til grunn at en eventuell skade på naturmangfold skal dekkes av tiltakshaver, dersom dette ikke er ansett urimelig ut fra tiltakets og skadens karakter (ref. § 11). Det er forutsatt at det ved utbygging av området ikke skal benyttes driftsmetoder/ teknikker som er til unødig skade for naturmangfold (ref. § 12).

4.1 Konsekvensutredning

Planarbeidet utløser ikke krav til konsekvensutredning jfr. pbl §4 2 eller §6 §8 i forskrift om konsekvensutredning av 01.01.2017.

Planinitiativet omfatter ikke tiltak angitt i forskriftens” Vedlegg I” (Planer og tiltak som alltid skal konsekvensutredes) og faller dermed ikke under omfangskriteriene i forskriftens § 2. Planlagt arealbruk av området er i samsvar med kommuneplanens arealdel og planforslaget innebærer ikke vesentlige endringer av kommuneplan eller områderegulering. Dermed skal det ikke vurderes nærmere etter forskriftens § 4. Basert på vurderingene over vil tiltaket ikke utløse krav om konsekvensutredning jfr. Forskrift om konsekvensutredninger (FOR 2009 06 26 855, sist endret FOR 2013 03 15 284).

4.2 Risiko og sårbarhetsanalyse

Det er utarbeidet ROS analyse for tiltaket. Utsjekk av aktuelle tema for ROS analysen er gjort ihht. tabell 3 i ROS analysens kap.4, som identifiserer aktuelle uønskede hendelser. ROS analysen finner at de fleste tema enten ikke er aktuelle eller at de er tilstrekkelig behandlet i planforslaget. Aktuelle tema som er tilstrekkelig belyst og behandlet i planforslaget er overvannshåndtering, erosjonsfare og trafikkavvikling. Det tema som er blitt analysert i ROS analysen er risiko for skred Analysen viser at det gjennom planlegging og risikoreduserende tiltak vil det være mulig å redusere sannsynligheten, årsakene, sårbarheten, konsekvensene og usikkerheten ved uønskede hendelser. Gitt at de foreslåtte tiltakene følges opp, vurderes risikoen forbundet med gjennomføring av planforslaget å reduseres til et akseptabelt nivå. Analysen konkluderer med å foreslå følgende tiltak: Det kan stilles krav til å vurdere lokalstabilitet før utbygging/ igangsettingstillatelse

Det bør legges inn en hensynssone for fareområdet slik vist i vedlegg F i rapport om vurdering av områdestabilitet.

Det anbefales å gjennomføre erosjonssikring av bekken nord for Kompveien før oppstart av grunnarbeider

Det må stilles krav om at en eventuell bekkeåpning innenfor planområdet må detaljprosjektertes i senere fase og må erosjonssikres tilstrekkelig.

Kommentar: Begge anbefalingene er fulgt opp. Reguleringsbestemmelsene stiller krav til geoteknisk prosjektering senest i forbindelse med igangsettingssøknad og hensynsone for fareområdet er lagt inn på plankartet.

5 MEDVIRKNING

5.1 Kunngjøring og varsling Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort 27.10.21 i Indre Akershusblad og på kommunens hjemmeside.

Fig.47 Kunngjøringsannonse

Grunneiere og rettighetshavere er varslet ved brev av 26.10.21. Overordnede myndigheter jfr. vedlagt oversikt er varslet ved brev av 26.10.21.

5.2 Tidligere politiske vedtak

Planinitiativet ble behandlet i Formannskapets møte 6.09.2021 (sak 135/21). Det ble vedtatt at planinitiativet kan legges til grunn for utarbeiding av detaljreguleringsplan og at det kan avvikes fra områdereguleringsplanen slik beskrevet i planinitiativet dog med visse unntak, forutsetninger og presiseringer, som fremgår av vedtaket.

5.3 Forhåndsuttalelser

5.3.1 Liste over innkomne forhåndsuttalelser

Det er i alt kommet inn 9 forhåndsuttalelser til planforslaget.

Nummer Gnr /bnr Avsender Dato

1. Statsforvalteren 19.11.21

2. Viken Fylkeskommune 28.11.21

3. Elvia 29.10.21

4. Nedre Romerike brann og redningsvesen IKS 03.11.21

5. Ruter 11.11.21

6. Romerike Avfallsforedling IKS 24.11.21

7 Mattilsynet 29.11.21

8. 194/6 Tore Kristiansen, Haugkroken 19 31.10.21

9 192/195 Arne Bjørkevoll, Haugkroken 10 01.11.21

5.3.2 Resymé av innkomne forhåndsuttalelser

1. Statsforvalteren

• Pågående reguleringsprosesser

Det forutsettes at planarbeidet i nødvendig grad koordineres med pågående reguleringsprosesser for Aurveien 26 og for Aursmoen næringspark.

• Samordnet bolig , areal og transportplanlegging:

Planområdet ligger sentralt på Aursmoen, og det er naturlig at det legges opp til en høy arealutnyttelse her. Planlagt utnyttelse og formål er i tråd med overordnet plan, med unntak av område BH1, som i gjeldende plan er avsatt til barnehage. Det foreslås å omdisponere området fra barnehageformål til konsentrert småhusbebyggelse, med en foreslått utnyttelse på 40% BYA. Det vises videre til fastlagt areal og transportstruktur i regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus.

• Landbruk og jordvern

Planområdet omfatter et område på ca.105 daa, som i all hovedsak er klassifisert som dyrket jord.

Det vises til statlige og regionale føringer for planlegging og til nasjonal jordvernstrategi av 2021 hvor jordvernmålet er innskjerpet. Siden planområdet ligger i Aursmoen sentrum og hovedsakelig består av dyrket jord, må det planlegges med sikte på å oppnå høy arealutnyttelse. Videre må det utredes om og eventuelt hvordan, matjord fra planområdet skal benyttes til jordforbedring av eksisterende jordbruksareal og/eller til nydyrking

• Barn og unge medvirkning og levekår: Det påpekes at arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare, jf. pkt. 5 a) RPR.

• Overvannshåndtering:

Det forventes at det stilles tydelige krav til overvannshåndtering i planen. Ved planlegging av nye områder for utbygging, fortetting og transformasjon, skal det vurderes hvordan hensynet til et endret klima kan ivaretas. Det bør legges vekt på gode helhetlige og naturbaserte løsninger som bidrar positivt til uteareal og naturmangfold.

Det vises til utfordringer med privat bekkelukking nord for planområdet. Bekker i prinsippet bør være åpne, da de skaper variasjon i landskapet og har stor verdi for biologisk mangfold og for naturopplevelser. Det bør vurderes hvilke konsekvenser utbyggingen av planområdet vil få for områdene rundt og om eventuell gjenåpning av bekk nord for planområdet kan være aktuelt.

• Klimagassutslipp og energi: Miljøvennlige energiløsninger bør utredes og evt. vurderes om det skal stilles krav om at byggeområdet skal tilrettelegges for forsyning av vannbåren varme, jf. pbl§ 12 7 nr. 8. Det bør legges til rette for elbillading i parkeringskjeller, og stilles krav til det i planen.

• Støy

Deler av planområdet er støyutsatt for veitrafikk fra Fv.170. Støyforholdene må avklares tidlig i prosessen slik at dette blir premissgivende for planlegging av bebyggelsen Flest mulig av boligenhetene bør tilfredsstille anbefalte verdier i tabell 2 i retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T 1442/2021)

I den grad det skal aksepteres avvik fra anbefalte grenseverdier må det sikres at alle boenheter har tilgang til stille side (uten tiltak), hvor soverom kan plasseres. For de fasade som er støyutsatt kan det aksepteres bruk av avbøtende tiltak for dempet fasade. Støyrapporten må vise planlagte tiltak og hvilken effekt de har. Reguleringsbestemmelsene skal være entydige og konkrete, og tilpasses planen og støysituasjonen. Det må spesifikt bestemmes hvilke tiltak som aksepteres. Det må også vurderes kompenserende tiltak som tilgang til sol og lys, utsikt, gode uteoppholdsarealer, rekreasjonsområder og andre faktorer som fremmer trivsel og helse.

• Universell utforming:

Prinsippene om universell utforming bes lagt til grunn i planarbeidet. Det er viktig å sikre at alle har mulighet til å kunne benytte seg av lekeplass og felles uteoppholdsareal.

Det vises ellers til diverse statlige planretningslinjer som anses å gi relevante føringer for planarbeidet. Tilsvarende gjelder Statsforvalterens forventningsbrev til kommunene for 2021, datert 28.01.2021 og tilhørende vedlegg med forventinger til kommunal arealplanlegging

2. Viken Fylkeskommune

• Medvirkning

Medvirkning i planprosesser er lovpålagt etter pbl §55 1. Det anbefales å undersøke om det er gjennomført Barnetråkkregistreringer i nærheten av planområdet. Det bør også gjennomføres en medvirkningsprosess knyttet til planlagt omdisponering av felt BH1 til boliger.

• Samordnet areal og transportplanlegging: Hovedmålene er at utbyggingsmønsteret skal være arealeffektivt, basert på prinsipper om flerkjernet utvikling og bevaring av overordnet grønnstruktur. Persontransportveksten skal tas med kollektivtransport, gange og sykkel.

Planområdet ligger sentralt på Aursmoen, og foreslått transformasjon er i henhold til kommunens ønsket utvikling av området. Samtidig er det en forventing i den regionale planen at viktige blågrønne strukturer, kulturminner og kulturmiljøer skal ivaretas i utviklingen Det forventes at foreslått utbygging ses i tråd med pågående og igangsatt reguleringsarbeid i området, blant annet Aursmoen sentrum og Aursmoen Næringspark.

De prioriterte lokale byene og tettstedene i kommunene skal utvikles med sikte på å være sentrum for hele kommunen eller et større geografisk omland. De skal utvikles konsentrert, med gode lokale tilbud og kollektivtilbud som gir god tilgjengelighet på tvers til de regionale byene.

Det henvises til Akershus fylkesting vedtak i sak 120/2018, hvor det anbefales at hovedtyngden av veksten (i Aurskog Høland) bør legges på tettstedene fra Bjørkelangen via Løken til Lillestrøm Foreslått utbygging av området med opp mot 380 boenheter, representerer et betydelig omfang. Det bør utarbeides et grundig, oppdatert og vedtatt dimensjoneringsgrunnlag, som blant annet viser

eksisterende boligdekning, påbegynte prosjekter, vedtatte reguleringsplaner og påbegynte planprosesser for de ulike områdene i Aurskog Høland, før regulering av Aursmoen sentrum initieres.

• Planbestemmelser ang. høyder Fylkeskommunen viser til føringer i Områdereguleringsplanen for Aursmoen sentrum vedrørende byggehøyder og ber om at det redegjøres for om planforslaget tilfredsstiller kravene om gode og tilfredsstillende solforhold for beboere og brukere av planområdet. Krav om gode solforhold bør sikres i bestemmelsene.

• Tettstedsutvikling

Viken fylkesting vedtok 18.12.2020 Regional planstrategi 2020 2024, hvor det påpekes at Viken skal ha inkluderende og gode bomiljøer med tilgang til friluftsområder og aktivitetsmuligheter, samt at det skal vektlegges miljø og helsefremmede kvaliteter i utviklingen av byer og steder. Trygge og effektive ferdselsforbindelser for gående og syklende bør etableres før utbyggingen er ferdigstilt. Det bør også sikre at tilgjengeligheten for gående og syklende ivaretas i hele bygg og anleggsfasen.

Iht. overordnete føringer bør lokalisering av alle typer arbeidsplasser, handel og tjenester skje etter prinsippet om rett virksomhet på rett sted. Det må legges til rette for et samspill for å bidra til å skape attraktive, opplevelsesrike og relevante handels og servicemiljø i sentrumsområdene Fylkeskommunen viser til at tilrettelegging for tilbud og tjenester som bidrar til å skape gode nabolag og attraktive tettsteder anses som positivt. Des bes at foreslått næringsformål fastsettes i reguleringsbestemmelsene.

• Parkering

Begrensning i parkeringsdekning er et egnet virkemiddel for å stimulere til bruk av gang , sykkel og kollektivtransport fremfor bilbruk. Det bør fastsettes parkeringsbestemmelser med maksimums normer som er strenge. Det anbefales også at det stilles krav om anlegg for sykkelparkering og en definert andel ladepunkter for elbil.

• Samferdsel

En del av området grenser mot Fv.170 Kompveien. Det bes at 40m vegetasjonsskjerm fastsatt i Reguleringsplan for Aursmoen sentrum medtas i planforslaget. Gjeldende byggegrense mot Fv.170, i områderegulering for Aursmoen sentrum, må videreføres.

Det ser ut til at området vil få atkomst via fv. 1469 Aurveien via den kommunale Senterveien, i et sideveiskanalisert kryss. Fv 1469 strekningen har en gjennomsnittlig trafikkmengde på ca.4000 kjøretøy i døgnet og fartsgrense 40km/t. Det er g/s vei langs Fv.1469 og busstopp ved krysset mellom Senterveien og Fv.1469.

Deler av området ligger ifølge kommuneplanens arealdel i hensynsone støysone fra vei. En eventuell støyskjerming langs Fv.170 må plasseres på privat grunn og avklares med Fylkeskommunen før løsningen innarbeides i reguleringsplanforslaget

• Naturfare

Utbygging må i størst mulig grad styres utenom fareområder. Der dette ikke er praktisk mulig, må det fastsettes hensynssoner med bestemmelser som ivaretar sikkerheten i samsvar med sikkerhetskravene i byggteknisk forskrift. Private planleggere og kommunen må utrede flom og skredfare som en del av ROS analysen, og innhente sakkyndig bistand når dette er nødvendig. Det henvises til NVEs retningslinjer «Flaum og skredfare i arealplanar»

• Barn og unges interesser:

Det er et viktig nasjonalt mål å sikre barn og unges oppvekstmiljø. Ved utarbeidelse av planer må det legges vekt på å sikre god kvalitet på arealer for lek og uteopphold, og de bør anlegges på steder med gode solforhold og siktlinjer fra boligområdene. Det påpekes at det er kommunen som er ansvarlig for å sikre akseptable aktivitetsarealer for barn og unge, og der det er interessekonflikter skal barns interesser prioriteres.

Fylkeskommunen forventer at krav til leke og uteoppholdsareal i kommuneplanen legges til grunn i det videre planarbeidet. Det bør også stilles krav om at leke og fellesarealene skal være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest/brukstillatelse for boligene.

• Vannforvaltning og overvannshåndtering:

Tiltaket ligger innenfor vannområdet Halden vassdraget og Regional plan for vannforvaltning 2016 2021 for Akershus skal legges til grunn.

Lokal overvannsdisponering på egen grunn bør legges til grunn, og fylkeskommunen forutsetter at planforslaget og tiltaket ikke vil forringe tilstanden i Haldenvassdraget. Det oppgis at fylkesveiens overvannssystem ikke er dimensjonert for avrenning fra tilliggende eiendommer. Overvann fra utbyggingsområdet må håndteres på egen eiendom.

• Automatisk fredete kulturminner:

I forbindelse med tidligere områderegulering for Aursmoen sentrum og reguleringssak for Nordjordet, Aurskog kirke, Aur prestegård og Margarethakilden har det i 1999 og 2011 blitt gjennomført arkeologiske registreringer av det foreslåtte planområdet, iht. kulturminneloven § 9. Under disse registreringene ble det påvist to automatisk fredete kulturminnelokaliteter innenfor det foreslåtte planområdet (id 149286 og 212185), hvorav den ene ble innvilget dispensasjon fra kulturminneloven den 01.04.2014. Begge de to automatisk fredete kulturminnene er tolket som kokegroplokaliteter, men kun id149286 er datert.

Det foreslåtte planområdet er i konflikt med id 212185 og dispensasjonsbehandlingen vil bli avklart etter at planen er lagt ut på offentlig ettersyn. Det varsles om at dispensasjon kan komme til å inneholde et krav om datering av dette kulturminnet for å sikre dets kildeverdi.

• Kulturminner bygningsmiljø og landskap:

Tiltaket berører ikke nasjonale eller regionale kulturminneverdier. Fylkeskommune har ingen bemerkninger med hensyn til nyere tids kulturminner.

3. Elvia

Elvia viser til at de har områdekonsesjon i kommunen, og at de har elektriske anlegg/høyspent i planområdet, som vises på vedlagt kart. Videre redegjøres for hvilke elektriske anlegg er etablert innenfor planområdet

Det oppgis at det normalt kan iverksettes tiltak (inkludert planting av trær) inntil 1,0 meter fra kabel grøftens ytterkant. Fremtidig tilkomst til kabelgrøften må ikke hindres, og det må ikke gjøres inngrep som medfører endring av overdekningen over kabelen.

Vedlagt kart viser kun omtrentlig plassering av kabelanlegget i terrenget. For å få lokalisert kabelens nøyaktige plassering bør det bestilles kabelpåvisning.

Opplysninger gitt i varselet er ikke tilstrekkelige til at Elvia kan foreta en vurdering av om det er behov for en ny nettstasjon innenfor planområdet. Behov for ny nettstasjon vil være avhengig av effektbehovet ved ønsket utbygging.

Arealet som avsettes i planen til frittliggende nettstasjon må være av en slik størrelse at det er plass og adkomst til nettstasjonen med kranbil (med støttebein). Evt. påkrevd utplassering av ny nettstasjon mht. areal på inntil 35 m2 (ca.5,5 x 6,5m) og avstand til bebyggelse og anlegg (anbefalt minimum 10m) må ivaretas i det videre planarbeidet. Arealer som skal brukes til frittliggende nettstasjoner bør avsettes til bebyggelse og anlegg, underformål Energianlegg, kode 1510.

Nettstasjon kan etableres i egne rom i bygningen. Oppgitte krav til størrelse, utforming, plassering, atkomst og ventilasjon må da ivaretas. Dersom det ikke avsettes eget areal til nettstasjon i reguleringsplanen, anmodes det om at presiseringer knyttet til plassering, byggegrenser, mv tas med i reguleringsbestemmelsene.

Nettselskapet anmoder utbygger om å kontakt dem i god tid før utbygging, for å avklare hvordan ny bebyggelse skal forsynes med elektrisk strøm samt planlegge nye elektriske anlegg.

4. Nedre Romerike brann og redningsvesen IKS

NRBR forutsetter at krav gitt i TEK 17 om tilrettelegging for rednings og slokkemannskap blir ivaretatt. Særskilt gjelder det tilgjengelighet til bygningen og tilgang til vannforsyning/slokkevann utendørs. Det henvises ellers til deres retningslinjer vedr. tilrettelegging for rednings og slokkemannskaper.

Det vises til at beredskapen i Aurskog Høland kommune kun innebefatter utrykning med bærbare stiger, Det tilsier høydeberedskap for byggverk med geims eller mønehøyde inntil 9,0 m (3 etasjer).

Ved etablering av nye brannvannsuttak anmodes det om bruk av hydranter, og at det tas inn særskilte krav om dette i reguleringsbestemmelsene.

Ved detaljregulering skal det vedlegges overordnede planer for teknisk infrastruktur, samt redegjøres for hvordan kravet til brannvanndekning er tenkt løst. Brannvannuttakene bør ha tosidig forsyning.

Det bør tilrettelegges for to uavhengige adkomstmuligheter for brannvesenets utrykningskjøretøy. Riktig valg av plassering/avfallsløsning er vesentlig mht. brannsikkerhet og kan redusere risikoen for en større bygningsbrann.

Utomhusplan må vise hvordan det skal tilrettelegges for brannvesenet, herunder adkomstveier for brannvesen, angrepsveier, plassering av brannvannsuttak og oppstillingsplasser.

Det anmodes om at det tas inn særskilte bestemmelser i forhold til igangsettingstillatelse og brukstillatelse. Tilsvarende gjelder også for anleggsperioden.

Det foreslås å legge inn i rekkefølgebestemmelser følgende:

• Før igangsettingstillatelse gis må det foreligge en plan som ivaretar kravene til slokkevann og en utomhusplan som viser tilfredsstillende tilgjengelighet/ adkomst for brannvesenet i henhold til byggteknisk forskrift og brannvesenets retningslinjer om tilrettelegging for rednings og slokkemannskaper. Ved etappevis utbygging må det utarbeides en midlertidig utomhusplan som viser ivaretakelse av tilfredsstillende tilrettelegging for brannvesenets innsats.

• For brukstillatelse gis må tilrettelegging for brannvesenet (adkomst og slokkevann) være tilfredsstillende ivaretatt i henhold til byggteknisk forskrift og brannvesenets retningslinjer om tilrettelegging for rednings og slokkemannskaper.

Brannvesenet ønsker å bli holdt orientert i det videre reguleringsarbeidet for området og kommende byggesaker.

5. Ruter

Viser til at det er et overordnet nasjonalt mål at veksten i persontransport skal tas med kollektivtransport, sykkel og gange. Trafikkskapende aktiviteter som boliger og arbeidsplasser bør lokaliseres til steder som har eller kan få et godt kollektivtilbud. Gode gang og sykkelforbindelser frem til tilliggende holdeplasser langs fylkesveien må sikres. Det anbefales at det sees på holdeplassene Finstadhagan og Aursmoen i Aurveien, med henblikk på å tilfredsstille krav til universell utforming. Det bør også vurderes en samlokalisering av holdeplass Aursmoen da disse i dag ligger på hver sin side av krysset Aurveien/ Myrvoldveien.

6. Romerike Avfallsforedling (ROAF)

Romerike Avfallsforedling (ROAF) påpeker at det ved nye utbyggingsområder skal legges opp til innsamlingsløsninger i form av avfallsbrønner. ROAF ønsker å bli involvert tidlig i prosessen mht. plassering, størrelse på anlegget, tilkomst mv. Når det gjelder næring står eier/bruker fritt til å velge leverandør av renovasjonsløsning.

7. Mattilsynet

Mattilsynet skal bidra til å sikre trygt drikkevann til befolkningen ved å påse på at krav i drikkevannsforskriften blir ivaretatt. Tilsynet skal bidra til å sikre vannressursene mot forurensing i henhold til kriterier og krav i vannforskriften. Det vises til tiltak som sikrer god nok kapasitet på ledningsnettet og som bør iverksettes for å sikre tilstrekkelige mengder med drikkevann også fremover i tid. Den totale sikkerheten med hensyn til drikkevann skal ivaretas også ved gravearbeider og arbeid på ledningsnett.

Tilsynet påpeker på risiko for spredning av planteskadegjørere og floghavre i forbindelse med anleggsarbeid. Det vises til Matlovens krav om å utvise nødvendig aktsomhet i forbindelse med planlegging og utførelse av anleggsarbeid.

8. Tore Kristiansen

Avsender viser til kjent problematikk vedrørende overvann, som har vært en utfordring I Haugkroken over lengre tid, og anmoder om dialog med kommunen

9. Arne Bjørkevoll

Avsender opplyser om vedvarende overvann problematikk, som har vært en utfordring I Haugkroken siden 2009, og viser til artikkel i Indre Akershus blad

5.3.3 Forslagsstillers kommentarer til forhåndsuttalelsene

1. Statsforvalteren

Forslagstillers kommentar: Innspillene er tatt til følge. Det er etablert dialog med planleggerne av Aurveien 26 og det legges opp til et samarbeid vedrørende opparbeidelse av Klokkerveien, samt VA plan og overvannshåndtering.

Det er utarbeidet overordnet matjordplan for omdisponering av matjord, som vil detaljeres i forbindelse med søknad om igangsettingstillatelse til tiltak.

Det stilles tydelige krav til overvannshåndtering på egen eiendom, der det vektlegges gode, helhetlige og naturbaserte løsninger. I forbindelse med planprosessen er det utarbeidet Rapport vedrørende flomberegninger og flomtiltak ved Aursmoen, der det skisseres alternative forslag til flomforebyggende tiltak. Utblokking av dagens ledning utpekes som anbefalt alternativ

Støyforhold er kartlagt og analysert og krav vedrørende støy samt opparbeiding av nødvendige støyskjermingstiltak er medtatt i reguleringsbestemmelsene Universell utforming er ivaretatt i planforslaget.

2. Viken Fylkeskommune Forslagstillers kommentar: Innspillene er tatt til følge. Det ble tilrettelagt for medvirkning, men det er ikke satt i gang en egen medvirkningsprosess vedrørende omdisponering av BH1 til boliger. Dette har ikke vært et tema i mottatte forhåndsuttalelser Formannskapets vedtak vedrørende omdisponering er godt forankret i både dagens og den fremtidige barnehagedekningen

Det er etablert dialog med planleggerne av Aurveien 26 og Nordjordet felt B3 (vedtatt detaljregulering), og det legges opp til et samarbeid vedrørende opparbeidelse av Klokkerveien og Nordjordveien, samt VA plan og overvannshåndtering

Det er utarbeidet 3D dokumentasjon og sol og skyggediagrammer som viser at byggehøyder på 4 til 5 etasjer for sentrum /blokkbebyggelsen ikke medfører utilbørlige konsekvenser for omgivelsene med hensyn til sol, skygge og estetikk. Krav til gode solforhold tilfredsstilles.

Planforslaget tilrettelegger for gode utearealer, til opphold, lek og rekreasjon og fremmer grønmobilitet gjennom etablering av trygge gang og sykkelvei forbindelser og redusert parkeringsdekning Det legges opp til elbilladning i parkeringsanlegg for sentrum / blokkbebyggelse.

Gjeldende byggegrense mot Fv.170 er videreført i planforslaget. Det samme gjelder vegetasjonsskjerm langs Fv.170 Kompveien.

Flom og skredfare er grundig utredet og det er fastsatt i reguleringsbestemmelser og plankart hensynsone for ras og skredfare. Det stilles både kvantitets og kvalitative krav til lekearealer Det sikres i bestemmelser at overvannshåndtering håndteres på egen eiendom.

3. Elvia

Forslagstillers kommentar: Innspillene er tatt til følge. Det er avsatt eget areal til nettstasjon i reguleringsplanen, og presiseringer knyttet til plassering og utforming av nettstasjon er medtatt med i reguleringsbestemmelsene.

4. Nedre Romerike brann og redningsvesen IKS

Forslagstillers kommentar: Innspillene er tatt til følge. Anbefalt rekkefølgebestemmelse er innarbeidet i reguleringsbestemmelser. Prosjektets brannrådgiver har vært i kontakt med Nedre Romerike brann og redningsvesen og har utarbeidet en overordnet plan for tilrettelegging for rednings og slokkemannskaper, som er vedlagt planforslaget.

5. Ruter

Forslagstillers kommentar: Innspillet er delvis tatt til følge Planforslaget bidrar til økt grønmobilitet ved å redusere parkeringsdekning samt etablere et nettverk av gang og sykkelveier, som fremmer sykkel og gangtrafikk. Anbefalinger vedrørende holdeplasser kan ikke tas til følge da holdeplassene ligger utenfor planområdet

6. ROAF

Forslagstillers kommentar: Innspillene er tatt til følge

7. Mattilsynet

Forslagstillers kommentar: Innspillene er tatt til følge Drikkevannsregelverket er ivaretatt. Det er utarbeidet Matjordplan som angir tiltak som skal hindre at det oppstår fare for spredning av planteskadegjørere og floghavre.

8. Tore Kristiansen

Forslagstillers kommentar: Innspillet er tatt til etterretning. I forbindelse med planprosessen har AFRY utarbeidet Rapport vedrørende flomberegninger og flomtiltak ved Aursmoen, der det skisseres alternative forslag til flomforebyggende tiltak. Utblokking av dagens ledning utpekes som anbefalt alternativ

9. Arne Bjørkevoll

Forslagstillers kommentar: Innspillet er tatt til etterretning. I forbindelse med planprosessen har AFRY utarbeidet Rapport vedrørende flomberegninger og flomtiltak ved Aursmoen, der det skisseres alternative forslag til flomforebyggende tiltak. Utblokking av dagens ledning utpekes som anbefalt alternativ

6 DOKUMENTASJON

Til saken skal vedlegges:

1. Forslag til plankart, sist revidert 03.05.22

2. Forslag til reguleringsbestemmelser, datert 04.05.22

3. Illustrasjonsplan, datert 29.04.22

4. Vedlegg A: Kopi av varslingsbrev og annonse

5. Vedlegg B: Kopi av forhåndsuttalelsene

6. Vedlegg C: VA notat, sist revidert 29.04.22

7. Vedlegg D: VA rammeplan GH0, sist revidert 29.04.22

8. Vedlegg E: Overvannsplan GH02, sist revidert 29.04.22

9. Vedlegg F: Overvannsberegninger, datert 26.04.22

10. Vedlegg G: Grønn overflate faktor, datert 07.03.22

11. Vedlegg H: Uttakskapasitet Sentrumshagen, datert 14.01.22

12. Vedlegg I: Flomvurdering Aursmoen, datert 25.02.22

13. Vedlegg J: Situasjonsplan Brannteknisk, datert 14.02.22

14. Vedlegg K: Matjordplan rev.00, datert 03.03.22

15. Vedlegg L: Teknisk plan vei, datert 21.04.22

16. Vedlegg M: Trafikkanalyse, sist revidert 25.04.22

17. Vedlegg N: RIG vurdering av områdestabilitet, sist revidert 27.04.22

18. Vedlegg O: Geotekniske undersøkelser, sist revidert 28.04.22

19. Vedlegg P: Aursmoen Sentrumshagen Geoteknisk datarapport, datert 07.03.22

20. Vedlegg Q: Støyfagligutredning til detaljregulering, sist revidert 26.04.22

21. Vedlegg Q: Støyfagligutredning til detaljregulering, sist revidert 26.04.22

22. Vedlegg Q: Støyfagligutredning til detaljregulering, sist revidert 26.04.22

23. Vedlegg R: Risiko og sårbarhetsanalyse, sist revidert 03.05.22

Illustrasjon. Avvik vil forekomme.

Utkast til budsjett

Illustrasjon. Avvik vil forekomme.

Sentrumshagen Boligsameie

Normalbudsjett 2022 - ett driftsår hensyntatt samtlige boliger 20.9.2022

UTKAST

Konto Inntekter

3600 Felleskostnader drift 1 700 000 6290 Oppvarming 576 206 kr. 14,- pr kvm

3630 TV/bredbånd/Bakkekontak/Gjesteleilighet 443 940 755,- pr mnd pr enhet 3601 Parkeringplass 79 500 125,- per plass

Sum inntekter 2 799 646

Kostnader

6700 Revisjonshonorar 7 000 5330 Styrehonorar 53 900 1100 pr enhet pr år 6710 Forretningsførerhonorar 94 000 6700 Kosnader til velforening 0 0 pr enhet pr mnd 5400 Arbeidsgiveravgift 7 600

6200 Elektrisk energi 50 000 Fellesareal 6290 Oppvarming inkl umålt forbruk 699 679 3 kr per kvm umålt forbruk

7500 Forsikringer 147 000 3 000 pr enhet pr år 7760 Kommunale avgifter 637 000 13 000 pr enhet pr år

Note 1 Generelt rep. og vedlikehold 284 500

Note 2 Andre driftskostnader 754 940

Sum kostnader 2 735 619

Inntekter - kostnader 64 027 2,29 %

Endring av disponible midler pr 31.12. 64 027

Innbetaling fra sameierne ved kjøp 425 000 oppstartskapital til sameiet 3* felleskostnader

Endring av disponible midler 489 027

Antall boliger 49

Sum m2 BRA bolig 3 430 kvm

Driftskostnader pr m²/mnd, gj.snitt 68 kr/mnd Driftskostnader pr m²/gj.snitt eks oppvarming 52

Kommentarer:

Budsjettet er laget på grunnalag av estimerte kostnader, det er usikkerhetsfaktorer i budsjettet i poster som bla: Forsikring, strøm, driftsavtaler, TV /bredbånd iht avtale, fjernvarme, kommunale avgifter og serviceavtaler er stipulert.

Sentrumshagen Boligsameie

Note 1 Rep og vedlikehold

6600 Større vedlikeholdskostnader 0 6601 Bygninger 30 000 6602 Parkeringsløsning 79 500 6603 Elektro 20 000 6604 Utvendig vedlikehold 30 000 6605 Heis 50 000 Serviceavtale 6614 Brannsikring 25 000 Serviceavtale 6613 Ventilasjon 50 000

Sum rep og vedlikehold 284 500

Note 2 Andre driftskostnader: 6320 Renovasjon 0 6500 Verktøy og redskaper 0 6340 Lyspærer og sikringer 5 000 6950 Kabel TV / Internett/Heime 443 940 6780 Vaktmester/driftsavtaler 100 000 6781 Renholdskostnader 125 000 6782 Snøbrøyting, 50 000 6800 Kontorrekvisita 0 6860 Møter, kurs 10 000 6870 Kostnader tillitsvalgte 5 000 6875 Årsmøte 10 000 7770 Bank og kortgebyer 6 000

Sum driftskostnader 754 940 Antall boliger 49

Snr m² BRA mnd

A101 47 1 921 755 651 3 327

A102 70 2 895 755 981 4 632

A103 61 2 528 755 857 4 140

A104 71 2 912 755 987 4 654

A201 47 1 921 755 651 3 327

A202 70 2 895 755 981 4 632

A203 61 2 528 755 857 4 140

A204 71 2 912 755 987 4 654

A205 68 2 805 755 951 4 510

A206 83 3 441 755 1 166 5 362

A301 47 1 921 755 651 3 327

A302 70 2 895 755 981 4 632

A303 61 2 528 755 857 4 140

A304 71 2 912 755 987 4 654

A305 68 2 805 755 951 4 510

A306 83 3 441 755 1 166 5 362

A401 47 1 921 755 651 3 327

A402 132 5 469 755 1 854 8 077

A403 123 5 060 755 1 715 7 530

B102 71 2 912 755 987 4 654

B103 70 2 895 755 981 4 632

B104 71 2 912 755 987 4 654

B201 71 2 937 755 995 4 687

B202 71 2 912 755 987 4 654

B203 70 2 895 755 981 4 632

B204 71 2 912 755 987 4 654

B205 56 2 301 755 780 3 835

B301 71 2 937 755 995 4 687

B302 71 2 912 755 987 4 654

B303 70 2 895 755 981 4 632

B304 71 2 912 755 987 4 654

B305 56 2 301 755 780 3 835

B401 85 3 519 755 1 193 5 467

C101 70 2 887 755 979 4 621

C102 61 2 528 755 857 4 140

C103 71 2 912 755 987 4 654

C104 62 2 569 755 871 4 195

C201 49 2 016 755 683 3 454

C202 70 2 887 755 979 4 621

C203 61 2 528 755 857 4 140

C204 71 2 912 755 987 4 654

C205 71 2 912 755 987 4 654

C301 49 2 016 755 683 3 454

C302 70 2 887 755 979 4 621

C303 61 2 528 755 857 4 140

C304 71 2 912 755 987 4 654

C305 71 2 912 755 987 4 654

C401 127 5 242 755 1 777 7 773

C402 77 3 160 755 1 071 4 986 3 429,8 141 667 36 995 48 017 85 012

Illustrasjon. Avvik vil forekomme.

Nedenstående vedtekter er et foreløpig utkast til vedtekter utarbeidet av utbygger/selger i forbindelse med salg av seksjoner i prosjektet. Utkastet må således oppfattes som en overordnet ramme, og kan bli betydelig endret i forbindelse med ferdigstillelse av prosjektet, som følge av kommunale reguleringsbestemmelser, kommunens behandling av seksjoneringssøknad, fradeling av matrikler, endret organisering mv. Det tas uttrykkelig forbehold om hvordan eiendommene blir oppdelt, størrelsen på sameiet herunder oppdeling i antall seksjoner, og organisering av bod og utomhus arealene. Det vises for øvrig til de forbehold som er tatt inn i prospekt/salgsmateriell. Vedtektene fastsettes av utbygger før overlevering.

Utkast vedtekter for

Sentrumshagen sameie (org. nr under etablering)

1. Navn

1-1 Navn, formål og opprettelse

Sameiets navn er Sentrumshagen sameie

Sameiet består av totalt 180 boligseksjoner og én eller flere næringsseksjoner med enkelte tilleggsdeler som er fordelt på xx blokker 9 av disse seksjonene er omsorgsboliger til Aurskog kommune. For hver seksjon er det fastsatt en sameiebrøk som uttrykker sameieandelens størrelse. Det er noe felles drift og infrastruktur på tekniske løsninger.

Alle leilighetene (blokkene) i første etasje får plattingene tinglyst som private tilleggsdeler (tillegg grunn TG).

Under blokkene er det etablert en garasjekjeller som inneholder bl.a. tek nisk rom, trapp og heisoppganger, boder og parkeringsarealer. Det er heis fra hvert bygg ned i garasjekjelleren.

Endelig organisering av garasje og sameiet er ikke endelig vedtatt og utbygger forbeholder seg retten til å velge organiseringsform.

Det er ikke garasjeplasser til alle seksjonene. Utbygger fordeler garasjeplassene ved innflytning, senere er det styret som håndterer bytte, leie osv. Garasje n kan organiseres som en næringsseksjon (seksjon nr. xxx). De som kjøper garasjeplass blir eier av én ide ell andel av seksjonen. Eierne av de ideelle andelene utgjør et eget tingsrettslige sameie Noen av garasjeplassene er tilpasset kravene til HC, jfr. p. 2 3. Utbygger er eier av de ideelle andelene inntil garasjeplassene/andelene er solgt.

Bodene i underetasjen er i adskilte rom og er organisert som fellesareal Utbygger tildeler boder, etter det er det styret som foretar eventuelle bytter. Ved evt bytte av boder må styre påse at bod størrelsen oppfyller alle krav i henhold til reguleringsplan (gjelder st ørrelsen på bodene).

Det er fastsatt en sameiebrøk for hver seksjon som uttrykker sameieandelens størrelse basert på den enkelte bruksenhets bruksareal (dvs. eksklusiv balkonger). Sameiebrøkens størrelse fremgår av seksjoneringsbegjæringen.

Alle deler av eiendommen som etter seksjoneringen ikke omfattes av bruksenhetene (hoveddeler og tilleggsdeler), er fellesarealer. Til fellesarealene hører således bl.a. hele bygningskroppen med vegger, dekker og konstruksjoner (også balkongkonstruksjon) samt inngangs dører, vinduer, trapperom med heis, ganger, andre fellesrom. Stamledningsnettet for vann og avløp fram til avgreiningspunktene til de enkelte bruksenhetene og elektrisitet fram til bruksenhetens sikringsskap, er også fellesanlegg. Det samme er andre innretninger og installasjoner som skal tjene seksjonseiernes felles behov.

Eierseksjonssameiet har rett til bruk av «felleseiendom» ved lekeområde, og fordeles mellom selskapene på området

Det er pliktig medlemskap og velavgift ???

Sameiets formål er å ivareta seksjonseiernes felles interesser og administrasjon av eiendommen og fellesanlegg av enhver art.

2. Rettslig råderett

2-1 Rettslig råderett

Den enkelte seksjonseier rår som en eier over seksjonen og har full rettslig råderett over sin seksjon, herunder rett til overdragelse, utleie og pantsettelse. S eksjonseier har plikt til å melde salg eller bortleie av seksjonen skriftlig til sameiets forretningsfører om hvem som er ny eier/leietaker. Ved eierskifte betales et eierskiftegebyr til forretnings fører for eierskifte.

En sameier blir fullt ansvarlig for leietakers handlinger eller unnlatelser eller andre forhold til sameiet.

Ingen, ei heller juridiske personer, kan erverve mer enn 2 boligseksjoner i sameiet.

Ved overdragelse av ideell andel gjelder ikke forkjøpsretten etter sameieloven § 11. Sameierne kan heller ikke kreve oppløsning eller bruksdeling av Sameiet iht. sameielovens §§ 14 og 15.

Parkeringsplasser kan organiseres som en næringsseksjon snr. xxxx, med ideelle andeler 1/xxx pr parkeringsplass Alle sameiere som har en ideell andel i næringsseksjonen har rett til en bestemt parkeringsplass i næringsseksjonen. Ved omsetning av garasjeplasser tillates fritt oppløsning av realkoblingen mot at denne ved samme skjøte knyttes til kjøper sin seksjon.

Det er kun sameiere med sameieandel med rett til parkeringsplass, som kan benytte parkeringsplassene i garasjeanlegget, dog slik at utleie innad i sameiet er tillatt og gjester kan benytte seg av gjesteplassene.

Utbygger tildeler garasjeplassene og har rett til å disponere fritt over (inkl. omsette) usolgte andeler (parkeringsplasser). Det er ikke bytterett av garasjeplass med unntak av punkt 2 2. Næringsseksjonen er å anse som en støttefunksjon til boligene, og har således ikke stemmerett på å rsmøtet. Styret i Sentrumshagen sameie drifter og forvalter næringsseksjonen.

Det er ikke tillatt å drive næringsvirksomhet i eller fra garasjeanlegget. Utleie av garasjeplass er ikke å anse som næringsvirksomhet etter denne paragraf. Det er heller ikke t illatt å drive verksted eller utøve verkstedsliknende aktiviteter i tilknytning til biler som er parkert på Sameiets eiendom. Bilvask er ikke tillatt i garasjeanlegget.

2-2 Bod

(1) Det medfølger en bod til hver boligseksjon i garasjeanlegget under sameiet. Bod tildeles av utbygger ved overtagelse, senere er det styret som har oversikt over bodene i sameiet. D et er ikke bytterett på boden.

3. Bruken av boligen og fellesarealene

3-1 Rett til bruk

(1) Den enkelte seksjonseier har enerett til bruk av sin bruksenhet og rett til å nytte fellesarealer til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene.

(2) Bruken av bruksenheten og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødv endig måte være til skade eller ulempe for andre sameiere.

(3) Bruksenheten kan bare nyttes i samsvar med formålet.

(4) Seksjonseier har ikke rett til å foreta arbeider som påvirker/berører sameiets fellesarealer og fellesanlegg uten godkjenning fra st yret/årsmøtet. Dette omfatter slikt som installasjoner på fellesarealer, herunder oppsetting og montering av parabolantenne, varmepumpe, aircondition, markise, solskjerming, levegger o.l.

(5) Blokkleiligheter i 1. etasje kan ikke sette opp skillevegger, b eplante eller lignende uten forhåndsgodkjennelse av styret. Membranen til garasjeanlegget kan skades og seksjonseier vil bli

ansvarlig for evt. skader opp mot sameiet. Sameiet har ansvar for vedlikehold og stell av eventuelle blomsterkasser/ levegger eller lignende installasjoner ut mot fellesareal ved inngangspartiet på blokkene.

(6) Alle eventuelle blomsterkasser på garasjedekke er fellesareal og beplantes og vedlikeholdes av sameiet.

Endring av utomhusplanen som anleggelse/utvidelse av plattinger, hel ler, flytting av eksisterende beplanting, nyplanting og lignende skal på forhånd godkjennes av styret/årsmøtet. Dette gjelder også innenfor tilleggsdel til den enkelte seksjon.

3-2 Trivselsregler

Årsmøtet fastsetter trivselsregler. S eksjonseierne plikter å følge de trivselsregler som til enhver tid er fastsatt. Brudd på trivselsreglene kan anses som brudd på seksjonseiernes forpliktelser overfor sameiet.

3 3 Bygningsmessige arbeider mm .

Utskifting av dører og vinduer, oppsetting av markiser/annen utvendig solavskjerming, endring av fasadekledning, varmepumpe, endring av utvendige farger, balkongflagg, blomsterkasser etc., kan kun skje etter samlet plan for hele bygningen og etter f orutgående vedtak i sameiet eller i styret

4. Vedlikehold

4-1 Seksjonseiers vedlikeholdsplikt

(1) Den enkelte seksjonseier skal holde seksjonen, og andre rom og annet areal som hører seksjonen til forsvarlig vedlikehold, slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne. Seksjonseierne skal vedlikeholde slikt som vinduer, innvendige rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, invent ar, utstyr inklusive toalett, fjernvarmeradiatorer, kraner og vask, apparater og innvendige flater. Våtrom m å brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås.

(2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjoner og utskifting av slikt som innvendige rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, invent ar, utstyr inklusive slik som toalett, fjernvarmeradiatorer, kraner og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg , gulv og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer.

(3) Seksjonseier har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendige avløpsledninger både til og fra egen vannlås/sluk og fram til sameiets felles /hovedledning. Seksjonseier skal også rense eventuelle sluk på verandaer, balkonger o. l.

(4) Seksjonseier skal holde seksjonen fri for insekter og skadedyr.

(5) Oppdager seksjonseier skade i seksjonen som sameiet er ansvarlig for å utbedre, plikter s eksjonseier straks å sende melding til sameiet.

(6) Seksjonseieren plikter å skifre kullfiler på ventliasjonsanlegg i seksjonen to ganger pr år.

(7) Seksjonseier kan bli erstatningsansvarlig overfor sameiet og andre sameiere for tap som følger av forsømt vedlikehold.

4-2 Sameiets vedlikeholdsplikt

(1) Sameiet skal holde bygninger og eiendommen forøvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på sameierne.

(2) Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom seksjonen, skal sameiet holde ved like. Sameiet har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom seksjonen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for sameieren. Det er viktig å varsle gårdeier av næringsseksjonene i god tid før eventuelle installasjoner, slik at de får varslet sine leietakere. Sameiets vedlikeholdsplikt omfatter også utvendig vedlikehold av vinduer, og sluk på utearealer, som er endel av fellesarealer.

(3) Sameiets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskifting av energiglass og ytterdører til seksjonen eller reparasjon eller utskifting av utvendig tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk, samt rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler. I tillegg kommer sprinkelanlegg, som er felles for bo ligseksjonene.

(4) Seksjonseier skal gi adgang til seksjonen slik at sameiet kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for seksjonseier eller annen bruker av seksjonen

(5) Sameiet ved styret skal påse at det blir brøytet innsatsvei for brannvesen på sameiets eiendom.

(6) Seksjonseierne kan kreve erstatning fra sameiet for skader som følger av forsømt vedlikehold fra sameiet.

(7) Seksjonseierne har drift og vedlikeholds ansvar for alle tekniske installasjoner i seksjonen.

5. Felleskostnader, pantesikkerhet og heftelsesform

5-1 Felleskostnader

(1) Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken med mindre særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.

(2) Den enkelte seksjonseier skal forskuddsvis hver måned betale akontobeløp fastsatt av styret. Á konto beløpet kan også dekke avsetning av midler til framtidig vedlikehold, påkostninger eller andre felles tiltak på eiendommen, dersom sameiermøtet har vedtatt slik avsetning.

Som felleskostnader gjelder bl.a. felles strøm, felles bygningsforsikring, vaktmesterkostnader, renhold av fellesareal, honorarer til forretningsfører, tv internett/standardpakke, revisor, styrehonorarer, kommunale avgifter, vedlikeholdskostnader osv.

(3) Kostnader til kabel tv/ internett/Heime app, låneskostnad felles stue og gjesteleilig het fordeles med lik sum på alle boligseksjonene.

(4) Fjernvarme/oppvarming betales etter BRA iht seksjoneringsbegjæringen , eller etter faktisk forbruk etter måleravlesning.

(5) Unødig uttrykning fra Brann og redningsetaten vil bli belastet de seksjonseierne som utløser alarmen.

(6) Ved opptak av lån til vedlikehold/rehabilitering fordeles kostnadene etter BRA i henhold t il seksjoneringsbegjæringen, dette gjelder for bygningsmasse og felles installasjoner.

(9) Sameiet er pliktig til å være m ed å drifte Velforening xx, kostnadene fordeles i henhold til avtale om fordeling, i henhold til velforeningens vedtekter.

(10) Garasjeplass faktureres pr plass med en sum fastsatt av styret. Dette dekker utgifter til blant annet: Garasjeport, nøkkelåpner, oppmerking, feiing og rengjøring av p plasser oa.

(11) Umålt forbruk av varmetap i blokkene skal dekkes av seksjonseierne i blokkene etter blokkenes samlede sameiebrøk (BRA).

(12) Strømforbruk i forbindelse med lading av el bil vil bli fakturert direkte til de seksjonseierne som har tilkoblet strøm til elbil i forbindelse med sin parkeringsplass.

5 2 Panterett for seksjonseiernes forpliktelse

De andre seksjonseierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til 2 ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført.

5-3 Heftelsesform

For felles ansvar og forpliktelser hefter den enkelte sameier i forhold til sin sameiebrøk.

6. Pålegg om salg og fravikelse

6 1 Mislighold

Sameiers brudd på sine forpliktelser overfor sameiet utgjør mislighold. Som mislighold regnes blant annet manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk og brudd på ordensregler.

6-2 Pålegg om salg

Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jfr. eierseksjonslovens § 38 første ledd. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt.

6 3 Fravikelse

Medfører sameierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13.

7. Styret og dets vedtak

7-1 Styret - sammensetning

(1) Sameiet skal ha et styre som skal bestå av en styreleder og to fire andre medlemmer med en tre varamedlemmer. Utbygger kan konstituere og sitte i styret inntil sameiet er helt eller delvis overlevert.

(2) Funksjonstiden for styreleder og de andre medlemmene er to år. Varamedlemmer velges for ett år. Styremedlem og varamedlem kan gjenvelges.

(3) Årsmøte skal velge styret med vanlig flertall av de avgitte stemmene. Styrelederen skal velges særskilt. Styret skal velges av sameiermøtet. Styret velger nestleder blant sine medlemmer.

(4) Årsmøte skal fastsette eventuelt vederlag til styremedlemm ene for foregående styreperiode. Styret bestemmer fordelingen av vederlaget.

7-2 Styremøter

(1) Styreleder skal sørge for at styret møtes så ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsføreren kan kreve at styret sammenkalles.

(2) Styremøtet sk al ledes av styrelederen. Er ikke styrelederen til stede, og det ikke er valgt noen nestleder, skal styret velge en møteleder.

(3) Styret er beslutningsdyktig når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede. Beslutninger kan treffes med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for en beslutning, må likevel utgjøre mer enn en tredjedel av stemmene.

(4) Styret skal føre protokoll fra styremøtene. Alle de fremmøtte styremedle mmene skal undertegne protokollen.

7-3 Styrets oppgaver

Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og beslutninger på årsmøtet.

7-4 Styrets beslutningsmyndighet

(1) Styret skal ta alle beslutninger som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer. Beslutninger som kan tas med et vanlig flertall på årsmøtet, kan også tas av styret om ikke annet følger av lov, vedtekter eller årsmøtets beslutnin g i det enkelte tilfelle.

(2) Styret kan ikke ta beslutninger eller handle på en måte som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning.

7-5 Inhabilitet

Et styremedlem kan ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som medlemmet selv eller dennes nærstående har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i.

7 6 Representasjon og fullmakt

Styret representerer sameierne og forplikter dem med sin underskrift av styreleder og ett styremedlem i saker som gjelder sameiernes felles rettigheter og plikter, herunder vedtak som er truffet av sameiermøtet eller styret.

Styret kan gjøre gjeldende krav seksjonseierne har mot utbyggeren dersom kravet knytter seg til mangl er ved fellesarealene eller forsinket ferdigstillelse av disse.

8. Årsmøtet

8-1 Årsmøtets myndighet. Mindretallsvern.

(1) Årsmøtet har den øverste myndigheten i sameiet.

(2) Et flertall på årsmøtet kan ikke ta beslutninger som er egnet til å gi noen seksjons eiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning.

8-2 Tidspunkt for årsmøtet

(1) Ordinært årsmøte skal holdes hvert år innen utgangen av juni. Styret skal på forhånd varsle seksjonseierne om dato for møtet og om siste frist for å innlevere saker som ønskes behandlet.

(2) Ekstraordinært årsmøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to seksjonseiere som til sammen har minst ti prosent av stemmene, krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.

8-3 Innkalling til årsmøte

(1) Styret innkaller til årsmøte med et varsel som skal være på minst åtte og høyst tjue dager. Styret kan om nødvendig innkalle til ekstraordinært årsmøte med kortere varsel, men varselet kan aldri være kortere enn tre dager. I begge tilfeller skal det gis skriftlig melding til forretningsføreren

(2) Innkallingen skjer skriftlig. Som skriftlig regnes også elektronisk kommunikasjon.

(3) Innkallingen skal tydelig angi de sakene årsmøtet skal behandle. Skal årsmøtet kunne behandle et forslag som etter loven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmene, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen.

(4) Saker som en seksjonseier ønsker behandlet i det ordinære årsmøtet, skal nevn es i innkallingen når styret har mottatt krav om det før fristen i vedtektenes punkt 8 2 (1).

8 4 Saker årsmøtet skal behandle

(1) Årsmøtet skal behandle de sakene som er angitt i innkallingen til møtet.

(2) Uten hensyn til om sakene er nevnt i innkall ingen, skal det ordinære årsmøtet: behandle styrets årsberetning behandle og eventuelt godkjenne styrets regnskap for foregående kalenderår velge styremedlemmer behandle vederlag til styret

(3) Årsberetning, regnskap og eventuell revisjonsberetning skal senest en uke før ordinært årsmøte sendes ut til alle sameiere med kjent adresse. Dokumentene skal dessuten være tilgjengelige i årsmøtet.

(4) Bortsett fra saker som skal behandles av ordinært årsmøte, kan årsmøtet bare ta beslutning om saker som er angitt i innkallingen til møtet. Hvis alle seksjonseiere er til stede på årsmøtet og stemmer for det, kan årsmøtet også ta beslutning i saker som ikke står i innkallingen. At saken ikke er nevnt i innkallingen, er ikke til hinder for at styret beslutter å innk alle til nytt årsmøte for å avgjøre forslag som er fremsatt i møtet.

8-5 Hvem kan delta i årsmøtet

(1) Alle seksjonseiere har rett til å delta på årsmøtet med forslags , tale , og stemmerett. Ektefelle, samboer eller annet medlem av husstanden til eieren av en boligseksjon har rett til å være til stede og uttale seg.

(2) Styremedlemmer, forretningsfører, revisor og leier av boligseksjon har rett til å være til stede på årsmøtet og uttale seg. Styreleder og forretningsfører har plikt til å være til stede med mindre det er åpenbart unødvendig eller de har gyldig forfall.

(3) En seksjonseier kan møte ved fullmektig. Fullmakten kan når som helst tilbakekalles. Seksjonseieren har rett til å ta med en rådgiver til årsmøtet. Rådgiveren har bare rett til å uttal e seg dersom et flertall på årsmøtet tillater det. Fullmakten kan ikke angi hva fullmektigen skal stemme.

8-6 Møteledelse og protokoll

(1) Styrelederen leder årsmøtet med mindre årsmøtet velger en annen møteleder. Møteleder behøver ikke å være seksjonseier.

(2) Møtelederen har ansvar for at det føres protokoll over alle saker som behandles, og alle beslutninger som tas på årsmøtet. Møtelederen og minst én seksjonseier som utpekes av årsmøtet blant dem som er til stede, skal underskrive protokollen. Protokollen skal til enhver tid holdes tilgjengelig for seksjonseierne.

8-7 Beregning av flertall og opptelling av stemmer på årsmøte

I årsmøtet har hver boligseksjon én stemme, og flertallet regnes etter antall stemmer.

Ved opptelling av stemmer anses blanke stemmer som ikke avgitt. Står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning.

8-8 Flertallskrav ved ulike beslutninger på årsmøtet

(1) Beslutninger på årsmøtet tas med vanlig flertall av de avgitte stemmene hvis ikke annet flertallskrav er fastsatt i eierseksjonsloven eller vedtektene. Ved valg kan årsmøtet på forhånd fastsette at den som får flest stemmer skal regnes som valgt. Vedtektene kan ikke fastsette strengere flertallskrav enn det som er fastsatt i loven.

(2) Det kreves et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet for å ta beslutning om

a) ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold i det aktuelle sameiet

b) omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter

c) salg, kjøp, utleie eller leie av fast eiendom, inkludert seksjon er i sameiet som tilhører eller skal tilhøre seksjonseierne i fellesskap, eller andre rettslige disposisjoner over fast e iendom som går ut over vanlig forvaltning

d) samtykke til at formålet for én eller flere bruksenheter endres fra boligformål til annet formål eller omvendt

e) samtykke til reseksjonering som nevnt i eierseksjonslovens § 20 annet ledd annet punktum g) endring av vedtektene.

8 9 Flertallskrav for særlige bomiljøtiltak

(1) Tiltak som har sammenheng med seksjonseierens bo eller bruksinteresser, og som går ut over vanlig forvaltning, og som fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for seks jonseierne i fellesskap på mindre enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, besluttes med vanlig flertall av de avgitte stemmene på årsmøtet. Hvis tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for seksjonseierne i fellesskap på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, kreves det flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.

(2) Hvis tiltakene etter (1) fører med seg et samlet økonomisk ansvar eller utlegg for enkelte seksjonseiere på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tiltaket besluttes, kan tiltaket bare gjennomføres hvis disse seksjonseierne uttrykkelig sier seg enige.

8-10 Beslutninger som krever enighet fra alle seksjonseierne Alle seksjonseiere må, enten på årsmøtet eller på et annet tidspunkt, uttrykkelig si seg enige hvis sameiet skal kunne ta beslutning om

a) salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen b) oppløsning av sameiet

c) tiltak som medfører vesentlig endring av sameiets karakter

d) tiltak som går ut over seksjonseiernes bo eller bruksinteresser, uavhengig av størrelsen på kostnaden som tiltaket medfører, og uavhengig av hvor stort økonomisk ansvar eller utlegg tiltaket medfører for de enkelte seksjonseiere.

8 11 Beslutninger som krever samtykke fra seksjonseiere det gjelder Følgende beslutninger krever samtykke fra de seksjonseiere det gjelder:

 at eierne av bestemte seksjoner plikter å holde deler av fellesarealet vedlike

 innføring av vedtektsbestemmelser som begrenser den rettslige dispo sisjonsretten over seksjonen

 innføring av vedtektsbestemmelser om en annen fordeling av felleskostnadene enn det som følger av pkt. 5.

8 12 Inhabilitet

Ingen kan delta i en avstemning om

a) et søksmål mot en selv eller ens nærstående b) ens eget eller ens nærståendes ansvar overfor sameiet c) et søksmål mot andre eller andres ansvar overfor sameiet dersom egen interesse i saken er vesentlig og kan stride mot sameiets interesser d) pålegg eller krav etter eierseksjonsloven §§ 38 og 39 som er rettet mot e n selv eller ens nærstående.

Dette gjelder også for den som opptrer ved eller som fullmektig.

9. Forholdet til eierseksjonsloven

For så vidt ikke annet følger av disse vedtekter, gjelder reglene i lov om eierseksjoner av 16.6.2017 nr. 65.

10. Bruk av bruksenheter og fellesarealer

Inntil sameiet er etablert, vil utbygger ha rett til å forvalte eiendommen og til å foreta nødvendige beslutninger av økonomisk og juridisk art for å få driftet eiendommen på en forsvarlig måte, som å inngå samarbeidsavtale med forretningsfører, heisleverandør, drift, tv og bredbånd o.l

Illustrasjon. Avvik vil forekomme.

Illustrasjon. Avvik vil forekomme.

Kontakt