Обзор рынка гостиничных услуг города Минска
Минск 2013
Содержание
» Рынок отелей: сравнение с другими странами » Рынок отелей: спрос » Рынок отелей: предложение » Выводы и рекомендации для существующих и новых игроков
2
По сравнению с другими европейскими городами в Минске недостаточно отелей высокого класса: это связано с более низким экономическим развитием страны Распределение городов по ВВП на душу населения и количеству отелей на 1000 чел.
Количество номеров в 3*-5* отелях на 1000 жителей, ед.
12,9
Талин
12,2
Дюссельдорф
8,5
Лион Манчестер
6,2
Вильнюс
6,0
Рига
5,9
В среднем по Европе
4,2
Санкт-Петербург
3,9 3,0
Минск в 2014 (П)
3
15.000
Талин
Варшава Вильнюс 10.000 Рига Санкт-Петербург Минск 2014
4,5
Киев
Минск
ВВП на душу населения, тыс. USD
1,0
Минск 2012
5.000
Киев 0
0
2
4
6
8
10
12
14
Отели/1000 жителей
Конъюнктура рынка допускает премиальное ценообразование, при этом оставляя возможность входа новых игроков и хорошую рентабельность Средняя стоимость двухместного номера в гостиницах различной категории по городам, USD 5*
4*
419
Москва
193 148
107
244
270 210
195
191
288
Минск СанктПетербург Рига
Варшава
314
320
Киев
Вильнюс
3*
119
134 91 123 116
106 65 80 93
Комментарий Для сравнения были взяты текущие цены на двухместные номера (при бронировании на мартапрель 2013). Средняя стоимость двухместного номера в гостиницах Минска различной звёздочной оценки намного выше, чем в других восточноевропейских городах, при этом качество услуг в европейских отелях значительно выше. Лишь в Москве и Киеве цены на номера в 5-звездочных отелях в выше, чем в Минске.
4
Несмотря на невысокую среднюю выручку с 1 номера, рентабельность ведущих минских отелей находится на высоком уровне RevPAR отелей г. Минска (статистические данные), USD
RevPAR отелей европейской городов в 2011 году (все категории), USD
+3%
43
39
47
47
152
Москва Берлин
2008
2009
2010
5
188 120
74
Санкт-Петербург Варшава
4*
100
Киев
2011
RevPAR отелей 4* и 5* г. Минска(расчетные данные), USD
5*
107
51
Минск
47
Вильнюс
44
Содержание
» Рынок отелей: сравнение с другими странами » Рынок отелей: спрос » Рынок отелей: предложение » Выводы и рекомендации для существующих и новых игроков
6
Прирост числа туристов опережает прирост общего притока приезжих, что, безусловно, позитивно влияет на спрос на рынке отелей Поток приезжих, млн чел.
Число туристов, тыс. чел.
+4% 5,35
4,97
2008
2009
5,79
5,99
2010
2011
Структура потока приезжих по цели прибытия, % 2% 7% 4% 27%
Личные Транзит
7
60%
Бизнес Водители
Туризм
+8%
92
96
2008
2009
120
116
2010
2011
Комментарий »
Около 60% иностранцев посещают Беларусь по личным причинам: эта категория посетителей приезжает на небольшой период времени и останавливается у родственников или друзей.
»
Только 8% иностранцев приезжает в Беларусь по деловым или туристическим поездкам, так что существует огромный потенциал для увеличения числа таких поездок в будущем.
»
Данные не включают людей, въезжающих в страну через белорусско-русскую границу.
Незначительная доля иностранцев останавливается в коллективных средствах размещения (КСР), однако число гостей в минских отелях постоянно растет Структура посетителей по типу размещения, % Гостиницы Базы отдыха 10% 3%
Комментарий »
Только порядка 13% иностранных приезжих останавливаются в гостиницах и на базах отдыха.
»
У большинства отелей цена не соответствует качеству обслуживания.
»
Несмотря на все вышеперечисленные проблемы, число гостей в минских отелях растет.
»
Иностранные гости являются основным двигателем роста, в то время как количество белорусских гостей остается практически неизменным.
Остальные 87% КСР (гостиницы+ базы отдыха) Число посетителей в минских гостиницах, тыс. чел. +8% 393
361
399
417
199
191
230
249
194
170
169
168
2008
8
2009 2010 2011 Иностранцы Белорусы
Самый распространенный срок пребывания в гостиницах - 1-3 дня, так как основными клиентами минских гостиниц являются деловые люди, туристы и азартные игроки Структура проживающих в зависимости от типа жилья, % 100%= 5, 99 млн. человек
69% 1-3 дня
86,7%
9% 4-7 дней 17% 8-14 дней 15+ дней 5%
Отели, гостиницы и т.п. Оздоровительные организации Другие
9
Большинство посетителей, которые выбирают отели, останавливаются там на 1-3 дня. Это прежде всего люди, которые приезжают в командировку, или туристы из соседних стран, которые приезжают в Минск на выходные. Еще одна категория туристов, которая активно развивается (на 15% каждый год) это «азартные игроки».
10,1% 3,2%
Комментарий
Более 50 тысяч “игроков” посетили Минск в 2012 году. Ожидается дальнейшее увеличение этого показателя Количество казино и других игорных единиц, шт. Казино
Количество приезжих «игроков» в год, тыс. чел.
18
Игорные столы
+15% 100
84 73
55
63
Допущения Количество игроков за одним столом: 6 Средняя наполняемость (в выходные / рабочие дни): – Игорных столов – (80% / 40%) Доля иностранцев: – В казино – 50% Комментарий
2012 (О) 2013 (П) 2014 (П) 2015 (П)
Состоятельные российские «игроки» наполнили Минск после того, как казино были запрещены в России. Тур-операторы сразу же начали предлагать казино-туры в Минск. Также приезжают гости из Турции, Украины, Европы, Сербии, Армении, ОАЭ, Азербайджана и других стран. По оценкам экспертов количество приезжих «игроков» увеличивается на 15% ежегодно. Среднестатистический «игрок» тратит примерно 3-5 тыс. USD за уик-энд (для сравнения среднестатистический турист - 1-1,5 тыс.).
10
Основной поток туристов в страну прибывает из России Структура организованных туристов по месту проживания, тыс. чел.
26%
97% Россия
74%
3%
Страны СНГ
другие
Страны вне СНГ
Структура организованных туристов по регионам посещения, тыс. чел. Минская обл. другие Витебская обл. 5% 10% 4% Брестская обл. 21%
60%
Минск
Итого: 116 тыс. чел.
11
- тысяч туристов из стран СНГ - тысяч туристов из стран вне СНГ
Несмотря на то, что Беларусь интегрировала часть отелей в международные системы бронирования, доля таких отелей в общем количестве незначительна Структура резервирования по видам, % До 2011
Объединенной системы резервирования белорусских отелей, предоставляющей возможность online-бронирования, не существовало.
<10% 50%
90%
50%
80% 20%
Online резервирование Другие виды резирвирования
Беларусь Европа Чехия
2011
2012
Беларусь запустила национальную систему online-бронирования. Позже она была интегрирована в международные системы.
Доля гостиниц, представленных в международных системах бронирования в несколько раз меньше, чем соседних странах, в основном по причине низкой активности менеджеров гостиниц.
Доля отелей зарегистрированных в системе Booking.com, % 19% 59%
Минск
12
Вильнюс
Содержание
» Рынок отелей: сравнение с другими странами » Рынок отелей: спрос » Рынок отелей: предложение » Выводы и рекомендации для существующих и новых игроков
13
В 2011 году в Минске было 49 отелей и аналогичных средств размещения, а к 2014 году ожидается увеличение данного показателя на 20% Количество отелей и аналогичных средств размещения в Минске, единиц +21
29
28
28
2008
2009
2010
Структура отелей и аналогичных средств размещения в Минске по категориям, единиц 5*
2 2
4* 2*
14
37
2011
2012
2013
2014
Количество существующих номеров по категориям отелей, единиц
348
4*
472 967
3*
1
2*
Без категории Другие
49
70
5*
7
3*
60
16
9
Без категории Другие
94 511 979
К 2014 году запланировано открытие 22 отелей категорий 3-5* с размером номерного фонда около 3,600 единиц, в том числе и управляемых международными операторами
+249%
Hyatt Regency Hotels
1.645 +245%
+13%
1.200
1.097
Kempinski Hotels
967
472 348
3*
Accor Group
4*
5*
Vienna International Hotels & Resorts Hilton Hotels & Resorts Carlson Rezidor Hotel Group
15
В настоящий момент в Минске находится 14 отелей с категориями и общим номерным фондом около 2000 Отель
5
4
12
9 11 10 6 14 2 3 1 7
13
8
Категория
Кол-во номеров
1
Crown Plaza
5*
115
2
Европа
5*
67
3
Минск
4*
252
4
Виктория
4*
169
5
Robinson Club
4*
51
6
Юбилейная
3*
239
7
Турист
3*
300
8
Спутник
3*
136
9
Планета
3*
306
10
У фонтана
3*
18
11
Дом Москвы
3*
14
12
Орбита
3*
210
13
IBB
3*
41
14
Гарни
3*
70 1,988
16
К 2014 году запланировано открытие 22 отелей категорий 3-5* с размером номерного фонда около 3,600 единиц, в том числе и узнаваемыми международными операторами Категория
Количество номеров
1 «Президент-отель»
5*
154
2 «Пекин»
5*
207
3 «Hyatt Regency»
5*
243
4 «Кемпински»
5*
206
5 «Хилтон»
5*
200
6 «Perspolis»
5*
259
7 «Магнит»
5*
225
8 «Galleria Минск»
4*
197
9 «Novotel»
4*
191
10 «Виктория Олимп»
4*
234
11 «Виктория» (2-ой корпус)
4*
220
12 «Замковая»
4*
26
13 ГК по ул. Кирилла и Мефодия
4*
49
14 «Mozer»
4*
220
15 «Гринплаза»
4*
97
16 Отель Катарских ВС
4*
-
17 ГК по ул. Чижевских
4*
150
18 «Славянский»
3*
120
19 «Меркюр»
3*
178
20 «Continental»
3*
120
21 «Rezidor»
3*
150
22 ГК возле «Чижовка-Арены»
3*
150
Название
18
10
3
14 7
11 16 8 12 13 6 4 5 1 2 21 20 9 15
22
17
17
Ниша 3 и 4 –звездочных отелей на данный момент заполнена предложениями аренды более чем 4000 частных квартир, на которые попадает значительная часть доходов гостиничного сектора “Все больше и больше приезжих в Минске предпочитают снять квартиру нежели останавливаться в отеле. У квартир есть несколько явных преимуществ: возможность выбрать удобное расположение, количество комнат, низкие цены и, самое главное, комфорт”
“В Минске сдается в аренду порядка 4000 квартир, которые могут конкурировать с гостиницами и по цене, и по качеству.” Представитель Министерства спорта и туризма РБ
Из статьи в белорусском специализированном журнале
Сравнение стоимости 2-местных гостиничных номеров и 1-комнатной квартиры в Минске, USD Crowne Plaza (5*)
293
Минск (4*)
215
Гарни (3*)
149
Орбита (3*)
106
Однокомнатная VIP квартира
100 70
Спутник (3*) Обычная однокомнатная квартира
18
40
-62%
-53%
“Когда собираешься поехать в Минск, прежде чем бронировать номер в отеле, попробуй снять квартиру.”
Со специализированного интернет-форума для русских туристов
Примеры однокомнатных квартир, сдаваемых в аренду в Минске
По нашим оценкам суммарная выручка арендных квартир может быть равна 26 млн USD в год, что составляет 27% от рынка гостиничных услуг в категории 3* и 4* Ориентировочные расчеты Количество комнат: • 3* – 492 • 4* – 1584 • Частное жилье – 2000 Степень занятости, %: • 3* – 75% • 4* – 55% • Частное жилье– 50% Средняя стоимость номера, USD: • 3* – 120 • 4* – 200 • Частное жилье– 70 Примечание: число частных квартир сократилось в 2 раза (по сравнению с числом, указанным в интервью), т.к. часть квартир сдается только в летний период.
19
Предполагаемый общий доход для 3*, 4* гостиниц и частного жилья, млн USD
26,5% (26)
19,6% (19)
53,9% (52)
3* 4* Частное жилье
Практика показывает, что заполняемость гостиниц после крупных спортивных мероприятий ниже, чем до их проведения Заполняемость гостиниц до, во время и после проведения крупных спортивных соревнований, %
55
Украина Евро-2012
50
Китай Олимпиада 2008
53
62
71
84 87 77
Лондон Олимпиада 2012
до
20
во время
»
Основной причиной снижения заполняемости является появление избытка предложения. Причем основной удар зачастую ложится на старые гостиницы, а вновь построенные гостиницы имеют достаточно неплохие показатели.
»
Мировой опыт показал, что при проведении подобных мероприятий цены могут увеличится как на 20%, так и в 10 раз.
»
Большинство отельеров объясняют завышение цен необходимостью окупить вложенные инвестиции в кротчайшие сроки.
»
Такая политика не всегда приносит желаемые результаты, так как неадекватное завышение цен приводит к резкому уменьшению заполняемости как в период проведения мероприятия, так и после.
65
52 48 45
ЮАР ЧМ по футболу 2010
Комментарий
после
Содержание
» Рынок отелей: сравнение с другими странами » Рынок отелей: спрос » Рынок отелей: предложение » Выводы и рекомендации для существующих и новых игроков
21
Мультифункциональные комплексы имеют больше шансов на хорошую заполняемость, чем «чистые» гостиницы НОВЫМ ИГРОКАМ
» »
»
Большое количество россиян, приезжающих играть в казино. Использование бизнес-модели «Апартамент-отелей»: – Дифференциация от других отелей категории 4 и 5 звезд. – Хорошая конкурентная позиция против арендных квартир. Ценообразование, позволяющее перехватить большое количество клиентов 3-хзвездочных отелей.
22
Пример: мультифункциональный комплекс “Summit” в Москве НОВЫМ ИГРОКАМ Структура Офисная недвижимость
“Summit” Расположение: с 3его по 10-й этаж; Общая площадь: более 18 тыс. кв. м; Отдельный вход и парковка (на 200 машин).
Коммерческая недвижимость
Наше предложение Могут быть включены в многофункциональный комплекс
Расположение: 1-й и 2-й этаж;
Казино («поймать игроков»)
Общая площадь: более 5 тыс. кв. м;
Ресторан
Отдельный вход и парковка (на 200 машин). Гостиничная недвижимость
Гостиница 5* InterContinental Moscow Tverskaya
Комнаты 3,5 – 4* Апартамент-отель Фитнес-центр Бассейн
23
После ЧМ мира старым гостиницам будет тяжело конкурировать с новыми, однако они могут использовать следующие методы для сохранения клиентов
СУЩЕСТВУЮЩИМ ИГРОКАМ
Расширение пакета услуг
Партнерство с другими провайдерами услуг
Гибкое ценообразование
» Чтобы гостиница была конкурентоспособной весь год, необходимо обеспечить дополнительный пакет услуг — конференц-залы, SPA-комплекс, рестораны, оригинальные идеи организации досуга и т.д.
» Например, партнерство с медицинскими центрами, экспортирующими свои услуги, может обеспечить стабильный поток клиентов на весь год.
» Использование разных подходов в ценообразование в пиковый и непиковый сезон позволит снизить фактор сезонности в бизнесе.
Продвижение Online
» Активное продвижение гостиницы в международых системах бронирования позволит привлечь клиентов из дальнего зарубежья, а реклама в социальных сетях молодых постояльцев.
Повышение качества услуг и обслуживания
» Высокое качество услуг ведет к увеличению повторных остановок в отеле, а также к повышению репутации отеля в системах бронирования и через «сарафанное радио».
24
Контактная информация: Минск, Беларусь
Minsk
ИК «Энтер» ООО 34-210 ул. Щербакова Тел.: +375 17 266 95 04 Моб.: +375 44 761 28 62 Факс: +375 17 230 95 11 e-mail: info@enter-invest.com
Для получения более подробной информации обращайтесь: Олег Чанов Партнер, Management Consulting
Олег Андреев Управляющий директор, Investment Banking
Андрей Матявин Директор по развитию, EnterInvest
ул. Щербакова, 34-214 Тел.: +375 17 266 95 04 Моб.: +375 29 652 20 14 Факс: +375 17 230 95 11 e-mail: oc@enter-invest.com
ул. Щербакова, 34-210 Тел.: +375 17 266 95 04 Моб.: +375 44 744 99 68 Факс +375 17 230 95 11 e-mail: oa@enter-invest.com
ул. Щербакова, 34-210 Тел.: +375 17 266 95 04 Моб.: +375 44 794 64 90 Факс +375 17 230 95 11 e-mail: am@enter-invest.com
25