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/ Baixa Pombalina
Tendências recentes na Baixa Pombalina de Lisboa. Estudo Luís Boavida-Portugal, arquiteto e urbanista, Professor Coordenador na ESHTE
O PATRIMÓNIO URBANO constitui uma importante motivação da procura turística em Portugal. O crescimento sustentado de visitantes e o apreço manifestado pelas áreas centrais históricas de Lisboa e do Porto assim o atestam. Nos estabelecimentos hoteleiros (EH) criados nos últimos anos em Lisboa ressaltam duas linhas interessantes: o reforço das categorias de topo e a instalação por reabilitação de edifícios com valor patrimonial, localizados em áreas históricas. Estas tendências representam uma alteração ao padrão anterior, dominado por EH de categorias médias/baixas, em construções de raiz. O efeito do turismo em áreas históricas não é consensual nas ciências da cidade, mas é evidente o contributo do sector para o processo 10
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de revitalização urbana e como oportunidade de reabilitação do edificado. A situação da Baixa, problemas e dinâmicas. A oferta hoteleira. As dinâmicas antagónicas das áreas históricas estão muito presentes na Baixa Pombalina, exlibris do património urbano de Lisboa e seu antigo centro de comércio e serviços. No final do séc. XX, a Baixa sofreu um processo de perda da sua posição na cidade, com a saída da população residente e a desvalorização e degradação do edificado. Para esta perda concorreu ainda o esvaziamento do seu papel funcional, e mesmo simbólico, com a emergência de um padrão territorial suburbano onde prosperaram outras centralidades. Apesar deste quadro negativo, os valores do
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OS EH DE QUATRO E CINCO ESTRELAS REPRESENTAM 51% DAS UNIDADES E 61% DAS CAMAS PROJETADAS património urbano da Baixa gozam de reconhecimento internacional e conquistam os turistas que visitam Lisboa. Para traçar a dinâmica hoteleira recente na Baixa, toma-se como referência a situação em 2012. Nesta data, a oferta hoteleira local ainda não reflectia o reconhecimento dos turistas, já que só representava cerca de 7% dos EH classificados no concelho de Lisboa. Segundo dados do Turismo de Portugal (TP), localizavam-se aqui à data apenas 12 hotéis, com uma dimensão média de 76 camas fixas. A capacidade total de alojamento em EH instalada era de 913 camas. Quanto à qualificação, dominavam as categorias de uma e duas estrelas com 75% do total, não existindo qualquer unidade de 5 estrelas. A Baixa Pombalina desviava-se assim desfavoravelmente do perfil da oferta hoteleira em Lisboa, uma vez que a percentagem dos EH de categorias de topo (quatro e cinco estrelas) aqui situados representava apenas 2% do total da cidade. No entanto este quadro alterou-se drasticamente, posicionando-se hoje a Baixa como centro de hotelaria de nível superior em Lisboa. Dinâmica de localização de novos EH na Baixa O reconhecimento da importância turística da Baixa é evidente na dinâmica de localização de novos hotéis, mesmo no notável crescimento de Lisboa. Na sua estratégia, os investidores em hotelaria estão a procurar posicionar-se aqui, aproveitando a disponibilidade de edifícios e a escassa concorrência de outras funções. Comparando a situação da oferta hoteleira actual com a situação em 2012, verifica-se um acentuado crescimento do número de EH, associado a uma inversão do perfil da oferta, com maior expressão nas categorias de topo e muito menor nas categorias mais baixas. Os actuais 24 EH existentes na Baixa duplicaram a oferta no período em apreço. O crescimento do segmento das quatro e cinco estrelas é especialmente significativo, representando agora, com 11 unidades, cerca de 46% do total. As alterações da capacidade associadas ao crescimento de EH são igualmente expressivas: estão instaladas nos hotéis da Baixa 2099 camas, mais que duplicando a capacidade
registada em 2012. Destas, 1148 (55%) são em unidades das categorias de quatro e cinco estrelas. Quanto à dimensão actual dos hotéis na Baixa, verificou-se um aumento de cerca de 15% da sua capacidade média de alojamento, cifrando-se agora este valor em 87,5 camas por EH. O aumento da dimensão média é ainda mais forte se considerarmos apenas o segmento das quatro e cinco estrelas, atingindo as 104 camas por hotel. Atendendo ao padrão dos edifícios da Baixa e à impossibilidade de ampliações, por protecção patrimonial, o aumento da dimensão média indicia algumas operações de maior escala, com vários edifícios. Há hotéis novos, sobretudo nas categorias de topo, que ocupam todo um quarteirão, acentuando a relevância urbanística destas operações e do uso turístico. A distribuição espacial dos novos EH revela aspectos interessantes. Enquanto a hotelaria em 2012 se localizava em posições periféricas do conjunto urbano da Baixa, actualmente ocupa ‘prime locations’, procurando espaços urbanos dominantes. Esta mudança decorre da estratégia de posicionamento no mercado e no património urbano e tem efeitos na reconstituição da estrutura funcional na Baixa e no protagonismo simbólico do sector turístico. Um futuro de especialização hoteleira na Baixa? Alargando esta análise aos EH previstos para a Baixa, tomando como indicador os projectos de licenciamento com parecer favorável do TP, verificamos que o sentido das transformações recentes se reforçará, acentuando-se a tendência da localização de novas unidades. Registam-se 37 novos projectos de EH, com um total de 3190 camas, o que mais que duplicaria a curto/médio prazo a oferta existente, mesmo com o eventual abandono de alguns destes projectos. Reforça-se o padrão de qualificação já evidenciado na oferta actual, uma vez que os EH de quatro e cinco estrelas representam 51% das unidades e 61% das camas projectadas. Alterações como as descritas terão efeitos difíceis de prever para o turismo e no processo urbano da Baixa. Há uma evidente subutilização do edificado para fins residenciais, essencial na sustentabilidade das áreas urbanas históricas, o que expõe um desequilíbrio na estrutura funcional do território e contrasta com o forte crescimento da oferta hoteleira. h *A Publituris Hotelaria manteve a grafia original do artigo.
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