Introducción_

Los inmuebles son un bien esencial e indispensable en nuestras vidas: vivimos, trabajamos, compramos, nos movemos e invertimos en ellos. En este momento, a menos que te encuentres navegando en el mar, estas en uno de ellos. El mercado inmobiliario es uno de los rubros más grandes, y en conjunto con el urbanismo prácticamente delinean nuestras formas de vida: como son nuestras viviendas, como se articulan los espacios de trabajo, como se produce la interacción de las personas, cuáles son las características de los centros de ocio, educación o salud; todo esto conectado a través de los espacios públicos y vías de circulación peatonales y vehiculares.

Los distintos sectores urbanos se van re -troalimentando con las preferencias de vida de las personas. Esto, muchas veces genera un impacto en su valor, influenciada por las cualidades extrínsecas de los bienes, (inversiones en los espacios públicos más conjunto de equipamientos) lo que se refleja en sectores con “aglomeración de conocimiento”, como los “Central Bussiness District” (CBD). En estos, se observa una mayor densidad como resultado de las preferencias de personas que buscan minimizar los tiempos de traslado desde y hacia estos sub centros, aunque muchas veces, a cambio de un menor espacio en términos relativos.

A grandes rasgos, los inmuebles se separan en dos grandes grupos: los habitacionales y los corporativos. El primer grupo corresponde a inmuebles para uso residencial de “clientes finales”, es decir personas que adquieren o arriendan departamentos, casas o terrenos para edificar sus viviendas. Por otro lado, los inmuebles corporativos, o “Corporate Real Estate” agrupan los inmuebles que sirven a las personas, en particular los destinados a equipamientos (comercio, servicios, oficinas, etc), actividades productivas (industrias, centros de almacenamiento y distribución) e infraestructura. Además, se caracterizan por ser utilizados en la actividad económica y ser uno de los instrumentos preferidos de inversionistas de todo tipo.

En cualquier caso, los inmuebles representan la mayoría de las veces una de las principales inversiones de personas, instituciones o corporaciones públicas y privadas, además de ser una gran fuente de ingresos para el estado a través de los impuestos territoriales en sus diversas formas.

I nmuebles_

¿Qué son los inmuebles?

Para la RAE un bien inmueble se define como “Tierras, edificios, caminos, construcciones y minas, junto con los adornos o artefactos incorporados, así como los derechos a los cuales atribuye la ley esta consideración”. En general cuando hablamos de inmuebles nos referimos a bienes raíces que son la unificación de una superficie determinada de tierra, en una ubicación especifica bajo ciertas con- diciones territoriales (contexto urbano o espacial), junto con las edificaciones permanentes y fijas que están sobre este, independiente del uso que tengan. La principal característica tiene relación con la inamovilidad del “inmueble” como tal.

Evidentemente, los bienes raíces son una parte fundamental de nuestra vida, pero muchas veces no tenemos en consideración la cantidad de elementos que influyen sobre estos, desde su ubicación, uso, materialidad, espacios, entre otros. Así, este documento pretende ser una guía simple de las consideraciones que se debe tener al participar, invertir, arrendar o simplemente conocer un poco más de este rubro.

Los tipos de inmuebles

Como mencionamos antes, los inmuebles pueden agruparse en dos grandes grupos en base a su uso principal: a). Inmuebles habitacionales: Destinados para el habitar de las personas, principalmente se refiere a casas, departamentos y terrenos para la construcción de viviendas unifamiliares. b). Inmuebles no habitacionales: Estos podrían definirse como todos los bienes raíces cuya finalidad es servir a las personas con diversos usos. También suelen designarse como “bienes inmuebles corporativos” dado que en gran parte forman parte del patrimonio de corporaciones privadas o de personalidades jurídicas con finalidad de inversión o bien son parte del estado, bajo su tutela.

El territorio nacional se divide en las áreas urbanas y las áreas rurales, las que se regulan bajo normativas diferentes, siendo el MINVU el encargado de las áreas urbanas y el MINAGRI de las áreas rurales. El INE al 2020 estimaba que la población urbana alcanzaba un 87% del total, mientras que el 13% restante su ubicaba en áreas rurales, y para el año 2035 se estima que la población urbana alcance un 89,% mientras que la población rural llegue a 10,9%.

Ambas son estrechamente interdependientes, donde el área rural es fundamental para la economía en relación a la agricultura y la producción de recursos naturales.

Por su parte, la legislación chilena define 6 usos principales en las áreas urbanas, los que se regulan en los instrumentos de planificación territorial (IPT), que son: a) Residencial, b) Equipamiento, c) Actividades productivas, d) Infraestructura, e) Espacio Público y f) Áreas verdes, según lo indicado en el Art. 2.1.24 OGUC. Asimismo, en las zonas rurales habría que considerar los usos g) forestal, h) agrícola, i) minería, j) conservación, y k) otros.

De este modo, todas las propiedades del país podrían clasificarse dentro de uno de los 11 usos indicados, los que evidentemente, tienen características muy diferentes y por ende la forma de abordarlos, clasificarlos y entenderlos puede ser muy distinta.