RECHT IN DE PRAKTIJK

DE WET KWALITEITS HET BOUWEN KOMT

NAAR VERWACHTING WORDEN OP 1 JANUARI 2022 DE WET KWALITEITSBORGING VOOR HET BOUWEN (WKB) EN DE OMGEVINGSWET INGEVOERD.

Onder de Omgevingswet wordt er een ‘knip’ gemaakt in de huidige omgevingsvergunning voor het bouwen: ruimtelijke regels (omgevingsplanactiviteit) en technische regels (technische bouwactiviteit). De ruimtelijke regels en de regels voor welstand worden vastgelegd in het omgevingsplan. Gemeenten bepalen zelf aan welke ruimtelijke regels bouwwerken moeten voldoen en of er een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit nodig is. De regels voor de technische bouwactiviteit worden opgenomen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).

WET KWALITEITSBORGING VOOR

BOUWEN KOMT ER AAN

Beoordeling bouwactiviteit

De Wkb gaat een rol spelen bij de beoordeling van de technische bouwactiviteit. In het nieuwe stelsel ontstaan er 3 categorieën van technische bouwactiviteiten: vergunningsplichtige-, meldingsplichtige- en vergunnings- en meldingsvrije activiteiten.

Meldingsplicht

Bij bouwen onder kwaliteitsborging zal een meldingsplicht worden ingevoerd voor bouwwerken die in beginsel niet vergunningsvrij zijn. Tot 2024 wordt de meldingsplicht ingevoerd voor bouwwerken die vallen onder gevolgklasse 1. Dit zijn bouwwerken in de laagste risicoklasse, zoals eengezinswoningen en kleinere bedrijfspanden. Daarna volgen meer categorieën bouwwerken. In de melding moet de initiatiefnemer van het bouwen aan het bevoegd gezag melden, welk instrument wordt toegepast en welke private kwaliteitsborger toeziet op de bouw.

Welke werkwijze?

Een instrument is een werkwijze waarmee een kwaliteitsborger tijdens de bouw toeziet op het voldoen aan de geldende voorschriften. Dit kan bijvoorbeeld een erkenningsregeling of certificering zijn. Instrumenten worden ontwikkeld door private partijen, bijvoorbeeld bouwbedrijven of particulieren die zijn gespecialiseerd in nieuwbouw of verbouw, en niet door de overheid zelf. Voordat instrumenten daadwerkelijk worden gebruikt door de kwaliteitsborgers worden deze eerst gecontroleerd door de Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging Bouw (TloKB), een commissie die wordt benoemd door de Minister van Binnenlandse Zaken.

Toezicht

De private kwaliteitsborger houdt (aan de hand van een goedgekeurd instrument) toezicht op de bouw. Als hij daarbij tot de conclusie komt dat het te realiseren bouwwerk niet aan de (nieuwbouw) voorschriften zal voldoen, dan moet hij het bevoegd gezag tijdens de bouw waarschuwen. Als de bouw volgens de kwaliteitsborger wel volgens de voorschriften is gerealiseerd, dan verstrekt hij een positieve verklaring die de initiatiefnemer bij de gereedmelding aan het bevoegd gezag moet verstrekken.

Versterking consumentenpositie

Naast publiekrechtelijke gevolgen heeft de Wkb ook privaatrechtelijke gevolgen. De positie van particuliere en zakelijke bouwconsumenten wordt vérgaand versterkt, en wel als volgt: 1) Een aannemer moet, voordat hij een overeenkomst sluit met de opdrachtgever, de opdrachtgever laten weten of en hoe hij zich heeft verzekerd tegen faillissement en risico’s op schade en gebreken. 2) De aannemer moet, voor het sluiten van de aannemingsovereenkomst, de opdrachtgever schriftelijk waarschuwen voor onjuistheden in de ontwerpen en de opdrachtgever wijzen op de mogelijke gevolgen van deze onjuistheden voor de uiteindelijke bouw. 3) De aannemer moet aan de opdrachtgever een dossier verschaffen over het tot stand gebrachte bouwwerk, om de

opdrachtgever een volledig inzicht te geven in de door de aannemer uitgevoerde werkzaamheden. 4) De aannemer kan ook worden aangesproken voor gebreken aan het bouwwerk, als de opdrachtgever er pas na de oplevering achter komt dat het bouwwerk gebreken bevat. 5) De opdrachtgever mag bij oplevering maximaal 5% van de aanneemsom inhouden op de laatste termijn(en). Dit deel van de aanneemsom mag worden ingehouden als zekerheid, zonder dat de opdrachtgever bij oplevering gebreken heeft geconstateerd. Het bedrag moet worden gestort bij een notaris, die het geld aan de aannemer uitkeert, zodra de opdrachtgever aangeeft dat er inderdaad geen gebreken zijn of dat alle gebreken zijn verholpen.

De hiervoor beschreven wijzigingen zullen niet van toepassing zijn op al gesloten aannemingsovereenkomsten, maar gaan gelden voor overeenkomsten die vanaf het moment van de inwerkingtreding van de Wkb worden gesloten.

Bij Dirkzwager legal & tax volgen wij de ontwikkelingen rond de Omgevingswet en de Wkb op de voet en berichten wij u hierover via ons kennisplatform Dirkzwager.nl. Mocht u nu al vragen hebben over de Omgevingswet of de Wkb, kunt u contact opnemen met een van onze specialisten Vastgoed. U vindt al onze contactgegevens op www.dirkzwager.nl.