Boligmagasinet #1 2020

BOLIGMAGASINET NR 1 - 2020

PROFILINTERVJUET

BOLIGMARKEDET

JUS

K K

ADVOKAT K ADVOKAT K OSLO OSLO

EIENDOMMER

REISE

Foto: CF-Wesenberg

Leder

Advokat Torbjørn Ek

ET NYTT TIÅR Gjenbruk, miljøbevissthet og reguleringsevne Vi har lagt bak oss det andre tiåret på totusentallet, og et nytt ligger foran med blanke ark. Det har vært en eventyrlig boligprisutvikling i Norge siden 2010, og særlig i de store byene hvor en ser resultatene av en sterk og stadig pågående urbanisering. Hva som skjer de neste ti årene skal vi være forsiktig med å spå. Om vi ser på de parameterne som vi vanligvis relaterer våre spådommer til, som rentenivå, arbeidsmarked/sysselsetting, boligproduksjon og befolkningsvekst, ser det i alle fall meget bra ut. Investering i bolig i Oslo-området kan vanskelig bli veldig feil.

Jokeren i de neste årenes prisutvikling vil være i hvilken grad myndighetene evner å regulere tilstrekkelig nye boliger på steder der folk vil bo. «Alle» vil helst bo sentralt i byen, og det er begrenset hva som kan bygges nytt. Det er derfor behov for nytenkning. Bruk og omgjøring av eksisterende bebyggelse, infill- og onfilltenkning tvinger seg frem i takt med folks økende sentrale bopreferanser. I tillegg kommer holdningsendringer omkring miljø, bærekraft og gjenbruk.

Gjenbruk er noe som stadig oftere diskuteres. I denne utgaven av vårt magasin har vi artikler om spennende prosjekter hvor gjenbruk er tema. Kanskje den mest spennende er Ivar Tollefsens Fredensborg, som skal transformere den ikoniske Amerikanske ambassaden i Oslo. I Munthes gate 29 har arkitektfirmaet R21 omgjort et opprinnelig kontorbygg til lekre leiligheter. Chokoladefabrikken på Dælenenga og Rosenhoff fabrikker nord for Carl Berner er andre eksempler på det samme.

Også nyboligproduksjon vil møte økende krav om miljøbevissthet, og byggebransjen må være klare for radikale grep for å bidra til å nå de skyhøye målene som politikere og befolkningen stiller. Store utbyggere som Selvaag og OBOS signaliserer tanker om dette blant annet i sin utvikling av Fornebubyen. Trolig vil markedet i fremtiden etterspørre nettopp boliger hvor fokus er rettet mot dette, og utviklere som har «skjønt» dette behovet vil ha åpenbare fortrinn i forhold til de som har «sovet i timen».

Store deler av norske boligkjøpere er på et velstandsnivå som tilsier at de i tillegg til å dekke sine boligbehov, også ønsker å synliggjøre sine miljømessige ambisjoner når det gjelder valg av bolig. De vil velge den boligen som reflekterer deres miljøidentitet. Den utvikler som i det neste tiåret ligger lengst «fremme i skoene» her, vinner kampen om kjøpernes gunst.

4 Boligmagasinet Nr. 1 | 2020

K Leder

4

Huset i "kjole og hvitt"

8

Profilintervjuet

18

Prognosesenteret

28

Gjenbruk for fremtiden

30

Min vakreste bolig

34

R21

36

Tomtefeste

38

Reise

40

Boligmagasinet www.ek.no Tlf.: 97 51 17 60 Ansvarlig utgiver: Advokat Torbjørn Ek AS Tlf.: 23 11 17 60 Annonser: ek@ek.no Trykk: Stibo Complete Opplag: 21 000

K

Design og layout: TMTE Cover: Graphroot

Advokat Ek Š 2014

K Neste utgave av Boligmagasinet kommer 15. mai !

DARJA BARANNIK

BESØK OSS I OSLO, BERGEN ELLER PÅ NETT | TESORI.NO | 99 31 35 33 | KUNDESERVICE@TESORI.NO

Ambassadens fasade hadde en skinnende glans,fra polerte betongelementer med tilslag av sort labrador-granitt.

HUSET I "KJOLE OG HVITT" - Eero Saarinen, stjernearkitekt -

Etter at Eero Saarinens ikoniske trekant-bygg ble gjerdet inn og terror-sikret, glemte man nesten hvor vakkert det er. NĂĽ jobber eiendomsselskapet Fredensborg, arkitekt og byantikvar sammen for at ambassaden skal gjenoppstĂĽ i sin opprinnelige prakt, samtidig som den skal ĂĽpnes opp for publikum.

8 Boligmagasinet Nr. 1 | 2020

Amerikanerne fikk en trekantet tomt, og arkitekt Saarinen løste det ved å tegne et trekantet bygg, perfekt tilpasset omgivelsene.

AMBASSADEN SKAL SKINNE IGJEN. Da den internasjonale stjernearkitekten Eero Saarinen fikk oppdraget med å tegne den amerikanske ambassaden i Oslo, ville han skape et bygg som utstrålte åpenhet og vennlighet. Det skulle være et hus "i kjole og hvitt", kledd slik man kler seg når man representerer sitt land.

Da ambassaden stod ferdig i 1959 var det et skinnende og spektakulært bygg. Saarinen, omtalt i Time Magazine som "mannen som gjorde modernismen sexy", kalte det et av sine viktigste bygg.

- At vi har et ekte Saarinen-hus i Oslo er i seg selv en stor attraksjon, sier arkitekt Svein Lund i Lund Hagem arkitekter. Selskapet hans, i samarbeide med Atelier Oslo,

«Et helt enestående rom i Norge» sier byantikvaren om atriet.

Boligmagasinet Nr. 1 | 2020 9

Ambassadens 577 vinduer skal pusses opp for hånd og gir et flott utsyn mot Slottsparken rett over veien.

vant jobben med å pusse opp ambassaden, i tøff konkurranse med en rekke andre profilerte arkitektkontorer.

- Vår jobb er å tilbakeføre bygget til slik det fremstod i glansdagene, samtidig som vi skal videreutvikle det. Det høres litt motstridende ut, men vi har en løpende diskusjon om dette med byantikvaren. Vi føler at det er en kreativ og positiv prosess, hvor vi finner gode løsninger sammen. En interessant ting ved bygget er at det er brukt norske materialer som larvikitt, i betongelementene i fasaden.

I dag er fasaden sliten og dårlig vedlikeholdt, men vi akter å få den pusset opp slik at den skinner sånn som den en gang gjorde.

- Hva mener du er byggets viktigste kvaliteter?

- Den store skatten i dette huset er det sentrale atriet, som åpner seg opp fra første etasje og går gjennom hele huset. Alle rommene i huset har en kobling til dette atriet. Det er på en måte husets hoved-idé, og det er der mye av husets ånd ligger. Samtidig har det vært skjult for allmennheten, hele bygget ble jo etterhvert som en festning.

Noe av det vi er mest opptatt av, er at dette torget eller atriet blir offentlig tilgjengelig.

Svein Lund snakker også engasjert om hvordan den nyoppussede ambassaden blir en viktig del av et område i Oslo der det nå skjer svært mye spennende.

Tidligere parkeringsplasser konverteres til åpne byrom. Her sett fra Løkkeveien.

10 Boligmagasinet Nr. 1 | 2020

- Dronningens kunsthall ligger vis a vis ambassaden, og så kommer Petter Stordalens nye hotell rett oppe i gaten. Disse byggene vil, sammen med det nye Nasjonalmuseet og de nye kulturbyggene i Bjørvika, danne en sammenhengende ny og interessant kunstog kulturtakse i Oslo. Det er en ganske fin søndagstur det der, om du vandrer fra Slottet og nedover, eventuelt andre veien.

Drøye to år etter at eiendomsselskapet Fredensborg kjøpte ambassaden, har mye allerede skjedd i arbeidet med å føre det fredete bygget tilbake til fordums stolthet.

Samtidig gjenstår det mye før de 6 000

Målet er et åpent, vennlig bygg, slik Saarinen opprinnelig ønsket.

Triangulære former går igjen i hele bygget

kvadratmetrene i Henrik Ibsens gate er ferdig oppusset. Blant annet skal 577 vinduer restaureres for hånd forteller Henning Strand-Gjesdal, Prosjektsjef for Fredensborg.

- Vi restaurerer også dører, lysarmaturer, konvektorkasser, og mye annet. Vi forsøker å å sette alt tilbake til slik det var i 1959.

I tillegg til å bli nytt hovedkontor for Fredensborg, ønsker selskapet å la hele byen få ta del i det historiske bygget. Derfor jobber de med flere ulike konsepter som kan skape nytt liv i bygget. Lund Hagem har gjort et spennende grep gjennom å skape en ny etasje under eksisterende bygg, som inviterer folk inn. Sammen med byantikvaren har vi landet dette på en god måte. Denne etasjen kan fylles med ting som auditorie, kunstutstillinger, bibliotek, eller kanskje museum. På taket vil vi ha en restaurant med uteservering. Tenk deg å kunne sitte der og se utover byen, mot sjøen, eller mot slottet som ligger like ved. Vi ønsker også å skape fine byrom rundt eiendommen, kanskje en liten park med flotte trær slik Saarinens opprinnelig tegnet det. Det blir et fint sted som trekker til seg publikum i stedet for å skyve dem vekk, slik det var på slutten av amerikanernes tid her.

Atriet, med innendørs karpedam, er selve hjertet i ambassaden og strekker seg helt opp til taket.

- Bygget vil være åpent for publikum?

- Alle som vil, skal kunne spasere rett inn i det flotte atriet. Taket vil være tilgjengelig. Vi håper også å få til en kafé eller vinbar i første etasje i Henrik Ibsens gate, der man tidligere fikk visum. Så det skal være mulig å komme inn og få oppleve bygget uten at du nødvendigvis jobber der.

En tavle forteller om en annen tid.

Alle rommene er koblet til atriet.

Boligmagasinet Nr. 1 | 2020 11

I ambassadens tidlige år var det et myldrende liv i Henrik Ibsens gate.

Hjørnet Henrik Ibsens gate/Løkkeveien.

- Hva mener du er det mest unike ved dette bygget?

kontainerne ble åpnet der inne. Ingen norsk elektriker fikk komme inn der, alt måtte være amerikansk. Men da vi overtok var det helt strippet. Så bygget har også et tydelig preg av kald krig.

Som byantikvar har Janne Wilberg det overordnede ansvaret for å ivareta og overholde fredningen av ambassaden. Hun har også et personlig forhold til bygget, fra tiden som student i Oslo.

- Hvordan tror du det kommer til å bli å jobbe i dette bygget?

- Jeg gikk på gymnaset på Hartvig Nissens skole, men bodde i Asker. Når vi skulle ut om kvelden, var det vanlig å sette seg på den amerikanske ambassaden og lese. Der var det både lesesal og bibliotek, og det fungerte som et slags kulturhus. Du kunne låne plater, lese tidsskrifter, de hadde Times og Newsweek. Men dette var 70-tallet, og det var sterke meninger om Amerikas rolle i Vietnam. Så den ene dagen gikk vi i demonstrasjonstog mot krigen i Vietnam foran ambassaden, og den neste dagen satt vi på biblioteket deres.

- Historien er ganske unik da. Dette huset skulle representere amerikansk kultur og Amerika, i Norge. Og det skulle være et åpent bygg. Men i løpet av årene som har gått er det blitt mer og mer lukket. Det finnes et rom i fjerde etasje der alt var hermetisk lukket, vinduene var blendet, der inne satt etterretningen. Han som hadde vært teknisk sjef i bygget i 24 år fortalte at han aldri hadde vært der inne, før han gikk inn dit sammen med oss. Alt som kom inn i det rommet ble fraktet i forseglede kontainere, fulgt av dedikert personell fra USA, helt til

- Kjempespennende. Det sitter enormt masse historie i veggene. Men selv om vi bevarer, så skaper vi også nye rom, tilpasset dagens måte å jobbe på. Det blir veldig flotte kontorlokaler. Og beliggenheten er fantastisk, med trikk, t-bane og tog rett utenfor, og kort vei til sentrum, Solli og Aker Brygge.

De åpne delene av ambassaden var kjærkomment for studentene, ettersom det var dårlig med lesesalskapasitet i området, minnes Wilberg.

- Og så var det veldig hyggelige folk som jobbet der. Det var fantastisk å kunne bruke det bygget, og det var et sjakktrekk for å ivareta amerikanske interesser.

- Hva er det aller viktigste når et bygg som dette skal restaureres?

Ambassadens bibliotek var åpent for publikum.

12 Boligmagasinet Nr. 1 | 2020

Amerikanerne hadde sin egen bensinpumpe.

- Det er viktig at vi bevarer kritisk masse.

Det betyr at bygningen skal tåle skiftende bruk. Vi vet at bruken endrer seg raskere nå enn før. Wilberg mener Fredensborg og

Fredensborg ønsker å skape fine byrom rundt eiendommen. På taket planlegges restaurant med uteservering.

Byantikvaren er kommet frem til løsninger for ambassadebygget som både sikrer husets historiske, og estetiske verdier.

Fredningsomfanget er blitt til gjennom en lang prosess med amerikanerne. Samtidig er vi veldig opptatt av at bygget skal få en god, ny bruk.

- Eieren har jo en ambisjon om å åpne dette for publikum, og det er vi veldig positive til.

Men det går an å by på seg selv, også uten å gjøre store endringer.

- Det vi nå er i ferd med å lande vil ivareta begge deler.

Wilberg mener ambassaden er et smykke i seg selv, med høy nasjonal og internasjonal verdi.

For byens befolkning vil det være veldig positivt å kunne komme inn i dette fantastiske atriet. Det er et helt enestående rom i Norge, og selve hjertet i den gamle ambassadebygningen avslutter Wilberg.

- Så hva avgjør om restaureringen blir vellykket, sånn du ser det?

- Det handler om å ta vare på de kvalitetene som ligger i fredningen. Det er definert en rekke ting som skal bestå: Atriet, trapperom, detaljer, materialbruk, og ikke minst bygningskroppen sånn som den fremstår.

Alle møblene var spesialtegnet til bygget.

- Vi snakker om en arkitektonisk perle, det er et av hovedverkene til Saarinen. Det å ha viktige utenlandske arkitekter representert på en så god måte i Oslo og, er noe vi skal være stolt av.

- Hva kan det gjenåpnede bygget bety for området rundt?

ILLUSTRASJONER: Graphroot GAMLE FOTO: oslobilder.no FOTO: Teigens Fotoatelier DEXTRA Photo Norsk Teknisk Museum

Kontor, som hentet ut av spionserien «The Americans».

Boligmagasinet Nr. 1 | 2020 13

"Kulturarv"

Kunst og kunstgjenstander fra Kaare Berntsens samlinger.

"Det hender har formet og sanser har skapt i kunst, musikk og litteratur helt fra fordums tider, gir sterke inntrykk som kommer til oss og influerer og inspirerer pĂĽ underfundig vis, - oss og de nye slekter" Kaare Berntsen

Munch). Fargeserigrafi. Unikat. Feldman-Schellmann IIIA.58 Vurdering: Kr. 1.500.000–2.000.000.

AUKSJON

ONSDAG 18. MARSUtvalget KL. 18.00 inkluderer or kunstkjøpere.

Per Krohg, Arne Ka nch i spissen Gundersen, Anna-E Per Kirkeby, Håkon 1900» med ra hele Katalog: www.gwp Strangersalen, Gamle Logen

Det er en stor glede for oss å kunngjøre følgende:

Kaare Berntsen AS, den kjente kunst- og antikvitetshandelen i Universitetsgaten i Oslo, var ledende gjennom hele annen halvdel av 1900-tallet, og som en institusjon å regne. Mindre kjent er det at Kaare Berntsen selv, var en lidenskapelig samler innenfor en rekke områder gjennom hele sitt liv. Dette var samleobjekter som han omga seg med privat, og sjelden eller aldri stilte ut. Da Kaare Berntsen gikk bort i 2014, etterlot han seg en anselig samling norsk og internasjonal kunst og kunstgjenstander av høy kvalitet.

Vel vitende om samlingenes bredde og høye nivå, tok kunsthistoriker Morten Zondag og Hans Richard Elgheim hos Grev Wedels Plass Auksjoner, et initiativ overfor familien, med tanke på å lage en spesialauksjon hvor man ønsket å fokusere på samleren Kaare Berntsen, med utgangspunkt i norsk kunst og norske kunstgjenstander. Vi har å gjøre med en av de mest toneangivende og kompetente samlerne i hele etterkrigstiden.

Kunstnere som bl.a. Astrup, Karsten, Nesch, Weidemann, Rian, Anker-Aurdal, Bjørlo, Melgaard, Nupen og Bergmann vil være representert på auksjonen. I tillegg kunstgjenstander fra en rekke samleområder, blant disse glass fra Nøstetangen, 1700-talls mestersølv, tinn og messing, fajanse fra Herrebøe, skårne kanner, ølhøner, og krutthorn, bare for å nevne noe.

Visning av enkeltve

I våre mer enn 30 år i bransjen, kan vi ikke huske at det har vært fremme en privatsamling av tilsvarende kvalitet og omfang, fra en så betydelig og avholdt samler som Kaare Berntsen.

KATALOG: www.gwpa.no VISNING: 7 - 18. mars.

GREV WEDELS PLASS AUKSJONER | Grev Wedels Plass 2 | +47 2286 2186 | www.gwpa.no SPESIALISTER PÅ EDVARD MUNCH OG NORSK KUNST AV HØY KVALITET

OCEAN CLUB NINETY

TROND SUNDAL

|

MOBIL: +47 414 44 000

|

E-MAIL: TROND@SUNSEEKERYACHT.NO

|

WWW.SUNSEEKERYACHT.NO

Profilintervjuet

PROFILINTERVJUET

#FANTHENNE Det er mye med Hedda K. Ulvness som minner om prinsessen ingen kunne målbinde.

Idag blir heldigvis sånne som henne direktører. Hedda K. leder Eie Eiendom.

Hun er akkurat der hun vil være: Der hun tar beslutningene, får ha høyt tempo, og må omstille seg hele tiden.

Eie er et konsern, hvor hovedsatsningen er en franchisekjede med 45 kontorer på Østlandet og i de store byene i Norge. Konsernet har hatt uavbrutt vekst siden oppstarten og Hedda K. mener det er fordi kulturen bygger på kontinuerlig forbedring og utvikling, hvor alle må ut av komfortsonen.

Konsernet omsatte i 2019 for 530 millioner. Resultatgraden var 13%.

av Annette Sjursen

- Hva er suksesskonseptet?

- Trygghet i kombinasjon med å utfordre den nevnte komfortsonen. Det er 300 eiendomsmeglere i Eie, likevel jobber vi som en familie, skulder ved skulder der vi også dytter hverandre ut i det vågale. Trygghet er avgjørende for utvikling og utvikling avgjørende for å lykkes. Slik fungerer de beste familiene.

vi, fordi våre kunder blir stadig mer kunnskapsrike og har ulike behov. Svar på kompliserte spørsmål er bare et google søk unna. Derfor må vi kontinuerlig sørge for å ha høyest kompetanse, de beste konseptene og de smarteste hjelpemidlene. Vi dobler antall etterutdanningstimer i forhold til lovkravet.

- Dere utvider rådgivningskonseptet?

Selv er ikke Hedda like interessert i å drive rådgivning, det var derfor hun ikke ble advokat, selv om hun er utdannet jurist.

- Rådgivning har jo alltid vært avgjørende for å sikre best mulig pris og trygg og effektiv salgsprosess. Og nå utvider

- Advokater gir råd, jeg trives best med å ta beslutninger.

Eiendomsbransjen fascinerer meg på grunn av dynamik-

18 Boligmagasinet Nr. 1 | 2020

Profilintervjuet

Hedda K. Ulvness, direktør i Eie Eiendom

Boligmagasinet Nr. 1 | 2020 19

Profilintervjuet

ken og effektiviteten i transaksjonene. Det er en kontinuerlig strøm av beslutninger, for kundene. Viktige beslutninger som påvirker livet deres i stor grad.

I Hedda K.´s ledergruppe er det et klart flertall av kvinner. Hun er for kjønnskvotering fordi arbeidsgiver da utfordres til å finne kvinnene.

- At man ikke finner kvinner som matcher mennene til partnere i advokatfirmaer, er kun fordi man ikke leter.

De kvinnelige kandidatene er ofte ikke like profilerte og kanskje ikke i kretsen til den mannlige sjefen som leter. Det gir trygghet å ansette noen man kjenner. Å ikke finne kvinnene er ikke nødvendigvis vond vilje, men det er mangel på omstillingsevne.

- Hva skal vi gjøre for at menn ikke fortsetter å kvotere hverandre frem av gammel vane?

- Det må normalt lovreguleringer til for å snu noe som er rotfestet gjennom generasjoner. Det er ikke noe som skjer bare fordi flere kvinner tar høyere utdanning og får bedre eksamensresultater enn menn. Kvinnene faller fremdeles fra etter hvert som de viktige lederjobbene eller partnerstillingene nærmer seg.

Regulatoriske endringer driver innovasjon, og det er faktisk spesielt nødvendig i advokatbransjen. Den er nemlig styrt av noen helt spesielle regler knyttet til eierform og eierskap, sier Hedda K. og fortsetter.

- Kun personer som utøver en vesentlig del av sin yrkesaktivitet i selskapets tjeneste kan være eier eller inneha styreverv. Dermed kan ingen eie andeler i et advokatselskap uten også å være aktiv i selskapet. Dette er særregler som holder kvinneandelen nede, regler ingen andre bransjer har. Etter mitt syn hindrer de unge kvinners karrierer og samtidig generell verdiskapning. I praksis blir advokatselskaper

20 Boligmagasinet Nr. 1 | 2020

avskåret fra å benytte eksterne styremedlemmer.

Fullmektiger blir avskåret fra å være eiere, da de ikke vil få opparbeidet seg fullmektigtid som eiere.

Bransjen mister kvinner som ved fødselspermisjon bruker lenger tid på fullmektigperioden. Bransjen går også glipp av profesjonelle eiere som ser det overordnede bildet uavhengig av sin egen posisjon internt. Alt i alt er dette en gammeldags modell som fremmer proteksjonisme, hindrer innovasjon, og er moden for revidering.

Dermed sørger Hedda K. for at når Eie nå utvider tjenestespekteret sitt, blant annet ved å starte franchisebasert advokatvirksomhet, gjør de dette på en annen måte. De vil ikke kreve at advokatfullmektigene og advokatene "går gradene" i tradisjonell forstand. Leverer du, får du. Eie har ansatt advokat Ina Anett Grunnvåg som leder og eier.

- Menn har ikke alltid selv gått «de gradene» mange ofte refererer til.

Hedda K. får meg til å tenke at ordet kjønnskvotering kanskje bør skrotes. At vi i 2020 vet bedre enn å bruke et begrep som kan mistolkes til å «ansettes uten å ha samme kvalifikasjoner som menn». Vi må kanskje finne et ord som dekker at man lovpålegges å finne de kvinnelige lederevnene som allerede er der ute, med klar ledererfaring, men kanskje på andre områder og måter.

- Hva med #fanthenne?

- Ja, vi har nok noe merkevarebygging å gjøre på kjønnskvoteringsfronten, sier Hedda K. som nettopp har ansatt en merkevarebygger i Eie, Stina BredalRørvik. Hun tar med seg nesten 20 års erfaring fra Svane-produsenten Ekornes Beds. Svane er i dag et av Norges mest kjente merkevarer innenfor madrassog sengesegmentet.

Profilintervjuet

- Hva blir fundamentet i Eies merkevarebygging?

- Eie har blitt en stor aktør, og med det skal vi fremover ta en tydeligere posisjon i eiendomsbransjen.

Fundamentet vårt har alltid vært profesjonalitet og kompetanse. Våre undersøkelser viser at det er det viktigste for kunden.

Hedda K. minner meg om Reese Witherspoon som nylig holdt et foredrag om kvinner i Hollywood der hun kommenterer en scene hun mener kommer i nesten alle filmer, fremdeles, også i 2020. I scenen oppstår en trussel og kvinnen skakker på hodet og sier til mannen: «Hva gjør vi nå da?». Til vill jubel fra hele salen repliserer Witherspoon: «Har dere noen gang truffet en kvinne som ikke vet hva hun skal gjøre når det virkelig gjelder?»

Hedda K. mener vi trenger forbilder. At hun selv er forbilde, er det ingen tvil om. Hun kjører til og med medarbeidersamtaler med barna sine.

- Jeg spør om de synes jeg må forbedre meg, og om jeg er en god mor. Det funker veldig bra, jeg får god respons og konkrete tips til forbedring. Og så er det viktig å huske på at handling betyr mer enn ord også overfor barn, ikke bare i forretningslivet. «Jeg elsker deg» har ingen funksjon om man ikke følger det opp meg handling.

- Hva synes du om at Finansministeren før jul trosset Finanstilsynet og beholdt renten uendret?

- Det var en riktig avgjørelse. Det ville ikke vært klokt å begrense likviditeten i markedet ytterligere, da vi ser at kun små regulatoriske endringer slår ut i markedet.

Ved for kraftige likviditetsbegrensninger stopper hjulene. Samtidig ser jeg jo hvorfor noen er bekymret for gjeldsveksten. Men folk trenger forutsigbarhet.

De trenger å vite at de kan gå ut og inn av markedet uten at vilkårene forandrer seg drastisk.

- Og hvordan gjør man de virkelig gode boliginvesteringene?

- Motstrøms kanskje. Like fullt har det i ti år vært helt forutsigbart at boligprisene går ned før jul, og opp igjen inntil tre prosent i januar. En god strategisk plan kommer man langt med uansett. Spørsmålet er ofte hva har man råd til, og hva gir en best pris for beliggenhet i forhold til sentrum, kommunikasjon, skoler og fritidsaktiviteter. Min erfaring tilsier for øvrig at det lønner seg å kjøpe med hjertet og selge med hjernen.

En annen profilert karrierekvinne, Anita Krohn Traaseth, fikk mot slutten av 2019 en ganske overraskende kronikk rettet mot seg da spesialist i klinisk barneog ungdomspsykologi, Eystein Victor Våpenstad, anklaget henne for å bedrive omsorgssvikt fordi hun tillot seg et lite sleivspark i en kronikk. Hun skrev at det var viktig for karrierekvinner å la barna «gå for lut og kaldt vann» en gang imellom. Og dermed kalte han det en mors omsorgssvikt.

- Jeg tenker at psykologen ikke forsto hva Traaseth forsøkte å kommunisere, og holdningene som ble avslørt i angrepet viste seg å være utdaterte og lite representativt. Det var synd, for å ta utgangspunkt i barnas beste er isolert sett et viktig budskap, i denne sammenheng feilet denne ungdomspsykologen stort.

- Alle mennene jeg har intervjuet for dette bladet sier at de er feminister.

- Ja, det er mange fantastiske menn som er det, ofte de med best selvtillit, de skjønner at kvinner og menn utfyller hverandre og gir lønnsomhet for fremtiden. Både for næringslivet og samfunnet som helhet. Jeg heier på dem.

Boligmagasinet Nr. 1 | 2020 21

Vakre rom

Vakre rom som beriker Boligen er for de fleste den største finansielle investering man gjør. Enten du bygger nytt eller oppgraderer eksisterende bolig er det viktig å investerer i varige verdier som tilfører hjemmet ditt kvaliteter som gjør at akkurat din bolig skiller seg ut. Det handler om å balansere hva du putter inn med du får igjen.

Expo Nova er rådgivere og leverandører av førsteklasses interiør og belysning til hjem.

I mer enn 50 år har vi vært ledende leverandør av designmøbler og vakre rom i Skandinavia.

Vårt mål er å inspirere folk til å nyte livet ved å tilby det beste som finnes av moderne, klassiske møbler og belysning. Design som føles godt, ser godt ut, fungerer godt og som beriker tilværelsen.

"Vi skaper vakre og tidløse rom som beriker de som våger å drømme"

Boligmagasinet Nr. 1 | 2020 23

Kjøkken Det er ofte slik at kjøkkenet definerer boligen. Investerer du litt mer, her kan du få mye igjen for innsatsen. Det funksjonelle og tidløse.

De førsteklasses materialene. Den eksklusive finishen. De sofistikerte detaljene. Det handler om stram og stilfull italiensk design som kombinerer det tradisjonelle med det innovative. For mange mennesker er kjøkkenet det aller viktigste rommet i huset. Det rommet det stilles høyest krav til.

Kjøkkenet er det viktigste rommet for mange utbyggere også.

Det er ofte slik at kjøkkenet definerer prosjektet, siden kjøkkenet må være klart tidlig i prosessen. Investerer du litt mer her, kan du få mye igjen for innsatsen.

Boligmagasinet Nr. 1 | 2020 25

Garderobe og soverom Soverom med integrerte garderober hever kvaliteten på boligen. Kunsten er å skape noe som føles som et hjem, men som samtidig har hotellkvaliteter.

Vakre detaljer og funksjonell design.

Opplev Poliform kjøkken hos Expo Nova.

Avbildet modell er nyheten Shape.

Kommer snart i utstillingen vår.

Expo Nova Verkstedveien 1/ Drammensveien 134 23 13 13 40 expo-nova.no

.

.

.

.

/

Baderom Det er få steder der litt luksus løfter livet i så stor grad som på badet. Badet er et sted for fornyelse og nytelse, og dette har vi satt i system for deg

Belysning Uten lys vil alt ligge i mørke, og farger og former forsvinner.

Lys må til for å skape tredimensjonale rom, og ved bruk av lys og skygge former vi omgivelsene rundt oss. Med riktig lys øker trivsel, humør og livsglede

DET GODE LIV En av menneskehetens tidløse funderinger er nok drømmen om det gode liv – det å kunne leve i harmoni med egne indre forventninger og de ytre rammevilkårene som tilbys.

Veiene til det gode liv er mange – antagelig uendelig mange – og det er i hovedsak deg selv som er ansvarlig for å gjøre valg som tar deg dit du ønsker.

For de fleste blir valget av bolig et viktig delmål på veien til «la dolce vita».

Av Bjørn-Erik Øye

Nordens filosof, Søren Kierkegaard, har selvsagt tenkt mange tanker også rundt denne problemstillingen. Sentralt i Kierkegaards filosofi er at vi i praksis blir et produkt av våre valg og at hele vår eksistens består og formes av våre egne valg. Mennesket har den særegne egenskapen at vi kan (om vi vil) forholde oss til - og forstå oss selv.

I dette ligger at det for de fleste av oss ikke bare er nok å overleve, men at vi faktisk hele livet ønsker å utvikle og forbedre våre liv både i forhold til vårt indre og ytre. Det vil alltid være den enkeltes ansvar og oppgave å finne seg selv. Den jobben kan hverken politiske eller sosiale systemer overta. Men i virkelighetens verden er det likevel (... og takk for det!) slik at det i ethvert samfunnssystem settes klare rammevilkår og strukturer på hva som er mulig å oppnå via egne valg – også i Norge.

FUNDAMENTET For egen del er jeg overbevist om at et av de viktigste valgene vi gjør i forhold til en drøm om «det gode liv» er valget av bolig og bosted. Her settes vel egentlig fundamentet i tilværelsen. Via boligen etableres forhåpentligvis tryggheten og utgangspunktet for mange av de andre valgene vi tar på vei mot eget lykkeland.

NORDEN Vi som er så heldige å kunne velge å bo i Norden, har et av verdens beste utgangspunkt for et godt liv. Den årlige «World happiness index» (lykkeindeksen) viser at de nordiske landene roterer mellom de øverste plassene. Ferske tall fra 2019 viser at Finland ligger på topp (som vanlig de seneste årene), tett fulgt av Danmark, Norge på tredjeplass og Island på fjerdeplass. Sverige på syvendeplass har blitt forbikjørt av Sveits og Nederland, men har allerede begynt klatringen til topp fem. Et tankekors er at av de nordiske landene er det kun Norge som synker i verdi på rankingen.

Sammensetningen av denne lykkeindeksen er relativt komplisert (men vitenskapelig signifikant), men et vesentlig element er den såkalte HDIverdien som beskriver potensialet for menneskelig utvikling målt ved mulighetene som gis for et langt og sunt liv, kunnskap og en anstendig leve- og bostandard. På indeksen troner faktisk Norge alene på førsteplassen, tett fulgt av Sveits og Irland, mens Sverige, Danmark og Finland havner på 7.-, 10.- og 11.-plass.

Norge, Sverige, Danmark og Finland er like land når det gjelder økonomi, demografi, utdanning og så videre, men har ulike boligmarkeder. Kanskje er

28 Boligmagasinet Nr. 1 | 2020

det slik at den norske selveiermodellen har bidratt til å skape større trygghet rundt hverdagslivet, og vært en viktig bidragsyter til å sikre rammevilkår for det gode liv som vel et flertall(?) av norske innbyggere lever.

FELLESNEVNEREN Vår selveiermodell har sine svakheter, på samme måte som modellene i våre naboland. Fellesnevneren er likevel at det enkelte lands boligforsyningsmodell har vært å bidra til at befolkningene ikke bare har tilgang til bolig, men tilgang til «et godt sted å bo». Dette er en erkjennelse av at boligen er det viktigste infrastrukturelementet i et velfungerende samfunn.

Svikter dette elementet, har det negative ringvirkninger (uansett modell) på både samfunnsstruktur og økonomi. Motsatt – om et land ikke klarer å etablere en balansert boligforsyning, vil det heller ikke klare å sikre en omfordelt velstandsvekst.

KARI OG OLA NORDMANN EIER BOLIG Det at boligen og det tilhørende boligmarkedet (arenaen for bygging/ riving/vedlikehold/oppgradering/ kjøp/salg/bytte/leie / utleie av boligen) er viktig, er spesielt synlig i Norge, hvor nesten 80 % av befolkningen eier bolig. Dette betyr at det er den enkeltes ansvar å skaffe seg et sted å bo, samt å holde objektet i så god stand at man kan leve et best mulig liv sett ut ifra egne drømmer og virkelighet. Dette gjelder for flertallet av befolkningen, og kun i få tilfeller må det offentlige ta over boansvaret fra enkeltindividet.

SIDEN KRIGEN …

Historien om det norske boligmarkedet – som vi kjenner det i dag – har sin start etter krigen. Først med en gjenoppbyggingsperiode (spesielt i Troms og Finnnmark), tett fulgt av en industrialiserings- og «bygge landet»periode med boligmangel. Selv med ambisiøse byggemål klarte man ikke å holde tritt med kombinasjonen av industrialisering og sentralisering. Dette til tross for at det ble produsert mer enn 40 000 boliger per år. Det var først på 2000-tallet at man klarte å komme noenlunde i balanse mellom tilbud og etterspørsel, før det igjen oppsto ubalanser på grunn av kraftig befolkningsvekst (blant annet med rekordinnvandring).

I hele perioden – fra 1945 til i dag – har vi opplevd en enestående økonomisk vekst i Norge med solide påslag i reallønner. Dette i kombinasjon med etterslep i nyproduksjon, har det blitt sikret en formidabel nettovekst (realvekst) i boligprisene. Hvilket har etablert den «norske sannheten» om at sikreste veien til rikdom og et godt liv har vært å kjøpe bolig. Til tross for

at boligprisene gradvis har blitt mer konjunkturfølsomme, synes fremdeles denne «norske sannheten» å være dominerende blant både boligkjøpere og selgere.

FLERE SELGER MED TAP OG FÆRRE OPPNÅR SUPERGEVINST Grafen (Norge + Oslo, Asker og Bærum) viser at andelen som selger boligen med tap er på vei opp. Av de som solgte boligen i januar 2020, var det hele 14,2 % som solgte med tap. Tilsvarende tall for Oslo, Asker og Bærum viser betydelig lavere verdier – 6,3 %, 7,3 % og 4,3 % – men også i disse pressregionene er andelen som må selge med tap på vei oppover.

I et fallende marked vil antagelig en redusert gevinst eller tap kompenseres med en lavere pris på det nye objektet. Videre er det slik at kjøps- og salgstidspunkt normalt følger egne livsfaser snarere enn aktuelle konjunktursvingninger. Det å prøve å harmonere egne livsfaser med gunstige konjunktursykluser er vel en umulig oppgave – har selv aldri hørt om noen som sjekker rentebanene før de velger å forelske seg eller planlegger familieforøkelse.

Til tross for at tidspunkt for kjøp og salg gjerne følger såkalte «ikke-logiske» eller «ikke-planlagte hendelser», bør utviklingen av tap og gevinst bidra til forsiktighet ved boligkjøpet/-salget. Det er all grunn til å forvente at det blir stadig vanskeligere å bli rik fordi du eier en bolig.

INGEN GARANTERT RIKDOM Sannheten – det vil si myten – om at det å eie bolig er en garantert vei til rikdom står for fall. Dette kan bli en smertefull erfaring for stadig flere, og vil over tid lede til mer forsiktighet fra boligkjøperne når det gjelder å strekke seg for langt i budrundene – i tro på at verdivekst og inflasjon vil hjelpe til å stabilisere økonomien etter ganske få år. Antagelig vil utviklingen også lede til at boligeierne i økende grad vil opptre mer forsiktig med hensyn til refinansiering av boligen. De siste 20 årene har det tilsynelatende etablert seg som en sannhet at en slik øvelse er tilnærmet risikofri.

*) Tap: Salgspris minus kjøpspris (ikke inflasjonsjustert) inkludert dokumentavgift fordelt over årene man har eiet boligen. Det vil si ikke korrigert for eventuelle oppgraderinger av boligen.

I motsatt ende av skalaen finnes det alltid de som klarer å time rett med en kombinasjon av teft og flaks. Denne grafen viser andel salg med årlig avkastning (brutto) på mer enn 10 %.

Et lavrenteregime som i dag har bidratt til at denne karusellen har rullet stadig raskere. En topping av boliglånene ved for eksempel rammelån betyr i praksis at du finansierer en ekstra bit av det gode livet i forskudd. Norske husholdningers gjeldsbelastning når stadig nye høyder og nærmer seg nå 2,5 ganger disponibel inntekt – happy-go-lucky!

SKATTER OG AVGIFTER «Sannheten» om boligens naturgitte bidrag til det gode liv og evig rikdom har også ledet til at mange kilder forsynes av både nåværende og antatt fremtidige boligverdier. For eksempel er dokumentavgiften som er en ren nettoskatt – kan ikke forsvares ved hverken time- eller ressursbruk i forbindelse med boligtransaksjonen.

Kommunal eiendomsskatt er et annet eksempel. I tillegg har det vokst frem en imponerende rekke av gebyrer, pålegg og kostnadskrevende krav ved bygging og ombygging av boliger. Bankene vet å ta seg meget godt betalt for sine boliglån – kanskje mest takket være eksepsjonelt lojale kunder. En bolig nummer 2 eller 3 beskattes i Norge hardt for å «bidra til lavere priser i utleiemarkedet» – mens man for eksempel i Belgia tenker stikk motsatt.

Der skattesubsidieres bolig nummer 2 og 3 i tro på det skal bidra til lavere boligpriser.

KORT OPPSUMMERT Bottom line i denne sammenhengen er at boligen til Kari og Ola er selve grunnfjellet for deres gode liv. Med en ekstrem økonomisk vekst i over 30 år, har det etablert seg en sannhet om at det å eie bolig har vært en garantist for privatøkonomisk utvikling og gitt mange av oss gode forutsetninger til å leve de gode livene – som gjør tydelig utslag på lykkelandmålinger hvor Norge alltid havner i toppsjiktet.

Optimal timing i forhold til dette begrepet hadde de som solgte bolig i Oslo rundt halvårsskiftet 2017 – hvor 60 % boligsalgene ga en årlig bruttoavkastning på over 10 %. Dette er et mediantall uavhengig av når du kjøpte boligen – hvilket viser at ganske mange gjorde enorme gevinster i denne perioden. Tallene for Norge + Asker og Bærum viser også til hyggelige gevinster for mange i perioden 2017–2018.

Fellesnevneren for Norge og Oslo-området er et fall i andelen med disse ekstreme avkastningene i tiden etter 2018. Likevel hadde mer enn 10 % av boligsalgene i Oslo-regionen i januar 2020 en årlig bruttoavkastning på mer enn 10 %!

SALG OG KJØP I SAMME PERIODE Det kan hevdes at nevnte beregninger av «tap» og «gevinst» mest er av teoretisk interesse – normalt kjøper og selger vi omtrent på samme tid.

Periodene med gevinst skjer som regel i et oppadstigende marked, og «gevinsten» må dermed brukes til å betale for et enda dyrere objekt.

Sannheten om «garantert vekst i boligverdier» til evig tid står dessverre for fall, og vil sakte, men sikkert lede til økt forsiktighet både i budrunder og derretter fra boligeiernes side med stadig topping av boliglån til forskuttering av et enda bedre liv. Dessuten skal bli det interessant å se om også myndighetene etter hvert oppdager at boligen ikke er en evig kilde til ekstra skatteinntekter. Hva angår bankenes hyggelige fortjenestemarginer på de samme boligene – får vel boligeierne skylde seg selv.

Bjørn-Erik Øye er partner, bedriftsøkonom/bygningsingeniør, og har arbeidet med bygg- og eiendomsmarkedet siden 1980. Statistikknerd og hundevenn (to jakthunder - Olga og Helga) og mc- (Harley) -entusiast. Har arbeidet på nordisk nivå siden 1984, og europeisk nivå siden 1991 (ansvarlig for strategic group i Euroconstruct). "Nordist"-kontor i Oslo og Stockholm, bor i Stockholm og Kuopio (Finland), barn og barnebarn i Danmark, Sverige og Norge, og stor familie i Finland. Bjørn-Erik har meget bred erfaring fra de fleste problemstillinger relatert til analyser av de nordiske og europeiske bygge- og annleggsmarkedene.

Er i dag ansvarlig for det europeiske nettverket Eurconstruct, og all samfunns- og mediekontakt. En meget populær og mye benyttet foredragsholder i inn- og utland.

Boligmagasinet Nr. 1 | 2020 29

Av Ole Wiig Arkitekt | Faglig leder NSW Arkitektur

FORNEBU HOVEDGÅRD

GJENBRUK FOR FREMTIDEN I de såkalte gamle dager bodde folk stort sett på samme stedet hele livet, ofte også i samme hus, og gjerne nedarvet fra tidligere generasjoner.

I Trøndelag utviklet det seg en spesiell tradisjon. Våningshusene på gårdene var vanskelige å utvide i bredden, da de hadde sin begrensning i trestokkens lengde. Med økning i familiestørrelsen, og gjerne med flere generasjoner i samme hus, ble den kreative løsningen å forlenge husene i lengderetningen. Da oppstod de lange og vakre Trønderlåner som vi kjenner og beundrer den dag i dag.

Med økt mobilitet har verden endret seg voldsomt, samtidig som nye levemåter har utfordret både våre omgivelser og vår bygningskultur.

Med stort press på de mest interessante byområder er rivning og nybygg dessverre blitt tidens melodi. Det satses på høyere utnyttelse, spesielt i knutepunktene, for å gi plass til større og tettere volumer, samtidig som viktige kulturverdier går tapt. Kjøp og kast-mentaliteten har dessverre også truffet boligmarkedet, og de nye byggene mangler dessverre ofte den samme arkitektoniske kvaliteten som bygningene de erstatter.

Gjenbruk er fremtiden.

Gjenbruk kan være så mangt, alt fra gjenbruk av bygninger til nye formål (transformasjon), til gjenbruk av bygningsmaterialer. Dersom et hus eller bygning må rives, er det blitt strenge krav til kildesortering av rivematerialene.

Men hva skjer deretter med materialene? Det er ofte et dunkelt spørsmål.

Kvalitetsrike materialer som fasadekledning o.a. kan bli spennende tilskudd til nybygg, og ofte de mest spennende materialene i et nytt bygg, mens grovere rivematerialer kan brukes i bunnen av nybygg for å magasinere varme for oppvarming av det nye som bygges over. På denne måten unngås også kostbare og trafikkskapende transport av rivematerialer bort fra tomten.

Temaet gjenbruk appellerer ikke bare til å foredle og videreutvikle flotte boliger til å bli enda bedre boliger, men også transformasjon av fabrikker,

30 Boligmagasinet Nr. 1 | 2020

kirker m.m. til spennende og nye boliger og andre funksjoner. Jacobs kirke er blitt Kulturkirken Jacob, men de har strukket seg enda lenger i transformasjons-tankegangen i Dublin, hvor en gammel kirke er blitt Church Bar! Transformasjon av bygninger til nye funksjoner er den mest opplagte måten å gi eksisterende bygninger et nytt liv, og svært ofte som nye og tidsmessige boliger. New York var tidlig ute med å transformere fabrikker til høyloftede og spennende nye leiligheter, men det finnes også utallige og gode eksempler over hele Norge. Rosenhoff fabrikker nord for Carl Berner er en fabrikkbygning fra 1936 som inneholdt trykkerier fra en viktig industriepoke, og historien var en viktig inspirasjon for utviklingen av det nye boligprosjektet med 138 moderne leiligheter. Stor takhøyde og store vinduspartier, og ikke minst solide konstruksjoner, ga mulighet for å skape spennende nye boliger.

Ikke bare bygninger kan transformeres, men også hele kvartaler. Gamle industrianlegg og jernbanestasjoner egner seg for transformasjon til ny bruk, gjerne iblandet med nybygg. Det åpner også for muligheten til å kunne skape nye attraksjoner og møtesteder mellom bygningene med frodige grøntarealer, og hvor de eksisterende bygningene bidrar til å videreføre stedets sjel, også gjennom ny bruk.

Prosjektet Chokoladefabrikken på Dælenenga er et slikt eksempel, i kvartalet som tidligere huset Bergene Chokoladefabrik. Det er blitt transformert til 150 nye boliger i varierende størrelse. Noen i gamle kontorbygninger, noen i gamle fabrikkbygninger, noen i nybygg, og noen til og med som påbygg (onfill) på taket. Det nye gårdsrommet som har oppstått inne i kvartalet er blitt et frodig gårdsrom for beboerne, ispedd kulturelle tilbud som lett tilgang til Black Box teater i ett av kvartalets hjørner. Kombinasjonen infill/onfill sammen med kvalitetsrike eksisterende bygninger skaper ofte en spennende variasjon og historisk forankring som er vanskelig å oppnå med bare nybygg.

Det finnes også utallige eksempler på transformasjon til andre funksjoner

ROSENHOFF FABRIKKER Rosenhoff fabrikker er en fabrikkbygning fra 1936. Historien var en viktig inspirasjon for utviklingen av det nye boligprosjektet med 138 moderne leiligheter.

CHOKOLADEFABRIKKEN Chokoladefabrikken på Dælenenga som tidligere huset Bergene Chokoladefabrik, har blitt transformert til 150 nye boliger i varierende størrelse.

Boligmagasinet Nr. 1 | 2020 31

H&M FLAGSHIP STORE H&Ms nye Flagship Store i Karl Johans gate 14 er et eksempel på hvor et stort bygningsvolum med kontorer er blitt transformert til en av verdens største Flagship Stores.

enn boliger. H&M´s nye Flagship Store i Karl Johans gate 14 er et eksempel hvor et stort bygningsvolum med kontorer (senere Oslo-base for TV2) er blitt transformert til en av verdens største Flagship Stores. Også den 1600-talls hvelvkjelleren i bunnen av bygningen er blitt transformert, til butikk for H&M Home.

Et lite, men likevel ikke unnselig eksempel er restauranten Glasshuset i Rådhusgaten 27. Her er det skapt et glassvolum rundt en eksisterende trapp som knyttet to fortausnivåer i Rådhusgaten sammen. Midt i trappen er reposet utvidet til en innbydende restaurant i det tidligere tekniske rommet.

Vi bør heller ikke glemme gjenbruk av eksisterende boligbygninger og boligmasse til nye boliger. Grünerløkka skulle rives, men så snudde bystyret og bare Grünerbygg ble realisert som nybygg. Resten av Grünerløkka er i dag

32 Boligmagasinet Nr. 1 | 2020

blitt et meget attraktivt boligområde, ispedd stort sett veltilpassede nye bygninger der de gamle ikke var til å redde.

Gjenbruk av eksisterende bygninger og områder blir ofte også demografisk spennende. På Grünerløkka bodde stort sett eldre mennesker da byfornyelsesprosessen startet, og domineres i dag stort sett av yngre mennesker med en stor andel barnefamilier.

De historiske og arkitektoniske kvalitetene ved transformasjon av eldre kvalitetsbygg kan ikke verdsettes høyt nok. Langs Høyskoleveien i Trondheim, på vei opp til Gløshaugen på NTNU, ligger den flotte Thingvallagården i området Grensen fra 1860-årene. Universitetets ledelse har til nå ønsket å rive Grensen for å bli erstattet av ny universitetsbebyggelse, men kanskje trenden snur når de får tenkt seg om. Den flotte Thingvallagården kan bane vei for det, da den er nylig restaurert og fremstår som et smykke langs

GLASSHUSET

Høyskoleveien. Gårdens få, men store leiligheter er blitt transformert til 13 boenheter for besøkende lærere og forskere.

Egnethet og beskaffenhet er naturligvis også viktige parametere i vurderingen av gjenbruk. Dersom en bygning ikke egner seg for en bestemt bruk, bør det søkes etter en annen bygning. Det har liten hensikt å presse inn nye funksjoner i en eksisterende bygning som ikke passer, og som kanskje krever at både søyler og dekker må fjernes for å få den nye funksjonen på plass. Da bør det heller søkes etter en annen funksjon for bygningen.

Med fokus på gjenbruk møter vi også tidsånden knyttet til miljø og energi.

Gjenbruk er den mest energivennlige byggevirksomheten vi kan foreta oss

Glasshuset i Rådhusgaten 27. Her er det skapt et glassvolum rundt en eksisterende trapp som knyttet to fortausnivåer i Rådhusgaten sammen.

og rivning den verste! Gjenbruk, i motsetning til å rive og bygge nytt, gir et helt annet og lavere klimaregnskap. Her kan det spares mange år med utslipp! Unngå å bygge nytt gir den store miljøgevinsten.

Gjenbruk av bygningsmaterialer skjer nå i et betydelig større omfang enn tidligere, men her ligger det fortsatt et stort potensial i fremtiden, og langt mer enn å oppfylle det offentlige kravet til kildesortering.

Grønn Byggallianse har lansert publikasjonen «Tenk deg om før du river».

Den avkrefter mange myter, og kan anbefales som inspirasjonskilde.

THINGVALLAGÅRDEN Langs Høyskoleveien i Trondheim, på vei opp til Gløshaugen på NTNU, ligger den flotte Thingvallagården i området Grensen fra 1860-årene.

Boligmagasinet Nr. 1 | 2020 33

MIN VAKRESTE BOLIG Et vakkert bygg

Tekst: R21 Foto: Åke E:son Lindman

I vår serie «Min vakreste bolig» har de dyktige arkitektene i R21 valgt seg MUNTHES GATE 29.

Bygget er tegnet av arkitektene Birger Lambertz Nilssen og Trond Eliassen i 1973.

R21 R21 ble etablert i 2006 og består av femten ansatte med fra 1 til 16 års erfaring. R21 ser alltid arkitekturen i sammenheng med den sosiale, kulturelle, økonomiske, geografiske og miljømessige konteksten den er en del av. R21 har som mål å se etter potensialet i alle faktorer som påvirker resultatet, og å ikke være forpliktet til noen av dem. www.r21.no

PRISER OG UTMERKELSER Oslo Bys Arkitekturpris 2014 Gregers Grams vei 13 - Hedrende omtale Oslo arkitekturforenings arkitekturpris 2015 For forbilledlig boligarkitektur Murverksprisen 2016 Boliger i Furulundsveien 1 Statens Byggeskikkpris 2016 Boliger i Furulundsveien 1, Finalist Oslo Bys Arkitekturpris 2017 Dalsveien 40 -Hedrende omtale

VARIGHET FOR FREMTIDEN. I 2016 fikk vi en forespørsel om et transformasjonsprosjekt vi fattet en umiddelbar interesse for. Vi har gjort en del transformasjonsprosjekter og ser gang på gang at eksisterende strukturer gir noen romlige muligheter som er mangelvare i ny boligbygging. Dette er den store oppsiden ved transformeringsbølgen som nødvendigvis vil skylle innover byen vår. Byggebransjen står for 40 % av utslippene så vi må være klare for radikale grep for å bidra til å nå de skyhøye målene som politikere og befolkningen stiller.

I Munthes gate så vi også et spesielt potensial i eksisterende materialbruk og komposisjon. Her så vi en kompleks oppgave foran oss, men var sikre

34 Boligmagasinet Nr. 1 | 2020

på at resultatet til slutt vi gi noen ganske fantastiske boliger samtidig som vi befarer den prisverdige arkitekturen for byen.

ET VAKKERT BYGG. En vakker kontorbygning i teglstein er transformert til et moderne byhus med ni boliger. Eiendommen ligger mot en gate som strekker seg fra hovedinngangen til Frognerparken og til Vestkanttorget på Frogner. Munthes Gate 29 ble opprinnelig tegnet av arkitektene Trond Eliassen og Birger Lambertz-Nilssen i 1973. De hadde da allerede mottatt Sundts premie for fremragende arkitektur på naboeiendommen og Munthes Gate 29 ble en videreføring av dette arbeidet. Eiendommen er nå oppført på gul liste grunnet sin verdi som et forseggjort arkitekturanlegg for sin tid.

ET ØNSKE OM Å LAGE NOE BRA. Det er ikke sikkert Eliassen og Lambertz-Nilssen i de tidlige 70-årene hadde dette i tankene for fremtiden. Mest sannsynlig ikke leiligheter.

Det er egentlig lite som tyder på at ideen om en mulig fremtidig transformasjon stod så sterkt på tegnebrettet. Så hva er det egentlig med dette bygget som igjen gir det livets rett - nesten et halvt århundre etter sin fødsel. Det litt enkle svaret er kanskje klimaet og byantikvaren. Vi tror det heller handler om noe så enkelt som en ambisjon.

Et ønske om å lage noe bra. Gode kontorer med lys og luft. Solide materialer som tegl, kobber og granitt. Helt grunnleggende og universelle kvaliteter i arkitekturen som er like relevant i et hjem som i et kontorlokale.

Munthes gate 29

NYE FUNKSJONER GIR NYTT LIV. I vårt arbeid med transformasjonen ønsker vi å ivareta bygningens tidløse karakter, samtidig som nye funksjoner gir nytt liv. Den eksisterende bygningskroppen inviterer til en variasjon i planer og løsninger. Boligene har varierende størrelser fra 77 til 196 kvadratmeter - alle tilpasset byggets struktur og eksisterende fasader.

Dempet og tilbaketrukket fra fortauet strekker bygningen seg bakover og skaper spennende, grønne oaser på ulike nivåer. Bygningens premisser og allerede eksisterende kvaliteter, gir muligheter til å skape gode rom både ute og inne. Ni hjem med ulik atmosfære og utforming er resultatet av å utnytte eksisterende struktur for å skape funksjonelle og gode rom å oppholde seg i. Hver bolig har et

privat uterom med store vindusflater som slipper inn lys og etablerer glidende overganger mellom inne- og ute.

SOLIDE OG VARIGE MATERIALER. Det tidløse uttrykket er rendyrket ved blant annet å være tro mot naturmaterialer som eik, kobber, teglstein og granitt. Solide og varige materialer er brukt for å videreføre byggets identitet – slik at bygningen forblir en tidløs klassiker. En teglstein tilnærmet lik den eksisterende brukes for å supplere og reparere der det er nødvendig. Arkitektur handler likeså mye om hver brikke som helheten.

Det er kanskje en eksisterende opplevelse av helhet i bygget vi ønsker å opprettholde. Når du beveger deg fra ute til inne skal det ikke være tvil om at de to verdenene hører i sammen.

FOR FREMTIDEN. Hva fra vår tid kommer vi i fremtiden til å beundre og ønske å ta vare på? Hvem vet. Vi i R21 er i alle fall sikre på at om man ikke har ambisjoner om å bygge noe bra, blir det det heller ikke.

Om vi ønsker å bygge for fremtiden kan man ikke bare tenkte på de samtidige utfordringene, men jobbe med arkitekturen som en del av historien der rom, struktur og estetikk er fagets hovedfokus.

Noe vakkert er ikke ubetydelig. Å bygge med tanke på et langt livsperspektiv er bærekraftig ressursbruk. Byggene som ikke blir revet er til syvende og sist kanskje de mest miljøvennlige.

Boligmagasinet Nr. 1 | 2020 35

R21 - UTVALGTE PROSJEKTER

Foto: Åke E:son Lindman og R21

VILLA SCHIØTTS VEI Sted: Bygdøy, Oslo Størrelse: 520 m² inkludert garasje Status: Ferdigstilt 2017 Prosjektet omkranser en eksisterende villa på toppen av en høyde på Bygdøy og består av to tremannsboliger og en enkeltstående enebolig.

TENNISVEIEN Sted: Oslo Størrelse: ca. 1640 m² inkludert garasje Status: Ferdigstilt 2019 Eksisterende enebolig fra 1913 er transformert til en horisontaldelt tremannsbolig, og to nye tremannsboliger er bygget på tomten.

SCHIØTTS VEI 5 Sted: Bygdøy, Oslo Størrelse: 1600 m² Status: Ferdigstilt 2017 To nye tremannsboliger omkranser eksisterende villa på toppen av eiendommen.

De to nye husene er orientert i forhold til ulik terrengsituasjon.

FURULUNDSVEIEN 1D Sted: Oslo Størrelse: 1400 m² Status: Ferdigstilt 2015 Eksisterende bevaringsverdig villa, ny tomannsbolig og ny tremannsbolig.

Innpasset mellom de eksisterende store furutrærne på tomten.

Murverksprisen 2016.

36 Boligmagasinet Nr. 1 | 2020

GREGERS GRAMS VEI Sted: Oslo Størrelse: 1700 m² inkludert garasje Status: Ferdigstilt 2013 De fem boligene er organisert rundt et tun. Dette danner et felles sosialt rom og fokuspunkt av en størrelse og tydelighet som ofte mangler i tilsvarende prosjekter.

SAND FRUKT OG BÆR Location: Sandefjord Størrelse: ca. 80 m² BRA Status: Ferdigstilt 2018 Hytte utformet som en paviljong på Sand Gård. Skodder danner et fleksibelt ytre skall som muliggjør å avskjerme bygget etter behov.

SKOGBRYNET Sted: Oslo Størrelse: ca. 640 m² inkludert garasje Status: Ferdigstilt 2018 Tre boliger i en rekke erstatter en eksisterende enebolig. Boligene deler innkjøring og gårdsplass.

DALSVEIEN 40 Sted: Oslo Størrelse: 2600 m² Status: Ferdigstilt 2017 Består av fire horisontaldelte tremannsboliger i to byggetrinn.

Byggene er utformet og orientert i forhold til omkringliggende bebyggelse.

Boligmagasinet Nr. 1 | 2020 37

Jus

TOMTEFESTE

BOLIG- ELLER NÆRINGSFESTE – ER DET SÅ FARLIG DA? Tomtefeste er et rettsområde preget av uklarhet og høyt konfliktnivå.

Er frykten for festetomter begrunnet? Artikkelforfatteren og gir oss en innføring i eksisterende regler om kategorisering av festeforhold.

Av advokatfullmektig Bastian Sundling

Tomtefeste er et avtaleforhold der leietager (fester) leier grunnareal av en tomteeier (bortfester) for å oppføre bebyggelse som festeren selv skal eie. At eierskap til tomt og hus fordeles på ulike hender, medfører at festeforhold er særpreget av grunnleggende interessemotsetninger.

Bortfester vil først og fremst ha en økonomisk interesse i tomten gjennom årlig leie (festeavgift). Fester har på den andre siden gjort omfattende og ofte varige økonomiske investeringer på tomten, og han kan ikke uten videre pakke sammen bygget for å ta det med seg dette til en ny tomt.

Ved bolig- og hyttefeste vil fester som regel også ha en følelsesmessig tilknytning til tomten.

Et tema som har vært problematisk innen tomtefeste i nyere tid er hvorvidt man står overfor et bolig- og fritidshusfeste eller ikke. Festere av bolig- og fritidstomter er nemlig gitt et utvidet vern i tomtefesteloven, og det kan innebære en betydelig økonomisk gevinst for fester dersom festeforholdet omfattes av dette vernet. I denne artikkelen vil det gis eksempler på tilfeller der denne problemstillingen aktualiseres. I tillegg vil konsekvensene for partene av at festeforholdet faller inn under den ene eller andre kategorien omtales.

KATEGORISERING AV FESTEFORHOLD Tomtefesteloven skiller hovedsakelig mellom to kategorier festeforhold: 1.

"feste av tomt til bustadhus og fritidshus"; og

2.

"feste av tomt til anna enn bustadhus og fritidshus".

Feste til tomt av annet enn bolig og fritidshus er normalt ensbetydende med feste av tomt til næringsvirksomhet. Som artikkelen vil vise, finnes det imidlertid tilfeller der tomten verken er festet til bolig eller fritidshus, og fester heller ikke kan regnes som næringsdrivende.

Av de om lag 200 000 festeforholdene i Norge, regner man med at ca.

170 000 av festeforholdene gjelder tomt til bolig- og fritidshus. Hvordan festeforholdet kategoriseres er av stor betydning for hvilke plikter og rettigheter tomtefesteloven tillegger fester og bortfester. Den største forskjellen at tomtefesteloven går langt i å beskytte festere av bolig- og fritidshus, ofte på bekostning av grunneier. I næringsfesteforhold har

38 Boligmagasinet Nr. 1 | 2020

lovgiver latt partene stå friere til å bestemme hvordan de vil regulere festeforholdet. Lovgiver har vedtatt beskyttelsesregler for å verne festere av bolig- og fritidshus spesielt på følgende punkter: • Obligatoriske krav til festeavtalen • Tvingende bestemmelser om festeforholdets varighet • Begrensninger i adgangen for bortfester til å oppregulere festeavgiften • Innskrenkinger i muligheten til å begrense festers fysiske råderett

over tomten • (Manglende) hevingsrett ved festers betalingsmislighold • Innløsningsrett til festetomten for fester • Mulighet for fester til å forlengelse festeforholdet Ved første øyekast kan det virke rart at det ikke er innlysende om festeforholdet gjelder bolig- fritidshus eller næringsvirksomhet. Selv om skillet mellom festeformene normalt ikke byr på vanskeligheter, peker særlig to typetilfeller seg ut som problematiske: 1.

Utleie fra fester av bolig- og fritidshus i næringsøyemed; og

2.

bygg som dekker flere formål (komibinasjonsbygg).

FESTER SOM DRIVER UTLEIE AV BOLIG OG FRITIDSHUS Festeformålet, hvis dette er angitt i partens avtale, er startstedet for å bestemme om man står overfor et bolig- eller næringsfeste. Er formålet er angitt som bolig, er det som utgangspunkt uten betydning om boligen brukes av festeren selv eller av andre.

Høyesteretts dom 17. april 2013 (Rt. 2013 s. 504) viser likevel at boligformål i festeavtalen ikke alltid avgjør kategoriseringen. Saken gjaldt et eiendomsselskap som festet tomt til en boligblokk i Bærum. Selskapet drev utleie av 22 leiligheter til permanent beboelse til leietagere. Konsekvensen hvis festeforholdet gjaldt "tomt til bustadhus", var at tomtefesteloven § 15 (1) ville begrense bortfesterens adgang til oppregulering av årlig festeavgift ut over endringer i KPI. Økningen i markedsverdien på tomten de siste 50 årene ville i så fall ikke kunne vektlegges ved reguleringen, selv om festekontrakten åpnet for dette. Både tingretten og lagmannsretten mente loven måtte tas på ordet: Formålet om bruk til bolighus medførte

Jus at festeforholdet gjaldt "tomt til bustadhus". Forståelsen medførte at tomtefestelovens verneregler beskyttet fester, som her drev profesjonell utleienæring av bolig mot markedsmessig regulering av festeavgiften.

Høyesterett var uenig. Festerens utleieformål tilsa at tomtefestelovens regler for bolighus ikke skulle gjelde. Høyesterett vektla at bestemmelsen er ment som en beskyttelsesregel for festeren med bakgrunn i boligog forbrukerpolitiske hensyn. Det var derfor liten grunn til å verne en profesjonell utleier. Dette selv om festetomten strengt tatt ble brukt som bolig. Oppregulering av festeavgiften skulle derfor ikke begrenses til KPIjustering.

Det er liten tvil om at Høyesteretts resultat medfører at det kan oppstå vanskelige grensetilfeller. I en annen boligblokk kan det tenkes at én fester driver profesjonell utleie og leier ut om lag halvparten av enhetene, mens festerne i de resterende leilighetene bor der selv. Vil dette festeforholdet gjelde en "tomt til bustadhus"?

I Høyesterettssaken nevnt over, la retten stor vekt på at formålet med festet da avtalen ble inngått var å skaffe festeren økonomisk utbytte. Men hva hvis en jeger- og fiskerforening – uten økonomisk baktanke – fester tomter og leier ut hytter til sine medlemmer på vidda til kostpris for jakt, fiske eller friluftsliv?

Dette var situasjonen i Høyesteretts dom 15. september 2017 (HR-201701780-A), der Bardu Jeger- og Fiskerforening festet tomt til sine medlemmer.

Spørsmålet var om festeavtalene gjaldt "tomt til … fritidshus", slik at regulering av festeavgifta var begrenset til endring i KPI, jf. tomtefestelova § 15 (1). Høyesterett uttalte at det avgjørende for kategoriseringen var om formålet med festeavtalen var å dekke et behov for fritidshus for medlemmene av foreningen, eller å skaffe økonomisk utbytte. I fravær av en økonomisk baktanke, ble avtalen ansett å gjelde tomt til fritidshus av et flertall i Høyesterett (3 dommere).

Høyesteretts mindretall (to dommere) mente på sin side at "fritidshus" måtte forstås slik at vilkåret bare dekker fritidshus der festerens personlige innsats og tilknytning til bygget kan sammenlignes med en boligfesters.

Kun slike tilfeller skal omfattes av lovens beskyttelsesregel. Videre uttalte mindretallet at dommen i Rt. 2013 s. 504 (boligblokk i Bærum) ikke kan leses slik at "næringsformål" er ment som en uttømmende avgrensning mot feste av tomt til bolig- eller fritidshus. Høyesteretts uenighet tilsier at siste ord neppe er sagt om tilfeller der lag og foreninger fester tomt til medlemmenes bruk.

En siste variant av utleieproblematikken finner vi i den relativt ferske dommen fra Hålogaland lagmannsrett, avsagt 25. oktober 2019 (LH2019-57160). I 1967 festet Forsvarsdepartementet tomt for bygging av åtte boliger for forsvarsansatte. Siden den gang leide departementet ut og brukte boligene til dette formålet. Høsten 2016 krevde bortfester (Opplysningsvesenets Fond) oppregulering av festeavgiften i henhold til festeavtalen, altså til en prosentandel av eiendommens markedsverdi på reguleringstidspunktet. Forsvarsdepartementet mente på sin side at tomtefesteloven § 15 (1) begrenset oppregulering til KPI-justering.

Lagmannsretten fant at siden hensynet til effektiv drift av forsvaret begrunnet etableringen av boligene på det konkrete stedet, kunne saken likestilles med tomtefeste for næringsformål. Forbrukerhensyn talte heller ikke for å beskytte Forsvarsdepartementet. Lagmannsretten uttalte videre at loven ikke er ment å bidra til finansiering av statens virksomhet ved å beskytte staten mot den avgiftsregulering som var avtalt i festekontrakten.

KOMBINASJONSBYGG OG ENDRET BRUK Et hus, i tomtefestelovens forstand, kan dekke flere enn ett formål. Det finnes mange eksempler på boligkomplekser der det drives dagligvarebutikk, frisørsalong, blomsterforretning og andre næringsvirksomheter i deler av bygget. På samme måte er det tilfeller der noen få boligseksjoner, eller kanskje en vaktmesterbolig e.l., er oppført i tilknytning til et stort næringsbygg. Når skal slike kombinasjonsbygg anses som "tomt til bustadhus", underlagt tomtefestelovens vernebestemmelser, og når faller de utenfor beskyttelsen?

Utgangspunktet er også her partenes festeavtale. Dersom det i avtalen er forutsatt at bygget utelukkende skal brukes til enten bolig eller til næring, er angivelsen i avtalen som regel avgjørende. Hvis avtalen på den andre siden forutsetter kombinert bruk, må man vurdere hva som er byggets hovedformål. Dommen fra Eidsivating lagmannsrett 19. november 2010 (LE2010-104954) er imidlertid et eksempel at hovedformålet ikke alltid er lett å fastslå. Saken gjaldt en festetomt ved stasjonsområdet på Kløfta. Tomten var bebygget med en 1 ½ etasjes bygning, som på domstidspunktet var innredet som bolig. I tillegg hadde bygget et tilbygg i ett plan med kjeller, innredet som rent næringslokale.

Konsekvensen dersom festeforholdet ble ansett å være "tomt til bustadhus", var at fester ville kunne innløse tomten og betale en redusert tomteverdi i innløsningsvederlag, jf. tomtefesteloven § 32 jf. § 37. På tross av at næringsvirksomheten i 2010 kun var videreført i et svært begrenset omfang, fant lagmannsretten at næringsvirksomhet var hovedformålet i festeforholdet. Dette blant annet på bakgrunn av at bygget i alle fall frem til 2004 hadde hatt en dominerende næringspreg, og at dette syntes å være i tråd med hva partene hadde avtalt i den første kjente festeavtalen fra 1968. Retten viste også til at endret bruk av et kombinasjonsbygg ikke nødvendigvis fører til en annen kategorisering av festeforholdet.

Et lignende tilfelle finner vi i en nyere dom fra Eidsivating lagmannsrett 15. juli 2019 (LE-2019-17161). Saken gjaldt et festeforhold som ble etablert på Beitostølen i 2000. På festetomten er det oppført et bygg på ca. 18 000 kvm, fordelt på 88 seksjoner. Av disse er tre parkeringsarealer (7 896 kvm), to er butikkarealer (3 235 kvm) og 88 seksjoner er leiligheter (6 866 kvm).

Bortfester krevde i 2017 markedsjustering av festeavgiften, mens fester på sin side hevdet at dette var feste av «tomt til bustadhus», og festeavgiften derfor bare skulle justeres i tråd med KPI, jf. tomtefesteloven § 15 (1).

Partene hadde i festeavtalen forutsatt at utnyttelse av tomtene skulle være i samsvar med gjeldende reguleringsplan, der det het: "På området kan det førast opp bygg til forretnings- og overnattingsverksemd".

I vedtektene til fester (et sameie) sto det videre: "Seksjonene skal kun benyttes til forretninger/næringslokaler, parkering og fritidsbeboelse i næringssammenheng". Lagmannsretten konkluderte på denne bakgrunn med at man sto overfor en næringsfeste. Det ble vist til lovforarbeider som uttaler at formålet med festet ikke kan endres alene ved at fester endrer bruken. Bortfester må i tilfelle uttrykkelig eller stilltiende ha godtatt bruksendringen, slik at partene må anses å ha endret sin opprinnelige avtale. Fester kan naturligvis heller ikke endre byggets karakter til å bli et kombinasjonsbygg ved å endre bruken i strid med festeavtalen. Derfor var det heller ikke aktuelt å vurdere byggets hovedformål i denne saken. Som begrunnelse for sitt resultatet, vektla domstolen også at leilighetene var underlagt utleieplikt i store deler av året. Forbrukervernshensyn var derfor mindre fremtredende.

HVA SKJER VIDERE? Sammenblandingen av eierskap til grunn og hus har – kanskje ikke så overraskende – ført til at tomtefeste er et rettsområde preget av en tidvis uklar rettsforståelse og høyt konfliktnivå. Bare siden tomtefesteloven av 1996 ble vedtatt har Høyesterett realitetsbehandlet om lag 50 saker der tomtefesterettslige problemstillinger har vært det fremtredende element.

Av disse er 11 av dommene avsagt etter 2015. Sett i lys av at Høyesterett vanligvis kun avsier dom i 50 – 75 sivile saker i året, betyr dette at tomtefeste – ved siden av blant annet saker om saker om skatt og erstatning – er et av de mest betente rettsområdene i Norge i nyere tid.

Det er grunn til å anta at turbulens og medieomtale av tomtefesteuenigheter vil kunne ha negativ innvirkning på omsetningsverdien for boliger og hytter på festetomter. En medvirkende årsak til den prisdempende effekten er at tomtefestereglene kan være kompliserte og vanskelig tilgjengelig for folk flest. En del skyr unna festetomter av denne grunn. Denne bekymringen er imidlertid ikke alltid berettiget. Folk flest vil derfor – med undersøkelser og god veiledning – ofte kunne gjøre gunstige kjøp av hus på festet grunn.

Tomtefesteloven har også ulik regulering for bolighus og fritidshus i noen tilfeller.

Disse skillene omtales ikke her.

2 Omtalt i Finansavisen 11. november 2019.

1

Boligmagasinet Nr. 1 | 2020 39

R

OCCA DELLE TRE CONTRADE

Boligmagasinets journalist Gunnhild Bjørnsti reiser verden rundt på jakt etter unike opplevelser hva enten det er eksepsjonelle steder, gode viner, hoteller eller restauranter som er verdt å se nærmere på. På sin ferd i Italia, nærmere bestemt Sicilia, fant hun dette fantastiske godset.

TEKST: Gunnhild Bjørnsti FOTO: Francis Amiand

ET STORSLAGENT NORSKEID PRAKTGODS PÅ SICILIA – Rocca delle Tre Contrade er en av de største utleieeiendommene på Sicilia, med 12 rom og plass til 24 personer. Det er ikke alltid lett å finne store eiendommer som passer flere familier eller flere generasjoner på ferie.

Vi har mange gjester som skal feire og har med venner, barn og barnebarn på tur. Med grupper på over 20 personer trengs et større sted. Da er Rocca delle Tre Contrade unikt for hva som er tilgjengelig i sør-Italia, forklarer Jon Moslet som er medeier og utvikler av eiendommen.

Moslet oppdaget Rocca delle Tre Contrade ved en tilfeldighet. Eiendommen fra 1850 var opprinnelig en vingård med stort hovedhus og stall. Mange aristokratiske familier kombinerte på den tiden sine dyrkede områder med sommerboliger for å unnslippe varmen i storbyene.

– Selv om eiendommen var falleferdig og nesten utenfor mulighet for reparasjon, oppstod "kjærlighet ved første blikk". Jeg kommer aldri til

40 Boligmagasinet Nr. 1 | 2020

å glemme opplevelsen av å beundre den storslagne utsikten for første gang og se potensialet innendørs og utendørs. Det er visse tilfeldigheter og muligheter som ikke kan forklares eller forutses i livet. Det å oppdage Rocca delle Tre Contrade ble et skjebnemøte.

Jon Moslet fikk napp. Eierne var villige til å selge, det er ikke alltid gitt i denne delen av verden som fremdeles er gjennomsyret av familietradisjoner og arve-komplikasjoner.

Hvorfor ville du akkurat ha en eiendom på Sicilia?

– Jeg bodde i Italia og jobbet opprinnelig med vin. Jeg likte Sicilia og fantaserte om å eie noe her. Hjemme i Norge hadde jeg en studiekamerat i Spandowfamilien som er eiendomsutviklere i Oslo. Da jeg oppdaget Rocca delle Tre Contrade kom hele familien ned på en langhelg og vi ble enige om

Villaens store "infinity"-basseng har blitt kåret til et av verdens 100 vakreste av reisemagasinet Condé Nast Traveller.

å gjøre noe sammen her. Deres familiefirma gikk inn med kapital på eiersiden og våre avgjørelser ble besluttet raskt. Det å forhandle med selger og organisere utbygging tok imidlertid 2 år, før vi kunne sette i gang med selve oppussingen.

I 2012 stod Rocca delle Tre Contrade ferdig i all sin prakt, oppusset etter alle kunstens regler av dyktige sicilianske håndverkerne som var nøyaktige og tok tiden de trengte. Jon kaller det "siciliansk tempo".

– Vi ble veldig fornøyde med resultatet. Jeg var mye her under arbeidsperioden og fulgte opp prosjektet. Vi var heldige med å finne et byggefirma som var spesialisert på restaureringer. Det ble brukt mye sten og helt enkle lokale materialer som passet inn. Jeg er ekstra stolt av bassenget vårt, det er den største oppvarmede infinity-pool'en på Sicilia, 25 meter langt.

Vi har tennisbane og trimrom med dampbadstue, noe som også skiller oss fra de fleste utleie eiendommer.

Interiøret er diskret og uformelt, men samtidig elegant. Med gamle og nye møbler i fin kombinasjon, vakre gjenstander og flotte detaljer, alt nøye utvalgt. Jon har sansen for stil. – Badene er et eksempel på det vi

kaller diskret luksus. Etter vår mening er baderommet kilde til velvære. Våre baderom er derfor store med naturlig lys, nesten alle med havutsikt eller privat terrasse. Noen har emaljebadekar i gammel stil, vaskene er utskårne i stein og det henger fremme hvite "Frette" badekåper og bomullshåndklær.

Moslet er inspirert og forklarer at prosjektet har gått veldig bra, og at gjestene stortrives.

– Det kreves riktignok kontinuerlig oppgradering. Mye går tilbake til eiendommen med innredning og nye fasiliteter. Det forventes å være oppdatert i et leiemarked med stadig flere tilbud.

Siden Jon Moslet tidligere jobbet med vin, har han stor vinkjeller fylt med sicilianske viner. – Vi har et stort utvalg av viner fra Sicilia og spesielt Etna, som er et vinområde i rask vekst. Her gir vulkansk jordsmonn mineralske viner med særpreg og friskhet fra høyden. Vinrankene vokser fra 700-1000 m.o.h og er de høyest beliggende vinrankene i Europa, med varme dager og kjølige netter.

Temperaturskillet mellom dag og natt gjør at druene utvikler mer duftmolekyler, smaken blir både solmoden og frisk, alt i alt en høy vinkvalitet.

Boligmagasinet Nr. 1 | 2020 41

Den Sicilianske herskapsvillaen har blitt pusset opp og restaurert etter alle kunstens regler, med god plass til å slappe av både ute og inne.

I tillegg er Moslet svært opptatt av måltidene på sin villa.

– Innredningen og beliggenheten er flott, men det viktigste er maten og vinen. Vi legger ekstra mye vekt på det og får gode tilbakemeldinger på måltidene fra våre gjester. Vi har et team på fire personer som lager frokost, lunsj og middag, og de serverer både sicilianske spesialiteter og moderne retter. Vi får levert ferske råvarer daglig, og på kjøkkenet har vi en 65 år gammel siciliansk husmor som lager nydelige middager med genuine oppskrifter, fra fersk sjømat til grønnsaker fra egen hage og hjemmelagde desserter.

Rocca delle Tre Contrade ligger midt i en stor sitronlund med grønnsaks-, urte- og frukthage, så kjøkkenteamet kan bare gå ut og forsyne seg.

– Av sitronene lager vi Limoncello, lemonade, marmelade og terter til gjestene. Det smaker godt. Det gjør vår sitronhonning også, veldig delikat og smakfull.

Naturen er vakker på Sicilia, og det er frodig med mye sol og varme temperaturer hele året.

Den grå murpussen av lavasand står i flott kontrast til den moderne kunsten.

– Blomstringen av mandeltrærne skjer nå i februar. Vi har et stort mandeltre foran porten, og når det blomstrer er det et sikkert vårtegn. Appelsinene modner fra desember til april, og alle sitrontrærne våre kan vi høste fra tre ganger årlig. Det er så nydelig duft her når sitronlundene er i blomstring. Når man smaker på den mest delikate honningen med sitronblomster, nyter panoramautsikten og kjenner solen varmer, skjønner man hvorfor Sicilia gir mersmak.

Jon har stor tro på Sicilia og for å utvide sesongen har han startet opp med kokkekurs på forsommer og høst. Sist ut er kjendiskokk Christian Puglisi fra Relae restaurant i København.

Han har forøvrig norsk mor og siciliansk far.

– Relae er blant verdens "Topp 100" beste restauranter og Christian kommer tilbake for et ukes kurs nå på våren nå på våren.

42 Boligmagasinet Nr. 1 | 2020

Store, åpne og lysfyllte rom kjennetegner huset, og de enkle linjene og det uformelle interiøret gjenspeiler eiernes skandinaviske opphav.

Det dekkes til al fresco lunsjer på terrassene nesten hele året rundt, og kjøkkenet varter opp med sicilianske og moderne retter etter gjestenes ønske.

De opprinnelige materialene har blitt ivaretatt og interiøret er en elegant blanding av antikke og moderne møbler, med kunst av unge sicilianske kunstnere hengende på alle vegger.

Alle de 12 soverommene er store og romslige (23-45 kvm), og med egne bad. Senger og lenestoler fra belgiske "Flamant" og sengetøy fra italienske "Frette". Romslige dusjer og servanter skåret ut i sten.

Boligmagasinet Nr. 1 | 2020 43

Praktgodset Rocca Delle Tre Contrade ligger majestetisk med utsikt over Middelhavet på østsiden av Sicilia. I bakgrunnen skimter man fastlandet, Italias hæl.

Hugget ut i lavaklippen under huset, ligger vinkjelleren med et utvalg av sicilianske viner fra små, fremadstormende vinprodusenter.

Rocca delle Tre Contrade tilbyr treningsrom, tennisbane, , dampbadstue og massasje.

Sitrontrærne høstes opptil tre ganger i året, og husets egen Limoncello mangler aldri. Nytes best fra fryseren.

Hvor finner du gjestene dine?

– Vi har mange faste gjester som kommer tilbake og veldig mye går på anbefalinger fra gjester som har vært her tidligere. I tillegg har vi engasjert The Thinking Traveller i London.

De har enestående kundeservice og er unike på villautleie. Byrået bidrar med å finne og følge opp gjestene både før og i løpet av oppholdet.

Hva koster denne herligheten da?

– Det er slett ikke avskrekkende, sier Moslet uten å være konkret. – Vi ligger under Toscana og Sør-Frankrike i pris, men det koster selvfølgelig litt å leie et så spesielt sted.

Til slutt, hvordan kommer man seg til Rocca delle Tre Contrade?

– Det er enkelt, kun 40 minutters kjøretur fra Catania flyplass, avslutter Jon Moslet.

Jon Moslet, medeier og utvikler.

44 Boligmagasinet Nr. 1 | 2020

Selge bolig?

Boligselgerforsikring beskytter deg mot krav fra kjøperen av din bolig. I følge avhendingsloven er du ansvarlig for skjulte feil og mangler i fem år. Har du tegnet boligselgerforsikring, er det forsikringsselskapet som behandler eventuelle krav du måtte få fra kjøper. En boligselgerforsikring dekker prisavslag, erstatning og heving av kjøpet inntil boligens salgssum begrenset opp til 10 millioner kroner.

Les alt om boligselgerforsikring på våre nettsider soderbergpartners.no.

DEN NYE «BYEN» VENDT MOT FJORDEN. Lengst vest på Fornebu, solrikt og lunt, vendt mot kveldssolen og Holtekilen ligger Oksenøya 3, et miljøsertfisert boligprosjekt, helt i ytterkant av det som blir den nye Fornebu-byen. Her er veien kort til maritime forlystelser enten du er opptatt av båtliv, krabbesnører eller kajakkpadling. Indre Oslofjord med sine utallige flotte uthavner ligger få minutter unna.

Kun 450 meter fra leilighetene ligger Oslo-områdets kanskje beste marina som har eget kajakkhotell og lune båtplasser for båteiere som vil kunne spasere hjem etter en sommerkveld på fjorden.

Hvis man liker seg bedre med fast jord under beina, er det ingenting i veien for å beundre utsikten fra kyststien langs Holtekilen eller kikke etter stjerneskudd fra et piknikteppe i Nansenparken.

Oksenøya 3 er innflyttingsklart i slutten av 2020. Det er noen få usolgte leiligheter som skal selges nå.

Boligprosjektet er BREEAM-NOR sertifisert iht. en internasjonalt anerkjent metode for å måle et byggs bærekraftige egenskaper.

KONTAKT: Karianne Nagell Prytz | Tlf: 41 43 89 31 | e-post: kpr@obos.no www.obos.no/oksenoya

Boligmagasinet Nr. 1 | 2020 47

Ikke akkurat A4 Arkitekttegnet leilighet i frittliggende murbygg En skjult skatt i en bakgård på Frogner ...

Foto: Studio Oslo

Opptil 5 meter takhøyde og store vindusflater gir en sjelden opplevelse av lys og rom

Boffi kjøkken med integrerte hvitevarer fra Miele og Smeg

Omgitt av en klassisk bygård på hjørnet av Eckersbergsgate og Thomas Heftyes gate finner vi en liten skjult skatt. Et sjarmerende frittstående murhus som opprinnelig ble bygget i 1918, som garasje og portnerbolig, er andre etasje transformert til en 76 kvm lekker arkitektdesignet leilighet.

Leiligheten har en rekke spennende detaljer med opptil 5 meter takhøyde, synlige stålbjelker som bærer takkonstruksjonen og hvor vegger og tak er kledd med lys bjørkefinér. Ikke akkurat en A4-bolig.

Annerledes planløsning med egen inngang på bakkeplan med en liten garderobe før man, en trapp opp, finner selve leiligheten 5 meters takhøyde, store vindusflater i tre himmelretninger samt diverse takvinduer bidrar til en sjelden opplevelse av lys og rom.

Kjøkkenet er i åpen løsning med stuen og er fra Italienske Boffi. Høyglans fronter og håndtak i aluminium. Corian benkeplate med integrert kum. Integrerte spotter under overskap. Fliser mellom over- og underskap. Integrerte hvitevarer inkluderer Miele oppvaskmaskin, kjøleskap med fryser. Komfyr og platetopp er fra Smeg og er spesiallaget med brytere som matcher håndtakene til kjøkkeninnredningen for øvrig. Armatur fra KVC. Smeg ventilator over kokeplate.

Ett soverom i hovedplan i tillegg til over 20 kvm hems. Hvitt flislagt bad/wc med dusjnisje.

Advokat Ek v/Torbjørn Ek har fått i oppdrag å finne ny eier til denne særegenheten.

Send en epost til ek@ek.no for nærmere info eller ring Torbjørn på tlf 975 11 760

K ADVOKAT K OSLO

. . . mer enn en eiendomsmegler

K K ADVOKAT ADVOKAT K K OSLO OSLO

Tenk deg å våkne og føle deg klar for alt livet har å by på.

Hästens produserer førsteklasses håndlagde senger. Det du føler når fjæringer, hestehår, ullfibre, bomull, lin og trerammer smelter sammen i perfekt harmoni er fruktene av nesten 170 års utrettelige arbeid. Det er nemlig det som kreves for å bygge en plattform for en bedre dag.

HÄSTENS STORE OSLO | Hieronymus Heyerdahlsgate 1, 0160 Oslo, Tlf. +47 22416650 HÄSTENS STORE SKØYEN | Karenslyst allē 7 0278 Oslo, tlf +47 22 33 22 00

Boligmagasinet Nr. 1 | 2020 51

B E A U T I F U L A N D L O V E S T O G E T D I R T Y. E n d e l i g e r d e n h e r. A s t o n M a r t i n s f ø r s t e S U V. D BX e r k l a r f o r a l t – o g d r e v e t a v e v e n t y r l y s t .

Den har alle k valitetene og det aljene du for venter av en A ston Mar tin – og i tilleg g suverene kjøre egenskap er for terreng og kla ss ele dende innvendig pla ss. Den er s elv følgelig håndlaget for å p a s s e p e r f e k t t i l d i n e b e h o v. M e d e n 4 . 0 L V 8 Tw i n - Tu r b o b e n s i n m o t o r v i l d u o p p l e v e m y e g l e d e b å d e p å o g u t e n f o r a ll f a r v e i. M a r ke d e t s m e s t e k s k l u s i v e S U V e r l e v e r i n g s k la r f r a v å r e n 20 20 .

Illustrasjonsbilde

insignia.no

Aston Martin DBX | Pris fra 2.850.000 (forbehold om eurokurs og avgiftsendringer).

Velkommen til vårt Aston Martin showroom, eller ta kontakt for avtale om eksklusiv visning.

AS Insignia | Konows gate 67B, 0196 Oslo | +47 23 23 33 00 | www.insignia.no Forbruk kombinert kjøring: 14,32 l/100. CO2-utslipp: 269 g/km