06-48461485| www.planw.nu | info@planw.nu
Oktober 2012
BUITENRUIMTE BOUWEN & VERBOUWEN
Inhoud
In de maandelijkse nieuwsbrief BUITENRUIMTE maakt u kennis met Plan W.
Bouwen & Verbouwen
Ik vertel u graag hoe ik aankijk tegen ontwikkelingen en actuele thema’s binnen het vakgebied Ruimtelijke Ordening. Daarbij ga ik ondermeer in op projecten, wet- en regelgeving en subsidies. Iedere nieuwsbrief gaat in op 1 van de vier hoofdthema’s: Bouwen & Verbouwen, Buitengebied, Omgeving & Overlast, Landschap & Cultuurhistorie.
Veel meer nieuwbouw nodig
1
Actueel: bouwgolf zorgsector
2
Afwijken van bestemmingsplan 2 Procedure omgevingsvergunning 3
Deze maand staat in het teken van het Bouwen & Verbouwen. Bouwkundig ontwerp & vergunning 4
Veel meer nieuwbouw nodig Uitgelicht Vergunningvoorbereiding
2
Vraag van de maand
3
Bron: www.bouwendnederland.nl Makelaarsvereniging NVM noemt het derde kwartaal een 'slecht kwartaal voor de woningmarkt'. Er werden 17,2 procent minder huizen verkocht dan in het kwartaal daarvoor. De prijzen daalden in die periode met 2,2 procent. Maar niet alleen huiseigenaren hebben steeds meer moeite om hun huis te verkopen, ook de nieuwbouw ligt voor een groot deel stil. Bouwend Nederland-voorzitter Elco Brinkman "De bouwsector heeft al 40 procent ingeleverd van de normale bouwproductie en 43.000 medewerkers zijn inmiddels ontslagen. De woningbouw moet snel weer op gang komen, om wachtlijsten weg te werken en nog belangrijker: om te zorgen voor economische groei."
2
Actueel: bouwgolf zorgsector Bron: www.binnenlandsbestuur.nl Het bouwen voor de zorg gaat een
bepalend zijn voor de uitbreiding van het zorgvastgoed.
enorme vlucht nemen. Miljoenen
Anderzijds is de gebouwenvoorraad in
vierkante meters extra zijn nodig tot
de zorg aan vervanging toe. Voor een
2030. In euro’s is sprake van een
groot deel is die in de jaren zestig en
verdubbeling.
zeventig van de vorige eeuw gebouwd.
Enerzijds zal de vraag naar zorg sterk
Belangrijke bepalende factoren voor de
toenemen vanuit de vergrijzende
toekomstige vraag naar zorgvastgoed
bevolking, een ontwikkeling die zich
zijn naast de demografische groei en de
voorlopig uniform over het hele land
vervangingsvraag, ook toenemende
voordoet.
rijkdom en innovatie. De toekomstige
Vooral de toename van het aantal ouderen en oudere ouderen zal
ouderen zijn welvarender dan de huidige ouderen.
Ouderen worden steeds welvarender en hebben dus meer mogelijkheden om hun individuele voorkeuren voor zorg of huisvesting te realiseren.
Vergunningvoorbereiding De initiatiefnemer zal bij een vergunningaanvraag er voor moeten zorgen dat alle relevante vergunningonderdelen in de aanvraag zijn meegenomen. De initiatiefnemer heeft dus baat bij een goede vergunningvoorbereiding. Ga na: • Welke vergunningsaspecten aan de orde zijn • Welke gegevens voor het beoordelen van de vergunning van belang zijn • Of alle gegevens beschikbaar zijn • Of de vergunningaanvraag is bijgesloten
Afwijken van bestemmingsplan Het bestemmingsplan is juridisch binden voor burger en overheid. Toch zijn er mogelijkheden om af te wijken van het bestemmingsplan. In het Besluit omgevingsrecht (Bor) zijn de zogenaamde ‘kruimelgevallen’ opgesomd die voor een afwijking van het bestemmingsplan in aanmerking komen. In totaal zijn er tien, relatief kleine, afwijkingen. Bijvoorbeeld het gebruiken van bouwwerken binnen de bebouwde kom tot een oppervlakte van 1500 m², het gebruiken van een recreatiewoning voor bewoning, infrastructurele en nutsvoorzieningen en duurzame energieinstallaties. Het college van burgemeester en wethouders zal per geval afwegen of het wenselijk is vergunning te verlenen. Een gemeente kent vaak beleidsregels over de wijze waarop de regels worden toegepast. De aanvraag voor een omgevingsvergunning moet worden ingediend via het landelijk loket: www.omgevingsloketonline.nl. De reguliere procedure van 8 weken is van toepassing. Het voornemen tot het verlenen van vergunning wordt ter inzage gelegd en een ieder kan hierover een zienswijze indienen.
3
Plan W Ir. M.W. (Willemien) van der Kaaij Graaf Ansfriedstraat 5 5331 BC Kerkdriel 06-48461485 info@planw.nu Plan W adviseert en begeleidt overheid, particulieren, bedrijven en instellingen bij het realiseren van hun ruimtelijke plannen. Via de website www.planw.nu
Vraag van de maand Zijn er algemene regels die voor iedereen gelden, of heb je per gemeente andere regels ten aanzien van een verbouwing?
Procedure omgevingsvergunning Op 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. Om de aanvraagprocedure te versimpelen, zijn de verschillende vergunningen voor bouwen, wonen, monumenten, ruimte, natuur en milieu samengevoegd tot 1 vergunning: de omgevingsvergunning. De Wabo kent 2 proceduretrajecten: de reguliere procedure en de uitgebreide procedure. Een vergunningaanvraag die niet in strijd is met de regels uit het
Beide. Om te bepalen of je een omgevingsvergunning nodig hebt, kun je via de landelijke voorziening www.omgevingsloket.nl online de vergunningcheck doen. Hier kun je ook de benodigde vergunning aanvragen. Sinds 1 oktober 2010 mag er meer vergunningvrij gebouwd worden. Welke dat zijn, is wettelijk vastgelegd.
bestemmingsplan doorloopt de reguliere procedure. De gemeente moet binnen 8 weken over de vergunningaanvraag een besluit nemen. Bij specifieke problemen kan deze termijn verlengd worden. Neemt de gemeente binnen deze tijd geen besluit dan betekent het dat de vergunning daarmee van rechtswege is verleend.
In limitatief opgesomde gevallen wordt de uitgebreide procedure gevolgd. Bij de uitgebreide procedure toetst de gemeente tevens of bij de afwijking van het bestemmingsplan ook provinciale of rijksbelangen aan de orde zijn. Dan moet zij daarvoor aan provincie of rijk een "Verklaring van geen bedenkingen" vragen. In de uitgebreide procedure is ook de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen opgenomen. De uitgebreide procedure moet binnen 26 weken leiden tot een besluit over de vergunningaanvraag.
Alle bouwwerken die niet vergunningsvrij zijn, dienen getoetst te worden aan het geldende bestemmingsplan. Bestemmingsplannen kunnen worden ingezien op het gemeentehuis en tegenwoordig ook veelal op de gemeentelijke website en op www.ruimtelijkeplannen.nl Daarnaast moeten alle bouwplannen (al dan niet vergunningsvrij) voldoen aan: • Gemeentelijke welstandseisen • Gemeentelijke bouwverordening • Bouwbesluit • Burgerlijk wetboek (burenrecht)
4
Bouwkundig ontwerp & vergunning Bent u van plan om te gaan bouwen of verbouwen dan is het van belang dat u de tijd neemt voor het gehele proces. Van idee tot uitvoering, neemt zo’n proces aardig wat tijd in beslag. Deze tijd is nodig om tot een goed resultaat te komen. Het is helemaal niet zo vreemd om zomaar één heel jaar uit te trekken voordat u daadwerkelijk kunt gaan bouwen. Als het plan in strijd is met het bestemmingsplan zou deze tijd zomaar kunnen verdubbelen. Natuurlijk ligt dit aan de omvang van uw project. Plan W werkt geregeld samen met bouwkundig tekenbureau Fresjo. Samen kunnen wij u goed informeren over het gehele proces, van idee tot realisatie. Stappen die altijd doorlopen dienen te worden binnen het ontwerpproces zijn initiatief, haalbaarheid, definitie, schetsontwerp, voorlopig ontwerp, definitief ontwerp (bestek). Het is niet vanzelfsprekend dat men zomaar door dit proces heen loopt en direct tot een goed resultaat komt. Vaak worden meningen en ideeën herzien en worden stappen opnieuw doorlopen. Ligt er een definitief ontwerp op tafel dan heeft u nog geen omgevingsvergunning voor bouwen. Afhankelijk van hoe uw aanvraag wordt behandeld kan dit 8 tot maximaal 32 weken in beslag nemen. Bent u er zeker van dat uw tekeningen niet meer gewijzigd hoeven te worden, dan kunt u gaan aanbesteden. Uiteindelijk zal uw plan na verlening van uw vergunning 6 weken ter inzage worden gelegd en gaat de bezwaartijd in. U moet dan binnen 26 weken na verlening van de vergunning aanvangen met bouwen. www.fresjo.nl
De nieuwsbrief BUITENRUIMTE van de maand november staat in het teken van Omgeving & Overlast.
Wilt u zich uitschrijven voor deze nieuwsbrief, stuur dan a.u.b. een mailtje naar info@planw.nu met opgaaf van redenen.