RELATIEMAGAZINE
jun. 2019
pag.
13
Tien jaar Hoorne Vastgoed Geen gekke dingen doen en kosten in de hand houden
pag.
19
Transities in mobiliteit
Expertcolumn Sjoerd Stienstra
4
pag.
Nieuw leven voor de remise Toonbeeld van stedelijke vernieuwing
in beweging Retail en Leegstand. De afgelopen maanden vielen er vanuit de retailsector
opnieuw sombere berichten te noteren. Zomaar wat namen van ketens die in
zwaar weer belandden of al ten onder zijn gegaan: MyCom, CoolCat, Intertoys en
Retail en leegstand ABN AMRO sprak in een recent verschenen sectorrapport duidelijke taal:
Sissy-Boy. ABN AMRO sprak in een recent verschenen sectorrapport duidelijke taal: zelfs in een gunstige conjunctuur moeten winkeliers alle zeilen bijzetten om het hoofd boven water te houden. De bank stelde onomwonden dat het straatbeeld als gevolg van onder meer de digitalisering verder zal veranderen. Daarbij kunnen zich per branche en regio grote verschillen voordoen. Maar de boodschap is duidelijk: de aanhoudende shake out in de retail hakt er fors in en zal dat nog een tijd blijven doen. Met alle gevolgen van dien. Primair voor de bedrijven, hun medewerkers en hun klanten. Maar ook voor gemeenten, ontwikkelaars en beleggers. Wat kunnen zij doen om het tij te keren? Hoe zorg je dat winkelcentra in het binnenstedelijk gebied, in de wijken of op nieuwbouwlocaties aantrekkelijk blijven voor de consument? Hoe voorkom je een
zelfs in een gunstige conjunctuur moeten winkeliers alle zeilen bijzetten om het hoofd boven water te houden.
ontmoedigende of zelfs ontwrichtende mate van leegstand? Is het nodig om oude wet- en regelgeving aan te passen zodat je preventief en flexibel(er) op nieuwe omstandigheden in kan spelen? Voor vrijwel alle betrokken partijen geldt dat ze er uiteindelijk niets aan hebben als retail-ondernemers het loodje leggen. Het kost altijd geld en leidt ook immaterieel tot schade. Je schiet er niets mee op. Waar je in mijn optiek wél wat mee opschiet is het met elkaar nadenken over branche brede oplossingen. Flexibele huren, andere bestemmingen voor panden, nieuwe retail-concepten met méér ondernemers in een pand, het mengen van functies? Het antwoord op zulke vragen kan afhankelijk van de specifieke situatie sterk verschillen. Dat geeft ongetwijfeld een hoop discussie. Maar gezien de ernst van de crisis in de retailwereld zijn we met zijn allen verplicht die discussie voluit en op basis van goede argumenten en ideeën te voeren.
Jan Heeremans
Algemeen directeur - Hoorne Vastgoed
2
| Hoorne Vastgoed
Mensenwerk |
3
Het is de kunst om rustig met elkaar in gesprek te blijven Toen in 2005 bekend werd dat busmaatschappij NZH/Connexxion haar oude stek aan de Haarlemse Leidsevaart ging verlaten, nam een groep omwonenden het initiatief om plannen te maken voor een nieuwe invulling van het terrein. De gemeenteraad van Haarlem omarmde dit initiatief en stelde bij de verkoop van het terrein
PLAN REMISE HAARLEM
NIEUW LEVEN VOOR DE REMISE Op de plek waar sinds 1899 trams en bussen werden geparkeerd en gerepareerd, is een autoluwe wijk gerealiseerd waar veel jonge gezinnen wonen: Remise Haarlem. Qua stijl en uitstraling sluit de nieuwbouwwijk aan bij de bestaande jaren 30-woningen in de omliggende wijken – een toonbeeld van stedelijke vernieuwing. Toch zag het er relatief kort geleden niet naar uit dat Remise Haarlem van de grond zou komen. De economische crisis stak een stokje voor de ambitieuze plannen en stelde de betrokken partijen zodoende voor grote uitdagingen. Max van Baar (Pré Wonen) en Philip Bruinhard (Hoorne Vastgoed) waren ruim 10 jaar bij het project betrokken en blikken terug op hun ‘Remise-jaren’.
aan Hoorne Vastgoed en Pré Wonen als voorwaarde dat de omwonenden, inmiddels vereniging in een werkgroep, betrokken zouden blijven bij de verdere
I
nmiddels had de economische crisis echter toegeslagen. Max van Baar,
namens Pré Wonen betrokken bij het project: ’Het was zeer ingrijpend. Men moest weer met een schone lei beginnen. Je kunt het je haast niet meer voorstellen, maar in Haarlem lag de woningmarkt rond 2012 volledig op z’n gat. Er was geen enkel vertrouwen. Iedereen stelde zich terughoudend op. De vraag vanuit de markt was in korte tijd totaal veranderd. Daar hadden Pré Wonen en Hoorne Vastgoed mee te dealen. Alle belangrijke projectonderdelen moesten worden herzien.’
ontwikkeling. In samenspraak met gemeente en omwonenden werd een plan opgesteld, dat in 2012 door de gemeenteraad omarmd werd.
Ook Philip Bruinhard van Hoorne Vastgoed zat vanaf het begin aan tafel. ‘Het idee om het NZH-museum onder te brengen op de begane grond van een groot appartementengebouw aan de Leidsevaart heeft het niet gehaald’, herinnert hij zich. ‘Net als een ondergrondse
parkeergarage. Natuurlijk is er over specifieke onderdelen stevig onderhandeld. Niet alleen tussen Pré Wonen en Hoorne Vastgoed, maar ook met de gemeente en de buurt. Dat ging wel eens gepaard met ergernissen over zaken die te traag verliepen of waarover we het pas na heel veel vergaderingen eens konden worden. Hoorne Vastgoed deed en doet tientallen projecten in andere gemeenten en uit ervaring weet ik inmiddels dat je altijd te maken krijgt met onvoorziene omstandigheden. Het is de kunst om dan rustig met elkaar in gesprek te blijven, verwachtingen goed te managen en duidelijk te communiceren. Daar zal het op onderdelen best wel eens aan hebben geschort. Maar over het algemeen is het ondanks de vaak moeilijke omstandigheden goed verlopen.’
4
| Hoorne Vastgoed
Mensenwerk |
5
REMISE HAARLEM is ontwikkeld door Pré-Wonen (appartementen) en Hoorne Vastgoed (eengezinswoningen). • Grote variëteit woningen en appartementen
REMISE HAARLEM
• Woningen met een jaren-30-uitstraling en
Van Baar: ‘In samenspraak met
hedendaags comfort
stedenbouwkundig bureau Rijnboutt en
• Ideale locatie in Haarlem
in overleg met de gemeente is het plan
• Autoluwe buurt vlak bij
bijgesteld en hebben we uiteindelijk de
stad en natuur
basis gelegd voor wat Remise Haarlem
nu is geworden namelijk een ruim
GEREALISEERD PROGRAMMA:
opgezette wijk met een aantrekkelijk
146 eengezinswoningen
autovrij binnengebied van hoge kwaliteit.
Jan Nieuwenburg
- Wethouder Haarlem van 2006-2014
Linda Blankhorst
- Bewoner Remise Haarlem
André Diependaal
- Eigenaar bloemenwinkel in pand Vomar Voordeelmarkt
(3 typen, 110 m² tot 160 m²), 28 sociale koopappartementen
Ik vind terugkijkend op de achter ons
boven de Vomar Voordeelmarkt
liggende tien jaar dat we met z’n allen een
(47 m² tot 83 m²), vernieuwbouw
prachtige binnenstedelijke ontwikkeling
Vomar Voordeelmarkt 3.500 m²
hebben gerealiseerd. We hadden toen het
en 500 m2 aanvullende
project begon zeker méér gewild en
detailhandel. NZH-museum verplaatst naar bedrijfsterrein
De kunst is om rústig te blijven en je niet te sterk te laten leiden door de waan van de dag.
Over de zonnepanelen op het dak dacht ik in eerste instantie alleen ‘leuk hoor’.
Het allermooiste vind ik dat de kinderen van toen, nu naar deze wijk komen en zelf weer kinderen hebben.
moesten soms met pijn in het hart
“Bij vrijwel alle projecten in Haarlem was
"Tot ik de energierekening kreeg, ik geloof dat
“Het allermooiste vind ik dat de kinderen van
ambities laten schieten. Maar we zijn er
sprake van stagnatie. Partijen begonnen aan
ik vier euro moest betalen. Voor een heel jaar
toen, die als snotneus bij de Vomar of bij mij
Waarderpolder.
tijdens de rit toch in geslaagd om de
eerder gemaakte afspraken te morrelen en
hè. Zelf ben ik in 1999 vanuit Amsterdam naar
in de winkel een bijbaantje hadden, nu naar
meeste van de door de crisis veroorzaakte
wilden zich niet meer op van alles en nog wat
Haarlem verhuisd, je ziet dat er nu veel
deze wijk komen en zelf weer kinderen
Begin 2014: start vernieuw-
problemen op te lossen. Dat is vooral
vastleggen. De kunst is om rústig te blijven en
gezinnen vanuit Amsterdam hiernaartoe zijn
hebben. Ik ken hun ouders, weet alle verhalen.
bouw Vomar Voordeelmarkt
gelukt omdat alle partijen er van
je niet te sterk te laten leiden door de waan
gekomen. Het is een goede plek voor kinderen
Nu beginnen zij zelf weer nieuwe verhalen
van de dag. Gebiedsontwikkelingen zijn altijd
om op te groeien. Stedelijk, en toch veilig.
en zo maken ze de cirkel rond. Dat vind ik
en aanvullende detailhandel
doordrongen waren dat ze met elkaar
een kwestie van de lange termijn en van de
Overigens is deze wijk gemêleerder dan ik had
prachtig. Er wonen nu veel startende
lange adem. Die worden nooit in een vloek en
verwacht, ik dacht dat er alleen maar jonge
tweeverdieners met jonge kinderen en die
een zucht gerealiseerd. Het ligt voor de hand
gezinnen zouden wonen. Het heeft even tijd
hebben wat te besteden. Met de geijkte
dat tijdens de rit inzichten en markt-
nodig voordat zo’n nieuwe wijk een eigen
chrysant of gerbera uit het klassieke
(maand) 2016: start bouw
in gesprek moesten blijven.
104 eengezinswoningen (maand) 2017: start bouw 28 appartementen en resterende 42 eengezinswoningen (maand) 2018: oplevering woningen
Ik ben er van overtuigd dat je met het
omstandigheden veranderen. Juist dán
karakter krijgt en ik ben zelf geen type dat de
‘benzinepompboeketje’ kom je nu niet meer
op scherp zetten van zaken uiteindelijk
heb je krachten nodig die iedereen in de
deur bij de buren platloopt, maar de sfeer en
weg. Sinds de verbouwing zit ik een beetje
weinig opschiet. Dat blijkt vaak niet
touwen houden. Juist dán komt het aan op
de contacten in de buurt zijn heel plezierig. In
meer ‘naar achter’, waardoor ik in het begin
rust en ervaring. Wat dat betreft is het
Haarlem zou ik nergens anders willen wonen.”
de doorloop erg miste. Maar inmiddels heb ik
bepaald productief te zijn. Samen belangen afwegen en je in elkaars positie verplaatsen werkt beter.’
samenspel tussen de gemeente, de buurt,
eigen klanten die speciaal voor mij hierheen
Hoorne Vastgoed en Pré Wonen heel
komen. Als ze tijd over hebben doen ze soms
effectief geweest.”
ook nog wel een rondje Vomar, haha.”
mei 2019: Remiseplantsoen, gerealiseerd in samenwerking met buurtbewoners, in gebruik genomen
6
| Hoorne Vastgoed
Mensenwerk |
7
AAN HET WOORD
AANKOOP//VERKOOP GEKOCHT WINKELCENTRUM
REIGERSBOS - AMSTERDAM-ZUIDOOST
Veel verantwoordelijkheid in een grote diversiteit aan projecten
Winkelcentrum Reigersbos in Amsterdam-Zuidoost is door Hoorne Vastgoed gekocht van Sectie5 en haar investeringspartner. Het winkelcentrum heeft een verhuurbaar vloeroppervlak van 12.600 m², verdeeld over 65 horeca- en winkelunits. Naast een vestiging van de Openbare Bibliotheek Amsterdam zijn in het winkelcentrum twee supermarkten en uiteenlopende speciaalzaken gevestigd. Vanwege deze goede winkelmix, de uitstekende parkeergelegenheid, de directe aansluiting op het metro-netwerk en de positieve ontwikkeling van de omliggende wijk heeft Hoorne Vastgoed tot de aankoop besloten. Winkelcentrum Reigersbos stamt uit 1984 en is in 2004 volledig gerenoveerd.
Machiel Reijne
- Ontwikkelingsmanager
GEKOCHT WINKELCENTRUM
OOSTHOUTPLEIN - VOORHOUT Winkelcentrum Oosthoutplein in Voorhout (gemeente Teylingen) is door Hoorne Vastgoed gekocht van Kimmenade Invest BV. Het winkelcentrum meet circa 1900 vierkante meter (bruto vloeroppervlak) en wordt toegevoegd aan de beleggingsportefeuille van Hoorne Vastgoed. In winkelcentrum Oosthoutplein zijn een filiaal van de Aldi en zes dagwinkels gevestigd.
VERKOCHT WINKELCENTRUM
8
H
et mooie vind ik dat je hier op vrij jonge leeftijd veel verantwoordelijkheid krijgt in een grote diversiteit aan projecten. Daardoor kun je je ook snel ontwikkelen. Ik voel de vrijheid en steun om die rol te pakken, in de wetenschap dat ik altijd bij anderen aan kan kloppen om iets te toetsen of te overleggen.
‘Er zijn heel veel hoogtepunten in zo’n bouwproces, van de eerste intentieverklaring tot en met de oplevering. Dat laatste is natuurlijk altijd hét hoogtepunt. Al vind ik het persoonlijk ook mooi als ik met laarzen en bouwhelm bij een project ga kijken en zie dat wat je met elkaar bedacht hebt daadwerkelijk tot leven komt.’
MEREVELDPLEIN - DE MEERN
In het laatste jaar van zijn studie Bouwmanagement &
‘Mijn rol kun je zien als spin in het web. Je werkt natuurlijk
Vastgoed, ging Machiel Reijne al aan de slag bij een
altijd met een team, maar uiteindelijk ben ik verantwoordelijk
woningbouwontwikkelaar in Heiloo. Hij groeide er van
voor de aansturing van een project en het overleg met alle
Altera Vastgoed heeft Winkelcentrum Mereveldplein in De Meern gekocht van Hoorne Vastgoed. In het
stagiair en ‘chef koffie halen’ door tot vastgoedontwikkelaar
betrokken partijen. Van bewoners en de gemeente tot retailers
winkelcentrum van 5.100m² zijn zowel landelijke ketens als lokale retailers gevestigd. Het winkelcentrum biedt ruimte
en -adviseur. In die rol ondersteunde hij onder meer Hoorne
en supermarkteigenaren. Niet iedereen heeft daarbij altijd
aan 18 winkels, waaronder Albert Heijn, Jumbo en Kruidvat. Mereveldplein is begin jaren ’70 gebouwd en in 2015
Vastgoed, dat een talent in hem zag en waar hij in 2013 ging
hetzelfde belang, maar het einddoel is wel hetzelfde. Namelijk
door Hoorne Vastgoed uitgebreid en gerevitaliseerd. Vomar Voordeelmarkt had tot en met 2016 een vestiging in
werken. Eerst als projectmanager, twee jaar later als
het komen tot een gezamenlijk plan waar iedereen tevreden
Winkelcentrum Mereveldplein. Voor Altera Vastgoed past de aankoop in de strategie om haar belang in food &
ontwikkelingsmanager. De meeste van de projecten die
over is én dat waarde toevoegt aan de omgeving. In zo’n
convenience uit te breiden.
Machiel onder zijn hoede heeft, vinden plaats in en om
proces zijn natuurlijk ook frustrerende momenten, of zijn er
zijn geboorte- en woonplaats Alkmaar. Variërend van de
partijen ontevreden. Juist dan vind ik het een uitdaging om te
revitalisatie van een winkelcentrum tot een
zorgen dat de verstandhouding goed blijft en we in
gebiedsontwikkeling met honderden woningen.
samenspraak komen tot een breed gedragen plan.’
| Hoorne Vastgoed
Mensenwerk |
9
WINKELCENTRUM MIDDENHOVEN IN AMSTELVEEN VOLLEDIG VERNIEUWD
Het hart van de wijk
OVER DE BRUG BURGEMEESTER OPENT VERBINDING TUSSEN GALGERIET EN STADSHART MONNICKENDAM In Monnickendam wordt het voormalige bedrijventerrein Galgeriet herontwikkeld tot een aantrekkelijk woon-, werk- en winkelgebied voor Waterlanders, bedrijven, recreanten en toeristen. Met de komst van de onlangs gerealiseerde Brouwersbrug ligt er alvast een verbinding naar het oude stadshart. Dankzij de fiets- en voetgangersbrug zijn de bereikbaarheid en levendigheid van het nieuw te
Het uit de jaren 90 stammende Winkelcentrum Middenhoven in Amstelveen is dankzij een volledige vernieuwing weer toekomstbestendig en qua look-and-feel passend bij deze tijd. De laatste fase van de grootschalige renovatie voorziet in het ombouwen van de kantoorruimte boven de winkels tot 16 huurappartementen.
ontwikkelen gebied Galgeriet vergroot. Galgeriet wordt ontwikkeld door Hoorne Vastgoed Ontwikkeling en BPD Ontwikkeling, in nauwe afstemming met de gemeente Waterland. Er komen onder meer koop- en huurwoningen en commerciële voorzieningen zoals een supermarkt. Eind vorig jaar opende Bierderij Waterland haar
10
| Hoorne Vastgoed
De naam Middenhoven is ontleend aan een
Doordat de renovatie in fases werd uitgevoerd,
deuren op Galgeriet. Deze biologische brouwerij
boerderij in Amstelveen die in het gebied stond.
bleef het 3.500 m² grote winkelcentrum tijdens
met proeflokaal is gevestigd in een voormalige
Het winkelcentrum vervult van oudsher een
de werkzaamheden gewoon geopend voor het
havenloods die werd omgebouwd tot een
belangrijke rol in de wijk en trekt ook veel
publiek. Tegelijkertijd werd de openbare ruimte
multifunctionele horecagelegenheid.
bezoekers uit omliggende wijken, die er terecht
rondom het winkelcentrum aangepakt, in
kunnen voor dagelijkse boodschappen,
samenwerking met de gemeente Amstelveen.
Galgeriet ligt op een prachtige locatie aan de
verswinkels, mode en cafetaria. Tijdens de
Hoorne Vastgoed, dat het winkelcentrum sinds
Gouwzee en het Markermeer, met aan de ene kant
renovatie zijn de entrees en de passage vernieuwd
2012 bezit, richt zich nu op de laatste fase.
de jachthaven en aan de andere kant de historische
en kreeg de buitenschil van het gebouw nieuw
Namelijk de hoofdentree en de de transformatie
kern van Monnickendam. Door de komst van de
metselwerk. In het winkelcentrum werd een filiaal
van kantoorruimtes boven de winkels tot 16 luxe
brug wordt de wisselwerking tussen de oude stad
van Action toegevoegd (1000 m²), de bestaande
huurappartementen. Naar verwachting worden die
en het nieuw te ontwikkelen gebied versterkt.
Albert Heijn en Kruidvat zijn vergroot en een aantal
eind 2019 opgeleverd. Tot slot wordt in het eerste
De opening van de ophaalbrug werd onder grote
detaillisten als de slager verplaatste naar een
kwartaal van 2020 het aantal parkeerplaatsen
publieke belangstelling verricht door burgemeester
nieuwe winkel. Ook kwamen er enkele lokale
uitgebreid, waarna de toekomstbestendige
Kroon van de gemeente Waterland. Zij ‘doopte’ de
bedrijven bij, zoals een kapper.
transformatie van het hart van deze wijk een feit is.
brug met één van de eigen biertjes van de Bierderij. Mensenwerk |
11
INTERVIEW
NIEUW LANDSCHAPPELIJK WOONGEBIED
Het aan de zuidzijde van Heiloo gelegen Zandzoom moet stapsgewijs uitgroeien tot een nieuw landschappelijk woongebied. Er komen vrijstaande woningen, twee-onder-eenkapwoningen, rijwoningen en appartementen. Eind mei ondertekenden de gemeente Heiloo en de ontwikkelende partijen hiertoe de anterieure overeenkomst. Zandzoom kent vier deelgebieden: de Westflank, de Centrale Kamer (Oost en West), de Oostflank en Zuid. In totaal zullen hier ongeveer 1200 woningen komen. Hoorne Vastgoed, KBwonen en BPD Ontwikkeling hebben een grondpositie in de Centrale Kamer Oost en zullen gezamenlijk werken aan de ontwikkeling van dit ruim 190.000 m2 grote deelgebied.
ANTERIEURE OVEREENKOMST MET GEMEENTE HEILOO
NIEUWBOUW IN TER AAR
In de anterieure overeenkomst zijn onder meer afspraken gemaakt over de inrichting van het gebied, waar bijna 400 woningen worden gerealiseerd. Zo’n 25% daarvan is bestemd voor de sociale sector. De bouw van de eerste fase zal naar verwachting in het derde kwartaal van 2020 starten, waarna vanaf 2021 de woningen gefaseerd worden opgeleverd.
Half maart is aan de Kerkweg in Ter Aar de bouw van een nieuwe Vomar Voordeelmarkt van start gegaan. De supermarkt wordt gerealiseerd op een door Hoorne Vastgoed gekocht perceel achter de Intratuin en wordt circa 2300 vierkante meter groot. Daarnaast wordt er nog eens zo’n 2000 vierkante meter commerciële ruimte gerealiseerd. De gasloze Vomar Voordeelmarkt wordt met restwarmte van de energiezuinige koelinstallaties verwarmd en krijgt ledverlichting. Op het dak worden 1300 zonnepanelen geplaatst. Die wekken in totaal jaarlijks circa 350 kWh op. Dat staat gelijk aan het jaarlijks stroomverbruik van 120 eengezinshuishoudens. Het parkeerterrein krijgt circa 230 plaatsen wat ruim voldoende is om er voor te zorgen dat niet in de directe omgeving
REALISATIE SUPERMARKT EN AANVULLENDE COMMERCIËLE RUIMTE De bouw wordt gerealiseerd door aannemer
Ten Brinke Bouw
12
| Hoorne Vastgoed
wordt geparkeerd. Ook wordt bij het nieuwe complex volop ruimte gemaakt voor het parkeren van fietsen.
Hoorne Vastgoed Jan Heeremans is sinds de oprichting de algemeen directeur. Het was voor hem in 2009 een uitdaging om de relatief kleine ontwikkelaar en belegger stapsgewijs uit te bouwen tot een breed gewaardeerde partij. Dat ging niet zonder slag of stoot. Behalve ups waren er de onvermijdelijke downs. Al was het maar de volgens hem ‘knetterharde’ crisis die vooral de vastgoeden retailwereld enorm raakte. Des te mooier vindt Heeremans het dat Hoorne Vastgoed tien jaar na de oprichting staat als een huis.
Jan Heeremans kijkt terug op tien jaar Hoorne Vastgoed
I
n zijn vorige werkkring had Heeremans regelmatig te maken met vastgoedprojecten van Vomar Voordeelmarkt: ‘Ik werkte wel eens met ze samen. Dat ging prima. Mede omdat we op dezelfde manier in de wereld staan namelijk nuchter, gericht op samenwerking en op het realiseren van vastgoedconcepten waar als het even kan iedereen beter van wordt.’
Vanwege de aanhoudende groei van de vastgoedactiviteiten koos Vomar Voordeelmarkt er tien jaar geleden voor om die onder te brengen in een nieuw zusterbedrijf, Hoorne Vastgoed. Heeremans maakte er in 2009 zijn entree. Er werkten vier mensen en er was sprake van een kleine, maar degelijke vastgoedportefeuille. Tien jaar later heeft Hoorne Vastgoed circa 20 werknemers en is de waarde van de portefeuille verdubbeld. Binnen het werkgebied Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht en Flevoland ligt de focus op binnenstedelijke gebieden en nieuwbouwlocaties en primair op het realiseren van nieuwe vestigingen voor Vomar Voordeelmarkt.
Mensenwerk |
13
INTERVIEW
Je moet gewoon geen gekke dingen doen en de kosten in de hand houden
U bent bestuurslid van het Professioneel Platform Vastgoed waarin 43 private beleggers met ieder een vastgoed portefeuille van meer dan 100 miljoen euro vertegenwoordigd zijn. Hoe kijkt u vanuit die functie en als Hoorne-directeur terug op de economische crisis en de gevolgen daarvan voor uw branche?
Een enorme operatie voor Hoorne Vastgoed was de ombouw van de Vomar-filialen naar de zogenoemde rode formule. Ze gingen in een korte periode allemaal behoorlijk op de schop. Hoe kijkt u terug op die operatie? ‘Het was een gigantische klus. Wij deden de stenen en Vomar Voordeelmarkt de formulewijziging van de winkels. Zij gaven aan welke veranderingen er gewenst waren en Hoorne
‘We hebben in de vastgoedwereld en ook in de retail die crisis
Vastgoed zorgde als uitvoerder dat het allemaal op tijd
knetterhard voor de kiezen gekregen. De markt voor woningen
gebeurde. En ondertussen moesten de winkels ook nog eens
en winkels stagneerde vier of vijf jaar volledig. Mede omdat
gewoon doordraaien. Het is gebeurd dat een Vomar-filiaal door
Hoorne Vastgoed continuïteit altijd belangrijker heeft gevonden
pakweg 200 mensen binnen 24 uur volledig werd overgezet
dan een maximaal rendement is het ons gelukt om de zaak
naar de rode formule. Gedurende die ombouwoperatie is door
goed draaiende te houden. Je moet gewoon geen gekke dingen
heel veel mensen gigantisch hard gewerkt. Des te leuker vind
doen en de kosten in de hand houden. Niet alleen als het
ik het dat de rode formule door de klanten zeer gewaardeerd
tegenzit, maar ook als het goed gaat. Wat dat betreft zijn we
wordt. Dat geeft iedereen die bij deze operatie betrokken was
na tien jaar nog steeds Noord-Hollands nuchter.’
veel voldoening.’
Veel van onze projecten zijn best ingewikkeld en leiden tot discussie en soms ook emotie
Wat is voor u als ontwikkelaar de uitdaging van het vak? ‘Van afzonderlijke parels een mooie ketting proberen te rijgen.
Bij de start van Hoorne Vastgoed was jullie kerntaak het vinden van goede locaties voor Vomar Voordeelmarkt. Is dat nog steeds zo?
Dan heb je het over een totaalverhaal op basis van samenhang.
Welke trends worden de komende jaren bepalend?
Wat merkt u als ontwikkelaar van de steeds mondiger wordende burger en hoe gaat u daar mee om?
‘Voor de supermarktwereld geldt dat die inmiddels redelijk vol zit. Ik denk dat het accent sterker komt te liggen op het
‘Dat proces is al een tijd gaande. Vroeger stapte je als
Dus niet alleen een Vomar Voordeelmarkt, maar - afhankelijk
‘Ja. Dat blijft onze belangrijkste opdracht. Maar in vergelijking
uitbreiden en vernieuwen van bestaande winkels en minder op
ontwikkelaar naar de wethouder om te vertellen wat je van
van het project - ook aanvullende retail, diverse woningtypen,
met vroeger vraagt de maatschappij om méér. Vooral
het realiseren van nieuwe. Er liggen wat dat betreft goede
plan was. Als alles meezat, ging jouw plan na afstemming
appartementen, maatschappelijke functies, parkeer-
grondgebonden woningen of appartementen, in de sociale
kansen in het binnenstedelijk gebied. Hoorne Vastgoed heeft
binnen de gemeente de inspraak in. Nu beginnen we vaak bij
voorzieningen en een voor bewoners en bezoekers fijne
koop of huur. En het gebeurt ook dat we ergens een project
veel ervaring met het werken op inbrei-locaties en investeert
de buurt, bij de mensen die daar wonen en/of werken.
omgeving. Dat lukt alleen als je goed samenwerkt met
doen zónder een Vomar Voordeelmarkt. Maar vanwege de
van oudsher fors in dergelijke projecten. Vergeet niet dat een
Wat voor ideeën hebben zij? Waar zien zij kansen maar ook
gemeenten, corporaties en bewoners- en ondernemers-
Vomar-ambitie om door te groeien naar 100 winkels zijn we
supermarkt gemiddeld eens in de pakweg tien jaar onder
risico’s? Mede op basis van hun inbreng begint de planvorming.
organisaties. Veel van onze projecten zijn best ingewikkeld
samen met hen voortdurend gefocust op nieuwe kansen.’
handen moet worden genomen. Dan heb ik het niet over hier en
Het is vrijwel onmogelijk om iedereen tevreden te stellen.
en leiden tot discussie en soms ook emotie. Des te mooier
daar een likje verf, maar over een volledige transformatie naar
Dat lukt zelden en daar moet je reëel over zijn. Maar door te
vind ik het als een project waar veel over te doen is geweest
een winkel die op basis van de nieuwste eisen en technieken –
luisteren naar de buurt kom je een heel eind en wint een
na de realisatie toch breed wordt gewaardeerd.’
bijvoorbeeld op het gebied van duurzaamheid – weer lang mee
project aan kwaliteit.’
kan. Een andere trend is dat retail in de wijken qua oppervlakte kleiner wordt. Liever wat vaker niet al te groot bij de mensen om de hoek dan heel groot op afstand. Met het oog op de vergrijzing is dat een belangrijke ontwikkeling.’ 14
| Hoorne Vastgoed
Mensenwerk |
15
PROJECTEN IN SCHAGEN
De projecten van Hoorne Vastgoed lopen in omvang uiteen van sloop en herbouw van een enkel pand tot de realisatie van compleet nieuwe wijken met woon-, werk- en winkelvoorzieningen. In het Noord-Hollandse Schagen, waar met het oog op doorstroming een grote vraag naar nieuwbouwappartementen is, komen beide binnen een straal van één kilometer bij elkaar.
Beeldbepalende finishing touch
Uitdaging voor logistieke liefhebbers DE WIJK WALDEVAART IS EEN TYPISCHE JAREN 70-WIJK IN SCHAGEN. In het groene hart van de wijk zijn voorzieningen als een winkelcentrum, basisscholen, kinderopvang en een sporthal. Hoorne Vastgoed en de Gemeente Schagen trekken samen op om te komen tot een duurzaam en toekomstbestendig centrumgebied dat een nieuw hart van de wijk vormt en waarin functies in het kader van winkelen, sport, onderwijs, welzijn en wonen elkaar versterken.
H
DE NIEUWE LAAGZIJDE IS EEN GEZELLIGE, LANGE WINKELSTRAAT DIE DEEL UITMAAKT VAN HET CENTRUMGEBIED VAN SCHAGEN. Hoorne Vastgoed is al geruime tijd eigenaar van een deel van het winkelcentrum en verwierf in 2012 de rest. Tweeënhalf jaar geleden werden zowel een gedeelte van de openbare ruimte als de entree van het winkelcentrum volledig vernieuwd.
et centrumgebied van Waldevaart kan worden
De diverse schoolbesturen hebben zich hier positief over
opgedeeld in vier kwadranten. In één daarvan heeft
uitgesproken. Hierdoor komt er aan de noordzijde van het
N
aast de ingang van het winkelcentrum zat echter een al bestaande aanbouw, waarin een kledingwinkel was
Hoorne Vastgoed een winkelcentrum waarin een Vomar
centrumgebied ruimte vrij voor een tweetal
Voordeelmarkt en dagwinkels zijn gevestigd, met daarnaast
appartementencomplexen. Uitgangspunt in de gehele
winkelstraat en verkeerde in slechte staat. Nadat de eigenaar
een aantal kantoorruimten. Het complex is gedateerd en zal
gebiedsvernieuwing is om het groene karakter van de
van de kledingwinkel aangaf zijn onderneming elders voort te
worden gesloopt om ruimte te maken voor nieuwbouw.
wijk te behouden. Daarnaast wordt veel waarde gehecht
zetten, deed zich de kans voor om de aanbouw te slopen en
Daarbij worden de nodige duurzame maatregelen getroffen:
aan de inbreng van omwonenden, die zijn betrokken bij
een nieuw gebouw neer te zetten dat aansluit bij de rest van
een gasloze supermarkt en een EPC* van 0. Ook worden de
de invulling van het stedenbouwkundig plan.
de winkelplint. Daarbij is op de benedenverdieping een nieuwe,
voorzieningen voor laden en lossen inpandig aangelegd, om
gevestigd. Deze aanbouw sloot qua uitstraling niet aan bij de
ruimere winkel gerealiseerd (250 m2), met daarboven een
(geluids)overlast voor de buurt te beperken. Rond het
Met zoveel betrokken partijen zijn onderling overleg, het
drietal appartementen van 60 tot 90 m2.
winkelcentrum komen, van de begane grond tot en met
bewaken van de samenhang én een goede fasering
de derde verdieping, trapsgewijs woonlagen met
uiteraard van groot belang. Zo wordt de nieuwe Vomar
Dankzij de nieuwbouw sluit de uitstraling van deze winkel nu
34 appartementen gericht op senioren. Zo zijn de gangen
Voordeelmarkt naast de huidige vestiging gebouwd,
aan bij de rest van de authentieke dorpsstraat, waar van
breder en zijn er geen drempels zodat de woningen levensloop-
zodat deze te allen tijden open blijft. De nieuwe vestiging
oudsher veel lokale winkeliers zijn gevestigd die boven hun
bestendig zijn, bijvoorbeeld wanneer bewoners een
gaat echter niet open voordat de parkeervoorzieningen
winkel wonen. De bouw is uitgevoerd door Regiobouw. In de in
rollator of rolstoel nodig hebben.
zijn aangelegd, wat pas kan als één van de huidige
april opgeleverd appartementen hebben de huurders inmiddels
schoolgebouwen is gesloopt. Dat gebeurt uiteraard weer
hun intrek genomen, de winkelruimte is in juni in gebruik
In de andere delen van het centrumgebied staan een sporthal
nadat de scholen hun intrek in een nieuw gebouw
genomen door Norah Womenswear. De entree van het
en twee schoolgebouwen, waarin een vijftal scholen is
hebben genomen. Een uitdagend project voor logistieke
winkelcentrum heeft een veel vriendelijker aangezicht
gevestigd. Daarnaast is er een gebouw met daarin een
liefhebbers dus.
gekregen, een belangrijke en beeldbepalende ‘finishing touch’.
kinderopvang. De wens vanuit de gemeente is om te komen tot één gebouw voor de sporthal en de gezamenlijke scholen. * EPC = Energie Prestatie Coëfficiënt. Een EPC van 0 betekent dat een gebouw energieneutraal is en dat alle gebouwgebonden energie zelf wordt opgewekt.
16
| Hoorne Vastgoed
Mensenwerk |
17
EXPERTCOLUMN Voor Hoorne Vastgoed is samenwerken met experts belangrijk. Mensenwerk laat hen in een expertcolumn aan het woord over ontwikkelingen binnen hun vakgebied. Deze keer is dat Sjoerd Stienstra, sinds 1994 zelfstandig adviseur op het gebied van stedelijke bereikbaarheid en parkeren. Vanuit die rol houdt hij zich voornamelijk bezig met expertopinions, het uitvoeren van verkennende research en kennisoverdracht in (post-)hbo en -academische opleidingen.
Zowel in Nederland als wereldwijd begint
MEER DOEN MET MINDER
de gedachte van de circulaire economie
Transities in mobiliteit
Meer winkelruimte en een uitgebreider assortiment op minder vierkante meters. Bij de bouw van de nieuwe, tijdelijke Vomar Voordeelmarkt in Badhoevedorp lukte het. Eind januari opende de supermarkt haar deuren, naast de locatie van het oude winkelpand.
EN DE GEVOLGEN VOOR PARKEREN EN RUIMTE
Tegelijkertijd speelde er een andere ontwikkeling in Badhoevedorp, dat onderdeel uitmaakt van de gemeente Haarlemmermeer. De omlegging van de A9, die het dorp voorheen in tweeën spleet, maakte het mogelijk van het dorp weer één geheel te maken. Daarvoor ontwikkelde de gemeente plannen voor een nieuw te realiseren compact en levendig centrum met winkels, woningen en een plein met terrasjes. Ook voorzien die plannen in een verhuizing van Vomar Voordeelmarkt naar het nieuw te bouwen winkelcentrum. Omdat die ontwikkeling naar verwachting wel enige jaren kan duren, besloot Hoorne Vastgoed de Vomar-vestiging aan de Sloterweg te slopen en een tijdelijke supermarkt te bouwen.
Door een efficiëntere inrichting van de winkel is het bruto vloeroppervlak weliswaar met 120 m2 afgenomen, maar is het winkelvloeroppervlak met 200 m2 toegenomen. Daardoor kon het assortiment worden uitgebreid met ruim 1.500 artikelen en deden versvoorzieningen als een broodwand en schepvis hun intrede. Ook zijn de plafonds verhoogd ten opzichte van de wat benauwd ogende vorige vestiging. Verder zijn de parkeervoorzieningen uitgebreid met 30 parkeerplaatsen direct gelegen aan de entree. Daarmee is parkeren gescheiden van het laden en lossen, waarbij voor dat laatste maatregelen zijn genomen om de geluidsoverlast voor de buurt terug te dringen. Al deze maatregelen hebben geleid tot een veel prettiger ogend Vomar-filiaal, waar onder andere de personeelsleden erg blij zijn. Dit is merkbaar in een forse stijging van het aantal klanten.
| Hoorne Vastgoed
baarheid van producten en grondstoffen en voorkoming van waardevernietiging van (schaarse) grondstoffen. Het concept van de deeleconomie, waarbij gebruik van consumptiegoederen in plaats van bezit daarvan centraal staat, past hierbij. Het gebruik van deelauto’s maakt hiervan onderdeel uit, de gebruikers daarvan gaat het niet om het bezitten van een auto, maar om de toegang tot mobiliteit.
schappelijke accentverschuivingen,
Inmiddels heeft autodelen vaste voet
met grote gevolgen voor bouw en gebieds-
aan de grond gekregen: in het voorjaar
ontwikkeling. Verantwoord omgaan met
van 2018 waren er ruim 41.000 deelauto’s
ruimte, energie en grondstoffen, onder
in Nederland. Dit betekent een sterke groei
de noemer duurzaamheid, staat daarbij
van 23% ten opzichte van 2016. De groei in
centraal. Dat vraagt om passende
deelauto’s is het sterkst in de vier grote
mobiliteits- en parkeeroplossingen,
steden. Maar ook kleinere plaatsen als
waarbij toepassing van starre parkeer-
Bunnik en Culemborg zijn in de top-tien van
normen moet worden vermeden.
deelautogemeenten te vinden. In de praktijk blijkt het gebruik van een deelauto te leiden
Een goede analyse van de mobiliteits-
tot een daling van het autobezit met 30%,
kenmerken van gebruikers van een
en een daling van het aantal afgelegde
geplande ontwikkeling, met daarop
autokilometers met 20%, in vergelijking
afgestemde parkeercijfers, leidt tot beter
met de situatie waarin geen gebruik wordt
passende parkeeroplossingen. Zo blijkt
gemaakt van deelauto’s.
uit onderzoek dat jongere generaties,
De nieuwe Vomar Voordeelmarkt mag maximaal 10 jaar op de huidige locatie blijven, tot de ontwikkelingen in het centrum van Badhoevedorp zijn gerealiseerd. De supermarkt is demontabel gebouwd, zodat deze na die tijd op een andere locatie weer opgebouwd kan worden.
Sjoerd Stienstra
- Ir. Sj. Stienstra Adviesbureau stedelijk verkeer 18
economie zet in op maximale herbruik-
We leven in een tijdperk van maat-
OPENING TIJDELIJKE SUPERMARKT IN BADHOEVEDORP In 1986 streek Vomar Voordeelmarkt met een vestiging neer aan de Sloterweg in Badhoevedorp, in een bestaand pand midden in een woonwijk. In de loop der jaren werd onder meer een opslagruimte bijgebouwd. De inrichting van het pand was echter inefficiënt, met onder meer een ondergronds magazijn en magazijn + koelingen op de 1e verdieping, die via een grote lift bereikbaar waren. Ook de parkeervoorzieningen waren verre van optimaal: in een smal straatje langs de supermarkt, waar ook de vrachtwagens moesten laden en lossen. Dat alles, in combinatie met verouderde staat van het pand, maakte de bouw van een nieuwe supermarkt noodzakelijk.
steeds meer ingang te vinden. De circulaire
zowel in Nederland als in andere
Daarnaast kan worden uitgegaan van
West-Europese landen, tegenwoordig in
1 deelautoplaats in plaats van 4 reguliere
hun vervoersgedrag minder op de auto
parkeerplaatsen. Voor het project New
lijken te zijn georiënteerd dan hun
Harlem van Hoorne Vastgoed, dat zich richt
leeftijdsgenoten in het verleden.
op de doelgroep ‘Jonge Digitalen’, is zelfs
Economische ontwikkelingen zijn hierbij
berekend dat uitsluitend parkeer-
mogelijk een deel van de verklaring, maar
plaatsen voor deelauto’s benodigd zijn,
daarnaast ontlenen jongeren van nu
aangevuld met enkele parkeerplaatsen voor
minder status aan het bezit van een auto.
bezoek. Inzetten op deelauto’s bij (nieuw)
De trein lijkt populairder te zijn geworden
bouwprojecten blijkt daarmee een van dé
onder jongeren, wellicht vanwege de
mogelijkheden om het aantal benodigde
mogelijkheid om voortdurend online te zijn.
parkeerplaatsen te verminderen. Mensenwerk |
19
Colofon Hoorne Vastgoed ontwikkelt en beheert vastgoedprojecten voor Vomar Voordeelmarkt en Ranzijn tuin & dier. Daarnaast investeert Hoorne Vastgoed in vastgoed bestemd voor particulieren, bijvoorbeeld in de (her) ontwikkeling van binnenstedelijk gebied of in Vinex-wijken. Mensenwerk is het relatiemagazine van
Hoorne Vastgoed
OPLAGE 1000 stuks
REDACTIE Lejla Bojadzic, Jaap Sluis, Johan Tempelaar
PRODUCTIE De Coalitie communicatie specialisten, Haarlem. www.decoalitie.nl
CONCEPT & DESIGN boo!brandbuilders
FOTOGRAFIE Ramon Philippo, medewerkers en relaties Hoorne Vastgoed
HOORNE VASTGOED Loet 2, 1911 BR Uitgeest T: 0251 66 22 80 E: info@hoornevastgoed.nl