RELATIEMAGAZINE
dec. 2019
pag.
4
De wijk doorgronden
Aan de koffietafel met stadmakers Floor Ziegler en Teun Gautier
pag.
10
Nieuwbouw in Ter Aar
‘ G oede aanvulling voor ons dorp’
14 pag.
Revitalisatie van winkelcentra Méér doen dan op de winkel passen
in beweging Niet somber. In een terugblik op 2019 is er geen ontkomen aan: stikstof en PFAS. Je hoeft geen helderziende te zijn om te weten dat we het er ook in 2020 vaak over zullen hebben. De gevolgen van de discussie over deze problematiek zijn uitermate ingrijpend. Neem alleen maar de woningbouwproductie die stagneert. En dat terwijl er een enorme behoefte is aan nieuwe woningen. Het wringt aan alle kanten. We zitten klem. En eerlijk is eerlijk: dat hebben we voor een deel wellicht ook aan zich zelf te wijten. Want er wáren signalen. En er is gewaarschuwd. Of het anders had gemoeten? Misschien. Maar achteraf (ver)oordelen is altijd makkelijk. Dat geldt niet voor nú de bakens verzetten. Dat doe je niet eventjes van de ene op de andere dag. Toch ben ik niet somber. We zullen in 2020 en daarna nóg bewuster met onze wereld om moeten gaan. Dat wordt een hele klus, maar ik ben er van overtuigd dat het gaat lukken. Nu zijn het zaken als PFAS en stikstof die ogenschijnlijke vanzelfsprekendheden ongewis maken. Eind jaren 80 van de vorige eeuw zuchtte Nederland onder de immense gevolgen van bodemverontreinigingen. Lekkerkerk, de Volgermeerpolder, het Griftpark in Utrecht, de Coupépolder in Alphen aan den Rijn. Uiteindelijk zijn we hier ook tot werkbare en creatieve oplossingen gekomen, die zowel de economie als het milieu diende. Aan alle commotie rondom de stikstof en de PFAS zit wel een voordeel en dat is dat we ons meer en meer bewust aan het worden zijn dat de economie en de impact op onze leefomgeving in balans moeten worden gebracht. Ik wens u namens alle medewerkers van Hoorne Vastgoed op alle fronten een 2020 met veel mooie ontwikkelingen toe!
Jan Heeremans Algemeen directeur - Hoorne Vastgoed
2
| Hoorne Vastgoed
g
INHOUDSOPGAVE 4 Interview
Stikstof en PFAS De gevolgen van de discussie over deze problematiek zijn uitermate ingrijpend. [Pag. 18]
8 Architecten nieuws
Viertal architecten geselecteerd voor eerste fase Galgeriet Architect voor spoorzone Haarlem-West: Francine Houben (Mecanoo)
9 Aan het woord
Neem alleen maar de woningbouwproductie die stagneert. En dat terwijl er een enorme behoefte aan nieuwe huizen bestaat.
De wijk doorgronden
Pauline Hoekstra
10 Vomar
7e Vomar-filiaal geopend 6 in Ter Aar
12 Kort nieuws
Appartementen New Harlem
13 Kort nieuws Vernieuwing in een bloemkoolwijk
14 Winkelcentra
Hoorne Vastgoed koopt winkel-centrum Reigersbos in Amsterdam-Zuidoost
16 Interview
Marloes Hofstetter
18 Expertcolumn
Iskander Dias
20 Colofon
Mensenwerk |
3
STADMAKERS FLOOR ZIEGLER EN TEUN GAUTIER
DE WIJK DOORGRONDEN Je hebt de systeemwereld. Gedomineerd door overheden, ontwikkelaars en corporaties. En de leefwereld, die primair uit buurtbewoners bestaat. Als je die twee bij het ontwikkelen van projecten weet te verbinden, valt er veel te winnen, zeggen Floor Ziegler en Teun Gautier. Zij zijn stadmakers die weten hoe je op basis van lokale thema’s het DNA van een wijk kunt doorgronden. Voor Hoorne Vastgoed doen ze dat bij het woningbouwproject Haarlem Zuidwest.
4
| Hoorne Vastgoed
Hoe meer ruimte je biedt hoe eerder mensen actief worden Het gesprek met de beide vennoten van bureau Ziegler & Gautier vindt plaats aan de koffietafel van de Vomar Voordeelmarkt aan de Stephensonstraat in Haarlem Zuidwest. Floor Ziegler geniet van de winkeldynamiek en schetst welke rol volgens haar voor supermarkten is weggelegd: 'Ze kunnen in hun wijk een belangrijke ontmoetingsplek en verbindende schakel zijn. Onder meer door de communicatie tussen bewoners te stimuleren. Zet bijvoorbeeld een bord neer waarop bewoners hun hobby’s delen. Of geef mensen die zich inzetten voor de wijk korting. Zulke kleine dingen kunnen veel goeds in gang zetten.’
H
et tekent de praktische inslag van Ziegler & Gautier. Zodra ergens
een projectontwikkeling in aantocht is, komt het er op aan de kloof te verkleinen tussen de buurtbewoners en wat Teun Gautier lachend ‘de ervaren vergadertijgers’ uit de systeemwereld noemt: ‘Die kloof is vaak groot en gebaseerd op wederzijdse vooroordelen. Het eerste waar wij op inzetten is het elkaar beréiken. Niet tijdens een inspraakavond in een zaaltje waar alleen diehards komen en dan vaak ook nog eens mensen die tégen zijn. Ook niet door een rondje flyeren in de buurt. Je moet het breder en uitdagender aanpakken.’ Ziegler & Gautier beginnen standaard met een omgevingswandeling. Ontwikkelaars, leden van de wijkraad, ambtenaren en andere belangstellenden lopen samen door de wijk. Een kwestie van goed kijken,
luisteren en vragen stellen. Winkel in, winkel uit. Hier een praatje op de stoep, daar even binnenwippen bij de kleine ondernemer. Je krijgt er gekke, leuke en ook vervelende dingen te horen, zegt Floor Ziegler: ‘Een mevrouw die aanbiedt om een keer te koken voor haar buurtbewoners. Iemand die een fototentoonstelling over de wijk wil organiseren. Of mensen die kritiek op van alles en nog wat hebben. Zo’n omgevingswandeling levert veel positiviteit op en verbindt op een basale en gelijkwaardige manier mensen uit de systeem- en leefwereld. Ze hebben het samen over belangrijke thema’s als eenzaamheid, energie, sport, parkeren, jongeren of winkels. Alles kan ter sprake komen.’
Mensenwerk |
5
De deelnemers krijgen al wandelend en pratend een beter zicht op elkaars wereld. Dan blijkt opeens dat niet alleen een bewoner, maar ook een ambtenaar of een corporatiemedewerker heel betrokken bij de buurt kan zijn. Teun Gautier: ‘Als die betrokkenheid voortvloeit uit een houding en mentaliteit weten geestverwanten elkaar snel te vinden. Als we in een wijk aan de slag gaan, noemt men daar vaak namen van mensen bij gemeenten of corporaties over wie positief wordt gesproken. Mensen die begrijpen waar het om draait. En die op hun beurt ook weer buurtbewoners noemen voor wie hetzelfde geldt. Ze zijn allemaal op hun eigen manier onmisbare stadmakers.’
Boosheid is het gevolg van betrokkenheid bij de buurt Wat zit u dwars? En wat doet u er zélf aan? Vragen die wat Ziegler & Gautier betreft zeker gesteld moeten worden. Bij voorkeur tijdens een gesprek op ‘De Dwarszitter’, een dwars in de buurt geplaatste bank. ‘Een kwestie van lúisteren. Hoe meer ruimte je aan mensen biedt, hoe eerder ze actief worden. Dan merk je dat ze bijna altijd wel iets in hun buurt doen. En dat als ze bóós zijn die boosheid uiteindelijk het gevolg is van betrokkenheid bij de buurt. Waarbij hun angst voor verandering nogal eens meespeelt.’ Nóg een bruikbaar gebleken middel: een WhatsApp-groep op buurt- of stadsniveau. Weliswaar met duidelijke spelregels ter voorkoming van algehele chaos, maar met ruimte voor stadmakers, ambtenaren, bestuurders, ontwikkelaars, creatieven, dwarsdenkers en anderen die allerlei thema’s kunnen agenderen. Thema’s die vervolgens ook tijdens activiteiten in de buurt aan bod kunnen komen. Floor Ziegler: ‘In en rond Haarlem Zuidwest ontstaat mede dankzij de WhatsAppgroep een soort community van waaruit in de buurt steeds meer dingen worden geprogrammeerd.’ Er dicht bovenop zitten. Mensen verbinden. Naar elkaar luisteren. Boosheid serieus nemen. Het zijn zomaar wat zinsnedes die in een gesprek met Ziegler & Gautier de revue passeren. Maar wat levert het in de praktijk op? Veel, zegt Floor Ziegler: ‘Als ontwikkelaars, ambtenaren, buurtbewoners, corporatiemensen en anderen éérder met elkaar praten en beter naar elkaar luisteren, komt dat de kwaliteit van projecten ten goede. Als mensen voelen dat ze vanaf dag 1 serieus worden genomen, zijn ze sneller geneigd grensverleggend te denken en zich in argumenten van anderen te verdiepen. Natuurlijk is nooit iedereen 100% vóór. Maar als je met wat wij de wél-willers noemen aan de slag gaat, kan er - niet van boven opgelegd, maar van onderaf ontstaan - een dynamiek komen die de kwaliteit van projecten versterkt.‘
6
| Hoorne Vastgoed
ZIEGLER & GAUTIER en de Stadmakers-Cooperatie vormen overal in Nederland lokale, inclusieve gemeenschappen waar mensen uit de systeemwereld (o.a. projectontwikkelaars) en leefwereld gelijkwaardig samenwerken aan thema’s rond (nieuwe) plekken. De stadmakers zijn in deze
Als mensen voelen dat ze serieus worden genomen, zijn ze sneller geneigd grensverleggend te denken
gemeenschappen de initiĂŤrende verbinders en hun concrete projecten de katalysators van (nieuwe) leefbare wijken. www.stadmakersonline.nl www.floorziegler.nl
Mensenwerk |
7
VIERTAL ARCHITECTEN GESELECTEERD
Het is een omvangrijke transformatie, die zeker tien jaar in beslag zal nemen. Daarbij ligt Galgeriet tegen de oude, cultuurhistorisch waardevolle binnenstad van Monnickendam. Daarom is in nauwe samenwerking met de gemeenteraad van Waterland gewerkt aan een beeldkwaliteitsplan. Het ingestelde Kwaliteitsteam draagt zorg voor de bewaking van dit plan. De eerste fase van het project bestaat uit 350 woningen, een supermarkt en horeca. Het Kwaliteitsteam is akkoord met de vier voorgedragen architecten voor fase 1: Christoph Kohl uit Berlijn, Mulleners + Mulleners, Hofman Dujardin en Boparai Associates. De samenwerking tussen de vier geselecteerde architecten moet leiden tot een duurzaam en gevarieerd gebied. Eind 2019 is begonnen met het ontwerpen van de eerste plandelen in de nieuwe wijk Galgeriet.
VOOR EERSTE FASE GALGERIET
Die wijk ligt vlakbij de jachthaven van Monickendam. Een eerder al aangelegde brug voor fietsers en
In Monnickendam wordt het voormalige bedrijventerrein
voetgangers tussen Galgeriet en het oude stadshart
Galgeriet door Hoorne Vastgoed en BPD Ontwikkeling
vergroot de bereikbaarheid en levendigheid. In een
ontwikkeld tot een levendige stadswijk met woningen,
tussen twee havenkades gelegen loods zijn de
winkels en (recreatieve) voorzieningen.
brouwerij en het proeflokaal van De Bierderij gevestigd.
FRANCINE HOUBEN (MECANOO)
Architect Francine Houben van Mecanoo architecten uit Delft inventariseert in opdracht van OSW de mogelijkheden voor woningbouw. Dat gebeurt in samenspraak met onder meer bewoners, bedrijven en de gemeente Haarlem. Francine Houben ziet het als een uitdaging om het versnipperde en rommelige gebied te veranderen in ‘een groene wereld’. Het gaat volgens haar niet om de ontwikkeling van één buurt, maar om een aaneenschakeling van 13 kleine wijken: ‘Elke kraal in de ketting heeft of krijgt sociaal en stedenbouwkundig specifieke eigenschappen. De afzonderlijke wijken kunnen uitgroeien tot gemeenschappen die de kwaliteit van het totaal
ARCHITECT VOOR SPOORZONE HAARLEM-WEST
versterken.’ Een uitgangspunt van OSW en Mecanoo is het vergroten in oppervlakte van het openbaar groen in het gebied. Ook wordt bekeken of watergangen
8
In een bedrijvenstrook naast de spoorlijn Haarlem-Leiden in
kunnen worden aangelegd, met aansluitingen op
Haarlem werken Hoorne Vastgoed en HBB Groep aan de
de bestaande waterstructuur. Verder wordt op het
realisatie van circa 1.500 woningen. De door deze partijen
gebied van mobiliteit een sterk accent gelegd op
opgerichte Ontwikkelcombinatie Spoorzone West (OSW) heeft
de fiets, het openbaar vervoer en het gebruik van
hiervoor een groot deel van de benodigde posities verworven.
deelauto’s.
| Hoorne Vastgoed
AAN HET WOORD
Je bent nooit met maar één ding tegelijk bezig, dat maakt het dynamisch en divers, en juist dat vind ik het leukste aan mijn werk Pauline Hoekstra - Secretaresse Asset
S
inds ze bij Hoorne Vastgoed werkt, kan de in Uitgeest woonachtige Pauline Hoekstra op de fiets naar kantoor. In juli 2018 kwam Pauline als receptioniste binnen bij Hoorne Vastgoed, met ruim zes jaar ervaring als managementassistent in de maatschappelijke dienstverlening op zak.
naar de afdeling Asset Management. ‘Eerst waren mijn werkzaamheden meer ‘reactief’, net wat er op een dag op je afkwam. Zo leerde ik ondertussen het bedrijf en de vastgoedwereld beter kennen. Nu heb ik meer eigen, vaste werkzaamheden waar ik me in kan verdiepen en door kan ontwikkelen. Daarbij leer ik veel, een huurcontract en allerlei andere overeenkomsten opstellen was bijvoorbeeld nieuw
‘Dat ik nu beide kanten meemaak, de maatschappelijke en de
voor mij. In deze functie ben ik verder ondersteunend op alle
commerciële, vind ik heel positief. Het is leerzaam en goed
gebieden die met asset management te maken hebben, denk
voor mijn eigen ontwikkeling. Natuurlijk zie ik verschillen
aan planning, taxaties, contacten met huurders,
tussen het commerciële en het maatschappelijk veld, maar
klachtenafhandeling, property, noem maar op.
zeker niet voor wat betreft de sfeer op kantoor of de omgang met
Wat erg fijn is, is dat ik altijd terug kan vallen op de rest van
mensen. Misschien ook omdat Hoorne een familiebedrijf is’.
het team, en dat ik de mogelijkheid krijg om me binnen het bedrijf verder te ontwikkelen. Ik ben heel blij dat ik deze kans
Na ruim een jaar bij de receptie schoof Pauline intern door
heb gekregen en eigenlijk ook best trots op mezelf dat ik dit zonder achtergrondervaring bij Hoorne Vastgoed heb bereikt.’ Mensenwerk |
9
67E VOMAR-FILIAAL GEOPEND IN TER AAR
Goede aanvulling voor ons dorp
Het was een drukte van jewelste op zaterdag 2 november in Ter Aar, bij de opening van de nieuwe Vomar Voordeelmarkt. Een half uur voordat de deuren van voor het eerst openden, verzamelden zich de eerste klanten al, nieuwsgierig naar de supermarkt die in een half jaar tijd werd gerealiseerd op de kale zandvlakte achter de Intratuin.
Ter Aar maakt deel uit van de gemeente
Daarnaast zijn er diverse parkeerplaatsen met
Nieuwkoop en ligt onder de rook van Alphen aan
elektrische laadpalen gerealiseerd. Om te zorgen
de Rijn. De nieuwe supermarkt is het 67e filiaal van
voor een goede bereikbaarheid en verkeers-
Vomar Voordeelmarkt en is circa 2.300 m2 groot.
veiligheid is er een parkeerterrein gerealiseerd met
Daarnaast is 2.000 m commerciĂŤle ruimte
230 parkeerplaatsen, die worden overkapt met
bestemd voor detailhandel beschikbaar. Op het
zonnepanelen. Hierdoor is de gerealiseerde
dak van de in steen en staal uitgevoerde panden
nieuwbouw naar verwachting 100% energie-
liggen 1.300 zonnepanelen. Die wekken jaarlijks
neutraal. Verder is er een nieuwe fiets-/
circa 350 kWh op, wat vergelijkbaar is met het
voetgangers-brug aangelegd om de bereikbaarheid
stroomverbruik van 120 eengezinshuishoudens.
te verbeteren en de verkeersstromen te scheiden.
2
10
| Hoorne Vastgoed
Leen Kroon - directeur ‘buurman’ Intratuin
Wij zien de komst van de supermarkt als een goede aanvulling voor ons dorp Ter Aar. Wij denken dat wij er uiteindelijk als ondernemers én bewoners de vruchten van plukken. Voorzieningen als Intratuin en Vomar Voordeelmarkt zijn van waarde voor de aantrekkingskracht van de gemeente Nieuwkoop in het algemeen en Ter Aar in het bijzonder. Daarvan zullen naar verwachting andere retailers en ondernemers profiteren, zo blijkt onder meer uit een rapport van de Anteagroup dat in mei verscheen.’
Marcel Toet - filiaalmanager Vomar Ter Aar
Een nieuwe winkel is een geweldige uitdaging. We hebben met deze locatie wel een paar sterke troeven in handen. Een groot en goed toegankelijk parkeerterrein bijvoorbeeld, net als de bereikbaarheid. Wat ik ook mooi vind, is dat dit filiaal duurzaam is gebouwd. Overal is ledverlichting en de energie wordt via zonnepanelen op het dak opgewekt. Plus natuurlijk de ruime opzet van de winkel, met circa 2.300 m2 vloeroppervlakte, en ons grote en scherp geprijsde assortiment. Ik kreeg deze eerste dag veel complimenten van enthousiaste bezoekers.’
Hans - inwoner Ter Aar
De nieuwbouw in Ter Aar vormde een relatief
Een aantal inwoners zat niet zo op een
klein project, maar uiteraard is het ook dan van
nieuwe supermarkt zat te wachten.
belang om nauw samen te werken met alle
“We hebben er al twee en zo’n nieuwe
betrokkenen. Zeker omdat er onder sommige
supermarkt zorgt voor meer drukte in het
inwoners van Ter Aar weerstand was tegen de
dorp”, zo werd gezegd. Dat zal denk ik wel
komst van een nieuwe supermarkt. Er vond
meevallen. Natuurlijk zijn er mensen die
daarom regelmatig overleg plaats met onder
boodschappen doen en vervolgens meteen
meer de gemeente Nieuwkoop, aannemer
naar huis rijden. Maar er zijn er ook die naar
Ten Brinke, Vomar Voordeelmarkt en Intratuin.
het winkelcentrum toe gaan. Nu rijden er
Ook werden inwoners van Ter Aar via een
mensen uit Ter Aar naar Alphen voor de
maandelijkse nieuwsbrief op de hoogte
dagelijkse boodschappen. Dat hoeft dankzij
gehouden over de vorderingen van de bouw en
deze nieuwe Vomar niet meer.’
de momenten waarop er meer (vracht)verkeer te verwachten viel. De oplevering van de nieuwbouw vond uiteindelijk eind september plaats, een maand eerder dan gepland.
Mensenwerk |
11
APPARTEMENTEN NEW HARLEM BETAALBAAR EN FLEXIBEL DANKZIJ DEELPRINCIPE Aan de Schalkwijkerstraat in Haarlem is Hoorne Vastgoed begonnen met het project New Harlem. Dat omvat 60 woningen in het middel dure huursegment. New Harlem is primair gericht op jongeren die door de oververhitting van de koopmarkt geen betaalbare huisvesting vinden en huisvesting op maat zoeken. Zij kunnen vanaf circa 750 euro per maand in New Harlem wonen en delen zaken als wasmachines, drogers, een warmtepomp, werkruimtes, de tuin en (elektrische) auto’s. De fundering werd onlangs gelegd en naar verwachting is het project over een jaar gereed.
HET BINNENTERREIN WORDT ZODANIG INGERICHT DAT HET ALS ONTMOETINGSPLEK KAN FUNGEREN
Mede door de opmars van de (elektrische) fiets neemt het autogebruik in grote steden af. Bij de ontwikkeling van New Harlem wordt daar op ingespeeld. Zo krijgt elke woning een eigen fietsparkeerplek in het portiek. En voor wie tóch een auto nodig heeft, zijn er op basis van reservering vier elektrische deelauto’s beschikbaar. Duurzamer dan wettelijk voorgeschreven Op diverse belangrijke onderdelen past New Harlem in de duurzaamheidsplannen van de gemeente Haarlem.
Het vlakbij het Haarlemse centrum gesitueerde New Harlem
Zo worden de woningen duurzamer dan wettelijk voor-
wordt op basis van een eigentijds hofjesconcept met binnen-
geschreven en blijft het autogebruik zeer beperkt. Tevens
terrein uitgewerkt. Behalve collectieve voorzieningen komen
vormt New Harlem een belangrijke toevoeging aan het onder
er gedeelde werkplekken/woonkamers. Het binnenterrein
grote schaarste lijdende midden(huur)segment in Haarlem.
wordt zodanig ingericht dat het als ontmoetingsplek kan fungeren.
Door het gebruik van warmtelussen in de bodem is geen aardgas nodig. De door BOP architecten uit Haarlem
New Harlem is primair gericht op Jonge Digitalen
ontworpen woningen (38 tot 62 m²) komen in twee tegenover
New Harlem is primair gericht op zogenoemde Jonge
elkaar geplaatste gebouwen. Dankzij de efficiënte indeling
Digitalen: jong volwassenen van globaal genomen 25 tot
van de woningen kan er desgewenst een studio, een
35 jaar. Vaak net afgestudeerd en/of bezig met hun (eerste)
2-kamerappartement of een 3-kamerappartement van
baan en alleenwonend zonder kinderen. Digitalisering speelt
worden gemaakt. Het is zelfs mogelijk om appartementen
in hun leven een grote rol. Op het gebied van innovatie lopen
samen te voegen zodat men bijvoorbeeld als er kinderen
zij als early adaptors voorop en hechten aan een uitdagende,
komen toch langere tijd in New Harlem kan blijven wonen.
flexibele en sociale omgeving. De naam New Harlem
12
verwijst naar het pakhuisachtige, bijna industriële uiterlijk
Voor het project aan de rand van het centrum van Haarlem
van woonblokken in New York.
meldden zich inmiddels vele belangstellenden.
| Hoorne Vastgoed
VERNIEUWING IN EEN BLOEMKOOLWIJK
OM ALMERE-HAVEN NIEUW ELAN TE GEVEN, ZIJN ER VERGEVORDERDE PLANNEN VOOR HET CENTRUMGEBIED
Halverwege de jaren ’70 ging de bouw van Almere van start. Dat begon met Almere-Haven, waar met name veel Amsterdammers een nieuw thuis vonden. Meer dan 40 jaar later zijn de wensen op het gebied van wonen, werken en voorzieningen echter veranderd en is het centrumgebied van dit deel van de stad toe aan een revitalisatie.
Bekende inwoners van Almere-Haven zijn onder meer Jörgen
Voor zowel de supermarkt als de woningen wordt bij de bouw
Raymann, Charly Luske en Tanja Jess. Onder watersporters
gestreefd naar een Energie Prestatie Coëfficiënt van 0
en toeristen is het gebied bekend vanwege de Havenkom aan
(energieneutraal).
het Gooimeer. En wie wel eens door de Flevopolder over de A6 rijdt, kent ongetwijfeld het onafgebouwde Kasteel Almere.
In dit project werkt Hoorne Vastgoed samen met
Almere-Haven is opgezet als zogenoemde ‘bloemkoolwijk’,
woningbouwcorporatie De Alliantie en de gemeente Almere.
een planologische structuur waarbij straten en woonerven
Zo is er afgesproken dat de grondopbrengsten terug worden
als bloemkoolroosjes aansluiten op de hoofdwegen, zodat er
geïnvesteerd in de ontwikkeling van het gebied. De Alliantie
autoluwe sub-wijkjes ontstaan.
draagt daaraan bij door de realisatie van huurwoningen voor het middensegment, terwijl de gemeente zich richt op de
Almere-Haven kent veel sociale huurwoningen, daarnaast is
rennovatie van de parkeergarage en het openbaar gebied.
er in de loop der jaren het nodige achterstallige onderhoud
Verder wordt in overleg met de winkeliers gekeken of de
ontstaan. Om het gebied nieuw elan te geven, zijn er
bestaande winkels meer gecentreerd kunnen komen in de
vergevorderde plannen voor met name het centrumgebied,
hoofdstraat en hoe het winkelgebied met gezamenlijke acties
dat tegen de havenkom aan ligt. Als voorloper daarvan gaat
en activiteiten verlevendigd kan worden. Zo wordt er in nauwe
Hoorne Vastgoed de bestaande Vomar Voordeelmarkt
samenwerking een impuls gegeven aan de kwaliteit van het
vernieuwen en uitbreiden van 1300 naar 1700 vierkante
hele centrumgebied, waarmee de buurtfunctie versterkt
meter. Ook worden de kantoorunits boven de supermarkt
wordt én het gebied weer aantrekkelijker wordt voor nieuwe
vervangen door verkoopappartementen voor het midden-
bewoners.
segment. Volgens planning wordt begin 2020 gestart met de sloop van de kantoorunits en aansluitend met de winkeluitbreiding. De Vomar Voordeelmarkt blijft, behoudens een aantal dagen die nodig zijn voor de herinrichting van de winkel, tijdens de verbouwing open en wordt naar verwachting in het najaar van 2020 opgeleverd. De eerste woningen moeten in de eerste helft van 2021 klaar zijn.
Mensenwerk |
13
REVITALISATIE WINKELCENTRA
Het winkelcentrum vormt vaak het hart van de wijk, waar mensen boodschappen doen, wonen of werken en elkaar ontmoeten. Hoorne Vastgoed heeft in de loop der jaren de nodige ervaring opgedaan met het beheren van winkelcentra. Veel daarvan dateren uit de jaren 70 en 80 en waren destijds modern en op de toekomst berekend. De veranderende tijdgeest stelt echter andere eisen aan ‘het winkelcentrum’, zowel bouwtechnisch als vanuit de behoefte van bezoekers. Daarbij gelooft Hoorne Vastgoed sterk in herontwikkeling, waarbij de praktijk heeft geleerd dat dit vaak aantrekkelijker is dan sloop/nieuwbouw. Met oog voor de behoefte van de buurt en waar nodig een aanpassing van de bestemmingen wonen-werk-winkelen, worden ogenschijnlijk gedateerde en kansloos geachte winkelcentra getransformeerd tot een nieuwe bron van energie voor de buurt. Op deze pagina’s een aantal recente Hoorne-projecten rondom de revitalisatie van winkelcentra.
Interessante belegging met het oog op de langere termijn HOORNE VASTGOED KOOPT WINKELCENTRUM REIGERSBOS IN AMSTERDAM-ZUIDOOST Eind 2018 verwierf Hoorne Vastgoed winkelcentrum Reigersbos in AmsterdamZuidoost. Het stamt uit 1984, werd in 2004 gerenoveerd en is circa 13.000 m² groot. We kochten het, zegt ontwikkelaar Jan Joost Bloemendal van Hoorne Vastgoed, om op de lange termijn meerwaarde te creëren. Hoorne Vastgoed bracht eerder al oudere winkelcentra tot leven zoals het eveneens in Amsterdam-Zuidoost gelegen winkelcentrum Holendrecht. Het geloof dat dit met Reigersbos óók gaat lukken is groot.
B
ij projecten als Reigersbos gaat het volgens Jan Joost Bloemendal niet om de korte termijn en het snelle
rendement: ‘Het is voor ons juist vanwege de lángere termijn een interessante belegging. Vanuit die optiek hebben we in het verleden relatief oudere winkelcentra als Pax in Hoofddorp, De Lindeboom in Mijdrecht, Middenhoven in Amstelveen en Waldervaart in Schagen gerevitaliseerd. De praktijk leert dat daar in samenwerking met de gemeente, de ondernemers, corporaties en/of de buurt vaak méér van valt te maken dan men aanvankelijk dacht.’ Het feit dat in de exploitatie van zulke projecten vaak een winkel van zusterbedrijf Vomar Voordeelmarkt mee kan worden genomen vergroot de mogelijkheden. In Amsterdam-Zuidoost gebeurde dat ruim vijf jaar geleden met het winkelcentrum Holendrecht. In nauwe samenwerking
14
| Hoorne Vastgoed
met het stadsdeel en de corporaties Eigen Haard en
In Amsterdam-Zuidoost zet het stadsdeel sterk in op
Stadgenoot lukte het Hoorne Vastgoed om een renovatie van
woningbouw. Er staan veel projecten in de steigers of op
niet alleen de Vomar Voordeelmarkt maar het héle winkel-
stapel. Hoorne Vastgoed werkt voor Reigersbos aan een visie
centrum te realiseren. Van een zieltogend zorgenkindje
voor de komende vijf tot tien jaar. Die zal zeker voorzien in het
groeide Holendrecht uit tot een goed beklant en levendig
toevoegen van woningen aan het winkelcentrum. Ook dáár
middelpunt van de wijk.
heeft Hoorne Vastgoed in andere projecten veel ervaring mee opgedaan. Jan Joost Bloemendal: ‘We zien volop
Het besluit om nu met Reigersbos aan de gang te gaan is
mogelijkheden om aan te sluiten op de plannen van het
mede ingegeven door de gunstige ligging bij een
stadsdeel. Vanuit Hoorne Vastgoed gaan we samen met
ov-knooppunt dat jaarlijks ruim 3 miljoen mensen trekt.
onder meer de corporaties de mogelijkheden rond
De ingang van het metrostation ligt nota bene ín het
Reigersbos in beeld brengen en waar mogelijk benutten.
winkelcentrum. Jan Joost Bloemendal noemt nog een
Ik denk dat er wat dat betreft de komende tijd heel veel
pluspunt: ‘De mooie mix tussen food retail, gewone retail en
gaat gebeuren.’
een aantal maatschappelijke functies zoals de bibliotheek en een kantoor van het stadsdeel. Verder is er een prachtige weekmarkt die vanwege het enorme aanbod ook veel mensen van buiten Amsterdam-Zuidoost trekt. En voor wie met de auto komt is er volop gratis parkeerruimte.’ Reigersbos telt circa 65 horeca- en winkelunits. Na de koop begon Hoorne Vastgoed met onderhoudswerkzaamheden en het stapsgewijs verfraaien ven het complex. Ook kwam er een filiaal van Vomar Voordeelmarkt. Daarmee komt het totaal aantal Vomar-winkels in Amsterdam-Zuidoost op drie. Dat maakt het makkelijker om op het gebied van personeel, transport en logistiek zaken goed af te stemmen. En van groot belang in een stadsdeel met een hoog werkloosheidspercentage: bij de drie Vomar-filialen werken inmiddels
Bij de drie Vomar-filialen in AmsterdamZuidoost werken inmiddels 360 mensen
360 mensen. Mensenwerk |
15
INTERVIEW
Méér doen dan op de winkel passen ‘Voordat ik bij Hoorne Vastgoed aan de slag ging, werkte ik voor een keten die zocht naar geschikte locaties voor nieuwe filialen. Soms stond ik voor een winkelcentrum waarvan ik direct dacht: “hier wil ik absoluut geen vestiging hebben”.
Zo kijken potentiële klanten van een winkelcentrum ook.
een anti-sliplaag, die makkelijk te reinigen zijn en er
Als een pand er gedateerd of onverzorgd uitziet, of het hele
modern uitzien. Verder zijn de puien opgehoogd zodat
parkeerterrein ligt overhoop, nodigt dat niet uit om eens
er meer daglicht binnenkomt, is er een verdieping
gezellig naar binnen te gaan voor een middagje shoppen.
bijgekomen en hebben we de kleuren aangepast naar
Daarom vinden wij het zo belangrijk dat ons vastgoed er altijd
lichtere tinten.’
netjes uitziet. Als je zorgt voor een hoog onderhoudsniveau en een goede uitstraling, willen mensen er ook graag zijn.’
Ook winkelcentrum Middenhoven in Amstelveen is fors opgeknapt. ‘Daar hebben we het schilderwerk aangepakt,
16
Die zorg voor een goede uitstraling houdt voor Marloes niet
net als de winkelpuien, reclamestijl en de tegelvloer. Ook is
op bij de gevel. ‘Ook als je eenmaal binnen bent, wil je het
de entree gemoderniseerd en opgetrokken. In plaats van een
gevoel hebben dat je welkom bent. Dat het schoon en netjes
eenvoudige schuifdeur is er nu een passage met fraaie
is, lekker licht en het veilig voelt. Neem winkelcentrum
houten panelen, wat een veel vriendelijker uitstraling geeft.
De Lindeboom in Mijdrecht. Het was een beetje een donkere
Binnen hebben we het nodige groen toegevoegd, en bankjes
kruip-door-sluip-door-passage met ‘hoekjes’, waardoor
zodat je ook even kunt zitten. Daarnaast zijn we in gesprek
de routing onnatuurlijk aanvoelde en allerlei trappetjes die
gegaan met winkeliers om te vragen of ze hun ‘voortuintje’
voor niveauverschil zorgden. Dat hebben we aangepast,
netjes willen houden. Er stonden soms enorm veel spullen
zodat het natuurlijker aanvoelt om daar te lopen. De kleine
uitgestald, wat heel rommelig oogt. Daar hebben we in
gladde tegeltjes zijn vervangen door grote vloertegels met
samenspraak met de huurders afspraken over
| Hoorne Vastgoed
Winkelcentrum Middenhoven
Winkelcentrum De Lindeboom
is sinds 2012 in bezit van Hoorne Vastgoed.
werd in 2015 door Hoorne Vastgoed aan-
Het winkelcentrum is zo’n 3.700 vierkante
gekocht. Het circa 4.500 vierkante meter
meter groot en vervult van oudsher een
omvattende winkelcentrum ontleent haar
belangrijke rol voor de omliggende wijken.
naam aan koekjes- en biscuitfabriek de
De buitenschil van het uit de jaren 90
Lindeboom, bekend van de Frou-Frou-wafels.
stammende winkelcentrum kreeg nieuw
De revitalisatie van De Lindeboom is vanaf
metselwerk en de kantoorruimtes boven de
2016 gefaseerd uitgevoerd, zodat de overlast
winkels worden momenteel omgebouwd tot
voor winkeliers en bezoekers beperkt bleef,
16 huurappartementen. Ook hier fungeert een
en werd in 2018 afgerond. Er werd een filiaal
nieuw filiaal van Action als publiekstrekker,
van discounter Action toegevoegd aan het
naast de Kruidvat en de onlangs uitgebreide
winkelcentrum en de Boni-supermarkt
Albert Heijn.
werd uitgebreid.
Revitalisatie winkelcentra goed voor eigenaar én huurders
gemaakt, waarbij het uitgangspunt is dat we een gezamenlijk
‘Als je winkelcentrum goed verzorgd is, zullen er meer
belang hebben. De huurders onderling, maar ook wij als
mensen komen én gaat de gemiddelde besteding omhoog,
eigenaar. We willen daarom méér doen dan alleen op de
omdat mensen langer blijven. Dat is goed voor de winkeliers
winkel passen, om maar in retail-termen te blijven.’
en daarmee ook voor ons. Als zij een goed jaar draaien, is dat ook in ons belang. Want teruglopende omzetten kunnen
Een andere element dat bijdraagt aan het succes van een
leiden tot leegstand, wat slecht is voor de uitstraling van het
winkelcentrum is de branchering. Marloes: ‘Het toevoegen
hele winkelcentrum. Met minder bezoekers tot gevolg,
van een ‘trekker’, denk aan landelijke ketens als Action of
enzovoorts. Daarom proberen we er altijd bovenop te zitten,
Kruidvat, draagt bij aan het hele winkelcentrum. Er ontstaat
al hebben we natuurlijk niet alles in de hand. In De Lindeboom
wisselwerking met de lokale retailers, dus mensen die komen
zat een Bart Smit. Die keten ging failliet, dus daar heb je dan
voor de Action gaan meteen even langs de bakker. Dat kan
opeens een grote ruimte te vullen. Maar verder hebben we
ook betekenen dat er een concurrent van een bestaande
daar tevreden huurders die hun winkel keurig voor elkaar
winkel bijkomt. We bekijken daarbij altijd goed wat de komst
hebben, in lijn met de uitstraling van het vernieuwde
van een nieuwe huurder kan betekenen voor al aanwezige
winkelcentrum. Ook in Middenhoven zien we duidelijk de
ondernemers. Want is het een aanvulling, of levert het een
positieve gevolgen van de revitalisatie en zijn de winkeliers in
lagere omzetpotentie voor een ander op? Alle belangen
staat hun omzet op peil te houden. Bovendien geldt voor
worden meegenomen en afgewogen, continuïteit staat
beide winkelcentrum dat ze nu weer toekomstbestendig zijn
immers voorop.’
voor zeker de komende 10 tot 15 jaar.’ Mensenwerk |
17
Van willen naar mogen HET PERMISSIETRAJECT IS AAN HET VERANDEREN EN VEREIST EEN NIEUWE AANPAK
Binnen ons bureau heeft dit geleid tot een andere visie op de aanpak van een project. Wij richten ons op een integraal advies ten aanzien van procedure, participatie, onderzoekslast, planning en bestuurlijke en
Bij Mees houden wij ons bezig met
politieke aspecten. Dit zorgt ervoor dat een
permissiemanagement. Simpel gezegd
ontwikkelaar vroegtijdig inzicht krijgt in de
houdt dit in dat we ontwikkelingsplannen
procedurele risico’s en het volledige proces,
begeleiden van ‘willen’ naar ‘mogen’,
wat tijd- en geldwinst oplevert.
oftewel het verkrijgen van alle benodigde
Zo inventariseren wij de verschillende
(juridische) toestemmingen om een project
omgevingsaspecten (bijvoorbeeld geluid,
te kunnen realiseren. Wat ons betreft mag
parkeren of flora en fauna) en beoordelen
geen enkele ontwikkeling stranden of
welk risico zij vormen in het planproces.
onnodig vertragen want elk initiatief
Daarnaast ontstaan nieuwe juridische
verdient een soepele afhandeling. Het
uitdagingen door aangepaste en nieuwe
proces om die toestemming te verkrijgen is
wetgeving of jurisprudentie, zoals de
aan het veranderen en vereist een nieuwe
aandacht voor stikstofproblematiek.
aanpak.
Duurzaamheid is ook steeds belangrijker en termen als ‘gezonde leefomgeving’ doen hun
Zo is de wetgeving rondom bouwprojecten
intrede in de ruimtelijke ordening, als opmaat
altijd in ontwikkeling en soms erg complex.
naar de nieuwe Omgevingswet.
Waarbij bovendien verschillende
Iskander Dias - senior projectleider/planoloog verbonden aan Mees Ruimte & Milieu.
18
| Hoorne Vastgoed
maatregelen en procedures in elkaar kunnen
We werken in diverse projecten samen met
grijpen. Daarnaast zijn burgers mondiger
Hoorne Vastgoed. Daarbij wordt soms het
geworden, wat onder meer gevolgen heeft
volledige permissiemanagement gedraaid
voor inspraak- en bestemmingsplan-
(vergunningeninventarisatie, opstellen
procedures. Verder hebben we vaak te
bestemmingsplan, coördineren onderzoeken
maken met voorgeschreven eisen die voor
en het overleg met gemeente en
elk project anders kunnen zijn. Daar heeft
omgevingsdienst) en is in andere gevallen
een ontwikkelaar nu eenmaal rekening mee
enkel een juridisch advies of het opstellen
te houden, maar kunnen wel de realisatie van
van een ruimtelijke onderbouwing nodig.
een bouwproject belemmeren.
Door daarbij, in samenspraak met de
EXPERTCOLUMN Voor Hoorne Vastgoed is samenwerken met experts belangrijk. Mensenwerk laat hen in een expertcolumn aan het woord over ontwikkelingen binnen hun vakgebied. Deze keer is dat Iskander Dias, sinds 2008 als senior projectleider/planoloog verbonden aan Mees Ruimte & Milieu. Iskander behaalde aan de Universiteit van Amsterdam zijn master Planologie en deed vervolgens in verschillende werkomgevingen ervaring op rondom woningbouwontwikkelingen, transformaties van bestaand vastgoed en ontwikkeling van detailhandel en leisure.
gemeente, de omgeving goed op de hoogte te houden van de ontwikkeling en te luisteren naar de behoeftes streven we gezamenlijk naar een hoge kwaliteit in planvorming. Niet alleen vanuit het oogpunt van de eind-
Mees Ruimte en Milieu en Hoorne
gebruiker of belegger, maar ook vanuit de
Vastgoed werken en werkten onder
omwonenden bezien, waarbij de menselijke
meer samen aan planologische
maat het uitgangspunt is.
procedures voor de realisatie van woningbouw en Vomar Voordeel-
Het gaat ons daarbij niet alleen om het
markten rondom de projecten
leveren van ‘producten’ als bestemmings-
Slottuin Heemstede, Binnenweg
plannen of ruimtelijke onderbouwingen,
Heemstede en Plantage Beverwijk.
maar juist ook om de advisering in de te
Daarnaast wordt er momenteel
voeren planologische procedure. Wat vindt
samengewerkt aan de ontwikkeling
het bestuur belangrijk en hoe kunnen we
van onder andere de centrum-
hierop inspelen? Hoe kunnen we samen met
ontwikkeling in Noordwijk en Almere.
de gemeente optrekken om dit proces
Iskander Dias: ‘Het fijne van samen-
soepel te doorlopen, gezien de drukte en
werken met een familiebedrijf als
capaciteitsproblemen waar sommige
Hoorne is het persoonlijke contact,
gemeenten mee kampen? En hoe kunnen we
heldere en korte lijnen en het
diezelfde gemeente van dienst zijn als het
vertrouwen dat je als adviseur krijgt
gaat om keuzes in het proces ten aanzien
in het proces. Wij zijn er trots op mee
van ingewikkelde vraagstukken op het
te mogen werken aan de projecten
gebied van milieu en planologie?
van Hoorne waarbij wij hen ontzorgen in een belangrijke juridische
Bij dit alles ben ik er van overtuigd dat er in
schakel binnen het ontwikkelings-
een zo vroeg mogelijk stadium van de
proces.’
planontwikkeling nagedacht moet worden over de mogelijke risico’s van de te doorlopen procedures. Een tijdige start, zorgvuldige aanpak en goede samenwerking met alle betrokken leiden tot een soepele en spoedige afhandeling van het hele permissietraject. Dat scheelt tijd, geld en dubbel werk en voorkomt onnodige vertraging of het vastlopen van een ontwikkeling.
Mensenwerk |
19
Colofon Hoorne Vastgoed ontwikkelt en beheert vastgoedprojecten voor Vomar Voordeelmarkt en Ranzijn tuin & dier. Daarnaast investeert Hoorne Vastgoed in vastgoed bestemd voor particulieren, bijvoorbeeld in de (her) ontwikkeling van binnenstedelijk gebied of in Vinex-wijken. Mensenwerk is het relatiemagazine van
Hoorne Vastgoed
OPLAGE 1000 stuks
REDACTIE Feline Sprokel, Jaap Sluis, Johan Tempelaar
PRODUCTIE De Coalitie communicatie specialisten, Haarlem. www.decoalitie.nl
CONCEPT & DESIGN boo!brandbuilders
FOTOGRAFIE Ramon Philippo, medewerkers en relaties Hoorne Vastgoed
HOORNE VASTGOED Loet 2, 1911 BR Uitgeest T: 0251 66 22 80 E: info@hoornevastgoed.nl