jus Felleskostnader ved fornyelser i borettslag og sameier

Ved ombygginger eller andre fornyelser i borettslag og sameier oppstår gjerne spørsmålet om hvordan kostnadene skal fordeles. Skal man alltid fordele kostnadene etter fastsatt eierbrøk? Eller kan man kreve at kostnaden skal bæres av de eierne som faktisk har nytten av forbedringen?

Felleskostnader er i de to aktuelle lovene definert som kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet. Hovedregelen er at felleskostnader skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken, og mellom andelseierne etter fordelingsnøkkelen.

Typiske felleskostnader er alle utgifter som gjelder eiendommen som sådan og driften. Som eksempler på det første kan nevnes eiendomsforsikring, ytre vedlikehold og vedlikehold av fellesareal, lys og oppvarming av fellesareal, hagestell m.m. Eksempler på utgifter som gjelder driften, er styrehonorar, honorar til forretningsfører, lønn til vaktmester og andre ansatte, utgifter til regnskap og revisjon.

Unntaksvis skal felleskostnadene fordeles etter nytte eller forbruk. Unntaket skal tolkes restriktivt og gjelder kun dersom særlige grunner tilsier det. Kravet om særlige grunner må ikke forstås slik at enhver utgift som seksjonseier / andelseier har ulik nytte eller ulikt forbruk av, kan kreves fordelt på annen måte. Det må dreie seg om en betydelig utgift som etter forholdene i sameiet / borettslaget gjør det klart rimelig å fravike normalregelen om deling etter sameiebrøk / fordelingsnøkkel.

Særfordeling

Videre kan det i vedtektene fastsettes en ordning som avviker fra regelen om fordeling etter eierbrøk / fordelingsnøkkel. Typisk kan vedtektene ha regulert at visse kostnader kun skal belastes boligene, og andre kun eierne av næringslokaler.

For eierseksjonssameiene er det først og fremst ved seksjoneringen det kan lages slike avvikende fordelingsnøkler som skal gjelde for alle seksjonseierne. Skal dette besluttes etter at sameiet er kommet i drift, må samtlige eiere samtykke dersom man skal avvike fra hovedregelen. Dette krever altså et «ja» også fra de som ikke møter på det aktuelle årsmøtet.

For både borettslag og eierseksjonssameier er det anledning til å vedta nye vedtektsbestemmelser som pålegger enkelteiere et utvidet økonomisk ansvar, forutsatt at den eller de som påtar seg dette samtykker til innføringen av den nye fordelingen.

Størrelsen på felleskostnadene

Det er styret som beslutter størrelsen på felleskostnadene, noe som gjøres med utgangspunkt i et budsjett. Budsjettet fastsettes på grunnlag av forventede utgifter i det kommende året. Skal det utføres større rehabiliteringsarbeider av bygget kan dette samtidig innebære en økning av felleskostnadene.

I utgangspunktet har styret myndighet til å beslutte nødvendige vedlikehold- og rehabiliteringsvedtak – dette uansett størrelsen på kostnaden ved tiltaket. Men det er ingenting i veien for, og en klart anbefalt fremgangsmåte, at styret ved større vedlikeholdstiltak fremlegger saken for årsmøtet / generalforsamlingen til behandling. Slike beslutninger vil bare kreve simpelt flertall. Oppgraderinger av fellesområder som må betraktes som en fornyelse til dagens krav / standard kan på samme måte også besluttes av styret eller årsmøte med simpelt flertall. Fordelingen av typen felleskostnader som bare noen vil benytte seg av, må likevel som hovedregel fordeles etter sameiebrøk. Eksempelvis må også sameierne / andelseierne uten barn bære sin del av felleskostnadene for nødvendig oppgradering av felles lekeområde i sameiet på lik linje med de som har barn.

Endringer utover alminnelig vedlikehold

Fra tid til annen oppstår det ønske om å få utført nye tiltak på sameiet / borettslagets eiendom, som går utover alminnelig vedlikehold og nødvendig rehabilitering. Et eksempel på type tiltak er innstallering av heis. Et annet er å bygge balkonger. Et tredje er bygging av svalganger.

Der tiltaket er til nytte for samtlige beboere skal kostnaden fordeles etter den fastsatte eierbrøk. Men i de tilfeller tiltaket ikke er til nytte for alle bør det vurderes om kostnadene skal fordeles etter nytteregelen. For tiltak som enkelte beboere ikke vil ha noen nytte av bør kostnadene vurderes fordelt etter unntaksregelen om nytte. De i første etasje som ikke vil ha nytte av heis kan kreve at kostnadene til innstallering og etterfølgende vedlikehold kun fordeles på de som er eiere fra 2. etasje og oppover. På same måte må eier av boenhet i 1. etasje som ikke får bygget balkonger fordi de ligger på bakkeplanet kunne kreve at de ikke betaler for innstallering og vedlikehold av balkongene.

En viktig presisering er at for det tilfelle at det ikke er nedfelt avvikende reguleringer i vedtektene, og det ikke er snakk om nye tiltak, ja så gjelder hovedregelen om at felleskostnader fordeles etter sameiebrøk. Dette betyr at kostnader ved reparasjon av eksisterende heis og ytre vedlikehold av eksisterende balkonger som hovedregel vil være en felleskostnad som skal fordeles etter eierbrøk, også på de som bor i 1. etasje og ikke benytter heisen eller ikke har noen balkong. En avvikende ordning forutsetter å være nedfelt i vedtektene. Man kan trolig også anføre langvarig og kjent praksis for en annen fordeling, men ved tvist kan dette være et noe usikkert grunnlag. Alternativt må samtlige eiere uttrykkelig samtykke til en annen fordeling enn lovens hovedregel.

Eierbrøken / fordelingsnøkkelen

Det er verken påkrevet eller nødvendig å endre den innbyrdes eierbrøk / fordelingsnøkkel dersom det utføres tiltak på fellesarealer. Utgangspunktet er at tiltak på fellesareal skal fordeles etter den fastsatte eierbrøken / fordelingsnøkkelen.

Men dersom årsmøte vedtar nye tiltak kan det stilles som forutsetning for beslutningen at kostnaden ved tiltaket og senere vedlikehold knyttet til tiltaket skal belastes kun de som har nytten av tiltaket. Årsmøtet må i slike tilfeller, samtidig med vedtaket, beslutte å innta bestemmelse i vedtektene som beskriver hvordan kostnadene skal fordeles. Slik tekst kan for eksempelvis lyde: «Seksjonseierne 3-6 skal alene etter innbyrdes eierbrøk bære kostnader for etablering av balkonger og senere vedlikehold av disse». Årsmøtet må samtidig stille krav om at de berørte seksjonseieren (seksjonseierne 3-6 i overnevnte eksempel) uttrykkelig og skriftlig samtykker til at det inntas en slik regel i vedtektene.

Utvidelser av bruksenheten

Hva hvis tiltaket går ut på å utvide bruksenheter? Heller ikke i disse tilfellene stiller eierseksjonsloven krav om at brøken endres, selv om det etableres ny bygningsmasse eller nye konstruksjoner som fellesskapet får det fremtidige vedlikeholdsansvaret for. For borettslagene stiller dette seg litt annerledes, se nærmere nedenfor.

I praksis bygger ofte sameiebrøken (brøken i et eierseksjonssameie) på bruksenhetens areal. I de tilfeller arealet økes på bekostning av fellesareal må brøken derfor endres tilsvarende for at den tiltenkte fordeling skal opprettholdes. Men er justeringer bare helt bagatellmessige kan eierbrøken bestå uendret.

Årsmøtet må påse at samtykke til utvidelsen gis under forutsetning av en samtidig utvidet eierbrøk. Kommer kravet om endring av eierbrøken i etterkant av beslutningen om utvidelsen av bruksenheten, oppstår spørsmål om utvidelsen er gitt uten krav om tilsvarende endring av eierbrøk. Spørsmålet er så vidt vi er kjent med ikke rettslige avklart. Men etter vår oppfatning bør, og kanskje må, styret likevel i etterkant av beslutningen kreve at eierbrøken blir endret som følge av beslutningen om utvidelse av bruksenheten. Dette under forutsetning av at brøken i utgangspunktet bygger på bruksenhetenes areal.

For borettslagene stiller dette seg som nevnt annerledes. Her er lovens utgangspunkt at fordelingsnøkkelen skal endres dersom «endringar av bustadene eller eigedommen elles fører til vesentleg endring av verditilhøva». Dersom en andel utvides, og alt fremtidig vedlikeholdsansvar for den nye bygningsmassen ikke legges direkte på den enkelte andelen, vil det som utgangspunkt har skjedd en slik «vesentlig endring». Styret skal da påse at fordelingsnøkkelen endres, og den enkelte andelseier kan kreve dette gjennomført dersom styret eller generalforsamlingen ikke foretar dette på eget initiativ.

Endringer og etterfølgende formalisering

Utvidelser av bruksenheter i eierseksjonssameier må formaliseres gjennom en reseksjonering. Dette sikrer samsvar mellom kart og terreng. Ny plantegninger tinglyses på eiendommen. Skal eierbrøken samtidig endres kan dette kun skje ved reseksjonering. Man må i slike tilfeller være oppmerksom på at en økning av eierbrøk er uttrykk for erverv av en høyere eierandel av eiendommen, og dette utløser derfor plikt til å betale dokumentavgift (2,5 %) av økningen av eierskapet.

En tilsvarende utvidelse av en bruksenhet i borettslag er vesentlig enklere. Her vil forretningsfører for laget registrerer ny «eierbrøk» i sitt andelsregister i form av en oppdatering av fordelingsnøkkelen. Endringen skal ikke tinglyses, og utløser derfor heller ikke krav om dokumentavgift.