archmsu2019thesis_Tanawat by tanawat thaochalee

เดอะ ไฮด์ คอนโดมิเนียม

ธนวัฒน์ เถาว์ชาลี

วิทยานิพนธ์ฉบับนี้เป็นส่วนหนึ่งของการศึกษาตามหลักสูตรสถาปัตยกรรมศาสตร์บัณฑิต สาขาวิชาสถาปัตยกรรม คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ ผังเมืองและนฤมิตศิลป์ มหาวิทยาลัยมหาสารคาม ปีการศึกษา 2562 ลิขสิทธิ์เป็นของมหาวิทยาลัยมหาสารคาม

เดอะ ไฮด์ คอนโดมิเนียม

ธนวัฒน์ เถาว์ชาลี

THE HYDE CONDOMINIUM

TANAWAT THAOCHALEE

A THESIS IS SUBMITTED IN PARTIAL FULFILLMENT OF THE REQUIREMENTS FOR THE BACHELOR DEGREE IN ARCHITECTURE MAJOR ARCHITECTURE FACULTY OF ARCHITECTURE, URBAN DESIGN AND CREATIVE ARTS MAHASARAKHAM UNIVERSITY 2019

คณะกรรมการสอบวิ ท ยานิ พ นธ์ ได้ พิ จ ารณาวิ ท ยานิ พ นธ์ ข อง นายธนวั ฒ น์ เถาว์ ช าลี แล้ ว เห็ น สมควรรั บ เป็ น ส่ ว นหนึ่ ง ของการศึ ก ษาตามหลั ก สู ต รปริ ญ ญาสถาปั ต ยกรรมศาสตรบั ณ ฑิ ต สาขาวิชาสถาปัตยกรรม ของมหาวิทยาลัยมหาสารคาม คณะกรรมการรับรองวิทยานิพนธ์ ................................................................ คณบดีคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ (ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร.พลเดช เชาวรัตน์) ผังเมืองและนฤมิตศิลป์ ................................................................ (อาจารย์ ดร. นิลปัทม์ ศรีโสภาพ)

หัวหน้าสานักวิชาสถาปัตยกรรมศาสตร์

................................................................ อาจารย์ที่ปรึกษาวิทยานิพนธ์ (ผู้ช่วยศาสตราจารย์บริรักษ์ อินทรกุลไชย) มหาวิ ท ยาลั ย อนุ มั ติ ใ ห้ รั บ วิ ท ยานิ พ นธ์ ฉ บั บ นี้ เป็ น ส่ ว นหนึ่ ง ของการศึ ก ษาตามหลั ก สู ต ร ปริญญาสถาปัตยกรรมศาสตรบัณฑิต สาขาวิชาสถาปัตยกรรม ของมหาวิทยาลัยมหาสารคาม

ก ชื่อวิทยานิพนธ์ ชื่อผู้ทำวิทยานิพนธ์ อาจารย์ที่ปรึกษา สาขาวิชา ปีการศึกษา

เดอะ ไฮด์ คอนโดมิเนียม นายธนวัฒน์ เถาว์ชาลี ผู้ช่วยศาสตราจารย์บริรักษ์ อินทรกุลไชย สถาปัตยกรรม 2562

บทคัดย่อ กลุ่มผู้บริโภคยุคใหม่ที่ใช้เทคโนโลยีเพื่อการสื่อสารเป็นหลัก เป็นกลุ่มคนที่ฉลาดในการบริหารเงิน ต้องการชีวิตสะดวกสบาย สนใจสิ่งที่มีสไตล์เฉพาะตัว ชอบจัดการทุกอย่างด้วยตัวเองซึ่ งคนกลุ่มเจนซีเป็นกลุ่ม คนยุคใหม่ และเป็นกลุ่มคนที่มีกำลังในการซื้อ –ขาย มีความต้องการที่อยู่อาศัยคอนโดมิเนียมจำนวนเพิ่มมาก ขึ้นโดยเฉพาะในตลาดระดับกลางถึงระดับสูง ที่สามารถตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ ได้โดยเดอะไฮด์ คอนโดมีห้องพัก แนวตั้งดูเพลกซ์รูม อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าเพื่อความสะดวกในการเดินทาง มีพื้นทีร่ องรับกิจกรรมสังสรรค์ วิทยานิพนธ์นี้ศึกษาเบื้องต้นเกี่ยวกับการออกแบบคอนโดมิเนียมในระดับไฮคลาสพร้อมทั้งศึกษา กลุ่มเป้าหมาย กลุ่มคนเจนซีและชาวต่างชาตินำมาวิเคราะห์ข้อมูลในการออกแบบพื้นที่หรือความต้องการ ฟังก์ชั่นเฉพาะ การเลือกทำเลที่ตั้ง และกำหนดพื้นที่ใช้สอย เพื่อหาแนวทางในการออกแบบคอนโดมิเนียมที่มี เอกลักษณ์มีจุดเด่นในด้านการประหยัดพลังงาน เทคโนโลยีสมาร์ทลิฟวิ่ง 1. 2. 3. 4.

ผลการศึกษาโครงการและงานออกเดอะ ไฮด์ คอนโดมิเนียม มีข้อมูลโดยคร่าว ดังนี้ ลักษณะโครงการเป็นอาคารชุดที่พักอาศัยอาคารสูงขนาดใหญ่พิเศษ มีองค์ประกอบ คือ พื้นที่พักอาศัย พื้นที่ส่วนกลางสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ พื้นที่สวน พื้นที่ต้อนรับ พื้นที่ที่จอดรถ พื้นที่งานระบบใน โครงการ พื้นที่ส่วนบริหารและพื้นทีส่ ่วนบริการ โครงการมีพื้นที่ใช้สอย 23,792 ตารางเมตร ที่ตั้งโครงการเป็นพื้นที่อาคารพาณิชย์เดิมที่มีการรื้อถอนเป็นที่ดินเปล่าเพื่อพัฒนา ที่ตั้งอยู่บนถนน สุขุมวิทซอยสุขุมวิท 7 ตรงกับสถานีรถไฟฟ้า นานา มีขนาดพื้นที่โครงการทั้งหมด 2 ไร่ 2 งาน 72 ตารางวาหรือ 4,284 ตารางเมตร แนวความคิดในการออกแบบใช้รูปแบบการวางเนื้อที่ใช้สอยในลักษณะเชื่อมต่อถึงกัน โดยเน้นที่ ความ ต้องการของกลุ่มเป้าหมายคนเจนซี อาศัยการวางทิศทางของอาคารหันด้านยาวของอาคารไปรับกับ แสงอาทิตย์ มาประยุกต์นำแสงธรรมชาติมาใช้และเป็นแนวคิดหลักในการออกแบบ ภาพรวมอาคารโครงการเป็นอาคารสูง ชั้นฐานโพเดี่ยม 7 ชั้น ชั้นทาวเวอร์ห้องพักอาศัย 26 ชั้น การ วางเป็นรูปตัวซีหันรับทางทิศตะวันตก มีพื้นที่ส่วนกลางอยู่ชั้น 7 เพื่อให้ได้สัมผัสบรรยากาศของวิว เมือง มีลักษณะเป็นชั้นโล่งเป็นช่องว่างของช่วงอาคาร

ที่ตั้งพื้นที่โครงการเป็นรูปสี่ เหลี่ยมผืนผ้าทำให้มีปัญหาด้านยาวของอาคารหันไปทางทิศตะวันตก จึง ต้องหลีกเลี่ยงการนำห้องพักหันทางตะวันตก โดยการวางโถงทางเดินด้านเดียวทิศตะวันตกกั้นห้องพักอาศัย เจาะช่องเปิดเพื่อรับแสงอาทิตย์ส่องเข้ามาใช้ส่องสว่างในส่วนทางเดินทั้งยังเห็นทิวทัศน์เมืองทุกชั้น ออกแบบฟา ซาดเส้นเฉียงรอบอาคารเพื่อช่วยหักเหแสงเป็นประกายตามแต่ล่ะช่วงเวลาที่แสงมากระทบ และลดพื้นที่ ผิวสัมผัสอาคารกับแสงแดดเพื่อลดการนำความร้อนเข้าสู่อาคาร

ข

กิตติกรรมประกาศ วิทยานิพนธ์ฉบับนี้สำเร็จได้ด้วยความอนุเคราะห์ของบุคคลหลายท่าน ซึ่งไม่สามารถจะนำมากล่าวได้ ทั้งหมด ซึ่งผู้มีพระคุณท่านแรกที่ข้าพเจ้าใคร่ขอกราบขอบพระคุณ คือผู้ช่วยศาสตราจารยบริรักษ์ อินทรกุลไชย อาจารย์ที่ปรึกษาวิทยานิพนธ์ที่ช่วยคอยให้ความรู้ คำแนะนำ ตรวจทาน และแก้ไขข้อบกพร่องต่าง ๆ ด้วยความ เอาใจใส่ทุกขั้นตอน เพื่อให้การเขียนรายงานวิทยานิพนธ์ฉบับนี้สมบูรณ์และสำเร็จลุล่วงไปได้ด้วยดี ขอขอบพระคุณครอบครัวของข้าพเจ้าที่คอยให้คำปรึกษา ให้กำลังใจในยามที่ท้อใจหรือเหนื่อยล้า และเป็นผู้สนับสนุนหลักด้านทุนการศึกษาตลอดมาในการทำวิทยานิพนธ์ฉบับนี้ ขอขอบพระคุณ นาย กชกนก โสนันโต ที่ช่วยเหลือด้านข้อมูล ให้ความร่วมมือในการสำรวจพื้นที่เก็บ ข้อมูลพื้นที่วิจัย และเอื้ออำนวยในด้านสถานที่พัก สุดท้ายนี้ข้าพเจ้าขอขอบพระคุณ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ ผังเมืองและนฤมิตศิลป์ มหาวิทยาลัย มหาสารคามที่เอื้อเฟื้อสถานที่ในการทำงานและการศึกษา และการสืบค้นข้อมูล ต่าง ๆ ทั้งยังคอยมอบ ประสบการณ์ใหม่ที่ดีตลอดหลักสูตรการศึกษา นายธนวัฒน์ เถาว์ชาลี

ฃ

สารบัญ หน้า บทคัดย่อ.........................................................................................................................................................................................ก กิตติกรรมประกาศ..........................................................................................................................................................................ข สารบัญ............................................................................................................................................................................................ค สารบัญตาราง.................................................................................................................. ................................................................ฆ สารบัญแผนภูมิ................................................................................................................................................................................ง สารบัญภาพประกอบ......................................................................................................................................................................จ บทที่ 1 บทนำ 1.1 ความเป็นมาของโครงการ.................................................................................................................... ..............................1 1.2 วัตถุประสงค์การศึกษา............................................................................................................................. .........................2 1.3 วัตถุประสงค์โครงการ............................................................................................................................. ...........................2 1.4 ขอบเขตการศึกษา.............................................................................................................................................................2 1.5 ขอบเขตโครงการ............................................................................................................................. ..................................2 1.6 ระเบียบวิธีและขั้นตอนการศึกษา....................................................................................................................... ...............2 1.7 ข้อจำกัดในการศึกษา.........................................................................................................................................................3 1.8 ระยะเวลาการทำงาน............................................................................................................................. ............................3 1.9 นิยามศัพท์ที่เกี่ยวข้อง............................................................................................................................. ...........................3 บทที่ 2 วรรณกรรมที่เกี่ยวข้องและกรณีศึกษา 2.1 ข้อมูลเกี่ยวกับประเด็นศึกษาวิทยานิพนธ์..........................................................................................................................4 2.1.1 ความหมายและคำนิยาม........................................................................................................................4 2.1.2 ความเป็นมาอาคารชุดในประเทศไทย....................................................................................................4 2.2 ประเภทของคอนโดมิเนียม................................................................................................................................................5 2.3 ทฤษฎีการออกแบบอาคารประหยัดพลังงาน.....................................................................................................................6 2.4 ทฤษฎีการจัดผังพื้นห้องพัก................................................................................................................................................8 2.5 ระบบโครงสร้างอาคารสูง..................................................................................................................................................9 2.6 การวิเคราะห์กรณีศึกษา..................................................................................................................................................10 2.6.1 การวิเคราะห์กรณีศึกษาอาคาร HYDE Sukhumvit 11....................................................................................11 2.6.2 การวิเคราะห์กรณีศึกษาอาคาร Circle Living Prototype 2...........................................................................14

ฅ

สารบัญ(ต่อ) หน้า 2.6.3 การวิเคราะห์กรณีศึกษาอาคาร Siamese Exclusive Sukhumvit 31............................................................16 2.6.4 การวิเคราะห์กรณีศึกษาอาคาร The Rich Ploenchit - Nana........................................................................19 2.6.5 การวิเคราะห์กรณีศึกษาอาคาร Bosco Verticale............................................................................................21 2.6.6 การวิเคราะห์กรณีศึกษาอาคาร TwentyOne Angullia Park..........................................................................24 2.7 ตารางเปรียบเทียบกรณีศึกษา..........................................................................................................................................26 บทที่ 3 ความเป็นไปได้ของโครงการ 3.1 ความเป็นไปได้ด้านแผนนโยบายของบริษัท.....................................................................................................................28 3.2 ความเป็นไปได้ด้านผู้ใช้สอยโครงการและความต้องการพื้นที่ใช้สอย...............................................................................28 3.3 ความเป็นไปได้ด้านแนวความคิดและจินตภาพของโครงการ...........................................................................................29 3.4 ความเป็นไปได้ด้านกฎหมาย...........................................................................................................................................30 3.5 ความเป็นไปได้ด้านงบประมาณและความคุ้มค่าการลงทุน..............................................................................................32 3.6 ความเป็นไปได้ด้านทำเลที่ตั้ง...........................................................................................................................................33 บทที่ 4 รายละเอียดโครงการ 4.1 การวิเคราะห์ผู้ใช้สอยโครงการและสภาพแวดล้อมที่ต้องการ..........................................................................................34 4.2 การวิเคราะห์กลุ่มผู้ใช้สอย...............................................................................................................................................35 4.3 การวิเคราะห์กิจกรรมกลุ่มผู้ใช้สอยโครงการ ใน 1 วัน....................................................................................................37 4.4 บุคลากรในโครงสร้างตามผังโครงสร้างองค์กร.................................................................................................................38 4.5 การคาดการณ์จำนวนผู้ใช้สอยโครงการ...........................................................................................................................38 4.6 องค์ประกอบโครงการ.....................................................................................................................................................39 4.7 รายละเอียดพื้นที่ใช้สอยโครงการ....................................................................................................................................40 4.8 การวิเคราะห์ความสัมพันธ์และการจัดการกลุ่มพื้นที่ใช้สอยโครงการ..............................................................................42 4.9 ความต้องการด้านเทคโนโลยี...........................................................................................................................................43 บทที่ 5 วิเคราะห์ที่ตั้งโครงการ 5.1 เกณฑ์การพิจารณาพื้นที่โครงการระดับย่าน....................................................................................................................44 5.1.1 ย่านเจริญนครริมแม่น้ำเจ้าพระยา.......................................................................................................44 5.1.2 ย่านสุขุมวิท..........................................................................................................................................45

ค

สารบัญ(ต่อ) หน้า 5.1.3 ย่านพระราม 3 ริมแม่น้ำเจ้าพระยา.....................................................................................................46 5.2 การเลือกทำเลที่ตั้งโครงการ............................................................................................................................................47 5.2.1 Site 1..................................................................................................................................................48 5.2.2 Site 2..................................................................................................................................................49 5.2.3 Site 3..................................................................................................................................................51 5.3 เกณฑ์ในการเลือกที่ตั้งโครงการ.......................................................................................................................................53 5.4 การวิเคราะห์ที่ตั้งโครงการ..............................................................................................................................................54 5.5 งบประมาณด้านที่ดินและค่าก่อสร้าง..............................................................................................................................55 บทที่ 6 แนวความคิดและผลงานการออกแบบ 6.1 แนวความคิดในการออกแบบ..........................................................................................................................................57 6.2 การนำเสนอผลงานการออกแบบร่าง ครั้งที่ 1.................................................................................................................58 6.3 การนำเสนอผลงานการออกแบบร่าง ครั้งที่ 2.................................................................................................................60 6.4 การนำเสนอผลงานการออกแบบขั้นสมบูรณ์...................................................................................................................66 บทที่ 7 สรุปผลการศึกษาและข้อเสนอแนะ 7.1 สรุปผลการศึกษา.............................................................................................................................................................74 7.2 ข้อเสนอแนะ....................................................................................................................................................................74 บรรณานุกรม...................................................................................................................................................................75 ประวัติย่อของผู้ศึกษา......................................................................................................................................................76

ฆ

สารบัญตาราง หน้า ตารางที่ 1.1 แสดงระยะเวลาการปฏิบัติงาน...................................................................................................................................3 ตารางที่ 2.1 แสดงการแบ่งประเภทคอนโดมิเนียมตามราคาต่อตารางเมตร...................................................................................5 ตารางที่ 2.2 แสดงตารางเปรียบเทียบกรณีศึกษา.........................................................................................................................26 ตารางที่ 4.1 การวิเคราะห์ผู้ใช้สอย...............................................................................................................................................33 ตารางที่ 4.2 การวิเคราะห์พฤติกรรมผู้ใช้สอย...............................................................................................................................34 ตารางที่ 4.3 บุคลากรในโครงการตามผังโครงสร้างองค์กร............................................................................................................36 ตารางที่ 4.4 ตัวอย่างเปรียบเทียบยูนิตแต่ล่ะโครงการ..................................................................................................................36 ตารางที่ 4.5 เปรียบเทียบสัดส่วนประเภทห้องจากกรณีศึกษา......................................................................................................37 ตารางที่ 4.6 ตารางแสดงรายละเอียดพื้นที่ใช้สอยโครงการ..........................................................................................................38 ตารางที่ 5.1 แสดงเกณฑ์คะแนนและค่าถ่วงน้ำหนัก.....................................................................................................................45 ตารางที่ 5.2 แสดงการพิจารณาเลือกย่านที่ตั้งโครงการ................................................................................................................45 ตารางที่ 5.3 แสดงเกณฑ์คะแนนและค่าถ่วงน้ำหนัก.....................................................................................................................51 ตารางที่ 5.4 การเลือกที่ตั้งโครงการ..............................................................................................................................................51

ง

สารบัญแผนภูมิ หน้า แผนภูมิที่ 1.1 ระเบียบวิธีและขั้นตอนการศึกษา............................................................................................................................2 แผนภูมิที่ 3.1 อุปสงค์อุปทานของคอนโดมิเนียม..........................................................................................................................26 แผนภูมิที่ 4.1 ตารางกิจกรรมผู้ใช้สอยโครงการใน 1 วัน..............................................................................................................35 แผนภูมิที่ 4.2 ตารางกิจกรรมพนักงานใน 1 วัน...........................................................................................................................35 แผนภูมิที่ 4.3 ผังโครงสร้างบริหารองค์กร....................................................................................................................................35 แผนภูมิที่ 4.4 แผนภูมิแสดงสัดส่วนพื้นที่ทั้งโครงการ...................................................................................................................39

จ

สารบัญภาพประกอบ หน้า ภาพที่ 2.1 แสดงทิศทางการวางตัวอาคารที่สอดคล้องกับการโคจรของดวงอาทิตย์........................................................................6 ภาพที่ 2.2 ทิศทางลมในประเทศไทย..................................................................................................................... .........................6 ภาพที่ 2.3 ใช้สภาพแวดล้อมเพื่อลดอุณหภูมิ..................................................................................................................................7 ภาพที่ 2.4 แสดงรูปทรงที่มีการรั่วซึมของอากาศภายนอกเข้าสู่อาคารในระดับต่างๆ.....................................................................7 ภาพที่ 2.5 การวางผังแบบ Single Corridor.................................................................................................................................8 ภาพที่ 2.6 การวางผังแบบ Double Corridor..............................................................................................................................8 ภาพที่ 2.7 การวางผังแบบ Offset..................................................................................................................................................8 ภาพที่ 2.8 การวางผังแบบ Rectangular Tower..........................................................................................................................8 ภาพที่ 2.9 Rigid frame..................................................................................................................................................................9 ภาพที่ 2.10 Shear wall structure...............................................................................................................................................9 ภาพที่ 2.11 ระบบพื้นคอนกรีต............................................................................................................................. ........................10 ภาพที่ 2.12 Exterior Perspective HYDE Sukhumvit 11.......................................................................................................11 ภาพที่ 2.13 Master Plan Hyde Sukhumvit 11......................................................................................................................12 ภาพที่ 2.14 Plan Hyde Sukhumvit 11....................................................................................................................................12 ภาพที่ 2.15 Plan Hyde Sukhumvit 11....................................................................................................................................12 ภาพที่ 2.16 แบบขยาย Type ห้องโครงการ HYDE Sukhumvit 11...........................................................................................13 ภาพที่ 2.17 Exterior Perspective Circle Living Prototype 2..............................................................................................14 ภาพที่ 2.18 Master Plan Circle Living Prototype 2.............................................................................................................15 ภาพที่ 2.19 Plan Circle Living Prototype 2...........................................................................................................................15 ภาพที่ 2.20 Plan Circle Living Prototype 2...........................................................................................................................15 ภาพที่ 2.21 Exterior Perspective Circle Living Prototype 2..............................................................................................16 ภาพที่ 2.22 Master Plan siamese exclusive sukhumvit.....................................................................................................17 ภาพที่ 2.23 Plan siamese exclusive sukhumvit 31.............................................................................................................17 ภาพที่ 2.24 Plan siamese exclusive sukhumvit 31.............................................................................................................17 ภาพที่ 2.25 แบบขยาย Type siamese exclusive sukhumvit 31..........................................................................................18 ภาพที่ 2.26 Exterior Perspective The Rich Ploenchit - Nana...........................................................................................19

ฉ

สารบัญภาพประกอบ(ต่อ) หน้า ภาพที่ 2.27 Master Plan The Rich Ploenchit - Nana..........................................................................................................20 ภาพที่ 2.28 Plan The Rich Ploenchit - Nana........................................................................................................................20 ภาพที่ 2.29 Plan The Rich Ploenchit - Nana........................................................................................................................20 ภาพที่ 2.30 แบบขยาย Type The Rich Ploenchit - Nana.....................................................................................................21 ภาพที่ 2.31 Exterior Perspective Bosco Verticale...............................................................................................................22 ภาพที่ 2.32 แบบขยายอาคาร Bosco Verticale.........................................................................................................................22 ภาพที่ 2.33 Plan Bosco Verticale............................................................................................................................................23 ภาพที่ 2.34 Plan siamese exclusive sukhumvit 31.............................................................................................................23 ภาพที่ 2.35 Exterior Perspective TwentyOne Angullia Park.............................................................................................24 ภาพที่ 2.36 Exterior Perspective TwentyOne Angullia Park.............................................................................................24 ภาพที่ 2.37 Master Plan TwentyOne Angullia Park............................................................................................................25 ภาพที่ 2.38 Plan TwentyOne Angullia Park..........................................................................................................................25 ภาพที่ 2.39 Plan Hyde Sukhumvit 11....................................................................................................................................26 ภาพที่ 2.40 Plan Circle Living Prototype 2...........................................................................................................................26 ภาพที่ 2.41 Plan siamese exclusive sukhumvit 31.............................................................................................................26 ภาพที่ 2.42 Plan The Rich Ploenchit - Nana........................................................................................................................27 ภาพที่ 2.43 Plan Bosco Verticale............................................................................................................................................27 ภาพที่ 2.44 Plan TwentyOne Angullia Park..........................................................................................................................27 ภาพที่ 3.1 การออกแบบกลมกลืนกับธรรมชาติ............................................................................................................................29 ภาพที่ 3.2 ตัวอย่างรูปทรงอาคาร.................................................................................................................................................29 ภาพที่ 3.3 ตัวอย่างการตกแต่งภายในห้อง...................................................................................................................................30 ภาพที่ 3.4 ตำแหน่งพื้นที่ย่านที่เหมาะสมแต่ล่ะย่าน.....................................................................................................................33 ภาพที่ 4.1 กลุ่มเป้าหมาย Generation C....................................................................................................................................34 ภาพที่ 5.1 แสดงผังสีย่านพื้นที่เจริญนครริมแม่น้ำเจ้าพระยา.......................................................................................................45 ภาพที่ 5.2 แสดงผังสีย่านพื้นที่สุขุมวิท............................................................................................................................. ............46 ภาพที่ 5.3 แสดงผังสีย่านพื้นที่พระราม3.....................................................................................................................................46

ช

สารบัญภาพประกอบ(ต่อ) หน้า ภาพที่ 5.4 แสดงพื้นที่ Site 1.......................................................................................................................................................48 ภาพที่ 5.5 แสดงคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียง.....................................................................................................................................48 ภาพที่ 5.6 แสดงภาพที่ตั้งโครงการ Site 1...................................................................................................................................49 ภาพที่ 5.7 แสดงพื้นที่ Site 2.......................................................................................................................................................49 ภาพที่ 5.8 แสดงภาพที่ตั้งโครงการ Site 2...................................................................................................................................50 ภาพที่ 5.9 แสดงคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียง.....................................................................................................................................51 ภาพที่ 5.10 แสดงภาพที่ตั้งโครงการ Site 3.................................................................................................................................51 ภาพที่ 5.11 แสดงคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียง..................................................................................................................................52 ภาพที่ 5.12 แสดงภาพที่ตั้งโครงการ Site 3.................................................................................................................................52 ภาพที่ 5.13 แสดงภาพที่ตั้งโครงการและบริเวณใกล้เคียง............................................................................................................54 ภาพที่ 6.1 Ground floor plan...................................................................................................................................................58 ภาพที่ 6.2 Second floor pan....................................................................................................................................................58 ภาพที่ 6.3 Third floor pan........................................................................................................................................................59 ภาพที่ 6.4 4th-20th floor plan...............................................................................................................................................59 ภาพที่ 6.5 Mass ครั้งที่ 1.............................................................................................................................................................59 ภาพที่ 6.6 Ground floor plan...................................................................................................................................................60 ภาพที่ 6.7 Second floor pan....................................................................................................................................................60 ภาพที่ 6.8 3rd-4th floor plan.................................................................................................................................................61 ภาพที่ 6.9 5th floor plan.........................................................................................................................................................61 ภาพที่ 6.10 6th floor plan.......................................................................................................................................................61 ภาพที่ 6.11 7th floor plan............................................................................................................................. ..........................61 ภาพที่ 6.12 22th-28th floor plan...........................................................................................................................................61 ภาพที่ 6.13 29th floor plan....................................................................................................................................................61 ภาพที่ 6.14 30th floor plan.................................................................................................................... ................................62 ภาพที่ 6.15 31th floor plan...................................................................................................................... ..............................62 ภาพที่ 6.16 32th floor plan....................................................................................................................................................62

ซ

สารบัญภาพประกอบ(ต่อ) หน้า ภาพที่ 6.17 Section A & Section b.........................................................................................................................................62 ภาพที่ 6.18 Elevation 1 & Elevation 2...................................................................................................................................63 ภาพที่ 6.19 Elevation 1 & Elevation 2...................................................................................................................................63 ภาพที่ 6.20 แบบขยายห้องพักแต่ล่ะ Type.................................................................................................................................64 ภาพที่ 6.21 ทัศนียภาพภาพนอกของโครงการ.............................................................................................................................65 ภาพที่ 6.22 Ground floor plan................................................................................................................................................66 ภาพที่ 6.23 Second floor pan.................................................................................................................................................67 ภาพที่ 6.24 3rd-4th floor plan...............................................................................................................................................67 ภาพที่ 6.25 5th floor plan........................................................................................................................................................67 ภาพที่ 6.26 6th floor plan................................................................................................................... .....................................67 ภาพที่ 6.27 7th floor plan........................................................................................................................................................67 ภาพที่ 6.28 8th-11th floor plan..............................................................................................................................................67 ภาพที่ 6.29 12th-28th floor plan................................................................................................................... .........................68 ภาพที่ 6.30 29th floor plan......................................................................................................................................................68 ภาพที่ 6.31 30th-31th floor plan...................................................................................................................... ......................68 ภาพที่ 6.32 32th floor plan...................................................................................................................... ...............................68 ภาพที่ 6.33 33th floor plan...................................................................................................................... ................................68 ภาพที่ 6.34 Rooftop floor plan...................................................................................................................... .........................68 ภาพที่ 6.35 Section A & Section b.........................................................................................................................................69 ภาพที่ 6.36 Elevation 1 & Elevation 2............................................................................................................................. ......70 ภาพที่ 6.37 Elevation 1 & Elevation 2...................................................................................................................................70 ภาพที่ 6.38 แบบขยายห้องพักแต่ล่ะ Type.................................................................................................................................71 ภาพที่ 6.39 ทัศนียภาพภาพนอกของโครงการ.............................................................................................................................73 ภาพที่ 6.40 งานระบบในโครงการ................................................................................................................................................74

บทที่ 1 บทนำ 1.1 ความเป็นมาของโครงการ

ที่อยู่อาศัยนับเป็นปัจจัยหนึ่งที่มีความสำคัญต่อการดำรงชีวิตของมนุษย์ ยิ่งจำนวนประชากรเพิ่มขึ้นมากเท่าไร ความต้องการที่อยู่อาศัยย่อมเพิ่มขึ้นตามไป ด้วย ทั้งนี้การเพิ่มขึ้นของจำนวนประชากรเป็นปัจจัยพื้นฐานที่จะบ่งชี้ถึงความ ต้องการด้านที่อยู่อาศัยโดยสังเกตุได้จาก จำนวนประชากรที่เพิ่มมากขึ้นในเขต กรุงเทพมหานคร ที่อยู่อาศัยซึ่งเป็น 1 ในปัจจัย 4 ที่มีความสำคัญอย่างหนึ่ งในการ ช่วยให้คนในกรุงเทพมหานครมีชีวิตและสภาพแวดล้อมความเป็นอยู่ที่ดีขึ้น จาก สถานการณ์ในปัจจุบันคนในกรุงเทพมหานครมีสภาพความเป็นอยู่อย่างเร่งรีบ ต้องการความรวดเร็ว และสะดวกสบาย คอนโดมิเนี่ยมจึงได้เข้ามามีบทบาทมาก ขึ้น เพื่อตอบสนองความต้องการของคนในกรุงเทพมหานคร (นันทิดา,2549) จากการสำรวจตลาดคอนโดมิเนียมยังมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ความ ต้องการที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดมีจำนวนมากเนื่องด้วยการหลั่งไหลเข้ามา ทำงานในเมืองหลวงและปริมณฑลมากขึ้น ทำให้มีโครงการเปิดใหม่ขึ้นเสมอและ การแข่งขันของแบรนด์ค่อนข้างสูง เกิดการพั ฒนาแนวคิดหรือความต้องการพิเศษ เพื่อตอบสนองต่อความต้องการใหม่ ๆ และมีการปรับให้ตรงกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น เช่น คอนโดมิเนียมสำหรับคนรักการออกกำลังกาย ผู้สูงอายุ หรือคนรักสัตว์ เป็น ต้น หรือชูจุดเด่นของแต่ล่ะโครงการ เช่น ด้านเทคโนโลยี การออกแบบดีไซน์ของ โครงการ หรือพื้นที่ส่วนกลาง เป็นต้น ปัจจุบันผู้คนต้องการเชื่อมต่อกับโลกดิจิทัล มากขึ้นและใช้ชีวิตในช่วงอินเตอร์เน็ตและเทคโนโลยีเริ่มเข้ามามีบทบาทในการใช้ ชีวิตมากขึ้น จะมีไลฟ์สไตล์ที่ถูกเชื่อมต่อกับโลกออนไลน์ตลอดเวลา ทำให้ถูกนับว่า เป็นกลุ่มคนที่มีผลต่อกิจกรรมทางการตลาด คนกลุ่มนี้ที่มีพฤติกรรมลักษณะนี้ จัดเป็นกลุ่ม Generation-C ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายในการพัฒนาคอนโดมิเนียมเพื่อ ตอบสนองรูปแบบการใช้ชีวิตและพฤติกรรมต่าง ๆ จึง นำแนวคิด Smart Living ด้ว ยโครงข่ายการสื่ อสารที ่ส มบูร ณ์ แ บบ รองรับการใช้งานสมาร์ทดีไวซ์และอุปกรณ์แห่งอนาคต เพื่อให้การใช้ชีวิตง่ายขึ้น เพื่อตอบโจทย์กับกลุ่มเป้าหมาย Generation-C

1.2 วัตถุประสงค์การศึกษา

1.3 วัตถุประสงค์โครงการ

1.4 ขอบเขตการศึกษา

1. เพื่อศึกษาข้อมูล ทฤษฎีในการออกแบบคอนโดมิเนียม เทคโนโลยีอาคาร งานระบบอาคารสูง ทำเลที่ตั้ง พฤติกรรมการเลือกซื้อคอนโดมิเนียม 2. เพื่อศึกษาแนวทางการออกแบบวิธีการอนุรักษ์พลังงานภายในอาคาร 3. วิเคราะห์ ประยุกต์ใช้ข้อมูลที่ศึกษาเพื่อใช้ในการออกแบบโครงการ 1. ตอบสนองความต้องที่พักอาศัยกลุ่ม Generation-C ที่เป็นกลุ่มเป้าหมาย 2. เพื่อเป็นอาคารที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมและประหยัดพลังงานภายใน อาคาร 1. ศึกษาการออกแบบคอนโดมิเนียมระดับ HIGH CLASS 2. ศึกษาข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการออกแบบคอนโดมิเนียม 3. ศึกษาพฤติกรรม ลักษณะการใช้ชีวิตของกลุ่ม Generation-C

1.5 ขอบเขตโครงการ

1.6 ระเบียบวิธีและขั้นตอน การศึกษา

1. โครงการ เดอะ ไฮด์ คอนโดมิเนียม เป็นอาคารสูง 20 ชั้นขึ้นไป และเป็น อาคารขนาดใหญ่พิเศษ 2. ออกแบบการวางผัง ตัว อาคาร พื้นที่ส ่ว นกลาง ส่ว นที่พัก อาศัย และ สถาปัตยกรรมภายใน 1. 2. 3. 4.

กำหนดประเด็นศึกษาที่สนใจและค้นคว้าข้อมูลที่เกี่ยวข้อง วิเคราะห์ข้อมูล นำมาประยุกต์ใช้กับโครงการ ศึกษากรณีศึกษา วิเคราะห์ทำเลที่ตั้ง แนวความคิดในการออกแบบ นำข้อมูลที่ศึกษามาประยุกต์ใช้ในการออกแบบโครงการ แผนภูมิ 1.1 ระเบียบวิธีและขั้นตอนการศึกษา

1.7 ข้อจำกัดในการศึกษา มีข้อจำกัดในการศึกษากรณีตัวอย่าง เนื่องจากเป็นข้อมูลทางธุรกิจที่ไม่สามารถ เปิดเผยข้อมูลได้

1.8 ระยะเวลาการทำงาน

1.9 นิยามศัพท์ที่เกี่ยวข้อง

ตารางที่ 1.1 แสดงระยะเวลาการปฏิบัติงาน

คอนโดมิเนียม หมายถึง ที่พักอาศัยลักษณะอาคารชุดที่ถือครองกรรมสิทธิ์เพื่อการ อยู่อาศัยเป็นส่วนๆ และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์สินส่วนกลางที่เจ้าของห้องจะแชร์ ความเป็นเจ้าของร่วมกับเจ้าของห้องคนอื่น ๆ ในพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ทางเดิน สระ ว่ายน้ำ ฟิตเนส ลิฟต์ โรงจอดรถ เป็นต้น ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) หมายถึง บริเวณใจกลางเมือง มีกิจกรรมทางสังคม และเศรษฐกิจมากที่สุดทั้งอาคารสำนักงาน ศูนย์รวมสินค้าส่งออก ห้างสรรพสินค้า และโรงแรมที่พัก มีการคมนาคมที่สมบูรณ์ Segment หมายถึง ประเภทของคอนโดมิเนียมที่แบ่งตามระดับราคาขายของ คอนโดมิเนี่ยม คอนโด Low Rise หมายถึง คอนโดที่สูงไม่เกิน 23 เมตร ซึ่งมีประมาณ 8 ชั้น คอนโด High Rise หมายถึง คอนโดที่มีความสูงมากกว่า 23 เมตรขึ้นไป จะเป็น คอนโดที่มีชั้นสูงๆ ส่วนมากจะสูง 20-30 ชั้นขึ้นไป อัตราการดูดซับ (Absorption Rate) คือดัชนีชี้วัดความต้องการซื้อของผู้บริโภค ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่า มีความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลนั้นมากน้อย โดย หากอัตราการดูดซับยิ่งมีค่ามากแสดงว่าโครงการนั้นก็ได้รับความนิยมมากตามไป ด้วย

บทที่ 2 วรรณกรรมที่เกี่ยวข้องและกรณีศึกษา 2.1 ข้อมูลเกี่ยวกับประเด็นศึกษา วิทยานิพนธ์

2.1.1 ความหมายและคำนิยาม อาคารอยู่อาศัย หมายความว่า อาคารซึ่งโดยปกติบุคคลใช้อยู่อาศัยได้ ทั้งกลางวันและกลางคืน ไม่ว่าจะเป็นการอยู่อาศัยอย่างถาวรหรือชั่วคราว อาคารอยู่อาศัยรวม หมายความว่า อาคารหรือส่วนใดส่วนหนึ่งของ อาคารที่ใช้ เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับหลายครอบครัว โดยแบ่งออกเป็นหน่วยแยก จากกันสำหรับแต่ละครอบครั ว มีห้องน้ำ ห้องส้วม ทางเดิน ทางเข้าออก และทางขึ้นลง หรือลิฟต์แยกจากกันหรือร่วมกัน ทั้งนี้ให้หมายความรวมถึง หอพักด้วย อาคารชุด ก็คือ คอนโด ส่วน อาคารอยู่อาศัยรวม ก็คือ อพาร์ตเมนต์ หรือหอพัก อาคารชุดอาจจะปรับเปลี่ยนเป็นอาคารอยู่อาศัยรวมได้ และอาคาร อยู่อาศัยรวมโดยมากแล้ว ไม่ส ามารถปรับเปลี่ยนเป็นอาคารชุดเพื่อขายได้ เพราะกฎหมายควบคุมอาคารชุดมีความเข้มข้นต่างกันมาก คอนโดมิเนียม (Condominium) มีรากฐานมาจากภาษาฝรั่งเศส โดย คำว่า "con" หมายถึงรวมกัน ส่วนคำว่า "domus" หมายถึงสถานที่อยู่อาศัย ดังนั้น Condominium จึงหมายถึงสถานที่ที่มีผู้คนอยู่รวมกันในลักษณะที่ สามารถแบ่งแยกได้ว่าทรัพย์ส่วนใดเป็นทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนใดเป็น ทรัพย์ส่วนกลาง (ที่มา : www.softbizplus.com,2556) 2.1.2 ความเป็นมาอาคารชุดในประเทศไทย เนื่องจากปัญหาเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยภายในเขตเมืองได้เพิ่มทวีมากขึ้น อันเป็นผลมาจากการเพิ่มของจำนวนประชากรอย่างรวดเร็ว และมีการอพยพ จากชนบทสู่เมืองเพื่อเข้ามาหางานทำเพิ่มมากขึ้น ปัญหาการจราจรติดขัด โดยเฉพาะในกรุงเทพมหานคร ซึ่งก่อความเดือดร้อนให้แก่ ประชาชนที่อยู่ตาม ชานเมือง แต่ต้องเดินทางเข้ามาทำงานในเมืองอย่างมาก รวมทั้งปัญหาที่ดินใน เขตเมืองมี ราคาแพงโดยเฉพาะในย่านธุรกิจทำให้มีความจำเป็นทีจะต้องสร้าง ตึกให้สูงขึ้นเพื่อให้การใช้ที่ดินในเขตเมือง ได้รับประโยชน์คุ้มค่า จึงได้คิดริเริ่ม ที่จะนำระบบกรรมสิทธิ์ อาคารชุดมาบังคับใช้เป็นกฎหมายซึ่ งสอดคล้องกับ นโยบายของการเคหะแห่งชาติที่ต้องการกฎหมายอาคารชุดเพื่อให้ผู้ เช่าซื้อ อาคารแฟลตของการเคหะแห่งชาติได้กรรมสิทธิ์ในอาคารแฟลตนั้น

2.2 ประเภทของคอนโดมิเนียม คอนโดมิเ นียมระดับหรู มากสุด (ULTIMATE) คอนโดมิ เนี่ยมระดับบนสุด ต้องอยู่ใจกลางกรุง จะมีความความพิเศษ มากกว่าระดับอื่นอย่างมาก ประดับตกแต่งด้วยของนำเข้า จากต่างประเทศ และมีราคาขายสูง มีราคาขายต่อตาราง เมตรมากกว่า 250,000 บาท/ตร.ม. คอนโดมิ เ นี ย มระดับ หรูพ ิเ ศษ (SUPER LUXURY) เป็น คอนโดที ่ ม ี ร าคาขายเฉลี ่ ย อยู ่ ท ี ่ ป ระมาณ 200,000 – 250,000บาท/ตร.ม. มีความเป็นส่วนตัวมากขึ้น อยู่ย่านใจ กลางเมือง มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน คอนโดมิเนียมระดับหรู (LUXURY) เป็นคอนโดที่มีราคา ขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 160,000 – 200,000 บาท/ตร.ม. ย่านใจกลางเมือง มีความหรูหรา สิ่งอำนวยความสะดวก คอนโดมิเ นียมระดับสูง (HIGH CLASS) เป็นคอนโดที่ มี ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 120,000 – 160,000 บาท/ ตร.ม.มักสร้างไม่ห่างจากรถไฟฟ้ามาก มีความเป็นส่วนตัว

คอนโดมิเนียมระดับกลางค่อนไปทางสูง (UPPER CLASS) เป็ น คอนโดที ่ ม ี ร าคาขายเฉลี ่ ย อยู ่ ท ี ่ ป ระมาณ 90,000120,000 บาท/ตร.ม. มีระยะทางที่พอเดินไปรถไฟฟ้า ได้ การคมนาคมสะดวก ส่วนกลางครบครัน คอนโดมิเนียมระดับกลาง (MAIN CLASS) เป็นคอนโดที่ ราคาที่ผู้คนมีความสนใจมาก มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 70,000 – 90,000 บาท/ตร.ม. คอนโดมิเ นียมระดับล่า ง (ECONOMY) เป็นคอนโดที่มี ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 50,000 – 70,000 บาท/ตร. ม. คอนโดราคาประหยัดสามารถผ่อนคนเดียวไหว คอนโดมิเนียมระดับล่า งสุด (SUPER ECONOMY) เป็น คอนโดที่มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 30,000-50,000 บาท/ตร.ม. เป็ น คอนโดที ่ ร าคาถู ก ที ่ ส ุ ด ซึ ่ ง มั ก จะมี เ ป็น 1,000 ยูนิตส่วนใหญ่

ตารางที่ 2.1 แสดงการแบ่งประเภทคอนโดมิเนียมตามราคาต่อตารางเมตร ( ) ( ULTIMATE

250,000

UNLIMITED

SUPER LUXURY

200,000

250,000

LUXURY

160,000

200,000

HIGH CLASS

120,000

160,000

UPPER CLASS

90,000

120,000

MAIN CLASS

70,000

90,000

ECONOMY

50,000

70,000

SUPER ECONOMY

50,000

(ที่มา : www.livinginsider.com/Segment,2558 )

)

2.3 ทฤษฎีการออกแบบอาคารประหยัดพลังงาน มีแนวคิดที่สําคัญทําให้สภาวะแวดล้อมโดยรอบภายนอกอาคารมี ภาพที่ 2.1 แสดงทิศทางการวางตัวอาคารที่สอดคล้อง กับการโคจรของดวงอาทิตย์ อุณหภูมิลดตํ่าลงกว่าสภาพภูมิอากาศปกติ และลดผลกระทบที่เกิดจาก ความร้อนของรังสีอาทิตย์ในเวลากลางวัน ซึ่งจะมีผลทําให้สามารถลดภาระ ในการทําความเย็นให้กับตัวอาคารได้ ทิศทางแสงแดด ออกแบบให้ ด ้ า นแคบของอาคารหั น ไปทางทิ ศ ตะวั น ออก-ทิ ศ ตะวั น ตก เพื ่ อ ให้ ด ้ า นที ่ม ี พ ื้ น ที ่ผ นั ง น้ อ ยรั บ ความร้อ นจากรัง สี อ าทิตย์ โดยเฉพาะช่วงบ่ายที่มีรังสีอาทิตย์ร้อนจัด จะช่วยให้ความร้อนเข้าอาคาร ลดลงและลดการใช้ไฟฟ้าในระบบปรับอากาศด้วย

(ที่มา : คูมือการออกแบบอาคารทีม่ ีประสิทธิภาพ ดานการประหยัดพลังงาน,2547 )

พืชพันธุ์ธรรมชาติ การปลูกต้นไม้ขนาดใหญ่ที่มีทรงแผ่กว้างและพุ่มใบโปร่งรอบ ๆ อาคารเพื่อให้ร่มเงาจะช่วยลดความร้อนที่เกิดจากรังสีอาทิตย์ หรือการปลูก ไม้พุ่ม หรือปลูกหญ้าหรือพืชคลุมดินเพื่อปองกันความร้อนใหกับดิน และทำ ให้อุณหภูมิผิวของสภาพแวดลอมเย็นลง ภาพที่ 2.2 ทิศทางลมในประเทศไทย

สภาพภูมิอากาศ ควรคำนึงถึงสภาพภูมิอากาศของท้องถิ่นนั้น ๆ โดยการออกแบบ อาคารให้มีช่องเปิดหันไปทางที่รับลมได้ง่าย โดยการใช้ประโยชน์จากลม ประจำถิ่น สำหรับประเทศไทยมีลมประจำ จึงควรวางอาคารและชองเปิด ใหขวางตั้งฉากกับทิศทางลม สภาพภูมิประเทศ ความลาดเอียงของพื้นดินควรเอียงไปทางทิศเหนือเพื่อให้รับแสงแดด น้อยลง ปรับแต่งเนินดินรอบอาคารเพื่อช่วยให้กระแสลมเย็นสามารถพัด ผ่านตัวอาคาร ใช้ประโยชน์จากอุณหภูมิของดินที่เย็นกว่าอุณหภูมิอากาศ โดยให้พื้นชั้นล่างของอาคารสัมผัสกับผิวดิน หรือให้มผี นังอาคารบางส่วนอยู่ ใต้ดิน

(ที่มา : คู่มือแนวทางการออกแบบอาคารเพื่อการ อนุรักษ์,2560 )

การใช้ระบบอุปกรณ์ประสิทธิภาพสูง การใช้ระบบอุปกรณ์ประสิทธิภาพสูงเพื่อปรับสภาวะภายในอาคาร ให้มีความสะดวกสบาย จะต้องพิ จารณาเลือกใช้อย่างเหมาะสม เพราะ ส่งผลโดยตรงต่อการใช้พลังงานโดยเฉพาะอย่างยิ่งในระบบปรับอากาศและ ระบบแสงสว่าง ซึ่งใช้พลังงานกว่า 60-80% ของการใช้พลังงานในอาคาร ทั้งหมด ควรเลือกอุปกรณ์ที่มีฉลากเบอร์ 5 หรือมีฟังก์ชั่นการประหยัด พลังงานเป็นทางเลือกเพิ่มเติม จะสามารถประหยัดพลังงานได้ การเลือกรูปทรงอาคารและการใช้ประโยชน์จากธรรมชาติ หันดานแคบของอาคารไปทางทิศตะวันออก – ตะวันตก ใช้การปลูก ต้ นไมรอบ ๆ อาคารในการกําหนดทิศทางลม วางอาคารใหตั้งฉากกั บ ทิศทางลม เพื่อใชประโยชนจากลมธรรมชาติไดอยางมีประสิทธิภาพ ใชแสง ธรรมชาติใหมากที่สุด โดยเฉพาะการใช้แสงกระจายเพื่อหลีกเลี่ยงแสงแดด โดยตรง หรือออกแบบภูมิทัศน์ เพื่อช่วยในการบังแดด และจํากัดปริมาณ กระจกในทิศตะวันออกและตะวันตกใหมีน อยที่สุด เพราะบังแดดไดยาก กว่าทางด้านทิศใต้ การออกแบบเปลือกอาคาร ภาระการทำความเย็นของอาคารส่วนใหญ่มาจากปริมาณความร้อน ที่ผ่านวัสดุกรอบอาคารเข้ามาภายในอาคาร การลดปริมาณความร้อนที่ผ่าน กรอบอาคารเป็นปัจจัยหลักที่จะช่วยทำให้สามารถลดการใช้พลังงานลงและ อุณหภูมิลงได้ สามารถติดตั้งฉนวนกันความร้อนที่ผนัง ใช้สีทาผนังภายนอก ควรเป็นสีอ่อนหรือใช้วัสดุผิวมันเพื่อสะท้อนความร้อน ทำที่บังแดดเพื่อให้ ผนังอยู่ในร่มเงาตลอดทั้งวัน โดยเว้นช่องว่างระหว่างที่บังแดดกับผนังเพื่อ ลดการสะสมความร้อน หรือออกแบบฟาซาดเพื่อไม่ให้ผ นังอาคารโดน แสงแดดโดยตรง

ภาพที่ 2.3 ใช้สภาพแวดล้อมเพื่อลดอุณหภูมิ

(ที่มา : คู่มือแนวทางการออกแบบอาคารเพื่อการ อนุรักษ์,2560 )

ภาพที่ 2.4 แสดงรูปทรงที่มีการรั่วซึมของอากาศ ภายนอกเข้าสู่อาคารในระดับต่างๆ

(ที่มา : คูมือการออกแบบอาคารทีม่ ีประสิทธิภาพ ดานการประหยัดพลังงาน,2547 )

2.4 ทฤษฎีการจัดผังพื้นห้องพัก การวางผั งแบบ Single – Corridor คื อ แบบทางเดิ น

ด้านเดียว ออกแบบให้มีการระบายอากาศตามธรรมชาติได้ ง่ายที่สุด การสัญจรภายในอาคารไม่อึดอัดสามารถรับทั้งสาย ลม แสงแดด สามารถจัดสวนสำหรับการพักผ่อนในอาคาร ยิ่ง ทำให้มีสภาพแวดล้อมที่น่าอยู่อาศัยมากขึ้น เหมาะสำหรั บ คอนโดที่ต้องการให้มีทัศนียภาพที่สวยงาม

ภาพที่ 2.5 การวางผังแบบ Single Corridor

การวางผังแบบ Double – Corridor คื อ แบบทางเดิน

กลางและมีห้องทั้งฝั่งซ้าย ฝั่งขวา การวางผังในลักษณะนี้หาก ออกแบบบริเวณทางเดินไม่ดีจะอับทึบ รูปแบบอาคารประเภท นี้เป็นรูปแบบที่ยากต่อการระบายอากาศตามธรรมชาติ ให้ ทั่วถึง

ภาพที่ 2.6 การวางผังแบบ Double Corridor

การวางผังแบบ Offset การจัดผังที่มีโถงลิฟต์เป็นจุดเชื่อม

ต่อไปหาแต่ล่ะทาง มักใช้เพื่อออกแบบกรณีที่พื้นที่ตั้ งของ โครงการมี ล ั ก ษณะรู ป ร่ า งที ่ แ ปลก หรื อ การจั ด วางให้ ไ ด้ ทิวทัศน์ของโครงการเป็นจุดขาย เพื่อให้ ได้พื้นที่ใช้สอยอย่าง คุ้มค่าที่สุดเหมาะสำหรับกลุ่มที่ชื่อชอบการลักษณะของการ ดีไซน์แปลกใหม่ ภาพที่ 2.7 การวางผังแบบ Offset

การวางผังแบบ Rectangular Tower การที่วางผั ง พื้นล้อมรอบโถงลิฟต์ มีโถงลิฟต์เป็นจุดศูนย์กลางการเชื่อ มต่อ เนื่องจากข้อจำกัดในเรื่องพื้นที่ตั้งที่มีขนาดไม่ใหญ่ หรือข้อ กฎหมาย การจั ด ผั ง พื ้ น ลั ก ษณะนี ้ ท ำให้ ไ ม่ ม ี ท างเดิ น ยาว เนื่องจากห้องพักอยู่ล้อมโถงลิฟต์ และทำให้แบ่งแยกโซนแต่ ล่ะโซนได้ง่ายมีความเป็นส่วนตัวสูง ภาพที่ 2.8 การวางผังแบบ Rectangular Tower

2.5 ระบบโครงสร้างอาคารสูง ว

ข ใ แ ล ับจ ก กแบบ แ ก กั กไ ั้ ้ใ ก กแบบจ ้ ำ ว ถใ ก ับผลข แ ก ำใ แ ว บแล แ ก ำใ แ ว ซึ แ ก ำใ แ ว ื ้ำห ัก จ ก ผ ั กำแพ ข แ ล ชั้ แล จ ว ผั แ ไ ั ว ข ว ว แ ก ำ ้ ข้ ก แ ก ำ ล ห ื แ ก จ ก ก แผ ไหว ื บ บ ้ำห ักข ใช้ ำห ับ ับแ ก ำใ แ แล แ ว บ จ พบว ว ำถึ กล ผลข แ ก ำใ แ ว บจ ผล ้ กๆ ซึ ก ลื กใช้ ใ ก ก ้ ้ วจ ล้ กับ ับ ว ข พ จ ชว ใ ก ล ้ำห ักข ้ ภาพที่ 2.9 Rigid frame Rigid Frame ( ข้ แข็ ) ็ บบ ้ ห ำห ับ ณ 20-30 ชั้ ใ ก ณ ์ ใ แ ว บ ็ บบ พื้ ไ ้ (Flat plate) พฤ ก ข ข้ แข็ จ ข้ ใกล้พฤ ก ข ผ ั ับแ ฉื กล ว ื จ ลักษณ ็ ื จ ผลให้ ก ก ใ แ ว บ กว ้ บบพื้ แล ัวไ Shear wall (ผ ั ับแ ฉื ) ็ บบ ้ ห ำห ับ 30-40 ชั้ ็ บบ ใช้กำแพ ใ แ ล ชั้ ชว ใ ก ับแ ก จ กแ ว แล แ ว บ ภาพที่ 2.10 Shear wall structure

ึ ถึ ก จก ว บบ

(ที่มา : ทักษิณ,2553)

Frame + Shear wall ( ข้ แข็ + ผ ั ับแ ฉื ) ็ บบ ้ ห ำห ับ ณ 40-50 ชั้ ข้ แข็ วจ พฤ ก ใ ก ั บ แ ้ ข้ จ กแ ฉื (Shear mode) ใ ขณ บบผ ั ับแ ฉื ว จ พฤ ก ็ ก ับ แ ั (Bending mode) ื ว ั้ บบ ข้ ้ว กั ก แ ผ วข แ ล บ ว บ ข จ ก แ ผลักใ ข้ แข็ ขณ วกั จ ก แ ึ กลับใ ผ ั ับแ ฉื ซึ ห ก ขึ้ ั กล ว ผลให้ ก ก ัวใ แ ว บข ้ ว ลล

(ที่มา : ทักษิณ,2553)

ระบบพื้นที่ใช้กับอาคารสูง บบพื้ ก 1. แผ พื้ ้ บห กั ล พื้ ช ้ กแบบให้ หล็ก ับแ ็ บบพื้ วหื บบพื้ 2 ว ห ข พื้ ใช้กับ ณ 100 - 250 . ช ว พ ณ 3 - 8 . ข้ ไ ้ บ ว ลึกข พื้ ้ ก จึ ำให้ ว ข ชั้ ล ล ้ว ใช้ ็ พื้ ้ หลักใ ก กแบบ 2. พื ้ ก บ ้ว ห ื ซ ก (Concrete joist structure) จ ็ บบ ว ว ห ื บบ ว 2 บบ ว ว ห ำห ับใช้ กับช้ ว หล ำ ็จ แ บบ ว 2 จ ใช้ บบหล ฐ ข้ ไ ้ บ ห กับช ว พ ข กล แล ใหญ ช ำห ับ ไ ้ ้ำห ัก บ แ พื้ ว แข็ ก ใช้ ำห ับ ้ ใ ว ชั้ ว ้ำ ็ หลัก

ภาพที่ 2.11 ระบบพื้นคอนกรีต

(ที่มา : ทักษิณ,2553)

2.6 การวิเคราะห์กรณีศึกษา วัตถุประสงค์การศึกษากรณีศึกษา • ศึ ก ษาการวางผั ง บริ เ วณ ผั ง พื ้ น ห้ อ งพั ก ของแต่ ล่ ะ โครงการ • ศึกษาข้อดี ข้อเสียของแต่ล่ะโครงการเพื่อนำไปสู่การ ออกแบบ • ศึกษาแนวความคิ ด ในการออกแบบนวั ตกรรมและ เทคโนโลยีในการประหยัดพลังงานในอาคาร

เกณฑ์การพิจารณาในการเลือกกรณีศึกษา • เป็นคอนโดมิเนียม ประเภท High Rise ระดับ High Class • เทคโนโลยีอาคารและโครงสร้างด้านสถาปัตยกรรมมี ความน่าสนใจ • มีแนวความคิดในการออกแบบที่ชัดเจน

2.6.1 การวิเคราะห์กรณีศึกษาอาคาร HYDE Sukhumvit 11 เจ้าของโครงการ : Grande Asset Hotels & Property Public Company Limited สถานที่ตั้งโครงการ : ซอยสุขุมวิท11 ขนาดพื้นที่โครงการ : 2-1-58 ไร่ หรือ 3,832 ตารางเมตร รายละเอียดโครงการ : คอนโด High Rise 2 อาคาร 478 ยุนิต อาคาร A พักอาศัย 39 ชั้น 453 ยูนิต อาคาร B ร้านค้าและที่จอดรถ 9 ชั้น + ใต้ดิน 3 ชั้น 25 ยูนิต ราคาต่อตารางเมตร : 180,000-200,000 บาทต่อตร.ม. รูปแบบของห้องพัก : Studio ,1 Bedroom ,2 Bedroom , 3 Bedroom , Duplex , Penthouse , Villa แนวความคิดการออกแบบ : ได้รับแรงบันดาลใจในการออกแบบมาจากรูปทรงของโครงสร้างผลึกคริสตัล (Crystal Shape) สังเกตุได้จากส่วนยอดแหลม 9 ยอดของตึก ที่เน้นเหลี่ยมมุม และการตกกระทบของแสง อันมีเอกลักษณ์ เมื่อผสานกับลวดลาย facade ที่เป็นอลูมิเนียมคอมโพสิทสีเงิน พร้อมซ่อนไฟ และกระจกที่สูงจากพื้นสู่ฝ้า ภาพที่ 2.12 Exterior Perspective HYDE Sukhumvit 11

(ที่มา : https://propholic.com/prop-verdict/hyde-sukhumvit-11/,2558 )

ภาพที่ 2.13 Master Plan Hyde Sukhumvit 11

(ที่มา : www.thinkofliving.com/hyde,2558 ) ภาพที่ 2.14 Plan Hyde Sukhumvit 11

(ที่มา : www.yusabuy.com/hyde-sukhumvit-11,2558 ) ภาพที่ 2.15 Plan Hyde Sukhumvit 11

วิเคราะห์ลักษณะการวางผังอาคารศึกษา โครงการจะมีจำนวน 2 อาคาร คืออาคาร A ซึ่งเป็น อาคารพั ก อาศั ย และ Facilities หลั ก ส่ ว นอาคาร B เป็ น อาคารจอดรถและห้ อ งพั ก โดยอาคาร B ซึ ่ ง เป็ น อาคาร ด้านหน้า สูง 8 ชั้นในชั้น 1 จะเป็นส่ว นของ Lobby และ Retail Shop ส่วนชั้น 2-7 เป็นพื้นที่จอดรถแบบ Automatic Parking ส่วนชั้นใต้ดินลงไป 3 ชั้น เป็นลานจอดรถแบบปกติ ส่วนอาคาร A เป็นอาคารพักอาศัยอาคารสูงตั้งแต่ชั้น 2 ขึ้นไป พื ้ น ที ่ ส ่ ว นกลางของ Hyde Sukhumvit 11 มี อ ยู ่ 2 โซน ใหญ่ๆ คือ ส่วนของชั้นล่าง ที่เป็นล็อบบี้เปิดมุมมองเชื่อมต่อ กับสวนสีเขียว และอีกโซนจะอยู่บน Top Floor ที่ชั้น 37-39 รวมกันอยู่ที่เดียวที่ชั้นสูงเพื่อเปิดมุมมองให้เห็นวิวตามแนว สุขุมวิท การวางผังพื้นพื้นของอาคารเป็นลักษณะการวางผัง แบบ Rectangular Tower ลักษณะแท่งตรงสูงชะลูด จัดวาง ให้ห้องทุกห้องสามารถมองทิวทัศน์ของย่านสุขุมวิท ข้อดี - รูปแบบห้องพักมีหลากหลายรูปแบบให้เลือก - ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าง่ายต่อการเดินทาง - มีสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการครบครัน - มีความเป็นส่วนตัวสูงเนื่องจากแต่ล่ะชั้นมี จำนวนยู นิตน้อย - ทำเลที่ตั้งอยู่ในย่านใจกลางเมือง ใกล้พื้นที่เศรษฐกิจ ข้อเสีย - โครงการอยู ่ ใ นพื ้ นที ่ แ หล่ง สถานบั นเทิ ง ใกล้ เคียง จำนวนมาก - มีพื้นที่สีเขียวน้อย

(ที่มา : www.yusabuy.com/hyde-sukhumvit-11,2558 )

ภาพที่ 2.16 แบบขยาย Type ห้องโครงการ HYDE Sukhumvit 11

ห้องพัก studio

ห้องพัก 3 bedroom

ห้องพัก 1 bedroom

ห้องพัก duplex

ห้องพัก 2 bedroom

ห้องพัก Penthouse

วิเคราะห์ลักษณะผังพื้นห้องพัก บางส่วนของอาคารยื่นเข้า ยื่นออกของระเบียง และหน้าต่างแต่ละห้องเพื่อเป็นการเล่นระนาบของมุมตึก ซึ่งก็จะส่งผลต่อรูปร่างหน้าตาภายนอกของคอนโดให้ไม่ เป็นแท่งเหลี่ยมตรง ซึ่งการออกแบบลักษณะนี้ก็จะต้อง วางตำแหน่งห้องต่าง ๆ คละกันไปหลายขนาดทำให้มี รูปแบบห้องพักที่มากหลายรูปแบบ

ห้องพัก Villa

ที่มา : www.hyde11.com

2.6.2 การวิเคราะห์กรณีศึกษาอาคาร Circle Living Prototype 2 เจ้าของโครงการ : บริษัท เฟรเกรนท์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด สถานที่ตั้งโครงการ : ถนนเพชรบุรีตัดใหม่ ใกล้ซอยเพชรบุรี 39 ขนาดพื้นที่โครงการ : 4-0-51 ไร่ หรือ 6,604 ตารางเมตร รายละเอียดโครงการ : คอนโด High Rise 52 ชั้น 1 อาคาร 466 ยูนิต รูปแบบของห้องพัก : 1 Bedroom , 2 Bedroom , 3 Bedroom , Duplex , Penthouse , Villa ราคาต่อตารางเมตร : 140,000-190,000 บาทต่อตารางเมตร แนวความคิดการออกแบบ : สัญลักษณ์แห่งความทันสมัยของเมืองกรุงเทพ พื้นที่โครงการโดดเด่นด้วยองค์ประกอบทาง สถาปัตยกรรมร่วมสมัย ยึดหลักแนวคิดในการสร้างผลงานที่ไม่มีวันล้าสมัย สามารถตอบสนองความต้องการของผู้อยู่อาศัยทั้งใน ยุคปัจจุบัน และรุ่นต่อ ๆ ไปในอนาคต แต่ละยูนิตยังเปี่ยมไปด้วยประสิทธิภาพด้านการอนุรักษ์พลังงาน มีการนำแนวคิดเป็นมิตร กับสิ่งแวดล้อม Eco Innovative Living มาใช้ในการออกแบบส่วนต่าง ๆของอาคาร ภาพที่ 2.17 Exterior Perspective Circle Living Prototype 2

(ที่มา : https://www.fragrantproperty.com/th/developments/circle-living-prototype,2558 )

ภาพที่ 2.18 Master Plan Circle Living Prototype 2

(ที่มา : https://thinkofliving.com/Chantawon.U,2558 ) ภาพที่ 2.19 Plan Circle Living Prototype 2

(ที่มา : https://thinkofliving.com/Chantawon.U,2558 ) ภาพที่ 2.20 Plan Circle Living Prototype 2

วิเคราะห์ลักษณะการวางผังอาคารศึกษา โครงการได้แบ่งพื้นที่หลักๆในโครงการออกเป็น 3 ส่วน คือส่วนพื้นที่สำหรับจอดรถ พื้นที่ส่วนกลาง และพื้นที่สำหรับ ที่พักอาศัย โดยพื้นที่สำหรับจอดรถจะเริ่มตั้งแต่ชั้น 1-4 โดย ชั้น 1 จะเป็นที่จอดรถแบบอัตโนมัติ เมื่อขึ้นมาชั้น 5 จะเป็น ส่วนโถงติดต่อและพักคอยหลัก ซึ่ง ชั้น 5 นี้จะจัดเป็นพื้นที่ Facility ส่วนกลางของโครงการส่วนใหญ่ การวางผังพื้นพื้น ของอาคารเป็นลักษณะการวางผังแบบ Double Corridor ตามแนวตึกรูปตัวทรงสี่เหลี่ยมผืนผ้า โดยห้องพักจะวางขนาน กันไปตามทางเดิน การวางตำแหน่งลิฟท์ไว้ตรงกลางช่วยให้ แต่ละเดินมาใช้งานได้ไม่ไกล บริเวณโถงลิฟท์จะทีแนวทาง เดินแยกส่วนจากที่พักอาศัยทำให้มีความเป็นส่วนตัวมากขึ้น ข้อดี - ใช้แนวคิด Eco Innovative Livingในการออกแบบ อาคารช่วยลดค่าใช้จ่ายและพลังงานในอาคาร - มีการนำเทคโนโลยีต่าง ๆ เพื่ อการประหยัดพลังงาน ในอาคาร เช่ น ระบบ Heat Recovery System ระบบ Recycled Water for Irrigation ระบบกรอง น้ำดื่ม ที่ต่อท่อตรงให้ในทุกยูนิต โดยสามารถเปิดน้ำ จากก็อกในบริเวณครัวดื่ม ข้อเสีย - การออกแบบยึดหลักประหยัดพลังงานทำให้ รูปทรง ดูล้าสมัย ไม่น่าดึงดูด - โครงการไม่ได้อยู่ติดสถานีรถไฟฟ้าในระยะเดินสบาย ๆ ดังนั้นเหมาะกับการใช้รถยนต์เป็นหลัก

(ที่มา : https://thinkofliving.com/Chantawon.U,2558 )

2.6.3 การวิเคราะห์กรณีศึกษาอาคาร Siamese Exclusive Sukhumvit 31 เจ้าของโครงการ : Siamese Asset Co.,LTD สถานที่ตั้งโครงการ : ซอยสุขุมวิท 31 แขวงคลองตันเหนือ เขตวัฒนา กทม. ขนาดพื้นที่โครงการ : 1-2-98.3 ไร่ หรือ 2,793.2 ตารางเมตร รายละเอียดโครงการ : คอนโด High Rise 21 ชั้น และใต้ดิน 2.5 ชั้น 1 อาคาร 192 ยูนิต และร้านค้าอีก 1 ยูนิต รูปแบบของห้องพัก : 1 Bedroom , 2 Bedroom , 3 Bedroom , Morph , Penthouse ราคาต่อตารางเมตร : 150,000 - 220,000 บาทต่อตารางเมตร แนวความคิดการออกแบบ : ออกแบบให้ความหรูหราและธรรมชาติมาบรรจบกันอย่างลงตัว ภายใต้แนวคิด “living in the garden” ด้วย Retreat Balcony พื้นที่สีเขียวส่วนตัวบริเวณระเบียงของห้องพักที่ออกแบบให้การอยู่อาศัยเปี่ยมไปด้วยความร่ม รื่น ภายใต้ร่มเงาของต้นไม้ใหญ่และไม้เลื่อยสลับสี สะท้อน ออกมาเป็นรูปแบบสถาปัตยกรรมที่มีการสลับกันของสีสันพรรณไม้ และรูปด้านอาคารซึ่งช่วยทำให้ระเบียงมีความสูงเพิ่มขึ้นรองรับการเติบโตของต้นไม้ใหญ่ในอนาคต ภาพที่ 2.21 Exterior Perspective Circle Living Prototype 2

(ที่มา : https://thinkofliving.com/Yotsawat S.,2561)

ภาพที่ 2.22 Master Plan siamese exclusive sukhumvit 31

(ที่มา : https://thinkofliving.com/Yotsawat S.,2558 ) ภาพที่ 2.23 Plan siamese exclusive sukhumvit 31

(ที่มา : https://thinkofliving.com/Yotsawat S.,2558 ) ภาพที่ 2.24 Plan siamese exclusive sukhumvit 31

วิเคราะห์ลักษณะการวางผังอาคารศึกษา ผังอาคารชั้น Ground โครงการนี้ให้ที่จอดรถแบบปกติ และแบบ Auto Parking ผสมกัน สำหรับที่จอดรถแบบปกติ จะมีที่จอดอยู่ชั้นใต้ดิน 3 ชั้น ภายในโครงการจะมีร้านค้าอยู่ 1 ร้าน ห้อง Library จะอยู่บนชั้น 2 และมีพื้นที่เชื่อมต่อกับ โถง Lobby แบบ Double Space ผังชั้น 3 จะเริ่มเป็นชั้น พักอาศัยแล้วซึ่งชั้น 3 – 9 ฝ้าเพดานสูง 4.45 เมตร ซึ่งเป็น ห้องแบบ Morph ที่สามารถต่อเติมเฟอร์นิเจอร์ให้เป็นพื้นที่ใช้ สอยเพิ่มขึ้นได้ สำหรับชั้น 3 และ 4 จะมีพื้นที่อาคารส่วนหนึ่ง เป็นที่จอดรถ ชั้น 5 ขึ้นไปเป็นส่วนของที่พักอาศัย การวางผัง พื ้ น พื ้ น ของอาคารเป็ น ลั ก ษณะการวางผั ง แบบ Double Corridor ตามแนวตึกรูปตัวทรงสี่เหลี่ยม โดยห้องพักจะวาง ขนานกันไปตามทางเดิน โดยห้องพักทุกห้องจะมีลิฟต์ส่วนตัว ของแต่ล่ะห้องมีความเป็นส่วนตัวสูง ข้อดี - ใกล้สถานีรถไฟฟ้าจึงทำให้สะดวกในการเดินทาง - มีลิฟต์ส่วนตัวของแต่ล่ะห้องมีความเป็นส่วนตัวมาก - แต่ล่ะห้องพักจะมีส่วนระเบียงที่มีต้นไม้และมีระบบ จัดการน้ำอัตโนมัติ - มีความเป็นส่วนตัวสูงเนื่ องจากแต่ล่ะชั้นมีจำนวนยู นิตน้อย - ทำเลที่ตั้งอยู่ในย่านใจกลางเมือง ใกล้พื้นที่เศรษฐกิจ ข้อเสีย - อาจมีปัญหาในเรื่องการจัดการใบไม้ หรือเศษฝุ่นต่าง ๆ เข้าห้องพักได้ง่าย - Facilities มีน้อยเกินไปเมื่อเทียบกับโครงการระดับ เดียวกัน

(ที่มา : https://thinkofliving.com/Yotsawat S.,2558 )

ภาพที่ 2.25 แบบขยาย Type siamese exclusive sukhumvit 31

ห้องพัก 2 bedroom

ห้องพัก 1 bedroom

ห้องพัก Penthouse

ห้องพัก 3 bedroom

ห้องพัก Morph วิเคราะห์ลักษณะผังพื้นห้องพัก จากแนวความคิดของโครงการ “living in the garden” ทำให้การออกแบบลักษณะห้องต้องมี พื้นที่เกิดประโยชน์ใช้สอยมากที่สุด จากการที่สละ ระเบียงเพื่อปลูกต้นไม้แต่ก็เป็นจุดเด่นในการขาย ห้องพักที่มีพื้นที่สีเขียวภายในด้วย (ที่มา : https://thinkofliving.com/Yotsawat S.,2558)

(ที่มา : https://thinkofliving.com/Yotsawat S.,2558)

2.6.4 การวิเคราะห์กรณีศึกษาอาคาร The Rich Ploenchit - Nana เจ้าของโครงการ : บริษัท ริชี่เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) สถานที่ตั้งโครงการ : สุขุมวิท ซอย3, ถนนสุขุมวิท แขวงคลองเตย เขตวัฒนา กทม. ขนาดพื้นที่โครงการ : 2-0-37.8 ไร่ หรือ 2,793.2 ตารางเมตร รายละเอียดโครงการ : คอนโด High Rise 32 ชั้น 427 ยูนิต รูปแบบของห้องพัก : 1 Bedroom , 1 Bedroom plus , 2 Bedroom ราคาต่อตารางเมตร : 160,000 - 250,000 บาทต่อตารางเมตร แนวความคิดการออกแบบ : ออกแบบให้ความหรูหราและธรรมชาติมาบรรจบกันอย่างลงตัว ภายใต้แนวคิด “EXPERIENCE A RICH LIVING PHENOMENON RIGHT IN THE HEART OF BANGKOK” เปิดประสบการณ์ให้ลูกบ้านสัมผัสความหรูหราของ โซนใจกลางเมือง

ภาพที่ 2.26 Exterior Perspective The Rich Ploenchit - Nana

(ที่มา : https://www.estopolis.com)

ภาพที่ 2.27 Master Plan The Rich Ploenchit - Nana

(ที่มา : https://thinkofliving.com/Yotsawat S.,2558 ) ภาพที่ 2.28 Plan The Rich Ploenchit - Nana

(ที่มา : https://thinkofliving.com/Yotsawat S.,2558 ) ภาพที่ 2.29 Plan The Rich Ploenchit - Nana

วิเคราะห์ลักษณะการวางผังอาคารศึกษา ผั ง อาคารชั ้ น Ground โครงการนี ้ ใ ห้ ที่ จ อดรถแบบ Auto Parking อยู่ชั้นใต้ดิน 6 ชั้น โครงการนี้เป็นโครงการ ผสม Mix Used ซึ่งชั้น B1, Ground และชั้น 2 จะเป็นส่วน ของ retail shop ที่โครงการจะดิวกับร้านค้าต่าง ๆ ทั้งมินิ มาร์ท ร้านกาแฟ ฯลฯ ซึ่งในส่วน Retail จะแยกการใช้งานทั้ง ลิฟท์และบันไดเลื่อนออกจากส่วนพักอาศัย สำหรับชั้น 3,4 และ 5 เป็นส่วนกลางสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ จะมีพื้นที่ อาคารส่วนหนึ่งเป็นที่พักอาศัย ชั้น 6 ขึ้นไปเป็นส่วนของที่พัก อาศัย การวางผังพื้นพื้นของอาคารเป็นลักษณะการวางผั ง แบบ Double Corridor ตามแนวตึกรูปตัวทรงสี่เหลี่ยม โดย ห้องพักจะวางขนานกันไปตามทางเดิน มีโถงลิฟต์อยู่กลาง อาคาร โดยด้ า นหน้ า อาคารมี ก ารร่ น ระดั บ เพื ่อ เป็ น พื้นที่ Green Area Zone ให้กับลูกบ้าน ข้อดี - ใกล้สถานีรถไฟฟ้าจึงทำให้สะดวกในการเดินทาง - แต่ล่ะห้องพักจะมีส่วนระเบียงที่มีต้นไม้และ Green Area Zone ให้แก่ลูกบ้าน - ทำเลที่ตั้งอยู่ในย่านใจกลางเมือง ใกล้พื้นที่เศรษฐกิจ ข้อเสีย - อาจมีปัญหาในเรื่องการจัดการใบไม้ หรือเศษฝุ่นต่าง ๆ เข้าห้องพักได้ง่าย - Facilities มีน้อยเกินไปเมื่อเทียบกับโครงการระดับ เดียวกัน - การออกแบบรูปทรงอาคารยังไม่น่าดึงดูด

(ที่มา : https://thinkofliving.com/Yotsawat S.,2558 )

ภาพที่ 2.30 แบบขยาย Type The Rich Ploenchit - Nana

ห้องพัก 1 bedroom

ห้องพัก 1 bedroom plus

ห้องพัก 2 bedroom

(ที่มา : https://thinkofliving.com/Pongpon V.,2560)

วิเคราะห์ลักษณะผังพื้นห้องพัก จากแนวความคิดของโครงการ “ EXPERIENCE A RICH LIVING PHENOMENON RIGHT IN THE HEART OF BANGKOK” ทำให้การ ออกแบบลักษณะห้องต้องมีพื้นที่เกิดประโยชน์ใช้ สอยมากที่สุด จากการที่สละระเบียงเพื่อปลูกต้นไม้ แต่ก็เป็นจุดเด่นในการขายห้องพักที่มีพื้นที่สีเขียว ภายในด้วย

2.6.5 การวิเคราะห์กรณีศึกษาอาคาร Bosco Verticale เจ้าของโครงการ : Tekne spa สถานที่ตั้งโครงการ : มิลาน, อิตาลี ขนาดพื้นที่โครงการ : 21,528 ตารางฟุต รายละเอียดโครงการ : คอนโด High Rise 2 อาคาร 400 ยูนิต ราคาเริ่มต้น: 27,000,000 - 80,000,000 ล้านบาท แนวความคิดการออกแบบ : การอยู่ร่วมกันระหว่างมนุษย์กับธรรมชาติ ถูกออกแบบให้ช่วยสร้างสมดุลระหว่างการดักจับ จุลินทรีย์ในอากาศและการกรองฝุ่นผงที่ล่องลอยอยู่ในสภาพแวดล้อมซึ่งมากด้วยมลพิษ (มิลาน เป็นหนึ่งในเมืองที่มีมลพิษ มากที่สุดในยุโรป) โดยมีต้นไม้ทำหน้าที่สร้างความชุ่มชื้น และดูดซับคาร์บอนไดออกไซด์ พร้อมกับผลิตออกซิเจน รวมถึง ป้องกันแสงแดดจากภายนอก

ภาพที่ 2.31 Exterior Perspective Bosco Verticale

(ที่มา : https://www.pedestal-eternoivica.com/Eterno Ivica srl,2561 ) ภาพที่ 2.32 แบบขยายอาคาร Bosco Verticale

(ที่มา : https://www.pedestal-eternoivica.com/Eterno Ivica srl,2561)

ภาพที่ 2.33 Plan Bosco Verticale

(ที่มา : www.archdaily.com,2557 )

ภาพที่ 2.34 Plan siamese exclusive sukhumvit 31

วิเคราะห์ลักษณะการวางผังอาคารศึกษา การวางผังพื้นพื้นของอาคารเป็นลักษณะการวางผั ง แบบ Rectangular Tower ด้วยแนวคิดออกแบบให้ช่วยสร้าง สมดุล ระหว่างการดักจับจุล ินทรีย์ในอากาศและการกรอง ฝุ่นผงที่ล่องลอยอยู่ในสภาพแวดล้อมซึ่งมากด้วยมลพิษ ทำให้ ต้องมีพื้นที่สำหรับปลูกต้นไม้รอบอาคาร ซึ่งการวางผังพื้น ลักษณะจะตอบโจทย์สำหรับการเติบโตของต้นไม้ที่จะไม่ไปถึง พื้นที่ระเบียงชั้นอื่น และสามารถจัดเป็นทิวทัศน์ที่ดี และ สวยงามในการชมเมืองมิลานอีกด้วย วิเคราะห์ลักษณะผังพื้นห้องพัก การออกแบบลักษณะห้องต้องมีพื้นที่เกิดประโยชน์ใช้ สอยมากที่สุด จากการที่สละระเบียงเพื่อปลูกต้นไม้แต่ก็เป็น จุดเด่นในการขายห้องพักที่มีพื้นที่สีเขียวภายในด้วยโดยห้อง ทุกห้องต้องสามารถมองเห็นวิวของเมืองมิลานได้อีกด้วย ข้อดี - มีพื้นที่สีเขียวให้กับห้องพักอาศัยเปรียบเสมือนอยู่ ท่ามกลางป่า ช่วยในเรื่องบรรยากาศให้มีความน่าอยู่ และสดชื่น ทั้งยังช่วยให้อาคารเย็น - มีความเป็นส่วนตัวสูงเนื่องจากแต่ล่ะชั้นมีจำนวนยู นิตน้อย ข้อเสีย - อาจมีปัญหาในเรื่องการจัดการใบไม้ หรือเศษฝุ่นต่าง ๆ เข้าห้องพักได้ง่าย - ต้องหมั่นดูแลพื้นที่พักอาศัยให้ดีในเรื่องความสะอาด จากฝุ่น

(ที่มา : www.archdaily.com,2557 )

2.6.6 การวิเคราะห์กรณีศึกษาอาคาร TwentyOne Angullia Park ภาพที่ 2.35 Exterior Perspective TwentyOne Angullia Park

(ที่มา : https://www.srx.com.sg/Tina Lee,2557 ) ภาพที่ 2.36 Exterior Perspective TwentyOne Angullia Park เจ้าของโครงการ : Angullia Development Pte. Ltd สถานที่ตั้งโครงการ : 21 Angullia Park, Singapore ขนาดพื้นที่โครงการ : 4,562.7 ตรารางเมตร รายละเอียดโครงการ : คอนโด High Rise 36 ชั้น 54 ยูนิต รูปแบบของห้องพัก : 2 Bedroom , 3 Bedroom , 4 Bedroom , Penthouse ราคาต่อตารางฟุต : S$ 1,163 เริ่มต้น แนวความคิดการออกแบบ : ตีความการใช้ชีวิตในเมืองที่หรูหรา แบบไดนามิก ตั้งอยู่ท่ามกลางความเขียวขจีของถนน Orchard Boulevard แต่ละยูนิตมีทิวทัศน์อันงดงามและที่สร้างความรู้สึกและ แรงบันดาลใจให้กับจิตวิญญาณ นำเสนอการผสมผสานที่ลงตัว ระหว่างความเงียบสงบและการใช้ชีวิตในเมืองที่มั่งคั่ง (ที่มา : https://www.srx.com.sg/Tina Lee,2557 )

ภาพที่ 2.37 Master Plan TwentyOne Angullia Park

(ที่มา : http://21angulliapark.com/residence-plans)

ภาพที่ 2.38 Plan TwentyOne Angullia Park

วิเคราะห์ลักษณะการวางผังอาคารศึกษา การวางผังพื้นพื้นของอาคารเป็นลักษณะการวางผั ง แบบ Rectangular Tower แต่ไม่ได้มีการล้อมปิดทั้งชั้น การ วางผังพื้นแต่ ล่ะชั้นจะวางลักษณะเป็นคู่ขนานกันโดยมีโ ถง ลิฟต์เชื่อมอยู่กึ่งกลาง และปล่อยพื้นที่ให้มีช่องว่างเพื่อเป็น การให้ลมเข้ามาในอาคาร และเพื่อเป็นพื้นที่สีเขียวที่ระเบียง ของแต่ล่ะห้องพักด้วย วิเคราะห์ลักษณะผังพื้นห้องพัก การออกแบบลักษณะห้องต้องมีพื้นที่เกิดประโยชน์ใช้ สอยมากที่สุด จากการใช้พื้นที่ระเบียงเพื่อปลูกต้นไม้ และใน แต่ล่ะชั้นมีช่องว่างเพื่อให้มีลมเข้าอาคาร และปรับปรุงเป็น ส่วนพื้นที่พักหน่อยใจได้ด้วย โดยการเพิ่มพื้นที่สีเขียวเข้าไป ข้อดี - ใกล้สถานีรถ และแหล่งพื้นที่เศรษฐกิจ ทำให้สะดวก ในการเดินทางและมาใช้จ่าย - มีลิฟต์ส่วนตัวของแต่ล่ะห้องมีความเป็นส่วนตัวมาก - มีความเป็นส่วนตัวสูงเนื่องจากแต่ล่ะชั้นมีจำนวนยู นิตน้อย - ทำเลที่ตั้งอยู่ในย่านใจกลางเมือง ใกล้พื้นที่เศรษฐกิจ ข้อเสีย - อาจมีปัญหาในเรื่องการจัดการใบไม้ หรือเศษฝุ่นต่าง ๆ เข้าห้องพักได้ง่าย - Facilities มีน้อยเกินไปเมื่อเทียบกับโครงการระดับ เดียวกัน

(ที่มา : http://21angulliapark.com/residence-plans)

2.7 ตารางเปรียบเทียบกรณีศึกษา ตารางที่ 2.2 แสดงตารางเปรียบเทียบกรณีศึกษา

การวิเคราะห์ HYDE Sukhumvit 11 เปรียบเทียบกรณีศึกษา แนวความคิดการ ได้ ร ั บ แรงบั น ดาลใจในการ ออกแบบ ออกแบบมาจากรู ป ทรงของ โครงสร้างผลึกคริส ตัลสังเกตุ ได้ จากส่ว นยอดแหลม 9 ยอดของ ตึกที่เน้นเหลี่ยมมุม และการตก กระทบของแสง การวางผังของอาคาร การวางผังพื้นพื้นของอาคาร เป็ น ลั ก ษณะการวางผั ง แบ บ Rectangular Tower จั ด วางให้ ห้องทุกห้องสามารถมองทิวทัศน์ ของย่านสุขุมวิท โดยแต่ล่ะชั้นมี จำนวนยูนิตต่อชั้นที่น้อย

Circle Living Prototype 2 ตอบสนองความต้ อ งการ ของผู้อยู่อาศัยทั้งในยุคปัจจุบัน และในอนาคต เปี ่ ย มไปด้ ว ย ประสิทธิภาพด้านการอนุรักษ์ พ ล ั ง ง า น น ำ แ น ว ค ิ ด Eco Innovative Living มาใช้ การวางผั ง พื ้ น พื ้ น ของ อาคารเป็นลักษณะการวางผัง แบบ Double Corridor ตาม แนวตึกรูปทรงสี่เหลี่ยมผืนผ้ า โดยห้องพักจะวางขนานกันไป ตามทางเดิน

ภาพที่ 2.39 Plan HYDE Sukhumvit 11

ภาพที่ 2.40 Plan Circle Living Prototype 2

Siamese Exclusive Sukhumvit 31 ออกแบบให้ ค วามหรู ห รา และธรรมชาติ ม าบรรจบกั น อย่ า งลงตั ว ภายใต้ แ นวคิ ด “living in the garden” ด้ ว ย Retreat Balcony การวางผั ง พื ้ น พื ้ น ของ อาคารเป็นลักษณะการวางผั ง แบบ Double Corridor ตาม แนวตึกรูปตัวทรงสี่เหลี่ยม โดย ห้องพักจะวางขนานกันไปตาม ทางเดิน โดยห้องพักทุกห้องจะ มีลิฟต์ส่วนตัว ภาพที่ 2.41 Plan Siamese Exclusive Sukhumvit 31

(ที่มา :https://thinkofliving.com /Chantawon.U,2558 ) (ที่มา : www.yusabuy.com/hydesukhumvit-11,2558 )

(ที่มา :https://thinkofliving.com /Yotsawat S.,2558 )

การนำไปปรับใช้ในการ การออกแบบฟาซาคและ แ น ว ค ิ ด เ ร ื ่ อ ง Eco การออกแบบห้องพักที่ให้ ออกแบบ รูปแบบการนำเสนอน่าสนใจที่ใช้ Innovative Living ม า ใ ช ้ ใ น มี ร ะเบี ย งเพื ่ อ รองรั บ ต้ น ไม้ ให้แสงกระทบกับ ตัวอาคารเป็น การออกแบบ เพื ่ อ ลดการใช้ ภายใต้แนวคิด “living in the ลาวลาย พลังงานในอาคารได้ garden”

การวิเคราะห์ The Rich Ploenchit - Nana เปรียบเทียบกรณีศึกษา แนวความคิดการ ออกแบบให้ ค วามหรู ห รา ออกแบบ และธรรมชาติ ม าบรรจบกั น อย่ า งลงตั ว ภายใต้ แ นวคิ ด “EXPERIENCE A RICH LIVING PHENOMENON RIGHT IN THE HEART OF BANGKOK” การวางผังของอาคาร การวางผังพื้นพื้นของอาคาร เป็ น ลั ก ษณะการวางผั ง แบบ Double Corridor ตามแนวตึ ก รูปตัวทรงสี่เหลี่ยม โดยห้องพัก จะวางขนานกันไปตามทางเดิน มีโถงลิฟต์อยู่กลางอาคาร ภาพที่ 2.42 Plan The Rich Ploenchit - Nana

(ที่มา : https://thinkofliving.com /Yotsawat S.,2558 )

Bosco Verticale

TwentyOne Angullia Park

การอยู ่ ร ่ ว มกั น ระหว่ า ง ม น ุ ษ ย ์ ก ั บ ธ ร ร ม ช า ติ ถู ก ออกแบบให้ ช ่ ว ยสร้ า งสมดุ ล ระหว่างการดักจับจุลินทรีย์ใน อากาศและการกรองฝุ่นผง

ตีความการใช้ชีวิตในเมือง ที่หรูหราแบบไดนามิก นำเสนอ การผสมผสานที่ ลงตัว ระหว่าง ความเงียบสงบและการใช้ชีวิต ในเมืองที่มั่งคั่ง

การวางผั ง พื ้ น พื ้ น ของ อาคารเป็นลักษณะการวางผัง แ บ บ Rectangular Tower ด้ ว ยแนวคิ ด ออกแบบให้ ช ่ ว ย สร้างสมดุลระหว่างการดักจับ จุ ล ิ น ทรี ย ์ ใ นอากาศและการ กรองฝุ่นผงที่ล่องลอย

การวางผั ง พื ้ น พื ้ น ของ อาคารเป็นลักษณะการวางผั ง แ บ บ Rectangular Tower ลั ก ษณะเป็ น คู ่ ข นานกั น โดยมี โถงลิฟต์เชื่อมอยู่กึ่งกลาง

ภาพที่ 2.43 Plan Bosco Verticale

(ที่มา : www.archdaily.com ,2557 )

ภาพที่ 2.44 Plan TwentyOne Angullia Park

(ที่มา : http://21angulliapark. com/residence-plans)

การนำไปปรับใช้ในการ ตั ว โครงการมี ก ารเสนอสิ่ ง การออกแบบห้องพักที่ให้มี การวางผั ง ห้ อ งพั ก ที ่ ใ ห้ มี ออกแบบ อำนวยความสะดวกมากกว่ า ระเบี ย งเพื ่ อ รองรั บ ต้ น ไม้ ช่องอาคาร ทำให้อาคารดูไม่ทึบ โครงการอื่น ๆ ภายใต้ แ นวคิ ด ให้ ล ดฝุ ่ น และ ตั น และใช้ ท ี ่ ว ่ า งนั ้ น เป็ น พื ้นที่ มลพิษรอบ ๆ ได้ ผ่อนคลายด้วย

บทที่ 3 ความเป็นไปได้ของโครงการ 3.1 ความเป็นไปได้ด้านแผนนโยบายของบริษัท บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ก่อตั้งเมื่อปี 2528 เป้าหมายการดำเนินงานในธุรกิจหลัก ของบริ ษ ั ท ภายใต้ แ นวคิ ด HAPPY LIVING โดยยึ ด หลั ก ดำเนินงานอย่างมีจริยธรรม ให้ความสำคัญต่อสิ่งแวดล้อม และรับผิดชอบต่อสังคม มุ่งเน้นการสร้างความสุขแก่ผู้อยู่ อาศัยในทุกรายละเอียด เพื่อให้ได้รับความพอใจสูงสุด ในปี 2561 คณะกรรมการได้ดำเนินการบริหารให้รายได้รวมมี การเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยได้ดำเนินการตามแผนธุรกิจ “Take Off 2018” ในการแสวงหาพันธมิตรเชิงกลยุทธ์ที่ เ ป ็ น Top International Property Developers เ ข้ า

มาร่วมทุนและ โดยบริษัทฯ ได้ลงนามในสัญญาร่วมทุนกับ กลุ่มบริษัท ซูมิโตโม ฟอเรสทรี จำกัด ที่จะพัฒนาโครงการ คอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ 2 โครงการในพื้นที่ CBD มูลค่า รวม 16,000 ล้านบาท อีกทั้งยังตระหนักถึงการดูแลรักษา สิ่งแวดล้อมให้ดีอย่างยั่งยืน ต่อยอดการพัฒนาโครงการที่ใส่ ใจด้ า นสิ ่ ง แวดล้ อ ม ตั ้ ง แต่ ก ารออกแบบที ่ ค ำนึ ง ถึ ง การ ประหยั ด พลั ง งาน และเลื อ กใช้ ว ั ส ดุ ท ี ่ เ ป็ น มิ ต รกั บ สิ่งแวดล้อมการนำเทคโนโลยีที่ดีที่สุดมาใช้เพื่อให้อยู่สบาย และปลอดภัยจากปัญหามลพิษ ช่วยลดอุณหภูมิในโครงการ (ที่มา :รายงานประจำปี,2561)

3.2 ความเป็นไปได้ด้านผู้ใช้สอยโครงการและความต้องการพื้นที่ใช้สอย แผนภูมิที่ 3.1 อุปสงค์อุปทานของคอนโดมิเนียม

(

: www.estopolis.com,2561)

จากแผนภูมิจะเห็นได้ความต้องการขาย คอนโดมิเนียมและความต้องซื้อยังเพิ่มขึ้นในแต่ ล่ ะ ปี จึ ง มี แ น้ ว โน้ ม ว่ า ในปี พ.ศ.2562 ความ ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมยังมีการเติบโตอยู่ โดย เจาะกลุ่มเป้าหมาย Gen C เป็นหลัก

Gen C หรือ The C Generation เป็นการสังเกตพฤติกรรม ของคนรุ่นใหม่ยุคดิจิทัลที่มีไลฟ์สไตล์หรือการดำเนินชีวิตที่ค่อนข้าง เร่งรีบและมีแนวคิดที่แตกต่างจากคนรุ่นก่อน ๆ การมองหาความ สะดวกสำหรั บ ตั ว เอง มี ค วามคิ ด สร้ า งสรรค์ ชื ่ น ชอบในการใช้ เทคโนโลยีพัฒนาศักยภาพชีวิตให้ดีขึ้น เช่น การใช้แอพแทนเงินสด การช็อปปิ้งออนไลน์ เป็นต้น - Baby Gen C มีช่วงอายุตั้งแต่ 18 – 24 ปี ซึ่งก็ได้แก่วัยรุ่นจน ช่วงมหาวิทยาลัยจนถึงชีวิตเริ่มทำงานใหม่ๆ - Bachelor Gen C มีช ่ว งอายุตั้งแต่ 25 – 34 ปี เป็นช่วงวัย ทำงานระดับพนักงานจนถึงผู้บริหารระดับกลาง ที่ยังมีไลฟ์ สไตล์ค่อนไปในแบบตัวคนเดียว - Marriage Gen C มีช่วงอายุ 35 – 44 ปี เป็นช่วงที่มีครอบครัว และมองหาความมั่นคง รวมถึงมองหาคำตอบสำหรับการมีลูก ด้วย

3.3 ความเป็นไปได้ด้านแนวความคิดและจินตภาพของโครงการ แ ว หลักก จ กล ้ ห ข Gen C Cash Smart – ฉล ฉล บ ห ว ้ ข ก ้ Convenience – ้ ก ว วก บ ็ ั้ ฉพ ศั ก ั ้ั ำ ลจึ ็ ำ ัญ ก Creative – ใจ ล แล กแบบ ไ ล์ แ ก จ ก ๆ Casual – ว ลข ก ใช้ชว หว แล ื ว ัว work life balance ไ ้ ช ์ จ กก ใช้ ชว จำวั Control – ก จั ก วล แล ชว ข ัว ไ ้ ื ก แบ ั วล หว ก ใช้ชว ก ำ แล วล ล ไ ้ ล วั ไork hard play harder Connect – ็ ก ใช้ชว แบบ ไล ์ ก ข้ ถึ ข ว ก พ กับ พื ฯลฯ ซึ ไ ข้ จำกั ื วล แล

จ พ ้ ก กแบบ แ ลักษณ กล กลื กับธ ช ล ัว แ ว ั ั ให้ ็ ็ ผ ผ หว ถ ั ก แล ธ ช ล ัว ใช้ พื้ แ ล ให้ ก ช ์ ำ ใ ้ ไซ ์ข แล ล 1.แ ว ว ก ำ ล ก ห ั พลั ใช้ ใ ก พื ให้ ็ กับ แว ล้ 2.ก กแบบ ก แบ ซ หว พื้ พัก ศั แล พื้ ว กล ชั จ พื ักษ ว ็ ว ัว

ภาพที่ 3.1 การออกแบบกลมกลืนกับธรรมชาติ

(

ภาพที่ 3.2 ตัวอย่างรูปทรงอาคาร

: www.architecturalrecord.com,2559)

จ พ ์ แ ำ บบ ล ให้ ห็ ห ั พลั ช ก ื ผว ้ (

: www.archdaily.com)

(

: www.archdaily.com)

้ ก

กแบบ ้ หื ก ำ ื ก ก กขึ้

จ

บ แล

พ

จั แ ใ ให้ บ ก ศ บห บแ ้ ว ว ั ั วก บ ล ใ ก ำ ว ว วก ให้ ก ว ้ ึก ้ ศั

(

ใ

ภาพที่ 3.3 ตัวอย่างการตกแต่งภายในห้อง

(

: https://kreatecube.com/design)

: www.justdial.com)

3.4 ความเป็นไปได้ด้านกฎหมาย • พระราชบัญญัติ อาคารชุด พ.ศ.2522 "อาคารชุด" หมายความว่า อาคารที่บุคคลสามารถแยกการ ถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วย กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ ส่วนกลาง0 "ทรัพย์ส่วนบุคคล" หมายความว่า ห้องชุด และหมายความ รวมถึงสิ่งปลูกสร้าง หรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้อง ชุดแต่ละราย "ทรัพย์ส่วนกลาง" หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่มิใช้ ห้องชุดที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้ เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสําหรับเจ้าของร่วม

• กฎกระทรวงฉบับที่ 33 พ.ศ. 2535 ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 “อาคารสูง” หมายความว่า อาคารที่บุคคลอาจเข้าอยู่หรือ เข้าใช้สอยได้โดยมีความสูงตั้งแต่ 23.00 เมตรขึ้นไป การวัด ความสูงของอาคารให้วัดจากระดับพื้นดินที่ก่อสร้างถึงพื้น ดาดฟ้าสําหรับอาคารทรงจั่วหรือปั้นหยาให้วัดจากระดับ พื้นดินที่ก่อสร้างถึงยอดผนังของชั้นสูงสุด “อาคารขนาดใหญ่พิเศษ” หมายความว่า อาคารที่ก่อสร้าง ขึ้นเพื่อใช้อาคารหรือส่วนหนึ่งส่วนใดของอาคารเป็นที่อยู่ อาศัยหรือประกอบกิจการประเภทเดียวหรือหลายประเภท

โดยมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นหรือชั้นหนึ่งชั้นใดในหลังเดียวกัน ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป ข้อ 2 ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งของอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ พิเศษที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นไม่เกิน 30,000 ตาราง เมตร ต้องมีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินนั้นยาวไม่น้อยกว่า 12.00 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10.00 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่ อ กับ ถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10.00 เมตร ข้อ 3 อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญพิเศษตองมีถนนหรือ ที่ว างปราศจากสิ่งปกคลุมโดยรอบอาคารกวางไมนอยกวา 6.00 เมตร และรถดับเพลิงสามารถเขาออกไดโดยสะดวก ขอ 4 พื้นที่หรือผนังของอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ พิเศษตองหางเขตที่ดินของผู อื่นและถนนสาธารณะไมนอย กว่า 6.00 เมตร ขอ 5 อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญพิเศษตองมีค าสูงสุด ของอัตราสวนพื้น ที่อาคารรวมกัน ทุกชั้นตอพื้นที่ดิน ของ อาคารทุกหลังที่กอสรางขึ้นในที่ดินแปลงเดียวกันไมเกิน 10 ตอ 1 ขอ 6 อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญพิเศษตองมีที่ว างอัน ปราศจากสิ่งปกคลุมไมนอยกวาอัตราสวน ดังตอไปนี้ (1) อาคารอยูอาศัยตองมีที่ว างอันปราศจากสิ่งปกคลุมไมน อยกวารอยละ 30 ของพื้นที่ดินแปลงนั้น • กฎกระทรวงฉบับที่ 55 พ.ศ. 2543 ข้อ 1 ในกฎกระทรวงนี้ “อาคารอยู่อาศัย” หมายความว่า อาคารซึ่งโดยปกติบุคคล ใช้อยู่อาศัยได้ทั้งกลางวันและกลางคืน ไม่ว่าจะเป็นการอยู่ อาศัยอย่างถาวรหรือชั่วคราว

ข้อ 30 บันไดหนีไฟภายในอาคารต้องมีความกว้างสุทธิไม่ น้อยกว่า 80 เซนติเมตร มีผนังทึบก่อสร้างด้วยวัสดุถาวรที่ เป็นวัสดุทนไฟกั้นโดยรอบ เว้นแต่ส่ว นที่เป็นช่องระบาย อากาศและช่องประตูหนีไฟ และต้องมีอากาศถ่ายเทจาก ภายนอกอาคารได้โดยแต่ละชั้นต้องมีช่องระบายอากาศที่ เปิ ด สู ่ ภ ายนอกอาคารได้ ม ีพ ื ้น ที่ รวมกั น ไม่น ้อ ยกว่ า 1.4 ตารางเมตร กับต้องมีแสงสว่างให้เพียงพอทั้งกลางวันและ กลางคืน ข้อ 31 ประตูหนีไฟต้องทําด้วยวัสดุทนไฟ มีความกว้างสุทธิ ไม่น้อยกว่า 80 เซนติเมตร สูงไม่น้อยกว่า 1.90 เมตรและ ต้องทําเป็นบานเปิดชนิดผลักออกสู่ภายนอกเท่านั้น กับต้อง ติดอุปกรณ์ชนิดที่บังคับให้บานประตูปิดได้เอง และต้อง สามารถเปิ ด ออกได้ โ ดยสะดวกตลอดเวลา ประตู ห รื อ ทางออกสู่บันไดหนีไฟต้องไม่มีธรณีหรือขอบกั้น ขอ 44 ความสูงของอาคารไมวาจากจุดหนึ่งจุดใด ตองไม เกินสองเทาของระยะราบ วัดจากจุดนั้นไปตั้งฉากกับแนว เขตดานตรงข้ามของถนนสาธารณะที่อยู ใกลอาคารนั้นที่สุด ความสูงของอาคารใหวัดแนวดิ่งจากระดับถนนหรือระดับ พื้นดินที่ก อสรางขึ้นไปถึงสวนของอาคารที่สูง ที่สุด สําหรับ อาคารทรงจั่วหรือปนหยาใหวัดถึงยอดผนังของชั้นสูงสุด ขอ 45 อาคารหลังเดียวกันซึ่งมีถนนสาธารณะสองสาย ขนาดไมเทากันขนาบอยูเมื่อระยะระหวางถนนสาธารณะ สองสายนั้นไมเกิน 60 เมตร และสวนกวางของอาคารตาม แนวถนนสาธารณะที่กวางกวาไมเกิน 60 เมตร ความสูงของ อาคารณ จุดใดตองไมเกินสองเทาของระยะราบที่ใกลที่สุด จากจุดนั้นไปตั้งฉากกับแนวเขตถนนสาธารณะดานตรงข้าม ของสายที่กวางกวา

3.5 ความเป็นไปได้ด้านงบประมาณและความคุ้มค่าการลงทุน บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นเจ้าของโครงการร่วมกับกลุ่มบริษัท ซูมิโตโม ฟอเรสทรี จำกัด ได้ กำหนดรายละเอียดของโครงการไว้เบื้องต้น ที่จะก่อสร้างคอนโดมิเนียม 2 แห่ง ตั้งอยู่ในพื้นที่ CBD มูลค่ารวม 16,000 ล้านบาท สำหรับปี 2561 บริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้รวมเพิ่มขึ้น 16.4% มาอยู่ที่ระดับ 18,844.04 ล้านบาท แบ่งเป็นรายได้ จากธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จำนวน 14,353.33 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 17.5% รายได้จากการประกอบกิจการโรงแรม จำนวน 2,914.76 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 25.5% โดยคณะกรรมการได้ดำเนินการบริหารให้รายได้รวมมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง

(

จำ ี,2561)

3.6 ความเป็นไปได้ด้านทำเลที่ตั้ง ความเป็นไปได้ด้านทำเลระดับจังหวัด เนื่องจากโครงการเดอะไฮด์เป็นโครงการระดับไฮเอนด์ กลุ่มเป้าหมายต้องมีกำลังซื้อ มีศักยภาพด้านการเงินสูง อยู่ใน พื้นที่เศรษฐกิจ ดังนั้นพื้นที่ตั้งโครงการจึงตอบสนองต่อเศรษฐกิจและรายได้ของประชากรในพื้นที่นั้น ดังนั้นกรุงเทพมหานครจึง เป็นจังหวัดที่เหมาะสมกับโครงการ เนื่องจากเป็นเมืองหลวงของประเทศทำให้มีการทำธุรกิจ การค้า การขยายตัวทางเศรษฐกิจ สูงมาก เป็นพื้นที่ที่สามารถก่อสร้างอาคารสูงได้ ตามผังสีและความหนาแน่นของประชากรในแต่ล่ะพื้นที่มีความเสี่ยงในการลงทุน น้อยกว่า เนื่องจากพื้นที่มีความต้องที่พักอาศัยอาคารจำนวนมาก ความเป็นไปได้พื้นที่โครงการระดับย่าน เนื่องจากมีแผนนโยบายในการก่อสร้างคอนโดมิเนียมของบริษัท จากการวิเคราะห์กลุ่มผู้ที่มีรายได้ สูง และกลุ่ ม ชาวต่างชาติที่อาศัยในไทย อยู่ใกล้เคียงกับพื้นที่เศรษฐกิจ ย่านที่เหมาะสม ได้แก่ ย่านสุขุมวิท ย่านเจริญนครริมแม่น้ำเจ้าพระยา ย่านพระราม 3 ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ภาพที่ 3.4 ตำแหน่งพื้นที่ย่านที่เหมาะสมแต่ล่ะย่าน

ย่านเจริญนคร

ย่านสุขุมวิท ย่านพระราม 3

บทที่ 4 รายละเอียดโครงการ 4.1 การวิเคราะห์ผู้ใช้สอยโครงการและสภาพแวดล้อมที่ต้องการ ประเภทผู้ใช้สอยโครงการ กลุ่มผู้ใช้สอยหลัก คือ กลุ่มเป้าหมายของโครงการเดอะ ไฮด์ คือ กลุ่มคน Gen C วัยทำงานมีรายได้สูงต้องการซื้อ เป็นที่อยู่อาศัยจริง กลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาอยู่อาศัยใน ประเทศหรื อ กลุ ่ ม นั ก ธุ ร กิ จ ต่ า งชาติ ท ี ่ ต ้ อ งการลงทุ น ใน คอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่าเพื่อการเก็งกำไร เป็นกลุ่มคนที่ มีรายได้ค่อนข้างสูง ถึงสูงมาก โดยแบ่งกลุ่มผู้ใช้สอยหลัก

ของโครงการเป็น 2 กลุ่ม คือ กลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยและ กลุ่มผู้ซื้อเพื่อการปล่อยเช่า กลุ่มผู้ใช้สอยรอง คือ แขกที่มาหาเพื่อติดต่อ ทำ ธุระกับผู้อยู่อาศัย กลุ่มญาติของเจ้าของห้องพักที่บางครั้ง อาจมาเยี่ยมเยียน หรือมาค้างพักอาศัยด้วยไม่นาน กลุ่ม เพื่อนที่มาดืม่ ฉลอง กลุ่มพนักงงาน คือ กลุ่มบุคลากรที่ให้บริการภายใน โครงการ

ภาพที่ 4.1 กลุ่มเป้าหมาย Generation C

(

: https://www.marketingoops.com/,2557)

การวิเคราะห์กลุ่มผู้ใช้สอย ในการวิเคราะห์ผู้ใช้สอยโครงการเดอะ ไฮด์ คอนโดมิเนียมในแต่ล่ะด้านพิจารณาจากลักษณะของผู้ใช้สอยแบ่งออกเป็น 3 กลุ่ม คือ กลุ่มเป้าหมายหลัก กลุ่มผู้บริหารและกลุ่มผู้ให้บริการ เป็นการวิเคราะห์เพื่อศึกษาปัจจัยที่จะมีผลต่อโครงการแบ่งเป็น 3 ด้าน ดังนี้ - ด้านกายภาพ (Physical) คือ ลักษณะทางร่างกายของผู้ใช้ที่มีความแตกต่างกันตามช่วงอายุ - ด้านจิตวิทยา (Psychological) คือ การรับรู้ทางด้านจิตวิทยาของแต่ล่ะกลุ่มผู้ใช้โครงการ - ด้านสังคม (Social) คือ ลักษณะทางสังคมของผู้ใช้กลุ่มนั้น ๆ เช่น ความชอบ การศึกษา การทำงาน

4.2 การวิเคราะห์ผู้ใช้สอย ตารางที่ 4.1 การวิเคราะห์ผู้ใช้สอย

กลุ่มผู้ใช้

กลุ่มผู้ใช้สอย หลัก

ด้านกายภาพ - เป็นกลุ่มคนเจน C อายุ วัย ทำงาน 30 ปีขึ้นไป - นักธุรกิจหรือชาวต่างชาติที่ สนใจคอนโดมิเนียม - มีศักยภาพด้านการเงินสูง

- กลุ่มญาติที่มาหาเป็นครั้ง กลุ่มผู้ใช้สอยรอง คราว - กลุ่มเพื่อฝูงที่มาฉลอง - มีอายุ 20 - 60 ปี - ไม่มีข้อบกพร่องในทาง กลุ่มผู้ให้บริการ กายภาพที่เป็นอุปสรรคในการ ทำงาน

ลักษณะเฉพาะของกลุ่มผู้ใช้ ด้านจิตวิทยา - ต้องการพักผ่อน - มีความเป็นส่วนตัวสูง - ชอบความทันสมัย และแฝงไป ด้วยความหรูหราสิ่งอำนวยความ สะดวกครบครัน

ด้านสังคม - กลุ่มวัยทำงานมักมีการพบปะ ผู้คน มีปฏิสัมพันธ์กับผู้ใช้ใน โครงการอาจจะเป็นกลุ่มลูกค้าหรือ แม้แต่กลุ่มผู้บริหาร

- ต้องการมาเยี่ยมเยียน พูดคุย - เยี่ยมเยียนเจ้าของห้องพักเป็น กับเจ้าของห้องพักหรือมาติดต่อ ครั้งคราว ธุระ - มีความหยืดหยุ่นสูง รักการ ให้บริการมีระเบียบวินัย มนุษย์ สัมพันธ์ที่ดี

- สามารถปฏิสัมพันธ์ร่วมกับทุก กลุ่มในโครงการ

ตารางที่ 4.2 การวิเคราะห์พฤติกรรมผู้ใช้สอย

กลุ่มผู้ใช้สอย กลุ่มลูกค้า กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้สูง เจน C

กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ นักลงทุน

กลุ่มญาติ เพื่อน

กลุ่มพนักงานประจำ ฝ่ายขาย

ฝ่ายต้อนรับ ฝ่ายบัญชี ฝ่ายบริการ ฝ่ายบำรุงรักษาระบบ ฝ่ายรักษาความปลอดภัย

กิจกรรมและสภาพแวดล้อม กลุ่มผู้ใช้นี้มีความต้องการสภาพแวดล้อมที่มีความเป็นส่วนตัว สู ง กิจกรรมหลัก คือ การใช้พื้นที่ห ้ องพั ก อาศัย พักผ่อนในห้ อ งพั ก กิจกรรมรอง คือใช้พื้นที่ส่วนกลางของโครงการ ต้องการพื้นที่เพื่อ พักผ่อนในโครงการได้ กลุ่มผู้ใช้นี้มีความต้องการสภาพแวดล้อมที่มีความเป็นส่วนตัว สู ง กิจกรรมหลัก คือ การใช้พื้นที่ห ้ องพั ก อาศัย พักผ่อนในห้ อ งพั ก ต้องการ ต้องการมาเพื่อพักผ่อนกับเจ้าของห้องพักเป็นครั้งคราว และมาเพื่อ ใช้บริการพื้นที่ส่วนกลางต่าง ๆ ของโครงการ เช่น สระว่ายน้ำ ฟิต เนส co-working ห้องซาวน่า เป็นต้น ฝ่ายขายต้องการสภาพแวดล้อมที่สามารถเข้าถึงได้ง่ายและคมนาคม สะดวก กิจกรรมหลักคือให้คำปรึกษาด้านการขายสำหรับผู้ที่สนจ โครงการ ฝ่ายต้อนรับต้องการสภาพแวดล้อมที่มองเห็นได้ง่ายอยู่ภายในอาคาร กิจกรรมหลักให้ข้อมูล ปรึกษาเบื้งต้นเกี่ยวกับตัวโครงการ ฝ่ า ยบั ญ ชี ต ้ อ งการสภาพแวดล้ อ มที ่ ม ิ ด ชิ ด มี ค วามปลอดภั ย สู ง กิจกรรมหลักคือ เก็บค่าส่วนกลาง คำนวณรายรับ รายจ่าย ฝ่ายบริการต้องการสภาพแวดล้อมที่ใกล้กับพื้นที่ส่วนกลางเพราะง่าย ต่อการเข้าถึงและทำความสะอาดพื้นที่ต่าง ๆ ในโครงการ กิจกรรมหลักคือดูแลและซ่อมแซม งานระบบหรืออื่น ๆ ในโครงการ สภาพแวดล้อมต้องเป็นจุดเข้าในโครงการ ค่อยตรวจตรา คัดกรองผู้ เข้าโครงการ รักษาความปลอดภัยความสงบเรียบร้อย

4.3 การวิเคราะห์กิจกรรมกลุ่มผู้ใช้สอยโครงการ ใน 1 วัน ผู้ใช้สอยโครงการหลัก

เดินทาง

วัยทำงาน

ตื่น

วัยเรียน

ตื่นนอน เดินทาง

ทำงาน

เดินทาง

เรียนหนังสือ

ตื่นนอน

ทำกิจกรรม

ทำงาน

เดินทาง

นอน

ทำกิจกรรมครอบครัว พักผ่อน แผนภูมิที่ 4.1 ตารางกิจกรรมผู้ใช้สอยโครงการใน 1 วัน

นอน

กลุ่มพนักงานประจำ

ตื่นนอน เดินทาง

ทำงาน

พัก

ทำงาน

แผนภูมิที่ 4.2 ตารางกิจกรรมพนักงานใน 1 วัน

ผังโครงสร้างบริหารองค์กร

แผนภูมิที่ 4.3 ผังโครงสร้างบริหารองค์กร

เดินทาง

นอน

พักผ่อน

4.4 บุคลากรในโครงสร้างตามผังโครงสร้างองค์กร ตารางที่ 4.3 บุคลากรในโครงการตามผังโครงสร้างองค์กร

ตำแหน่ง

กิจกรรม

คณะกรรมการอาคารชุด

ฝ่ายต้อนรับ ฝ่ายซ่อมบำรุง

ดูและคุณภาพรวมของโครงการให้เป็นไปตามเป้าหมาย จัดประชุมกันตามวาระสรุป เพื่อสรุปภาพรวมของโครงการ เป็นหัวหน้าที่ถูกแต่งตั้งจากกลุ่มนิติบุคคลทำหน้าที่บริหารโครงการภายใน ควบคุม การปฏิบัติงานให้เป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ จัดเก็บข้อมูลสถิติเพื่อส่งให้กับนิติบุคคล รับผิดชอบการจัดการธุรการ ดูเรื่องการสั้งซื้อของต่าง ๆ ที่ต้องใช้ในโครงการ ทำหน้าที่ควบคุมดูแลด้านบัญชีและการเงินทั้งหมด ควบคุมดูแลการรับการจ่ายเงิน และพัสดุทุกประเภท ทำการรวบรวมเอกสารและลงบัญชี ให้บริการข้อมูลต่าง ๆ แกผู้ที่มาติดต่อเกี่ยวกับโครงการ ดูและงานระบบต่าง ๆ เบื้องต้น หรือซ่อมตามที่มีปัญหาแจ้งมา

ฝ่ายทำความสะอาด

ทำความสะอาดภายในอาคาร

ฝ่ายรักษาความปลอดภัย

ดูแลความปลอดภัยในโครงการ 24 ชั่วโมง คอยตรวจตรา คนเข้าออกในโครงการ

คนสวน

ดูแลความเรียบร้อยของพื้นที่สีเขียวในอาคาร

ฝ่ายขายและการตลาด

ดูแลเรื่องเกี่ยวกับการซื้อขายในโครงการ

ผู้จัดการฝ่ายนิติบุคคล ฝ่ายธุรการ ฝ่ายบัญชี

จำนวน

2 2 2 2 2

4.5 การคาดการณ์จำนวนผู้ใช้สอยโครงการ ื จก ก ็ ก ช พัก ศั ับไฮ ล ำห ับผ้ ไ ้ ข้ ักล ห ื ช ว ช ก ำ วณ ณ ผ ้ ใ ช้ ก จึ ้ พ จ ณ จ ก ว ้ ก พั ก ศั ช ใ แ ล ี แล ว ห์จ กก บ บ ก ลักษณ ใกล้ กั กณฑ์ใ ก ลื ก ก ว ห์ ห จำ ว - ็ ก ใ ับ High class - ็ High Rise ั

ตารางที่ 4.4 ตัวอย่างเปรียบเทียบยูนิตแต่ล่ะโครงการ

ชือ่ โครงการกรณีศกึ ษา RHYTHM Sukhumvit 44/1 The Tree Sukhumvit – Rama 4 Siamese Sukhumvit 87 Q. House Condo Sukhumvit 79

ยูนิต 486 406 339 484

ประเภทคอนโด HIGH CLASS HIGH CLASS HIGH CLASS HIGH CLASS

ดังนั้น จำนวนยูนิตที่เหมาะสมกับโครงการ 1715/4 = 428.75 ประมาณ 428 ยูนิต

ตารางที่ 4.5 เปรียบเทียบสัดส่วนประเภทห้องจากกรณีศึกษา

ประเภทห้อง 1 bedroom 2 bedroom 3 bedroom duplex

สัดส่วน 64.00% 30.90% 5.40% 0.90%

การคำนวณหาห้องพักที่ต้องการ ใช้วิธีการเทียบเคียงกับโครงการที่มีรูปแบบ กลุ่มเป้าหมาย ขนาดและงบประมาณใกล้เคียงกัน ซึ่ง โครงการที่นำมาเปรียบเทียบเป็นโครงการของบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด

จำนวนห้อง 272 127 24 5

4.6 องค์ประกอบโครงการ 1.พื้นที่ต้อนรับ Lobby lounge front desk front office mail box ถ ลฟ ์ Drop off ห้ ้ำ 2.พื้นที่ส่วนกลาง coworking area Meeting Room Fitness Pool mini Theatre Room Kid’s Room Squash Room ห้ ห้ ้ำ ห้ บ ้ำ ห้ ล ช ห้ ก ์

3.พื้นที่ส่วนบริการ Loading area Staff area ห้ ำ ช ห้ ก็บข พื้ พักข ห้ ้ำ ห้ CCTV ห้ ก็บ ก ณ์ ำ ว ห้ บบ ับ ก ศ ห้ บบไฟฟ้ ห้ ำ ไฟ ห้ บบ ห้ ซ ์ฟ ว ์ ์ ็

4.พื้นที่พักอาศัย 1 bedroom 2 bedroom 3 bedroom duplex

5.พื้นที่ส่วนบริหาร ช ข ล็ก ผ้จั ก ำ ฝ่ ธ ก แล บัญช วั ก ้ำ

ห้ ห้ ห้ พื้ ห้

จ จ จ

6.พื้นที่จอดรถ ถพ ัก ถผ้ใช้ ก ถ ์ไซ ์

4.7 รายละเอียดพื้นที่ใช้สอยโครงการ ตารางที่ 4.6 ตารางแสดงรายละเอียดพื้นที่ใช้สอยโครงการ พืน้ ที่/ห้อง

จานวน พืน้ ที่ตอ้ นรับ 1 1 1 1 1 1 2 1

พืน้ ที่รวม

อ้างอิง

100 6 48 13.75 152 27.6 13.5 36

c c c c c a a c 396.85

จานวน พืน้ ที่ส่วนกลาง coworking area 1 Meeting Room 1 Fitness 1 Pool 1 mini Theatre Room 1 Kid’s Room 1 Squash Room 2 ห้องโยคะ 1 ห้องน้า 8 ห้องอาบน้า 8 ห้องเปลี่ยนชุด 4 ห้องอเนกประสงค์ 1

พืน้ ที่รวม

อ้างอิง

124 60 80 600 26 32.5 130 30 54 141.12 40 50

a c a a a c c c a a a c 503.62

Lobby front desk front office mail box lounge โถงลิฟต์ ห้องน้า drop off

พืน้ ที่/ห้อง

จานวน พืน้ ที่ส่วนบริการ Loading area 1 Staff area 1 ห้องทางานช่าง 1 ห้องเก็บของ 2 พืน้ ที่พกั ขยะ 1 ห้องน้า 2 ห้อง CCTV 1 ห้องเก็บอุปกรณ์ทาความสะอาด 1 ห้องระบบปรับอากาศ 1 ห้องระบบไฟฟ้า 1 ห้องสารองไฟ 1 ห้องระบบประปา 1 ห้องเซิร์ฟเวอร์อินเตอร์เน็ค 1

พืน้ ที่รวม

อ้างอิง

25 20 12 48 12 18.02 24 20 80 80 48 80 24

c c c c c a c a c c c c c 491.02

พืน้ ที่/ห้อง

จานวน พืน้ ที่พกั อาศัย 272 58 10 2

พืน้ ที่รวม

อ้างอิง

10880 8255 3360 260

c c c c 22,755

จานวน พืน้ ที่จอดรถ 10 249 20

พืน้ ที่รวม

อ้างอิง

125 3,113 16

a a a 3237.5

1 bedroom 2 bedroom 3 bedroom duplex

พืน้ ที่/ห้อง ที่จอดรถพนักงาน ที่จอดรถผูใ้ ช้โครงการ ที่จอดรถมอเตอร์ไซด์

พืน้ ที่/ห้อง

จานวน พืน้ ที่ส่วนบริหาร ห้องประชุมขนาดเล็ก 1 ห้องผูจ้ ัดการอาคาร 1 ห้องทางานฝ่ายธุรการและบัญชี 1 พืน้ ที่สวัสดิการ 1 ห้องน้า 2

สัดส่วนพืน้ ที่ 1.พืน้ ที่ตอ้ นรับ 2.พืน้ ที่ส่วนกลาง 3.พืน้ ที่พกั อาศัย 4.พืน้ ที่ส่วนบริหาร 5.พืน้ ที่จอดรถ 6.พืน้ ที่ส่วนบริการ พืน้ ที่สัญจร 30 % รวมทั้งโครงการ

พืน้ ที่รวม 60 16 32 4 13.5

อ้างอิง

*อ้างอิง A = Arch.Data Analysis C = Case study และวิทยานิพนธ์ที่เกี่ยวข้อง ที ่ จ อดรถ กฎหมายควยคุ ม อาคารชุ ด (พ.ศ.2544) กำหนดไว้ว่า ขนาดพื้นที่ไม่ถึง 60 ตารางเมตร คำนวณ ตามพื้นที่รวม 120 ตารางเมตร อย่างน้อยต้องมีที่จอด รถ 1 คัน ดังนั้นจึงมีที่จอดรถขั้นต่ำ 203 คัน หรือห้อง ชุดที่มีขนาด 60 ตารางเมตร ขึ้นไปอย่างน้อยต้องมีที่ จอดรถ 1 คันต่อ 1 ห้อง

a a c a a 125.5

พืน้ ที่ 396.85 503.62 10,310 125.5 6,475 491.02 5,491 23,792.59

แผนภูมิแสดงสัดส่วนพื้นที่ทั้งโครงการ พื้นที่ต้อนรับ 1% พื้นที่ 396.85 ตร.ม. พื้นที่จอดรถ 19% พื้นที่ 6,475 ตร.ม.

พื้นที่ส่วนกลาง 2% พื้นที่ 503.62 ตร.ม.

พื้นที่ส่วนบริการ 2% พื้นที่ 491.02 ตร.ม.

พื้นที่ส่วนบริหาร 1% พื้นที่ 125.5 ตร.ม. พื้นที่พกั อาศัย 75% พื้นที่ 10,310 ตร.ม.

แผนภูมิที่ 4.4 แผนภูมิแสดงสัดส่วนพื้นที่ทั้งโครงการ

4.8 การวิเคราะห์ความสัมพันธ์และการจัดการกลุม่ พื้นที่ใช้สอยโครงการ 1.แนวความคิดคอวามสัมพันธ์ของทั้งโครงการ

4. ความสัมพันธ์พื้นที่ส่วนบริการ

2. ความสัมพันธ์พื้นที่ส่วนที่พักอาศัย

5. ความสัมพันธ์พื้นที่ส่วนบริหาร

3. ความสัมพันธ์พื้นที่ส่วนต้อนรับ

6. ความสัมพันธ์พื้นที่ส่วนกลาง

4.9 ความต้องการด้านเทคโนโลยี ฐานรากแบบตอกเสาเข็ ม ลึ ก เพิ่ ม ความสามารถในการรั บ น้ ำ หนั ก เนื่องจากโครงการเป็นอาคารสูงโดย ตอกเสาเข็มขั้นต่ำ 21 เมตรลงไป

ระบบ Heat Recovery System นำ ความร้อนจากการใช้แอร์ มาอุ่นน้ำทำ เป็นน้ำอุ่นของแต่ละยูนิต ลดการใช้ไฟ จากเครื่องทำน้ำร้อน

ผนังภายใน Infil Wall มีขนาดเบา ป้องกันความร้อนและทนไฟสูง ช่วย ลดต้ น ทุ น ในการก่ อ สร้ า ง และ ประหยัดเวลาในการก่อสร้างทำให้ ลดความเสี่ยงเรื่อง

เลือกวัสดุกระจกพิเศษมาประกอบเป็น ประตู - หน้ า ต่ า ง กระจก Double Glazed ที ่ ส ามารถป้ อ งกั น ความร้อน และเสียงได้ดีกว่ากระจกปกติ

ระบบพื ้ น Post-Tension เหมาะ กับตัวโครงการทำให้ส ามารถเพิ่ม จำนวนชั ้ น ได้ ม ากขึ ้ น มี ร ะยะ 8 เมตรโดยทำพื ้ น ยื ่ น ได้ ส ู ง สุ ด 2.6 เมตร

ติ ด ตั ้ ง Solar Panels ที ่ ด าดฟ้ า ชั้ น บนสุด เพื่อผลิตกระแสไฟฟ้านำมาใช้ใน พื ้ น ที ่ ส ่ ว นกลาง ลดการใช้ ไ ฟฟ้ า และ ค่าใช้จ่าย

หลังคาคอนกรีตเสริมเหล็กทำเป็นพื้นที่สีเขียว เหมือนฉนวนกันความร้อนจากภายนอกเหมาะสำหรับการ นำมาใช้เพื่อเป็นการลดความร้อนที่แผ่เข้ามาในอาคารได้เยอะ แผ่นคอนกรีตกันทะลุนี้มักหล่อให้เป็นผิว เรียบหนาประมาณ 6.5-10.0 เซนติเมตร มีความลาดเอียงเล็กน้อยประมาณ 0.5 เซนติเมตร เพื่อการ ระบายน้ำสามารถไหลไปยังจุดระบายน้ำ

บทที่ 5 วิเคราะห์ทตี่ ั้งโครงการ 5.1 เกณฑ์การพิจารณาพื้นที่โครงการระดับย่าน เกณฑ์การพิจารณาการเลือกที่ตั้ง • ลักษณะชุมชน มีจำนวนประชากรและแนวโน้มในการขยายตัวของชุมชนมีสถานที่ช่วยส่งเสริมความเป็นไปได้ โครงการ เช่น ศูนย์การค้า สถานศึกษา หรือหน่วยงานต่าง ๆ • พื้นที่และสภาพแวดล้อม ลักษณะการใช้งานพื้นที่ รูปแบบการใช้ประโยชน์ที่ดิน พื้นที่ว่าง พื้นที่สีเขียว ความสามารถ ของพื้นที่ในการรับรองการขยายตัวในอนาคต • การคมนาคม มีความสะดวกรวดเร็วในการเดินทาง ใกล้กับระบบขนส่งสาธารณะต่าง ๆ • สภาพเศรษฐกิจ เป็นแหล่งเศรษฐกิจ มีแนวโน้มในการขยายตัวเพื่อเพิ่มมูลค่าการลงทุนในอนาคต • คู่แข่ง ใช้เป็นการศึกษาเพื่อพิจารณาสร้างจุดแข็งของโครงการ 5.1.1 ย่านเจริญนครริมแม่น้ำเจ้าพระยา ลักษณะทางเศรษฐกิจ นอกจากย่านการค้าและย่านโรงแรมริมแม่น้ำระดับ ห้าดาวแล้ว ย่านเจริญนคร มีร้านอาหารสมัยใหม่เข้ามาเปิด ทำให้ย่านเจริญนครถูกกล่าวถึงในแง่ย่านของกินมากขึ้น ด้วยเพราะย่านนี้มีพื้นที่ส่วนหนึ่งติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา ทำ ให้ตลาดคอนโดมิ เนี ยมริม แม่น ้ำฝั่ง เจริญ นครเกิ ดขึ ้ น มา ยาวนาน โดยเฉพาะพิกัดที่ใกล้กับโรงแรมห้าดาว ซึ่งส่วน ใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ และพื้นที่นี้จัดได้ว่า เป็นพื้นที่ที่ไพร์มที่สุดของตลาดคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำ

ลักษณะทางกายภาพ ย่านเจริญนครริมแม่น้ำเจ้าพระยา อยู่ในเขตพื้นที่ คลองสาน ‘เจริญนคร’ เป็นถนนสายสำคัญสายหนึ่งทางฝั่ง ธนบุรี ที่เกิดขึ้นในราวปี พ.ศ. 2482–2483 มีจุดเริ่มต้นของ ถนนอยู่ที่ทางแยกคลองสาน เลียบแม่น้ำเจ้าพระยาไปทาง ทิศใต้ไปสิ้นสุดที่สะพานเจริญนคร 8 (คลองดาวคะนอง) โดย มีแนวถนนที่ตรงต่อเนื่องไปคือถนนราษฎร์บูรณะในพื้นที่ เขตราษฎร์บูรณะ

ระบบขนส่งมวลชน • สถานีกรุงธนบุรีและสถานีวงเวียนใหญ่ของรถไฟฟ้าเฉลิมพระ เกียรติ 6 รอบพระชนมพรรษาสายสีลม • โครงการระบบขนส่งมวลชนขนาดรอง (โมโนเรล) สายสีทอง • เรือด่วนเจ้าพระยา ย่านถนนเจริญนครอยู่ใน ผังสีน้ำตาลเป็นพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่น มาก

ภาพที่ 5.1 แสดงผังสีย่านพื้นที่เจริญนครริมแม่น้ำ เจ้าพระยา

(ที่มา : http://www.areaguru.net/cityplan.php)

5.1.2 ย่านสุขุมวิท ลักษณะทางกายภาพ ย่านสุขุมวิทอยู่มรเขตพื้นที่วัฒนา ทำเลสุขุมวิทนี้มี ถนนสายหลัก คือ ถนนกรุงเทพฯ-สมุทรปราการ หรือเรียก กันว่าถนนสุขุมวิท วิ่งยาวผ่านตลอดพื้นที่ออกไปยังตัวเมือง สมุทรปราการ เป็นถนนที่แตกกิ่งก้านทะลุเข้าหากันได้ง่าย เพื่อแจกจ่ายเข้าสู่พื้นที่ที่อยู่อาศัย จนมาถึงปัจจุบันลักษณะ ทางกายภาพเช่นนี้ จึงทำให้พื้นที่ในซอยย่อยต่าง ๆ มีการ พัฒนาเป็นย่านร้านค้าที่น่าสนใจตามพื้นทีในซอยย่อย ๆ ลักษณะทางเศรษฐกิจ ปัจจุบันเป็นเขตธุรกิจสำคัญแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ และตามซอยต่าง ๆ ตลอดแนวถนนสุขุมวิทในช่วงนี้ยังเป็นที่ อยู่อาศัยของชาวต่างชาติเป็นจำนวนมาก รวมถึงเป็นแหล่ง รวมไลฟ์สไตล์ เป็นแหล่งรวมที่กิน ที่เที่ยว ยอดนิยมของคน

เมือง ดึงดูดทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ จนมาถึงสุขุวิทตอน กลางและสุขุมวิทตอนปลาย สังเกตได้จากโครงการอสังริม ทรัพย์ต่าง ๆ ที่ผุดขึ้นอย่างมากมายทั้งห้างสรรพสินค้าขนาด ใหญ่ คอนโด และอาคารสำนักงาน ทำให้มีภาพลักษณ์ของย่านเป็นที่อยู่อาศัยระดับ Hi-end และด้ ว ยการพั ฒ นาของพื ้ น ที ่ ม ี ส ิ ่ ง อำนวยความ สะดวกที่ ครบครัน มีทั้งร้านค้า แหล่งงาน สาธรณูปการ รวมถึงการคมนาคมที่สะดวก ได้สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับทำเลนี้ และดึงดูดให้เข้ามาอยู่อาศัยมากขึ้น ส่งผลให้อสังหาฯที่ เกิดขึ้นใหม่ประเภทที่อยู่อาศัยเหมาะกับกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง และต้องการยกระดับคุณภาพชีวิตในการอยู่อาศัย รวมถึง เป็นที่ไว้วางใจของชาวต่างชาติในการเลือกเป็นที่อยู่อาศัย กลายเป็นที่อยู่อาศัยระดับ Hi-end ในปัจจุบัน

ระบบขนส่งมวลชน • สถานีเอกมัย-สถานีทองหล่อ-สถานีพระโขนง-สถานีอโศกและ สถานีพร้อมพงษ์ของรถไฟฟ้าเฉลิมพระเกียรติ 6 รอบ • พระชนมพรรษา (รถไฟฟ้าบีทีเอส) สายสุขุมวิท • สถานีสุขุมวิทของรถไฟฟ้ามหานคร สายเฉลิมรัชมงคล ย่านสุขุมวิทอยู่ในผังสีน ้ำตาลเป็น พื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากเป็น ส่วนมากและเป็นพื้นที่พาณิชยกรรม 5.1.3 ย่านพระราม 3 ริมแม่น้ำเจ้าพระยา

ภาพที่ 5.2 แสดงผังสีย่านพื้นที่สุขมุ วิท

(ที่มา : http://www.areaguru.net/cityplan.php)

ลักษณะทางกายภาพ ย่านพระราม 3 อยู่ในเขตพื้นที่บางคอแหลม ทำเล สุขุมวิทนี้มีถนนสายหลัก คือ ถนนพระราม 3 ซึ่งสามารถ เชื่อต่อไปยังพื้นที่สาทร สีลมได้ง่าย จึงเป็นย่านนักพัฒนา อสังหาริมทรัพย์มองว่า พระราม 3 เป็นทำเลทองแห่งใหม่ ในย่านพระราม 3 ที่แม้จะไม่มีรถไฟฟ้า แต่ย่านพระราม 3 ยังคงเป็นย่านคอนโดฯ ริมแม่น้ำระดับไฮเอนด์ ลักษณะทางเศรษฐกิจ การเติ บ โตของย่ า นพระราม 3 โดยในส่ ว นของ โครงการเชิงพาณิชย์ หากเป็น คอน ปัจจุบันยังคงมีเ พียง เซ็นทรัลพลาซา พระราม 3 เท่านั้น แต่ก็มีโครงการคอมมู

นิตี้มอลล์เกิดขึ้นหลายโครงการ ซึ่งเป็นโครงการที่ตอบโจทย์ คนที่อยู่อาศัยย่านนี้เป็นหลัก เน้นบริการพื้นฐาน อาหารการ กิน ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัย ตลาดคอนโดมิเนียมหรูริมแม่น้ำ ถือเป็นตลาดหลักของทำเลย่านนี้ และคอนโดมิเนียมหรูริม แม่น้ำฝั่งพระราม 3 ยังเป็น 1 ใน 3 โซนริมแม่น้ำยอดนิยม และจัดเป็นหนึ่งในโซนริมแม่น้ำระดับไฮเอนด์ของกรุงเทพฯ ซึ่งในแต่ละปี ซัพพลายใหม่ที่เข้าสู่ย่านนี้ไม่ได้มีมากนัก จึง ไม่ ไ ด้ เ ป็ น ย่ า นที ่ โ อเวอร์ ซ ั พ พลาย และนอกจากตลาด คอนโดมิเนียมหรูแล้ว จุดขายคือใกล้เมือง ใกล้สาทร สีลม และริมแม่น้ำเจ้าพระยา

ภาพที่ 5.3 แสดงผังสีย่านพื้นที่พระราม3

พ 3 แ ้ำ จ้ พ ใ ผั ้ำ ล ็ พื้ ศั ห แ

(ที่มา : http://www.areaguru.net/cityplan.php)

ก

ตารางที่ 5.1 แสดงเกณฑ์คะแนนและค่าถ่วงน้ำหนัก

เกณฑ์การพิจารณา การขยายตัวของชุมชน การคมนาคม พื้นที่เศรษฐกิจ คู่แข่งในพื้นที่ใกล้เคียง สถานที่สำคัญ

ค่าถ่วงน้ำหนัก 20% 20% 20% 20% 20%

เกณฑ์คะแนน 1-2–3-4 1-2–3-4 1-2–3-4 1-2–3-4 1-2–3-4

ตารางที่ 5.2 แสดงการพิจารณาเลือกย่านที่ตั้งโครงการ

เกณฑ์การพิจารณา

ค่าถ่วง น้ำหนัก

ย่านที่ตั้งโครงการ ย่านพระราม 3 ย่านสุขุมวิท ย่านเจริญนคร คะแนน รวม คะแนน รวม คะแนน รวม การขยายตัวของชุมชน 20% 3 0.6 4 0.2 2 0.4 การคมนาคม 20% 3 0.6 4 0.8 3 0.6 พื้นที่เศรษฐกิจ 20% 2 0.2 4 0.8 3 0.6 คู่แข่งในพื้นที่ใกล้เคียง 20% 2 0.4 4 0.8 3 0.6 สถานที่สำคัญ 20% 3 0.6 3 0.6 4 0.8 รวม 100% 13 2.4 23 3.2 15 3.0 จากการศึกษาข้อมูลย่านต่าง ๆ เมื่อนำมาพิจารณาและให้ค่าน้ำหนักตามเกณฑ์ที่ตั้งไว้ ย่านที่มีคะแนนมากสุดคือ ย่านสุขุมวิท

5.2 การเลือกทำเลที่ตั้งโครงการ เกณฑ์การพิจารณา - การคมนาคม มีขนส่งสาธารณะอยู่บริเวณใกล้เคียง - มีแนวโน้มในการขยายตัวของชุมชน - มีสถานที่ช่วยส่งเสริมความเป็นไปได้โครงการ เช่น ศูนย์การค้า สถานศึกษา หรือหน่วยงานต่าง ๆ

- เป็นแหล่งเศรษฐกิจ มีแนวโน้มในการขยายตัวเพื่อเพิ่ม มูลค่าการลงทุนในอนาคต - คู่แข่งในบริเวณรอบเพื่อเสริมสร้างจุดเด่นเป็นการ เปรียบเทียบในการตัดสินใจซื้อ

5.2.1 Site 1 ที่ตั้งโครงการอยู่ติดริมถนน สุขุมวิท อยู่ตรงข้ามที่ว่าการเขตพระ โขนง ห่ า งจากสถานี BTS อ่ อ นนุ ช ระยะทาง 200 เมตร มีป้ายรถเมล์อยู่ ทางด้านหน้าของพื้นที่ตั้งโครงการ อยู่ ในผั ง สี ท ี ่ ด ิ น ประเภทที ่ อ ยู ่ อ าศั ย หนาแน่น ปานกลาง ทิศเหนือติดกับ บ้านคน ทิศตะวันตกติดกับธนาคาร กรุงเทพ ทิศตะวันออกติดกับโชว์รูม เบนซ์ ทิศใต้ติดกับถนนสุขุมวิท

ภาพที่ 5.4 แสดงพื้นที่ Site 1

พื้นที่โครงการมีขนาด 2–3-4 ไร่ หรือ 4,416 ตารางเมตร ราคาประเมินที่ดิน 100,000 - 270,000 บาทต่อตารางวา สถานที่สำคัญในระยะรัศมี 500 เมตร o โรงเรียนนานาชาติเวลส์ o โรงเรียนอนุบาลปาณยา o สำนักงานสรรพากรพื้นที่สาขา พระโขนง คู่แข่งในบริเวณใกล้เคียง

o สถานีตำรวจพระโขนง o การประปานครหลวง สาขา สุขุมวิท-พระโขนง o สำนักงานเขตพระโขนง

ภาพที่ 5.5 แสดงคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียง

o The Phyll Sukumvit 54 o The Century Onnut o โลตัสสาขาอ่อนนุช

1. 2. 3. 4. 5.

Diamond Sukhumvit RHYTHM Sukhumvit 50 Q House Sukhumvit 79 Ideo Verve Sukhumvit Tree Condominium Sukhumvit 50 6. TKF CONDO 7. My Condo Sukhumvit 81

ภาพที่ตั้งโครงการ ภาพที่ 5.6 แสดงภาพที่ตั้งโครงการ Site 1

อยู่ติดกับซอยสุขุมวิท 83

ด้านข้างติดโชว์รูมเบนซ์ (กำลังก่อสร้าง)

ด้านหน้าติดกับถนนสุขุมวิท

ฝั่งตรงข้ามเป็น The Phyll Sukumvit 54 5.2.2 Site 2 ที่ตั้งโครงการตั้งอยู่ริมถนนพระราม 4 ห่างจาก สถานี BTS พระโขนง ระยะทาง 300 เมตร ป้ายรถเมล์ สาธารณะอยู่เยื้องทางด้านซ้ายของพื้นที่โครงการ อยู่ในผังสี ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากทิศเหนือติดกับบ้าน คน ด้านทิศตะวันตกติดที่ดินเปล่า ทิศตะวันออกอยู่ติดกับ โครงการ ไอดิโอ พระราม 4 ทิศใต้ติดถนนพระราม 4 ฝั่ง ตรงข้ามเป็นปั๊ม ปตท.

ภาพที่ 5.7 แสดงพื้นที่ Site 2

พื้นที่โครงการมีขนาด 5–2-4 ไร่ หรือ 8,818 ตารางเมตร ราคาประเมินที่ดิน 140,000 - 360,000 บาทต่อตารางวา

ภาพที่ตั้งโครงการ ภาพที่ 5.8 แสดงภาพที่ตั้งโครงการ Site 2

ฝั่งตรงข้ามที่ตั้งโครงการ ปั๊ม ปตท.

ด้านข้างติดกับซอยพิชัยสวัสดิ์

ด้านข้างติดกับ Ideo Sukumvit-Rama 4

ด้านหน้าโครงการติดถนนพระราม 4

สถานที่สำคัญในระยะรัศมี 500 เมตร o โรงเรียนศรีวิกรณ์ o โรงเรียนพระโขนงวิทยา o โรงพยาบาลกล้วยน้ำไท

o ในป่า อาร์ท คอมเพล็กส์ o Summer Hill Shopping Mall o ที่ทำการไปรษณีสาขาพระโขนง

o ศูนย์วิจัยและพัฒนาการทหาร กรมวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยี กลาโหม

คู่แข่งในบริเวณใกล้เคียง

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

ภาพที่ 5.9 แสดงคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียง

Ideo Sukumvit-Rama 4 Tree Condo Sukhumvit 42 RHYTHM Sukumvit 44/1 Le Luk Condominium Sukumvit Plus Condo Life Sukhumvit 48 The LINE Sukhumvit 71

ภาพที่ 5.10 แสดงภาพที่ตั้งโครงการ Site 3

5.2.3 Site 3 ที่ตั้งโครงการอยู่ติดริมถนนสุขุมวิท อยู่ ติดกับสถานี BTS นานา พื้นที่โครงการอ ซอยสุขุมวิท 7 ตั้งอยู่ในผังสีที่ดินประเภท พาณิชยกรรม ทิศเหนือติดร้านอาหารและ สถานบริการ ให้ความบัน เทิง ก ด้านทิ ศ ตะวันตกติดถนนสุขุมวิท ทิศตะวันออกติด โรงแรมพาร์ค ทิศใต้ติดร้านอาหาร ฝั่งตรง ข้ามเป็นอาคารสำนักงาน ขนาดพื้นที่ 2–2-72 ไร่ หรือ 4,284 ตารางเมตร ราคาประเมินที่ดิน 300,000 - 565,000 บาทต่อตารางวา สถานที่สำคัญในระยะรัศมี 500 เมตร o Times Square Building Mall o สำนักงานสรรพากรพื้นที่ กรุงเทพมหานคร 14 o สถานเอกอัครราชทูตสวีเดน

o สวนชูวิทย์ o Sheraton Grande Sukhumvit o โรงเรียนวรรณวิทย์

o โรงเรียนวัฒนาวิทยาลัย

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

คู่แข่งในบริเวณใกล้เคียง ภาพที่ 5.11 แสดงคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียง

98 Wireless Noble Ploenchit Condo Hyde Sukhumvit 11 The Prime 11 Condo Noble BE19 Condo Hyde Sukhumvit 13 Q1 Sukhumvit Condo The Heritage Condominium

ภาพที่ตั้งโครงการ ภาพที่ 5.12 แสดงภาพที่ตั้งโครงการ Site 3

ด้านข้างโครงการอยู่ในซอยสุขุมวิท 7

ด้านหน้าติดกับสถานี BTS นานา

ด้านหลังติดกับโรงแรมพาร์ค

ฝั่งตรงข้ามเป็นอาคารสำนักงาน (กำลังก่อสร้าง)

5.3 เกณฑ์ในการเลือกที่ตงั้ โครงการ ตารางที่ 5.3 แสดงเกณฑ์คะแนนและค่าถ่วงน้ำหนัก

ลำดับ 1 2 3 4

เกณฑ์ สภาพแวดล้อม ราคาที่ดิน การเข้าถึงและคมนาคม ที่ตั้งใกล้แหล่งย่านธุรกิจ

เกณ์คะแนน 1-2-3-4 1-2-3-4 1-2-3-4 1-2-3-4

ค่าถ่วงน้ำหนัก 25% 25% 25% 25%

จากตารางการพิจารณาเลื อก ที่ตั้งโครงการระดับพื้นที่ Site 3 มีความ เหมาะสมที่สุด ได้คะแนน 3.5 คะแนน

ตารางที่ 5.4 การเลือกที่ตั้งโครงการ

เกณฑ์ สภาพแวดล้อม ราคาที่ดิน การเข้าถึงและคมนาคม ที่ตั้งใกล้แหล่งย่านธุรกิจ คะแนนรวม

ค่าถ่วงน้ำหนัก 0.25 0.25 0.25 0.25 1

site 1 คะแนน รวม 3 0.75 4 1.0 3 0.75 1 0.25 2.75

site 2 คะแนน รวม 4 1.0 3 0.75 2 0.50 3 0.75 3.0

site 3 คะแนน 4 2 4 4 3.5

รวม 1.0 0.5 1.0 1.0

Site 3 ติดกับพื้นที่ย่านเศรษฐกิจมากที่สุด ใกล้เคียงกับย่านคอนโดมิเนียมในระดับไฮเอนด์ บริเวณอโศกและถนนวิทยุ การคมนาคมสามารถเข้าถึงได้หลายทาง ทั้ง BTS MRT รถประจำทาง ซึ่งตอบโจทย์ในการเดินทางของ Gen C ที่รักความ สะดวกสบายและใกล้แหล่งเศรษฐกิจ ทิศทางแสง

SITE 3

ทิศทางลม

มลภาวะเสียง

5.4 การวิเคราะห์ที่ตั้งโครงการ ภาพที่ 5.13 แสดงภาพที่ตั้งโครงการและบริเวณใกล้เคียง

ตำแหน่งที่ตั้งโครงการ สถานที่ตั้ง : อยู่ติดริมถนนสุขุมวิท ติดกับสถานี BTS นานาตรงกับซอยสุขุมวิท 7 ทิศเหนือ : ติดกับโรงแรมพาร์ค ทิศใต้ : อยู่ติดริมถนนสุขุมวิท ตรงข้ามเป็นอาคารสำนักงาน 20 ชั้น (กำลังก่อสร้าง) ทิศตะวันออก : ติดกับร้านอาหาร ทิศตะวันตก : อยู่ติดซอยสุขุมวิท 7 ถัดไปเป็นร้านอาหาร รายละเอียดที่ดิน พื้นที่โครงการทั้งหมด 24,145.9 ตารางเมตร FAR = 10 พื้นที่อาคารรวมทุกชั้น = FAR x พื้นที่ดิน 24,145.9x10 = 42,840 ตารางเมตร ดังนั้นพื้นที่อาคารรวมสูงสุดที่สามารถดำเนินการได้ = 42,840 ตางรางเมตร OSR = 3 พื้นที่ว่างปราศจากสิ่งปกคลุม = พื้นที่อาคารรวมทุกชั้น x อัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม/100 24145.9x3/100 = 1285.2 ตางรางเมตร

มลภาวะ มลภาวะที่ส่งผลกระทบต่อโครงการโดยส่วนใหญ่เกิดจากบริเวณด้านหน้าโครงการที่ติดถนนสุขุมวิท และสถานีรถไฟฟ้า นานา โดยเฉพาะมลาภาวะทั้งเสียง ฝุ่น กลิ่น จากรถที่วิ่งผ่านไปมา รถไฟฟ้า และการก่อสร้างจากอาคารสำนักงานฝั่งตรงข้าม การคมนาคม ระบบขนส่งสาธารณะ - มีสถานีรถไฟฟ้า BTS นานาอยู่หน้าโครงการ - มีป้ายรถเมล์เดินสวนทางไปยังซอยสุขุมวิท 5 อีกประมาณ 300 เมตร - มีวินมอเตอร์ไซด์อยู่หน้าซอยสุขุมวิท 7 เพื่อรอรับส่ง การเข้าถึงโครงการ - เดินทางมาโดยรถไฟฟ้า BTS ลงสถานี นานา แล้วลงทางออกที่ 2 หรือ 4 จะเจอพื้นที่ตั้งโครงการ - เดินทางมาโดยรถไฟใต้ดิน MRT ลงสถานีอโศก สามารถต่อรถขนส่งสาธารณะ หรือรถไฟฟ้ามาต่อได้ - รถยนต์ส่วนตัวขับตามเส้นสุขุมวิทจนถึงซอยสุขุมวิท 7ระบบขนส่งสาธารณะ - มีสถานีรถไฟฟ้า BTS นานาอยู่ติดหน้าโครงการ - มีป้ายรถเมล์เดินสวนทางไปยังซอยสุขุมวิท 5 อีกประมาณ 300 เมตร - มีวินมอเตอร์ไซด์อยู่หน้าซอยสุขุมวิท 7 เพื่อรอรับส่ง

5.5 งบประมาณด้านที่ดินและค่าก่อสร้าง ราคาประเมินการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2562 โดยใช้ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้าง ของเดือน ธันวาคม 2562 โดยมูลนิธิประเมิน ค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย ประเมินราคาก่อสร้างอาคารพักอาศัย 26-35 ชั้น โดยวัสดุและกระบวนการระดับสูงราคา 30,400 บาท ซึ่งโครงการมีพื้นที่ใช้สอยทั้งหมด 23,792.59 ตารางเมตร. ดังนั้นจึงมีมูลค่าการก่อสร้างอาคารประมาณ 23,792.59 x 30,400 = 723,294,736 บาท เนื่องจากที่ตั้งโครงการเลขโฉนดที่ดินมี 2 ใบจึงสรุปประเมินราคาได้ดังนี้ ราคาประเมินที่ดิน 650,000 บาท/ตารางวา เนื้อที่ 1 ไร่ 2 งาน 83.1 ตารางวา มีราคาเท่ากับ 683.1 x 650,000 = 444,015,000 บาท ราคาประเมินที่ดิน 300,000 บาท/ตารางวา เนื้อที่ 1 ไร่ 1 งาน 19.3 ตารางวา มีราคาเท่ากับ 519.3 x 300,000 = 155,790,000 บาท รวมทั้งสินราคาประเมินที่ดินประมาณ 444,015,000 + 155,790,000 = 599,805,000 บาท รวมค่าก่อสร้างทั้งสิ้น 1,323,099,736 บาท

รายจ่าย 1. ค่าจ้างพนักงานมีพนักงาน 34 คนคิดเงินเดือนเฉลี่ยคนล่ะ 20,000 บาท คิดเป็น 20,000 x 34 = 680,000 บาท/เดือน 2. ค่าน้ำไฟ/น้ำ ประมาณ 1,500 x จำนวนห้องพัก (428) คิดเป็น 1,500 x 428 = 642,000 บาท/เดือน 3. ค่าบำรุงรักษางานระบบ 433,450 บาท/เดือน และค่าบำรุงลิฟต์ 73,500 บาท/เดือน ต่อ 1 ตัวมีลิฟต์ทั้งหมด 5 ตัวคิด เป็น 73,500 x 5 = 367,500 บาท/เดือน (ราคาอ้างอิง) รายรับ 1. ค่าส่วนกลางคิดตารางเมตรล่ะ 30 บาทต่อขนาดห้องพักต่อเดือน Type 1 Bedroom ทั้งหมด 199 ห้องขนาดพื้นที่ 31.97 ตารางเมตรคิดเป็น 190,860 บาท Type 1 Bedroom Plus ทั้งหมด 73 ห้องขนาดพื้นที่ 52.68 ตารางเมตรคิดเป็น 115,369 บาท Type Duplex Bedroom ทั้งหมด 5 ห้องขนาดพื้นที่ 41.88 ตารางเมตรคิดเป็น 63,238 บาท Type 2 Bedroom ทั้งหมด 127 ห้องขนาดพื้นที่ 66.68 ตารางเมตรคิดเป็น 254,050 บาท Type 3 Bedroom ทั้งหมด 24 ห้องขนาดพื้นที่ 140.75 ตารางเมตรคิดเป็น 101,340 บาท 2. ราคาขายห้องพักขายตารางเมตรล่ะ 160,000 บาทต่อตารางเมตร Type 1 Bedroom ทั้งหมด 199 ห้องขนาดพื้นที่ 31.97 ตารางเมตรคิดเป็น 1,017,924,800 บาท Type 1 Bedroom Plus ทั้งหมด 73 ห้องขนาดพื้นที่ 52.68 ตารางเมตรคิดเป็น 615,302,400 บาท Type Duplex Bedroom ทั้งหมด 5 ห้องขนาดพื้นที่ 41.88 ตารางเมตรคิดเป็น 33,504,000 บาท Type 2 Bedroom ทั้งหมด 127 ห้องขนาดพื้นที่ 66.68 ตารางเมตรคิดเป็น 1,354,937,600 บาท Type 3 Bedroom ทั้งหมด 24 ห้องขนาดพื้นที่ 140.75 ตารางเมตรคิดเป็น 540,480,000 บาท ดังนั้นหากขายห้องพักได้ทั้งหมดคิดเป็น 3,562,148,800 บาท การคำนวณระยะเวลาการคืนทุนของโครงการ คำนวณในกรณีที่สามารถขายห้องได้ทั้งหมดแล้ว ค่าก่อสร้างทั้งสิ้น 1,323,099,736 บาท ขายห้องทั้งหมดคิดเป็น 3,562,148,800 บาท ดังนั้นจึงคิดเป็นผลกำไร 2,239,049,064 บาท มีค่าใช้จ่ายประจำเดือนทั้งหมด 1,689,500 บาท มีรายรับต่อเดือน 1,366,857 บาท

บทที่ 6 แนวความคิดและผลงานการออกแบบ 6.1 แนวความคิดในการออกแบบ แนวความคิดหลักของโครงการ แนวความคิดหลักของโครงการสวนเรือนแก้วและการเล่นกับแสงธรรมชาติ ที่ส่งมากระทบกับตัวโครงการ เกิดการ สะท้อนของตัววัสดุและสะท้อนสีของอาคาร โดยดีไซน์ให้เป็นรูปลักษณ์ของเส้นเฉียงและเส้นซิกแซ็ ก เพื่อสื่อถึงความรู้สึกการเป็น เคลื่อนเป็นจังหวะที่สัมพันธ์กับการที่ดวงอาทิตย์ส่องแสงมากระทบในแต่ล่ะช่วงเวลานั้น ๆ การวางผังของโครงการ แนวความคิดการวางผังของโครงการเนื่องจากพื้นที่ตั้งโครงการเป็นรูปสี่เหลี่ยมพื้นผ้ายาวลึก ทำให้มีด้านผิวอาคารด้าน ยาวต้องกระทบแสงแดดทิศตะวันตก ทำให้เป็นปัญหาในการวางผังพื้นห้องพักอาศัย จึงพยายามหลีกเลี่ยงที่ให้มีการวางห้องพัก อาศัยทางทิศตะวันตก แต่จะนำจุดนี้ไปพัฒนาเพื่อเป็นคอนเซปหลักสวนเรือนแก้วและการเล่นแสงในตัวอาคาร การจัด ZONING การจัดวาง ZONING มีแนวคิดในการจัดวางดังนี้ - การมีส่วนร่วมของพื้นที่ space โครงการส่วนต้อนรับ จัดวางไว้ส่วน ด้านหน้า มีพื้นที่ Green area ที่สามารถเข้าถึงง่าย และเป็นจุดที่ ดึงดูดสายตาของผู้ที่มาโครงการ ด้านหลังเป็นพื้นที่ส่วนงานระบบและ พื้นที่ส่วนของพนักงาน - การจั ด วาง Mass อาคารที ่ พ ั ก อาศั ย เน้ น ให้ ส ามารถ มองเห็ น ทัศนียภาพของมุมมองเมืองได้ทั่ว และหลีกเลี่ยงทางทิศตะวันตก - จั ด วางพื ้ น ที ่ ส ่ ว นกลางสำหรั บ ลู ก บ้ า นในโครงการเท่ า นั้ น บุคคลภายนอกไม่มีสิทธิ์เข้ามาใช้ โดยวางอยู่ตั้งแต่ ชั้น 2 -7

6.2 การนำเสนอผลงานการออกแบบร่าง ครั้งที่ 1 สวนเรือนกระจกนำเสนอในรูปลักษณ์ ของสิ่งก่อสร้างที่โอบล้อมไปด้วยพรรณพืชต่าง ๆ โดยมีจุดประสง์เพื่อสร้างเป็นจุด ภาพลักษณ์ของตัวโครงสร้าง เนื่องจากสวนเรือนกระจกถูกสร้างเพื่อเป็นห้องกักเก็บอุณหภูมิสำหรับต้นไม้ในประเทศที่ต้องเจอกับ อุณหภูมิหนาวจัด สร้างสภาวะเรือนกระจกให้พื้นที่ภายในให้มีอุณหภูมิสูงพอเพื่อต้นไม้ยังคงเติบโตอยู่ได้ แต่จะทำให้เป็นการนำ แสงสว่างมาใช้ ทั้งทางตรงและทางอ้อมและการดีไซน์ตั วอาคารให้ โปร่ง ไม่ทึบตัน เปิดใหม่ช่องแสงขนาดใหญ่ ทำให้ผู้เข้ามา อาศัยเกิดความรู้สึกเดินอยู่สวนเรือนกระจก ภาพที่ 6.2 Second floor pan

ภาพที่ 6.1 Ground floor plan

ภาพที่ 6.4 4th-20th floor plan

ภาพที่ 6.3 Third floor pan

ภาพที่ 6.5 Mass ครั้งที่ 1

ข้อเสนอแนะจากกรรมการครั้งที่ 1 - ความเป็ น พรี เ มี ่ ย มคื อ อะไร จะขายอะไร มี จ ุ ด เด่ น อย่างไร - ตัวอย่างคอนโดพรีเมียมใช้ที่จอดรถ 3 คันต่อยูนิต สระ ว่ายน้ำเดินจากลิฟท์เข้าสระได้ มีฟิตเนสเต็มที่แ ต่ ล ะ หน่วยมีห้องแม่บ้านส่วนตัว ที่จอดรถขึ้นถึงยูนิตเลย มี ขนาดที่ดินใหญ่ เป็นต้น - ศึกษากรณีตัวอย่างที่เป็น คอนโดพรีเมี่ยม ย่านอโศก พระราม4 – เอกมัย - ไม่เอาถนนเข้ากลางที่ดิน ที่ดินจะถูกแบ่งเป็นสองส่วน จะไม่ได้พื้นที่สวนเป็นพื้นที่ ใหญ่ - อย่าเน้นความพรีเมียมพื้นที่โครงการไม่ใช่โลเคชั่นที่ขาย ได้ - ดู เ รื ่ อ งการประหยั ด พลั ง งานใช้ต ้ น ไม้ เป็ น สกิ น ไม่ใช่ กระจกทำให้สิ้นเปลืองกว่าเดิม

6.3 การนำเสนอผลงานการออกแบบร่าง ครั้งที่ 2 ภาพที่ 6.6 Ground floor plan

ภาพที่ 6.7 2nd floor plan

ภาพที่ 6.8 3rd-4th floor plan

ภาพที่ 6.11 7th floor plan

ภาพที่ 6.9 5th floor plan

ภาพที่ 6.12 22th-28th floor plan

ภาพที่ 6.10 6th floor plan

ภาพที่ 6.13 29th floor plan

ภาพที่ 6.14 30th floor plan

ภาพที่ 6.15 31th floor plan

ภาพที่ 6.17 Section A & Section b

ภาพที่ 6.16 32th floor plan

ภาพที่ 6.18 Elevation 1 & Elevation 2

ภาพที่ 6.19 Elevation 3 & Elevation 4

ภาพที่ 6.20 แบบขยายห้องพักแต่ล่ะ Type

ภาพที่ 6.21 ทัศนียภาพภาพนอกของโครงการ

ข้อเสนอแนะจากกรรมการครั้งที่ 2 - ลดระดับคอนโดมาเป็นช่วงไฮคลาสดีแล้ว แต่ให้ศึกษาว่าความเป็นคอนโดไฮคลาสควรมีอะไรเพิ่มเติมอีกบ้าง - ห้องพักที่หันออกทางด้านทิศตะวันตกไม่ควรมี เป็นห้องที่ขายไม่ได้ ควรเพิ่มช่องเปิดให้มีแสงเข้ามาที่เดินมากขึ้น ตอนนี้ลักษณะดูมืด ไม่น่าอาศัย - แลมทางลาดที่จอดรถความยาวไม่น่าถึงควรเช็คระยะความสูงใหม่ - การออกแบบยังดูเป็นคอนโดไม่มีระดับ ยังไม่มีความเหมาะสมกับระดับไฮคลาส - พื้นที่ในส่วนต้อนรับมีขนาดห้องปิดใหญ่เกินไปควรลดขนาดเพื่อไม่เสียค่าใช้จ่ายในการเปิดแอร์มากขึ้น - พยายามออกแบบให้ห้องไม่หันไปทางทิศตะวันตก ควรวางผังอาคารใหม่

6.4 การนำเสนอผลงานการออกแบบขั้นสมบูรณ์ ภาพที่ 6.22 Ground floor plan

ภาพที่ 6.23 2nd floor plan

ภาพที่ 6.26 6th floor plan

ภาพที่ 6.24 3rd-4th floor plan

ภาพที่ 6.27 7th floor plan

ภาพที่ 6.25 5th floor plan

ภาพที่ 6.28 8th-11th floor plan

ภาพที่ 6.29 12th-28th floor plan

ภาพที่ 6.30 29th floor plan

ภาพที่ 6.31 30th-31th floor plan

ภาพที่ 6.32 32th floor plan

ภาพที่ 6.33 33th floor plan

ภาพที่ 6.34 Rooftop floor plan

ภาพที่ 6.35 Section A & Section b

ภาพที่ 6.36 Elevation 1 & Elevation 2

ภาพที่ 6.37 Elevation 3 & Elevation 4

ภาพที่ 6.38 แบบขยายห้องพักแต่ล่ะ Type

ภาพที่ 6.39 ทัศนียภาพภาพนอกของโครงการ

ภาพที่ 6.40 งานระบบในโครงการ

ข้อเสนอแนะจากกรรมการครั้งสมบูรณ์ - ชั้นสระว่ายน้ำระดับพื้นถึงผ้าควรมีความสูงมากกว่านี้ ฝ้าเตี้ยทำให้ดูอึดอัดไม่เหมาะในการมาใช้งาน - การออกแบบฟาซาดติดตั้งอย่างไร ควรอธิบายในแบบขยายเพิ่มเติมด้วย - งานระบบส่วนของช่องชาร์ปควรแยกระบบไฟฟ้าและประปาแยกจากกัน และประตูช่องชาร์ปไม่ควรเปิดมาทาง ทางเดิน หากเกิดมีเรื่องซ่อมแซมทำให้ระยะห่างทางเดินน้อยกว่าเกณฑ์ได้ - มุมนำเสนอทัศนียภาพของตัวอาคารยังดูไม่น่าดึงดูด ควรหามุมที่ดูโอเคกว่านี้ได้ - ประตูห้องสุดท้ายห่างจากบันไดหนีไฟเกินไปอาจเกินข้อกำหนดของกฏหมาย

บทที่ 7 สรุปผลการศึกษาและข้อเสนอแนะ 7.1 สรุปผลการศึกษา โครงการ เดอะไฮด์ คอนโดมิเนียม เป็นโครงการในระดับ Segment High Class กลุ่มเป้าหมายหลัก กลุ่มคน Gen C ที่ มีรายได้ค่อนข้างสูง และชาวต่างชาติที่มาทำงานในประเทศไทย จึงมีการออกแบบอาคารให้มีความดึงดูด สร้างภาวะการใช้งาน อาคารได้ง่าย มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน มีความปลอดภัยสูง ทั้งมีการเลือกใช้วัสดุเป็นมิตรกับธรรมชาติเพื่อลดการใช้ พลังงานในอาคาร มีการออกแบบสัดส่วนพื้นที่แต่ล่ะส่วนมีความเชื่อมต่อกัน โดยให้พื้นที่ส่วนต้อนรับอยู่ทางด้านหน้าเพื่อกรอง บุคคลสำหรับลูกบ้านหรือผู้เยี่ยมชมโครงการ ด้านหลังเป็นส่วนพนักงานและงานระบบอาคาร โวนบนเป็นพื้นที่ส่วนกลางของ ลูกบ้าน และที่จอดรถ ส่วนพื้นที่พักอาศัย มีการแบ่ งโซนเป็นส่องส่วน 1.พื้นที่ห้องพัก 1 bedroom และ 2.พื้นที่ห้องพัก 2 Bedroom กับ 3 Bedroom โดยมีความแตกต่างกันในเรื่องของมุมมองทิวทัศน์ของแต่ล่ะโซน และความร้อนอุณหภูมิของห้อง เนื่องจากการออกแบบต้องหลีกเลี่ยงการนำห้องพักหันทางตะวันตก จึงต้องมีกระบวนการออกแบบเพื่อหลีกเลี่ยงโดยการวางผัง Single Coridor โดยให้รับทางทิศตะวันตกและเปิดช่องรับแสงเพื่อใช้แสงธรรมชาติแทนการใช้ไฟในอาคารได้ ทั้งยังเห็นทิวทัศน์ เมืองได้ด้วย

7.2 ข้อเสนอแนะ การทำวิทยานิพนธ์ในเรื่องที่มีความสนใจนั้นเป็นจุดเริ่มต้นในการศึกษาและเรียนรู้ที่ต้องการต่อยอดองค์ความรู้และไขข้อ สงสัยต่อประเด็นที่เลือกนำมาศึกษา ผู้ศึกษาต้องศึกษาค้นคว้าตลอด 1 ปีของการศึกษา ซึ่งหัวข้อที่เราสนใจนั้นจะเป็นแรงผลักดัน ให้เรามีความมุ่งมั่นที่จะผลิตงานออกมาได้ดีทั้งในเรื่องการวิเคราะห์และแก้ไขปรับปรุงผลงานดียิ่งขึ้นไปอีกด้วย ในการออกแบบโครงการคอนยโดมิเนียมแต่ละประเภท มีปัจจัยที่ส่งผลต่อการออกแบบที่แตกต่างกัน ตั้งแต่ทำเลที่ตั้งที่ ต้องพิจารณาตั้งแต่การวางผังเมือง ผังสีของพื้นที่นั้น ๆ ข้อกฎหมาย และกลุ่มเป้าหมายของโครงการมีลักษณะเป็นอย่างไร ควร คำนึงถึงทำเลตั้งแต่เริ่มต้นว่าสามารถดำเนินการก่อสร้างคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้ได้หรือไม่ มีความคุ้มค่าที่จะลงทุนหรือขาดทุน จึง ต้องมีการกำหนดกลยุทธ์ของโครงการว่ามีสิ่งใดเป็นจุดเด่น จุดขายหลักของโครงการ

บรรณานุกรม ความหมายและนิ ย ามคอนโดมิ เ นี ย ม .[อิ น เทอร์ เ น็ ต ].2556.[สื บ ค้ น เมื ่ อ 7 กรกฎาคม 2562] เข้ า ถึ ง ได้ จ าก : www.softbizplus.com ป ร ะ เ ภ ท ข อ ง ค อ น โ ด ม ิ เ น ี ย ม . [อ ิ น เ ท อ ร ์ เ น ็ ต ]. 2 5 5 8.[ส ื บ ค ้ น เ ม ื ่ อ 7 ก ร ก ฎ า ค ม 2 5 6 2 ] เ ข ้ า ถ ึ ง ไ ด ้ จ า ก : www.livinginsider.com/Segment/ คูมือการออกแบบอาคารที่มีประสิทธิภาพ.[อินเทอร์เน็ต].2547.[สืบค้นเมื่อ 7 กรกฎาคม 2562] เข้าถึงได้จาก : www.2e0-building.com ทั ก ษิ ณ .ระบบโครงสร้ า งอาคารสู ง .[อิ น เทอร์ เ น็ ต ].2553.[สื บ ค้ น เมื ่ อ 7 กรกฎาคม 2562] เข้ า ถึ ง ได้ จ าก www.winddesign31.blogspot.com กรณี ศ ึ ก ษาอาคาร HYDE Sukhumvit 11.[อิ น เทอร์ เ น็ ต ].2560.[สื บ ค้ น เมื ่ อ 7 กรกฎาคม 2562] เข้ า ถึ ง ได้ จ าก : https://propholic.com/prop-verdict/hyde-sukhumvit-11/ Yotsawat S.กรณีศึกษาอาคาร Circle Living Prototype 2.[อินเทอร์เน็ต].2560.[สืบค้นเมื่อ 7 กรกฎาคม 2562] เข้าถึงได้จาก : www.fragrantproperty.com/th/developments/circle-living-prototype/ Yotsawat S.กรณีศึกษาอาคาร Siamese Exclusive Sukhumvit 31.[อินเทอร์เน็ต ].2561.[สืบค้นเมื่อ 7 กรกฎาคม 2562] เข้าถึงได้จาก : https://thinkofliving.com/Yotsawat S.,2561 Yotsawat S.กรณีศึกษาอาคาร The Rich Ploenchit – Nana.[อินเทอร์เน็ต].2558.[สืบค้นเมื่อ 7 กรกฎาคม 2562] เข้าถึงได้ จาก : https://thinkofliving.com/Yotsawat S.,2558 Eterno Ivica srl.กรณีศึกษาอาคาร Bosco Verticale.[อินเทอร์เน็ต ].2561.[สืบค้นเมื่อ 7 กรกฎาคม 2562] เข้าถึงได้จาก : https://www.pedestal-eternoivica.com/Eterno Ivica srl,2561 Tina Lee.กรณีศึกษาอาคาร TwentyOne Angullia Park.[อินเทอร์เน็ต].2557.[สืบค้นเมื่อ 7 กรกฎาคม 2562] เข้าถึงได้จาก: https://www.srx.com.sg/Tina Lee,2557 สํานักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา.พระราชบัญญัติ อาคารชุด พ.ศ.2522.[อินเทอร์เน็ต].2522.[สืบค้นเมื่อ 18 เมษายน 2563] เข้าถึงได้จาก : http://www.bsa.or.th/ สํานักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา.กฎกระทรวงฉบับที่ 33 พ.ศ. 2535.[อินเทอร์เน็ต].2535.[สืบค้นเมื่อ 18 เมษายน 2563] เข้าถึง ได้จาก : http://www.bsa.or.th/ สํานักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา.กฎกระทรวงฉบับที่ 55 พ.ศ. 2543.[อินเทอร์เน็ต].2543.[สืบค้นเมื่อ 18 เมษายน 2563] เข้าถึง ได้จาก : http://www.bsa.or.th/ Phetchannews.กลุ ่ ม เป้ า หมาย Generation C.[อิ น เทอร์ เ น็ ต ].2557.[สื บ ค้ น เมื ่ อ 18 เมษายน 2563] เข้ า ถึ ง ได้ จ าก: https://www.marketingoops.com/,2557

ประวัติผู้ทำวิทยานิพนธ์ ชื่อ-สกุล วันเกิด สถานที่เกิด สถานที่อยู่ปัจจุบัน หมายเลขโทรศัพท์ E-mail Address ประวัติการศึกษา

กิจกรรมขณะศึกษา

ธนวัฒน์ เถาว์ชาลี 12 พฤศจิกายน 2539 รพ.คลองตัน เขตคลองเตย จ.กรุงเทพ 428/103 นิรันดร์คอนโด สุขุมวิท 93 ถนนสุขุมวิท บางจาก พระโขนง กทม. 10260 092-575-4440 bossbigpk@gmail.com พ.ศ.2555 สำเร็จการศึกษาจากโรงเรียนปทุมคงคา (ม.ต้น) พ.ศ.2258 สำเร็จการศึกษาจากโรงเรียนปทุมคงคา (ม.ปลาย) ปัจจุบัน กำลังศึกษาระดับชั้นอุดมศึกษา คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ผัง เมืองและนฤมิตศิลป์ มหาวิทยาลัยมหาสารคาม - ฝึกงานที่ บริษัท ภิญโญภาส อาคิเต็กแอนด์คอนสตั่คชั่น