City Campus Booking.com

‘Het hele ontwerpproces was voor ons een unieke ervaring’

BEN VAN BERKEL, ARCHITECT/FOUNDER UNSTUDIO

Het is altijd een trots moment wanneer één van onze gebouwen in gebruik wordt genomen en alle ideeën uit de ontwerpfase werkelijkheid worden. Het hoofdkantoor van Booking.com is hier geen uitzondering op en is voor ons extra bijzonder, omdat het zich in onze eigen stad bevindt en we het ontwikkelingsproces de afgelopen jaren op de voet hebben kunnen volgen.

Het ontwerp van dit bijzondere pand op het Amsterdamse Oosterdokseiland is direct afgestemd op het drukke en centrale deel van de stad waar het zich bevindt. De architectuur combineert robuuste elementen, geïnspireerd op het industriële havenverleden van de stad, met een elegante glazen façade die de glinstering van het water en de lucht reflecteert, en hierdoor een gevoel van rust creëert. Eenmaal binnen biedt het weidse uitzicht over Amsterdam en ‘t IJ een bijna cineastische beleving. Het hele ontwerpproces zelf was voor ons ook een unieke ervaring. Booking. com wilde graag dat hun hoofdkantoor een reflectie zou worden van hun vooraanstaande positie in de tech-wereld en beschouwde het pand dan ook als een belangrijk middel bij het aantrekken van jong toptalent uit de industrie. Dit doel diende als ons uitgangspunt tijdens de researchfase, waarin we samen met een team van Booking. com internationale panden van andere tech-bedrijven hebben bezocht, waaronder een Google Campus. Echter, geen van de gebouwen was voor Booking.com echt interessant genoeg om als inspiratie te dienen. Voor ons betekende dit dat we veel tijd moesten investeren om een compleet nieuw, out-of-the-box en uniek concept neer te zetten.

In plaats van een standard kantoorpand met twintig verdiepingen, waarin je binnenkomt in een indrukwekkende lobby en vervolgens direct naar de liften wordt geleid, hebben we gekozen voor het gevoel van een hypermoderne universiteitscampus. De focus lag hierbij op het bedienen van de behoeftes en het gedrag van de Booking.com medewerkers, van het moment dat ze binnenlopen tot het einde van hun werkdag en alle activiteiten daar tussenin.

Het resultaat is een ontwerp dat nog het meest doet denken aan een wandeling door een groot park, met verschillende routes en aandachtsgebieden. Het doel was om een plek te creëren waar werknemers vrij rond konden lopen en elkaar konden ontmoeten, dus het gebouw moest deze uitwisseling van ideeën en inspiratiemomenten faciliteren. De connectie tussen de verschillende verdiepingen van het gebouw moest zo open en makkelijk mogelijk worden gemaakt, met voldoende ventilatie en daglicht, zodat mensen gestimuleerd zouden worden om te bewegen. Duurzaamheid en een duidelijke link met de stad en de bewoners waren ook essentiële focusgebieden.

We hebben eerder gebouwen ontworpen op basis van deze uitgangspunten, maar Booking.com gaf ons de perfecte kans om deze te finetunen en op grote en uitdagende schaal uit te voeren. Het feit dat dit is gelukt, maakt ons enorm trots.

‘We zetten in op duurzaamheid’

De nieuwe Booking.com Campus wordt één van de meest duurzame gebouwen van Amsterdam. Dat past binnen de duurzaamheidsfilosofie van ons bedrijf, stelt Danielle D’Silva, directeur Duurzaamheid van Booking.com. “De elementen van dit gebouw en de manier waarop het is ontworpen om duurzamer gedrag van werknemers aan te moedigen, is een van de belangrijkste drijfveren om onze doelen op het gebied van duurzaamheid te bereiken.”

“Reizen kan een positieve kracht zijn voor de wereld. Het brengt meer cultureel begrip, sociaal-economische kansen voor gemeenschappen, en aandacht voor natuurlijke hulpbronnen en ons milieu.” Danielle D’Silva is ervan overtuigd, mensen leren van de reizen die ze maken. Het geeft ze een breder perspectief op de wereld om hen heen. “We moeten echter ook erkennen dat reizen onbedoelde gevolgen kan hebben voor mens en planeet.”

Vandaar dat Booking.com scherp inzet op duurzaam reizen. “Onze missie is om het voor iedereen makkelijker te maken om de wereld te ervaren, en het voor onze reizigers dan ook makkelijker te maken om dit op een duurzamere manier te doen.” Onderzoek van Booking.com toont aan dat 71% van de reizigers zegt de komende 12 maanden duurzamer te willen reizen, een stijging van 10% ten opzichte van vorig jaar. Een van de manieren waarop Booking.com het makkelijker maakt voor reizigers om duurzamer te reizen, is met hun Duurzaam Reizen-badge. Deze badge erkent accommodaties voor hun duurzaamheidsinspanningen op vijf belangrijke impactgebieden.

“We willen onze accommodatiepartners aanmoedigen om vooruitgang te boeken op hun eigen duurzaamheidsreis, dus het is ontzettend belangrijk dat we het goede voorbeeld geven.”, legt D’Silva uit. “We kunnen onze partners niet vragen om hun ecologische voetafdruk te overwegen, zoals het verminderen van afval of het volledig draaien op hernieuwbare energie, als we deze dingen niet zelf doen.”

Toekomstbestendig

Dat goede voorbeeld, dat geeft Booking. com bij het ontwerp van het gebouw. “De Campus weerspiegelt onze waarden en verplichtingen als bedrijf. Het gebouw zelf is BREEAM Excellent en heeft geweldige eigenschappen vanuit een duurzaamheidsperspectief waardoor het een zeer efficiënt gebouw wordt. Nog belangrijker is ons doel om duurzamer gedrag te stimuleren van de mensen die er gaan werken. Zo hebben we nagedacht over hoe we ons afval het beste kunnen verminderen door zowel het voedselaanbod als de verpakking. Daarnaast hebben we het aandeel plantaardig voedsel dat we willen serveren verhoogd, waardoor de

Pauline Kern, Senior Project Manager vastgoedbedrijf CBRE B.V.

“CBRE is al vanaf 2017 betrokken bij de ontwikkeling van de Campus. CBRE helpt Booking.com bij het ontwerp en de advisering van haar fit-out, ofwel het interieur van de Campus. We verzorgen het volledige project-, proces-, inkoop- en cost management in opdracht van Booking.com. Bovendien heeft het designteam van CBRE delen van het gebouw mogen ontwerpen. Wij managen de planning, het kostenbeheer, de inkoop, het proces en de uitvoering van alle 18 fit-out inkooppakketten. Daarnaast zijn we natuurlijk betrokken bij de onderlinge afstemming tussen alle partijen, inclusief BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling. Royal Haskoning DHV, dat sinds 2016 betrokken is bij het project, support ons en Booking.com met kennis en kunde over het Casco+-gebouw en de technische eisen die daarmee samenhangen. Zo managen we voor Booking.com de complete scope.”

“Het is een uniek project en het is elke dag anders. Ons team leert elke dag nieuwe dingen, we groeien als het ware mee met het gebouw. Zelf ben ik medio 2017 begonnen op dit project met een inventarisatie van de facilitaire processen. Vervolgens is mijn rol uitgebreid naar de aansturing van de interieurarchitecten en het procesmanagement van de verschillende designs in de Campus. In 2019 zijn we begonnen om de ontwerpen om te zetten naar 18 inkooppakketten, die we in samenwerking met BPD in de markt hebben gezet. Momenteel bereiden we ons voor op de daadwerkelijke inrichting van de fit-outs. Zo hebben we elk half jaar een andere focus met ons team.”

Booking Campus team

“We staan er te weinig bij stil hoe bijzonder het is dat we de Campus met elkaar bouwen. Maar het is prachtig wat we met elkaar doen, en geeft ontzettend veel energie. Daarnaast geniet ik van de passie waarmee iedereen in ons team hieraan werkt.”

“Een goede onderlinge samenwerking is hierbij van groot belang. Deze hebben we opgebouwd met Booking. com, Royal Haskoning en CBRE. Alle drie zijn we verschillende organisaties, met een verschillend DNA, maar we noemen ons het Booking Campus team. We zijn één team, zo voelen we dat. Het is belangrijk om in samenwerkingen te blijven investeren. Zo hebben we hard gewerkt aan een goede samenwerking met alle architecten. Vrijwel alle inkooptrajecten zijn nu afgerond, en soms moeten we terug naar de architecten omdat hun producten niet meer leverbaar of uit de collectie zijn. Samen kijken we dan naar een passend alternatief. Doordat de samenwerking goed is, komen we daar altijd goed uit.”

maaltijdopties met een hogere impact tot een minimum worden beperkt.”

De Campus wordt bovendien een kantoor met veel groen. “Meer planten, en zelfs bomen, in het gebouw past in onze duurzaamheidsfilosofie. Planten hebben een positieve invloed op de luchtzuivering en het zuurstofgehalte in het gebouw, en daarnaast bevordert groen het welzijn van de werknemers. Zij voelen zich prettiger in een groene werkomgeving.”

De duurzaamheid van de Campus blijkt ook uit de flexibele inrichting van het gebouw. “We willen een toekomstbestendig gebouw. Het moet niet alleen voldoen aan de huidige normen, maar ook aan die van de toekomst. We willen de indeling van het gebouw niet elk jaar aanpassen, omdat het niet meer past bij de behoeften van onze mensen. We richten het gebouw daarom zo in dat we het eenvoudig kunnen aanpassen aan veranderende wensen en behoeften, wat super belangrijk is omdat de rol van de werkplek zich blijft ontwikkelen.”

Aanmoedigen en inspireren

Dat de Campus in hartje Amsterdam is gevestigd, helpt het bedrijf ook om duurzaam woon-werkgedrag te blijven stimuleren. “We willen dat onze medewerkers met de fiets of het openbaar vervoer naar hun werk gaan, wat nu ook al het geval is. Met de Campus wordt dat alleen nog maar makkelijker, we zitten namelijk op steenworpafstand van het Centraal Station. Sterker nog, de Campus biedt een fietsenstalling met meer dan tweeduizend plekken, met zeer beperkte parkeergelegenheid voor auto’s.”

“Meer bewust zijn van onze impact op de planeet en ervoor zorgen dat de Campus de verplichtingen van ons bedrijf op dit gebied weerspiegelt, is iets waar onze mensen bij Booking.com gepassioneerd over zijn”, benadrukt D’Silva. “Als ze tijd doorbrengen in onze gebouwen, willen we er een inspirerende ervaring van maken, met duurzaamheid als kern. Het doel is om het voor hen gemakkelijker te maken om de meer verantwoorde gewoonten bij te houden die al deel uitmaken van hun routine thuis en misschien zelfs om nieuwe aan te leren.”

De City Campus vormt de apotheose van de ontwikkeling van het Oosterdokseiland. Dat betekent de voltooiing van een bijzondere gebiedsontwikkeling met een stedelijk programma, vertelt Jeroen Galle, namens BPD opdrachtgever voor de City Campus van Booking.com.

Wat hij het mooiste aan de City Campus vindt? “Dat je op elke verdieping waar je bent contact houdt met de stad. Je ruikt de stad, je hoort de stad, je hoort de mensen buiten op de kade. Dat is fantastisch. Mijn maat voor stedelijkheid is dat iemand bij je aanbelt en je van driehoog de sleutels naar beneden gooit, zodat hijzelf de deur kan openmaken. Dat kan in de Amsterdamse volksbuurten, dat kan ook straks met dit gebouw.”

Dat komt doordat de City Campus ‘slechts’ 47 meter hoog is. “Bij een woontoren met 23 verdiepingen kan dat niet meer, dan ben je los van de stad. Hier wel. We hebben ook exact de maat en hoogte van het oude Post-CS gebouw aangehouden, het is geen centimeter hoger. Het is een enorm gebouw, maar met een menselijke maat. Waar naast gewerkt ook gewoond wordt, waar iedereen een kopje koffie kan drinken en een hapje kan eten, of gewoon op de trap kan zitten om van de stad te genieten.”

De City Campus van Booking. com vormt het sluitstuk van het Oosterdokseiland. Een gebouw met straks circa vijfduizend medewerkers, van over de hele wereld. De oplevering van dit gebouw betekent de voltooiing van een volledige gebiedsontwikkeling, bestaande uit meerdere multifunctionele gebouwen met een bijzonder stedelijk programma, stelt Galle. Met alle functies die daarbij horen, zoals woningen, winkels, kantoren, horeca en grootstedelijke voorzieningen zoals de Openbare Bibliotheek en het conservatorium. “Het stedelijk programma voor het Oosterdokseiland was een eiland maken waar mensen elkaar kunnen ontmoeten, waar gebouwen en openbare ruimte op elkaar reageren, en waar je ook kunt zijn zonder dat je ergens naar binnen hoeft. En dat alles op een prachtige plek met het meest fantastische panorama op de oude stad. Ik ken weinig wandelboulevards als het rondje Oosterdok, waar je zo’n mooi uitzicht hebt op de historische binnenstad en je het water van zo nabij kunt beleven. We hebben een nieuw stuk stad gemaakt.”

Onderdeel van de stad

De ontstaansgeschiedenis van de City Campus is bijzonder, blikt Galle terug. “We kwamen net uit een financiële crisis, er lag al enkele jaren een bouwput en toen klopte Booking.com aan. Ze zochten een levendige stadscampus, een inspirerende werkplaats waar hun medewerkers elkaar konden ontmoeten, én Booking.com wilde met haar campus onderdeel zijn van de stad. Het mocht geen gebouw worden met een hek eromheen. Dat hek komt er ook niet. Medewerkers kunnen straks gebruik maken van de voorzieningen in de campus, maar ook van die in de buurt. De stad ligt aan je voeten.”

Contact met de stad, dat is óók wat de medewerkers willen. “Het is geen toeval dat veel grote Nederlandse techbedrijven (o.a. Tom Tom en Booking.com) allemaal op het Oosterdokseiland zitten. Dat komt doordat het IT-talent van deze wereld zegt: ik ga niet in driedelig pak naar de Zuidas, ik ga op mijn fiets naar kantoor, lekker in hartje Amsterdam. Bedrijven volgen daarin de wensen van hun werknemers.” Daar komt bij dat Booking.com weliswaar een internationaal bedrijf is, maar haar roots liggen in Amsterdam. “Booking wil daarom dat haar medewerkers, die overal vandaan komen, zich in dit gebouw herkennen en het als hun eigen thuis beschouwen. Die filosofie past wonderlijk goed bij onze eigen filosofie over het Oosterdokseiland. Het is prachtig dat dat zo is samengekomen.” >>

‘Iedereen vindt het eiland leuk, de Amsterdammers hebben het vrijwel meteen omarmd’

Maatwerk

De bouwers, van aannemer tot constructeur, en van installateur tot gevelbouwer, hebben zich vanaf het begin to het uiterste ingespannen om de technische uitdagingen die het gebouw oproept te kunnen managen. De City Campus is een complex gebouw, weet Galle. “Dat komt deels door de constructieve opzet waarvoor gekozen is. Het gebouw staat grotendeels op de grond, maar hangt er deels ook boven. Vooral de uitkraging en de krachten die je moet opvangen om deze te kunnen bouwen, maken het gebouw technisch ingewikkeld. Maar ook de hoeveelheid geveloppervlak maximaliseren om zoveel mogelijk daglicht te laten instromen is niet eenvoudig. En het gebouw telt talloze hoogstandjes. Er zitten twee grote atria in, een state of the art en ‘smart’ technische installatie, woningen met een 180 graden uitzicht over de stad, een ondergronds programma met techniek, een enorme fietsenstalling en parkeerplaatsen, en een compleet ingericht en afgebouwd kantoor voor Booking. com inclusief een prachtige daktuin.”

De vele partijen die op de bouwplaats aan het werk zijn- de aannemers en nevenaannemers, de constructeurs, de installateurs- maken de bouw van de City Campus eveneens complex. “Zij zijn regelmatig met elkaar in overleg over hoe ze bepaalde problemen het beste kunnen oplossen. Soms vraagt de aannemer dan: heeft de architect deze tekening wel voldoende uitgewerkt, terwijl de architect zegt: nee, dat is het werk van de constructeur of aannemer.”

Oplossingen zoeken

Dat soort gesprekken zijn er bij elk bouwproject, vervolgt Galle. “Het is mijn rol als opdrachtgever om partijen bij elkaar te krijgen, en om te onderzoeken wat het beste compromis is in geval van een meningsverschil. Kijk, ieder heeft zijn rol, de architect ontwerpt prachtige architectuur, de bouwers vertalen dat ontwerp in een spraakmakend én maakbaar gebouw. Je maakt daarbij gebruik van elkaars expertise. Een gebouw zoals dit kun je niet in je eentje bouwen, je moet het samen doen. Daarbij is het belangrijk dat je rekening houdt met elkaars belangen, en soms kost dat tijd. Als sportfietser weet ik dat je - naast aanleg en plezier - geduld en uithoudingsvermogen nodig hebt om de eindstreep te halen. Dat geldt ook voor de City Campus.”

Hoeveel de City Campus ook van alle betrokken partijen vraagt, uiteindelijk is iedereen trots dat ze er een bijdrage aan mogen leveren, weet Galle. “Daar ben ik uiteraard blij om. Dat is de rode draad van het hele Oosterdokseiland. De bouw ervan is niet vanzelf gegaan, maar mensen zijn positief over het eindresultaat. Iedereen vindt het eiland leuk, de Amsterdammers hebben het vrijwel meteen omarmd. Dat gaat ook met de City Campus gebeuren, dat weet ik zeker.”

‘Het is een enorm gebouw, maar met een menselijke maat’