BERETNINGEN OM EN VARSLET REVOLUSJON
the next idea2
Teknologien som revolusjonshelt, fremtidens arbeidshverdag og hvordan det nye kontoret må løse alt teknologien ikke får til
”Revolusjonens helt er teknologien. Den har frigjort oss fra rigide rammer om tid og sted”
”Det nye kontoret har en ledende birolle - det må løse alt teknologien ikke får til.” ”Revolusjonens prosess. Fra interiørdrevet til verdidrevet design.”
ØIVIND BREEN
WWW.BREEN.AS/URBAN LAB
BERETNINGEN OM EN VARSLET REVOLUSJON
Endring. Utvikling. Revolusjon eller evolusjon? Mange har pusset opp inngangspartiene. Justert på fasadene. Flikket på det ytre. Noen har tatt steget og er i reell endring. De ytterst få går foran. De er fanebærere i denne revolusjonen. Inspiratorer og tenkere. Equinor har laget personas av egne medarbeidere - for å tilpasse arbeidshverdagen til den enkeltes beste. Entra snakker om kontoret som en destinasjon. En revolusjon er på vei. Den har med seg teknologien på laget. Som sin viktigste ressurs. Det skjer nå. Det har begynt. Raset kommer når massenes frykt for å bli akterutseilt blir større enn frykten for endring. Da kommer hele den sene majoritet og etternølerne løpende i et kaos av vilje. Alle vet vi er langt inne i det digitale skiftet. Derfor må det komme et skifte innen ledelse og organisering.
STATUS 2021. HJULPET AV EN PANDEMI FORSTERKES REVOLUSJONENS FØRSTE FLANKE AV EN BETYDELIG STØRRE OG TYNGRE BEVEGELSE
vatørene, deretter kommer early adopters og så tidlig majoritet. Etter toppen av kurven finner du sen majoritet, og til slutt etternølerne - på Det viser til navn som settes på ulike grupper av personer eller selskaper knyttet til når de tar engelsk laggards. Når noe tas i bruk av early adopters er sannsynligheten for suksess stor og i bruk nyheter.Den bygger på en normalfordeling som Gauss-kurven. De aller første er inno- markedet vil ta fart.
* BEGREPENE ER FRA MARKEDSFØRINGSFAGET
Innovatørene følges opp av ”early adopters” og ”tidlig majoritet”* Den viktigste årsak er pandemien. Den har ført til gjennombruddet for hjemmekontor uten gj. Den har resultert i dramatisk reduksjon av terskelen for bruk av teknologi. Den har banet vei for bruk av nye ord, nye begreper. Det tydeligste tegn på at nye idéer kommer, er når samtalene om tema bruker begrep som før ble brukt i bakrommene og bare av de få. Begrep som ikke en gang fantes for få år siden. Når de begrepene sies med den største selvfølgelighet. Når de er i ferd med å bli ”allemannseie”...
HYBRIDE LØSNINGER NYTT ØKOSYSTEM AV KONTORER JOBB FRA HVOR-SOM-HELST-VIRKELIGHETEN REDEFINERING AV KONTORET SAMSPILL OG SAMARBEID KONTORET SOM DESTINASJON
PERSPEKTIV-ENDRINGEN
Erkjennelsen som styrer nye tanker er anerkjennelsen av at alt som måler suksess er avhengig av produktivitet, konkurransedyktighet, innovasjonsevne, motivasjon, prestasjon
og flinke, friske medarbeidere med work-life balanse - enten det er avkastning på ressurser, kvalitet, topplinje, EBITDA, kpi´s, måloppnåelse.
REVOLUSJONENS HELT ER TEKNOLOGIEN. DEN HAR FRIGJORT OSS FRA RIGIDE RAMMER OM TID OG STED
Individuelle oppgaver kan gjøres hvor som helst. Når som helst. Hva betyr det for kontoret? Hvordan gå fra de fysiske rammer med et sett tjenestetilbud til å frigjøre ressursene i en organisasjon? Perspektivet ... Det handler om ledelse, kulturbygging og rammene for å frigjøre ressursene Revolusjonens tema er til og med gjengitt på forsiden til prestisjetunge Harvard Business Review - ”The Work from Anywhere Future”
FØR VAR HELTEN DEN SOM KUTTET KOSTNADER. Med fortegnet ”arealeffektivitet” under posten ”hvor kan vi kutte kostnader” har styrer og ledelser kastet seg interessert over kontoret som fenomen. I tabellen ser vi bedrifter i Oslo-området som endret sine arealbehov.
40% NED I SNITT!
Er det nok? For lite? For mye? Hvorfor? Gjør de mindre? Er de færre? Tallet er så stort at jeg blir sjokkert. Skjuler det økning andre steder?
kilde UNION Næringsmegling. 2017
DE ETABLERTE MOTKREFTENE ER STERKE, MEN DE SVEKKES STADIG Harvard Business Review November-December 2020 vier hele forsiden sin til en 10 siders artikkel om The Work-from-Anywhere Future. Min hensikt med illustrasjonen er å løfte fram en kontrast til endringsmotstand eller skepsis. Dette kommer. Dette er her. Men mulig vi må vente på en ny generasjon ledere?
”Work from anywhere” er en trussel. Det er en trussel mot tradisjonell tenking for næringseiendommer. Det er en trussel mot byplanleggere som vil bestemme hvor. Det er en trussel mot ledelse som tenker kontrol. Det er en trussel fordi det representerer en usikkerhet. Det er en trussel fordi det er endring. Stadig fler ser det derimot som en naturlig del av fleksibilitet - og etter Covid19 har det blitt et endret syn på effektiviteten som ligger i dette. Det gjør trusselen enda større. Kreftene som snakker ned eller marginaliserer betydningen av revolusjonen, vil plutselig endre perspektiv og bli endringenes drivkrefter - men foreløpig har vi ikke kommet helt dit. Sånn er det i alle revolusjoner.
1. RAMMEVERKET ER EKSISTERENDE OG PLANLAGTE INVESTERINGER
Hele verdikjeder med tilhørende markedsapparat er etablert i den eksisterende økonomien. Av all motstand mot endringer er dette den med sterkeste interessenter og kraft til politisk og økonomisk påvirkning. En motkraft må være svært stor for å bli noe annet enn krusninger på overflaten. Tilbudet i markedet utvikles for verdiskapningen i den etablerte økonomi for næringseiendom - og ikke av hensyn til leietakers verdiskapning.
2. KONSERVATIVE BRUKERE/LEIETAKERE
Forsiktighet med endringer kan handle om å minimerer risiko og kontrollere kostnader, men også manglende interesse for eller tro på endringers effekt. Vi erfarer er at mange ledere velger å organisere virksomheter tradisjonelt. De færreste vil se det slik selv, men før pandemien ville latterlig mange ledere kalt hjemmekontor en dårlig løsning og kalt det gjemme...
Det nye konkurrerer med det man kjenner. Endringer forbindes med usikkerhet. Men plutselig en dag er frykten for å bli akterutseilt større enn skepsisen til endring?
3. KOSTNADSFOKUS SER FORTSATT UT TIL Å VÆRE VIKTIGERE ENN VERDISKAPING
Jeg sloss mot begrepet ”arealeffektivitet” siden 2015... fordi det ikke inkluderer output/produktivitet. Mine ”spådommer” har slått feil - begrepet arealeffektivitet er fortsatt gjeldende og premissgivende. Kostnadsfokus har større kraft enn tro på verdiskaping. Men nå, i 2021, ser vi ny bevegelse i markedet. Pandemien har fått ting til å skje...eller?
4. MARKEDET TROR PÅ SENTRALISERING
Sentraliseringen og næringslivets ønsker om å samle seg i samme områder har ikke overrasket, men kraften i det overrasker meg. Jeg er ganske enkelt satt ut av hvordan Oslos nye områder klarer å fylle arealene... og hvor uinteressant man klarer å designe. Å klumpe seg sammen i nye områder uten at det gir kommersiell merverdi er vanskelig å forstå - men det skjer. Årsaken kan derimot være pkt 1 til 3.
KAMPEN ER IDEOLOGISK. HVA MAN TROR PÅ FOR EN BEDRE ARBEIDSHVERDAG.
Faksimile fra NRK.NO 2.5 2021. Jobber i San Fransisco/ Oslo, bor på Træna, Nordland.
Verden endrer seg uansett. Fremtiden er en serie av hendelser og øyeblikk vi ikke kjenner. Rammene for å få medarbeidere og samspillet til å blomstre, er knyttet til å finne stadig bedre løsninger, ikke mer arealplanlegging. Ikke mer porten til helvete (se side 38). Arbeidsplassdesign må være verdi-basert og ikke interiør-basert. Den ene ideologien - la meg kalle den Optimismen, ser på arbeidshverdagen som en brukeropplevelse basert på teknologiske muligheter. Den andre retningen, Harrytassismen, vil bare sminke liket, gjøre kosmetiske endringer og fremstå i lånte fjær. En ideologisk fanebærer for Optimismen har vært konservative Harvard Business Review. Der har de hatt dette tema på to forsider i løpet av fire måneder 2020/2021. Ikke at det gjør saken sann eller avgjort, men arenaene der diskusjonene står har endret seg. Covid19 er en katalysator. Er revolusjonen rett rundt hjørnet? Har den startet?
Harvard Business Review May-June 2021. Det kan nesten virke som jeg har provisjoner fra HBR, men anser det bare som en faglig tung og toneangivende kilde. At de gir dette tema så stor oppmerksomhet er spennende
DET NYE KONTORET HAR EN LEDENDE BIROLLE DET MÅ LØSE ALT TEKNOLOGIEN IKKE FÅR TIL
VI FÅR OPPLEVE BLANKE ARK. IKKE TOMME ROM. Store, tomme arealer kan stå som vonde sår etter revolusjonen, men det bør ikke skje. Det er ikke hensikten. Det skjer bare dersom noen med feil motivasjon overtar revolusjonens ånd. Som i George Orwell sin Animal Farm. Der
dyrene gjorde opprør og grisene brukte det til egen fordel. Jeg tror kontorets rolle etter den kommende revolusjonen ikke vil kuttes slik de som tenker kostnader antakelig ser for seg. Jeg tror kontoret blir viktigere enn noen gang,
Digitalisering og teknologi driver revolusjonen framover. Arbeidsplassens fremtid endres. Friheten ligger i å utnytte alle mulighetene. Hvordan kan teknologien løse enda flere utfordringer? Hvordan ligger nøkkelen til dette i å bruke Optimismens ideologiske grunnsetning? Å se arbeidshverdagen med et helhetlig servicedesign perspektiv. Å skape brukeropplevelse. Ikke bare på kontoret, men i arbeidshverdagen. Det nye kontorets rolle i revolusjonen er den samlende. Den som skaper samhold. Den som sikrer plass for å skape sammen. Det nye kontoret har en tydelig hovedoppgave! Det må levere en ny, spesialisert funksjon. ...det må være digitaliseringens myke side. Kontoret utvikler og perfeksjonerer sin plass i revolusjonen under et samlende slagord - ”De 3 S´er”.
SAMARBEID SAMSPILL SOSIALISERING
men det blir andre funksjoner. Andre mål. Det ligger i de ”3 s ´er”
LEIETAKERES AREALBRUK BØR ØKE
Derimot på nye premisser. Nye ideer. Ikke gamle tanker. Om byggene man går inn i ser ut som porten til helvete, tror jeg hybride løsninger og gode rom for samarbeid og prosjekter vil gjøre reisen bedre, friere og mer skapende.
Jeg tror innholdets muligheter må utvikles med kvaliteter som gjør ”kontoret” til det perfekte sted for å være det det er best egnet til, som gjør brukeropplevelsen perfekt.
PÅ DE NESTE TI SIDENE SKISSERER JEG 5 KONKRETE ENDRINGER SOM DEL AV ELLER PÅ GRUNN AV REVOLUSJONEN
HENVENDELSER OM FOREDRAG, WORKSHOPS, PROSJEKTER ELLER SAMARBEID GJØRES TIL: oivind@breen.as - tlf 900 51 522 UrbanLAB er et initiativ under www.breen.as Vil du vite mer om Øivind Breen, sjekk på Linkedin. Søk på navnet eller lim inn denne lenken: https://www.linkedin.com/in/oivind-breen-191138
Øivind Breen
1
Photo by Austin Distel on Unsplash
FREMTIDENS IDEOLOGI VIL STYRES AV FIRE ENKLE ENDRINGER
Jeg skriver ut i fra mine holdninger til mennesker, mitt perspektiv på utvikling, på ledelse og min grunnleggende tro på alternativ tenking som drivkraft bak forbedringer.
1. MÅTEN VI ØNSKER Å JOBBE PÅ ENDRER SEG
3. HVA VI JOBBER MED ENDRER SEG
Hjemmekontor. Teams. Zoom. Virtuell virkelig- Mer komplekst. Mer team. Mer utvikling og het. Frihet. Kafeer. På hytta. På vidda. I en båt. innovasjon. Mer på data individuelt. Mer møter. Der vi er og vil være. Der vi føler vi lager best Mer kompetanse. Mer prosess. resultat.
2. MÅTEN VI KAN JOBBE PÅ ENDRER SEG
Alle mulighetene koker ned til at teknologi gjør alt mulig. Ideer om ledelse gjør det akseptabelt. Lederstil - fra kontroll til frihet. Organisasjonsformer - fra rene hierarkier med sjefer og sjefers kontorer til flatere organisasjoner. Behovet for å folk til å blomstre er det ledende
4. KONTORETS ROLLE ENDRER SEG
”Alle” snakker nå om arbeidsplassen som et økosystem av løsninger, der pandemien for alltid har fjernet ”gj” fra hjemmekontoret. De fleste savner kontoret, men når man spør hva som savnes er det ikke hovedsakelig arbeidsstasjonen, men det sosiale, kollegiale, samarbeidsmuligheter, kulturen. Kontoret må redefineres.
2
KONTORETS ROLLE BLIR REDEFINERT OG MEDFØRER BETYDELIGE ENDRINGER I AREALBRUK OG BEHOV
FRA
Dette er et syn på organisasjon og ledelse, på kultur og verdiskaping, på innovasjon og utvikling. Dette er min grunnleggende tro på kontorets utvikling. For å oppnå samspill, samarbeid, kreativitet, prosjekter og innovasjon kreves det bedre fysiske vilkår. Individuelt arbeid kan, bør og må slippes fritt for den enkelte og teknologi må brukes optimalt i prosessen.
TIL
3
FRA ORD TIL HANDLING. DET KREVER AT ARBEIDSHVERDAGEN SES PÅ SOM EN KUNDEREISE.
Jeg har på forskjellige nivåer jobbet med tjenestedesign og brukeropplevelser siden midten av 80-tallet. Å designe kundereiser. Å skape forretningsopplevelser. Bryte opp, definere, endre, utvikle. Bevisstgjøre. De siste årene har mye av dette arbeidet knyttet seg til web og reiseliv, men det er den samme tilnærmingen som gjelder.
ALLEREDE PÅ 80-TALLET SA SAS SJEFEN JANNE CARLZON; SNU PYRAMIDENE!
Hva betyr det i praksis og som grunnlag for å designe en arbeidsplass? Alle trenger ikke tenke som Janne Carlzon, men alle trenger et perspektiv på sin egen organisasjon. For SAS den gangen var CEO sitt perspektiv følgende: Alt vi gjør er back-office for de som møter kundene og leverer den kvalitet de har kjøpt. For organsiering av den interne kundereise og design av det å levere tjenestene blir dette synet avgjørende: Hvordan påvirker vår arbeidsplass-design vår evne til å levere kvalitet? Hvordan gjør vi vår frontlinje best mulig i stand til å yte sitt beste?
INDIVIDETS PERSPEKTIV VERSUS ORGANISASJONENS PERSPEKTIV? Brukeropplevelse for en arbeidsplass må ta hensyn til flere perspektiv; den ansatte, lederne, overordnete mål. Utfordringen med å designe hybride løsninger er å optimalisere fordelene, men samtidig minimere ulempene - og være bevisst hva man får og mister.
FORDELENE MED HYBRID SOM PRINSIPP
Gjennom å institusjonalisere en hybrid løsning løses automatisk mange utfordringer - her er noen eksempler: - Fleksibilitet. Både med tanke på arealbehov, men også tid/sted for arbeidets utførelse. - Arbeidsreise. Bruk av tid og ressurser reduseres. Her er det også en effekt på bærekraftmål. - Tidsklemma. Work-life balanse gis helt nye muligheter - Helsegevinst. Gjennom redusert personlig stress, mulighet til trening på dagtid, mm.
OBS! Ikke innfør nye ”standard” løsninger -
individuelle forskjeller er essensen i å tenke hybrid. Jeg vil tross alt ikke tvinges bort fra kontoret...eller tvinges til bestemte løsninger. Det er en dårlig brukeropplevelse
4
FOR Å TILBY OPTIMAL PLASS FOR SAMARBEID, VIL AREALBEHOVET TOTALT ØKE
Møterom som må ryddes etter bruk, er kontraproduktive for innovative prosesser. Og det å designe/innrede et velfungerende kreativt rom er det ikke mange som kan...
Photo by Pawel Chu on Unsplash
Dette er selve kjernen! Det totale arealbehov må vurderes ut fra hva som er nødvendig for at kontoret skal bli den beste arena for de 3 s´er; samspill - samarbeid - sosialisering. Når det gjelder samarbeid er det er en undervurdert realitet at møterom som må ryddes er designet for informasjonsutveksling, mens prosjekter, prosesser og innovasjon eller kreativitet krever større rom der alt kan henge, der rotet representerer en verdi. Å rydde ned en prosess er å lukke den!
ER LEIETAKERNE VILLIGE TIL Å VÆRE MED ALLE VET AT MØTEROM SOM MÅ RYDDES I UTVIKLINGEN? ETTER BRUK ER KONTRA-PRODUKTIVE Bransjer er forskjellige. Mennesker er forskjel- FOR SKAPENDE PROSESSER lige. Arbeidsoppgaver krever ulike omgivelser. Nettopp derfor er likt for alle en elendig idé. Nettopp derfor må den individuelle arbeidsstasjon frigjøres eller bli slik den enkelte ønsker. Men samspill, samarbeid, team, workshops... de krever dynamikken fra fysiske omgivelser...
Likevel finnes nesten ikke alternativene. Møterommene som var på cellekontorene og de større kontorene er borte. De forsvant med free seating og landskapets arealeffektivitet. For få møterom og de er bare til låns i tiden de er booket. Da står nestemann og banker på døra. ”Vi har booket fra klokka to.” Så før to må alt STORE KONSEKVENSER FOR skje. Inklusive det å pakke opp agendaen og FUNKSJONALITET, ESTETIKK OG HVORDAN å rydde den ned igjen. Fungerer brukbart for informasjonsdeling og prosjektstatus. Men for OMGIVELSENE SKAPER FØLELSER Arealdisponeringen er rammene for hva man skapende prosesser? Nei. tror skal skapes og hvilke områder eller rom som er avgjørende for at kontoret skal være attraktivt og kunne fylle rollen det er best på. Men en like opplagt konsekvens er hvordan man ser på møblering, interiør for øvrig, veggenes funksjonalitet, luft, lys, romfølelse osv. Å innrede et velfungerende, kreativt rom er ikke enkelt - og det må balansere teknologi og analoge muligheter.
5
REVOLUSJONENS PROSESS. GÅ FRA INTERIØRDREVET TIL VERDIDREVET DESIGN
STRATEGISK TYDELIGHET SOM GRUNNLAGET FOR ALT
LØS PROBLEMER, IKKE SKAP NYE!
Det ser ut til at de som klarer å være i konstant fornyelse og styrke seg i markedene har det til felles at de er tydelige på sin grunnleggende idé og hvorfor de er til. Se på organisasjonen som et nettverk i bevegelse. Mennesker. Kunder. Kultur. Kompetanse. Oppgaver. Beslutninger. Hva er kraften som driver dere fremover? Deres fysiske rammer og deres tilrettelegging for medarbeiderenes muligheter, arbeidsliv og liv... påvirker og påvirkes av dette.
Ikke start med kostnader. Ikke start med modeller for å løse arealer. Start med å tenke selv. Start med å vite hva dere selv vil - og hva deres organisasjon ønsker. Tenk tjenestedesign og brukeropplevelser. Kjør kreative kafeer. Hvilke ”personas” trenger dere å løse noe for? ”Hvordan vil vi jobbe?”, ”hvordan vil vi ha hverdagene våre?”, ”hvilke oppgaver vi gjør vil kreve hva?”, ”hvilke utfordringer i hverdagen trenger vi å løse?”, ”hva har vi sett eller drømt om?”... osv
TENK TJENES DEFINER
Hvem og hva er teressenter i pro ønskete brukero et internt ”mark plassløsninger. og utvikle ideer deres behov. Br arealer! Skap ar ned der det kan s for å bli bedre p av. Tenk alterna dere ønsker i e oppdragsbeskriv nelt, følelsesme identitet,...
Min tilnærming er først og fremst: Tenk på hva dere lever av å levere. Tenk på hvordan arealer best mulig kan være en innsatsfaktor som bidrar til utvikling! Tenk brukeropplevelser og tjenestedesign. Tenk personas. Tenk aktiviteter. Tenk plass. Tenk rom. Tenk Breen.as kan bidra. Mail oivind@breen.as :)
STEDESIGN OG R IDEER
BESTILL LØSNING PÅ DET DERE HAR DEFINERT
GJENNOMFØRING OG VIDERE UTVIKLING
stakeholders/inosjektet? Definer opplevelser. Skap ked” for arbeidsVær innovativ r som svarer på ruk plass! Bruk realer. Ikke kutt skapes grunnlag på det dere lever ativt. Definer det n brief eller en velse - funksjoessig, kulturelt,
Still tydeligere krav og forventninger, utvikle en oppdragsbeskrivelse som krever reell innsikt hos leverandør, som styrer og frigjør kreativitet og unik tilnærming fra deres partnere meglere, IT, arkitekter, interiørarkitekter, designere, møbel-leverandører og andre.
Gjennomføring er evnen til å gjøre det man ble enige om, men videre utvikling er like viktig. Hvordan sikrer dere en fortsatt evne til å ha bevegelse? Agility eller smidighet betyr vel i praksis å forandre og tilpasse seg med kraft og uten tidkrevende prosesser. Gjennomføring av arbeidsplass-design må ta inn i seg behovet for fleksibilitet, vitalitet og endrete oppgaver. Dette er både et praktisk og kulturelt.
NOEN FAKTORER SOM VIL REALITET, FAR
Photo by Copernico on Unsplash
L PÅVIRKE ENDRINGENES RT OG INNHOLD
JEG OPPLEVER AT DELER AV EIENDOMSBRANSJEN GÅR FORAN
De ledende handler strategisk. De beviser det jeg trodde i første utgave av The Next Idea; ”vi vil se mange endringer og et skille mellom de aktører som vil være framoverlent og de som i første rekke ser på sine eiendommer som tonnasje - der innhold, service, klyngetenking, mm overlates til andre.”
EIENDOMSBRANSJEN GJØR VALG ENHVER SMART LEVERANDØR VILLE GJORT
Med referanse til pkt 1 forrige side gjør deler av Eiendomsbransjen det eneste fornuftige og tar strategiske valg for fremtidige posisjoner. Utnyttelsen av dagens eiendomsmasse og grunnlaget for å utvikle nytt er truet - derfor søker de å gjøre sitt produkt mer attraktivt, bedre til å løse problemer og til ”en destinasjon i seg selv” (Horn, Entra). Alt dette er å handle i god tradisjon fra all markedsføring. For denne bransjen representerer det ny tenking og ny kompetanse.
DESIGN AV ARBEIDSHVERDAGEN ER STRATEGI OG UTVIKLING
Derfor interesserer det meg. Fysiske og kulturelle rammebetingelser opptar meg... det er i disse rommene og tiden medarbeidere bruker at verdiene skapes, det er her medarbeidernes talenter skal utvikles - til glede for seg selv og for organisasjonen. Rammene for organisasjonens arbeidshverdag og individenes muligheter er strategi. Landskap? Free seating? Activity based? Hybrid? Nytt økosystem?
Photo by Mitchell Luo on Unsplash
VILJE TIL MOBILITET OG TEKNOLOGISK MODENHET HAR ENDRET REALITETENE
PLANSJEN ER FRA BREEN.AS OG VAR OGSÅ MED I THE NEXT IDEA VERSJON 2018.
Jeg tar en sjanse og påstår at diagrammet under inneholder alle tenkelige organiseringer av kontor-arbeidsplassen. Fra det fysiske til det virale, fra det stasjonære til det mobile. Tekstene i kvadrantene representerer bare noen av alle de løsninger som er mulige. Og enhver kan se hvilke konsekvenser det vil få for næringseiendommer og kontorets rolle.
HYBRID GIR FLEKSIBILITET OG MULIGHETER TIL Å DISPONERE AREALER BEDRE
Ved å endre strategi for den individuelle arbeidsstasjon kan det frigjøres plass for å skape gode rom for det kontoret er best til å levere:
Samarbeid, team-muligheter, sosial kontakt mm. Men individets mulighet på kontoret må eksistere. Derimot flytter valgfriheten grensene for hvilke krav som stilles til dette.
DET STRATEGISKE MULIGHETSROM FOR UTLEIERE HAR GOD PLASS TIL Å UTVIKLE NYHETER
Fra nåtid til fremtid. Fra det som må leveres til å skape merverdi. Utleiere og utviklere har to hovedakser å tenke i: Tid (som har gått ned i gjennomsnitt) og kvalitet.
HYGIENEFAKTOR - MERVERDI
Hygienefaktor er et begrep vi bruker innen markedsføring for å beskrive områder du MÅ levere på, altså det som ikke bare forventes, men ikke aksepteres er ute av funksjon eller mangler. Merverdi er dermed alt som ligger over og oppå dette. Der man har mulighet til å levere mer. Mer verdi. Selvsagt er det en glidende skala i diagrammet..
NÅ/LØPENDE - FREMTID
Sier jo seg selv. Her er høyre side av diagrammet neste periode eller det som ikke er inkludert i dagens kontrakt, relasjon eller muligheter. Selvsagt er ikke eksemplene i diagrammet testet eller komplette, men eksempler på tenking..
3 FORHOLD SOM MED SIKKERHET ER FORANDRET SIDEN 12.MARS 2020
Photo by Israel Andrade on Unsplash
Vi vet Covid19 har fjernet ”gj” fra hjemmekontor for alltid og vi vet kontoret er under press. Det må levere mer. Pandemien har vært en katalysator. Det finnes arbeidstakere med 100% hjemmekontor siden 12.mars 2020 (i skrivende stund, 11.5 2021, er ikke Oslo åpnet). Vi vet det finnes mange nyansatte som ikke har truffet sine kollegaer, som ikke har gått inn døra på et kontor, men leverer likevel...
1. TEKNOLOGIBRUKEN ER NORMALISERT. NOEN ELSKER DET, NOEN HATER DET.
Dessuten finnes alltid de fornuftige - som sier det er fint til noe, men ikke til andre ting. At det er en balanse som er fremtiden. De har selvsagt rett. Terskelen for bruk av digitale møter har falt som en stein. Det vil antakelig bety mest for flytrafikk og hotellbransjen. Det forandrer rammene for kontoret i mindre grad, men det vil kreve at flere møterom dedikeres og utstyres som videorom. Det vil kreve at medarbeidere har utstyr til å gjennomføre møter flere steder. IT-bransjen smiler og ler hele veien til banken. De har aldri hatt bedre og lettere tider.
2. BERØRINGSFRIHET OG SMITTEVERN BLIR EN RAMMEBETINGELSE.
Avstand. Muligheter for håndhygiene. Berøringsfrie løsninger. Ventilasjon. Møbler og tekstiler som er lette å rengjøre - ja, til og med desinfisere. Deling av tastatur og data. Kontorkohorter. Møteplasser for de ytre og indre rom, der kunder slipper inn og der ingen slipper inn. Ja, konsekvensene i tenking er mange.
3. HJEMMEKONTOR SOM DEL AV AREALPLAN
Jeg hørte en toppleder i en større virksomhet på flyttefot si at de kalkulerer med gjennomsnitlig 2 dager i uka hjemme pr medarbeider! Men hva betyr det for arbeidsstasjonene på kontoret? Hva betyr det for aktivitetene som skal planlegges der man møtes? Hva betyr det for arealbehov? Jeg mener arealbehovene øker selv om kontorløsningen blir fleksibel.
I FOLKS HODER ER KONTORET ALLEREDE ENDRET. MEN ET SLAGS FYSISK KONTOR VIL SELVSAGT VÆRE EN DEL AV LØSNINGEN I FREMTIDEN
Photo by Priscilla Du Preez on Unsplash
Vi klarer ikke å se for oss noe annet. Kontoret er nødvendig for det sosiale, for å bygge kultur, skape felles historier og lagfølelse. Muligens også for samspill og prosjektarbeid? MEN kontoret er også der det oppstår konflikter, slitasje og polarisering. Det er kilden til tidsklemmer og irriterende forstyrrelser. Det har begrensete muligheter og begrenset lokalisering. Den nye versjonen handler om et nytt økosystem og redefinering av kontoret
UNDERSØKELSER VISER AT VI I LØPET AV COVID 19 HAR SAVNET KONTORET, AV TO GRUNNER
47.200 ANSATTE VED JAPANSKE FUJITSU ENDRET MENING
I Harvard Business Review May-June 2021 skriver Professor Lynda Gratton ved London 1. Det sosiale. Det er så enkelt. Dette er top of mind, altså det første som nevnes - og det nev- Business School artikkelen How to Do Hybrid Right. nes av så godt som all. Vi savner det sosiale. Der viser hun til Fujitsu. Før pandemien mente 2. Den fysiske dynamikken i samarbeid over bordet. Altså det relasjonelle - der vi gjør hver- 74% av de ansatte at kontoret var det beste sted å jobbe. I løpet av pandemien har erfaringen andre gode og bedre. Team. Samspill. Samarmed hjemmekontor endret tallene. beid. Når det gjelder de individuelle arbeidsoppgaver De nye tallene var at 15% mente kontoret var varierer det sterkt. Selvsagt avhengig av sosial det beste sted å jobbe. 30% mente hjemme. status, fysiske rammebetingelser hjemme, mm. Mens 55% ønsket en hybrid - en kombinasjon.
PROTESTER. VERDIER. LIVSKVALITET. NYE TANKER. POLITISKE STRØMNINGER. ARKITEKTUROPPRØRET.
Morgenbladet. Nr.16/30. april-6. mai 2021 Artikkel med utgangspunkt i kritikk av det og de nye gigantbygg på Økern, Løren, Hasle. Økern portal omtales som Porten til helvete. Forfatter: Gaute Brochmann
Om det var noen idyll, ble den brutt 6.mai 2021 i Morgenbladet. ”Porten til helvete” er ikke et revolusjonsopprop, men en seriøs artikkel om tingenes tilstand... Realiteten er at de største prosjekter innen næringseiendom har blitt enda større og skal vi gi Gaute Brochmann i Morgenbladet rett, ser det ut som lille Oslo har en byutvikling der nye næringsbygg fortjener overskriften ”Porten til helvete”.
BROCHMANN NEVNER AT DET SIKKERT IKKE ER ET HELVETE Å JOBBE DER...
Sånn sett er artikkelen mindre relevant for The Next Idea 2. Men kan det være slik at talentene og leietakerne egentlig ønsker de store, effektive løsninger? Kan det være slik at vi som mener noe om fremtidens løsninger tar feil og bare gjør akademiske skrivebordsøvelser?
TILFØRER BARE MARKEDET MER VOLUM.
Det som slår meg er den enorme satsingen på et format jeg ikke er alene om å mene burde være truet. Etableringen av de nye næringsområdene med ytre kvaliteter som også må utvikles fra ”ingenting”. Utenfor CBD. Borte fra andre naturlige omgivelser. Ikke noe reelt alternativ. Bare enda mer av det vi hadde på et annet sted. Dette tilfører i realiteten markedet først og fremst økt volum.
BYGGENE STÅR DER OG MORGENBLADET HAR YTRET EN KRAFTIG MENING.
Løsningen har sine advokater og sin motstandere. Store leietakere har valgt å flytte inn. Men representerer dette fremtiden eller fortiden? Vil deres blotte eksistens fungere som enorme bremser på en utvikling som trenger noe annet? Vil realiteten hindre en hybrid-re-
volusjon? Vil disse investeringenes behov for avkastning og deres enorme arealer rett og slett kneble hele diskusjonen og gjøre den irrelevant?
SANNHETEN ER AT DET Å FOKUSERE PÅ DET NEGATIVE ER MER PRODUKTIVT FOR INNOVASJON
Å klage eller å være negativ og se alle problemene. Der er vi generelt mye mer konkrete enn når vi prøver å være positivt konstruktive. Det er dessverre sant. Men jeg sier ikke at grinebitere er mer kreative eller oppfinnsomme. Det er bare det at problemer er fantastisk input for den som skal tenke nytt. Vi gir mer oppmerksomhet til de som klager enn til de som er fornøyde...sånn er det bare.
JEG HAR PRØVD Å SKRIVE DENNE RAPPORTEN MED ET SMIL
Dessuten har jeg vært opptatt av å se løsninger og muligheter. Men ettersom det dreier seg om å løse utfordringer eller å gjøre ting bedre - må det nødvendigvis bli litt plass for å være grinete også... Derfor var det taktisk lurt å begynne med en enda mer grinete enn meg :)
HVILKET MARKED VIL STARTE REVOLUSJONEN? ER DET MULIG MED ET GRASROT-OPPRØR?
1. Markedet for næringseiendom og leverandører. Hva utvikles? Hvordan tenkes det kommersielt? Hvordan designes løsninger? 2. Markedet for leietakere. Fra kostnadsfokus til verdiskaping? Hvordan bruke mulighetene? Krav til hybride løsninger? Nytt økosystem? 3. Markedet for talenter. Hva forventer medarbeidere? Hvilke krav kommer og hva motiverer eller søkes av muligheter?
MARKEDET FOR NÆRINGSEIENDOM
Markedet for næringseiendom er en treg materie - ihvertfall når vi snakker om de konkrete bygg og fysiske rammebetingelser. Men dette markedet har også en myk side; utleier som serviceprovider eller utleier som arealpartner? Min opplevelse er at bransjen de siste år har utviklet seg betydelig i sitt perspektiv.
MARKEDET FOR LEIETAKERE
Egentlig skulle man tro at de enkelte leietakere og organisasjoner var endringsagentene i denne situasjonen. Men jeg opplever ikke det. Det har nok mange forklaringer. En årsak er de siste tiårs tradisjon for å se arealer som kostnad alene og jage kostnadseffektive løsninger. Styrers behov for å lese begrepet ”arealeffektivitet” har ledet til kultur i nroske ledergrupper som er gammeldags og, slik jeg ser det - koster mer enn man sparer.
MARKEDET FOR TALENTER
Mange sier dette er det tøffeste markedet for mange bransjer - at det å jobbe employer branding og å tilby samlete pakker av karriere og work-life muligheter er avgjørende for suksess. Det er mange tegn til at talenter i alle aldre
setter stadig høyere krav til en arbeidsgivers tilbud også på ”arbeidshverdags-siden”. Covid19 har vært en katalysator for distribuerte løsninger, men begreper som tidsklemma, arbeidsreise og work-life balanse er gamle. I The Next Idea fra 2018 skrev jeg fyldig om Chiswick Park utenfor London der de har en egen organisasjon for å gjøre arbeids-destinasjonen attraktiv og deres produkt er ”Enjoy-Work”.
SAMFUNNSPERSPEKTIVET
Jeg er i liten grad inne på dette, men det er opplagt at perspektivet kunne tas opp. Fra byplanlegging til regional utvikling. Endrete transportbehov og bærekraft-effekter. Bosetting og kamp om den enkeltes adresse. Eller hva med krav til boligers romnorm, skatteproblematikken når kostnader flyttes fra bedrifter til private hjem? Ansvar, HMS, reglementer...
MEDARBEIDERE FINNES I ALLE ALDRE OG FASONGER, MED ALLE TENKELIGE PREFERANSER... DEN ERKJENNELSEN FÅR KONSEKVENSER
Skal individet tilpasse seg rammer eller skal rammene tilpasses det som får indivdet til å yte sitt beste? Når vi snakker om talenter har vi en tendens til å tro det bare dreier seg om de unge, men det dreier seg om hele staben, om alle våre ressurser og de trenger motivasjon og følelse av å være på rett arbeidsplass. Demografien endrer seg. EQUINOR HAR EN TILNÆRMING DER DE DEMOGRAFISK ENDRING ER EN GLOBAL HAR BESKREVET INTERNE PERSONAS MEGATREND Dette er en teknikk som jeg ofte bruker i forbindelse med merkevarestrategier og strategisk narrativ. At Equinor har dette er muligens noe alle vet, men jeg leser om det i HBR. Og blir imponert - i det minste av ideen. Jeg har ikke sett dette i praksis. Å angripe denne utfordringen på denne måten er et godt steg på vei til å tenke brukeropplevelse og tjenestedesign i praksis
ALLE VET AT FOLK ER FORSKJELLIGE
Likevel behandles vi likt? Det har til og med blitt gjort til en stor sak at adm dir sitter som alle andre. I landskap. Ja, det betyr vel bare at hun aldri er på plassen sin? Nå kommer hybrid-løsningene og det vil bli himmelen for produktive forskjeller.
DET ER VIKTIG Å BEHANDLE FOLK FORSKJELLIG
Men samtidig er det viktig å være inkluderende og ikke utfordre den vanlige rettferdighetssans. Ad hoc løsninger på avdelingsnivå eller å gi noen få utvalgte muligheter høres ikke ut som noe smart. Samtidig er det nødvendig å anerkjenne forskjeller i behov, muligheter og utfordringer som skal løses. Hjemmesituasjon, avstand til jobb, praktiske muligheter til å velge utenfor kontoret, mm er opplagte forhold som ikke kan behandles likt.
Dette er en megatrend som betyr mye for samfunnets organisering, men også for arbeidsplassenes tilpasning. Jeg tenker ikke på universell utforming, men ulikheter i behov og rammer for å yte sitt beste og å ha det bra. Noen av de forhold som har vist seg å være viktige i valg av arbeidssted/bosted... :
RØROS. RINGERIKE. RØST ROMSDALEN. DET SPILLER INGEN ROLLE HVOR DU ER. BRA MED FRIHET... MEN!
Kiting utenfor Rorøs
Dynamikken i det fysiske møtet mellom mennesker er uerstattelig. En dag kan nok teknologien ha kommet dit at den håndterer dette, men den er ikke i nærheten i dag. Derfor er frihet en funksjon av de oppgaver som løses og behovet for samspill.
FAKSIMILEN ER FRA HARVARD BUSINESS Å JOBBE DER DU KAN LEVE LIVET DU REVIEW NOV/DEC 2020. DRØMMER OM VAR BARE FOR VAGABONTeknologi er bare en muliggjører. Holdninger, DER? drømmer og kultur er drivkrefter. Synet på livet og ønsket om mangfold er kulturelle øyeåpnere. Nå kan du jobbe fra hvorsomhelst. Ikke bare noen dager, men et helt liv. Fraflytting fra kommuner utenfor sentrale områder har vært en del av den globale megatrenden urbanisering. Jeg er ikke en som ”spår” at den trenden vil snu, for den ser ut til å ha en ekstrem kraft - men mulighetene for flinke folk til å bo der de vil endrer seg.
Å KUNNE TENKE GEOGRAFISK UAVHENGIG GIR EN HELT NY FRIHET
La meg bare si at stedene i overskriften er valgt fordi alle begynner på R, men de er ment som symboler på et langstrakt og mangfoldig Norge og muligheten til å jobbe fra der du vil være. Dette gir kommuner med ønske om å tiltrekke seg innbyggere en helt ny virkelighet og et helt nytt verktøy.
Kiting. Dykking. Fjellklatring. Randone. Seiling. Eller mer moderat bruk av naturen. Rett etter eller før jobben som kan gjøres på ettermiddag, natt, formiddag eller et annet tidspunkt som er tilpasset dine andre interesser?
JEG TROR DET VIL INTRODUSERES NYHETER OG NYE MÅTER Å SE AREALER PÅ. LA MEG INTRODUSERE NYHETEN CBCC!
Photo by The Creative Exchange on Unsplash
Begrepet er noe jeg fant på under en skinnende sol en deilig aprildag. Men hvorfor ikke? Retail sliter. Våre handlevaner endrer seg. ”Corporate Brand City Center”, forkortet CBCC kommer. Bør komme. Skulle kommet. Ikke helt smittevernstilpasset pr mai 2021, men verden endrer seg.
HVORDAN KAN VI UTNYTTE LEDIGE LOKALER OG SKAPE "PUBLIKUMSRETTETE AKTIVITETER" PÅ NYE MÅTER?
Et svar kan ligge i å modernisere tilnærmingen fra etablerte aktører innen næringsliv, kultur, reiseliv og andre som ofte gjemmer seg
bort fra publikum. Hva med store bedrifter? Næringsklynger? Bransjeforeninger? NHO? LO? Innovasjon Norge? For å åpne opp! Være synlige. Tilby publikumskontakt, men også alternative lokaler for møter, workshops, coworking, innovasjon.
DESENTRALISERING MED IDEER. THE COMPANY TOWN.
Dette er superinteressant! Billund posisjonerer seg som Capital of Children. Basert på Lego som hjørnesten. Genialt, spør du meg. Det handler igjen om å planlegge en helhetlig brukeropplevelse basert på en tydelig idé og identitet.
OFFENTLIG DESENTRALISERING MÅ PAKKETERES BEDRE!
Politikere ønsker å dempe presset på Osloregionen og flytte statlige virksomheter ut i landet. Vi kommenterer ikke politikken og realismen i dette, men det er opplagt at pakketeringen av slik relokalisering krever en ny og bedre tenking. I flyttepakken må det ligge et apparat av tilførsel som medfører ideer, mangfold og kvaliteter som tiltrekker talentene. Da kan til og med bli et ønske å flytte?
”AUTO VISION” VAR ET SAMARBEID MELLOM BYEN WOLFSBURG OG VOLKSWAGEN AG
Det økte sysselsettingen da bilindustrien slet. Det fikk fart på start-ups og servicebransjen. I dag er samarbeidet fortsatt involvert i start-up-utvikling, utdannelse, helsetilbud, rekreasjon og er en av de mest aktive eiendomsutviklere i Wolfsburg.
I ÄLMHULT BIDRAR IKEA TIL «THE HOME FOR HOME»
I Scenario 05/2017, magasinet som utgis av Copenhagen Institute for Future Studies kunne vi lese at ”The Company Town is back!”
Vil de moderne hjørnesteinsbedrifter endre virkeligheten? Jo mer sentrale lokaler, jo høyere er kostnadene. Finnes det bedre avkastning på pengebruken for virksomheter?
VI ER KJENT MED AT SANDEFJORD VIL (VILLE?) BLI NETTHANDELSBYEN
Tilsvarende planer finnes sikkert andre steder. Hva med Kongsberg? Grenland? Østfold? Lillestrøm har kunnskapsbyen. Hva har Ski? Hamar? Andre? Urbaniseringstrenden handler om urbane regioner, men i Oslo har dette blitt til en sentraliseringsidé. Den har selvsagt mange tilhengere og mange muligheter, men områdene fra Tønsberg til Hønefoss, fra Moss til Jessheim eller Hamar bør se stort potensial. Mulighetsrommet er stort og kostnadsfokus koplet til bevisstgjørng av verdier kan gi spennende ideer, nye løsninger, nye tanker.
”FREMTIDENS KONTOR”... KONSEPTET JEG RABLET NED BLE TIL ET FLEKSIBELT OG KAOTISK ØKOSYSTEM
På et fly mellom Stockholm og Oslo den 30.november 2017 skisset jeg en type kontor jeg tror på. Prinsipielt. Presentert første gang for UNION Næringsmegling, deres kunder og kontakter i kjellern på Grand..
Hvor imponert de ble aner jeg ikke. Men neppe steder jeg tenker med større frihet enn på et fly så veldig :) - og få ganger jeg tenker med større panikk enn tre timer før et foredrag.
IDEEN ER UNNFANGET FOR Å LAGE ET BEDRE FOREDRAG Brikkene faller på plass og ikke en gang den Jeg hadde vært på en workshop i Stockholm om neste generasjon Spotify. Neste oppgave var å holde et ”litt underholdende” foredrag for UNION. Morsom oppgave syntes jeg, men jeg syntes ikke jeg hadde noe moro å snakke om. Derfor bestemte jeg meg for å lage noe jeg tror på.
sorte, trange og varme høyhalsete genseren jeg hadde kjøpt i Stockholm (og aldri har brukt igjen senere) klarer å ødelegge stemningen. Jeg er ekstremt fornøyd med meg selv. Litt som Steve Jobs. Eventuelt litt som Petter Smart eller noe...
Konseptet: Rammet inn av en definert kultur, Å vise noe som er troverdig, men samtidig langt nok unna virkeligheten. Kanskje ikke morsomt felles teknologiske plattformer, som humor, men provoserende. En ny måte å finansiell struktur og en tydelig tenke kontor på. identitet kan virksomheten ha sentrale funksjoner i et lite hovedkonMED SORT HØYHALSET GENSER SOM EN tor, gjerne lokalisert etter en ny STEVE JOBS? Etter en stor stärk eller to på Arlanda var jeg ut- Corporate City Center-tenking (se styrt med den halve promillen pyskiateren Finn side XX) og etablere en serie løsSkårderud mener vi mennesker trenger (se den ninger for ulike formål: MIN AMBISJON ER IKKE Å LØSE NOE, MEN Å TEGNE EN IDÉ SOM VIL ÅPNE NOEN ØYNE.
danske filmen Et glass til!). Dessuten er det få
”SECOND BASE” SØMLØS MOBILITET SOM SIKRER VIRTUELL MULIGHETER I ALLE MILJØER HJEMMELØSNINGER OG ANNEN REMOTE
ET START-UP MILJØ SOM SAMLOKALISERES MED INTERNE MILJØER
VERTIKALE OG ANDRE TYPER KLUSTERE
KREATIV HUB
HOVEDKONTOR MED SENTRALE TJENESTER OG FUNKSJONER
HUBS OG SATELITTER FOR ULIKE OPPGAVER
TECH HUB
FLEXIKONTORER FOR LEIE VED BEHOV
TILPASSETE MULIGHETER, NÆRHET TIL KUNDER ELLER PARTNERE
TENK VERDI-DREVET DESIGN, LA INTERIØR-DREVET DESIGN VENTE
60 helpaller og 20 halvpaller var ordren til Pallesentralen. Bildet er fra Electricbrandy som jeg startet i 2010. ”Agency, gallery, academy” stod det på døra... Vi lå på Christiania Torg i kvadraturen/Oslo med enorme vinduer mot Rådhusgata. Vår innredning var fra pallesentralen i Smalvollveien og fra Fretex. Vår high-tech vegg var en helt vanlig kritttavle på 8X3 meter.
Vår slogan var "her kan hva som helst skje". Kultur, identitet, posisjonering. Hele oss var rebelsk. Og vi ville, nesten til det påtatte eller komiske, at det skulle synes utad :)
Takk til kunder som Steeen&Strøm magasin, Anton Sport, DEFA, Ventelo, Norsk Gjenvinning, Randstad, REC Solar, Oslo Tech, Dæhlie, Hyper Island - som var med på moroa!
Bakteppet for design og løsninger som jeg kaller verdi-drevet, bygger på identitet, syn på kultur og samspill, syn på mennesker og kvaliteter - det er organisasjonens grunn til å eksistere. Design for opplevelse. Bring kultur og merkevare ut i det fysiske rom. Den samlete estetikk levendegjør verdier.
FUNDAMENTET FOR Å DESIGNE EN BRUKEROPPLEVELSE ER VERDIENE DERE VIL VÆRE OG LEVERE.
Det handler om syn på mennesker, deres hverdag, frihet og troen på hva som skal til for at de kan blomstre til det beste for seg selv, sine kollegaer og sin arbeidsgiver.
Branding eller merkevarebygging er en strategisk disiplin som driver verden og organisasjoner videre. En sterk merkevare tåler endringer i teknologi eller bransjeglidning fordi merkevaren representerer ideen - ikke ideen om et produkt, men ideen om hva dere som kraft i markedet skal gjøre for brukerne.
I FEM ÅR HAR JEG SKJELT UT BEGREPET AREALEFFEKTIVITET. SKAL DET ENDELIG BLI ERKLÆRT DØDT OG BEGRAVET?
Til tross for alt det positive som har skjedd lever dette utrolige begrepet i beste velgående. Et begrep som i sitt regnestykke ikke tar med et eneste tall eller en tanke om produktivitet, verdiskaping, output, trivsel, sykefravær. Når alle snakker om kontoret som beste arena for samarbeid - må det få konkrete konsekvenser. Til tross for at det utvikles nye og spennende prosjekter, så utvikles det minst like mye av det andre. Men kanskje en pandemi var katalysatoren for å tenke annerledes?
Photo by myHQ Workspaces on Unsplash myHQ Coworking, Delhi, India
HVEM KAN MOTSÅ MULTIPURPOSE, MIXED USE OG SPENNENDE NABOLAG?
Ingen. Ikke mange ihvertfall. Det er herlig. Det gjøres allerede, men de ulike kombinasjoner av løsninger kan være det som virkelig skaper levende bygninger, nabolag og byer.
DESIGN FOR COMMUNITIES, NABOLAG OG KLYNGER.
En utfordring for nesten alle CBD arealer i verden er at de dør etter arbeidstid. Det er flere som undrer seg over hvordan en del CBD områder utvikles og egenart forsvinner. Jeg har ikke hold for å diskutere dette på annet nivå enn synsing, men observasjoner av CBD utviklingen i Oslo og de byene det opplagt hentes inspirasjon fra, kan tyde på at vi er vel vitende om at den kritiske masse med mennesker i Norge og Oslo ikke er stor nok til å motvirke at de brede fortauer mellom de nye bygg for alltid vil være lite tiltrekkende og forbli øde. Dette kan opplagt åpne for motreaksjoner, særlig det å skape mer sydende, multipurpose miljøer i hus og kvartaler med kvaliteter som kan bygges på og brukes. ”Sjel” er et folkelig begrep innen synsing på arkitektur - og det er vel ikke uten grunn at co-workingens vug-
ge ikke bare lå i en teknolgi-utnyttelse, men nettopp lå i det å etablere et alternativt estetisk uttrykk?
OSLO HAR FLERE NYETABLERTE, AKTIVE NABOLAG. HERLIG.
Nytt er jo relativt, men la meg nevne vellykkete områder som Vulkan, Nydalen og Aker Brygge eller oppfriskingen av Youngstorget og Tøyen som på ulike vis har skapt miks av kvaliteter og forsterket både estetikk og følelsen av et liv der arbeidsplasser og lokale aktiviteter møter hverandre.
FRA ANDRE SOM MENER NOE OM DETTE TEMA. den med hjemmekontor og digitale møter. LA MEG SI AT DET KRYR AV FOLK OG ORGANISASJONER SOM MENER OM DETTE TEMA. IKKE ALLE ER ENIGE, MEN DE FÆR- I EN UNDERSØKELSE FRA MCKINSEY... Min kilde: Tomas Holmestad, adm dir RESTE TROR DET BLIR SOM DET VAR...
Norengros - innlegg på Linkedin 26.4 2021 ...svarer 26% av de europeiske respondentene at det er «sannsynlig» eller «svært sannsynlig» at de vil bytte arbeidsgiver dersom de blir tvunget tilbake i en rigid 8-4 modell på kontoret. Samtidig sier 68% at deres arbeidsgiver ikke har kommunisert noe eller tydelig om hvordan de ser framtidens arbeidsliv etter koronaen.
ENTRA - SONJA HORN
Illustrasjon fra Kay Sargent, hok.com
KAY SARGENT - GLOBAL DIRECTOR HO+K.
Foredrag Senter for Eiendomsfag 19. nov 2020 ”The notion of returning to the office is flawed. We need to evolve beyond a singular notion of “an office” to “reimagining an ecosystem” of spaces that truly addresses our needs; now and in the future...”
CUSHMAN & WAKEFIELD
Leietakerundersøkelse Q3 2020 Noen nøkkeltall: - 43% (21% i mai) C-19 pandemien vil i høy eller svært høy grad gi varig endring i måte vi bruker kontoret på. - 62% trivselen blant ansatte er svekket i perio-
Fremtidens arbeidsplass – hva har vi lært det siste året? 5.2 2021 ”Vi tror kontoret blir en destinasjon for innovasjon, samhandling og organisasjonsutvikling. Hybridkontoret ivaretar individet, teamet og selskapet, innledet Horn.”
MELLOMROM ARKITEKTURPSYKOLOGI
fra deres hjemmesider 12.4 2021 ”Ser vi nå en ny kontorrevolusjon, tjue år etter kontorlandskapenes inntog? I løpet av de siste ukene har i alle fall svært mange av oss begynt å jobbe hjemmefra. Det kan faktisk bli en permanent endring...” ”...Dersom vi faktisk får en varig endring i bruken av hjemmekontor, som et resultat av pandemien, trenger vi mer fokus på hva dette vil innebære... på de menneskelige og mellom-
menneskelige aspektene ved å jobbe hjemmefra, og hva som må til for at hjemmekontor kan fungere så bra som mulig, både for arbeidsgiver og arbeidstaker.”
og helse. Grunnprinsippet med arbeidsformen er at den bygger på fleksibilitet, som gjør at bruken kan endres etter behov, sier Skogland...” (Mari Skogland, Gottlieb Paludan Architects)
EIDSIVA BREDBÅND
fra deres hjemmesider 12.4 2021 ”...Løsningene er bygd etter våre behov og har rom for det meste. Vi har rom hvor man kan være alene eller sammen med andre, vi har bibliotek, togkupeer og lettere å utveksle erfaringer, bli kjent med hverandre og få faglige innspill fra ulike personer i bedriften... For den enkelte medarbeider betyr aktivitetsbasert arbeidsplass at vi skal ha teknologi som gjør oss i stand til å løse våre arbeidsoppgaver hvor som helst og når som helst. Slik ønsker vi også å stimulere til bedre balanse mellom arbeid og fritid og skape en mest mulig fleksibel hverdag...”
ARKITEKTNYTT
Arbeidsplassen etter korona, 8.4 2021 Sitater fra artikkelen. ”...Selv om kontorlandskap og aktivitetsbaserte arbeidsplasser (ABW) har vært omdiskutert lenge før pandemien, har ikke pandemien akkurat hjulpet på et dårlig rykte. I Dagens Næringsliv nr. 13 2021 sier forskningsdirektør i Statens arbeidsmiljøinstitutt, Stein Knardahl, at aktivitetsbaserte arbeidsplasser er en versting, og at det må trappes ned..” (Stein Knardahl, Statens arbeidsmiljøinstitutt) ”...Etter mitt syn er den viktigste driveren det faktum at stadig flere av oss kan jobbe hvor som helst. Det har digitaliseringen sørget for...” (Trond Ramsøskar, Ramsøskar) ”...Vi mener at den aktivitetsbaserte løsningen har alle forutsetninger for å kunne fungere godt i fremtiden, også hva gjelder smittevern
HARVARD BUSINESS REVIEW
The Work from Anywhere Future Nov/Dec 2020 ”The pandemic has hastened a rise in remote working for knowledge-based organizations. This has notable benefits: Companies can save on real estate costs, hire and utilize talent globally, mitigate immigration issues, and experience productivity gains, while workers can enjoy geographic flexibility...”
9 RELEVANTE OBSERVASJONER FRA EN STUDIETUR LONDON, 2017 BREEN.AS/URBAN LAB
Disse gjengis uendret fra 2018. Endret lay-out, men samme innhold. Ikke fordi jeg ikke vil endre noe, men fordi det meste er like aktuelt. De er fra den gang hjemmekontor ble skrevet med ”gj” og arealeffektivitet med CFO-drevet design var den bærende tanke.
1
MacQuire betaler for 4 etasjer med luft de har skapt selv Ingen bygger luft lenger - med mindre noen betaler for den. Dette betyr at arbeidsarealer i høyhusenes etasjer er så isolert fra hverandre at de kunne ligget på forskjellige adresser. Trapper og heiser er sentralisert i kjerner og deles med andre. MacQuarie tok saken i egne hender. Gjennom fire kontoretasjer i Ropemaker Street, midt mellom City og Hoxton, har de skåret en enorm åpning, ca 15% av totalt gulvareal
på hvert plan, for å få plass til en rød signatur-trapp med vertikal kommunikasjon og etablert siktlinjer og kontaktpunkter. Å bygge etasjer er å bygge distanse. MacQuire ville det annerledes. PS. Denne åpningen kommer selvsagt i tillegg til byggets øvrige kjerne med heiser og trapper.
2
Ekstrem underdekning - den verste var 90 plasser til 200 Underdekning av antall plasser gjelder fortsatt. Analytiker Robert Nystad i Union Gruppen skriver i Kapital 4.12 2017: ”...Stadig flere leietakere velger aktivitetsbasert kontor hvor de ansatte ikke har faste plasser og man arbeider i ulike soner utfra hvilken type oppgave som skal løses. I tillegg er det trolig økt bevissthet rundt at mange kontorplasser står tomme store deler av dagen. Dette bidrar til at flere leietakere bruker mindre areal pr. ansatt enn tidlige-
re...” Observasjoner i London endrer ikke dette bildet vesentlig selv om ikke mange av observasjonene var knyttet til den type arbeidsplasser. Derimot traff vi et sted der det var 90 arbeidsplasser på nesten 200 ansatte. ”It works fine”, sier CFO...
3
Campus løsninger som et innholdsrikt alternativ til CBD Som en slags kontrast til CBD, free seating og underdekning. En iaktagelse var to svært forskjellige former for Campus; Tesco sitt hovedkontor utenfor London og Chiswick Park, sånn omtrent midt mellom Victoria Station og Heathrow flyplass. Campus har kvaliteter der virksomheter kan utvikle og bygge kvaliteter de ikke kan få til i CBD eller sentrumsnære områder er verdt å studere. Tesco sitt hovedkontor ligger ved Welvyn Garden City, 31
km fra Kings Cross. Her er det plass til 4.000 medarbeidere, store prøvekjøkken og møtemuligheter, inkl konferanser. Videre er det f.eks treningstilbud, matebuss til togstasjonen og gode parkeringsmulighet. En kuriositet for dagens Oslo-diskusjon om bilfri by er jo parkeringsplassene nær inngangene - reservert ”Mum to be...”
4
Midlertidige løsninger for handel inspirerer Tomme områder og tomme lokaler er aldri et bra bidrag. Hverken økonomisk eller i forhold til andre kvaliteter er fravær av aktivitet og mennesker i områder som ikke har den hensikten noe positivt bidrag. Denne obsrevasjonen er vel mer knyttet til å generere ideer enn noe trendmessig studie. rundt Shoreditch stasjon er det plassert en Boxpark - sortmalte containere åpnet i en ende med butikker på rad. Og det skaper såvel liv
som estetisk spenning. På taket av Boxpark er det en rekke serverings- og matutslag, puber og sosiale soner. På en enkel måte strammer det opp mot gateløpet og det er ingne grunn til at ikke tilsvarende miljøer kunne etableres for kontorer, startup miljøer, kultur, håndverk, mm.
5
The Company Town er en eldgammel realitet som moderniseres I Scenario 05/2017, magasinet som utgis av Copenhagen Institute for Future Studies kan vi lese at ”The Company Town is back!” Referanser til Wolfsburg, Billund, Almhult og Las Vegas brukes for å vise en ny kopling mellom hjørnestensbedrifter, myndigheter og utvikling av et mer mangfoldig næringsliv eller tydeligere posisjon. Et spennende felt - som har potensial for mange norske byer der de vil øke
aktivitet, sysselsetting, servicenivå og attraktivitet som sted å bo og jobbe.
6
Branded buildings handler om strategiske valg for bygninger Dette er et felt med enormt potensial og vil endre mye tenking. Så langt har næringseiendom i beste fall levert på merkevareverdier i forbindelse med enbrukerbygg og byggene får navn fra største leietaker. Flerbrukerbygg har muligens fått etiketter og skilt på fasaden som en identifikator av eksistens og mulig man av og til kan tillegge det en porsjon prestisje. I drøftingene under Future of Work koples sær-
lig dette tema til innhold, serviceproviding, det å fasilitere virksomheter, mm. Det er grunn til å forvente at posisjonering og merkevarebygging vil og må bli sterkere inkludert for næringseiendom når vi ser økende flerbrukerbygg og nye krav til mangfold i tilbud av arbedisformer og muligheter.
7
Mulitpurpose arealer krever noe av leveranse og bruker Vi bodde på Citizen M i Shoreditch, et moderne hotellkonsept. Men det relevante i sammenheng med arbeidsformer er noe dette hotellet ikke er alene om; multipurpose. Resepsjoner er ikke lenger hva de var og her er det den typiske åpen miks av muligheter som inviterer til bruk 24/7; co-working/studieplasser, mingling, sosial møteplasser, bar, inn- og utsjekking, kafe og minirestaurant mm.
Multipurpose er et område for utvikling og muligheter. Dette er også et område der politikere og planleggere kan tenke med moderne rundt bygningsmasse, nabolag og hva som er akseptabelt å blande.
8
Tech er en no-brainer og vil være noe alle har eller velger bort Don´t trust robots. Det er andre miljøer som er drivende på å diskutere tech sin innflytelse på eiendomsbransjen - proptech fyller vel agendaen til de fleste aktører. Vår infallsvinkel var derfor ”next step” - altså når teknologi er en hygienefaktor, og vi tror ikke det er lenge til. Dessuten var våre diskusjoner knyttet til utfordringer rundt hvordan Tech i enda større grad kan øke verdier - ikke
bare effektivisere og medføre rimeligere drift. Hva med mennesket oppi det hele? Hvor langt orker vi internet of things, overvåking, algoritmer, automatisering... - uten å falle i fella at vi ikke forstår og tror teknologi er positivt, mulighetsrikt og ”kommet for å bli”...
FRA Å TENKE AREALØKONOMI TIL Å TENKE FASILITERING AV PROSESSER OG VIRKSOMHETER. 9
Photo by Copernico on Unsplash
Muligens er det i overkant å kalle tanken disruptiv, men perspektivet er en dramatisk endring i tankesett. Dette er et skifte - å gå fra å tenke på det dere tilbyr som ”dumme og tomme” arealer til å tenke på hvordan dere bidrar til å fasilitere prosesser og hele virksomheter. TRENDMESSIG ER DET GODT BELEGG FOR Å SI AT VI ER PÅ VEI FRA DET ENKLE OG FORUTSIGBARE TIL DET KOMPLEKSE OG UFORUTSIGBARE.
terer eksisterende forretningsmodeller ved å gjøre dem mer strømlinjeformet. Til slutt er teknologien en hygienefaktor.
Nye måter å organisere utleie på, nye måter å sette sammen leietakere på og skape merverdi, nye måter å gi identitet og kultur i kampen om kunder, kapital og talentene. Så langt har teknologi spilt en viktig rolle i drift av eiendom med særlig vekt på to områder; kostnadsbesparelser/effektivisering og en del enklere rutiner for leietakere.
PÅ KORTERE OG MER OVERSIKTLIG HORISONT ER DET NOEN ENKLE FORHOLD VI TROR DET ER VERDT Å SE NÆRMERE PÅ.
I en slik virkelighet bør virksomheters fysiske omgivelser anses som en betydelig innsatsfaktor, ikke bare knyttet til økonomi og dynamikk i leiemodeller, men i forhold til arealenes evne til å bidra. ”Arealenes verdibidrag” bør og vil komme.
TEKNOLOGI MÅ TILFØRE MER NYTT, IKKE BARE ERSTATTE DET GAMLE.
På MESH har f.eks leietakere en app som også fungerer som nøkkelkort. Når det gjelder Smart-City installerer Norsk Gjenvinning søppelkasser i bybilde som både har komprimator og sensor for når de skal tømmes. Gode fremskritt, men det er de samme oppgaver som løses. Vi kommer inn gjennom en låst dør og vi kaster søppel.
SERVICEGRAD OG EFFEKTIVITET ØKER, MEN KJERNEN ER DEN SAMME.
Der er ikke eiendomsbransjen alene - det er mange digitaliseringsprosjekter som semen-
For at teknologi skal kunne gi verdibidrag sammen med arealene må det mer til. Virtual reality har mye å gå på. Hva med vegger som husker? Gulv som kan bidra i prosesser? Jeg vet ikke, men er sikker på at veien ikke er lang før det skjer helt andre ting i de tradisjonelle lokalene.
Kultur og identitet må styrkes. Jeg kommer tilbake til det under co-working, men dette er opplagt områder der næringseiendom har stort potensial. Koplet til dette er opplagt employer branding og arealenes rolle i kampen om talentene. Sømløs mobilitet blir selvsagt og tech må fokusere på merverdi for virksomhetene som leier, helst bidra til deres utvikling, ikke bare reduserte kostnader eller gi bedret convenience og effektiv håndtering av det som allerede håndteres. Hvor er det nye? Det virkelig nye?
NOEN RELEVANTE SITATER FRA THE NEXT IDEA 2017/2018 ”...Ikke design bygg og etasjer, men for å muliggjøre. Design for ulike clusters, for deling, connectors, vertikal og horisontal kommunikasjon, nettverk og networking...” ”...Fra å ha signalbygg til å ha signal-løsninger? ...kombinasjonsmulighetene - som både gir individet bedre muligheter, øker fleksibilitet og representerer en mer utadvendt ledelsesform uten behov for beskyttende festninger...”
2018 ble den utgitt, men skrevet høsten 2017. Det er ikke lenge siden selvsagt. Fire år er som regel ikke nok til å revidere eller evaluere. Men Covid19 og en del andre hendelser har faktisk gjort disse årene til et skille...
”...Rundt 1930 sluttet resten av verden å se produksjon som sin konkurransefordel...”
her kunne spille en betydelig rolle...”
”...Dette er et skifte - å gå fra å tenke på det dere tilbyr som ”dumme og tomme” arealer til å tenke på hvordan dere bidrar til å fasilitere prosesser og hele virksomheter....”
”...Co-working er viktige brands! De selger nytte, men like mye verdier, kultur, identitet og tilhørighet..der det er brands er det plass for lønnsom differensiering…Og dermed fikk begrepet Branded Building en større mening enn et skilt ved en inngangsdør...”
”..Sømløs mobilitet blir selvsagt og tech må ”...Begrunnet i bl.a teknologi, mobilitet og fokusere på merverdi for virksomhetene som endrete holdninger til sentralisering, autoriteter leier, helst bidra til deres utvikling,..” og gammel HQ-filosofi - er det relevante mulighetsrommet enormt (viser til organisering av ”...Arealdisponering må redefineres i hensikt arbeidshverdagen)...” og strategi. Tydeligere segmenter i konseptutvikling. Sterkere identitet og bevisstgøring av ”...vi ser tendenser til satelitter, hubs, spredte levert kultur og verdier. Tenk employer branog mer tilfeldige løsninger eller de mobilt bading. Etabler sømløs mobilitet. Tech må tilføre serte arbeidsformer med ”remote” virksomhet verdier, ikke bare produktivitet eller effektivibasert på ulik grad av virtuell reality...” tet...”
”...Det krever ikke stor strategisk forståelse og innsikt for å se at de tider vi mener å være i, med store forandringer som skjer fort og dermed økende usikkerhet, vil lede til at virksomheter ønsker å redusere risiko på de faste avtaler man inngår på kostnadssiden...” ”...Den sannhet at kunden vil kunne snu seg fort og tilpasse arealer, både i volum og i type bruk, må føre til endringer, enda større enn de allerede har medført...” ”...Fra arealfleksibilitet til arealdynamikk. I bunn ligger muligheten til å endre arealer og leieforhold på så kort varsel det er mulig...” ”...Dynamikk må utvikles. Ny økonomi må etableres. Tilpasning og handlefrihet er stikkord...” ”...Når det gjelder (arel)dynamikk framfor fleksibilitet ligger det i ordet - mer energi, mer proaktivitet, raskere løsninger, mm. Tech vil
”...co-working...Vi får merkevarestrategi innen næringseiendom og det vil kreve ny kompetanse, sterkere konsepter og større mangfold...” ”...vi vil se mange endringer og et skille mellom de aktører som vil være framoverlent og de som i første rekke ser på sine eiendommer som tonnasje - der innhold, service, klyngetenking, mm overlates til andre...” ”...Benytt eiendomsporteføljer for å differensiere og lag portefølje-hubs eller satelitter. Etabler egne innovasjons- og prosjekthus, brands, communities på tvers av leietakere...”
HVIS DU VIL BRUKE NOE FRA DENNE ”BOKA”, GJELDER ET PAR REGLER - Bilder kan ikke brukes uten samtykke og evt betaling for bruk. Bilder kreditert Unsplash og fotograf er frie til bruk og kan finnes på https://unsplash.com/ - Skriftlig innhold kan brukes fritt, forutsatt at det refereres til Øivind Breen, Breen.as. - Plansjer og diagrammer kan brukes eller kopieres, men flott om de merkes med ”Plansje fra Øivind Breen/Breen.as” Henvendelser om foredrag, workshops, prosjekter eller annet kan gjøres til: oivind@breen.as tlf 900 51 522 (send gjerne sms før du ringer) www.breen.as
The Next Idea2 ©2021 Øivind Breen/Breen.as