VVS ARENA Bransjens viktigste møteplass 28. september 2017
Forbrukerkontrakter og NS-kontrakter – unngå tabbene Advokat Helge A. Tryti 2
Utfordringene • VVS-bransjen må utvikle sine prosedyrer og rutiner i takt med lovgivning, krav til kontrakts-kunnskap og krav til rutiner • I forbruker-oppdrag må entreprenøren forholde seg til at forbrukeren i stadig større grad kjenner sine rettigheter – og bruker rettighetene • I proff-oppdrag er det stadig oftere at oppdragsgiver forbedrer sin økonomi i prosjektet ved at entreprenøren ikke kjenner den kontrakten han har inngått og derfor går på tap på grunn av formelle feil
• Forbrukerne lærer sine rettigheter på videregående skole • De nyutdannede som tar mesterbrev eller kommer fra fagskolene har kontraktene som en del av pensum 3
De kostbare tabbene • Det tilhører sjeldenhetene at en entreprenør går konkurs på grunn av for liten inntjening. Normalt skyldes en konkurs tabber – noen tekniske tabber/kalkulasjonstabber og noen skyldes formelle tabber (juridiske tabber) • Formelle tabber er kostnader entreprenøren har, men som han har mistet retten til å ta betalt for – typisk manglende varsling (NS-kontrakter) eller prisoverslag i forbrukersaker •
Eksempel; «Reitan-dommen» HR
• Forskjellen på netto- og brutto-penger • Avskriver entreprenøren kr. 100.000 i sluttoppgjøret på et prosjekt er det få entreprenører som har mer enn 5 % fortjeneste. Det betyr at omsetningen må økes med kr. 2 mill. for å hente inn igjen det tapte 4
Unngå tabbene • I stor grad kan de mest vanlige tapene på grunn av formfeil unngås med enkle virkemidler • Lage seg egne faste maler og faste rutiner • Bevissthet i hele organisasjonen på betydningen av å overholde rutinene • Sørge for at prosjektlederen har satt seg inn i de kontraktene han bruker og forskjellen på disse.
• Vi har utformet diverse maler som skal kunne hjelpe bistå med å få med de riktige formuleringer på maler som kan gratis kan lastes ned fra www.entrepriserettsadvokater.no • Tradisjonelt har VVS-faget stor fokus på priser – det er mer økonomi i å sørge for å bli bedre på de avtalene man inngår 5
Tilbud & aksept • Dere vil hver eneste dag måtte forholde dere til avtalerett når man skal gjennomføre et byggeprosjekt • Norsk avtalerett: • Muntlige avtaler er like bindende som skriftlige avtaler •
Problemet med muntlige avtaler er bevisføring avtalt – hvem har «bevisbyrden»
av hva som ble
• Tilbud & aksept (avtalelovens § 6) • •
Et akseptert tilbud er likeverdig med en signert kontrakt Et mottilbud er avslag på et tilbud kombinert med nytt tilbud som kan aksepteres eller avslås
• Når entreprenøren har gitt et tilbud – og dette tilbudet er akseptert – er endelig avtale inngått. Ytterligere kontrakt er ikke nødvendig 6
Ulike måter å inngå kontrakter på • Etter ordinær norsk rett er det flere måter å inngå rettslig bindende avtaler på; • Signert kontrakt (avtaleloven) • Tilbud & aksept (avtaleloven) • Tilbud & mottilbud (avtaleloven) • Muntlig avtale (avtaleloven) • Konkludent adferd (ulovfestet kontraktsrett) • Ved at partene gjentagende gjør noe annet enn det som står i avtalen, har de også inngått en ny avtale. • Avtaleinngåelse i prosjekt med NS-kontrakt; • Ved signerte NS-kontrakter inngås flertallet av tilleggsavtalene ved passivitet – manglende melding eller manglende svar på melding 7
Forbrukeroppdrag - proffoppdrag
• I et forbrukeroppdrag har forbrukeren rettigheter som håndverkeren/entreprenøren ikke kan avtale seg bort fra • En NS-kontrakt vil være i strid med loven og deler av den vil bli satt til side • Forbrukeroppdrag har en lovgivning som har til formål å beskytte forbrukeren mot utførende
=> Aldri bruke en NS-standard når kunden er forbruker • Borettslag og sameiere er aldri forbruker • De er «profesjonelle» og der bør vanlige NS-kontrakter benyttes.
• I en forbrukeroppdrag har håndverkeren/ entreprenøren et «konsulentansvar» overfor forbrukeren – plikt til å veilede forbrukeren slik at forbrukeren tar de riktige valg 8
Tilbud til forbruker med prisoverslag
9
Tilbud forbruker(forts.)
10
Endringer og tillegg forbruker • Det er ingen formkrav med hensyn til å melde endringer eller tillegg til forbrukeren, men forbrukeren har krav på å få varsel på hva som er forskjellen på løpende diskusjoner om utførelse og hva som er endringer/tillegg som medfører tilleggsbetaling. • Anbefalingen er å benytte et enkelt skjema hvor endringer føres inn fortløpende og sendes til forbrukeren på e-post • Endringer må varsles også på prisoverslag fordi tillegg og endringer kommer i tillegg til de 15 % som entreprenøren har lov å «bomme» med
11
Spesielle regler for bustadoppføringslova
• § 12; Entreprenøren skal stille 10 % ferdigstillelsesgaranti fra bank • Før bankgaranti er stillet foreligger det ingen betalingsplikt • § 47; Dersom forbrukeren eier tomten, kan utførende kreve betaling av 90 % av det utførte på faktureringstidspunktet
• § 47; Dersom forbrukeren ikke eier tomten (typisk feltutbygging), plikter ikke forbrukeren å betale en eneste krone uten at det er stillet tilleggsgaranti fra bank for hver eneste krone som kreves betalt fra forbrukeren • Det betyr at prosjektet ikke kan finansieres av kjøperne • Kontrakter; Byggblankett 3426(A el. B) og 3501/-02(www.standard.no) 12
Tilbud til «proff-oppdrag»
13
Proff-oppdrag (forts.)
14
Valg av NS-kontrakt • Det er viktig å ha et bevisst forhold til hvilken NS-kontrakt som man vil benytte • NS 8406 er den mest «entreprenørvennlige» kontrakten fordi denne ikke har like strenge regler for varsling som NS 8405 og NS 8407 •
Gjelder det underentrepriser benyttes NS 8416
• Ved tekniske entrepriser benyttes normalt NS 8407 (totalentreprise) evt. NS 8417 om det er en underentreprise for en hovedentreprenør •
Totalunderentreprenøren har ansvaret for prosjektering og eventuelt uteglemte poster uten hensyn til hva entreprenøren har priset
• NS 8405 er en kontrakt hvor bare de poster som er beskrevet skal utføres med mindre det kommer en formell eller uformell tilleggsbestilling 15
NS 8401, -02, -03
BH
KONS.
Leveran dører NS 8405, -06, -07 NS 8409 HE NS 8415, -16, -17
UE 1
UE X
UE 2
NS 8415, -16, -17
UE
UE
UE 16
Endringer i NS-kontrakter
17
Endringer NS-kontrakter (forts.)
18
OVERTAGELSE
19
Protokoll fra befaring
20
SLUTTOPPGJØR OG REKLAMASJONER • Både i forbrukerforhold og i NS-kontrakter MÅ det alltid lages en sluttfaktura • Forbrukeren må da protestere innen en måned. Reklamerer forbrukeren senere enn etter en måned på en sluttfaktura kan entreprenøren avvise reklamasjonen som for seint fremkommet • I NS-kontrakter må oppdragsgiver komme med sine innsigelser til sluttoppgjøret innen to måneder fra mottatt sluttfaktura • Reklamasjoner som fremkommer for seint kan alltid avvises • Høyesterett avviste i 2010 en reklamasjon fra en forbruker som hadde kommet mer enn to måneder fra den kunne blitt reklamert • I NS-kontrakter vil normalt en reklamasjon som er kommet etter en måned kunne avvises som for seint fremmet. 21
22
NÅ KAN DERE ALT….!!!! …og lykke til…
23