048 | VGVISIE PODIUM | Tot 2020 zijn er, volgens voorzichtige prognoses, minimaal 85 duizend extra studentenwoningen nodig. Waar gaan die vandaan komen? City Living wil een deel van de oplossing zijn. Vóór 2016 zoekt zij locaties voor vijfduizend kamers voor het nieuwe concept The Student Hotel. Nu al wordt er gebouwd aan studentenhotels in Amsterdam, Rotterdam en Den Haag.
‘STUDENTENHOTEL IS EEN HOME FROM HOME’ A
an het einde van de Amsterdamse Jan van Galenstraat, ligt, naast het metrostation, The Student Hotel-showroom van City Living. Het lawaai van de heimachines in de omgeving contrasteert hevig met de hippe en warme inrichting van de showroom. Met een authentiek hotelbel, moderne, gedurfde vintage meubels, een blinkende espressomachine en een heuse bar doet het denken aan de populaire boutique hotels in de Verenigde Staten. Achter deuren gaan modelkamers schuil – eigentijds ingericht, met een luxueuze uitstraling. Dit is waar de internationale student in 2012 terecht kan.
TEKST Nicole Santé BEELD Dick Duyves
KRAAKPANDEN
HOTEL VOOR STUDENTEN
Comfort, convenience en community zijn de drie pijlers waarop het servicegestuurde concept van City Living rust. ‘We richten ons primair op internationale studenten’, legt managing directeur Charlie MacGregor uit. ‘De wensen en behoeften van studenten met een verblijf van een week tot twee semesters vormen het uitgangspunt voor alles wat we doen. We zorgen ervoor dat ze zich alleen maar met studeren en plezier hebben bezig hoeven te houden.’ Betrouwbaarheid en voorspelbaarheid zijn ook belangrijk. ‘Ouders zoeken veiligheid, professionaliteit en flexibiliteit’, aldus operational manager Felix Hillen. ‘Ze willen van tevoren weten hoe en waar
hun kids komen te wonen.The Student Hotel biedt een home from home, met personeel dat een oogje in het zeil houdt en signaleert wanneer dingen niet zo goed gaan.’ Uiteraard zijn Nederlandse studenten ook welkom.
ARTIST IMPRESSION ...,staat
Op de foto van links naar rechts Frank Uffen, Charlie MacGregor en Felix Hillen
Het City Living-team is gepast trots op hun showroom. Het toont hoe het oude Elsevier-kantoor er straks uit gaat zien. Het complex wordt getransformeerd tot een hotel voor meer dan 700 kamers. In de showroom worden de plannen voor andere steden gepresenteerd. In Rotterdam komen, ook volgend jaar, 252 kamers. Den Haag en Eindhoven volgen een jaar later met respectievelijk 320 en 350 kamers. Voor andere steden met universiteiten en hogescholen wordt nog gezocht naar locaties en partners. City Living is een businessmodel dat uit het buitenland komt, in de gestalte van Charlie MacGregor. Hij volgde in zijn vaders voetsporen; die zette studentenhuisvesting in Groot-Brittannië op de kaart. Toen MacGregor in 2003 in Amsterdam kwam wonen – een ideale uitvalsbasis voor zijn internationale projecten – stuitte hij op een studentendemonstratie tegen de nieuwe antikraakwet.‘Ik was geschokt’, glimlacht MacGregor. ‘Studenten die in kraakpanden moeten wonen? Met zo veel leegstaande kantoren om ons heen?’ >
050 | VGVISIE PODIUM |
Toen hij zich ging verdiepen in de materie, kwam hij erachter dat in Nederland studentenhuisvesting heel anders wordt benaderd dan in zijn moederland. ‘Daar zien universiteiten huisvesting als een integraal onderdeel van hun propositie aan de student. Goede huisvesting verbetert de studieresultaten. Nieuwe vormen van huisvesting worden steeds vaker ingezet als concurrerende factor tussen universiteiten.’ Omdat in Nederland nog geen voorbeeld was van wat hij wilde met huisvesting, besloot hij dat elders op te zetten.‘In Luik vonden we een slecht gebouw met een goede structuur, dat we transformeerden. Het was wel spannend. De markt bepaalt in België de huurprijs en er is daar weinig druk op de woningmarkt. Er zijn zelfs meer kamers dan studenten. Toch zitten we al sinds het begin 100 procent vol.Voor ons was dat het bewijs dat studenten en hun ouders best meer willen betalen voor kwaliteit. In 2013 breiden we uit met nog eens 220 kamers.’
Studeer- en relaxkamer
Felix Hillen mengt zich: ‘Er komt hier bijvoorbeeld een café waar je ’s ochtends vroeg en ’s avonds laat cappuccino met een panini kunt krijgen. Dat café is voor iedereen toegankelijk. Het moet een hotspot worden, waar jonge mensen uit de hele stad op afkomen.We zitten pal naast het metrostation waar nog geen enkele voorziening is. Dat café alleen al vergroot de levendigheid, maar ook de sociale veiligheid in de buurt.’
AANJAGER GEBIEDSONTWIKKELING
Met The Student Hotel worden meerdere vliegen in een klap geslagen. City Living is een ongesubsidieerd businessmodel. Zij werkt samen met private investeerders en vastgoedpartner The Carlyle Group, die de gebouwen aankoopt. City Living doet de exploitatie op basis van een lease van 25 jaar. ‘Dat is een interessant model voor onze investeerders, universiteiten en gemeenten’, aldus MacGregor. ‘We hebben een stabiele cashflow. Dat betekent een laag risico voor onze investeerders. We maken steden aantrekkelijk en toegankelijk voor internationale studenten. We zijn geen tijdelijke oplossing, de universiteit kan minimaal 25 jaar op ons rekenen. Daarnaast verminderen we, met de transformatie van kantoren, de leegstand en geven we een wijk of gebied een nieuwe en frisse identiteit. Onze voorzieningen passen bij een jonge doelgroep die je als stad aan je wilt binden.’ In Amsterdam-West zijn studenten de aanjager van de gebiedsontwikkeling. ‘Er worden hier door City Living en collega’s duizenden studentenwoningen gerealiseerd’, vertelt marketeer Frank Uffen. ‘We hebben gesprekken met gemeente en met andere investeerders om te kijken hoe we de uitstraling en voorzieningen in de buurt gezamenlijk beter kunnen laten aansluiten bij de doelgroep.’ Reactie wethouder Freek Ossel (Wonen en Wijken): ‘Ik volg de nieuwe ontwikkelingen op het gebied van studentenhuisvesting met belangstelling, zoals ook het initiatief van City Living. Het concept studentenhotel speelt in op de behoefte aan extra huisvestingsmogelijkheden voor buitenlandse studenten en kan ook een impuls zijn voor bepaalde wijken in de stad. De verwachting is dat het aandeel internationale studenten in Amsterdam zal toenemen dus het is goed dat daar huisvesting voor wordt gerealiseerd. De gemeente pakt zelf lastige regelgeving voor de bouw van studentenwoningen aan en dringt bij het rijk aan op versoepeling van wetgeving.’
LIVE & LEARN
Het concept voor The Student Hotel is zorgvuldig ontwikkeld. ‘Wij hebben veel onderzoek in het buitenland gedaan naar de laatste trends in studentenhuisvesting en testen die in de showroom’, legt Uffen uit. ‘Alle basics zijn er, maar met alles doen we iets extra’s. Je boekt je kamer bijvoorbeeld zelf via de website van City Living. Je kiest zelf de periode van verblijf: van een week tot een studiejaar. Voor summerschools hebben we speciale arrangementen.Voor bezoekende familieleden en vrienden hebben we kamers beschikbaar. Alle kamers zijn volledig gemeubileerd, met smaak ingericht, wireless internet en kabeltelevisie, een eigen badkamer en desgewenst een keukentje.’ Toch zitten de extra’s vooral in de services en de gezamenlijke voorzieningen waar het sociale leven plaats vindt. ‘We bieden onze studenten een Live & Learnomgeving. We nemen veel stress weg bij de studenten’, aldus Uffen. ‘Als je hier voor korte duur bent kunnen juist dingen als internet, het vinden van winkels, contracten en het organiseren van een nieuw leven je een hoop hoofdpijn bezorgen. Onze studenten willen zo snel mogelijk, zo veel mogelijk doen en mensen ontmoeten.
‘ONZE VOORZIENINGEN PASSEN BIJ EEN JONGE DOELGROEP DIE JE ALS STAD AAN JE WILT BINDEN’
| 051
Entree
Dus krijg je van ons bij aankomst beddengoed, een tandenborstel en shampoo. Er is een schoonmaakservice, gezond en lekker eten kan in het café-restaurant op het moment dat jij dat gewend bent, en sporten doe je met elkaar in het fitnesscentrum. Iedereen krijgt een fiets met onderhoudsservice. Studeren kan in onze bibliotheek.’ ‘Studenten komen hier vanaf het vliegveld binnen met hun koffers. Bij ons kun je meteen een douche nemen, iets eten en met je nieuwe fiets de stad in’, voegt MacGregor toe. ‘Die eerste weken zijn zo belangrijk voor internationale en Nederlandse studenten. Ze leren de stad en de universiteit kennen en vrienden voor het leven.’ Hillen: ‘Voor buitenlandse studenten is de Nederlandse huisvestingsmarkt behoorlijk ondoorzichtig. Ons systeem is juist extreem transparant. Je kunt het alles in één keer regelen.’ COMPLEMENTAIR AANBOD
Speelkamer
Bibliotheek
Donner stimuleert investeren in studentenhuisvesting De landelijke overheid gaat studentenhuisvesting serieus aanpakken. Medio november verscheen het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting van minister Donner van Binnenlandse Zaken, ondertekend door sociale studentenhuisvesters, gemeenten en studenten. Voor het eerst tekenen ook de hoger onderwijsinstellingen en de particuliere verhuurders mee. Het Rijk vermindert het aantal rijks- en gemeentelijke bouwregels, verhoogt de exploitatietermijn van leegstaande panden van vijf naar tien jaar en kijkt of het mogelijk is onzelfstandige wooneenheden uit te sluiten ]HU KL OLMÄUN ]VVY ]LYO\\YKLYZ ;V[ ^PSSLU KL ZVJPHSL O\PZ]LZ[LYZ RHTLYZ IV\^LU LLU PU]LZ[LYPUN ]HU miljard euro. De mogelijkheden voor een investerings en-of obligatiefonds worden onderzocht. Er komt ook een landelijk platform studentenhuisvesting, waar Donner jaarlijks overleg mee zal hebben.
Met de internationalisering van het hoger onderwijssysteem en veranderende wooneisen groeit de vraag naar nieuwe typen studentenhuisvesting. MacGregor: ‘Door het tijdelijke karakter van het verblijf en het hoge serviceniveau zijn wij complementair aan traditionele studentenhuisvesting. Dat horen wij ook van de corporaties die studentenhuisvesting aanbieden.’ Hillen: ‘Het is jammer dat nationale en gemeentelijke regels in Nederland ondernemers belemmeren in het bedenken en ontwikkelen van nieuwe vormen van huisvesting.’Volgens Uffen valt er nog veel te winnen. ‘Bij overheden groeit het bewustzijn dat de manier waarop we studeren is veranderd. Maar veel Nederlandse huisvestingsregels stammen nog uit een tijd dat internationale studenten, het bachelormastersysteem en summerschools nog niet eens bestonden. Door de toenemende internationale concurrentie willen Nederlandse kennisinstellingen meer partners en kwaliteit in studentenhuisvesting. Dat is positief voor studenten en voor de markt.’ Om de kennis van studenten en hun woonwensen te vergroten heeft City Living met acht andere ontwikkelaars en corporaties een toekomstvisie voor studentenhuisvesting ontwikkeld. Het rapport The Class of 2020 laat zien hoe divers en dynamisch de studentenmarkt is geworden. Het aantal Engelstalige studies is de afgelopen tien jaar meer dan verdrievoudigd. ‘Volgens onze prognoses kan het aantal internationale studenten in Nederland tot 2020 verdubbelen tot 150.000’, stelt MacGregor. Daarom wil het City Living in alle universiteitssteden mooie accommodaties realiseren – niet alleen voor buitenlandse studenten, maar ook voor Nederlandse studenten die voor een kortere periode in een andere stad willen studeren. MacGregor: ‘Er zijn dus mooie kansen voor de Nederlandse markt. Niet alleen voor ons, maar voor alle marktpartijen. In het buitenland moet je als investeerder studentenwoningen gewoon in je portefeuille hebben.’ <