huizenmarkt haaglandenafgekoeld na extreme jaren

De huizenprijzen binnen de regio Haaglanden zijn gedaald, de verkoop van woningen nam af en de verkooptijd is toegenomen. Dat is de ontwikkeling in 2022 die tot nog toe doorzet, laten NVM-cijfers zien. Een schaars aanbod en oplopende rentes zijn de veroorzakers van deze trend.

De huizenmarkt in Haaglanden gaat na jaren van oververhitting mee in de landelijke ontwikkeling van dalende huizenprijzen en langere verkooptijden. Maar in Den Haag zijn de prijzen in een jaar sterker gedaald dan landelijk. Dat tonen cijfers van NVM Haaglanden aan. Ook de verkoop laat in Den Haag een sterkere daling zien dan wat zich landelijk aftekent. Daar is de verkooptijd in het Haagse ook hoger dan gemiddeld.

Concreet: De gemiddelde verkoopprijs van een woning in Den Haag daalde in het vierde kwartaal van vorig jaar 8,4 procent ten opzichte van het vierde kwartaal in 2021. Landelijk ging het om een prijsdaling van 6,4 procent.

Vergeleken met het vierde kwartaal van 2021 zijn er in Den Haag in het laatste kwartaal van vorig jaar 15 procent minder woningen verkocht. En de verkooptijd in Den Haag lag in het vierde kwartaal van 2022 op 35 dagen, terwijl dat een jaar eerder om 23 dagen ging. Landelijk zit een woning in het vierde kwartaal van 2022 dertig dagen in de verkoop.

Ook binnen de regio Haaglanden daalde de verkoopprijs van woningen in de Hofstad sterker dan elders in de regio. Zoetermeer bijvoorbeeld een prijsdaling van 3,5 procent. Het duurde gemiddeld wel 38 dagen voordat een Zoetermeerse woning was verkocht in het vierde kwartaal van vorig jaar.

Verklaring

De voorzitter van NVM Haaglanden, Bart Reeser, heeft een logische verklaring voor de afwijkende reactie in Den Haag: “De schaarste is vorig jaar in Den Haag sterker toegenomen dan elders. Dat komt doordat in 2020 en 2021 de verkoop en de huizenprijzen veel scherper stegen dan landelijk. Gevolg is dat later een sterkere reactie is ontstaan.’’ De huizenprijzen in het hele land stegen vanaf 2020 en namen in 2021 een vlucht omhoog. Binnen Haaglanden stegen de prijzen aan het begin van vorig jaar door, maar de eerste afvlakking begon zich te laten zien. Door een hogere rente in het voorjaar van 2022 en de uitbraak van de oorlog in Oekraïne met alle onzekerheden die daarmee gepaard gingen, nivelleerden de huizenprijzen in het tweede kwartaal. “De oplopende rente is de aanjager van de nivellering geweest,’’ verklaart Reeser. Daarna, in het derde kwartaal, de zomer van vorig jaar, zette de prijsdaling in. Waar een appartement dat in 2020 bijvoorbeeld voor 2,5 ton te koop stond en eind 2021 voor 4 ton werd verkocht, zal die in het eerste kwartaal van dit jaar 365.000 euro waard zijn op de markt.

Effect

De lagere huizenprijzen lijken op het eerste gezicht gunstig voor startende kopers. En daarmee ook voor makelaars die meer transacties kunnen afronden. Maar stijgende rentes doen dat effect teniet; een hoge hypotheekrente is slecht voor de betaalbaarheid van een woning. “Aan het einde van 2022 daalde de rente iets,’’ blikt Reeser terug. “Je zag dat de woningmarkt direct tot rust kwam. In de afgelopen maand, februari, lagen de verkoopprijzen zelfs weer iets boven de vraagprijs.’’ Maar de rente stijgt weer en ontstaat hetzelfde riedeltje. “Wij hebben natuurlijk geen grip op wat de banken rekenen aan rente,’’ aldus de NVM-Haaglandenvoorzitter.

De huizenmarkt is stroperig, maar stort niet in zoals in 2008, schetst Reesen. “De drang vanuit de markt om te kopen of te verhuizen is er wel. Maar er zijn grenzen door schaarste, onzekerheid en onrust over bijvoorbeeld de renteontwikkeling. Dat is een verschil met de economische crisis, toen het geld ontbrak. ’’

Ambitie

De ambitie van de regering om meer woningen te bouwen, wordt niet gehaald. De doelstelling om landelijk 100.000 nieuw te bouwen, blijft hangen op 70.000. Dat schrijft het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB).

Reesen stelt het helder: “Er wordt steeds minder gebouwd. Daardoor komt meer druk op de woningmarkt. Als je een nieuwbouwwoning koopt, moet je al betalen als je er nog niet eens kan wonen. Daardoor zitten kopers met dubbele woonlasten. De prijzen van nieuwbouw zijn gestegen, ook door hogere bouwkosten. En de prijzen van bestaande woningen dalen. Daardoor zijn veel projecten nog niet uitverkocht,’’ zet de NVM Haaglandenvoorzitter uiteen. verwachting

Zolang het minimum percentage van verkoop nog niet is gehaald, begint een bouwproject niet. Sommige bouwers nemen een risico.

Maar: “De nieuwbouw loopt heel erg achter. Dat is verontrustend, is het signaal dat makelaars geven. En geen investeerder stapt in zonder rendement.’’ Daarmee is nieuwbouw het zorgenkindje van makelaarsland.

Een verwachting voor de huizenmarkt in 2023 wil Reesen niet uitspreken. Ook teveel onzekere factoren die meespelen, zoals de verstrekkende effecten van de oorlog in Oekraïne, stikstofproblematiek of investeerders die wegblijven, maken het Reesen moeilijk een verwachting uit te spreken. “Je kunt een verwachting hebben, maar wat de markt echt gaat doen is een tweede.’’

Het EIB verwacht dit jaar een daling van de productie van nieuwbouwwoningen van 10 procent. In de gehele bouwsector verwacht zij eerst een krimp van een ruime procent dit jaar, gevolgd door een verdere daling van de totale bouwproductie van 2 procent.

De instantie

Vanaf 2025 verwacht zij een gematigde groei. Volgens het EIB is op de middellange termijn een jaarlijkse groei van 2 procent haalbaar. Daaraan leveren alle onderdelen van de bouw een bijdrage. Ook de woningbouw.

De meest recente cijfers waarover de NVM beschikt bij de totstandkoming van dit artikel zijn van het vierde kwartaal 2022. De cijfers van het eerste kwartaal 2023 moeten nog binnenkomen en verwerkt. De organisatie zet daarbij cijfers van vergelijkbare kwartalen tegenover elkaar om een zo zuiver mogelijke vergelijking te maken en een jaar te schetsen.

OUDERDORP VAN AVENIR VASTGOED

‘Particuliere verhuurders zetten massaal huizen te koop’

“Door de onrust binnen de politiek en wetswijzigingen, zijn mensen huiverig voor het aankopen en verkopen van woningen. Grotendeels speelt dit aan de beleggerskant, maar het heeft ook invloed op de particuliere verhuurders.’’

Opvallendst aan de stand van zaken op de huizenmarkt ziet makelaar Roos Ouderdorp van Avenir Vastgoed in de massale verkoop van huurwoningen door particuliere verhuurders. “Verhuren is niet meer lucratief. Sommige verhuurders betalen meer dan dat ze binnen krijgen. De belasting op inkomsten uit verhuur is veel hoger geworden en dan hebben eigenaren nog verduurzamings- en onderhoudskosten.’’

Tegelijkertijd blijft de vraag naar huurwoningen toenemen. “Mensen die een huurwoning zoeken, zijn soms de wanhoop nabij.’’

Het verkopen van de particuliere huurwoningen, ooit bedoeld als pensioenpotje, gaat volgens Ouderdorp ook niet van een leien dakje. Dat komt doordat dit woningaanbod niet aansluit op de vraag: “In het algemeen gaat het om woningen van 2 tot 2,5 ton. Starters moeten veel geld meenemen om hun eerste woning te kunnen kopen. Dat spaargeld hebben zij nog niet. Dertigers zitten in een andere levensfase. Zij zoeken woningen van rond de 3 ton.‘’

Zo lang er onduidelijkheid bestaat over wetgeving, verergert de woningschaarste, stelt de makelaar. “Er zijn beleggers die hun bezit laten leegstaan vanwege alle onzekerheid. En dat in een tijd van woningschaarste.’’

Makelaar Maxime Hendrikx rekent Den Haag en omstreken tot zijn werkgebied, met het zwaartepunt op Den Haag. Hij constateert dat het na de periode van oververhitting rustiger is geworden op de huizenmarkt. De vraag naar woningen is wat afgenomen, zegt hij. “Met het accent op wat. Er wordt nog steeds 30 procent bovenop de vraagprijs geboden. De markt is niet weg.’’

De accenten in zijn werk verschuiven: “Mensen kunnen nu twee keer kijken voor ze een huis kopen en vragen ze meer advies. Tijdens de enorm drukke periode was ik meer een doorgeefluik.’

Op het gebied van woningverhuur ziet Hendrikx dat de vraag naar huurwoningen even groot is gebleven, terwijl het aanbod afneemt.

“Als een woning te huur wordt aangeboden, krijg ik veel reacties. Het huuraanbod was al niet groot en particuliere verhuurders verkopen hun woning nu door de veranderingen in het belastingsysteem en regels die nog boven de markt hangen. Grote beleggers kopen niet bij.’’

Mensen zijn zich door veranderde maatregelen aan het heroriënteren, zegt Hendrikx. Verder schrikken huurregels die nog boven de markt hangen huizenkopers af.

Pas als duidelijk is welke maatregelen worden genomen, verwacht Hendrikx weer meer beweging op de huizenmarkt.

De Wassenaarse huizenmarkt is een niche markt met veel soorten woningen variërend van flats tot miljoenenwoningen. De gemiddelde huizenprijs ligt er rond de 1,5 miljoen euro. De ontwikkelingen en de huidige stand van zaken op de woningmarkt laten daarom een ander beeld zien dan het regionale of landelijke gemiddelde, legt makelaar Madeleine Buise uit. “De oververhitting zoals die landelijk heeft gespeeld, was hier niet. Wij kenden geen extreme schaarste en heftige prijsstijgingen. De vraag en de prijzen stegen gelijkmatiger.’’

“Wij zijn een grotere speler in de markt. Vorig jaar oktober zagen wij het transactievolume en de aanvragen dalen. Er was een stand still die deed denken aan corona. De markt in oktober vorig jaar en maart is een wereldverschil.’’

Enorm stijgende energieprijzen, oplopende inflatie, stijgende rente deden huizenkopers afwachten. “Nu zijn zij gewend aan de veranderde omstandigheden. Het dipje is geweest en sinds maart trekt de huizenmarkt in Wassenaar enorm aan,’’ schetst Buise. “Het bezichtigingsvolume neemt toe en er zijn weer meer biedingen.’’

De verkooptijd loopt op, maar dat vindt Buise juist positief: “In alle rust een huis kopen is beter. Het betekent dat er wat te kiezen valt. En soms verkopen wij een huis binnen een week, een andere keer na zes maanden.’’