GMW advocaten, de vastgoedsectie

GMW advocaten:

DE VASTGOEDSECTIE

Bij GMW werken inmiddels meer dan 30 advocaten. De vastgoedsectie van het kantoor behoort tot één van de grotere in Den Haag. Het team houdt zich onder meer bezig met huurovereenkomsten en -geschillen, verkoop en koop van vastgoed, appartementsrechten, ontruimingen, kraak en geschillen van verenigingen van eigenaren (VvE). Wij vroegen een aantal vastgoedspecialisten van GMW naar lopende zaken, belangrijke rechtspraak en de ontwikkelingen in de vastgoedmarkt.

WOUTER DE VEER: Verborgen gebreken

“Het lijkt wel of er de laatste tijd bij de verkoop en koop van vastgoed meer fout gaat dan vroeger. Misschien omdat mensen snel moeten beslissen en er geen tijd is voor onderzoek. Wekelijks komen er zaken bij GMW binnen waarbij de koper van een huis stuit op zogenaamde verborgen gebreken. Een verrotte dakconstructie, ontbrekende vergunningen, gescheurde funderingen. Vaak is de schade fors en vergalt het plezier van de aankoop. De eerste juridische stap die de koper vervolgens tegen een verkoper onderneemt is cruciaal. Het uitdenken van de juiste strategie maakt mijn werk leuk. Ik kan de gedupeerde koper meteen op het goede spoor zetten. Maar ook voor de verkoper een goede verdedigingstactiek bedenken.”

ZOË RIS:

Verslechtering positie verhuurder

“Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad een belangrijke uitspraak gedaan. Contractuele medehuurders kunnen een beroep doen op de zogenaamde scheidingsregeling. Huurders die samen een huurovereenkomst zijn aangegaan kunnen de rechter verzoeken de huurrelatie aan één (of enkelen) van hen toe te wijzen. De verhuurder komt er in een dergelijke procedure helemaal niet aan te pas. De Hoge Raad heeft hiermee de hoofdregel dat contractuele medehuurders alleen gezamenlijk de huurovereenkomst kunnen beëindigen, losgelaten. De uitspraak heeft ingrijpende gevolgen voor de positie van de verhuurder die een huurovereenkomst is aangegaan met meerdere huurders. De verhuurder kan namelijk een van zijn contractspartijen (en verhaalsmogelijkheden) verliezen door middel van een eenvoudige (verstek)procedure waarin hij, noch zijn belangen worden betrokken.”

MARIE CHRISTINE VELTKAMP:

Selectieprocedure bij verkoop van schaars vastgoed

“Het recht is constant in beweging. Dat maakt ons vak afwisselend. Ik noem als actueel voorbeeld een zaak die zeer interessant is voor ondernemers met uitbreidingsplannen op een aantrekkelijke overheidslocatie; het Didam-arrest. Supermarkt A kocht het karakteristieke gemeentehuis van Didam om er een winkel in te vestigen, maar later bleek dat Supermarkt B dit ook had gewild. De vraag was of de gemeente Supermarkt B in de gelegenheid had moeten stellen om mee te dingen. Het Hof Arnhem – Leeuwarden vond in 2019 nog van niet, maar de Hoge Raad oordeelde in november 2021 anders. De overheid moet bij de verkoop (en waarschijnlijk ook verhuur) van schaars onroerend goed in beginsel een openbare selectieprocedure toepassen. De wind waait dus ineens uit een andere hoek!”

RAYMOND DE MOOIJ: Plannetjes van de minister

“Ik kijk de laatste tijd met stijgende verbazing naar alle plannetjes die minister Hugo de Jonge lanceert. Daadkracht wil hij uitstralen. De ene dag verkondigt de minister dat hij de huurprijzen in de vrije sector gaat reguleren. Daarmee doorkruist hij zijn eigen centrale thema, namelijk om méér woningen in Nederland te bouwen. Ontwikkelaars kunnen hun bouwprojecten op basis van de regulering van De Jonge namelijk niet meer “rond rekenen” en zien er dan vanaf. De volgende dag roept hij dat alle gemeenten een ondergrens van 30% sociale huurwoningen moeten hanteren. Volgens de meeste deskundigen is dat plan onbetaalbaar, niet realistisch en niet afdwingbaar. Daadkracht willen uitstralen is prima, maar dan wel gebaseerd op kennis en ervaring. Ik ben bang dat die ontbreken bij deze minister.”

GLENN KERVER:

Nog steeds coronaperikelen

“De coronacrisis had grote invloed op ons dagelijks leven, en ook het recht werd flink opgeschud. Binnen het huurrecht stond één vraag centraal: hebben huurders recht op huurkorting vanwege een van overheidswege opgelegde sluiting? Het was voor verhuurders en advocaten in het begin van de crisis koffiedikkijken. De eenvoudige formule 100% omzetverlies leidt tot 50% huurkorting leek acceptabel. Eind 2021 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de coronacrisis geldt als een onvoorziene omstandigheid die huurkorting rechtvaardigt. De gewenste duidelijkheid bleef echter uit. De vaak toegepaste “vastelastenmethode” is complex. Volgens recente rechtspraak spelen persoonlijke keuzes van de huurder (ondernemersrisico) en verhoogde omzet vanwege de beëindiging van de coronamaatregelen (inhaalvraag/inhaalomzet) ook een rol. Kortom; het einde van de coronacrisis lijkt misschien in zicht, maar de discussie tussen verhuurders en huurders over de hoogte van een huurkorting nog niet.

STEPHANIE DE WIT:

Failliete huurders, de verhuurder en de curator

Als advocaat in BIM-zaken (Bedrijven in financiële Moeilijkheden) en curator in faillissementen heb ik vaak te maken met gefailleerde huurders in de zakelijke markt. In faillissement kan een huurovereenkomst eenvoudig worden opgezegd met een opzegtermijn van slechts drie maanden. Met regelmaat ontstaat tussen de verhuurder (pandeigenaar) en de curator een spanningsveld. Bijvoorbeeld als de curator de winkelruimte in onderhuur of bruikleen geeft aan een derde en deze in het pand uitverkoop houdt. Wie heeft dan recht op de (onder)huurpenningen? Ook ontstaat er wel discussie over de wijze van oplevering, of over schade aan het pand tijdens de opzegtermijn. Bij de verhuur van winkelruimte kan ook spanning ontstaan als de curator de winkel wil verkopen en een indeplaatsstelling wil. Maar wat als je als verhuurder de huur hebt opgezegd en de curator de winkel al heeft verkocht? Dat gebeurde in een zaak met Sissy-Boy in de Haagsche binnenstad. De curator trok toen aan het kortste eind.

Bewaakt & Bewoond BV is sinds 1997 actief en gespecialiseerd in het beheren en bewaken van leegstaand vastgoed, zowel op zakelijk als creatief gebied. Bent u een vastgoedeigenaar en op zoek naar bescherming en beheer van uw onroerend goed? Dan bent u bij ons aan het juiste adres!

✓TIJDELIJKE BEWONING

Een betrouwbare en complete manier om uw onroerend goed te laten beheren door Bewaakt & Bewoond is via tijdelijke bewoning. Door de zorgvuldige selectie van de potentiële bewoners en de regelmatige controle is uw pand verzekerd van toezicht en beheer. Dit minimaliseert leegstandsrisico’s zoals kraak, braak en/of vandalisme. Is de huidige functie van uw pand zakelijk? Geen probleem! Wij plaatsen kosteloos voorzieningen om een kantoorpand te transformeren tot een woonruimte.

TIJDELIJKE KANTOOR OF ATELIERRUIMTE

Wilt u dat uw bedrijvenpand de kantoorfunctie behoudt? Dat kan! Naast woningen verzorgt Bewaakt & Bewoond ook kantoor of atelierruimtes. Door het plaatsen van startende ondernemers en kunstenaars krijgt uw pand een maatschappelijke verantwoorde invulling, terwijl het wordt beschermd. Heeft u liever geen tijdelijke gebruikers in uw pand? Stalling van motorvoertuigen, caravans en boten is ook mogelijk.

BEVEILIGING EN BEWAKING

Bij dreiging van braak, vandalisme of kraak regelt Bewaakt & Bewoond direct bewaking voor u. Dit kan in de vorm van wonen/werken, maar ook middels bewakingsmogelijkheden op maat. Om uw pand optimaal te beveiligen maakt Bewaakt & Bewoond gebruik van beveiliging middels stalen platen, surveillance en mobiele camerasystemen. Naast deze beveiligingsopties biedt Bewaakt & Bewoond ook eventuele ontruimingen en schoonmaakacties aan en is Bewaakt & Bewoond 24/7 bereikbaar waardoor meldingen direct worden aangepakt.

TECHNISCH BEHEER EN ONDERHOUD

Gedurende de periode dat uw onroerend goed leegstaat verzorgt Bewaakt & Bewoond ook het klein onderhoud, schoonmaak, groenvoorziening en het herstel van eventuele ruitschade. Hierdoor voorkomt u verwaarlozing en verval van het pand, zonder dat het u bezighoudt en tijd kost.

FILMLOCATIES

Wilt u meer rendement halen uit uw pand of kostendekkend werken met leegstaand vastgoed? Dan biedt Bewaakt & Bewoond ook alternatieve invullingen.

De mogelijkheden kunt u bekijken op www.oogoplocatie.nl. ✓

KEURMERK LEEGSTANDBEHEER

Bewaakt & Bewoond is in het bezit van het Keurmerk Leegstandbeheer (KLB) en legt afspraken vast door middel van juridische waterdichte overeenkomsten.